大北京策略性进入区域研究报告（40页）.ppt

1、大北京策略性进入区域研究报告大北京策略性进入区域研究报告一、研究背景一、研究背景二、研究目的及原则二、研究目的及原则三、研究内容三、研究内容四、研究结论四、研究结论报告整体研究框架报告整体研究框架BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 3 - 因素一：地质地貌上符合地产开发，交通可达性强因素一：地质地貌上符合地产开发，交通可达性强因素二：土地获取难度相对较小，规模较大，土地价格适宜的区域因素二：土地获取难度相对较小，规模较大，土地价格适宜的区域因素三：因素三：1-1.5小时左右车程，气候自然景观条件良好，低密度开发小时左右车程，气候自然景观条件良好，低密度开发北京周边大片山区地区除外，以平原

2、地区为主。北京行政区域内的地价已经较高，需要寻找北京外的先发机会吸引或满足的以北京客户的第二居所升级居住需求为主。研究目的一：探讨在北京周边获取土地进行开发所适宜区域研究目的一：探讨在北京周边获取土地进行开发所适宜区域研究目的一：探讨在北京周边获取土地进行开发所适宜区域研究目的一：探讨在北京周边获取土地进行开发所适宜区域BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 4 - 研究目的二：具有房地产市场空间的重点发展区域选择研究目的二：具有房地产市场空间的重点发展区域选择研究目的二：具有房地产市场空间的重点发展区域选择研究目的二：具有房地产市场空间的重点发展区域选择 此次研究希望能从北京城市规划及发展

3、的方向出发，寻找到符合北京发展辐射影响要求的区域，这个区域对来说将具有充分的机会性进入可能。符合北京城市发展方向符合北京城市发展方向具备房地产市场发展潜力，价具备房地产市场发展潜力，价格尚有上升空间格尚有上升空间两个角度两个角度 研究的区域除了规划层面的考量，还将重点从房地产市场发展的角度看待这些区域，寻找那些没有经过过度开发的非热点但具有巨大潜力的北京周边区域。BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 5 - 研究区域的选择研究区域的选择研究区域的选择研究区域的选择根据以上对大北京研究背景和目的的梳理，我们认为有以下的八个地方符合初步的筛选要求，可以作为本次研究的备选目标区域。怀来怀来怀来怀

4、来 涿州涿州涿州涿州 固安固安固安固安 燕郊燕郊燕郊燕郊 大厂大厂大厂大厂 廊坊廊坊廊坊廊坊 香河香河香河香河 蓟县蓟县蓟县蓟县 研究原则研究原则研究原则研究原则客观分析区域整体发展情况，特别是客观分析区域整体发展情况，特别是这些地方与北京未来规划发展之间的这些地方与北京未来规划发展之间的关系，受北京市场和客户的影响，而关系，受北京市场和客户的影响，而非针对个别地块，针对区域自身的发非针对个别地块，针对区域自身的发展规模。展规模。北京北京中心城区中心城区固安固安燕郊燕郊大厂大厂廊坊廊坊怀来怀来涿州涿州香河香河蓟县蓟县研究内容研究内容 区域选择分析区域选择分析 重点区域比较重点区域比较BACIC

5、大北京策略性进入区域研究报告- 7 - 8个区域城市发展资源和房地产市场概括特征研究区域的选择研究区域的选择研究区域的选择研究区域的选择BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 8 - 北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京

6、将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 9 - 北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区

7、域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相

8、对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 10 - 北京城市空间结构“两轴两带多中心两轴两带多中心两轴两带多中心两轴两带多中心”的空间格局将使的空间格局将使的空间格局将使的空间格局将使城市功能将向郊区分散和扩展，未来的新城市功能将向郊区分散和扩展，未来的新城市功能将向郊区分散和扩展，未来的新城市功能将向郊区分散和扩展，未来的新城是发展的重点城是发展的重点城是发展的重点城是发展的重点2005年1月27日，国务院批复了北京市城市总体规划（20042020）。根据总体规划中的要求，北京将构建北京将构建“两轴两带两轴两带多中心多中心”的城市空间结构的

9、城市空间结构，形成“中心城新城镇”的市域城镇结构。中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区，面积约1085平方公里。11个新城分别为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 11 - 北京城市用地规划在北京城市用地规划下，东部次区域和在北京城市用地规划下，东部次区域和在北京城市用地规划下，东部次区域和在北京城市用地规划下，东部次区域和南部区域是具备最为良好的发展空间和南部区域是具备最为良好的发展空间和南部区域是具备最为良好的发

10、展空间和南部区域是具备最为良好的发展空间和前景前景前景前景中心城地区：以调整优化和提高为主东部次区域是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。密云、怀柔和平谷重在国际交往服务业。西南部次区域是城市未来重要的发展地区。在维护生态环境的前提下，积极引导高新技术、旅游商业物流、教育等产业。尤其是南部地区具备更加良好的发展空间和前景。山区次区域是城市重要的生态屏障。中心城次区域东部次区域东部次区域西南部次区域西南部次区域山区次区域北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市

11、发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 12 - 北京城市用地格局2009年12月15日北京市土地利用总体规划(20062020年)正式得到国务院批复。北京市将按照规划对中心城区建设用地规模将严格控制，构建构建“三圈九田多中心三圈九田多中心”土地利用总格局。土地利用总格局。“三圈”是城市中心区的三个“绿圈”，即以第二道绿化隔离带为主体的城市绿化隔离圈，以“九田”为基础的平原农田生态圈和精心保护以燕山、太行山山系为依托的山区生态屏障圈。“九田”是指积极建设位于大兴、通州、顺义、房山、延庆等区县内的九片基本农田集中分布区。“多中心”是指针对中心城、平原地区、山区三个圈层土地利用功能、

12、特点和利用方向，高效率地建设和发展中心城、通州等个新城按照最新的按照最新的按照最新的按照最新的“三圈九田多中心三圈九田多中心三圈九田多中心三圈九田多中心”的用地格的用地格的用地格的用地格局，城市发展空间将向东部、南部区域沿局，城市发展空间将向东部、南部区域沿局，城市发展空间将向东部、南部区域沿局，城市发展空间将向东部、南部区域沿“中心中心中心中心”（即新城）偏移（即新城）偏移（即新城）偏移（即新城）偏移北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 13 - “大北京”京津冀都市圈规划京津冀都市圈包括北京、天津两个直辖市

13、和河北省的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德8地市；土地面积18.50万平方公里；2004年末总人口7389万人；是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。 京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边区域协同发展，北京的城市功能和范围会区域协同发展，北京的城市功能和范围会区域协同发展，北京的城市功能和范围会区域协同发展，北京的城市功能和范围会进一步扩大进一步扩大进一步扩大进一

14、步扩大北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 14 - 京津冀都市圈的将以北京、天津、唐山为三角核心，天津、唐山为三角核心，构建构建- -京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。“大北京”京津冀都市圈规划在京津冀都市圈的规划下，在京津冀都市圈的规划下，在京津冀都市圈的规划下，在京津冀都市圈的规划下，“黄金三角黄金三角黄金三角

15、黄金三角”内将最先发展，成为京津冀城市群的核内将最先发展，成为京津冀城市群的核内将最先发展，成为京津冀城市群的核内将最先发展，成为京津冀城市群的核心区域心区域心区域心区域资料来源：中国人民大学区域经济与城市管理研究所 目前各区域政府部门力争做到区域规划目前各区域政府部门力争做到区域规划“一张图一张图”，以求，以求“大北京大北京”区域的总体共同发展，构建合理区域的总体共同发展，构建合理的城市体系。的城市体系。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究黄金三角黄金三角BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 15 - 城南计划的推出北京市促进城市南部地区加快发

16、展行动计划在2009年11月正式印发。“城南”为北京市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%。 城城市总投资将市总投资将29002900亿元。构建亿元。构建“一轴一带多园区一轴一带多园区”的产业格局。的产业格局。城南计划涉及医疗、教育、文体、居住改革、基础设施、交通环境等诸多方面；2900290029002900亿投资的城南计划将大幅带动南部区域的发展，给未来南部区域发展预留空间亿投资的城南计划将大幅带动南部区域的发展，给未来南部区域发展预留空间亿投资的城南计划将大幅带动南部区域的发展，给未来南部区域发展预留空间亿投资的城南计划将大幅带动

17、南部区域的发展，给未来南部区域发展预留空间北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 16 - 第二机场的建设首都第二机场选址目前还为公布，但是目前种种消息都指向大兴的榆垡。根据规划院的消息，日后北京的国际航班将全部移至第二机场，目前首都机场的使用量已经饱和。“建成一个机场，繁荣一方经济。” 国际资料表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为产出比为1:801:80（投入1元，产出是80元）技术转移比为技术转移比为1:161:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关的技术升级达到1

18、6种)就业带动比为就业带动比为1:121:12 (1个岗位通过航空发展能增加就业岗位12个）第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 17 - 南苑机场的搬迁通过对规划部门的访谈我们了解到：北京第二机场的修建，以前的南苑机场就需要搬迁，但具体选址未定。因此原机场地址将有较大体量的土地上市

19、供应，成为南部区域的又一热点地区。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究南苑机场的搬迁将腾退出南苑机场的搬迁将腾退出南苑机场的搬迁将腾退出南苑机场的搬迁将腾退出大量城市建设用地，且位大量城市建设用地，且位大量城市建设用地，且位大量城市建设用地，且位置较好，也是未来南部区置较好，也是未来南部区置较好，也是未来南部区置较好，也是未来南部区域开发的热点之一域开发的热点之一域开发的热点之一域开发的热点之一BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 18 - 永定河生态走廊的建设到2014年，北京地域内的永定河将自上而下形成溪流-湖泊-湿地连通的健康河流生态系统，

20、沿河依次建成生态自然景观、城市景观和田园景观这将大大拓展河两岸的城市发展空间，尤其是下游的南部地区。自然环境的改善也将推进城市化建设，改善居住环境，提升居住舒适度，日后可能会成为北京南部区域的高端居住区永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形象，有永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形象，有永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形象，有永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形象，有利于流域周边区域房地产市场的发展利于流域周边区域房地产市场的发展利于流域周边区域房地产市场的发展利于流域周边区域房地产市场的发展北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BAC

21、IC大北京策略性进入区域研究报告- 19 - 新城建设东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分散城东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分散城东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分散城东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分散城市功能，对周边区域的辐射效力将更为明显市功能，对周边区域的辐射效力将更为明显市功能，对周边区域的辐射效力将更为明显市功能，对周边区域的辐射效力将更为明显通州通州（新城区和城市综合服务中心）：空间上主要向东、向南发展，北运河以东地区是引导发展行政办公、金融商务等功能的重要区域。顺义顺义（引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能）：在空间布局上由三部分组成：潮白河

22、以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、马坡镇和牛栏山镇。天竺空港区包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业。潮白河以东地区主要为城市远期发展预留空间。亦庄亦庄：由亦庄和永乐地区两部分组成亦庄在现状北京经济技术开发区的基础上，继续向东南方向发展，大力完善城市的综合服务功能；北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 20 - 新城建设永乐永乐依照亦庄新城规划2005-2020亦庄将设亦庄同永乐两个组团中心；在京津走廊间建设产业新城，吸纳产业人口。同时

23、从规划部门了解到，亦庄整体要向综合型发展，逐渐由二产向三产转型，完善商业金融生活配套设施。亦庄未来可能会成为单独亦庄未来可能会成为单独的行政区域，打造完全意的行政区域，打造完全意义上的新城。义上的新城。亦庄将成为三个重点新城中发展变化最亦庄将成为三个重点新城中发展变化最亦庄将成为三个重点新城中发展变化最亦庄将成为三个重点新城中发展变化最大的新区，将向东向南扩张发展大的新区，将向东向南扩张发展大的新区，将向东向南扩张发展大的新区，将向东向南扩张发展北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 21 - 区域交通条件北京公

24、路交通：“十一五”期间，北京高速路网总里程达到606公里。京津二通道、京平、机场南线、京承三期、京包、西六环6条高速路的陆续建设，整个“十一五”期间新线建设总投资将高达400亿元。 高速路网的建设对周边区域的高速路网的建设对周边区域的高速路网的建设对周边区域的高速路网的建设对周边区域的带动效用大、作用明显，尤其带动效用大、作用明显，尤其带动效用大、作用明显，尤其带动效用大、作用明显，尤其是最为密集的东南部区域是最为密集的东南部区域是最为密集的东南部区域是最为密集的东南部区域北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告-

25、22 - 区域交通条件高铁系统：以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈”公路系统：高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。 高铁和公路将带动区域间联系，路网辐射高铁和公路将带动区域间联系，路网辐射高铁和公路将带动区域间联系，路网辐射高铁和公路将带动区域间联系，路网辐射范围密集的东南部区域将受益更大范围密集的东南部区域将受益更大范围密集的东南部区域将受益更大范围密集的东南部区域将受益更大北

26、京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 23 - 京津城际铁路目前，京津城际铁路以时速350公里成为世界铁路运营速度最高的铁路。北京同天津之间已形成了“半小时经济圈”；京津高速公路1、京津塘高速同三、四、五、六环路，天津外环线，京沪、津蓟和唐津高速公路以及103国道、104国道互相连接，打通了北京直达天津港口的快速通道；2、京津第二高速该高速连接京津两市的3条高速的北通道，起点五环化工桥，终点为天津东疆港； 3、津蓟高速公路延长线与津蓟高速公路相连，与京平高速相接，被称为京津间的第四条联络线；区域交通条件京津城市联

27、动将使京津城市联动将使京津城市联动将使京津城市联动将使“京津城镇走廊京津城镇走廊京津城镇走廊京津城镇走廊”沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点4、京津第三通道起点北京大兴，全程共三段：第一段从大兴至武清区汊沽港，到达辛口镇，最终与海滨大道相连，抵达天津临港工业区。该线路已经进入前期研究阶段。该线路已经进入前期研究阶段。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 24 - 产业引导与布局“一轴三带”包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带，以及燕山太行山山区生态

28、文化带；完善以北京、天津为核心的京津走廊；积极培育环渤海湾新兴发展带“大滨海新区”；燕山和太行山山前城镇密集区是京津冀地区的传统发展带；建设山区生态文化带。京津走廊可建航空城：首都第二机场选址于京津走廊地区，定位于大型国际机场，以全天候运行的枢纽机场标准规划建设，在此基础上建设第二机场航空城。七环路建至京冀交界：将北京规划七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷。 “一轴三带一轴三带一轴三带一轴三带”产业规划产业规划产业规划产业规划北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究山前发展带依托京津走廊和山前发展带

29、依托京津走廊和山前发展带依托京津走廊和山前发展带依托京津走廊和“七环七环七环七环”将最具备将最具备将最具备将最具备未来发展优势未来发展优势未来发展优势未来发展优势BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 25 - 产业引导与布局大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化进程，在大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化进程，在大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化进程，在大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化进程，在城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟城市化浪潮中北京周边区域将会

30、更为成熟城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看1 1 1 1、依托京、津、唐山等核心，带动点、依托京、津、唐山等核心，带动点、依托京、津、唐山等核心，带动点、依托京、津、唐山等核心，带动点线线线线面式发展；面式发展；面式发展；面式发展；2 2 2 2、积极拓展周边区域产业，尤其是配套、积极拓展周边区域产业，尤其是配套、积极拓展周边区域产业，尤其是配套、积极拓展周边区域产业，尤其是配套产业的优势；产业的优势；产业的优

31、势；产业的优势；3 3 3 3、产业规划发展多以人员密集型为主；、产业规划发展多以人员密集型为主；、产业规划发展多以人员密集型为主；、产业规划发展多以人员密集型为主；从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看1 1 1 1、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；2 2 2 2、重视整个南部区域同北京市整体、重视整个南部区域同北京市整体、重视整个南部区域同北京市整体、重视整个南部区域同北京市整体协调；协调；协调；协调；3 3 3 3、积极发展新城功能，吸纳人口；、积极发展新城功能，吸纳人

32、口；、积极发展新城功能，吸纳人口；、积极发展新城功能，吸纳人口；BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 26 - 结论北京北京中心城区中心城区海淀海淀顺义顺义通州通州固安固安燕郊燕郊大厂大厂廊坊廊坊亦庄亦庄香河香河北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究结合规划、交通条件、产业发展及结合规划、交通条件、产业发展及结合规划、交通条件、产业发展及结合规划、交通条件、产业发展及新城建设等方面，我们认为：新城建设等方面，我们认为：新城建设等方面，我们认为：新城建设等方面，我们认为：北京未来城市发展方向向东、北京未来城市发展方向向东、北京未来城市发展方向向东、北

33、京未来城市发展方向向东、向南为主，以北京为中心向东向南为主，以北京为中心向东向南为主，以北京为中心向东向南为主，以北京为中心向东南放射的扇形区域内。南放射的扇形区域内。南放射的扇形区域内。南放射的扇形区域内。因此，在西北部区域的怀来，我们认为在规划的天时上不存在优势，在未来一段时间内将少处于劣势，不适合进入。BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 27 - 北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状

34、发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐BACIC大北京策略性进入区域

35、研究报告- 28 - 越来越多的客户开始追求低密度的居住环境；高速公路的发展及汽车的大面积普及使人们出行便利，削弱了地理距离的不利因素；郊区人口的不断增长带来对配套的需求，越发便捷的生活环境促使更多人搬向郊区，形成边缘城市。 目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段-城市居住功能郊区化，其发展特征以大城市居住功能郊区化，其发展特征以大城市居住功能郊区化，其发展特征以大城市居住功能郊区化，其发展特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。量城内客户为追求

36、居住舒适度向郊区移动。量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。第I阶段城市居住功能郊区化城市居住功能郊区化第II阶段郊区购物中心大规模化阶段第III阶段边缘城市阶段第IV阶段农村地区城市化客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究发展现状BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 29 - 客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究麦肯锡的研究报告预测：中国已经出现了两座人口超过1000万的巨型城市。按照目前的发展趋势，到2025年，中国将出现六座这样的城市，其中有两座人口将超过两座人口将超过20002000万（包括北京）万（包括北京）。麦肯锡认为未来京

37、津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间的小城镇麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间的小城镇麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间的小城镇麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间的小城镇和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化趋势。和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化趋势。和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化趋势。和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化趋势。城市群发展带来的客群变化天津天津北京北京BEIJINGBEIJI

38、NG张家口张家口保定市保定市廊坊廊坊唐山唐山秦皇岛秦皇岛承德承德在城市化集群建设的过程中，会不断出现围绕着大城市的卫星城和卫星城镇，共同构成体系化完整的城市集群。BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 30 - 客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求结论应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造1.521.521.521.52居所，居所，居所，居所，来满足日后变化的客户需

39、求来满足日后变化的客户需求来满足日后变化的客户需求来满足日后变化的客户需求现状现状趋势趋势度假休闲为主第N或第2.5居所为主产品多以度假型产品为主注重周边自然环境注重交通条件主动郊区化第1.52居所产品更加贴近日常居住注重自然环境、居住环境更为便捷的交通演变演变需要符合未来发展的模需要符合未来发展的模需要符合未来发展的模需要符合未来发展的模式，对应主动郊区化客户式，对应主动郊区化客户式，对应主动郊区化客户式，对应主动郊区化客户燕郊以挤压型客户为主；燕郊以挤压型客户为主；燕郊以挤压型客户为主；燕郊以挤压型客户为主；蓟县地处京津之间，对两大蓟县地处京津之间，对两大蓟县地处京津之间，对两大蓟县地处京

40、津之间，对两大城市主动郊区化客户吸附力城市主动郊区化客户吸附力城市主动郊区化客户吸附力城市主动郊区化客户吸附力差，且产品更加偏向度假型差，且产品更加偏向度假型差，且产品更加偏向度假型差，且产品更加偏向度假型产品；产品；产品；产品；BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 31 - 北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平

41、在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 32 - 土地获取总体水平土地获取总体水平北京城区北京城区固安固安香

42、河香河大厂大厂廊坊廊坊涿州涿州根据不同的城市级别和城市成熟度，廊坊和涿州城市级别相对较高，城市发展成熟，并不适合作为北京低密度第二居所存在；城市内可开发利用土地较少，可供大规模战略性拿地机会少，可以初步判断廊坊和涿州并不适合大北京策略发展需求。BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 33 - 廊坊09年土地出让情况廊坊市目前土地出让规模基本都集中在100100亩亩以以下下，地价集中在200200万万/ /亩亩-300-300万万/ /亩亩之之间间，缺少大规模，低价格的土地供应。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区

43、域研究报告- 34 - 涿州09年土地出让情况涿州市住宅商业用地出让相对较少，规模相对较小；规划三年大变样中将有大规模的城中村拆迁改造，但操作难度较大，对政府执行力及开发商操作能力有很高的要求，风险相对较大。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 35 - 其他区域土地出让情况土地出让规模相对较大，价格相对较低，基本都控制在100100万万/ /亩以下亩以下。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 36 - 结论相比

44、较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平研究结论研究结论 区域选择分析区域选择分析 重点区域

45、比较重点区域比较BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 38 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 39 - 北京城区北京城区固安固安香河香河大厂大厂方位：北京正南侧方位：北京正南侧方位：北京正南侧方位：北京正南侧到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：30303030公里公里公里公里方位：北京东南侧方位：北京东南侧方位：北京东南侧方位：北京东南侧到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：45454545公里公里公里公里方位：北京东侧方位：北京东侧方位：北京东侧方位：北京东侧到北京的距离：

46、到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：35353535公里公里公里公里区位关系区位关系位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京50505050公里以内，具备明显郊区化特征。公里以内，具备明显郊区化特征。公里以内，具备明显郊区化特征。公里以内，具备明显郊区化特征。BACIC大北京策略性进入区域研究报告- 40 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例城市定位城市产业宏观经济发展规划城市交通BACIC大北京策略性进入区域研究报告第二机场的建设首都第二机场选址目前还为公布，但是目前种种消息都指向大兴的榆

47、垡。根据规划院的消息，日后北京的国际航班将全部移至第二机场，目前首都机场的使用量已经饱和。“建成一个机场，繁荣一方经济。” 国际资料表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为产出比为1:801:80（投入1元，产出是80元）技术转移比为技术转移比为1:161:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关的技术升级达到16种)就业带动比为就业带动比为1:121:12 (1个岗位通过航空发展能增加就业岗位12个）第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所

48、未有的巨大带动作用第二机场的修建将对南部区域的发展起到前所未有的巨大带动作用北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告南苑机场的搬迁通过对规划部门的访谈我们了解到：北京第二机场的修建，以前的南苑机场就需要搬迁，但具体选址未定。因此原机场地址将有较大体量的土地上市供应，成为南部区域的又一热点地区。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究南苑机场的搬迁将腾南苑机场的搬迁将腾南苑机场的搬迁将腾南苑机场的搬迁将腾退出大量城市建设用退出大量城市建设用退出大量城市建设用退出大量城市建设用地，

49、且位置较好，也地，且位置较好，也地，且位置较好，也地，且位置较好，也是未来南部区域开发是未来南部区域开发是未来南部区域开发是未来南部区域开发的热点之一的热点之一的热点之一的热点之一BACIC大北京策略性进入区域研究报告永定河生态走廊的建设到2014年，北京地域内的永定河将自上而下形成溪流-湖泊-湿地连通的健康河流生态系统，沿河依次建成生态自然景观、城市景观和田园景观这将大大拓展河两岸的城市发展空间，尤其是下游的南部地区。自然环境的改善也将推进城市化建设，改善居住环境，提升居住舒适度，日后可能会成为北京南部区域的高端居住区永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形永定河生态走廊的建设将提升永定河的

50、生态形永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形永定河生态走廊的建设将提升永定河的生态形象，有利于流域周边区域房地产市场的发展象，有利于流域周边区域房地产市场的发展象，有利于流域周边区域房地产市场的发展象，有利于流域周边区域房地产市场的发展北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告新城建设东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分东南部的顺义、通州、亦庄三个新城将分散城市功能，对周边区域的辐射效力将更散城市功能，对周边区域的辐射效力将更散城市功能，对周边区

51、域的辐射效力将更散城市功能，对周边区域的辐射效力将更为明显为明显为明显为明显通州通州（新城区和城市综合服务中心）：空间上主要向东、向南发展，北运河以东地区是引导发展行政办公、金融商务等功能的重要区域。顺义顺义（引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能）：在空间布局上由三部分组成：潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、马坡镇和牛栏山镇。天竺空港区包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业。潮白河以东地区主要为城市远期发展预留空间。亦庄亦庄：由亦庄和永乐地区两部分组成亦庄在现状北京经济技术开发区的基础

52、上，继续向东南方向发展，大力完善城市的综合服务功能；北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告新城建设永乐永乐依照亦庄新城规划2005-2020亦庄将设亦庄同永乐两个组团中心；在京津走廊间建设产业新城，吸纳产业人口。同时从规划部门了解到，亦庄整体要向综合型发展，逐渐由二产向三产转型，完善商业金融生活配套设施。亦庄未来可能会成为亦庄未来可能会成为单独的行政区域，打单独的行政区域，打造完全意义上的新城。造完全意义上的新城。亦庄将成为三个重点新城中发展变亦庄将成为三个重点新城中发展变亦庄将成为三个重点新城中发展变亦庄将成为三

53、个重点新城中发展变化最大的新区，将向东向南扩张发化最大的新区，将向东向南扩张发化最大的新区，将向东向南扩张发化最大的新区，将向东向南扩张发展展展展北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域交通条件北京公路交通：“十一五”期间，北京高速路网总里程达到606公里。京津二通道、京平、机场南线、京承三期、京包、西六环6条高速路的陆续建设，整个“十一五”期间新线建设总投资将高达400亿元。 高速路网的建设对周边区域高速路网的建设对周边区域高速路网的建设对周边区域高速路网的建设对周边区域的带动效用大、作用明显，的带动效用大、作

54、用明显，的带动效用大、作用明显，的带动效用大、作用明显，尤其是最为密集的东南部区尤其是最为密集的东南部区尤其是最为密集的东南部区尤其是最为密集的东南部区域域域域北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域交通条件高铁系统：以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈”公路系统：高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。

55、 高铁和公路将带动区域间联系，路网高铁和公路将带动区域间联系，路网高铁和公路将带动区域间联系，路网高铁和公路将带动区域间联系，路网辐射范围密集的东南部区域将受益更辐射范围密集的东南部区域将受益更辐射范围密集的东南部区域将受益更辐射范围密集的东南部区域将受益更大大大大北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告京津城际铁路目前，京津城际铁路以时速350公里成为世界铁路运营速度最高的铁路。北京同天津之间已形成了“半小时经济圈”；京津高速公路1、京津塘高速同三、四、五、六环路，天津外环线，京沪、津蓟和唐津高速公路以及103国道

56、、104国道互相连接，打通了北京直达天津港口的快速通道；2、京津第二高速该高速连接京津两市的3条高速的北通道，起点五环化工桥，终点为天津东疆港； 3、津蓟高速公路延长线与津蓟高速公路相连，与京平高速相接，被称为京津间的第四条联络线；区域交通条件京津城市联动将使京津城市联动将使京津城市联动将使京津城市联动将使“京津城镇走廊京津城镇走廊京津城镇走廊京津城镇走廊”沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点沿线区域成为发展的热点4、京津第三通道起点北京大兴，全程共三段：第一段从大兴至武清区汊沽港，到达辛口镇，最终与海滨大道相连，抵达天津临港工业区。该线路已经进该线路已经进入前期

57、研究阶段。入前期研究阶段。北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究BACIC大北京策略性进入区域研究报告产业引导与布局“一轴三带”包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带，以及燕山太行山山区生态文化带；完善以北京、天津为核心的京津走廊；积极培育环渤海湾新兴发展带“大滨海新区”；燕山和太行山山前城镇密集区是京津冀地区的传统发展带；建设山区生态文化带。京津走廊可建航空城：首都第二机场选址于京津走廊地区，定位于大型国际机场，以全天候运行的枢纽机场标准规划建设，在此基础上建设第二机场航空城。七环路建至京冀交界：将北京规划七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东

58、北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷。 “一轴三带一轴三带一轴三带一轴三带”产业规划产业规划产业规划产业规划北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究山前发展带依托京津走廊和山前发展带依托京津走廊和山前发展带依托京津走廊和山前发展带依托京津走廊和“七环七环七环七环”将将将将最具备未来发展优势最具备未来发展优势最具备未来发展优势最具备未来发展优势BACIC大北京策略性进入区域研究报告产业引导与布局大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化大规模的产业发展将带来大批

59、的产业移民，人口的增长将加速城市化大规模的产业发展将带来大批的产业移民，人口的增长将加速城市化进程，在城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟进程，在城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟进程，在城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟进程，在城市化浪潮中北京周边区域将会更为成熟北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看从京津冀产业规划和布局来看1 1 1 1、依托京、津、唐山等核心，带动、依托京、津、唐山等核心，带动、依托京、津、唐山等核心，带动、依托京、津、唐山等核心，带动点点点点线线

60、线线面式发展；面式发展；面式发展；面式发展；2 2 2 2、积极拓展周边区域产业，尤其是、积极拓展周边区域产业，尤其是、积极拓展周边区域产业，尤其是、积极拓展周边区域产业，尤其是配套产业的优势；配套产业的优势；配套产业的优势；配套产业的优势；3 3 3 3、产业规划发展多以人员密集型为、产业规划发展多以人员密集型为、产业规划发展多以人员密集型为、产业规划发展多以人员密集型为主；主；主；主；从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看从北京市内的产业规划和布局看1 1 1 1、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；、东部区域仍是重点；2

61、 2 2 2、重视整个南部区域同北京市、重视整个南部区域同北京市、重视整个南部区域同北京市、重视整个南部区域同北京市整体协调；整体协调；整体协调；整体协调；3 3 3 3、积极发展新城功能，吸纳人、积极发展新城功能，吸纳人、积极发展新城功能，吸纳人、积极发展新城功能，吸纳人口；口；口；口；BACIC大北京策略性进入区域研究报告结论北京北京中心城区中心城区海淀海淀顺义顺义通州通州固安固安燕郊燕郊大厂大厂廊坊廊坊亦庄亦庄香河香河北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究北京城市发展方向研究结合规划、交通条件、产业发结合规划、交通条件、产业发结合规划、交通条件、产业发结合规划、交通

62、条件、产业发展及新城建设等方面，我们认展及新城建设等方面，我们认展及新城建设等方面，我们认展及新城建设等方面，我们认为：为：为：为：北京未来城市发展方向向北京未来城市发展方向向北京未来城市发展方向向北京未来城市发展方向向东、向南为主，以北京为东、向南为主，以北京为东、向南为主，以北京为东、向南为主，以北京为中心向东南放射的扇形区中心向东南放射的扇形区中心向东南放射的扇形区中心向东南放射的扇形区域内。域内。域内。域内。因此，在西北部区域的怀来，我们认为在规划的天时上不存在优势，在未来一段时间内将少处于劣势，不适合进入。BACIC大北京策略性进入区域研究报告北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展

63、方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优怀来位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入势稍弱，不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组蓟县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户团，都不适合做北京

64、客户第二居所第二居所涿州、廊坊地区土地成本涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相高，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，对成熟，无丰厚利润空间，不推荐不推荐BACIC大北京策略性进入区域研究报告越来越多的客户开始追求低密度的居住环境；高速公路的发展及汽车的大面积普及使人们出行便利，削弱了地理距离的不利因素；郊区人口的不断增长带来对配套的需求，越发便捷的生活环境促使更多人搬向郊区，形成边缘城市。 目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段目前北京正处于住宅郊区化的第一个阶段-城市居住功能郊区化，其发展城市居住功能郊区化

65、，其发展城市居住功能郊区化，其发展城市居住功能郊区化，其发展特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动。第I阶段城市居住功能郊区化城市居住功能郊区化第II阶段郊区购物中心大规模化阶段第III阶段边缘城市阶段第IV阶段农村地区城市化客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究发展现状BACIC大北京策略性进入区域研究报告客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究麦肯锡的研究报告预测：中国已经出现了两座人口超过1000

66、万的巨型城市。按照目前的发展趋势，到2025年，中国将出现六座这样的城市，其中有两座人口将超过两座人口将超过20002000万（包括万（包括北京）北京）。麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间麦肯锡认为未来京津冀城市群是未来大北京区域发展的方向坐落在大城市间的小城镇和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化的小城镇和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化的小城镇和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，

67、人口将出现郊区化的小城镇和卫星城将同大城市一期构成体系化的城市群，人口将出现郊区化趋势。趋势。趋势。趋势。城市群发展带来的客群变化天津天津北京北京BEIJINGBEIJING张家口张家口保定市保定市廊坊廊坊唐山唐山秦皇岛秦皇岛承德承德在城市化集群建设的过程中，会不断出现围绕着大城市的卫星城和卫星城镇，共同构成体系化完整的城市集群。BACIC大北京策略性进入区域研究报告客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求特点研究客户需求结论应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客

68、户，在适宜的区域打造应该把握客户需求变化，抓住主动郊区化客户，在适宜的区域打造1.521.521.521.52居所，来满足日后变化的客户需求居所，来满足日后变化的客户需求居所，来满足日后变化的客户需求居所，来满足日后变化的客户需求现状现状趋势趋势度假休闲为主第N或第2.5居所为主产品多以度假型产品为主注重周边自然环境注重交通条件主动郊区化第1.52居所产品更加贴近日常居住注重自然环境、居住环境更为便捷的交通演变演变需要符合未来发展需要符合未来发展需要符合未来发展需要符合未来发展的模式，对应主动郊区的模式，对应主动郊区的模式，对应主动郊区的模式，对应主动郊区化客户化客户化客户化客户燕郊以挤压型客

69、户为主；燕郊以挤压型客户为主；燕郊以挤压型客户为主；燕郊以挤压型客户为主；蓟县地处京津之间，对两蓟县地处京津之间，对两蓟县地处京津之间，对两蓟县地处京津之间，对两大城市主动郊区化客户吸大城市主动郊区化客户吸大城市主动郊区化客户吸大城市主动郊区化客户吸附力差，且产品更加偏向附力差，且产品更加偏向附力差，且产品更加偏向附力差，且产品更加偏向度假型产品；度假型产品；度假型产品；度假型产品；BACIC大北京策略性进入区域研究报告北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图北京城市发展方向研究思维导图大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交

70、通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优怀来位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入势稍弱，不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组蓟县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户团，都不适合做北京客户第二居所第二居所涿州、廊坊地区土地成本涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相高，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，对成

71、熟，无丰厚利润空间，不推荐不推荐BACIC大北京策略性进入区域研究报告土地获取总体水平土地获取总体水平北京城区北京城区固安固安香河香河大厂大厂廊坊廊坊涿州涿州根据不同的城市级别和城市成熟度，廊坊和涿州城市级别相对较高，城市发展成熟，并不适合作为北京低密度第二居所存在；城市内可开发利用土地较少，可供大规模战略性拿地机会少，可以初步判断廊坊和涿州并不适合大北京策略发展需求。BACIC大北京策略性进入区域研究报告廊坊09年土地出让情况廊坊市目前土地出让规模基本都集中在100100亩亩以以下下，地价集中在200200万万/ /亩亩-300-300万万/ /亩之间亩之间，缺少大规模，低价格的土地供应。土

72、地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告涿州09年土地出让情况涿州市住宅商业用地出让相对较少，规模相对较小；规划三年大变样中将有大规模的城中村拆迁改造，但操作难度较大，对政府执行力及开发商操作能力有很高的要求，风险相对较大。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告其他区域土地出让情况土地出让规模相对较大，价格相对较低，基本都控制在100100万万/ /亩亩以以下下。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价

73、水平土地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告结论相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土地获取难度及地价水平土

74、地获取难度及地价水平BACIC大北京策略性进入区域研究报告研究结论研究结论 区域选择分析区域选择分析 重点区域比较重点区域比较BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例BACIC大北京策略性进入区域研究报告北京城区北京城区固安固安香河香河大厂大厂方位：北京正南侧方位：北京正南侧方位：北京正南侧方位：北京正南侧到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：30303030公里公里公里公里方位：北京东南侧方位：北京东南侧方位：北京东南侧方位：北京东南侧到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：45454545公里

75、公里公里公里方位：北京东侧方位：北京东侧方位：北京东侧方位：北京东侧到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：到北京的距离：35353535公里公里公里公里区位关系区位关系位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京位于北京东南片区，距离北京50505050公里以内，具备明显郊区公里以内，具备明显郊区公里以内，具备明显郊区公里以内，具备明显郊区化特征。化特征。化特征。化特征。BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例城市定位城市产业宏观经济发展规划城市交通BACIC大北京策略性进入区域研究报告宏观经

76、济宏观经济靠近北京，受京津冀经济发展和大北京经济一体化的影响，发展速度相靠近北京，受京津冀经济发展和大北京经济一体化的影响，发展速度相靠近北京，受京津冀经济发展和大北京经济一体化的影响，发展速度相靠近北京，受京津冀经济发展和大北京经济一体化的影响，发展速度相对较快，区域经济发展良好，未来发展潜力较大。对较快，区域经济发展良好，未来发展潜力较大。对较快，区域经济发展良好，未来发展潜力较大。对较快，区域经济发展良好，未来发展潜力较大。 08年河北省GDP增长率为10.1% ，固定资产投资总额增长28.8%，大厂、固安、香河的增长速度要高于河北省平均水平，增长速度较快，城市经济实力不断增强，未来发展

77、势头良好。 BACIC大北京策略性进入区域研究报告城市规划城市规划城市定位城市定位香河香河香河香河京津后花园、首都卫星城京津后花园、首都卫星城京津后花园、首都卫星城京津后花园、首都卫星城大厂大厂大厂大厂北京东部的生态新城北京东部的生态新城北京东部的生态新城北京东部的生态新城固安固安固安固安京南第一城京南第一城京南第一城京南第一城围绕北京、服务北京、依托北京BACIC大北京策略性进入区域研究报告香河城市规划香河城市规划除除除除自自自自身身身身发发发发展展展展外外外外，香香香香河河河河强强强强调调调调与与与与北北北北京京京京、天天天天津津津津的的的的联联联联系系系系，城城城城市市市市规规规规划划划

78、划上上上上面面面面向向向向京京京京津津津津客客客客户做相应的配套。户做相应的配套。户做相应的配套。户做相应的配套。以“京津后花园、首都卫星京津后花园、首都卫星城城”为发展定位，围绕廊坊市“环渤海休闲商务中心” 的定位，积极扩大同北京的联系，充分吸引、利用北京各类资源，发展香河的区位、生态和品牌优势，重点带动以“两河两河”、“两城两城”为载体的，面向北京的以现代服务业为基础的“顶级品位顶级品位京津后花园京津后花园” BACIC大北京策略性进入区域研究报告香河产业规划香河产业规划重点规划重点规划重点做大做强家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业。 面向京津，借助第一城、家具城的规模和知名度

79、，大力发展会展大力发展会展旅游和现代服务业旅游和现代服务业，突出发展市场贸易、房地产、现代物流房地产、现代物流等第三产业。引进北京及国字头外迁企业，发展配套产业。重大工程重大工程运河国际生态城上海绿地集团华北民用进口商品自贸区项目香河县城香河县城家具产业家具产业基地基地农农业业高高新新技技术术园园安平经安平经济技术济技术开发区开发区渠口渠口工业工业园区园区高新高新开发开发区区绿地华绿地华北民用北民用商品进商品进口贸易口贸易区区运河国运河国际生态际生态城城BACIC大北京策略性进入区域研究报告香河产业规划香河产业规划重大项目重大项目运河国际生态城运河国际生态城面向京津高端消费群体的休闲度假中心、

80、商务活动中心和运河文化体验中心。运河国际生态城项目位于香河天下第一城东侧，整体规划五平方公里，主题定位低密度舒适性城市生态生活城，总体规划时间14年至15年，总投资7个亿。 上海绿地集团华北民用进口商品自贸区项目上海绿地集团华北民用进口商品自贸区项目包含国际商贸街、五星级度假酒店、国际博览中心 ；总投资300亿元，占地30余平方公里，建成后将成为京津冀区域高端进口商贸及产业总部基地。我家公坊是绿地集团的华北民用进口商品自由贸易区的启动区 。运运运运河河河河国国国国际际际际生生生生态态态态城城城城和和和和绿绿绿绿地地地地集集集集团团团团都都都都致致致致力力力力打打打打造造造造国国国国际际际际化化

81、化化居居居居住住住住社社社社区区区区，未未未未来来来来香香香香河河河河居住氛围将逐渐浓厚。居住氛围将逐渐浓厚。居住氛围将逐渐浓厚。居住氛围将逐渐浓厚。BACIC大北京策略性进入区域研究报告大厂城市规划大厂城市规划“二轴、三区、一带二轴、三区、一带”整合北部，优化东部，拓展西部。对接北京发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地。北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地。BACIC大北京策略性进入区域研究报告大厂产业规划大厂产业规划大大大大厂厂厂厂正正正正在在在在大大大大力力力力建建建建设设设设都都都都市市市市功功功功能能能能产产产产业业业业配配配配套套

82、套套地地地地，对对对对接接接接北北北北京京京京，服服服服务务务务北北北北京京京京，努努努努力力力力承承承承接北京产业转移。接北京产业转移。接北京产业转移。接北京产业转移。“四园一带四园一带”的产业布局的产业布局北部现代制造产业园重点发展加工业、制造业；西部现代服务产业园（潮白新城），重点发展文化创意、服务外包等产业；中部都市产业园重点发展食品工业、文教体育用品等服务城市消费需求的都市产业；东部都市农业产业园，重点发展都市农业和观光农业；潮白河左岸休闲旅游带，重点潮白河左岸休闲旅游带，重点发展旅游、房地产、休闲度假发展旅游、房地产、休闲度假及会展等产业。及会展等产业。BACIC大北京策略性进入区

83、域研究报告固安城市规划固安城市规划“川川”字形空间结构字形空间结构城市空间结构：以大广高速公路、京九铁路为界形成“川”字形。城市功能划分：由西向东依次为西部高新区、中部城市发展区、东部产业综合区在空间结构的基础上构建“两心四轴四区”的空间布局。高新区高新区城市城市发展区发展区产业产业综合区综合区BACIC大北京策略性进入区域研究报告固安产业规划固安产业规划产业发展产业发展优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业。产业定位产业定位京津农副产品生产基地；京津产业项目转移基地；京津休闲商务基地。固安工业园固安工业园BACIC大北京策略性进入区域研究报告目前，京津冀各地都把汽车产业

84、作为振兴当地经济的重点或龙头产业，发展零部件产业及群的步伐逐步加快。“十一五”天津汽车年生产能力将提高到400万辆；保定提出了打造“华北轻型汽车城”，并筹建三大汽车零部件工业基地。固安充分利用自身固安充分利用自身“一小时工业园区一小时工业园区”的地缘、交通的地缘、交通优势，在积极拓展，力争做到京津冀区域汽车产业零优势，在积极拓展，力争做到京津冀区域汽车产业零部件产业园。部件产业园。汽车产业零部件产业园汽车产业零部件产业园资料：美国的底特律、日本的丰田汽车城、是大规模汽车产业集群的典型代表。以丰田汽车产业集群为例，在以丰田公司为首的“金字塔式”企业序列中，一级配套企业有168家，二级配套企业47

85、00家，三级配套企业31600家，四级及以下的配套企业则无法统计。汽车产业的产业链长，附加值高，经济带动作用明显，汽车产业的产业链长，附加值高，经济带动作用明显，一个小时圈内的固安实现大规模园区的设想具备明显一个小时圈内的固安实现大规模园区的设想具备明显的优势。的优势。固安产业规划固安产业规划重大项目重大项目BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域交通区域交通大厂大厂大厂大厂香河香河固安固安固安固安京沈高京沈高速速京哈高京哈高速速京开高京开高速速3030公里，公里，2525分钟分钟4545公里，公里，3535分钟分钟4040公里，公里，3030分钟分钟北京北京北京北京从从从从北北北北京京京京

86、到到到到香香香香河河河河、大大大大厂厂厂厂、固固固固安安安安的的的的交交交交通通通通均均均均较较较较为为为为方方方方便便便便，总总总总体体体体车车车车程程程程在在在在半个小时左右，到达性强。半个小时左右，到达性强。半个小时左右，到达性强。半个小时左右，到达性强。BACIC大北京策略性进入区域研究报告密涿高速：密涿高速：密涿高速是北京大外环的重要组成部分，其中，密云至廊坊段北起京承高速，南至京台高速，全长129公里。经过北京市密云县、平谷区，廊坊市北三县，途经大厂、香河、固安等区域。目前高速公路的动工前期准备工作已开始，计划10年5月动工。京唐高铁：京唐高铁：北京到唐山，途经香河，预计明年开工，

87、具体站点位置目前国家尚未审批，未来从北京南站至香河县城车行时间仅12分钟。密涿高速密涿高速香河香河香河香河大厂大厂大厂大厂固安固安固安固安京唐高铁京唐高铁密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的区域融合。区域融合。区域融合。区域融合。区域交通规划区域交通规划北京北京北京北京BACIC大北京策略性进入区域研究报告发展潜力小结发展潜力小结香香香香河河河河、固固固固安安安

88、安、大大大大厂厂厂厂未未未未来来来来均均均均具具具具备备备备较较较较强强强强的的的的发发发发展展展展潜潜潜潜力力力力，不不不不同同同同的的的的是是是是香香香香河河河河城城城城市市市市发展起点高，投入大，发展要更快一些。发展起点高，投入大，发展要更快一些。发展起点高，投入大，发展要更快一些。发展起点高，投入大，发展要更快一些。总体经济实力较好，发展较快；定位北京后花园，发展旅游、会展、房地产等行业；未来京秦高铁与密涿高速加快与北京之间的区域融合。香河香河城市发展起点较低，但近两年发展速度较快。定位京东生态城，潮白河沿线大力发展生态旅游度假产业。与北京交通联系密切，交通方便。大厂大厂在大力发展经济

89、的同时，依托北京产业转移，带动自身经济发展。面向京津，服务京津，做好休闲服务和产业转移基地。京开高速直达，交通便利，未来第二机场选址南城，加速区域发展。固安固安BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例自然资源人文环境BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度分析区域认知度分析香河香河天下第一城天下第一城潮白河潮白河大运河大运河香河县城香河县城自然资源：潮白河、大运河、温泉自然资源：潮白河、大运河、温泉资源资源BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度分析区域认知度分析香河香河人文景观：天下第一城人文景观：天下第一城占地

90、3600多亩的仿皇城建筑园林。集会议休闲娱乐餐饮于一体，包含高尔夫、温泉等休闲娱乐设施。BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度分析区域认知度分析香河香河知名产业：香河家具城知名产业：香河家具城香河家具城距北京45公里，拥有红木家具、实木家具等专业家具展厅39个，面积120万平米，因价格低，品种全而受到北京客户的青睐。如今香河家具城已经成为全国第二大，北方最大的家具销售集散地，在北方市场独树一帜，被称为“中国最具发展潜力和活力的家具市场” 。 每天16趟香河家具城免费班车往返于北京的东南西北各个方向。BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度分析区域认知度分析大厂大厂自然资源：潮

91、白河自然资源：潮白河人文环境：清真特色人文环境：清真特色 清真寺清真寺潮白河潮白河大厂县城大厂县城BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度分析区域认知度分析固安固安自然资源：永定河、地热温泉自然资源：永定河、地热温泉永定河：北京地区最大河流 ，是未来北京河流治理的重点。地热温泉资源：有温泉之乡的美誉，开发了很多温泉度假中心。 永定河永定河固安县城固安县城BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域认知度小结区域认知度小结因天下第一城、香河家具城而闻名；潮白河、大运河增强了区域吸引力香河香河回族自治县，清真特色较为出名，地道清真火锅吸引北京客人；潮白河增加区域魅力。大厂大厂温泉之乡、花木之

92、乡，温泉度假村众多；永定河未来流域治理，增强区域认知度。固安固安香香香香河河河河、大大大大厂厂厂厂、固固固固安安安安均均均均具具具具备备备备良良良良好好好好的的的的水水水水景景景景资资资资源源源源，对对对对北北北北京京京京客客客客户户户户有有有有较较较较强强强强的的的的吸引力。吸引力。吸引力。吸引力。除除除除此此此此外外外外，香香香香河河河河家家家家具具具具城城城城和和和和天天天天下下下下第第第第一一一一城城城城提提提提升升升升了了了了香香香香河河河河的的的的魅魅魅魅力力力力指指指指数数数数，大大大大厂厂厂厂和固安未来有待进一步开发。和固安未来有待进一步开发。和固安未来有待进一步开发。和固安未

93、来有待进一步开发。BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例市场供应产品特点价格空间客户BACIC大北京策略性进入区域研究报告市场供应市场供应北京永定河孔雀城潮白河孔雀城绿地中央领仕馆大运河孔雀城万通紫藤堡富力大厂大厂香河香河固安固安未未未未来来来来区区区区域域域域项项项项目目目目供供供供应应应应量量量量较较较较大大大大，已已已已经经经经具具具具备备备备了了了了一一一一定定定定的的的的中中中中低低低低密密密密度度度度市市市市场场场场氛氛氛氛围围围围和和和和市市市市场场场场知知知知名度，在北京休闲度假产品中占有一席之地。名度，在北京休

94、闲度假产品中占有一席之地。名度，在北京休闲度假产品中占有一席之地。名度，在北京休闲度假产品中占有一席之地。大规模的供应在形成规模开发，资源共享的同时，也带来了激烈的竞争。大规模的供应在形成规模开发，资源共享的同时，也带来了激烈的竞争。大规模的供应在形成规模开发，资源共享的同时，也带来了激烈的竞争。大规模的供应在形成规模开发，资源共享的同时，也带来了激烈的竞争。BACIC大北京策略性进入区域研究报告产品特征产品特征目目目目前前前前区区区区域域域域市市市市场场场场均均均均以以以以中中中中低低低低密密密密度度度度产产产产品品品品为为为为主主主主，产产产产品品品品类类类类型型型型包包包包含含含含了了了

95、了联联联联排排排排、独独独独栋栋栋栋、双双双双拼拼拼拼等等等等多多多多种种种种类类类类型型型型产产产产品。品。品。品。未未未未来来来来随随随随着着着着区区区区域域域域的的的的发发发发展展展展和和和和不不不不断断断断成成成成熟熟熟熟，将将将将出出出出现现现现更更更更加加加加丰丰丰丰富富富富的的的的产产产产品品品品变变变变化化化化，例例例例如如如如潮潮潮潮白白白白河河河河孔孔孔孔雀雀雀雀城城城城后后后后期期期期的高层产品。的高层产品。的高层产品。的高层产品。BACIC大北京策略性进入区域研究报告价格空间价格空间从从从从各各各各个个个个项项项项目目目目开开开开盘盘盘盘的的的的价价价价格格格格上上上上

96、涨涨涨涨空空空空间间间间来来来来看看看看，大大大大盘盘盘盘项项项项目目目目价价价价格格格格随随随随时时时时间间间间上上上上涨涨涨涨空空空空间间间间更更更更高高高高。相相相相较较较较北北北北京京京京中中中中低低低低密密密密度度度度别别别别墅墅墅墅市市市市场场场场动动动动辄辄辄辄三三三三四四四四万万万万的的的的单单单单价价价价来来来来讲讲讲讲，区区区区域域域域产产产产品品品品价价价价格格格格还还还还有有有有很很很很大的上升空间。大的上升空间。大的上升空间。大的上升空间。BACIC大北京策略性进入区域研究报告客户客户经经经经过过过过区区区区域域域域内内内内多多多多个个个个项项项项目目目目的的的的客客

97、客客户户户户积积积积累累累累，区区区区域域域域已已已已经经经经具具具具备备备备了了了了一一一一定定定定的的的的客客客客户户户户基基基基础础础础和和和和客客客客户户户户认知度。认知度。认知度。认知度。城市创造财富的中坚力量（主力可群35-50岁）；家庭年收入大体在1530万之间，有足够的购买能力；工作在朝阳、海淀及老四区，居住也一样；有自己的居住空间，但居住条件有限，需要改善；更多看中的是享受别墅的生活方式和未来的居住环境。 三个区域的客户都是以北京地区第二居所客户为主，除地缘情节外总体差别三个区域的客户都是以北京地区第二居所客户为主，除地缘情节外总体差别不大，他们具有共同的特性：不大，他们具有

98、共同的特性：BACIC大北京策略性进入区域研究报告市场小结市场小结大大大大厂厂厂厂、香香香香河河河河、固固固固安安安安的的的的中中中中低低低低密密密密度度度度市市市市场场场场的的的的发发发发展展展展都都都都与与与与孔孔孔孔雀雀雀雀城城城城的的的的开开开开发发发发密密密密不不不不可可可可分分分分，京京京京御御御御成成成成功功功功的的的的将将将将北北北北京京京京客客客客户户户户引引引引向向向向了了了了远远远远郊郊郊郊第第第第二二二二居居居居所所所所，其其其其造造造造作作作作经经经经验验验验值值值值得得得得我们研究。我们研究。我们研究。我们研究。固安：固安：2006年年香河：香河：2008年年大厂：

99、大厂：2009年年出现第一个面向北京客户的中低密度产品孔雀城；2006-2009孔雀城已经开发了五期了，后期供应逐渐减少；至今固安没有其他新的项目供应。郊区低密市场发展较晚，最早出现的为大运河孔雀城；09年绿地的中央领仕馆入市；随后大量的外地知名开发商在香河大量屯地；香河即将迎来一个新的开发高潮。挪威的森林最早入市，但规模较小，没有形成一定的区位优势；09年随着潮白河孔雀城的推广宣传，大厂郊区低密市场逐渐火了起来。固固固固安安安安市市市市场场场场发发发发展展展展最最最最早早早早，也也也也相相相相对对对对较较较较为为为为成成成成熟熟熟熟，但但但但后后后后期期期期供供供供应量较少。应量较少。应量较

100、少。应量较少。大大大大厂厂厂厂发发发发展展展展相相相相对对对对较较较较弱弱弱弱，随随随随着着着着潮潮潮潮白白白白河河河河孔孔孔孔雀雀雀雀城城城城的的的的入入入入市市市市，市场将逐渐成熟。市场将逐渐成熟。市场将逐渐成熟。市场将逐渐成熟。 香香香香河河河河市市市市场场场场虽虽虽虽然然然然发发发发展展展展较较较较晚晚晚晚，但但但但会会会会迎迎迎迎来来来来开开开开发发发发高高高高潮潮潮潮阶阶阶阶段段段段，新项目陆续上市。新项目陆续上市。新项目陆续上市。新项目陆续上市。BACIC大北京策略性进入区域研究报告区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例孔雀城孔雀城取地模式运作模式产品

101、特点客户特征营销推广BACIC大北京策略性进入区域研究报告取地模式取地模式选址选址孔雀城的项目选址标准时四点原则：孔雀城的项目选址标准时四点原则：一一、交交通通要要便便利利，位位于于高高速速公公路路边边上；上；二、占据一定的资源条件；二、占据一定的资源条件；三、离中心大城市车程在三、离中心大城市车程在1 1个小时内；个小时内；四、依托产业园区。四、依托产业园区。 大大大大北北北北京京京京一一一一小小小小时时时时生生生生活活活活圈圈圈圈内内内内，河河河河北北北北与与与与北北北北京京京京交交交交界界界界处处处处，地地地地价价价价成成成成本本本本较较较较低低低低，占占占占据据据据不不不不同区位，面向

102、不同区域的同类需求。同区位，面向不同区域的同类需求。同区位，面向不同区域的同类需求。同区位，面向不同区域的同类需求。八达岭八达岭潮白河潮白河大运河大运河永定河永定河BACIC大北京策略性进入区域研究报告孔孔孔孔雀雀雀雀城城城城土土土土地地地地取取取取得得得得模模模模式式式式低低低低成成成成本本本本运运运运营营营营手手手手段段段段，项项项项目目目目开开开开发发发发用用用用地地地地为为为为工工工工业业业业区区区区（产产产产业业业业园园园园）内内内内的的的的住住住住宅宅宅宅配配配配套套套套用用用用地地地地，由由由由母母母母公公公公司司司司华华华华夏夏夏夏幸幸幸幸福福福福基基基基业业业业拿拿拿拿地地地

103、地，由由由由子子子子公公公公司司司司京京京京御御御御地地地地产产产产实实实实施施施施做做做做住住住住宅宅宅宅开开开开发。发。发。发。固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个也类似。也类似。也类似。也类似。固安工业区整体规划面积为25平方公里，孔雀城项目属于整个工业区开发76公顷启动区中紧邻核心区的2.8平方公里，是未来小镇的中心。25平方公里工业区2.8平方

104、公里核心区76公顷启动区孔雀城项目取地模式取地模式土地获取土地获取BACIC大北京策略性进入区域研究报告对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：此此此此类类类类区区区区域域域域拿拿拿拿地地地地具具具具备备备备低低低低成成成成本本本本、土土土土地地地地性性性性质质质质可可可可变变变变性性性性强强强强等等等等多多多多种种种种优优优优势势势势，但但但但需需需需与地方政府和土地方进行密切合作。与地方政府和土地方进行密切合作。与地方政府和土地方进行密切合作。与地方政府和土地方进行密切合作。取地模式小结取地模式小结准准准准确确确确的的的的选选选选址址址址北北京京近近郊郊一一小小时时生生活活

105、圈圈内内，临临近近城城市市交交通通主主干干道道，具备一定资源优势；具备一定资源优势；低低低低成成成成本本本本运运运运营营营营工工业业区区（产产业业园园）母母公公司司拿拿地地，子子公公司司做做住住宅宅开开发；发；BACIC大北京策略性进入区域研究报告运作模式运作模式一个孔雀城到另一个孔雀城的一个孔雀城到另一个孔雀城的一个孔雀城到另一个孔雀城的一个孔雀城到另一个孔雀城的“产产产产营营营营销销销销”复制过程！复制过程！复制过程！复制过程！不不同同的的孔孔雀雀城城，同同一一团团队队操操作作，合合作作默默契契度度高高，从从设设计计到到施施工工，成成本本低低，复复制速度快；制速度快；复制的操作模式同时可以

106、大力缩短时间成本，便于抢占市场先机。复制的操作模式同时可以大力缩短时间成本，便于抢占市场先机。翰时（A&S）国际建筑设计RTKL国际有限公司WWILA国际景观设计顾问公司大地建筑事务所（国际）对我们的启发：同类区域，相同的产品体系，不断地复制可以很好的降对我们的启发：同类区域，相同的产品体系，不断地复制可以很好的降对我们的启发：同类区域，相同的产品体系，不断地复制可以很好的降对我们的启发：同类区域，相同的产品体系，不断地复制可以很好的降低成本，共享客户资源；低成本，共享客户资源；低成本，共享客户资源；低成本，共享客户资源；“产产营营销销”的的操操作作模模式式同同时时还还可可以以让让不不同同区区

107、域域的的产产品品共共享享同同一一类类客客户户资资源。源。BACIC大北京策略性进入区域研究报告产品特点产品特点对我们的启发：随着区域市场的不断发展，区域产品也将不断的发生变对我们的启发：随着区域市场的不断发展，区域产品也将不断的发生变对我们的启发：随着区域市场的不断发展，区域产品也将不断的发生变对我们的启发：随着区域市场的不断发展，区域产品也将不断的发生变化，但作为吸引北京客户的第二居所，性价比是必须坚持的一个原则。化，但作为吸引北京客户的第二居所，性价比是必须坚持的一个原则。化，但作为吸引北京客户的第二居所，性价比是必须坚持的一个原则。化，但作为吸引北京客户的第二居所，性价比是必须坚持的一个

108、原则。低密度低密度满足北京客户第二居所别墅需求；多元化产品组合设计多元化产品组合设计有效保证开发商利润及市场需求；高高性性价价比比低价格的别墅类产品，既可满足那些想住别墅而又买不起北京别墅的中间阶层的需求，也可吸引更多的投资客群。小院墅小院墅独栋创新独栋创新和院创新和院创新BACIC大北京策略性进入区域研究报告客户特点客户特点投资休闲养老三分天下，主力客群在投资休闲养老三分天下，主力客群在投资休闲养老三分天下，主力客群在投资休闲养老三分天下，主力客群在3550355035503550岁之间；岁之间；岁之间；岁之间；具具具具备备备备购购购购买买买买经经经经济济济济实实实实力力力力客客客客户户户户

109、为为为为金金金金融融融融、地地地地产产产产、媒媒媒媒体体体体、商商商商业业业业等等等等行行行行业业业业高高高高级级级级白白白白领领领领或或或或机机机机关关关关中中中中层人员，向往别墅生活，但价格承受力有限。层人员，向往别墅生活，但价格承受力有限。层人员，向往别墅生活，但价格承受力有限。层人员，向往别墅生活，但价格承受力有限。客客客客户户户户来来来来源源源源以以以以朝朝朝朝阳阳阳阳、海海海海淀淀淀淀居居居居多多多多，因因因因区区区区域域域域不不不不同同同同，两两两两个个个个项项项项目目目目各各各各自自自自分分分分流流流流具具具具有有有有地地地地缘缘缘缘情情情情节节节节的客户。的客户。的客户。的客

110、户。BACIC大北京策略性进入区域研究报告典型案例孔雀城典型案例孔雀城客户特点客户特点从客户购房数量来看，绝大部分客户均已拥有1-2套居所，因此可以推断，这类客户具有投资房产或升级居住状态的条件；从置业目的综合来看，除改善和投资外，占有型养老和享受型养老也具备以上条件。孔雀城成交客户置业次数孔雀城成交客户置业次数客户购买孔雀城多为二次置业。客户购买孔雀城多为二次置业。孔雀城成交客户居住状态孔雀城成交客户居住状态客户在京有自己的居住空间，居住条客户在京有自己的居住空间，居住条件一般。件一般。从客户目前居住状态来看，成交客户居住条件一般，以普通住宅客户所占比例较大；客户购买孔雀城以升级改善居多，他

111、们改善的不只只是自己的居住条件，还改善了自己的居住环境、生活方式。BACIC大北京策略性进入区域研究报告I.I.以中年为主，对于别墅生活向往度高；以中年为主，对于别墅生活向往度高；II.II.相对并不富裕，价格承受力有限，但具备购买孔雀城实力；相对并不富裕，价格承受力有限，但具备购买孔雀城实力；III.III.工作繁忙，事业处于上升期，交通依赖性强；工作繁忙，事业处于上升期，交通依赖性强；IV.IV.大多数客户为二次置业以上，但为别墅首次置业；大多数客户为二次置业以上，但为别墅首次置业；V.V.现居住条件一般，需要对于居住条件、环境及生活方式的改善；现居住条件一般，需要对于居住条件、环境及生活

112、方式的改善；VI.VI.新都市一族，接受新都市一族，接受5+2生活方式，有一定对城市发展认知；生活方式，有一定对城市发展认知；VII.VII.他们来自不同的区域，有一定的地缘性依赖和区域居住情节。他们来自不同的区域，有一定的地缘性依赖和区域居住情节。客户特征素描客户特征素描BACIC大北京策略性进入区域研究报告对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：虽虽虽虽然然然然目目目目前前前前区区区区域域域域主主主主力力力力客客客客群群群群为为为为低低低低端端端端的的的的别别别别墅墅墅墅置置置置业业业业者者者者，并并并并且且且且这这这这个个个个基基基基数数数数也也也也足足足足够大，但应该尝

113、试提升产品品质，吸引更高层次的别墅置业人群。够大，但应该尝试提升产品品质，吸引更高层次的别墅置业人群。够大，但应该尝试提升产品品质，吸引更高层次的别墅置业人群。够大，但应该尝试提升产品品质，吸引更高层次的别墅置业人群。客户小结客户小结 事事业业上上升升期期、相相对对并并不不富富裕裕，但但有有渴渴望望别别墅墅生生活活的的二次置业或者二次置业或者N N次置业者。次置业者。目目前前主主力力客客群群未未来来泛泛化化客客群群目目目目前前前前北北北北京京京京远远远远郊郊郊郊第第第第二二二二圈圈圈圈层层层层主主主主要要要要以以以以低低低低端端端端别别别别墅墅墅墅置置置置业业业业客客客客群群群群为为为为主主主

114、主，未未未未来来来来随随随随着着着着区区区区域域域域的的的的发发发发展展展展，产产产产品品品品品品品品质质质质的的的的提提提提升升升升，客户范围将逐渐扩大。客户范围将逐渐扩大。客户范围将逐渐扩大。客户范围将逐渐扩大。 中中高高端端客客群群，追追求求中中高高档档别墅的高性价比产品。别墅的高性价比产品。北北京京远远郊郊第第二二居居所所置置业业客客户户BACIC大北京策略性进入区域研究报告一个贯穿全程的主题，对于项目价值的准确诠释；一个贯穿全程的主题，对于项目价值的准确诠释；强化市内销售中心作用，两点一线的有效协调；强化市内销售中心作用，两点一线的有效协调；依据不同产品的不同推盘，不同需求客户，不同

115、邀约，不同价值释放；依据不同产品的不同推盘，不同需求客户，不同邀约，不同价值释放；项目入市超高额推广费用，超出行业项目入市超高额推广费用，超出行业5656倍的投放力度，为后期奠基；倍的投放力度，为后期奠基；高频次的营销主题活动，全力打造的生活方式，项目、产品、客户结合；高频次的营销主题活动，全力打造的生活方式，项目、产品、客户结合；50%50%的业主推介，成交客户的有效保养，老带新优惠政策。的业主推介，成交客户的有效保养，老带新优惠政策。营销解析营销解析对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：对我们的启发：在在在在竞竞竞竞争争争争相相相相对对对对较较较较弱弱弱弱，区区区区域域域域知知知知名名

116、名名度度度度相相相相当当当当较较较较低低低低的的的的情情情情况况况况下下下下开开开开发发发发项项项项目目目目，需需需需要要要要高高高高额额额额的的的的营营营营销销销销推推推推广广广广费费费费用用用用，随随随随着着着着后后后后期期期期项项项项目目目目知知知知名名名名度度度度不不不不断断断断提提提提高高高高，营营营营销销销销推推推推广广广广费用也将不断下降。费用也将不断下降。费用也将不断下降。费用也将不断下降。BACIC大北京策略性进入区域研究报告典型案例孔雀城总结典型案例孔雀城总结京京京京御御御御地地地地产产产产作作作作为为为为非非非非成成成成熟熟熟熟开开开开发发发发商商商商，在在在在非非非非成

117、成成成熟熟熟熟区区区区域域域域内内内内成成成成功功功功的的的的开开开开发发发发和和和和运运运运作作作作了了了了多多多多个个个个孔孔孔孔雀雀雀雀城城城城项项项项目目目目，吸吸吸吸引引引引北北北北京京京京客客客客户户户户第第第第二二二二居居居居所所所所河河河河北置业。北置业。北置业。北置业。万万万科科科在在在在品品品品牌牌牌牌知知知知名名名名度度度度高高高高，产产产产品品品品体体体体系系系系成成成成熟熟熟熟，区区区区域域域域也也也也具具具具备备备备了了了了一一一一定定定定的的的的发发发发展展展展根根根根基基基基的的的的前前前前提提提提下下下下进进进进入入入入，未未未未来来来来发发发发展展展展潜力将十分巨大。潜力将十分巨大。潜力将十分巨大。潜力将十分巨大。