2019房地产静态测算之税费分析与投资角度税务筹划培训课件（63页）.pdf

1、投资测算培训系列课静态测算之税费分析与投资角度税务筹划目录CONTENTS目录一、税费分析增值税土增税所得税二、投资角度看税务筹划1.1 地产行业涉及税种 整个地产环节涉及的主要税种如下，其中教育附加为费而不是税，另有个人所得税鉴于房地产公司法人股东居多暂不列示。 增值税及附加、企业所得税、土地增值税是最重要的三大税费。一、税费分析税种税率计征依据增值税5/10%增值额部分契税3-5%土地、不动产合同额房产税1.2%/12%房产原值或租金收入企业所得税25%利润额土地增值税四级累进税率增值部分土地使用税0.6-30元/实际使用面积耕地占用税5-50元/实际占用耕地面积印花税0.03-1合同额流

2、转税财产税所得税行为税一、税费分析 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税 征收范围：包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地 税额：根据每个地区的人均耕地面积和经济发展情况确定，一般为占用每平方耕地缴纳5-50元不等，在办理占用耕地手续时一次性征收。 耕地定义所谓“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地；此外，在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。一、税费分析 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一

3、种财产 征收范围：限于城镇的经营性房屋，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 计税依据：按照剩余价值计征的为按照房产剩余价值（剩余价值为原值扣减10-30%）；按照租金计征的为按照租金收入 应纳税额：从价计算：应纳税额= 房产原值 (1一减除比率) 1.2%从租计算：应纳税额= 房产租金收入12% 纳税时间：一般自取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 上海、重庆已经试点了真正的房产税，为了平抑房价和补充税收。1.2 增值税 是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，实行价外税即消

4、费者承担，有增值才有税负。一、税费分析征税范围境内销售或者租赁不动产税率9%（注意国家的税率变化）计税方法一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额简易计税方法：应纳税额征收率纳税义务发生时间一般当月（当季度）收到预收款时预缴增值税3%；待产权发生转移时（一般交付时），再清缴应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。如果发现应缴增值税总额小于预缴的增值税额度，此时清缴额度为0。 例：某房地产项目2018年5月份销售取得预售房款6亿元，2018年12月如期交房。其中2018年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。5月份应缴纳增值税总额：当期销项税额-当期进项税额=60000万(1+9%

5、)x9%-3000万=1954万其中：2018年5月预缴增值税=60000万(1+9%)x3%=1651万2018年12月清缴增值税=1954万 -1651万=303万一、税费分析 增值税计算公式应缴增值税=销项税额-进项税额=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+9%）9%-进项税额其中：（1）销售收入包含视同销售的情况：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）允许扣除的土地金额=（土地价款（不含契税）+拆迁补偿费）*（当期销售建

6、筑面积/总建筑面积），拆迁费用视同土地款抵扣（应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016140号文），体现了分摊的原则。（3）能抵扣的进项税额一般为前述成本章节中前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费等产生的增值税。一、税费分析 能抵扣的进项税额 根据财税201636号财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知中的原则和方式，来把握进项税额的计算。（注意国家新的政策对税率的调整，下表只是笼统表示，具体每一成本细项的税率要具体分析）一、税费分析序号项目增值税税率（简单估算，每一大类中的成本细项要

7、具体分析）项目总投资1土地成本销项中扣除2前期费用6%3建安工程费9%4基础设施费9%5配套设施费9%6开发间接费9%7不可预见费9%8管理费用一般进项税额中不计算9营销费用一般进项税额中不计算10财务费用一般进项税额中不计算 例：某房地产企业于2017年1月受让土地使用权，开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2017年10月，交付日期为2018年12月。2018年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2018年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款。另外2018年取得其余进项增值税发票300万。计算2018年12月应缴增值税

8、。 应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+9%）9%-抵扣税额1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：预售房款6亿元，土地价款3亿元2018年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款（本期销售建筑面积总可售建筑面积）=30000土地价款（600002018年5月后销售的6万方200000总建筑面积）=9000万元2、计算抵扣税额（工程价款、其余增值税发票）=30000工程价款（1+9%）9%+300进项税发票=2777万元一、税费分析3、2018年5月预缴增值税：= 600002018年5月后销售6亿（1+9%房地产增值税率9%）3%预缴3%=1651万元4、2018年1

9、2月应补缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地价款）（1+9%）9%-抵扣税额-预缴税款=（600002018年5月后收入-9000当期允许扣除的土地价款）（1+9%）9%-2777抵扣税额-1651预缴税款=-217万即应当补缴的税款为0一、税费分析案例：某房地产企业某个普通住宅项目总计销售16亿元；其中土地出让金为3亿元，拆迁补偿5000万元，契税1050万元；2018年8月项目竣工，一次性支付给施工方2000万前期成本，3亿元剩余工程价款(包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费)，计算应缴增值税。1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：销售收入16亿元允许扣除的土

10、地价款=土地价款（不含契税）+拆迁补偿费=30000土地价款+5000拆迁补偿费=35000万元2、计算抵扣税额=2000前期成本（1+6%) 6%+ 30000剩余工程价款 (1+9%) 9%=113+2477=2590万元3、预缴增值税= 160000销售收入（1+9%房地产增值税率9%）3%预缴3%=4404万元4、2018年8月应补缴增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+9%）9%-抵扣税额-预缴税款=（160000销售收入-35000当期允许扣除的土地价款）（1+9%）9%-2590抵扣税额-4404预缴税款=10321-2590-4404=3327万即应缴纳增

11、值税为7731万：其中预缴4404万，清缴3327万。一、税费分析 增值税的分摊计算表一、税费分析序号项目金额一销售收入（含税）二土地成本（未价税分离）土地价款（不含契税）+拆迁补偿费三增值税 销项计税销售额（( 一）（ 二 )）/（1+9%）四增值税 销项（三）9%五增值税 进项-工程成本（大建安成本）增值税 进项-前期费用前期费用6%/(1+6%)增值税 进项-建安工程费建安工程费9%/(1+9%)增值税 进项-基础设施费基础设施费9%/(1+9%)增值税 进项-配套设施费配套设施费9%/(1+9%)增值税 进项-开发间接费开发间接费9%/(1+9%)增值税 进项-不可预见费不可预见费9%

12、/(1+9%)增值税 进项-所得税抵扣项具体分析六清算增值额税额( 四 ）（ 五 )七预缴增值税（ 一 ）/(1+9%)3%八项目实际缴纳增值税MAX【六七】九附加( 四 ）12%十增值税多缴（ 八 ）（ 六 ）只是简化表示，具体细项税率具体计算 特殊说明： 在做收并购和法拍项目中，还有一类特殊情况，即针对建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣，即应纳税额=销售额*5%/(1+5%)一、税费分析分类项目类型清算

13、申报一般纳税人老项目简易计税全额申报，5%征收率一般计税土地价款差额申报，含税价/(1+9%)新项目土地价款差额申报，含税价/(1+9%)1.3 增值税附加 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，均以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。 在房地产测算中：城市维护建设税（税）=增值税*7%教育费附加（费）=增值税*3%地方教育附加（费）=增值税*2% 即增值税附加=增值税*12% 增值税附加随着增值税一起预缴和清缴。一、税费分析1.4 土地增值税 指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物

14、收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 三环节土地交易环节：土地增值税指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。预售环节：土地增值税指按照销售收入的一定比例（具体按照当地政府政策，根据产品不同一般普通住宅预征率2%，非普通住宅预征率4%，非住宅业态预征率6%）预征，纳税方为项目公司。清算环节：按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超额累进税率进行征收,参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司，纳税时间在办理房地产权属转让（即过户及登记）手续前，一般可认为交付时缴纳。一、税费分析 计算四步

15、骤计算扣除金额计算增值额：增值额=销售收入/(1+9%)扣除项目计算增值率：增值率=增值额/扣除金额，根据增值率确定税率应缴土地增值税=增值额适用税率-扣除金额速算扣除率土地增值税是累进税，按四级累进税率表中税率计税:一、税费分析级数增值额与扣除金额比率（%）税率（%） 速算扣除系数（%）增值税公式1不超过50%30%0%土地增值税税额=增值额30%扣除项目金额0%250%100%40%5%土地增值税税额=增值额40%扣除项目金额5%3100%200%50%15%土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%4超过200%60%35%土地增值税税额=增值税60%扣除项目金额35% 计算扣除金额

16、土地成本法律依据：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。一般可以参照前述成本分析，包括了土地出让金、契税、城市基础设施配套费及契税、城镇土地使用税、拆迁补偿费等，当然不同地方也有认定的差别。特别注意，在增值税的计算中，土地成本已经抵扣了部分增值税，因此在土增税的计算中，土地成本应当扣减“增值税地价抵扣”，即土增税中的土地成本=（土地出让金+契税+城市基础设施配套费及契税+城镇土地使用税+拆迁补偿费等）（土地出让金+拆迁补偿费）9%/(1+9%)一、税费分析开发成本:即大建安，凡涉及增值税的成本均为不含税成本一、税费分析法律依据

17、：（二）房地产开发成本：纳税人房地产开发项目实际发生的成本。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利

18、费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。项目增值税税率（简单估算，每一大类中的成本细项要具体分析）开发成本（大建安）前期费用6%建安工程费9%基础设施费9%配套设施费9%开发间接费9%不可预见费9%开发费用（有关的销售费用、管理费用、财务费用）一、税费分析法律依据：（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的

19、金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。开发费用=银行利息+（土地成本+开发成本）5%或开发费用=（土地成本+开发成本）10%与转让相关税金法律依据：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。增值税附加=增值税（城市建设维护税7%+教育费附加3%+地方教育附加2%）=增值税12%加计扣除法律依据：（六）根据条例

20、第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。加计扣除=（土地成本+开发成本）20%一、税费分析加计扣除说明：收并购项目要注意根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，可以按取得土地使用权支付的金额加房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额，其他纳税人则不不允许。即加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人。对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发（未进行开发即转让）的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以

21、及转让环节缴纳的税金；对非专门从事房地产开发的纳税人，只能扣除上述前四个项目的金额。一、税费分析实施细则中还有一项扣除项：旧房及建筑物评估价格常应用在旧房及建筑物的收购和改造项目法律依据：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。一、税费分析案例：某房地产企业某个普通住宅项目总计销售16亿元；其中土地出让金为3亿元，拆迁补偿5000万元，契税1050万元；2018年8月项目竣工，一次性支付给施工方2000万前期成本，3亿元剩余工程价款(包括建安工程费、基础设施费、配套设施

22、费、开发间接费、不可预见费)；另外银行利息5000万元，交纳增值税7731万元（计算过程见增值税案例），计算应缴土地增值税。计算扣除金额=1+2+3+4+5=33160+29410+8129+928+12514=84141万1、允许扣除的土地价款=土地出让金+拆迁补偿+契税-增值税地价抵扣=30000土地出让金+5000拆迁补偿+1050契税（土地出让金与拆迁补偿之和的3%）（30000土地出让金（不含契税）+5000拆迁补偿）9%/(1+9%)=36050-2890=33160万元2、允许扣除的开发成本=2000前期成本/(1+6%)+30000剩余工程款项/（1+9%）=1887+2752

23、3=29410万元3、允许扣除的开发费用=（33160+29410）5%（1和2的5%）+5000（利息全额抵扣）=8129万元（很明显此方式比1和2的10%抵扣更多）4、与转让相关税金=增值税（7%城市维护建设税+3%教育费附加+2%地方教育费附加）=7731(7%+3%+2%）=928万元5、加计扣除=（33160+29410）20%（1和2的20%）=12514万元一、税费分析计算增值额：增值额=销售收入/(1+9%)扣除项目=160000/1.09-84141=62648万元计算增值率：增值率=增值额/扣除金额=62648/84141=74%，即使用增值率在50%-100%的税率档应缴

24、土地增值税=增值额适用税率-扣除金额速算扣除率=6264840%-841415%=20852万其中预缴土地增值税=1600002%=3200万，清缴土增税=20852-3200=17652万可见土地增值税的税负非常重，是主要筹划的税种。一、税费分析 土增税的分摊计算表一、税费分析一期二期序号项目计算方式普通住宅非普通住宅 非住宅面积占比一转让房地产收入不含税二扣除项目金额土地成本（扣除增值税地价抵扣）开发成本（大建安，不含税）加计开发费用+5.0%开发利息+5.0%与转让相关税金增值税附加加计扣除+20.0%三增值额（一）-（二）四增值率增值额扣除项目金额五适用增值税率六速算扣除系数七应缴增值

25、税三五-二六土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额比率税率速算扣除系数1 不超过50%的部分30.00%0.00%2 超过50%100%的部分40.00%5.00%3 超过100%200%的部分50.00%15.00%4 超过200%的部分60.00%35.00% 土增税的特殊约定土增税的优惠筹划空间纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。经测算一般销售毛利率在35%以上都需要缴纳。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅

26、。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。常认为的标准是住宅小区容积率1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下目前正在征询意见的新土增税法，可能对这一税收优惠有调整。一、税费分析 土增税的特殊约定土增税的分摊分期分摊土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可

27、按税务机关确认的其他方式计算分摊。一、税费分析常见分摊方法：占地面积法：即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例进行分摊；建筑面积法：即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。注意：按照建筑面积法分摊一般指：按计容可售（含自持）面积进行分摊；但是也有地方税务局规定地下销售车位，也要分担成本，此时总的面积包括计容可售（含自持）面积+地下销售车位面积；地下销售车位一般指非人防车位，人防车位一般进入配套成本作为分摊。究竟按照占地面积法分摊还是建筑面积法分摊，要在一开始分摊的时候就要确定税务筹划，确定分摊方法后一般不能更改。一、税费分析其他分摊方法：直接成本法：即按照受益对象或清算

28、单位直接归集成本费用；某些成本有依据直接归集到受益对象或清算对象时。销售金额法：即按照销售金额的比例进行分摊。此种方法在某些时候更能反映现实情况。一、税费分析例如：某项目占地面积2.5万，总建筑面积10.7万 ，其中可售建筑面积10.55万 ，不可售建筑面积0.15万 。可售建筑面积中，住宅7.3万 、商业0.25万 ，地下车库3万 。该项目一次性开发，2019年 5月售罄。土地取得成本为7000万元。住宅、商业、地下车库销售收入分别为35040万元、2500万元、4200万元。分别按照建筑面积和销售收入分摊计算：显然按销售收入分摊土地成本才是“合理”的。按建筑面积分摊土地成本无法体现土地价值

29、在各类型物业中的实际利用。比如上例中地下车库销售收入占整个项目销售收入的10%，却分摊了28%的土地成本，按建筑面积法分摊土地成本时每单位建筑面积分摊的土地成本相等。实际上商业房地产之所以售价高，地下车位之所以售价低，不是建筑成本决定的，而是商业和地下车库的利用价值不一样，这种利用价值恰好是土地属实决定的。一、税费分析土增税的分摊分物业分摊不同分法，影响土地增值税额。细分对企业不利。二分法：普通住宅、非普通住宅。比如辽宁三分法：普通住宅、非普通、非住宅。比如江苏四分法：普通住宅、非普通、非住宅、别墅。比如青岛目前国家与省没有统一规定，各地自行处理。讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊

30、方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，比如如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。一、税费分析 土增税的特殊约定土增税的清算时间法律规定：第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（在建工程转让，可以税筹）（三）直接转让土地使用权的。一、税费分析 土增税的特殊约定土增税的清算时间法律规定：第十条 对符合以下条件之一的

31、，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。在土地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费

32、用也应从总成本费用中剔除。清算后销售或有偿转让时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按上述规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。一、税费分析 土增税的特殊约定土增税的收入确定房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入；如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入；如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收

33、入指标，需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入。一、税费分析 土增税的特殊约定土增税的收入确定法律规定：第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收

34、土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（比如自持物业）一、税费分析1.5 企业所得税 是指国家对我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税 ，个人独资企业、合伙企业不适用。 企业所得税的特点（一）征税对象是所得额（二）计征比较复杂（三）能体现量能负担原则（四）税款征收采用按年计征，分期预缴的办法一、税费分析 应税所得额=应税收入应税扣除以前年度亏损应交所得税=应税所得额所得税率 所得税率一般为25%一、税费分析 企业所得税预缴预缴时间：根据取得的收入，分季或分月来缴纳。法律依据第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计

35、税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。一、税费分析 企业所得税预缴预缴方法：预缴金额=（不含税当期收入*适用毛利润率期间费用增值税附加土增税预缴）*25%其中期间费用一般指管理费和营销管理费法律依据第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按

36、下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。一、税费分析 企业所得税清缴清缴时间：企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完

37、工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。但是房地产在没有交付的时候没有确认收入，因此每年的预缴和汇算清缴金额是一致的，一直到交付的时候最终确认收入然后清缴。法律依据第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。一、税费分析 企业所得税清缴是否退税根据现行的法律，企业所得税按季度预缴，年度所得税汇算如多缴可申

38、请退回，也可抵缴下期。但计算的时候常常按照保守来算，即最终应缴纳的企业所得税如果小于预缴金额，则预缴金额就是企业所得税总额。如能退税，则算作额外利润。一、税费分析1.6 小结一、税费分析序号项目税费率税费基数1契税3%-5%土地取得价值2印花税0.05%土地取得价值3城镇土地使用税大城市1.5-30拥有土地使用权面积中等城市1.2-24小城市0.9-18县城、建制镇、工矿区0.6-124耕地占用税5-50占用耕地面积5房地产税（从价计征）1.20%房产原值减去扣减比例后房地产税（从租计征）12%房产租赁价格7增值税9%销售收入城市维护建设税7%增值税额教育费附加3%增值税额地方教育附加2%增值

39、税额7土地增值税增值50%以内30%0%土地增值额增值税扣除项目增值50-100%40%5%土地增值额增值税扣除项目增值100-200%50%15%土地增值额增值税扣除项目增值200%以上60%35%土地增值额增值税扣除项目8企业所得税25%项目销售利润2.1 税务筹划概述 税务筹划，是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。 税务筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。 税务筹划的前提是存在着：国家税收政策的“可选性”+企业商业模式的“可变性”，立法的“刚性”条款+执行的“柔性”环境

40、。 税收筹划的途径：1.直接或者变形利用税收优惠政策；2.改变商业模式、企业组织架构，利用特定政策；3.税企争议中税法适用；4.税收征管法的准确把握和合理运用。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 合并申报筹划 在当地税收政策允许的情况下，合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目是常见的税筹方式。一般情况下，土增税需要按项目分期分物业单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所顶层设计筹划，否则到后期就有困难。例如某公司，2018年同时开发了两个项目：项目A，销售收入1亿，可扣除费用4000万；项目B，销售收入1.5亿，可扣除费用1亿。一、选

41、择分别核算：A项目，增值率，60004000=150%，土增税，600050%-400015%=2400万。B项目，增值率，500010000=50%，土增税，500030%=1500万。合计土增，A+B=3900万。二、选择合并核算：总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.140%-1.45%=3700万。如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 成本分摊方法筹划一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如占地面积法、建筑面积法、直接成本法、销售金额法等。不同的成本分摊方法

42、会产生不同结果，对税负会产生较大影响。在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 成本分摊筹划 公共部分分摊：通过将公共部分分摊到货值较高的部分产品中，能够产生很大的节税效果。 地下车位分摊：项目分期时，一定要注意尽量将高货值的产品尽可能多地与地下室绑定在一起，通过地下室部分增加成本的方式，减少增值空间。比如如果没有销售行为，有些地方政府允许地下室作为住宅的配套部分，通过买房送车位，车位就可以视为是住宅的附属产品，分摊计入成本。 分摊的方式具体还要

43、依据地方政府的政策二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 土地成本筹划获取地块的价格在总地价不变的前提下，按照我方规划的开发进度、业态类型进行价格调整（如商业地块提高土地价格、回迁房地块降低土地价格、前期开发地块低价、后期开发地块价格逐步抬高），以达到土增税负担最优。根据整体地块总体规划，某一地块的商业和不同住宅类型的配比由开发商提出搭配组合方案，以达到土增税负最优。开发时回迁房与商品房同期开发，清算时可以一并清算，降低商品房土地增值税税率。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 开发成本筹划（一）筹划开发成本的原因是，售价、成本和增值率非线性关系：例如赚3000元/平

44、，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。高成本高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。在项目规划允许的范围内，通过增加小区景观、公共配套等部分的支出，提升项目的品质，从而增加了项目成本，稀释了增值率。在加大配套投入的同时，项目的品质也得到提高，增强项目的市场竞争力，有利于项目销售去化。需要注意的是，增加公建投入不等于是虚开建安成本发票，虚开发票是属于违法的行为。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 开发成本筹划（二）筹划阶段要特别注意将政府额外或公司根据项目开发需要做的红线外道路、景观绿地、

45、公园等市政配套，通过筹划作为税前成本列支。协商政府在挂牌文件或出让须知中明确由竞得者负责建设，但不得出现无偿字眼，且需要体现配套与项目相关。例如：为保证小区居民的休闲（公园、绿化景观），与主城区的连接（道路、桥梁）等，竞得者需投资建设。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 利息支出筹划（一）据实扣除法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(土地成本+开发成本)5%（二）10%比例扣除法：纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的

46、，其允许扣除费用：(土地成本+开发成本)10%。企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高（信托贷款成本），主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 期间费用筹划在土增税计算房地产开发企业发生的期间费用，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地成本和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用

47、，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，比如企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 其他筹划点 收入避免一二级联动项目中，保障房等视同销售的情况，以及政府的返还款冲抵土地成本的情况（或作为营业外收入）等。 外资公司外资或中外合作企业，可享受地方外资税费减免优惠。 亏损公司亏损公司拿地，可以冲抵所得税，但是弥补

48、亏损的时间期限为五年。二、投资角度看税务筹划2.2 从税收政策看税务筹划 临界点筹划 土地增值税暂行条例第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划 上下游产业税务筹划 要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。 土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额

49、以及降低适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。上下游产业公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出。有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划 建房方式税务筹划 利用代建房：如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代

50、建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土地增值税。 利用合作建房：我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划 通过精装修税务筹划 分别签定装修合同和销售合同进行纳税筹划 由于房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。二、投资角度看税务筹划2.

51、3 从盈利模式看税务筹划某房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为10000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为4000万元，增值额则为6000万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税，请进行纳税筹划。1、筹划前的涉税分析土地增值率为6000/4000=150% ，应缴纳土地增值税600050%-400015%=2400万元应缴纳增值税100009%/(1+9%)=826万元总计3226万2、筹划方案将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为7000万元，允许扣除的成本为3000万元。

52、第二个合同为房屋装修合同，装修费用3000万元，允许扣除的成本为1000万元。土地增值率为4000/3000=133%，应缴纳土地增值税400050%-300015%=1550万元应缴纳增值税：销售70009%/(1+9%)=578万元；装修30009%/(1+9%)=248万元，共计826万总计2376万二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划 通过二次销售税务筹划 设立独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。 这种二次销售的方式（第二次销售是当做二手房出售），理论上可以降低土增税负担，但是如果二次销售

53、间隔时间较近，或者存在明显低于市场价的情况（尤其是第一次销售），都可能被税务局按照评估价来征税。现实中，只有当开发商预估未来房价大幅度上涨，囤房的行为；或者由于限价，一二手房价格倒挂严重；或者一些明显低于市场价格的房屋，比如配建的人才房等上市销售提升溢价时，才可能用到此种方式。二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划某房地产开发企业以24000元/平方米的价格出售5000平方米的普通商品房，取得销售额12000万元，假设扣除项目金额为9000万元，应如何进行纳税筹划？1、筹划前的涉税分析土地增值率为（12000-9000）/9000=33.33%,应缴纳土地增值税300030%=90

54、0万元应缴纳增值税120009%/(1+9%)=991万元总计1891万2、筹划方案设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以21000元/平方米的价格销售给销售公司，销售公司再以24000元/平方米的价格对外销售。两次销售的增值率均未超过20%，因此不缴纳土地增值税，只缴纳销售的增值税，达到了税筹效果。当然现实中此种情况大概率出现在两次销售间隔时间较长，不导致认定为刻意避税情形下，案例仅做理论探讨。二、投资角度看税务筹划2.3 从盈利模式看税务筹划 通过在建工程转让税务筹划 在建工程转让时，进行一次土增税的清缴，可以增加项目公司的成本，从而最终降低了后续开发销售的土增税。一般的在建工程转让前提条件：开发投资额总投25%通常地下工程完成，施工至0以上施工许可证 开发阶段 预售许可证二、投资角度看税务筹划四、小结 全面理解增值税、土增税、所得税等主要税种 通过税收政策和盈利模式来合理税筹Thanks