1、前期规划设计培训前期策划报告流程规划阶段总体步骤规划案例分析项目实操实战1234目录目录Contents前期策划报告流程1前期策划报告流程目标区域宏观市场环境认知 城市认知、区域发展前景及板块价值判断项目认识 地块资源条件及地块的核心价值提炼开发商诉求、地块价值、客户需求决定项目基本定位方向；市场竞争形势的分析，进一步明确市场定位精细化（项目档次、客户、户型、产品组合模式等）产品形态组合，结合可能发展模式，针对不同模式的市场可行性分析以及经济效益分析从而明确产品组合模式;基于产品策略明确下实现产品落位（包含整体规划、户型、交通组织、园林景观等）;拿地阶段前期定位阶段规划设计阶段三大阶段市场调研
2、市场可研市场定位客户定位产品定位产品突破规划落位经济效益测算规划阶段总体步骤2分析设计任务书分析规划限制条件，同时结合前期产品定位场地调研场地分析对项目用地进行实际踏勘，了解现状整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型路网模式景观优化结合建筑排布情况，设定路网模式、骨架，同时确定景观主题规划阶段总体步骤分析设计任务书分析规划限制条件，同时结合前期产品定位宗地调研宗地分析对项目用地进行实际踏勘，了解现状整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型路网模式景观优化结合建筑排布情况，设定路网模式、骨架，同时确定景观主题规划阶段总体步骤调研用地现状必须到项目用地的现场调研，有直观的感受
3、。调研内容包括且不限于：用地周边的道路用地周边的建筑用地周边的景观用地内的现状（建筑、高差等）用地周边有无明显劣势（高压线、化工厂等）场地调研/场地分析宗地调研/宗地分析本案地块全景地块内部水塘地块与莲坪路高差地块植被茂密，开发条件较好案例 长沙某项目N宗地调研/宗地分析案例 长沙某项目北侧紫苑路东侧茯苓路南侧莲坪路西侧学士路南侧在建高架本案N宗地调研/宗地分析案例二 门头沟山地项目【基地价值点分析】生态资源优越：现状用地三面环山，且山体植被覆盖率高，北侧及南侧均有果林，生态环境好；禅道文化浓郁：地块北侧有龙岩寺，本案可以充分利用寺庙资源打造禅养文化；用地坡向资源好：北侧用地阳坡，且道路婉转清
4、幽，适宜打造居住类产品；地块具备一定的优势资源，有一定的开发潜力，需结合后期规划来凸显该资源价值点；宗地调研/宗地分析案例二 门头沟山地项目【基地劣势资源分析】 用地零散：现状用地整体南北分区，北侧用地相对较为零散，后期整合难度大 用地高差大：南北侧用地，均有超过50米的高差且现状平坦用地较少，不便于后期开发利用，使用率低； 现状道路条件差：王吕路现状条件较差，后期开发利用增加成本投入；宗地调研/宗地分析案例二 门头沟山地项目弊端资源明显，前期开发干扰因素较多，不利于本案启动区品质的呈现；【基地劣势资源分析】 煤矸石厂、砖厂：南侧有大体量的煤矸石堆积、同时砖厂在运营中，现状形象差、前期不能呈现
5、较好的品质；分析设计任务书分析规划限制条件，同时结合前期产品定位宗地调研宗地分析对项目用地进行实际踏勘，了解现状整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型路网模式景观优化结合建筑排布情况，设定路网模式、骨架，同时确定景观主题规划阶段总体步骤用地红线建筑红线分析设计任务书第一步：分析控规条件 分析宗地控规指标结合项目产品情况进行初步规划落位。控规条件包括且不限于：用地性质的分析高度限制容积率分析限宽及日照要求退界要求（代征绿化、市政道路退线）有无出入口的限制分析设计任务书第二步：分析设计任务书 将可行性研究报告/产品定位中的相关要求加以具体细化。设计任务书包括且不限于：各物业类型占比情况
6、（建面配比）各物业户型区间及占比车位配比指标建筑立面打造方向道路系统模式园林景观主题案例：项目设计任务书案例：项目设计任务书分析设计任务书“户型的选择”户型不要求自己设计，但要会找到合适的户型，合适的户型指的是满足楼层高度的要求及市面上流行的户型。要学会搭配户型比例并能放置到规划中正确的位置上。套户型要注意以下几个方面：户型要符合楼层高度（即消防的要求）户型要符合市面上流行的户型户型要考虑日照的影响如何在总图中放置合理的户型分析设计任务书如何套用市场优质户型？翻户型翻户型新力琥珀园高层116前期策划报告流程分析设计任务书分析规划限制条件，同时结合前期产品定位宗地调研宗地分析对项目用地进行实际踏
7、勘，了解现状整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型路网模式景观优化结合建筑排布情况，设定路网模式、骨架，同时确定景观主题整体方案强排建筑设计建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑（特别是住宅）的基本方案中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑（特别是住宅）的基本方案，不考虑，不考虑建筑朝向、空间效果、天际线等因素，建筑朝向、空间效果、天际线等因素，按照建筑强制性规范按照建筑强制性规范尽可能多布置尽可能多布置建筑轮廓。建筑轮廓。强排定义：一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。建筑规划布局VS 日照标准整体方案强排成果总平面图总平
8、面图经济效益指标表占地面积131481 规划总建筑面积435029 地上建筑面积326739 其中住宅建筑面积314270 商业建筑面积12469 地下建筑面积108290 总户数3094容积率2.5建筑基底面积21691建筑密度16%车位数3094(车位配比1:1)案例：包头新区某项目案例：包头新区某项目各户型配比表面积区间套数（套）套数占比经济型两居80-90110635.8%经济型三居100-115162852.6%舒适型三居120-13036011.6%总计3094100%整体方案强排成果日照分析满足大寒日（8:00-16:00）不低于两小时的日照要求；案例：包头新区某项目案例：包头新
9、区某项目整体方案强排规范术语建筑间距：日照间距：指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间段获得所需日照量而保持的一定间隔距离。各地区参照当地相关规范。防火间距：高层&高层13m，高层&多层 9m，多层&多层 6m，【建筑设计防火规范】卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m。地面前楼后楼朝北朝南日照间距日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。整体方案强排规范术语有日照要求的建筑：整体方案强排规范术语住宅建筑日照标准整体方案强排规范术语道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。建筑退
10、界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。东西向道路南北向道路代征绿地代征绿地其它项目其它项目退线项目用地退线整体方案强排规范术语一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率指标与相对应的产品形态容积率指标2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层建筑密度：各类建筑基地面积的总和/场地用地面积100% ；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，多层小区一般为25%30%，高层小区一般为20%25%；公建或商业的建筑密
11、度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；整体方案强排规范术语排规软件：浩辰建筑、斯维尔建筑、中望CAD建筑及天正建筑软件，这些软件的一个运用必须以AutoCAD为平台才能正常使用。制图窗口整体方案强排方案尝试600亩用地指标都市生态宜居示范区别墅多层洋房高层产品组合整体方案强排方案尝试别墅+高层方案一别墅+高层方案二整体方案强排方案尝试别墅+洋房+高层方案一别墅+洋房+高层方案二整体方案
12、强排方案尝试容积率拆分：在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。六层住宅六层住宅六层住宅六层住宅小高层住宅三层联排容积率拆分前容积率拆分后整体方案强排方案尝试住宅容积率与产对应关系参考项目容积率可能的产品组合形式常规均好性做法适当进行指标拆分产品类型层数常见产品组合类型层数拆分方式拆分方式拆分方式0.4独栋2/2.5/3/0.4-0.5双拼2.5/3独栋+联排双拼+联排类独栋230.6-0.8联排2.5/3双拼+联排双拼+叠拼合院/类独栋240.8-1.0叠拼45联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋351.0-1.2洋房/叠拼
13、56联排+洋房联排+小高层叠拼+洋房3111.3-1.7洋房/多层69联排+小高层洋房+小高层叠拼+小高层3111.8-2.0小高层1011联排+小高层叠拼+小高层洋房+小高层3152.1-2.5高层1218小高层+高层多层+高层/6182.6-3.0高层1827小高层+高层/11/333.0-3.5高层2733小高层+高层/15/333.5高层30/说明1.拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同，如限高、红线退让关系等；2.拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分；前期策划报告流程分析设计任务书分析规划限制条件，同时结合前期产品定位宗地调研宗地分析对项目用地进行实际踏勘，
14、了解现状整体方案强排根据指标排布基本方案，并优化空间及户型路网模式景观优化结合建筑排布情况，设定路网模式、骨架，同时确定景观主题整体方案强排方案尝试技术指标方案一别墅+高层东侧西侧占地面积31570084700建筑面积380558136880容积率1.205 1.616 24F0018F26425812708010F 4030006F 00别墅400000商业360007000幼儿园02800住宅总户数28311152建筑密度19%16%方案一别墅+高层功能分区+车流动线方案二别墅+多层+高层技术指标东侧西侧占地面积31570084700建筑面积380092136880容积率1.204 1.6
15、16 24F65688018F16088412708010F 006F 775200别墅400000商业360007000幼儿园02800住宅总户数28231152建筑密度19.5%16%方案二别墅+多层+高层功能分区+车流动线别墅+高层立面空间展示整体鸟瞰别墅+洋房+高层立面空间展示整体鸟瞰规划排布的常见误区1. 不重视周边分析噪音污染严重，宜设置小户型，并且尽量中间户多以减小噪音。两梯四户最优。景观资源较好，远离公路，宜设置大户型。不利因素：噪音、臭水沟、铁路、化粪池有利因素：绿化带等规划排布的常见误区2. 住宅与商业关系欠缺考虑底商转角处布置住宅住宅紧贴底商外墙，未留出开门位置住宅布置在
16、沿街底商上时，未留出开门位置规划排布的常见误区3. 用地浪费未做强排测算之前做强排测算之后规 划 案 例 分 析3成都市牧马山项目案例牧马山项目简介本案机场成都市区天府新区核心区路网纵横环伺连接城市双核-与主城区及天府新区核心区成三角之势-大件路直通市区约20km-牧华路直通天府新区约20km-空港辐射经济圈内，临近规划地铁线路牧马山项目简介天然氧吧，生态资源优渥-牧马山坡岭地势，杨柳河，白河水系密布-成都近郊唯一的原生松林，一级森林保护区-3000亩城市湿地公园-应天寺佛教文化，张飞牧马的三国文化牧马山项目简介-一杯茶一桌麻将一地风光，在牧马山抓鸡下田，垂钓浇灌，吃天然食材，这里早已经成为成
17、都人周末休闲度假的人气热点区域。-南宋范成大在牧马山道中称赞道：“土桥茅屋两三家，竹里鸣泉漱白沙”翠竹掩映，树木蓊郁，雀鸟竞鸣，鸢飞鱼跃，好一派宁静祥和的蜀地山水风光。农家乐娱乐繁盛价值提炼近郊板块、通达交通，天然氧吧农家乐繁盛，板块均好性强区位城市近郊毗邻主城区及天府新区核心区大件路、牧华路交通路网纵横，空港辐射区天然氧吧，生态资源优渥，湿地公园农家乐文化繁盛，休闲度假人气区域交通资源配套牧马山项目简介启动区199亩60亩170亩用地经济指标地块位置东侧地块西侧地块用地性质一类住宅用地住宅用地兼容用地性质/商业（兼容比例10%）用地面积199亩170亩60亩代征道路面积28.89亩9.72亩
18、6.36亩容积率R11R1.81R1.8建筑密度30%30%30%绿地率40%40%40%限高11米/车位配比住宅1.2:1商业1:1(车位/100建面)牧马山项目定位整体定位城南近郊 墅区核心 森林生态小镇产品定位高端形象 复合型 高附加值产品本案既定的用地条件：限高11米，容积率1.0情况下可能的产品组合联排叠墅多层产品可实现的土地利润价值排序：联排叠墅多层常规情况下，联排产品参考容积率为0.8，单独排布联排产品不能实现用地经济指标，因此我们对联排及叠墅两种物业组合模式进行排布，探寻是否可实现本案目标可能实现的产品组合联排+叠墅强排方案叠院产品联排产品以经济型联排+叠院产品进行规划落位，可
19、实现的规划指标为：产品类型户型面积套数建筑面积上叠12718623622中叠13517623760下叠14517625520联排中户15512018600联排边户1656410560可实现的建筑面积102062容积率0.77 该方案实现容积率为0.77，未能做足该用地容积率为1的规划指标，意味着：项目可售面积减少总货值量降低实际收益降低我们如何突破？规划方案过程洋房叠院联排叠院洋房联排规划方案过程引入“联排+叠墅+退台洋房”经济效益指标占地面积132534容积率1.0418 建筑面积138071其中洋房产品22400叠院81400联排24240建筑密度38%总户数1023地下车位数1366经济
20、效益指标占地面积132733容积率0.8102 建筑面积107544其中洋房产品22800叠院45584联排28680建筑密度30%总户数766地下车位数946容积率建筑密度两指标相互矛盾？规划方案过程我们的解决方向在不能突破限高的情况下，1.以洋房产品置换别墅产品及叠院产品，从而减少建筑基底面积；2.沿水系布置大户型别墅（约235）双拼产品，保证别墅产品体量；规划方案过程1.物业分区规划，利用地块北低南高的坡地性质，南侧落位墅质化产品，打造坡地别墅，北侧布局洋房，从而形成产品分区；2.项目品质及形象展示，以中高端别墅及具有昭示性的产品布局最大实现展示项目的形象；3.内部景观空间最优：利用原有
21、水系打造十字水系景观，布置中高端物业；4.外部资源自用：项目北、东侧被市政生态景观带环绕，转化为本案社区的休闲交往平台；规划方案原则规划方案过程退台洋房别墅叠墅各物业经济指标占地面积132733容积率1.0015 建筑面积132927其中产品类型户型面积（）建筑面积（）总户数占比洋房136-1054116033631%叠墅127-1457366754355%双拼23537601614%联排155-1651434087绿地率52%建筑密度30%总户数（个）982地下车位数（个）1378【车位配比1.2:1（车位/100建面）】规划方案过程交通动线社区出入口布置于南北两侧，内部环形道路为交通主动线
22、，别墅组团主要以尽端式道路与环形交通相连接，同时解决车行、人行及防火动线，交通组织顺畅；停车方式充分利用本项目地形的特殊性，采用地上及地下两种停车方式，别墅产品利用坡地采用地面停车，叠院及洋房产品采用地下停车；车行道路(防火动线)外部车行流线社区主入口地下车库出入口项 目 实 操 实 战4项目位置: 内蒙古自治区包头市滨河新区腾飞大街；项目规模: 占地面积197亩，建筑面积33万平；“包头滨河新区某项目“197亩约430米约300米本案规划经济指标用地性质R居住用地，R2二类居住用地总用地面积131481.85总建筑面积328704.6，其中保障性住房配建5%(待定)容积率2.5建筑限高54米建筑密度35%绿地率35%【关键词】城市边缘滨河新区中等密度大盘开发项目控规条件说明 日照条件：住宅建筑除应当满足大寒日(8:00-16:00)不低于两小时的日照要求； 建筑间距：（1）南北向多层住宅（24米以下）的建筑间距，不低于遮挡建筑高度（从散水起算）的1.5倍；（2）南北向多层以上住宅的建筑间距，建筑高度在24-40米（含）间，不低于遮挡建筑高度的1.3倍；建筑高度在40-75米（含）间，不低于遮挡建筑高度的1.1倍；建筑高度在75米以上，不低于遮挡建筑高度的0.9倍； 退线要求：城市主干道退线15米，城市次主干道10米，城市支道大于等于5米；更多的变化要靠各位在实践中磨练 谢谢!
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