浙江千岛湖教育旅游综合体地产项目定位策略报告.ppt

1、第第1页页千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告动力地产第第2页页项目的思考逻辑做什么？怎么做？成功湖区开发案例研究项目的基本环境城市价值研究项目本体研究项目市场环境区域市场研究竞争对手研究项目整体发展策略制定度假休闲杠杆发展研判市场机会产品机会案例启示项目总体定位与发展战略可能性：发展走向竞争策略可行性：发展走向竞争策略筛选条件：市场空间对企业能力要求对企业盈利性的促进作用案例启示项目各产品线发展建议及效益评估第第3页页Contents:目 录PART 4 成功案例研究PART 1 项目基本环境PART 5 定位发展研究PART 2 区域市场环境PART 3 项目发展策略PART 6 物业发展

2、建议第第4页页PART 1 项目基本环境第第5页页区域城市价值分析千岛湖城市旅游发展研究项目本体分析项目基本环境第第6页页区域城市价值分析千岛湖城市旅游发展研究项目本体分析项目基本环境第第7页页主要特征u高密度的聚落u全国乃至全球的发展枢纽u拥有发达的网络结构u合理的城市职能分工 21世纪是城市群主导经济发展的世纪，城市群已经成为衡量一个国家或地区社会经济发展 水平的重要标志之一；中国三大城市群初步形成，发展潜力巨大。美国三大城市群u大纽约区u五大湖区u大洛杉矶区占美国GDP的67日本三大城市群u大东京区u阪神区u名古屋区占日本GDP的70中国三大城市群u环渤海区u长三角区u珠三角区占中国GD

3、P的46.5纽约都市圈五大湖都市圈东京都市圈巴黎都市圈伦敦都市圈长三角都市圈世界级六大都市圈分布区域城市群价值分析第第8页页中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈。环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区

4、域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。区域城市群价值分析第第9页页城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭州，其科技、教育、文化、旅游的特性将确立，产业链上的承接功能将突显。区域城市群价值分析经济一体化的推进第第10页页城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭州，其科技、教育、文化、旅游的特性将确立，产业链上的承接功能将突显。拉近城市空间距离，“一小时高铁经济圈”、“三小时经济圈”（如杭州湾大桥修建等）。将间接造成二线城市对三线城市影响力的削弱，但其相对核心城市（比如杭州）的

5、成本优势将会显现。经济一体化的影响交通一体化的影响城市群发展对杭州的影响第第11页页淳安区位分析长三角三小时交通圈距杭州：140公里；距上海：317公里；距南京：452公里；距黄山：150公里杭千高速起点为杭州绕城公路西线的袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点至淳安县坪山工业园区千岛湖第第12页页地理位置千岛湖是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分。它地处长江三角洲的腹地，是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。 千岛湖距杭州129公里，距黄山140公里，是镶嵌在杭州千岛湖黄山名城、名水、名山这条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠

6、。 淳安区位分析第第13页页千岛湖： 国家AAAA级旅游景区 拥有573平方公里的湖面，1078座翠岛点缀其间。 天然资源，国内罕有 度假胜地，前景无限淳安区位分析第第14页页区域城市价值分析千岛湖城市旅游发展研究项目本体分析项目基本环境第第15页页从表上可以看出，淳安县旅游收入几乎与第三产业增长率相当，旅游收入已经成为淳安经济增长的主要来源。淳安旅游价值分析淳安县旅游发展指标第第16页页规模大仅湖面达到573KM2 。 大大超过298KM2 的马尔代夫，297KM2 的昆明滇池地形多样群岛、湖泊、山脉。 与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的 景观层次人文内涵丰富新安文化与浙西风情

7、。天然优势淳安旅游价值分析第第17页页国际著名的度假胜地 地形多样化程度高，文化内涵深厚千岛湖同样具备这两大特色 : 湖泊与群岛并存,新安文化与江南水乡风情相融。淳安旅游价值分析第第18页页淳安旅游发展研究（1982-1991）起步阶段n1982年1月，设立了新安江风景区规划建设办公室；n开发建设东南湖区桂花岛。标志着千岛湖旅游正式起步n1982年11月，国务院发文确定了千岛湖所在的“富春江-新安江”风景区为首批国家级44个重点风景名胜之一。n1985年9月千岛湖管理局成立，标志着千岛湖旅游管理开始走向规范、科学、有序的发展方向。n在这期间游客主要以千岛湖，逐渐的白沙为主要游览形式，从建德下湖

8、的游客占千岛湖总游客量的90%以上；（1992-1997）壮大阶段（1998-2001）提高阶段（2002至今）转型阶段1982199119972001n1993年，出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；n1995年起实施了景区大门票制度；n1997年千岛湖共接待游客65.8万，比1991年上升了139%n1997年底千岛湖风景区公开发景点23个，游船58艘、摩托艇144艘，宾馆28家旅行社15家。n这个阶段还是千岛湖品牌内涵均处于较低水平。n1998年开始改变景区景点低、小、散、乱的面貌，开展“景点革命”n1998年8月开创了“同一接待、统一售票、统一调度、统一结算”的斯汀一旅游阶段管

9、理办法。n这期间，千岛湖海外海大酒店、凤凰林休闲度假村等一批高级的酒店投入建设，千岛湖旅游接待设施前面提高，极大的提升了千岛湖旅游形象。n2002年开始千岛湖旅游进入了转轨变形期，从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展。n2004年建立了旅游发展基金；n2005年组建了千岛湖旅游有限公司；n2007年千岛湖度假去管委会从旅游局中单列出来；n这一阶段将千岛湖品牌打造摆在了一个极为重要地位，2002年以来举办了三届中国杭州千岛湖秀水节、三届千岛湖国际游艇展、三届中国淡水鱼烹饪大赛、三届全国皮划艇春季赛，两届环千岛湖国际自行车挑战赛，水下古城探摸、十佳美景评选、国际湖泊

10、旅游论坛、中加千岛湖对话、飞艇直播千岛湖、名车汇名湖、千岛湖人体婚纱摄影大师赛等活动。千岛湖着力推进观光旅游向集观光旅游、休闲度假、水上运动于一体的综合旅游提升转型。第第19页页 围绕建设“东方休闲之都”的总目标，深化实施“旅游西进”和“旅游国际化”战略，以国际市场为重点，以特色文化为灵魂，以创新管理为支撑，以现代科技为突破，重点建设以观光游览、休闲度假、会展商务为核心的多元化产品体系，完善旅游产业布局，促进行业互动协调发展，努力完善旅游目的地的现代综合服务功能，全面提升杭州旅游的国际国内竞争力，到“十一五”期末，初步确立长三角休闲度假中心的地位，基本形成国际风景旅游城市和“东方休闲之都”的框

11、架。杭州发展战略和规划淳安主要发展规划“三个转变”，l促进旅游产品从单一“观光型”向“观光休闲度假并举的综合型”转变。l旅游形态从景区旅游向目的地旅游转变。l旅游经济增长方式从门票经济型向税源经济型转变。 初步形成“一湖两镇三区八线”的旅游格局。同时到2010年，全年接待游客要力争达到350万人次，其中度假游客占到40%以上；旅游经济收入年均以20%的速度提高，达到45亿元，其中大门票收入2.2亿元以上。淳安县旅游业发展行动计划千岛湖旅游发展规划旅游发展战略第第20页页培育发展八大特色休闲产业l休闲渔业l休闲运动业l酒吧茶楼业l餐饮美食业l文化娱乐业l康体疗养业l旅游商品业l休闲游艇业全面推进

12、休闲度假产业开发建设l排岭半岛区块以水为主题，以康体养生为目标，针对大众化市场l进贤湾区块以度假小镇为主题，以商务度假为方向，针对高端市场l界首区块以休闲体育为主题，针对境外和专业市场l姜家区块完善规划l加快度假酒店建设l积极引进特色酒店千岛湖旅游发展规划旅游发展战略之三年行动计划教育产业没有列入其中，不是区域近期重点培育发展产业。但从长远角度上讲，本项目填补了区域教育产业的缺失，具有深远意义。第第21页页杭州市“十二五”会展业发展规划，淳安将定位为长三角首选、国内一流的会展旅游目的地，逐步打造成中国的“达沃斯”。在推动会展国际化方面，将积极争取类似财富论坛、APEC峰会等顶级国际性会议的落户

13、，把杭州逐步建设成为承接国际高端会议的知名城市，最具魅力的国际会议目的地。还将重点吸引世界前20名的国际会展龙头企业在杭州设立地区总部和办事机构。千岛湖旅游发展规划杭州十二五规划中淳安的定位第第22页页n需求2010年黄金周期间，千岛湖景区接待国内外游客71.15万人次，日均人次高达近9万，门票收入1877.75万元，淳安乡村游游客达8.8万人次，实现乡村旅游经济收入890万元，呈现出了湖区旅游平稳增长、乡村旅游快速上升、休闲度假需求旺盛的良好发展势头。农家乐日均接待游客7000余人次，上西、芹川、桥西、青田、宋家坞等板块的农家乐游客天天爆满，芹川村甚至出现游客打地铺的现象。其中，新开放的龙川

14、湾和秀水漂流成为乡村旅游的最大亮点。n需求特征来千岛湖的游客选择了湖区观光、住店休闲、乡村体验、亲水娱乐、体育竞技等多种旅游方式。秀水节上，中华56个民族秀水婚典、国际游艇展、千岛湖漂流节等高端性、参与性的活动吸引了大量游客。千岛湖乡村以“旅游节庆活动”带动乡村旅游的热潮。如里商乡的千岛湖采茶节、千岛湖镇屏湖枇杷节、宋村乡的白云溪漂流节、瑶山乡的山核桃文化节、左口乡的青枣节、王阜乡的王阜菊花节、界首乡的千岛湖柑桔节、中洲镇的“九相公”民俗节、安阳乡的登山节等十余个旅游节庆活动已经成为千岛湖乡村旅游的一大亮点。千岛湖旅游市场第第23页页n板块特征p东南湖区：千山绿荫，湖水明静，石林嶙峋，以山水石

15、融民间传说见长。是千岛湖自然风光的精髓，是千岛湖开发最早的景区。主要景点有：天池观鱼、密山岛、桂花岛、羡山岛、姥山岛鳄鱼池、千岛胜景园、锦溪望千、新安江水电大坝。p中心湖区：湖面宽阔、港汊密布、山城风貌和名胜古迹交相辉映。主要景点有：松城千岛湖镇、千岛湖渔村、龙山海瑞祠、宰相岛、钱币岛、锁岛、梅峰观岛、里阳溶洞、森林动物也趣系列岛：水貂岛、鸟岛、神龙岛、猴岛、温馨岛、名犬岛、孔雀园。p西北湖区：人文景观丰富、山峦青翠隽永，峡谷奇险幽遽，村社古雅，民情敦厚，融人文和自然景观为一体。主要景点有：方腊起义遗址-方腊祠、陈硕真起义遗址、流湘瀑布长岭石柱、金坳幽谷。p西南湖区：湖面广阔，混交林茂密，岛屿

16、丛多，港湾回湾野趣横生，可领略千岛风光，岛中百湖。主要景点有：界首群岛、龙川半岛、嬴山书院、白马乳洞。p东北湖区：湖面狭窄，港汊深遽，历史悠久，名人辈出，湖、山、林景观丰富多样。主要景点有：燕山垂钓、屏风奇岩、千亩田、龙门瀑布。千岛湖旅游市场第第24页页1、千岛湖所在城市群的优势及发展潜力为项目未来的发展提供良好契机；2、千岛湖未来的规划和发展为项目开发和定位提供了良好的基础条件，开发前景广阔；尤其是其城市定位、城市位置、交通条件、基础设施等方面影响着项目的发展方向；3、区域的产业结构，以及社会的发展方向，城市后花园时代的乡村旅游新需求为项目开发提供了有力支持因素。4、世界级原生态休闲度假岛、

17、独特旅游文化内涵、及项目的定位、开发和建设过程中，配套设施的完善及良好运营，必将推动项目整体的顺利开发建设。小结第第25页页区域城市价值分析千岛湖城市旅游发展研究项目本体分析项目基本环境第第26页页项目区位项目位于淳安县界首乡，紧邻千岛湖西南水面。界首乡位于淳安县中西部。东南濒千岛湖，西接姜家镇，北靠梓桐镇。乡政府驻姚家村，距县城千岛湖镇25公里。第第27页页一中心：一中心：指以千岛湖镇为中心七区块：七区块：指排岭半岛旅游度假区块、进贤湾旅游度假区块、以城中湖为中心的珍珠半岛度假区块、以万向大酒店为主的羡山休闲度假中心区块、以遂安列岛为主体的姜家休闲度假区块、以石林为基地的高山避暑度假区块；以

18、上西村为核心的屏门临岐乡村农家游区块。一环湖圈：一环湖圈：指以环湖公路及与其连接的支线Codeofthisreport|27千岛湖板块格局第第28页页千岛湖的五大湖区：中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区 目前 ，中心湖区和东南湖区开发项目较多，西南区域暂无项目，本项目的入驻既具有优势又具有挑战。东南湖区旅游开发发展轴中心湖区西南湖区东北湖区西北湖区人文景观，村社、遗址较多房地产开发发展轴中心湖区东南湖区湖面开阔，岛屿众多，野趣横生湖面狭窄，港汊深遽，景观多样山水交融，自然风光最佳湖面宽广，城湖相映，名胜众多东北湖区西南湖区西北湖区本地自住型商品房开发为主，部分湖景度假公寓度假别墅

19、和度假公寓为主进贤湾旅游综合体姜家旅游小镇威坪镇石印山旅游、度假开发湖区分布第第29页页项目区域分析目前项目区域（西线），包括本案只有三个项目，同时三项目都为超级大盘；华联项目位于进贤湾区块规划10平方公里， 雨润项目占地6000亩，与本项目接壤。由于西线的湖区景观面主要集中在界首范围内，因此西线暂时不会再有其他大盘出现。华联进贤湾国际旅游度假区雨润千岛湖旅游综合体项目本案第第30页页项目区域分析该项目由“一心五区”组成，分别是百草养生谷、佛禅文化园、山地体育公园、生态水公园、森林休闲公园、国际会议度假中心等旅游设施，以及山地小镇、滨水小镇、淡水小镇等住宅板块。整个项目力邀美国RPVA、WAT

20、G、NICKLAUS等多个国际大师团队操刀设计。华联千岛湖项目雨润项目本案项目该项目定位为集度假、休闲、旅游、商务、养生为一体的高端旅游度假产品。由政府主导的教育产业及休闲观光为一体的旅游教育综合体。项目区域的三大项目在定位上有着本质的区别及各自的特点。第第31页页项目范围本项目教育旅游综合体项目面积78.7公顷，毗邻界首乡集镇。教育旅游综合体区包括千汾线以北区块（东湾，西湾）规划面积446亩，约29.7公顷，其中教育功能区用地182亩，约12.1公顷；千汾线以南沿湖区块规划面积554亩，约36.9公顷。第第32页页项目环境用地内湖岸线长，港湾曲折，水域广阔，溪流较小。东湾、西湾自北向南注入千

21、岛湖。用地位于千汾公路南北两侧，南侧地块紧邻湖面，大部分用地与千汾线高程相当，少数山体较高，最高高程为155.6米；北侧地块以矮山缓坡为主，呈南北纵向延伸。第第33页页区域自然条件分析l千岛湖天晴时能见度最高达12米，水质达到国家类地面水标准，正常湖区高水位108米，库容量为178.4亿立方米，相当于3184个西湖的容量。l森林覆盖率高，气候温暖湿润，年平均降水量为1430mm，雨日为155天.l年平均气温19.6，69月表层（水面至水下10m）温度变化大，平均28.224.4，.l湖中鱼类达13科83种，鳙、鲢、草鱼齐全，还有鲌鱼、鳜鱼、鳗鱼等名贵鱼种l西线区域80%-90%的湖景资源主要集

22、中在界首西线景观资源集中区域第第34页页各地块环境研究第第35页页地块自然条件分析1号地块： 整体高于路面约2米，地势相对平坦，地块中目前还有住户、坟墓。2号地块：本地块位于新建乡政府旁，大部分面积较为平坦，有小山体坡度一般。3号地块： 本地块与2号地块之间由水系相隔，主要在坡体上，坡度较大。4、5号地块：两地块都沿道路分布，是项目地块中景观资源最丰富的地块，同时项目由多个坡地及小水湾组成。6号地块：此地块为一个小土坡 ，坡度较小。各地块环境研究第第36页页132456用地指标第第37页页优势（strengths):项目位于国家AAAA级景观区内；项目面积广阔，规模巨大便于操作。项目湖岸线较长

23、，景观资源充足。弱势（Weaknesses)：区域目前配套欠缺，客户的认知度低，对项目启动影响较大。项目地块地势复杂，对项目规划及施工影响较大。机遇（Opportunities）：千岛湖风景区是近年杭州主力景区发展方向；本项目发展可借区域和产业发展之势，顺势而为。威胁（Threats）：千岛湖已开发区域形成了许多旅游综合体项目，西线的开发将受到其他区域的影响；西线有三个大型项目规划，本项目占地规模最小，未来有一定的竞争。项目swot分析第第38页页PART 2 区域市场环境第第39页页房地产政策、趋势判言区域市场研究典型案例研究及竞争分析项目市场环境市场需求分析第第40页页房地产政策、趋势研判

24、区域市场研究典型案例研究及竞争分析项目市场环境市场需求分析第第41页页房地产行业现状2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年.“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。目前来看，房地产市场将形成观望、转暖、稳定三个阶段，前期一直处于观望期，年中以后有转暖迹象，但从全年来看保持稳定问题不大。市场现状限购、房地产税和加息三项措施对房地产市场的影响较大，2011年房价会被压住。但是，在流动性充裕的大环境下，房价马上下调的可能性不大，今年全年房价走势将呈现

25、出“上不去，下不来”的态势。第第42页页房地产行业现状到目前为止，房地产调控取得了积极成效。首先前期房地产价格过快上涨的趋势得到遏制，部分一线城市房地产价格还是出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄。第二是投资性需求也得到遏制，部分城市的销售面积增速回落，包括一些城市出现成交量不高。另外，在调控房价的同时，增加了房地产的供给，尤其是保障房建设力度的加大，对增加以后房地产的有效供给，保证房地产价格的稳定会产生重要的影响。国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有26个，比上月增加6个，价格上涨的城市环比

26、涨幅均未超过0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。一线城市继续缓升，涨幅较高者多数为二三线城市,一线城市的限购，使二三线城市的房价看涨，新一轮针对二三线城市的楼市调控即出也要采取必要的限购措施。市场现状第第43页页政策变化及趋势新政内容第一条：直指需求限购令：一个家庭限新购一套商品住房第二条：直指银行信贷加息、首套三成、二套六成、三套停贷第三条：税收调节首套税收优惠、取消多套优惠，逐步推广房产税第四条：直指供给加大中小套型和保障房供给“90/70”政策第五条：直指开发商规范开发商交易行为、资金监管“多套组合拳”严控高房价，预计在下届政府前，调

27、控措施不会大改观。第第44页页政策变化及趋势政策叠加与组合发挥作用u限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）u二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍u上海重庆开征房产税楼市 土地 政策l增加土地供应l大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处理 信贷 金融l房贷：二套最低首付6成l土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明 财税 政策l上海重庆开征房产税l不足五年全额征收营业税l加强土地增值税征管的监督 保障 房多种方式增加保障房供应 政府 监管l合理确定地区年度新建住房价格控制目标l主要城市拥有2套后不能再购房l严格实行地方政府问责制l加快建立个人住房信息系统第第45页页政

28、策变化及趋势价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅政策要点：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”p政策解读：“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收 入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一 个和经济、收入增速较为匹配的增速p地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推 升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行 政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等第第46页页政策变化及趋势房贷：二套房贷首

29、付提高对一手市场影响大于二手市场政策要点：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍.”p政策解读：l对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大，需要购买的客户仍会购买l对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫1万首付的方式应对第第47页页政策变化及趋势商务商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道新政下，商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格有条件的开发商也将改变销售策略，推售高务公

30、寓、商铺等拿地资金来源说明：目的是防止国际热钱涌入房地产市场p政策要点：“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明.”p政策解读：加强拿地资金管理，目的是防止国际热钱涌入国内房地产市场第第48页页政策变化及趋势限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情p政策要点：“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”p政策解读：首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市三次及以上高端置业需求直接受限购

31、影响，细则出台前高端物业价格保持平稳，但不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活动。而在各地细则出台后且限购政策被执行，高端市场将随即陷入低迷限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长.由于此轮调控力度空前，使周边二三线城市不限购城市的房价看涨，推进新一轮限购范围扩大第第49页页政策变化及趋势限购五大标准：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城

32、市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地，使二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。二三线城市限购标准8月出炉，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况.上一轮的严厉政策调控加息、税收、限购其成效明显，使不限购的二三线城市房价看涨，第四波楼市调控启动 ，重点瞄准二三线城市第第50页页房地产行业发展趋势u房价调控的叠加作用将显现，一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出

33、现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱u国务院部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二三线城市也要采取限购。“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，9-11月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。有专业机构分析，政府将在8月底前，对二三线城市房地产市场实施“限购”，以压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。u房产关系民生，房价牵动中国的神经；房价问题已上升至政治层面，国家在短短半年时间多次出台调控组合政策，表明了中央政府遏制房价过快上涨的决心，不排除再出台更

34、为严厉的后续调控政策的可能性各类严厉政策的不断出台，政府遏制房价过快上涨的决心大，不排除再出台更为严厉的调控政策，下半年全国城市房价将有望总体保持平稳，实现软着陆第第51页页房地产政策、趋势判言区域市场研究典型案例研究及竞争分析项目市场环境市场需求分析第第52页页区域市场研究天屿千岛湖山顶别墅翡翠岛金基观岛华联千岛湖墅绿城玫瑰园柏悦国际滨江度假酒店别墅金色阳光绿城珍珠湾目前区域共有19个项目，其中在售项目10个，未售项目9个。除个别盘外基本都以低密度豪宅为主，部分项目为游艇大宅。区域大型开发商集中，客户主要以休闲度假为主。尚公馆顶上别墅绿城千岛湖度假公寓雨润项目润和千岛湖度假村六合项目千岛百度

35、七星花园龙郡九龙湾本案第第53页页区域市场研究供应分析在售项目第第54页页区域市场研究供应分析未开盘项目未来2年内区域有超过100万方的供应量，虽然天屿千岛湖山顶别墅、翡翠岛、已基本售罄，但市场供应量仍然很大。第第55页页区域市场研究物业结构分析千岛湖项目物业类型逐渐丰富，由早期的大独栋逐渐扩展为多种物业形态（企业会所、独栋、排屋、高层公寓），户型面积也由单一大户型向多种户型扩展。第第56页页市场分析价格分析目前千岛湖独栋价格在1000万/套以上，联排价格在500-1000万/套之间，公寓9000元/平米。面对本地客户的项目售价会比较低。第第57页页房地产政策、趋势判言区域市场研究典型案例研究

36、及竞争分析项目市场环境市场需求分析第第58页页案例研究千岛湖滨江度假酒店别墅项目基本情况第第59页页案例研究五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、羡山度假区高尔夫球场、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部周边配套千岛湖滨江度假酒店别墅是目前千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的优质地块，凭借其稀缺的地块资源，将被打造成为长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅项目定位建筑依山坡而建，利用自然条件增加建筑物的通风采光。采用东南亚建筑风格，形态舒展，立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户

37、外景观的交流最大化建筑设计以千岛湖的湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态是设计别墅景观体系的第一要义。私家庭院采用精装修方式，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物设计景观设计第第60页页案例研究配套五星级索菲特酒店酒店总建筑面积近6万平方米，客房数330间左右。酒店设施包括标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等，同时还特别设计了一幢9层的总统楼，顶上三层为总统套房（面积1000平方米），1-6层设有VIP套房20余间，同时具备了接待总统及随行人员的能力，总统楼独立于其他酒店裙楼设置，充分保证私密性。该酒店是千岛湖目前唯一具备

38、接待总统规格的五星级酒店。第第61页页案例研究绿城养生堂千岛湖玫瑰园项目基本情况第第62页页案例研究规划建设12幢花园住宅、32幢排屋、7幢高层和2幢小高层，同时配套建设一座园区会所及幼儿园。 总体规划首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖自然山水之中，融合江南山水与欧洲皇家建筑经典，演绎成当代中国深宅大院式经典园区项目定位根据基地周边景观条件和产品类型的不同特点，自然地将住宅产品划分为四个片区布置：中部、南部及东侧布置联排住宅片区，西侧地块布置高层住宅片区，北侧地块布置花园住宅片区。建筑设计基地周围山体绿化丰富，北部为千岛湖环绕，水面开阔，滨水岸线丰富，形成多个水湾，为滨水景观的

39、营造奠定了一定的基础。景观设计第第63页页案例研究金色阳光项目基本情况第第64页页案例研究紧邻千岛湖景观大道阳光路东侧、面向千岛湖开元渡假村和千岛湖中心湖区，配套建有会馆、景观戏水池、精品商业街等配套设施，智能化系统超前设置周边配套户型的增大，配套的齐全，智能化全面导入，是中产人士生命中理想的第一居所 项目定位是罕见的“低密度、高绿化率、高性价比”的园区，为东北高西南低的丘陵坡地，地势的起伏变化沿坡面地形建设有花园洋房、排屋、小高层住宅、高层住宅、多层公寓等多种住宅形态建筑设计是城市中珍稀的渡假特区，更是水岸渡假区中难得的繁华都市。金色阳光社区内林木苍荫、社区外湖山悠悠的怡人境界景观设计第第6

40、5页页案例研究千岛湖润和度假村项目基本情况第第66页页案例研究每栋别墅都是山水中的最佳景致所在，同时享有五星级酒店提供的配套服务，由专业人士提供环境、卫生、园林等维护，并根据客户的需求提供各种特约服务。周边配套杭州千岛湖润和度假村，由产权式度假酒店和私家别墅共同组成。是最具养生、休闲价值的生态私家别墅山水别墅，传世极品。项目定位360度全景式设计，享有原生态山水自然景观。建筑设计遵循建筑“自然生长”概念，对天际线的严格控制和原自然环境的保护，充分依据半岛坡地山水皆景的环境特点，结合原有的自然生态条件，让建筑融入自然，极大拓展视野空间。景观设计第第67页页案例研究是一家五星级产权式度假酒店，建筑

41、面积5万多平方米，拥有客房350间，由4-6层的简约精致风格的建筑群半围合组成是经典和时尚的完美结合。以近水楼台的环境优势，独树一帜的开阔空间，五星级标准的品质打造了度假休闲的完美享受。酒店采用180度观景房，把自然引入室内，开阔的视野空间，湖光山色尽收眼底。酒店除了优雅的自然人文环境，更拥有顶级完善的配套，并由国内知名的酒店管理公司提供专业服务。四季的度假计划，绝版的水景视野。配套产权式度假酒店千岛湖580平方公里的宽广水域，是最适宜私家游艇徜徉的地方。一流的水上游艇专用码头，拥有来自意大利、美国、英国等各式进口豪华休闲游艇，私家游艇是休闲运动领域经过高尔夫运动之后的一个新天地。享有五星级酒

42、店配套服务，拥有经验丰富的船长、船员为您导航，体验畅游的无限乐趣。俱乐部采用会员制管理模式。配套专属游艇码头第第68页页案例研究华联千岛湖墅项目基本情况第第69页页案例研究项目配备包括26席私家游艇泊位在内的游艇码头。千岛湖进贤湾国际度假区项目已经启动，这个旅游综合体将在3-5年内建设包括国际会议度假中心、国际健康管理中心、五星级精品酒店群落、全天候亲水性水公园、生态休闲公园、滨水小镇、山地小镇等多个高端度假子系项目。周边配套占据千岛湖进贤湾国际旅游综合体的中心位置，被整个项目所环抱。打造商业综合体的高档住所，是千岛湖唯一一个全精装修别墅社区。项目定位采用了从文艺复兴风格演化传承下来的新古典建

43、筑风格。为了实现宫廷建筑庄严宏伟的效果，所有的别墅都采用全世界四大砂岩之一的西班牙砂岩进行立面铺装，然后用纯手工装饰雕花，立面采取钢挂工艺。屋顶采用进口纯陶制罗马瓦，门窗则是托玛士阳极氧化铝包木的外框，脚下的地面，也是采用土耳其洞石铺陈。建筑设计拥有独立的黄金湖湾，依山面湖，景观价值极佳。景观设计第第70页页案例研究近几年来，华联发展集团已经在杭州的钱塘江两岸、千岛湖等地投资开发了星光大道、UDC时代综合体、千岛湖进贤湾国际旅游度假区三大城市综合体项目，并开始在项目的品牌建设中加速前行。继2010年5月11日，华联发展集团与全球著名的万豪国际集团，就位于钱江新城CBD中心的全景天地万豪酒店成功

44、签约之后，12月26日，华联发展集团再次与万豪国际集团，就千岛湖项目万丽酒店正式签约，此举意味着华联发展集团在与国际接轨的道路中又迈出了重要一步，这也为华联发展集团品牌化、国际化战略打下了坚实的基础。华联再度携手万豪，万丽酒店进驻千岛湖墅通过精心规划，华联项目以打造湖湾之城、体验之城、休闲之城的国际湖湾新地标，致力形成“一谷、二心、三镇、四园”的规划布局结构：一谷为百草养生谷体现健康进贤湾、休闲进贤湾；二心为国际会议中心、国际健康管理中心；三镇为滨水小镇、山地小镇、半岛小镇；四园为生态岛屿公园、生态森林公园、山地体育公园、生态水公园，突出山地休闲运动、生态体验运动、水上游乐特色，体现进贤湾水、

45、山、阳光、空气、文化之美。打造旅游商业综合体第第71页页区域竞争分析竞争分析板块竞争目前千岛湖90%以上项目集中在中心湖区，主要以独栋、联排别墅为主，区域已得到市场认可；西线区域正处于开发阶段，需要引导客户，产品方面需要另辟蹊径，主题明确，产品多样化发展，扩大客户群范围，引导市场方向。由于西线处于初步开发阶段价格应低开高走，降低市场抗性，提升区域人气。中心湖区西线区域第第72页页竞争分析西线区域竞争华联项目雨润项目本案区域项目各自定位具有差别，因此充分发挥差异特点借题发挥，以定位造势，引导客户，产品要围绕定位突出亮点为后期营销奠定基础。区域竞争分析第第73页页房地产政策、趋势判言区域市场研究典

46、型案例研究及竞争分析项目市场环境市场需求分析第第74页页市场需求研究类似项目客群研究第第75页页市场需求研究客群演变分析单一大户型扩展水晶阶层长三角高级白领，企业中高层管理、公务员黄金阶层长三角富裕中产阶层人群白金阶层长三角私营企业主、大公司股东、董事、企业高管企业客群、钻石阶层长三角大企业主长三角地区顶尖富豪白金阶层、钻石阶层长三角尖端富豪、私营企业主、大公司股东、董事、企业高管第第76页页市场需求研究客群分析钻石阶层、企业客群第第77页页市场需求研究钻石阶层、企业客群第第78页页市场需求研究客群分析白金阶层第第79页页市场需求研究白金阶层财富精英第第80页页市场需求研究客群分析黄金阶层第第

47、81页页市场需求研究黄金阶层主力客群第第82页页市场需求研究客群分析水晶阶层第第83页页市场需求研究水晶阶层延伸客群第第84页页度假客户：景观环境+酒店服务自住客户：生活舒适和便利性潜在客群研究第第85页页判断本项目适合进入哪些细分市场，我司使用KPI指标法（分析影响实现目标的关键因子）对各类细分市场进入机会分析：判断本案机会的KPI指标：总价承受力（承受总价弹性）：消费者的价格承受力，一定程度上决定了本案的价格提升空间；市场供需矛盾：市场供需情况，决定了本案进入该细分市场后的竞争激烈度；本案利益点：不同的细分市场的空间对项目整体收益贡献度是不一样的，细分市场的选择直接影响本项目的投资收益；通

48、过对潜在客群的细分，确定项目可进入的几个细分空间，结合各类细分市场供应特征，分析各类细分市场的发展态势，并着重分析本案在各细分市场的开发机机会。项目开发机会研究第第86页页项目开发机会研究第第87页页PART 3 项目发展策略第第88页页项目发展策略发展战略二：观光教育的启动模式发展战略一：杠杆式发展战略研究第第89页页发展战略一：杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的优势 千岛湖发展观光教育的益处千岛湖与知名观光教育目的地的比较研究 项目发展策略第第90页页千岛湖作为杭州的重点旅游资源之一，是省会都市圈中的绝对的强势资源，是杭州市其他旅游资源所不能比拟的，资源的稀缺性和影响力都将逐步得到很好

49、的凸显；具有发展旅游地产潜力的区域长三角区域杭州区域市域区域杭州-淳安区域新城区域杭州旅游重点建设区域市域旅游带千岛湖旅游带千岛湖-黄山旅游带杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的优势 第第91页页千岛湖拥有丰富的旅游资源，加之杭州旅游规划的指引和旅游景区快速开发建设，未来千岛湖区域将是旅游开发热点。千岛湖的核心资源丰富：长三角是“千岛湖”的大市场，“千岛湖”是杭州的后花园；。规模大仅湖面达到573KM2。大大超过298KM2的马尔代夫，297KM2的昆明滇池地形多样群岛、湖泊、山脉。与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的景观层次人文内涵丰富江南文化与浙西风情。千岛湖在省会都市圈中的

50、角色：上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。千岛湖旅游开发将利用淳安、杭州的城市功能和优越的区位优势，千岛湖将肩负起将逐步建成国际滨湖旅游城市和国内外有影响的休闲、疗养健身基地的重任。杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的优势 第第92页页自然淳朴发展阶段千岛湖旅游景观带是区域景区的发展重点，项目的观光教育启动引擎也顺应了区域未来的发展需求。千岛湖周边拥有众多4A级的旅游景点，并没有进行一定的挖掘，自然资源处于原生态的发展阶段。20092006杭州市重点打造的景观区域快速发展阶段城市湖区景观发展阶段深化实施“旅游西进”和“旅游国际化”战略；促进旅游产品从单一“观光型”向“观光休

51、闲度假并举的综合型”转变。旅游形态从景区旅游向目的地旅游转变。旅游经济增长方式从门票经济型向税源经济型转变。“城市后花园”随着公共基础建设和政府规划的大力扶植，逐步融入了杭州都市圈，区域的发展也步入了城市湖区景观发展阶段，会得到越来越多的客户的认可；项目策略建议：采用观光教育引擎启动符合区域的发展需求。千岛湖景观发展路径梳理杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的优势 第第93页页当旅游资源已经具备一定成熟度后，将步入地产驱动度假的发展阶段，观光教育的概念和属性将会反哺地产项目，提升项目自身的价值，步入良性的互相促进的发展阶段。反哺旅游地产观光教育第一阶段：旅游催生地产，当旅游资源发展到一定阶段

52、后，就会催生部分地产类项目的出现（如配套等）；观光教育地产旅游第二阶段：地产辅助观光教育，地产项目的开发将有助于旅游资源向观光教育类资源的方向发展；第三阶段：观光教育反哺地产，当观光教育概念深入人心后，将会大大的提升地产项目的价值，获得更高溢价收益；区域千岛湖楼盘名称绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅通盛翡翠岛山水名墅千岛湖开元度假村物业定位高端度假公寓顶级度假别墅全岛式私家别墅度假公寓投资型度假别墅物业属性度假公寓第三居所第二、三居所第二、三居所度假居所购买用途投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点自用产品:度假居所，企业招待自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空

53、间投资+自用以投资为主,追求升值空间杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的优势 第第94页页杠杆式发展战略研究千岛湖发展观光教育的益处l商务游客停留时间长 消费能力强会议的平均时间为4天，比普通观光游客逗留时间多出一倍而且商务游客一般对住宿、餐饮等方面要求很高，多数住在三星级以上宾馆，选择环境优雅的餐厅就餐在会议结束后还会游览千岛湖，商务游客给会议目的地带来的利润远远高于观光游客。l会议旅游业一年四季都可进行可变淡季为旺季千岛湖的旅游淡季是11月至来年的3月在旅游淡季很多宾馆入住率低，旅行社接团少。但是会议旅游受到季节的影响较小，通过接待会议团体举办节庆活动可以吸引更多商务游客到千岛湖旅游消费

54、，从而变淡季为旺季。第第95页页杠杆式发展战略研究千岛湖与知名观光教育目的地的比较研究 l瑞士达沃斯瑞士旅游业一直很发达日内瓦、伯尔尼等都是著名的旅游胜地。比起它们达沃斯只是一个小镇但它的国际知名度直逼大都市。会议中心是达沃斯旅游业最重要的建筑。保护环境、完善设施、保持度假观光胜地本色，就是达沃斯最完美的城市经营之道。千岛湖同样以旅游业为支柱产业，拥有得天独厚的自然条件是它最吸引人的地方也是最适合举办会议的绿色小镇。从达沃斯论坛的成功，千岛湖可以从中借鉴如下的经验：世界性的论坛，打响了达沃斯的知名度，这也真是千岛湖所欠缺的地方。如果想发展成为本地区甚至全国范围内有影响力的会议度假中心必须打造一

55、到两个知名论坛，打响千岛湖会议度假的知名度打造一流的会议品牌。l海南博鳌2001年2月27日第一个常驻我国的非官方，定期、定址的国际会议组织一一博螫亚洲论坛正式成立了。从这一天起，博鳌这个名字，开始频频出现在全球各大媒体的新闻里。博鳌一跃成为国际知名的会展旅游胜地，如今汇集了世界一流的会议中心，五星级酒店。博鳌最直接的收益莫过于旅游的发展。博鳌与千岛湖有很多相似之处：优美的自然环境同样从默默无闻的小镇发展成为旅游度假圣地拥有完备的配套设施。但是博鳌借助亚洲论坛在会展旅游方面大大超过了千岛湖。第第96页页杠杆式发展战略研究千岛湖作为国内知名的旅游圣地，已具备发展观光教育的条件。观光教育已成为千岛

56、湖旅游业新的增长点，并且能为当地带来丰厚的利润。观光教育者层次较高，消费能力强，有很大的相关带动效应，如果一位参加观光教育的专家或商务人士对千岛湖印象不错，那么下次他很可能带着家人来度假休闲，甚至投资，这种潜在利益更是无法估量的。因此，大力发展观光教育产业，引进国际知名论坛，建造千岛湖教育产业基地不但能为千岛湖带来更多的商务游客，同时能带动房地产、建筑、旅游、餐饮等产业发展迅猛，打响干岛湖的知名度。千岛湖与知名观光教育目的地的比较研究 第第97页页项目发展策略发展战略二：观光教育的启动模式会议旅游：赛事颁奖会、公司年会、政府接待、发布会高端培训：金融培训、高端人才培训、总裁培训拓展基地：夏令营

57、、企业拓展、团队活动展示中心：产业文化展示、产品展示、艺术展示高端论坛：高峰论坛、产业论坛、主题论坛第第98页页市场细分第第99页页n在研究会议会展旅游时，通常把会议旅游分为广义和狭义两个层面。广义层面的会议旅游是指会展奖励旅游，也被称为“会奖旅游”，简称MICE。狭义的会议旅游是指单纯为组织、出席各类会议而进行的旅游，也称为“会议旅行”，简称MT。n在定义上，广义的会议旅游包括了各类专业会议、展览会与博览会、奖励旅游、大型文化体育盛事等活动在内的综合性旅游形式，简称MICE。MICE在西方是一个已经发育比较成熟的市场，并已成长为一个规模巨大的专门产业。其中，奖励旅游是各类公司、企业对作出贡献

58、的职员提供的一种奖励，其规模年平均增长10%15%。本报告中，所研究的即为广义上的会议旅游，即MICE。会议会展旅游概念界定观光教育的启动模式研究第第100页页会议会展旅游相对于传统的观光、休闲、度假旅游，具有消费水平高、价格敏感度低、季节波动小、活动变化少等特点，成为旅游产品中一个重要的经济支撑点，在中国会议会展旅游消费的增长十分迅速，正在逐步成为世界会议会展旅游新热点。据专家预测，如果全国4000万商务人士按每人每年平均出行三次计算，全年会议会展旅游总量可达1.2亿人次左右。国家旅游局的一份资料显示，中国每年国际会议会展旅游支出超过400亿元，占亚洲会议会展旅游市场的17%以上。目前我国因

59、公出境包括公务和商务考察的人数已占出国人数的50%以上；中国国内会议会展旅游支出则高达1700多亿美元，约占国内整个旅游市场的三成以上，并以每年20%的速度增长。会议会展旅游在国内的发展观光教育的启动模式研究第第101页页观光教育的启动模式研究高端培训金融市场、企业经营的好坏，关键是高端人才的利用、企业老总、CEO的作用。因此，金融、高端人才、CEO的高端培训形成了一个巨大的市场。面对各种各样的总裁班、CEO班的激烈竞争，高端培训开始真正向高质量发展，并且形成高端培训市场的新趋势。 第第102页页观光教育的启动模式研究高端培训趋势趋势一:高端培训学者化 中国电信集团董事长王晓初最关注的一些国有

60、企业改革的问题，而摩托罗拉(中国)电子有限公司总裁高瑞彬最关注的是市场竞争、国内员工激励机制以及投资等方面的问题。这是香港理工大学工商管理研究院院长徐林倩丽教授对自己两位学员的比较。趋势二:高端培训国际化如今，国内商学院针对企业高管的EMBA班学费不断上涨。结果，EMBA几乎成为“天价”的代名词，只要有钱就能读EMBA。不过，这种状况正在发生改变。日前，清华大学经济管理学院与欧洲工商管理学院(INSEAD)将联合培养EMBA。所有课程全部采用英文授课，报名的学员也将接受严格的考试。毕业时，将分别获得清华大学经济管理学院与欧洲工商管理学院毕业证书。据悉，这也是国内目前惟一中外双方完全平等运作的国

61、际项目。趋势三:高端培训绩效化 日前，中国邮政将本埠平信邮资上涨到0.80元。中国邮政的解释是，邮资过低导致邮政效益下滑。但是，在全球邮政下滑的大形势下，香港邮政却取得了连续三年保持两位数增长的业绩。个中原因，就是香港邮政引进了教练培训技术，开拓了经营思路，拓展了经营的范围，从而创造当今邮政业的“奇迹”。第第103页页观光教育的启动模式研究拓展基地拓展培训揉合了高挑战及低挑战的元素，学员从中在个人和团队的层面，都可透过危机感、领导、沟通、面对逆境和辅导的培训而得到提升。拓展培训强调学员去感受学习，而不仅仅在课堂上听讲。研究资料表明，传统课堂式学习的吸收程度大约为25%，而要求学员参与实际操作的

62、体验式学习吸收程度高达75%，能更加有效地将资讯传授给学员。拓展培训正是一种典型的户外体验式培训。第第104页页观光教育的启动模式研究拓展的特点时尚性：适应了当代完善人格、提高素质和回归自然的需求。突破性：并非体育加娱乐，也不是魔鬼训练，而是对正统教育的一次全面提炼和综合补充，打破常规，产生新的意义。丰富性：所有项目以体验活动为先导，引发出人知、情感、意志和交往活动，拓展培训使短暂的训练充实而丰富。挑战性：所有项目都具有一定难度，心理、体能、智能的极限挑战。自然化：与大自然互动，通过自然的学习方式，达到自然的个性成长。团体性：实行分组活动，强调团队合作。通过面对共同的困难，使每一名队员竭尽全力

63、，既增强了团队合作的意识，同时又从团队中汲取巨大的力量和信心。高峰体验：在克服困难、顺利完成课程要求以后，队员能够体会到发自内心的胜利感和自豪感，获得人生难得的高峰体验。自我教育：充分尊重队员的主体地位和主观能动性。即使在课后的总结中，教员也只是点到为止，主要让队员自己来讲，达到自我教育的目的。人性化：心的旅程，重视心灵的感动和感悟。拓展培训（户外体验训练）（体验式训练）与传统培训的对比。第第105页页观光教育的启动模式研究拓展基地的作用要求以后，学员能够体会到发自内心的胜利感和自豪感，获得人生难得的高峰体验。自我教育。教员只是在课前把课程的内容、目的、要求以及必要的安全注意事项向学员讲清楚，

64、活动中一般不进行讲述，也不参与讨论，充分尊重学员的主体地位和主观能动性。通过拓展训练，参训者在如下方面有显著的提高：认识自身潜能，增强自信心，改善自身形象；克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力；启发想象力与创造力，提高解决问题的能力；认识群体的作用，增进对集体的参与意识与责任心；改善人际关系，学会关心，更为融洽地与群体合作；学习欣赏、关注和爱护大自然。第第106页页观光教育的启动模式研究展示中心根据本项目所出的环境及服务的高端性的广泛姓，本项目可配套建设具有时代意义的文化产业展示中心。随着我国各产业的快速发展，作为各产业文化展示交流、推动文化消费和文化贸易的重要平台，综合性文化产业展会的发展日益受

65、到政府和企业的重视，举办文化产业展会似已成为一种热潮。综合性文化产业展会最大的意义在于为产业的发展搭建好交流、交易平台。在这两项功能中，由于我国的综合性文化产业展会创立时间不长，所以，目前为产业提供交流平台的作用发挥得更多一些。第第107页页观光教育的启动模式研究展示中心展示中心成为各种科研成果、创新产品、尚品艺术、产业文化等产品的对外展示窗口。第第108页页观光教育的启动模式研究高端论坛一、教学型论坛这类论坛通常如同一些教学对一种知识的传授和学习，在计算机软件等技术类的行业，这样的论坛发挥着重要的作用，通过在论坛能迅速的与很多人进行技术性的沟通和学习。二、学术论坛学术论文和研究报告之间的交流

66、与传播。主要哲学研究、经济学研究、社会学研究、民族学研究、历史学研究、法学研究、文学研究、文化学研究、金融学研究、教育学研究、行政学研究、政治学研究、文艺学研究、区域经济研究、地方史研究等。三、地方性论坛地方性论坛是论坛中娱乐性与互动性最强的论坛之一。四、交流性论坛交流性的论坛又是一个广泛的大类，这样的论坛重点在于论坛会员之间的交流和互动，所以内容也较丰富多样，有供求信息，交友信息，线上线下活动信息，新闻等，这样的论坛是将来论坛发展的大趋势。五、产业论坛产业论坛是各个产业、产业链关组织机构共同参与的会议，是项目产业的公司、企业之间交流与合作的平台，将推动各企业与产业的相互协调实现跨越式发展贡献

67、力量。第第109页页观光教育的启动模式研究高端论坛案例l国际文化产业论坛l物流学术论坛l教育论坛l交流论坛第第110页页PART4 成功案例研究第第111页页在与千岛湖具有相同资源禀赋的前提下，筛选开发较为成功的太湖作为湖区开发研究对象，借鉴其成功的湖区开发经验，充分挖掘千岛湖湖区潜力，提升项目自身价值。太湖是中国五大淡水湖中开发最早，开发最为成功的淡水湖；苏州、无锡、湖州三城共同开发太湖资源；千岛湖和太湖相似的基本属性的前提下，借鉴其项目的成功开发，以期达到千岛湖更大的外在价值。成功案例研究太湖多城共享湖区开发典范相似资源的湖区案例选取第第112页页案例选取于长三角区域内拥有相似资源的旅游地

68、产项目，通过其客户构成、产品打造、风情塑造，为本项目定位提供借鉴。中国五大淡水湖之一太湖太湖温泉1858、太湖天阕、太湖高尔夫山庄相似性中国五大淡水湖（鄱阳湖、洞庭湖、太湖、洪泽湖、巢湖）之一，苏州、无锡、湖州三城共享、联动开发水景资源，多个城市综合开发的度假休闲居所；可借鉴点重点帅选楼盘成功案例研究相似资源的湖区案例选取第第113页页区域太湖项目名称温泉1858太湖天阙苏州太湖高尔夫山庄总体量150亩127亩345亩物业形态及体量度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店，水上运动俱乐部，商业水街，主题娱乐中心独栋别墅、游艇俱乐部、会所别墅、高尔夫球场、山庄会所、太湖高尔夫酒店高尔夫学

69、院整体定位致力于打造苏州乃至长三角地区综合性纯休闲度假社区新东方风格新奢华豪宅整合资源和经营优势，创新新亚洲风格别墅，于太湖自然原生水域的滋养中，迎合现代东方阶层的精神归属开发引擎温泉及酒店启动依托太湖资源进行游艇俱乐部启动高尔夫太湖国际1670亩无锡的维多利亚港商业街区公寓住宅、别墅、超五星级酒店、商业、无锡大剧院成功案例研究相似资源的湖区案例选取客户购买用途为自用、投资或两者兼有；高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市的企业主，作为第二或第三居所；而投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。第第114页页苏州太湖高尔夫山庄项目基本情况开发商项目位置占地面积总建筑面积容积率绿化率总

70、套数产品类型销售价格主力户型65%36户（一期）62户（二期）07年9月二期开盘别墅、高尔夫球场、山庄会所、太湖高尔夫酒店高尔夫学院1000-2000万/栋550-920平方米苏州太湖中腾房地产发展有限公司吴中区太湖旅游度假区湖滨路68号280000平方米75000平方米0.27（一期）0.23（综合容积率）周边配套周边:太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫酒店，水星游艇俱乐部，太湖新天地成功案例研究第第115页页总体定位整合资源和经营优势，创新新亚洲风格别墅，于太湖自然原生水域的滋养中，迎合现代东方阶层的精神归属总体规划项目开发沿袭了整体项目一贯的高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管

71、理的开发原则，整体开发理念领先于整个市场，太湖高尔夫山庄南临20万公顷太湖，北靠蒋墩山麓，依托独特山水资源优势，传承有就吴越文化，创新亚洲建筑风格，别墅组团以水为脉络，形成“洲岛”式布局，通过水与岛、水与水，岛与岛之间的空间关系，达到整体规划与山水环境和谐交融的效果，山庄还同时拥有山庄、球场、酒店和游艇俱乐部四大会所一期规划二期规划成功案例研究苏州太湖高尔夫山庄第第116页页建筑设计创新亚洲风格，融合苏州古典元素和现代建筑风格。采用内庭外园的布局，引自然之景入室。单坡屋顶，落地窗、花园露台以及回廊等塑造建筑实体，空间虚实变化丰富。建筑材料为粉墙，局部石材装饰或木删，体现崇尚自然和传统的理念。建

72、筑色彩以白色为主、点缀暖灰色和木质色彩，色彩设计与周边环境和谐搭配。二期别墅立面丰富，石材运用更多，视觉效果突出。二期别墅品质升级，拥有双车库设计，超大观景平台，温泉入户（规划中），步出式庭院是一大特色建筑设计GOLF景观、内部水系、南面太湖都是影响别墅的重要景观资源，三者相互融合，同时相互补充，力图为每套别墅创造独特的景观资源。充分考虑沿GOLF球场界面地块对球场景观的利用，使坐落于此的别墅能够良好的体验球场美景，并且通过错落布局，给后排别墅留出观赏球场的视线走廊，使得GOLF景观充分渗透到社区景观内部,“洲岛”式整体规划布局，以水为脉络，将地块规划成“岛”格局，水、山景结合，移步换景。考虑

73、别墅与公共景观资源间的相互因借，将朝向太湖、区内道路和公共绿化的院墙开放，公共景观与私家园林融合。针对南坡、东坡别墅采用步出式庭院设计，利用地形打造出亲水坡地的景观资源成功案例研究苏州太湖高尔夫山庄第第117页页运营模式配套先行（高尔夫球场、四大会所、高尔夫学院）+别墅物业销售四大会所配套设施会所建筑面积功能8000平方米面积逾2000平方米占地72亩1234高尔夫会所山庄会所游艇俱乐部太湖高尔夫酒店的SPA培训、更衣室、VIP室、特色餐厅等健身中心、咖啡茶座、阅览室船艇展示厅、船艇培训中心、休闲娱乐等设施，业主专属游艇亦停泊于此内设2000余平方米苏州最大的S休闲中心、118间商务套房、多功

74、能宴会厅、多媒体会议室和别具风味的餐厅高尔夫会所太湖高尔夫酒店山庄会所游艇俱乐部成功案例研究苏州太湖高尔夫山庄第第118页页开发商江苏吴中集团绿化率温泉1885项目基本情况项目位置占地面积总建筑面积容积率苏州太湖国家旅游度假区湖滨路66号约9.6万平方米约7.68万平方米综合0.8总套数产品类型销售价格主力户型470套度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店，水上运动俱乐部，商业水街，主题娱乐中心多层4600元/;小高层4500元/;联排7000-8000元/联排170-220平方米周边配套太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫酒店，水星游艇俱乐部，中国太湖文化论坛，太湖新天地生态公园，

75、洞庭西山明月湾古村落，圣恩寺，古渔港等本案区位：温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域。紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一.成功案例研究第第119页页总体定位致力于打造苏州乃至长三角地区综合性纯休闲度假社区总体规划由度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目五部分组成，酒店位于主入口，体量大，提升整个项目档次。北地块安排高层公寓，最大化满足社区内观景需求总体规划由度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目五部分组成，酒店位于主入口，体量大，提升整个项目档次。北地块安排高层公寓，最大化满

76、足社区内观景需求五星级度假酒店酒店式公寓产权式酒店度假别墅成功案例研究温泉1885第第120页页建筑分析地域传统、温泉文化与建筑的有机融合，采用两进三院式布局，强调富有传统韵味的空间感受，虚空间的运用增强了室内外空间的交融，建筑外立面以传统的坡屋顶、白墙结合木质阳台、景观露台，体现了江南水乡的建筑特色，又展现了现代生活的元素景观设计景观设计充分体现当地自然环境特征，依据场地特征和建筑规划，融合外部山水环境，拓展社区景观视线，社区内部景观着重水系设计，营造亲水生活场景，露台与建筑的结合，丰富社区立体绿化景观，植栽设计季相丰富并巧妙融入建筑规划之中，构筑浑然一体的山水人居环境温泉1885成功案例研

77、究第第121页页功能设置度假村主要设施功能匹配纯休闲度假社区休闲度假健康度假五星级度假酒店温泉独享尊贵分享太湖休闲度假群水上运动度假居所周边配套设施五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动水星游艇俱乐部太湖、新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心文化体验自然体验生态体验商务度假中信文化论坛温泉1885成功案例研究第第122页页运营模式：配套和资源提升物业价值外部依托太湖度假区自然资源和各种高档娱乐休闲配套资源，内部启动星级度假酒店、水上娱乐世界等大体量商业配套（占据项目地块一半面积），开发稀缺温泉资源，打造长三角地区高档的以温泉为特色的综合性

78、休闲度假区。资源齐聚互补，提升物业价值。营销推广推广方式：新闻传播+体验式营销项目开盘前有计划地通过新闻媒体对温泉的发现和开采情况进行报道，传播温泉生活理念和文化，受到市场的广泛关注，引起人们对温泉生活的向往。取得先声夺人的效果。开盘之际，在市区生活体验馆、新天地接待中心进行认购，现场给予业主温泉生活体验。经营服务：专业物管，酒店式服务由专业物业服务机构高力国际物业服务有限公司作为物业管理顾问，采用“贵族管家式物业管理+五星级酒店式物业服务的管理模式。温泉1885成功案例研究第第123页页太湖天阙项目基本情况开发商项目位置占地面积总建筑面积容积率苏州太湖国家旅游度假区中心85000平方米332

79、73.23平方米0.24绿化率总套数产品类型销售价格主力户型46栋独栋别墅、游艇俱乐部、会所1500-3000万600-800平方米周边配套处,太湖国际高尔夫俱乐部，太湖国际高尔夫酒店，水星游艇俱乐部，中国太湖文化论坛，太湖新天地生态公园，洞庭西山明月湾古村落，圣恩寺，古渔港等与美国水星游艇俱乐部合作，业主可免费成为水星的会员，优惠享受俱乐部一切设施：水上游艇住宿、25米室内室外泳池、迷你超市、阅览室等。区位：处于苏州太湖国家旅游度假区中心,离古城苏州西侧15公里处东起古镇胥口、南临浩渺太湖、西靠渔洋山、北依吴中名山穹隆，连接湖中长沙叶山西山诸岛。成功案例研究第第124页页总体定位新东方风格新

80、奢华豪宅建筑设计江南传统院落式住宅与德国自然主义风格结合，钢制结构和大量玻璃的运用，令建筑体型轻盈，空间通透，自然景观与建筑彼此交融,以3为尺度模数，规划建筑各个空间和立面,产品特色：钢结构别墅建筑。室内空间灵活多变，建筑表情时尚、先锋不失古典诗意,墙体和幕墙注重环保技术的运用景观设计减少公共绿地景观，增加私家花园面积。私家花园采用微地形手法，将地形适当抬高，增强了别墅私密性和尊贵感。精装修花园融合中式园林和日式庭院风格，保证了社区景观形象统一和品质感，植物多选用本土植物，并体现传统文化特色，如竹子、桂花等，营造江南风情，不足：公共景观设计手法一般，缺少亮点和细节太湖天阙成功案例研究第第125

81、页页购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官客户研究已售31套全部为自用其中3栋别墅为企业公馆会所用于招待生意伙伴以及政府官员；物业使用用,所,自住客户中有一栋将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室销售动态2004年11月开盘，售价700万/套目前一期46栋销售31套，目前售价为14000元/平方米左右，总价800-2000万/套。太湖天阙成功案例研究第第126页页无锡太湖国际项目基本情况开发商项目位置占地面积总建筑面积景观设计华润新鸿基房地产（无锡）有限公司滨湖区青祁路与周新西路交汇处1110000平方米1460000平方米澳大利

82、亚Hassell设计公司项目特色容积率绿化率产品类型均价水景地产,地铁沿线1.1250%公寓住宅、别墅、商业、会所6000元/平方米周边配套太湖国际社区沿湖规划有近36万平方米的商业面积，将建造商场、购物中心、风情步行街、滨湖餐饮街、写字楼、酒店式公寓和星级酒店等，集休闲、娱乐、餐饮、旅游、购物、办公为一体。太湖国际社区位于蠡湖风景区内，拥有环蠡湖地区最后一块可供商业开发的湖岸线。2000米绝版湖岸线将鼋头渚、蠡湖公园、太湖山水与社区内的时尚生活完美结合。成功案例研究第第127页页无锡太湖国际通过开放式的亲水商务平台和湾岸商业街区，将居住类物业串联起来，营造出项目纯粹的亲水生态居住氛围，满足绝

83、大多数业主户外休闲生活的需求。国际商务带文化反馈商业合作居住需求就业移民商务开放式水商务平台人湖沟通，改变现代商务心国际文化带国际社区带环境居住多氧化过渡空间墅境级灰空间，改变公寓双维格局商业商业行为文化行为城市交流居住移民多机能的岸湾街区全时制商业，改变泛社区商业模式艺术国际街区带城市交通网商圈融合商业购买东西艺术的共同主场改变一个城市的艺术鉴赏力成功案例研究第第128页页无锡太湖国际太湖国际社区绝大多数的公共配套均沿2000米珍稀湖岸线布置，满足绝大多数业主的亲水生活需求，以大部分业主的需求为最终出发点，大大提升太湖国际社区的品牌形象；无锡太湖社区拥有大气磅礴的规划与尽善尽美的配套建设，成

84、为消费者青睐太湖国际社区的主要因素。而太湖国际社区绝大多数的公共配套均沿2000米珍稀湖岸线布置，满足绝大多数业主的亲水生活需求，大大提升太湖国际社区的品牌形象；”无锡的维多利亚港“丰富人文配套36万平方米商业，全时态时尚购物中心港湾商务圈LBD（LakeBusinessDistrict）超五星级酒店港湾艺术中心东方湖岸的世界艺术主场无锡大剧院宋庆龄幼儿园、国际级主题会所成功案例研究第第129页页PART 5 定位发展研究第第130页页定位发展研究项目定位及功能解读项目客户定位总结第第131页页定位发展研究项目定位及功能解读项目客户定位总结第第132页页总体定位策略进入高端细分市场，以树立旅游

85、教育产业新标杆形象为目标，塑造“国际教育旅游基地“形象，吸引长三角顶级富豪及全国富豪人群，提升项目品牌。产品定位策略多元化产品，丰富项目产品线，顶级滨水小镇社区；高档产品拔高项目综合品质；中高档产品吸引本项目重点客群；中档产品吸引改善型、向往高品质生活人群；重点打造项目原生态、景观、集训中心、会议中心、社区内环境景观、高档次休闲会所，体现项目高档性。营销策略多采用体验式营销方式，长三角推广，对重点区域客户进行项目推介会；利用欣盛房产自身丰富的客户资源，在推盘销售时对客户资源进行整合分类，可以有针对性的定向销售，有效利用客户的口碑传播。价格策略钻石客群稀缺珍藏，白金客群物有所值，黄金客群物超所值

86、，水晶阶层高性价比的有效结合分期推盘策略先做会所展示，把项目多面临水的优势展示出来，一期推位置较差的公寓项目战略定位分析第第133页页项目市场定位中华 + 国际 + 教育旅游产业基地界定项目辐射范围界定项目辐射范围界定项目服务人群界定项目服务人群国际化旅游新城国际化旅游新城国际化的形象国际化的形象国际化的定位高度国际化的定位高度旅游教育综合体旅游教育综合体旅游教育为主体旅游教育为主体服务功能的确定服务功能的确定完善的配套完善的配套第第134页页项目概念定位国内首个观光教育体验中心 以江南水乡经典文化内涵为核心，打造以当地生态景观为依托的，以高端人才培训与交流、高端商务会议、国际夏令营为中心的集

87、生态旅游、主题旅游、人文居住、休闲观光、品尚运动、商务会展、主题酒店为一体的国内生态教育旅游产业新地标。第第135页页充分利用滩涂地等临水区域，塑造与湖区互动的滨水体验氛围，打造华东区域最具休闲度假气质的滨湖教育观光、人文风情体验的引力场。功能建议水上娱乐功能细分水上高尔夫、休闲垂钓台、游艇俱乐部滨水娱乐引力场康健运动无边界景观池、健身步道社区人文氛围休闲观光特色游乐综合型亲水公园打造；自身的景点化打造方式，与周边传统旅游景点形成互动，成为千岛湖景观带中的重要休闲观光节点；休闲农家乐休闲活动音乐文化广场、户外烧烤场功能解读诗意山水，曼妙千岛湖休闲度假第第136页页功能解读观光教育l拓展基地l会

88、议中心l展示中心l多功能厅l颁奖会l夏令营第第137页页通过江南水乡风情的建筑及文化元素，植入与第二居所具有高匹配度的康健疗养、休闲购物等主题精品商业配套，强势提升区域价值。精品疗养会所健康养生运动健身高档商务酒店综合商务会所风情美食商务会议商业街休闲购物特色餐饮分类商业街综合商务会所精品疗养会所功能建议休闲购物商务商业健康养生功能细分沿街特色店、高级超市、特色餐饮、休闲娱乐、银行ATM、洗衣美发、药店中西简餐、异域风情餐饮、高档餐饮、商务会议室、多功能厅及展示厅、高档商务酒店等功能配置养生堂、美容SPA、水疗、桑拿、瑜伽功能解读特色配套精品度假休闲商业第第138页页住宅产品“概念吸引点”注入

89、居住功能大杭州地区高级生态别馆宴请功能商务别墅联排别墅商业配套度假公寓教育配套社交功能上苑柳农时，别馆花深处。柳永古时有古时的离宫别院，我们有我们的生态别馆。所谓别馆，是第一居所之外的用于休闲享受的私密居所！功能解读品质地产住宅项目基于客户购买用途以第二居所为主，结合项目资源、环境、配套设施等因素，给予居住物业足够的想象空间和现实空间，打造生态别馆别馆：帝王在京城主要宫殿以外的备巡幸用的宫室;离宫别馆第第139页页定位发展研究项目定位及功能解读项目客户定位总结第第140页页区域特质客户特质产品需求特质区域的发展将带来高端客户的关注，而项目适时的产品升级，沿”适应多种人群、教育旅游度假“的方向打

90、造，将会满足这部分认可本区域特质的高端客户未来的置业需求，也符合区域未来发展的走向。城市相对陌生的区域；交通不方便，远期有利好；千岛湖景观资源的联动开发；城市后花园的发展定位；城市半径进一步拓展；区域与城市的距离逐步拉近；占有资源的城市高尚生活区；一个以时间换空间的自主群体：主要以杭州客户为主，基本上为二次置业，用于自住的需求；可以实现房子和车子的双重需求，主要是时间换空间的中低端客户为主；一个高端的湖区生活阶层：中高端客源的未来TOP型的改善；跨区域置业客户（外地人）；隐性客户（高端公寓外溢的客户、高端潜在别墅的客户）一个高端化的生活板块：生活氛围高端化逐步得到高端客户的认可，主要为生活或工

91、作在杭州市的高端客户，并且形成整个大杭州的影响力，得到更多高端客户的认可；相对舒适：相对杭州城区更为舒适的居住环境，相对低密度的生活空间；相对合理的户型设计和合适的总价控制；绝对稀缺和享受：千岛湖强势资源导向型的高端客户倾向；稀缺资源的独占性、低密度的”第二居所“生活空间，注重度假休闲氛围的营造；全方位高端生活体验：拥有全面、高端的生活配套；全方位的产品品类，低密度产品更加稀缺，客户逐步接受了高端定位的高密度产品；现状中期远期随着区域的发展，带动了客户的逐步升级和辐射半径的逐级递增，产品需求也随着这些客户升级而逐渐的改变，从而进一步带动了区域的发展升级；项目处于中期的发展阶段，以”第二居所“的

92、生活空间营造成为此阶段的发展重点。客户定位总结第第141页页本项目核心客户是中高端财富阶层与高端财富阶层的混合体，寻求品质生活的知富阶层，主要是长三角州区域企事业单位、私企老板及部分城区溢出客户和少量投资客户。高端财富阶层中端财富阶层低端财富阶层核心客户财富阶层增长型客户群差异型客户群生意关系、投资潜在客户量地域意向客户量寻求品质生活的知富阶层三缘关系客户客户定位总结第第142页页客户定位总结第第143页页PART 6 项目物业发展建议第第144页页物业发展建议项目规划、景观、建筑风格建议会所、酒店规划建议学校及商业规划建议第第145页页物业发展建议项目规划、景观、建筑风格建议会所、酒店规划建

93、议学校及商业规划建议第第146页页项目地块属性综述规模大大规模旅游教育集散地位置偏远独立与其他项目之外需生活配套等支撑商务生活配套项目产品分析规划理念规划理念的目的：突显项目的教育旅游属性，依托千岛湖商务旅游资源提升项目品牌影响力与核心竞争力第第147页页例似案例规划参考上海泰晤士小镇成都麓山国际主题居住区商业中心主题居住区万科城配套主题居住区夏威夷度假区商业中心度假居住区商业中心泰州华侨城度假居住区商业中心项目产品分析第第148页页开元度假村通盛翡翠岛滨江千岛湖度假酒店别墅绿城千岛湖度假酒店项目产品分析千岛湖旅游度假项目借鉴第第149页页坐落于千岛湖麒麟岛，占地300亩规划有88幢私家别墅及

94、五星级酒店开元度假村第第150页页岸边坡度较大处采用吊脚楼的方式，既增添了建筑情趣，又避免增加土方量，别墅区沿湖岸线蜿蜒分布，户户面水开元度假村第第151页页美国夏威夷风格的五星级度假酒店近800平方米室外临湖游泳池，并且将游泳池进行抬高处理，充分体现使用者的身份、地位。配套有曼哈顿56号豪华游艇，增加亮点开元度假村第第152页页别墅区园林景观主要以自然为主人为园林景观主要集中在临湖广场上采用东南亚的景观风格，多用石雕等，充满异域风情q采用异域风情，给度假客户一种不同的视觉感受，这点是可取的q基于千岛湖的气候状况，东南亚的热带风情景观并不合适第第153页页通盛.翡翠岛第第154页页别墅沿湖岸线

95、分布，部分坡地较大位置采用吊脚楼设计室外露台、回廊等设计通盛.翡翠岛第第155页页滨江千岛湖索菲特酒店第第156页页别墅依照山体等高线，呈行列式分布，但是土方量较大相对档次最低的小高层布局在地块一侧，与别墅区保持独立第第157页页绿城千岛湖度假酒店第第158页页高层度假公寓户型设计上临湖面全打开进行精装修，满足客户需求泳池进行抬高处理对驳坎的处理得当第第159页页千岛湖内旅游度假项目借鉴小结：开元度假村沿湖岸线布局、吊脚楼设计、泳池抬高通盛翡翠岛沿湖岸线布局、吊脚楼设计、室外空间滨江项目灵活布局，节省土方量、不同档次产品相对独立绿城项目度假公寓、室内精装、泳池抬高、驳坎处理第第160页页项目地

96、块价值分析11号地块价值分析第第161页页项目地块价值分析3号地块价值分析3 3号地块位于山坡的南边， 坡度不大。 3号地块与2号地块由水系相隔 项目容积率1，结合地形条件，山坡上做排屋，坡下平坦处做小高层。第第162页页项目地块价值分析1号地块价值分析 1号地块占地约7.87万方，建筑面积约8万方。 地块整体高于路面约2米，地势相对较为平坦。 1号地块容积率1，结合地形条件，适合布置联排+小高层。 1号地块目前还有农家， 边缘有墓地 需要拆迁。第第163页页项目地块价值分析22、4号地块价值分析66222第第164页页项目地块价值分析 2、6号地块位于项目整体的中央， 地势平坦。 2号地块为

97、教育用地，6号地块为居住用地 项目容积率1，结合地形条件，作教育中心+项目商业配套。2、6号地块价值分析第第165页页项目地块价值分析454、5号地块价值分析第第166页页项目地块价值分析4、5号地块价值分析 4、5号地块位于千岛湖边缘，景观资源丰富，是本项目核心地块。 地块由沿千岛湖边缘多个小岛屿及水湾组成。 项目容积率0.27，结合地形条件，做企业会所、商务独栋、联排，较为适宜。第第167页页面积控制：50-100平米价格控制：150万以下规划位置：北区块平地，靠近千岛湖大道，不能直接看湖，利用景观，引入风情小镇模式公寓13项目规划建议第第168页页面积控制：双拼：300-400平米，联排

98、：200-300平米价格控制：总价：400-1000万规划位置：4、5号地块，3号地块景观资源较好位置。可以在位置、景观、资源最好的位置，设计楼王，使资源价值最大化，可以拔高整个项目档次形象，地块也具备资源条件。借鉴项目：17英里双拼、联排项目规划建议第第169页页面积控制：120-300平米价格控制：100-300万规划位置：北区块平地，不能直接看湖，利用景观，引入风情小镇模式借鉴项目：泰晤士小镇小户型联排、小独栋项目规划建议第第170页页面积控制：钻石阶层：400-600平米，企业客群：600-800平米价格控制：总价：1500万起规划位置：4、5号地块可以在位置、景观、资源最好的位置，设

99、计楼王，使资源价值最大化，可以拔高整个项目档次形象，地块也具备资源条件。借鉴项目：长城公社、涵田国际度假俱乐部项目规划建议临湖别墅第第171页页1、3、4、5号地块联排、小独栋主力客群1、3号地块度假公寓主力客群客群与物业对照分析1、3号地块度假公寓主力客群4、5号地块大独栋主力客群第第172页页132456项目产品建议项目物业规划建议4、5.旅游用地：企业公馆、独栋2、6、教育科研用地：教育培训、商业配套1、3、住宅用地： 联排、小高层。第第173页页度假、旅游、商务型别墅度假休闲型公寓项目户型配比建议项目户型配比建议第第174页页项目道路结构建议树枝状道路系统示意主干道支路支路本项目的道路

100、系统建议为树枝状道路系统，主干道环绕项目，支路到户。第第175页页136245项目道路结构建议树枝状道路系统主干道路链接各地块，方便地块之间的交流，支路系统牵引到户形成完成整的道路网路第第176页页项目景观规划建议景观规划建议根据本案的经济指标，结合实际地貌，1、建议本案尽可能保留坡地景观，使原始景观资源利用最大化。2、降低建筑朝向要求，充分发挥湖景、山景的景观资源优势。第第177页页项目建筑风格建议区域项目建筑风格千岛湖旅游度假产品发展至今，建筑风格转变巨大，最新的项目在建筑风格上创新度很高。 本项目若要在建筑风格上脱颖而出，必然需要在建筑风格的选择上更加唯一、更加创新。第第178页页开元度

101、假村翡翠岛滨江项目绿城项目项目建筑风格建议区域项目建筑风格第第179页页建议本项目1 1、3 3号地块建筑采用纯正英式建筑风格，形成差异化，配合项目旅游教育展现绅士风范与商务气息，同时将商业街区打造为异域风情。项目建筑风格建议本项目建筑风格建议第第180页页q纯粹的英式建筑风格q亲和感的个性化街坊q合理的城市密度及繁荣度q浓郁的商务气息项目建筑风格建议本项目建筑风格建议第第181页页建议本项目4 4、5 5号地块由于规划大独栋，考虑到差异化，建议选在新中式的汉唐风格建筑，突出建筑的体量。项目建筑风格建议本项目建筑风格建议第第182页页项目规划要点项目户型设计本项目的产品作为旅游度假产品，在户型

102、设计上需要最大化利用景观面（山景、湖景），同时还应当最大化的以低密度建筑体为主。第第183页页创新产品户型参考九龙湾项目一期千岛湖旅游项目一期排屋为4联排结构。边套为一层设计，中间套部分为2层设计，边套户型面积约120方左右，中间套为200方左右。边套中间套中间套边套第第184页页九龙湾项目一期边套中间套中间套边套创新产品户型参考第第185页页边套中间套中间套边套创新产品户型参考九龙湾项目一期第第186页页边套120M中间套中间套边套120M一层平面创新产品户型参考九龙湾项目一期第第187页页二层平面创新产品户型参考九龙湾项目一期第第188页页万科鹭湖创新产品户型参考第第189页页创新户型在空

103、间设计上，鹭湖别墅每户三层，前后双庭院，部分产品有侧院（总计三个私家院落），并在二层、三层做了大量的超大花园露台设计，户均3-5个花园露台，几乎每个生活空间都能与花园或者空中花园一步衔接 。双拼户型东立面北立面西立面南立面创新产品户型参考第第190页页创新户型联排户型创新产品户型参考第第191页页绿城青山湖红枫园创新产品户型参考第第192页页创新户型法式合院，户户独门独院；宽开间、短进深，采光充足；完整别墅空间序列，细致严谨功能分区；地上仅二层，减少垂直交通，凸显居住的别墅感受。法式合院享有入则私密的庭院生活，同时又营造出则亲邻的街区氛围。 绿城青山湖红枫园第第193页页绿城青山湖红枫园第第1

104、94页页协信集团在重庆之外的首个作品，与苏州圆融集团强强联手开发，总建筑面积约38万平方米，由四个不同地块组成。协信阿卡迪亚一期创新产品户型参考第第195页页创新户型独创七合院协信阿卡迪亚一期第第196页页创新户型独创七合院协信阿卡迪亚一期第第197页页创新户型p合院NB户型 255平方米 四房两厅五卫 n地下室下沉式庭院设计，5.1米超高层高。n一层宽阔入户庭院；老人套房设计；餐厅挑空；独立储藏室。n二层三层全套房设计，卧室全南。其中主卧布置在二层。协信阿卡迪亚一期第第198页页龙湖沉淀16年别墅修为、三千余栋别墅之后，在全国版图上首次开发度假别墅。龙湖小院青城不仅是龙湖的一种全新产品序列，

105、更是龙湖所倡导的度假观。龙湖小院青城创新产品户型参考第第199页页注重与户外的沟通与交流，并保证私密性创新户型n”叠院别墅“建筑共分四层，地上三层，地下一层，分负一跃一、一跃二、二跃三三种户型，主力户型为85-144平方米；n通过户型的拼接形成独门独院，营造独家氛围；n户型前后搭接，每户都有270度的观景空间；n大量采用长廊、下沉庭院、阁楼、露台等灰空间设计。龙湖小院青城第第200页页创新户型n独门独院入户；n一层前后南北双庭院设计；n一层南向客厅与主卧大开间设计，南北通透，景观视野佳。B1-1叠院户型负一跃一实得建筑面积约135平方米龙湖小院青城第第201页页创新户型龙湖小院青城第第202页

106、页创新户型龙湖小院青城第第203页页户型介绍A1独院户型，实得建筑面积约：202平方米龙湖小院青城第第204页页赠送面积产品销售面积不大，但赠送面积大龙湖小院青城第第205页页项目整体建筑规划为行列式排布。整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围，从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。其中沿河景观效果最好的一线为双拼别墅、中间布置联排别墅、靠近西侧行车道的为叠加别墅。优点：容积率做足（龙湖的特色并不是其规划）缺点：密度较高，与滟澜山产品线高端别墅的定位形成了较大反差。叠加联排双拼物业类别：双拼、联排、叠加物业地址：青

107、浦赵巷嘉松中路6788弄占地面积：144495平方米容积率：1.0绿化率：35%上海龙湖滟澜山创新产品户型参考第第206页页户型特色双拼A2户型：地上面积约262，地下面积为120-145，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。地下层一层夹层二层三层露台上海龙湖滟澜山第第207页页l 地下室附送面积达84-95平米l 联排未采用传统的中庭设计 联排C户型：地上面积约219，地下面积为84-95。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，超大面宽客厅，4.2米挑空，精神设

108、计层层套房，赠送独立车位。地下层一层二层三层露台户型特色上海龙湖滟澜山第第208页页地下层一层二层五层三+三叠加，一个单元4户户型面积175平米，每户占三层户型亮点：舒适型叠加上叠送露台、下叠送花园下叠（地下层+一层+二层）175平方米 三房n 赠送层高3.7米阳光地下室，可设置工人房；n 南北庭院+下沉庭院；n 三层复式，小面积别墅空间。户型特色上海龙湖滟澜山第第209页页五层三+三叠加，一个单元4户户型面积175平米，每户占三层户型亮点：舒适型叠加上叠送露台、下叠送花园上叠（三层+四层+五层）175平方米 四房n 客厅、餐厅活动空间可根据居住习惯自行分隔；n 双主卧设计，顶层豪华主卧套房；

109、n 增送南北双露台。三层四层五层户型特色上海龙湖滟澜山第第210页页项目拿地及开发建议132456项目拿地建议根据项目的地形特征，建议本项目先拿1、2、3、6号地块。随后拿4、5号地块。首拿地块其次拿地块第第211页页项目开发时序建议项目拿地及开发建议第第212页页项目推广策略推广策略1、销售目标及项目特征决定了在未来激烈的竞争中小高层公寓要求高调入市价格低开高走，实施“短、平、快”的推广战略2、排屋、别墅实施圈层营销推广策略第第213页页项目推广策略传播策略1、有冲击力：将产品的特性，结合目标人群的特点，用最直接的语言把产品的核心利益点传播出去！强势的引导而非低调的迎合！2、差异化：结合个个

110、阶段的特点，选择不用的推广渠道，将产品的有丝毫或大声的说，生动的说，有针对性（圈层）的说！第第214页页项目推广策略核心策略情感沟通圈层营销建筑艺术英式风情感 性 打 动 ， 理 性 认 同!第第215页页物业发展建议项目规划、景观、建筑风格建议会所、酒店规划建议学校及商业规划建议第第216页页项目学校规划建议校区规划建议建筑类型：根据项目指标与地貌及定位建议学校建筑类型为多层，与项目整体融为一体，而非常规学校建筑。功能建议：在功能上满足项目定位，同时满足政府要求。学校定位：学校定位突出生态性、高效性、经济性、可持续性，以短期和行业性的教育培训为主，与传统的学校不同，因此在功能的设置及规划是重

111、点。第第217页页项目学校规划建议校区规划建议规划建议：为了减少校内各种建筑因使用功能不同而相互干扰的矛盾，采用根据功能相同或相近进行同类项合并的方法。把校园分成若干个功能区，据各功能区的联系程度、人流的流量、流向，并酒店、商业、住宅区等周边用地状况安排好各功能区的相互位置，以获得合理的规划布局。功能区建议分为培训教学区、论坛会展区、后勤服务区、生活区。 第第218页页项目学校规划建议第第219页页项目学校规划建议商业建议建筑类型：商业建议以商业街区形式进行规划，建筑面积5000-8000平方米左右。功能建议：以社区型商业为主，除满足学校的需求外，还应当满足项目整体的商业配套要求。第第220页

112、页物业发展建议项目规划、景观、建筑风格建议会所、酒店规划建议学校及商业规划建议第第221页页项目会所及酒店规划建议本项目建议规划一五星级酒店，配置完善的娱乐、休闲、餐饮、会议、会务等设施，作为项目整体的配套设施；另外规划一处高端会所，服务高端客户群体。第第222页页项目会所规划建议132456建议会所设置在4、5号地块q将会所设计在4、5号地块，景观最好，提升项目形象。q设计会所在沿湖边，成为观景的最好场所。q会所为现代建筑风格，大量采用玻璃、钢结构等。既保证通透性，视野不被遮挡，在形象上又能有独特性。q最为高档项目的会所，适宜走小众路线，建议打造为主题会所，只为会员提供服务。第第223页页项

113、目会所规划建议会所物业l对于配套会所的需求集中在商务、餐饮、休闲、养生这几个方面，建议建议面积为2000-3000平方米。第第224页页饭店投资“两头热”现象日趋明显，高星级饭店和经济型饭店成为投资热点2005年年底浙江省星级饭店1002家，其中四、五星级饭店104家，到2007年底，全省星级饭店为1114家，增长了11.18%，其中四、五星级饭店数量为145家，增长39.42%。经济型饭店因进入壁垒低、投资回报周期短等特点，吸引了众多投资者。自从2003年如家快捷品牌进入浙江市场以来，经济型饭店开始全方位发展，形成了国际品牌全面渗透、国内品牌快速推广、省内品牌迅速崛起的态势。饭店产品差异化程

114、度较低 特色创新明显不足很多地方2008年浙江省饭店业发展报告建就是高档豪华饭店，一建就是综合性饭店，许多新建饭店仍然没有很好的定位，盲目投资，产品同质化饭店建设现象比比皆是。具体表现为建筑设计、功能结构、装修风格、氛围营造、设施配备、营销方式、服务提供等方面缺乏足够的差异性，饭店之间模仿有余、创新不足。千岛湖酒店市场酒店市场供应第第225页页千岛湖当前酒店的主要类型是综合型星级酒店千岛湖现有三星级(含及按标准建造)以上酒店19家，客房3167间。其中五星标准3家，四星标准7家，三星标准9家。千岛湖的经济型酒店主要由低星级酒店和青年旅舍组成中小商务客群的缺乏，使得千岛湖的经济型酒店发展速度相对

115、较慢，品牌连锁型酒店进入较少。本地经济型酒店主要针对的是普通观光游客和城市背包族。代表酒店：骑龙宾馆、千岛湖国际青年旅舍、怡莱国际青年旅舍酒店市场供应千岛湖酒店市场第第226页页千岛湖未来新增的酒店主要是高星级酒店千岛湖已开建和规划中的高星级酒店有15家，半数左右位于中心湖区，近三分之一位于东南湖区，少数位于其他湖区。此类酒店大多占据了千岛湖一等的湖景资源。酒店市场供应千岛湖酒店市场第第227页页根据统计局资料，千岛湖的客户类型构成中主要有三大块客户，占三分之二的观光客，15的度假客，以及10的会议交流客群。在这三部分客户中，观光客对酒店的要求最低，因此与之对应的酒店市场发展比较单一。而度假与

116、会议交流的客群则对酒店的要求相对较高，市场有进一步细分的趋势。度假、会务客群的增长凸现市场细分需求，高星级度假型酒店在建和规划的数量较多，而特色型精品酒店则相对较少。针对游客的酒店发展比较单一，同质化程度高，竞争激烈，受淡旺季影响大，特色和主题化发展是趋势。千岛湖的客户类型构成千岛湖酒店市场第第228页页千岛湖的酒店市场发展从单一向多元演变规模化发展（做大）：进贤湾旅游综合体，具备千人的接待能力精细化发展（做强）：细分市场的酒店，对应不同的客户需求单一发展阶段多元发展阶段2004年之前，各类度假村成为本地接纳旅游客群的主要载体。2004年，千岛湖开元度假村开业，千岛湖高端客户休闲度假的不二之选

117、2005年-2007年，新建的高星级酒店数量增多，广泛分布于各大湖区。千岛湖的中小酒店市场中针对细分市场客户群体的项目有所增多，如BOBO族，怡莱国际青年旅舍等2009年，千岛龙庭为代表的高端商务酒店出现，高端酒店的市场竞争加剧。规划和目前在建的高星级酒店超过15家，多为综合型度假酒店，突出全面的服务和大规模的接待能力l未来高等级酒店众多，在注重规模化发展和综合性服务的竞争上，市场机会有限。l特色突出，主题鲜明的精品酒店在度假理念逐年成熟的市场中有抢占市场先机的机会。千岛湖的客户类型构成千岛湖酒店市场第第229页页 来自浙江省饭店业协会的统计数据显示，在杭州不同星级酒店中，四星级酒店的客房出租

118、率最高。原因是对于旅客而言，四星级与五星级酒店间房价的差距却超过200元，但硬件设施的差别，对居住感受的影响并不明显。当酒店星级越高，旅客的体验感受差异越小，大多数人都会选择设施差不多，但价格更实惠的。 在酒店的营业收入中，客房收入的比重要低于餐饮收入，这是 由于餐饮收入的来源是外地客源与本地客源的叠加，而客房收入的来源却只能依靠外地客源。市场需求千岛湖酒店市场注：RevPAR是RevenuePerAvailableRoom的缩写，是指每间可租出客房产生的平均实际营业收入第第230页页酒店定位关键词：精品、五星、度假高星级酒店蜂拥上马，趋于饱和；经济型酒店缺乏日常商务客源的支持市场环境硬件标准

119、五星标准的酒店作为项目配套，严格控制酒店体量。主题品类度假。适合小规模精致型度假群体，涵盖奖励旅游和自主休闲的群体。Codeofthisreport|230酒店生存空间千岛湖酒店市场第第231页页酒店打造精品特色度假酒店，面向教育产业、追求精致度假生活的客群、以及商务度假人群项目酒店定位国际标准的五星级乡村度国际标准的五星级乡村度假与会议酒店假与会议酒店项目酒店发展建议第第232页页项目酒店发展建议项目酒店规划132456酒店建议酒店设置在6号地块；根据地块指标，及市场状况建议酒店规模在2-2.5万平米左右；同时作为住宅用地性质，酒店可以采用分时度假的模式进行销售。第第233页页项目酒店管理品

120、牌品 牌主要选择国际性的乡村度假酒店管理品牌项目酒店发展建议第第234页页项目酒店客房通过经筛选的酒店标准客房的平均面积和套房比较后，我们建议标准房豪华房平均面积为55平方米，高级豪华房平均面积为68平方米，行政套房及总统套房为150平方米及500平方米。项目酒店发展建议第第235页页第第236页页成功服务项目案例介绍第第237页页成功服务案例介绍千岛湖滨江度假酒店千岛湖滨江度假酒店别墅，位于千岛湖辉照山区块的黄金地段。地块与千岛湖大道相接，与淳安政务新区相邻，“一山、半岛、三面环水”，自然环境优美，交通条件便利。该地块面积总计500亩（含水面），由67层五星级酒店、23层独立、联排别墅和部分

121、公寓组成。别墅设计采用开放的空间布局，结合千岛湖真山真水，充分利用绝佳的景观环境优势，使人工建筑与自然景观交相辉映，达到建筑“山水化”。第第238页页项目景观规划建议千岛湖龙郡项目千岛会馆位于千岛湖景区，由4900、4300、2900（含地下建筑面积）三幢企业会所组成。作为赏析天地间大美不言的雅致之地，千岛会馆以遍历财富之后的恢弘格局，筑造中国顶级奢华的企业会所。第第239页页项目景观规划建议通盛九龙湾项目占地约160亩，产品类型包括别墅、排屋和公寓。首期为度假型排屋，二期为度假型公寓及商业。是杭州市交通投资集团有限公司在千岛湖继翡翠岛后投资建设的第二个项目。第第240页页成功服务案例介绍宋都 桐庐大奇山郡大奇山郡紧邻桐庐大奇山森林公园，占地约2000余亩，地块围绕中心景观湖泊规划，由杭州市体育局足球训练基地、五星休闲度假主题酒店、休闲运动俱乐部及低密度生态住区四部分组成，将全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体。第第241页页动 力 投 资,科 技 园 运 营 专 家Thank you