1、投资测算培训系列课投资测算的理论、方法和应用主要内容1、测算原理2、静态与动态测算要素3、收入分析4、成本分析5、税费分析6、运营分析7、投资评价指标分析 A、招拍挂项目B、收并购逻辑C、溢价支付D、同股不同权E、提前分配与退出F、代投代建G、税务筹划课程宗旨和目的认知半径：尽可能宏观，视野开阔。能力半径：尽可能清晰，守住底线。行动半径：尽可能聚焦，执行力强。通过投资测算的技能和思维形成增强回路系统目录CONTENTS目录一、工程经济学二、可行性研究三、房地产开发项目经济评价四、小结一、工程经济学 近年来发展起来的一门经济学分支学科 又称费用一效益分析，是研究如何使工程技术方案(或投资项目)取
2、得最佳经济效果的一种科学的系统的评价体系。 通常以工程项目为研究对象，目的是提高工程经济活动的经济效果，重点是科学预见活动的结果。一、工程经济学提高工程技术活动的经济效果是工程经济分析的出发点和归宿点，一般有两种途径： 第一，用最低的寿命周期成本实现产品、作业、服务或系统的必要功能。19世纪80年代 戴姆勒和本茨亨利福特 1916年售价降至360美元一、工程经济学 第二，在费用一定的前提下，不断改善产品、作业、服务或系统的质量，提供其功能。二、可行性研究2.1 科学预见（可行性研究） 可行性研究是工程经济学理论在工程项目前期的应用，它是对工程项目前景进行科学预见的方法，又是项目设想细化和方案创
3、造的过程。起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，提出的新的思想方法，有利推进了罗斯福新政力挽经济危机。学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。在我国目前已经成为制定投资决策、筹措资金和申请借款、签订合作和协议、申请项目建设执照、编制设计任务书等的重要依据。二、可行性研究2.2 可行性研究的主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论项目概况市场研究结论及建议项目经济评价社会影响分
4、析项目开发方案二、可行性研究2.3 模拟房地产开发价值链决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段主价值链决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收辅价值链战略管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理信息
5、管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织质量成本进度品牌传播销售组织物业管理二、可行性研究2.4 模拟房地产内部管理和决策流程投资决策项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务运营管理营销策划设计研发成本管理招标采购工程管理报批报建国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本估算合约规划目标成本确定招标采购计划扩初/施工图设计营销策划销售准备设计变更价格策略开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购现场项目管理办法施工管理现场前期准备工程规划许可证基础提前开工审批施工许可证商品房预售许可证竣工结算预验收与整改竣
6、工验收备案物业验收接管项目可行性研究物业/客服产权证项目后评估项目定位策划设计计划工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划销售过程管理交房销售后续管理客服管理前期介入三、房地产开发项目经济评价 房地产项目可行性研究的重要组成部分。 房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。 2000年建设部建标2000205号 房地产开发项目经济评价方法此文件对于房地产投资人员入行具有很好的指导作用3.1 静态和动态评价指标根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的
7、财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。三、房地产开发项目经济评价3.2 静态和动态评价指标在土地获取阶段的应用 静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。 动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。动态经济评价指标动态投资回收期财务内部收益率财务净现值静态经济评价指标静态投资回收期成本利润率销售利润
8、率三、房地产开发项目经济评价主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况投资中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件投资中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。市场：实地踏勘地块，了解地块素质投资中心市场研究中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况投资中心市场研究中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。投资中心土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让
9、方式和土地款，以及能否调整。投资中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算投资中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度投资中心市场研究中心三、房地产开发项目经济评价经验测算或静态测算 机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）静态测算 初步可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地深判 可行性研究报告现状图（四至电子文件）投资中心市
10、场深度调研市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场投资中心销售中心、市场研究中心项目最终定位市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议投资中心销售中心、市场研究中心成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡投资中心、运营部市场研究中心开发周期及付款计划投资中心工程部、 开发部、 销售项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案投资中心、设计研发部市场研究中心现金流测算投资中心寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究市场：协
11、助提供区域市场研究报告投资中心市场研究中心项目招商版盈利能力分析投资中心、运营部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目投资策划书投资中心财务中心合作伙伴确定投资中心财务、集管合作方案确定投资中心财务、集管合作细节确定投资中心财务、集管引资（商业计划书） 签署战略合作协议投资中心财务、集管、综合合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理投资中心财务、集管、综合三、房地产开发项目经济评价动态测算 可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）3.3 经济评价常见的误区 过度追求精确：施工图设计阶段后的工程概预算，都存在5%-10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。 基本假设随意、缺乏弹性：比如是否能建设别墅，限高能否突破等。 基本数据取值随意：比如地下车位的配比、面积等 解决方法：不断迭代，积累自己的成本数据库。三、房地产开发项目经济评价四、小结 理论：工程经济学 方法：可行性研究 应用：房地产开发经济评价 实践：根据不同的阶段、不同的项目，选取不同的方法和指标进行评价。Thanks
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