重庆江北嘴彩信广场项目商业概念深化定位报告（176页）.pdf

1、Page 1Page 1江北嘴财信广场项目江北嘴财信广场项目商业概念深化定位报告商概深化定位报告2011.11Page 2Page 2总体思路模型项目发展背景项目背景项目定位CBD案例参考结合规划建议项目背景类型定位档次定位CBD案例参考结合品牌落位项目核心元素商业市场特性客群定位主题定位形象定位商业市场特性业态定位市场发展方向分析租金测算市场调查消费者/商户反馈市场发展方向提炼发展建议消费者特性商户反馈Page 3Page 3目 录三、项目定位一、发展背景五、发展策略1. 类型定位2. 档次定位1. 城市背景2. 区域背景1.租户品牌落位2.十年租金测算3. 客群定位4. 主题定位5形象定位

2、3. 项目背景4. 核心发展元素3.入市时间建议4.商业运营模式建议5. 形象定位6. 业态定位四、规划建议二、市场研究1. 竞争分析1. 商业动线及图纸评审2. 消费者研究3. 商户反馈2. 店铺划分3. 建筑概念Page 4Page 4发展背景一、发展背景1. 城市背景2. 区域背景3. 项目背景4. 核心发展元素Page 5Page 51.0发展背景国家政策倾斜让重庆城市地位与经济稳定快速提升，长江上游地区经济中心定位为城市发展提出指导性方针城市背景城市背景重庆, 中国四大中央直辖市之一;重庆五大中心城市之；重庆, 中国四大中央直辖市之一;重庆五大中心城市之；城市发展提出指导性方针。重庆

3、，五大中心城市之一；重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，五大中心城市之一；重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽。重庆，中国西南地区综合交通枢纽。149001186516 50%140001600020.00%GDP（亿元）增长率重庆市2010年GDP及增长率与其他城市比较118657500652743808.20%10.10%16.50%14.90%10%12%14.30%6000800010000120001400010.00%15.00%180811210200040000.00%5.00%上海

4、北京天津重庆成都昆明 贵阳重庆近年来GDP总量及增速资料来源：重庆市统计局、TCBL研究中心Page 6Page 61.0发展背景重庆城市空间以主城为中心外扩发展，两江新区成立，CBD扩容，城市发展进入新阶段城市背景城市背景展进入新阶段。一岛、两江、三谷、四脉两江北部新区两江新区西永寸滩西永城市副中心北部新区CBD江北嘴CBDCBD弹子石CBD江北嘴重庆将依托“一岛、两江、三谷、四脉”的地理条重庆将依托“一岛、两江、三谷、四脉”的地理条副中心茶园城市副中心解放碑解放碑CBD件，以主城区为中心，向四周扩张：北部地区：打造新中心区，和中南部老城形成两大中心高件，以主城区为中心，向四周扩张：北部地区

5、：打造新中心区，和中南部老城形成两大中心高副中心地。东、西片区：重点扶持西永、茶园两大城市副中心。地。东、西片区：重点扶持西永、茶园两大城市副中心。一岛：渝中半岛一岛：渝中半岛两江：长江、嘉陵江两江：长江、嘉陵江三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山4 4座山形成的座山形成的3 3个山谷个山谷四脉：缙云山、中梁山、铜锣山、明月山四脉：缙云山、中梁山、铜锣山、明月山资料来源：TCBL研究中心Page 7Page 71.0发展背景江北嘴是重庆市中央商务区商务中心区，是未来重庆江北嘴区域以其门户位置及核心作用，其区域发展将体现未来重庆城市发展的高度。区域背景

6、区域背景江北嘴是重庆市中央商务区商务中心区，是未来重庆市形象展示的窗口。总用地规模约226公顷，总开发量约630万平方米，将集中建设办公写字楼等金融商务设施，同时兼容商业服务业居住等多种功能建设成为重庆金融贸业、服务业、居住等多种功能，建设成为重庆金融贸易中心、重庆经济社会发展的重要增长极、长江上游经济中心的重要载体。江北嘴CBD弹子石CBD重庆市重庆市解放碑CBD重庆市重庆市CBDCBD区域功能主导产业江北嘴商务中心金融解放碑商贸中心商贸弹子石配套服务服务Page 8Page 81.0发展背景区域位置位于台北市中心，因1990年台北市辖区重新规划而成区域背景区域背景参考案例-台北信义计划区位

7、于台北市中心，因年台北市辖区重新规划而成立;总面积11.2077平方公里,因信义计划区位于区内而得名是台北市的市政中心名，是台北市的市政中心。台北101君悦饭店威秀影城纽约纽约约约捷运市政府站新光三越信义新天地捷运市政府站历史沿革：世贸中心展览馆台北市政府统一企业大楼新光三越信义新天地历史沿革：1976年，台北市政府变更国父纪念馆以东地区为特定专用区，设新市政中心及次商业中心以引导都市均衡发展，疏解西区商业拥挤,增进东区繁荣。80年代开始开发。Page 9Page 91.0发展背景参考案例-台北信义计划区CBD建设期CBD稳定发展期随着CBD区域商务氛围的完善，商CBD起步期商业氛围不成熟商业

8、项目随着CBD商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。，05、06年区域建设已趋成熟，市场竞争要求项目的定位开始细分，应运而生的便是以女性为主题的随着C区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。2003 年 11 月 ， 台 北101MALL开业，独特的地标性建筑吸引了大量国际品牌入驻提升了区域整1997年11月新光三越A11商业氛围不成熟，商业项目的定位锁定周围商业档次较低。随浓厚应运而生的便是以女性为主题的新光三越A4馆和诚品信义旗舰店。品牌入驻，提升了区域整体品牌实力。1997年11月新光三越A11馆开业，定位为面向大众的时尚运动型百货，1998年1月威

9、秀影城开业，随着娱乐休闲的完善，区域商业氛围1990年台北信义计划区重休闲的完善，区域商业氛围开始浓厚。 白天的他是个商业金融中心 到了夜晚，他比白天还要艳丽光彩夺目新规划资料来源：TCBL研究到了夜晚，他比白天还要艳丽光彩夺目 周末假日的信义计划区，又变为一个超大型舞台，是市民聚会的第一选择。Page 10Page 101.0发展背景区域背景区域背景参考案例-上海陆家嘴CBD陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。陆家嘴中心区洋泾街道梅园新村街道竹园商贸区潍坊新村街道资料来源：TCBL研究

10、Page 11Page 111.0发展背景区域背景区域背景参考案例-上海陆家嘴CBDCBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。CBD稳定发展期CBD建设期随着商务写字楼的发CBD稳定发展期2010年新鸿基地产项目IFC（国金中随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。随着CBD商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。2010年新鸿基地产项目IFC（国金中心亮相）首层已引入25家世界级品牌旗舰店，LV、卡地亚、爱马仕、迪奥、香奈儿、乔治阿玛尼、缪缪、等品牌均为两层式商铺有些商铺1999年金茂大厦落成，420.5米的高度为当时

11、上海第一高楼，其服务于高档商务的J-Life的时尚生活服CBD起步期商业氛围不成熟，商业项目的定位锁定周围商业档次较等品牌均为两层式商铺，有些商铺面积在1500平方米以上。商务的J Life的时尚生活服务中心，成为提升区域商业档次的一个代表。1997年正大广场开工建设，因区域商业氛围尚未成熟的定位锁定周围商业档次较低。1990年陆家嘴金融贸2015年基本形成亚太区域国际金融2003年底陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，62家外资金融机构资产总值，历经5年的建设调整，于2002年10月开门迎客。资料来源：TCBL研究1990年2015年陆家嘴金融贸易区宣布开发区域国际金融贸易中心

12、62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币Page 12Page 121.0发展背景 概况区域背景区域背景参考案例-深圳福田CBD位置：福田CBD东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北。深圳中规模：共占地面积4.14平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区1 81平方公里中心区区1.81平方公里。片区未来深圳行政文化信息商务中心区片区定位未来深圳行政、文化、信息商务中心深圳心脏区域，城市源动力所在人口规划就业人口26万，居住人口7.7万人交通城际列车、地铁、公交体系齐全规划规划就业人口26万，居住人口7.7万人人口增加成为中心

13、区商业发展的基础规划交通枢纽地位，强化交通和商业互动资料来源：TCBL研究Page 13Page 131.0发展背景区域背景区域背景参考案例-深圳福田CBD福田CBD即将进入商业发展稳定期，早先开业的商业纷纷调整，特别是零售品牌升级趋势明显，潜在高端项目将面世。其商业发展轨迹亦遵循了由单一业态商业到多业态复合商业CBD稳定发展期其商业发展轨迹亦遵循了由单业态商业到多业态复合商业，体量由小到大，档次由低到高的发展历程。CBD建设期随着CBD写字楼酒店卓越时代广场2期IAMALL星河随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。随着CBD写字楼、酒店等物业的建设，交通体系、市政配套的完善

14、，区域商业氛围也随之浓厚。卓越时代广场2期、IAMALL、星河发展中心、大中华国际交易广场等项目逐步开发，区域内商业档次整体得到极大提升2006年，深圳cocopark开业， 2007年，怡景中心城开业，以时尚零售、餐饮、酒吧和娱乐为主要CBD起步期区域商业氛围不成熟，商业到极大提升。卓越时代广场2期：2万IA MALL：8.8万星河发展中心：2万业态，吸引了区域内时尚商务人群。2004年福田天虹商场开业，以中档定位服务区域内人群以百货为主。Cocopark：8.5万星河发展中心：2万大中华国际交易广场：8.08万群。1990年2013年Page 14Page 141.0发展背景台北信义计划区

15、上海陆家嘴CBD深圳福田中心区区域背景区域背景参考案例-CBD案例研究小结台北信义计划区上海陆家嘴CBD深圳福田中心区建设周期CBD从规划、建设到成熟一般需20-25年的时间；商业开发从建设到成熟一般需8-12年时间商业发展商业开发从建设到成熟般需8-12年时间。依托区域交通、公共设施的建设并投入使用；商业楼宇大量开发，并吸引众多知名企业进驻。商业发展起步期商业以主题化、特色化定位发展为主，业态上餐饮、娱乐有较大市场机会，并其档次可相对较高，而零售业态高档次有较大市场风险。或百货业态以其系统性优势进入。商业发展发展期区域环境进一步成熟，消费者数量提升，市场认知度增加。商业出现大型综合性购物中心

16、，业态丰富，新项目开发将带来更多品牌组合零售品牌档次进一步提升商业发展成熟期合，零售品牌档次进步提升。区域地位受市场确认，成为目的性前往的消费地。随着区域的成熟，区域内商业业态更为丰富。成熟期资料来源：TCBL研究商业上高端商业的出现使整个区域商业档次得到提升。并因激烈的竞争使商业市场逐步细分。Page 15Page 151.0发展背景江北城区域规划中CBD的商务中心区将建成重庆的金融中心区域背景区域背景规划中CBD的商务中心区，将建成重庆的金融中心区域内将建有大量高档写字楼、酒店及高级住宅消费人群品质较高，区域交通规划完善，内外交通便捷CBD内三大功能区块形成有机互动体，江弹子石区域规划中的

17、CBD配套服务区域，高级住宅、酒店较为密集消费人群将以区域内住宅人群、酒店商务人士为主北嘴将成为西部金融中心。三区规划相比江北解放碑区域消费人群将以区域内住宅人群、酒店商务人士为主三区规划相比，江北城具有金融产业集中，人口素质高，交通便捷，商务功能突出的商业功能完善的传统老城区包含了部分商务功能道路建设较为滞后，交通拥堵情况较为突出捷，商务功能突出的特点。资料来源：TCBL研究中心Page 16Page 161.0发展背景江北嘴交通网络建设全面铺开，最终形成区域内外立体化的交通体系。区域背景区域背景轻轨六、九号线将加强江北嘴与周边片区的联系朝天门大桥对山立交周边片区的联系在建千厮门大桥，和现有

18、的黄花园大桥朝天门大桥将更有效连江北城立交五里店立交园大桥、朝天门大桥，将更有效连接江北嘴与外部五里店江北对山聚贤岩四座千厮门大桥江北城立交轨道9号线五里店、江北、对山、聚贤岩四座立交将使江北嘴内部交通网联成一片千厮门大桥轨道6号线黄花园大号线江北嘴的内部交通组织规划采用双环结构，结合城市绿地及开敞空间，形成网络状、人车分行的步行大桥聚贤岩立交系统。Page 17Page 171.0发展背景区域背景区域背景依据规划至2020年江北嘴CBD基本建成后重庆80%的金融机构将在此布依据规划，至2020年江北嘴CBD基本建成后，重庆80%的金融机构将在此布局，将集聚30%的金融机构贷款余额，江北嘴将直

19、接推动重庆金融业增加值达到750亿元。经济发展晴雨表城市财富聚集地城市信息聚集地城市人才聚集地 云集了金融、贸易、保险灯跨国金融机构总部，江北嘴域将成为域 金融产业的高度集中，和江北嘴CBD得天独厚自然条件以完美套的 CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备览咨询等多 区域内金融机构集中，并拥有大量商务办公、酒店公寓会嘴区域将成为区域经济枢纽，拥有较强的经济支配和控制力以及完美配套的吸引，必将使其成为重庆的财富聚集地代言个城市备展览、咨询等多种功能，江北嘴CBD未来将成为重庆甚至整个西部店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，又是国内外500强企业西南总部首选制力。地，代言一个城市的财

20、富。庆，甚至整个西部的数据库。西南总部首选地，也必将成为城市的人才聚集地。Page 18Page 181.0发展背景区域背景区域背景区域背景区域背景TCBL研判：2015年江北嘴区域常住人口可达8.29万，初步具备商业发展基础；至2019年，常住人口有望达到16.76万人，建成后的江北嘴将是：年，常住人口有望达到万人，并有大量酒店客群，区域进入相对成熟期。建成后的江北嘴将是金融机构战略性网点布局地外资银行西南总部首选地世界500强西南总部首选地世界500强西南总部首选地金融产品、金融组织创新与试验特殊区证券场外交易市场全国性电子票据交易中心期货交易所江北嘴共计出让土地877亩，占可出让土地面积

21、的74.51%；引进了北京金融街香港九龙仓台湾越洋中国农业银江北城CBD将陆续建成配套商业约50万，引进了北京金融街、香港九龙仓、台湾越洋、中国农业银行、西南证券等大型投资商和金融机构入驻。写字楼约260万，酒店约30万，住宅约179万。2005年2009年2015年2020年江北嘴投资开发有限公司成立，标志着江北嘴CBD建设正式开始。江北城已出让项目放量约138.5万，其中写字楼约100万；酒店约15万；商业约30万，住宅约30万。CBD将吸引：80%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司2/3的驻渝境外银行、保险机构的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构2009年Page 191.

22、0发展背景区域背景区域背景产业升级带动客群升级，高学历、高职位、高收入的“三高”人群将成为未来区域内主导消费人群。Page 20Page 201.0 发展背景物业类型物业建筑面积项目背景项目背景项目概况项目概况物业类型物业建筑面积办公建筑面积71,000酒店建筑面积30,000商业建筑面积32 000项目位于江北嘴CBD核心区域，为体育主题公园地下掩体商业，商业共四层商业面积约3 2万本项目本项目商业建筑面积32,000体育公园77,000停车位1,047个商业共四层，商业面积约3.2万。资料来源：业主方提供Page 21Page 211.0 发展背景项目地处江北嘴核心区域周边金融机构酒店商务

23、人口密北侧：邻江北城西大街为城市次项目背景项目背景四至条件四至条件项目地处江北嘴核心区域，周边金融机构、酒店、商务人口密集，紧邻江北嘴中央公园、聚贤岩公园和城市之冠，景观资源优，观光设施集中。北侧：邻江北城西大街，为城市次干道，IFC为城市标志性建筑，东方广场项目也有商业规划。未来区域商业氛围相对集中，东北角靠景观中轴。本项目在此方向需有较好的商业展示东侧：靠精学街，未来的证券、银行总部等金融机构聚集是项目及引导。NN西侧：为本项目写字楼，酒店，及金银行总部等金融机构聚集，是项目目标客群之一。本项目WWE E融街项目，从江洲街可便利到达本项目，为项目主要人流聚集点。并项目在此区域有较大广场规划

24、，为重点打造区S S域。南侧：地块规划有体训中心、金沙路是北滨路区域到达本项目重要道S S路是北滨路区域到达本项目重要道路，相临聚贤岩公园景观资源较为丰富。未来休闲人群及车行人口较多。资料来源：TCBL研究中心Page 22Page 221.0 发展背景财信广场项目发展核心要素项目发展核心要素项目发展核心要素CBD商业项目发展核心要素轨道商业综合体商业掩体商业商业高差商业公共、观光设施集中Page 23Page 231.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素CBD商业地缘特征综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素CBD消费群构成CBD商业基本特征CBD区域特征掩体商业综合体

25、商公共/观光设施聚集企业白领、中高高管理人员，为江北城消费群的优势：消费群体人口素质整体较高，消费更注重品位和对购物金融商务核心区；银行金融企业总部林立高差商业轨道商业主要组成部分；CBD内及周边中高收入家庭；场所环境、休闲娱乐的要求，经济来源稳定，消费能力较强；城市形象与经济发展的展示窗口；交通规划起点高发展周边星级酒店带来的酒店商务消费群；中高端商务访客外埠劣势：受区域功能定位影响，区域工作日/节假日人流相对传统交通规划起点高、发展条件好；公共休闲设施、观光设施相对集中中高端商务访客，外埠观光客。商圈较不均衡，日夜人流相对不均衡；区域商业相对传统商圈较分施相对集中。散，不够集中。资料来源：

26、TCBL研究中心Page 24Page 241.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业CBD商业发展建议区域协同CBD由于其地理及功能属性，建设初期阶段，发展不成熟，“鬼城”状况通常难以避免，改善此状况需要时间的培养；同时需要政府层面的宏观干预；更需要区域内诸多商业项目的共同努力项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集同时，需要政府层面的宏观干预；更需要区域内诸多商业项目的共同努力。 增加广场活动空间增设互动设施打现有资源条件完善改进建议高差商业轨道商业 增加广场活动空间，增设互动设施，打造夜景效果，定期举办公共活动，吸引人群夜间游览，看江景

27、，逗留，活动中央公园、体育公园、聚贤岩公园 增加夜间演出剧目及公共活动，并使之与商业有机互动大剧院、科技馆 增设区域内各商业项目积极发掘自身特色和优势，打造自身商业特色，相互协同发展扩大区域的商业辐射力和影响商业项目同发展，扩大区域的商业辐射力和影响力。增设夜间照明及安全管理配置夜间公资料来源：TCBL研究中心市政管理 增设夜间照明及安全管理，配置夜间公交线路，方便夜间出行Page 25Page 251.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素CBD商业发展建议本项目：打造全天候商业中心业态组合日夜均衡吸引顾客驻足综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素业态组合日夜均衡，吸引顾

28、客驻足业态组合的针对性：日间及夜间业态有机互动，并掩体商业综合体商公共/观光设施聚集适当加强餐饮娱乐休闲业态之比重，增强项目的目的性消费吸引力；全天候餐饮规划：除常规餐饮外规划部分全天候高差商业轨道商业全天候餐饮规划：除常规餐饮外，规划部分全天候餐饮，如咖啡、甜品等休闲餐饮。夜间人流的导入：规划目的性较强、对夜间人群具有吸引力的业态，如影院、特色餐饮、酒吧等。资料来源：TCBL研究中心Page 26Page 261.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素CBD商业发展建议本项目：打造品质格调商业迎合消费需求留住顾客综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素迎合消费需求，留住顾客

29、掩体商业综合体商公共/观光设施聚集CBD区内消费群拥有高学历、高素质、高收入等特点，具有较丰富的消费经历，此类人群注重消费的品质与格高差商业轨道商业具有较丰富的消费经历，此类人群注重消费的品质与格调；在业态设置上，应规划较有市场号召力的品牌，在消费上注重体验性（体验式零售文化餐饮景观餐饮特色上注重体验性（体验式零售、文化餐饮、景观餐饮、特色影院等）。资料来源：TCBL研究中心Page 27Page 271.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素项目四面临路交通可达性佳项目自身星级酒店写字楼商业综合体商业CBD商业综合体商业项目发展核心要素项目发展核心要素项目四面临路，交通可达性佳，项目自

30、身星级酒店、写字楼、商业、体育公园、体训中心，各类型物业为项目提供了数量多、质素高、结构复合的消费客群。掩体商业综合体商公共/观光设施聚集体训中心作为施体育公园可吸高差商业轨道商业体育公园公共设施，可提升区域品质及吸引相关群体；商业为体训中心提供相关配套。体育公园可吸引较多休闲、游玩消费者；商业可刺激该部分群体商业潜力的释放。酒店体训中心写字楼套。酒店提升项目形象并其入驻写字楼产生固定消费群体，其商业酒店形象，并其入驻客户产生商业需求；商业可有效承接酒店入住客户的相关商业潜消费潜力稳定、持续；商业可有效解决该部分商业潜力，并提升综合体品质力。体品质。项目周边各业态互动图示资料来源：TCBL研究

31、中心Page 28Page 281.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素建筑上，做好对综合体各部分功能的有效引导；节点打造上在综合体各项目间打造特色化节点吸引人流（如江综合体商业CBD商业综合体商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素节点打造上，在综合体各项目间打造特色化节点，吸引人流（如江洲街广场的打造）业态上，满足综合体各部分人群业态需求。掩体商业综合体商公共/观光设施聚集发展建议高差商业轨道商业资料来源：TCBL研究中心Page 29Page 291.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业核心元素公共/观光设施聚集项目周边聚集江北嘴投资IFC（第一高

32、楼）、中央公园、聚贤岩公园，项目自身更是拥有的体训中心和体育公园两大公共设项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集公共/观光设施聚集岩公园，项目自身更是拥有的体训中心和体育公园两大公共设施，加上大剧院与科技馆的号召力，区域未来将吸引大量商务访客和观光客。高差商业轨道商业江北嘴公司写字楼（超高层）写字楼B03江北嘴公司东方广场（超高层）金融街IFC(第一高楼）B03金融街金融街农村商业浙江成重庆银行中央公园本项目体训中心体育公园B19浙江成大西南证券B18聚贤岩公园资料来源：TCBL研究中心Page 30Page 301.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素项目

33、发展建议打造体验式商业中心综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素项目应加强自身上方体育公园打造，设置景观小品等节点，丰富体育公园文化内涵，强化广场与周边公共文化设施的互动，承接观光旅游景点吸引来的掩体商业综合体商公共/观光设施聚集人流；项目应强化导视系统，加强出入口及地下通道的导视设置凸显商业主题吸引人群进入商业内部消高差商业轨道商业视设置，凸显商业主题，吸引人群进入商业内部消费；项目应以富有主题的定位规划，特色的室内设计及业态配置，吸引消费者逗留。以特色化、主题化的竞争策略与周边项目进行竞争。资料来源：TCBL研究中心Page 31Page 311.0 发展背景项目发展核心要素

34、项目发展核心要素商业体验因子建议打造公众活动中心吸引客流聚集综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素通过对体育公园公共活动空间的精心规打造公众活动中心吸引客流聚集六本木之丘大蜘蛛掩体商业综合体商公共/观光设施聚集通过对体育公园公共活动空间的精心规划，塑造消费者休憩聚会的场所，打造CBD钢筋水泥之间的绿洲。高差商业轨道商业纽约洛心广芝加哥千禧公园三里屯Village纽约洛克菲勒中心广场资料来源：TCBL研究中心Page 32Page 321.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素商业体验因子建议综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素结合网球中心和体育公园景观打造，

35、设置部分极限运动设施攀岩墙等公共体育设施标志性建打造体育活动中心吸引客流聚集掩体商业综合体商公共/观光设施聚集限运动设施、攀岩墙等公共体育设施、标志性建筑，打造CBD区域最具活力的城市空间。高差商业轨道商业资料来源：TCBL研究中心Page 33Page 331.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业商业体验因子建议项目发展核心要素项目发展核心要素文化小品的运用，增强项目的趣味性，吸引客流驻足停留小品小品掩体商业综合体商公共/观光设施聚集打造文化展示中心吸引客流聚集小品高差商业轨道商业小品屋顶花园大蜘蛛半露天广场资料来源：TCBL研究中心Page 34Page 341

36、.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业商业体验因子建议利用强感召力的入口引导，与场内业态结合完成消费者综合性体验项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集项目可通过地面广场的打造和内部业态的设置引导访客观光客业态结合，完成消费者综合性体验。高差商业轨道商业置，引导访客、观光客驻足停留。资料来源：TCBL研究中心Page 35Page 351.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素1.项目缺失商业展示面，不利于项目的展示、不利于商家进行商品展示宣传；核心元素掩体商业综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素示宣传；2.地下购物空

37、间本身较压抑，易迷失方向，消费者抗性较大。掩体商业掩体商业综合体商公共/观光设施聚集高差商业轨道商业资料来源：TCBL研究中心Page 36Page 361.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业商业入口需有一定导示性及差异化以求可实现消费者的眼项目商业展示空间打造示意掩体商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商异化，以求可实现消费者的眼球得以快速吸引，加强导示性。项目商业展示空间打造示意公共/观光设施聚集高差商业轨道商业至至体训中心至商业深圳万象城下沉式广场入口资料来源：TCBL研究中心Page 37Page 371.0 发展背景项目发展核心要素

38、项目发展核心要素将自然光直接引入地下商业街，弱化地下商业的感觉，营造类似于地上商业的感官错觉。综合体商业CBD商业掩体商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集高差商业轨道商业新加坡CityLink Mall地下街地下中庭日本福冈天神地下街中庭资料来源：TCBL研究中心Page 38Page 381.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业舒适安全的购物环境打造掩体商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素地下商业本身比较压抑，应尽量增加中空，并拓宽通道，增强空间的通透性，提高购物掩体商业综合体商公共/观光设施聚集宽阔的道空间的舒适

39、度。高差商业轨道商业宽阔的通道通过在天顶增加采光井，引入自然光，增强室内空间的舒适性韩国 COEX MAIL 柱子造型韩国 COEX MAIL通过更多活动广场并则拓宽通道来增加商业的舒适性。资料来源：TCBL研究中心Page 391.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业吊二舒适安全的购物环境打造掩体商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集吊二高差商业轨道商业上海恒隆广场 局部中空吊五吊五上海恒隆广场 大中庭鸟瞰资料来源：TCBL研究中心Page 40Page 401.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商

40、业核心元素高差商业项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商江公共/观光设施聚集项目用地内地形高差变化丰富，基地呈不规则多边形，北高南低、东高西低，坡度较陡，最大有30余米高差山地特征明显高差商业轨道商业北城西大街金沙路差，山地特征明显。街项目地块高差的存在可结合屋项目地块高差的存在，可结合屋顶公园的规划，设置层层退台式商业平台，营造多首层感觉，提升项目商业价值。资料来源：TCBL研究中心Page 41Page 411.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素案例参考屋顶景观处理综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素日本难波park结合了地势高差和坡度的出入通道设计独具

41、特色的整体流线型设计屋顶景观处理掩体商业综合体商公共/观光设施聚集独具特色的整体流线型设计屋顶花园的设计增加了亮点高差商业轨道商业车流出入通道设计人流出入通道设计独具特色的流线型设计屋顶花园设计资料来源：TCBL研究中心Page 42Page 421.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素案例参考香港国际金融中心屋顶层商业的处理G BARIsola&Grill综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素顶层设置平台花园供人休憩赏景，吸引人流到此此外，引进休闲餐饮类业态，与维多利亚港海景结合形成顶层独具魅力的商业特点Isola&Grill掩体商业综合体商公共/观光设施聚集结合，形成

42、顶层独具魅力的商业特点平台花园高差商业轨道商业THE BOX资料来源：TCBL研究中心Page 43Page 431.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素案例参考台北市“屋顶上休闲会所”特色主题餐厅综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集高差商业轨道商业资料来源：TCBL研究中心Page 44Page 441.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素多首层商业打造，项目地块高差的存在，可结合屋顶公园的规划，设置层层退台式商业平台，营造多首层感觉，提升项目商业价值。高差商业发展建议综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商

43、业综合体商公共/观光设施聚集高差商业轨道商业资料来源：TCBL研究中心Page 45Page 451.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业议起政府高差商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商公共/观光设施聚集建议项目与其他开发商一起，与政府沟通，打造沿聚贤岩公园通往项目的自动扶梯，方便将人流导入项目，并可打造成为一处景点。高差商业轨道商业香港半山扶梯是中环香港半山扶梯是中环往半山的主要通道，搭乘全程约需20分钟，其间可随意进出其他街道游逛两旁其他街道，游逛两旁商场，或在餐厅歇歇脚。港片重庆森林中，饰演警察的梁朝伟搭乘自动扶梯上班，女主角王菲就从公

44、寓窗口窥视着他，资料来源：TCBL研究中心成为经典场景，现在扶梯已成为香港吸引游客的著名景点。香港半山扶梯Page 46Page 461.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业高差商业发展建议项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商美国Fashion Island公共/观光设施聚集局部主题、情景性商业打造。高差商业轨道商业平台上的植被营造了了空中花园的的气氛的的气氛。大型的喷水池能大型的喷水池能模拟海浪的潮水与声音。大型的广场能聚集周边的人流，广场周边的商铺广场周边的商铺能提供避暑与休息的功能。资料来源：TCBL研究中心Page 47Page 471.0 发展

45、背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业核心元素轨道商业轨道交通6、9号线换乘站江北城站，距离本项目约300m。项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商轨道交通9号线北端为五里店白塔轨道交通9号线北端为五里店白塔轨道交通公共/观光设施聚集高差商业轨道商业轨道交通6号线西端经红旗河沟到北部新区轨道交通6号线西端经红旗河沟到北部新区红旗河沟到北部新区的礼嘉直至北碚红旗河沟到北部新区的礼嘉直至北碚轨道交通9号线西端经黄花园、观音桥过嘉陵江到沙坪坝方向轨道交通9号线西端经黄花园、观音桥过嘉陵江到沙坪坝方向本项目本项目轨道交通6号线南端经小什轨道交通6号线南端经小什轨道交通6号线

46、南端经小什字到上新街到茶园新区的长生桥轨道交通6号线南端经小什字到上新街到茶园新区的长生桥轨道6号线正在建设中，预计2012年通车；轨道9号线在规划之中，预计2015年后建设。轨道6号线正在建设中，预计2012年通车；轨道9号线在规划之中，预计2015年后建设。资料来源：TCBL研究中心Page 48Page 481.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素轨道人流轨道商业人流吸引率进入商业人流轨道案例参考轨道商业的处理综合体商业CBD商业项目发展核心要素项目发展核心要素东京品川轨道交通人流的引导上海来福士广场轨道交通与商场的衔接轨道人流换乘、流失人流掩体商业综合体商公共/观光设施聚集轨道

47、交通人流的引导轨道交通与商场的衔接高差商业轨道商业提高轨道商业深圳万象城宽大舒适轨道交通通道深圳万象城通道边店铺设置提高轨道商业吸引率：人流导入；无缝连接；舒适的通道；明确的标识明确的标识；资料来源：TCBL研究中心Page 49Page 491.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业轨道人流轨道商业人流吸引率进入商业人流轨道案例参考深圳万象城对轨道商业的处理项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商万象城 B1 层建筑平面图轨道人流换乘、流失人流公共/观光设施聚集高差商业轨道商业约200米连接通道提高轨道商业吸引率：合理业态规划B1租户列表餐饮Haagen D

48、azs、Starbucks 、安徒生冰激凌鲜果汁、江南味道、面点王、Bread Talk、满记甜品、 Pizza Hut、奇华饼家、味千拉面、 KFC等地铁站零售CK underwear、万宁、Flavor雪茄、金燕庄、茂昌、周大福、周生生、眼镜88、天福茗茶、SWATCH等资料来源：TCBL研究中心Page 50Page 501.0 发展背景项目发展核心要素项目发展核心要素综合体商业CBD商业核心元素轨道商业江北城换乘站建议打通地下通道项目发展核心要素项目发展核心要素掩体商业综合体商轨道交通作为大运量交通工具，具有较强的带客力，本项目距轨道站点尚有定距离建议打通地下通道公共/观光设施聚集高差

49、商业轨道商业目距轨道站点尚有一定距离，建议项目与周边开发商协商，共同打通地下通道实现与轨道站点无缝连接，来分享未来轨站点无缝连接，来分享未来轨道人流。深圳万象城地铁通道香港太古城中心通往地铁地下通道资料来源：TCBL研究中心Page 51Page 51现状策略现状策略CBD商业全天候、品质、格调商商业体量有限主题化发展CBD商业业打造综合体商业多业态组合核心资源的利用与发挥公共/观光资源掩体商业出入口打造、室内环境塑造、弱化掩体商业的限制情景商业营造高差商业轨道商业打通与轨道连接，共享客流Page 52Page 52二市场研究二、市场研究1. 竞争分析2. 消费者研究3. 商户反馈Page 5

50、32.1 竞争分析重庆市商业地产发展历程重庆市商业地产发展历程从无到有从有到精从无到有，从有到精。如今，购物中心消费日益成为市民主流的时尚购物休闲生活方式。1997年2007年1997年以前2007年2011年2011年后.龙湖西城天街上海城购物中心国泰广场大都会广场龙湖北城天街心美美时代广场华宇城金山广场重庆嘉信茂广场日月光中心万达广场中渝都会广场财信广场。资料来源：TCBL研究中心大融城星光68广场时代天街Page 542.1 竞争分析传统商业中心：商业项目、品牌不断升级，商圈影响力持续提升。重庆市重庆市商业发展趋势商业发展趋势解放碑商圈竞争已臻至白热化阶段，除美美百货升级时代广场并带来L

51、V外，江北商圈商业项目纷纷升级，协信星光引进GUCCI 、COACH北城天街带来级时代广场并带来LV外，IFC、WFC、金鹰广场、英利纷纷力邀国际一线品牌抢占市场COACH，北城天街带来H&M，世纪新都引进多个一线品牌化妆品时代广场时代广场协信星光68协信星光68时代广场时代广场协信星光68协信星光68沙坪坝商圈煌华新纪元带来重庆首个ZARA店，XD杨家坪商圈迎来西城天街南坪商圈着力内部升级，百联上海城购物中心、万达广场协信名汇广场将来重庆首个店，炫地引进沙区第一家UME影院杨家坪商圈迎来西城天街提升，引进更多潮流元素新品牌；未来华润二十四城进驻商圈加入竞争达广场、协信名汇广场将商圈商业容量急

52、速提升至100万平米信息来源：重庆政府官网、TCBL研究中心Page 55Page 55A2.1 竞争分析新牌坊-冉家坝BCDM本项目江北嘴冉家坝 新兴商圈：随知名开发商及其综合体开发进入商圈形成阶段IFEGH重庆市2012-2015年主要新出项目本项目JK编号编号项目名称项目名称编号编号项目名称项目名称A东原金山广场J华宇城B中渝时尚都会K龙湖时代天街（一二期）N大坪KL（、二期）C九龙仓IFCL华润二十四城D江北嘴金融城M香港置地长嘉汇E东原D7区N东原1891O东原东原F鹏润国泰广场O同景国际城G华讯IFCP金隅大成H英利IFCQ鲁能领秀城P茶园QI瑞安重庆天地（二期）据TCBL不完全统

53、计，到2015年，重庆市共将新增商业体量约300万。PPage 56Page 56市级核心商圈次级核心商圈新兴区域中心图例2.1 竞争分析新牌坊-冉家坝大学城重庆商业发展格局新兴区域中心观音桥商圈嘉江北嘴CBD弹子石CBD总体概况：重庆市商圈受地理条件限制，呈组团式发展，形成以解放碑庆展解放碑商圈沙坪坝商圈嘉陵长江中上游金融中心为市级核心商圈，观音桥、沙坪坝等为次级商圈的多中心发展格局；沙坪坝商圈南坪商大坪随着城市快速发展，传统商圈不断提升加强，伴随城市化进程及城市开发进程，新兴区域杨家坪商圈南坪商圈长程及城市开发进程，新兴区域中心不断涌现； 传统核心商圈传统核心商圈 新兴区域商圈新兴区域商圈

54、长茶 解放碑 观音桥 沙坪坝 江北嘴 弹子石 大坪茶园 杨家坪 南坪 新牌坊-冉家坝 大学城 茶园信息来源：TCBL研究中心Page 57Page 572.1 竞争分析 解放碑区域高端购物中心将成为市场主流，高档零售业将有较大发展解放从区域竞争来看，江北嘴商圈将面临解放碑、观音桥商圈挤压及弹子石商圈截流之状况。高档零售业将有较大发展。观随着商圈的建设面对年轻人群的商业场所放碑挤压截流观音桥 随着商圈的建设，面对年轻人群的商业场所将进一步增多，对年轻消费者的吸引力将进一步增强。挤压 作为CBD内承担居住配套功能的组成部分，弹子石的居住配套商业，面向家庭消费群体的商业将得到发展。TCBL点评：弹子

55、石TCBL点评：1、商圈挤压：从区域竞争态势上看，江北嘴区域受到了来自解放碑的高端市场压制，观音桥方向的时尚潮流竞争压力巨大，弹子石片区长嘉汇项目大量截留了南岸方向家庭消费客流；2、消费群受限：江北嘴区域前期商业开发，必须稳固自身区域内群体的需求，并尽可能吸引因江北嘴独特定位与规划所吸引的访客、休闲游玩群体之消费。差化发江嘴域内各商差化发形成市场合力随域市场发3、差异化发展：江北嘴区域内各商业项目需差异化发展，形成市场合力，随区域市场发展及商业提升，在成熟期后扩大商圈辐射圈，与各商圈直面竞争，争抢客流。信息来源：TCBL研究中心Page 58Page 582.1 竞争分析区域周边商业布局区域周

56、边商业布局项目处于江北嘴区域。项目处于江北嘴区域。未来除面对本区域竞争项目外，还将面临周边区域竞争。渝能明日城市新鸥鹏区域周边主要商业项目有新鸥鹏、渝能明日城市、珠江太阳城、金融街融景城及龙湖星渝能明日城市1 5KM本项目江 北嘴阳城、金融街融景城及龙湖星悦荟等项目有部分商业体量，需保持关注。珠江太阳城1KM2KM1.5KM龙湖星悦荟江 北嘴区域金融街融景城1KM3KM1.5KMPage 59Page 592.1 竞争分析新鸥鹏新鸥鹏QQ城城出售商业项目点评：1. 项目周边多为社区商业，档次较低且分布较散，难以与周边项目形成群聚效应；2五里店区域为旧城道路堵塞基础配套设施写字楼集中2. 五里店

57、区域为旧城，道路堵塞，基础配套设施较差，消费者消费能力有限；3. 项目仍处于规划阶段，定位尚不明确，需后期保持关注，但未来与本项目无直接竞争关系。住宅楼中商业项目为综合体项目目前规划为酒店住宅写字楼集中式商业面积项目经济技术指标开发商重庆新鸥鹏地产集团停车场项目为综合体项目，目前规划为酒店、住宅、写字楼，集中式商业面积约为7万，其中约2万商业为出售商业，自持商业约为5万。新鸥鹏集房在地产育方均有涉猎在项目地址重庆市江北区五里店街道康乐花园小区旁预计面世时间2015年商业体量7万（1-5层），其中2万为出售商业新鸥鹏集团房在地产及教育方面均有涉猎，在住宅及写字楼开发方面有一定的经验，近年逐步涉足

58、酒店及商业地产。欧鹏Q城为其首个集中式商业项目。包含物业写字楼、住宅、商业Page 60Page 602.1 竞争分析渝能明日城市渝能明日城市项目点评：1项目位于五里店转盘周边交通较便捷1. 项目位于五里店转盘，周边交通较便捷；2. 项目商业主要定位为满足社区内的商业配套，周边商业项目体量均不大，且分布较散。3. 项目商业规划内向性特点明显，除地下2万3. 项目商业规划内向性特点明显，除地下2万的超市大卖场外，地上商业分布较零散，建筑形态决定商业档次提升有一定难度，与江北嘴区域无直接竞争关系。渝能明日城市共分南、北两区，南区(即渝能阳光100)已建成并入住，北区建筑面积约20万平米，涵盖3栋精

59、装公寓、慢调广场商业、1栋高端商务写字楼三大形态，商业部分主要为公寓/写字楼裙房商前确定华家约项目经济技术指标开发商重庆渝能万怡房地产开发有限公司裙房商业，目前已确定引入华润万家大卖场，面积约2万。项目地址重庆市江北区五里店转盘旁预计面世时间2012年商业体量地面广场商业3.6万，地下2万包含物业精装公寓、写字楼、商业Page 61Page 612.1 竞争分析项目点评珠江太阳城珠江太阳城1. 5万平米中式风格滨江商业街；2. 建筑形态为独栋商业，业态上将偏向餐饮娱乐；项目点评：餐饮娱乐；3. 其滨江商业以主题式商业街区形式打造，结合其街铺的规划，一方面满足社区居民商业需求，另一方面如滨江其中

60、式风格滨江商业街预计2013年开业据了解其定位方向商业优质开发，对北滨路商业也有较大提升作用；4. 对本项目而言，需关注其进展，在餐饮类别上进行差异化打造共同繁荣项目经济技术指标其中式风格滨江商业街预计2013年开业，据了解其定位方向是以餐饮娱乐为主，拟引入影院（CGV、6000平米）、会所型餐厅、酒吧等。业主拟打造相比南滨路更高端型商业街。饮类别上进行差异化打造，共同繁荣区域商业市场。开发商重庆珠江实业有限公司项目地址江北区北城路76号（黄花园大桥旁）项目总体量100万平米预计面世时间2013年商业体量5万（中式风格滨江商业街）Page 62Page 622.1 竞争分析项目点评：金融街融景

61、城金融街融景城1. 项目地块高差较大，整体高差达80米，商业受高差影响分割城南北两部分；2. 商业形态为住宅裙楼形成的商业内街，项目点评：2. 商业形态为住宅裙楼形成的商业内街，内向性特点明显；3. 商业面积较分散，主要为满足项目自身配套需求，商业规划内向性特点明显，与江北嘴区域商业无明显竞争关系经济与江北嘴区域商业无明显竞争关系。项目经济技术指标开发商金融街重庆融拓置业有限公司项目地址江北区北滨路（原长安二厂）预计面世时间2014年商业体量7.6万商业定位预判商业街包含物业住宅、街区商业Page 63Page 632.1 竞争分析项目点评：龙湖星悦荟龙湖星悦荟1、星悦荟项目定位为城市CBD商

62、务会客厅，以餐饮娱乐为主题的商业项目；2、目前其引入的重庆本土餐饮升级品牌和外地知名娱乐品牌；项目经济技术指标开发商龙湖地产牌；3、其定位及区位决定了项目目的性消费较强，该项目启动了北滨路商业发展序幕，随着未来开发发展，将与金融街融景城、珠江太阳城、江北嘴区域商业一道，共同繁开发商龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司地理位置重庆市江北区北滨路荣北滨路商业带，为该区域吸引大量消费人流。建筑面积约100,000 (分三期）开业时间一期：2011年9月9日（试营业）2011年12月25日（正式开业）龙湖星悦荟龙湖星悦荟本项目本项目停车位约500个项目定位集餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能于一体

63、的城市商务休闲会客厅和国际美食娱乐旗舰Page 64Page 642.1 竞争分析 一二期商业约4.5万平方米；期垂直电梯共部垂直交通便星悦荟 一期简介龙湖星悦荟龙湖星悦荟 项目一期垂直电梯共15部，垂直交通便捷，满足客流上通下达。星悦荟 一期品牌列举星悦荟一期餐饮比重占50%，娱乐占30%，休闲健康20%。2,000的蝗家一号酒吧，目前已被引进星悦荟二期康20%。期。星悦荟与本项目对比对比因子星悦荟本项目对比因子星悦荟本项目交通条件车行方便、步行难以到达车行步行均较易到达停车配套较为紧张项目及项目周边停车方便物业形态住宅底商，分散布置，互动性差综合体，集中布置，互动性好物业形态住宅底商，分散

64、布置，互动性差综合体，集中布置，互动性好项目定位以餐饮娱乐业态为主业态较为丰富餐饮类型大型餐饮及本地菜为主未来可进行差异化打造Page 65Page 652.1 竞争分析区域周边商业竞争小结区域周边商业竞争小结项目名称新鸥鹏Q城渝能明日城市珠江太阳城金融街融景城龙湖星悦荟本项目商业体量（万）75.657.610（三期共计）3.2商业类型购物中心社区商业主题商业街社区商业购物中心购物中心建筑形式集中商业商业街住宅底商商业街集中商业集中商业建筑形式集中商业商业街住宅底商风情商业街（独栋）商业街集中商业集中商业消费人群项目自身及五里店区域项目自身项目自身主题打造的好可项目自身待完全开业后，有机会辐射

65、全城江北嘴区域及周边里店区域主题打造的好可辐射全城有机会辐射全城边竞争关系与项目无明显竞争关系与项目无明显竞争关系竞合关系与项目无明显竞争关系竞合关系竞争点评竞争点评：1. 区域周边项目多数商业分布相对较分散，成带状分布，以社区配套及餐饮娱乐主题商业为主，与江北嘴区域商业目标客群和影响力有较大差别；2. 龙湖星悦荟定位于餐饮娱乐主题的商业项目，其影响力及辐射力相对较广，但其业态相龙湖星悦荟定位于餐饮娱乐主题的商业项目，其影响力及辐射力相对较广，但其业态相对单一，且建筑有一定局限性，本项目可通过自身鲜明的主题定位，丰富的业态组合和购物体验与其竞争。3. 随着未来北滨路的进一步开发，龙湖星悦荟、金

66、融街融景城、珠江太阳城及江北嘴临近区域等项目的建成北滨路滨江商业带将形成并形成对整个城市的吸引力从而为本区域等项目的建成，北滨路滨江商业带将形成，并形成对整个城市的吸引力，从而为本项目带来更多消费人群。Page 66Page 662.1 竞争分析江北嘴CBD经过几年发展，道路设施基区域商业区域商业整体布局整体布局本完成，公共设施如重庆大剧院、科技馆、中央公园已投入使用。区域商业物业也逐步进入快速发展期，溉澜住宅区区域商业物业也逐步进入快速发展期，未来江北嘴将出现左图所示商业项目。在区域商业发展早期，内部商业竞争较为激烈宅区住宅配套商业为激烈。服务式公寓56金融街1中央公园345越洋广场江北嘴投

67、资公司IFC喜地山东方广场71科技馆歌剧院聚贤岩公园本项目2喜地山东方广场江北嘴置业金融城2、3号中海-九龙仓IFC歌剧院中海 九龙仓IFCA07信息来源：TCBL研究中心Page 67Page 672.1 竞争分析商业定位：全客层购物中心越洋广场越洋广场优：体量大（约17万平米）；地铁站点优势业态丰富，综合性高大型综合体，与大剧院近邻经济技术指标大型综合体，与大剧院近邻劣：商业被千厮门大桥引桥分割成两部分位置处于江北嘴边缘项目经济技术指标项目位置重庆市江北城CBD项目开发商越洋房地产开发有限公司物业功能酒店公寓商场写字楼等19号地块20号地块物业功能酒店、公寓、商场、写字楼等项目商场面积（）

68、19号地块地上部分：70,000 地下部分：18,00020号地块地上部分：71,600 19号地块20号地块20号地块地下部分：10,000精品酒店面积（）20,000写字楼面积（）35,000公寓面积（）76,000会所面积（）15,000信息来源：TCBL研究中心Page 682.1 竞争分析江北嘴投资公司江北嘴投资公司IFCIFC定位预测：中高档综合性商业300M高楼优：1重庆市第标志性高楼自身商务500M高楼（IFC)1、重庆市第一标志性高楼，自身商务客数量多，并吸引观光客2、物业展示性佳劣：劣：1、开发商商业战略与运营实力对项目发展有较大影响2、高端品牌发展受九龙仓IFC压制江北嘴

69、中央商务区A07、A11和A13地块上的三座超高层建筑将形成“城市之冠”江北嘴中央商务区A07、A11和A13地块上的三座超高层建筑将形成“城市之冠”江北嘴投资公司国际金融中心（IFC）开发商兆华斯坦地产集团、重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司、江北嘴的座超高层建筑将形成城市冠A07和A11地块将建高度为300米左右的超高层建筑A13地块将建楼高在500米左右的重庆国际的座超高层建筑将形成城市冠A07和A11地块将建高度为300米左右的超高层建筑A13地块将建楼高在500米左右的重庆国际开发商央商务区开发投资有限公司、江北嘴鑫根置业股份有限公司预计面世时间2015年商业体量50万（商业待定

70、）金融中心金融中心商业定位预判中高档综合性商业包含物业写字楼、酒店、商业资料来源：TCBL研究中心Page 692.1 竞争分析喜地山东方国际广场喜地山东方国际广场优：1、有初步商业经验（金港国际项目经验）2物业展示性佳定位预测：中高档综合性购物中心2010年11月29日上午 江北嘴2010年11月29日上午 江北嘴2、物业展示性佳劣：1、现有“买手制”在区域中高端市场无竞争力2、开发商运营实力对项目发展有较大影响2010年11月29日上午,江北嘴A8地块，喜地山集团花费14.4亿拍得。根据喜地山官方发布，东方国际2010年11月29日上午,江北嘴A8地块，喜地山集团花费14.4亿拍得。根据喜

71、地山官方发布，东方国际根据喜地山官方发布，东方国际广场将于2012年开业，但综合目前情况来看，2012年将难以开业。根据喜地山官方发布，东方国际广场将于2012年开业，但综合目前情况来看，2012年将难以开业。喜地山东方国际广场喜地山东方国际广场开发商重庆喜地山置业有限公司开发商重庆喜地山置业有限公司预计面世时间2012商业体量约5万包含物业酒店写字楼商业包含物业酒店、写字楼、商业资料来源：TCBL研究中心、喜地山置地Page 70Page 702.1 竞争分析重庆金融街重庆金融街重庆金融街商业定位以商务配套为主项目地址黄花园大桥北桥头占地面积23,350平米优：展示性好，部分商业有江景劣：体

72、量小商业定位：以商务配套为主。建筑面积231,809平米（含地下面积）商业面积18,000平米塔楼栋数4栋劣：体量小业态相对单一，以中高档餐饮、银行营业厅为主商业分散四栋裙楼整体商业互动性不足塔楼栋数4栋商业分散四栋裙楼，整体商业互动性不足信息来源：TCBL研究中心Page 712.1 竞争分析江北嘴金融城江北嘴金融城2 2号、号、3 3号号江北城2号、3号位于江北嘴CBD西侧，位置优越，是江北嘴区域最早开发的一批项目之一，该项目针对江北嘴区域商务人群，主打精优：1、处于江北嘴西大门、中央轴线顶端，商业定位：精品商务购物中心，以中高档商务餐饮，精品商务零售为主品商务主题，是未来本项目的重点竞争

73、项目。其中，金融城2号商业分布于地块内三栋塔楼裙房，6层（含地下），面积约2.5万，金融城3号商业分布于A03地块内三栋塔楼裙房并一栋商业主楼，共7层（含地下），面积约3.5万，商业楼层较多，单层商业面积小，较分散；塔楼核心筒，对商业业态的布局影响较大商业展示性较好劣：1、较早开业、区域较不成熟2、业态相对单一3商业分散（7栋）楼层高（67层）单层江北嘴金融城江北嘴金融城2 2号、号、3 3号号开发商重庆 江北嘴置业有限公司预计面世时间2013影响较大。3、商业分散（7栋），楼层高（6、7层），单层面积小，商业体验性弱预计面世时间2013商业体量共计约6万商业类型预判精品商务购物中心包含物业写

74、字楼商业包含物业写字楼、商业资料来源：TCBL研究中心Page 72Page 722.1 竞争分析中海九龙中海九龙仓仓IFCIFC优：1、标志性大楼、综合体、核心区域2、开发商极强的高端商户资源及运营能力定位预测：商业向高档购物中心发展机会较大中海-九龙仓IFC项目地址江北区江北城组团C区和A10地块劣：1、地下商业有一定限制项目地址江北区江北城组团C区和A10地块占地面积5.4万建筑面积26万建筑面积26万商业面积约9万商业楼层共6层，商业为地面层少许，主要为-1F至-3F夹层部分3F夹层-6F为地下车库及设备用房共设置停商业楼层分，3F夹层-6F为地下车库及设备用房，共设置停车位2,307

75、个物业定位集高端写字楼、大型顶级购物中心、五星级酒店、高级公寓为一体，城市综合体信息来源：TCBL研究中心Page 73Page 732.1 竞争分析竞争项目小析竞争项目小析江北嘴区域未来商业项目嘴项根据体量及类型研判中高档/高档中高档/高档1-5万金融街喜地山东方广场越洋广场中央公园地下商业5-10万10-20万1-2万商务配套商业商务配套商业中高档/高档集中式商业中高档/高档集中式商业全客层商业全客层商业其他商业其他商业金融街江北嘴金融城2号江北嘴金融城3号喜地山东方广场九龙仓IFC江北嘴投资IFC越洋广场中央公园地下商业聚贤岩公园地下商业初步估算区域内商业量近40万，未来商业竞争较为激烈

76、，怎样体现项目自身特点，与其他商业进行差异化竞争是项目未来发展面临的重要问题。本项目3.2万资料来源：TCBL研究中心Page 74Page 742.1 竞争分析档区域未来商业发展研判区域未来商业发展研判档次九龙仓IFC高端家庭及商务人士江北嘴投资IFC中高端商务人士江北城23越洋广场金融街东方国际广场中高端综合性中高端商务人士市场江北城2、3号地块以高端商务人士为主越洋广场全客层金融街以中高端商务人士为主中高端综合性市场机会中央公园地下 聚贤岩公园地下类型TCBL点评：从区域内商业项目定位发展来看大型综合性购物中心高端综合性购物中心及商务配地下从区域内商业项目定位发展来看，大型综合性购物中心

77、、高端综合性购物中心及商务配套型商业均有较明显发展。中高档、主题性购物中心具有市场机会。Page 75Page 752.1 竞争分析主题市场区域未来商业发展研判区域未来商业发展研判主题特色市场机会江北城2、3号地块以高端商务金融街以中高端商务人士为主九龙仓IFC高端家庭及商务人士江北嘴投资IFC中高端商务人士务人士为主越洋广场务人士为主东方国际广场中高端综合性中央公园地下 聚贤岩公园地下越洋广场全客层地下购物环境TCBL点评：从区域内商业项目购物环境及主题发展来看从区域内商业项目购物环境及主题发展来看，更具特色、格调、品质的主题方具竞争力。Page 762.2 消费者研究嘴心外亦外江北嘴区域消

78、费者研究1但受江河阻隔及商圈竞争影响项目核心辐未来江北嘴商圈除CBD核心区域外，其商业亦可辐射CBD外沿区域，其特征如下：1.但受江河阻隔及商圈竞争影响，项目核心辐射区在江北嘴以北、以西3KM范围内（如图所示）；3KM所示）；2.区域内包括五里店片区，溉澜溪片区，并包括部分龙头寺片区等；3根据测算该区域人口接近30万人人口结3.根据测算，该区域人口接近30万人，人口结构主要是公司白领、公务员、企事业单位、国有企业中高层管理者及家属，整体素质较国有中高层管者及家属，体素质较高。资料来源：TCBL研究Page 772.2 消费者研究 主要年龄段分布在31-40岁，其中41岁以上年龄段最高的取样区域

79、为观音桥商圈，30岁江北嘴区域消费者研究年龄结构主要年龄段分布在31 40岁，其中41岁以上年龄段最高的取样区域为观音桥商圈，30岁以下年龄段占比最高的区域为江北嘴。教育水平 整体受教育水平较高，约半数以上消费者拥有大专以上学历。家庭结构 样本总体多数为已婚有子女家庭，而CBD区域（江北嘴、弹子石）则已婚无子女家庭以比重相对偏高。收入水平约四成的消费者个人月收入超过4500元，约半数的消费者家庭月收入超过一万元，约七成的消费者拥有或两年内有购车打算，整体收入水平较高。职业特征 多数消费者从事商贸流通业，其次为房地产、教育医疗、IT通讯行业，以从事目前热门产业和专业技术产业的人士居多，职务以中层

80、管理人员和普通职员为主。依据抽样访谈项目周边3公里范围内最具消费力的客群年龄主要集中在30 4077依据抽样访谈，项目周边3公里范围内最具消费力的客群年龄主要集中在30-40岁，多为从事专业技术和热门产业的人士，以中层管理和普通职员居多，整体受教育水平及收入水平均较高，多数已婚有子女。Page 780.60.40.20.2儿童服饰（衣服/鞋帽等）婴幼儿用品数码产品（电脑/手机等）家电2.2 消费者研究10.24.23.11.50.6珠宝首饰箱包皮具运动装（衣服/鞋帽等）家居、家饰用品儿童服饰（衣服/鞋帽等）化妆品休闲服饰珠宝首饰箱江北嘴区域消费者习惯32.825.221.60.05.010.0

81、15.020.025.030.035.0化妆品休闲装（衣服/鞋帽等）正装（衣服/鞋帽等）化妆品、休闲服饰、珠宝首饰、箱包皮具和正装是多数目标客群日常消费经常购买的商品品类；4.6%1.3%3.4%5.7%1.9%1.3%1.9%0.9%0.6%1.3%3.8%3.8%0.7%90%100%家电家居、家饰用品17.4%17 3%27 5%23.9%27.6%19.5%26.4%36.5%60%70%80%家居、家饰用品数码产品（电脑/手机等）儿童服饰（衣服/鞋帽等）2.8%5.1%6.0%1.9%17.4%17.3%27.5%18.9%28.8%40%50%60%婴幼儿用品运动装（衣服/鞋帽等）

82、休闲装（衣服/鞋帽等）39.4%33.3%29.5%35.8%23.1%1.9%20%30%休闲装（衣服/鞋帽等）正装（衣服/鞋帽等）箱包皮具11.0%12.8%10.7%5.7%3.8%0%10%2530岁3135岁3640岁4145岁46岁以上化妆品珠宝首饰N=519Page 792.2 消费者研究消费者对本项目的业态需求：江北嘴区域消费者需求主力店休闲娱乐/服务餐饮零售业态类型占比业态类型占比业态类型占比业态类型占比消费者对本项目的业态需求：百货公司61.80%电影院63.20%大排档/火锅店57.03%品牌服饰专卖店50.87%超市56.84%KTV42.77%美食广场47.21%化妆

83、品、个人护理43.35%运动专卖16 18%健身俱乐部41 23%特色餐厅39 50%家居家饰用品31 60%运动专卖16.18%健身俱乐部41.23%特色餐厅39.50%家居家饰用品31.60%酒吧、茶馆38.34% 轻便时尚餐厅35.45%家电数码26.59%儿童乐园29.29%大型酒楼34.68%儿童用品、玩具店24.86%书吧25 63%自助餐28 32%体育用品运动23 12%书吧25.63%自助餐28.32%体育用品、运动23.12%真冰溜冰场23.70%快餐27.55%书店22.16%美容/spa、水疗22.93%西餐咖啡厅25.05%珠宝首饰21.39%剧院音乐1数码/影音器材

84、精品11剧院、音乐厅14.45%数码/影音器材精品店10.21%电动游戏机中心12.14%保龄球馆、台球馆 10.40%夜总会、歌舞厅10.40%N=519Page 802.2 消费者研究江北嘴区域办公人群 预计2015年，办公人口将达7.5万人，2019年，将达12.5万人。江北嘴区域消费者特征办公人群为区域的主力人群，白天对午间工作餐、接待访客洽谈对休闲餐饮有需求，夜晚下班后特色餐饮、大型餐饮、休闲娱乐业态、零售业态等可延长办公群体在项目的逗留时间。9：00-12:0012:00-13:0013:00-18:0018:00-24:00休闲餐饮大型餐饮休闲餐饮CBDCBD将吸引：将吸引：90

85、%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司大型餐饮休闲餐饮休闲娱乐（电影院、KTV、酒吧、健身运动、书城)餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)养生服务（美容美体个人护理教育培训)90%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司2/3的驻渝境外银行、保险机构的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构养生服务（美容美体、个人护理、教育培训)零售类（服饰零售、家居零售、生活零售、精品零售)Page 812.2 消费者研究 预计2015年，江北嘴区高端住宅人口将达到0.8万人，到2019年，将达到4.2万人。 江北嘴周边3KM区域（不含渝中南岸）普查约有建成楼盘21个人口约4万人江北嘴区域

86、住宅人群江北嘴区域消费者特征 江北嘴周边3KM区域（不含渝中、南岸）普查约有建成楼盘21个，人口约4万人。居住人群需求大型超市、餐饮、儿童等家庭类业态，娱乐类的影院业态，服务类的教育培训、个人护理等业态也对居住人群有一定的吸引力。育培训、个人护理等业态也对居住人群有定的吸引力。09:00-18:0018:00-22:00生活零售（超市、便利店)餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)养生服务（美容美体、个人护理、教育培训)零售类（服饰零售家居零售儿童零售)餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)休闲娱乐（电影院、儿童乐园、书城)生活零售（超市、便利店)养生服务（美容美体个人

87、护理教育培训)零售类（服饰零售、家居零售、儿童零售)休闲娱乐（儿童乐园、书城) 养生服务（美容美体、个人护理、教育培训)零售类（服饰零售、家居零售、儿童零售)CBDCBD未来住宅：未来住宅：重庆江北嘴核心区域的住宅项目是“紫御江山”和“寰宇天重庆江北嘴核心区域的住宅项目是紫御江山和寰宇天下”两个项目，由中海九龙仓开发建设，包括高层、超高层和别墅等品类，目前“寰宇天下”开盘均价22,000元。Page 822.2 消费者研究 预计2015年，区域内酒店商务人群将达到14.7万人次/年（约合402人次/天） ，到2019年，酒店商务人口将达到24 6万人次/年（约合673人次/天）江北嘴区域酒店人

88、群江北嘴区域消费者特征酒店商务人口将达到24.6万人次/年（约合673人次/天）。区域内酒店人群是项目未来主要消费人群之一，较为需求进行商务活动会谈的咖啡厅、茶馆等休闲餐饮业态、进行商务宴请的特色餐饮业态；带有地方特色的特产零售及礼品零售也较易吸引酒店人群品零售也较易吸引酒店人群。09:00-18:0018:00-24:00生活零售（便利店)餐饮美食（特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮大型餐饮)生活零售（便利店)餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)零售类（特产零售、礼品零售)餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)休闲娱乐（酒吧)生活零售（便利店)CBDCBD未来酒店：未来酒店：

89、零售类（特产零售、礼品零售)重庆江北嘴由于其商务中心与金融中心的功能，酒店规划有36万，酒店商务人群亦为项目未来消费人群重要部分。Page 832.2 消费者研究江北嘴目前的中央公园、大剧院、科技馆、教堂等公共设施已吸引了大部分市民来此观光休闲；江北嘴区域游访人群江北嘴区域消费者特征未来随着区域的完善及重庆第一高楼等诸多景点的建成，江北嘴区域将成为重庆市最别致的经典景点；会吸引大批重庆区域内及周边乃至西南地区的游览人群。游访人群主要对餐饮业态有需求，特色零售业态（特产、纪念品），有格调的娱乐业态亦能吸引游访人群业态亦能吸引游访人群。09:00-17:0017:00-24:00餐饮美食（特色餐饮

90、、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)休闲娱乐（酒吧）餐饮美食（特色餐饮、休闲餐饮、轻便餐饮、大型餐饮)零售类（礼品零售、服饰零售、特产小吃)CBDCBD未来旅游前景（以上海浦东为例）：未来旅游前景（以上海浦东为例）：浦东“十二五”规划预计，到2015年，浦东旅游接待总人次将达到4523.58万人/年，平均每天约12万人。Page 84Page 842.2 消费者研究根据区域消费人群分析，本区域消费人群可分为三档，其主要特征如图所示:企业高管高端消费群、崇尚奢华、精致的消费企业高管高端住宅人群酒店人群企业中层办公白领周边中端住宅人群酒店人群中高端消费群，崇尚有格调，有品质的小资生活酒店人群个人游游客

91、商务访客质的小资生活周边家庭人群团队游游客科技馆、大剧院团队参观客大众化消费群，注重实用，关注性价比公园休闲老年人群注性价比Page 852.3 商户反馈商家对江北嘴反馈主力店及娱乐类业态项目兴趣表现较为明显餐饮类特色餐饮类业态也有拓展意向；本次商家访谈共计40家品牌，均为该类业态中的代表或著名品牌。拓展意向；美食广场考虑客流因素，需待观察。中的代表或著名品牌。访谈商家大多认为现阶段江北嘴区域商业发展段江北嘴区域商业发展不成熟，但看好其未来发展前景。一般零售及服务类零售类业态较多考虑区域成熟因素目前观时尚快销时尚快销零售主力店拓展重心依重庆市场现状首选区域成熟因素，目前观望，对区域及项目认为未

92、来发展前景较好；服务类业态多处于观重心依重庆市场现状首选在人流量大的成熟商圈。对区域保持关注。服务类业态多处于观望中。Page 862.3 商户反馈商家意见综述商家访谈名单及意向综述商家访谈名单及意向综述商家对江北嘴反馈业种业态品牌名称商家意见综述大型主力店考虑占领市场等因素进大型主力店华润万家、步步高大型主力店考虑占领市场等因素，进驻意向较为明确，但需求面积较大零售次主力店受人流影响较大，拓展零售主力店&次主力店NOVO、劲浪体育、迪卡侬、MUJI、ZARA、H&M、UNIQLE、GAP零售次主力店受人流影响较大，拓展方向多为人流量较大的主要商圈。现阶段意向不明确，但均看好江北嘴未次主力店来

93、商业前景红色数据表示兴趣浓厚的商家蓝色表示仍然处于观望中黑色表示基本无兴趣/无拓展计划未出的商家Page 872.3 商户反馈商家访谈名单及意向综述商家访谈名单及意向综述商家对江北嘴反馈CK JeansMiss sixyG-star亨得利一般零售店铺鉴于对江北嘴未来良好业种业态品牌名称商家意见综述一般零售店铺CK Jeans、Miss sixy、G star、亨得利、EMOI基本生活、生态家、佰酿酒窖、LOCK&LOCK一般零售店铺鉴于对江北嘴未来良好形势的判断，大多处在观望中，但要求有较好的商务条件。休闲娱乐UME国际影城、CGV星星影院、CineUnited（影联院线）、金逸影城、SEPH

94、ORA、COSMART、西西弗书店、娱乐类意向均比较明显；服务类商家处在观望中，认可未来江北嘴区域的发展但认为目前时机不成熟对项&服务弗屈臣氏、万宁、玛花纤体、美丽田园、东田造型发展，但认为目前时机不成熟，对项目保持关注。餐饮顺风123、斗牛士、四季雅苑、大融合、菩提素、星巴克、哈根达斯、面包新语、佛洛力斯餐厅、大食代特色餐饮入驻意愿明显，但美食广场和轻便餐饮由于受客流量影响，意向不明显。特色餐饮对项目关注度高。红色数据表示兴趣浓厚的商家蓝色表示仍然处于观望中黑色表示基本无兴趣/无拓展计划未出的商家Page 882.3 商户反馈商家访谈名单及意向综述商家访谈名单及意向综述商家对江北嘴反馈餐饮业

95、态餐饮业态也有意向进驻也有意向进驻商家认为现阶段商家认为现阶段时尚快销零售主力时尚快销零售主力店店拓展重心依然在拓展重心依然在商家认为现阶段商家认为现阶段江北嘴区域商业江北嘴区域商业发展不成熟，但发展不成熟，但均看好其未来发均看好其未来发大型主力店及影院大型主力店及影院店店拓展重心依然在拓展重心依然在人流量大的成熟商人流量大的成熟商圈圈均看好其未来发均看好其未来发展前景展前景大力店及影院大力店及影院因租期较长对项目因租期较长对项目较有兴趣较有兴趣服务及一般零售业态服务及一般零售业态处于观望中处于观望中Page 89Page 89三项目定位三、项目定位1. 类型定位2. 档次定位3. 客群定位4

96、. 主题定位5. 形象定位6. 业态定位Page 90Page 903.1 类型定位1. 项目建筑面积3.2万，为掩体商业，共四层，层高5.5m；2. 综合以下项目发展方向思考，我司认为，购物中心开发更匹配项目综合体属性，体现项目发展方向需求条件未来收益对项目提升与项目匹配度2. 综合以下项目发展方向思考，我司认为，购物中心开发更匹配项目综合体属性，体现江北嘴CBD现代化发展特征，并未来可获得更优的资产回报，对企业品牌、形象也有较大提高。项目发展方向需求条件未来收益对项目提升度百货需要展示面，面积需求4-5万收益较低较好一般专业市场需求较大的面积，需要较多的配套及停车位，需要较好的展示面收益低

97、一般较难主题公园需要较高投入，需要专业化管理，需要较大地上空间，需要政府审批，限制条件较多收益较低一般不匹配运动城需要较高的层高收益低一般较难购物中心对运营管理水平要求较高物业条件有一定要求租金收益及整体资产升值好较匹配资料来源：TCBL研究中心Page 913.1 类型定位根据本项目所具备的条件，本项目可定位为“主题购物中心”或“美食娱条件本项目城市购物中心超级区域中心区域购物中心邻里购物中心家庭购物中心主题购物中心专业市场美食娱乐中心功能中心根据本项目所具备的条件，本项目可定位为题购物中心或美食娱乐中心”。中心中心中心中心中心物中心场中心中心区域经济整体经济较为发达经济高度发达适用性广适用

98、性广适用性广中等经济水平适用性广适用性广中等以上经济水平适用性广区域规划CBD城市中心或副中心区域中心区域中心周边住宅较多 周边住宅较多适用性广区域功能特色适用性广适用性广区域规划CBD中心区域中心区域中心周边住宅较多 周边住宅较多广能特色明显适用性广广人口结构办公/商务/旅游/周边人群等商务/住宅/游客等中高端消费群体适用性广适用性广住宅人群住宅人群目的性人群目的性人群适用性广适用性广氛围依赖商业气氛淡需培育大小中小中小中中小氛围依赖需培育大小中小中小中中小目的性强中强强中中强强强强位置状况区域中心城市中心区域城乡结合处/郊区/新区区域中心居民区适用性广适用性广适用性广适用性广城乡结合处/郊

99、区/新区交通条件主干道旁主干道旁主干道旁/高速公路口主干道旁/高速公路口社区主干道旁主干道旁适用性广适用性广适用性广主干道旁/高速公路口商业体量3.2715万1020万710万13万712万47万1040万35万1020万可覆盖商圈范围可覆盖10公里 可覆盖40公里 可覆盖20公里可覆盖3公里 可覆盖10公里可覆盖10公里可覆盖20公里可覆盖5公里可覆盖20公里资料来源：ICSC购物中心的分类Page 923.2 档次定位高档区域因素区域因素项目档次定位需考虑因素：项目档次定位需考虑因素：高档享地利优势：CBD核心位置，交通通达性好，紧邻第一高楼，3大公园，四面环路，交通便捷通达。本项目（成熟

100、期）九龙仓IFC江北嘴投资IFC本项目（培育期）东方国际越洋广场金融城2、3号金融街交通便捷通达。消费群丰富：项目周边物业丰富，写字楼、酒店、公园休闲者及访客、体育爱好者，并消费能力较强江北嘴投资IFC综合性主题化并消费能力较强。市场因素市场因素采取错位竞争：低档未来购物中心数量众多，市场竞争激烈，考虑到江北嘴潜在项目及江北嘴未来发展，本项目开发主题性较强特色的购物中心。自身因素自身因素综合体开发：项目综合体开发整体档次较高；综合以上因素，我们建议项目建设初期定位于“中档偏高”，未来可根据市场逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可项目综合体开发，整体档次较高；商业虽有限制性因素，但有机会进行

101、改善，配合综合体整体发展。保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。资料来源：TCBL研究Page 933.3 客群定位根据项目所在区域特征分析，项目未来主要消费人群可分为如下几大类：1、江北嘴区域办公人群2江北嘴区域及区域周边居住人群较高的文化素质2、江北嘴区域及区域周边居住人群3、江北嘴区域酒店人群中高的收入水平崇尚格调拒绝平凡追求品质生活3、江北嘴区域酒店人群4、江北嘴区域游访人群追求品质生活富有小资情怀Page 943.4 主题定位综合报告前部分对江北嘴区域之研究项目可辐射消费群体主要为四大类类型定位主题表现：类型定位主题表现：综合报告前部分对江北嘴区域之研究，项目可辐射消

102、费群体主要为四大类：项目周边办公人群、居住人群、酒店人群、游访人群。1. 根据消费客群消费轨迹、特征分析，得出适用于江北嘴区域项目的基准业态；2. 结合项目物业情况，延伸出带有较强主题性的特色化业态；3. 通过主题化业态与项目自身属性的结合，本项目商业主题可以考虑如下三个方向。人文人文主美类型定位主题表现主题表现人文科技人文科技主题购物美食娱乐美食娱乐美食娱乐物中心乐中心时尚运动时尚运动娱乐娱乐资料来源：TCBL研究Page 953.4 主题定位商业主题方向建商业主题方向建议：议：定位方向表现形式打造成本租金收益招商压力政府支持收益压力时尚运动利用项目本身拥有的户外网球场的优势，结合运动零售，

103、时尚零售、与体育公园景观结合打一般：与地面公园结合，景观小品标志物等属一较高较高政府较支持：充分与体育公园结合，并提倡全民运动之健康生活方式，符合政府宣与体育公园景观结合打造的格调餐饮等业态打造运动时尚主题观小品标志物等属次性投入，后期维护成本低运动之健康生活方式，符合政府宣传及形象需求，政府较支持人文科技主题表现业态为展厅数码体验馆高：声光电及现代技术的一般较高政府感兴趣：人文科技主题顺应江北嘴整体环境人文科技为展厅、数码体验馆、培训、书店等，与江北嘴良好的文化氛围进行有机互动声光电及现代技术的应用使初始成本及未来维护成本较高人文科技主题顺应江北嘴整体环境，形象较佳，政府感兴趣餐饮娱乐目的性

104、业态低：较低较低政府兴趣不大：美食娱乐餐饮、娱乐目的性业态占比较大，利于项目培育期的人气带动，降低项目前期招商运营风险低：打造成本相对较低较低较低政府兴趣不大：美食娱乐主题不能反映体育公园及江北嘴特色，政府兴趣不大商业主建议为时尚运动主1、该主题与本项目独有资源（体育公园、体训中心）结合最为紧密，并强化项目主题；2、该主题景观打造及主题塑造可更好的发挥独有资源的优势，并成本相对较低；3该主题的市场识别性强特色明显易于后期推广包装商业主题建议为“时尚运动主题”：3、该主题的市场识别性强，特色明显，易于后期推广包装；4、该主题符合政府形象宣传需求，可得到政府层面支持；5、该主题未来租金收益空间更佳

105、。Page 963.5 形象定位形象定位：形象定位：体现现代消费的购物中心化趋势/ 满足消费客群对品质格调生活需求/ 展现项目魅力的个性化商业场所重庆首个极具个性的主题型购物中心重庆首个极具个性的主题型购物中心格调品质炫酷格调品质炫酷通过体育公园打造、室内空间装饰、及业态组合规划，打造一个小巧精致的室内商业场所商业与体育公园景观结合，室内空间的设计，品牌引入，形成本项目的独特个性魅力是追求品质、格调、小资生活的重复性消费聚集地Page 973.6 业态定位综合消费者调研结论，结合市场实际情况，我们判断各类型人群需求业态如下办公人群居住人群酒店人群游访人群消费人群便利店酒吧大型超市格调书城特色餐

106、饮特色餐饮便利店运动休闲时尚服饰彩妆护肤生态家居酒吧格调书城健身运动美容美体个人护理大型超市便利店特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮格调书城特色影院特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮大型餐饮礼品零售特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮大型餐饮礼品零售需需生态家居特色食品礼品零售特色餐饮休闲餐饮个人护理教育培训轻便餐饮大型餐饮服饰零售家居零售生活零售礼品零售特产零售酒吧礼品零售特产零售需需求求业业休闲餐饮轻便餐饮大型餐饮美食广场特色影院生活零售儿童零售美容美体个人护理教育培训业业态态资料来源：TCBL研究特色影院KTV教育培训儿童乐园Page 983.6业态定位礼品零售/彩妆护肤/特色食品/时尚服饰/运动服饰/数码零售/家居零

107、售/特色零售1. 根据消费客群定位分析，得消费者业态需求：零售：运动次主力店快销次主力店国际时尚服饰跨层店零售娱乐服务特色影院个人护理美容纤体根据消费客群定位分析，得出适用性较广的基准业态；2. 结合项目自身情况，得出可延展打造出项目主题的特色国际时尚服饰跨层店数码精品店特色书店餐饮：餐饮娱乐服务特色影院美容纤体美发美甲延展打造出项目主题的特色业态。餐饮：风情餐吧主题餐厅大型餐饮主要业态满足周边消费群体消费求特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮大型餐饮主题餐吧娱乐：特色影院消费需求；特色业态彰显项目特色，体现项目主题主题餐吧主要业态特色业态现项目主题。吊二特色餐饮特色餐吧吊二特色影院特色餐饮特色餐吧吊三特

108、色零售大型餐饮/特色餐饮休闲餐饮（数码精品）主题/休闲餐饮吊四美甲国际时尚服饰跨层店特色餐饮潮流时尚服饰家居饰品美容纤体跨层店吊五咖啡甜品快销次主力店运动次主力店国际时尚服饰香包配饰彩妆护肤个人护理零售餐饮 休闲娱乐 服务业态剖面仅为业态布局示意，不代表业态比例，具体业态比例参见品牌落位Page 99Page 99四规划建议四、规划建议1.商业动线及图纸评审2.店铺划分3.建筑概念Page 100Page 1004.1 商业动线及图纸评审132331、增设通往车库出入口，方便车库人群进入商业；2、自动扶梯直达负一层车库，4便于商场与车库互动；3、店铺变平缓，使动线更流畅；4扩大沿金沙路出入口使

109、4、扩大沿金沙路出入口，使商业展示效果更佳。吊五层Page 101Page 1014.1 商业动线及图纸评审1241、增设后区商业面积；2、该区设置人流引导节点，并以旋转自动扶梯的形式延至吊三；3、中庭内增加商铺，延续商业氛围；4、增加店铺，缩小中岛面积，使动线顺畅贯通3使动线顺畅贯通。吊四层Page 102Page 1024.1 商业动线及图纸评审1影院位置移动兼顾商业动线11、影院位置移动，兼顾商业动线的同时亦保证影院的方正；2、该区为吊四吊三通往吊二层出入口的重要节点，增加通往吊四旋124要，增加吊旋转自动扶梯；3、中庭内增加商铺，延续商业氛围，增加商业面积；4店铺边缘曲线化处理使动线4

110、54、店铺边缘曲线化处理，使动线更加顺畅；5、中岛柜艺术化处理。3吊三层Page 103Page 1034.1 商业动线及图纸评审1影院位置移动兼顾商业动线1、影院位置移动，兼顾商业动线的同时亦保证影院的方正；2、设置通往地面层自动扶梯，并在上方设置主入口；11方设；3、设置通往吊三之中庭扶梯，将消费者引人地下;4、此处新增商业面积。234吊二层Page 104Page 1044.2 店铺划分614138184131851684337167792127156283店铺划分原则：1.在不动动线及消防分区的原则下使分区的原则下，使店铺方正、易于使用、视线通透。2.合并或拆分店铺以18491918便

111、业态更好配置。99吊五层Page 105Page 1054.2 店铺划分38012913517035637716766276218292店铺划分原则：1.在不动动线及消防分区的原则下使7984432376分区的原则下，使店铺方正、易于使用、视线通透。2.合并或拆分店铺以614351便业态更好配置。吊四层Page 106Page 1064.2 店铺划分1286161423426348999611386店铺划分原则：1.在不动动线及消防分区的原则下使3162881146分区的原则下，使店铺方正、易于使用、视线通透。2.合并或拆分店铺以29454016084便业态更好配置。吊三层Page 107Pa

112、ge 1074.2 店铺划分54711731374店铺划分原则：1.在不动动线及消防分区的原则下使10511731374分区的原则下，使店铺方正、易于使用、视线通透。2.合并或拆分店铺以418360325296便业态更好配置。吊二层Page 108Page 1084.3 建筑概念室内建筑概念建筑内装风格建议建筑内装为项目之躯，项目的建筑内装是展现项目主题与形象的重要表现，亦是顾客最直观感受购物中心的场景，优秀的内装设计可以增强项目的市场知名度与商业吸引力优秀的内装设计可以增强项目的市场知名度与商业吸引力。Page 109Page 1094.3 建筑概念建筑风格力求新潮现代，具备前瞻性；设计应充

113、分遵照商业主题建筑风格趋向现代具备设计感新潮感建筑内装规划设计原则建筑内装规划设计原则设计应充分遵照商业主题，建筑风格趋向现代、具备设计感，新潮感，空间感。线条简洁，空间开阔，将商业主题完美融入建筑之中。打造极具特色的中庭及中岛柜区域；由于项目为掩体商业及进深较深等原因，中庭的打造至关重要，中庭应通透开阔，满足采光需求，并能与商业紧密结合，除满足采光功能外，亦要满足商业功能。中岛柜区域展台应具备创意，具备设计感，应既是中岛要满足商业功能。中岛柜区域展台应具备创意，具备设计感，应既是中岛柜台又是景观小品。室内景观小品生态与创意并举；室内景观小品应注重绿色、环保、创意，与项目整体风格融为一体，并具

114、备缓冲区及休息区功能，并形成良好的记忆点与留影点，加深顾客对项目的直观印象，形成项目特有的符号与元素。内部动线应顺畅贯通，形成立体循环；内部动线避免出现直角，应缓和顺畅，注重横向交通及竖向交通，注重内部动线与商业出入口的结合避免迂回动线避免“断头路”避免单内部动线与商业出入口的结合，避免迂回动线，避免断头路，避免单边铺及商业死角。Page 110Page 1104.3 建筑概念顺畅优美之店铺边线吊五层顺畅优美之店铺边线吊五层术态之色之中岛艺术生态之景观小品独具特色之中岛造型Page 111Page 1114.3 建筑概念吊四层吊四层艺术格调之缓冲空间造型独到之中庭空间清晰舒适之通道空间Page

115、 112Page 1124.3 建筑概念吊三层吊三层中庭与店铺关系示意中庭与店铺关系示意富于格调品味之餐饮空间中庭旋转扶梯示意Page 113Page 1134.3 建筑概念吊二层连通地下通道示意吊二层通往地面主出入口示意消防疏散口单边铺立面打造示意Page 114Page 1144.3 建筑概念室外建筑概念商业出入口规划设计由于项目地下掩体商业的这一特殊性，出入口的规划设计直接关系到项目的展示性与导视性。出入口的设计应与体育公园既和谐统一又能最大限度出入口的设计应与体育公园既和谐统，又能最大限度彰显商业主题。Page 115Page 1154.3 建筑概念B昭示性入口商出入规划设计商出入规划

116、设计江北城西大街江北城西大街商业出入口规划设计商业出入口规划设计江北城西大街江北城西大街（临江北城西大街体育公园入口）:B1与A入口距离较近功能重合建议将地面入口展AB1B2TCBL建议位置B1与A入口距离较近，功能重合。建议将地面入口展示移至B2，通过扶梯可由地面层与项目吊二层连接。此方向人流、车流较大，并地势较高，又与中央公园CE接近，是本项目向外昭示商业形象的重要节点，并有利于利用双入口形成内部人流的引导。D车行步行主入口步行交通主入口香港尖沙咀SOGO地面入口车行、步行主入口步行交通主入口上海碧云国际休闲中心北京Tiffany旗舰店3D投影外立面Page 116Page 1164.3

117、建筑概念A顺畅性入口（江北城西大街地下通道）:商出入规划设计商出入规划设计江北城西大街江北城西大街商业出入口规划设计商业出入口规划设计江北城西大街江北城西大街A顺畅性入口（江北城西大街地下通道）:该入口通过地下通道与项目吊二层连接，建议在底下通道及入口处设置项目LOGO加以引导ABBTCBL建议位置通道及入口处设置项目LOGO加以引导。CE香港太古广场地下入口D车行步行主入口步行交通主入口车行、步行主入口步行交通主入口Page 117Page 1174.3 建筑概念引性入精学街入商出入规划设计商出入规划设计精学街精学街商业出入口规划设计商业出入口规划设计精学街精学街C吸引性入口（精学街入口）:

118、为项目东侧下沉式入口，与项目吊三层连接，因精学街该路段坡度较大，车速较快，建议在项目入口处设置红绿灯/斑马线，或以地下连通、人行天桥的方式吸引项目东侧金融行业聚集之消费群进入本项目。A沿精学街侧下沉广场效果示意ABEBTCBL建议位置CETCBL建议入口立面D车行、步行主入口步行交通主入口现方案入口立面Page 118Page 1184.3 建筑概念D导示性入口（金沙路入口）：商出入规划设计商出入规划设计金沙路金沙路商业出入口规划设计商业出入口规划设计金沙路金沙路ABBTCBL建议位置金沙路上集中了体训中心入口、本项目商业入口、停车场出入口。并临聚贤园公园，未来人流相对多元化此侧商业入口需有一

119、定导示性及差异化以CE元化，此侧商业入口需有定导示性及差异化，以求可实现消费者的眼球吸引，加强导示性。故建议与体训中心立面结合打造项目商业入口形象TCBL建议入口立面D车行步行主入口步行交通主入口象。现方案入口立面车行、步行主入口步行交通主入口上体训中心下至商业入口形象展示区深圳万象城下沉式广场入口Page 119Page 1194.3 建筑概念E情景性入口（江洲街南路入口）:商出入规划设计商出入规划设计江洲街南路江洲街南路商业出入口规划设计商业出入口规划设计江洲街南路江洲街南路ABBTCBL建议位置E情景性入口（江洲街南路入口）:为承接项目东侧人流的主要入口，拥有项目唯一地面广场，未来通过商

120、业立面的打开，结合广场周边休闲餐饮的设置把项目商业情景氛围营造最大化CE餐饮的设置，把项目商业情景氛围营造最大化。D车行步行主入口步行交通主入口车行、步行主入口步行交通主入口Page 120Page 1204.3 建筑概念室外建筑概念体育公园景观规划设计项目为掩体商业，体育公园为商业的外部延伸，景观打造应尽可能在保证公园市政属性的前提下与商业主题、形象进行统一呼应进行统、呼应。体育公园应与周边中央公园及聚贤岩公园等进行差异化打造，产生区别，从而使体育公园产生吸引力。体育公园景观设计应极具个性与魅力，来增强对消费者的凝聚力，并应在景观规划设计上考虑后期营运时公园景观与商间的动连与商业间的互动、连

121、通。Page 121Page 1214.3 建筑概念市政公园属性，商业广场化；体育公园景观规划原则体育公园景观规划原则体育公园本质属市政设施，但为满足未来对掩体商业的最优利用，在公园景观规划上需满足：1、对市民的吸引性，2、有一定公共活动空间3对商业有有效展示公共活动空间，3、对商业有有效展示。景观规划的标示性、互动性与重复吸引性；景观规划突出独一无二，具有强烈地标特性，并可有与市民之互动功能，而一个有趣的，标志性的景观规划应可对市民产生重复性的吸引力。景观规划与商业的互动性；景观规划与商业的互动性；项目商业为掩体商业，因此在项目未来有机会打造的地上展示面（北侧临中央公园入口及南侧吊二、吊三与

122、体育公园互动面）需预留条件并作出独特性规划设计留条件并作出独特性规划设计。景观主题打造；体育公园主题表现除规划部分时尚体育设施外，可结合项目商业形象定位规划具有科技、时尚、体验性等设施。Page 122Page 1224.3 建筑概念该区为项目沿江北城西大街最重要之商公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意该区为项目沿江北城西大街最重要之商业展示面，建议高大乔木减少或后退，以突出商业入口，并在出入口之间穿插互动性较强的景观小品及标志性构筑物等吸引人群等吸引人群该区应预留未来营运过程中打开的条件避免公园步道切割分散未来外部打件，避免公园步道切割分散未来外部打开之商业，建议结合透光天棚及吊二吊三外

123、露商业及精学街下沉广场，设置互动性及亲善性较强景观，形成极具格调的景观的景观该区是聚贤岩公园最易到达的区域，亦与吊五层入口处有直接联系建议临近该区建议设置广场，并穿插动性强的景与吊五层入口处有直接联系，建议临近吊五层出入口处设置缓冲区或景观节点，以扩大商业展示面积并穿插互动性强的景观小品来形成人流节点，起到吸引人群的目的体育公园景观处理上应与商业建筑与体训中心外轮廓和谐统一，公园景观亦应与商业概念相呼应。Page 123Page 1234.3 建筑概念标志物公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意美国千禧公园中名字叫“豆”的雕塑极富现代主义气息，夸张的造型让倒映其中的风景美轮美奂，成为每个游客

124、都竞相合影留念的特色景点。Page 124Page 1244.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意标志物左图：马来西亚Pavilion购物中心变幻多彩的喷泉右图：旱喷效果图Page 1254.3 建筑概念更具标志性与参与性的景观，与现有江北嘴景观以大面积公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意标志物美国芝加哥千禧公园“城市瀑布”更具标性参性的景观，现有江北嘴景观以大面积绿植相比，产生极大反差，更显本项目魅力。城市瀑布为一个巨大的LED屏幕喷泉，上面可以变换不同的图像，千奇百怪的图像与喷泉组合起来的效果令人叹为观止成了孩子们和游客嬉闹的乐园止，成了孩子们和游客嬉闹的乐园。Page

125、 1264.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意攀岩墙设置“攀岩墙”，与“极限运动中心”、体育主题公园一起，诠释时尚运动主题吸引消费者尚运动主题，吸引消费者。室外简单攀岩墙室内攀岩墙室外仿真攀岩墙Page 127Page 1274.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意极限运动中心项目上方为体育公园，为彰显时尚运动主题，可设置“极限运动场”，以期以重庆乃至西南地区首家来吸引极限运动爱好者，乃至成为极限赛事的举办场设置成功将对项目起到强劲的带动作用事的举办场，设置成功，将对项目起到强劲的带动作用。Page 1284.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示

126、意文化小品文化小品的运用，增强项目的趣味性，吸引客流驻足停留小品文化小品小品小品屋顶花园大蜘蛛半露天广场Page 1294.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意景观小品文化小品的运用，增强项目的趣味性，吸引客流驻足停留Page 1304.3 建筑概念公园商业景观概念示意公园商业景观概念示意户外烟道包装为满足项目排烟需求，需在项目上方公园设置排烟道，烟道外侧可以推广广告及LED户户外烟道包装外显示屏等形式存在。一方面优化公园环境，另一方面有利项目商业信息传播，成为项目亮点。Page 131Page 131五发展策略五、发展策略1 租户品牌落位1.租户品牌落位2.十年租金测算3 入

127、市时间建议3.入市时间建议4.商业运营模式建议Page 132Page 1325.1 租户品牌落位租户品牌落位租户品牌落位Novo/GAP/initialTOMMYBenetton/MNG/alexandre/61485L501L502L503L504L505L506楼层主题：国际时尚以国际快销时尚品TOMMY HILFIGER/G-star/izzueLacoste /jorya-weekend/5CMnautica/bread n butter/fornarinaA/J/Ck jeans/Benetton/MNG/levisalexandre/SWAROVSKI/artini1381841

128、3185168433L503L507L515牌及运动次主力店及生态家居综合店为重点，结合国际潮流品牌店化妆综Starbucks/Haagen-dazs/pacific coffeemassimo duttiHugo Boss orange/dkny jeans/sisleyBeavty bazaer/sephoraGuess/55asl/beneffon屈臣氏、万宁/sisyphe/belle map7167792127156283L508L515L514L512L511牌店、国际化妆品综合店等展现楼层特点；体现项目形象并sisleyCk jeans/guess/MNGBeavty bazae

129、r/sephoraL516L513L512体现项目形象，并零售数量、面积最多之楼层。零售餐饮 休闲娱乐 服务1849muji/zara/itWHY/贝纳通/lapaigay迪卡侬/Uniqlo/191899L509L510吊五层/Uniqlo/H&MPage 133Page 1335.1 租户品牌落位Tibld/colombia/PPT/Nancyk租户品牌落位租户品牌落位L402L406Timberland/欧时力/68生活馆Northface/速写/G2000Aigel/JNBY/jessica REDNike360/播/GXGAdidasLifestyle/who a u/ESPRIT

130、元绿回转寿司/必胜客/巴贝拉380L403L408L407L405135377167楼层主题：潮流时尚以富于创新个性的设计jessica RED木九十/曼谷银/love&loveZippo/家美乐/汇美舍/Novo/GAP/initial662218292L401L404L416129170356以富于创新个性的设计师品牌、休闲餐饮及特色餐饮组合，辅以美容、美发、美甲等服务业态，展玛花纤体/美丽田园/水呼吸/许留山crocs汇美舍/LAMY美甲7679L415L414L413L410L409发、美甲等服务业态，展现潮流时尚生活态度。零售上将在吊五层顺延。东田造型汉拿山/大渔铁板/犇铁板美甲Co

131、sta/Apple（数码）84432376零售上将在吊五层顺延。零售餐饮 休闲娱乐 服务铜锣湾/意粉屋/和民居酒屋6141L412吊四层351L411Page 134Page 1345.1 租户品牌落位租户品牌落位租户品牌落位楼层主题：格调美食娱乐以特色影院、情景餐厅、家居及特色零售等形成强有力的餐饮娱乐组合；1281配合影院规划部分零售互动业态。zen蝶123/瑞泰丰/小天鹅美人美火锅倍轻松/OSIM 生态家/EMON/全棉时代6161423426L301L308L307泰香米/太兴茶餐厅/鹿港小镇甜言物语/优之良品谭木匠/玫瑰人生Hello kitty、轻松熊/LOCK&LOCK/蒙奇奇/

132、一五一十全棉时代348999611386L309L306L305L304L302Dairy Queen /奶奶的熊/糖立方/2C/（烘焙达人/面包新语）McDonalds /棒约翰/KFC轻松熊/亨利屋稻香/小滨楼/超级牛扒31634828896L315L303L302L316零售餐饮 休闲娱乐 服务Espn zone/一茶一坐/富隆酒窖/嫩绿/Oliver 超级牛扒Costa/Apple(数码)1146L314L313L312L311L310吊三层富隆酒窖/百酿酒窖brownpp()29454016084Page 135Page 1355.1 租户品牌落位租户品牌落位租户品牌落位楼层主题：格

133、调美食娱乐以特色影院、情景餐厅、特色餐饮等延续吊三层商业业态；以特色零售、便利店等业态吸引广场公园人群。克拉里拉/琳琅/佛洛里斯西餐厅苗品记/LAWSON /54711731374L201影院上空影院上空重庆特产105L203L202闻香/糖楼/萍会所/洗衣房餐厅品越轩/慕尼黑1810/星巴克/my coffee/costa418360325296L205L206L204零售餐饮 休闲娱乐 服务吊二层Page 136Page 1365.1 租户品牌落位业态面积面积占比租户品牌落位租户品牌落位业态面积（）面积占比零售9,961 47%餐饮7 55735%餐饮7,557 35%休闲娱乐3,426

134、16%服务455 2%16%2%total21,399 100%47%16%各业态占比示意35%零售餐饮休闲娱乐服务Page 137Page 1375.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点零售类：零售类：国际快销品牌零售品牌特点介绍：国际快销品牌是目前商业市场的热点和潮流，深受时尚白领及潮流人士的追捧，2010年开始进入重庆市场（H&M北城天街ZARA煌华新纪元）市场反应极佳街、ZARA煌华新纪元），市场反应极佳。平均单价：RMB200-1,000RMB200 1,000Page 138Page 1385.1 租户品牌落位国际潮流服饰零售业态组合亮点业态组合亮点零售类：零售类：品牌特点介绍

135、：国际潮流服饰是消费者个性与品质生活的体现，可满足区域中高收入消费群对彰显自我的消费心理。平均单价：平均单价：RMB800-3,000Page 139Page 1395.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点零售类：零售类：运动休闲流行服饰品牌特点介绍：运动设计师品牌充分考虑周边办公人群日常着装习惯性价运动设计师品牌充分考虑周边办公人群日常着装习惯，性价比相对较高，该类品牌设计感及个性化都有较佳的体现。平均单价：平均单价RMB300-1,500Page 140Page 1405.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点餐饮类：餐饮类：咖啡甜品品牌特点介绍：咖啡甜品满足消费者休憩需求，满足周边

136、办公人群洽谈休闲需求，并逐步成为写字楼群体的时尚生活方式。全天候的消费特点有利于项目平衡人流。平均单价平均单价：RMB30-80Page 141Page 1415.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点餐饮类：餐饮类：餐吧品牌特点介绍：特色餐吧是以餐饮和清吧结合的模式，即可为消费者提供常规餐饮需求，在非餐饮时段亦可提供甜品及酒水，与本项目景观结合，可对消费者提供全天候的吸引全天候的吸引。平均单价：RMB80-150Page 142Page 1425.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点餐饮类：餐饮类：特色餐饮品牌特点介绍：特色餐饮以其精致的菜品，优雅的格调满足周边消费群体对品质生活的追求

137、，相对较高的性价比也是周边白领工作餐及约会聚会的选择。平均单价：RMB40-120Page 143Page 1435.1 租户品牌落位业态组合亮点业态组合亮点餐饮类：餐饮类：大型餐饮品牌特点介绍：大型餐饮是满足商务宴请及家庭聚会的餐饮业态，其规模、品牌、格调特点是本项目档次和形象的又一体现，并可吸引目的性消费人群可吸引目的性消费人群。平均单价：RMB100-200RMB100 200Page 1445.2 十年租金测算租金计算方案说明：租金测算均以实用面积计由我司框算出最终面积尚需设计单位给出租金测算均以实用面积计，由我司框算出，最终面积尚需设计单位给出。Page 145Page 1455.2

138、 十年租金测算租赁期租金提升项目租金测算说明工作模型主力店基准租金主力店租金预测租赁期租金提升运营因素基准租金租金预测市场通行预测项目租金预测年租金预测10年租金预测次主力店基准租金次主力店租金预测一般零售租金一层基准租金一般零售租金测算运营因素市场通行预测层基准租金租金测算出租率租赁期业态系数楼层系数可比案例加权比较市场租金调查租金提升换租率加权比较调查Page 146Page 1465.2 十年租金测算需明确的问题评估方法主力店/次主力店承付租金水平01 市场通行租金水平评估本项目基准租金测算02 重庆市场租金对比参照本项目基准租金测算03 本项目基准租金本项目各楼层、各业态租金参考值03

139、 本项目基准租金租金楼层系数、业态系数租金收益04 购物中心影响因素Page 147Page 1475.2 十年租金测算般零售基准租金定义指项目开业后第三年首层般零售 租金参考值项目租金测算说明一般零售基准租金定义：指项目开业后第三年首层一般零售 租金参考值。市场比较法是指通过对于市场中具有参考意义的项目进行比较而得出的项目预期市场比较法是指通过对于市场中具有参考意义的项目进行比较而得出的项目预期租金评估，一般需要参考如下两个方面： 具有参考意义的项目（竞争对手/类似项目） 具有参考意义的租金数据（时间/商户/面积）备注: 租金基准的年限：一般情况下商业物业以第三年为成熟期，因此建议本项目基准

140、租金年限为项目开业第三年。基准租金年限为项目开业第三年。资料来源:TCBL研究Page 148Page 1485.2 十年租金测算主力店/次主力店租金市场标准项目租金测算说明力店/次力店租市场标准一般情况下，诸如超市/大型餐饮等主力店的租金水平均是根据各地区的不同在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于评估本项目主力店/次主力店业态的租金基准此参考市场通行的租金水平有利于评估本项目主力店/次主力店业态的租金基准。业态租户名称项目地点面积（M2）租金大型娱乐影院重庆约4,000保底RMB 80/月/+10%扣率个人护理Watsons重庆约300RMB150200/月/运动次主力店运动1

141、00重庆约3,500RMB 40-80/月/国际快销品牌H&M重庆约1 600RMB 150-200/月/国际快销品牌H&M重庆约1,600RMB 150 200/月/国际快销品牌muju重庆约1,000RMB150-200/月/注：快销品牌、个人护理以市场扣率折算计算。备注：1、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算2实用率以55%计资料来源:TCBL研究2、实用率以55%计3、租金计价单位：RMB/M/Page 149Page 1495.2 十年租金测算基准租金测算市场环境是作为租金测算的重要因素之一由于本项目周边商业项目处于待开发状态因此本次选取重庆市场具有代表性项目租金测算

142、说明市场环境是作为租金测算的重要因素之，由于本项目周边商业项目处于待开发状态，因此本次选取重庆市场具有代表性的两个商业项目作为参考； 假设本项目2015年开业，正式运营3年后为运营成熟期； 项目对比参考表中的市场因素、权重是结合项目的实际情况所作出的判断。 项目对比参考表中的市场因素、权重是结合项目的实际情况所作出的判断。参考区域权重比本项目龙湖西城天街(权重30%) 龙湖北城天街(权重70%) 1F零售租金水平（元/平方米/月）Px 350550影响租金因素及各项目评分商业外部条件交通141289辐射范围14101012商业氛围与人流量1591113商业氛围与人流量1591113区域发展前景

143、1211910小计得分55423844业态规划128910商业内部条件铺位规划11889购物舒适度1210911建筑特点10979小计得分45353339Px=（Qx/QaPa70%)+（Qx/QbPb30%)Px值为本项目1F零售铺租金范围小计得分45353339总计得分100Qx=77Qa=71Qb=83Page 150Page 1505.2 十年租金测算项目租金比较（一般零售）由左表可计算：本项目首层零售铺加权租金范围为参考项目租金一般零售加权计算表(Qx=77)项 目龙湖西城天街(权重30%)龙湖北城天街(权重70%)本项目首层零售铺加权租金范围为：Px=490634元/月取其平均值为

144、本项目开业第三年首层项 目(权重30%) (权重70%) 影响租金因素得分值7183该项目最低租金180500取其平均值为本项目开业第三年首层零售基准租金，即：562元/月开业开业第三年首层零售第三年首层零售基准租基准租该项目最高租金300700与本项目比值租金（最低）350550与本项目比值租金（最高）480700开业开业第三年首层零售第三年首层零售基准租基准租金约为：金约为： 562元元/月月与本项目比值租金（最高）480700该项目权重30%70%加权最低租金105 385 备注：加权最高租金144 490 1、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算2、租金计价单位：RMB/

145、M/Page 151Page 1515.2 十年租金测算项目租金比较（一般零售）根据成熟期租金，计算本项目一般零售首年租金水平开业第三年为成熟期，因此测算开业第三年首层零售基准租金约为：562元/平方米/月理论说明:本次商业首层一般零售以三年进入成熟期后之租金标准为标杆，考虑采用首年折让30%，本项目评估租金为项目成熟期租金,针对项目前三年租金须采用折让进行计算,因此项目首年租金评估为:开业第一年首层一般零售参考租金为： 562元70%=393.4元/平方米/月开业第一年首层零售基准租金约为：393.4元/平方米/月项目在招商开业初期，针对知名品牌，应采取相应的租金折扣等优惠措施，吸引品牌进入

146、，保证项目圆满开业。备注：1若非特别说明此报告租金评估测算以实用面积进行计算资料来源:TCBL研究1、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算2、租金计价单位：RMB/M/Page 152Page 1525.2 十年租金测算项目租金比较（餐饮）一般情况下，餐饮根据地区在一定范围内浮动，同时考虑到餐饮消费习惯等因素从而对市场通行的租金水平有利于评估本项目餐饮业态的租金基准。重庆代表购物中心餐饮租金水平业态项目地点平均租金（实用面积）业态项目地点平均租金（实用面积）餐饮租金水平餐饮北城天街220-330餐饮重庆天地80-150餐饮龙湖星悦荟80-120餐饮龙湖星悦荟80 120备注：1、

147、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算2、此数据来自2011年9月市场调查数据，并非商家合同租金。3、此租金仅为保底租金，未记录扣点数据。4、租金计价单位：RMB/M/ 。资料来源:TCBL研究Page 153Page 1535.2 十年租金测算与参考项目餐饮业态对比分析表项目租金比较（餐饮）与参考项目餐饮业态对比分析表参考区域权重比本项目龙湖北城天街瑞安重庆天地龙湖星悦荟(权重40%) (权重30%) (权重30%) 1F餐饮租金水平（元/平方米/月）Px 2208080330150120影响租金因素及各项目评分交通商业外部条件交通141291110辐射范围1410121310商

148、业氛围与人流量151113108区域发展前景121110119区域发展前景121110119小计得分5544444537业态规划1281087铺位规划118996商业内部条件铺位规划118996内部交通通达性12101186建筑特点109998小计得分4535393427Px=（Qx/QaPa45%)+（Qx/QbPb25%)+（Qx/QcPc30%)Px值为本项目1F餐饮租金范围小计得分总计得分100Qx=79Qa=85Qb=81Qc=71Page 154Page 1545.2 十年租金测算项目租金比较（餐饮）由下表可计算：本项目首层餐饮铺加权租金范围为：Px=136-213元/月取其平均值

149、为本项目开业第三年首层餐饮基准租金即：175元/月取其平均值为本项目开业第三年首层餐饮基准租金，即：175元/月开业第三年首层餐饮基准租金约为： 175元/月参考项目餐饮租金加权计算表(Qx=79)参考项目餐饮租金加权计算表(Qx=79)北城天街重庆天地星悦荟(权重40%) (权重30%) (权重30%) 影响租金因素得分值858171影响租金因素得分值858171该项目最低租金2208080该项目最高租金330150120与本项目比值租金（最低）2208080备注：1、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算与本项目比值租金（最低）2208080与本项目比值租金（最高）330150

150、120该项目权重40%30%30%加权最低租金882424资料来源:TCBL研究2、租金计价单位：RMB/M/加权最低租金88 24 24 加权最高租金132 45 36 Page 155Page 1555.2 十年租金测算根据成熟期租金计算本项目般餐饮首年租金水平项目租金比较（餐饮）根据成熟期租金，计算本项目一般餐饮首年租金水平本项目开业第三年为成熟期，开业第三年首层餐饮基准租金约为：175元/平方米/月175元/平方米/月理论说明:本次商业首层一般餐饮以三年进入成熟期后之租金标准为标杆，考虑采用首年折让20%，本项目评估租金为项目成熟期租金,针对项目前三年租金须采用折让进行计算,因此项目首

151、年租金评估为:首年租金评估为:开业第一年首层餐饮参考租金为： 17580%=122元/平方米/月即开业第一年首层餐饮基准租金约为：122元/平方米/月即，开业第一年首层餐饮基准租金约为：122元/平方米/月项目在招商开业初期针对知名品牌应采取相应的租金折扣等优惠措项目在招商开业初期，针对知名品牌，应采取相应的租金折扣等优惠措施，吸引品牌进入，保证项目圆满开业。备注：1若非特别说明此报告租金评估测算以实用面积进行计算资料来源:TCBL研究1、若非特别说明，此报告租金评估测算以实用面积进行计算2、租金计价单位：RMB/M/Page 156Page 156项目租金测算说明5.2 十年租金测算商铺换租

152、率及租金比例通行标准项目租金测算说明鉴于商业项目的发展周期较长，租金变化需考虑更多因素，我司在对租金增幅、出租率及换租率做如下假设的前提下对项目十年租金做出了预估，对项目十年租金做出了预估。1、假设项目第三年为成熟期，并以此为基点预测租金。2、主力店租期较长，假设其租金增幅相对较小。3主力店为商业项目重点引进客户故假设其出租率为100%3、主力店为商业项目重点引进客户，故假设其出租率为100%。4、主力店签约期较长，十年租金预估不考虑其换租率问题。5、主力店首年及第二年租金以第三年作为基准值进行计算，第三年以后租金以前一年租金作为基准值进行计算。6非主力店签约期较短需要保持定程度的品牌调整空间

153、故租金预估需考虑其出租率和换租率主力店租金条件预估假设主力店租金条件预估假设6、非主力店签约期较短，需要保持一定程度的品牌调整空间，故租金预估需考虑其出租率和换租率。7、免租期按：零售/休闲餐饮3个月；特色餐饮5个月；大型餐饮/主力店/次主力店6个月计算。非主力店租金条件预估假设非主力店租金条件预估假设年限年限1st2nd3rd4th5th6th7th8th9th10th租金增幅租金增幅-102%102%102%102%102%102%102%非主力店租金条件预估假设非主力店租金条件预估假设年限年限1st2nd3rd4th5th6th7th8th9th10th租金增幅租金增幅80%90%100

154、%120%105%105%130%110%110%110%出租率出租率85%95%97%97%97%97%97%97%97%97%出租率出租率85%95%97%97%97%97%97%97%97%97%换租率换租率10%10%10%15%7.50%7.50%10%10%7.50%7.50%Page 157Page 1575.2 十年租金测算楼层系数建议项目租金测算说明本项目系数一般项目系数楼层 零售租金单价 系数测算观音桥某知名成熟购物中心系数上1层4F：0.3楼层 零售租金单价 系数测算3F2000.3 楼层系数吊2层0.9通往江北城西街上1层上1层2F：0.73F：0.52F3000.5

155、1F4000.7 吊3层0.8吊4层0.7精学街出入口项目主入口层下1层1F：1.0B1：0 7LG6001吊5层1江州街主入口B1：0.7此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素。资料来源:TCBL研究Page 158Page 1585.2 十年租金测算租金测算分类项目租金测算说明考虑到本项目的特殊性，为使项目租金预测更为准确客观，此次租金测算分为如下几种业态，并分别测算租金。类别零售特色餐饮休闲餐饮大型餐饮 休闲娱乐服务主力店次主力店店铺面积店铺面积多为300-店铺面积的店铺面积 仅为影院态故美容纤体的大甄别条件店铺面积600一般零售业态多为3001,000的

156、特色餐饮业态300的休闲餐饮业态1,000平米的大型餐饮业态业态，故归为主力店美容纤体和美甲业态影院业态600的大型零售业态Page 159Page 1595.2 十年租金测算十年租金测算一般零售、服务年份租金单价租金总价1st33410,742,145年份租金单价租金总价1st79213,010一般零售服务1st334 10,742,1452nd406 18,709,2363rd477 22,474,2524th573 26,618,8551st79 213,0102nd83 428,5263rd87 459,4254th91 472,3465th630 30,051,2866th693 3

157、3,056,4157th832 39,667,6988th91543 634 4675th96 495,9646th100 498,6027th105 546,8008th111574 1408th915 43,634,4679th1006 47,997,91410th1208 57,597,49710年租金总计330,549,7648th111 574,1409th116 577,19410th122 632,98910年租金总计4,898,99510年租金总计330,549,76410年租金总计4,898,995Page 160Page 1605.2 十年租金测算十年租金测算主力店、次主力

158、店年份租金单价租金总价1st801 644 480年份租金单价租金总价1st1394 786 920主力店次主力店1st80 1,644,4802nd82 3,354,7393rd83 3,421,8344th853,490,2711st139 4,786,9202nd145 10,052,5323rd153 10,555,1594th16011,082,9174th85 3,490,2715th87 3,560,0766th88 3,631,2787th90 3,703,9034th160 11,082,9175th168 11,637,0626th177 12,218,9157th186

159、12,829,8618th92 3,777,9819th94 3,853,54110th96 3,930,61210年租金总计34 368 7148th195 13,471,3549th205 14,144,92210th215 14,852,16810年租金总计115 631 81110年租金总计34,368,71410年租金总计115,631,811Page 161Page 1615.2 十年租金测算十年租金测算餐饮年份租金单价租金总价1st1041 417 034年份租金单价租金总价年份租金单价 租金总价1st991 157 380特色餐饮休闲餐饮大型餐饮1st104 1,417,034

160、2nd114 2,322,8243rd126 2,576,2874th1452 925 2271st80 467,5682nd82 1,066,0553rd83 1,110,2684 h851 132 4741st99 1,157,3802nd104 1,426,1303rd109 1,528,9614th1091 571 9644th145 2,925,2275th159 3,259,0026th183 3,652,9707th2014,122,6384th85 1,132,4745th87 1,155,1236th88 1,178,2267th901 201 7904th109 1,571

161、,9645th115 1,650,5626th120 1,821,1367th1321 906 3997th201 4,122,6388th222 4,534,9029th244 4,925,24810th280 5,736,6517th90 1,201,7908th92 1,225,8269th94 1,250,34210th96 1,275,3497th132 1,906,3998th139 2,001,7199th146 2,208,58310th1612,311,9850t805, 36,6510年租金总计35,472,78210年租金总计11,063,02110th161 2,311

162、,98510年租金总计17,584,8181th2th3th4th5th6th7th8th9th10th3,041,9814,815,0095,215,5165,629,6646,064,6876,652,3327,230,8277,762,446 8,384,1739,323,985餐饮十年租金总计：64,120,621Page 162Page 1625.2 十年租金测算十年租金测算总计平均零售特色餐饮休闲餐饮 大型餐饮服务主力店次主力店总计平均租金面积4,202 4,630 1,781 1,146 455 3,426 5,759 21,399 第一年10,742,145 1,157,380

163、 1,417,034 467,568 213,010 1,644,480 4,786,920 20,428,536 80 第二年18,709,236 1,426,130 2,322,824 1,066,055 428,526 3,354,739 10,052,532 37,360,042 145 第三年2 126 18616第三年22,474,252 1,528,961 2,576,287 1,110,268 459,425 3,421,834 10,555,159 42,126,186 164 第四年26,618,855 1,571,964 2,925,227 1,132,474 472,3

164、46 3,490,271 11,082,917 47,294,052 184 第五年30,051,286 1,650,562 3,259,002 1,155,123 495,964 3,560,076 11,637,062 51,809,075202第五年,51,809,075 202 第六年33,056,415 1,821,136 3,652,970 1,178,226 498,602 3,631,278 12,218,915 56,057,542 218 第七年39,667,698 1,906,399 4,122,638 1,201,790 546,800 3,703,903 12,829

165、,861 63,979,089 249 第八年43,634,467 2,001,719 4,534,902 1,225,826 574,140 3,777,981 13,471,354 69,220,389 270 第九年47,997,914 2,208,583 4,925,248 1,250,342 577,194 3,853,541 14,144,922 74,957,744 292 第十年57 597 4972 311 9855 736 6511 275 349632 9893 930 61214 852 16886 337 251336第十年57,597,497 2,311,985 5

166、,736,651 1,275,349 632,989 3,930,612 14,852,168 86,337,251 336 合计330,549,764 17,584,818 35,472,782 11,063,021 4,898,995 34,368,714 115,631,811 549,569,906 214Page 163Page 1635.3 入市时间建议项目周边物业聚集、功能丰富，写字楼、酒店、公园围绕本项目，300M内约有写字楼200万方，根据开发状况推算预计2015年常住人口可达4万人2017年整体入驻后常住人口达11万人本项目入市时间建议本项目入市时间建议根据开发状况推算，预

167、计2015年常住人口可达4万人，2017年整体入驻后常住人口达11万人。商业发展条件佳。江北嘴公司写字楼（超高层）江北嘴公司东方广场写字楼第高楼B03场（超高层）金融街IFC(第一高楼）金融街农村商本项目中央公园300M金融街业浙江成大西南证券重庆银行B18本项目聚贤岩公园体量（万）开发商6.84浙江成大体量（万）开发商28.6金融街B196.75农村商业银行17.01北京中研/农业银行15力帆集团39.419 36喜地山置业50江北嘴公司、兆华斯坦地产、鑫根置业6.9重庆银行江北嘴公司13.3本项目注：写字楼人均面积按照15/人，写字楼出租率按照85%预判19.36喜地山置业25.69九龙仓

168、/中海130.5总计98.8总计周边300m内2017年区域成熟后开出的写字楼规划建筑面积资料来源：TCBL研究中心、江北嘴规划20152017Page 164Page 1645.3 入市时间建议本项目入市时间建议本项目入市时间建议江北嘴中央基本建成江北嘴常住人口20万人、江北嘴中央商务区形象初见端倪。基本建成江北嘴金融核心区。常住人口20万人、工作人口35万人的CBD全面建成。政府规划（江北嘴）我司研判（江北嘴）项目周边（300m）常住人口4万人常住人口11万人常住人口1.6万人从上表分析可看出：2015年项目周边及江北嘴区域消费形成一定基础2015年，项目周边及江北嘴区域消费形成定基础江北

169、嘴金融核心区基本建成；区域基础更加完善，可吸引更多旅游、游玩群体。综合以上分析，我司建议项目2015年开业，如项目提前开业，将面临周边区域不综合以上分析，我司建议项目2015年开业，如项目提前开业，将面临周边区域不成熟，消费群较少等问题，致使商业营运难度较大。Page 165Page 1655.4 商业运营模式建议租售模式前端融资（建设期融资）后端融资（经营期融资或变现）退出渠道参考完全持有型自用资金整租给投资机构者出售给REITS(资产上市）完全销售型基金产权式商铺散售转让私募基金租售型银行贷款银行经营贷款出售给上市公司信托贷款项目整体出售转让给其他开发商（非上市机构）承建商垫资CMBS出售

170、给保险公司IPO散卖REITS我司建议：产权统一是保障商业持续良好运营的基础，对于本项目我司建议保持项目产权统一。REITS江北嘴区域未来发展空间大，商业有较大升值潜力，我司建议在保持项目产权统一的基础上，实现商业良好运营，在可较大化体现本项目商业价值时，可考虑退出或后期融资；如集团有商业体系开发计划或有提升商业开发比重战略则可长期持有积累企业商业资料来源：TCBL研究如集团有商业体系开发计划，或有提升商业开发比重战略，则可长期持有，积累企业商业资产，培养商业团队，提升商业管理经验。并在后期进行高层次资本运作。Page 166Page 1665.4 商业运营模式建议营运管理模式及建议营运管理模

171、式及建议从两种方案比较来看，模式一较利于商业项目持续经营更有利于业主方的长远发展建议选择模式一作模式一：开发商/业主自行组建商业营运管理公司+聘请专业顾问营，更有利于业主方的长远发展，建议选择模式一作为营运管理方案模式：开发商/业主自行组建商业营运管理公司+聘请专业顾问开发商/业主自行成立独立的商业营运管理公司，全面负责商场的日常营运工作在项目开业初期（管理公司成立初期），聘请专业商业管理顾问公司，协助成立商业管理团队指导日常管理工作；顾问公司每月收取固定顾问费用理团队，指导日常管理工作；顾问公司每月收取固定顾问费用项目成熟（管理公司成熟）后，顾问公司退出优缺点：开发商/业主需投入更多的精力、

172、物力、人力到商场的管理工作中，但也可通过成立管理公司，获得更多企业人才及商业管理经验，利于商场未来的发展及企业战略模式二：开发商/业主聘请专业商业营运管理公司成，获更多及，及发展开发商/业主不成立相关管理公司开发商/业主聘请专业商业营运管理公司，全权代理商场的日常营运工作优缺点：开发商/业主无需对商场的营运管理投入过多的人力但对商场的日常管优缺点：开发商/业主无需对商场的营运管理投入过多的人力，但对商场的日常管理工作不够深入，不利于未来商场/企业的长远发展Page 167Page 1675.4 商业运营模式建议集团公司财信商业财信商业公司公司营运架构建议营运架构建议集团公司总经理助理IT经理总

173、物业经理招商总监营运总监市场总监财务总监物业经物业经保全经保全经招商招商租务租务会员中会员中营销策营销策会计经会计经出纳主出纳主人事行政经人事行政经工程经工程经播音播音顾客服顾客服前台前台市场推市场推经理经理经理经理部部部部中心中心策划策划经理经理主管主管经理经理经理经理室室本组织架构结合项目实际情况 借鉴重庆本地及外地成功商业项目之管理组织架服务服务台台推广推广本组织架构结合项目实际情况,借鉴重庆本地及外地成功商业项目之管理组织架构,建议本项目管理组织架构之组成此组织架构只编制至三级管理架构Page 168Page 1685.4 商业运营模式建议营运费用构成说明营运费用构成说明序号项目备注序

174、号项目备注一行政费用工资福利费通常约占管理费用的50%行政费用行政费用外委保洁、保安费用二能源费用电费通常占管理费用的20%采暖费水费三维保费用维修、维保通常占管理费用的5%检测费四保险通常占管理费用的1.5%五公用事业费通常占管理费用的1.5%六税金按管理费用年收入5%计七营运管理酬金聘请专业顾问费用费用构成按行业通常标准进行说明Page 169Page 1695.4 商业运营模式建议序号项目推广费用明细（开业前）：通常占整体租金收入的15-20%序号项目1招商中心洽谈区办公设备展示区模型体验区声光电设备设施命名识别系统包括命名CIVI设计等延展陈列包括围挡、形象广告等推广印刷品、楼书、招商

175、手册等公关包括软文、电视、网站等（需聘请公关公司）2开业前推广招商会签约会媒体平面广告（包括路牌等）、线下广告、互动广媒体告会员计划针对目标消费人群不可预计费用包括媒体人工危机公关等不可预计费用包括媒体、人工、危机公关等Page 170Page 1705.4 商业运营模式建议重庆部分购物中心运营费用收取标准项目管理费（建筑面积计）推广费项目管理费（建筑面积计）推广费大都会广场40管理费已含北城天街405北城天街405西城天街405煌华新纪元40管理费已含日月光中心355万达广场48管理费已含备注备注管理费差异性因素：1.商场得铺率差异；2.机电设备选型不同、商场建筑形式及设施差异；3.收费模式

176、差异按整体面积平均收费，或按店铺数量平均收费；4.上表中管理费均为平均费用，不同租户存在差异。管理费收取建议：应根据本项目的机电能耗、公共设施维护等管理支出费用来合理制定适于项目自身的收费标准。Page 1715.4 商业运营模式建议租金收取方式建议租金收取方式建议购物中心通常采用以下三种方式：购物中心通常采用以下三种方式：定义方式说明备注纯扣点租扣点租金是在承租百分比租金是依据承 租户年营与业主未来经营成果息息相关，纯扣点租金扣点租金是在承租户按其所承租范围所支付的标准百分比租金是依据承 租户年营业总额的百分比，按与业主约定的百分比收取。与业主未来经营成果息息相关，需要较强的营运能才能够取得

177、更高的租金收益。固定租金固定租金是在承租户按其所承租范围每月收取固定租金。与租户经营业绩无关，收取固定租金同时会强调租约期内的户按其所承租范围所支付的固定租金租金，同时，会强调租约期内的增长比例扣点租金扣点与固定租金相先期以固定租金标准收取，后期此方式扣点租金在固定租金之上及固定租金两者取其高结合的收缴租金方式通过对经营业绩的审核，按商定的扣点比例，进行计划租金收益，如扣点租金高于固定租金，则由承租人进行补足差额租金，如低额外附加的租金，经营成效良好时，除可保证业主方的基本收益外，还可充分分享承租人的经营收益成长于固定租金，则按固定租金收取。建议：采用扣点租金及固定租金两者取其高方式做为未来租

178、赁策略。建议采用扣点租及固定租两者取其高方式做为未来租赁策略。Page 1725.4 商业运营模式建议内装成本建议内装成本建议参考案例：项目内装投入（元/平米）备注重庆万达广场700-9002009年，中档购物中心重庆NOVO1200-15002011年，时尚百货重庆年，时尚百货重庆炫地1800-20002010年，时尚购物中心北京金宝汇2200 25002008年高档购物中心北京金宝汇2200-25002008年，高档购物中心大连罗斯福1800-20002007年，时尚购物中心备注：以上内装投入不含机电设备费用；购物中心内部装修成本因材料选择而各有不同；购物中心内部装修成本因材料选择而各有不

179、同；以上数据仅供业主方参考，不作最终依据。Page 173财信广场，财信广场，书写江北嘴商业精彩书写江北嘴商业精彩一一笔笔书写江北嘴商业精彩笔书写江北嘴商业精彩笔Page 174Page 174项目发展重要问题之区域不成熟一：公共设施（大剧院、科技馆），更具互动性与吸引力区域不成熟人流不均衡市政设施改善公共交通的持续提升，消费者可迅速快捷到达市政公园更具吸引力，形成稳定、高频次吸引区域物业协同发展解决区内更多酒店的投入使用，吸引中高外来客群区内更多公寓项目的投入使用形成稳定消费群区域物业协同发展区内更多公寓项目的投入使用，形成稳定消费群区内众多商业项目的开发，形成商圈氛围区域商业差异发展主题差

180、异化发展客群差异化发展建筑规划，室内空间、营运推广差异Page 175Page 175项目发展重要问题之二：市场竞争以中高档收入群体，满足时尚、格调需求掩体商业体量有限主题化发展确定主题，并放大其组合，形成小而强商业合力建筑、业态、品牌及后期招商、营运推广的高效执行体量有限独有资源利用解决体育公园的互动性、体验性、标志性打造体训中心群体的良好引入及互动性业态规划独有资源利用体训中心群体的良好引入，及互动性业态规划中心公园、聚贤园公园人流的有效吸引、引导建筑/业态/品牌规划商业出入口的重点打造，内部环境的特色化，情景商业的规划餐饮娱乐零售业态的有效组合划餐饮、娱乐、零售业态的有效组合品牌引入的差异化，个性化组合Page 176Page 176THANKYOU!谢谢谢谢!