1、回迁物业测算专题PLUS 视同销售测算方法Christ2019.11目录 C O N T E N T 1回迁房视同销售的依据 2 3视同销售的测算逻辑视同销售测算特例回迁房视同销售的依据01回迁房视同销售的依据什么叫视同销售？是指会计上不作为销售核算，而在税务计算上作为销售，用以确认收入计缴税金的产权转移行为。为什么要进行视同销售？增值税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 土增税l 保障房建成
2、后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应做视同销售处理。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。l 配建保障房无偿移交政府部门，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，应做视同销售处理，按照规定确认视同销售收入。回
3、迁房视同销售的依据所得税根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；l 配建保障房无偿移交政府部门，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，应做视同销售处理。划重点 回
4、迁房采用视同销售时往往会影响土增税、增值税、所得税和契税。1 衡量是否需要视同销售的标准是产权是否转移。2 视同销售时的价格认定根据周边市场价格或者评价估值确定。3视同销售的测算逻辑02视同销售的测算逻辑【一】视同销售中价格认定按照周边商品住宅市场价格进行视同销售投资测算模型中，视同销售价格的认定采取以下两种方式：按照建造成本上浮一定比例进行视同销售原地安置视同销售异地安置视同销售“单证”处理“分证”处理节选Christ投资测算实操模型V2版视同销售的测算逻辑节选Christ投资测算实操模型V2版原地安置异地安置本地安置与原地安置对比一：l 本地安置和异地安置下，由于视同销售的价格不同，因此计
5、入的销项税也不同，进而增值税也不同，原地安置下的采取视同销售下的增值税异地安置下的采取视同销售下的增值税视同销售的测算逻辑【二】视同销售中成本认定土土地地成成本本工工程程成成本本视视同同销销售售收收入入+可抵扣成本根据各区域政策来定 视同销售部分的成本不仅包含其本身分摊的土地及建筑成本，其自身视同销售收入也被视为其公允价值，进入其成本中参与土增税抵扣。节选Christ投资测算实操模型V2版视同销售的测算逻辑节选Christ投资测算实操模型V2版原地安置异地安置本地安置与原地安置对比二：l 本地安置和异地安置下，由于视同销售的价格不同，公允价值也不同，因此在计算土增税时抵扣的成本也不同；l 由于
6、异地安置下的视同销售公允价值低，从而抵扣的成本低，造成土增税税金高于原地安置。视同销售测算特例03视同销售测算特例部分地区对于回迁房视同销售的测算方法不相同，以济南为例：视同销售计算，需要开发商代缴契税和印花税变化二：视同销售计算，需要单独计算安置房分摊的土增税变化三：安置房分摊的土增税及安置房缴纳的契税不能所得税税前抵扣，在税后扣除变化四：视同销售公允价值不能计入其成本随其抵扣变化一：视同销售测算特例部分地区对于回迁房视同销售的测算方法不相同，以济南为例：视同销售公允价值不能计入其成本随其抵扣变化一：节选Christ投资测算实操模型V2版视同销售测算特例部分地区对于回迁房视同销售的测算方法不相同，以济南为例：视同销售计算，需要开发商代缴契税和印花税变化二：视同销售计算，需要单独计算安置房分摊的土增税变化三：节选Christ投资测算实操模型V2版回迁物业分摊的土增税：回迁住宅的视同销售收入（除税）/三分法中普通住宅的收入普通住宅应缴纳土增税额 回迁商业的视同销售收入（除税）/三分法中非住宅的收入非住宅应缴纳土增税额视同销售测算特例部分地区对于回迁房视同销售的测算方法不相同，以济南为例：安置房分摊的土增税及安置房缴纳的契税不能所得税税前抵扣，在税后扣除变化四：节选Christ投资测算实操模型V2版感谢聆听
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