融创房地产公司项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考报告（227页）.pdf

1、项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考1目录第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2）第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）（附：开发部前期及配套工作流程图）第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）（附：项目成本构成表、项目进度计划表）第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127）第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）第六部分 项目工程组织思考（p192）2第一部分研展体系工作组织系统思考3目录一、项目价值判断与战略二、项目定位及整体操作思路三、设计方案组织四、技术实施五、后期支持4市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图

2、现场实施配合项目前期开发流程简图土地价值判断项目战略5市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图现场实施配合一、项目价值判断与战略土地价值判断项目战略6一、项目价值判断与战略1、土地价值判断是项目战略的基础多重理解房地产的要素项目SWOT分析2、项目战略意义及要素项目战略意义项目战略要素71、土地价值判断是项目战略的基础多重理解房地产的要素城市定位和规划发展方向理解城市理解行业理解市场宏观经济状况政策环境以及政府的执行力度理解行业的整体操作水平理解行业的商业模式理解行业的发展趋势市场供需状况和发展趋势区域产品特点分析市场的空白点和机会点分析81、土地价值

3、判断是项目战略的基础项目SWOT分析（理解地块）主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点（Threats）9企业优势共享优势项目优势企业劣势项目劣势独享优势可克服不可克服核心优势核心劣势独享机遇共享机遇外部机遇外部威胁竞争性威胁影响性威胁内部外部10项目独有优势资源项目机遇中心落脚点企业资源优势项目的项目资源优势独享机遇共享机遇唯一性项目的超越性项目竞争力土地价值最大战略制定112、项目战略意义及要素（1）项目战略意义项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略实现的保障项目战略是项目开发的大体方向，

4、决定着项目的定位与开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的潜力、释放我们的能量122、项目战略意义及要素（2）项目战略要素项目开发的战略意义财务指标的分解影响着项目定位方向项目开发节奏决定规划格局13例：海逸长洲土地价值的判断1、理解房地产要素理解城市城市发展重心南移，友谊南路发展速度快天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面理解行业天津市的房地产操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力理解市场市场的总体供求关系趋于平衡

5、，市场呈现良性发展区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域缺少个性产品和价值含量高的产品14区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南）都市风景区及充足水体资源，具有唯一性公司的品牌影响力地段资源品牌劣势分析项目周边生活配套设施尚不完善配套不完善性开发成本高（占用资金量大）心理距离遥远海逸长洲土地价值的判断2、项目SWOT分析（理解地块）优势分析15区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大天津市的高端市场正在迈向高速发展期区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅整体市场良性差异化市场空间威胁分析区域内新盘上市量巨大，竞争激烈市场竞争激烈开发商的整体实力和操作水平明显提高区域外竞争项目增多海逸长洲土地价值的判断

6、机会分析16海逸长洲项目竞争力独一无二的景观优势：天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、128 公顷水面适合人居：市内独一无二的中心城区生态、景观居住区17海逸长洲项目战略打造全国最好的都市中的风景区住宅通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业丰富公司高端产品的品牌形象18海逸长洲项目战略项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接成本4800元/平米，总成本5600元/平米。项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利润14亿元，利润率

7、25%。分期？19市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图现场实施配合二、项目定位及整体操作思路土地价值判断项目战略20二、项目定位及整体操作思路（一）项目定位1、项目定位的内容2、影响项目定位的重要因素（二）项目整体操作思路1、开发理念2、开发节奏21（一）项目定位1、项目定位的内容项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场定位与产品定位。市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢产品定位：主

8、要是项目自身产品类型与产品要素的确定，是要帮助开发商解决项目开发的核心问题，即符合目标客户需求的产品究竟是什么？并在此基础上帮助开发商明确思想、最终设计出真正符合市场需求的产品221、项目定位的内容市场定位：目标客户定位阶层、收入水平、客户年龄、消费习性通过项目和市场的结合，可以对目标客群有个基本的预期。再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整项目价格定位项目均价、分期价格项目价格由项目战略和土地素质决定23目标客户定位241、项目定位的内容产品定位：（1）包含内容规划理念建筑形式的确定建筑风格景观特点产品序列性配套标准定位产品最大价值的挖掘（2）产品定位描述252、影响项目定位的

9、重要因素公司战略公司的发展战略对回款速度、利润要求、成本控制等要求是我们进行项目定位的基本出发点。综合平衡通过定位达到综合平衡是项目定位的基本目标。1.价格定位和产品序列性：达到财务指标与销售速度的平衡2.产品形式：达到成本、工期与销售速度的平衡3.产品匹配和开发分期：达到市场容量和销售速度的平衡产品定位的差异化与适度超前26（二）项目整体操作思路1、开发理念项目开发理念区域市场选择2、开发节奏重要时间节点竞争项目的差异性分期开发及销售节奏首期位置、开发周期选择27例：海逸长洲项目定位项目定位：都市顶级风景居住区1. 都市风景区中的住宅项目位于外环线以内，友谊路西侧，毗邻梅江和梅江南居住区拥有

10、独一无二的自然资源梅江风景区。景区用地400公顷，其中水面128公顷，是全国罕见的市内风景区之一2. 顶级居住充分挖掘和利用土地优势，超前定位，确定高层加独体别墅的产品构成，强调顶级居住环境和氛围，通过高水准的规划设计，打造全国最好的风景社区28例：海逸长洲产品定位充分挖掘区域水景景观优势，将水景引入到居住区内部，采用高层观景住宅建筑形式，降低建筑密度，为景观争取更多空间；临近风景区地块布置亲水独体别墅，提升项目整体价值。29N种可行性方案及技术经济指标测算市场调研及预判最佳方案选定N种可行性方案成本测算销售价格预判销售周期预判N种可行性方案利润分析表N种可行性方案资金流量分析表方案设计技术支

11、持市场判断产品构成多方案对比分析流程图土地判断30市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图现场实施配合三、方案组织土地价值判断项目战略31总体规划项目设计任务书与销售部的沟通详规扩初报建详规报审建筑方案设计单体方案初步设计扩初成果施工图与销售部的沟通售楼处设计方案样板间设计方案卖场建筑/景观施工图景观概念方案景观初步设计景观施工图1、方案组织流程简图三、方案组织322、方案组织设计要点（1）设计任务书准确传达项目意图；（2）选择合适的设计合作伙伴；（3）在设计过程应不断审视；（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；332、方案组织设计要点（1

12、）设计任务书准确传达项目意图设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实总论项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标项目定位市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等规划设计设计依据及基础资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计构想、绿化系统建 筑 篇设计依据基础资料、设计范围、住宅设计342、方案组织设计要点（2）选择合适的设计合作伙伴良好的设计单位能充分理解项目，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及项目定位

13、的高水平设计方案。良好的设计单位能正确理解反馈信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制成本，保证时间节点和图纸质量，并在后期服务时提供支持。352、方案组织设计要点（3）在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位、产品序列性等既定原则在项目设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视项目定位，及时纠偏，降低项目操作风险（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势36例：海逸长洲项目规划理念充分挖掘和利用风景区水体优势，营造具有异域风情、特色鲜明的风景主题居住环境强调顶级居住环境。高层突出观景

14、、视野，别墅强调亲水、自然、私有领地的特点创造一个社区中心，提供开放的聚会、休闲娱乐、商业活动中心场所；并利用中心极具标志性姿态的建筑和景观形成社区地标，提升整个社区氛围在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿态的个性社区，以利于持续发展提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性37海逸规划序列变化图12338市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图现场实施配合四、技术实施（施工图）土地价值判断项目战略39选择施工图设计单位桩施工图基础施工图消防审查桩施工招标工程规划许可证施工图审查方案扩初图纸施工图设计资料扩初方案在施工图阶段

15、的深化提交修正报建施工图修正施工图正式出图后期服务阶段方案阶段提交控制施工图设计流程简图方案设计公司40四、技术实施（施工图）1.施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提（资质、技术水平、项目成绩、业界口碑）良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性41四、技术实施（施工图）2. 施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性 方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性 分项施工

16、图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性 专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性重视信息的收集与应用 关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进 关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值42与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率把握施工图设计水平 做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递 加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果 优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性合理控制成本 选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建成本 合理选择建材产品，实现成本、功能与效果的平衡 结合后期运营，优化设备选用方案，

17、合理控制综合成本四、技术实施（施工图）3. 施工图设计阶段的控制要素严格控制出图时间 根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表 与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作43市场判断室内方案项目综合平衡景观方案项目定位（整体操作思路）规划方案建筑方案施工图现场实施配合五、后期支持土地价值判断项目战略44五、后期支持1. 对销售工作的支持与销售部门保持深入、持续的沟通与交流，将项目核心优势进行传达，准确传递项目设计思路，为销售工作提供专业技术支持结合客户需求，合理调整产品设计，提供满意产品2. 对现场施工的支持组织设计单位做好现场服务，提供充分的技术支持跟踪现场

18、施工进度，及时解决过程中出现的问题3. 对开发报件工作的支持配合开发部工作，协调解决报件过程中出现的技术问题，合理规避政策与规范的限制45第二部分开发部前期及配套工作流程46目录一、开发部前期工作流程二、开发部配套工作流程附图：开发部前期及配套工作流程图47 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划【办理单位】规划设计研究院【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商【取得材料】项目修建性详细规划（二）规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、规划设

19、计方案（含总平面方案）申报表2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份【取得材料】规划方案审定通知书批一、开发部前期工作流程48（三） 市政工程方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】1、市政工程规划设计方案申报表。2、市政工程规划设计要求审定通知书。3、规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）4、相关协议及配套证明。5、大型市政基础设施需提交环境影响报告书。6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关部门审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的

20、协议。【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书49（四）规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。【取得材料】项目规划成果2本【备注】行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审合并，等于报审2次规划设计方案。50（五）办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1、申请年度投资计划的报告2、土地出让协议/国有土地使用证3、规划成果通知书/规划详图4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积投资的35%5、供热及大配套证明6、网上录入项目情况【取得材料】项目

21、建设年度投资计划【备注】 银行出具投资额证明的公式：所报建筑面积2000元35%51（六）大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】1、土地出让协议 （1份 复印件）2、规划总平面图（1份）【所需费用】 大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其中危改计划为115/平方米；公建210280元/平方米。空白地：185元/平方米【取得材料】大配套协议/大配套证明【备注】大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%（七）小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1、投资计划2、土地出让协议及土地证3、书面申请4、规划总平图【所需费用】70元/平米 按照投资计划上的面积一次性付清【取得材料

22、】小配套证明52（八）规划方案阶段的供热证明【办理单位】市供热办【所需材料】1、用热申请2、投资计划3、总平面图【取得材料】规划方案阶段供热证明（九）教育证明【办理单位】区教育局开证明，市教育局审批【所需材料】1、投资计划（2份，复印件）2、总平面图（2份，复印件）3、小配套交费收据(2份，复印件)4、小配套办公室批示（原件）【取得材料】教育证明53（十）办理项目土地确权【办理单位】各区地籍处【所需材料】 1、 项目投资计划2、 土地协议书及付齐全款的发票复印件3、 测绘院出具的项目地籍图4、 核定用地图5、 项目规划要点6、 带有规划建筑物的1/500现状地形图3份【取得材料】带有红线标注用

23、地范围的1：500地形图【备注】以上是在办理完国有土地使用证之后再办理确权所需的材料。54（十一）国有土地使用证【 办理单位】各区地籍处【所需材料】1、测绘院出具的地籍图2份，2、土地出让合同/双方土地协议/已付款的发票复印件3、投资计划4、规划局出具三项款项已经交齐的证明5、委托人代理申请书，委托书 委托人身份证复印件6、界址表7、土地登记法人代表身份复印件8、用地规划许可证【所需费用】1000平米以下：1000元/证超过1000平米部分，0.09元/平米【取得材料】国有土地使用证55（十二）报审项目建筑设计方案【办理单位】 规划局建管处【所需材料】 1. 设计方案申报表2. 1/500现势

24、地形图2份3. 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方 式提交选址意见书。4. 编制修建性详细规划或总平面方案的，需提交审定的规划设计方案或平面方案。5. 投资计划（限于国家或市政府规定需要立项的工程项目）6. 有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效国、总平面、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需提交模型。【取得材料】项目建筑设计方案建筑设计方案审定通知书56（十三）报审消防证明1、进件受理【办理单位】市消防局【所需材料】1、 投资计划2、 消防审批申请表3、 消防专篇4、 建筑平、立、剖面图及设备专业图纸【取得材料】项目消防审核受理通知书2、图纸审查【取得材料】项目消

25、防证明【备注】在进件受理阶段，如果图纸等不齐在5日内退出所有件，不予以受理消防审批57（十四）报审人防证明1、准备阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、项目投资计划；3、规划总平图；4、地上平面图、剖面图；5、用地内人防情况（若没有可不提供）【取得材料】结合民用建筑修建防空地下室设计意见书2、报审阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书；2、人防图纸3套以及人防图电子文件【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费【取得材料】人防证明【备注】审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交

26、纳异地建设费（经济适用房，危改，1000元/平米，多层、高层人防建筑面积为首层投影面积，不建人防的，交纳异地建设费：五级以上2000元/平方米，六B级600元/平方米。公建项目需建设人防面积为总建筑面积的5%）58（十五）规划许可证阶段供热证明【办理单位】 市供热办【所需材料】 1、计划2、总平面图3、方案阶段证明4、供热协议书【所需费用】 外网92元/平米，内网25元/平米【取得材料】 规划许可证阶段供热证明【备注】 供热协议书与必须市供热办签订，不得再与热力公司签订。1、建筑面积大于5万平米，签订供热协议书时首付比例30%，建筑面积小于5万平米，签订供热协议书时首付比例50%2、原收费标准

27、（外网）：锅炉房供热： 住宅92元；公建130元热电厂供热： 住宅80元；公建130元59（十六）报批建设工程规划许可证【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、建设工程规划许可证申请表2、本年度施工项目投资计划批准文件3、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分，一式3份及电子文本）4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件5、消防、配套、环保、人防、地名部门的批准文件6、涉及绿化、建设、文化、文物、国家安全、电力、市政、交通、水利、防震等法律7、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书8、土地权属证书或者证明文件【取得材料】建筑工程规划许可证审查通知书施工图加盖规划局章6

28、0（十七）委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】1、投资计划2、规划局批准的项目总平图及首层平面3、总平图电子文件4、工程规划许可证5、开工证【取得材料】放线报告61（十八）区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】区规划处证监科【所需材料】 1、建设工程规划定位查验申请表2、建设工程规划许可证（含部位证）及其附图的原件3、法人代表身份证明及身份证复印件4、委托代理的，还应提供委托书和受委托人的身份证明5、建设工程规划定位测量技术报告6套6、批准的建筑施工图【取得材料】验线记录【备注】根据现场施工的工程进度，分为四个阶段：1、规划定位查验2、垫层墨线复验3、零米查验4

29、、建设工程规划验收62（十九）办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】1、计划（2份）2、1：500总平面（5份）规划局批复的3、建设用地规划许可证4、效果图【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】地名使用证【备注】地名费用包含在小配套费中（二十）项目报建【办理单位】建交中心【所需材料】投资计划，工程报建表（7份盖章）【取得材料】返回6份报建表（加盖公章后）63（二十一）施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办【所需材料】 1、 报建表2、 规划成果3、 营业执照副本及法人代码4、设计招投标申请表5、委托设计协议6、建设工程招标单位登记表7、设计招标备案

30、登记表8、设计招标备案书【所需费用】此件办结后，需交纳相关招标服务费（总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60，设计单位交纳40）【取得材料】设计中标通知书、设计招标备案书64（二十二）审查施工图设计合同【办理单位】建交中心合同办【所需材料】1、施工图设计及地质勘察合同（附勘察总平图，5份）2、报建表3、 设计中标通知书4、 设计招标备案书【所需费用】此件需交纳合同鉴定审查费（合同造价的千分之一，建设与设计单位各一半）【取得材料】返回各4本合同，合同审核单65（二十三）办理施工图审查【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】1、 计划2、 规划许可证（附总平图）3、 消防及人防证明4、

31、设计中标通知书5、 设计合同，勘察合同及发票（已付款90）6、 地质勘察报告7、 全套施工图及计算书8、 新材料、新工艺的使用情况9、初设审查批准书【所需费用】审查修改完毕后，需交纳施工图审查费。收费标准：住宅：1-9层1.7元，10-20层2元，20层以上2-2.4元；地下和公建2.4-4元（具体视结构、高度决定）【取得材料】施工图审查批准意见书【备注】公建项目需办理初设审查66（二十四）公建项目初设批复【办理单位】建委设计处【所需材料】1、申请初设审查报告；2、年度投资计划；3、初设图纸（三套）【取得材料】项目初步设计批复【备注】公建总投资额超过5000万，必须进行初设审查召开涉及规划、交

32、管、卫生、环保及各项专业配套部门的审查会，若有问题，则退件修改，另行报批（二十五）监理招投标【办理单位】建交中心招标站【所需材料】1、营业执照； 2、授权委托书； 3、投资计划；4、报建表；5、规划许可证； 6、设计中标书【所需费用】中标价的万分之二【取得材料】监理中标通知书67（二十六）施工招投标【办理单位】建交中心招标站【所需材料】1、营业执照2、授权委托书3、投资计划4、报建表5、规划许可证6、设计中标书7、施工图审查批准书【所需费用】中标价的千分之1.1【取得材料】施工中标通知书【备注】施工图审查批准书下发后20日内方可开标68（二十七）监理、施工合同审查【办理单位】建交中心合同办【所

33、需材料】1、报建表2、监理、施工合同3、监理中标通知书、施工中标通知书4、企业或银行保函【所需费用】施工：（住宅）中标价的万分之2.1（公建）中标价的万分之三【取得材料】经鉴证的监理合同、施工合同【备注】1、合同规范填写，取费合理2、施工方需办理企业保函、保险、定额费69（二十八）质量监督【办理单位】 建交中心【所需材料】 1、天津市建设工程质量监督登记表2、报建表3、投资计划4、施工中标书5、鉴证的施工合同6、鉴证的勘察合同7、鉴证的监理合同8、施工图审查批准书9、梯购货及安装合同【所需费用】 中标价的千分之一【取得材料】 天津市建设工程质量监督登记批准表70（二十九）新材料，新工艺批文及墙

34、改费的交纳【办理单位】 市墙改办【所需材料】 1、投资计划2、报建表3、设计中标通知书、4、设计审查通知书【所需费用】 砖混：8元/平方米；框架：填充物为粘土制品2.4元/平米【取得材料】 墙改证明71（三十）水泥基金【办理单位】市墙改办【所需材料】施工中标通知书、施工合同、建设工程规划许可证【所需费用】框架结构0.9元/平方米；钢结构0.72元/平方米；其它1.2元/平方米【取得材料】水泥基金证明【备注】散装水泥用量达到水泥用量的70%，退交付水泥基金 的70%；超过70%的，达到百分之多少退百分之多少，不到70%的不退款。72（三十一）办理安全备案【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】

35、填写安全备案申报表、提交现场安全措施细则【取得材料】安全备案批准表【备注】 接件后，7日内现场查验；不符合规定退件整改，再进行复验（三十二）办理项目资格认证书【办理单位】： 建委施工处【所需材料】： 1、投资计划2、法人委托书3、申请表【取得材料】： 项目资格认证书73（三十三）办理施工许可证【办理单位】建交中心【所需材料】1、 项目立项批准文件或计划（复印件）2、 工程项目报建登记表（原件）3、 建设工程规划许可证（复印件）4、 工程质量监督和监理申请表（原件）5、 新型墙体材料开发改革费（原件）6、 施工中标通知书（原件）7、 勘察、设计合同（副本原件）8、 施工合同（副本原件）9、 建筑

36、工程施工图设计文件审查批准书（复印件）10、天津市工程项目建设管理机构资格认证书（复印件）11、建筑工程施工许可证申请表（原件）12、项目资格认证书【取得材料】施工许可证【备注】需填报收件明细，并保证齐全、真实性（原有的水泥基金、墙改费可以延迟交付）74（三十四）住宅准许使用证【办理单位】建委房地产处【所需材料】1、 房地产开发企业资质证书2、 年度投资计划3、 土地使用权证书4、 地名管理部门批准的地名文件5、 项目竣工验收报告6、 建设工程规划验收合格及附图7、 配套管理部门出具的项目具备供水，雨排水，供气，供电，道路，路灯等配套条件的证明，供热单位出具的项目具备供热条件的证明8、 区配套

37、管理部门出具的项目具备非营业性公建配套条件的证明。【取得材料】新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（简称准许使用计划）【备注】 需填报收件明细，并保证齐全、真实性75（三十五）办理前置面积测算手续【办理部门】市产权处（三楼）测绘队；【所需材料】1、地名办证书及附图；（复印件1份）2、市建委审图批准书；（复印件1份）3、加盖审图章的建筑图1套及电子文件；【所需费用】住宅：1.36元/非住宅：2元/【取得材料】前置面积计算成果表【备注】如图纸变更，必须经市建委重新审图并加盖审图章76（三十六）销售许可证【办理部门】 市产权处（四楼）商品房科和项目所在区产权处；【所需材料】 1、 天津市商品

38、房销售许可证申请书；2、 营业执照；3、 资质证书；4、国有土地使用证（或建设用地规划许可证）5、 商品房建设投资计划；6、建设工程规划许可证 ；7、建设工程施工许可证；8、 公共基础设施配套证明；9、 地名办证书及附图；10、已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同11、基础工程形象部位达到正负零（2004年9月1日后取消，但房管局未落实）及图像文件（商品房科现场拍照）；7712、 商品房销售登记表；包括：（1）施工进度和竣工交付日期的说明（2）商品房销售方案13、 面积计算成果表14、 项目总平面图15、 商品房网上销售数据录入合格证明（商品房科出具）【取得材料】销售许可证【备注】（

39、1）上述所需资料2-9 中准备两套复印件；（2）其中1、11、13需两套原件；（3）10和12需原件及复印件各一份；（4）所有开发商提供的原件及复印件均需加盖公章。78（三十七）办理登记面积测算手续【办理部门】市产权处（三楼）测绘队；【所需材料】1、地名办证书及附图；（复印件1份）2、市建委竣工验收备案通知书；（复印件1份）3、加盖竣工章的竣工图；（1套）【所需费用】与前置面积补齐【取得材料】产权登记面积计算成果表79（三十八）办理涉外项目销售申请手续【办理部门】市涉外建设项目国家安全事项审查办公室；【所需材料】1、 工商营业执照；（复印件1份）2、 投资计划；（复印件1份）3、 建设工程规划

40、许可证；（复印件1份）4、 建设用地规划许可证； （复印件1份）5、 规划总平图；（1份）6、1：2000地形图（1份）7、 各楼层平面图8、 效果图【取得材料】涉外建设项目批复意见【备注】距离政府部门一公里范围内的建设项目不予批复。80（三十九）新建房屋初始登记手续【办理部门】各区产权处【所需材料】 1、申请登记表；（原件）2、建设工程规划许可证；（原件）3、房屋测绘成果；（原件）4、抵押贷款情况；（原件）5、申请人身份证明或法人资格证明；（复印件）6、房屋建设计划批准文件；（复印件）7、土地使用证件；（复印件）8、竣工验收合格证件；（复印件）9、地名、门牌批准通知书；（复印件）10、工程决

41、算报告（非住宅）；（复印件）【取得材料】产权证【所需费用】登记费：住房80元/套；非住房按工程造价2收取；手续费：住房：3元/； 非住房：9元/；产权证工本费：10元/本【备注】 属于商品房的提供销售明细81（四十）临时水工程工作流程1、用水申请【办理部门】 天津市供水管理处【所需材料】1、规划总平面图；2、项目投资计划； 3、临时水用水申请书；4、工程规划许可证； 5、保证书； 6、二次供水说明【取得材料】临时水用水申请2、办理节水指标.【办理部门】节水办【所需材料】1、临时用水指标申请；2、项目投资计划；3、建筑施工临时用水协议书；4、规划建筑总平面图； 5、桩位图【所需费用】投资计划面积

42、X0.5（用水指标）X1.50元（节水押金）【取得材料】建筑施工临时用水协议书（节水指标）【备注】 超标处罚823、自来水集团进件【办理部门】自来水营业厅.【所需材料】 1、临时水用水申请书；2、规划总平面图；3、项目投资计划；4、保证书； 5、建设工程规划许可证【所需费用】 150.00元/申请表 （测估费）4、现场勘察.【办理部门】自来水公司供水部5、确定临水方案（会签）【办理部门】自来水公司供水部【取得材料】临水供水方案【备注】此步会签，如需破路的须办理破路手续；根据临水方案编 制预算，下发收费通知，交纳相关费用，签订所用协议。6.转入所属区站施工，转表单，接入临时水【办理部门】项目所在

43、地所属区站.83（四十一）办理临时电工作流程1、 用电申请受理【办理部门】 电力客服中心【所需材料】（1）申请表（2）项目投资计划（3）1:500总平图(3张)（4）报盘(所需用电设备明细)2、 下达交费通知单【办理部门】 电力客服中心【费用】 10%正式电费用【收费标准】 多层83元/M2； 高层92元/M2843、现场勘察【办理部门】区供电局4、确定供电方式【办理部门】 电力客服中心/业务管理科5、供电方式审核【办理部门】 电力客服中心/业务管理科6、制定供电方案【办理部门】 区供电局报装科7、方案审批【办理部门】 电力客服中心8、供电通知书【办理部门】 电力客服中心【备注】 由电力局编制

44、、审核，发放9、如需破路,办理路由回复【办理部门】 市规划局【所需材料】 电力发放的供电方案【备注】详见路由，办理程序10、外部工程初步设计； 外部工程施工设计【办理部门】 区供电局/报装科8511、外部工程设计施工审核【办理部门】: 电力客服中心12、概算编制【办理部门】：区供电局13、概算审核【办理部门】：电力客服中心14、概算复核【办理部门】：电力客服中心15、确定应收费用【办理部门】：电力客服中心16、发放外部供电工程交费通知书及变台费交费通知书【办理部门】：区供电局【费用】：根据概算确定17、用户交费18、收费审核【办理部门】：区供电局8619、资金划拨【办理部门】：区供电局20、下

45、达工程实施工单【办理部门】：区供电局【办件时间】：交费到帐后当日21、外部工程管理招投标登记、备案【办理部门】：施工单位22、现场临电施工【办理部门】：施工单位【施工内容】：搭变台、安装变压器、带电搭火【施工时间】：视施工量，一般2-3天【费用】：带电搭火费 8460元/台23、下达竣工报告【办理部门】：施工单位24、竣工报告审核，现场验收【办理部门】：区供电局25、下达交费通知【办理部门】：电力客服中心【费用】： 津融创式电费用，以计划面积为准天 40%正置地有限公司8726、确定计费方式，签定供用电合同，计量派工【办理部门】：区供电局27、变压器检测【办理部门】区供电局认可指定的检测单位【

46、费用】30005000/台28、领取计量装置【办理部门】区供电局、施工单位【费用】 表箱，电表，CT，二次线购买及安装29、装表送电【办理部门】区供电局30、计量回单【办理部门】区供电局31、电费确认【办理部门】：区供电局32、资产入帐33、归档88二、开发部配套工作流程（一）自来水正式水工作流程1、正式进件【办理部门】 自来水公司营业厅进件【所需材料】 1、自来水新装申请表.2、项目投资计划.3、项目准许使用计划.4、建设工程规划许可证.5、消防证明6、1：500带坐标和方格网的地形图和总平图、光盘7、给排水施工图（给水系统图、高层泵房图、给排水设计说明）8、火专篇或消防设计说明9、配套证明

47、10、临时水水费收据（上月水费复印件）11、二次供水委托【所需费用】 150.00元/进件表（测估 融创置地有限公司天津 费）892.现场勘察.【办理部门】自来水公司供水部、自来水设计院3.自来水设计院提出供水方案【办理部门】自来水设计院【备注】经与建设单位协商可上会讨论4.初步供水方案上每周例会讨论【办理部门】自来水设计院、自来水公司供水部【备注】若初步方案未通过，要经过重新调整于下周再上会5.正式设计【办理部门】自来水设计院【所需材料】建筑给水设计意图、日用水量、消防要求、水表数量及泵房的设置等【所需费用】设计费.（按额外自来水工程总造价的3%-5%记取）【取得材料】自来水施工图【备注】自

48、来水工程按建筑面积交费，工程范围是由市政管线至建筑楼门前的水表井，表井后的工程不包括在内906、设计完成转交自来水公司进行招标【办理部门】自来水公司、市配套办公室7、自来水公司供水部组织设计交底会.由自来水设计院、自来水公司供水部、市配套办所属监理公司、所在自来水区站、建设单位和施工单位共同参加【办理部门】自来水公司供水部【取得材料】自来水工程可以施工【备注】具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定8.自来水工程施工单位进场施工【办理部门】项目所在地所属自来水区站9一户一表及户外表安装10区站验收11消防验收12通水91（二）市配套办进件（主要针对收费）1、进件【办理部门】 市公用基

49、础设施配套办公室.【所需材料】 1、 配套工程新建申请表.2、 项目投资计划3、 建设工程规划许可证4、 规划建筑总平面图5、 建筑施工图6、 给排水施工图7、 4、5、6项的电子文件8、 大配套证明9、 建筑工程施工许可证2.审核建设单位所报的建筑面积.【办理部门】市配套办3.双方确认建筑面积，按规定办理交费手续，交费后转施工单.【办理部门】 市配套办.【所需费用】 按有关规定以危改17.00元/平米、安居（经济房）21.00元/平米、商品房25.00元/平米、商业28.00元/平米不等记取.92（三）办理正式电工作流程1、用电申请受理【办件部门】：电力客服中心【所需材料】：1、申请表2、报

50、盘（住宅项目公建、户表明细）3、投资计划4、工程规划许可证（原件/复印件）5、销售许可证（原件/复印件）6、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（原件/复印件）7、1：500总平图（3张）及AUTOCAD磁盘（1张）8、不同楼型首层及标准层电气平面图及AUTOCAD磁盘9、楼内配套电系统图及AUTOCAD磁盘10、小区综合管网图932、面积审核【办理部门】：客服中心3、确定供电方式【办理部门】：客服中心【备注】需配合工作人员进行现场勘察4、 供电方式审核【办理部门】：客服中心5、制定供电方案【办理部门】：区供电局【备注】需配合工作人员进行现场勘察6、方案审批【办理部门】：客服中心7、住

51、宅配套供电通知书及内部工程通知书【办理部门】：客服中心【备注】客服中心编制、审核、发放948、若需破路，办理路由【办理部门】: 市规划局【所需材料】: 电力发放的供电方案【备注】详见路由，办理程序9、委托设计【办理部门】：电力设计院10、外部工程初步设计【办理部门】：客服中心、电力设计院【备注】客服中心审核11、外部工程施工设计【办理部门】：客服中心、电力设计院【备注】客服中心审核及内部工程设计审核，确定计量方案12、概算编制【办理部门】：区供电局13、概算审核【办理部门】：客服中心9514、概算复核【办理部门】：客服中心15、确定应收费用【办理部门】：区供电局16、应收费用审核【办理部门】：

52、客服中心17、发放交费通知单【办理部门】：客服中心【所需费用】：1、40%正式电费用2、户表、公建表计费标准：（含300度电费）磁卡表机械表5-10A617.68 元/块20A30A40A777.68元/块848.2元/块918.2元/块607.48元/块643元/块674元/块9618、内部工程登记备案【办理部门】：客服中心19、收费审核【办理部门】：客服中心20、用户交费【办理部门】：客服中心21、资金划拨【办理部门】：客服中心22、下达工程实施工单【办理部门】：客服中心23、传递公建低压申请信息【办理部门】：区供电局24、工程招投标登记、备案【办理部门】：施工单位25、工程实施（外部工程

53、管理、内部工程管理）【办理部门】：施工单位26、下达交费通知单【办理部门】：客服中心【所需费用】：10%正式电费用9727、记费方式【办理部门】：区供电局28、签定供用电合同【办理部门】：区供电局29、外线接火送电【办理部门】：施工单位30、计量派工【办理部门】：区供电局31、领取计量装置【办理部门】：区供电局32、户表验收，户表安装【办理部门】：区供电局民用电公司33、装表送电【办理部门】：区供电局34、计量回单【办理部门】：区供电局35、电费确认【办理部门】：区供电局36、资产入帐【办理部门】：区供电局37、归档【办理部门】：区供电局98（四）办理燃气工作流程1、进件：【办理部门】市公用基

54、础设施配套办公室【所需材料】 （1） 填写新建项目申请表（2）项目投资计划（3）准许使用计划（4）建设工程规划许可证（5） 建设工程施工许可证（6） 大配套证明（7） 建筑总平面图（8） 建筑施工图（9） 水、暖、电施工图（10）7、8、9项的电子文件（11）1：500地形图（12） 消防证明（13）经办的身份证复印件992、审核建筑面积：【办理部门】市公用基础设施配套办公室3、查勘现场【办理部门】市公用基础设施配套办公室4、确认建筑面积、交费（包括气源发展基金）【办理部门】市公用基础设施配套办公室、燃气集团市场开发部【所需费用】燃气工程费按建筑面积记取，其中工程费28.00元/平米；气源发展

55、基金10.20元/平米；燃气表（普通）160元/块【备注】交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下进行招标及施工，但不能低于80% ，交款后由配套办将件转至燃气设计院，进行设计。1005、燃气工程设计【办理部门】天津市燃气设计院【取得资料】燃气工程施工图【备注】：与设计人员就设计问题进行优化方案的探讨6、招投标，确定施工单位【办理部门】市公用基础设施配套办公室【备注】通过招投标，确定施工单位 如在500户以内，可在市场开发部办理7、设计交底【办理部门】市公用基础设施配套办公室（组织牵头）、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、所属区所【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现

56、场情况及土建施工进度来定。8、燃气施工单位进场施工【办理部门】施工单位、所属区所1019、带气令【办理部门】燃气集团市场开发部、燃气公司质检科、区所、市公用工程建设监理公司【所需材料】燃气工程竣工资料【取得资料】带气置换单【备注】施工单位竣工资料市公用工程建设监理公司（监理签字）区所质检员签字燃气公司质检科市场开发部带气置换单燃气公司质检科区所施工单位（带气令前必须交齐所有费用）10、带气置换【办理部门】区所、施工单位【所需材料】带气置换单、竣工平面图【所需费用】气损费（如停上一级的煤气调压站，一个站需6000元）【取得资料】带气置换反馈单10211、点火令【办理部门】燃气集团市场开发部、燃气

57、公司质检科、区所、施工单位【所需材料】带气置换反馈单【取得资料】点火令【备注】市场开发部审检带气置换反馈单质检科签字区所签字施工单位12、开点火协调会【办理部门】燃气集团市场开发部、燃气公司质检科、区所、施工单位、建设单位、物业管理公司、燃气公司营业所、燃气公司服务站【所需材料】点火令、竣工资料、入住明细表【备注】会上确定入户质检的时间、及点火的时间13、入户质检【办理部门】区所、施工单位、物业管理公司【所需材料】入住明细表14、现场点火【办理部门】区所、施工单位、物业管理公司、服务站【所需材料】业主入住明细表103（四）办理热力工作流程1、进件：【办理部门】天津市供热管理办公室【所需材料】（

58、1）填写新建项目供热配套申请表（2）项目投资计划（3）准许使用计划（4）建设工程规划许可证（5）建设工程施工许可证（6）已签订的一次网供热协议（7）建筑总平面图（8）建筑施工图（9）水、暖、电施工图（10）7、8、9项的电子文件（11）规划阶段供热证明1042、审核建筑面积：【办理部门】天津市供热管理办公室、所辖区域供热管理公司3、查勘现场【办理部门】天津市供热管理办公室、所辖区域供热管理公司4、确认建筑面积、签订区内供热配套协议【办理部门】天津市供热管理办公室【所需费用】热力工程费按建筑面积记取，工程费25.00元/平米5、热力工程设计【办理部门】指定设计院【取得资料】热力工程施工图【备注】

59、：与设计人员就设计问题进行优化方案的探讨6、招投标，确定施工单位【办理部门】天津市供热管理办公室、所辖区域供热管理公司【备注】通过招投标，确定施工单位1057、设计交底【办理部门】市供热办（组织牵头）、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、所属供热公司【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度来定。8、热力施工单位进场施工【办理部门】施工单位、所属供热公司9、区内、户内冲水打压，进行质检【办理部门】所辖供热公司、施工单位、监理公司【取得资料】合格后，取得热力配套验收合格证明10、采暖季供热【办理部门】所辖供热公司、建设单位、监理公司【所需材料】业主入住明细表

60、106（五）中水工程1、进件【办理部门】中水公司前期部【所需材料】（1）中水新装申请表.（2）项目投资计划.（3）建设工程规划许可证.（4）规划建筑总平面图.（5）建筑施工图（6）1：500地形图1072、现场勘察【办理部门】中水公司供水部、中水公司前期部【备注】根据现场查勘结果，了解项目周边管网，为方案提供 依据3、 订供水协议【办理部门】中水公司供水部、中水公司前期部【所需费用】目前价格20元/平米【取得材料】供水协议4、设计院出供水方案【办理部门】设计院【备注】与建设单位协商5、供水方案上周例会讨论【办理部门】设计院、中水公司供水部【备注】若初步方案未通过，原方案要经过重新调整于下周再上

61、会讨论，方案通过后才可以转入设计院做正式设计1086、中水工程设计【办理部门】设计院【所需材料】建筑中水设计意图、日用水量、消防要求、水表数量及泵房的设置等【取得材料】中水施工图7、施工招标【办理部门】中水公司、市配套办公室【备注】通过招标确定施工单位8、设计交底【办理部门】中水供水部（牵头组织）、设计院、市配套办、监理公司、建设单位和施工单位共同参加【备注】设计交底后即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定9、施工单位进场施工109附表开发部前期及配套工作流程图110第三部分项目成本构成及进度计划的制定111目录一、成本构成二、进度计划的制定三、附表112一、成本构成成

62、本在项目操作的不同阶段所起的作用不同成本估算：在拿地阶段为项目可行性研究提供判断的依据。项目计划成本：是项目操作初期制定的，可作为项目操作过程的成本控制依据。动态成本控制：是项目操作过程中的持续性工作，通过前期、建安、市政及公用配套、销售等各项费用的控制，确保项目及公司利润指标的实现。113项目成本构成直接成本间接构成土 市地 前 建 政 公及 安 基 用 贷大 期 工 础 配 款配 程 设 套 利套 费 费 施 设 息费 费 施销售费用管理费用不可预见费营业税114土地及大配套费土地款大配套费土地出让金土地契税土地交易费拆迁费拆迁补偿费拆迁管理费其它115前期费三通一平规划设计方案费用方案及

63、施工图设计费招投标手续费用合同及施工图审查费墙改水泥专项基金销售面积测量费116建安工程费基础处理费用建安工程费用监理及质量监督费用人防设施费工程变更及签证费用117市政基础设施费通讯电视邮政环卫工程费区内智能化工程费供电供水燃气区内配套工程设计及施工费排 供水 热中水区内环境绿化工程费()118公用配套设施费非经营性公建设施费小区配套费规费公共设施维修基金119销售费用日常费用广告宣传费物业综合费代销手续费卖场布置费120二、进度计划的制定项目计划制定思路 聚焦项目目标，以销售为核心 以设计为源头 合理穿插121项目计划形成项目计划销售开盘进度计划（正负零以上）进度计划（截至正负零）五证一计

64、划施工进度基础完成建安配套环境入住图纸设计122土地证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证销售许可证建筑方案评审施工全图消防工程规划许可证施工图审核施工招投标质量监督手续 人防配套证明地名证明基础备案证明施工至正负零形象进度照片四证一计划销售面积预测物业备案证明规划成果土地协议缴纳土地出让金选址意见书修建性详细规划手续-五证一计划投资计划销售开盘关键节点建设用地规划证土地证投资计划面积测绘规划成果施工图设计桩、基础施工建筑方案设计评审人防证明消防证明审查建设工程规划证销售许可证施工证销售开盘123配套、地名证明施工招标施工图物业备案综合管网设计开发部研展部运营部销售部规划方案设计关键

65、线路工程部物业部124建安工程配套工程环境工程入住节点的保证：各项工程施工组织施工组织方案外部因素（气候、秋收等）设计变更住入手续时间、资金计划与建安工程的穿插工程本身的施工顺序季节影响与配套工程的穿插125项目计划销售开盘五证一计划施工进度基础完成建安配套环境入住图纸设计项目计划：126附表项目成本表项目进度计划表127第四部分住宅体系营销工作组织系统思考128目录一、营销战略思考二、制定与执行129一、营销战略思考（一）使命和目标（二）品牌塑造（三）团队建设130一、营销战略思考（一）使命和目标集团和公司战略具备高价值的可持续发展的全国化多项目、多领军品牌是我们五年目标实现的有力支撑。20

66、04年度集团回款目标25个亿是我们前进的灯塔，是我们执行决策正确与否的判断标准。拥有和未来拥有的要素和资源高平台最优化整合，将对高目标的追求贯彻在项目操作过程和细节中，获得满意和必然的结果。131一、营销战略思考（二）品牌塑造未来地产项目竞争将从产品竞争过渡到跨区域城市化品牌竞争，通过四年全国化高端领导品牌战略塑造“海逸长洲”项目，为融创集团全国化布局和品牌树立建立扎实基础。132一、营销战略思考（二）品牌塑造海逸长洲品牌展望品牌价值观企业文化和内外资源品牌战略规划品牌战略执行品牌目标未来环境展望133一、营销战略思考（二）品牌塑造未来环境展望行业市场前景的展望项目发展前景的展望企业自身发展的

67、前景城市化加快行业空间增大行业规范化经济持续增长外部环境竞争对手企业战略市场研判经济现状政治稳定市场化高端大盘壁垒打破项目价值全国化布局客户价值跨区域品牌商业模式团队建设市场份额地产NO，1城市进程行 资源业 稀缺门 区域槛 性、提 不可高 再生竞争全国化竞 全争 球差 化异 品牌竞争 竞者 争增 加多 剧品牌全球化企业品牌全国化市场人口汇聚空间加大市场需求政策拉动134品牌价值观品牌VI体系和内涵土地价值规划价值产品功能和使用价值体验和情感价值企业核心价值观城市价值世界级群岛富人区一、营销战略思考（二）品牌塑造项目核心价值国际品牌135一、营销战略思考（二）品牌塑造品牌目标世界人居代表品牌代

68、表天津城市价值中国豪宅第一品牌销售速度销售均价团队建设领导地位外部关系客户价值操作水平创新运营聚焦战略管理体系考核指标体系品牌长期目标品牌短期目标汇聚企业战略目标实现商业模式企业形象136一、营销战略思考（三）团队建设住宅营销体系架构设置原则 人力资源预算编制具备前瞻和大局性，合理分配经营资源预算, 确保2004年海逸长洲品牌战略目标的实现。 按照营销战略规划配置架构，分配责任和权力，保证高效行动氛围，充分信任授权，培养后备领导团队，支持集团全国化战略长远需求。 团队能力具备：高度认可企业核心价值观，深刻理解行动纲领，深度理解企业发展战略和商业模式，具备快速复制能力的坚强团队。137一、营销战

69、略思考（三）团队建设住宅营销体系架构设置原则 组织架构和领导分工围绕战略目标调整组织架构，围绕战略主线安排领导团队分工。 提升和塑造团队整体战略能力和行动氛围:组织架构和领导分工的能力考核能力和激励的能力全面资源预算管理的能力提升行动氛围和效率的能力学习创新和主动进步的能力支持大局和关注细节的能力战略决策能力和战略执行能力推动变革及解决问题的能力交流沟通协作的能力138一、营销战略思考策划部销售资源部物管前期服务部销售部沟通战略 学习成长 高效执行战略思考和制定信念驱动主管营销副总动态控制项目考核指标体系（三）团队建设营销战略目标期望结果外部沟通内部沟通住宅营销体系架构客户价值法则139一、营

70、销战略思考策划部销售部销售资源部物业前期服务部销售包装组媒介活动组客户专务组产品研究组客服组管理组保洁组保安组现场销售组大客户组营销推广组产权备案银行贷款帐务管理合同签署客户档案管理执行反馈组织推动住宅营销体系职能结构战略决策（三）团队建设主管营销副总住宅经营体系140二、制定与执行（一）整体营销战略（二）聚焦高效行动141二、制定与执行（一）整体营销战略以城市发展未来带动项目核心价值的体现，脱离大梅江区域本土形象，将城市精神和发展力量巧妙的融合于项目推广中，漳显王者风范，同时以世界级的地段、规划、团队、生活等顶级住区要素建立项目国际化、世界级豪宅品牌垄断价值。志存高远，以世界、中国、天津三个

71、层级基础，突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值，坚持世界焦点、城市力量、大盘势场、项目远景、国际生活五个高格局点，以城市品牌运营思路指导要素整合操作，并始终贯穿“国际化的品牌体系”主线构建项目核心价值体系。142二、制定与执行（一）整体营销战略要考虑高端大盘开发已与城市建设和城市经济形象互动。第一年要做完四年项目基础品牌形象，第二年要最大化的丰富品牌国际化内涵，第三年要实现中国城市的国际化精神象征品牌。第四年筑造不朽的中国豪宅品牌项目第一地位。2004年深刻理解天津的未来城市进程和规划版图，把握未来大势，通过海逸长洲整体形象价值传播实现一期的销售目标，初步建立海逸长洲项目品牌的生命、灵魂

72、、性格、气质、风度及项目独特的品牌识别和价值系统，提供超附加值的产品和体验，积累大量认同品牌基础的客户和潜在客源。143（海逸长洲一期2004年度营销节奏划分）04年1月6日5月15日8月22日 （开盘）9月25日 11月29日 （封盘） 2004年底营销阶段整合传播推盘控制现场展示公关活动渠道酝酿引导期海涵计划及第一个目标海逸长洲内部认购期海逸长洲核心价值呈现和一期公开公开强销期国际客层和开盘热销封盘经营期世界级地段和国际化住区氛围形象回归期世界级群岛富人区和国际大舞台和节点,集中放量认购咨询,交纳诚意金,确定房号接受咨询,积累客户,传递动态低开高走,分楼 价格控制,聚焦重点推出,价格杠杆逐

73、个突破,价格平衡,收尾清盘3月27日开始外卖 外展持续, 示范区场展示,客户体验 开放,体验和信心国际化活动,呈现未来生活氛围实楼样板开放,工程物业配合现场活动,提升国际住区氛围队伍建立,全面培训,服务水平,分组执行,内部竞争,考核机制转化客户,专业服务,口碑传播高,完善服务聚焦重点,自我提 经验反思,接受咨 销售询,积累二期客户 执行会,极大反响4月17日产品推介, 5月15日内部认购市场关注9月18日国际花卉展,呈现生活氛围9月25驻华大使活动,体验尊贵小型现场活动,促进客户传播30万问卷调查,高端客户联谊物业置业连动,组织系列客户活动现场活动,口碑传播,客户资源放大播,促进销售节点使用,

74、扩大传 挖掘客户资源,建 客户立良好关系144整合传播公关活动客户渠道推盘控制海逸长洲品牌价值销售执行二、制定与执行（二）聚焦高效行动营销战略执行现场展示145一期推盘控制第三阶段10.23-11.28第一阶段08.22-09.17第二阶段09.18-10.221-4号楼临湖大户型及其他投资小户型中央水景园林组团6-9号楼银角户型保留臻版5号楼王户型及其他重点户型二、制定与执行（二）聚焦高效行动推盘控制价格涨势曲线146二、制定与执行（二）聚焦高效行动销售套数与回款走势图0推盘控制250200150100505月6月7月 8月 9月10月11月套数回款147二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合

75、传播万海涵计划、 事件 海河整治开发/海涵计划片区规划/奥体打全球顶级富人区 集合覆盖传播2004天津三大国际 300亿巨资，打造亚洲最大的城市中造央湖区岛屿公园世界级群岛富人区420万平米海涵计划，300亿巨资，打造亚洲最大的城市中央湖区岛屿公园“世界级”群岛富人区海涵计划第一个目标海逸长洲36座宁静岛屿，一个心世界第一阶段 形象引导期（04.1.604.5.14）“从认识世界城市未来力量和土地规划价值开始”148二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合传播第二阶段 内部认购期（04.5.1504.8.21）“从塑造城市形象品牌和项目群岛规划价值开始”发现浩大宁静专属心世界5月15日 开启天津的

76、城市宏愿（接受内部认购）7月10日 向世界打开家门（水上示范区开放）149二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合传播第三阶段 开盘放量期（04.8.2204.9.25）“从建立国际化天津顶级名片、世界级群岛富人区开始”8月22日 全球盛大开盘（一期）世界级规划团队、建筑计划、景观计划、配套计划9月18日 一期北美中央水景园林组团隆重上市世界级群岛富人区 国际化生活大舞台150二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合传播第四阶段 热销封盘期（04.9.2604.11.28）“从国际化豪宅品牌、大区核心价值和一期火爆热销开始”国际豪宅 全球发售10月23号实楼样板间开放一期珍藏5号楼王 压轴登场中国地产

77、界六项权威桂冠 联合加冕共享国际大舞台一期 1 1月2 9日正式封盘，二期即将盛大登场，敬请期待！151二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合传播5月14日（内部认 8月21日（认购到开盘 12月19日（开盘到购前）单位：人次 前）单位：人次 今）单位：人次累计4789365632232478643515207703BCD小计售卡定房64892324618532140653213522165236259378632198917124768032519335047417411857473703时间节点来电登记量A客户来访量成交量152二、制定与执行（二）聚焦高效行动整合传播本市河西区157南开区6

78、7河东区40和平区26红桥区13河北区10郊县津南4西青13汉沽1武清1北辰2大港3东丽13塘沽（含开发区）5静海（含大邱庄）7外省长春1福建1贵阳1河北7吉林1济南2浙江12乌鲁木齐1上海6温州3北京3以下数据来源于所有已办结合同，且留有详细地址的400名客户。在既有业主中，外籍人士比例高达13%，充分说明海逸的国际豪宅属性。本市韩、日11%港、澳1%外省10%美、加153二、制定与执行（二）聚焦高效行动销售执行项目考核指标体系销售协议合同签署客户需求分析反馈销售内勤和销控管理物业置业联动及大客户员工销售服务培训销售部以外职能部门对接产品和市场研究目标管理和薪酬体系房管局备案银行贷款帐务管理

79、客户档案管理核算面积和产权证办理154二、制定与执行（二）聚焦高效行动公关活动依据营销战略制定阶段性活动主线，保持活动品质凸显项目品牌价值。创新活动内容形成推广热点，为广告传播提供附加值和炒作资料，形成项目与客户的真实互动，促进体验式营销的高质。依据活动主线整合外部资源，掌握资源市场行情，追踪源头，从而主动把控流程衔接，严谨操作环节，降低费用支出。155二、制定与执行（二）聚焦高效行动现场展示指示环境交通环境景观环境样板区环境建筑模型销售工具配套环境服务环境施工环境国际化氛围的现场购买体验品牌价值的建立及口碑传播156二、制定与执行（二）聚焦高效行动客户渠道长期持续的开展客户资源储备，已与商场

80、、酒店、汽车、泰达、旅行社、企业家协会、韩国商会、美国商会、高尔夫、医院、银行、台协等机构建立合作关系，掌握高端客户资料70000余个，配合重要节点专项投递和组织客源。通过现场客户分析及调查，选定目标机构，如电视台、民航、海关、私立中小学、三资企业、外经贸委、外企总公司等等开展专项客户推广活动。签定代理协议，如顺驰置业、伊斯马特、友邦行、怡合等，挖掘高端外籍客户市场，并成立外籍客户组，其中韩国客户市场已基本建立影响和口碑。通过置业和物业联动，挖掘顺驰新老客户，并结合时间结点，组织系列联谊活动，为项目积累意向客户。利用多种方法和活动维系老客户，促进重复购买和推荐购买。157第五部分特色商业地产整

81、体性操作思考158目录一、商业地产的思考二、项目整体性操作159一、商业地产的思考关于商业地产 商业地产是经营活动所需要的不动产，是一种生产资料 商业地产的价值体现 商家经营带来的价值提升 不动产的价格提升160一、商业地产的思考目前我们对商业地产模式的探索 寻衡求多点平三级客户之间的利益平衡开发商和客户之间的利益平衡长期利益和短期利益的平衡自身利益与社会效益的平衡 与战略合作伙伴实现共赢 对于开发商：保证项目品质，确保主题定位的鲜明突出，带动并平衡业态 对于经营者：获得为自己量身定做的经营环境，确立自己在业态中的主导地位161一、商业地产的思考商业地产的价值链关系开发商投资者经营者消费者循环

82、 巡回式、封闭式的价值链162一、商业地产的思考商业地产的分类 城市运营式地产 大型商业地产 小型商业地产 社区配套商业163一、商业地产的思考品牌价值在商业地产中的作用 品牌的共建实现战略合作伙伴间的共赢 项目品牌与集团品牌相互促进我们的开发理念 与城市协调发展 实现社会效益最大化，实现和消费者、经营者、投资者的共赢164二、项目整体性操作项目整体性操作的两个核心问题 合力：操作的每一个环节都要强调策划、招商、营运管理三要素彼此配合，共同发力 平衡：基于三级客户的价值关系，在操作中平衡多方关系165二、项目整体性操作成功商业地产的三要素（一）策划（二）招商（三）营运管理166（一）策划策划是

83、对项目预期发展事件的控制 市场定位主题定位客户定位 产品设计 业态划分 面积划分 营销策划策划167（一）策划市场定位主题定位主题定位是项目的核心理念，是决定项目成败的关键主题定位是建立在对城市、对区域历史背景以及发展规划、对行业以及对客户的充分理解的基础上例：上谷项目的主题定位 与城市文化相结合的餐饮娱乐休闲为主题的商业街区商务部分定位于生态景观商务区168（一）策划市场定位客户定位客户定位决定项目为谁打造，为谁服务 根据三级客户原则，每个项目的客户定位分成消费者定位、经营者定位、投资者定位 进行客户定位的时候要充分理解各级客户之间的利益平衡关系169例：上谷项目的客户定位 消费者：30-4

84、5岁的城市白领阶层及外地来津的商务类游客 经营者：体量适中且租期稳定的特色餐饮品牌商家，以及KTV等娱乐、休闲辅助业态的经营者 投资者：认可区域商业价值和项目主题定位的投资者，并包括部分自购自营的餐饮经营者170（一）策划产品设计 产品设计是研究“卖什么” 产品设计建立在对经营者和消费者的充分理解之上 产品设计是用建筑的语言来表达项目主题定位 产品设计包括概念设计、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施等171（一）策划产品设计 产品设计过程中的平衡关系 经营者和消费者需求之间的平衡 时间节点与客户需求的平衡 项目成本与利润的平衡 外观效果与实用性的平衡172（一）策划业态划分 业态划分是根据

85、行业的特性、项目的体量、经营者的定位制定业态的比例 业态划分中的平衡关系 各业态合理配比的平衡 主力店与其所带动业态之间的平衡 自身持有和销售比例之间的平衡例：上谷项目的业态划分以餐饮、娱乐、休闲为主体，其他辅助性业态作为有益的补充173（一）策划面积划分面积划分主要是根据目标经营者对面积的需求进行划分，同时与投资者承受能力相互平衡例：上谷项目商铺主力面积区间为300-400平米；商务办公为70-110平米174（一）策划营销策划 营销策划内容就是研究“怎么卖” 商业地产的营销策划要注重整体性与节奏性 整体性：营销、招商、营运节奏的步调一致，共同发力 节奏性：三级客户之间的递进式传动175（一

86、）策划营销策划 推售时机 推盘策略 推盘节奏 价格策略 推广策略推广定位媒介整合现场包装176（一）策划营销策划推售时机 推售时机的制定根据 项目进度 市场动态分析 公司战略及财务目标例：上谷项目的推售时机 亮相时间：4月15日 引爆市场：9月18日 开盘时间：10月16日（西区）10月23日（东区）177（一）策划（五）营销策划营销策划推盘策略例：上谷项目推盘策略整体形成三级客户的递进式传动招商先行营运管理的催化剂作用明线暗线有机配合形象造势寻找消费者招商西区释放东区/商务魔方开盘继续积累消费群消费者保养明线：暗线：178营销策划179（一）策划营销策划价格策略的制定 基于对成本与利润的理解

87、 平衡商业地产经营者的承受力、投资者的投资力，平衡租金与回报率的关系 以区域市场行情作为参考 销控体系是平衡销售与招商之间的关系，保证项目品质一种执行方法例：上谷项目价格策略“高开平走”，以保证项目品质，便于后期业态的统一管理180（一）策划营销策划媒体整合 媒体整合是根据项目的推盘节奏，在推广的不同阶段针对目标客户群选择不同媒体组合 媒体整合在不同阶段要注重小众媒体与主流媒体的有机结合181（一）策划营销策划现场包装 现场包装是一种临时性的环境空间设计，其目的是通过营造出来的形式或场景，使客户体会我们对项目的预期 包装和产品是一个统一的整体，要与项目气质相符 为客户创造良好的购买体验182（

88、二）招商招商是对项目定位和业态的整体控制手段 招商的作用 通过与销售环节的彼此配合，为投资者和经营者树立信心 对项目的业态形成统一性和系统性的控制183（二）招商招商策略 招商先行 全国化招商战略 聚焦本地高端餐饮娱乐企业 根据项目的业态配比，有的放矢的选择与之相匹配商家 标杆店 品牌店 补充业态()184招商认知市场对投资者说话对经营者说话(招商)10.9标杆店东区开盘西区开盘开始对经营者说话招商广告魔方启动明线4.15项目亮相5.22外卖场开放8.5上谷网站上谷卡对外亮相7.159.99.18产品推介10.16 10.17西区封盘 上谷招商节奏10.23寻找消费者12.3110.30魔方开

89、盘形象造势全面启动招商聚焦销售，异地拓展支持租约销售，确保业态规划185（二）招商招商手段 渠道建设 全国造势 战略联盟186（三）营运管理营运管理是商业地产的核心竞争力 是保障项目持续发展的机制，提升项目商业价值的手段 在确保项目成功的同时，支持集团商业地产品牌战略187（三）营运管理小型商业地产的营运管理 由于小型商业地产多样化的特性，其营运管理方式也必须是灵活多变，量身定做的 小型商业地产的营运管理要通过突出“专业化”和“特色化”的特征，创造自身的竞争优势188例：上谷项目的营运思路专业化作为未来商业地产的核心竞争力，专业化水平是其竞争优势的主要体现 与国际顶级顾问管理公司仲量联行建立长

90、期合作关系，以专业理念规范管理，为商家提供良好的经营环境。 充分利用合作伙伴的优势资源，提高工作效率，拓展专业知识189特色化 在商业营运中，必须根据项目的特征，紧紧把握其“特性”，进行“量身定做”的营运管理 配合项目节奏，根据三级客户层层推动的价值理论，搭建网站、杂志、俱乐部三位一体的上谷平台 以消费者为根本诉求点，打破经营者和消费者之间的交流屏障190上谷平台 “JOY上谷”网站：为商家提供良好的展示空间，搭建经营者和消费者互动平台 上谷俱乐部：网罗高端消费群体，建立消费者和经营者之间的直接联系 谷事杂志：体现项目的整体品质与格调，创造品牌的附加价值项外191例：上谷项目的营运节奏上谷卡、

91、上谷网吸引消费者；联盟商家规模迅速爆发提升上谷知名度与品质，支持项目形成以网站、联盟、刊物三线支撑的上谷平台，深化对消费者与经营者的操作与整合基于项目节点，营运工作节奏10.13成立营运公司7.1010.1610.23 10.308.512.317.10上谷网、上谷卡亮相营运思路探索期10.30谷事亮相活动持续进行上谷、海逸项目前期营运工作5.31与仲量联行建立合作商务魔方开盘东区开盘10.18西区封盘西区开盘项目项推目介推介5.22外卖卖场场开开放放4.15项目目亮亮相相9.9 9.18对经营者说话（招商广告）魔魔方方启启动动明明线线7.15上谷卡、上谷网亮相展展示示中中心心开开放放项目时间

92、节点轴针对消费者前期准备工作192第六部分项目工程组织思考193目录一、项目准备二、项目实施194一、项目准备1、理解项目2、制定目标3、组建项目团队4、项目实施规划5、合作方选择6、支持销售1951、理解项目项目操作需要我们在深刻理解项目战略、项目定位的基础上，分析、明晰项目的特点并开展有针对性的工作项目操作的基石与航标项目理解必须全员参与196例：海逸长洲和上谷项目特点海逸长洲项目特点：体量大，施工周期长 ，一期尤为关键水体景观卖点突出合作方多、现场协调量大施工流水要求高（车库与住宅、各期的同步施工等）上谷项目特点：造型新颖、结构复杂主体三层工期关键地处市内、场地狭小项目外部协调量大（拆迁

93、、民扰、扰民、监督部门）1972、制定目标项目战略、项目定位决定了我们所要达成的目标质量优异进度确保关键节点现场环境满足施工需要、强力支持销售项目团队持续的热情、整体性、执行力1983、组建项目团队明确岗位人员（结合部门架构）制定岗位职责制定项目考核指标体系4、项目实施规划制定施工计划制定管理措施现场布局199(1)制定施工计划项目施工方案、项目关键工序控制质量控制点等施工计划是项目实施的技术保证施工计划是不同施工方案优点的综合施工计划要充分考虑可操作性和经济性施工计划要符合项目战略200(2)制定管理措施项目开工管理程序、工期奖罚管理制度对监理旁站的要求、事前、事中、事后控制措施等管理措施是

94、施工计划成功实施的保证管理措施是项目的管理思路，体现我们管理的坚决性、高效性管理措施明确我们支持什么、反对什么，对待两种结果，我们的态度是什么管理措施涉及开工竣工的全过程，对合作方体现强制的约束力和激励作用管理措施是过程控制手段，它在过程中及时纠偏，保证项目实施指向我们期望的结果201(3)现场布局通过对现场平面布置的总体把控，使施工更顺畅，更利于管理通过对生活区及施工现场的划分，利于施工现场的整洁有序，支持销售施工现场的布局考虑后续园林景观及配套工程的插入，为工序衔接打好基础2025、合作方选择依据项目定位及项目理解，优选合作方对合作方的准确选择，是项目顺利实施的重要环节总包单位的选择监理单

95、位的选择甲分包、甲供材队伍选择203总包单位选择分析建筑市场环境结合项目战略结合产品定位储备考察（性质、实体、人员）评价（体系、全面、态度）确定（择优、成本、公平）204监理单位的选择 技术能力（符合项目特点） 合作意识（积极、态度） 内、外协调能力（与政府管理部门） 市场口碑205甲供材、甲分包队伍的选择 依据项目特性（外檐效果、成本因素、施工不易控制质量的材料等），确定我们所要控制的“分项工程”例：海逸长洲：外檐装饰材料、地采暖工程等上谷：玻璃幕墙等 对甲供材、甲分包队伍的选择确定，应侧重实力强、合作意识强2066、支持销售强化支持销售的意识聚焦支持销售的时间节点营造支持销售的施工环境积极

96、配合销售活动的举行支持销售充分体现在项目准备和实施过程中（售楼处拆改、水体样板间）207二、项目实施1、质量控制2、进度控制3、成本控制4、现场形象5、突发事件6、现场氛围2081、质量控制(1)质量目标分解落实(2)质量控制实施(3)质量目标达成情况209(1)质量目标分解落实质量目标的实现需要过程控制的支持，分解目标细化到过程控制对合作方强化质量目标，达成共识，在过程中关注落实情况质量水平要支持销售需求210(2)质量控制实施执行的质量标准明确合同界定的质量标准，控制合作方严格执行，协同监理共同实施监督重点控制项的质量标准高于“规范”的要求，达到我们需要的效果（砼观感等）优化工艺、提高质量

97、工艺的选用对质量产生影响，合理优化提高质量（海逸主体剪力墙采用大模板提高砼外观质量）211施工材料、合作方施工水平的把控材料质量，决定产品内在品质“样品先行、封样对比”的有效控制措施，效果明显施工人员的操作水平更多地决定了产品的外在作品质、观感，实施过程中关注合作方的操水平，做出准确判断，及时进行调整212重要技术环节质量把控对重要部位、质量较难控制的技术环节制定专项的施工方案，实施重点控制（地下室大体积砼浇注、型钢梁、斜柱等）工程款与质量挂钩，阶段性地组织“三方联检”、“互检”，评比各合作方的施工质量，奖优、罚劣促使合作方提高质量意识213(3)质量目标达成情况地基工程一次性验收合格地下室结

98、构工程验收合格主体已完成部位质量观感理想，无重大质量事故及隐患2142、进度控制(1)聚焦重要时间节点、把控整体进度(2)优化施工方案、提升进度(3)新材料、新工艺的采用缩短工期(4)影响进度因素的预控(5)奖、罚措施的严格执行(6)进度目标达成情况215(1)聚焦重要时间节点、把控整体进度拆分、细化进度目标整体进度目标拆分成阶段性地进度目标细化阶段性目标、排定阶段性进度计划，实施控制聚焦销售的时间节点，重点把控聚焦项目开盘时间倒排工期，落实每天的工 作任务掌握合作方的施工组织情况，出现问题果断采取措施进行调整（6楼人员及钢筋问题）(2)优化施工方案、提升进度地下室剪力墙施工方案优化缩短工期4

99、天传统工艺：剪力墙模板支设剪力墙砼浇筑顶顶板砼浇筑板模板支设优化工艺：剪力墙、216剪力墙、顶板模板同时支设顶板砼同时浇筑217(3)新材料、新工艺的采用缩短工期基础底板防水采用新材料缩短工期5天原基础底板施工方案：基槽开挖保护层砼垫层钢筋绑扎防水卷材模板支设砼砼浇注最终施工方案：基槽开挖砼垫层水泥基渗透结晶防水钢筋绑扎模板支设砼浇注218(4)影响进度因素的预控影响进度的因素来自内部和外部（可控：管理、合作方实施状况、现场条件等；不可控：政府部门、恶劣天气等） 用丰富的管理经验、专业的技术能力做出前瞻性的判断，实施预控。如：海逸塔吊基础标高确定为-2.000m，避免了与后期配套管网施工的冲突

100、等219(5)奖、罚措施的严格执行采用奖快、罚慢是现场控制进度的一个重要手段。通过奖、罚，让合作方感觉到我们对进度目标的关注程度，促使其完善自身管理、努力提高，与我们保持目标一致(6)进度目标达成售搂处、样板间如期开放两个项目准时完成基础部位，保证开盘销售主体进度在计划控制内上谷项目04年12月10日商业提前封顶2203、成本控制关注成本是项目部的重要工作从方案中去控制成本，在满足可行性的前提下，合理、经济的方案是我们的选择例：（海逸车库钢板桩,上谷支护桩，海逸车库顶板模壳与井字梁、ABB开关）通过对合作方的严格管理去控制成本通过降低变更、签证去控制成本严格变更签证流程、通过合同去约束通过与相

101、关部门的友好沟通与交流去降低各种费用2214、现场形象以支持销售为主线营造现场环境文明施工是施工现场的管理标准，我们对现场环境的营造更注重客户的感觉按照现场平面布局规划实施现场布置，满足施工要求，也为客户参观提供便利条件安全设施、防护工具配备齐全，有效保护客户及施工人员安全222以高标准要求合作方、维护现场整体形象 施工工具、材料众多，划分区域严格管理，不断完善 检查、评比奖优罚劣是有效的控制手段 施工废料及时外运，保持现场整洁、干净现场环境目标达成情况 为客户提供了良好的现场观感和项目直观 安全管理制度明确、责任到人，未发生重大安全事故 施工现场环境整洁、物料堆放有序，文明施工管理到位223

102、5、突发事件找出问题关键，制定有效措施 面对突发事件，保持积极心态，弄清问题的根本 我们需要更多的是方法与策略，并快速行动有效沟通，及时激励 及时与项目内部及合作方的沟通，将突发事件的影响降低 及时的激励员工与合作方的士气，坚定战胜困难的信心224处理突发事件需要认清代价 对突发事件的处理，需付出代价，但会带来机会。及时有效的处理突发事件是将影响降低的最好途径 面对突发事件，我们调整的不是原则、方向，而是方法和思路例：海逸项目6、7#楼开槽后的二次还槽对成本及开盘带来影响，但却为规划手续的快速办理带来更大转机，虽然损失局部利益，却带来了整体的利益2256、现场氛围团队的氛围影响、带动合作方 氛

103、围的保持和适时升温对合作方产生影响、带动 时刻关注合作方的工作状态，做出判断及时调整 对待问题坚定的态度弥补合作方信心的不足表达我们期望的结果，给合作方目标通过“进场动员会”、“例会”等多种形式进行沟通，向合作方准确表达我们期望的结果对合作方的目标是否与我们保持一致时刻关注，及时做出准确判断、纠偏226强制管理与困难支持主从地位的明确性、管理的强制性，给合作方增加压力，也迫使其产生动力对合作方的支持是有原则的（技术、协助完善管理、信息提供等）甲分包与总包的配合氛围分包工程施工与总包施工有部位的穿插，协调配合关系是现场氛围的一个重要方面在合同中明确配合责任，严格执行现场管理制度，减少扯皮现象，形成融洽、配合紧密的氛围现场氛围的保持现场良好的氛围利于项目实施，合作方须符合、融入，共同维护现场氛围对不符合甚至破坏现场氛围的合作方必须严厉处理