2019襄阳市弘阳·湖北住宅项目（68.6亩容积率2.5）概念设计方案（103页）.pdf

1、弘阳襄阳94#地块项目概念方案2019.2.21中国襄阳目前中国汉江流域中心城市襄阳高新襄城区板块(老城区）东津新区板块襄州区板块二汽高新区板块樊城区板块襄阳高新区为国家级开发区，为襄阳城市发展总体规划的中心区域，经济发达，配套齐全，教育突出。高新区板块SITE区位资源东津新区板块襄州区板块樊城区板块高新区板块SITE地块位于襄阳高新区，地块周边3公里内配套齐全，商业、教育、交通等配套充足。基地位于吾悦广场商圈内，沿长虹路3公里即为万达广场商圈。襄城区板块吾悦广场商圈万达广场商圈二十七中生活配套1.5KM生活圈以居住区为圆点，步行所及范围为半径形成一个满足人居需求的辐射区域，正是人们居住的理想

2、格局。在这个范围内可以实现幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养、弱有所扶。襄阳五中骆台小学枫叶学校四十二中法院新五中家属医院麦德龙新城吾悦广场绿地奥特莱斯选址中公园基地景观资源土地价值地块西侧为代建公园用地，东侧为城市绿化带，景观资源丰富西侧为规划公园景观资源丰富东侧、南侧紧邻吾悦广场商业价值高基地公园用地城市绿化带吾悦广场麦德龙正荣地块住宅用地地块四至东至：上岗路南至：樊六号路西至：规划路北至：规划路基地公园用地吾悦广场麦德龙正荣地块住宅用地地块现状：净地地块周边西侧为规划公园及长投正荣府北侧为住宅用地东侧为吾悦广场南侧为麦德龙广场地块景观及商业资源丰富11、地块内部现状（净地）2、上岗路

3、3、樊六号路（双向四车道）432樊六号路规划路规划路上岗路周边现状4、规划路规划条件解读地块指标用地性质：居住配套商业用地土地面积：45761.36容积率： F2.5绿地率： 35%建筑密度： C20%公园用地吾悦广场住宅用地商业建筑面积不大于2000，住宅建筑面积不大于109000。退界及各配套要求按照襄阳市城市规划管理技术规定及规划条件设置备注：按项目商品住房建筑总面积（以规划条件中确定的住宅建筑面积为准）4%的比例无偿配建公共租赁住房。独一无二自我稀缺性创造点，树区域标杆极致规划Extreme轻奢典范Luxury创新空间Create便捷生活Convenient商业慢享受教育一起成长家具舒

4、适只能购物风情化环境生态居住康体有氧运动因此我们致力于：营造“公园里”的精品活力社区打造有品质、多样化、丰富内涵的生活方式，引导居住模式的改变针对项目定位，如何提高货值，优化居住品质规划条件土地面积：45761.36容积率： F2.5绿地率： 35%建筑密度： C20%公园用地吾悦广场住宅用地商业建筑面积不大于2000，住宅建筑面积不大于109000。230M227MSITE方案推导思考？景观资源最大化住宅价值最大化公园用地吾悦广场住宅用地第一价值区第一价值区第二价值区第二价值区第二价值区沿街商业商业方式最优化3种布局尝试？住宅用地公园用地吾悦广场住宅用地公园用地吾悦广场住宅用地公园用地吾悦广

5、场高层洋房高层高层洋房洋房高层北侧双排布局高层沿东侧“L”型布局高层沿西侧“L”型布局商业商业商业3种布局对比住宅用地公园用地吾悦广场住宅用地公园用地吾悦广场住宅用地公园用地吾悦广场方案一特点：1、高层北侧2排布局，洋房独立成区2、高层6单元27-30F ， 公租房1单元18F3、洋房12单元6-9F,2.56万4、商业配套沿东南侧布置，售楼处位于转角处方案二特点：1、高层沿东侧“L”型布局2、高层5单元31F ， 公租房1单元18F3、洋房15单元8F,3.2万4、商业配套主要沿东侧布置，售楼处位于转角处方案三特点：1、高层沿西侧“L”型布局2、高层5单元30F ， 公租房1单元18F3、洋

6、房13单元9-10F,3.5万4、商业配套主要沿东侧布置，售楼处位于转角处T4高层（125+106+106+125）洋房（136+136）公租房（75+75+75）T4高层（125+106+106+125）公租房（75+75+75）洋房（136+136）T4高层（125+106+106+125）公租房（75+75+75）洋房（136+136）方案形成住宅用地公园用地吾悦广场总结1、高层沿西侧“L”型布局，最大化享受公园景观资源2、洋房内部独立成区，享受内部景观资源3、商业配套主要沿东侧布置，售楼处位于转角处4、结合商业配套设置人行出入口5、高层5单元30-31F ， 公租房1单元18F6、洋房

7、13单元9-10F,3.34万方案总图公园用地吾悦广场住宅用地31F31F30F31F31F18F10F10F10F10F10F9F9F9F主要经济技术指标：1、总建筑面积：149902.42、地上计容面积：114408.4其中高层：70908.6洋房：33456.0公租房：4176.0商业：2000配套：3867.83、地下建筑面积：34950地下机动车位：1033辆4、容积率：2.5经济技术指标襄阳94号地块方案综合经济技术指标表项目内容单位指标备注（规划条件及设计标准等）一、规划用地面积45763.36 二、可用地面积45763.36 三、总建筑面积149902.40 地上计容面积114

8、408.40 非计容面积35494.00 四、计容建筑面积114408.40 其中A、住宅建筑面积108540.60 其中106+125高层70908.60 109000136+136洋房33456.00 公租房4176.00 按项目商品住房建筑总面积（以规划条件中确定的住宅建筑面积为准）4%的比例无偿配建公共租赁住房。B、各类公建配套建筑面积5867.80 其中商业2000.00 2000社区综合服务设施277.80 30/百户老年日间照料中心750.00 750社区医疗中心600.00 600社区文体活动中心600.00 600物业管理用房310.00 总建筑面积2菜市场600.00 60

9、0公厕50.00 50配电房、开闭所480.00 其他200.00 门卫、消控室等五、非计容建筑面积35494.00 C、住宅地下室建筑面积6077.00 其中106+125高层2310.00 其中非机动车库面积3039，其余为机动车库136+136洋房3536.00 公租房231.00 D、机动车库建筑面积28873.00 其中独立普通车库24296.66 独立人防车库4576.34 人防地上总建筑面积4%G、架空层建筑面积（若存在）544.00 六、容积率2.50 Far2.5七、绿地率%35%35%八、建筑限高m31F九、人数人2963 十、户数户926 其中106+125高层户616

10、136+136洋房户256 公租房户54 十一、建筑密度19.96%20%十二、建筑占地面积9132.95 十三、机动车停车位个1148 H、地上机动车停车数个115 普通车位个115 0.10 I、地下机动车停车数个1033普通车位个924人防车位个109按42/辆估算J、分类型停车数个1148其中住宅机动车停车位个1101配套及其他停车位个47 十四、非机动车停车位个1013住宅户型配比类型户型面积户数套数占比要求高层106.00 308 35.32%40%125.00 308 35.32%40%洋房136.00 256 29.36%20%合计872 100.00%方案鸟瞰图公园用地吾悦广

11、场住宅用地从城市入手设计，打造城市片区生活新模式缔造区域精品十大亮点楼王多点开花高层L型布局，创造多楼王，东西打造中央景观大花园风雨连廊结合主要人行出入口，设置风雨连廊，提升入口品质尊贵礼仪轴以十字轴为核心，打造都市精英健康文化圈层生活生活慢跑道结合中央景观，打造生活慢跑道地下车行体验尊贵地下阳光入户大堂，提升地下入户体验标志性入口尊贵酒店式主入口大堂极致大面宽体验化商业极致的大面宽资源利用，所有产品升级打造风情化体验式商业，完美对接城市平台架空层体验结合风雨连廊、中央花园，设置架空层，创造多层体验公园景观最大化最大化一线公园景观货量，激活小区内部景观资源规划亮点Planning Highli

12、ghts东西方向结合人行入口，打造景观长廊南北方向打造尊贵礼仪轴，创造多楼王以十字轴为核心，创造更多楼王180M100M41M37M规划亮点Planning Highlights楼王多点开花极致景观楼王规划亮点风雨连廊设置风雨连廊，打造风雨回家路Planning Highlights规划亮点公园景观最大化充分利用公园景观Planning Highlights规划亮点架空层体验底层架空，形成超大的中庭连续空间Planning Highlights规划亮点户户大面宽，短进深，南北通透，视野开阔高层户型大面宽，南北通透，视野开阔洋房4面宽的梯二户型，体现高品质住宅气质Planning Highlig

13、hts规划亮点尊贵酒店式主入口大堂情景化人行入口酒店化的入口空间，增加居住社区品质感Planning Highlights规划亮点生活慢跑道生活慢跑道Planning Highlights规划亮点体验化商业打造风情化体验式商业，完美对接城市平台Planning Highlights规划亮点尊贵地下阳光入户大堂Planning HighlightsChamber Ratio户型配比/功能分析75（公租房）106（3面宽）125（3面宽）136（4面宽）住宅户型配比类型户型面积户数面积套数占比要求高层106.00 308 3264835.32%40%125.00 308 3850035.32%40

14、%洋房136.00 256 3481629.36%20%合计872 105964100.00%高层住宅洋房商业配套31F31F31F31F30F18F10F10F10F10F9F9F9F10F前期售楼处Traffic Analysis交通分析/消防分析步行系统人行出入口车行出入口车行系统城市道路出入口消防路线车库出入口城市道路消防登高场地车库建筑面积：34950m其中：人防面积4577非机动车建筑面积：3039特殊设备用房面积：1200地库停车位：1033辆单位停车面积：29.73m/辆机动车道设备用房Garage Plane车库平面地库坡道日照规范：湖北省建筑日照分析技术规范计算参数：城市：

15、襄阳有效时间带大寒日8：00-16：00(真太阳时）冬至日9：00-15：00(真太阳时）计算精度：1分钟时间累积方式：累计所有时间段多点分析计算高：0.9m ：5小时：4小时：3小时：2小时：1小时：0小时Sunshine analysis日照分析居住空间的回家流线体验营造六部曲情景还原城市道路小区入口泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step1社区形象城市印象的第一步回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step2小区入口营造大气高雅的入口空间回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step3风雨回家路风里雨里守护你回

16、家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step4泛大堂营造星级酒店式入户空间回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step5景观架空层半室内半室外化的景观公共空间回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step6私家电梯厅独立的私享空间，24小时的管家服务回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关Step7入户玄关喧闹都市的静谧私享家园，静隐藏于市回家流线城市道路小区入口风雨连廊泛大堂单元入口/架空层私家电梯厅入户玄关执行产品系时光系建筑风格(新亚洲风格)产品类型面积

17、（）房型套数配比合计备注总价控制住宅高层住宅90三房两厅一卫30%100%中间户，三开间朝南，紧凑三房100万105三房两厅两卫50%边户，3.5或4开间朝南，标准三房115-130万125四房两厅两卫20%边户，4开间朝南，标准四房137-150万针对第二轮项目定位，如何提高货值，优化居住品质方案二总图公园用地吾悦广场住宅用地33F33F33F18F33F8F8F33F33F8F8F8F8F8F8F8F8F主要经济技术指标：1、总建筑面积：155238.42、地上计容面积：114408.4其中高层：75516.6洋房：28800.0公租房：4176.0商业：2000配套：3915.83、地下

18、建筑面积：40050.0地下机动车位：1206辆4、容积率：2.5住宅户型配比类型户型面积户数套数占比要求高层90.00 388 37.60%30%105.00 388 37.60%30%洋房105.00 160 15.50%20%125.00 96 9.30%20%合计1032 100.00%100%经济技术指标襄阳94号地块方案综合经济技术指标表项目内容单位指标备注（规划条件及设计标准等）一、规划用地面积45763.36 二、可用地面积45763.36 三、总建筑面积155238.40 地上计容面积114408.40 非计容面积40830.00 四、计容建筑面积114408.40 1144

19、08.40 其中A、住宅建筑面积108492.60 其中106+125高层75516.60 109000105+125洋房28800.00 公租房4176.00 按项目商品住房建筑总面积（以规划条件中确定的住宅建筑面积为准）4%的比例无偿配建公共租赁住房。B、各类公建配套建筑面积5915.80 其中商业2000.00 2000社区综合服务设施325.80 30/百户老年日间照料中心750.00 750社区医疗中心600.00 600社区文体活动中心600.00 600物业管理用房310.00 总建筑面积2菜市场600.00 600公厕50.00 50配电房、开闭所480.00 其他200.00

20、 门卫、消控室等五、非计容建筑面积40830.00C、住宅地下室建筑面积4411.00其中106+125高层2340.00 其中非机动车库3519，其余为机动车库105+125洋房1840.00 公租房231.00 D、机动车库建筑面积35639.00 其中独立普通车库31062.66 独立人防车库4576.34 人防地上总建筑面积4%G、架空层建筑面积（若存在）780.00 六、容积率2.50 Far2.5七、绿地率%35%35%八、建筑限高m33F九、人数人3475 十、户数户1086 其中106+125高层户776 105+125洋房户256 公租房户54 十一、建筑密度19.99%20

21、%十二、建筑占地面积9147.45 十三、机动车停车位个1340 H、地上机动车停车数个134 普通车位个134 0.10 I、地下机动车停车数个1206普通车位个1097人防车位个109按42/辆估算J、分类型停车数个1340其中住宅机动车停车位个1293配套及其他停车位个47 十四、非机动车停车位个1173方案对比方案一方案二方案一特点：1、高层沿西侧“L”型布局2、高层5单元30-31F, 7.09万3、洋房13单元9-10F,3.34万4、高层户型为106+125，洋房户型为136方案二特点：1、高层沿东侧“L”型布局2、高层6单元33F, 7.55万3、洋房16单元全8F,2.88万

22、4、高层户型为90+105，洋房户型为105+125住宅户型配比类型户型面积户数套数占比要求高层90.00 388 37.60%30%105.00 388 37.60%30%洋房105.00 160 15.50%20%125.00 96 9.30%20%合计1032 100.00%100%住宅户型配比类型户型面积户数套数占比要求高层106.00 308 35.32%40%125.00 308 35.32%40%洋房136.00 256 29.36%20%合计872 100.00%31F31F31F18F31F30F10F10F10F10F10F9F9F9F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8

23、F33F33F33F33F33F18F33F轻奢大宅应该具有的舒适？通过差异化竞争，打造合理舒适的高端产品恒大御府翰林世家中建状元府长投正荣府汉江梦1958碧桂园星荟SITE上岗路新城吾悦华府周边竞品容积率：3.5产品：高层/板塔结合面积段：117/142/283售价：12800元/碧桂园星荟汉江梦1958容积率：3.7产品：高层/小高层/板楼面积段：98/108/121/137售价：待定翰林世家容积率：3.1产品：高层/塔楼面积段：88/91/104/120售价：11000元/容积率：2.2-3.0产品：高层/板楼面积段：107/128/142售价：12000元/新城吾悦华府长投正荣府容积率

24、：3.0产品：高层/板楼面积段：107/126/1373售价：10500元/容积率：2.8产品：高层/板塔结合面积段：93/109/123/141售价：9500元/中建状元府周边竞品占地面积：6.8万总建面：18.9万容积率：3.0总户数：1592户107三室两厅两卫3面宽126四室两厅两卫3面宽137四室两厅两卫3.5面宽竞品分析长投正荣府占地面积：18.1万总建面：67万容积率：2.2-3.0总户数：2500户107三室两厅两卫3面宽128三室两厅两卫3面宽142四室两厅两卫3面宽竞品分析新城吾悦华府竞品分析中建状元府占地面积：9.3万总建面：28万容积率：2.8总户数：1946户93两室

25、两厅一卫2面宽109三室两厅一卫3面宽123三室两厅两卫3面宽137四室两厅两卫3面宽占地面积：4.3万总建面：13.6万容积率：3.5总户数：暂无117三室两厅两卫3面宽142四室两厅两卫3面宽283五室两厅三卫4面宽竞品分析碧桂园星荟产品设计解读产品类型目标客群105吸引有改善需求的客户125吸引两到三代居且有舒适性改善需求的客户136吸引以距离换价格的又有舒适性改善需求的客户规范解读阳台水平投影面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%（单套套内建筑面积不包括公摊和阳台的建筑面积）；凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8平方米，且其进深不得大于2.4米；凸阳台和复合型阳台围护结构外围水

26、平投影面积不得大于10平方米且其进深不得大于2.4米。集中式设备平台单个建筑面积不应大于4平方米，且每户只限设置一个。符合以上条件的设备平台不计算建筑面积，对于设备平台建筑面积超过 的，超出规定部分的按水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率指标。若住宅项目既设置分散式设备平台又设置集中式设备平台，分散式设备平台参照上述第一条计算方法计算，集中式设备平台每户只限设置一个，建筑面积计算参照阳台面积计算方法，并参与阳台水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的15%计算。超大面宽 超越竞品用足规范 南向阳台赠送适应当地市场 飘窗、设备平台赠送产品设计策略洋房户型136 1梯2户136四房两厅两卫123

27、4独立玄关设计，印证归家礼仪横厅方正，小中见大超大南向阳台，通风采光良好三分离主卫设计，人性化设计全赠送面积半赠送面积12345设备平台赠送，提供附加值5洋房户型136 1梯2户高层户型125+106 2梯4户125三+一房两厅两卫1234独立玄关设计，印证归家礼仪纵厅方正，小中见大超大南向阳台，通风采光良好三分离主卫设计，人性化设计全赠送面积半赠送面积5设备平台赠送，提供附加值12345高层户型125+106 2梯4户106三房两厅两卫1234独立玄关设计，印证归家礼仪纵厅方正，小中见大超大南向阳台，通风采光良好三分离主卫设计，人性化设计全赠送面积半赠送面积5设备平台赠送，提供附加值6户型方

28、正12345高层户型125+106 2梯4户公租房73+78+732梯3户轻奢大宅应该具有的调性？缔造城市形象新标杆立面研究立面风格：现代简约Modern Style01立面效果展示现代简约立面效果展示现代简约立面效果展示现代简约立面效果展示现代简约立面效果展示现代简约立面细节展示现代简约立面研究立面风格：新亚洲New Asia Style02立面效果展示新亚洲立面效果展示新亚洲立面效果展示新亚洲立面效果展示新亚洲立面研究立面风格：新古典Neo Classical Style03立面效果展示新古典立面效果展示新古典立面效果展示新古典示范区设计示范区总平面图特点：1、前期做售楼处使用，后期作为商业2、入口广场，打造仪式感空间3、集中设置，资源集约占地面积：5400（其中红线外780 ）售楼处面积：1100示范区流线2宋韵门庭1停车场2幽谷望云3静水泛舟4售楼处内部5远岫晴云6实景样板房71345、677示范区场景演绎1宋韵门庭3示范区场景演绎幽谷望云4示范区场景演绎静水泛舟示范区场景演绎售楼处内部56示范区场景演绎远岫晴云7示范区场景演绎实景样板房7示范区 售楼处意向一示范区 售楼处意向二示范区 售楼处意向三示范区 售楼处意向四示范区 售楼处意向五示范区 售楼处意向六商业意向一商业意向二入口大门意向一入口大门意向二入口大门意向三THANK YOU!