2019星河房地产公司住宅产品系列标准化手册（49页）.pdf

1、2019 星 河 地 产 集 团 产 品 发 布 会 Galaxy real estate product release by 2019 产品之道革新之旅-星河住宅产品系列 ? ? 核心竞争力到底是什么 企业是提供产品和服务的组织者，地产竞争中的产品竞争力是企业赖以生存与发展的根本。 市场行业竞争及趋势分析 伴随市场形势下滑，以高周转为核心如恒大、碧桂园等多数地产企业单一的“高周转、标准化、规模效应、加杠杆”等粗放式经营策略逐渐暴露诸多问题，“单向惯性思维”缺少“客户思维”；以高溢价为核心如金茂、龙湖、永威等多数地产企业采用“高品牌、高品质、高溢价、高利润”等精细化经营策略模式也逐渐暴露一定

2、的问题，长工期、现金流回正慢、IRR不高。 面对市场竞争，产品竞争将是核心竞争，单项利润不足10%，如该10%的产品不能保证如期租售，意味着要面对利润减少，现金流难以保证，资金效率、投资效益受影响，进而也影响拿地、品牌及运营,企业风险等一系列问题。 无论千亿标杆，亦或小型房企都在提升产品力，都在着力清晰产品线与产品系列的关系，产品系列与标准化的关系，并努力打造自身有特色、有竞争力的产品。 通过对标分析，各标杆企业结合自身战略层面、客户分析、自有优势等定制一系列的产品线，产品系列主打特点鲜明，高中低端产品系列层级分明，适配系统完善，共同构成产品体系。 行业住宅产品系列 万科：top臻系列、金色系

3、列、城花系列、四季系列 （功能、细节、服务） 绿地：新里系列、海珀系列、启航社系列、蓝海系列 （文化、新工艺、新材料、科技） 金地：白金系列、格林系列、未来系列、自在城系列 （品质、人文） 龙湖：蓝湖系列、滟澜系列、香醒系列、大城小院系列 （品牌、精工、物业） 金茂：府系、悦系、墅系 （高端、奢华、品质、智能） 远洋：春秋系列、万和系列、天地系列、天著系列 （人居、匠心） 华润：幸福里系列、蓝湖城系列、悦府系列、橡树湾系列 （品质、高端、均衡） 卓越：卓系列、悦系列、蔚蓝系列 （价值、美学、创新） 融创：一号院系列、桃花源系列、府系列、九府系列 （颜值、高端、中式生活） 保利：山水系列、尊享系

4、列、珍品系列、康居系列 （生态、人文） 有效率增长模式下的精品策略-打造星河产品竞争力 形成星河的产品战略、IP、差异化、主力产品 支撑：构建土地、客户、产品的逻辑程序，星河产品主张，有效率，可复制。 效率：快速决策不出错 系统：统一语言、方法 专业：产品与客户契合度 特色：星河基因、产品特色 住宅产品系列研究目的 资源系： 星河集团结合稀缺山水资源开发的高端豪宅产品，独占稀缺资源，打造具有创新力的个性居所。 精品系： 城市次中心研发打造 将城市边缘为主流人群 城心系： 城市核心地段开发 的高品质住宅产品 代表作品： 深圳星河丹堤、广州星河丹堤、 常州星河丹堤、广州星河山海湾、 常州星河澜月湾

5、、星河银湖谷 代表作品： 深圳星河国际、深圳星河时代、 深圳星河世纪、常州星河国际 代表作品： 广州星河盛世、天津西青星河荣御、天津滨海星河荣御、深圳星河盛世、深圳星河银海、深圳星河传奇 星河四大大产品系为多年来通过项目开发积累的既有品牌效应的产品系列，代表系列有城心系、精品系、资源系。 住宅产品系列背景与现状 三大产品系列 土地 客户 产品 产品系列 产 品 线 做对产品 做好产品 开工 通过产品体系框架实现产品从无到实现的整个过程管控，实现做对产品，做好产品。其中A、B是做对产品的关键理论体系和工具。 A B 配置标准 产品配置 产品设计标准 产品研策 建造标准 工艺标准 住宅产品系列框架

6、 基础做法 产品模块 部品部件 住宅产品系列策略 产品战略 产品系列 产 品 线 产品标准 产品管理 产品系列运用 价值树 总部系、城心系、精品系、资源系 土地产品系列 产品线规划 产品线卡 12类客户细分 7种产品模块 产品卡 整合土地、客户、产品的关系 1 产品卡、产品线卡 2 客户 3 产品 产品卡（主张、模块、标准） 土地 产品线 产品线卡（区位、配套、价值） 营销分类、成本 采购、分级分档 土地 产品系列 产品线 定位产品线选客户 客户 产品卡 产品策略 4 产品配置分级分档（主体、精装、景观ABC档） 5 产品落地输出 1 2 3 构建品质、人文、童梦长享、德式精工、有温度的社区。

7、 品质 人文 童梦长享 温度 德系精工 配套标准 部品部件 儿童适老 规划体系 楼栋体系 形象 健康生活 户型专项 绿色生态 邻里交流 健身空间 健康跑道 公区标准 大堂标准 全区视线 大堂泛会所 全区通风 全区日照 空间 儿童收纳 全龄儿童 养老中心 长者空间 玄关收纳 厅房空间 厨卫模块 门窗系统 阳台栏杆 厨卫系统 泛会所 会客厅 文化活动室 公共厨房 设备系统 节能保温 环保材料 形象IP 色彩搭配 风格样式 教育配套 生活配套 医疗配套 住宅产品系列价值树 住宅建筑产品系列PPT文件 定型图纸系列（方案、施工图） 产品手册（产品系列文件使用手册、产品卡、产品线卡） 住宅产品系列成果总

8、结 2条主线 4 个土地系列 7 条产品线 12 种典型客户 7 个标准化产品 星河地产集团 住宅产品系列 公寓 （非标准化产品） 产品B 产品C 产品D 产品E 产品F 产品G 养老系列 （非标准化产品） 青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 紧凑、强收纳 儿童功能、强收纳 儿童功能、性价比 品质、儿童功能 享受、舒适内敛 青年单身 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活跃长者 养老、安心保障 紧凑、功能 紧凑、不浪费 产品A 产品主张 客户细分 产品 客户 产品 客户核心需求 低总价 低总价、安居 低总价、功能全 品质

9、生活、关注孩子 享受生活、家庭美满 品质生活、家庭美满 享受生活、低调 实用、关注孩子 身体健康、环境好 实用、孩子成长 享受生活、身份彰显 家庭交流、空间可变 品质、家庭交流 个性化、占有资源 产品F C城心系 城市中心高品质生活 C1 商业配套、商业价值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、适合居住 C3 公交密集、部分生活配套 时代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒适生活 Q 交通直达、居住密度适中、环境良好，未来配套发展 天地 盛世/传奇 荣御 R资源系 山水资源休闲生活 R1 交通可达、配套不完善、地价低 R2 交通可达、自然资源、配套不完善 山海半岛/山海湾 土地属性 土地

10、分类 土地 产品线 土地核心价值 商务城心 品质居 住城心 舒适居住次级城心 宜居 近郊 安居 远郊 环境休 闲远郊 H总部系 城市核心高品质商务生活 H 最核心位置、综合土地性质、商务配套完善 国际 商务核 心综合 World 住宅产品系列成果总表 土地细分 土地核心价值 子系列划分 产品线 客户细分 客户需求 产品主张 产品需求 土地 Land 产品 Products 客户 Customer 土地价值 客户需求 适配 通过研究客户、土地、产品三者各自的特点以及之间的相互关联，形成星河地产以土地分类为基础的产品线、以客户细分为基础的服务客群、与客户密切关联的产品，并形成三者之间的关联关系，由

11、此建立星河地产的产品系列。 住宅产品系列-研究方法 客户 产品 土地 第二条主线： 客户核心需求与土地核心价值的匹配（项目决策工具） 土地核心价值 匹配 第一条主线： 客户客户需求产品 客户 核心需求 产品 主张 技术适配 客户、土地、产品的关联中，从客户细分中发掘客户需求，进而转换成产品主张，形成对应产品是产品体系里的一条主线；客户需求与土地价值相匹配是重要的另一条主线。 住宅产品系列-逻辑构成 第一条主线-客户到产品 12 种典型客户根据核心 需求推导7个标准化产品 住宅产品系列-逻辑构成 公寓 （非标准化产品） 产品B 产品C 产品D 产品E 产品F 产品G 养老系列 （非标准化产品）

12、青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 紧凑、强收纳 儿童功能、强收纳 儿童功能、性价比 品质、儿童功能 享受、舒适内敛 青年单身 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活跃长者 养老、安心保障 紧凑、功能 紧凑、不浪费 产品A 产品主张 客户细分 7种产品 12类客户 产品 客户核心需求 低总价 低总价、安居 低总价、功能全 品质生活、关注孩子 享受生活、家庭美满 品质生活、家庭美满 享受生活、低调 实用、关注孩子 身体健康、环境好 实用、孩子成长 享受生活、身份彰显 家庭交流、空间可变 品质、家庭交流 个性化、占有资源 产

13、品F 购买动因 社会标志 社交娱乐 照顾老人 工作场所 独立相处 高 中 低 支付能力 毕业进入社会 孩子出生 孩子上小学 孩子离开独立 行业趋势与症结研究客户的核心是理解他们是怎样的一群人，需要什么样的产品。家庭生命周期、支付能力、购买动因是客户购买住宅最明显最容易衡量的三个维度，客户分类研究就依据这三个维度展开。 住宅产品系列-客户维度研究 家庭生命周期 高 中 低 支付能力 家庭周期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 市中心大平层 为了孩子教育 郊区湖边洋房 为了生活享受 安居 乐居 享居 有钱人买市中心的大四房 普通人买郊区的大四房 高 中 低 购买动因 家庭周期 高 中 低 支付能

14、力 购买动因 刚毕业的年轻人享受生活 处于事业巅峰一家人享受生活 客户划分维度的变化可以对客户做出不同的分类。对于购房客户来讲，家庭周期和支付能力能够明确对客户进行划分，可衡量性也最强，因此将这两个维度做为客户细分的第一级分类依据。 住宅产品系列-客户维度研究 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 低收入家庭（经济适用房） 最低收入家庭（廉租房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 规模和速度下的主流 市场选择（主流客户） 特定土地属性 下的市场选择 从支付能力划分，房地产市场客户为中等收入、高收入、最高收入家庭，其中高收入及中等收入家庭为主流市场及主流客

15、户。 住宅产品系列-客户支付能力划分 单身，毕业开始工作 与父母同住 第一个小孩出生 父母同住照顾小孩 孩子长大 上中学 孩子离家上学，夫妻独自在家 退休后，两代老人居住 退休后老两口独居 22-32岁 28-34岁 32-49岁 45-59岁 60岁以上 单身，有稳定的工作 新婚成家 第二个小孩出生 家庭生命周期 主流客户的家庭生命周期都是有规律的，而且基本一致，不随收入水平变化而变化，下图中列出了主流客户最常规的生活状态和人生中几个重要节点，依此，可以划分出客户家庭周期，而且这为客户购买动因的梳理提供了非常明确的指引，可分为青年之家、小太阳、望子成龙、中年之家、健康养老五个阶段。 青年之家

16、 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 住宅产品系列-客户生命周期 毕业开始工作 孩子出生 孩子上小学 孩子离家发展 退休 按照家庭生命周期和支付能力对客户做第一步分类，每一类客户在市场上都存在，只是量的多少。叠合主流人群的家庭收入曲线后，剔除一些非主流的客群，剩下满足最大量市场的主流客群，这就是需要重点关注的客户。 住宅产品系列-客户研究-主流客户分类 青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 支付能力 高 中 低 青年之家1 小太阳1 青年之家2 青年之家3 小太阳2 小太阳3 望子成龙1 望子成龙2 望子成龙3 中年之家1 中年之家2 中年之家3 健康养老1 健康养老2 健康养老3

17、 X 家庭生命周期 X X X X X X 青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 家庭生命周期 高 中 低 青年之家1 小太阳1 青年之家2 小太阳2 望子成龙2 望子成龙3 中年之家3 健康养老2 刚开始工作，有个住的地方就行 靠自己打拼，为了有个“甜蜜的小窝” 父母资助，一步到位，为结婚和孩子出生做准备 孩子出生，父母过来帮忙照顾小孩，原来的房子住不下了 一切为了孩子 二孩出生，原来的房子住不下 上有老下有小，家庭支柱责任大，给老人和小孩一个幸福美满的家 工作稳定，该为老人和孩子提供更舒适的生活了 事业成功，一家三口生活幸福，自己也该享受人生 孩子长大出去读书，家中有老人需要照顾

18、， 退休在家，赡养老人 有品质的养老生活，健康修养 在第一步的客户分类基础上，加入主流市场中最典型的购买动因，不同的客户分类中因为购买动因的区别会产生更多的客户分类，最终形成了12类客户。 住宅产品系列-客户研究-主流客户分类 支付能力 青年单身 小太阳 青年立足 生活持家 学习成长 二孩家庭 三代同堂 老年二代 活跃长者 人生巅峰 成功享受 中年之家 以家庭生命周期的客户分类 （一级客户分类） 细分客户名称 （二级客户分类） 客户主要描述 青年之家 青年单身 年龄22-25岁的单身青年，刚毕业开始工作 青年立足 年龄25-30岁的单身青年，工作几年了，工作稳定下来，有了一点积蓄 小太阳 生活

19、持家 年龄27-35岁新婚青年或者准备结婚的青年，工作稳定，有一定的积蓄或者父母资助 小太阳 有稳定工作的夫妻俩，小孩0-6岁，老人临时居住照顾小孩 望子成龙 学习成长 有稳定工作的夫妻俩，小孩6-17岁 二孩家庭 第二个孩子出生，老人过来照顾 三代同堂 老人+夫妻俩+6-17岁孩子，一般在上中学 成功享受 老人+中年夫妻俩（事业成功，足够积蓄）+12-17岁孩子，一般在上中学 人生巅峰 中年夫妻俩（事业成功，足够积蓄）+12-17岁孩子，一般在上中学 中年之家 中年之家 中年夫妻 + 18-24岁的孩子（孩子放假或者偶尔回来居住） 健康养老 老年二代 老人+长者退休中年夫妻（暂不研究） 活跃

20、长者 退休长者中年夫妻（暂不研究） 根据对主流客户做的细分，详细描述每类客户的家庭结构状况。 住宅产品系列-客户研究-家庭结构 开始工作 住宅产品系列-主流客户买房路径推演 22-32 years 28-34 years 32-49 years 45-59 years 60 years up 1 青年之家 首次置业 刚开始工作， 有个地方住 就行了 孩子出生 2 小太阳 首次置业 孩子出生，父 母帮忙照顾小孩， 原来房子住 不下了 孩子上学 3 望子成龙 享受改善 工作稳定，孩 子上学，有能力 提供更舒适 的生活 孩子离家 4 中年之家 享受改善 人生赢家，该 为一家三口提供 更舒适的生 活了

21、 退休 5 健康养老 健康养老 工作为自己准 备有品质的养老 生活 客户类型 小太阳 客户细分 小太阳 客户肖像卡 生活状态 工作8-10年，有一定的积蓄。孩子出生了，父母会来一起照顾小孩，一下子多了3个人，各种物品也增多了，生活突然变得杂乱无章起来 客户需求 室内： 1、主卧室考虑放婴儿床; 2、第二卧室准备给来照顾婴儿的父母使用; 3、第三间房做为客房兼书房使用，因为有父 母和小孩,书房的作用大了起来; 4、因为有父母居住，需要有两个独立卫生间; 5、在家吃饭的机会增多，厨房餐厅变得重要; 6、家里要有一家人围绕小孩游戏活动的地方; 配套： 1、已经买车了，关心停车位，公交或地铁已 经不是

22、那么重要; 2、关注周边幼儿园、儿童培训、儿童医院等服务; 3、小区环境要求有推婴儿车遛弯，儿童活动， 家长聚集交流的地方，在小区内活动最频繁的时段; 性能及智能化： 1、关注儿童健康方面，室内阳光日照、通风，活动 场地的安全等; 物业服务： 1、居住安全是首要需求。 客户核心价值 居住舒适， 考虑健康生 活的要求 实用 孩子成长 家庭结构及年龄 夫妻俩30-35岁，0-3岁的婴儿， 过来照顾小孩的父母 购房目的 功能改善型。 因为孩子出生，原来的小房子无法满足5口人的使用需求，不得不换房 客户核心需求：实用，孩子成长 产品策略：强调儿童功能，挖掘收纳等功能的满足 住宅产品系列-客户肖像卡 客

23、户核心需求：品质生活，家庭美满 产品策略：强调居住品质，重点打造家庭交流生活场景 客户类型 望子成龙 客户细分 三代同堂 客户肖像卡 生活状态 夫妻俩收入稳定，处于大部分同龄 人中上游，三代同堂的生活美满幸福 客户需求 室内： 1、主卧室要舒适，独立、功能齐全 2、第二卧室给上学的孩子准备，夫妻俩非 常重视小孩的健康，包括生活健康和学习 健康，光线、通风等； 3、第三间房为父母房； 4、第四间房做为书房兼客房使用，夫妻俩 兴趣爱好可以在这里实施（读书、写字等等） 5、注重一家人的交流， 配套： 1、拥有两辆车的家庭增多，停车位比例应提高； 2、除了基本的生活和教育配套外，注重享受型 的配置，例

24、如会所、宠物照顾、阅读室、高端茶室等 性能及智能化： 1、关注环保、绿色，愿意在室内及公共区域加入环 保元素； 2、关注隔音、对视等隐私元素， 物业服务： 1、注重物业延伸服务，如家政服务； 2、关注隐私的保护 客户核心需求 品质生活 家庭美满 家庭结构及年龄 夫妻俩40-45岁，12-17岁的小孩， 父母65-70岁，身体健康 购房目的 主动改善型。 上有老下有小的生活，压力非常大。 赡养老人让老人安享晚年是目标， 也需要给自己和小孩更有品质的生活 住宅产品系列-客户肖像卡 客户类型 望子成龙 客户细分 成功享受 客户肖像卡 生活状态 工作成就高，支付能力高于大部分家庭。孩子长大上初中或高中

25、，父母同住，三代生活，三代人的生活美满幸福。 客户需求 室内： 1、主卧室要豪华，功能齐全（女主人衣柜、化妆保养、舒 服的独立卫生间等），主卧室舒适度提升在生活质量的提升中 占重要位置； 2、第二卧室给上中学的孩子准备，也要有独立的使用要求，衣柜、书桌等； 3、第三间房为父母房，功能齐全； 4、第四间房希望能满足主人的个性化需求，体现自我价值 5、注重一家人的交流，同时也关注接待客人、亲戚面子的 体现； 配套： 1、大部分家庭拥有两辆车，停车位比例应提高； 2、除了基本的生活和教育配套外，注重享受型的配置，例如会所、宠物照顾、阅读室、高端茶室等； 3、公共区域除了提升品质外，也应兼顾隐私； 性

26、能及智能化： 1、关注环保、绿色，愿意在室内及公共区域加入环保元素； 2、关注隔音、对视等隐私元素， 3、接受智能化，愿意支付成本； 物业服务： 1、关注个性化尊贵服务，如专属管家、私人入户等。 客户核心需求 总价不是考虑的首要因素，功能都要满足而且还要有面子上的满足。 享受生活 家庭美满 家庭结构及 年龄 夫妻俩40-45岁，12-17岁的小孩，三代生活 购房目的 主动改善型。 该是享受生活的时候了，老人和小孩也能得到最好的照顾 客户核心需求：享受生活，家庭美满 产品策略：重点打造家庭交流生活场景，实现主人个性化需求 住宅产品系列-客户肖像卡 客户核心需求：生活质量，关注孩子 产品策略：强调

27、儿童功能，同时追求功能和舒适性平衡 主流客户核心需求的总结方法从客户肖像卡（客户描述）中提取出客户需求，总结整理成客户核心需求。 1 青年立足 青年单身 生活持家 学习成长 二孩家庭 三代同堂 中年之家 客户核心需求： 低总价 产品策略：没有多余的面积、只需要居住功能；或租赁 客户核心需求： 低总价，安居 产品策略：满足基本生活的需求，面积不浪费 客户核心需求： 低总价，功能全 产品策略：为孩子出生准备，面积不浪费，紧凑 客户核心需求：品质生活，关注孩子 产品策略：强调儿童功能，同时注重生活质量和舒适 客户核心需求：品质生活，家庭美满 产品策略：强调居住品质，重点打造家庭交流生活场景 客户核心

28、需求：享受生活，低调 产品策略：低调的高品质 小太阳 客户核心需求： 实用、孩子成长 产品策略：强调儿童功能，挖掘收纳等功能的满足 成功享受 客户核心需求：享受生活，家庭美满 产品策略：重点打造家庭交流生活场景，实现主人个性化需求 人生巅峰 客户核心需求：享受生活，身份彰显 产品策略：实现主人个性化需求，体现身份 老年二代 待研究 活跃长者 待研究 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 住宅产品系列-客户肖像卡(12类全) 青年之家 青年单身 青年立足 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活跃长者 紧凑、不浪费 公寓 产品 产品 产品 产品

29、 产品 养老系列 紧凑、功能 儿童功能、强收纳 儿童功能、性价比 品质、儿童功能 品质、家庭交流 家庭交流、空间可变 养老、安心保障 产品 生活持家 产品 紧凑、强收纳 住宅产品系列-产品推导 客户 分类 01 客户 细分 02 产品 主张 03 产品 04 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 住宅产品线梳理：客户分类-客户需求-产品主张-产品的对应关系。 产品1 产品2 产品3 产品4 产品5 产品6 产品7 星河住宅产品 注：产品户型使用率暂按80%计算，建筑面积为无拓展面积，各区域落地可结合梯户比及拓展适当调整。 住宅产品系列-产品推导 A B C D E F G 客户编号 青年之家

30、小太阳 小太阳 望子成龙 望子成龙 望子成龙 中年之家 客户类型 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭三代同堂 成功享受 中年之家 客户细分 低价、安居 低总价 功能全 实用 孩子成长 实用 关注孩子 品质生活 关注孩子 家庭美满 享受生活 家庭美满 享受生活 身份彰显 客户核心需求 紧凑、功能 紧凑 强收纳 儿童功能 强收纳 儿童功能 性价比 品质 儿童功能 家庭交流 家庭交流 空间可变 个性化 占有资源 产品主张 两房两 厅一卫 三房两 厅一卫 三房两 厅两卫 三房两 厅两卫 四房两 厅两卫 四房两 厅两卫 四房两 厅两卫 产品户型 77.41 94.54 104.86 114.

31、21 135.48 143.53 143.70 建筑面积 星河地产标准化产品卡 客户核心需求 客户类别 客户细分 产品主张 实用、孩子成长 小太阳 小太阳 儿童功能、强收纳 客户描述：小孩出生、父母同住、照顾小孩 1、主卧放婴儿床，方便照顾小孩； 2、客厅、主卧、第二卧室朝南，通风采光好； 3、第三间房可变客房或书房，满足多种使用功能空间； 4、客餐厅通厅，空间舒适； 5、客厅有小孩游戏活动的空间； 6、玄关、客餐厅超强收纳功能 。 三房两厅两卫，套内面积80.46，建筑面积 103.82 产品C 精品、品质 少儿关怀 温度社区 1、康体健身，慢跑道； 2、泳池； 3、邻里交流、景观会客厅；

32、4、儿童活动场地； 5、幼儿园、儿童培训、社区医院 等； 6、小区环境需有推婴儿车遛弯、 儿童娱乐、家长聚集交流的场地； 7、要有生活超市购买生活必需品。 1、部品部件：门窗系统、阳台栏杆系统、厨卫系统； 2、规划体系：全区视线、日照、通风、大堂泛会所； 3、精装体系：玄关收纳、厅房空间、厨卫模块。 星河地产标准化产品卡 客户核心需求 客户类别 客户细分 产品主张 品质生活、关注孩子/品质生活、家庭美满 望子成龙 二孩家庭/三代同堂 品质、儿童功能/品质、家庭交流 客户描述：照顾父母、小孩长大/二孩出生 1、主卧功能齐全，独立舒适 2、客厅、主卧、第二卧室（小孩房）、第三卧室朝南，通风采光好

33、3、第四间房根据客户需求可做小孩房或书房兼客房，满足多种使用功能空间 4、客餐厅同宽通厅，双阳台布置，南北通透，一家人享受舒适空间 5、玄关、阳台收纳功能 四房两厅两卫，套内面积103.26，建筑面积 135.49 产品E 精品、品质 少儿关怀、家庭交流 温度社区 1、泳池 2、慢跑道 3、景观会客厅 4、儿童活动场地 5、派对天地 6、幼儿园、小学、中学等教育配套有需求 7、要有满足基本生活需求的超市和商场等生活配套 8、会所、宠物照顾、阅读室、高端茶室等享受型配置有需求 1、部品部件：门窗系统、阳台栏杆系统、厨卫系统； 2、规划体系：全区视线、日照、通风、大堂泛会所； 3、精装体系：玄关收

34、纳、厅房空间、厨卫模块。 星河地产标准化产品卡 客户核心需求 客户类别 客户细分 产品主张 实用、孩子成长 望子成龙 成功享受 家庭交流、空间可变 客户描述：三代同堂、老人常住、小孩长大 1、主卧功能齐全，豪华舒适； 2、客厅、主卧、第二卧室、第三卧室朝南，通风采光好； 3、第四间房根据主人的个性化需求，可变不同的使用功能空间； 4、客餐厅通厅，南北通透，南向景观大阳台，一家人享受舒适空间； 5、中西厨配置，提供主人家庭聚会和接待客人的舒适环境； 6、玄关、阳台收纳功能。 四房两厅两卫，套内面积：108.95，建筑面积约: 142.26 产品F 1、泳池； 2、景观会客厅； 3、静谧花园； 4

35、、派对天地； 5、小学、中学等教育配套有需求； 6、生活需求的超市和商场等生活配套； 7、会所、宠物照顾、阅读室、高端茶室等享受型配置有需求 ； 8、公共区域要有品质提升且兼顾隐私。 1、部品部件：门窗系统、阳台栏杆系统、厨卫系统； 2、规划体系：全区视线、日照、通风、大堂泛会所； 3、精装体系：玄关收纳、厅房空间、厨卫模块。 精品、品质 少儿适老、家庭交流 温度社区 4 3 6 5 7 住宅产品系列-产品卡（7类全） 1 2 土地要素首当其冲的是地段，而与地段相关度最高的属性中“位置”、“交通”、“配套”可以用来更确切地衡量土地地段的价值。按地段将土地划分为：总部系、城心系、精品系、资源系四

36、大系列。 土地系列 土地属性 客户价值 位置 交通 配套 总部系 城市核心区 发达 商务配套完善 城市核心高品质商务生活 城心系 城市或新区中心 发达 生活及商务配套完善 城市中心高品质生活 精品系 城区或新区的近郊 便利 生活配套不完善但规划有生活配套 城市近郊舒适生活 资源系 郊区 不便利 生活配套 不完善 山水资源休闲生活 中心区 近郊 郊区 城心系 核心区 精品系 资源系 总部系 说明： 1、城市中心区的概念可以为城市唯一的中心区，也可以为城市副中心或城市新区的中心； 2、土地分类与一二三线城市分类没有关系，都是相对同一个城市或区域。举例，北京的六环以外地价高于洛阳城中心区的地价，但北

37、京六环外土地分类还是资源系，洛阳中心城区的土地分类是城心系。 住宅产品系列-土地第一级分类 在地段划分基础上再做土地细分，并总结出土地核心价值，产品线即以土地细分为分类结果。 土地系列 客户价值 土地细分 土地细分属性 土地核心价值 H 总部系 城市核心高品质商务生活 H 1、城市最核心区域，标志性建筑物、广场旁边，地块以综合商务办公属性为主 2、周边交通高度发达，路网密集，公共交通线路密集，停车场配置比例高； 3、周边写字楼密集，享受市中心级别配套； 商务、 核心、综合 C 城心系 城市中心高品质生活 C1 1、地块商务属性高，商业价值高，； 2、周边交通发达，道路直达，公共交通完善； 3、

38、周边写字楼密集，享受市中心级别配套 商务、中心 C2 1、周边配套完善，交通便捷，且较为安静 2、适宜居住 品质居住、 城心 C3 1、公共交通密集，站点在步行距离内 2、周边有大超市等生活配套 舒适居住、 次级城心 Q 精品系 城市近郊舒适生活 Q 1、交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近 2、相对市中心居住密度低 3、地块所处区域居住氛围良好（水质、空气） 宜居、近郊 R 资源系 山水资源休闲生活 R1 1、有道路与城市中心连接，但没有形成路网，公共交通少或没有 2、居住环境好，人口密度低 3、周边生活配套不完善，但政府对区域有规划 宜居、低单价 R2 1、有自然资源 2、距离城市较

39、远，但有快速道路可达 3、没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套（或有条件做到） 环境、休闲 住宅产品系列-土地第二级分类 总部系 城市核心高品质 商务生活 住宅产品系列-土地划分总表 土地 系列 01 区位 价值 02 土地 细分 03 核心 价值 04 城心系 精品系 资源系 产品 线 05 城市近郊舒适 生活 山水资源休闲 生活 H 交通便捷 完善配套 适合居住 Q 交通直达 居住密度适中 环境良好 商 务 核 心 综 合 宜 居 近 郊 WORLD 国际 时代 天地/丹堤 天地/盛世/传奇/荣御 山海半岛/山海湾 城市中心高品质生活 C2 交通便捷完善配套适合居住 品质居住城心 C1

40、 商业配套商业价值交通噪音 商 务 中心 C3 公交密集部分生活配套 舒适居住 次级城心 R1 交通不便 配套不完善 地价低 R2 交通可达 自然资源 配套不完善 宜 居 低单价 环 境 休 闲 资源系 石材 玻璃 铝板 真石漆 铝板 真石漆 玻璃 玻璃 真石漆 住宅产品系列-土地研究-形象IP 精品系 城心系 形象：现代、时尚、风情 色彩：黄、灰、红 材料：真石漆、玻璃 形象：现代、典雅 色彩：白、灰、红 材料：铝板、真石漆、玻璃 形象：简约、现代、尊贵 色彩：浅黄 材料：石材、铝板、真石漆、玻璃 星河地产标准化产品线卡 土地分类 土地系列 土地属性 土地核心价值 H 总部系 城市核心高品质

41、商务生活 商务、核心、综合 属性特点 1、城市最核心区域，标志性建筑物、广场旁边，地块以综合商务办公属性为主 2、周边交通高度发达，路网密集，公共交通线路密集，停车场配置比例高 3、周边写字楼密集，享受市中心级别配套 产品线 配套 位置 1、城市核心区 1、WORLD 产品风格：不限定 色彩搭配：不限定 材料：不限定 1、交通：交通道路高度发达，公交、地铁密集，停车位配比高； 2、医疗：周边有大型甲级综合医院，医疗条件和医疗资源非常丰富； 3、教育：周边有高级院校、高级中小学校、高级幼儿园教育配套； 4、生活：周边有大型购物中心、会所配套。 中心区 近郊 郊区 城心系 核心区 精品系 资源系

42、总部系 星河地产标准化产品线卡 土地分类 土地系列 土地属性 土地核心价值 C1 城心系 城市中心高品质生活 商务、中心 属性特点 1、地块商务属性高，商业价值高 2、周边交通发达，道路直达，公共交通完善 3、周边写字楼密集，享受市中心级别配套 产品线 配套 位置 1、城市中心区 1、国际 产品风格：简约、现代、尊贵 色彩搭配：浅黄 材料：石材、铝板、 真石漆、玻璃 1、交通：交通道路发达，公交、地铁等公共交通晚上，停车位配比较高； 2、医疗：周边有大型甲级综合医院，医疗条件和医疗资源较丰富； 3、教育：周边有中高级院校、中高级中小学校、中高级幼儿园教育配套； 4、生活：周边有大型购物中心、会

43、所配套。 中心区 近郊 郊区 城心系 核心区 精品系 资源系 总部系 星河地产标准化产品线卡 土地分类 土地系列 土地属性 土地核心价值 Q 精品系 城市近郊舒适生活 宜居、近郊 属性特点 1、交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近 2、相对市中心居住密度低 3、地块所处区域居住氛围良好（水质、空气） 产品线 配套 位置 1、城市近郊区 1、天地 2、盛世 3、传奇 4、荣御 产品风格：现代、典雅 色彩搭配：白、灰、红 材料：真石漆、铝板、玻璃 1、交通：交通道路完善，公交、地铁等公共交通便捷； 2、医疗：周边有甲级医院，医疗条件和医疗资源一般； 3、教育：周边有院校、中小学校、幼儿园教育

44、配套； 4、生活：周边有超市、公园配套。 中心区 近郊 郊区 城心系 核心区 精品系 资源系 总部系 星河地产标准化产品线卡 土地分类 土地系列 土地属性 土地核心价值 R2 资源系 山水资源休闲生活 环境、休闲 属性特点 1、有自然资源 2、距离城市较远，但有快速道路可达 3、没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套（或有条件做到） 产品线 配套 位置 1、城市远郊区 1、山海 2、半岛 3、山海湾 产品风格：现代、时尚、风情 色彩搭配：黄、灰、红 材料：真石漆、玻璃 1、交通：交通道路不完善，快速路可达，无公共交通； 2、医疗：周边有普通门诊，医疗条件和医疗资源不完善； 3、教育：周边有小

45、学、幼儿园教育配套； 4、生活：周边有超市、公园、娱乐休闲配套。 中心区 近郊 郊区 城心系 核心区 精品系 资源系 总部系 住宅产品系列-产品线卡（7类） 4 3 6 5 7 1 2 公寓 （非标准化产品） 产品B 产品C 产品D 产品E 产品F 产品G 养老系列 （非标准化产品） 青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 紧凑、强收纳 儿童功能、强收纳 儿童功能、性价比 品质、儿童功能 享受、舒适内敛 青年单身 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活跃长者 养老、安心保障 紧凑、功能 紧凑、不浪费 产品A 产品主张 客户细

46、分 产品 客户 产品 客户核心需求 低总价 低总价、安居 低总价、功能全 品质生活、关注孩子 享受生活、家庭美满 品质生活、家庭美满 享受生活、低调 实用、关注孩子 身体健康、环境好 实用、孩子成长 享受生活、身份彰显 家庭交流、空间可变 品质、家庭交流 个性化、占有资源 产品F C城心系 城市中心高品质生活 C1 商业配套、商业价值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、适合居住 C3 公交密集、部分生活配套 时代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒适生活 Q 交通直达、居住密度适中、环境良好，未来配套发展 天地 盛世/传奇 荣御 R资源系 山水资源休闲生活 R1 交通可达、配套不完善、

47、地价低 R2 交通可达、自然资源、配套不完善 山海半岛/山海湾 土地属性 土地分类 产品线 土地核心价值 商务城心 品质居 住城心 舒适居住次级城心 宜居 近郊 安居 远郊 环境休 闲远郊 H总部系 城市核心高品质商务生活 H 最核心位置、综合土地性质、商务配套完善 国际 商务核 心综合 World 住宅产品系列成果-土地、客户、产品的适配 土地 青年之家 小太阳 望子成龙 中年之家 健康养老 青年单身 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活跃长者 土地属性 土地分类 客户细分 产品线 土地核心价值 客户核心需求 低总价 低总价、安

48、居 低总价、功能全 品质生活、关注孩子 享受生活、家庭美满 品质生活、家庭美满 享受生活、内敛 实用、关注孩子 身体健康、环境好 实用、孩子成长 享受生活、身份彰显 通过土地核心价值和客户核心需求关键词的对应，做产品线和客户的匹配。 住宅产品系列成果-土地、客户、产品的适配 C城心系 城市中心高品质生活 C1 商业配套、商业价值、交通噪音 C2 交通便捷、完善生活配套、适合居住 C3 公交密集、部分生活配套 时代 天地/ 丹堤 Q精品系 城市次中心舒适生活 Q 交通直达、居住密度适中、环境良好，未来配套发展 天地 盛世/传奇 荣御 R资源系 山水资源休闲生活 R1 交通可达、配套不完善、地价低

49、 R2 交通可达、自然资源、配套不完善 山海半岛/山海湾 商务城心 品质居 住城心 舒适居住次级城心 宜居 近郊 安居 远郊 环境休 闲远郊 H总部系 城市核心高品质商务生活 H 最核心位置、综合土地性质、商务配套完善 国际 商务核 心综合 World 住宅建筑产品系列PPT文件 定型图纸系列（方案、施工图） 产品手册（产品系列文件使用手册、产品卡、产品线卡） 住宅产品系列成果总结 2条主线 4 个土地系列 7 条产品线 12 种典型客户 7 个标准化产品 星河地产集团 住宅产品系列 青年单身 青年立足 生活持家 小太阳 学习成长 二孩家庭 三代同堂 成功享受 人生巅峰 中年之家 老年二代 活

50、跃长者 4、产品适配 3、客户选产品 7个模块 1、根据土地选产品线 4个系列 2、选定客户 12类客户 选地 总部系（H） 城心系(C1/C2/C3) 精品系(Q) 资源系(R1/R2) 说明：根据土地属性将拟开发用地归类，对应出关联的产品线。 土地 经营判断 筛选客户 当地周边大概价格-土地价格-大约建造成本利润 现金流快走快销产品总价低、刚需类客户 高溢价高溢价产品总价高、改善类客户 说明：根据所选土地的价格及周边市场同类项目大约售价，扣除大概成本，大方向得出利润；结合经营筛选客户。 筛选客户客户需求产品主张产品 说明：根据土地、客户、产品表从已筛选客户直接得出产品主张，不同城市政策、法

51、规，生活习性、气候导致户型有差异，但客户需求不会变，因此产品主张也不会变。 产品 土建 精装 景观 部品部件 建设成本 A B C 适配标准 说明：根据该项目成本投入预算，适配各专业成本级配ABC。 土地分类 位置 住宅产品系列成果-使用步骤 土地 客户 产品 产品系列 产 品 线 做对产品 做好产品 开工 通过产品体系框架实现产品从无到实现的整个过程管控，实现做对产品，做好产品。其中A、B是做好产品的关键工具。 A B 配置标准 产品配置 产品设计标准 产品研策 建造标准 工艺标准 住宅产品系列框架 基础做法 产品模块 部品部件 五金部件深化设计有待提高 栏板扶手比例失调、外窗竖向加强与窗台

52、石材打架、护窗栏杆与把手打架等 节点设计缺少客户思维 样板房阳台反坎采用涂料造成观感不佳、小房间开窗过小造成空间压抑 材料标准过低、施工质量不佳 地库面层开裂严重、车道材料标准过低导致观感较差；样板房墙面真石漆刺手且观感不佳 各专业不交圈 架空层梁高低不一、样板房阳台排水管及空调管突兀、雨水管设置在阳角且未与主体建筑颜色一致导致观感极差 星河基础品质有较大提升空间，体现到如下三个方面： 各项目节点参差不一 设计细节粗糙 材料标准较低、工艺不佳 建筑基础品质做法研究-现状调研（珠三角区域） a.与成本无关的设计类问题通过基础品质做法设计类节点、施工图指导书、施工图审图要点解决； b.与成本相关的

53、部分在研发基地中先行试点，2019年对相应节点进行分级及成本挂挡。 工程质量问题通过基础品质做法工程类节点以及设计、工程条线制定专项技术标准解决 设计问题（成本无关） 成本、标准相关问题 工程质量问题 现存问题 基础品质做法 设计类节点（2018） 审图要点 （2019.03） 标准过低 缺乏亮点 渗漏问题 外墙涂料、地库地坪质量及感官问题 工程、设计联合定制专项标准（2018） 基础品质做法 工程类节点（2018） 产品分级 成本挂挡 （2019） 高标产品研发试点（研发基地2019） 立面标准化修订（2019.03） 建筑基础品质做法研究-问题分类及对策 外门窗：凸窗及空调位设计原则 窗框

54、典型节点 护窗栏杆典型节点 分隔扇设计原则 门窗产品分级、成本挂挡（2019） 阳台：降板及阳台梁标准确定 阳台材料交接设计原则 阳台栏杆扶手节点修订 阳台栏杆产品分级、成本挂挡（2019） 卫生间：标准化模块尺寸固化 排气扇典型节点 地库：地坪材料分级及成本挂挡（2019） 立面涂料：涂料材料分级及成本挂挡（2019） 2018年建筑基础品质构造做法中已完成编制 研发基地中试点，2019年联合成本、采购一起进行分级定档 1、系统门窗 2、普通阳台门加提升系统 3、竖向加强外置的外窗节点 4、凸窗典型节点一 5、凸窗典型节点二 6、窗框+立面线条展示 7、A标阳台栏杆 8、B标阳台栏杆 1 3 2 4 5 7 8 6 9 10 11 12 13 14 15 14 16 9、空调格栅 10、标准卫生间模块 11、卫生间模块工程做法 12、外窗型材及五金件 13、真石漆展示 14、地库地坪漆展示 15、地坪漆样板 16、岩态板材料展示 建筑基础品质做法研究-节点分布