2013中信金銮湾医疗健康开发项目规划设计方案（218页）.pdf

1、1 1 欢迎来到梦想的海岛xxxx 碧海、蓝天、沙滩、清新空气、游艇 2 2 xxxx金銮湾xx医疗健康开发项目总体开发建议报告 4日/01月/2013年 3 3 高度 视野 落地 项目属于精品打造，并非单从房地产的角度研究 向国内外看齐和学习，需要研究国内外上先进的养生及度假区案例 不仅仅是现状分析，要有对趋势的前瞻性考虑 别墅做什么业态，规模多少，定位哪种档次 养生规模定位，满足什么样的养生需求，做什么类型的养生 控地 为实现本地块的开发，首先实现对这两块地的控制 4 4 目录 第一部分：宏观市场分析 第四部分：养生酒店定位及开发建议 第二部分：xxxx社会经济环境及房地产分析 第三部分：

2、项目开发思路及定位 第五部分：养生版块定位及开发建议 第六部分：项目开发模式及经济预测 第一部分：宏观市场分析 5 全球经济复苏步伐放缓 全球经济复苏至今已达三年，但复苏步伐依然沉重，经济增长速度仍显低迷。2012年的世界经济未能扭转上一年的经济下行趋势，多数机构随之纷纷下调早先对世界经济增长的预期。2012年10月国际货币基金组织（IMF）预测数据显示，2012年世界经济增速为3.3%，比2011年下降0.5个百分点。其中发达经济体经济增速为1.3%，比2011年下降0.3个百分点；新兴市场与发展中经济体经济增速为5.3%，比2011年下降0.9个百分点。 宏观环境 6 2013年，发达国家

3、仍将面临债务危机的严峻考验，欧洲需要在持续紧缩财政的背景下促进经济复苏，美国面临财政悬崖的考验。新兴市场不得不在放松货币政策和控制通胀之间寻求平衡。全球金融市场将保持总体向上的势头，其中全球股市或将收复危机五年来造成的损失。 宏观环境 2013年全球经济将维持中低速增长 7 今年以来，欧债危机反复恶化，全球经济增长明显放缓;国内主动调控房地产市场和化解投融资平台风险，经济增长面临较大下行压力。前三季度，经济增长持续下行态势，企稳回升明显后延，超出预期，表明我国经济运行的内在机制发生变化。从全年走势看，当前一些积极因素正在积累，四季度小幅回升，经济运行逐步企稳，全年经济增长略高于7.5%。 宏观

4、环境 国内经济运行逐步企稳，全年经济增长略高于7.5%。 8 9 9 从今年以来的经济运行状况看，我国经济增长阶段转换的征兆更趋明显。2013年，全球经济仍处危机后的调整期，国际环境充满复杂性和不确定性;国内原有竞争优势、增长动力逐渐削弱，新优势尚未形成，市场信心和预期不稳，经济运行处在寻求新平衡的过程中 宏观环境 2013年经济运行有望在复杂环境中保 持基本稳定 2009年以来，“史上最严厉”的调控自出台后不断“加码”，显示出政府的坚强决心。2012年货币政策适度宽松微调，但开发商及二套房以上贷款依然严紧。 房地产市场环境 10 2012全国房地产调控政策新变化 征收房产税 保障性住房的建设

5、 首套房贷款利率 土地供应 普通商品房 全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。 建设速度回归理性。2012年内竣工的保障性安居工程总量目标确定为400万套。 对于商品房价格较高，建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，有省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可在农村集体土地上建设公租房项目。 各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到基准利率。部分银行甚至再次推出首套房的信贷优惠政策。 北京、上海、武汉等多个城市对普通住房标准进行调整。普通住房可享受其相应的税收优惠政策。 房地产市场环境 11 12 12 据11月9日国家统计局公布的数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资

6、57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。 在销售方面，1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。 全国地产没有在调控中消沉，而是在市场化中不断推进 资金方面，1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。 其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭

7、贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。 在土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。 房地产市场环境 福建海西战略启动，未来丰富的海域旅游资源将促进海西的发展 福建省，简称“闽”，位于我国东南部，省会福州，人口3600万，位于中国东南沿海。全省土地总面积为12.4万平方千米，海域面积达13.6万平方千米，拥有较丰富的矿产资源和旅游资源。2010年5月，中国国务院

8、关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见出台，明确提出了要把海西建设成为我国重要的自然和文化旅游中心 。 13 以厦门市为中心，涵盖漳州、泉州地区。围绕厦门鼓浪屿、海上丝绸之路泉州史迹、漳州滨海火山、xxxx岛等重点旅游资源，加快完善都市休闲、购物、商贸、会展等功能，积极开发滨海度假、海洋生态、主题公园、邮轮游艇、文化创意、高尔夫度假等复合型高新旅游产品。突出对台优势，深化闽南文化与台湾文化的对接，加快闽台旅游产业深度对接，加强两岸客源互送、信息互通，共同打造旅游品牌，构建闽台旅游合作交流的重要平台。进一步加强区域合作，对接潮州历史文化名城等粤东旅游景区，打造海峡西岸旅游产业集群。 海峡

9、西岸旅游产业集群现已启动，海西优势即将全面体现 14 经济区计划到2020年建成文化旅游大省，让文化旅游成为海峡西岸旅游产业的重要支撑的目标。以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为 60008000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。它面对台湾，毗邻台湾海峡，地处海峡西岸，是一个肩任促进祖国统一大业历史使命的特殊地域经济综合体，因此海峡西岸经济区的建设有着重要的意义。截止目前海峡西岸经济区扩张，包括福建福州、厦门、泉州、漳州、龙岩、莆田、三明、南平、宁德以及福建周边的浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东梅州、潮州、汕头、揭阳共计20市。

10、项目区域是福建海西经济区战略重要部署之一 2010年5月，中国国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见出台，明确提出了要把海西建设成为我国重要的自然和文化旅游中心； 15 宏观环境小结 1、国际经济复苏，国内的经济处在平稳增长阶段，房地产在未来几年仍是地方建设的重要支柱，未来5到10年还是地产发展的良性时期 。 2 、海西战略为福建沿海的发展明确指出文化和旅游的路线，未来省内区域旅游资源的集群发展将为项目开创更广阔的市场空间。 3 、项目区域为福建规划的海西战略要地，凭借海西战略的综合影响，其辐射能力可及广东、江西、浙江、台湾等区域， 16 第二部分：xxxx社会及房地产 17 x

11、xxx县，是福建省漳州市辖县，是全国第六、全省第二大海岛县，面积248.34平方公里，位于福建省南部沿海、台湾海峡西岸。年均气温20.8。 xxxx地理位置 18 人口数量 目前，xxxx县总人口约21万人，主要城镇人员呈现聚拢于西埔城区的态势。远景（2020年）建设用地27平方公里，人口容量约为25万人。其中，本项目所在的滨海旅游片区规划8万人。 居民可支配收入 2011年前三季度城镇居民可支配收入，16770元人，同比增长为15.0%。总体上看，城乡居民生活水平稳步提升，但与全省平均水平仍有不小的差距。 xxxx概述 19 2011年全县完成生产总值101.18亿元，增长16.3%；财政总

12、收入9.5亿元，增长43.8%；地方级财政收入6.5亿元，增长43.6%；全社会固定资产投资69.5亿元，增长51.3%；工业总产值148.7亿元，增长35.5%；农业总产值42亿元，增长5%；外贸出口总值13亿美元，增长39.5%；实际利用外资4000万美元，增长44.4%；社会消费品零售总额25亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入16770元，增长15.2%；农民人均纯收入9777元，增长15.2%。 2006年2011年xxxx县GDP对比图 xxxx县GDP近3年来每年以15%以上的增速发展 20 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t

13、t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 对现状经济起到支撑作对现状经济起到支撑作用的产业用的产业 渔业 捕捞 养殖 水产品加工 鱼需品制造 港口工业 物流 造船 拥有资源优势拥有资源优势 有潜力的产业有潜力的产业 风电产业 硅砂 盐业 旅游业 海洋产业 能源产业 非金属矿产 采掘加工业 旅游和海洋产业将成为xxxx经济发展的核动力 拥有资源优势拥有资源优势 正在大力发展的产业正在大力发展的产业 21 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 2013房地产策划设

14、计大全房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：xxxx县城市布局呈现轴线发展，一体两翼，组团递进，最终发展成“国际旅游海岛” 城市布局： 轴线发展以西铜大道、杏陇陇城公路分别为东西向、南北向

15、功能轴。 一体以西埔镇为中心，承担行政、商业、文化、旅游、居住等职能。 两翼北翼：临港产业区、生态型高新产业园；南翼：以铜陵、陇城为两个重点城镇，沿线布局旅游服务组团。 组团递进以山体、水系等自然资源为依托，以组团发展保持城市空间弹性。 地块位置 海西战略下，xxxx四大版块规划全新面貌 22 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m xxxx县地处北回归线，这里气候条件及佳，冬无严寒，夏不炎热。月平均气温度计13摄氏度左右，七月平均气温27摄氏度左右。沿主岛海滨环绕的七个拱月形海滩，沙

16、白浪洁，波清树绿，岛上风景秀丽，名胜古迹众多。有号称“天下第一奇石“的风动石、中国四大名屿的东门屿、一望无际的大海、朝霞与落日. 旅游资源强劲，海西战略旅游版块重要一环 全县由xxxx岛及周围44个小岛组成（距主岛最远的是兄弟岛，最近的是不流屿），总面积194平方公里。其中，主岛xxxx的面积188平方公里，是福建省第二大岛，海岸线总长141.3公里，周围诸小岛面积计6平方公里。 xxxx已建成了四个功能独具的景区：风动石、塔屿、朝圣观光旅游区；马銮湾大众化的沙滩度假区、金銮湾康乐休闲区和乌礁湾森林游乐区。 2011年，xxxx接待境内外游客192.3万人次，增长19.2%。旅游总收入10亿元

17、，增长57.8%。占全县GDP的9.98%。 23 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 海西建设，海西旅游列为国家“十二五”优先规划和发展的12大重点旅游区之首。xxxx岛是珠三角与闽南两大经济圈、厦门与汕头两大经济特区的对接桥梁，同时也是珠三角对台经济合作的对接桥梁，作为三地资本与产业转移的桥头堡，随着海西经济一体化，xxxx岛迎来前所未有的发展机遇。 海西一体化 xxxx先行 24 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/

18、f dc 01.t a o b a o .c o m 未来xxxx“国际旅游海岛”、“海峡文化名城”为规划主轴，将沿七个月牙形海湾，建设滨海星级酒店群、滨海别墅群、滨海旅游区、滨海娱乐区、滨海商业街，以“屿南湾马銮湾城市滨水区”、“金銮湾疗养度假区”、“乌礁湾滨海森林公园生态休闲区”、“宫前湾滨海精英度假区”为主轴，打造融合东方养生和海洋文化的国际级度假湾区 。 海西战略的实施xxxx国际度假湾区规划启动 25 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 2-5小时高速交通网络,辐射海西规

19、划中近6000万人口 xxxx 汕头 龙岩 厦门 泉州 福洲 揭阳 潮洲 赣州 梅州 全程高速500公里 全程高速234公里 全程高速122公里 全程高速127公里 全程高速98公里 全程高速170公里 全程高速400公里 全程高速231公里 全程高速245公里 三明 全程高速470公里 便利高速网络 打造两小时交通圈 26 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 2013年厦深高铁通车 厦深高速铁路全长502公里。途径漳州、漳蒲、云霄、惠州、厦门、汕头、深圳，沿途各大经济核心速捷抵达

20、。 1小时抵达厦门 30分钟抵达汕头 2小时抵达深圳 1-2小时高铁网络，联合省内机场发展，辐射区域及人口呈双倍增长 同时享有汕头、厦门两大机场空中道路资源，未来陆空优势将进一步放大。 高铁网络 机场布点 27 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 区域小结 1、xxxx以水产业为主，经济增长迅猛； 2、xxxx现有旅游资源丰富，政府将片区发展锁定旅游业 ； 3 、道路交通网络发达，高铁通车后，辐射能力呈几何发展。 28 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、

21、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 29 29 xxxx地产概述 第一阶段自发状态：2007年以前以自建房为主 xxxx地产起步较晚，房地产开发水平仍未脱离县级水平 第二阶段起步期：2007-2009年，房地产开始起步，产品多为多层和小高层。 第三阶段发展期：2009-2011年，县城内高层建陆续建成销售，多以满足普通家庭生活为主。 第四阶段高速期：2011年至今，以海湾区域度假型的中高端产品大面积建设并进入市场，滨海别墅、酒店、度假公寓等项目竞相上马。xxxx迎来以度假地产为龙头的快速发展时期。地产品质及价格大幅提高。 2013房地产策划设

22、计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 30 30 天城丽景 港辉豪庭 中央公馆 聚福名城 鼎辉华苑 旗滨金銮国际 东胜浪琴湾 御龙海湾 君悦金銮湾 庄园御海 滨海湾花园 旗滨领海国际 蓝色港湾 鑫弘花园城 叁帝海景业园 微社区 广升小区 xxxx地产分布区域及项目分布图 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 31 2012年1-10月份商品房销售量为142256，1-12月份商品房预售面积为4

23、95166。数据表明，xxxx开发量明显增加，但去化量比有所下降，反映出商品房未来的竞争将更为激励； 2010年之前开发量少，供销比能基本持平； 2011年开始开发量增加明显，每年保持在40万平米以上的开发量，其主要原因是由于滨海旅游片区大规模的开发。自2009年以来xxxx的去化量均在73%以上。 2007-2011年商品房预售面积和销售面积对比 滨海片区地产项目促进xxxx房价及销售面积大幅拉升 2006-2011年xxxx县商品房价格情况 xxxx县房价逆市增长，在国家宏观调控的影响下全国房价都有所下降，而xxxx的房价大幅度上涨。 一年时间涨了近一半，2010年到2011年xxxx县房

24、价涨幅达到了近50%。主要在于地产由本土化向旅游地产转变。 总体房价处于价格洼地，未来作为旅游海滨城市，旅游地产的价格还有很大的空间 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 32 32 xxxx县的政务中心，经济中心，生活核心区域 区域配套相对完善,是xxxx民众满足政治、教育、餐饮、医疗、娱乐等日常活动的中心所在。 该区域地产均是小型多层及小高层住宅项目开发为主，且以本地自住为核心。项目底商（街铺）销售较好。 住宅价格在3400-4500元/平米之间，物管及开发品质在普通县级水平。

25、西浦片区地产发展状况 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 33 聚福名城 广升小区 鼎辉华苑 中央公馆 微社区 天成丽景 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 34 34 xxxx县旧政府所在地，属老城区，文化中心，港口优势明显。 老城区，在xxxx人的传统观念里，铜陵区是真正的主城区； 著名景点风动石景区、关帝庙都坐落在该区域。未来发展以港口和旅游业为主； 受地域狭小及

26、老城区的影响，土地供应量很少。在售项目也只有四个。住宅价格在4000-5000元/平米之间，物管及开发品质在普通县级水平。该区域地产均是高层及小高层住宅项目开发为主，且以本地自住为核心。 铜陵片区地产发展状况 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 35 蓝色港湾 港辉豪庭 鑫弘花园城 叁帝海景 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 36 36 片区 项目名称 占地面积（亩）

27、 建筑面积 规划 现推产品 均价（元/） 销售率 西浦区 中央公馆 23 15 7栋18层高层 主推3、7、8#，共299套，88-122两房、三房为主 4100-4800 80% 聚福名城 100 22 分三期，一二期为多层，三期为6栋多层和6栋小高层 目前主推8-10#楼278套，120-148三房、四房为主。 4300 90% 天城丽景 16.7 3.4 3栋小高层 一期推出3#，18层，108-140的三房为主。共计200多套 4000-5000 50% 鼎辉华苑 35 10.5 东区：1栋16层酒庖，1栋13层公寓；西区：8栋11-16层小高层。 一期推出1、2#，78-138两房为

28、主， 3500-4000 70% 薇社区 35 1.6 三栋多层，共140套 3400 60% 广升小区 24 6 共7栋，4栋多层，3栋小高层 3400-3900 95% 铜陵区 鑫宏花园城 55 13.4 13栋小高层，分三期开发，一期1-5#楼，二期8、9、12、13#楼，三期6-11# 目前主要在售的为三期，一、二期将近售罄。 4500 90% 叁帝海景业园 22.7 8.9 由3栋多层和6栋小高层组成，规划为三个区。 2010年廹盘，目前已全部推出，总计765套，主力户型为123-136的三房 4500 70% 蓝色港湾 45 12 9栋，18-25层 主推1、2#楼，75-130的

29、两房、三房为主。 4700 50% 港辉豪庭 7.2 2 1栋17层高层，2栋6层多层 价格未定 未开盘 xxxx两大城市居住区项目 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 37 37 旅游度假主题区 新开发区域，配套、基础设施非常薄弱。 拥有良好的一线海景资源，政府大力发展旅游业 聚集了多家开发商在此,多数项目均以海景做文章，打造度假、投资地产。 滨海片区 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b

30、a o .c o m 38 38 一层 二层 185平米平米 一层 二层 288平米平米 户型设计 户型配比 别墅 洋房 高层 面积范围 180-288 180-250 50-130 所占比例 80% 10% 10% 代表项目旗滨领海国际 65 133 户型点评：185的别墅户型进门无玄关设计，不显尊贵感。 户型点评：288别墅进门过道太长，且进门就是卧室，私密性不好 公寓点评：户型布局不够合理，部分户型卧室和厨房卫生间在一起， 无太多赠送面积，只有阳台半赠送；通透性不好，130多平 米业没能做到南北通透。 项目名称 旗滨领海国际 物业类型 住宅、公寓、别墅 项目位置 xxxx县金銮湾 开发商

31、 福建旗滨集团有限公司 占地面积 400亩 建筑面积 30万 管理费用 别墅1.6元，公寓1.0元，多层0.6元 容积率 1.1 分摊率 17% 绿化率 35% 总户数 总户数2000户当期500 开盘日期 2009-09 交房日期 2012-11 销售率 95% 项目定位 亚洲渡假休闲岛居生活圈，分三期开发，一、二均为洋房、别墅，三期为7栋高层公寓和82栋别墅。 销售价格 公寓4500元/、别墅：10000元/左右，联排7000-8000元/ 客户组成 外地客户为主，主要来至广东、浙江等地 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f d

32、c 01.t a o b a o .c o m 39 39 项目小结：项目拥有优越的一线海景资源和10万平米的滨海公园，景观资源丰富，小区分组团采用不同的风格打造，曾显品质感。该项目，是滨海片区最早的别墅项目，当时市场较空白，加之是本土知名企业旗滨集团开发的口碑好，所有去化量非常不错，两年半的时间销售率达到了95%。 卖的最好的项目 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 40 40 项目名称 旗滨金銮国际 物业类型 别墅、洋房、住宅 项目位置 xxxx县西铜公路与金銮大道交汇处 开发

33、商 福建旗滨集团有限公司 占地面积 220000 建筑面积 385000 管理费用 洋房0.6元/，高层0.8元/ 容积率 1.5 分摊率 公寓24% 绿化率 35% 总户数 一期500套 开盘日期 2011-11-1 交房日期 待定 销售率 20% 项目定位 南中国海 名仕生活收藏品 一期约11万平米，建筑面积约16万平米。由16栋洋房、8栋公寓、32栋别墅组成 销售价格 均价4500-4600，折后4000出头，别墅尚未销售 客户组成 50%本地客户，50%外地客户（夏、章、泉为主） 代表项目 旗滨金銮国际 一层平面图 二层平面图 250平米平米 三层平面图 四层平面图 户型点评：面积偏大

34、，赠送面积少，客厅没挑高不显大气，一期别墅只32栋。 44 82 121 户型设计 户型配比 一房 两房 三房 四房 高层 44、60 82 108、12 / 洋房 / 75、83 96、112 141 别墅 / / / 250-320 户型点评：主要以高层住宅为主，占到了90%左右，住宅户型中规中矩，无太多赠送面积 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 41 41 项目小结：项目本身海景资源较弱，主打岛居生活、品质社区；尽管位于金銮湾片区，但无论从蓄客情况、产品或价格区间皆更加趋向

35、于普通商住项目；项目体量大，产品线丰富，建筑风格鲜明；是项目的卖点，开发商因前期开发领海国际项目已树立了品牌形象，客户认可度高。 体量最大的项目 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 42 42 项目名称 庄园御海 物业类型 别墅、洋房 项目位置 xxxx岛金銮湾东段核心区域 开发商 福建庄园房地产开发有限公司 占地面积 160000平米 建筑面积 217600 管理费用 公寓1.8元/别墅3元/ 容积率 1.38 分摊率 公寓24% 绿化率 43% 总户数 1110户 开盘日期 2

36、012-6-30 交房日期 2012-12-01 销售率 公寓70% 别墅50% 项目定位 皇家海岸行宫 销售价格 公寓7000-8000元/（精装）别墅10000-1300元/平米少量临海的独栋16000元/ 客户组成 外地客户为主，江西、浙江、广东、三明市的客户占多数 代表项目 庄园御海 户型设计 户型配比 一房 别墅 面积范围 55-80 300-735 所占比例 92% 一期68套 一层 二层 三层 一层 二层 三层 688735平米平米 306320平米平米 户型点评:面积普遍较大，层高都是3-4层，提高了购买门槛，户型极具奢华，360度全景餐厅、多媒体室、娱乐室使客户倍显尊贵 55

37、 80 63 户型点评：楼为不规则建筑形态，导致有许多户型为不规则型，即使是80平米也只能做1房1厅的设计，实用性不强。 公寓面积过大，缺乏投资性。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 43 43 项目小结：宣传有私有沙滩和海域，项目沿海岸线长且沿海岸线部分沙滩形象好，加以改造后，给项目提升了品质感，售楼部装修偏欧式风格、大气、典雅。相比目前滨海其他项目对于客户更具吸引力，更具认同度。该项目在目前xxxx最高档的项目价格也是最高的。 最具品质感的项目 2013房地产策划设计大全，3

38、00G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 44 44 片区 项目名称 占地面积（亩） 建筑面积 规划 现推产品 均价（元/） 销售率 滨 海 新 城 旗滨领海国际 396 70 分三期，一、二均为洋房别墅，三期为7栋高层公寓和82栋别墅 一二期已售罄。公寓30-130，别墅185-286。目前在售为三期高层。 别墅：10000左右联排7000-8000元 95% 御龙海湾 135 29 由9栋高层，32幢空中别墅组成。其中1#、2#为酒庖，其余为住宅。 目前5#楼开始预约，51的一房一厅为主 高层6000 4号栋96

39、% 滨海湾花园 195 19.2 6栋高层住宅，5栋多层住宅， 52栋别墅,1栋亐星级主题酒庖。 推出1、2、3#楼共844套，目前对外口径销售200多套，3栋高层住宅，50-60的一房为主 高层3900-6800别墅预计13000 70% 君悦金銮湾 142 29.9 10栋2332层高层、4栋独栋别墅、1栋商业及酒庖、1栋会所 50一房，80两房。7月6号开盘，一次性付款9.2-9.4折分期9.4-9.6折。 均价5200精装加1500元/ 55% 庄园.御海 243 22.1 一幢15层酒庖，一幢28层的酒庖式公寓, 3幢高层住宅和112幢洋房别墅 目前主推酒店式公寓，精装 公寓7000

40、-8000（精装）别墅9000-12000 公寓70%别墅50% 旗滨金銮国际 500 40 32栋高层、多层、独栋、双拼、联排别墅、近4万平米的商业街组 推出D11、D16、D17、D18、D19共5栋，128套花园洋房 高层4000多 20% 浪琴湾 99 19.8 5栋高层 主推1、2#楼，262套房源。包含卑身公寓、1房、2房、 高层4700 67% 湾区项目扫描 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 45 45 项目湾区房地产发展三个层级 2 3 第一层级 第一层级 第二层

41、级 第二层级 第三层级 第三层级 庄园御海、御龙海湾、滨海湾花园、旗滨领海国际 是区域中的价值标杆，资源、配套、服务皆为顶级，提升了区域价值 本项目可分享其对区域价值的提升，借势实现快速销售 君悦金銮湾 资源价值相当，有规模，有一定的景观资源； 基于企业回现的目标之下，本项目应与其错位竞争，避开其主要总价区间，控制公寓面积，加快公寓去化力度 旗滨金銮国际、东胜浪琴湾 离海相对较远，海景资源占有不够强势，以区域价值、品牌、产品为卖点 本项目可依托配套资源优势，产品发力，化解其竞争 第一等级 第二等级 第三等级 1 1 1 1 3 未来以直面海景稀缺自然资源为卖点的项目减少，且逐渐向滨海二期用地转

42、移（非临海），竞争优势的打造将表现在共享资源，更关注自身产品的打造。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 46 御龙海湾 东胜浪琴湾 公寓价格：4600-4700元/平米 别墅：无 客户：江西、浙江、广东、三明市等地 公寓价格：4500-4600元/平米 别墅：未推出 客户：广东、福建本省、浙江等地 公寓价格：7000-8000元/平米（精装） 别墅价格：0.91.5万元/平米 客户：广东、福建本省、上海、江浙客户为主 公寓价格：5600元/平米（+1200元/平米精装） 别墅：未

43、建 客户：深圳占20% 公寓价格： 5200+（1200至1800精装）元/平米 别墅：无 客户：广东、福建本省、浙江、上海 公寓价格：5000元/平米 别墅价格：预计1.3万元/平米（未售） 客户：广东、福建本省、上海、江浙客户为主 公寓价格：4500元/平米 别墅价格：0.71万元/平米 客户：广东、福建本省、上海、浙江（汕头、深圳、潮州、泉州、福州）已售罄 片区价格分析 旗滨金銮国际 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 47 47 区域除仅旗滨领海国际为尾盘，其余六个项目均由

44、较大规模的体量，合计约141.5万平米待售，市场竞争激烈 项目 物业类型 规模/剩余规模 （万平米） 开盘时间 月均销售量（平米） 供应时间 2010 年12月 2011 上半年 2011下半年 2012上半年 2012 下半年 2013 年 2014年 御龙海湾 别墅/公寓 29 25 2011.4 1745 君悦金銮湾 公寓 30 26 2012.7 7029 东胜浪琴湾 公寓 20 18.6 2012.10 5737 旗滨金銮国际 别墅/公寓 38.5 37.6 2011.11 728 庄园御海 别墅/公寓 21.8 17 2012.6 6842 滨海湾花园 别墅/公寓 19.2 15.

45、8 2011.11 2669 旗滨领海国际 别墅/公寓 30 1.5 2010.12 11875 区域内拥有众多竞争项目，未来市场竞争激烈，营销推广周期较长； 19个月个月 5个月个月 2个月个月 13个月个月 6个月个月 13个月个月 24个月个月 项目可能的销售周期 项目可能的销售周期 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 48 别墅 公寓 100 130 100 130 600 600 700 700 10 40 40 70 800 70 800 总价（万） 160 190 3

46、00 400 500 160 190 300 400 500 约1万元/平米，约1万元/平米，300-400万元 300-400万元 片区别墅售价多在300400万以内，公寓多在2040万之间 君悦金銮湾 滨海湾花园 庄园御海 金銮国际 领海国际 东胜浪琴湾 御龙海湾 4600-5600元/平米，20-40万元为主 4600-5600元/平米，20-40万元为主 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 49 49 120 150 120 150 350 350 400 30 60 40

47、0 30 60 90 450 90 450 面积（平米） 面积（平米） 180 210 240 270 300 180 210 240 270 300 君悦金銮湾君悦金銮湾 滨海湾花园 庄园御海 金銮国际 领海国际 东胜浪琴湾 御龙海湾 别墅 公寓 片区别墅面积多在250400平米，公寓多在5070平米 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 50 50 项目名称项目名称 占地面积占地面积（亩）（亩） 建筑面积建筑面积(平米）平米） 预售面积预售面积（平米）（平米） 销售率销售率 已售

48、面积已售面积（平米）（平米） 未售面积未售面积（平米）（平米） 旗滨领海国际 396 300000 300000 95% 285000 15000 旗滨金銮国际 500 385000 43713 20% 8743 376257 滨海湾花园 195 192000 49573 70% 34701 157299 君悦金銮湾 142 299000 63902 55% 35146 263854 庄园.御海 243 218000 79819 60% 47892 170108 御龙海湾 135 290000 34537 96% 33156 256844 浪琴湾 99 198000 17127 67% 114

49、75 186525 456113 1425887 合计： 片区现有项目已售面积及未售面积 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 51 51 2009年2012年滨海片区预售面积对比 单位：平米 (采自漳州市房地产信息中心) 片区楼市过往四年预售量 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 52 投资兼度假型 纯投资型 自住型 旅游度假型 xxxx地产投资者以海西经济区为主 以本

50、地居民或外地定居者为主，购买的主要用途为家庭型居住，注重价格、实用和便利的使用性。基本是集中在西埔镇和铜陵镇。 每年都到xxxx度假，处于自身的便利，购置的度假型产品。主要用于每年的使用及养老。讲究品质和物业服务。目前集中在康美镇。 即满足度假的需要，又兼顾房产的投资，注重价格、实用性和管理。讲究总价。目前集中在康美镇。 纯粹的投资者，期盼便宜的价格买入、看好市场的发展，认同xxxx的旅游前景，对价格敏感，讲究总价。目前集中在项目片区。 目前客户主要来自海西经济区所涉及的省内、广东东部、江西东南、浙江温州等区域，并以两小时交通圈为主。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智

51、库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 53 信贷政策 限购政策 按全国贷款政策： 第一套房首付三成， 二套房首付六成， 三套房不与贷款， 外省客户不予贷款 目前xxxx县无限购政策 房地产政策扫描 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 54 54 金銮湾滨海片区属于xxxx新开发片区（2010开始建设），至今，片区仍在售楼盘共7个，其中已售456113平米，该7个项目未来三至五年待开发总量约1425887平米，未来竞争激烈。 本片

52、区有较多的待开发地块，除去在建的7个项目外，未知地块A约有1500亩、未知地块B约有600亩。按2.0的容积率计算未来将有约有280万平米的开发量。 湾区开发存量分析 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 55 1、xxxx县项目分成三个片区，每个片区内分布相对集中，且区域特征明显，如西浦区和铜陵区以普通住宅为主，而滨海区以旅游地产为主。 2、西浦区和铜陵区两个片区的楼盘体量一般较小，主要集中在15万平米以下的开发体量，多数为5-10万平米体量，仍有小高层、多层的楼梯房为主 。 3、

53、从政策上来看：不限购，投资者在xxxx投资没有限制；但对外地客户有限贷，对投资客户有一定影响。 4、从开发量来看：xxxx未来最大的开发区域还是集中在滨海旅游区，未来会形成大批开发商在此拿地，开发量会有明显增加。 5、从价格上来看：总体房价还处于价格洼地，相对其它旅游区域还有上涨空间。 xxxx房地产市场小结 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 56 56 6、从客户类型来看：湾区客户主要以旅游度假型客户为主，基本为外地客户为主。 7、滨海片区项目比较集中，且都为100亩以上的项目

54、，目前有7个项目同时销售，总占地面积1600余亩，总建筑面积约190平米，其中别墅超过1000套，公寓上万套。按2012年的去化量计算（15万平/年），未来推货量大，竞争激烈。 8、据统计，滨海旅游区目前三个五星、一个四星级酒店在建，另有一个五星级酒店在规划中。未来片区酒店的集群作用将集体释放。 9、滨海项目以纯别墅项目的没有，基本是以别墅、酒店、公寓、普宅为综合，其中大多产品还是以公寓投资为主。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 57 57 第三部分：项目开发思路及定位 57

55、2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 本项目位于滨海旅游新区的金銮湾，金銮湾将是以休闲度假为主；金銮湾湾区长达5000多米，宽达60-100米，滩长坡缓，沙细质软；海面上无礁石无污染，且无鲨鱼之患，是水上运动的天然良所，国际性的大型水上运动赛事的集训基地。 项目片区金銮湾 未来片区将打造成融合东方养生和海洋文化的国际级度假湾区 。 项目地处于xxxx岛东部金銮湾，项目未直接临海，距海岸线约500米； 距厦门1.5小时车程，漳州2小时车程，潮汕区地1.5小时车程 58 2013房地产策

56、划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 2013房地产策划设计大全房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用

57、放心购买：湾区现有资源及发展趋势 大型海滨浴建设启动 上马六个规划、在建或经营的酒店项目 养生、购物、娱乐、餐饮、教育、商务、体育等均为片区缺失 59 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 60 60 圣淘沙是新加坡最受欢迎的度假区，是一个集吃、住、玩、游、购为一体的一站式综合型旅游目的地 圣淘沙岛是位于位于新加坡南端一个三角形的岛屿，占地390公顷，东西长4公里，是新加坡本岛以外的第三大岛； 属于热带海洋气候，季节差别不明显，一天中温差不大，约在24-31度，四季都是休闲度假的好时

58、节； 岛上交通非常便利，可乘坐巴士、渡轮、单轨列车、缆车或者从跨海大桥直接开车（车程仅1分钟）进入，而且可以直接到达全岛各处景点； 圣淘沙岛距市中心仅15分钟车程，距樟宜国际机场只有25分钟车程，离丹那美拉渡轮码头20分钟。 圣淘沙拥有东南亚首个美国环球影视城、3个主题乐园，6家多功能酒店、还有世界各地特色美食、汇集世界名牌的奢华购物中心、六星级SPA会所、高尔夫球场、室内跳伞、双轨过山车、军事博物馆、海洋生物园、海豚馆、冲浪中心等，是一个集吃、住、玩、游、购为一体的一站式综合型旅游目的地 新加坡新加坡 圣淘沙圣淘沙 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产

59、智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 61 61 圣淘沙的发展经历了很长的阶段，从小渔港到国际著名度假区，完成了从资源型度假区到综合型度假区的转型 1972年，从英国手里拿回圣淘沙后，新加坡政府决定将该岛开发成国内假日旅游景区； 1980年至2005年，岛上陆续兴建了陆桥、酒店与少量游乐设施，每年吸引350万游客； 2010年全年接待世界各地游客达1600万人，比预计的1200万超出了25%。当年选择到圣淘沙和滨海湾金沙酒店游玩的游客占到新加坡旅游总人数的5成。 圣淘沙历年接待游客数（万人）圣淘沙历年接待游客数（万人） 70万 400万

60、1600万 起飞期起飞期 游客逐步增长 全面规划建设旅游度假区 基础设施逐步投入，形成多维交通网络 以滨海资源为度假驱动力 成长期成长期 游客快速增长 基础设施集中投入阶段，立体交通网络形成 滨海酒店大量建设，但休闲娱乐配套缺乏 主要以休闲旅游为主 成熟期成熟期 游客迅猛增长 通过填海修建豪宅区，引入居住功能 博彩业、国际品牌、主题酒店、商业、休闲娱乐、主题乐园入驻，形成集旅游、休闲、居住、购物一体的综合型旅游度假区 1967年以前年以前 1972-1980 1980-2005 2006年至今年至今 萌芽期萌芽期 最初为小渔港 二战时成为英国军事基地 资源型 度假型 综合型 度假型 资源型 度

61、假型 综合型 度假型 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 62 62 黄金海岸是澳大利亚最著名的滨海度假胜地，由42公里的优质沙滩组成，终年日照，寒暑宜人，以冲浪闻名于世 黄金海岸位于昆士兰州东部海岸中段、布里斯班以南，是昆士兰州第二大城市，面积1046 20万平方米，人口超过50万人（大部分为移民），是澳大利亚最著名的海滩休闲地区。 黄金海岸从库尔加塔到南港，由一段长约42公里、10多个连续排列的优质沙滩的组成，以沙滩为金色而得名。 这里终年日照，寒暑宜人，年

62、均气温25度；还有蔚蓝色的清澈见底的海水和有洁净如粉的细沙。2010年1800万游客来此观光度假 澳大利亚 黄金海岸 昆士兰州 黄金海岸市 2010年有113820名中国游客赴黄金海岸旅游，同比上年增长18%；平均逗留5.6晚；旅游花费为670万澳元。中国成为澳大利亚旅游业在国际市场的第二大客源国。 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 63 63 黄金海岸从伐木区到国际著名度假区，完成了从资源型度假区到复合型度假区的转型，完善的配套让度假人群可以真正居住下来，最

63、长度假时间长达一年，吸引了大量的移民 1885-二战 1960-1979 1980年至今 1885-二战 1960-1979 1980年至今 黄金海岸历年接待游客数（万人） 黄金海岸历年接待游客数（万人） 80万 500万 1800万 起飞期 起飞期 布里斯班富人的度假区，开始出现部分旅馆； 基础设施逐步投入，形成基础交通网络； 1925年冲浪者天堂建立；度假者增多，酒店增加； 1950年，黄金海岸正式命名； 成长期 成长期 游客快速增长，大型酒店迅速建立； 旅游区域快速扩张、延长，区域整体规划基本成型； 主要以休闲旅游为主，初步具有一定的国际知名度； 成熟期 成熟期 游客迅猛增长 不动产投资

64、者增多，居住人口大幅增长 商业配套不断完善、国际品牌酒店入驻，主题乐园集中建成，形成集旅游、休闲、居住、购物一体的综合型旅游度假区 1867年以前 1867年以前 萌芽期 萌芽期 最初以伐木工业为主 逐渐发展小港口功能 资源 资源 度假型 度假型 复合 复合 度假型 度假型 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 64 64 亚龙湾位于海南三亚市东南28公里处，度假区规划18.6公里，湾区全长约7.5公里，是海南著名旅游胜地之一。 亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋

65、、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体，为热带海洋性气候，全年平均气温25.5，冬季海水最低温度22度，适宜四季游泳和开展各类海上运动； 随着国际旅游岛建设，亚龙湾的交通日渐发达。特别是三亚市内、三亚机场、三亚火车站前往亚龙湾尤其方便。2012年初公交线路新增至六条； 亚龙湾区域的美味很丰富，各酒店均有招牌餐厅为游客提供特色美食。百花谷和亚龙湾商业街里更是遍布了各类装修精美的风情餐厅、主题酒吧、风味小吃、特产超市等。 1992年，亚龙湾成为中国首批12个国家级旅游度假区之一，被誉为“天下第一湾”，拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐

66、部等国际一流水准的旅游度假区。目前亚龙湾已建成17家四星、五星级酒店，包括希尔顿、万豪、红树林、丽思卡尔顿、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、5号度假别墅等，在一线海景地在建或拟建的还有瑞吉、凯悦酒店。 亚龙湾位于三亚市东南28公里处，是海南最南端的一个半月形湾，全长约7.5公里，终年可游泳，被誉为“天下第一湾”。 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 65 65 亚龙湾经过20年的建设，已基本实现综合型度假区的打造 1992年，亚龙湾成为中国首批12个国家级旅游度假

67、区之一，被誉为“天下第一湾”； 次年，三亚市政府将首期6100亩地整体协议出让给亚龙湾股份有限公司，同年湾内的基础设施开始进行； 经过17年的建设，亚龙湾已建成17家四星、五星级酒店； 二期用地的规划范围约8814亩，按照规划，二期的物业除了高星级酒店、度假村、高端地产项目、高尔夫球场外，还规划建设一个巨大的“玫瑰谷”这将是度假区内一个令人向往的乡村旅游项目。 全球湾区的发展体会 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 66 66 资源型度假型向复合型度假型发展是必然趋势 区域转型 对

68、于非绝版资源度假区，当把单一的自然或人文资源用到极致后，必然会经过由资源型度假型向复合型度假型转型的过程，因为资源的吸引力不可持续，需要通过转型提升人气； 多产业带动 区域要持续、长远发展，不能只有单一产业或靠零散的设施带动，需要形成多种产业的共同带动，包括会议、展览、娱乐、体育、养生、医疗等，相互作用，共同促进区域的快速发展和成熟，为区域注入经济增长点 休闲都市化 要让人能较长时间居住下来，有内生性常住人口支撑，或延长游客逗留时间，通过完善的公共配套满足客户的度假活动，让区域成为一个多品牌、多功能、多主题的的集合体，购物、餐饮、娱乐、居住、教育、商务、体育、养生、医疗，满足客户的不同需求，像

69、城市一样便利。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 67 67 金銮湾资源度假型发展模式目前在纯地产和酒店开发的状态下将会遭遇瓶颈，但湾区的自然景观和便利的交通及在海西的知名度，为复合产业度假型升级转型奠定了扎实的基础。 国际一流度假区的类型 国际一流度假区的类型 资源 资源 度假型 度假型 疗养 度假型 疗养 度假型 复合 复合 度假型 度假型 澳大利亚黄金海岸 新加坡圣淘沙 实例 特征 资源强势，规模小，以酒店为核心休闲配套，停留时间短 修建大量配套设施，有丰富的休闲娱乐活动

70、以强势的医疗、养生资源吸引游客，成为疗养度假目的地 未来 未来 结论：湾区发展中，养生养老地产均为亮点及不可缺失的主题项目，同时也是经营前景较好和影响力极佳的产业项目。 马尔代夫 大堡礁 法国依云小镇 瑞士蒙特勒小镇 现状 现状 过程 过程 金銮湾正向复合度假型进军 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 68 68 判断：片区的开发必然会通过主题旅游业、商业、酒店、会务、养生等多业态的进入，完善区域功能和提升产业发展，实现区域从资源型度假区向复合型度假区转型，保证区域的可持续发展。

71、片区发展（xxxx政府）定位：建设滨海星级酒店群、滨海别墅群、滨海旅游区、滨海娱乐区、滨海商业街，以“屿南湾马銮湾城市滨水区”、“金銮湾疗养度假区”、“乌礁湾滨海森林公园生态休闲区”、“宫前湾滨海精英度假区”为主轴，打造融合东方养生和海洋文化的国际级度假湾区 。 政府定位完善 但片区实际发展还需逐步填空 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 69 69 湾区启示：海西独缺养生养老项目，6000万度假养生养老市场等待开发! 以厦门市为中心，涵盖漳州、泉州地区。围绕厦门鼓浪屿、海上丝绸之

72、路泉州史迹、漳州滨海火山、xxxx岛等重点旅游资源，加快完善都市休闲、购物、商贸、会展等功能，积极开发滨海度假、海洋生态、主题公园、邮轮游艇、文化创意、高尔夫度假等复合型高新旅游产品。 xxxx政府以“金銮湾疗养度假区”为龙头，打造融合东方养生和海洋文化的国际级度假湾区 。政府支持，政策倾斜，片区龙头项目机遇非常。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 70 70 项目启示：具备优良资源，适宜地产项目及养生项目的开发。但生活配 套等不完善，不宜养老项目的开发 正在开发的地产项目 别墅

73、及洋房 本项目 五星级酒店及别墅区 金銮湾 海滨浴场 别墅区及两个五星级酒店 待开发旅游地产 近海域500米 环岛路 项目区位优势: 1、湾区中心地段 2、交通便利 3、近海，但无风沙 4、安静 5、地块方正 6、被高端住宅及酒店项目 众星捧月 园林小道 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 71 养生导入开发模式 项目开发 何去何从 地产导入开发模式 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a

74、o .c o m 72 不建议 地产导入开发模式 锁定区域主流潜在客户群体 迎合进行地产产品进行开发 并配以部分养生主题配套 xxxx旅游周期性明显 当前主流需求为度假型 客户定位对养生经营版块存在负面影响 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 73 推荐 养生导入开发模式 凭借xx平台，吸引广泛的养生群体 打造引导式高端养生配套 使养生客户群体作为地产产品的主流置业者，并引导客户从度假型转为居住型 为上述客户打造市场绝对差异化的地产产品 吸引目标养生客户群体及全xxxx已置业群体的

75、资源转移 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 74 74 健康产业，巨大市场潜力的新兴产业 健康产业是一种有巨大市场潜力的新兴产业，目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。 从健康消费需求和服务提供模式角度出发，健康产业可分为医疗性和非医疗性健康服务两大类。以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复和保障促进等为主体的健康管理服务产业，是其中之一。 当人均GDP达到3000美元以上后，对于医疗保健等服务性需

76、求就会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。 2008年，美国的医疗保健支出为GDP的16%。2008年，中国的医疗保健支出仅为GDP的2.2%。根据飞利浦市场公司预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。在未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来5-7年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。 近50年来经合组织（OECD）所有成员国医疗保健支出均以超过GDP两个百分点的速度增长。 医疗保健支出占GDP的百分比

77、养生产业分析 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 75 75 养生及健康管理概念 对健康危险因素的检查监测、评价、干预的循环过程对健康危险因素的检查监测、评价、干预的循环过程 健康管理是对个体及群体的健康危险因素进行全面管理的过程。即对健康危险因素的检查监测（发现健康问题） 评价（认识健康问题） 干预（解决健康问题）循环的不断运行。 健康管理是基于个人健康档案基础上的个体化健康事务管理服务，它是建立在现代营养学和信息化管理技术模式上，从社会、心理、环境、营养、运动的角度来对每个人进

78、行全面的健康保障服务。 实施健康管理是变被动的疾病治疗转变为主动的管理健康，有效地利用有限的资源预防控制疾病的发生，提高生命质量、降低疾病负担，达到最大的健康改善效果 。 健康管理是由医院等传统医疗机构之外的第三方服务机构（专业健康管理公司）所提供，健康管理公司和医疗机构是合作关系。具体做法是通过专业的健康管理公司对个人和群体的健康状况、生活方式和居住环境进行评估，为个人和群体提供有针对性的健康指导，并干预实施。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 76 76 健康管理对于我国来说

79、还是一个新事物。我国第一家以健康管理注册的公司出现在1998年，健康管理在我国处于刚刚起步阶段，健康管理的服务对象较狭窄，主要集中在经济收入的高端人群，公众的认知度还不高，健康管理的一些理念目前还不能被公众所接受，我国多数公民对健康的认识还停留在疾病治疗和自我保健上；健康管理的形式还基本表现为初期的健康体检的阶段。 现在我国健康管理公司的发展模式主要有两种。一是成为经营实体，一是作为资源共享平台。 养生及健康管理在中国处于快速发展的初级阶段 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 77

80、 77 中国健检行业发展历程： 2000年前，中国的健康体检还没有市场，仅局限于就业、参军及求学等目的而进行的强制性专项体检，体检的实施单位也是政府指定的非营利性医疗机构。 2000年后，群众对健康体检的需求呈现逐年递增的趋势，民营机构的进入和社会资本的投入，健康体检的市场随之也在快速升温。 2004年，国家卫生主管部门对北京等十个地区就体检服务现状进行了调查。其中15个城市，1983年至1999年，共设立了15家体检机构，这些机构多以医院门诊或疗养度假分支机构形式存在，无独立的专业体检机构。 而2000年至2004年4年间，专门体检机构上升到27家。 2005年以后的上升速度更是呈几何倍率。

81、 2000年后，中国健检行业发展迅速，健检机构呈几何倍率增长速，并呈现出高端化、体系化、连锁化的发展趋势年后，中国健检行业发展迅速，健检机构呈几何倍率增长速，并呈现出高端化、体系化、连锁化的发展趋势 体检中心的扩张推进养生行业发展 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 78 青年 老年 中年 养老概念 养生概念 养生与养老的关系：养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老 客户语录 锁定养生概念 养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人

82、联想到悲伤和落寞。 如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。 这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。 如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 79 环境环境 负氧离子浓度 （s/cm） 作 用负氧离子浓度 （s/cm） 作 用 森林 瀑布 100000-500000

83、 具有自然痊愈力 高山 海边 50000-100000 杀菌、减少疾病传 染 郊外 田野 5000-50000 增强人体免疫力 都市公园 1000-2000 维持健康基本需要 街道绿化区 100-200 诱发生理障碍边缘 养生度假社区兼具完善配套、特色功能性元素将扩大目标客户群，市场接受程度较高 83 品茶品茶 慢跑慢跑 温泉温泉 垂钓垂钓 挥杆挥杆 养生逐渐成为现代人生理和心理上健康的 追求。它包括饮食方式和生活习惯调整， 选择健康的食品以及选择良好的生活习惯。 负氧离子与养生的关系 负氧离子与养生的关系 养生度假结合特色旅游功能比较容易为高端人群所养生度假结合特色旅游功能比较容易为高端人群

84、所 接受，且受众年龄范围较广。接受，且受众年龄范围较广。 度假可以考虑，但是要有吸引人的东西，有东西可以让 人留下来住个几天，比如可以发呆的地方，可以放松的 项目，比如引进泰国的SPA，比如温泉等。如果有温 泉，吸引力会很大。 如果配套好的话，父母可以送过去 住一两个月，时间长了我觉得他们住不下去。（台州人） 养生社区的概念挺好的，可以考虑买来投资，可以买来 给父母养老使用，自己也可以去旅游度假。（乐清商人） 去雁荡山旅游还是有吸引力的，但是比较远，好多年前 去过，做旅游产品瑞安人买的估计不会太多，投资可能 性大点。（瑞安商人） 养生度假接受程度日益增高 2013房地产策划设计大全，300G移

85、动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 80 80 0%20%40%60%80%100%心脏病糖尿病中风癌症 80 80 70 50 健康管理服务将是养生度假的最佳发展方向，更是开发海西旅游度假中的重要内涵。 健康产业 医疗产业 现代医疗技术 传统医疗技术 医疗设备 医院或诊所 医疗专才及医疗软件 医药产业 药品 药品生产机构 药品检验机构 健康管理服务产业 健康体检与评估 健康促进（平衡、康复等 健康咨询与教育 保健品产业 保健品 保健品生产机构 保健品检验机构 美国引起死亡因素的以上可归为是能被人为控制的因素，例如体重

86、、身体锻炼、吸烟、喝酒、血压和精神状态等 美国疾病控制中心研究 通过有效地改善生活方式，80%的心脏病与糖尿病，70%的中风以及50%的癌症是可以避免的。个人的不健康风险因素是可以控制并降低的 哈佛公共卫生学院疾病预防中心研究 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 健康管理服务产业在国外呈现两类发展模式 模式定义阐释 主要应用领域 医疗支持条件 典型代表案例 以自然疗法为核心，旨在促进身体、 以物理科技疗法和激素疗法为核 心理和生活方式的平衡，达致身心健 心，结合自然疗法，旨在促进慢

87、性病、 康 减压、排毒、抗衰老 肥胖、皮肤和身体护理 传统中医医学 高科技体检设备 健康咨询师和中医师 泰国齐瓦颂Chiva-son Resort 巴厘岛Ayana Resort 衰老、运动创伤等的身体康复 慢性病、运动创伤 癌症、体检、抗衰老、美容缩身 现代科技医学 高科技的医学设备 医院或诊所、医疗专才及软件 德国Soarow Therme 德国巴登巴登 瑞士CPN 健康疗养管理模式 尚未危害身体 健康康复管理模式 已经危害身体 从区域的影响力出发、考虑到投资成本及医疗从业人员的配置，本项目更适宜疗养管理模式。 81 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信

88、用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 82 82 养生地产开发模式【九华山庄健康管理中心】 北京九华医院投资管理有限公司是北京九华山庄集团股份有限公司旗下的全资子公司，注册资金1亿元人民币。九华医投将健康体检及相关的健康管理服务作为公司的主要投资和经营方向。 九华医院投资管理有限公司已是国内最早（1997年）涉足健康体检行业的企业，截至2008年，其健康体检服务总数已达180余万人次。其位于北京九华山庄院内的健康体检总部营业面积达16000平方米，是目前亚洲最大的健康体检场所，也是目前国内成立最早、体检场所面积最大、体检设施最完善、累计接待人次最多的健检

89、机构，并以其五星酒店式的服务，齐全先进的专业医疗设备，高质量的医技师队伍扬名京城，被誉为“中国超级健康体检航母”。 创造了酒店式管理服务、数字化健康评估、生物心理社会全方位医学观察、人性化体检流程等多个健康体检产业的经营服务模式。 酒店式管理服务、数字化健康评估；医疗、保健、酒店式管理服务、数字化健康评估；医疗、保健、休闲一体化服务休闲一体化服务 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 83 83 养生地产开发模式【泰济生国际健康管理中心】 2011年5月21日在天津武清开发区正式成立

90、，包括分科检查、化验检查、仪器检查、中医养生、远程会诊、vip全程跟踪服务绿色通道等9种体质评估服务均面向社会，公开接受健康体检预约。 与其他普通健康体检机构不同的是，此中心引进的体检和医疗设施堪称全球领先，国内仅有。尤其是从美国最新引进的基因分析仪和PET/CT等高端设备，可以精确检测人体器官早期的各种微小变化，预测和评估人体未来3-5年可能发生的病变，帮助人们尽早发现疾病。 此外，泰济生还配备了五星级以上的酒店、温泉、高尔夫球场以及美容中心等，提供医疗、保健、休闲一体化服务。 制定了低、中、高三个价格档次，价格从1000元到3万元不等。 泰济生所做的是一项深度体检，几百个体检项目全部完成需

91、要花费3天的时间。 最先进的健检设施，深度体检最先进的健检设施，深度体检 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 【三亚海棠湾国际养生社区】 物业地址：海南三亚海棠湾 物业类型：养生住宅 该养生社区配有大型的商业中心，形成八大主题业态：养生、医疗、体育、百货、餐饮、休闲、文化和教育。 由泰康人寿与中国对外建设总公司联合开发，是泰康人寿公司在海南开发的大型养生养老地产。 养生地产开发模式【三亚海棠湾】 84 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h

92、t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 生态养生社区 功能包括国际酒店养生公寓、老年养生酒店公寓、中青年亚健康酒店养生公寓、养生运动中心、文化养生学院等 滨水养生公寓组团 围绕大龙江塘周边布局滨水旅游度假一类居住用地，星城滨水的内层低密度高档休闲养生度假区和一类居住区 泰康CCRC社区组团 在规划区靠近国道和外围道路地块，布局二类居住用地，结合自然养生理念，形成外围中密度高档居住区 生态文化主题公园走廊 结合地形、沟谷、水系安排各种休闲娱乐设施和主题公园，形成独具特色的生态文化公园走廊。 养生主题酒店及养生主题会所 在这四个功能分区中规划建设十个养生主题酒店以及养

93、生主题会所。 养生地产开发模式【三亚海棠湾】 85 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 86 导入养生酒店为龙头的养生地产开发模式 泰国 齐瓦颂 养生开发模式建议 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 泰国Chiva-som是国际性的养生项目 高尔夫 距球场约30 分钟车程 Chiva-Som International Health Resort 奇瓦颂健康养生度假村坐

94、落在华欣的皇家海滨度假村，是世界最负盛名的疗养胜地之一。 Chiva-Som之名意为“生活的避风港”，她的哲学理念是思想、身体和灵魂的健康，这三者的整体健康是个人成就的关键。 87 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 88 Chiva-Som荣获无数奖项的赞扬与肯定，最近期奖项包括：荣获Conde Nast Traveller 2007读者奖“前3名顶级海外Spa养生所(自1999年起年年获奖)”、Travel and Leisure世界顶级Spa “2007前15大顶级Spa景点

95、”、Spa Finder 2007“最佳Spa养生美食奖”、澳洲Luxury Travel & Style Magazine“2007最佳海外Spa奖”等 “生活的避风港” 思想、身体和心灵整体健康 养生主题打造生活避风港 【西式养生经典泰国齐瓦颂养生度假村】 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 89 齐瓦颂的总经理保罗林德(Paul Linder)介绍：来到齐瓦颂享受spa的80%是外国人（51%是欧洲人，亚洲客人居第二位，占26%），剩下的20%是泰国人。目前世界上最伟大的篮球

96、巨星迈克尔 乔丹、名牌化妆品羽西的创始人靳羽西；流行音乐之王迈克尔 杰克逊；中国香港知名演员张曼玉等等都是齐瓦颂的座上客。齐瓦颂品牌在全世界养生界（SPA）享受较高的美誉度，是东南亚最高端的养生酒店。 【泰国齐瓦颂养生度假村】 80%都是国外人士 齐瓦颂众多名人的选择 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 90 泰国Chiva-son 国际健康度假村数据 度假村占地7公顷，约105亩，容积率约0.2，建筑面积约1.4万平米 理疗房57间，约6000平米，100平米/间 酒店客房58间

97、，约8000平米 ，140平米/间 理疗房：客房1：1 齐瓦颂的规模 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 在导入齐瓦颂养生模式下，可将xx平台优势最大化利于项目整体开发运营的有效落地。 xx优势 与齐瓦颂联合发挥更大的 品牌影响力 1.品牌优势 2.管理优势 3.资源优势 4.资金优势 能够有效实现xx自有品牌及项目间的多渠道联动 导入齐瓦颂，更利于xx集团优势的发挥 91 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 0

98、1.t a o b a o .c o m xx养生平台与xx集团平台 92 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 93 协同 协同 管理优势 养生地产xx协同优势 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 94 94 五大机会推动本项目进军养生地产 养生地产在海西经济区仍为空白，市场宽阔！ 养生主题在金銮湾旅游地产中完美的差异化！ 地块方正、近海，被别墅和酒店包围，地块与生俱来

99、 的高端品质！ xx医疗集团平台网络强大，具备国际性的影响力， 对养生地产的开发具备强大的品牌和专业支撑！ xxxx政府将金銮湾规划为疗养健康版块养生项目 政策倾斜！ 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 95 95 别的项目 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 机会(Opportunities) 威胁(Threats) 海西旅游业的发展将带动本项目的营销和升值潜力； 区域内的竞争集中在产品本身，本项目可通过养生养老地产的主题提升项目的竞争力； 现有竞争项目的产

100、品总价高； 养生板块在福建、xxxx均为市场空白。 片区在售项目竞争过于激烈； 周边后区域拥有较大的土地储备，如开发普通住宅产品则潜在竞争对手过多。 湾区中心，近海，被高端的酒店、别墅等楼盘众星捧月，交通便利，具有一定的标志性。主题化的养生模式，其养生酒店、健康医疗、商业等配套，赋予了项目的特殊性和升值潜力； 规模适中，具有明显的操作优势； xx凭借十几年开发、经营类似湾区物业的经验，具有强势的品牌优势和经验优势； xx本身拥有养生养老的医疗资源和相关产业； 养生、商业等配套投入成本高，规模大，虽有稳健的回报但有一定时间成本； 片区仍处于待开发区，人气不旺，湾区还处于向复合型转型的阶段。 商业

101、属性，年限短，首付高 内部能力 外部因素 其他项目 本项目 竞争压力大，项目同质化严重，仅依靠自然资源，缺乏主题性包装及经营。 SWOT分析近海、静地、中型、养生主题及健康服务投入为本项目的发力点 高端养生酒店为亮点、养生服务为特色的社区功能，地产产品实现控面积、大赠送降低总价 、抢夺湾区客户群 养生地产主题优势、xx大平台网络构建全国性的市场。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 96 96 项目整体定位 打造海西首席泰式高端养生度假区 立足海西区域的大发展，把握海西养生需求及行

102、业空白，以齐瓦颂养生酒店为龙头，将健康管理融入度假，结合养生房产的开发，打造海西高端养生度假项目。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 97 97 养生 养生酒店 ( (齐瓦颂) ) 养生服务 养生住宅 海西高端养生旅游度假地产 考虑到xxxx为福建省区域旅游景点，影响力还未到达全国，且xx在厦门设有体检中心，故建议不上两个相同项目。项目应多注重健康服务及健康配套工功能。 项目功能定位 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/

103、f dc 01.t a o b a o .c o m 98 齐瓦颂 养生主题地产 养生会所 产品类型：别墅、叠加别墅、公寓 产品配套：养生公园、养生雕塑园、养生种植园等 可考虑功能项目：员工宿舍 产品类型：养生酒店及地产服务配套与健康主题项目 养生展览中心、养生运动馆、绿色食品超市、小型体检中心 医疗板块培训基地 高端养生主题酒店 产品区域及功能定位 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 99 99 本项目以养生为主题，锁定海西片区（本省、广东、江西、浙江），通过xx集团全国网络平台

104、资源，以养生度假客户和养生商务接待客户为主体，实现养生项目经营和地产开发的双赢局面。 客户类型 特征 家庭客户 二人世界 年龄在35岁左右，追求温馨、浪漫、甜蜜的二人空间 时尚、讲究度假品质和享受生活 乐于接受新鲜事物，偏好养生健康的休闲度假配套 消费能力较强 大家庭 （3人及以上） 以中老为中心，关注他们的健康和度假活动，舍得为其消费 一家人其乐融融的互动，让因为忙于工作而走远的心重新紧紧相聚，孩子可以休假，中老年能够养生养身，同时完成度假，又不耽误和朋友、同事交流感情。 养生商务客户 企业高端接待、培训以及业务应酬为主 偏好五星级酒店，注重水疗、健康等高端的休闲及医疗配套 见多识广，消费力

105、强，对城市的各种灯红酒绿和繁华司空见惯，渴望和圈层成员享受另外一种更高端的休闲养生的生活 对私密性要求很高，不希望自己的商务接待被别人知道 关联团体客户 旅游团客户，消费能力有限，但人数较多 xx多资源平台的客户 喜欢观光型旅游景点，认同医疗健康板块超值和特色 本项目核心客户 锁定海西市场，借助xx平台，精准定位养生项目客户 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 100 100 告别亚健康的生活 告别简单的海滨度假 带上亲爱的家人 让健康、养生成为一种度假休闲方式， 成为释放压力、联

106、系情感的契机， 在阳光下，沙滩上，在酒店中、在医疗中心内、重拾工作、生活激情！ 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 101 101 每一个人都能在这里找到健康和生活的快乐！ 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 102 102 第五部分：标志项目养生酒店版块定位及开发建议 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f

107、dc 01.t a o b a o .c o m 103 103 建议 引进齐瓦颂或齐瓦颂模式 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 104 104 养生酒店的规划及经营建议 建 议 内 容 面积 项目总占地面积为220亩，定位为精致型养生地产，主导酒店面积应考虑功能的必然需求及最大的价值化。建议地块为50亩，所占比例为22.7%。总建筑面积为1.6668万平米（齐瓦颂1.4万平米）。 容积率 容积率以齐瓦颂的0.2为基础，在有效提高土地的实用率上，参考国内别墅的舒适型容积率，建议在

108、0.5（含独栋别墅、洋房式客房） 酒店客房 80间，约8000平米，100平米每间 理疗房 80间，约7200平米，90平米每间 备注 客房及理疗房为1:1 人员 按齐瓦颂一间房5个工作人员的配置，80间房约在350-400人。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 105 从区域未来的发展和xx健康品牌出发，养生酒店档次定位应具有国际性知名度，才能符合及树立区域的养生的地位和影响，同时为项目整体拉升价值。 金銮湾通过在一线沿海建设国际高星级酒店群，奠定了该区域在中国福建滨海度假区的

109、地位 厦门养生酒店等全国养生酒店在规划建设中不下30家，尤其厦门即将启动的温泉养生酒店定位更高，因此金銮湾项目需要通过有号召力的酒店带动，进一步打造行业标杆，应对竞争。 养生酒店在养生行 业应有标杆作用 养生的营运实体 区域的高端性只靠 自身的别墅和医疗 服务支撑是不足的， 可复制性强，在未 来的激烈竞争下， 还需要标志性的养 生酒店来巩固项目 的高端影响力。 xx品牌与高端养生酒店结合将释放更大价值 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 106 养生档次由消费力极强的客户档次决定；

110、养生定位高端，是满足、吸引、留住国内现有的高端客户的必备条件，为未来客户扩容奠定基础 经过时间演变 未 来 区域高端资源型度假区 客户高端、复合、多元 区域内配套多元，能多吸引各种类型客户 养生高端、复合、多元 满足未来区域各类客户的高端及针对性需求 海西客户决定养生酒店的高端性 引进齐瓦颂，采用齐瓦颂成熟的养生模式，树立海西片区的首席养生地位 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 107 Chiva-Som Experience (from 3 nights） Fitness Re

111、treat (from 5 nights） Spa Retreat (from 3 nights） Physical Remedy Retreat (from 3 nights） De-Stress Retreat (from 5 nights） Detox Retreat (from 5 nights） Anti-Aging Retreat (from 5 nights） Chiva-Som普通疗程（3晚） 减肥疗程（5晚） 休养疗程（3晚） 物理治疗疗程（3晚） 减压疗程（5晚） 排毒疗程（5晚） 抗衰老疗程（5晚） Stop-smoking retreat and so on 戒烟疗程等

112、 专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务全程健康疗养管理专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务全程健康疗养管理 中医学家体检心 西医学家体检身 健康综合评估报告 个性化主题健康疗程 健康教育 健康效果评估 突出中医及健康技 术，推出疗程前的 咨询评估环节是竞 争取胜的关键动作 引入全程健康咨询专业服务，咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程 齐瓦颂模式一 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 108 打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力打造独特的核心设

113、施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力 一 流的理疗设施 多套餐组合疗程 57间理疗房（客房数量58间） 18间治疗房； 5间医疗咨询房； 3间泰国按摩房； 多间舞蹈和运动房 瑜伽和太极亭 图书馆、工艺美术室 世界最多样的健康疗法及疗程 12种传统按摩方法 “水果包”现代特色疗法 11种面部护理选择 20种全身护理 4种特色水疗法 12种手部、足部和修饰护理方法 以最多的健康 特色疗法和设 施而闻名于世 有机蔬菜和水果园 翡翠高级餐厅、海滨餐厅 理疗房：客房=1:1 13项异域补充疗法，包括禅道馆指压、虹 膜学(眼部研究)和印度头部按摩 传统和现代特色疗法异域疗法 齐瓦颂模式二 2013

114、房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 109 109 服务理疗 提供多种疗程。 疗程建议包括深层指压按摩、淋巴引流按摩、轮穴治疗、能量导引治疗和肌肉按摩疗法(针对背部问题)、玛雅按摩(深层结肠净化按摩) 等。 可以参考奇瓦颂还包括了13项具有异域风格的补充疗法，包括禅道指压、虹膜学(眼部研究)和印度式头部按摩。 水疗套餐: 面部治疗 身体治疗 按摩治疗 水疗 手部和脚部治疗 修复 草本治疗 头发治疗 室内沐浴 温泉生活方式 纯净水治疗 疗程丰富、水疗为主 齐瓦颂服务科目 2013房地产策划设

115、计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 110 深化健康主题，将购物、餐饮、 住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置 健康主题 度假区健康主题 度假区 运动运动 体疗法 居住居住 健康度假 娱乐娱乐 体疗法 餐饮餐饮 营养疗法 会议蜜月会议蜜月 强调健康理念 购物购物 健康概念产品 日出在海滩散步或是打太极拳开始 之后做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练 然后吃早餐（无油、无盐、无糖） 然后做水上有氧运动，常规有氧运动，再做 一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及 其他课程 专业的健康咨询师根据个人的体力、专业的健

116、康咨询师根据个人的体力、 压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐 融入日常疗程中融入日常疗程中 齐瓦颂模式三 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 111 111 服务餐饮 饮食全部用健康方式烹饪，大多数的食物都用了低盐无油的烹饪方式来料理，佐料也都用了天然的食材香料酒店餐厅每天所烹调是菜肴都是采用由酒店自己的有机园所种植的新鲜和有营养的农产品如：香草、蔬菜和水果，这些材料都是低热量的。 在指定休闲区整天都供应新鲜的水果汁，咖啡和茶 ；菜单上的所有菜肴都把卡

117、路里和脂肪数量列了出来 。 若是住宿超过七天，甚至可以特别安排特制食谱，包括排毒、减肥等各种菜单。 健康饮食，健康的烹调方式 养生酒店主力服务科目 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 112 112 男女皆可的美容院 修指甲和修趾甲房 体育馆设有Cybex力量训练设施,自由重量, 踏车, 电动自行车,划艇机和椭圆机 有机蔬菜和水果园 绿宝石餐厅 精品店 钢琴休闲区 图书馆 工艺房 齐瓦颂完善的配套功能 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h

118、t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 113 113 服务配套设施 如齐瓦颂： 57间设备豪华的客房、套房或泰式亭阁，世界上第一间疗程室和客房数比率超过1：1的度假Spa养生旅馆。 17间泰国风格的帐篷房 瑜伽和Tai Chi 帐篷 3 个户外按摩帐篷 18间治疗房提供身体，面部和美容治疗 3间泰国按摩房 水疗套房包括6间治疗房，1间水疗按摩房和1间水床房 5间医疗咨询房 配套设施齐全 齐瓦颂模式四 独特的泰式建筑风格 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o

119、 m 114 114 第五部分：养生地产版块定位及开发建议 114 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 115 115 融合传统的中医技术、现代体检技术及健康管家服务，更吻合养生地产发展 养生酒店 养生服务 养生地产 融合了东方医学哲理与西方医学技术，发展身、心、灵合一的全新健康度假潮流 引入传统中医疗法 实施健康疗养管理 主要针对亚健康群体，实施健康疗养管理 齐瓦颂模式养生地产开发特征 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :

120、/f dc 01.t a o b a o .c o m 2013房地产策划设计大全房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：方式： 1：营养师，为每位业主提供个性化养生食谱 2：打造有机蔬菜园

121、，为业主特供有机蔬养生食谱菜 3：定期开展养生讲座，普及养生文化 4：开设有机超市，为业主配送有机绿色的蔬果 5：聘请膳食营养专家，在会所提供特色中、泰式餐饮服务； 养生地产四大举措延年益寿 一：获得高质量的生活方式，以有益的养生生活方式达到健康养生的效果； 116 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 营养师 养生食谱 绿色有机食品 养生讲座 117 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a

122、o .c o m 二：即在理想的养生场所进行适时运动来养精固元。 方式： 1：打造天然有氧慢跑道 2：健身房，专业的健身教练一对一指导 3：石子穴位按摩走道 4：瑜伽房 5：室内壁球 6：室内攀岩墙 7：恒温泳池 养生地产四大举措强身健体 118 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 瑜伽 天然有氧跑道 健身房 室内壁球 119 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 三：即

123、通过跨时段、跨地域的专属健康及物业服务，整体提升客户群体的即时健康状态，提供尊贵物管 方式： 1：配置小型健康体检中心； 2：健康档案，为每位业主建立健康个人档案； 3：家庭（运动）医生，一对一专属服务为业主身健康24小时服 务；建设预防 保健 护理系统； 4：建立短信提醒平台，根据每位业主的健康状况，不同节气有针 对性的提醒业主。 5：与当地医特设定点医疗中心、开设就医“绿色通道”、 6：智能化总控中心呾呼叫中心、提供代购物品、代办委托、整理 房间等特色服务 养生地产四大举措健康随行 120 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f

124、dc 01.t a o b a o .c o m 家庭医生 体检中心 短信提醒 健康档案 121 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 四：营造静谧、舒适的环境寻找心灵宁静的空间，通过亲近自然的方式提升身心的正能量。四：营造静谧、舒适的环境寻找心灵宁静的空间，通过亲近自然的方式提升身心的正能量。 方式： 1：打造生态性的园林； 2：通过人文、宗教的元素打造养心怡性的活动空间。 3：养生展览馆 4：阅读室与文娱室 小品：静心石、养心佛堂、钓鱼台、仿古碑刻、莲花 塔、九曲桥 养生地产四大

125、举措养心怡性 122 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 仿古碑刻 钓鱼台 养心堂 九曲桥 123 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 124 养生发动机养生会所 养生会所 养生培训中心 养生文化 展览馆 养生运动馆 养生美食馆 打造xx全国养生养老地产培训基地 健身中心、保龄球馆、瑜伽室 养生养老文化展览厅，可以进行教育，同时也为项目宣传造势 高端餐饮，为湾区呈现健康

126、美食 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 125 125 xx养生会业主独享的尊贵养生服务 权益 尊贵 海西首席养生 xx养生会 度假行宫独有“xx会”可享受尊贵权益 享受顶级的物管服务 优先养生酒店豪华配套及服务 一年免费使用养生运动馆，体验尊贵礼遇 加入xx医疗平台，升级健康医疗中心VIP客户，尽享家人定制化健康体验和优惠折扣 金銮湾一级健康VIP待遇 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b

127、 a o .c o m 126 126 养生地产项目的发动机 建 议 内 容 面积 推荐占地面积2000平米，总建筑面积约8000平米，共四层楼。 培训基地 出于xx全国战略人才市场的需求，建立本培训基地，面积约2000平米，用于员工在养生酒店、健康医疗等培训。非营业机构。 健身运动馆 约1500平米 养生养老展览中心 约2500平米 养生美食馆 约2000平米 备注 早期，会所部分区域可做销售中心 养生地产 养生会所 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 127 127 养生住宅产

128、品开发方向思考 我们梦想拥有一处住处！ “面朝大海、春暖花开” 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 128 128 多个楼盘拔地而起，吸引着追求生活品味、独享品质人生的居住者！ 然而，金銮湾建筑群正在趋于”同质化”！ 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 129 129 如何让金銮湾更有风格？如何让生活更有风格? 如何让楼盘在金銮湾建筑群中“一枝独秀”? 如何让楼盘在金銮

129、湾去化量最好快？ 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 130 130 1. 地块商业属性，50%的首付或一次性付款，门槛较高！ 2. 现有市场别墅和公寓面积偏大，精致型产品市场空白! 3. 未来近海区域的别墅项目渐少，而公寓及普宅项目体量巨大！ 4. 区域公寓及普宅项目销售周期达到是别墅的2-3倍！ 5. 现阶段湾区度假产品价格基本处于起步阶段，单价不高，项目开发有一定周期，未来价格提升空间可能较大！ 6. 小面积产品降低风险，增加投资吸引力！ 养生养老地产住宅产品的思考方向 20

130、13房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 131 住宅产品开发思路 市场空白 差异化 纯粹性 养生主题 别墅面积200平 米以下缺乏 未来别墅产品减少 市场缺乏纯别墅大盘 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 132 132 “MINI别墅”指目前市场上频繁现身的小户型联排、叠加、花园洋房等别墅项目，以及小独栋别墅，其以作创新型别墅产品为导向，以高性价比作为别墅卖点，单套面积通常控

131、制在140240平米左右，具备别墅多项功能。 本产品通常便于控制总价，其产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低、密度集中、私家花园小等特点，满足了一定层次消费群体的需求。 区别于豪华别墅及经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽量满足中产阶层的客户对于别墅形态建筑的追求。尤其适用于城郊休闲项目及景区度假项目。绿地、万科、中粮、龙湖等大型地产商均有这种产品，别墅销售业绩极佳。 主打产品MINI别墅 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 133

132、133 海南福湾、龙湖小院青 城、海南高龙湾1号、花样年太湖天成 MINI别墅类型 第一居所 类别墅 参考案例 河谷3号、蔷薇九里、 布鲁斯小镇、海派青城 纯度假型 类别墅 产品特征 其通常位于中外环； 具有联排、叠加的类独栋建筑形态，其可称为标准的 类别墅； 适合配备自驾车的中产阶层人士； 开发商独具匠心设计应用各种借面积满足别墅功能最 大化的创新型产品。 地域性要求更强，适合在旅游地产大行其道的地域开 发此类产品，通常以小独栋或双拼形态表现； 自住型客户不投资型客户选择仅在假期度假时自住； 可弱化其部分生活起居功能的同时增强其娱乐休功能， 滨海地区此类产品较为有优势。 【MINI别墅研判】

133、 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 134 134 多套联排，独门独户私密性好，面积偏小但功能集全。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 135 135 【MINI别墅海南高龙湾1号参考】 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 136 136 联排 联排 叠

134、加 叠加 洋房 洋房 独立别墅联合体 独立别墅联合体 3 IN 1 3 IN 1 创新“独联体别墅” 创新“独联体别墅” 将联排、叠加、洋房的优势累加； 采用三叠形式，以上中下，将联排的庭院和独门独户、叠加的别墅化空间、洋房的露台花园整合，形成具有：独立入户，联排庭院，立体别墅的特色。 极少量补充产品独联体别墅 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 137 137 “独联体别墅” 次推产品独联体别墅 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t

135、t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 138 138 “独联体别墅”产品构造 上拼 中拼 下拼 5F 5F 4F 4F 3F 3F 2F 2F 1F 1F -1F -1F 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 139 139 开敞面宽 开敞面宽 超值赠送 超值赠送 独立入户 独立入户 一一宅宅四四庭庭院 院 独联体别独联体别墅 墅 独联体别墅四大特色优势 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f d

136、c 01.t a o b a o .c o m 140 140 住宅户型定位原则 前期户型控制面积 1、项目配套没完成，项目不成熟，控制户型面积以降低销售风险； 2、控制户型面积以实现快销，快速回现资金，用滚动资金建设项目配套，保证稳定的资金流。 别墅户型定位 原则 后期户型面积适当放大 项目后期，资金压力得到缓解、项目价值逐渐成熟，供应中大户型，以提升项目形象和利润。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 141 141 度假酒店公寓 示意图：按照25%的分摊计算（单位：平米，以下

137、房间面积不算阳台） 户型户型 面积面积 房间房间 阳台阳台 赠送赠送 合计使用面积合计使用面积 一房一房 40-50 33.75 7.5 7 48 二房二房 70-75 47 10.5 8 65 8米 厨房 架空 走廊 卫生间 厨房 架空 厨房 架空 电梯 厨房 架空 厨房 架空 6.8米 5米 6.2米 卫生间 卫生间 卫生间 架空 架空 投资型 MINI公寓 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 142 142 大园林景观，引景入户 空中景观阳台SPA 南北通透 4.2米开间亲景

138、卧室 投资型 MINI公寓 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 143 143 纯投资公寓 纯投资公寓 示意图：按照25%的分摊计算（单位：平米，以下房间面积不算阳台） 户型户型 面积面积 房间房间 阳台阳台 赠送赠送 合计使用面积合计使用面积 一房一房 30 20 4.5 4 28 二房二房 40 27 6 4 37 8.2米 厨房 架空 走廊 卫生间 架空 架空 电梯 架空 架空 7米 3.3米 4.2米 卫生间 卫生间 卫生间 架空 架空 投资型 MINI公寓 2013房地产

139、策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 144 144 产品组合思路 别墅+洋房+公寓+普宅 开发模式 别墅+公寓 开发模式 产品丰富，多元化 产品突出，别墅为龙头 建设周期长，管理成本高 建设周期短 建筑成本高 建筑成本低 市场同质化 未来别墅资源减少 销售周期长 销售周期相对较短 形象一般 豪宅形象 建议采取以别墅为龙头的组合方案，只在环岛路及北面沿街一面开发公寓和底层商业街。地产部分快进快出，在满足容积率最低要求的情况下，避免多套数，价格实现高开高走！ 2013房地产策划设计大全，300G移动

140、图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 145 产品功能分区 养生会所 齐瓦颂 养生酒店 养生标杆项目 持续经营能力强 养生地产 养生mini别墅 联排、双拼 低密度 低面积 市场稀缺 海滨休闲商业街 弥补片区空白 为业主提供日常服务 养生会所 实现养生健康服务和管理 养生公寓 投资度假型双功能产品 控制面积 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 湾区 别墅总价（万元） 客户 御龙海湾 预计400-500万 深圳客

141、户占20% 旗滨金銮国际 预计250-400万 福建本省、广东、浙江等地 庄园御海 300-900万 广东、福建本省、上海、江浙客户为主 滨海湾花园 预计300-400万 广东、福建本省、上海、江浙客户为主 旗滨领海国际 130-250万 广东、福建本省、上海、浙江（汕头、深圳、潮州、泉州、福州） 金銮湾别墅客户层级对比（按总价） 随着片区旅游业的发展，滨海的房价有急剧上升的可能，较小的面积，差异化的产品，最广泛的客户群体，将极大的推进项目的去化力度，降低项目的开发风险。 片区别墅的总价一般都在200-400万，而销售情况最好的领海国际别墅为130-250万（原）； 精致型别墅因其较小的面积，

142、可以使得主力别墅的价格在200万左右，购买门槛相对其它楼盘低，客户圈层最为广泛。尤其市场上缺乏这种产品。 产品价格分析 146 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 亚龙湾主要项目 总价区间（万元） 客户财富层级 主要客户结构 御龙海湾 预计400-500万 高端 身价数千万以上 旗滨金銮国际 预计250-400万 高端 身价千万以上 庄园御海 300-900万 高端 身价数千万以上 滨海湾花园 预计300-400万 高端 身价数千万以上 旗滨领海国际 130-250万 高端 身价千

143、万以上 从在售5个别墅项目的客户统计来看，客户总价的承受能力大部分在200-400万，财富层级皆为高端，目前200万到250万之间的产品基本缺失。 产品价格分析 147 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 湾区 公寓总价（万元） 客户 湾区 公寓总价（万元） 客户 御龙海湾 18-60万 18-60万 深圳客户占20% 旗滨金銮国际 20-60万 20-60万 福建本省、广东、浙江等地 庄园御海 40-60万 40-60万 广东、福建本省、上海、江浙客户为主 滨海湾花园 20-40

144、万 20-40万 广东、福建本省、上海、江浙客户为主 旗滨领海国际 20-60万 20-60万 广东、福建本省、上海、浙江（汕头、深圳、潮州、泉州、福州） 东胜浪琴湾 17-42万 17-42万 江西、浙江、广东、三明市等地 君悦金銮湾 30-60万 30-60万 浙江、上海等地 片区目前还是一块待开发的处女地，拥有广阔的发展前景，随着片区旅游业的发展，滨海的物业拥有极大的升值潜力和广泛的旅游人气，投资和自住的人群将大量涌入。 片区公寓的总价一般都在20-40万，而销售情况最好的一般为总价较低的公寓； 如公寓产品分为两类，一为：30-40平米的纯投资公寓，控制总价在15-20万；二为：50平米

145、的二人甜蜜之旅，70平米三口温馨之旅，控制总价为25-35万；投资和自住的客户均有其针对性产品，则可拥有广泛的潜在客户群体。 产品价格分析 148 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 亚龙湾主要项目 总价区间（万元） 客户财富层级 主要客户结构 亚龙湾主要项目 总价区间（万元） 客户财富层级 主要客户结构 御龙海湾 御龙海湾 18-60万 18-60万 中、高端 各行各业精英、公务员 旗滨金銮国际 旗滨金銮国际 20-60万 20-60万 中、高端 各行各业精英、公务员 庄园御海

146、庄园御海 40-60万 40-60万 中、高端 各行各业精英、公务员 滨海湾花园 滨海湾花园 20-40万 20-40万 中、高端 各行各业精英、公务员 旗滨领海国际 旗滨领海国际 20-60万 20-60万 中、高端 各行各业精英、公务员 东胜浪琴湾 东胜浪琴湾 17-42万 17-42万 中、高端 各行各业精英、公务员 君悦金銮湾 君悦金銮湾 30-60万 30-60万 中、高端 各行各业精英、公务员 从在售7个公寓项目的客户统计来看，客户总价的承受能力大部分在20-60万，财富层级为中高端，主要是各行各业的精英白领，企业管理者，公务员等，目前20万左右的是市场的兴趣点。 产品价格分析 1

147、49 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 销售产品价格定位 产品 市场面积 市场单价 市场总价 项目建议面积 项目建议单价 单位总价 支撑因素 别墅 250-400 11000 400 150-200 1200013000 200-280 1、xx品牌 2、养生主题地产 3、湾区别墅及度假公寓 4、户型偏小，总价优势 5、打造主题园林，注重品质 公寓 50-70 5500 30 30-40 6000 18-24 商铺 _ _ - 48 15000 72 150 2013房地产策划设

148、计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 151 151 金銮湾现有客户群体特征 置业目的 商务接待型 投资型 度假自用兼投资型 报有终极度假置业的梦想，因此更关注度假氛围，生活配套，居住舒适度，十分注重私密性； 保值增值性：相信只有好的物业才能有效的保值及增值。 需要适当的面积，注重户型的商务功能性； 注重景观，注重面子，强调身份圈层； 对私密性要求很高，不希望自己的商务接待被别人知道； 关注社交型配套：酒店、高尔夫、养生等商务交流的配套。 专门投资最好的产品被项目稀缺的配套资源打动，希望买到优质产品；

149、总价和单价控制关注投资门槛，升值空间，在xxxx一般总价400万以下的小面积别墅最受他们亲睐； 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 152 152 未来客户的发展图 时间 客户数量 金銮湾的稀缺资源、区域价值和度假氛围，决定了度假自用兼投资型客户始终是本项目的核心客户，其数量最多； 随着区域的成熟，物业价格已经逐步上升达到一定程度，但还有上涨空间，因此纯投资型客户数量会慢慢增加，但受大形势和其他湾区竞争影响，应该不会井喷； 养生地产推出后，健康配套一应俱全，会带来部分新的旅游型及商

150、务接待型客户，该类客户数量会有一定的增长。 核心客户：度假自用兼投资型客户 边缘客户：商务接待型客户 重要客户：纯投资型客户 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 153 153 他们是身价千万级以上的富人 他们主要来自广东潮汕、福建龙岩、厦门、福州、泉州、江浙等地 或者是来至xx平台的全国网络客户 他们是40岁以上的成功者 他们多数为房地产、IT、能源、金融等行业的私企业主、国企高层 销售产品客户定位 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h

151、t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 154 154 富人们最中意的就是海景豪宅，而且有三分之一的富人有为海购买的需求或者行动 金銮湾早期的度假客户认准的是“投资处女湾”的地位，看重的是自然资源区域的升值空间 客户标签占有金銮湾 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 155 155 私享的健康生活 私享的健康生活 他们修养身心,希望不被外界打扰，安心地享受自己的健康之旅和度假生活 客户标签追求养生，讲究高端生活品质 2013房地产策划设计大全，300G

152、移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 156 156 尊享的高端配套 尊享的高端配套 他们需要个性的、专属的高端配套，在提供便利性的同时，满足圈层之间的交流，追求时尚的平台，彰显身份 客户标签显贵的专属 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 157 157 他们离不开被服务，需要全方位的一站式管家及私人健康服务 客户标签全方位的服务 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

153、h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 158 158 海西首席养生度假行宫 不再是仅仅拥有金銮湾的一套度假房产 而是拥有国际化的养生服务 享受xx医疗全国性的健康网络平台 与世界顶级养生酒店为邻上 养生、健康、商务、度假、休闲、娱乐，一切尽在掌握 新东南亚风情 地产版块形象定位 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 159 159 【建筑风格定位】 159 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p

154、:/f dc 01.t a o b a o .c o m 2013房地产策划设计大全房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。淘宝双钻信用放心购买：160 160 建议：本项目应从区域南岛屿的地域文化出发，以泛新东

155、南亚为基础，融入福建本地元素，形成独特的新地域主义风格 以东南亚为以东南亚为基础，融入基础，融入福建本土元福建本土元素的新地域素的新地域主义风格主义风格 纯纯现现代代风格过风格过于城市于城市化化 纯纯中中式式风格受众面窄，有销售风险风格受众面窄，有销售风险 欧欧式式、美式、西班牙、泰式市场已有美式、西班牙、泰式市场已有 既既能能展展现现代度假生活，现现代度假生活， 又又能能融融入本地风土人情入本地风土人情 1 1 2 2 3 3 4 4 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 161

156、161 福建本地元素包括一些围屋的木制形式及屋檐处理 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 162 162 建筑与自然环境协调，隐于景 建筑氛围 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 163 163 极富品质感的建筑 建筑基调 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m

157、 164 164 以新东南亚风格为基础 独门独院实现联排 强调别墅内园林，弱化公共大景观。 新东南亚的会所 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 165 165 双拼别墅，通过实墙间隔，营造独立空间。 墙面均为涂料，建筑仅在屋顶上进行风格处理，成本不高。 屋顶的拱角，为延展面积留下空间。 以新东南亚风格为基础 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 166 166 以新东南亚

158、风格为基础 实体围墙，减少了大面积的园林，同时在墙上种植爬行植物，又可取得较佳的园林效果 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 167 167 以新东南亚风格为基础 木制大门 涂料墙体 东南亚屋檐 泰式小门楼 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 168 168 【园林风格定位】 168 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t

159、 p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 169 169 东南亚主题园林最具养生度假风情的园林 采用东南亚主题的风情园林，不仅吻合海边植被的生长特色，也与建筑风格相吻合，同时可以与项目南片区酒店项目泰式风格呼应，形成整体项目感。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 170 170 【东南亚园林特征1】与自然的融合与统一 东南亚很多建筑、景观都与自然环境交融。东南亚人更懂得在自然中找景，景观中建造住宅。 东南亚景观继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到

160、细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对于工艺制作的崇尚。 东南亚园林对建筑材料的使用也很有代表性，如黄木，青石板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 171 171 【东南亚园林特征2】水的极致运用 东南亚园林有极强的亲水性，水景观面积在20%以上，大比重的水景成为东南亚园林的核心。在目前的顶级东南亚度假别墅中，水景观在私属部分园林中，比例高达50%，其中极大比例是私家泳池及景观水系； 静态、动态的水在东南亚园林中的运用达到了极致。因此东南亚景

161、观给人的印象就是湿漉漉的风景。 山间小亭感受山风、花香、鸟语和山的凉意山间小亭感受山风、花香、鸟语和山的凉意 镜面水景镜面水景 水的符号水的符号 灵动的水系灵动的水系 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 172 172 【东南亚园林特征3】丰富的色彩体系 东南亚园林体系由于植被繁茂、花卉品种繁多、小品丰富，形成了丰富的色彩体系 在东南亚园林中，构筑物多为黄色和棕褐色，铺装和帷幔为白色，因此东南亚园林体系中的配色，以蓝、绿、黄、白四色为主 各种颜色的花卉 白色帷幔 黄色构筑物 蓝色水

162、体 绿色植被 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 173 173 东南亚园林风格打造 No.2 道路设计原生态石材的道路 No.3 小品设置特色屋顶的亭台+宗教雕塑 No.4 水景打造天蓝色人造泳池+沙滩色水岸 No.5 私家庭院观景池+水生植物+原木平台 No.1 植被搭配高大的棕榈树配以低矮的灌木 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 174 174 高大的棕榈配以低

163、矮的灌木，构成立体化、层次化园林空间 NO.1 植物搭配 高大乔木、低矮灌木和攀藤植物相互配搭，构成立体化、层次感极强的园林空间 五树六花是东南亚风情象征，包括：菩提树、糖棕、贝叶棕、高榕、槟榔；荷花、黄姜花、文殊兰、地涌金莲、缅桂花、鸡蛋花 下木下木 上木上木 层次感极强的绿化空间层次感极强的绿化空间 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 175 175 观花观叶类木属植物的大量运用与矮灌形成密林的热带风情 NO.1 植物搭配 棕榈 凤凰木凤凰木 鸡蛋花鸡蛋花 芭蕉芭蕉 花叶万年青

164、花叶万年青 上木上木：主要有棕榈科，豆科，棕榈科，豆科，桑科，夹竹桃科桑科，夹竹桃科植物，如椰子树、凤凰木、鸡蛋花等。植物有观茎和观叶之分，它们在东南亚园林中承担不同的景观角色。 下木下木：由大型观叶草本植物观叶草本植物、各色花卉花卉以及矮灌矮灌形成密林的热带风情。常见的观叶草本植物有万年青、旅人蕉、芭蕉、朱蕉和龟背竹等等。 开场空间，有遮蔽构筑，和需要体现建筑（皇室、海边）时，使用观茎类； 私密空间，需要隐逸环境（自然、别墅、庭院）时，使用观叶类 观叶类植物：观叶类植物：叶是主要的观赏部位，植株较矮，遮蔽效果好，多为园林造景用树。如龟背竹、红背桂、变叶木等。 观茎类植物：观茎类植物：以茎、枝

165、为主要观赏部位，遮蔽效果较差，但生长点高，不阻挡视线，也能形成一定的热带风情天际线；如光棍树、竹节蓼、珊瑚树等。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 176 176 NO.1 植物搭配 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 177 177 攀援式大型观花观果植物，形成遮蔽与开放空间，大规模水景观植被配攀援式大型观花观果植物，形成遮蔽与开放空间，大规模水景观植被配套更显情趣

166、套更显情趣 NO.1 植物搭配 蝶豆蝶豆 蒜香藤蒜香藤 铁线莲铁线莲 西番莲西番莲 睡莲睡莲 水鸢尾水鸢尾 浮萍浮萍 海芋海芋 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 178 178 原生态石材铺装的小道，尽显东南亚园林的自然、古朴与细腻 NO.2 道路设计 在花园里设计的道路和小径，采用原生态的石材，最好跟纳凉亭或平台的材质一致，也可以原木与鹅卵石、渗水广场砖结合，以突出东南亚风格园林的自然、质朴为原则。 并在庭院中适当点缀富有宗教特色的和原生态材质的雕塑或构筑物。 原生态石材道路原

167、生态石材道路 原木小道原木小道 鹅卵石铺装鹅卵石铺装 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 179 179 广场砖铺装广场砖铺装 广场砖铺装广场砖铺装 广场砖铺装广场砖铺装 广场砖铺装广场砖铺装 NO.2 道路设计 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 180 180 NO.2 道路设计 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t

168、 p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 181 181 NO.2 道路设计 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 182 182 特色屋顶的纳凉亭和东南亚特色的景观小品，赋予异域风情，增强度假感 NO.3 小品设置 公共水景旁边经常设置许多休憩的亭台，多采用东南亚特色的屋顶，简单的屋顶遮盖着一个方形的木平台，这种形如帐篷的亭是巴厘岛古老的传统建筑制式。全开敞的形式，十分强烈地传达了东南亚园林的热带气候，并形成人们休憩、交流的场所。 为了休闲、纳凉所用而设置的茅

169、草篷屋或原木的小亭台都有其独特的屋顶特色，既美观又实用，而且在建造上并不复杂是东南亚园林中最经常的手法之一。旁边以高低错落的植物陪衬，更显情趣。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 183 183 以充满宗教色彩的雕塑、图腾柱为点缀，具神秘感，异域风情浓重 NO.3 小品设置 东南亚特色小品以充满宗教色彩的雕塑、图腾柱为点缀，具神秘感，异域风情浓重，度假感强烈； 东南亚景观的精华在外墙及园林中的雕塑上，这些雕塑具有浓厚的宗教色彩，精美得令人惊叹； 小品可以提供休憩、装饰、结合照明、

170、展示等功能，往往与其它元素搭配出现，如水池边、树丛中、小区入口、会所入口等。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 184 184 不规则水体，动态水系和静态水系相结合，带来灵动自然的感官体验 NO.4 水景打造 东南亚各地宫廷建筑中，大体量的采用不规则不规则的水体的水体，这些水景庭园深受东西方美学传统和宇宙观的影响。东南亚景观水景崇尚自然，立面层次丰富，水面到地面过渡然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成； 一般有一个核心大水池，其他则以小面积水系或者细流为主，以控

171、制园林成本。 不规则水体不规则水体 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 185 185 动态水系：体现自然与质朴的小型水景 NO.4 水景打造 静 泄泄 落 溢溢 涌涌 喷喷 奔奔 落落 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 186 186 静态水系：天蓝色人造泳池营造度假风情 NO.4 水景打造 人造泳池用天蓝色瓷砖天蓝色瓷砖铺设池底，形成蓝色海水的感觉，并在周围设置人

172、造沙滩，模仿东南亚的海景特色; 两大类型游泳池：硬铺底面、人造沙底 硬铺底面硬铺底面的游泳池主要有白色、蓝色两大类型，材质主要是石材、瓷砖、玻璃马赛克，通常会有一定的铺装文理，体现水的不同景观质感； 人造沙滩人造沙滩分两种：一种是海沙直接铺设，另一种是沙砾胶合型的，后者比较易于清理，人造沙滩更多的体现度假风情感； 玻璃马赛克与人造浅沙结合 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 187 187 私家观景池+水生植物+原木平台 NO.5 私家庭院 原木平台原木平台 私家观景池私家观景池

173、私家庭院水景打造：私家庭院水景打造：在前庭后院中经常出现造水的做法，私家观景池打造多采用种有莲花或百合的水院，或以种植花卉为主的花园等来进行打造。具有休闲造型的原木小桥、栈道、平台等也是组织景观的重要元素，莲花池畔的平台、栈桥通常成为私家庭院中的休憩娱乐场所。木材温暖的质感不论在阳光下或是在夜晚的烛光中都能营造出轻松、愉快的氛围 。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 188 188 有限天地中的私家丛林再现 NO.5 私家庭院 私家庭院植物搭配：私家庭院植物搭配：别墅属于私密性空

174、间，需要隐逸环境，因此可种植大型观叶草本植物。此外在别墅的私家庭院的有限面积中，进行多种搭配，可以使园林景观充满趣味性。以各种植物序列增强园林的层次，灌木、野生蕨类植物、海里康属植物及花卉等，色彩搭配适当，并以低矮植物为主。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 189 189 【养生地产中其它要点】 189 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 190 190 安防智能化

175、系统 安防智能化系统 智能家庭网关提供了多种类型的安防探测器接口，当有小偷攀爬窗户时，家庭网关能够将报警信息有选择的发送到业主的手机或者发送到小区的报警中心。 功能描述 Guard Phone AP Web Pad Local Network Internet Mobile wap 门/窗磁 火灾探测 移动探测 煤气探测 紧急按钮 APT Server Mobile Service Provider Server 家庭终端 对讲分机 厨房电视 电话 浴室 分机 家庭网关 为项目量身定做 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 0

176、1.t a o b a o .c o m 191 191 隔音隔音楼板 阻隔垂直方向噪音 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 192 192 项目当地年平均气温20.8，全年有200多天艳阳高照可利用太阳能作为项目的亮点进行开发。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 193 193 灭蚊机 本项目以铂金属催化为核心技术生产的户外生态环保灭蚊机系列是利用生物仿生学以液化气

177、或类同气体为原料，通过铂金属催化转换器的催化氧化能产生热量、湿气和CO2，可产生数十、上百人新陈代谢的仿生效果。辅之以雷珂生物专有的引诱剂，可以使蚊子在很远处就嗅到这种气体的混合物，为寻找猎物而飞近该装置时，它就会被机器的强烈气流吸入网罩，在高温下被烘干而死，并使其细菌同时灭绝。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 194 194 七星帆船酒店级管家式物业管理 礼聘世界著名迪拜酒店管理集团旗下尊雅酒店管理出任物管顾问。 所有物管人员均由酒店公司培训，为业主提供酒店级管家式服务。 2

178、013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 195 195 整体定位：打造海西首席泰式高端养生度假区 销售产品价格定位：别墅200-280万，公寓18-24万为主，商铺约 72万 客户定位：身价千万级以上的富人（别墅），各行各业的精英人士（公寓、商铺） 建筑风格定位：以东南亚为基础，融入福建本土元素的新地域主义风格 园林风格定位：东南亚主题园林最具养生度假风情的园林 项目定位总结 自持酒店经营定位：养生酒店齐瓦颂 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h

179、 t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 196 196 第六部分：项目开发模式及经济预测 196 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 197 197 0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%模式一 （配套开发为先，中后期地产开发） 模式二 （地产和配套滚动组合开发，配套稍置前） 0%20%40%60%80%100%模式三 (地产开发为先，配套中期大举进入） 房地产财务投入占分期比例 各配套财务投入占分期比例 图解释义：

180、 养生养老地产开发模式研判 以常规开发模式就行研究 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 198 198 模式一配套开发为先，中后期进行土地及地产开发模式一配套开发为先，中后期进行土地及地产开发 现金流 开发周期 模式 关键描述 释义 配套开发为先，前期进行部分土地出让，中后期重点进行土地及地产开发 财务 前期投入巨大，现金流压力极大 模式效益 关键描述 溢价能力 后期溢价能力极高 回现能力 前期回现很少，主要分布中后期 抗竞争性 配套经营所产生的客户价值和口碑 抗市场性 可攻可守，

181、市场下滑时价格跌幅小，且经营效益稳定 0%20%40%60%80%100%模式投入模拟图 模式现金流模拟图 倾斜度反映中后期溢价能力 产权酒店及土地出让回现 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 199 199 模式二地产开发为先，配套中期大举开发 现金流 开发周期 模式 关键描述 释义 地产开发为先，配套中期大举开发，后期专注地产开发 财务 除地价外前期投入较少，现金流压力小 模式效益 关键描述 溢价能力 中后期溢价能力难以大幅提升 回现能力 回现能力强，且分布各周期 抗竞争性 竞

182、争对手容易超越 抗市场性 市场下滑时价格跌幅大，市场恢复后全盘继续开发难度递增 0%20%40%60%80%100%开发模式二投入模拟图 开发模式二现金流模拟图 倾斜度反映中后期溢价能力 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 200 200 模式三 地产和配套滚动组合开发，配套稍置前，最大优势是快速形成综合社区价值 0%20%40%60%80%100%模式 关键描述 释义 地产和配套滚动组合开发，每期配套稍置前12个月开发 财务 除地价外前期投入适中，现金流压力小 模式效益 关键描述

183、 溢价能力 中后期溢价能力逐年大幅提升 回现能力 回现能力强，且分布各周期 抗竞争性 中期将带来极具吸引力的综合社区价值，竞争对手超越较难 抗市场性 可攻可守，市场下滑时价格跌幅居中，但社区价值下的经营效益稳定 开发模式三投入模拟图 现金流 开发周期 开发模式三现金流模拟图 倾斜度反映中后期溢价能力 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 201 201 综合各因素考虑，本项目宜实施开发模式三配套和地产滚动组合开发 现金流 开发周期 模式三 模式二 模式三 模式 背景 开发商财务 模式

184、一 度假起步阶段 湾区陌生 前期投入大，回现较慢 模式二 度假流行 湾区有度假认知 周边小盘竞争 前期投入中，回现快 模式三 度假流行 湾区有度假认知 临靠清水湾大盘 前期投入小， 回现快 项目模式？ 度假流行 养生主题 湾区陌生 日益强烈的竞争 启动资金1.07亿 需要配套先行 提升区域知名度及竞争力 项目宜采用开发模式三，养生、健康、配套和地产组合启动，滚动开发，控制风险 需要地产先行 控制前期投入加快回现 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 202 1.0的强排布局方案 三期

185、公寓 三期养生酒店 三期项目 会所一期建 兼营销中心 三期会所 亩 建面 户型面积 户型配比 套数 总量 220 146674 别墅 100 33335 150-160 60% 约133套 180 30% 约55套 200 10% 约16套 公寓 约50 76872 30-40 40% 约880套 50-70 40% 约512套 90-130 20% 约134套 商业 约10 4800 30-60 约100个 会所 约5 8000 养生酒店 50 16668 培训及宿舍 （不售） 约5 7000 一期50亩别墅 二期50亩别墅 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝

186、双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 203 1.25的强排布局方案 一期50亩别墅 三期公寓 三期养生酒店 三期项目 会所一期建 兼营销中心 三期会所 二期50亩别墅 亩 建面 户型面积 户型配比 套数 亩 建面 户型面积 户型配比 套数 总量 220 183343 别墅 100 33335 150-160 60% 约133套 180 30% 约55套 200 10% 约16套 公寓 约50 113540 30-40 40% 约1300套 50-70 40% 约756套 90-130 20% 约198套 商业 约10 4800 30-60 约10

187、0个 会所 约5 8000 养生酒店 50 16668 培训及宿舍 （不售） 约5 7000 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 204 1.5的强排布局方案 亩 建面 户型面积 户型配比 套数 总量 220 220011 别墅 100 33335 150-160 60% 约133套 180 30% 约55套 200 10% 约16套 公寓 约50 150208 30-40 40% 约1716套 50-70 40% 约1000套 90-130 20% 约260套 商业 约10 48

188、00 30-60 约100个 会所 约5 8000 养生酒店 50 16668 培训及宿舍 （不售） 约5 7000 一期50亩别墅 二期50亩别墅 三期公寓 三期养生酒店 三期会所 会所一期建 兼营销中心 三期项目 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 205 205 项目产品经济效益功能划分 现金牛 明星 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值及较高收益。 成熟市场中的成熟产品，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源，客户需求量较高、可实现较高价值。 明

189、星 明星 现金牛 现金牛 标杆、旗帜 标杆、旗帜 利润、主力 利润、主力 现金牛 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 206 1.0的推售节奏 时间 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 一期别墅16668平米 拿地 一期会所 园林 一期别墅102套

190、蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官期5% 二期别墅16668平米 拿地 二期别墅102套 园林 二期会所 园林 养生酒店、商铺建设 蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官期5% 公寓76872平米 园林 公寓76872平米 蓄客期 强销期30% 强销期50% 顺推期15% 收官期5% 商铺4800平米 蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官期5% 建设期 蓄客期 销售期 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 207 207 1.0的经济分析 方案：容积率为1.0，可售业态涵

191、盖了联排别墅、高层公寓、商铺，可营业的养生酒店及会所 项目财务分析 年份 现金流出 现金流入 现金净流量 2013 9777.34 200.02 -9577.33 2014 29533.91 29224.49 -309.41 2015 15569.59 42752.77 27183.17 2016 18648.57 20903.93 2255.36 2017 4325.54 1914.48 -2411.06 项目整体内部收益率IRR 68.4% 净现值NPV（IC=10%） 12654.52 项目概况及建设条件 项目总占地 220 亩 容积率 1.0 建筑面积 146674 平米 别墅面积 3

192、3335 平米 公寓 76872 平米 商业 4800 平米 养生酒店 16668 平米 会所 8000 平米 项目经济情况 项目总收入 94995.69 万元 项目总投资费用 47758.69 万元 项目净现值 12654.5238 万元 内部收益率 68.4% 投资回收期 2.4 年 资金成本 15% 销售价格（别墅） 12000 元/平米 销售价格（滨海公寓） 6000 元/平米 销售价格（商业） 15000 元/平米 销售周期 约40个月 贷款总额（资金使用峰值） 10761 万元 销售及管理费用比例 7% 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h

193、 t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 208 208 时间 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 一期别墅16668平米 拿地 一期会所 园林 一期别墅102套 蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官期5% 二期别墅16668平米 拿地 二期别墅102套 园林 二期会所 园林

194、 养生酒店、商铺建设 蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官期5% 公寓113540平米 园林 公寓11354平米 蓄客期 强销期20% 强销期40% 顺推期10% 顺推期10% 顺推期10% 收官10% 商铺4800平米 蓄客期 强销期60% 顺推期35% 收官5% 建设期 蓄客期 销售期 1.25的推售节奏 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 209 1.25的经济分析 方案：容积率为1.25，可售业态涵盖了联排别墅、高层公寓、商铺，可营业的养生酒店及会所 项目概况及建设条件

195、 项目总占地 220 亩 容积率 1.25 建筑面积 183342 平米 别墅面积 33335 平米 公寓 113540 平米 商业 4800 平米 养生酒店 16668 平米 会所 8000 平米 项目经济情况 项目总收入 112178.23 万元 项目总投资费用 55755.76 万元 项目净现值 12373.86 万元 内部收益率 41.3% 投资回收期 3.5 年 资金成本 15% 销售价格（别墅） 12000 元/平米 销售价格（滨海公寓） 6000 元/平米 销售价格（商业） 15000 元/平米 销售周期 约50个月 贷款总额（资金使用峰值） 18644 万元 销售及管理费用比例

196、 7.0% 项目财务分析 年份 现金流出 现金流入 现金净流量 2013 9682.34 200.02 -9482.33 2014 33086.87 29203.29 -3883.59 2015 34547.73 44725.78 10178.05 2016 22113.81 9013.24 13100.56 2017 10670.87 2556.31 8114.55 2018 5264.47 2703.57 2560.90 项目整体内部收益率IRR 41.3% 净现值NPV（IC=10%） 12373.86 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t

197、t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 210 210 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期别墅16668平米 拿地 一期会所 园林 一期别墅102套

198、蓄客期 销售60% 别墅销售35% 销售5% 二期别墅16668平米 拿地 二期别墅102套 园林 二期会所 园林 养生酒店、商铺建设 蓄客期 别墅销售60% 别墅销售35% 别墅销售5% 公寓150209平米 园林 公寓150209平米 蓄客期 销售15% 销售25% 销售10% 销售10% 销售8% 销售8% 销售8% 销售8% 销售8% 商铺4800平米 蓄客期 销售60% 销售35% 销售5% 建设期 蓄客期 销售期 1.5的推售节奏 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 2

199、11 1.5的经济分析 方案：容积率为1.5，可售业态涵盖了联排别墅、高层公寓、商铺，可营业的养生酒店及会所 项目概况及建设条件 项目总占地 220 亩 容积率 1.5 建筑面积 220011 平米 别墅面积 33335 平米 公寓 150209 平米 商业 4800 平米 养生酒店 16668 平米 会所 8000 平米 项目经济情况 项目总收入 143471.04 万元 项目总投资费用 60590.45 万元 项目净现值 18933.32 万元 内部收益率 51.6% 投资回收期 2.6 年 资金成本 15% 销售价格（别墅） 12000 元/平米 销售价格（滨海公寓） 6000 元/平米

200、 销售价格（商业） 15000 元/平米 销售周期 约6年 贷款总额（资金使用峰值） 11910 万元 销售及管理费用比例 7.0% 项目财务分析 年份 现金流出 现金流入 现金净流量 2013 9501.09 200.02 -9301.08 2014 32789.6 29192.68 -2609.6 2015 20029.71 42048.55 22018.83 2016 32468.76 22506.05 -9962.71 2017 6050.58 17218.9 11168.32 2018 5150.82 15994.2 10843.38 2019 4948.29 15749.86 10

201、801.57 2020 1659.28 560.788 -1098.5 项目整体内部收益率IRR 51.6% 净现值NPV（IC=10%） 18933.32045 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 212 容积率容积率1.0 容积率容积率1.25 容积率容积率1.5 项目总收入 94995.69 112178.23 143471.04 项目总投资 47758.69 55755.76 60590.45 税后净收益 20280.74 25360.65 31860.23 项目净现值项目

202、净现值 12654.5238 12373.87 18933.32 销售周期 约2.5年 约4年 约6年 内部收益率内部收益率 68.4% 41.3% 51.6% 投资回收期投资回收期 2.4年年 3.5年年 2.6年年 贷款总额 （资金使用峰值） 10761 18644 11910 容积率1.25方案净现值比1.0低，主要原因为销售额回款主要集中在后期，虽然当月累积税后净收益较高，但折现后净现值较低。 三个方案对比分析表：从净现值、内部收益率和投资回收期三个维度分析，1.25方案显然优势最弱 固定资产 养生会所 8000平米 4000万 体检、医馆、健身房等年回报率为15%；餐饮回报率约为20

203、%。 养生酒店 16668平米 1亿 年回报率约为15% 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 213 根据项目运作周期、现金流走势及内部收益率等数据，容积率1.0方案优于1.5方案，基于项目操作风险及时间成本考虑，主推容积率1.0方案 -15000 -10000 -5000 0 5000 10000 15000 20000 25000 净累-20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 净累容积率1.0方案： 项目运作周期20132017年，为期5年

204、 从现金流量走势图来看，现金流较平稳，操作风险相对较小 内部收益率68.4 容积率1.5方案： 项目运作周期20132020年，为期8年，对于220亩的项目而言，时间相对较长 从现金流量走势图来看，现金流波动较多，操作风险相对较大 内部收益率51.6 容积率1.0现金流量走势图 容积率1.5现金流量走势图 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m 214 214 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 h t t p :/f dc 01.t a o b a o .c o m