北京益田假日广场写字楼定位报告.ppt

1、【北京益田假日广场】写字楼定位报告【北京益田假日广场】写字楼定位报告营销企划部提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要一、全国市场分析1、全国各大城市优质写字楼租金、全国各大城市优质写字楼租金/售价情况售价情况一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数、主要城市写字楼相关指数北京北京北京写字楼租金/售价指数 2010年，北京写字楼市场需求增长迅速，带动租金快速上升，空置率持续下降。第四季度

2、， 北京共有三个优质写字楼项目落成，为市场提供199,794平方米写字楼面积。分别为位于CBD区域的北京IFC和嘉铭中心以及金融街的太平洋保险大厦。北京优质写字楼空置率连续6个季度下降。目前北京写字楼空置率为14.2% 。预计2011年北京将有五个优质写字楼项目落成，为市场提供39万平方米写字楼面积，但供应量开始下降，未来北京优质写字楼租金预期乐观。一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数、主要城市写字楼相关指数上海上海上海写字楼租金/售价指数 纵观整个2010 年，上海写字楼租金增幅为 6.9% ，净吸纳量为85万平方米。2010年第四季度租金环比上涨3.4% ，为后金融危机时期迄今为止的

3、最高单季增幅。截止年底， 全市平均租金报价为每月每平方米219.2元。而得益于活跃的市场成交，空置率下降2.6个百分点至9.2% 。预计2011年的市场租金可温和增长，同时新增供应预计超150万，市场在短期内处于供过于求的状态。 一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数、主要城市写字楼相关指数深圳深圳深圳写字楼租金指数 2010年，深圳优质写字楼租金继续平稳增长， 第四季度租金环比上升3.1 % 至每月每平方米130.2元。位于福田中心区的皇岗商务中心交付使用， 带来100万平方米的新增供应， 深圳优质写字楼整体空置率为8.5% 。优质写字楼租赁活动依然活跃。卓越世纪中心1号楼季内启动预租，

4、 计划明年年初交付使用， 未来12个月预计将有约54万平方米的优质写字楼竣工， 整体空置率可能继续上升。一、全国市场分析2、主要城市写字楼相关指数、主要城市写字楼相关指数广州广州广州写字楼租金/售价指数 2010年，广州优质写字楼租赁活动交易持续活跃。全市平均租金连续第四个季度录得增长， 达到每月每平方米102.6 元， 环比上升2.3% 。第四季度新增77,500平方米的优质写字楼面积供应。优质写字楼整体空置率环比下降1.4 个百分点， 在季末达到12 % ，甲级写字楼的空置率更是低至10.4%，较2009年末下降2.7个百分点。随着项目的逐步落成入市， 空置率将可能有所上升。一、全国市场分

5、析3、全国写字楼市场分析、全国写字楼市场分析 截至2010年第四季度，一线城市优质写字楼市场租金普遍上扬。而在二线城市中， 一些城市新区的楼宇开始渐渐进入市场， 以其优良的设施条件， 或在某些地区进一步提供税收的优惠等措施， 从传统商业区分流客户。目前这些新楼虽然空置率较高， 但业主心态普遍较好， 对于未来吸纳情况很有信心， 因此租金定得较高。提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要 租金价格呈现新一轮上升势头。租金价格呈现新一轮上升势头。甲级写字楼供应量减少甲级写字楼供应量减少 空置率下空置率下降；降； 20

6、10年1季度的甲级写字楼新增供应有限，仅为32,000平方米。整体空置率降至16.27%，较2009年4季度略低。随着需求的小幅提升，写字楼租金略涨1.06%，但与去年同期相比仍下降了7.2%。未来，甲级写字楼的需求量将继续增长，到2010年底，净吸纳量将超过28万平方米。巨大新增供应量的涌入将部分抵消租金上涨的势头，造成租金反复浮动。预计随着2010年下半年需求量的恢复，租金将在2010年底企稳并在2011年后加速上涨。二、北京市场分析总体市场 市场总存量市场总存量235万平方米万平方米东部地区累计供应量东部地区累计供应量131.8万平方米万平方米。西部地区累计供应西部地区累计供应75.6万

7、平方米万平方米。南部地区累计供应南部地区累计供应27.8万平方米万平方米 统计显示，2010年东部地区（朝阳区、东城区、通州区）以超过56%的绝对优势连续第七年在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区、石景山）。二、北京市场分析总体市场 10年市场空置率持续走低年市场空置率持续走低 空置的下降率带动租金上升：甲级写字楼空置率四季度降低至7%，在近10年处最低。在2010年CBD地区被大量吸收，北京40%的甲级写字楼坐落在此-空置率从2008年的30%降低到了6.4%。各区域市场租金与空置率比较各区域市场租金与空置率比较 CBD仍旧维持高租金，除亮马河保持相对合理空置率外，其他区域均保持低空置率，

8、其中中关村基本处于满租状态中关村基本处于满租状态。 北京写字楼市场平均空置率为平均空置率为12.4%，环比下降了5.4个百分点，同比下降15.7个百分点，创6年来新低。由于空置率大幅走低，北京写字楼租金全线上扬，整体租金整体租金环比增长环比增长8.1%，同比增长，同比增长25.2%。 二、北京市场分析总体市场 空置率持续回落空置率持续回落写字楼有效净租金继续上升写字楼有效净租金继续上升甲级写字楼市场情况甲级写字楼市场情况二、北京市场分析总体市场二、北京市场分析区域市场区域市场分布格局区域市场分布格局涉外商务区以CBD为主导的东部区域国家商务区以金融街为龙头的西部区域以中关村为主体的北部区域科技

9、开发区租金：平均9.6元/天/平米售价：平均50000元/平米租金：平均13元/天/平米售价：平均40000元/平米租金：平均8.9美金/月/平米售价：平均38000元/平米区域市场租金售价区域市场租金区域市场租金/售价售价二、北京市场分析区域市场1、典型区域市场CBDCBD区域商务市场概况区域商务市场概况区域划分：区域划分：核心区是以国贸为中心的近4平方公里范围，边缘区包括京广、慈云寺、双井、劲松等商务聚集区；商务规模：商务规模：写字楼项目共计192余个，总建筑面积逾800万平方米，绝大部为中高档及顶级写字楼；商务配套：商务配套：酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育场馆、公寓、餐饮、娱乐

10、配套等设施完善且档次一流；商务资源：商务资源：集中了全市70%的涉外资源，120多家世界500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等；产业特征：产业特征：以金融、电信、商务为主，并随着央视、BTV迁址进驻，构成了包括传媒业在内的完整产业链，商务辐射力达到国际范围。二、北京市场分析区域市场1、典型区域市场CBD主要新增项目主要新增项目 11年是写字楼需求最为集中的一年；年是写字楼需求最为集中的一年； 预计未来预计未来23年空置率保持在相对较低水平，租金和销售价格则保持相对平稳上升年空置率保持在相对较低水平，租金和销售价格则保持相对平稳上升走势。走势。二、北京市场分析区域市场2

11、、典型区域市场金融街区域划分区域划分：核心区是金融街写字楼集聚区，边缘区包括东边的西单、宣武门集聚区及西边的复外、月坛集聚区，以及北边的阜外、西直门集聚区；商务规模：商务规模：写字楼项目共计126余个，总建筑面积近200万平方米；商务配套：商务配套：配套服务设施明显落后，档次相对一般；商务资源：商务资源：客户多数是金融机构与政府的金融行政管理部门，以及中国电信和中国移动等电信科技通讯行业的巨头，目前已有近600家机构入驻金融街地区；产业特征：产业特征：金融机构占有24.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%，其中中资占65.3%，外资占34.7%，与上海、深圳的金融市场一起构成完整

12、的产业链条。金融街区域商务市场概况金融街区域商务市场概况二、北京市场分析区域市场2、典型区域市场金融街主要新增项目主要新增项目 供应量相对较大，市场需求较多地以整购和整租的方式来体现，租金价格相对平稳，供应量相对较大，市场需求较多地以整购和整租的方式来体现，租金价格相对平稳，整体空置率保持下降趋势；整体空置率保持下降趋势； 未来未来23年，整体空置率有望继续走低，租价价格则有望逐步攀升。年，整体空置率有望继续走低，租价价格则有望逐步攀升。二、北京市场分析区域市场3、典型区域市场中关村区域划分：区域划分：核心区是中关村西区写字楼集聚区，其边缘区包括南边的中关村南大街、白石桥集聚区及东边的知春路、

13、西边的苏州桥以及北边的清华园等集聚区；商务规模：商务规模：集聚区内写字楼项目达254个，总建筑面积近1000万平方米；商务配套：商务配套：缺少大型会展会议中心、商务中心及星级酒店等配套；商务资源：商务资源：汇集了全国最具权威性的科研院所及各大院校，被称为中国的“硅谷”，同时享有国家特批的大量优惠政策；产业特征：产业特征：定位于高科技产业，包括IT类研发中心、产业基地以及商贸中心，“产学研销一体”构成了相对完整的产业链条。中关村区域商务市场概况中关村区域商务市场概况二、北京市场分析区域市场3、典型区域市场中关村 10年可供给上市的项目不多，销售或租赁的成交情况也相对平稳；年可供给上市的项目不多，

14、销售或租赁的成交情况也相对平稳； 未来未来23年，空置率将呈持续下降趋势，租价价格则有望持续提升。年，空置率将呈持续下降趋势，租价价格则有望持续提升。主要新增项目主要新增项目 二、北京市场分析区域市场4、典型区域市场典型项目数据统计二、北京市场分析区域市场5、典型区域市场典型项目数据统计 分析总结：分析总结：1、三个典型区域定位不同，聚集的产业类型和规模有较大差异，区域市场、三个典型区域定位不同，聚集的产业类型和规模有较大差异，区域市场供求水平及产业类型差异，使各区域的租金水平存在一定差距；供求水平及产业类型差异，使各区域的租金水平存在一定差距；2、三个典型区域具有地标色彩的写字楼无论在产品品

15、质还是市场表现上都、三个典型区域具有地标色彩的写字楼无论在产品品质还是市场表现上都呈现出趋同特征，是新建产品参照的范本；呈现出趋同特征，是新建产品参照的范本；3、三个区域近年来更出现大型企业、三个区域近年来更出现大型企业“集体逃离集体逃离”的现象，为周边区域市场的现象，为周边区域市场的客源组织提供了机会。的客源组织提供了机会。二、北京市场分析区域市场6、新兴区域市场三元桥燕莎商圈区域划分：区域划分：核心区是燕莎写字楼集聚区，边缘区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区；商务规模：商务规模：主要写字楼项目56多个，总建筑面积200多万平方米；商务配套：商务配套：传统的涉外商务区

16、，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育场馆、公寓、餐饮、娱乐等配套设施齐全完善且档次一流；商务资源：商务资源：临近机场高速的“国门”效应、使馆区的涉外效应以及CBD的地缘辐射力构建了本区域以外企为主导的客源；产业特征：产业特征：以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动多属于国际性的。三元桥燕莎商务市场概况三元桥燕莎商务市场概况二、北京市场分析区域市场6、新兴区域市场三元桥燕莎商圈 区域内甲级以上写字楼占区域内甲级以上写字楼占 47.4%，乙级写字楼占，乙级写字楼占 21.1%； 外企占入驻企业总量的外企占入驻企业总量的50%以上，多为商业、传媒、金融以及外资

17、办事机构。以上，多为商业、传媒、金融以及外资办事机构。二、北京市场分析区域市场4、新兴区域市场三元桥燕莎商圈 区域现有写字楼总存量约近区域现有写字楼总存量约近200万平方米；万平方米； 三元桥燕莎商圈的租金水平平均在三元桥燕莎商圈的租金水平平均在8元元/平米平米.天，；空置率一直处于较低水平，平均天，；空置率一直处于较低水平，平均在在7左右。左右。二、北京市场分析区域市场7、新兴区域市场东二环商务带区域划分：区域划分：核心区是朝外及东二环写字楼集聚区，边缘区包括东边的工体集聚区及北边的东土城路集聚区；商务规模：商务规模：写字楼项目近60个，总建筑面积近三百万平米，特别是近两年放量相对集中，档次

18、规模均位居北京市场前列；商务配套：商务配套：北京最具规模的新型商业街之一，也是著名的休闲娱乐之地，总体商务配套设施比较完善，铺垫了旺盛的人气和商务氛围；商务资源：商务资源：云集了外交部、文化部等众多国家部委机关及涉外机构，以及中海油、中石化、中青旅、中人寿、中国电信等国有大型企业；产业特征：产业特征：以传统类行业如制造/加工类、物流商贸类以及新兴的金融、保险、通讯类企业为主，产业链条比较完整。东二环商务带市场概况东二环商务带市场概况二、北京市场分析区域市场7、新兴区域市场东二环商务带 从从04年到年到10年，累计新增符合国际标准的甲级写字楼面积将超过年，累计新增符合国际标准的甲级写字楼面积将超

19、过200万平方米；万平方米； 新增写字楼产品普遍定位于甲级标准，租金在新增写字楼产品普遍定位于甲级标准，租金在6元元/平米平米.天天 左右。左右。7、新兴区域市场东二环商务带主要新建项目租金售价主要新建项目租金售价租金价格走势比较图租金价格走势比较图 租金及售价呈现两极分化特征，区域总体租租金及售价呈现两极分化特征，区域总体租金水平略高于中关村。金水平略高于中关村。二、北京市场分析区域市场 分析总结：分析总结：1、2002年以来北京写字楼市场持续活跃的供需两旺态势，表明了宏观经年以来北京写字楼市场持续活跃的供需两旺态势，表明了宏观经济增长驱动下来自投资者和终端客户不断增长的强劲需求；济增长驱动

20、下来自投资者和终端客户不断增长的强劲需求；2、供应区域仍以传统的三大商圈为主，部分新兴商圈供应增长迅速，总体、供应区域仍以传统的三大商圈为主，部分新兴商圈供应增长迅速，总体呈现核心化和多极化双重发展趋势；呈现核心化和多极化双重发展趋势；3、甲级和超甲级写字楼的供应激增，提升了整体市场的物业品质，高端商、甲级和超甲级写字楼的供应激增，提升了整体市场的物业品质，高端商务需求增长迅猛，保证甲级价格持续走高，而控制率控制在较低水平。务需求增长迅猛，保证甲级价格持续走高，而控制率控制在较低水平。4、写字楼市场同时呈现出、写字楼市场同时呈现出“核心化核心化”与与“去核心化去核心化”的发展态势，热点核的发展

21、态势，热点核心区的商务凝聚力和辐射力同时增强，从而为新型区域的兴起奠定了基础；心区的商务凝聚力和辐射力同时增强，从而为新型区域的兴起奠定了基础；5、新兴商务区的快速发展，不仅需要区域及周边固有商务市场的支撑，同、新兴商务区的快速发展，不仅需要区域及周边固有商务市场的支撑，同时也要依托于相对完整的产业链条时也要依托于相对完整的产业链条二、北京市场分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要1、区域划定区域东至太阳宫桥西至联想桥北至学院桥南至西直门桥 项目区域商务市场主要由两大部分交汇构成，即北三环新兴商务带和学院

22、路文化产业带。项目区域商务市场主要由两大部分交汇构成，即北三环新兴商务带和学院路文化产业带。三、目标市场分析区域商务市场CBD及东部商圈及东部商圈中关村中关村商圈商圈金融街金融街商圈商圈亚奥商圈亚奥商圈四个商务节点学院路西直门北太平庄小西天马甸-德胜安贞-安定2、商务构成 四个主要商务节点：学院路西直门文化产业带、北太平庄小西天电影产业圈，马四个主要商务节点：学院路西直门文化产业带、北太平庄小西天电影产业圈，马甸德胜科技产业圈，安贞安定新兴综合商务圈。甸德胜科技产业圈，安贞安定新兴综合商务圈。三、目标市场分析区域商务市场市场供应统计市场供应统计3、市场供给 区域写字楼供应主要集中在区域写字楼供

23、应主要集中在20062010年，项目规模大都相对较小，其中年，项目规模大都相对较小，其中7080准甲级写字楼产品，平均租金价格主要集中在准甲级写字楼产品，平均租金价格主要集中在4.55.5元元/平米平米/天之间。天之间。三、目标市场分析区域商务市场4、各档次代表项目比较分析甲级甲级基本指标基本指标乙级乙级准甲级准甲级 甲级写字楼在产品档次和设施配置上均具有较高品质，但区域各档次写字楼大部分都拥甲级写字楼在产品档次和设施配置上均具有较高品质，但区域各档次写字楼大部分都拥有有90以上的出租率，反映出区域存在着较为强劲的商务市场需求。以上的出租率，反映出区域存在着较为强劲的商务市场需求。三、目标市场

24、分析区域商务市场5、总体客群统计准甲级写字楼客户构成比例甲级写字楼客户构成比例乙级写字楼客户构成比例科技47%贸易13%其它5%IT10%文化培训10%事业单位1%咨询服务14%科技41%IT10%事业单位1%咨询服务14%贸易14%文化培训12%其它8%科技33%咨询服务32%其它18%IT11%事业单位2%文化培训1%贸易3% 区域的总体客群统计表明：受中关村辐射的区域的总体客群统计表明：受中关村辐射的IT科技类企业，以及以学院路为核心的文化培科技类企业，以及以学院路为核心的文化培训咨询服务类企业，是区域写字楼市场的主要需求客群。训咨询服务类企业，是区域写字楼市场的主要需求客群。三、目标市

25、场分析区域商务市场面积需求面积需求档次需求档次需求 项目区域以中小企业为主，所需办公项目区域以中小企业为主，所需办公面积集中在面积集中在100200平米之间；平米之间； 以咨询服务为代表的服务类企业以咨询服务为代表的服务类企业对写字楼的档次和形象要求较高对写字楼的档次和形象要求较高。6、总体客群需求统计分析三、目标市场分析区域商务市场7、新入住的甲级可比性写字楼项目客群统计分析 项目区域的新入住甲级写字楼以科技信息技术、金融投资担保、商业贸易代表等类型企业项目区域的新入住甲级写字楼以科技信息技术、金融投资担保、商业贸易代表等类型企业为主，其中占小比例的行政事业单位面积需求最大，贡献比例最高。为

26、主，其中占小比例的行政事业单位面积需求最大，贡献比例最高。以环球贸易中心为样本统计测算：三、目标市场分析区域商务市场8、分析总结区域市场总结：区域市场总结： 项目区域较好的商务基础使得现有市场上的高、中、低各档次的写字楼项目区域较好的商务基础使得现有市场上的高、中、低各档次的写字楼均保持着很高的出租率，显示出项目区域良好的商务发展前景；均保持着很高的出租率，显示出项目区域良好的商务发展前景； 新兴北三环中央商务带的强劲崛起，吸引了一大批周边区域的商务客群新兴北三环中央商务带的强劲崛起，吸引了一大批周边区域的商务客群进驻，使区域商务市场开始进入了一个升级换代的全新发展阶段。进驻，使区域商务市场开

27、始进入了一个升级换代的全新发展阶段。三、目标市场分析区域商务市场 老牌电影公司：中国电影集团、中央新闻电影制片厂等；老牌电影公司：中国电影集团、中央新闻电影制片厂等； 近近40家影视公司，包括策划、制作、发行、经纪、设备等各产业链环节的相关企业；家影视公司，包括策划、制作、发行、经纪、设备等各产业链环节的相关企业； 地理分布上以小西天为中心，形成了新街口马甸北太平庄影视关联产业聚集带；地理分布上以小西天为中心，形成了新街口马甸北太平庄影视关联产业聚集带； 特点：数量较多，经济实力较差，市场淘汰率高，大部分对办公条件的要求低，通常选特点：数量较多，经济实力较差，市场淘汰率高，大部分对办公条件的要

28、求低，通常选择乙级写字楼或普通居民楼办公。择乙级写字楼或普通居民楼办公。区域电影产业聚集状况区域电影产业聚集状况三、目标市场分析电影创意产业链分析 除项目区域外，除项目区域外， 北京的电影公司分散遍布在北京的电影公司分散遍布在CBD、二环内、北部城区、西三环等区域，、二环内、北部城区、西三环等区域，分布散乱且无规则可循。分布散乱且无规则可循。主要影视公司的分布情况主要影视公司的分布情况区域外电影产业聚集状况区域外电影产业聚集状况三、目标市场分析电影创意产业链分析 调查显示：多数影视公司规模较小、租金承受力差，日租金承受力在调查显示：多数影视公司规模较小、租金承受力差，日租金承受力在6元元/平米

29、平米.天以上的天以上的影视公司所占比重不超过影视公司所占比重不超过10，即，即30家左右，家左右，90集中在集中在4元元/平米平米.天以下。天以下。北京影视公司租金承受力分析北京影视公司租金承受力分析三、目标市场分析电影创意产业链分析相关创意产业基地情况相关创意产业基地情况三、目标市场分析电影创意产业链分析（续表）（续表） 创意产业是北京市创意产业是北京市“十一五十一五”重点发展产业，但现有规划尚不存在以电影产业为主导的创重点发展产业，但现有规划尚不存在以电影产业为主导的创意基地，因而项目能有效地实现以电影创意产业链企业为轴心的差异化市场定位意基地，因而项目能有效地实现以电影创意产业链企业为轴

30、心的差异化市场定位。三、目标市场分析电影创意产业链分析项目产业定位项目产业定位影视创意及其关联产业影视创意及其关联产业 电影产业：电影产业：以中影集团和其它大影视公司为龙头带动起来的影视上下游产业链； 音乐产业：音乐产业：以大唱片公司为首、涵盖唱片公司、原创音乐人以及互联网音乐厂商等的pop音乐产业链； 时尚产业：时尚产业：与娱乐圈相关的时尚产业公司，包括杂志社、造型工作室等等； 相关文化艺术产业：相关文化艺术产业：与影视、音乐界相关文化艺术公司，包括杂志社、文艺创作等； 其它创意产业：其它创意产业：北太平庄动漫基地、中关村科技园等创意产业基地溢出的创意型企业以及借助学院路上的教育优势形成的教

31、育产业集群。三、目标市场分析电影创意产业链分析产业链分析总结：产业链分析总结： 就电影产业层面而言，由于缺少商务领头羊的带动，因此产业凝聚力有待发就电影产业层面而言，由于缺少商务领头羊的带动，因此产业凝聚力有待发掘和提升；掘和提升； 就北京影视市场而言，相对滞后的商务环境急需改善，同时国外及香港等地就北京影视市场而言，相对滞后的商务环境急需改善，同时国外及香港等地大型影视企业入驻大陆指日可待，因此市场空间和发展潜力都将难以估量。大型影视企业入驻大陆指日可待，因此市场空间和发展潜力都将难以估量。三、目标市场分析电影创意产业链分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位

32、分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要1、项目SWOT分析核心竞争力：庞大的电影产业，悠久的电影文化核心竞争力：庞大的电影产业，悠久的电影文化四、项目定位分析2、总体市场定位以电影创意产业链为轴心的中国商务旗舰以电影创意产业链为轴心的中国商务旗舰四、项目定位分析3、目标客群定位电影产业客群制作制作发行发行放映放映电影创意产业链企业电影创意产业链企业电影创意产业链企业电影创意产业链企业p 影视制作公司p 影视发行公司p 大型影视集团p 影视广告公司p 影视经纪公司p 影视培训机构p 设备器材公司p 影视策划公司四、项目定位分析音乐音乐时尚时尚文化艺术文化艺术产业链关联行业企业产

33、业链关联行业企业产业链关联行业企业产业链关联行业企业p 传统唱片公司p 数字音乐企业p 无线音乐内容开发商、服务提供商和运营商p 时尚消费品商务贸易、展览展示公司p 时装设计、美容化妆、艺术推广类企业p 艺术家创作室、设计师个人工作室等3、目标客群定位关联产业客群四、项目定位分析贸易及其他文化咨询服务科技信息投资区域客群及需求区域客群及需求甲级甲级甲级或准甲级甲级或准甲级甲级或准甲级甲级或准甲级不可或缺的重要组成部分不可或缺的重要组成部分3、目标客群定位区域商务客群四、项目定位分析4、各类产品定位中影集团总部大楼中国电影产业行政管理中心政策制定行业管理影片发行对外交流超甲级超甲级建筑规模：35

34、000平米四、项目定位分析益田环球大厦总部益田集团超甲级生态型国际大型影视公司跨国金融保险企业大型文化公司总部建筑规模：35000平米4、各类产品定位四、项目定位分析电影艺术主题甲级办公空间星光传媒大厦电影产业链上下游企业：影视传媒影视制作影视发行影视培训经纪代理4、各类产品定位建筑规模：30000平米主力面积：200-300平米四、项目定位分析5、市场及产品定位总结Add Your TextAdd Your Text大型企业办公空间中型企业办公空间针对产业上游企业或其它大型企业超甲级标准地标性建筑室内大开间设计可任意分割组合中影集团总部大楼 益田环球大厦星光传媒大厦针对产业中游企业或其它中型

35、企业甲级标准室内大开间设计可任意分割组合四、项目定位分析提案纲要一、全国市场分析二、北京市场分析三、目标市场分析四、市场定位分析五、产品设施建议写字楼市场定位纲要写字楼市场定位纲要1、整体规划 写字楼、酒店、商业和住宅有机结合，同时保持各种产品的相互独立性；写字楼、酒店、商业和住宅有机结合，同时保持各种产品的相互独立性； 按位置优劣从南往北依次分布超甲级、甲级和次甲级写字楼按位置优劣从南往北依次分布超甲级、甲级和次甲级写字楼。五、产品设施建议2、交通组织 外部交通：设置北三环进出口，同时打通基地至学院路的进出通道；外部交通：设置北三环进出口，同时打通基地至学院路的进出通道； 内部交通：有效分离

36、各公建产品的交通动线，形成畅通的内部回流动线内部交通：有效分离各公建产品的交通动线，形成畅通的内部回流动线。五、产品设施建议3、外立面设计 建筑造型和外立面设计能充分体现中国电影产业地标性建筑集群的视觉冲击；建筑造型和外立面设计能充分体现中国电影产业地标性建筑集群的视觉冲击； 外立面采用玻璃幕墙加石材的多元化组合设计手法，形成丰富的双立面效果外立面采用玻璃幕墙加石材的多元化组合设计手法，形成丰富的双立面效果。五、产品设施建议4、调研项目基本数据指标 甲级写字楼基本数据指标建议：标准层面积：甲级写字楼基本数据指标建议：标准层面积：2000平米左右；净高：平米左右；净高：2.7米左右；理想柱米左右；理想柱间距：间距：99米；外墙至核心筒距离：米；外墙至核心筒距离：11米左右米左右。五、产品设施建议6、超甲级写字楼产品建议五、产品设施建议6、超甲级写字楼产品建议五、产品设施建议6、超甲级写字楼产品建议五、产品设施建议6、超甲级写字楼产品建议五、产品设施建议7、甲级写字楼产品建议五、产品设施建议7、甲级写字楼产品建议五、产品设施建议7、甲级写字楼产品建议五、产品设施建议7、甲级写字楼产品建议五、产品设施建议银行ATM机图文复印票务代定鲜花速递咖啡厅小型精品超市商务配套商务配套 特殊功能特殊功能看片室放映室小型摄影棚录音棚8、商务配套与特殊功能空间设置五、产品设施建议THANKS