1、住宅部分竞品分析上叠三层，4 面宽90 户型115-125 户型135-144 户型160 户型上叠四层，5 面宽3 房 2 厅 1 卫，3 面宽3 房 2 厅 2 卫，2 面宽2 房 2 厅 1 卫，2 面宽2 房 2 厅 1 卫，2 面宽3 房 2 厅 2 卫，3 面宽4 房 2 厅 2 卫，4 面宽选择足够竞争力的产品进行强排测算90 二 / 三面宽125 二 / 三面宽140 三 / 四面宽160 四 / 五面宽叠墅周边竞品90 三面宽125 三 / 四宽140 四面宽起160 五面宽叠墅10%刚需产品 经济合理主力产品 全面超越终改产品 物超所值35%45%10%产品选型我们的产品如
2、何选型？方向 1 叠拼最大化 (33+4F)方向 2 洋房最大化（18+6F）住宅第二轮强排叠拼最大化货值：11.32 亿墅类套数占比：46.4%洋房最大化货值：9.74 亿洋房产品占比：22.6%商业部分20商墅：166*72=11952商业街面积3800*3.5=13000沿湖商业面积555*4=2200博物馆1800*3=50004F20商墅：166*85=14110商业街面积2700*4.5=12150博物馆1700*3=50005F方向 1 环形布置方向 3 突破方向商业第一轮强排博物馆独立设置占用销售型商业用地需设置一栋 5F 公寓，满足 1.4 万销售型商业博物馆与自持型商业集中
3、设置自持型商业需做到 5F销售型商业价值最大化重新划分住宅与商业红线最大化利用沿街宽度商墅与住宅形成组团重新征询政府难度很大方向 2 集中布置方案 1a 指标及户型配比表数据备注85657.0051394.2034262.80其中商业金融用地不小于总面积的40%174266.07126902.8090459.0733F40389.07层高2.9m4F50070.00层高3.0m34262.80博物馆5000.00经营性商业（自持）15000.00销售型商业14262.802180.93物业管理用房277.53按地上总建面3暂估物业经营用房370.04按地上总建面4暂估社区用房515.20500
4、-1000户按70/百户养老服务用房348.17消防控制室30.00暂估配电房640.00变电室*2(18*10)，开闭所*2(14*10)暂估47363.27地下非机动车库建筑面积1380.66地下车库建筑面积30892.9地下非机动车库建筑面积1541.83地下车库建筑面积13547.89非人防车位按40/辆暂估1.481.0且1.4826935.0031.45%35%73625697.1030%8949.87新建居民住宅的，比例为百分之八;新建其他民用建筑的，比例为百分之五。7236.731713.141348930计容面积配置，办公、住宅不小于1.0个/10093地上车位10%，含访客
5、车位837418按计容面积配置，商业不小于1.2个/10042地上车位10%，含访客车位3763214住宅920商业1028非机动车停车位（辆）其中人防面积（）机动车停车位（辆）绿地率建筑占地面积（）建筑密度总户数（户）总建筑面积（）其中地上计容建筑面积（）其中住宅建筑面积其中其中商业配套管理用房建筑面积地下总建筑面积（）项目总用地面积（）住宅商业地下非机动车位（辆）地上机动车位（辆）地下机动车位（辆）住宅其中商业总停车位其中其中住宅商业总停车位其中经济技术指标方案1-1其中其中住宅商业地上机动车位（辆）地下机动车位（辆）地下非机动车位（辆）容积率绿地面积（）类型层数栋数户数户数比要求9033
6、319826.9%10.0%12033319826.9%35.0%14047028038.0%45.0%160415608.2%10.0%91736100.0%户型配比表方案 1b 指标及户型配比表数据备注85657.0051394.2034262.80其中商业金融用地不小于总面积的40%173887.81126622.8090179.0733F41379.07层高2.9m4F48800.00层高3.0m34262.80博物馆5000.00经营性商业（自持）15000.00销售型商业14262.802180.93物业管理用房277.53按地上总建面3暂估物业经营用房370.04按地上总建面4暂
7、估社区用房515.20500-1000户按70/百户养老服务用房348.17消防控制室30.00暂估配电房640.00变电室*3(18*10)，开闭所*3(14*10)暂估47265.01地下非机动车库建筑面积1376.46地下车库建筑面积30798.8地下非机动车库建筑面积1541.83地下车库建筑面积13547.89非人防车位按40/辆暂估1.481.0且1.4826685.0031.15%35%73625697.1030%8927.47新建居民住宅的，比例为百分之八;新建其他民用建筑的，比例为百分之五。7214.331713.141345927计容面积配置，办公、住宅不小于1.0个/10
8、093地上车位10%，含访客车位834418按计容面积配置，商业不小于1.2个/10042地上车位10%，含访客车位3763214住宅918商业1028其中地下非机动车位（辆）地下非机动车位（辆）商业总停车位其中地上机动车位（辆）地下机动车位（辆）非机动车停车位（辆）住宅总停车位其中地上机动车位（辆）地下机动车位（辆）人防面积（）其中住宅商业机动车停车位（辆）绿地率建筑占地面积（）建筑密度总户数（户）绿地面积（）地下总建筑面积（）其中住宅商业容积率商业其中配套管理用房建筑面积其中地上计容建筑面积（）其中住宅建筑面积其中总用地面积（）其中住宅商业总建筑面积（）其中经济技术指标方案1-2项目层数栋
9、数户数户数比要求9033213218.4%10.0%12033426436.9%35.0%14046425635.8%45.0%160416648.9%10.0%86716100.0%户型配比表日照分析 2 小时经过日照推演及测算，南侧山体高度均在本案日照高度角之外，不影响本案日照分析2-3 小时3-4 小时4-5 小时5-6 小时6-7 小时7-8 小时8 小时分析软件：众智日照软件分析方法：多点分析城 市：宁波市计算结果：住宅日照满足大寒日 3H 项目住宅建筑均满足大寒日 3h 的日照标准 ( 众智专业软件计算） 整体效果方案 2 指标及户型配比表数据备注85657.0051394.203
10、4262.80其中商业金融用地不小于总面积的40%174187.23126842.8090523.6718F52699.67层高2.9m6F37824.00层高3.0m34262.80博物馆5000.00经营性商业（自持）15000.00销售型商业14262.802056.33物业管理用房277.53按地上总建面3暂估物业经营用房370.04按地上总建面4暂估社区用房390.60500-1000户按70/百户养老服务用房348.17消防控制室30.00暂估配电房640.00变电室*3(18*10)，开闭所*3(14*10)暂估47344.43地下非机动车库建筑面积1379.76地下车库建筑面积
11、30875.0地下非机动车库建筑面积1541.83地下车库建筑面积13547.89非人防车位按40/辆暂估1.481.0且1.4826685.0031.15%35%55825697.1030%8955.03新建居民住宅的，比例为百分之八;新建其他民用建筑的，比例为百分之五。7241.891713.141347929计容面积配置，办公、住宅不小于1.0个/10093地上车位10%，含访客车位836418按计容面积配置，商业不小于1.2个/10042地上车位10%，含访客车位3763214住宅920商业1028其中地下非机动车位（辆）地下非机动车位（辆）商业总停车位其中地上机动车位（辆）地下机动车
12、位（辆）非机动车停车位（辆）住宅总停车位其中地上机动车位（辆）地下机动车位（辆）人防面积（）其中住宅商业机动车停车位（辆）绿地率建筑占地面积（）建筑密度总户数（户）绿地面积（）地下总建筑面积（）其中住宅商业容积率商业其中配套管理用房建筑面积其中地上计容建筑面积（）其中住宅建筑面积其中总用地面积（）其中住宅商业总建筑面积（）其中经济技术指标方案2项目层数栋数户数户数比要求901827212.9%10.0%12018621638.7%35.0%14018414425.8%1406137814.0%16068488.6%10.0%45.0%户型配比表16068488.6%10.0%33558100.
13、0%方案 1-a：33F+4F 叠墅最大化方案 1-b：34F+4F 形态优化方案对比方案 2：18F+6F 洋房最大化我们需与竞品持平或超越，实现产品畅销90 二面宽125 二 / 三面宽140 三 / 四面宽160 四 / 五面宽叠墅180 四 / 五面宽合院周边竞品90 三面宽125 三 / 四面宽140 四面宽起160 五面宽叠墅180 六面宽合院产品选型我们的产品如何选型？立面定位高端- 极致现代雕塑 经典比例 历久弥新 典雅大气 简约时尚 公建形象现代简约 精致细节 庄重精美 突出现代感 传承历史韵味讲究风格 追求神似 对古典线条抽象简化 注重装饰效果中端- 典雅中端- 新古典、新亚洲、ARTDECO立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格立面风格
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