2019房地产土地成本及地下业态不同分摊下的影响培训课件（20页）.pdf
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2019房地产土地成本及地下业态不同分摊下的影响培训课件（20页）.pdf
1、 土地成本及地下业态的分摊方式影响测算测算系列课系列课专题PLUS（5）Christ2019.11目录 C O N T E N T 1土增税计算全流程环节思维导图 2 3土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式土增税计算中关于地下业态的常见处理方式 4土增税各地区规定总结百宝箱土增税计算全流程环节思维导图01土地增值税全流程思维导图 划分清算单元 划分各业态 成本分摊 计算增值额 计算增值率 计算土增税金额按规证按地块按发改委立项按开发分期立项二分法三分法 普住其他 普住非普住其他普住非普住其他土地成本工程成本清几次分几类每类怎么分具体清算单位划分及成本分摊原则需结合各地政策进行确建筑面积占地面
2、积基底面积地上业态地下业态建筑面积分类讨论计算过程第一步：“分”第二步：“算”土地增值税全流程思维导图 划分清算单元 划分各业态 成本分摊 计算增值额 计算增值率 计算土增税金额可扣除项目范围各类增值额计算【一】土地成本（有票成本）【二】工程成本（有票成本）【三】开发费用 （【一】+【二】）10%【四】销售税金【五】加计扣除（【一】+【二】）20%各类除税销售收入 各类可扣除项目总金额普住增值率=普住增值额/普住可扣除项目总金额 普住业态增值率不超20%的，免征土增税非普住增值率=非普住增值额/非普住可扣除项目总金额 非住宅（其他）增值率=非住宅增值额/非住宅可扣除项目总金额 普住土增税金额=
3、普住增值额税率-普住扣除额速算扣除数非普住土增税金额=非普住增值额税率-非普住扣除额速算扣除数非住宅土增税金额=非住宅增值额税率-非住宅扣除额速算扣除数全盘土增税金额=各业态土增税之和分类过程土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式02土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式建筑面积【一】抵扣成本的剥离可以计入到土增税抵扣的土地成本和开发成本必须为可售部分对应的成本，先把可售建面部分对应的成本总和摘出来，然后再按照以下方式分别分摊在各个业态中。最后进行三分法进行计算，回归到四级累进税率法。【二】抵扣成本的分摊占地面积基底面积l 土地成本常见的分摊方式为在地上业态进行分摊，具体分摊方式有以下三种：l
4、 开发成本、费用、税金在所有业态的（地上+地下）中按照建筑面积进行分摊。Christ投资测算实操模型V3版土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式按照建筑面积分摊土土地地+ +工工程程成成本本节选Christ投资测算实操模型V3版土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式按照占地面积分摊土土地地+ +工工程程成成本本节选Christ投资测算实操模型V3版土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式按照基底面积分摊节选Christ投资测算实操模型V3版投影面积与二次分摊土增税计算中关于土地成本的常见分摊方式按照基底面积分摊节选Christ投资测算实操模型V3版土土地地+ +工工程程成成本本土增税计算中关于地
5、下业态的常见处理方式03土增税计算中关于地下业态的常见处理方式成成本本收收入入面面积积楼座地下室业业态态产权车位人防车位是否可以抵扣成本？扣扣除除端端是否计入销售收入？收收入入端端是否算作可售面积？分分摊摊端端地下业态处理逻辑土增税计算中关于地下业态的常见处理方式变式一节选Christ投资测算实操模型V3版土增税计算中关于地下业态的常见处理方式变式二节选Christ投资测算实操模型V3版土增税各地区规定总结百宝箱04土增税各地区规定总结百宝箱清算单元划分依据节选Christ土增税费各项总结百宝箱土增税各地区规定总结百宝箱成本分摊方式依据节选Christ土增税费各项总结百宝箱土增税各地区规定总结百宝箱地下业态计入清算依据节选Christ土增税费各项总结百宝箱感谢聆听
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