1、投资测算培训系列课静态测算之测算模板、评价指标和不确定性分析目录CONTENTS目录一、测算模板分析和案例二、静态测算的评价指标成本利润率销售利润率投资回收期三、不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析一、测算模板分析和案例 规划指标模块配套设施配套设施规划绿化率规划绿化率绿地面积绿地面积规划建筑密度规划建筑密度建筑占地面积建筑占地面积计容建筑面积计容建筑面积综合容积率综合容积率自持物业自持物业净用地面积净用地面积一、主要经济指标一、主要经济指标地下室面积地下室面积避难层架空层设备层地上不计容面积地上不计容面积住宅住宅地上计容建筑面积地上计容建筑面积单车位面积单车位面积办公地下车位住宅地下车位地下车
2、位地下车位地上车位地上车位总车位总车位储藏室面积地下室面积(含会所/迎宾楼地下)人防地下室面积非人防地下室面积非住宅非住宅100.00%100.00%可售比可售比- -个8.4.2.2个18.4.2.10.00%-8.1.15个1 18.4.28.4.20.00%-8.1.14个8.4.10.00%办公商业8.1.13个个1 18.48.40.00%底层商业8.1.120.00%8.3.40.00%酒店8.1.110.00%8.3.30.00%平层公寓8.1.100.00%8.3.20.00%loft公寓8.1.90.00%8.3.10.00%写字楼8.1.8- -8.38.30.00%-8.
3、1.70.00%8.2.30.00%-8.1.60.00%8.2.20.00%-8.1.50.00%8.2.10.00%联排8.1.4-8.28.20.00%叠拼8.1.30.00%其他8.1.260.00%小高层8.1.20.00%公交站8.1.251100.00%高层8.1.10.00%室内副食品市场8.1.241 1100.00%100.00%8.18.10.00%幼儿园8.1.231 1总建筑面积总建筑面积8 80.00%养老服务设施8.1.220.00%7 70.00%物业用房8.1.216 60.00%-8.1.200.00%5 50.00%-8.1.194 40.00%-8.1.
4、183 30.00%自持联排8.1.17-2 20.00%自持办公8.1.1611 1一、测算模板分析和案例 收入模块比例比例备注备注1 1- -万元万元0.00%0.00%- -1.1元/-万元0.00%1.2元/-万元0.00%1.3元/-万元0.00%1.4元/-万元0.00%1.5元/-万元0.00%1.6元/-万元0.00%1.7元/-万元0.00%1.8元/-万元0.00%1.9元/-万元0.00%1.10元/-万元0.00%1.11元/-万元0.00%1.12元/-万元0.00%1.13元/-万元0.00%1.14元/-万元0.00%1.15元/-万元0.00%1.16地下车位地
5、下车位销售比例销售比例个元/个-万元0.00%- -万元0.00%1.17元/-万元0.00%1.18元/-万元0.00%1.19元/-万元0.00%1.20元/-万元0.00%1.21元/-万元0.00%1.22地下车位地下车位销售比例销售比例个元/个-万元0.00%-自持办公-自持联排-1自持物业估值自持物业估值酒店-底层商业-办公商业-写字楼-loft公寓-平层公寓-小高层-叠拼-联排-租售总收入租售总收入可售部分合计可售部分合计高层1二、投资估算与效益分析二、投资估算与效益分析计 算 项 目计 算 项 目计 算 方 式计 算 方 式总 价(含税)总 价(含税)一、测算模板分析和案例 收
6、入模块（自持物业估值）倍数倍数15152020252530303535日租金日租金自持办公-自持联排-项目是否整体股转项目是否整体股转自持物业是否股转自持物业是否股转否1是-自持物业 市盈率法（单价）自持物业 市盈率法（单价）辅表一、自持物业价格计算表辅表一、自持物业价格计算表一、测算模板分析和案例 成本模块2 21 1万元万元2.12.11030510305元/元/1 1万元万元2.22.2- -元/元/- -万元万元2.32.3- -元/元/- -万元万元2.42.4- -元/元/- -万元万元2.52.5- -元/元/- -万元万元2.62.6- -元/元/- -万元万元2.72.72.
7、00%2.00%- -万元万元2.82.80 0万元万元2.92.91.00%1.00%- -万元万元2.102.101.00%1.00%- -万元万元2.112.112.00%2.00%- -万元万元2.122.124.50%4.50%- -万元万元（项目）管理费（项目）管理费销售总收入（含税）销售总收入（含税）营销（管理）费营销（管理）费销售总收入（含税）销售总收入（含税）自持物业运营管理费计提自持物业运营管理费计提自持物业估值（含税）自持物业估值（含税）不可预见费不可预见费 （2.2-2.6） （2.2-2.6）财务费用（不含内部计息）财务费用（不含内部计息） 初步估算 初步估算集团管理
8、费集团管理费销售总收入（含税）销售总收入（含税）开发间接费开发间接费1 1配套设施费配套设施费1 1基础设施费基础设施费1 1建安工程费建安工程费1 1前期费用前期费用1 1土地成本土地成本1 1项目总投资项目总投资一、测算模板分析和案例 税费模块3 3- -万元万元3.1-万元3.2-万元3.3-万元3.4-万元3.525.00%-0万元自持 房产税不含税估值12%企业所得税所得税前利润税费（多缴不退）税费（多缴不退）可售物业 增值税及附加详见土增税及增值税清算计算表可售物业 土地增值税详见土增税及增值税清算计算表自持 增值税及附加不含税估值9%（1+12%）一、测算模板分析和案例 税费模块
9、 序号 项 目 金额 一 一 销售收入（含税） 销售收入（含税）- 二 二 土地成本（未价税分离） 土地成本（未价税分离）土地价款（不含契税）+拆迁补偿费0 三 三 增值税 销项计税销售额 增值税 销项计税销售额（( 一）（ 二 )）/（1+9%）0 四 四 增值税 销项 增值税 销项（三） 9%0 五 五 增值税 进项增值税 进项-工程成本（大建安成本）0 增值税 进项-前期费用前期费用6%/(1+6%)0 增值税 进项-建安工程费建安工程费9%/(1+9%)0 增值税 进项-基础设施费基础设施费9%/(1+9%)0 增值税 进项-配套设施费配套设施费9%/(1+9%)0 增值税 进项-开发
10、间接费开发间接费9%/(1+9%)0 增值税 进项-不可预见费不可预见费9%/(1+9%)0 六 六 清算增值额税额 清算增值额税额( 四 ）（ 五 )0七七 预缴增值税 预缴增值税（ 一 ）/(1+9%)3%0八八 项目实际缴纳增值税 项目实际缴纳增值税MAX【六 七】0九九 增值税附加 增值税附加( 四 ）12%0十十 增值税多缴 增值税多缴（ 八 ）（ 六 ）0备注不含自持物业估值除去自持物业的分摊辅表二、增值税及附加计算表辅表二、增值税及附加计算表一、测算模板分析和案例 税费模块 一 一 转让房地产收入 转让房地产收入0 二 二 扣除项目金额 扣除项目金额1土地成本（扣除增值税地价抵扣
11、）1开发成本（大建安，不含税）0 加计开发费用5.00%0 开发利息5.00%0 与转让相关税金0加计扣除20.00%0 三 三 增值额 增值额(1) 四 四 增值率 增值率 扣除项目金额-100.00% 五 适用增值税率0 六 速算扣除系数0 七 七 应缴增值税 应缴增值税0八八预缴增值税预缴增值税2%0九九清缴增值税清缴增值税0 级数 税率 速算扣除系数130.00%0.00%240.00%5.00%350.00%15.00%460.00%35.00% 三五-二六（一）销售收入 （一）-（二） 增值额 （七）-（八） 土地增值税四级超率累进税率表 增值额与扣除项目金额比率 不超过50%的部
12、分 超过50%100%的部分 超过100%200%的部分 超过200%的部分+增值税附加+ 不含税 (销售收入/(1+9%) 不含税 (销售收入/(1+9%) 辅表三、土增税计算表辅表三、土增税计算表一、测算模板分析和案例 案例分析已知A市某土地净用地面积47.5亩（31677），容积率2.0，规划建筑密度22.5%，规划绿化率30%，需配套养老用房不少于1088 ，土地起始价格5亿元。初步调研此区域周边高层售价19000元/，小高层21000元/，叠拼别墅26000元/，车位15万/个。请做静态测算和评价？二、静态测算的评价指标 成本利润率（又称投资回报率）指开发利润占总开发成本的比率，是初
13、步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率(投资回报率)=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%= 净利润/总投资*100%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC项目总开发价值项目总开发成本RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率GDV=Gross Development Value 总开发价值TDC=Total Development Cost 项目总开发成本DP= Development Profit 开发利润二、静态测算的评价指标 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4000万元，销售收入为5500万元，
14、销售税金为300万元，资本金为3200万元。求其成本利润率。GDV=(5500万-300万)=5200万TDC=4000万RPC=（5200-4000）*75%/4000*100%= 22.5%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC项目总开发价值项目总开发成本二、静态测算的评价指标 销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标，也是测算中最重要的指标之一。销售利润率=净利润/销售额*100%一般企业要求销售净利润率要达到8%以上二、静态测算的评价指标 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4000万元，销售
15、收入为5500万元，销售税金为300万元，资本金为3200万元。求其销售利润率。DP=(5500万-300万-4000万)*75%=900万销售利润率=900万/5500万*100%=16.36%二、静态测算的评价指标 静态投资回收期 指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（累计现金流量为零）所需的时间。静态投资回收期=（5-1）+192/864=4.22年10bPttCICO序号项目201420152016201720181现金流出302425572 2现金流入0444663 864 3净现金流量-302-425 -128 663 864 4累计现金流量-302-727 -855 -
16、192 672 三、不确定性分析 不确定性分析有时也称为相关分析。 在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等，这些数据分析人员借助于市场调查资料或经验对未来情况进行的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化最终会影响投资效益的改变。 不确定性分析就是借助敏感性分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投资效益产生多大影响。 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我们只进行盈亏平衡分析和敏感性分析。三、相关分析 盈亏平衡分析 在完全竞争或垄断竞争的市场条件下
17、，研究投资项目成本、销售量与盈利的平衡关系的方法。 对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point，BEP)， 在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点，在房地产投资分析中一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极限地价和保本售价）。三、相关分析 盈亏平衡分析的基本方法：是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 公式：线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：BPQ年总成本费用方程
18、：CCfCvQ其中，B为销售收入，C为总成本，Cf为固定成本，Cv为变动成本，Q为产销量。 平衡点：当实现盈亏平衡时，有 BC；即由此可以推导出盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。 盈利点：当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。三、相关分析 线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析？ 临界点分析是盈亏平衡分析变形的另一重要方面，它反映在预期可接受的指标下（比如净利润值，净利润率，内部收益率等），投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。序号序号科目科目公式公式数值变化值一一销售面积销售面积62266二二销售均价销售
19、均价21067三三总投资总投资95368四四各项税金支出各项税金支出14112五五所得税前利润所得税前利润28931六六销售面积的BEP销售面积的BEP(三 + 四) / 二 5196783%七七销售均价的BEP销售均价的BEP(三 + 四) / 一1758383%八八总投资的BEP总投资的BEP（一 * 二） - 四117066123%其中其中土地成本的BEP土地成本的BEP八 - 总投资其他科目73602142%辅表四、盈亏平衡点计算表辅表四、盈亏平衡点计算表三、相关分析 敏感性分析 指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的
20、影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。此外，双因素敏感性分析偶尔也会使用。三、相关分析敏感性分析的步骤： 确定影响因素：主要敏感因素有地价、销售价格、建安成本、财务成本、开发周期、规划指标、销售面积等。 确定分析指标：常用经济指标有净利润、净利润率、内部收益率（IRR）和投资回收期等。 计算各不确定因素在有可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致项目经济效益指标的变动，建立起一 一相对应的
21、关系。 确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。三、相关分析 单因素敏感性分析 灰色区域是选定区域；第一个标红的是数字，测算中地价要引用此数字，因此不能是公式；第二个标红的也是数字，用于模拟运算。引用引用辅表六、双因素敏感性分析辅表六、双因素敏感性分析16.5%19000 19500 20000 20500 21000 21500 21000 16.54%17.09%17.63%18.15%18.66%19.16%21500 17.09%17.63%18.15%18.66%19.16%19.65%22000 17.63%18.15%18.66%19.16%19.65%20.13%22500 18.15%18.66%19.16%19.65%20.13%20.60%23000 18.66%19.16%19.65%20.13%20.60%21.05%23500 19.16%19.65%20.13%20.60%21.05%21.50%三、相关分析 双因素敏感性分析 灰色区域是选定区域；横向和纵向的数值可根据需要填写。小高层高层19000元/21000元/引用四、小结 静态投资测算表 静态投资的评价指标 盈亏平衡分析和不确定性分析Thanks
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