珠海翠景工业区商业项目定位研究报告（184页）.pdf

1、珠海翠景工业区商业项目定位研究报告珠海翠景工业区商业项目定位研究报告珠海翠景工业区商业项目定位研究报告珠海翠景工业区商业项目定位研究报告成果体系成果体系成果体系成果体系第一部分：第一部分：CCTI模式模式搜寻价值搜寻价值第二部分：价值论证挖掘价值第二部分：价值论证挖掘价值第三部分：设计提示体现价值第三部分：设计提示体现价值第四部分：补充论证提升价值第四部分：补充论证提升价值第一部分模式 搜寻价值模式 搜寻价值第一章: CCTI运营模式下的定位推导第一章: CCTI运营模式下的定位推导项目运营定位推导成果脉络项目运营定位推导成果脉络项目运营定位推导成果脉络项目运营定位推导成果脉络市场态势市场态势

2、T T自身资源条件自身资源条件I I市场竞争环境 C市场竞争环境 C消费者需求 C消费者需求 C项目定位体系的展开项目定位体系的展开客户定位客户定位价格定位价格定位产品定位产品定位形象定位形象定位CCTICCTI定位推导思路定位推导思路CCTICCTI定位推导思路定位推导思路市市 场场 态态 势：势：市市 场场 态态 势：势：即宏观状态和趋势，研究分析商业地产即宏观状态和趋势，研究分析商业地产即宏观状态和趋势，研究分析商地产即宏观状态和趋势，研究分析商地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。持。市场态势 （Trend）消消 费费 者：者：消消 费费 者：者：

3、要真正做到要真正做到“以人为本以人为本”，对消费者的，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发研究非常重要。消费者调研的关键是发消费者 （Consumer）竞争环境 （Competitor现真实及潜在需求，寻找打动消费者的现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。价值点。竞竞竞竞 争争争争 环境环境环境环境自身资源自身资源自身资源自身资源竞争环境 （Competitor）自身资源（Item self）竞竞竞竞 争争争争 环境环境：环境环境：了解市场现有竞争者情况及特征，把握了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略

4、出对应的竞争战略自身资源自身资源：自身资源自身资源：项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的分析分析出对应的竞争战略。出对应的竞争战略。SWOTSWOT分析分析 。C: 消费者 （Consumer）客户分析要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。投资者调研投资者调研投资者调查投资者调查投资者调查投资者调查? 投资者投资商业时考虑因素投资者投资商业时考虑因素?

5、项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；?将来的商业经营管理公司和物业管理公司；将来的商业经营管理公司和物业管理公司；?项目价值情况项目价值情况：售价售价( (元元/ /平方米平方米) ) 及租价及租价( (元元/ /平方米平方米) )；周围周围?项目价值情况项目价值情况：售价售价( (元元/ /平方米平方米) ) 及租价及租价( (元元/ /平方米平方米) )；周围周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率；商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率；?如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简

6、单合如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积投资者调查投资者调查投资者调查投资者调查? 有没有自主权有没有自主权，自主权越高自主权越高，收益越单纯收益越单纯；有没有自主权有没有自主权，自主权越高自主权越高，收益越单纯收益越单纯；? 商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割分割；分割分割；? 在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可在商业经营不好的情况下，自己

7、独立经营的可行性有多大行性有多大。行性有多大行性有多大。? 一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位街的铺位，即使整个商业经营不好即使整个商业经营不好，还可以独还可以独街的铺位街的铺位，即使整个商业经营不好即使整个商业经营不好，还可以独还可以独立经营，对投资者也最有保障。立经营，对投资者也最有保障。从销售上考虑尽可能多做街铺从销售上考虑尽可能多做街铺从销售上考虑尽可能多做街铺从销售上考虑尽可能多做街铺投资者调查投资者调查投资者调查投资者调查? 项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业?

8、项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等氛围、适宜经营的业态等? 项目定位及以后经营情况的预期项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以准确的市场定位则可以? 项目定位及以后经营情况的预期项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。保证以后的经营和实现投资收益。? 商铺所在区域的市政规划内容。商铺所在区域的市政规划内容。? 商铺实际还有使用年限。商铺实际还有使用年限。? 是否售后包租及返租比例和年限是否售后包租及返租比例和年限? 是否引入第三方责任担

9、保。是否引入第三方责任担保。有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎投资者语录投资者语录投资者语录投资者语录? 前山铺位升值潜力大前山铺位升值潜力大-专业投资客阿文专业投资客阿文前山铺位升值潜力大前山铺位升值潜力大专业投资客阿文专业投资客阿文? 轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响-澳门专业投资客潘总轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响-澳门专业投资客潘总? 自己做建材的,不愿意总租别人的铺-永丰天花总汇老板罗总自己做建材的,不愿意总租别人的铺-永丰天花总汇老板罗总? 做装修在前山区域买铺开公司业务

10、更好做做装修在前山区域买铺开公司业务更好做靓家居陶总靓家居陶总? 做装修在前山区域买铺开公司业务更好做做装修在前山区域买铺开公司业务更好做-靓家居陶总靓家居陶总? 铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服!铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服!兰铺花园兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理永春天新茗茶吴丽珠总经理-兰铺花园兰铺花园 永春天新茗茶吴丽珠总经理永春天新茗茶吴丽珠总经理前山商业越来越引起投资者关注前山商业越来越引起投资者关注本地做生意的投资自营者多本地做生意的投资自营者多本地做生意的投资自营者多本地做生意的投资自营者多买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买

11、铺考虑因素分析购买因素购买因素每平米单价27.2%18 4%25.0%30.0%每平米单价总价位置人流量11.7%18.4%9.7%11.7%10.7%3 9%10.0%15.0%20.0%人流量升值潜力发展前景周边商业氛围2.9%1.9%1.9%3.9%0.0%5.0%交通条件周边配套商业辐射力投资者最看重位置和人流量投资者最看重位置和人流量项目周边人流量大是很大的优势项目周边人流量大是很大的优势项目周边人流量大是很大的优势项目周边人流量大是很大的优势买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析购铺总价购铺总价10-20万5%20-30万10%100-200万200-50

12、0万15%10-20万20-30万30-50万20%50-100万100 200万5%万30-50万50-100万100-200万200 500万45%200-500万65%65%购铺总价在购铺总价在3030 100100万之间万之间建议铺位面积不宜过大建议铺位面积不宜过大65%65%购铺总价在购铺总价在3030- -100100万之间万之间，建议铺位面积不宜过大建议铺位面积不宜过大买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析考虑购铺楼层考虑购铺楼层三层四层二层0%三层3%四层0%五层以上0%一层二层一层二层三层四层五层以上97%97%的投资者不考虑二层及以上铺位97%的投

13、资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高建议商业层数不宜过高建议商业层数不宜过高建议商业层数不宜过高买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析购铺单价购铺单价1万以下34%1 5 2万2.5-3万7%3-5万7%5万以上3%1万以下1-1.5万34%1 1 5万1.5-2万14%万1.5-2万2.5-3万3-5万5万以上1-1.5万35%5万以上83%83%不能接受购铺单价在不能接受购铺单价在2 2万以上万以上83%83%不能接受购铺单价在不能接受购铺单价在2 2万以上万以上买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析是否考虑内街商铺是否考虑内街商

14、铺否是54%否46%是否54%54%的接受内铺的接受内铺做内铺的可销售性大做内铺的可销售性大54%54%的接受内铺的接受内铺，做内铺的可销售性大做内铺的可销售性大买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析购铺考虑区域购铺考虑区域老香洲18%新香洲4%前山27%夏湾2%横琴2%老香洲新香洲拱北4%拱北32%吉大15%拱北吉大前山夏湾横琴32%15%横琴27%的客户考虑买前山27%的客户考虑买前山越来越多的投资者关注前山市场越来越多的投资者关注前山市场越来越多的投资者关注前山市场越来越多的投资者关注前山市场观点提炼观点提炼观点提炼观点提炼? 客户希望层高达到客户希望层高达到6

15、 6米米? 客户希望层高达到客户希望层高达到6 6米米? 进深比例在1:4之内进深比例在1:4之内? 一楼商铺以及街铺客户较容易接受一楼商铺以及街铺客户较容易接受? 投资者对前山商业信心增强投资者对前山商业信心增强? 投资者对前山商业信心增强投资者对前山商业信心增强? 多数客户能承受50-100万之间的商铺多数客户能承受50-100万之间的商铺? 二层以上铺位不受欢迎二层以上铺位不受欢迎? 二层以上铺位不受欢迎二层以上铺位不受欢迎经营者调研经营者调研租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素? 地理位置? 交通条件? 行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型

16、，道路宽窄市市施? 城市规划、城市设施? 消费者因素人数住户数? 人口数及住户数? 一定的范围内竞争店的数量/客流状况? 估计通过店前的行人最少流量? 估计通过店前的行人最少流量做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素? 道路状况道路状况? 城市的商业属性城市的商业属性? 城市的商业属性城市的商业属性? 包括商店数、职工数、营业面积销售额等包括商店数、职工数、营业面积销售额等? 场地条件场地条件? 场地条件场地条件? 包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、

17、方位、日照条件、道包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔路衔接接状状况况等等路衔状等路衔状等? 租金租金? 必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间? 租金和其它相关投资的最高限额租金和其它相关投资的最高限额做坎式街铺能增加停车位做坎式街铺能增加停车位做坎式街铺能增加停车位做坎式街铺能增加停车位租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素? 街铺街铺是否考虑内街商铺是否考虑内街商铺? 街铺街铺? 优势：时间自由，自己优势：时间自由，自己管理管理，灵活性大灵活性大，便宜便宜否46%是管理管理，灵活性大灵活性

18、大，便宜便宜接触人机会多接触人机会多? 劣势：不安全，离住的劣势：不安全，离住的是54%46%是否地方远地方远内街商铺同样有街铺的优势内街商铺同样有街铺的优势特别是住宅区的街铺更受欢迎特别是住宅区的街铺更受欢迎特别是住宅区的街铺更受欢迎特别是住宅区的街铺更受欢迎租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素开店经营原因开店经营原因人流旺27%发展前景好15%其他13%人流旺周边有知名大商场周边有知名大商场5%成行成市租金便宜10%15%成行成市租金便宜发展前景好其他30%其他30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显建议商业宜形成

19、规模建议商业宜形成规模建议商业宜形成规模建议商业宜形成规模租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素可接受租铺总价可接受租铺总价1000以下9%1000-2000元9%10000元以上9%1000以下1000-2000元9%2000-3000元14%3000-5000元5000-10000元32%2000-3000元3000-5000元5000-10000元10000元以上27%10000元以上仅仅9%9%接受接受1000010000元以上月租元以上月租铺位面积不宜过大铺位面积不宜过大仅仅9%9%接受接受1000010000元以上月租元以上月租，铺位面积不

20、宜过大铺位面积不宜过大经营者特征描述经营者特征描述经营者特征描述经营者特征描述? 经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。? 经营者经营者85%85%为外来人为外来人来珠海时间来珠海时间3 3年以上年以上对经营的项目对经营的项目? 经营者经营者85%85%为外来人为外来人，来珠海时间来珠海时间3 3年以上年以上，对经营的项目对经营的项目前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。? 对对经经营的场营的场地比地比较看较看重重，选择前都会到现场考察选择前都会到现场考察。对营的场较看对营的场较看，选择

21、前都会到现场考察选择前都会到现场考察? 经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。? 经营者信息灵通经营者信息灵通对珠海的商业咨讯知道和传播较快对珠海的商业咨讯知道和传播较快多多? 经营者信息灵通经营者信息灵通，对珠海的商业咨讯知道和传播较快对珠海的商业咨讯知道和传播较快，多多为亲朋介绍和报刊传播为亲朋介绍和报刊传播? 经营者重视商业管理经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差自我宣传自我管理能力差，但意识但意识经营者重视商业管理经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差自我宣传自我管理能力差，但意识但意识和要求强烈。和要

22、求强烈。开发商品牌号召力影响大开发商品牌号召力影响大开发商品牌号召力影响大开发商品牌号召力影响大消费者调研消费者调研调查分析调查分析调查分析调查分析? 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计前山华业大厦旁十字路口人流车流统计(2207(2207年年1 1月月4 4日日? 前山华业大厦旁十字路口人流车流统计前山华业大厦旁十字路口人流车流统计(2207(2207年年1 1月月4 4日日晚5时55分至6时)晚5时55分至6时)? 人流人流110110人人/ /分分; ;车流车流3030辆辆/ /分分( (平均值平均值) )? 人流人流110110人人/ /分分; ;车流车流3030辆辆/ /分分( (平

23、均值平均值) )? 嘉园至十四村(2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分)嘉园至十四村(2207年1月4日晚6时30分至6时三十五分)? 人流人流200200人人/ /分分( (据当地人介绍据当地人介绍 工厂上下班时间工厂上下班时间早早? 人流人流200200人人/ /分分( (据当地人介绍据当地人介绍, ,工厂上下班时间工厂上下班时间-早早上6.00左右，下午5-6时人流更多,6米宽的桥上经常上6.00左右，下午5-6时人流更多,6米宽的桥上经常堵塞堵塞) )堵塞堵塞) )项目周边人流多项目周边人流多 但消费力水平低但消费力水平低项目周边人流多项目周边人流多, ,但消费力水平低但消费力

24、水平低调查分析调查分析调查分析调查分析? 消费者93%喜欢去超市购物? 消费者93%喜欢去超市购物? 消费者75%选择购物时注重品种齐全、质量好? 消费者68%购物时喜欢购物环境好? 消费者68%购物时喜欢购物环境好超市为当地人所喜爱超市为当地人所喜爱超市为当地人所喜爱超市为当地人所喜爱品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求68%的人购物会受环境影响68%的人购物会受环境影响做中高档的商业中心有市场做中高档的商业中心有市场做中高档的商业中心有市场做中高档的商业中心有市场调查分析调查分析调查分析调查分析? 消费者84%对前山购物环境感到不满意或一般? 消

25、费者92%感觉该片区缺少休闲公园? 消费者88%感觉该片区缺少体育配套设施消费者感觉该片区缺少体育配套设施84%84%对购物环境不满意提供了市场机会对购物环境不满意提供了市场机会84%84%对购物环境不满意提供了市场机会对购物环境不满意提供了市场机会休闲、运动公园在当地很有需求休闲、运动公园在当地很有需求做休闲做休闲运动购物于体的购物场所有市场运动购物于体的购物场所有市场做休闲做休闲、运动购物于运动购物于一一体的购物场所有市场体的购物场所有市场调查分析调查分析调查分析调查分析? 消费者78%会去前山以外区域购物? 消费者78%会去前山以外区域购物? 不外出者多为老人? 外出者人流分散于珠海其它

26、各商圈本地商业竞争力不强本地商业竞争力不强78%78%的年青人的年青人时尚需求当地无法满足时尚需求当地无法满足78%78%的年青人的年青人时尚需求当地无法满足时尚需求当地无法满足当地现无区域性商业中心当地现无区域性商业中心区域性时尚商业有市场区域性时尚商业有市场区域性时尚商业有市场区域性时尚商业有市场调查分析调查分析调查分析调查分析?消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析12.7交通便利38.128.6品种全、质量好服务好15.94.8价格低档次高0510152025303540品种全品种全质量好质量好服务好服务好的城市商业有市场的城市商业有市场品种全品种全、

27、质量好质量好、服务好服务好、的城市商业有市场的城市商业有市场观点提炼观点提炼观点提炼观点提炼?投资客比较看好前山商业地产市场投资客比较看好前山商业地产市场?投资客比较看好前山商业地产市场投资客比较看好前山商业地产市场?经营者对于商业规划布局有着一定的要求经营者对于商业规划布局有着一定的要求?消费者对前山商市场业有定的需求消费者对前山商市场业有定的需求?消费者对前山商市场业有消费者对前山商市场业有一一定的需求定的需求C:竞争者 （Competitor）市场竞争特征分析了解市场现有竞争状况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。现有竞争者位置图现有竞争者位置图现有竞争者位置

28、图现有竞争者位置图益源百货惠发百货惠发百货本项目谊一商业街现有竞争者现有竞争者都离项目有都离项目有200200都离项目有都离项目有200200米左右米左右同位置者商同位置者商业竞争力差业竞争力差旺嘉购物广场调查范围工业强街业竞争力差业竞争力差项目周边多项目周边多为建材配套商业为建材配套商业工业强街为建材配套商业为建材配套商业现有竞争者统计现有竞争者统计现有竞争者统计现有竞争者统计以项目周边一公里为调查范围，北起人民西路，南至金鸡路口，东至三台石路，西至嘉园。金鸡路口，东至三台石路，西至嘉园。业种购物中心传统市场酒店住宿娱乐中心服装鞋帽家电卖场建材家居数量312211220数量312211220

29、业种社区超市快餐食店士多商行IT通讯生活服务机电翠微明珠南路东侧，自发形成了机电、机械以及化工设备等工业物资产品销售条龙服务形成了具有数量65914358280工设备等工业物资产品销售一条龙服务，形成了具有一定规模的粗放型准专业市场。商业业态混杂商业业态混杂机电市场将随前山工业变迁而改变机电市场将随前山工业变迁而改变商业业态混杂商业业态混杂、机电市场将随前山工业变迁而改变机电市场将随前山工业变迁而改变现有竞争者分析现有竞争者分析旺嘉购物广场旺嘉购物广场现有竞争者分析现有竞争者分析项目概要：项目概要：项目位于明珠南路与翠微西路交汇处项目位于明珠南路与翠微西路交汇处华业酒店底座华业酒店底座商业体量

30、商业体量1800018000项目位于明珠南路与翠微西路交汇处项目位于明珠南路与翠微西路交汇处，华业酒店底座华业酒店底座。商业体量商业体量1800018000平方，广场面积100平方左右。规划为独立商业体与临街商铺结合的方式。业态主要为超市、零售业。平方，广场面积100平方左右。规划为独立商业体与临街商铺结合的方式。业态主要为超市、零售业。区域内唯家受欢迎的中档购物广场区域内唯家受欢迎的中档购物广场业态不完善业态不完善区域内唯区域内唯一一一一家受欢迎的中档购物广场家受欢迎的中档购物广场，业态不完善业态不完善现有竞争者分析现有竞争者分析惠发百货惠发百货现有竞争者分析现有竞争者分析项目概要明珠南路西

31、侧，业项目概要明珠南路西侧，业态以超市态以超市、百货为主百货为主。态以超市态以超市、百货为主百货为主。业种主要为普通零售业、服务业，及职业中介等业种主要为普通零售业、服务业，及职业中介等类类位主道位主道紧紧类类型。型。位位于于主主干干道道，紧紧靠公交车站，人气旺盛。靠公交车站，人气旺盛。整体商业档次较低整体商业档次较低整体商业档次较低整体商业档次较低现有竞争者分析现有竞争者分析谊一商业街谊一商业街项目概要项目概要现有竞争者分析现有竞争者分析项目概要项目概要位于翠微综合市场，面积2500平方，广场面位于翠微综合市场，面积2500平方，广场面积较大300平方左右，为周边主要休闲广场。积较大300平

32、方左右，为周边主要休闲广场。入驻有得入驻有得一一超市超市、汇星汇星入驻有得超市入驻有得超市、汇星汇星购物广场、中国电信等主力商户。购物广场、中国电信等主力商户。人气较旺盛人气较旺盛档次低档次低客户以工薪阶层为主客户以工薪阶层为主人气较旺盛人气较旺盛，档次低档次低，客户以工薪阶层为主客户以工薪阶层为主现有竞争者分析现有竞争者分析项目概要项目概要益源百货益源百货现有竞争者分析现有竞争者分析项目概要项目概要项目位于明珠北项目位于明珠北路东侧路东侧业态以超业态以超路东侧路东侧，业态以超业态以超市、服装城为主。市、服装城为主。经营情况较好经营情况较好市市经营情况较好经营情况较好，市市场人气旺盛。场人气旺

33、盛。档次偏低档次偏低档次偏低档次偏低竞争者总结分析竞争者总结分析竞争者总结分析竞争者总结分析?项目旁以旺嘉百货、惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮、购物、项目旁以旺嘉百货、惠发百货及益源百货为中心集中了餐饮、购物、休闲等为一体的消费圈休闲等为一体的消费圈?旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所旺嘉购物广场是该区域唯一一家中档次的购物场所?周边项目定位多为低档，消费层次较周边项目定位多为低档，消费层次较?该路段以满足打工一族的消费为主该路段以满足打工一族的消费为主消费层次较低消费层次较低，消费层次较低消费层次较低，该路段各业态相对较为分散该路段各业态相对较为分散各竞争者综合实力不强各竞争者

34、综合实力不强各竞争者综合实力不强各竞争者综合实力不强前山现有区域性商业分析前山现有区域性商业分析前山现有区域性商业分析前山现有区域性商业分析? 以逸仙路与三台石路交叉处则可见生活商业繁荣集中且以逸仙路与三台石路交叉处则可见生活商业繁荣集中且与周边建材商业分界与周边建材商业分界明显明显（以十字路口为中心分布以十字路口为中心分布）与周边建材商业分界与周边建材商业分界明显明显（以十字路口为中心分布以十字路口为中心分布）本项目本项目离该商圈教远，本项目离该商圈教远，不会对本项目定位产生太大不会对本项目定位产生太大影响影响逸仙路商圈影响影响逸仙路商圈区域商业主要成员区域商业主要成员区域商业主要成员区域商

35、业主要成员? 前山百货 共二层，每层约1500平米；前山百货 共二层，每层约1500平米；楼主营通讯楼主营通讯银行银行手饰手饰服装服装一一楼主营通讯楼主营通讯、银行银行、手饰手饰、服装服装，二楼电器。其中间杂还有活力夜总会、，二楼电器。其中间杂还有活力夜总会、前山影院前山影院书店书店洽和餐厅洽和餐厅前山市前山市前山影院前山影院、书店书店、洽和餐厅洽和餐厅、前山市前山市场和一些街边小吃摊档等。场和一些街边小吃摊档等。? 瑞华服装城 共三层，每层约3000平米，第一二层为瑞华瑞华服装城 共三层，每层约3000平米，第一二层为瑞华服装城服装城；第第一一层主营服装层主营服装；第二层主营服装鞋类及美容第

36、二层主营服装鞋类及美容；服装城服装城；第层主营服装第层主营服装；第二层主营服装鞋类及美容第二层主营服装鞋类及美容；第三层为百和超市，主营日用百货。第三层为百和超市，主营日用百货。中档中档综合竞争力不强综合竞争力不强对前山其它区域辐射力小对前山其它区域辐射力小中档中档、综合竞争力不强综合竞争力不强，对前山其它区域辐射力小对前山其它区域辐射力小区域商业主要成员区域商业主要成员区域商业主要成员区域商业主要成员?翰林苑商业 共三层楼面，现只有第一层营业，都以街铺的形式经营，约30-40翰林苑商业 共三层楼面，现只有第一层营业，都以街铺的形式经营，约30-40平米平米 / /间间，共约共约2525间间，

37、其中其中一一间间400400平米的工商银行正在装修平米的工商银行正在装修，营业中的商营业中的商平米平米 / /间间，共约共约间间，其中间其中间平米的工商银行正在装修平米的工商银行正在装修，营业中的商营业中的商铺主要经营医药、美容、通讯用品、眼镜、茶行、美容美发用品批发，以及两家建材等。经营情况一般。铺主要经营医药、美容、通讯用品、眼镜、茶行、美容美发用品批发，以及两家建材等。经营情况一般。二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力二期商业家乐福进驻将大幅度提高其竞争力区域商业主要成员区域商业主要成员区域商业主要成员区域商业

38、主要成员?得一超级市场 每层约2000平米，一楼超市主营日用百货；二楼服装得一超级市场 每层约2000平米，一楼超市主营日用百货；二楼服装电器电器。电器电器?星海百货 共两层，每层约1500平米，主营服装鞋类。星海百货 共两层，每层约1500平米，主营服装鞋类。?汇益百货 共一层约1000平米主营服装鞋类汇益百货 共一层约1000平米主营服装鞋类区域性商业中心竞争力差区域性商业中心竞争力差离本项目离本项目区域性商业中心竞争力差区域性商业中心竞争力差离本项目离本项目3 3公里左右公里左右公里左右公里左右区域性商业中心竞争力差区域性商业中心竞争力差，离本项目离本项目区域性商业中心竞争力差区域性商业

39、中心竞争力差，离本项目离本项目3 3公里左右公里左右公里左右公里左右潜在竞争者位置潜在竞争者位置潜在竞争者位置潜在竞争者位置本项目主要潜在竞主要潜在竞工主要潜在竞主要潜在竞争对手离项目教争对手离项目教远远，离项目近的离项目近的永晟项目业逸仙路商圈翠前路项目远远，离项目近的离项目近的二个商业体量小，永晟、金福四二个商业体量小，永晟、金福四期部分以住宅部期部分以住宅部明珠广场区期部分以住宅部期部分以住宅部分为主，商业具分为主，商业具体规划还没出台体规划还没出台华润万佳翰林苑家乐福金福四期体规划还没出台体规划还没出台潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业项目分析项目名称项目名称明珠

40、商业广场明珠商业广场规模规模建筑面积：50000平方米规模规模建筑面积：50000平方米地理位置地理位置明珠路与金鸡路交汇开开 发发 商商珠海市陆南房产开发有限公司开开 发发 商商珠海市陆南房产开发有限公司业态特征业态特征规划为百货商场、电器城、大型超市、娱乐城、服装城、网吧、书吧、休闲餐饮中心已进主要商户已进主要商户华润万家、国美电器工程进度工程进度工程完工，现正招商开业时间开业时间首层2007年1月28日开业，二、三、四层2007年4月开业备注备注沃尔玛、台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人备注备注乐、易初莲花都曾对此地表示出浓厚的兴趣潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业

41、项目分析项目名称翠前路商业项目项目名称翠前路商业项目规模规模建筑面积：15000平方米地理位置地理位置翠前路开 发 商开 发 商珠海市泰隆发展有限公司业态特征业态特征购物、餐饮、休闲、娱乐综合商业态特征业态特征餐饮商场工程进度工程进度2007年初动工开业时间开业时间2009年初开业备注备注发展商原为“珠海旧货调济市场”潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业项目分析潜在商业项目分析项目名称翰林苑二期商业部分卡都商业城（暂定名）规模商业建筑面积：162800平方米地理位置逸仙路开 发 商珠海市卡都海俊房产开发有限公司开 发 商珠海市卡都海俊房产开发有限公司业态特征规划为综合商场、商业步行街、超市

42、、餐饮、银行、邮局等。主要商户家乐福主要商户家乐福工程进度尚未动工开业时间未知备注珠海重点旧城改造项目之一。占地223113平方米，总建筑规模536960平方米。翰林苑二期商业部分规划图翰林苑二期商业部分规划图翰林苑二期商业部分规划图翰林苑二期商业部分规划图商业步行街商业步行街专业类商品龙头店专业类商品龙头店购物休闲广场购物休闲广场大型商业中心家乐富大型商业中心家乐富综合类商品综合类商品商业步行街商业步行街综合类商品综合类商品龙头店龙头店批发市场批发市场观点提炼观点提炼观点提炼观点提炼? 前山区域已经开始进驻大型商业巨头，如华润前山区域已经开始进驻大型商业巨头，如华润万家万家、家乐福等家乐福等

43、。万家万家家乐福等家乐福等? 前山区域商业发展迅速前山区域商业发展迅速项目周边商业中高档项目周边商业中高档? 前山区域商业发展迅速前山区域商业发展迅速，项目周边商业中高档项目周边商业中高档区域性商业缺乏。区域性商业缺乏。T:市场态势 （Trend）仅表达有效信息即宏观状态和趋势，研究分析前山的商业宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。即宏观状态和趋势，研究分析前山的商业宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。市场分析市场分析市场分析市场分析宏观市场分析珠海商业市场态势微观市场分析前山商业市场态势宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析? 一系列房地产市场政策使全国对房地产住宅市一系列房地

44、产市场政策使全国对房地产住宅市场加强管理，更多资金进商业地产。场加强管理，更多资金进商业地产。? 关于规范房地产市场外资准入和管理意见关于规范房地产市场外资准入和管理意见? 关于规范房地产市场外资准入和管理意见关于规范房地产市场外资准入和管理意见有利于外资在国内长线投资商业地产市场。有利于外资在国内长线投资商业地产市场。商业地产发展前景看好商业地产发展前景看好商业地产发展前景看好商业地产发展前景看好珠海商业市场态势珠海交通在改变珠海交通在改变珠海交通在改变珠海交通在改变路通路通财通财通路通路通、财通财通珠海商业在改变珠海商业在改变珠海商业在改变珠海商业在改变? 珠海珠海GDPGDP每年正以每年

45、正以1010个百分点的速度增长个百分点的速度增长? 珠海珠海GDPGDP每年正以每年正以1010个百分点的速度增长个百分点的速度增长? 工业的发展，大大带动了人流、物流的增长工业的发展，大大带动了人流、物流的增长? 珠海临近澳门，珠港澳合作的进一步深入发展珠海临近澳门，珠港澳合作的进一步深入发展? 港珠澳大桥方案出台港珠澳大桥方案出台? 港珠澳大桥方案出台港珠澳大桥方案出台? 轻轨等交通设施不断地完善轻轨等交通设施不断地完善? 商业建设成为热点商业建设成为热点? 商业建设成为热点商业建设成为热点珠海商机大增珠海商机大增珠海商机大增珠海商机大增珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海

46、商业市场分析珠海商业地产呈环状珠海商业地产呈环状排开排开分布较为零散且分布较为零散且排开排开，分布较为零散且分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显，拱北商圈和吉相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显，拱北商圈和吉大商圈为珠海主要两大商圈，辐射力较远；大商圈为珠海主要两大商圈，辐射力较远；前山商圈教为特殊前山商圈教为特殊，前山商圈教为特殊前山商圈教为特殊，主要经营家具建材等专业市场，辐射力相对较大。主要经营家具建材等专业市场，辐射力相对较大。珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海商业市场分析?市级商业中心2个吉大商圈：吉大景山路一带；市级商业中心2个吉

47、大商圈：吉大景山路一带；拱北商圈：拱北迎宾路与莲花路一带。拱北商圈：拱北迎宾路与莲花路一带。?区级商业中心2个位于金湾新城区内的金湾区商业中心;区级商业中心2个位于金湾新城区内的金湾区商业中心;位于井岸的斗门区商业中心位于井岸的斗门区商业中心位于井岸的斗门区商业中心位于井岸的斗门区商业中心。?居住区级商业中心16个主城区7个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾;居住区级商业中心16个主城区7个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾;前山逸仙路与前山大道交叉地带前山逸仙路与前山大道交叉地带、南屏旧区南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔区南湾大道西侧的湾仔区；前山逸仙路与

48、前山大道交叉地带前山逸仙路与前山大道交叉地带、南屏旧区南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔区南湾大道西侧的湾仔区；金湾次中心城1个，位于红旗；斗门次中心城1个，位于白蕉；唐家湾新城2个，分别位于原金鼎镇区与唐家镇区；金湾次中心城1个，位于红旗；斗门次中心城1个，位于白蕉；唐家湾新城2个，分别位于原金鼎镇区与唐家镇区；横新城横新城 个个横横琴琴新城新城1 1个个；三灶新城2个，分别位于原三灶与三灶东部新区；港区组团1个，位于南水；三灶新城2个，分别位于原三灶与三灶东部新区；港区组团1个，位于南水；平沙平沙1 1个个平沙平沙1 1个个。珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海商业市场分析珠海商业市场分析近年珠

49、海商业地产开发与经营近年珠海商业地产开发与经营80.1693.6280.1693.62565156518010055.8817.4730.6227.4255.8817.4730.6227.427 117 117 077 0793793747.6447.645656. .515150.3749.553.9913.0412.4115.3316.6747.3750.3749.553.9913.0412.4115.3316.6747.3711112040607 7. .11117 7. .07079 9. .373710.8213.3510.8213.3511119.668.469.668.460施工

50、面积（万平方米）80.1693.6253.9947.6456.5150.3749.555.88竣工面积（万平方米）17.4730.6213.0427.4247.3712.4115.3316.671999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年施工面积下降，竣工、销售面积上升；施工面积下降，竣工、销售面积上升；空置率下降空置率下降商业日趋成熟商业日趋成熟销售面积（万平方米）7.111110.829.668.467.0713.359.37空置率下降空置率下降；商业日趋成熟商业日趋成熟。吉大片区的改造规划吉大片区的改造规划吉大片区的改造规划吉大片区的改造

51、规划?建立吉大旅游商务区城市中心广场，珠海百货广场以东、石景山以南、海滨公园以西约公顷的区域，将集 大型购物中建立吉大旅游商务区城市中心广场，珠海百货广场以东、石景山以南、海滨公园以西约公顷的区域，将集 大型购物中心心大型中心广场于体大型中心广场于体成为未来的珠海成为未来的珠海（旅游商务区旅游商务区）心心、大型中心广场于大型中心广场于一一体体，成为未来的珠海成为未来的珠海（旅游商务区旅游商务区）。将拆除国贸海天城，整合该地段各种资源，利用独有的自然禀赋，显山露水，打造山、海、城、公园融为一体的全国少有的城市中心广场。将拆除国贸海天城，整合该地段各种资源，利用独有的自然禀赋，显山露水，打造山、海

52、、城、公园融为一体的全国少有的城市中心广场。珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商业业街区街区。珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商街区珠海宾馆将打造风格独特的情景化高档商街区?市民集会活动的观礼区位于九洲城博物馆门前；水滴状螺旋上升的特区建设纪念馆造型独特，将集中展示珠海年规划建设成就；大型音乐喷泉蔚为壮观；主题雕塑显示珠海活跃进取的珠海精神；购物休市民集会活动的观礼区位于九洲城博物馆门前；水滴状螺旋上升的特区建设纪念馆造型独特，将集中展示珠海年规划建设成就；大型音乐喷泉蔚为壮观；主题雕塑显示珠海活跃进取的珠海精神；购物休憩区组合各种方式的水景观憩区组合各种

53、方式的水景观创造各种亲水创造各种亲水观水空间观水空间增添购物乐增添购物乐憩区组合各种方式的水景观憩区组合各种方式的水景观，创造各种亲水创造各种亲水、观水空间观水空间，增添购物乐增添购物乐趣，同时也是生态设计的理念；露天剧场区可坐在露天剧场和大台阶上观赏广场大屏幕的精彩节目；此外还有下沉的商业步行街等。 形成大的步行系统，把交通弱化到地下。趣，同时也是生态设计的理念；露天剧场区可坐在露天剧场和大台阶上观赏广场大屏幕的精彩节目；此外还有下沉的商业步行街等。 形成大的步行系统，把交通弱化到地下。将构成一个珠海市最高档、极富活力、开放的将构成一个珠海市最高档、极富活力、开放的珠海珠海（旅游商务区旅游商

54、务区）珠海珠海（旅游商务区旅游商务区）绿景地块的规划绿景地块的规划绿景地块的规划绿景地块的规划将建成文化购物公园将建成文化购物公园将建成文化购物公园将建成文化购物公园本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海和大福商业连锁有限公司（原名为珠海和大福百货发展有限公司）从事百货商品流通的大型零售连锁企业，利用毗邻港澳，以“城市品牌带动企业珠海和大福商业连锁有限公司（原名为珠海和大福百货发展有限公司）从事百货商品流通的大型零售连锁企业，利用毗邻港澳，以“城市品牌带动企业本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程品牌的提升”发展战略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市开设了19家不同业态的直营门店和物

55、流配送中心，逐步由区域市场向全国扩张。2000年8月-公司成立暨珠海市南屏店开业品牌的提升”发展战略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市开设了19家不同业态的直营门店和物流配送中心，逐步由区域市场向全国扩张。2000年8月-公司成立暨珠海市南屏店开业20002000年年1212月月珠海市吉大店开业珠海市吉大店开业20002000年年1212月月-珠海市吉大店开业珠海市吉大店开业2001年9月-珠海市香洲店开业2002年2月-珠海市新香洲区香华店、2001年9月-珠海市香洲店开业2002年2月-珠海市新香洲区香华店、前山区翠微店开业前山区翠微店开业20022002年年5 5月至月至1212月月-

56、河源市河源店河源市河源店、龙川店龙川店、南门店开业南门店开业年年 月至月至月月河源市河源店河源市河源店龙川店龙川店南门店开业南门店开业2003年11月-河源市大同店开业2003年12月-梅州市五华购物广场2004年-珠海市吉大区园林店、拱北店、南屏区环屏店、2003年11月-河源市大同店开业2003年12月-梅州市五华购物广场2004年-珠海市吉大区园林店、拱北店、南屏区环屏店、斗门区白蕉店斗门区白蕉店斗门区井岸店斗门区井岸店金湾区平沙店开业金湾区平沙店开业斗门区白蕉店斗门区白蕉店、斗门区井岸店斗门区井岸店、金湾区平沙店开业金湾区平沙店开业2004年8月-公司总部新办公行政大楼、配送中心落成2

57、004年11月-2004年8月-公司总部新办公行政大楼、配送中心落成2004年11月-中山市坦洲店开业中山市坦洲店开业20052005年年1 1月月-河源市源城购物广场开业河源市源城购物广场开业20052005年年1 1月月-河源市源城购物广场开业河源市源城购物广场开业本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程泰锋电器（珠海市泰锋电业有限公司）泰锋电器（珠海市泰锋电业有限公司）经营理念珠海人的泰锋，服务珠海更专注1997经营理念珠海人的泰锋，服务珠海更专注1997年年-公司成公司成立立年年公司成公司成1998年-珠海首家大型电器商场泰锋电视音响商场开业19

58、99年-泰锋电器主题广场拱北总店开业20001998年-珠海首家大型电器商场泰锋电视音响商场开业1999年-泰锋电器主题广场拱北总店开业2000年年-泰锋泰锋空空调调厨厨房房电器电器广广场场前山前山分分店店开开业业年年泰锋调房广泰锋调房广分开分开2003年-新一佳平价商场开业2004年-泰锋数码家电广场（位于吉大海天城）开业华南区最大型的家电卖场，泰锋电器旗舰店开业2003年-新一佳平价商场开业2004年-泰锋数码家电广场（位于吉大海天城）开业华南区最大型的家电卖场，泰锋电器旗舰店开业2005年-公司总部移师至珠海第一家自有物业的家电办公卖场成为山水平板电视在珠海的独家代理商2005年-公司总

59、部移师至珠海第一家自有物业的家电办公卖场成为山水平板电视在珠海的独家代理商本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海又一家超市商业有限公司珠海又一家超市商业有限公司前身是珠海新七星百货（珠海的首家超市）前身是珠海新七星百货（珠海的首家超市）年年月月公司成立公司成立20042004年年1010月月-公司成立公司成立20042004年年1212月月拱北店开业拱北店开业（营业面积营业面积60006000平方米平方米）20042004年年1212月月-拱北店开业拱北店开业（营业面积营业面积：60006000平方米平方米）20062006年年1 1月月香洲店开业

60、香洲店开业（营业面积营业面积：45004500平方米平方米）20062006年年1 1月月-香洲店开业香洲店开业（营业面积营业面积：45004500平方米平方米）20052005年年9 9月月-吉大店开业吉大店开业（营业面积营业面积：2000020000平方米平方米）20052005年年9 9月月-吉大店开业吉大店开业（营业面积营业面积：2000020000平方米平方米）本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海市扬名（集团）有限公司珠海市扬名（集团）有限公司是一家以房地产开发为龙头，集百货、旅业、餐饮业等行业为一体的多元化综合性的大型民营企业集团。拥

61、有扬名房产开发有限公司、扬名酒店、扬名百货、扬名是一家以房地产开发为龙头，集百货、旅业、餐饮业等行业为一体的多元化综合性的大型民营企业集团。拥有扬名房产开发有限公司、扬名酒店、扬名百货、扬名物业等全资及控股下属企业共物业等全资及控股下属企业共9 9家家。物业等全资及控股下属企业共物业等全资及控股下属企业共 家家2002年12月-扬名广场一期开业2005年-吉之岛进驻扬名广场一期2002年12月-扬名广场一期开业2005年-吉之岛进驻扬名广场一期20052005年年7 7月月扬名广场期商铺启动销售扬名广场期商铺启动销售20052005年年7 7月月-扬名广场扬名广场一一期商铺启动销售期商铺启动销

62、售2007年-扬名广场二期动工2007年-扬名广场二期动工二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货、大型超市吉之岛大型超市吉之岛、国际连锁餐饮业国际连锁餐饮业二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货二期落成后的扬名广场将集大型品牌百货、大型超市吉之岛大型超市吉之岛、国际连锁餐饮业国际连锁餐饮业巨头麦当劳、星级影视城、超级儿童反斗城、五星级酒店、主题风味食街、书城等各种消费形态于一体，形成真正的休闲、娱乐、购物一体化的商业城。巨头麦当劳、星级影视城、超级儿童反斗城、五星级酒店、主题风味食街、书城等各种消费形态于一体，形成真正的休闲、娱乐、购物一体化的商业城。本土商业巨

63、头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程本土商业巨头扩张历程珠海市免税企业集团有限公司珠海市免税企业集团有限公司成立于八十年代成立于八十年代是以口岸免税品供应服务为龙头是以口岸免税品供应服务为龙头集百货零售集百货零售商业物业经营管商业物业经营管成立于八十年代成立于八十年代，是以口岸免税品供应服务为龙头是以口岸免税品供应服务为龙头，集百货零售集百货零售、商业物业经营管商业物业经营管理、国内外贸易、仓储物流为一体的集团式企业。拥有关外免税店公司、新恒基发展有限公司、国营外币免税商场、（珠澳跨境工业理、国内外贸易、仓储物流为一体的集团式企业。拥有关外免税店公司、新恒基发展有限公司、国营外币

64、免税商场、（珠澳跨境工业区区）大鹏仓储物流有限公司大鹏仓储物流有限公司大鹏贸易有限公司大鹏贸易有限公司恒超发展有限公司等境内外企业恒超发展有限公司等境内外企业区区）大鹏仓储物流有限公司大鹏仓储物流有限公司、大鹏贸易有限公司大鹏贸易有限公司、恒超发展有限公司等境内外企业恒超发展有限公司等境内外企业。关外免税店公司。关外免税店公司地处中国第二大陆路口岸地处中国第二大陆路口岸拱北口岸拱北口岸负责经营拱北负责经营拱北、九洲九洲、湾仔湾仔、横琴横琴、万山万山地处中国第二大陆路口岸地处中国第二大陆路口岸拱北口岸拱北口岸，负责经营拱北负责经营拱北、九洲九洲、湾仔湾仔、横琴横琴、万山万山等口岸免税店。各口岸免

65、税店主要经营国际著名的香烟、洋酒、巧克力、香水、化妆品、精品、食品和港澳特色商品等近30000种。等口岸免税店。各口岸免税店主要经营国际著名的香烟、洋酒、巧克力、香水、化妆品、精品、食品和港澳特色商品等近30000种。珠海国营外币免税商场珠海国营外币免税商场珠海国营外币免税商场珠海国营外币免税商场位于珠海吉大商业中心，以经营国内外中、高档商品为主。为集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的大型 “Shopping Mall”。位于珠海吉大商业中心，以经营国内外中、高档商品为主。为集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的大型 “Shopping Mall”。建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海建材巨

66、头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海建材巨头逐鹿珠海世界第三、欧洲第一的国际大型建材超市连锁企业百安居于2006年月日悄然试业（营业面积达面积世界第三、欧洲第一的国际大型建材超市连锁企业百安居于2006年月日悄然试业（营业面积达面积多平方米多平方米）曾言曾言“欲做珠海建材市场占有率第欲做珠海建材市场占有率第”多平方米多平方米），曾言曾言“欲做珠海建材市场占有率第欲做珠海建材市场占有率第一一”。珠海本土建材巨头珠海本土建材巨头世邦国际装饰广场世邦国际装饰广场4 4号厅在正式动工号厅在正式动工珠海本土建材巨头珠海本土建材巨头世邦国际装饰广场世邦国际装饰广场 号厅在正式动工号厅在正式动工，并推出“旗舰家居SH

67、OPPING MALL总代理大本营”的定位。，并推出“旗舰家居SHOPPING MALL总代理大本营”的定位。在前山结合1、2、3号厅打出“17万平方米，连在前山结合1、2、3号厅打出“17万平方米，连绵绵2 2公里家居航母公里家居航母”的口号的口号绵绵2 2公里家居航母公里家居航母”的口号的口号。外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海已进驻：已进驻：各巨头抢摊前山明珠广场各巨头抢摊前山明珠广场各巨头抢摊前山明珠广场各巨头抢摊前山明珠广场沃尔玛沃尔玛 2006年沃尔玛全球高级副总裁、亚洲区总裁兼首席执行官钟浩2006年沃尔玛全球高级副总裁、亚洲区总裁兼

68、首席执行官钟浩威曾来威曾来前山前山考察。并未停止进入珠海的努力，本市招商局也正在积极协助沃尔玛寻找新的位置。吉大、拱北、前山等处的商业旺地，都有可能成为沃尔玛未来的选择。考察。并未停止进入珠海的努力，本市招商局也正在积极协助沃尔玛寻找新的位置。吉大、拱北、前山等处的商业旺地，都有可能成为沃尔玛未来的选择。华润万家华润万家2001年进驻珠海，所开拱北店有效吸引了澳门的客源。2003年又开设凤凰北店，2006年又开新香洲店，现前山店即将开业。华润万家表2001年进驻珠海，所开拱北店有效吸引了澳门的客源。2003年又开设凤凰北店，2006年又开新香洲店，现前山店即将开业。华润万家表示，计划用23年时

69、间，在珠海达到7间店，相关计划已在进行中。示，计划用23年时间，在珠海达到7间店，相关计划已在进行中。华润万家胜出华润万家胜出沃尔玛寻机进驻沃尔玛寻机进驻台湾的乐购台湾的乐购华润万家胜出华润万家胜出；沃尔玛寻机进驻沃尔玛寻机进驻；台湾的乐购台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花表示强烈、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花表示强烈进入意向进入意向进入意向进入意向。外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海易初莲花易初莲花加快寻址步伐加快寻址步伐前山明珠商业广场的招商，除引起了华润万家、沃尔玛的高度关注，也引起了易初莲花的极大兴趣。虽其并未参与最终的抢

70、夺战，但现易初莲花方高层已连同珠海市招商前山明珠商业广场的招商，除引起了华润万家、沃尔玛的高度关注，也引起了易初莲花的极大兴趣。虽其并未参与最终的抢夺战，但现易初莲花方高层已连同珠海市招商局局，加紧于，加紧于珠珠海海寻寻址，加快抢址，加快抢摊珠摊珠海步伐。海步伐。局局珠寻珠寻摊珠摊珠家乐福家乐福登陆前山登陆前山家乐福在城市广场成功经营后，又于2006年签订进驻翰林苑二期商业部分卡都商业城（暂定名）的意向协议，继签约进驻明珠商业广场的华润万家之后，成功抢摊前山。其将与华润万家前山店于一公里半径范围内近距离对垒。家乐福在城市广场成功经营后，又于2006年签订进驻翰林苑二期商业部分卡都商业城（暂定名

71、）的意向协议，继签约进驻明珠商业广场的华润万家之后，成功抢摊前山。其将与华润万家前山店于一公里半径范围内近距离对垒。现在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣现在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣现在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣现在的前山正吸引着各大商业巨头的兴趣外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海国美国美、苏宁加快布局苏宁加快布局国美国美、苏宁加快布局苏宁加快布局国美电器2006年5月1日在珠海的首家店面隆重登场 。国美电器2006年5月1日在珠海的首家店面隆重登场 。苏宁电苏宁电年年宣布珠海北店将宣布珠海北店将其并宣布其并宣布苏苏苏宁电苏宁电器200

72、6器2006年年11月27日11月27日宣布珠海宣布珠海凤凰凤凰北店将北店将于12月16日开业，于12月16日开业，其并宣布其并宣布：苏苏宁将在一年时间里，占据珠海家电市场3540的份额，未来将在珠海开56家店。宁将在一年时间里，占据珠海家电市场3540的份额，未来将在珠海开56家店。国美电器11月28日宣称“珠海家电即将迈入国美时代”。国美在珠海的第二家店面，国美旗舰拱北店将于12月2日开业。 而国美在珠海目标是占据家电市场的一半份国美电器11月28日宣称“珠海家电即将迈入国美时代”。国美在珠海的第二家店面，国美旗舰拱北店将于12月2日开业。 而国美在珠海目标是占据家电市场的一半份额额，同时

73、在珠海有更长同时在珠海有更长远远的战略计划的战略计划。年内争取开设年内争取开设3 3到到5 5家店铺家店铺，近近期期总总投资将投资将近2近2额额，同时在珠海有更长的战略计划同时在珠海有更长的战略计划年内争取开设年内争取开设 到到 家店铺家店铺，期投资将期投资将亿元，扩张8家店铺，并将网络拓展到珠海西区，进军农村的二三级市场。亿元，扩张8家店铺，并将网络拓展到珠海西区，进军农村的二三级市场。国美电器国美电器20062006年决定进驻前山明珠百货广场年决定进驻前山明珠百货广场国美电器国美电器20062006年决定进驻前山明珠百货广场年决定进驻前山明珠百货广场外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海

74、外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海外来商业巨头抢滩珠海1. 来源于他们对于珠海今天以及未来市场环境的认可。1. 来源于他们对于珠海今天以及未来市场环境的认可。2 2珠海珠海GDPGDP每年正以每年正以1010个百分点的速度增长个百分点的速度增长尤其是工业的发展大大带动了2 2. . 珠海珠海GDPGDP每年正以每年正以1010个百分点的速度增长个百分点的速度增长。尤其是工业的发展，大大带动了人流、物流的增长；再加上珠海地理位置与澳门临近的优势，近年珠海与港澳合作的进一步深入发展以及交通设施不断地完善，珠海的商机大增。3 3前山带包括外来人口有前山带包括外来人口有303

75、0万人万人饱含无限商机饱含无限商机3 3. . 前山前山一一带包括外来人口有带包括外来人口有3030万人万人， 饱含无限商机饱含无限商机。4. 商业巨头抢滩前山给我们带来了积极信号。4. 商业巨头抢滩前山给我们带来了积极信号5.5. 同时也带给本项目很多的机会同时也带给本项目很多的机会5.5. 同时也带给本项目很多的机会同时也带给本项目很多的机会珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论? 商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观?珠海商业资本的竞争越来越激烈珠海商业资本的竞争越来越激烈?珠海商业资本的竞争越来越激烈珠海商业资本的竞争越

76、来越激烈本地一些支柱企业进入商业地产开发浪潮，外地商业巨头大举进军珠海在很大程度上推动了珠海商业的迅猛发展，也促进了商业地产的升级。?珠海商业地产进入调整期珠海商业地产进入调整期?珠海商业地产进入调整期珠海商业地产进入调整期从2004开始的，珠海商业市场出现众多利好消息，带动了商业发展。?交通布局的变化将为珠海带来人流和商机交通布局的变化将为珠海带来人流和商机港珠澳大桥、珠三角城市轻轨年底动开、广珠铁路复工、粤西高速通车、珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等，交通布局的变化直接推动城市经济的快速发展，为珠海带来周边地区大量的人流和物流，为商业地产的发展带来新的商机为商业地产

77、的发展带来新的商机。?个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情迎宾广场、米兰丽都等创造了良好的销售业绩，提升市场投资信心。珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论? 商业物业质素普遍不高商业物业质素普遍不高?纯粹意义上的商业地产项目较少纯粹意义上的商业地产项目较少?纯粹意义上的商业地产项目较少纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。主题主题

78、定位定位特色鲜明的商业地产项目较少特色鲜明的商业地产项目较少?主题主题、定位定位、特色鲜明的商业地产项目较少特色鲜明的商业地产项目较少开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。?业幅射力较窄，经营局限在本地市场业幅射力较窄，经营局限在本地市场项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。有较大的差距。?商业业态向多元化发展商业业态向多元化发展新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利

79、店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论? 底层临街小面积商铺是目前销售最为理想的商底层临街小面积商铺是目前销售最为理想的商业物业业物业业物业业物业?临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度，而且销售进度整体要好于非临街的商铺 。?底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低出现大量空置率甚至有滞销的情况率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。?商铺的价格是层层递减商铺的价格是

80、层层递减一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%， 三层以上的商铺从收益上来看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。小面积商业更受置业者关注小面积商业更受置业者关注?小面积商业更受置业者关注小面积商业更受置业者关注就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在100以上，60平以下的商铺为市场的供求主力。珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论? 商业地产的开发及经营水平较低商业地产的开发及经营水平较低?商业项目开发的专业度不高商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、

81、车流等商业配套综合因素考虑。流、车流等商业配套综合因素考虑。?开发商倾向于急于销售商铺开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。?商业物业传统营销色彩浓郁商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。?商业特色定位不明晰商业特色定位不明晰?商业特色定位不明晰商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产总论珠海商业地产

82、总论? 社区商业很不成熟，发展机会明显社区商业很不成熟，发展机会明显?住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态，然而多住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态，然而多数发展商都存在急于数发展商都存在急于“脱手脱手”的心态的心态因此因此多数社区多数社区（甚甚数发展商都存在急于数发展商都存在急于脱手脱手的心态的心态，因此因此，多数社区多数社区（甚甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布

83、局都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局更没有采取更没有采取都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取更没有采取有针对性的招商工作。有针对性的招商工作。?很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品一般都在核心及次核心的商圈采购物品社区生活的便利性社区生活的便利性一般都在核心及次核心的商圈采购物品一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性社区生活的便利性明显不足。明显不足。前山商业市场态势前山概况前山概况前山概况前山概况? 1987年前山正

84、式建镇，2001年8月“撤镇改街”。辖1987年前山正式建镇，2001年8月“撤镇改街”。辖区面积区面积5353平方公里平方公里常住人口常住人口17 817 8万人万人其中户藉人其中户藉人区面积区面积5353平方公里平方公里，常住人口常住人口1717. .8 8万人万人，其中户藉人其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。口4.8万余人，辖21个社区居委会。? 前山属地工业产值约前山属地工业产值约206206亿元亿元国内生产总值约国内生产总值约6868亿亿? 前山属地工业产值约前山属地工业产值约206206亿元亿元，国内生产总值约国内生产总值约6868亿亿元，街道所属国民生产总值14亿元，

85、税收2.3亿元。元，街道所属国民生产总值14亿元，税收2.3亿元。? 随着南屏随着南屏横琴及西区的开发渐入高潮横琴及西区的开发渐入高潮城区西扩城区西扩? 随着南屏随着南屏、横琴及西区的开发渐入高潮横琴及西区的开发渐入高潮，城区西扩城区西扩，珠海的城市轴线已向西延伸，前山已居珠海城市几何，珠海的城市轴线已向西延伸，前山已居珠海城市几何中心中心，区位优势日益凸显区位优势日益凸显。中心中心，区位优势日益凸显区位优势日益凸显为珠海极具发展潜力的地区为珠海极具发展潜力的地区为珠海极具发展潜力的地区为珠海极具发展潜力的地区前山商业市场分析前山商业市场分析前山商业市场分析前山商业市场分析? 前山商业主要分建

86、材商业和非建材商业。前山商业主要分建材商业和非建材商业。? 前山商圈以前山市场为核心，以世邦装饰广场为龙头，已经发展成为珠海著名的建材商圈。已经成为华南地区前山商圈以前山市场为核心，以世邦装饰广场为龙头，已经发展成为珠海著名的建材商圈。已经成为华南地区首屈首屈一一指的建材商圈指的建材商圈以世邦为核心的丽晶灯饰以世邦为核心的丽晶灯饰永晟永晟首屈指的建材商圈首屈指的建材商圈，以世邦为核心的丽晶灯饰以世邦为核心的丽晶灯饰、永晟永晟家居城、浩益花园临街商铺、富康苑临街商铺、翰林苑商业中心等几个商业项目一层的出租率均达100%。家居城、浩益花园临街商铺、富康苑临街商铺、翰林苑商业中心等几个商业项目一层的

87、出租率均达100%。? 轻轨对前山影响明显，明珠商业广场轻轨对前山影响明显，明珠商业广场华润万家华润万家和和国美国美进驻；进驻；家乐福家乐福进驻翰林苑二期等利好消息对前山商业发展进驻翰林苑二期等利好消息对前山商业发展将起重要作用将起重要作用将起重要作用将起重要作用. .前山其它商业发展起点低前山其它商业发展起点低但速度快但速度快前山其它商业发展起点低前山其它商业发展起点低，但速度快但速度快前山交通前山交通前山交通前山交通?前山路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、18路、31路、99路、40前山路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、18路、31路、99路、40路路6060路路555

88、5路路2222路路2323路路602602路路609609路及观光巴士的路及观光巴士的2 2号线路号线路；路路、6060路路、5555路路、2222路路、2323路路、602602路路、609609路及观光巴士的路及观光巴士的2 2号线路号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。?广珠城际轻轨已全面开工广珠城际轻轨已全面开工明珠段及前山港段已施工明珠段及前山港段已施工?广珠城际轻轨已全面开工广珠城际轻轨已全面开工，明珠段及前山港段已施工明珠段及前山港段已施工。?项目前翠微西路改建完成项目前翠微西路改建完成?逸仙路正在拓宽，改造逸

89、仙路正在拓宽，改造新开通的18路新开通的18路车经过本项目车经过本项目车经过本项目车经过本项目前山的二小时经济圈前山的二小时经济圈前山的二小时经济圈前山的二小时经济圈广珠轻轨广珠轻轨明珠段轻轨广珠轻轨广珠轻轨轻轨的拱北站修好后可以方便广州、中山、澳门等客户到达珠海的各个区域，轻轨的拱北站修好后可以方便广州、中山、澳门等客户到达珠海的各个区域，1.4公里从而可能为本项目带来大量的人流。从而可能为本项目带来大量的人流。公本项目明珠段轻轨到本项目的距离大约为1.4公里明珠段轻轨到本项目的距离大约为1.4公里为本项目带来大量的人流为本项目带来大量的人流为本项目带来大量的人流为本项目带来大量的人流广珠轻

90、轨广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨?设计方案中，由于注重各个区域的协调发展，将极可设计方案中，由于注重各个区域的协调发展，将极可能诞生一个新的城市区域商业中心能诞生一个新的城市区域商业中心；能诞生一个新的城市区域商业中心能诞生一个新的城市区域商业中心；?沿线区域呈带状发展，可能促进带状城市格局的出现；沿线区域呈带状发展，可能促进带状城市格局的出现；?沿线站点带来人流聚集沿线站点带来人流聚集会促进各个站点区域的发展会促进各个站点区域的发展?沿线站点带来人流聚集沿线站点带来人流聚集，会促进各个站点区域的发展会促进各个站点区域的发展，形成多个城市公共节点；，形成多个城市公共节点；?使得周边区域汇聚了大量人气

91、与商气，大幅提升了前使得周边区域汇聚了大量人气与商气，大幅提升了前山地块的价值，也极大加速了区域配套设施的建设和发展，提升了前山的区域地位，加速了前山商业的发山地块的价值，也极大加速了区域配套设施的建设和发展，提升了前山的区域地位，加速了前山商业的发展进程展进程展进程展进程。广珠轻轨建设提升前山交通地位广珠轻轨建设提升前山交通地位商业价值商业价值广珠轻轨建设提升前山交通地位广珠轻轨建设提升前山交通地位、商业价值商业价值前山商业发展利好前山商业发展利好前山商业发展利好前山商业发展利好? 建材业蓬勃发展，带动商业地产升级。建材业蓬勃发展，带动商业地产升级。? 前山建材产业的蓬勃发展前山建材产业的蓬

92、勃发展拉动了周边商业地产租金拉动了周边商业地产租金? 前山建材产业的蓬勃发展前山建材产业的蓬勃发展，拉动了周边商业地产租金拉动了周边商业地产租金上涨，价格上扬，催生了该地域的商业地产开发繁荣上涨，价格上扬，催生了该地域的商业地产开发繁荣兴盛兴盛，造就了商圈规模迅速扩大造就了商圈规模迅速扩大。兴盛兴盛，造就了商圈规模迅速扩大造就了商圈规模迅速扩大。? 明珠路及明珠路及105国道改造工程的全面开工、城际轻轨的建设，特别是明珠站的设置，将加速前山明珠路配套国道改造工程的全面开工、城际轻轨的建设，特别是明珠站的设置，将加速前山明珠路配套设施的建设设施的建设设施的建设设施的建设。? 明珠站点不仅成为珠海

93、主城区的重要公共交通枢纽，明珠站点不仅成为珠海主城区的重要公共交通枢纽，更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽这这一一切将为切将为更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽更成为珠海与周边城市轨道的衔接枢纽，这切将为这切将为明珠路带来庞大的人流和无限的商机。明珠路带来庞大的人流和无限的商机。前山商业必然升级前山商业必然升级前山商业必然升级前山商业必然升级商业巨头向前山看齐商业巨头向前山看齐商业巨头向前山看齐商业巨头向前山看齐? 明珠商业广场引众巨头目光明珠商业广场引众巨头目光? 沃尔玛、华润万家、台湾的乐购、大福源以及新一佳、沃尔玛、华润万家、台湾的乐购、大福源以及新一佳

94、、人人乐人人乐易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣人人乐人人乐、易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣易初莲花都对此项目表示出浓厚的兴趣。? 华润万家、国美竞争胜出，强势进住前山明珠商业广场华润万家、国美竞争胜出，强势进住前山明珠商业广场? 家乐福签订进驻前山翰林苑二期商业项目意向家乐福签订进驻前山翰林苑二期商业项目意向观点提炼观点提炼观点提炼观点提炼? 华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业华润万佳、家乐福、国美电器进入前山商业市场，为前山商业发展注入新的活力。市场，为前山商业发展注入新的活力。? 前山商业地产市场发展态势良好前山商业地产市场发展态势良好，将随着轻

95、将随着轻? 前山商业地产市场发展态势良好前山商业地产市场发展态势良好，将随着轻将随着轻轨的建设迎来新的契机。轨的建设迎来新的契机。? 华润万佳华润万佳家乐福家乐福国美电器进入前山商业国美电器进入前山商业? 华润万佳华润万佳、家乐福家乐福、国美电器进入前山商业国美电器进入前山商业市场，不但为前山商业发展注入新的活力，市场，不但为前山商业发展注入新的活力，同时意味前山商业已摆脱中同时意味前山商业已摆脱中低端路线的窠低端路线的窠同时意味前山商业已摆脱中同时意味前山商业已摆脱中、低端路线的窠低端路线的窠臼，迈向针对中高端客户发展的新篇章。臼，迈向针对中高端客户发展的新篇章。I:自身资源（Itemsel

96、f）I:自身资源（Itemself）对项目开发前进行SWOT分析，明确自身的优略，对项目定位起到相当的指导作用地块周边情况地块周边情况地块周边情况地块周边情况新香洲A地块：A地块：本项目中山十四村翠微西路于翠前北翠微西路于翠前北路路交交工路路交叉处交叉处工业AB工业强街B地块：B地块：翠微东路于翠微东路于业区拱北工业强街翠微东路于翠微东路于翠前北路交翠前北路交交叉处交叉处区交叉处交叉处地块周边情况地块周边情况地块周边情况地块周边情况? 珠海工业区集中在前山珠海工业区集中在前山翠景工业区图? 珠海工业区集中在前山珠海工业区集中在前山? 项目周边的工业区为项目周边的工业区为? 翠景工业区翠景工业区

97、? 周边企业主要有周边企业主要有? 三美电机三美电机? 天大药业天大药业地块情况地块情况B B地块区域地块区域地块区域地块区域N地块情况地块情况翠翠翠翠地块地块地块地块B B地块区域地块区域地块区域地块区域微微西西翠翠前前路路微微西西翠翠前前路路A A地块地块地块地块路路路路A地块原为厂房用地，现正处于拆迁中。整个地块较为方正平整，B地块周边有几栋工业厂房，可正常使用。A地块原为厂房用地，现正处于拆迁中。整个地块较为方正平整，B地块周边有几栋工业厂房，可正常使用。周边情况周边情况周边情况周边情况A地块废旧工厂拆迁现场紧邻A地块北面住宅区A地块废旧工厂拆迁现场紧邻A地块北面住宅区A地块拆迁现场及

98、西侧民宅B地块厂房A地块拆迁现场及西侧民宅B地块厂房排洪渠排洪渠地块商业价值分析地块商业价值分析?邻东西走向主干道翠微西路邻东西走向主干道翠微西路B地块南侧B地块南侧A地块南侧A地块南侧地块商业价值分析地块商业价值分析?邻东西走向主干道翠微西路邻东西走向主干道翠微西路?隔街与泰然花园、电力项目相望隔街与泰然花园、电力项目相望?商业价值大商业价值大可做商业中心可做商业中心?邻翠微西路邻翠微西路?周边人均消费力低周边人均消费力低?商业价值大商业价值大，可做商业中心可做商业中心?商业价值一般，可做街铺商业价值一般，可做街铺?临翠前南路临翠前南路A地块东侧A地块东侧?邻翠前北路邻翠前北路B地块西侧B地

99、块西侧?邻街道可以做街铺邻街道可以做街铺?可以做街铺可以做街铺项目自身情况分析项目自身情况分析项目自身情况分析项目自身情况分析? 项目SWOT分析项目SWOT分析? 优势S（strength）? 劣势W（weakness）? 机会O（opportunity）? 威胁T（Threat）项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析优势S（strength）：优势S（strength）：?项目小区整体规模大(34万平),档次高项目小区整体规模大(34万平),档次高?周边小区多华电地块、泰然花园、石鸣苑、华业香庄、永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉园、文伟地块周边小区多华电地块、泰

100、然花园、石鸣苑、华业香庄、永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉园、文伟地块?交通发达交通发达?交通发达交通发达?人流量大人流量大?区域区域?发展商品牌优势发展商品牌优势项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析劣势W（weakness）劣势W（weakness）? 周边环境脏乱差周边环境脏乱差周边环境脏乱差周边环境脏乱差? 周边消费力水平底，多为中低收入人群周边消费力水平底，多为中低收入人群? 排洪渠对项目商业街影响大排洪渠对项目商业街影响大项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析机会机会O（opportunity）：）：? 周边非建材商业配套少，其

101、它商业发展空间巨大周边非建材商业配套少，其它商业发展空间巨大离离? 轻轨站轻轨站离离项目近项目近? 三台石路改造完成三台石路改造完成? 逸仙路改造即将完成逸仙路改造即将完成? 逸仙路改造即将完成逸仙路改造即将完成? 周边住宅商业配套规划规不完善、规模偏小周边住宅商业配套规划规不完善、规模偏小? 前山现有商业档次普遍不高前山现有商业档次普遍不高? 前山现有商业档次普遍不高前山现有商业档次普遍不高? 前山消费者高档消费需求明显前山消费者高档消费需求明显项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析威胁T（Threat）：威胁T（Threat）：域竞争加剧域竞争加剧? 区区域竞争加

102、剧域竞争加剧，? 其它商圈分流消费明显其它商圈分流消费明显，金额巨大金额巨大其它商圈分流消费明显其它商圈分流消费明显，金额巨大金额巨大? 市场其他商业项目上市速度快于本市场其他商业项目上市速度快于本项目项目项目项目价值极点价值极点价值极点价值极点与竞争者相同的：独特优势与竞争者相同的：轻轨带来的利好；轻轨带来的利好；独特优势：招商的品牌效应；招商的品牌效应；便利的交通网络；便利的交通网络；前山区域的前山区域的“变变”；招商超前的产品设计理念；招商超前的产品设计理念；前山区域的前山区域的变变；项目规模大，利于营造区域商业；项目规模大，利于营造区域商业；CCTICCTI推导模式下发展战略初判推导模

103、式下发展战略初判CCTICCTI推导模式下发展战略初判推导模式下发展战略初判CCTI发展战略初判消费者需求研判Consumer区域商业不集中，非建材商业竞争力差。市场中高端需求满足不了，区域市场中高端消费者较隐性，区域商业中心缺位区域商业不集中，非建材商业竞争力差。市场中高端需求满足不了，区域市场中高端消费者较隐性，区域商业中心缺位市场竞争分析Competitor区域市场产品同质化现象明显、档次雷同，区域市场竞争近期将加剧区域市场产品同质化现象明显、档次雷同，区域市场竞争近期将加剧市场态势Trend前山的商业发展潜力巨大，区域性中高档次商业缺位前山的商业发展潜力巨大，区域性中高档次商业缺位自身

104、资源条件评析Item self发展商品牌优势明显，项目地块位置将是近年内市场关注焦点，项目定位中高端区域性商业时机和条件成熟发展商品牌优势明显，项目地块位置将是近年内市场关注焦点，项目定位中高端区域性商业时机和条件成熟锁定适配项目优势的开发方向锁定适配项目优势的开发方向：锁定适配项目优势的开发方向锁定适配项目优势的开发方向：区域性城市化时尚区域性城市化时尚MAL锁定适配项目优势的开发方向锁定适配项目优势的开发方向：锁定适配项目优势的开发方向锁定适配项目优势的开发方向：区域性城市化时尚区域性城市化时尚MAL第二章: CCTI运营模式下的定位体系展开第二章: CCTI运营模式下的定位体系展开类似商

105、业分析五洲花城五洲花城（世派街世派街）五洲花城五洲花城（世派街世派街）? 老香洲于新香洲交界处老香洲于新香洲交界处? 依托建筑面积100万平方米的大型住宅社区依托建筑面积100万平方米的大型住宅社区? 总规划面积总规划面积1010万万。首期开发面积首期开发面积4 4万万? 总规划面积总规划面积1010万万。首期开发面积首期开发面积4 4万万? 倾力打造“特许经营品牌街”。倾力打造“特许经营品牌街”。?层已售超过层已售超过90%90%二楼已售二楼已售80%80%? 一一层已售超过层已售超过90%90%；二楼已售二楼已售80%80%利用新香洲的崛起利用新香洲的崛起顺利销售顺利销售利用新香洲的崛起利

106、用新香洲的崛起，顺利销售顺利销售城市风景城市风景城市风景城市风景? 新香洲城市风景（华润万家）? 新香洲也曾是个新兴的城区，随着城市化进程的加快，周边人气日旺，中端需求量增加；? 城市风景项目在规划之初就和华润万家达成协议，对商业进行整体规划周边租金平均可达120元/。华润万家的总体平均租金达40元/；? 现在整体经营很好，超市人流量大，街铺全部出租；利用城市扩展机会利用城市扩展机会成功成为区域性的商业中心成功成为区域性的商业中心利用城市扩展机会利用城市扩展机会，成功成为区域性的商业中心成功成为区域性的商业中心做区域性商业条件成熟做区域性商业条件成熟做区域性商业条件成熟做区域性商业条件成熟?

107、轻轨对前山的商业发展将带来关键性的影响轻轨明珠站将给项周边带来巨大人流和物流? 轻轨明珠站将给项目周边带来巨大人流和物流? 105国道改建完成将解决项目周边交通堵车问题? 三台石路的改造完成及18路车通车解决了项目周边和市内? 三台石路的改造完成及18路车通车解决了项目周边和市内各区域的联系（从华发新城经过明珠广场、项目地、世邦家具世界、家乐福、新香洲、老香洲到中大五院）邦家具世界家乐福新香洲老香洲到中大五院）? 逸仙路的拓宽将增强项对目周边区域的辐射力? 珠海城市化进程加快前山区域的发展? 项目及周边楼盘（华电地块、泰然花园、石鸣苑、华业香庄、永晟集团地块、美林雅筑、翠竹苑、嘉园、文伟地块）

108、的出现将带来大量中端人群的需求的出现将带来大量中端人群的需求根据调研资料对项目推导根据调研资料对项目推导市场调查资料市场调查资料类似项目类似项目根据调研资料对项目推导根据调研资料对项目推导项边商情项边商情项项目周目周边商边商业业情情况：业态杂乱况：业态杂乱商业形态不统商业形态不统一一商业形态不统商业形态不统消费人群大轻轨和城市的发展带来机会消费人群大轻轨和城市的发展带来机会参参考考区域性城市化商业中心缺位区域性城市化商业中心缺位区域性城市化区域性城市化时尚时尚MALLMALL考考区域性城市化商业中心缺位区域性城市化商业中心缺位时尚时尚MALLMALL客户定位客户定位客户定位客户定位街铺街铺?周

109、边生意客户周边生意客户/ /澳门投资客澳门投资客街铺街铺周边生意客户周边生意客户/ /澳门投资客澳门投资客商业中心商业中心?中小型投资客户中小型投资客户商业中心商业中心?中小型投资客户中小型投资客户坎式街廊坎式街廊?周边生意客户周边生意客户/ /自经营客户自经营客户坎式街廊坎式街廊?周边生意客户周边生意客户/ /自经营客户自经营客户形象定位形象定位形象定位形象定位品牌的/值得投资信赖的/运作成熟的新型的/经营持久的/增值能力强的品牌的/值得投资信赖的/运作成熟的新型的/经营持久的/增值能力强的统一管理的/形象统一的有主力名店的/有广场的/形成双面街的统一管理的/形象统一的有主力名店的/有广场的

110、/形成双面街的填补片区消费空白的中高端住户支撑消费的填补片区消费空白的中高端住户支撑消费的复合商复合商业业街廊街廊复合商街廊复合商街廊产品定位产品定位产品定位产品定位街铺? 沿商业价值面街铺? 沿商业价值面中等体量商业中心中等体量商业中心? 路口交汇处路口交汇处/ /商业磁极点商业磁极点中等体量商业中心中等体量商业中心? 路口交汇处路口交汇处/ /商业磁极点商业磁极点坎式街廊? 形成住区与商业的割断面坎式街廊? 形成住区与商业的割断面规划形态符合商业面积 / 形象面 / 销售价值要求;规划形态符合商业面积 / 形象面 / 销售价值要求;业态定位业态定位业态定位业态定位日常消费所需的/新生活品质

111、的日常消费所需的/新生活品质的改变前山传统生活消费的改变前山传统生活消费的改变前山传统生活消费的改变前山传统生活消费的非传统建材类的非传统建材类的如精品超市/特色餐饮/特色服饰/特色生活馆/特色休闲特色运动/特色娱乐等城市化生活业态;如精品超市/特色餐饮/特色服饰/特色生活馆/特色休闲特色运动/特色娱乐等城市化生活业态;档次定位档次定位档次定位档次定位中高档的/城市化的/时尚化的中高档的/城市化的/时尚化的区域性区域性区域性区域性生活购物消费场生活购物消费场前山前景规划/消费人群需求/招商品牌/地块特征符合塑造区域性生活购物消费场的基本机会要素；前山前景规划/消费人群需求/招商品牌/地块特征符

112、合塑造区域性生活购物消费场的基本机会要素；经营模式定位经营模式定位经营模式定位经营模式定位租售结合/以售为主租售结合/以售为主主力店以租待售主力店以租待售主力店以租待售主力店以租待售统一展示/引导招商/统一管理的统一展示/引导招商/统一管理的可销售的街铺及坎式街廊总面积占总商业面积的64%（一层商可销售的街铺及坎式街廊总面积占总商业面积的64%（一层商业中心不包含在内业中心不包含在内）; ;业中心不包含在内业中心不包含在内）; ;价格定位价格定位市场比较法市场比较法具体指标满分本项目春泽明园五洲花城城市风景具体指标满分本项目春泽明园五洲花城城市风景价格定位价格定位市场比较法市场比较法评估项目评

113、分评分评分评分区位级差107988 评估项目评分评分评分评分区位级差107988 项目位置107988 主力店带动109899 项目位置107988 主力店带动109899 商业环境商业环境8 85 58 87 78 8商业环境商业环境8 85 58 87 78 8 交通升值潜力8776 7 通达程度6556 5 交通升值潜力8776 7 通达程度6556 5 道路状况332.53 3 规划项目规模3313 3 道路状况332.53 3 规划项目规模3313 3 开阔性开阔性32.523 3 32.523 3 开阔性开阔性价格定位价格定位市场比较法法市场比较法法铺型实用性332.53 3 铺型

114、实用性332.53 3 价格定位价格定位市场比较法法市场比较法法新颖独特性221.52 2 车位5334 4 新颖独特性221.52 2 车位5334 4 活动场所活动场所43432 23 4 3 4 配套配套活动场所活动场所2 2设施档次4433 4 发展商品牌5534 4 设施档次4433 4 发展商品牌5534 4 建筑实用率5533 4 质量保证3323 2 建筑实用率5533 4 质量保证3323 2 物业物业公司品牌公司品牌4 44 42 23 33 3物业物业公司品牌公司品牌4 44 42 23 3 3 3 提供服务4423 3 合计10084.575.58187 提供服务442

115、3 3 合计10084.575.58187 参考价格参考价格1 1170001700018000180002127721277参考价格参考价格1 1170001700018000180002127721277价格定位价格定位市场比较法市场比较法?与春泽明园相比与春泽明园相比，项目均价项目均价=1700084.575.5=19026=1700084.575.5=19026价格定位价格定位市场比较法市场比较法与春泽明园相比与春泽明园相比，项目均价项目均价元/元/?与五洲花城相比，项目均价=1800084.581=18777元/与五洲花城相比，项目均价=1800084.581=18777元/?与城市

116、风景比，项目均价=2127784.587=20665元/与城市风景比，项目均价=2127784.587=20665元/? 由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性故故? 由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性由于城市风景在各方面与本项目具有极大相似性，故故其权重取0.7；春泽明园为2003年项目取0.125；五洲花城为2004年项目取0.175，得出项目均价：其权重取0.7；春泽明园为2003年项目取0.125；五洲花城为2004年项目取0.175，得出项目均价：?X1=206650.7+190260.125+187770.175 =20128元

117、/X1=206650.7+190260.125+187770.175 =20128元/价格定位价格定位收益还原法收益还原法? 收益还原法定价收益还原法定价价格定位价格定位收益还原法收益还原法? 收益还原法定价收益还原法定价：? 通过调查，目前项目所处地块首层租金在110元/通过调查，目前项目所处地块首层租金在110元/左右左右左右左右。? 利用市场收益还原法保守估算物业价格，这里以投利用市场收益还原法保守估算物业价格，这里以投资者常规收回投资的心理年限资者常规收回投资的心理年限1515年来计算年来计算则可保则可保资者常规收回投资的心理年限资者常规收回投资的心理年限1515年来计算年来计算，则可

118、保则可保守估算本项目首层价格估算为：守估算本项目首层价格估算为：? X2X2= =11011012121515= =1980019800元元/ /? X2 110X2 110121215 1980015 19800元元/ /价格定位价格定位?最终价格建议最终价格建议：价格定位价格定位?最终价格建议最终价格建议：?项目均价=70%市场比较价位+30%收益还原价位项目均价=70%市场比较价位+30%收益还原价位?即本项目商业部分建议均价为=即本项目商业部分建议均价为=20201 128287 70%0%+1+19800980030%30%= =2002920029元元/ /20 2820 28 0

119、%98000%980030% 2002930% 20029元元/ /?根据整数定价一层临街铺售价为：20000元/根据整数定价一层临街铺售价为：20000元/?二层临街铺售价为一层的50%：20000*0.5=10000元/二层临街铺售价为一层的50%：20000*0.5=10000元/?一一层内街铺售价为层内街铺售价为一一层临街铺的层临街铺的80%80%：2000020000* *0 80 8= =1600016000元元/ /?层内街铺售价为层临街铺的层内街铺售价为层临街铺的80%80%：20000 020000 0. .8 160008 16000元元/ /?集中式商业一层售价为一层临街

120、铺的90%：20000*0.9=18000元/集中式商业一层售价为一层临街铺的90%：20000*0.9=18000元/?集中式商业二层售价为集中式商业集中式商业二层售价为集中式商业一一层售价的层售价的56%56%：集中式商业二层售价为集中式商业层售价的集中式商业二层售价为集中式商业层售价的56%56%：18000*0.56=10080（整数定价为：10000元/）18000*0.56=10080（整数定价为：10000元/）?集中式商业三层售价为集中式商业二层售价的50%=10000*0.5=5000元/集中式商业三层售价为集中式商业二层售价的50%=10000*0.5=5000元/价格定位

121、价格定位价格定位价格定位项目价格为项目价格为：项目价格为项目价格为：? 一层临街铺售价： 20000元/一层临街铺售价： 20000元/? 二层临街铺售价二层临街铺售价1000010000元元/ /? 二层临街铺售价二层临街铺售价： 1000010000元元/ /? 一层内街铺售价： 16000元/一层内街铺售价： 16000元/? 集中式商业一层售价：18000元/集中式商业一层售价：18000元/?二二层售价层售价：10000：10000元元/ /层售价层售价元元/ /?三层售价： 5000元/三层售价： 5000元/业态销售分析业态销售分析业态销售分析业态销售分析街铺的销售可行性是最大的

122、街铺的销售可行性是最大的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的街铺的价值是现有的商业形态里价格最高的坎式街铺的价值大于传统的二层规划街铺坎式街铺的价值大于传统的二层规划街铺靠近商业靠近商业磁极点的地方做内街的销售可行性最大磁极点的地方做内街的销售可行性最大靠近商业靠近商业磁极点的地方做内街的销售可行性最大磁极点的地方做内街的销售可行性最大三层以上的商业物业是很难销售的三层以上的商业物业是很难销售的三层以上的商业物业价值很低三层以上的商业物业价值很低CCTICCTI推导模式下的核心市场出路推导模式下的核心市场出路CCTI

123、CCTI推导模式下的核心市场出路推导模式下的核心市场出路定位核心主线定位核心主线解决之道解决之道档次定位档次定位形象定位形象定位中高档/城市化/时尚化/区域性/中高档/城市化/时尚化/区域性/复合商业街廊复合商业街廊业态定位业态定位复合商业街廊复合商业街廊日常的/非传统生活消费的/新生活品质的日常的/非传统生活消费的/新生活品质的产品定位产品定位街铺 /中等体量商业中心 /坎式街廊街铺 /中等体量商业中心 /坎式街廊周边生意客户周边生意客户/ /澳门投资客中小型投资客户澳门投资客中小型投资客户/ /自经营客户自经营客户客户定位客户定位价格定位价格定位周边生意客户周边生意客户/ /澳门投资客中小

124、型投资客户澳门投资客中小型投资客户/ /自经营客户自经营客户以高出本项目区域均价以高出本项目区域均价，体现项目档次体现项目档次，凸现品牌价值凸现品牌价值。价格定位价格定位以高出本项目区域均价以高出本项目区域均价，体现项目档次体现项目档次，凸现品牌价值凸现品牌价值第二部分价值论证挖掘价值确定商业规模是本案最大难题如何确定商业规模如何确定商业规模？提出问题提出问题如何确定商业规模如何确定商业规模？商业做多大面积商业做多大面积? ?商业做多大面积商业做多大面积? ?可行性分析可行性分析前景分析前景分析经济论证经济论证确定合理商业规模确定合理商业规模如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如

125、何确定商业规模？第一步：从经济效益角度分析珠海其他商业街售价租金情况珠海其他商业街售价租金情况珠海其他商业街售价租金情况珠海其他商业街售价租金情况?五洲花城 靠近家乐福超市部分的价格为五洲花城 靠近家乐福超市部分的价格为17000-20000元/17000-20000元/，其，其他部分价格为他部分价格为11000110001300013000元元/ /；二层商铺价格较低二层商铺价格较低为为他部分价格为他部分价格为11000110001300013000元元/ /；二层商铺价格较低二层商铺价格较低，为为50007000元/；50007000元/；现在三级市场价格升至280000元/现在三级市场价

126、格升至280000元/；外街一、二层合租30-40元/，内街50元/。；外街一、二层合租30-40元/，内街50元/。?春泽明园春泽明园 20032003年年6 6月月2020日开盘日开盘层临街商铺的均价为层临街商铺的均价为1700017000元元/ /?春泽明园春泽明园 20032003年年6 6月月2020日开盘日开盘，一，一层临街商铺的均价为层临街商铺的均价为1700017000元元/ /；内街商铺的均价为12000元/；一层临街商铺租金为每月100150元/每平方米；内街商铺租金为每月80100元/ 。；内街商铺的均价为12000元/；一层临街商铺租金为每月100150元/每平方米；内

127、街商铺租金为每月80100元/ 。?南厦丰泽园南厦丰泽园 平均售价平均售价1247312473元元/ /另部分为非临街商铺或临街另部分为非临街商铺或临街?南厦丰泽园南厦丰泽园 平均售价平均售价1247312473元元/ /；另另一一部分为非临街商铺或临街部分为非临街商铺或临街位置较差的商铺，平均售价8370元/；南厦丰泽园总体均价10749元/； 小面积铺位租金约110；夏美路段约为60元/。位置较差的商铺，平均售价8370元/；南厦丰泽园总体均价10749元/； 小面积铺位租金约110；夏美路段约为60元/。项目周边物业售价租金情况项目周边物业售价租金情况项目周边物业售价租金情况项目周边物业

128、售价租金情况? 旺嘉购物广场街铺售价为1000014000元/旺嘉购物广场街铺售价为1000014000元/兰铺花春茗茶兰铺花春茗茶年年元元/ /? 兰铺花兰铺花园永园永春茗茶春茗茶20032003年年1150011500元元/ /? 明珠路街铺街铺餐饮租金大约在100元/明珠路街铺街铺餐饮租金大约在100元/? 翠峰街口波斯猫文具翠峰街口波斯猫文具166166元元/ /? 翠峰街口波斯猫文具翠峰街口波斯猫文具166166元元/ /? 嘉园街铺（大门口）精品租金138.88元/ 嘉园街铺（大门口）精品租金138.88元/ ? 嘉园街铺五金店租金嘉园街铺五金店租金4848元元/ /? 嘉园街铺五

129、金店租金嘉园街铺五金店租金4848元元/ /项目商业销售价格预计项目商业销售价格预计项目商业销售价格预计项目商业销售价格预计? 项目地价格市场均价预计(市场对比法、收益还原项目地价格市场均价预计(市场对比法、收益还原法法）法法）? 一层街铺售价： 20000元/街铺售价元/? 二层街铺售价：10000元/? 内街街铺位售价：16000元/?层商场铺位售价18000元/? 一层商场铺位售价：18000元/? 二层商业售价：10000元/? 三层商业售价5000元/? 三层商业售价：5000元/如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？第二步：从市场可行性角度分析如何确定

130、商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？?市场可行性分析市场可行性分析?市场可行性分析市场可行性分析? 大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性? 销售实现的可行性销售实现的可行性? 销售实现的可行性销售实现的可行性如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？?大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性大商家进驻的可行性? 项目区内居民消费能力相对较强项目区内居民消费能力相对较强。项目区内居民消费能力相对较强项目区内居民消费能力相对较强? 众多商家对前山片区商业发展前景看好，沃尔众多商家对前山片区商业发展前景看好，沃尔玛玛、易初莲花易初莲花、

131、家乐福等商家及各大本地超市家乐福等商家及各大本地超市玛玛易初莲花易初莲花家乐福等商家及各大本地超市家乐福等商家及各大本地超市对本片区有较大的入驻意向。对本片区有较大的入驻意向。? 这类商家经营档次与业态和街铺无冲突这类商家经营档次与业态和街铺无冲突，是对是对这类商家经营档次与业态和街铺无冲突这类商家经营档次与业态和街铺无冲突，是对是对街铺业态的有效补充。街铺业态的有效补充。引进大商家完全可行引进大商家完全可行引进大商家完全可行引进大商家完全可行如何确定商业规模如何确定商业规模？-以以易初莲花选址为列易初莲花选址为列如何确定商业规模如何确定商业规模？以以易初莲花选址为列易初莲花选址为列? 易初莲

132、花建筑标准指导要求易初莲花建筑标准指导要求? 易初莲花建筑标准指导要求易初莲花建筑标准指导要求? 较大的店（area10000M）较大的店（area10000M）? 较小的店较小的店（Sales area10000MSales area10000M ）? 较小的店较小的店（SalesSales area10000Marea10000M ）? 地块形状：矩形或梯形地块形状：矩形或梯形? 临街面至少临街面至少8080米米? 临街面至少临街面至少8080米米? 通道不小于80米通道不小于80米? 深度宜为深度宜为120250120250米米深度宜为深度宜为米米? 地块面积宜为25000sq.m.以上

133、site area-25000sq.m(up).地块面积宜为25000sq.m.以上site area-25000sq.m(up).如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？? 销售实现的可行性销售实现的可行性? 前山现有销售的商业面积以建材为主前山现有销售的商业面积以建材为主? 前山未来可销售的非建材商业面积小前山未来可销售的非建材商业面积小? 投资客对前山商业投资信心指数上升投资客对前山商业投资信心指数上升? 临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售情况持续向好? 住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态? 住宅社区的底

134、商是珠海投资者较为青睐的商业形态住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态? 商业地产的开发及经营水平较低商业地产的开发及经营水平较低? 社区商业很不成熟，发展机会明显社区商业很不成熟，发展机会明显? 招商品牌对商业的成功运做对投资客的信心保证招商品牌对商业的成功运做对投资客的信心保证做二层的商业街做二层的商业街内街销售可行内街销售可行做二层的商业街做二层的商业街、内街销售可行内街销售可行如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？第三步：从市场前景角度分析如何确定商业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？? 商业市场前景? 从前山整体消费水平和人口

135、数量来看，前山目前尚不具从前山整体消费水平和人口数量来看，前山目前尚不具备发超大规模的商态备发超大规模的商态备备开开发超大规模的商发超大规模的商业形业形态态。? 从销售实现的可能性来看，如果商业层数越高，实现预从销售实现的可能性来看，如果商业层数越高，实现预期销售的可能性越小期销售的可能性越小期销售的可能性越小期销售的可能性越小。? 从有可能入驻的商家面积需求来看，单个商家所需面积从有可能入驻的商家面积需求来看，单个商家所需面积约为约为1-21-2万平方米万平方米，不包括不包括一一层独立经营的街铺层独立经营的街铺。约为约为万平方米万平方米，不包括层独立经营的街铺不包括层独立经营的街铺如何确定商

136、业规模如何确定商业规模？如何确定商业规模如何确定商业规模？?商业规模确定商业规模确定?商业规模确定商业规模确定商业面积应控制在5万平方米以下，在确商业面积应控制在5万平方米以下，在确定面积控制的情况下定面积控制的情况下根据建筑密度要求根据建筑密度要求定面积控制的情况下定面积控制的情况下，根据建筑密度要求根据建筑密度要求，尽量减少商业层数。，尽量减少商业层数。商业布局规划商业布局规划一一商业布局规划商业布局规划内铺内铺外街铺商业中心布局原因布局原因布局原因布局原因? A地块商业人流量大地块商业人流量大但人均消费低但人均消费低做坎式做坎式? A地块商业人流量大地块商业人流量大，但人均消费低但人均消

137、费低做坎式做坎式街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地块的住户生活需求块的住户生活需求块的住户生活需求块的住户生活需求。? B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，周边中高端消费需求大增周边中高端消费需求大增周边中高端消费需求大增周边中高端消费需求大增。? 等地开发时，做区域商业中心条件成熟。等地开发时，做区域商业中心条件成熟。商业布局规划商业布局规划一一? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下商业布局规划商业布局规划? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下：?

138、A地块红色部分做坎式街铺A地块红色部分做坎式街铺? 面积为:(185+160+200)*15*2=16350面积为:(185+160+200)*15*2=16350? B B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺? B B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺176*15*2=5280176*15*2=5280? B B地块内街地块内街300*15 4500300*15 4500 ? B B地块内街地块内街300*15300*15= =45004500 ? B地块黄色部分做商业中心18000B地块黄色部分做商业中心18000确定商业规模确定商业规模一一确定商业规模确定商业规模?建筑

139、指标（平方米）建筑指标（平方米）?总规划用地面积总规划用地面积170593.962.?总建筑面积总建筑面积341188?总建筑面积总建筑面积341188?地块地块A 61649.212?地块地块B 108944.75?地块地块B商商业业面积面积27780 地块地块 商面积商面积坎式街铺二层坎式街铺二层2640 坎式街铺一层坎式街铺一层2640 商业中心商业中心18000(三层三层) 内街内街4500（单层单层）内街内街4500（单层单层）?地块地块A商业面积商业面积16350坎式街铺一层坎式街铺一层8175坎式街铺二层坎式街铺二层8175?总商业建筑面积总商业建筑面积44130?总商业建筑面积

140、占总面积的总商业建筑面积占总面积的12.9%确定商业均价确定商业均价一一确定商业均价确定商业均价? 商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）B B地块为地块为3 4923 492亿亿B B地块为地块为：3 3. .492492亿亿?街铺为：2640*20000+2640*10000=79200000街铺为：2640*20000+2640*10000=79200000?商业中心为商业中心为：?商业中心为商业中心为：6000*18000+6000*10000+6000*5000=1980000006000*18000+6000*10000+6000*5000

141、=198000000?内街为：4500*16000=72000000内街为：4500*16000=72000000A地块为：A地块为：2.4525亿2.4525亿?街铺为：8175*20000+8175*10000=245250000街铺为：8175*20000+8175*10000=245250000A+BA+B 594400000594400000亿亿A+BA+B= =594400000594400000亿亿? 可售商业建筑面积：44130平方可售商业建筑面积：44130平方? 均价均价 594400000/44130 13469 2594400000/44130 13469 2元元/ /

142、平米平米? 均价均价= =594400000/44130594400000/44130= =1346913469. .2 2元元/ /平米平米商业布局规划二商业布局规划二商业布局规划二商业布局规划二外街铺内铺超市外街铺外街铺外街铺商业中心布局原因布局原因布局原因布局原因? A A地块商业人流量大地块商业人流量大但消费力差但消费力差做街铺可做街铺可? A A地块商业人流量大地块商业人流量大，但消费力差但消费力差做街铺可做街铺可以有效吸引人流，同时做个小超市满足现有需以有效吸引人流，同时做个小超市满足现有需求和求和地块的住户生活需求地块的住户生活需求求和求和地块的住户生活需求地块的住户生活需求。?

143、 B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，边中高端消费求大增边中高端消费求大增周周边中高端消费边中高端消费需需求大增求大增。? 等地开发时，做区域商业中心条件成熟。等地开发时，做区域商业中心条件成熟。商业布局规划二商业布局规划二? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下商业布局规划二商业布局规划二? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下：? A地块红色部分做一层街铺及超市A地块红色部分做一层街铺及超市? 街铺面积为街铺面积为80008000 ? 街铺面积为街铺面积为：80008000 ? 超市面积为：

144、3000 超市面积为：3000 ? B B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺? B B地块红色部分做坎式街铺地块红色部分做坎式街铺（96+102）*15*2=5940（96+102）*15*2=5940块内街块内街? B地B地块内街块内街170*15=2550 170*15=2550 ? B地块黄色部分做商业中心街21000（三层）B地块黄色部分做商业中心街21000（三层）确定商业规模二确定商业规模二确定商业规模二确定商业规模二?建筑指标（平方米）建筑指标（平方米）?总规划用地面积总规划用地面积170593.962.?总建筑面积总建筑面积341188?地块地块A 61649.212

145、?地块地块B 108944.75?地块地块B商业面积商业面积29490坎式街铺坎式街铺5940商业中商业中商业中商业中心心21000(三层三层)内街内街2550?地块地块A商业面积商业面积11000层街铺层街铺一一层街铺层街铺8000超市超市3000?总商业建筑面积总商业建筑面积40490总商业建筑面积占总面积的总商业建筑面积占总面积的11 9%?总商业建筑面积占总面积的总商业建筑面积占总面积的11.9%确定商业均价二确定商业均价二确定商业均价二确定商业均价二?商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）B地块为：3.609亿商业总销售额 （元）（商业中心三层自留）B地块为：3.609亿?街铺为：

146、2970*20000+2970*10000=89街铺为：2970*20000+2970*10000=89100100000000?商业中心为：7000*18000+7000*10000+7000*5000=23100000商业中心为：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231000000 0 0 0?内街为：2550*16000=40800000A地块为：2.095亿内街为：2550*16000=40800000A地块为：2.095亿?街铺为：8000*20000=160000000街铺为：8000*20000=160000000?超市为：1500*18000+15

147、00*10000+1500*5000=49500000超市为：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49500000A+B=570400000元A+B=570400000元?可售商业建筑面积：40490可售商业建筑面积：40490?均价均价= =570570400400000/40490000/40490= =14087.414087.4元元/ /平米平米均价均价 570400000/40490 14087.4570400000/40490 14087.4元元/ /平米平米设计提示设计提示体现价值体现价值设计提示设计提示体现价值体现价值第三部分设计提示体现价值设计提示

148、设计提示体现价值体现价值设计提示设计提示体现价值体现价值? 概念设计创作源泉概念设计创作源泉? 概念设计创作源泉概念设计创作源泉? 依据发展商要求依据发展商要求依据发展商要求依据发展商要求? 依据价值论证及项目定位推导过程及结论依据价值论证及项目定位推导过程及结论? 旨在体现我司提炼总结的项目六大价值点旨在体现我司提炼总结的项目六大价值点? 从建筑规划角度对项目的理解从建筑规划角度对项目的理解? 从建筑规划角度对项目的理解从建筑规划角度对项目的理解概念设计与创意概念设计与创意概念设计与创意概念设计与创意? 商业产品建议商业产品建议?结合二层街铺不易销售结合二层街铺不易销售租金租金?结合二层街铺

149、不易销售结合二层街铺不易销售、租金租金低的现实，结合街铺易销易用的特性，独创“坎式街铺”。低的现实，结合街铺易销易用的特性，独创“坎式街铺”。根据周边缺少休闲广场和体育配根据周边缺少休闲广场和体育配?根据周边缺少休闲广场和体育配根据周边缺少休闲广场和体育配套的调查发现，在主力商业楼顶建立休闲运动广场。套的调查发现，在主力商业楼顶建立休闲运动广场。?结合项目周边1公里范围内尚无大型超结合项目周边1公里范围内尚无大型超市市的特点，在商业业的特点，在商业业市余市余市市态方面考虑以大型超态方面考虑以大型超市市带动项目其带动项目其余余商业部分。商业部分。?项目前的排洪渠对影响负面影响大，沿排洪渠部分规划

150、一条停车带，解决商业部分的停车问题。项目前的排洪渠对影响负面影响大，沿排洪渠部分规划一条停车带，解决商业部分的停车问题。坎式街铺示意图坎式街铺示意图坎式街铺示意图坎式街铺示意图创作思路创作思路调查发现街铺二层售价调查发现街铺二层售价调查发现街铺二层售价调查发现街铺二层售价尽为一层铺位的60%；项目周边商业人流量大，商业环尽为一层铺位的60%；项目周边商业人流量大，商业环境拥挤境拥挤，尽可能的增加街铺尽可能的增加街铺住宅二楼商铺地面街道空中走廊境拥挤境拥挤，尽可能的增加街铺尽可能的增加街铺前的商业配套面积非常重要前的商业配套面积非常重要一楼商铺车库关于车库的停车安排问题关于车库的停车安排问题进车

151、出车线路分开在二旁，宽约（3*2）6米，停车进车出车线路分开在二旁，宽约（3*2）6米，停车位有9米，足够停车。在车库旁有通道让人直接进入街道位有9米，足够停车。在车库旁有通道让人直接进入街道项目规划示意项目规划示意街铺街铺+主力店主力店项目规划示意项目规划示意街铺街铺+主力店主力店商业中心街铺商业中心街铺内街商业中心街铺商业中心项目规划示意项目规划示意街铺街铺项目规划示意项目规划示意街铺街铺商业和住宅的全盘考虑商业和住宅的全盘考虑商业和住宅的全盘考虑商业和住宅的全盘考虑? 从整个项目来考虑商业人流、车流和住宅部分的人从整个项目来考虑商业人流、车流和住宅部分的人流流车流车流流流、车流车流? 从

152、整体上考虑商业人流、餐饮、广场等对住宅部分从整体上考虑商业人流、餐饮、广场等对住宅部分的影响的影响把影响降到最低把影响降到最低的影响的影响，把影响降到最低把影响降到最低项目市场定位项目市场定位提升价值提升价值项目市场定位项目市场定位提升价值提升价值第四部分补充论证提升价值第四部分补充论证提升价值工厂现况工厂现况工厂现况工厂现况工厂现况教差，外立面、楼顶要翻新工厂现况教差，外立面、楼顶要翻新电话咨询珠海市规划局说：珠海以前没受理过厂房改电话咨询珠海市规划局说：珠海以前没受理过厂房改新产业或商业用途的申请新产业或商业用途的申请也不会考虑也不会考虑新产业或商业用途的申请新产业或商业用途的申请，也不会

153、考虑也不会考虑。工厂情况分析工厂情况分析工厂情况分析工厂情况分析? 红色工厂可再利用价值最大红色工厂可再利用价值最大但其大门方向要但其大门方向要? 红色工厂可再利用价值最大红色工厂可再利用价值最大，但其大门方向要但其大门方向要重新规划，该建筑离路面坡差近一米重新规划，该建筑离路面坡差近一米? 红色厂房位置为红色厂房位置为商业价值最大区商业价值最大区该处较不合适做该处较不合适做单面狭长的商业单面狭长的商业单面狭长的商业单面狭长的商业在项目前期可做办公楼在项目前期可做办公楼,后期可做商业管理用房后期可做商业管理用房工厂情况分析工厂情况分析工厂情况分析工厂情况分析工厂整体形象较工厂整体形象较差差 改

154、变使用功能得重改变使用功能得重差差, ,改变使用功能得重改变使用功能得重新装修，和改变里面新装修，和改变里面人流人流、物流通物流通道。道。人流人流物流通物流通周边市民对工业区总体印象不好，改周边市民对工业区总体印象不好，改变用途很难改变传统变用途很难改变传统变用途很难改变传统变用途很难改变传统印象。印象。工厂在地块中的位置工厂在地块中的位置工厂在地块中的位置工厂在地块中的位置不利于住宅规划布局不利于住宅规划布局工厂改边用途受限条件多工厂改边用途受限条件多工厂改边用途受限条件多工厂改边用途受限条件多补充论证补充论证补充论证补充论证A工厂改成家居生活馆前山装饰建材分布图前山装饰建材分布图前山装饰建

155、材分布图前山装饰建材分布图本项目三台石路商圈逸仙路商圈建材商铺租金水平表建材商铺租金水平表物业名称一层外街一层内街二层三层四层物业名称一层外街一层内街二层三层四层建材商铺租金水平表建材商铺租金水平表财富时代广场财富时代广场11015010050552929一层内街一楼一层内街一楼7580世邦装饰广场均价世邦装饰广场均价1507580 一层内街二楼一层内街二楼2030 4060 2030 友邦建材城友邦建材城80120未出租未出租友邦建材城友邦建材城80120 未出租未出租商业二层以上租金都很低，并且该位商业二层以上租金都很低，并且该位置离建材商圈教远置离建材商圈教远做家居广场能否顺利做家居广场

156、能否顺利置离建材商圈教远置离建材商圈教远，做家居广场能否顺利做家居广场能否顺利销售是本案最大的问题销售是本案最大的问题。销售是本案最大的问题销售是本案最大的问题家居生活馆论证家居生活馆论证家居生活馆论证家居生活馆论证项目对面露天的建材市场项目对面露天的建材市场项目最近的建材市场项目最近的建材市场? 前山的建材商业非常发达，为华南区域最大规模之一。市场容量有限，竞争激烈。前山的建材商业非常发达，为华南区域最大规模之一。市场容量有限，竞争激烈。项目对面露天的建材市场项目对面露天的建材市场项目最近的建材市场项目最近的建材市场? 未来建材商业放盘量大。未来建材商业放盘量大。建议做补充型业态建议做补充型

157、业态家居生活馆家居生活馆建议做补充型业态建议做补充型业态-家居生活馆家居生活馆珠海现有项目珠海现有项目珠海现有项目珠海现有项目? 扬名扬名广广场家居场家居广广场场广广广广? 位置：老香洲扬名广场（吉之岛）四、五层位置：老香洲扬名广场（吉之岛）四、五层? 占地面积占地面积：5500：5500占地面积占地面积? 租金：50-70元/ 管理费：25-35元/租金：50-70元/ 管理费：25-35元/? 入驻商家入驻商家：华师傅华师傅 顾家沙发顾家沙发 童话森林童话森林 迪士尼迪士尼 美力美力入驻商家入驻商家华师傅华师傅 顾家沙发顾家沙发 童话森林童话森林 迪士尼迪士尼 美力美力家 古仓家 古仓?

158、开业时间：2006开业时间：2006年年9月份9月份年年经营情况差经营情况差经营情况差经营情况差潜在竞争项目潜在竞争项目潜在竞争项目潜在竞争项目项目名称世邦国际装饰广场4号厅项目名称世邦国际装饰广场4号厅规模规模建筑面积建筑面积：7500075000平方米平方米本项目世邦广场四号厅规模规模建筑面积建筑面积：7500075000平方米平方米(1、2、3、4号厅建筑面积共有17万平方米)地理位置(1、2、3、4号厅建筑面积共有17万平方米)地理位置珠海市前山路（立真灯饰旁）离项目珠海市前山路（立真灯饰旁）离项目开开 发发 商商世邦房地产公司世邦房地产公司开开 发发 商商世邦房地产公司世邦房地产公司

159、业态特征家居建材店。经营业种主要有陶瓷、瓷器、室外园林用品、卫浴、五金、橱柜、木门、业态特征家居建材店。经营业种主要有陶瓷、瓷器、室外园林用品、卫浴、五金、橱柜、木门、木地板木地板灯饰灯饰整体衣柜整体衣柜家具家具窗帘窗帘饰饰夏逸庭院建材街木地板木地板、灯饰灯饰、整体衣柜整体衣柜、家具家具、窗帘窗帘、饰饰品。另有办公区，中传仓储、地下停车区。主要商户招商未启动品。另有办公区，中传仓储、地下停车区。主要商户招商未启动工程进度挖地基开业时间未知工程进度挖地基开业时间未知世邦国际装饰广场为前山第世邦国际装饰广场为前山第一一家大型建材商家大型建材商备注备注世邦国际装饰广场为前山第家大型建材商世邦国际装饰

160、广场为前山第家大型建材商场，也是珠海规模最为庞大的建材市场。4号厅定位为“旗舰家居SHOPPING MALL总代理大本营”场，也是珠海规模最为庞大的建材市场。4号厅定位为“旗舰家居SHOPPING MALL总代理大本营”前山潜在商业项目分析前山潜在商业项目分析前山潜在商业项目分析前山潜在商业项目分析建材类商业：建材类商业：项目名称夏逸庭院建材街规模建筑面积：约10000平方米项目名称夏逸庭院建材街规模建筑面积：约10000平方米地理位置逸仙路开 发 商珠海市汇基房地产开发有限公司地理位置逸仙路开 发 商珠海市汇基房地产开发有限公司业态特征建材街工程进度2006年7月开工业态特征建材街工程进度2

161、006年7月开工开业时间开业时间未知未知开业时间开业时间未知未知备注旧村改造。为传统夏村建材市场的中心。备注旧村改造。为传统夏村建材市场的中心。商业布局规划三商业布局规划三商业布局规划三商业布局规划三内铺内铺家居广场外街铺家居广场商业中心布局原因布局原因布局原因布局原因? A A地块商业人流量大地块商业人流量大但消费力差但消费力差做坎式街做坎式街? A A地块商业人流量大地块商业人流量大，但消费力差但消费力差做坎式街做坎式街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地块铺可以有效吸引人流，满足现有需求和地块的住户生活需求的住户生活需求的住户生活需求的住户生活需求。? B地块做开发时周边各住宅小区将陆续

162、入住，B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，边中高端消费求大增边中高端消费求大增周周边中高端消费边中高端消费需需求大增求大增。? 等地开发时，做商业中心条件成熟。等地开发时，做商业中心条件成熟。? 可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场，增加可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场，增加商业面积商业面积，提升价值提升价值商业面积商业面积，提升价值提升价值商业布局规划三商业布局规划三? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下商业布局规划三商业布局规划三? 根据前三步的考虑建议商业规划如下根据前三步的考虑建议商业规划如下：? A地块红色部分做坎式街铺A地块红色部分做坎式街铺? 面

163、积为面积为（185 160 200185 160 200）* *15*2 1635015*2 16350? 面积为面积为：（185185+ +160160+ +200200）* *15*215*2= =1635016350? B地块红色部分做坎式街铺B地块红色部分做坎式街铺176*15*2 5280176*15*2 5280176*15*2176*15*2= =52805280? B地块内街150*15=2500 B地块内街150*15=2500 块黄色部分做商中街块黄色部分做商中街? B地B地块黄色部分做商块黄色部分做商业业中中心心街街18000（三层）18000（三层）? B地块蓝色部分做

164、家居广场10000（二层）B地块蓝色部分做家居广场10000（二层）确定商业规模三确定商业规模三确定商业规模三确定商业规模三? 建筑指标（平方米）建筑指标（平方米）总规划用地面积总规划用地面积总规划用地面积总规划用地面积170593.962.170593.962.?总建筑面积341188总建筑面积341188?地块地块A 61649.212A 61649.212地块地块?地块B 108944.75地块B 108944.75?地块B商业面积35780地块B商业面积35780坎式街铺坎式街铺52805280坎式街铺坎式街铺52805280商业中心商业中心1800018000(三层)家居广场1000

165、0(三层)家居广场10000内街内街25002500内街内街25002500?地块A商业面积16350地块A商业面积16350?总商业建筑面积52130总商业建筑面积52130?总商业建筑面积占总面积的15.3%总商业建筑面积占总面积的15.3%确定商业均价三确定商业均价三确定商业均价三确定商业均价三? 商业总销售额（元） （商业中心三层自留）商业总销售额（元） （商业中心三层自留）地块为地块为亿亿B B地块为地块为：4.572：4.572亿亿?街铺为：2640*20000+2640*10000=79200000街铺为：2640*20000+2640*10000=79200000?商业中心为：

166、商业中心为：6000*18000+6000*10000+6000*5000=1980000006000*18000+6000*10000+6000*5000=198000000?家居广场为：5000*18000+5000*10000=140000000家居广场为：5000*18000+5000*10000=140000000? 内街为内街为：2500*16000=40000000：2500*16000=40000000内街为内街为A地块为：2.4525亿A地块为：2.4525亿? 街铺为：8175*20000+8175*10000=245250000街铺为：8175*20000+8175*10

167、000=245250000A+B=702A+B=702450450000元000元? 可售商业建筑面积：52130可售商业建筑面积：52130? 均价均价=702450000/52130=13474 9=702450000/52130=13474 9元元/ /平米平米? 均价均价=702450000/52130=13474=702450000/52130=13474. .9 9元元/ /平米平米补充论证补充论证补充论证补充论证B工厂改成创意工作室改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证? 珠海文化产业市场巨大珠海文化产业市场巨大珠海文化产业市场巨大珠海文化产业市

168、场巨大?文化产业园区、文化旅游业、动漫产业和相关文化产业四大板块在内的三十个文化产业项目进行了签约仪式，总签约金文化产业园区、文化旅游业、动漫产业和相关文化产业四大板块在内的三十个文化产业项目进行了签约仪式，总签约金额达七十二点五二亿元额达七十二点五二亿元额达七十二点五二亿元额达七十二点五二亿元。?总投资亿元人民币的中国（珠海）民间千艺城，是集休闲、旅游、体验、娱乐为一体的文化艺术场所。总投资亿元人民币的中国（珠海）民间千艺城，是集休闲、旅游、体验、娱乐为一体的文化艺术场所。投资投资亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限?投资投资亿元计划在斗门建设

169、动画科技园的亚洲传奇有限亿元计划在斗门建设动画科技园的亚洲传奇有限公司。公司。?香港享有盛名的首部电脑动画的制作单位香港特思数码香港享有盛名的首部电脑动画的制作单位香港特思数码有限公司、永泰信息技术集团等将进入珠海市场。有限公司、永泰信息技术集团等将进入珠海市场。?将建文化博览为主题的“华夏之光”珠海文化博览城。将建文化博览为主题的“华夏之光”珠海文化博览城。?将建以书画为主题的宝典园文化村将建以书画为主题的宝典园文化村。?将建以书画为主题的宝典园文化村将建以书画为主题的宝典园文化村。已建创意园区已建创意园区已建创意园区已建创意园区? 南方文化产业园南方文化产业园? 由教育部高等教育出版社规划

170、投资亿元、占地万平方米的南方文化产业园已落户珠海金鼎。由教育部高等教育出版社规划投资亿元、占地万平方米的南方文化产业园已落户珠海金鼎。进入产业园的有蓝色畅想发行集团进入产业园的有蓝色畅想发行集团动漫制作及网络远程教动漫制作及网络远程教?进入产业园的有蓝色畅想发行集团进入产业园的有蓝色畅想发行集团、动漫制作及网络远程教动漫制作及网络远程教育、中国传媒大学与高等教育出版社全面战略合作协议等项目。建成后的南方文化产业园将成为珠海市文化产业发展的育、中国传媒大学与高等教育出版社全面战略合作协议等项目。建成后的南方文化产业园将成为珠海市文化产业发展的龙头之一。龙头之一。? 教育动漫、教育资源平台、国际文

171、化产业研究院、国际教育动漫、教育资源平台、国际文化产业研究院、国际图书版权贸易中心图书版权贸易中心南方特色新形态教材研发编辑出版南方特色新形态教材研发编辑出版图书版权贸易中心图书版权贸易中心、南方特色新形态教材研发编辑出版南方特色新形态教材研发编辑出版基地等项目将落户园区。基地等项目将落户园区。改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证?LOFT概念盛行LOFT概念盛行?把把工工厂和仓库厂和仓库，变成最有个性变成最有个性、最前卫最前卫、年轻人最喜欢住的地方年轻人最喜欢住的地方把厂和仓库把厂和仓库，变成最有个性变成最有个性最前卫最前卫年轻人最喜欢住的地方年轻人最喜欢

172、住的地方?LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构?厂房里高大的窗户和空间满足了艺术创作的需要，而且厂房廉价的房租也不会给他们并不宽裕的生活带来过大的压力。厂房里高大的窗户和空间满足了艺术创作的需要，而且厂房廉价的房租也不会给他们并不宽裕的生活带来过大的压力。?艺术家在厂房提供的大空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办画展、雕塑展。厂房的大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集。艺术家在厂房提供的大空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办画展、雕塑展

173、。厂房的大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集。?消费群体消费群体：LOFTLOFT是同时支持商住两用的楼型是同时支持商住两用的楼型所以主要消费群体所以主要消费群体?消费群体消费群体：LOFTLOFT是同时支持商住两用的楼型是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费

174、群体，甚至包括一些IT企业。改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证改成创意工作室论证? 珠海艺术家9号仓珠海艺术家9号仓?2001年底组建，位于吉大南山工业区第9号仓库。2001年底组建，位于吉大南山工业区第9号仓库。?2004年元月，扩建后面积超过1500平2004年元月，扩建后面积超过1500平方米方米共有共有2020多间工作室多间工作室驻仓与非驻仓与非方米方米，共有共有2020多间工作室多间工作室，驻仓与非驻仓与非驻仓各类艺术家超过20人。驻仓各类艺术家超过20人。?9号仓的仓源都来自于民间各个不同层9号仓的仓源都来自于民间各个不同层面面同时也容纳了多种样式的艺术形同时也

175、容纳了多种样式的艺术形面面，同时也容纳了多种样式的艺术形同时也容纳了多种样式的艺术形态，成为珠海民间最大的自发式艺术创作实验场所。态，成为珠海民间最大的自发式艺术创作实验场所。创意工作室租金低创意工作室租金低售价很难提升售价很难提升创意工作室租金低创意工作室租金低，售价很难提升售价很难提升补充论证补充论证补充论证补充论证C商业形态公寓珠海公寓状况珠海公寓状况珠海公寓状况珠海公寓状况? 珠海公寓价格调查珠海公寓价格调查项目价格（元/平米）诚丰银座7200诚丰银座7200金莎公馆6400九洲假日6500九洲假日6500尚都6000C派公寓7000晴朗明珠4500公寓论证公寓论证公寓论证公寓论证?

176、珠海的商务公寓可以做到注册公司地址珠海的商务公寓可以做到注册公司地址? 珠海的商务公寓可以做到注册公司地址珠海的商务公寓可以做到注册公司地址? 目前珠海市场上公寓项目较多目前珠海市场上公寓项目较多已经基本达到已经基本达到? 目前珠海市场上公寓项目较多目前珠海市场上公寓项目较多，已经基本达到已经基本达到饱和状态，未来竞争压力将更大。饱和状态，未来竞争压力将更大。开发公寓盈利能力相对较差开发公寓盈利能力相对较差开发公寓盈利能力相对较差开发公寓盈利能力相对较差补充论证补充论证补充论证补充论证D商业形态写字楼珠海写字楼状况珠海写字楼状况珠海写字楼状况珠海写字楼状况? 珠海的经济发展是非常快速而且有很大

177、的潜力珠海的经济发展是非常快速而且有很大的潜力? 珠海的经济发展是非常快速而且有很大的潜力珠海的经济发展是非常快速而且有很大的潜力。? 企业景气指数为企业景气指数为154 55比上期升比上期升8 91个点个点企业生产企业生产? 企业景气指数为企业景气指数为154.55，比上期升比上期升8.91个点个点，企业生产企业生产经营状况保持良好的运行态势，表明珠海市绝大多数企业经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足。经营状况保持良好的运行态势，表明珠海市绝大多数企业经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足。? 珠海每月新注册成立的企业数量非常多，大多数企业刚刚珠海每月新注册成立的企业数量非常多，大多数

178、企业刚刚起步的阶段起步的阶段市场上对字楼的需求量大市场上对字楼的需求量大起步的阶段起步的阶段。市场上对市场上对写写字楼的需求量大字楼的需求量大。珠海的写字楼状况珠海的写字楼状况珠海的写字楼状况珠海的写字楼状况? 在分布上在分布上吉大最多吉大最多香洲香洲拱北次之拱北次之前山最少前山最少? 在分布上在分布上，吉大最多吉大最多，香洲香洲、拱北次之拱北次之，前山最少前山最少；? 价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；价格上，吉大最贵，拱北次之，然后香洲，最后前山；? 价格上价格上吉大最贵吉大最贵拱北次之拱北次之然后香洲然后香洲最后前山最后前山；? 价格上价格上，吉大最贵吉大最贵，拱北次之拱北

179、次之，然后香洲然后香洲，最后前山最后前山；? 周围环境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差周围环境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差? 项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价：50005000元元/ /。? 项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价项目旁的永晟五金建材城写字楼部分均价：50005000元元/ /。整体售价、租金水整体售价、租金水平处于全市最低平处于全市最低平处于全市最低平处于全市最低案例案例案例案例?华业大厦地处前山翠微，是集商业和办公为一体的写字楼，首层为商铺，本身是毛坯房，配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警华业大厦地

180、处前山翠微，是集商业和办公为一体的写字楼，首层为商铺，本身是毛坯房，配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警售售系统、饭堂、地下车库、会所等，可租可系统、饭堂、地下车库、会所等，可租可售售，由自己的物业公司负责管理，附近有一些小吃店、购物中心、超市。，由自己的物业公司负责管理，附近有一些小吃店、购物中心、超市。空置率为空置率为30%，且租金水平较低。，且租金水平较低。?台商协会在前山翠微附近不多的写字台商协会在前山翠微附近不多的写字楼中楼中其附近交通方便其附近交通方便到珠海市区以到珠海市区以楼中楼中，其附近交通方便其附近交通方便，到珠海市区以到珠海市区以及西区都有公交线路，本身

181、租金、售价合理，物业管理费不高，配套设施比较完善。及西区都有公交线路，本身租金、售价合理，物业管理费不高，配套设施比较完善。虽然市场有一定的需求虽然市场有一定的需求但赢利能力较低但赢利能力较低虽然市场有一定的需求虽然市场有一定的需求，但赢利能力较低但赢利能力较低补充论证补充论证补充论证补充论证E商业形态酒店北京酒店北京酒店北京酒店北京酒店? 三星级酒店三星级酒店? 三星级酒店三星级酒店? 酒店首层：设有中餐厅、西餐厅 。酒店首层：设有中餐厅、西餐厅 。? 酒店层酒店层敞开式歌舞大厅敞开式歌舞大厅拥有拥有3333间豪华间豪华? 酒店酒店二二层层：敞开式歌舞大厅敞开式歌舞大厅；拥有拥有3333间豪

182、华间豪华KTV包房湿蒸、休息厅、酒巴、美容院。KTV包房湿蒸、休息厅、酒巴、美容院。? 酒店三酒店三四层四层面积为面积为400400多平方米的桑拿房多平方米的桑拿房? 酒店三酒店三、四层四层：面积为面积为400400多平方米的桑拿房多平方米的桑拿房、24间豪华装修的桑拿按摩房。、24间豪华装修的桑拿按摩房。? 酒店五层酒店五层设有足浴按摩中心设有足浴按摩中心? 酒店五层酒店五层：设有足浴按摩中心设有足浴按摩中心 。? 平时开房率平时开房率大金山酒店大金山酒店大金山酒店大金山酒店? 标准间标准间/ /单人间单人间：138138元元? 标准间标准间/ /单人间单人间：138138元元? 豪华标准间； 178元豪华标准间； 178元? 3 3人间人间198198元元? 3 3人间人间：198198元元? 商务套房：228元商务套房：228元? 4.5.6层为客房部共60间4.5.6层为客房部共60间? 平时开房率平时开房率：30%：30%平时开房率平时开房率酒店销售压力大酒店销售压力大前山酒店经营情况差前山酒店经营情况差酒店销售压力大酒店销售压力大，前山酒店经营情况差前山酒店经营情况差