花园商铺地产项目销售培训课件.ppt

1、 眼光决定财富眼光决定财富! !花园商铺销售培训案花园商铺销售培训案前 言 本案宗旨在于提高销售人员对于商铺的销售能力；主要思路汇报如下：第一步：通过投资渠道对比分析，让销售人员清晰的认识到在通货膨胀情况下投资商铺是最佳的选择之一；第二步：承接第一步，更有针对性的加强商铺以及商铺投资的相关知识培训；第三步：对应于理论知识中提及的社区商铺两大经营模式，在市场中分析这两 大经营模式的实际发展情况第四步：花园剩余商铺的卖点梳理第五步：花园商铺经营业态建议及投资回报估算 通过这样完整的体系，在短期内可以有效的提高销售人员业务素质；也希望通这样的培训，使得培训的内容能够实际落地，可以现学现用！目 录第一

2、部分第一部分 投资渠道分析投资渠道分析第二部分第二部分 社区商铺专业知识培训社区商铺专业知识培训第三部分第三部分 项目周边大型社区商铺情况分析项目周边大型社区商铺情况分析第四部分第四部分 项目卖点梳理项目卖点梳理第五部分第五部分 商业街经营业态建议以及投资回报估算商业街经营业态建议以及投资回报估算第一部分第一部分 投资渠道分析投资渠道分析家庭投资的主要包括：家庭投资的主要包括：金融市场金融市场上买卖的各种资产，如存款、债券、股票、基金、上买卖的各种资产，如存款、债券、股票、基金、外汇、期货等，以及在外汇、期货等，以及在实物市场实物市场上买卖的资产，如房地产、金银珠宝、邮票、古玩上买卖的资产，如

3、房地产、金银珠宝、邮票、古玩收藏等，或者收藏等，或者实业投资实业投资，如个人店铺、小型企业等。，如个人店铺、小型企业等。 一、投资渠道对比一、投资渠道对比渠道一：存款利息率低利息率低存款收益微薄，如果同期遭遇存款收益微薄，如果同期遭遇CPI增长，实际财富缩水增长，实际财富缩水则无可避免。则无可避免。国债：是由国家发行的债券，是中央政府为筹集财政资金而发行的一种政府债券，是中央政府向投资者出具的、承诺在一定时期支付利息和到期偿还本金的债权债务凭证。发行主体是国家国家，具有最高的信用度，被公认是最安全的投资工具公认是最安全的投资工具。 国债的收益率衡量指标-到期收益率到期收益率，是指能使国债未来的

4、现金流量的现值总和等于目前市场价格的收益率。到期收益率是最重要的收益率指标之一。计算国债的到期收益率有以下几个重要假设： （1）持有国债直至到期日；（2）利息所得用于再投资且投资收益率等于到期收益率。渠道二：国债以投资10万元为例，如果选择定期存款5年，那么每年的利息为3600元，5年的所有利息就是3600元5年=18000元 计算过程：100000*3.6%*5=18000元如果是购买5年期国债，那么每年利息就是4000元，5年后兑取全部利息4000元5年=20000元，高过定期存款2000元。 计算过程：100000*4%*5=20000元 国债收益-定存收益=20000-18000=20

5、00元国债国债PK定存：收益仍高过定存定存：收益仍高过定存国债仅仅是比定期存款的收益略高的投国债仅仅是比定期存款的收益略高的投资选择资选择尽管略高于定存，但国债的收益率仍然尽管略高于定存，但国债的收益率仍然不如人意不如人意巴菲特：“在目前的低利率下，一直执著于持有存款等现金等价物或者长期政府债券的人，如果持续持有很长时间的话，投资回报率几乎可以肯定会低得惊人。而且购买力在不断下降。 “寻找收益率更高的渠道寻找收益率更高的渠道渠道三：股票与基金回顾2008年的数据：2008年，上证指数和深圳成指全年分别暴跌65.39%65.39%、63.36%63.36%，创下18年来最大年跌幅上证指数跌幅还创

6、下全年亚洲第二、世界第四的”奇迹“，仅次于冰岛的94.4%、俄罗斯的72.67%和越南的65.95%。根据调研结果，截至08年12月28日，接受调查的股民中，08年内在股市亏损幅度超过70%的，占60%，亏幅50%-70%的占22%，亏幅30%-50%的，占7%，亏幅30%以下占5%；至今还有盈利的仅6%。认清一点：我国股市从2005年最低点998点暴涨至2007年10月最高点6124点，涨幅超过5倍。先期进入的投资者已经获得了巨大的利润，随时准备离场，后进的股民高位接盘，承担盲目入市的风险。巴菲特承认08年投资失误损失数十亿美元 华尔街名言：十个炒股七个输二个平一个嬴！巴菲特2008年大手笔

7、进入股市，结果却是280亿美元的抄底资金遭腰斩。 2010年，股票仍然一蹶不振年，股票仍然一蹶不振对于2009年中国股市预测中，20家券商中，仅10家研究所对点位进行了具体预测，无一家券商认为信年大盘最高可超过3000点，最低点位在1200点。1400点至点至2700点间点间运行，是不少券商预测的交集。2010年股市还在3000点徘徊不前。20家券商包括：中信建投 、招商证券 、中原证券、申银万国、国泰君安、银河证券、渤海证券 等渠道四：实物投资邮票、古玩等收藏投资首先，收藏的保值增值并非定律，风险和回报是成正比的，比如，投资某种稀有钱币，其年代久远，存世不多，正准备转手抛出赚一笔时，忽然有报

8、道称这种钱币在某地方大量出土。按照物以稀为贵的原则，收藏的钱币此时还能有高的回报吗？能够保值就不错了。其次，即使收藏到了一件很有价值的物品，正巧经济不景气、人们无力拿出很多的钱来收购时，收藏的回报也不能马上实现。再次，收藏最需要的是专业知识，兴趣往往影响着收藏品种专业知识的多少，进而影响到藏品的质量，决定是否能真正收藏到有价值的藏品。经济实力也是影响投资的重要因素，一件真正有价值的收藏品动辄几万到十几万，甚至几十万。收藏投资要求较高，非专业人士难以胜任；经济危机当前，愿收藏投资要求较高，非专业人士难以胜任；经济危机当前，愿意出价收购的意愿较低，回报难以实现。意出价收购的意愿较低，回报难以实现。

9、渠道五：商铺投资渠道五：商铺投资经济危机来临，通胀预期压力较大，商铺投资成经济危机来临，通胀预期压力较大，商铺投资成为安全与收益，两者兼得的投资途径。为安全与收益，两者兼得的投资途径。一方面，商铺作为固定资产，是实物投资，是稳健型投资。特别是地段好商铺，卖一个就少一个，物以稀为贵，保值增值是必然的。另一方面，商铺价值判析具有可知性和可控制性，十分直观，相对其他投资品种的判断技术的要求低 。俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。” 李嘉诚一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的

10、租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。 二、商铺投资的特点（1）商铺投资的稳定性特点）商铺投资的稳定性特点住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至至5年或更长年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点）商铺增值的

11、特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或好的商铺因其稀有性或特定供应条件特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值是无价。花园商街正拥有这种不断升值的稀有性：唯一与市公安局，区府零距离商街；超大社区商街；阳光湖公园紧邻，聚集大量人气。(在第二部分中详述)（3）商铺投资回报率较高）商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达

12、15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约5%7%。但商铺的投资回报率单租金收益则可能达8%15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。(4)商铺的投资潜力商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间。相比广州、深圳等一线城，包头的投资意识更加淡薄，商铺与住宅的价格之比一般为1.3：1-3

13、:1之间，商铺的可投资性特别高。谁发现了这个差距，谁就抓住了机会，谁就获利商机。 三、商铺投资的盈利模式由于经营时间的不同，商铺的成熟度也不同，笼统地分为三个阶段，投资不同阶段商铺各有利弊。三个阶段分别为：新兴阶段、成长阶段、成熟阶段。三个阶段分别为：新兴阶段、成长阶段、成熟阶段。形象地说，商铺投资就象是养鸡，有三种赢利模式。第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够兼赚蛋钱。第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。(1)新兴型商铺新兴型商铺商铺投资的第一种赢利模式，就是

14、在城镇的新区买进商铺，作长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。优点：1、新区商铺买进价格很低，一般只有成熟旺区商铺价格的1/3-1/5，甚至更低，总价较低，适合中小投资者;2、新区商铺一般人不看好，有心的投资者容易买到位置好结构好的商铺3、跌价风险很小。新区的发展商定价比较保守，一般按照成本加上一个很合理的利润率来定价，只要市场上商铺的总成本(土地+建工+销售+财务+税等)没有明显降低，新区商铺跌价的可能性非常少。这就好象鸡苗一般很少会跌价一样，因为鸡蛋价和孵化成本基本上是稳定并逐步上升的。4、升值潜力大。小鸡变成大肉鸡，升值几倍左右，新区商铺往往也有很大的升值空间。缺点：1、由于配套未成型，商业

15、气氛不浓，消费人口很少，新区的商铺往往不容易出租，即使能出租，租金也很低。因此，新区商铺买进后，在头几年里(一般1-3年)不但没有净收益，而且还要继续投入(管理费等)，就象买回的小鸡苗，开始不但不会下蛋，而且还要每天喂养。2、新区的建设规划存在较大变数，碰到有利好的新规划，自然会刺激商铺价格快速上涨，如果碰上不利的规划项目，商铺的升值空间会受到压缩。(2)成长型商铺：成长型商铺：商铺投资的第二种赢利模式，就是在已逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面马上出租，一方面等待理想的升值价位出售，中短线投资。这种模式的优点是：基本上能保证即买即租，马上有租金回报;同时，有较高的升值空间。缺点是：与第一种

16、模式比，由于已经具备经营的气氛与条件，这种模式的商铺总价一般比第一种模式稍高。花园商街属于成长型商街，在市政规划等利好影响下，升值潜力大，发展前景好，成长空间花园商街属于成长型商街，在市政规划等利好影响下，升值潜力大，发展前景好，成长空间大，同时价格合理，是投资性商铺的首选。大，同时价格合理，是投资性商铺的首选。特别是区府、市公安局坐落于此，大型体育馆，科技中心等公建在此；特别是区府、市公安局坐落于此，大型体育馆，科技中心等公建在此；阳光湖公园将成为市民消暑休闲的最佳选择；阳光湖公园将成为市民消暑休闲的最佳选择；同时花园社区一、二、三、四期已经入住，周边几大社区的入住，共同为商街人气聚集带来同

17、时花园社区一、二、三、四期已经入住，周边几大社区的入住，共同为商街人气聚集带来重大利好。重大利好。(3)成熟型商铺成熟型商铺就是在城镇的成熟旺区买进商铺，以出租收租金为目的，长线投资。优点：优点：1、投资马上有较高回报。成熟旺区的商铺一般是带租约出售，即使没带租约，也很容易出租，而且租期较长、年递增率高、租金回报率较高，一般是8-10%。2、商铺稳步升值。成熟旺区商铺的价值主要由租金回报率来衡量，由于“行规”租金每年都按一定比例(10%左右)增加，商铺也跟着逐年升值。缺点：缺点：1、升值速度比较慢。成熟旺区商铺的升值预期相对确定，主要还是按租金收益率来推算，也就是说，价格受到租金的限制。2、当

18、CPI上涨超过租金收益时，投资的实际回报大打折扣，甚至亏损。3、由于商铺有一定的使用期限，成熟旺区的商铺剩余使用时间较短，一般只有20-30年，所以，其未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年时间，然后开始逐年降价。就象母鸡已超过下蛋年龄，越老越不值钱。因此，投资者一定不要忽略商铺折旧的因素，否则，整个投资可能会得不偿失。小 结存款、国债：存款、国债：风险小，但收益低，不足4%!随着降息不断加大的压力，收益率预期继续下降；同时，物价上升，实际购买力下降，当利率跑不赢CPI时，财富缩水不可避免。股票、基金：股票、基金：风险大，投资股市无疑与狼共舞、基金受各种经济指标变化的影响，

19、同样存在较大风险收藏品投资收藏品投资:需要专业的投资知识，并要花费大量的时间、精力寻找、收藏珍品；投入高，风险大；一件藏品动辄几万到十几万，甚至几十万。“淘”到赝品，或者某藏品突然大量出现，则价值直线下跌，损失难以预计。经济低迷，回报难以短期实现；人们无力购买，买家不会轻易出手。商铺商铺商铺，通胀预期下，稳定的保值! 收益率可观，投资的最佳选择。投入小、风险低；收益率远高于其他投资途径。投资商铺正当时!收益率远高于其他投资途径，投资商铺正当时投资商铺显然是通过膨胀下的最佳投资举措那么接下来就更需要我们深入了解、学习商铺相关专业知识以及商铺投资回报的计算方式.第二部分第二部分 商铺以及商铺投资专

20、业知识补充商铺以及商铺投资专业知识补充1、商铺：、商铺：是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。 2、商铺的种类、商铺的种类：1、商业街商铺； 2、市场类商铺； 3、社区商铺； 4、建筑底商商铺； 5、百货商场、购物中心商铺； 6、商务楼、写字楼商铺； 7、交通设施商铺3、社区商铺：、社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经

21、打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。4、社区商铺类型：、社区商铺类型：按照消费者的消费行为，将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。商铺专业知识补充5、住宅底层商铺的概念、住宅底层商铺的概念 ：住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。 是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。住宅底层

22、商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 6、住宅底层商铺的类型、住宅底层商铺的类型 ：按照服务区间的区别可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 按照市场理念划分1)概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。2)潜力型住宅底商潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力

23、使此类项目被众多投资者所看好。 3)商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。 7、社区商铺的特点：、社区商铺的特点：1、零售型社区商铺 (1)、规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。 (2)、规划设计特点 零售型社区商

24、铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。 (3)、经营特点 商铺的形式 ：社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 投资回收形式 ：社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。 2、服务型社区商铺 (1)、规模特点 ：服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。(2)、规划设计特点 ：服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少

25、化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。 (3)、经营特点 商铺的形式 ：社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。 铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。 有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于

26、这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。 投资回收形式 目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。 1、投资回报率、投资回报率商铺投资回报率的计算：商铺投资回报率的计算： 购买商铺后，部分客户可能选择出租，部分

27、客户选择在合理价位时出售。因此，投资回报率计算分为出租和出售两种情况。最常的投资回报率计算如下：情况一、用于出租：情况一、用于出租：一次性付款：（税后月租金每月物管费）12(购买房屋总价+契税+印花税） 100%按揭贷款：（税后月租金按揭月供款-每月物管费）12/（首期房款+契税+印花税）100%此计算方式考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。算出的比值越大，就表明越值得投资。 情况二、用于出售：情况二、用于出售：公式：(税后售出价购入价)/购入价100% 投资回报率（投资回报率（ROI）是指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。指通过投资而应返回的价值，也就

28、是从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。 简化计算：购入再出租的投资回报率月租金购入再出租的投资回报率月租金12(个月个月)/售价售价 购入再售出的投资回报率购入再售出的投资回报率(售出价购入价售出价购入价)/购入价购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元(含税)，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？ 如果投资者选择出租：这个物业的投资回报率2万元12/200万元=12 相应地， 投资回收期=200万元/(2万元12)=8.33年=8年4个月投资

29、者选择转手售出，并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200=7.5 举例：举例：商铺投资回报率的计算商铺出租时，物管费、暖气费等一般由租户承担。同时，为简化计算，契税、印花税计入购房总成本。商铺投资回收期计算： 一次性付款：（购买房屋总价+契税+印花税）/(税后月租金每月物管费）12 按揭贷款：（首期房款+契税+印花税）/（税后月租金按揭月供款-每月物管费）12 投资回收期：是与投资回报率相对应的，回收期是投资引起的未来现金流入现值累计到与投资额相等所需要的时间。其单位通常用“年”表示。它代表收回投资所需要的年限。回收期越短，方案越有利。2、投资回收期投资回收期与投资回报

30、率是倒数关系，回报率越高，回收期投资回收期与投资回报率是倒数关系，回报率越高，回收期就越短，投资方案就越有利。就越短，投资方案就越有利。根据上面的学习我们知道社区商铺主要分为两大经营模式零售型和服务型那么，周边的大型社区中这两种经营模式的实际经营情况怎么样？他们的投资收益究竟如何.第三部分第三部分 花园周边大型社区商铺情况分析花园周边大型社区商铺情况分析服务型社区商铺服务型社区商铺移动通信缴费站：年营业额11万；购买后自主经营总投资9万；利润率为35%，年净利润3.85万；投资回收期仅为两年半购买转租：现租金3.6万，投资回报率为30%；投资回收期为两年；购买转售：投资回报率为100%；转售出

31、售仅12万；大药房：年营业额60万；04年购买后自主经营总投资33万；利润率为50%，年净利润30万；投资回收期仅为一年半购买转租：现租金6万/年，投资回报率为6%；投资回收期为5年；购买转售：购买5年，商铺由30万涨至103万，涨幅为14.6万/年；投资回报率为233%；美容美发：年营业额45万；09年购买后自主经营总投资85万；利润率为40%，年净利润34万；投资回收期仅为两年半购买转租：现租金10万/年，投资回报率为8.7%；投资回收期为7.2年；购买转售：购买1年，商铺由72万涨至87万，涨幅为15万；投资回报率为20%；零售型商铺零售型商铺彩票站：年营业额54.7万；08年购买后自主

32、经营总投资12万；利润率为30%，年净利润16.5万；投资回收期仅为一年购买转租：租金5年一签；目前为3万；投资回报率为5%；投资回收期为2年；购买转售：购买2年，商铺由6万涨至50万，涨幅为22万/年；投资回报率为800%；名烟名酒：年营业91.2万；09年购买后自主经营总投资72万；利润率为40%，年净利润28.8万；投资回收期仅为两年半购买转租：租金5年一签；目前为10万；投资回报率为15%；投资回收期为4.2年；租金呈现逐年递增趋势购买转售：购买2年，商铺由6万涨至50万，涨幅为22万/年；投资回报率为800%；学校文具店：年营业15万；2010年购买后自主经营总投资63.5万；利润率

33、为50%，年净利润7.5万；投资回收期8.5年购买转租：租金5年一签；目前为5万；投资回报率为5%；投资回收期为11.4年；租金逐年递增；购买转售：商铺由57万涨至100万，涨幅为43万；投资回报率高达75.4%；社区超市：年营业50万；09年购买后自主经营总投资111万；利润率为38%，年净利润20万；投资回收期5年购买转租：租金5年一签；目前为10万；投资回报率为9.1%；投资回收期为9.6年；租金逐年递增；购买转售：商铺由96万涨至109万，涨幅为13万一年；投资回报率高达14%05年至今，花园周边商铺售价一路飙升年至今，花园周边商铺售价一路飙升，升值均达3倍倍以上，升值空间巨大其中，以

34、100-150平商铺升值空间最大，为4.15倍倍！商铺平均年涨幅大，速度非常快商铺平均年涨幅大，速度非常快100平以内商铺平均涨幅为10万/年；100-150平商铺平均年涨幅为25万/年；150平以上商铺平均涨幅为28万/年；根据上述市场情况总结根据上述市场情况总结花园周边商铺疯长，转售即赚，升值潜力巨大，抢投商铺正当时花园周边商铺疯长，转售即赚，升值潜力巨大，抢投商铺正当时05年至今，花园周边商铺租金逐年上涨花园周边商铺租金逐年上涨，截止今年商铺周围租金涨幅为2.5-3倍其中，以100-150平商铺租金涨幅最大3倍倍！商铺租金平均年涨幅大商铺租金平均年涨幅大100平以内商铺现阶段平均市场租金

35、为5万/年，租金平均每年上涨6000元100-150平商铺现阶段平均市场租金为15万/年；租金平均每年上涨20000元150平以上商铺现阶段平均市场租金为18万/年；租金平均每年上涨22000元根据上述市场情况总结根据上述市场情况总结转租即赚，升值潜力巨大，抢投商铺正当时转租即赚，升值潜力巨大，抢投商铺正当时根据上述市场情况总结根据上述市场情况总结以10年贷款计算，6-7年时间为投资商铺的回收期；其中市场租金交纳银行利息之后仍有结余；100平以内年收益为1.92万，投资回收期为7.6年100-150平年收益为7.87万，投资回收期为6年150平年收益为9.89万，投资回收为5.56年投资回收期

36、短；租金抵年供，仍有盈余收益，抢投商铺正当时投资回收期短；租金抵年供，仍有盈余收益，抢投商铺正当时小小 结结1、社区商铺经营业态涵盖服务型和零售型两大模式，均有较好的盈利态势、社区商铺经营业态涵盖服务型和零售型两大模式，均有较好的盈利态势2、大型社区商铺售市场追捧：无论是口岸还是大连等大型住区，周边商铺发展、大型社区商铺售市场追捧：无论是口岸还是大连等大型住区，周边商铺发展态势良好，为保值、升值、投资回报保驾护航！态势良好，为保值、升值、投资回报保驾护航！3、5年前包头市社区商铺发展缓慢，至年前包头市社区商铺发展缓慢，至2010年社区商铺发展异常迅速，售价年社区商铺发展异常迅速，售价连番连番3

37、-4倍；租金连番倍；租金连番2-3倍；倍；4、花园周边商铺投资回报大，投资回收期短，性价比高，抢投正当时、花园周边商铺投资回报大，投资回收期短，性价比高，抢投正当时！没错！周边的社区商铺经营状况良好投资回报率较高，回收周期较短！经营业态全面覆盖零售、服务两大商铺经营模式.这些只能进一步告诉我们，花园社区商铺的“优势”原来，如此的凸显！为什么？不仅仅因为他们和我们同在一个区域而是，我们的优势别人无法比拟！第四部分第四部分 项目卖点梳理项目卖点梳理优势一：未来商政双核黄金地段，升值潜力不可估量优势一：未来商政双核黄金地段，升值潜力不可估量地段决定价值!是房地产的永远不变的法则。商街，占踞区府中心、

38、未来都市中心核心区位，控制财富重心商街，占踞区府中心、未来都市中心核心区位，控制财富重心!哪里有政府的支持，哪里有政策的倾斜，哪里就是未来财富的流向哪里有政府的支持，哪里有政策的倾斜，哪里就是未来财富的流向政府，从来就是城市发展的主导者!包头市府，成就了包头最高档购物中心-神华蓝天购物中心；青山旧区府，成就了繁华的娜琳商圈；东河旧区府成就了大红门-东河最繁荣商业集散地。今天，花园，与青山新区府、市公安局零距离!处未来都市中心核心地标，绝版地段，吸聚青山商脉精华!引领全市投资方向香港房地产大亨李嘉诚曾说：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 优势二：优势二：3万人即将入住

39、，庞大消费群体保证投资回报万人即将入住，庞大消费群体保证投资回报未来都市中心商业地标，独占未来都市中心商业地标，独占41.1万消费群万消费群!非传统的社区底店，而是区府商务配套、青山区唯一位于都市新中心核心区位，非传统的社区底店，而是区府商务配套、青山区唯一位于都市新中心核心区位，赛罕塔拉、阳光湖，强大休闲磁石，聚青山全区消费群体赛罕塔拉、阳光湖，强大休闲磁石，聚青山全区消费群体!赛罕塔拉，阳光湖，都市新中心配套发展，青山区休闲胜地!花园商街，扼守新区府、都市新中心核心景观，私享阳光湖，独占青山区41.1万庞大消费群!固定的周边消费群，六大社区，13060户，45710位高端业主，数千政府、事

40、业单位工作人员! （花园6322户，佳福小区3200户，健康阳光城1300户，军辉佳苑1000户，昌福新村安置户1000户，青东嘉苑238，合计13060户，市公安局、区府、区公安局、蒙牛职工等数千消费人群）优势三：地产品牌优势，为保值升值护航优势三：地产品牌优势，为保值升值护航经济危机大潮下，央企品牌实力，为物业保值升值护航经济危机大潮下，央企品牌实力，为物业保值升值护航央企、实力雄厚、16年开发经验、获多项荣誉、操作大型商业项目的丰富经验地产国资委下属的大型国有房地产企业，具有国家一级房地产开发资质，是上市公司，股票代码600048。在广州、北京、上海等18个主要城市建立了44家控股公司，

41、开发精品项目近50个。广东佛山地区唯一大型高档商业项目佛山水城：华南最大水景购物中心! 已进驻品牌商户近百家!包括吉之岛大型超高、国际影城、屈臣氏、麦当劳、KFC、六福珠宝，各种国际品牌服饰等。地产，以大型商业城运作的经验，专业经营、统一规划、统一管理、为商街的保值增值提供专业保障优势四：容纳多样经营业态，规模化商业集群优势四：容纳多样经营业态，规模化商业集群30-200平米丰富户型，满足您的不同经营需求平米丰富户型，满足您的不同经营需求单层、双层、带地下室商铺户型一应俱全，只有您想不到的，没有您做不单层、双层、带地下室商铺户型一应俱全，只有您想不到的，没有您做不到的！到的！美发、日用品、咖啡

42、屋、超市、书店、美发、日用品、咖啡屋、超市、书店、KTV.甚至是装修公司甚至是装修公司三层大型超市入驻百万平社区打造包头最长社区商业街；三层大型超市入驻百万平社区打造包头最长社区商业街；庞大庞大商业集群，让您想不赚钱都难！商业集群，让您想不赚钱都难！优势五：低市出手，抢占优势五：低市出手，抢占“性价比性价比”先机先机现阶段，商政中心尚处建设阶段；因此花园商铺也并未完全成熟但是，作为一个极具眼光的投资者、经营者往往，看重的正式这一点！现阶段，花园商铺卖1万一点也不贵，相反具有极高的性价比优势试想.等到这里成为第二个王府井商圈.你将会为当初的英明决策疯狂自喜.第五部分第五部分 商业街经营业态建议及

43、投资回报估算商业街经营业态建议及投资回报估算商业消化及剩余分布分析商业总638套，4.37万平，5.1亿剩余192套，1.46万平，1.75亿；一期余货74套，主要集中蒙牛路；二期余货仅24套，集中文学道较多；三期余货只有文学道39套；四期余货较多，55套。青东东路消化较快。共35套，售20套，余15套，科学路蒙牛路青东东路文学道文化路共76套，售67套，余9套，共32套，售32套，余0套共23套，售20套，余3套，共65套，售8套，余57套60套，售46套，余14套，余货地段较差，经营气氛不成熟，集中在一期科学路、蒙牛路、二期文学道；四期推出较晚，走货较少；带地下室的消化率最低，仅售出10套

44、，尾货集中在一期蒙牛路及科学路。底商尾货集中点共88套，售88，余0套，共38套，余0套，共45套，售45套，余0套，共49套，售10套余39套，共35套，售12套余23套，共29套，售8套余21套，共20套，售9套余11套，主推商铺建议主推商铺建议四期南北两侧临街旺铺四期南北两侧临街旺铺 在剩余货量中，四期商铺为适销产品由于，开售较晚因此剩余货量最多；但其产品还是具备明显优势的：地段：承接文学道西段已经成熟的商业氛围 以及文化路城市主干道配套：三十六中、未来社区大型超市皆位于 文学道；大型餐饮连锁、洗浴等服务 配套位于文化路两侧产品：100平左右的适销户型产品，市场接受度高主推单位主推单位经

45、营业态建议经营业态建议通过市场调差我们摸索出的规律如下通过市场调差我们摸索出的规律如下举例举例：花园有一临街商铺，面积约80平方米，售价约120万元；问，此商铺投资收益和回收期是多少？售： 120*（100%+16%）=139.2万；投资收益：139.2万-120万=19.2万；租：120*7.3%=8.76万/年；投资回收周期：60（贷款）/8.76=6.847年；考虑到项目优势，投资回报率和周期指数相应有所浮动考虑到项目优势，投资回报率和周期指数相应有所浮动附件：花园商铺经营情况附件：花园商铺经营情况业态：名烟名酒店名：宴宾名烟名酒店铺规模：一层店铺规模：一层100平米平米租金水平：0营业

46、收入：2400元/天*365天=876000万元（平均每天接待80位顾客左右，每位顾客消费平均30元）利润率：30%人工成本：无（自己干）年净利润年净利润=营业收入*利润率-租金-人工成本 =876000*30%-0-0-0 =262800元元业态：干洗店位置：花园一期科学路店铺规模：店铺规模：50平平租金水平：0营业收入：300元/天*365天=11万元利润率：40%（仅洗衣药水费钱）人工成本：无年净利润年净利润=营业收入*利润率-租金-人工成本=110000*40%0-0=44000元元业态：美发店店名：佳馨发艺店铺规模：一层店铺规模：一层90平米平米租金水平：8万/年营业收入：2000元

47、/天*365天=730000万元（染烫平均180元/位，平均接待8组/天，理发15元/位，平均接待30组/天，淡季1000元/天，逢春节等重大节日，3000元/天，全年平均2000元/天）利润率：40%（成本仅药水、水电等）税费成本：10000元人工成本：1200元/人*5人*12月=72000年净利润年净利润=营业收入*利润率-租金-人工成本-税费成本 =730000*40%-80000-72000-10000 =130000万万业态：美容/化妆店名：卓美女子生活馆店铺规模：一层店铺规模：一层120平米平米租金水平：15万/年营业收入：2500*200+85*6*365+880*50*12=1200000万元（美容卡平均2500元/张，现已出售近200张；零散接待平均一次85元/次，平均接待6组/天，化妆品推荐平均880元/套，平均每月可售50套；）利润率：45%（成本仅药水、水电等）人工成本：1500元/人*5人*12月=72000+提成30000年净利润年净利润=营业收入*利润率-租金-人工成本 =1200000*45%-150000-102000 =380000万万投资花园商铺正当时！投资花园商铺正当时！the end请领导指正请领导指正！