2019房地产动态测算之溢价支付、股权合作和开发合作测算案例分析培训课件（13页）.pdf
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2019房地产动态测算之溢价支付、股权合作和开发合作测算案例分析培训课件（13页）.pdf
1、投资测算培训系列课动态测算之溢价支付、股权合作和开发合作测算案例分析目录CONTENTS目录一、溢价支付测算二、股权合作测算三、开发合作测算一、溢价支付 土地溢价下的经济测算已知A市某土地净用地面积47.5亩（31677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%，需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。假设该地块已经在公司甲名下（假设公司甲为干净项目公司，仅拥有本地块，不存在其它债权债务关系），土地原始地价为5亿元，现本公司拟以6亿元对价收购公司A的全部股权，获取地块开发权益。一、溢价支付 溢价的影响对比（不考虑融资）1、溢价尽量要靠近后端支付，这样可以明显的提高项
2、目的IRR;2、经验结论：考虑溢价税费损失后的实际承受地价，溢价所导致实际成本增加的倍数约为1比1.7。编号支付节奏有票地价无票地价净利润率经营性IRR折合全有票地价款比值随土地款支付60000017.3%63%1随土地款支付500001000014.2%60%670001.72销售时支付500001000014.2%66%3现金流回正时支付500001000014.2%71%4清算时支付500001000014.2%90%一、溢价支付 溢价等的影响带来了股东现金流量表和项目公司现金流量表的不同1、同股不同权是普遍现象2、新增股东现金流量表可以有效区分同股不同权问题，从而更加客观的分析项目本身
3、。二、股权合作 股权溢价下的经济测算已知A市某土地净用地面积47.5亩（31677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%，需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。假设该地块已经在公司甲名下（假设公司甲为干净项目公司，仅拥有本地块，不存在其它债权债务关系），土地原始地价为5亿元。现本公司拟以3.5亿元对价收购甲公司50%的股权，双方共同开发项目地块，同股同权。二、股权合作 股权溢价下的经济测算关键在于分清楚溢价是多少？以3.5亿元对价收购甲公司50%的股权，因此甲公司估值7亿元，土地原始成本5亿元，因此溢价2亿元；本公司只占50%权益，因此溢价为1亿元。当测算不达
4、标时，要调整项目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。二、股权合作 增加条件在“现本公司拟以3.5亿元对价收购甲公司50%的股权，双方共同开发项目地块，同股同权。”增加同时项目全权由本公司负责操盘，项目公司向本公司按月支付销售额3%的品牌使用费。二、股权合作 增加条件品牌使用费如果随着营销费支付，则收取6%的增值税率；如果开票为品牌使用费，则按照无形资产收取13%的增值税率。股东的现金流量表要区分好收入和支出的来源，来自于项目公司本身发生的则合理分摊，如果只是股东单方面发生的要当做税后特殊补贴来对待，才不致于使得现金流计算混乱。三、开发合作 物业分成方式已知A市某土地净用地面积47.5亩（31
5、677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%，需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。假设该地块已经在公司甲名下（假设公司甲为干净项目公司，仅拥有本地块，不存在其它债权债务关系），土地原始地价为5亿元。现由公司甲出地、本公司出开发资金共同开发项目地块，双方按5：5物业分成；同时项目全权由本公司负责操盘，项目公司向本公司按月支付销售额3%的品牌使用费。三、开发合作 物业分成方式（单方面承担土地增值税）（表八）原股东方想提前套现，提出土地增值税的清算由本公司单独承担。此模式非常适合一些土地成本低，溢价比较高的项目，由开发商开发完成后退出股权；由原有业主单位进行土地增值税的缴纳。四、小结 单纯溢价支付模式、股权合作模式和开发合作的测算 溢价的支付、物业的分成、股权的合作、品牌费的收取、不对等投入和分红等要灵活运用 合作模式还要具体考虑风控措施Thanks
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