房地产开发项目经验总结培训手册培训课件（36页）.pdf

1、 一、 四个阶段： （见附图二） 1、项目准备期： 2、混合交织期：招商，边界条件的确认，方案的深化落实，对现场形成的干扰。 3、主体施工期： 4、安装装修期： 5、项目冲刺期 二、 三大因素干扰（见附图三） 1、512- 劳动力大量流失 2、奥运- 施工条件受到严重约束 3、金融危机-付款难，工程进度受到严重抗性 三、 六个攻坚（见附图四） 1、开工前及四证 2、东区酒店攻坚 3、奥运前及期间攻坚 奥运前：土方及混凝土（主体工程）工程 设备定货 材料储备 奥运期间：交通及材料运输 材料工艺及优化 扬尘及现场管理 4、由时间矛盾向空间矛盾延伸 所有的队伍进来了，主要的工作不在工作面，战场成了通

2、道和场地，协调成了核心问题 5、施工进度款支付 6、开业前攻坚 四、 三次计划调整 1、酒店开业目标计划调整-酒点开业时间的提前 2、大市政进场的计划调整-场地因素导致大市政工程一再延后 3、 奥运影响的计划调整-由于运输条件的限制致使大量设备无法进场，混凝 土、土方程无法按计划运行 理论篇：运作后的思考理论篇：运作后的思考-方位与视角方位与视角 当时间成为第一要素的时候，每一件具体事项都显的如此重要。 观念：从简单的协调到科学的组织 方位与视角-纲举目张 （计划）计划对应-各个环节计划的协调对应，是保证流畅运行的基础， 计划的执行不是简单的协调，是科学的组织和控制。 （环节）严把节点-节点是

3、保障项目目标的过程标尺，累积误差，会使有效控制成为泡影。 （控制）不留后患-工作中的惰性，过程中的疏忽，问题的遗留， 如果缺少有效的控制将是至命的隐患。 （雨棚、电梯） （运作） 方位变换-自己的工作是整体的一个部分-不能掉以轻心。 扩大视角-把困难留给自己-那是咱的觉悟。 相互督促-前置、后续环节的成功，是为你排雷解难，来自各方的督促是在帮助我们工作。 为了项目的成功，别人胸前的红花也是我们的荣耀。 组织：从直线的连接到立体的链结（见附图五） 决策到执行-流畅自然 操作：从粗犷的冲锋到精细的管理 分项设计的衔接 （各设计分项的协调是现场流畅运行的保障， 分项设计相关性是建立设计计划的基础，

4、分项设计互核是解决现场问题的核心） 根据相关性， 提出要点建立节点要求和审核制度 招投标的环节和过程是保证项目流畅的传送带， 工程管理就是执行力 遗留问题的跟踪（建立备忘，专人负责）现场问题千变万化，执行过程必然会产生随机的遗留问题，遗留问题，必须进入计划控制和监控。 效率：从僵硬的无为到积极的无萎 困难无处不有，要有舍我其谁的决心， 制度是把双刃剑，积极面对困难，打足提前量，从无为到无萎 点析篇：点析篇： 几个对项目进展有严重影响的事件 主体工程（裙房） 避免顾此失彼 西入口事件 决策要迅速，执行要坚决 加固、加固、又加固 建立功能技术审核及功能性用房的技术条件 地板的变更 控制要科学，信息

5、要通畅 坡道及室外附属工程 遗留问题的跟踪，要进入计划管理 大市政的协调 扩大视野，把大市政的协调纳入工程组织计划的协调范畴，场地计划是时间计划必须考虑的因素，也必须纳入计划管理， 消防性能化与验收 分项篇：分项篇： 开发开发： 石景山项目回石景山项目回顾顾 开发部 石景山万达广场克服重重困难如期开业是北京公司全体员工努力的结果，期间既有汶川地震的影响又有奥运召开对项目施工的限制。自 2007 年 5 月 28日集团摘的石景山项目土地后，开发部一直在高效运作：前期“五证”是争分夺秒，市政配套的咨询及正式方案的取得，工程前期场地的清理，项目建设过程中协调大市政进度，协调外围为工程保驾护航。 1

6、前期“五证”的综述 1.1“五证”意义 前期建设工程规划许可证是方案得到政府主管机构认可的唯一证照，施工证是项目获得开发贷款的前提，也是施工合法化的证明文件，所以前期工作的要求是越快越好，前期工作耽误一天整个项目进度就会晚一天。开发部深知责任重大，力求最短时间通关。 1.2 工作背景 1.2.1 外部条件 行政许可法颁布实施后在北京执行得相当严格，所有相关政府部门的办事流程均已网络化（极类似我公司的 OA） ，按顺序审批，一关未过，无法进入下一流程。这就使得我们过去惯常采用的“倒排流程、分进合击”的高效办法无法实施，而且当某个文件一从窗口递进，整个报建流程的各个环节就受到北京市监察局的监控，流

7、程时限一旦超出合理范围，就会受到监察局的质询，其结果与单位、部门和经办人的年终政绩考核、提拔晋级和效益奖金挂钩。报建流程长、环节多，工作难度相当巨大，一般较快的办理完施工证时间需要 10 个月左右。 1.2.2 内部困难 期间赶上一位女员工休产假，一位员工刚从行政部调岗来到开发部、一位员工刚招聘上岗。人的因素严重制约了部门的正常运转。在公司领导的大力支持下，克服重重困难，将工作顺利开展。 1.3“五证”取得过程 1.3.1 国土证 2 工程前期的场地清理 2.1 园林 07 年 7 月协调区园林局伐移项目红线内 400 余课树木，为工程顺利开挖争取了时间。期间和园林局同志逐棵核对树种、胸径，工

8、作量巨大。 2.2 文物 地下文物的勘探、发掘，协调了区文物委员会、市文物局研究所等相关部门加快进度，在一个月之内解决了地下文物的问题。共发掘出 60 余座古墓。 2.3 燃气 地下燃气管线的切改，协调燃气集团输配公司、区管片分队。在时间极为紧迫的条件下，在“十.一”期间协调相关部门加班最终该工作得以完成。 2.4 电缆 地下电缆的切改，协调区供电局电缆科、客服中心 2.5 电线杆 地上电线杆的移除，协调区供电局方案科、客服中心 哪一项工作滞后，都会对场地开挖产生影响。 3 大市政及配套工程 大市政的施工进度制约着工程主体进度,直接影响着能否顺利开业.配套工程如水电气热等咨询方案的获得是设计前

9、期工作的前提,配套工程的进度也制约着工程整体进度. 3.1 道路及配套 3.1.1 石景山项目地理位置特殊，东西跨度 300 米，整个地势西高东低，北高南低，西北地面 69.00，东南地面仅 64.00 不到，根据规划院方案，项目按0.00 为 69.00 进行各项设计工作。由于0.00 较高，场地南侧道路比整个广场低 4 米左右，为消除此项高差，我部门多次与规委基础设施二处沟通，在满足大规划管道路由的前提下， 尽量抬高道路标高， 后经与石开公司 （一级土地开发）多方数次的协调、沟通，于 2008 年 3 月 20 日，将东二路与银河中街道路规划永中由 65.47抬高至 66.62， 为整个场

10、地的景观设计及实施提供了较好的基础条件。 3.1.2 酒店地下一层至地下二层汽车坡道超出用地红线 10 米左右，致使规划银河东二路地下雨水管道无法按规委批复实施， 经与石开公司多方协调及设计部的大力支持，场地局部雨水排入其他管网，保证了酒店坡道的顺利施工不受干扰。 3.1.3 大市政涉及道路、雨污水、自来水、燃气、电力、电信、热力等多家施工单位。而大部分施工单位均是由石开公司直接管理，我方只能配合方的身份参与协调，既要逼紧石开公司每天催促施工单位的施工进度，又要尽可能提供较好的施工条件尽量满足施工单位的要求以体现我方的积极姿态。一有问题，现场处理，既提高效率，也显示了我方高度重视大市政的工作。

11、这种工作作风也感染了石开公司，要学习万达精神。从侧面也体现了我方工作的主动性与积极性。 3.1.4 因工期紧张，大市政与小市政、总包等多家施工单位存在场地协调的问题尤以银河中街的矛盾最为突出。施工单位之间互相干扰，如各种运输车辆及装修材料经常堆放在大市政的施工作业面上严重影响大市政的工作进度。 由于施工单位众多，一一协调效率极低。若照此进度，开业前大市政的管线与道路极有可能完成不了，将会对项目开业造成极大影响。经与市政工程所、总包多次沟通达成协议： 先将银河中街西段封闭让大市政全力抢工， 分时段局部让总包通行，待西段道路铺粗油后再将银河中街东段封闭。 最终在 11 月 30 日银河东一路及银河

12、中街西段道路完工，在 12 月 18 日银河东二路及银河中街东段道路完工。保证了项目的顺利开业。 3.1.5 东一路、东二路、银河中街的道路开口及路灯等事宜，每一个实施过程，都需要与石开公司多方协调。其中东二路北侧开口连接石景山路，开口处有绿化用变电箱一个，供电公司一个电缆井。我部专人负责协调石开公司、供电公司、区园林局等相关单位，现场开协调会，督促拆改进度。路灯是在协调石开公司、 施工单位没有路灯管理处验收的情况下为保证开业效果 12 月 18 日晚提前亮灯的。 3.2 供电 3.2.1 供电方案 因供电量在 26000 千瓦以上的项目都要求建设两个地上开闭站， 而我项目最终报装容量为 32

13、580 千瓦。 多建一个开闭站的费用光设备及施工费用就有大几百万，而且我方经与区政府、市供电公司、区供电公司多方沟通，终在 08 年 6 月5 日取得正式高压供电方案，将开闭站的建设位置改为地下一层， ，地上补偿面积也从 400 平方米减少到 265 平方米，节省了大笔资金。在方案申报过程中，因百货、酒店等用电量调整，方案进行了多轮调整，影响了方案的审批进度，进而影响了相关设备如高低压柜、变压器的采购及运输。再加上奥运的影响，原定 8月底配电室设备到货，9 月 10 日以后才陆续到货，以至延误了发电时间。 3.2.2 协调外电源 外电源的建设方为石景山开发公司，施工方为供电局指定单位。外电源的

14、施工工期直接影响项目整个发电日期。期间，协调场地腾挪、管线拆改、施工费用到位问题，协调外电源验收，督促采购电缆、敷设电缆等相关事宜。 3.2.3 开闭站 开闭站由石景山供电公司的三产银光采购设备及安装。 协调开闭站内防水处理、装修、设备搬运，试验，计量、调保护、上配网自动化设备、上启动会等一系列工作，与 11 月 17 日开闭站发电。配电室于 11 月 28 日开始陆续发电。 3.2.4 配网自动化设备 由于北京市电力公司规定，配电室需上配网自动化设备达到“三遥”目的以保证用电安全，一个配电室加装该设备需 15 万元。经与石景山供电公司方案工程科、调度室、银光工程安装处多方协商，阐明我司项目施

15、工进度很快导致资金缺口较大，而且成本核算时没有此项费用等种种理由。最终只上了三个配电室的“三遥”设备，为公司节省了大量资金。 3.3 热力 3.3.1 确定市政供热 土地补偿协议及由石开提供的供热咨询方案中， 是由石景山区鲁谷供热厂提供热源， 经与供热厂沟通， 我方需要支取 100 元/平方米的入网费， 即 2800 万元。此费用仅为外线投资，不包括热力站投资。由于供热厂热源为燃煤锅炉，环境评估影响很大，供热时间仅为三个月，而我方建设的铂尔曼酒店需要的二十四小时热水，也不能很好的提供。经多方努力，在石景山多数地产项目不提供市政集中热力的不利情况下，与热力集团供热发展部上层多次磋商，阐述万达广场

16、建成后给石景山区域带来的深远影响，终热力集团同意石景山项目采用市政集中供热，为公司节约了大量的资金。 3.3.2 方案及施工图的时间 2007 年 9 月 11 日， 取得热力集团的供热申请批准表， 在项目的规证取得后，2 月 20 日向发展部递交用热明细表，3 月 10 日，发展部组织热力设计院现场与其他设计单位交底，设计工作开始。由于柏诚机电顾问公司再三修改酒店生活热水系统，并且酒店热力站面积过小，经设计部与柏诚设计共同努力下，将冷冻站面积压缩给热力站使用，最终于 08 年 5 月 20 日取得热力外线的正式施工图纸，6 月 10 日取得酒店及商业热力站图纸。期间协调热力集团将本应由我司负

17、责的热力外线的一段暗挖工程交给石开公司实施，为公司节省了 300 多万元施工费用。我方理由是这段暗挖工程是为石景山区别的待建项目做铺垫，而万达广场建设完毕后将给石景山区在安置就业、税收等方面做出极大的贡献，而建设过程中我方资金压力极大，暗挖工程交由石开公司实施是否更为妥当。我方包括施工单位共同商量计策运作热力集团供热发展部，终确认此段暗挖工程由石开公司实施。 3.3.3 施工过程 经与成本部确定施工单位后，及时督促施工方。在 7 月 20 日奥运关门前，由鲁谷大街东向西过路， 由于鲁谷大街为新修道路无特殊情况不允许掘路及断路施工，经与区政府、区市政管委、区市政工程所、区交通队等多部门协商得以顺

18、利下管过路。其中协调树木移伐，草坪拆起、燃气拆改等事宜。红线内热力施工也在及时跟进，协调场地腾挪、管道冲洗打压及相关验收等。12 月 1 日在条件尚不具备的情况下进行了验收工作。12 月 2 日晚请来了热力集团基建办、销售二所、服务二所等相关部门同志进行供热前的例行检查及开门供热。由于天气寒冷怕冻裂水管未及早灌水，所以等到凌晨四点才结束工作。12 月 3 日正式供热。 正式供热后，12 月 6 日晚一次水工况出现异常，经调查了解，在本项目东100 米左右，热力集团有一个回水加压泵站群，当此泵站启动时，我们的热力站就会无供回水温差，系统运行异常。12 月 8 日周一一大早，我部坐守发展部要求处理

19、此问题，发展部给设计院发文后，我部门随发文到设计院上班，直至设计院提供需要增加的回水泵的型号参数后，又立刻联系热力集团合格供应商，咨询满足参数的现货情况。最终，于 12 月 9 日早将增加的水泵运至现场，12 日将水泵控制柜运至现场，12 日晚，全部安装及调试工作完成，强有力的保证了石景山万达广场开业时的正常供热。 3.4 燃气 石开提供的供气咨询协议中，由鲁谷路引 DN200 中压燃气管道至我用地红线内，设调压箱一座，与其他地块同时使用此调压箱。石景山项目由于餐饮类较多，为利于销售，在我部报装燃气咨询方案中，将公寓 CDEF 均按提供燃气进行规划方案，与燃气集团方案科多方沟通后，将石开实施范

20、围内的 DN200 燃气管道改为 DN300，并不与其他地块共用调压箱。 由于万千北坡道施工时间较晚，在 11 月下旬才施工完成，影响燃气管道的实施，在此期间，我部门多次与燃气设计及施工单位协调，希望采取其他方式，改变管道路由，不受坡道干涉，但燃气管道属于危险气体，任何不规范的施工均会对安全有影响，再加上燃气集团输配和销售属于不同的公司，分管界限不同。等坡道完工后，燃气才进行局部碰头部分的施工。 酒店要求提前 10 天试灶，在石开实施中压 DN300 管线时，由于工期紧张，燃气管道与现状管线碰头段附近，有总参部队的军用通信电缆与燃气管线交叉，部队要求施工单位白天八点半，有战士值班时，方可进行人

21、工挖掘，不允许使用机械工具。在夜间施工步道时，施工单位破坏军缆了军缆的保护壳，以至停工两天。由于此段甲方为石开，我部只能紧盯现场，紧逼进度，催促工期，在我们的大力协调下，施工单位、石开两天后终于与部队协调完毕，进行勾头，挂表、接线，于 12 月 12 日正式验收通气。 3.5 自来水 石景山万达广场地理位置特殊，从自来水路由说，东面鲁谷大街上是北京市自来水公司的现状 DN400 管线，其他道路及管线都是和我们的工程同步实施，为石景山区自来水公司的水源。在临水报装时，使用了市自来水公司的水源，但正式报装时，出现问题，自来水交费平台上显示：此地块 2007 年 6 月前欠水费共计 200 万元，缴

22、清费用，方可报装正式方案。公司立即发文给石景山区土地储备中心，请中心缴清我方未接手之前的此项费用，但中心解释水费为拆迁前居民用水，他们不予解决，要求我们使用石景山区自来水公司的水源。随后，我方向区自来水公司提出用水申请，受理后进行审图施工等后续工作。因此地块拖欠水费问题，市自来水稽查大队多次到我现场要求我方尽快协调，否则停止我方使用施工临水，这将给我方施工进度带来极大影响。我部门在给区土地储备中心递交书面请示的的同时给市自来水稽查大队递交情况说明希望对方从大局出发， 先支持我方建设同时我方承诺积极斡旋此事，争取有一个明确说法。通过艰辛努力，终确保我方施工用水正常使用。 2008 年 12 月

23、11 日，石景山自来水公司进行水表及管线验收，基本合格，有一处水表与燃气管道距离太近，施工单位连夜整改，于 12 日早八点正式验收后通水。 3.6 雨污水 雨污水情况和自来水一样，都是在市市政管理处报装无果后，改向区市政管委报装的。为了我方场地内排水通畅，在工程所的工程部修建鲁谷大街地下管道时，经过多方协调，赶在奥运之前，于 7 月 13 日在现状污水管上截出一个污水检查井， 并不影响其道路的施工， 为保证其他市政通水排水创造了良好的条件。雨污水干线及支线于 11 月 10 日完工。 由于场地地势特点，在与石开共同建设的同时，与设计部和石开委托的设计长期多方位沟通，协调，在设计时期将雨污水、自

24、来水、燃气、电力、电信均碰好头，标高、位置核对准确无误，有任何变动第一时间沟通，解决。在如此紧张的工期中，没有出现此类问题，也是前期工作做到位的结果。 4 施工期间外围协调 4.1 奥运期间 在 08 年 6 月热力外线施工期间， 协调鲁谷大街热力管线过绿化隔离带及东侧绿地范围树木移伐，为奥运前抢工创造了便捷条件。 4.2 抢工期间 酒店北侧修建坡道前，协调园林局将我围挡局部北扩 3 米，为坡道施工腾开了场地。在酒店及万千百货北侧在做景观前，协调园林局确认方案，移伐相关树木，起走草坪、拆改喷淋管线，为景观工作的顺利开展保驾护航。 石景山项目工期紧张，进场施工的队伍较多，较难管理。9 月初因渣土

25、覆盖不到位，场地扬尘较多，现场环保措施不到位，市环保监察大队要求我司停工整顿。停工意味着不能保证石景山项目的如期开业，我部门与区环保局、市环保局监察大队充分沟通，晓之以礼，动之以情，在最短时间内协调复工，争取了宝贵的时间。 5 经验及建议： 5.2 项目核准时资金证明问题应引起高度重视， 提早准备好必须额度的资金证明。商业规模应符合北京市关于印发北京市流通业发展分类指导目录（2006年）的通知的要求，如五环之内不得发展超过 5 万平方米的商业建设项目。 5.3 在方案设计阶段应提前尽可能把规委审批可能涉及到的敏感之处精心考虑，避免在审批阶段对方案进行大的改动以至影响审批时间。 5.4 在前期工

26、作完成后，应尽早与后期规划验收、大产权办理的相关部门接触，提早将后续工作安排妥当，避免因前期方案的问题影响后续工作的开展。 5.5 市政方案报批工作应尽早开展，因涉及审批时间较长及可变因素较多。如石景山项目的供热就是因石景山区鲁谷供热厂的入网费要价太高未达成一致转而再向市热力集团申报方案，影响了热力方案的审批。 5.6 前期“五证”的取得时间很关键。若预售证能再早一点取得，项目尽早开盘， 一定能够减少金融危机对项目销售的影响。 开发人员一定要加强时间观念，要有争分夺秒的意识。 5.7 大市政的工作应纳入工程统一管理范畴内，不应单列。应统筹考虑大市政及主体进度，避免出现类似石景山项目抢工期间互相

27、影响、互相制约的现象。 设计：设计：无声的呐喊无声的呐喊 -规划设计部复盘规划设计部复盘 一、 项目设计阶段的管理项目设计阶段的管理 1.1 设计背景及工作原则设计背景及工作原则 1.1.1设计背景 规划设计部在参与整个项目建设过程中， 除了面对整个公司需共同克服的地震，奥运会等外部条件不顺畅外，还要面对许多内部问题： 1、人员交替频繁：在仅6人的团队其间有2人由于能力问题离职，原部门经理外调无锡，新增员工一人，人员的更替带来工作交接的困难。 2、经验与年龄：整个部门年龄过于年轻，除主管副总外均无商业地产设计管理经验，大家都在摸石头过河。 3、专业的不全：设计部有3名建筑师，1名内装工程师，1

28、名设备工程师，1名资料管理员，缺少结构和电气专业。 根据整个项目的运作情况看，设计部应该配备电气专业，因为设计周期的紧张带来的图纸不交圈造成影响最大的是电气专业， 商家对接过程中修改量比较大的也是电气专业。电气专业的问题往往是在后期才显现出来，而且产生的费用比较大。但是如果在整个项目前期建设过程中电气专业能够介入，会避免很多问题的发生。 在这么紧张的项目建设过程中，结构工程师的配备也很重要，如现场一些突发问题的处理，往往必须先决定方案，满足现场进度要求，再进行核算，如果等着设计院一板一眼满足规范的进行核算并出图的话，那么工期将无法保证。 稳定的团队， 合理的年龄组成， 专业齐全的人员配备是一个

29、项目成功的关键。 1.1.2工作原则 规划设计部在整个项目运作过程中扮演着承上启下的中场作用， 把上游部门的意见想法加工处理，传达给执行部门，对上督促，对下监督。为了保证项目顺利进行，我们必须遵守的工作原则： 1、很强的责任心及时地发现问题并解决问题。如有些设计问题，设计单位可能会一笔带过，交代不清，但设计部必须处理此问题，否则到现场仍会暴露，可能带来的影响是致命的。 2、服务意识设计部接触部门，范围较多，所以必须要有服务意识，对于自身的定位就是服务。 3、加强沟通与协调设计部涉及范围很广，要加强沟通与协调，保证信息对称。 1.2 设计计划的制定设计计划的制定 设计计划的制定非常关键，既要配合

30、成本招标，工程现场施工，还要考虑各单项设计之间的关联性，次序性。下表为设计计划招标计划，工程机场计划及实际完成时间对比表： 设计项目名称 设计计划 提供招标条件 工程 进场时间 设计实际 完成时间 施工图设计 优化成果 幕 墙 08.01.15 08.02.28 08.1.15 08.03.11 08.02.28 旋转门 08.01.15 08.02.28 08.03.20 08.06.15 08.02.28 主体广告 08.01.15 08.02.28 08.05.10 08.08.01 08.02.28 泛光照明 08.03.05 08.03.20 08.03.30 08.05.15 08

31、.05.01 景观及外环境 08.04.10 08.04.30 08.05.10 08.09.01 08.7.14 外环境配套设施 08.04.10 08.04.30 步行街钢结构 08.02.15 08.02.25 08.02.28 08.03.25 08.7.20 步行街装修 08.03.10 08.03.25 08.03.30 08.06.01 08.7.28 写字楼 精装修 电梯轿箱装修 08.06.10 08.06.20 08.08.01 08.7.20 写字楼精装修 08.05.30 08.06.01 08.11.01 08.7.20 卫生洁具招标 08.03.20 08.03.3

32、0 08.05.18 08.7.20 车库环氧地坪 08.05.30 08.06.05 08.07.15 08.7.20 分体空调 08.04.1 08.04.13 08.09.01 08.7.20 物业办公装修 08.03.30 08.04.30 08.03.30 08.05.15 08.04.30 万千百货精装设计 08.04.15 08.04.30 08.04.15 08.06.01 08.07.29 家乐福精装设计 08.04.15 08.04.30 08.04.15 08.06.01 08.07.19 标识 08.07.20 08.07.20 08.09.01 08.07.20 交通

33、导向标识牌 08.07.20 08.07.20 08.09.01 08.07.20 环境检测 - 08.09.01 弱电总包楼控安防 08.03.30 08.03.30 08.05.15 08.03.30 外电源，变配电 08.04.30 08.04.30 08.06.28 08.04.30 手机信号覆盖 08.03.15 08.03.05 08.07.01 08.03.15 热力（外线及热力站） 08.04.30 08.04.30 08.06.15 08.04.30 燃气（外线及户内） 08.04.30 08.04.30 08.06.20 08.04.30 小市政（自来水，雨污水） 08.0

34、4.30 08.04.30 08.08.01 08.04.30 大市政（道路，路灯） 08.04.30 08.04.30 08.08.01 08.04.30 主体设计 电梯招标 08.01.30 07.11.05 08.07.01 08.01.30 冷却塔 08.01.30 08.5.1 08.01.30 机电总包招标 08.01.30 08.02.10 08.3.15 08.01.30 中水招标 08.01.30 08.02.13 08.3.15 08.01.30 消防招标 08.01.30 08.01.20 08.03.20 08.01.30 锅炉招标 08.01.30 08.03.13

35、08.4.15 08.01.30 水泵招标 08.01.30 08.03.13 08.4.15 08.01.30 防火门(防火卷帘) 08.01.30 08.01.30 08.03.10 08.01.30 冷水机组 08.02.30 08.05.01 08.01.30 空调机组风机盘管 08.02.30 08.05.01 08.01.30 柴油发电机 08.02.30 08.05.15 08.01.30 性能化消防设计 08.3.20 08.5.30 从上表中可以看出： 1、为了保证项目的顺利进行，我们将所有单项设计落实到人，并将出图时间均定在上半年完成，这样既保证工程现场对图纸需求的从容性，

36、又能使设计部在下半年会有更充足的时间处理问题。 2、项目较紧，设计周期被非合理性的压缩，为了保证图纸质量，我们将招标过程的时间段利用起来，利用招标过程优化设计，在定标前完成最终的施工图设计，并提供给中标单位作为签订合同和施工的依据，这样无形中就为设计争取到至少一个月的设计时间。从实际操作来看，虽然需要做好穿插控制，增加了工作量，但最终实际效果还不错，设计周期相对趋于合理，图纸质量明显提高。 3、在实际操作过程中我们也按照计划严格执行， 虽然大部分计划得以实施，但还是由于各种原因使得部分计划滞后，并直接导致问题的发生。 1）景观设计按照计划应在 08 年 4 月 30 日前完成，但最终完成时间为

37、 7 月14 日，虽然看似此时距离施工单位进场还有充足的时间，但实际上已经带来了问题， 如景观为了设计需要造成酒店东侧车库出入口处的标高要高于原主体设计单位设计的标高，而此时汽车坡道已经施工完毕，只能调整景观设计，但是景观设计的余量也不大，最后只能由景观接出一部分坡道，效果完全不同。 2）酒店 logo 字设计确认的时间为 10 月 31 日，完全满足开业前加工周期，但此时酒店的雨棚已施工完成， 所能提供的荷载能力有限， 需要对雨棚进行加固。 由此可见，制定好设计计划，执行过程中还要有很强的执行力，这是保证项目设计成败的关键。 二、 项目施工过程中的控制项目施工过程中的控制 2.1 边界问题的

38、处理边界问题的处理 每个部门，每个单项设计内部的处理是相对容易的，问题往往出现在边缘部分，这部分不能引起注意或者是自认为对方已经解决而造成忽略，引发至现场上的无人处理，属于那种危害工期较大的，隐蔽性却很强的病毒。 2.1.1 部门间的边界问题及经验 在整个项目建设过程中，设计部需与十三个部门进行技术上的配合（具体见下图） ，并且穿插贯穿项目始终。能否将各部门意见汇总，能否得以正确的转达都将影响到项目的进度。在与各部门的配合过程中，还是出现了一些问题： 商管公司负责步行街的招商工作， 招商结果在原提供的业态分布图的基础上进行。虽然落铺情况基本符合，但各家要求的条件却与当初设计条件相差甚远。4 月

39、 9 日开始接受商家条件修改设计，7 月 5 日提供商铺房管条件一览表 ，到开业前一个月仍有商家提出修改意见。据统计，总共接受商家修改意见约 46 条，为此出了大量的设计变更，仅通风空调一项的设计变更费用就达 30 万元之多。虽然最终商业街满铺开业，在对接过程中我们认为有如下问题需要注意： 1）我们在整理设计变更时发现电专业的变更较多，总费用约 100 万左右。分析原因是来自于商家对电量的变化， 即最终所要求电量与原提供的设计电量不符，造成电缆，配电箱，开关的浪费，并耽误工期。建议：万达开了这么多广场，均由商管公司进行管理， 应能总结出不同类型店面对电量， 冷量， 新风量的需求。利用总结出来的

40、需求有理有据的与商家进行谈判，便于商家接受我们的条件，达到设计条件与商家需求统一的目的，避免造成变更和浪费。 2）由于商家厨房摆放位置或业态改变，原在楼板上预留的厨房排油烟的板洞有些无法使用，须重新开洞。建议：在设计阶段，考虑在店铺最内侧做活动盖板，随用随开，灵活方便，节省工期。 3）经调查，由我们购买安装的油烟过滤器和排油烟风机大多数乙方要进行更换，但如果由乙方进行安装，则屋面效果很差，而且众多乙方在安装过程中，难免会对屋面的防水破坏。建议：油烟过滤器和排油烟风机由商家自行采购，我方统一安装。 4）步行街中庭处预留了 6 个吊装点，每个点的受力为 40 公斤，最终实际情况钓点的力满足不了使用

41、要求。 建议： 方案阶段就提供里的要求并写进任务书中。 3、与销售部的协调 作为销售部的技术支持， 我们与购买者面对面交流， 了却买房者的心里疑惑，为购买者出谋划策。 为了保证销售， 我们针对不同的人群设计出不同的装修方案。目前已完成 30 多个个性化方案，个性化的设计与装修争取到了大批客户，但工作量却增加很多，原本一个标准的装修方案就可以完成的任务，现在却要做出多个方案。 在与客户尤其是集团客户交流中我们发现有如下问题需要在方案阶段予以考虑： 1）需考虑员工食堂。大部分出售的写字楼办公人员不会到步行街就餐，所以食堂问题很关键，甚至成为买房者决策的关键。 2）需考虑风水问题。石景山 B 座目前

42、正在谈整售，但其首层入口前高起的汽车库坡道雨棚却被认为遮挡风水，直接影响到其购买的决心。 3）楼面荷载问题。一家公司买房作为办公使用，但会有部分为辅助房间，如库房，档案室等，对荷载要求较高。所以在设计时应考虑每层局部房间增加楼面荷载能力。 4、与成本部的协调 1）配合完成招标工作 设计部作为技术标评委，完成了招标阶段所有技术方面的工作。面对大量的招标工作，我们建立统一的投标设计封样制度，制定统一的技术标评分标准等使得技术标的操作更为清晰、程序化，即达到目的又节约时间。 2）成本控制 在方案设计阶段，对设计单位提出限额设计，并严格按此把控。在施工图完成阶段，根据成本情况选定材料品牌进行设计封样。

43、 5、与酒店公司的协调 我们仅负责酒店项目建设的土建部分， 最终酒店主体结构基本上是穿了一层钢盔甲： 1）基础由于雨篷增加悬挑的原因进行了加固处理，地板粘钢并抬高。 2）由于提供洗衣机房荷载较大，地下一层进行加固。在原设计条件时一直未提供此部分荷载。 3）地下一层功能改变，增加卫生间导致地面垫层加厚，荷载不满足要求，进行加固。 4）裙房部分功能进行调整，餐厅部分增加卫生间，整个地面垫高，同时用诗的平面也作了较大修改导致裙房加固。 5）标准层设备管井为进行预留，后开洞断了钢筋，层层管井部分进行加固。 6）顶层由于幕墙加高进行加固。 这一系列的加固绝大多数由于方案修改的原因造成的， 但装修公司调整

44、方案时并不会考虑相关专业的修改。 建议增加土建工程师并对装修方案进行严格的技术上的控制。 2.1.2 各专项设计间的边界问题及经验 虽然每个单项设计管理都存在很多经验和教训， 但由于针对的设计单位相对单一，并且设计管理人员也比较单一，所以此类问题的解决相对容易。真正难以解决，甚至在设计阶段难以发现的是那种每个单项设计之间交接处的问题，这种问题设计单位不会考虑，设计管理人员也不会是同一个人，容易出现盲点，而且这种盲点在现场的暴露是急迫，致命的。针对此类问题，我们整理出各单项设计关联关系的表格，在实际操作中予以应用。 各单项设计的关联 建筑 结构 设备 电 其他 幕 墙 还需为泛光照明、楼梯广告、

45、logo 预留条件；收口与景观的配合；擦窗机的力臂；幕墙后封堵考虑内装；幕墙悬挑处的楼板封堵 美观 荷载复合 考虑传热系数 避雷 泛光 照明 根据幕墙调整相应方案 美观 荷载复合 配电 楼体 广告 幕墙需预留条件；要与商家确认； 美观 荷载复合 配电 楼体 logo 要与商家确认； 美观 荷载复合 基础与屋面设备的关系 景观 须配合幕墙做好下口的收口；车库是否做雨篷考虑原设计的排水；内外装交界处的处理；与小市政开口的协调；考虑土建风井标高，保证通风面积； 原室外标高， 美观 景观设施对地下顶板影响 设计标高须考虑室外管线，各种井盖的处理 照明配电 装修 幕墙后的收口；屋顶钢结构的美化；扶梯，观

46、光梯的处理；地面，柱面，顶棚等处的收口对外立面影响； 美观，净高，土建条件 荷载复合 天花综合后的调整 符合配电 室内，外标识 室内，外标识的配电及点位应与装修，景观配合预留； 与商家，商管，酒店确认文字信息 点位须与流线统一 标识塔的荷载复合 吊挂高度考虑管线 配电 交通 设施 提供给标识，保证统一性 原停车方案 限行高度考虑管线 步行街采光顶 内装的美观处理，为遮阳帘安装预留条件，为商管的吊装广告预留荷载 美观 荷载复合 排烟，采光，通风，保温 配电 遮阳帘 形式，颜色，安装方式考虑美观；轨道与采光顶龙骨结合 美观 配电 屋顶 擦窗机 幕墙高度影响擦窗机的规格 荷载复合 与屋面设备摆放协调

47、 配电 表格的整理有一部分是根据经验和别人的言传身教， 有一部分是付出了很大的代价，甚至出现命悬一线的惊险。如： 幕墙部分，为了遮挡屋顶的电梯机房，幕墙修改并将顶部标高上调，看来相对简单的修改却导致 1）由于幕墙高于屋面很高，风荷载较大，需要加斜支撑，斜支撑需要土建为其预留基础墩，对于以施工完成部分，要破防水重新施工，斜支撑还会影响到屋面出的设备摆放，重新调整设备基础。 2）泛光照明范围加高，灯具及配电作相应调整。 3）擦窗机的力臂不够，重新调整擦窗机的型号。 4）幕墙的荷载和调整后擦窗机的荷载需要主体结构调整。当时经过核算，完全采用加固的方式也无法满足要求， 只能增加顶层楼板配筋和粘钢加固共

48、同进行的方案。但当时屋面的钢筋已经绑完，还有两天就到 7 月 20 日（从那天起奥运会的原因不能动混凝土） 。 5）粘钢加固需要内装进行处理。 由此可见这么复杂的综合体，牵一发动全身，要慎重的调整方案，调整方案后要全面考虑各项设计的跟进，否则带给现场的全是问题。 2.2 现场配合及设计问题的处理现场配合及设计问题的处理 图纸完成，交给工程部不代表任务的结束，我们积极配合现场，针对问题及时处理。 2.1.1 自身图纸内容表达有误的处理 设计周期紧， 项目过于复杂难免会带来设计问题， 面对这些问题我们不回避，有些重计量的，工程要求紧张的变更我们边补手续，边发现场。 2.1.2 相关部门导致的处理

49、1、由于工程的安排，西侧汽车坡道延缓施工，导致步行街西侧入口处的柱子无法施工，其上部的步行街悬挑也无法完成，商铺无法进场装修，幕墙无法施工等问题。经过再三比较和权衡，我们换了一种结构形式，采用悬挑的结构方式进行处理，最终既达到了使用功能又满足了项目的进度， 2、 2.3 应对外界不利条件的方案应对外界不利条件的方案 项目建设周期紧，其间又遇上了很多外界不可抗力的影响，但大家的目标没有变，为了达到这个目标牺牲了很多休息时间，想出来更多的方案，优化设计，满足现场对工期的要求。 1、最后一个月是室外工程最为紧张的日子，景观，大小市政交叉施工比较多。为了减小政情施工界面的压力，我们将电的路由改为走室内

50、。但没有预料到北侧坡道会这么晚才会施工，否则也将会调整北侧燃气的路由。 2、将步行街地面材料由人造岗石改为瓷砖。万达项目基本上全部采用的是人造岗石地面，但由于工期紧，岗石的施工难度比较大，所以在集团领导的决策下，材料进行了替换，这样节约成本，节省工期并且质量有所保证，现场的效果也较为理想。 3、奥运会期间混凝土基本无法使用，钢材也无法运进北京。此时，部分加固方案我们尽可能的采用碳纤维加固的方式。 三、 项目结束后的总结项目结束后的总结 3.1 各单项设计的总结各单项设计的总结 3.1.1 主体设计经验教训 1、根据现场工程进度安排尽量留给主体设计院前期更多的时间，以进行各种方案比较，从中找出最

51、优的作为施工图设计的依据。如在地下二层东西 300米长的情况下，为了节省空间，加快施工进度，通过技术手段未设结构缝。 2、我们要加工，整理所得到的设计指令，然后再安排设计院实施，尤其是施工图设计阶段，此时的指令要明晰，综合考虑各专业，避免出现拿施工图改方案，造成专业见图纸的不统一。 3、定期安排专业的现场协调会，设计人员现场解决问题，对于突发事件做到事不过夜，当天提出解决问题的方案。在最后抢工，交叉面多，矛盾多的阶段实行设计人员驻场办公。 4、为了应对商家的多变性，在步行街屋顶有规律的摆放了很多设备基础，便于商家业态调整所带来的设备的改变。 5、设计管理时要求设计院各专业必须集体办公。石景山主

52、体设计院由于单位的原因，专业未能在一起办公，而且距离较远，出现在后期服务阶段专业不交圈的问题。建议；在招标阶段就对办公方式进行限定。 6、由于管线综合的调整，暖通及给排水专业发出很多变更。综合对设备专业影响很大。 建议： 管线综合应作为设计院施工图的一部分， 与施工图同时提交，避免出现变更。 7、石景山项目整体出图时，原设计为风机盘管+新风系统，审图后改为全空气系统，二层和一层为吊顶式空调箱；新风系统作用半径由 70 米缩小至 30-40米左右，此修改于 7 月 12 日出图，影响步行街的整体装修进度。建议：方案阶段，提供给设计院的任务书要总结其他广场教训，多方论证 8、考虑各业态运行费用，万

53、千、步行街、超市等出入频繁的大门，设置水热风幕。建议：采用较高温水系统，不建议采用空调水，尤其是东北地区，并写入设计任务书。 3.1.2 精装修设计 1、设计方案应考虑现场施工情况，充分考虑抢工造成施工误差的处理。 1）石景山万达广场步行街东西长 200 米左右，此种长度的商业街，长度方向土建施工误差会很多，引发诸多问题，尤其是地砖无法保证沿长度方向对缝铺装。在施工时遇到此问题，我们临时决定在中央区域利用圆弧巧妙的打破原有铺装序列， 将整个长度分为几部分， 既与建筑整体取得了统一， 又解决了铺装问题。 2）中庭透空处的土建翻边由于工期过紧，施工误差比较大，为了保证装修完成面的平整， 装修只能调

54、整尺寸， 将栏杆下方踏步高度由原设计的 50mm 提高到 150 至 200mm 不等，宽度由 200mm 扩大至 350mm，浪费材料又很不美观，还存在安全隐患。 实际使用中我们发现很多人把它当作了座凳或登踏， 很不安全。如果在主体设计时土建不做翻边，由装修单位完成，效果将有所保证。 2、设计委托须含设备专业 步行街的精装修设计仅将综合天花绘制完成，没有进行二次机电设计，而此部分又不含入主体设计单位范畴， 二次机电设计的整体缺位导致了天花综合的问题非常之多，尤其是面积较大的风口和吊顶造型的冲突。协调和挽救，解决了绝大部分的矛盾，但仍存在不少遗憾，相当痛心。 3、设计方案应考虑商家的可变性。

55、为了保证统一风格，步行街店招进行了统一方案设计和要求，但在实际操作阶段， 商家对此异议很大， 要求将店招做通长处理即整个店铺门脸上放军为店招。但是由于原设计的店招仅在门扇上有，门上两侧则为玻璃隔断，如果建店招改为通长，那么玻璃隔断处的店招厚度仅为 100，实现的可能基本没有。 3.1.3 景观设计 1、由于景观设计单位资质的局限性，无法完成相关的较为专业的图纸，例如人防出入口的幕墙及广告灯箱的施工图纸等， 均是由幕墙单位及标识单位深化完成。建议：此部分设计工作在以后的工作中，希望能直接分给专业性设计公司完成，以免设计图纸不明确。 2、景观设计还有一个较大的问题是必须在所提供的地形图上进行设计，

56、石景山项目景观设计在原土建设计院总图的基础上进行设计， 原总图又未对周边条件反应清楚，导致现场实地放线才发现，东边绿地外边线向东而扩出 10 米，绿化已设计到现状马路，差点酿成严重的后果。建议：景观图纸要在地形图的基础上进行绘制，同时要绘制等高线，不要拿标高来表示。 3、景观最后仍然有部分为能够得以实施， 此部分涉及到不仅仅是技术问题，还有市政问题，因为景观设计将本不属于我们的城市绿地纳入了设计范围，此部分城市绿地， 而且是长安街边的城市绿地， 按照我们意愿实施的可能基本不存在。此部分不能够实施导致景观的完整性的缺失，整个设计理念的无法表达。建议：在方案阶段就应考虑现场实施的问题，作两手准备。

57、 3.1.4 幕墙设计 1、幕墙层间封堵在石景山项目中所出现的问题是最多的，幕墙的层间封堵在图纸范围中应明确并有强制性要求， 但层间封堵的施工做法未分类根据实际情况进行描述，例如幕墙与结构范围在 200mm 之内的层间封堵可以为常用的标准做法满足功能性要求即可，但间隙范围超过 400mm 之上的就应考虑上人及安全性的功能需求，这样也可以增加户内使用面积又满足了功能性。建议：幕墙设计在考虑外立面设计的同时，考虑室内安全，实用的功能。 2、幕墙后侧的封堵未在图纸中明确，导致现场内装部分对此项落项。建议：应在前期设计范围因对幕墙后侧的面层封堵进行明确要求， 以免造成交叉施工及漏项。同时根据幕墙构成形

58、式的不同，封堵也需调整，包括镀膜玻璃、铝塑板、广告位后侧的封堵应有不同方案，以达到功能性及整体美观效果。 3、首层部份幕墙采用透明玻璃，其后为结构墙体，很难处理外观效果。建议：应在前期设计时将此处玻璃进行橱窗设计，即满足了功能性要求，活跃商业气氛，又增加了商业广告收入。 3.1.5 泛光照明设计 1、泛光照明灯具走线也需在幕墙设计中进行综合考虑，因为所有灯具的走线也必须根据幕墙构成进行布置且必须为暗装，例如石景山项目项目立面 LED灯带原设计是在铝合金条外进行安装及固定， 但因前期仅考虑灯具固定方式却没考虑走线的方式导致现场无法实施。 2、灯具检修问题，因灯具均有寿命周期，在幕墙及灯具设计中均

59、因提前考虑检修及更换问题，例如部份立面铝塑板处的灯具，将来维修就必须把铝塑板全拆下来才能更换灯具，这样对于检修工作相当麻烦，应充分考虑，避免将来商管维护及灯具更换的工作难度。 3.1.6 大小市政部分 小市政图纸及综合于 08.4.30 日设计院提供，为避免以后的管线打架，在提供工程、成本参考图纸的同时，专业工程师进行了一轮又一轮的协调，与专项设计协调、与景观协调（井盖、化粪池、调压箱等） 、与大市政协调等等，在进行小市政单位招标时，将碰头过后的图纸提供给招标单位及其他部门，为后续的施工作好了充分的准备。 这也是石景山项目的外线条件得以急而不乱的进行的强有力的保证。 此次的管线综合设计仅为路由

60、设计，明显深度不够，给我们带来了很大的工作量。建议以后委托设计院时，将管线综合设计出图深度明示，要求有纵断、节点等详图。 3.1.7 热力部分 08.5.20 提交图纸，图纸中结构部分的吊点荷载需要与中建北京院核实，核实后发现，中建北京院设备用房的顶板荷载与普通楼板相同，为此，经过多轮方案比较，酒店站采用顶板打迭合层，顶板下梁、板、柱做碳纤维加固处理；商业站采用设钢梁、钢柱方案。此两项变更费用约 60 万元。 建议以后限额设计时，设备用房（热力站、冷冻站、锅炉房等）的顶板荷载多考虑些管道重量，减少变更。 3.2 设计变更的整理设计变更的整理 我们对设计变更内容分了 5 类： A-设计错误； B

61、-商务对接； C-边界条件变化；D-专项设计相互协调；E-优化设计。根据这 5 类内容了整理了设计变更，具体见下表 石景山万达广场项目设计变更统计总表石景山万达广场项目设计变更统计总表 单项设计单项设计 A B C D E 合计合计 建筑建筑 2 2 1414 1313 9 9 7 7 4545 结构结构 1 1 6 6 1515 2626 4 4 5252 给排水给排水 1 1 4 4 6 6 1212 4 4 2727 暖通暖通 2 9 1 11 3 26 强电强电 1 1 1111 9 9 9 9 5 5 3535 弱电弱电 1 1 1 1 景观景观 3 3 6 6 9 9 1010 2

62、828 步行街精装修步行街精装修- -装饰装饰 2 2 9 9 2 2 4 4 3 3 2020 步行街精装修步行街精装修- -电电 6 6 2 2 8 8 万千精装修万千精装修 1 1 7 7 1111 1111 3030 万千精装修万千精装修- -电电 5 5 1 1 6 6 热力热力 2 2 1717 1 1 2020 标识标识 3 3 2 2 5 5 加固加固 5 5 1212 3 3 2020 幕墙幕墙 5 5 5 5 1919 1313 1212 5454 泛光泛光 5 5 5 5 2 2 1212 发光字发光字 2 2 3 3 5 5 合计合计 1717 8585 113113

63、116116 6363 394394 根据设计变更统计的情况，我们能够分析出哪些是影响设计较大的环节，在操作过程中予以重视。 四、 小结小结 规划设计部就像是足球比赛的中场队员，无声的为前锋传球，为守门员阻挡着进攻，虽然精彩进球和扑救的光环不会挂在我们头上，但我们为项目最终按时开业而自豪，我们在一起无声的呐喊！ ！ 工程 一一. .工程技术管理工程技术管理 1.1.结构施工结构施工; ; 1.1 土石方工程应做到一次性开挖，包括坡道、地下出地面出入口、风井等构筑物的基坑，后期再进行土石方开挖则严重制约工程进度。 案例如下： 石景山万达广场有四个直接进入地下停车场的坡道， 其中有两个坡道进入地下

64、二层，开挖土石方量两万多立方米，并存在支护设计及施工问题，在 07 年 9、10 月份进行土石方开挖时因图纸未到未能同时开挖，只进行主体结构基坑土石方施工，但在地上主体结构施工，工期十分仓促。尤其是北汽车坡道及出入口成为整个工程收尾工程，在寒冬中日夜赶工，后续回填市政及景观工程已无任何回旋余地。 针对以上问题，建设土石方施工涉及的工作范围一定一气合成。工程设计有所保守或浪费也应在地下工程实施时完成，否则欲速则不达，且成本更高。 1.2 主体结构施工中的三大重大经验教训给所有施工管理人员留下深刻印象，教训中设计施工工序，劳动力稳定等方面，具体案例如下： 1.2.1 石景山万达广场室外景观及市政道

65、路回填土石方量达 8 万立方米，这样回填量的工程量是十分罕见的，成为是工程中重点工程，如果0.000 结构体完成后立即进行回填施工，即保障后续市政配套工程的顺利开展，又回避了后期需协调大量相关单位的繁杂工作，只要协调一个总包单位就可以了，但该项目错过了机会，未下决心实施，导致后期问题十分突出和棘手，现场交通一度处于混乱状态，对工期产生影响至少在 15 天以上。 1.2.2 中铁建设总承包单位所分包的回家劳务队伍的农民工主要来自四川地区，5.12 四川汶川大地震，四川籍农民工返乡使工地现场劳动力剧减 50%以上，在近1 个多月时间里总包劳务队伍一直处于不稳定状态，虽然采取更换队伍等多种应急措施但

66、工期影响超过半个月。 1.2.3 中铁集团主体结构因合同无裙房主体结构付款节点，集中力量赶工在六月初已完成十层以上塔楼结构而商业裙房连地上一层不足完成的怪异现象， 导致商业裙房后续机电设备安装及装修工程严重滞后，工期压力非常大。大量工序集中在一个短时间内穿插，商业裙房机电设备安装工程在 8 月底开始展开施工，在短短三个多月时间完成机电设备安装和装修工程施工和管理难度非常大。 以上案例说明对总包施工组织设计的审核论证工作十分重要， 一定要形成专家论证制度。同时在总包招标时应要求总包的劳务队伍省籍来自三个以上不同地区，以保证劳务队伍的稳定性。 1.3 结构施工塔吊布置方案非常重要 结构施工前对塔吊

67、的布置方案一定要经过论证， 石景山万达广场在主体抢工时由于塔吊布置不足，致使裙房与塔楼不能同时施工，且拆除塔吊非常困难，严重影响后期装修。 1.4 屋面防水工程由于同幕墙面层钢结构以及机电屋面设备工程穿插施工，因此非常容易出现质量隐患，因美观造型需要屋面上钢结构高达 7 米，并作为幕墙的骨架结构在结构板上生根，时逢雨季屋面防水刻不容缓，因此屋面防水工程成为上上下下极为关注的子项工程，施工过程中困难重重，计划节点在不断修正。 针对这个问题建议如下：1、采用钢砼结构在主体结构同时完成幕墙围护的屋面骨架结构；2、各类设备基础必须在施工图中明确，尽量避免采用型钢托架； 3、临时排水系统必不可少，需认真

68、设计和实施； 4、如时间允许，屋面工序避免同时施工。 2.2.电气安装电气安装 2.1 设计问题： 2.1.1 设备功率要提前确定，电气专业仔细核对电气图纸设计功率和招标设备实际功率。石景山万达广场出现了很多电气图纸设计功率与实际设备功率不一致、电气图纸设备数量与实际安装设备数量不一致，造成电缆、配电箱迟迟不能下单订货； 2.1.2 精装修设计要提前介入，电气专业仔细核对电气图纸设计预留功率和精装实际需要功率。石景山万千百货和家乐福区域的精装修出图太晚，出图后发现原设计预留功率和精装修要求功率偏差较大，也造成电缆、配电箱迟迟不能订货； 2.2 厂家选择： 万达项目电缆用量都很大， 而且工期很紧

69、， 一定要选择实力比较强 （生产能力、技术服务能力、资金支持能力）的电缆厂家和配电箱生产厂家，否则抢工期间由于工厂加工生产能力不够导致电缆、配电箱无法按时到货，尤其是配电箱，加工生产周期在 3040 天，更需要选择实力较强的单位。 2.3 施工安装： 配电箱、电缆尽量一次安装到位避免借用，尤其是万达商业，配电箱、电缆临时安装或者是配电箱回路借用，开业后再整改，难度非常大。 2.4 备品备件： 配电箱招标要求厂家提供备品备件，石景山万达广场抢工期间损坏、缺失了一部分铜排、微断、接触器、按钮、指示灯、门锁手柄，要求厂家供货，最后厂家要批价签字内部审核 20 天后才送货，好多微断、接触器由于厂家没货

70、最后只能零星采购，严重影响设备调试。 2.5 电梯安装方面： 电梯设备安装工程是一个涉及多方面工种工序的系统工程， 任何一个环节都会影响电梯安装工期甚至项目总工程工期，石景山万达广场电梯安装滞后，商业步行街垂直梯在 12 月 18 日开业前 2 天安装调试完成， 各主力店垂直梯调试完成时间也接近 12 月 20 日，没有时间进行磨合，造成电梯故障率偏高，卖场自动扶梯安装时间较晚，严重影响卖场精装修安排，虽然后期精装修抢回时间，但也给整个工程施工安排造成严重的影响，归结原因有如下几点： 2.5.1 日立电梯北京公司石景山万达广场项目部配备力量较弱，管理跟不上，项目经理素质较低，各方面反应日立电梯

71、公司施工管理较差，安装队伍人数明显不足。 2.5.2 土建工程由于设计施工图为虚拟尺寸，电梯招标后修改量极大。 2.5.3 电梯井道中存在诸多设计不合理现象， 如井道墙体非砼浇注而需后期砌筑， 需增加钢梁处理给安装进度带来很大的影响， 个别地方有影响安装的梁柱等构件。 2.5.4 垂直电梯：垂直电梯井道存在两个方面的问题，一方面电梯井道尺寸偏大，电梯导轨不能按照图纸安装，采用电梯井道内加装钢梁的办法解决，给电梯安装增加难度， 对施工进度也造成相应的影响， 另一方面电梯的井道尺寸偏小，采用剔凿及局部加固的方法解决，给电梯的安装进度造成的影响最大； 25.5 自动扶梯：自动扶梯井道也存在两个方面的

72、问题，一方面自动扶梯井道的投影尺寸偏大， 自动扶梯不能正常搭接在梁上， 采用在电梯梁外侧加装钢梁及加固的办法解决，给电梯安装增加难度，对施工进度也造成相应的影响，另一方面自动扶梯的井道尺寸偏小， 给自动扶梯带来的影响是不能正常安装及安装高度不能保证， 采用剔凿及局部加固的方法解决， 给电梯的安装进度造成的影响最大，遇到预应力混凝土梁只能设备返场改造，给施工进度带来严重的影响； 2.5.6 工程合同中未明确井道内脚手架搭设责任方，为此长时间扯皮协调。 2.5.7 电梯队伍进场后，未能及时完成勘测工作，走到哪干到哪，问题总是层出不穷，应形成有效的管控措施和手段。 2.5.8 由于土建施工误差较大，

73、 几乎所有扶梯平台均高于装饰铺贴面 1 公分以上，有的甚至达到 7 公分，厂家未能提出有效措施而要求通过装饰工程解决，此类问题安装前就应发现而不是安装就位后逼迫业主， 此问题通过强制电梯公司重新吊装后解决。 2.5.9 井道及基坑内土建完善和清理工作十分重要， 应有专门的杂工清理队伍负责。 2.5.10 设计施工图中一定要考虑电梯井基坑的防水做法及排水设备，尤其是回填垫层的地方，后期补做的难度较大。 2.5.11 由于工期紧，施工现场运输通道不能保证，有时是今天看好了运输通道明天就被阻断，造成设备到场后不能及时的运输到卸货场地，严重影响设备安装和施工现场内的道路畅通，经过专业工程师与施工单位多

74、次沟通，采用现场“中转车”的办法解决了该问题，即电梯设备运输大型货车车在工地门口经过小型货车的倒运，铲车清理道路等办法，把货物运输至指定卸货地点，在以后的工程中应多考虑货物运输应急预案，以免造成设备不能及时到位影响施工进度； 在以后的工程中，在控制土建施工质量及精度的同时，还应仔细的分析土建图纸与电梯安装图纸，比对出可能出现问题的地方，在电梯安装前及时解决该类问题，以免给后期的施工带来严重的影响； 2.6 配电室设备安装： 2.6.1 石景山万达广场有高基配电室 8 座，变、配电设备上百台，施工周期短，借鉴了电梯设备运输过程中出现的问题， 在设备到场前一天制订了 2 条以上的运输路线同时考虑了

75、设备倒运的预案，保证了变、配电设备及时准确的就位，给配电室设备的安装减少了大量的时间； 2.6.2 由于配电室位于地下二层，施工过程中存在漏水问题，给配电室的安装及成品保护带来了极大的困难，虽采取了一定的保护办法，但还是带来了一定的经济损失，在以后的工程中配电室上方不论什么区域都应当做防水，同时在施工的工程中明确相关施工单位在配电室顶板区域不能做剔凿开孔等破坏防水的工作，以免给变、配电设备造成损坏； 3.3.给排水空调安装给排水空调安装 3.1 下接风管为软管时的风口固定方式 由于万达广场商业部分，后期装修进场后对层高的的要求较高，要尽量将顶内的空间压缩，有时要用到软管，如果由精装修单位在开口

76、后直接做木框，机电单位可以直接将风口固定于木框上，省去了机电安装单位固定风口的难度，也能够保证风口位置的准确性与美观。 3.2 管井内应设置地漏 管井内应设置地漏，并做好防水处理。这样在施工阶段时既可以方便施工单位取水，节省临水供水管供应安装时间和费用，也可以避免一旦出现漏水现象流入电梯竖井，将电梯或已完工程泡坏。 3.3 热风幕的选型 由于北京冬季气温低风沙大，采用电热风幕风量小热量低，不能完全满足功能要求，门口处存在风量较大气温较低的现象，且后期运行费用较高。水热风幕虽然初投资较大，但是在运行费用和效果上都有比较好的效果。 3.4 管网综合的全局考虑 为保证吊顶高度，机电部分要最大程度的压

77、缩空间，管网综合工作就显得至关重要，应在各施工单位进场施工前出图，充分考虑施工空间（如桥架内放电缆时上方所需的施工空间） ，如果区域内有需要厂家深化的地方（如虹吸雨排、雨棚排水等） ，则必需按照厂家深化图纸进行排布，以免影响使用功能。 3.5 货物到场及运输问题 设备到货应由厂家负责运至甲方指定正负零区域，避免由于各种问题导致无法卸货时厂家与机电安装单位扯皮。由于商业部分空调机组体积较大，来货时应分段供货，否则现场的运输通道很难满足运输要求，并应在招标时让投标单位上报拆散件的价格，如果遇到即使分段也无法运输的情况可以拆成散件运输。 3.6 污水坑盖板选用 为了便于后期的维修，最好选用金属盖板，

78、混凝土盖板沉，且由于地处潮湿环境混凝土盖板上的金属环易腐蚀脱落。 3.7 燃气带气接线 由于北京市燃气验收规范新规定，如果末端支管未接至灶具时，其入户管必需与主干管断开，不同于以往可以通气至燃气表间的规定。这对于个别后开业的租户来讲在接管时增加了带气接线这项工作。 如果由在建筑范围内的主干管接线，相比起由室外埋地管来讲，可以省去输配验收通气这一环节，可以节省至少10 天的时间、输配接线的费用。避免了带气接线时接气点周围 20 米范围内的警戒封路的措施，不至于影响商业部分的正常营业。避免了接线前后对已铺设石材路面的破坏。 3.8 空调机房的设置位置 空调机房的设置位置除了应设置在“边角”位置外，

79、更应该尽量不设置于配电室、中控室、开闭站等上方，避免泄水、跑水将此类重要的带电设备浸泡，造成损失。如迫于无奈必须要设在配电室、中控室、开闭站等区域上方的，要做地面排水管引出，使得此类区域内无管道，避免影响验收及日后使用。 3.9 消防高位水箱的设置位置 整个广场消防高位水箱设置在酒店，对商管公司的消防管理带来不便。 4.4.市政施工市政施工 大市政道路配套工程为新建规划路，工程量巨大，严重制约施工，道路运输等诸方面条件，该工程由政府有关部门组织实施，由于奥运影响在 9 月 20 日后才实施，再加上小市政配套工程，主体砌筑及各主力店小业主进场同时施工，因此现场长达近两个月时间处于交通混乱工作面拥

80、挤状态，我方多名高管人员日夜协调，耗费大量精力。 针对这个问题建议如下：1、大市政道路配套的回填及隐蔽管线工程应与主体结构工程同时进行，只有总包一家协调，容易实施，且节省后续工程时间；2、各类管井管线应专题优化论证；3、提前做好施工现场交通路线的规划设计，与区政府有关部门充分沟通，保证交通出入口的畅通。 5.5.业态装修配合业态装修配合 5.1 严格按照业态交付条件指导工作，尽量做到及早进场，以便有充足的时间解决现场预料不到的问题。 5.2 与酒店装修的配合应是项目的重点，酒店建设公司排出很强的实力来管理工程，项目公司应全力支持，但从石景山的配合中，存在以下问题： a.主体结构封顶后总承包的屋

81、面等封闭工程落后，跟不上精装修的进度； b.外围幕墙工程进场较晚，导致后期配合装修困难； c.总包装修与酒店装修交差进行，存在诸多盲区，随时需要协调解决； d.介于以上问题，建议酒店工程在主体结构封顶后，所有内装修工程及成本划归酒店统一管理，外装修工程也可以由酒店公司接管，避免管理不协调。 二、与商管公司的交接二、与商管公司的交接 采取先行接管再验收的程序，要求商管技术人员提前熟悉设备，现场状况，为开业设备正常运行作好充分的准备工作 三、几点遗憾与建议：三、几点遗憾与建议： 1.消防验收反思 1.1 选择一个经历万达广场施工的消防施工队伍是十分重要的，该工程的消防水电工程施工单位的思想准备不足

82、，缺乏创造奇迹的信心和措施，项目管理人员素质需进一步提高。 1.2 消防水箱、水泵、中控室设备、室内消防栓等消防设备进场较晚，使消防水系统运行调试时间太晚，未有开业前一个月系统注水调试的计划。 1.3 由于总包强电施工力量不足，卷帘排烟风机等正试送电拖延时间较长，虽已用临时电进行单机调试，但联动调试未能在验收前按计划全部完成。 1.4 消防施工单位劳动力不足，后期未能形成日夜赶工 24 小时作业的局面，同时项目公司缺乏强制赶工手段。 1.5 进行消防联动调试阶段后，未形成有效、有力的组织协调机制，各自为战，管控和追踪的力度不够，在消防验收主战单位协调能力较弱的情况下，工程未能体现出相应的预见性

83、、计划性。 针对以上消防工程的漏洞，建议采用以下控制手段： 1.5.1 优先选择万达广场抢工经验的长期配合消防的施工单位。 1.5.2 工程部内部设制消防工程专员一至两名。 1.5.3 施工单位投标时应编制赶工施工组织设计方案和联动调试难点工作的应急预案，审核同意后作为合同组成部分。 2.未充分发挥总包及监理的作用 由于工期紧张， 我方投入大量人力， 甚至集团领导每周开会， 造成总包监理推后，在施工过程中，总包和监理的作用未充分发挥，今后在新的工程中如何更好发挥二者的作用值得研究。 3.招标阶段的设计图纸应全部包含施工全部范围， 往往施工范围和图纸范围没有对应。 4.招标时的施工单位的选择无论

84、工程量大小，都必须选择实力大的，否则影响施工进度。 5.招标时的材料品牌要求应尽量选择常用的和产地较近的同类品牌。 6.施工图纸的设计必须满足施工所需，包含各种节点和易于操作性要求。 施工图纸的审核很关键，由于施工工期太紧张，几乎没有审图时间，导致施工图纸出现很多与现场不符的问题，延误工期很多。 7.由于施工工期太短，导致施工工序安排反序，造成了施工交差混乱，质量和工期受到极大的影响。 8.施工队伍较多，人员管理比较混乱，工作面全面展开，施工人员的人数和效率管理不到位。 9.针对结构工程总承包单位的大型机械管理是工程施工的关键， 方案阶段的审核非常重要，介于万达广场的工期都非常的紧张，因此大型机械的选择要充分考虑抢工的要求，例如塔吊地泵等，石景山工程在塔吊的数量和布置上考虑抢工因素不足，数量明显缺少，布置方式不利于后期的使用和拆除，对整体进度造成了很客观的阻碍。 10.装修施工大部分是我们自己的指定单位，管理尤其要细致和周到，并要顾全大局；为开业所有单位蜂拥而至，全部扑到工作面，交差施工处处可见，管理容易混乱，为保开业整体布置工序，管理关键线路显得尤为重要，石景山工程在此方面没有重点突出。 11.手机信号覆盖队伍较弱，造成至今信号不能完全覆盖。