1、商业地产考察项目n金沙童话王国项目金沙童话王国项目n 星港城星港城n n金沙童话王国金沙童话王国项目概况对比分析： 1、金沙童话王国项目的体量比双城故事小，其商业定位金沙洲商圈儿童主题商场，业态规划单一的儿童主题性，对比其主题手法，双城故事三座的主题定位可以参考，塑造一个三山儿童玩乐天地。 2、金沙童话王国位于广州金沙洲，人口密集度高。而且随着金沙童话王国、酷车小镇、永旺、富力金街等金沙洲商业项目的落成开业，商业氛围立竿见影；双城故事所处三山新城规划板块，消费群辐射较弱，需时间培育商业氛围，带动商家及投资者的关注。通过借鉴童话王国的儿童主题塑造本项目三座商业，通过前期推广宣传制造招商，投资价值
2、，盘活双城故事商业招商经营及销售。n n金沙童话王国金沙童话王国楼层业态首层：托马斯火车站、 小勇士拓展体验中心、汽车总动员主题运动街区、巧克力主题餐厅、鞋帽服装等品牌零售、托马斯玩具专卖店、精饰品及玩具等二层：托马斯火车站风情街、儿童玩具联合国、动漫星空电子体验馆、绿野仙踪丛林餐厅、 26个霍比特人迷你摄影景点、儿童生活、儿童食品专卖三层：托马斯主题馆（托马斯迷你乐园、托马斯主题餐饮、托马斯欢乐学堂）、机动四层：中影so影城负一层：停车场分析： 金沙洲唯一一个儿童主题消费商城，汤玛士小火车为主题的迷你乐园（汤玛士小镇）抢先入驻，引进台湾先进的受创产业，打造亲子活动基地，中影so儿童主题影城，
3、通过招商先行，引进主力儿童主题商家，保证商场的人气旺场，配套商场内签约的幼儿园的经营模式，保证了家庭消费的目标人群。所以双城故事三座的儿童主题定位也可以参考该项目，通过主题定位立项引进儿童概念主力商家，把项目的商业投资价值炒作成为全城焦点。n n金沙童话王国金沙童话王国租金价格分析： 1、金沙童话王国首层可租的商铺只剩一间，面积划分约110，二层可租的商铺也只剩3、4间，首层租金平均120元/月，二层租金平均80元/，管理费35元/，通过引入品牌主力商家带动商场租金水平。招商的优惠策略：通过签约免租3-5个月，诚意度极高的在租金上面还可以跟公司争取打个优惠折扣。招商策略手段，双城故事项目可以参
4、考借鉴，对主力商家可以免租，长约的手段引进，增加商场的关注及招商名片。 2、金沙童话王国2016年1月开盘，首推商铺10-20商铺，均价13000元/，商铺包租5年，通过引入托马斯儿童主题商家，中影so儿童主题影院的主力店，首层售价一度提高到20000元/，二层以上均价13000-15000元/，后期商铺经营模式由销售转为租赁，通过主力店提高知名度，拉升价值，提高租金，增加项目资金收入。双城故事的商业运作模式，可以参考该项目，招商引进主力商家，提升项目的关注度。利用品牌效应，吸引跟多投资者进驻项目。可租商铺约110n首先，金沙童话王国金沙童话王国项目开盘销售前，通过一部分商铺的销售进行资金回笼
5、，在引入了托马斯、中影等儿童主题主力店之后，改变了运营模式，利用主力店的品牌效应，通过租赁的模式达到公司资金回笼的目的。双城故事的商业项目可以借鉴利用主力店的品牌效应，进行招商运营，通过运营培育商业氛围，促进商铺、公寓产品的销售。n其次，金沙童话王国金沙童话王国商场业态透过丰富的儿童主题概念业态，引进托马斯品牌，一方面是打造华南地区第一家国际品牌儿童主题商业，同时也提升了金沙洲乃至广佛地区的儿童产业的国际化形象，而双城故事项目所在的三山新城由于欠缺品质综合体，巨大消费潜力无处释放，大片的市场空白需要填补。双城故事商业体的出现，一定程度上为该区域商业地产发展提供了新的发展可能，满足新兴消费客群。
6、n再次，通过区域市场调查找到属于我们的目标客户群体，做好相应的项目定位，业态规划、主题规划，有利于项目的销售及运营。n n金沙童话王国金沙童话王国总结策略借鉴n星港城项目概况对比分析： 1、星港城体量比双城故事大，属于城市大型综合体，由三大板块组成，包括27万的星港国际购物中心、16万星港国际服装广尝38万星光天地城市休闲空间，涵盖摩天轮主题乐园、千米邮轮主题步行街、空中美食花园、空中康体运动尝儿童欢乐世界、国际五星级酒店、甲级写字楼、天际沙滩园林泳池、欧洲风情小镇等主力业态，通过主题概念，讲故事对投资者进行洗脑式推售产品；双城故事项目，目前所赋予的主题概念都只限于广州南站，平洲商圈，新城规划
7、。而对整个项目的故事主题概念，商业主题，主力商家，主力店等商业拉升投资价值的赋予力度不够，不能带给片区，及禅桂中心的关注度，不利于促进项目招商及销售。通过市场考察，商业项目都先通过招商先行，营造商业投资氛围。双城故事可以通过主题定位，吸引商家的关注，促进招商销售。n n金沙童话王国金沙童话王国租金价格分析： 1、星港城目前推售万达广场负一层及邮轮商业1-2层，面积为15-30，商铺的划分都以格仔铺的形式，不同于双城故事砌砖墙的独立铺，其对于招商销售都有利。 2、首推商铺15-30商铺，负一层均价50000元/，首层均价10万元/，前5年返租8%，通过万达商业的品牌号召力，主题概念的洗脑宣传力度
8、，促进其售价；而双城故事属于三山唯一一个综合性商业体，可以通过赋予其唯一性，新颖的主题定位，吸纳投资者的关注度，区域关注度，促进项目招商销售。首层可售商铺负一层可售商铺n首先，金沙洲凭借其丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不断完善的交通、教育、生活配套，成为了广佛同城化首个受益的板块。而双城故事所处的三山新城也是吸引广佛投资者，同城化的板块，赋予双城故事项目更多主题定位，提升项目商业价值，应利用招商先行的策略，营造项目的商业氛围。n其次，双城故事项目所在的三山新城由于欠缺品质综合体，巨大消费潜力无处释放，大片的市场空白需要填补，商场业态透过丰富的主题概念业态，引进商业知名品牌进驻，综合配套的完善，必定项目周边区内居民生活更便利，居住环境更舒适，未来前景毋庸置疑。总结
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