1、哈尔滨 HARBIN ZHONGHAI电炉厂地块方案设计PLANNINGPLANNINGCONCEPTCONCEPTSCHEMESCHEME策划思路规划详解Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3目录CONTENTS示范区专篇Start StrategyP4户型专篇Product ChapterP5前期分析Pre analysisP6方案生成Scheme Illustration立面意向FacadeP7壹前期分析PA RT O N EP r e a n a l y s i s01 城市区位02 基地分析03 价值分析三环路基地地铁松花江哈尔滨南站哈尔滨
2、西站5KM10KM电炉厂地块位于哈尔滨市道里区群力西板块南部，处于城市的主要发展方向，地块紧邻群力东区成熟片区，交通生活配套条件齐全，是群力地区重点发展的居住区。近年来，群力地区房地产市场销售量价齐升，属于哈尔滨市主城区房地产市场热度最高的区域。前期分析前期分析竞品项目璞悦湾占地面积：80000平方米建筑面积：279435.19平方米容积率：2.60绿化率：35%主力户型：三居(建面141-155)装修状况：毛坯价格：13000元/141平米145平米155平米前期分析竞品项目贝肯山占地面积：380000平方米建筑面积：1300000平方米容积率：2.90绿化率：35%主力户型：三居(建面13
3、5-158)装修状况：毛坯价格：17000元/135平米155平米174平米前期分析竞品项目恒祥空间占地面积：176224平方米建筑面积：496976平方米容积率：1.91绿化率：30%主力户型：两居(建面75-121)，三居(建面118-156)装修状况：毛坯价格：15000元/116平米131平米132平米前期分析防护绿地北侧：高层退线10.0m西侧：退线10.0m东侧：退线5.0m南侧：22层退线14.89m南侧：18层退线13.34m基地环境分析前期分析用地价值分析商业用地一级住宅二级住宅贰策划思路PA RT T W OS t r a t e g y R e f l e c t01 区
4、域定位02 小区特色白银时代关注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客户挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄环绕产品突围ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH策划思路客户挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST策划思路产品为王 | 产品力，第一生产力自住为主 | 从居住实际需求出发竞品红海 | 要走产品差异化路线契合 白银时代&哈尔滨市场策划思路叁方案生成PA RT T W OP L A N N I N G D E S I G N01 规划亮点02 方案推敲03 方案生成规划生成北侧：高层退线10.0m（城
5、乡规划条例）南侧：18层退线13.34m（城乡规划条例：日照间距系数：建筑高度南侧退距）西侧：退线10.0m（规划条件）东侧：退线5.0m（规划条件）18层北侧1.2H距离66m33层南侧退距范围60m山墙间距山墙间距南侧：22层退线14.89m（城乡规划条例：日照间距系数：建筑高度南侧退距）南侧：退线10m（规划条件）哈尔滨市城乡规划条例2012版根据城市街道景观和环境需要，或者有利于建设项目能够沿街形成广场、集中绿地、停车场地，在保证新建建筑与道路红线之间用地面积不变的条件下，可以根据规划要求确定新建建筑后退道路红线距离，但多层建筑后退红线距离不得小于5米、高层建筑后退红线距离不得小于10
6、米。与新建建筑物相对的建筑物为托儿所、幼儿园、学校、医院病房楼的，建筑间距按照新建建筑物与相邻住宅日照间距标准确定；相对建筑为其他非住宅建筑的，建筑间距不得小于住宅日照间距标准的三分之二。高度大于24米新建建筑位于相邻住宅北向或者北偏东60、北偏西60以内，新建建筑纵墙与相邻住宅纵墙相对间距，不小于新建建筑檐高的2/3倍，且不得小于40米，超过60米的，可以按60米确定。北侧：多层退线5.0m（城乡规划条例）23.66规划生成拿地方案8分析现存问题：1.北侧退距10m后建筑间距不足2.面宽超长3.角对角视线过近规划生成北侧景观充分利用北侧大高层户数最大化+占满基地北向宽度端部户型良好视野合理楼
7、间距+大优势户型布局设计原则极致规划规划生成住宅采用正南北布局北侧5栋高层后，南侧只能排3栋楼，无法满足容积率。规划生成方案1：住宅采用与南侧红线平行布局极限状态(北侧户数最多）北侧可以排5.5栋33层高层，南侧3.5栋18层。北侧143户型396户，125户型330户，共726户拥有南北侧良好景观。高层存在角对角问题，端户夹角5-20。规划生成方案2：住宅采用与南侧红线平行布局北侧减少为5栋33层高层，南侧4栋18层。建筑高度南北各自保持一致。北侧143户型396户，125户型264户，共660户拥有南北侧良好景观。高层角对角问题优化有限。规划生成方案3：住宅采用与南侧红线平行布局北侧5栋层
8、高层，南侧4.5栋不同高度中高层。高层存在角对角问题改善，端户夹角20-25。规划生成方案4：住宅采用与正南向10布局解决高层角对角问题，端户夹角40-45。北侧5栋33层高层，南侧4栋不同高度中高层。方案1:北侧5.5栋，北侧户数最多，角对角问题严重。方案2：北侧5栋，建筑高度相同，角对角问题严重。方案3：北侧5栋，角对角问题改善。方案4：北侧5栋，角对角问题极大优化。方案3-调整：北侧5栋，角对角问题优化。肆规划详解PA RT F O U RS c h e m e I l l u s t r a t i o n01 方案一02 方案二规划详解方案一 总图规划详解方案一 指标规划详解方案一
9、体块模型规划详解方案一 体块模型规划详解业态分布125户型143户型开闭所垃圾站公厕商业及配套方案一规划详解交通分析主出入口小区入户大堂车库出入口地库范围人行流线车行流线城市干道方案一规划详解消防分析消防车行出入口消防登高操作场地消防车流线方案一规划详解日照分析方案一日照满足大寒日连续2小时要求空间序列东侧入口：东侧入口：以开放式街区结合两进院落（城市街景入口、社区入口），是街区与商业相互补充，既激发商业活力又形成主入口氛围。1212规划详解组团花园：组团花园：通过不同层级的组团花园，诠释健康、舒适、绿色等由外及内的公园景观。空间序列3388M60M80M60M空间序列入户大堂：入户大堂：大堂
10、采用现代、简洁的处理元素，通过壁柱、灯饰、入口挑檐、精细的分缝等处理达到入口高贵的体验感。54规划详解45规划详解方案二 总图规划详解方案二 指标规划详解方案二 体块模型规划详解方案二 体块模型规划详解业态分布125户型143户型开闭所垃圾站公厕商业及配套方案二规划详解交通分析主出入口小区入户大堂车库出入口地库范围人行流线车行流线城市干道方案二规划详解消防分析消防车行出入口消防登高操作场地消防车流线方案二规划详解日照分析方案二日照满足大寒日连续2小时要求规划详解方案对比方案一方案二伍户型专篇PA RT F I V EP r o d u c t C h a p t e r01 方案一对应户型02
11、 方案二对应户型户型专篇方案一对应户型户型专篇改造前可改造阳台改造后封闭阳台赠送飘窗类型户型功能级配户型面积户型赠送面积户型户型级配客厅（开间进深）主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率M1户型三室两厅两卫4500390035005100310030002900320094.695.85501.0677.5831.16 125.85 75.24%5.851.807.656.08%大高层-125户型户型专篇封闭阳台赠送飘窗中高层-125户型户型级配客厅（开间进深）
12、主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率三室两厅两卫45004250 36003450 32003200 3000290096.263.15488.979828.08 124.34 77.42%3.151.8905.044.05%三室两厅两卫45004250 36003450 32003200 2800275095.383.1527.83 123.21 3.151.8905.044.09%户型专篇阳台可改造为房间封闭阳台赠送设备平台大高层-143户型-前室独立入户户
13、型级配客厅（开间X进深）主卧（开间X进深）次卧（开间X进深）次卧（开间X进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积 大堂楼梯间户型公摊套型建筑面积得房率阳台赠送 飘窗赠送设备平台赠送赠送率3室2厅3卫6200 x48003600 x47003000 x30003000 x2800102.1820284.1210079.76143.671.2%1003.810%独立前室入户户型专篇阳台可改造为房间封闭阳台赠送飘窗赠送设备平台大高层-143户型-三合一前室户型级配客厅（开间X进深）主卧（开间X进深）次卧（开间X进深）次卧（开间X进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积 大堂楼梯间户型公摊套型建筑面积得房
14、率阳台赠送 飘窗赠送设备平台赠送赠送率3室2厅3卫6000 x48003600 x56003100 x30003000 x2800105.4315284.7710073.91143.973.3%7.513.198%户型专篇方案二对应户型户型专篇改造前改造后阳台可改造为房间封闭阳台赠送飘窗赠送设备平台大高层-125户型户型级配客厅（开间进深）主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率三室两厅两卫4200390036004700320030003000320095.37
15、5.37504.0677.5831.23 126.60 75.33%5.371.807.175.66%户型专篇改造前改造后阳台可改造为房间封闭阳台赠送飘窗赠送设备平台大高层-143户型户型级配客厅（开间进深）主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率四室两厅两卫66004000370048003300340032003200112.169.11572.9377.5831.66 143.82 77.99%8.812.84011.658.10%户型专篇封闭阳台可改造飘窗
16、中高层-125户型-全明卫户型级配客厅（开间进深）主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率三室两厅两卫42004490 35003400 31003200 3500310099.022.94498.029828.15 127.17 77.86%2.941.7804.723.71%三室两厅两卫42004490 35003400 31003200 2700310096.992.9427.57 124.56 2.941.7804.723.79%户型专篇可改造飘窗封闭阳台
17、中高层-125户型户型级配客厅（开间进深）主卧（开间进深）次卧（开间进深）次卧（开间进深）套内使用面积阳台面积 标准层面积大堂楼梯间面积户型公摊面积套型建筑面积得房率阳台赠送飘窗赠送设备平台赠送户型总赠送面积赠送率三室两厅两卫42004690 35003600 31003400 3500250097.134.52495.239828.04 125.17 77.60%4.522.0506.575.25%陆示范区专篇PA RT S I XS t a r t S t r a t e g y01 示范区流线02 示范区布局售楼处大厅售楼处阳光大厅售楼处示范区大门景观节点1景观节点2停车场车行流线后勤流线人行流线示范区 方案一示范区专篇售楼处阳光大厅售楼处示范区大门景观节点1景观节点2停车场景墙方案一 总平面示范区专篇示范区大门示范区专篇景观节点2示范区专篇售楼处大厅示范区专篇售楼处阳光大厅售楼处示范区大门景观节点停车场车行流线后勤流线人行流线示范区 方案二示范区专篇售楼处阳光大厅售楼处示范区大门景观节点停车场景墙方案二 总平面示范区专篇柒立面意向PA RT S E V E NF e c a d e立面意向立面意向立面意向立面意向谢谢
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