养老地产全面解析研究报告（118页）.pdf

1、 养老地产全面解析 养老地产全面解析 目 录 第一部分:市场概述 . 6 、什么是老年住宅 . 7 1.1 老年住宅的定义. 7 1.2 如何建设老年住宅？. 7 、老年住宅的分类 . 9 2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类. 9 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类. 9 2.3 按照产品形式的不同来分类. 11 3、成熟市场老年住宅的特征 . 12 3.1 世界人口的老龄化. 12 3.2 老年住宅的演进过程. 13 4、反映老年住宅市场的指标和维度 . 16 4.1 宏观政策. 16 4.2 支持条件. 17 4.3 老年住宅的可行性参考指标. 18 5、老年住宅市场的准入

2、条件 . 20 、国外老年住宅市场的状况 . 21 6.1 亚洲国家的老年住宅. 21 6.2 欧美国家的老年住宅. 25 小结： . 29 第二部分：国内老年住宅市场研究 . 30 1、国内老年住宅市场的现状分析 . 31 1.1 我国老年人口的发展状况. 31 1.2 国内老年住宅的现状. 33 1.2.1 国内老年建筑的现状 . 33 1.2.2 国内老年人的居住模式 . 34 1.3 目前国内老人住宅的销售情况. 35 1.4 目前国内老年设施的形式. 37 2、老年住宅市场环境分析 . 38 2.1 环境. 38 2.1.1 融资机构 . 38 2.1.2 规划设计资源 . 38 2

3、.1.3 社区服务资源 . 38 2.2 政策环境. 39 2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析. 39 2.3.1 障碍： . 39 2.3.2 应对策略分析： . 40 3、国内老年住宅经营模式分析 . 43 3.1 政府、慈善机构合作经营管理. 43 3.1.1 纯福利性质的养老院 . 43 3.1.2 混合型养老院 . 43 3.2 专业公司经营管理. 44 3.2.1 老年公寓 . 44 3.2.2 辅助生活机构 . 45 3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式. 46 4、国内老年住宅的物业管理方式 . 48 4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式. 48 4.2 老年

4、住宅物业管理的收入结构. 48 小结： . 49 第三部分：国内老年住宅消费市场研究 . 50 1、国内老年住宅消费市场研究 . 51 1.1 国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析 . 51 1.1.1 国内城市老年人口比例 . 51 1.1.2 国内城市老年人住宅现状分析 . 56 1.1.3 国内老年人口收入分析 . 59 专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告 . 59 1.2 老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 . 60 2、老年住宅消费者诉求 . 64 2.1 中国传统文化对老年住宅消费者的影响 . 64 2.2 老年住宅的产品设计 . 65 2

5、.2.1 老年住宅产品的建筑形态分类 . 65 2.2.2 产品设计依据 . 70 专论：住宅设计的关注点 . 72 2.2.3 老年住宅产品的设计原则 . 73 2.2.4 老年社区的设计要求 . 74 专论：老年住宅室内装修设计要点 . 79 2.2.5老年人建筑设计规范简介及内容（见附件） . 86 2.3 老年住宅的物业管理 . 86 1.4 国内老年住宅需求的动因和影响因素 . 92 3.4.1 内在需求 . 92 1.4.2 外在需求 . 96 专论：老年人希望居住的环境 . 96 第四部分老年住宅市场发展前景分析 . 99 1、市场发展趋势 . 100 、产品发展趋势 . 102

6、 3、消费发展趋势 . 104 附件一 . 105 老年人建筑设计规范简介. 105 老年人建筑设计规范. 108 1 总则 . 109 2 术语 . 109 3 基地环境设计 . 110 4 建筑设计 . 111 5 建筑设备与室内设施 . 116 第一部分:市场概述第一部分:市场概述 人口老 龄化是 世 界 上 许 多 国 家 正 在 面临 或 即 将 面 临 的 一 个 突 出 的 社 会 问 题 。 我 国 是世界上 人 口最多的国家， 由 于 社 会 、 经 济 、 文 化 科 学 事 业 的 发 展 ， 计 划 生 育 工 作 的 推 进 ， 人口 出生率和死亡率不断下降，老年人在

7、总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60 岁以上的人口占总人口比例达到 10%， 或 65 岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在 2003 年正式迈入老龄化社会。 当前， 我国所 面 临 的 老 龄 化 问 题 势 必 使 传 统 的 养 老 观 念 、 养 老 模 式 发 生 深 刻 的 改 变 ，老年 人 对经济供养、医 疗 保 健 、 生 活 照 料 和 精 神 文 明 等 方 面 需 求 的 日 益 增 长 ， 将 直 接 导 致养 老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。 如何满足市场 上的 “有 效 需求 ”， 如 何为

8、企 业 开创新 的 利润获 取 模式， 是 我们进 行 “老年住宅”这个课题研究的最终目的。 、什么是老年住宅 、什么是老年住宅 1.1 老年住宅的定义 老年 人建筑 设 计 规 范 中 是 这 样 定义 ： 老 年 人 居 住 建 筑 是 指 老 年 人 长 期 生 活 的 包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 这个定 义的内 容 是 为 了 和 老 年 人 公 共建 筑 相 区 分 ， 老 年 人 的 公 共 建 筑 是 指 除 了 老 年居住建 筑 以外，为了解决 老

9、 有 所 医 、 老 有 所 学 、 老 有 所 乐 、 老 有 所 为 的 要 求 而 设 立 的 建 筑 ，它 是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型： A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。 B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。 C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。 D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。 老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑， 在本课题中我们研究的“老年住宅”特 指 老 年人的居住 建 筑 。 因 为 老 年 住 宅 与 普 通 住 宅 之 间 的 差 异 性 ，

10、 如 消 费 群 的 专 一 性 它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设 施 等 方面符合老 人 的 生 理 特 点 ， 社 区 活 动 的 广 泛 性 在 娱 乐 、 学 习 、 交 往 、 情 感 等方 面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.2 如何建设老年住宅？ 不同的 老年住 宅 有 其 各 自 的 设 计 原 则和 使 用 功 能 ， 但 从 本 质 上 来 说 ， 它 都 要 具 备 三个基本要素： A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况； B、 无论是单独的住宅还是大型的社区都必须

11、配备丰富精神文化的设施； C、 老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性， 这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能， 日本提出的“百年住宅”和“长寿住 宅 ”， 就 是 通 过 改 造 住 宅 空 间 来 适 应 人 生 不 同 阶段居住需求； 、老年住宅的分类 、老年住宅的分类 2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类 1986 年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型： A 类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 B 类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。 C 类：提供全天监护和最低

12、限度的服务和设施的健康老人住宅。 D 类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。 E 类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。 F 类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。 G 类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类 A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅 这 种 类 型 的 住 宅 是 提 供 给 生 活 能 够 自 理 的 老 人 （ Self helping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行

13、为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。 如果老 年人能 够 独 立 生 活 ， 但 想 要 居 住 更 安 全 一 些 ， 喜 欢 同 其 他 老 人 住 在 一 起 ， 就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。 B、辅助生活区或居民照料区、辅助生活区或居民照料区 这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。 辅助生 活的其它 名 字 是 ： 居 民 照 料 ，寄 宿 和 照 料 ， 寄 宿 之

14、 家 ， 辅 助 照 料 ， 个 人 关 照，老年 之 家，受保护照 料 等 。 如 果 老 人 日 常 生 活 活 动 诸 如 洗 澡 、 穿 衣 、 吃 饭 等 需 要 帮 助 ， 需 要 提醒服药，需要 24 小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。 C、护理院、护理院 这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。 护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供 24 小时护理照料的设施，它提供常规

15、的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要 24 小时护理照料，没有轮 椅 、 助行器或其 他 人 的 帮 助 不 能 行 走 ， 不 能 自 己 完 成 日 常 生 活 活 动 ， 到 了 老 年 痴 呆 晚期 阶段 ， 需 要治疗和恢 复 设 施 ， 患 有 长 期 或 慢 性 病 ， 选 择 护 理 院 居 住 是 合 适 的 。 护 理 院 的 其它 名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。 D、连续照料退休社区、连续照料退休社区 如果老 人身体 健 康 ， 现 在 可 以 独 立 生活 ， 希 望 在 今 后 生 活 的 每 一 个 阶 段 都 得 到

16、照 料，即生 活 服务有保障，可 以 选 择 连 续 照 料 退 休 社 区 居 住 。 一 般 个 人 付 给 社 区 一 次 性 费 用 和 月租 费来支付生活开销。 连续照 料退休 社 区 是 发 展 的 概 念 ， 社区 为 老 人 提 供 住 房 、 活 动 、 服 务 、 医 疗 照 料 。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。 E、活跃老年社区：、活跃老年社区： 活跃老 年社区 是 一 个 年 龄 限 制 的 社 区， 专 门 为 那 些 喜 欢 参 加 身 体 和 社 会 活 动 的 老 年人建立的。这些社区吸引约 55 岁的年轻老人以及

17、希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。 通常这 种社区 由 一 些 卖 给 老 人 的 独 立房 子 、 联 排 公 寓 或 别 墅 构 成 。 社 区 活 动 有 高 尔夫、钓 鱼 、网球、游泳、 划 船 、 教 育 课 程 、 艺 术 、 手 工 、 演 出 等 。 相 应 的 社 区 面 积 较 大 ， 建有 俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。 2.3 按照产品形式的不同来分类 A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所； B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力； C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区； 3、成熟市场

18、老年住宅的特征 3、成熟市场老年住宅的特征 对老年 建筑的 规 划 与 设 计 ， 是 摆 在 规划 师 和 建 筑 师 面 前 新 的 现 实 任 务 。 过 去 ， 由 于我国对 人 口年龄结构变化 给 城 市 、 环 境 带 来 的 影 响 缺 乏 认 识 ， 缺 乏 客 观 的 、 长 远 的 、 战 略 性的 指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人、健 全 人正常合理的环 境 和 设 施 ， 对 老 年 人 的 居 住 与 活 动 却 带 来 不 便 和 不 利 。 如 何 创 造 适宜 老人 的 居住与活动环境 ， 提 高 老 人 的 生

19、 活 质 量 是 一 系 列 新 的 课 题 。 欧 美 的 一 些 发 达 国 家 和日 本等，比我国步入老年社会早 2040 年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。 3.1 世界人口的老龄化 据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达 23%，其次为希腊的 22.8%和日本的 22%，再次是德国的 21.8%和瑞典的 21.7%。 不过该组织预测， 尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计

20、数字，2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29 亿，占世界人口总数的 10%。到 2050 年，老人人数将猛增到 19.64 亿人，占世界总人口的 21%，平均每年增长 9000 万。 其中， 世界经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加到 3.95 亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%， 经济欠发达地区将由目前的 3.93 亿人猛增到 15.69 亿人，占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%，届时人口老龄化问题最严重的3 个国家是西班牙、意大利和日本。 表一 以上人口占总人口的比率增长情况 家 资料来源：中国老龄科学研究中心 世界60岁以上人

21、口占总人口的比率增长情况0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1950196019701980199020002010年份全世界发达地区发展中国家中 国比率 3.2 老年住宅的演进过程 从总体 上说， 发 达 国 家 的 老 年 住 宅 经历 三 个 发 展 阶 段 ： 无 障 碍 老 龄 住 宅 、 混 合 的 演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。 老龄住宅演变图： （1）无障碍老龄住宅 （1）无障碍老龄住宅 随着生 活水平 的 提 高 和 健 康 状 况 的 改 善 ， 人 的 寿 命 大 大 延 长 ， 许 多 老 人 ， 包 括 生 活不能自 理 的 老人存活下 来

22、。 可 以 肯 定 地 说 ， 每 一 个 家 庭 或 早 或 晚 都 会 有 老 人 。 每 个 国 家 都 希望 为老 百 姓 提供合适的 住 房 。 如 何 为 老 年 人 提 供 住 房 ？ 过 去 的 想 法 是 ， 为 他 们 专 门 设 计 和 建造 所谓“无障碍老龄住宅”（图 1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情 况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建 12 栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第 一 ， 无障碍老龄 住 房 造 价 昂 贵 ， 收 入 低 于 平 均

23、水 平 的 老 年 人 根 本 无 法 问 津 ， 政 府 由 于资 金限 制 也 不可能完全 满 足 他 们 的 要 求 ； 第 二 ， 这 种 做 法 把 老 年 人 同 社 会 、 经 济 和 文 化 的 主流 无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。 （2）混合的演变式住宅 （2）混合的演变式住宅 专门为 老年人 设 计 和 建 造 住 房 的 想 法 很 难 实 现 ， 于 是 就 想 ， 可 否 在 一 栋 一 般 住 宅 里，拿出 几 个 单元来做老 龄 住 宅 ， 同 时 在 住 栋 内 设 有 专 门 为 老 人 服 务 的 设 施 ，

24、 并 可 向 附 近 的 老龄 住宅提供服务（图 1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。 （3）适应老龄社会的通用住宅 （3）适应老龄社会的通用住宅 大多数 人都不 喜 欢 在 自 己 的 一 生 中 频繁 搬 家 ， 都 希 望 在 自 己 从 年 青 时 代 就 拥 有 的 家里度过 晚 年，再加上老龄 人 口 的 日 益 增 多 ， 相 当 一 部 分 住 宅 必 须 考 虑 老 龄 人 的 生 活 需 求 。 所以 ，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用

25、的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图 1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进 去 ，让老年人能自 己 照 顾 自 己 ， 但 并 不 需 要 在 一 开 始 就 把 这 些 考 虑 全 部 做 上 去 ， 而 是逐 步地 来 实现。所有这些 考 虑 的 实 现 当 然 要 增 加 投 资 ， 但 据 日 本 估 计 ， 全 部 考 虑 这 些 要 求 ，所 增费用不会超过房屋造价的 10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的 1%。日本 1986 年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以 2

26、0 年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于 1992 年 3 月颁布，正式文本则于 1995年 6 月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。 4、反映老年住宅市场的指标和维度 4、反映老年住宅市场的指标和维度 借鉴对象：日本 4.1 宏观政策 解决老 年人的 住 房 问 题 ， 对 每 个 国 家稳 定 国 民 民 心 ， 参 与 经 济 建 设 都 具 有 重 大 的 意义。日 本 在发展老年住宅 的 过 程 中 ， 通 过 政 府 的 资 金 支 持 和 政

27、策 支 持 等 方 面 的 配 合 ， 制 定 并执 行有 效 的住房政策，保 证 每 个 家 庭 包 括 低 收 入 家 庭 都 能 获 得 住 房 得 机 会 ， 使 国 民 得 居 住 生活 能充 分 体现与日本的经 济 实 力 相 吻 合 的 优 质 住 宅 和 良 好 的 住 宅 环 境 。 这 些 与 目 前 中 国 的 情况 比较相似，其最值得借鉴的有几个方面： （1）立法规范 （1）立法规范 日本颁 布了 住 宅 建 设 规 划 法 、 公 营 住 宅 法 、 地 方 住 宿 共 给 公 社 法 等 ，明确了 中 央政府和地方政 府 在 住 宅 供 应 方 面 的 责 任 。

28、法 律 规 定 地 方 政 府 要 经 常 注 意 管 辖 地 区的 住宅 状 况。为解决低收 入 者 住 房 问 题 建 设 公 营 住 宅 ， 国 家 在 必 要 时 ， 必 须 从 财 政 上 、 金 融上 及技 术 上给予援助。中 央 成 立 住 宅 都 市 整 备 公 团 ， 通 过 财 政 融 资 拨 款 ， 民 间 融 资 ， 以 综 合开 发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。 （2）财政、金融支持 （2）财政、金融支持 日本运 用财政 和 金 融 手 段 ， 创 造 了 独特 的 住 宅 金 融 公 库 模 式 ， 向 普 通 居 民 提 供 长

29、期低息的 住 宅资金，为解决 日 本 国 民 的 住 房 问 题 ， 特 别 是 对 稳 定 金 融 市 场 的 利 率 和 资 金 ， 发 挥了 巨大 作 用，金融公库与 住 宅 公 团 、 公 营 住 宅 被 称 为 日 本 住 宅 经 济 的 三 大 支 柱 。 在 日 本 ， 凡是 居民 建 造或购买的住宅 在 国 家 规 定 的 标 准 内 ， 均 可 向 住 宅 金 融 公 库 申 请 低 息 贷 款 ， 平 均 利率 比商业银行贷款低 30%左右。贴息由财政部门承担。 财政补 贴和融 资 制 度 是 日 本 建 设 省 指导 和 管 理 住 宅 建 设 的 重 要 途 径 ， 不

30、 仅 个 人 能 申请，地 方 政府如住宅建设 资 金 短 缺 也 可 向 公 库 或 公 团 申 请 ， 而 且 民 营 企 业 也 可 以 通 过 公 库 的中 长期 低 息贷款进行各种 项 目 的 住 宅 建 设 。 对 一 些 特 殊 性 质 的 住 宅 如 老 龄 住 宅 、 节 能 住 宅 、新 结构 体 系的住宅等，还 可 以 申 请 特 殊 的 财 政 补 贴 或 低 息 贷 款 。 财 政 提 供 的 融 资 资 金 来 源 主要 有三个方面：1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。 （3）税收的支持 （3）税收的支持 日本规 定居民 购 建 符 合 国

31、 有 政 策 及 技术 规 范 要 求 的 住 宅 ， 不 仅 可 申 请 低 息 贷 款 ， 而且在还 贷 期内的数额可在 个 人 所 得 中 扣 除 ， 个 人 住 宅 取 得 的 定 期 收 益 免 征 所 得 税 ， 日 本 对 住宅 交易 征 收的税种有：印 花 税 、 登 记 税 、 不 动 产 取 得 税 、 固 定 资 产 税 、 都 市 规 划 税 等 ， 其 中四 种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。 4.2 支持条件 （1）推进住宅产业工业化）推进住宅产业工业化 日本推行住宅产业工业化的进程： 一是政 府调控 和 指 导 的 力 度 大 ， 通 产省 负 责 住 宅

32、 产 业 结 构 方 面 的 工 作 ， 建 设 省 侧 重住宅产 业 技术开发方面的 协 调 ， 对 涉 及 多 部 门 需 要 协 调 和 决 策 的 ， 则 先 由 政 府 的 决 策 咨 询 机构 提出意见，由通产大臣拍板。 二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从 高 层住宅工业化体 系 、 节 能 化 体 系 到 现 在 的 智 能 化 住 宅 体 系 和 生 态 住 宅 体 系 ， 集 中 优势 兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。 三是财 政金融 强 有 力 的 支 持 ， 调 动 企业 开 发 应 用 新 产 品 和 新

33、 技 术 的 积 极 性 ， 降 低 风险，增强市场竞争力。 四是始 终把住 宅 标 准 化 ， 模 数 化 放 在优 先 位 置 ， 为 企 业 实 现 住 宅 产 品 规 模 化 、 商 品化生产 和 供应创造良好的 条 件 ， 日 本 对 住 宅 材 料 、 设 备 、 部 品 、 性 能 、 结 构 、 安 全 性 等 方 面的 标准非常详细和配套。 五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。 （2）住宅产品的质量规范）住宅产品的质量规范 日本的 住宅区 ， 在 规 划 设 计 方 面 ， 非常 重 视 居 住 生 态 和 环 境 建 设 ， 公 益 设 施 配 套 都比

34、较齐 全 。在住宅单体设 计 、 平 面 布 局 上 注 重 多 样 化 ， 满 足 不 同 住 户 的 需 求 ， 在 小 区 管 理 上突 出安全与服务到位。在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质量保证体系。 为了全 面提升 住 宅 产 品 的 质 量 ， 日 本创 立 了 优 良 住 宅 部 品 认 定 制 度 ， 这 一 制 度 的 核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证的公正性、权威性，优 良 部品认定有一套 从 产 品 标 准 、 性 能 测 试 、 专 家

35、 评 价 、 机 构 认 定 、 推 广 普 及 、 售 后 服务 、保 险 赔偿等方面的方 法 和 程 序 。 在 筑 波 还 专 门 投 资 新 建 了 检 测 中 心 ， 配 备 了 先 进 的 检 测仪 器和 设 备。每个受检产 品 都 要 在 该 中 心 经 过 严 格 测 试 ， 如 对 一 个 普 通 的 门 锁 的 性 能 测 试 ，就 要由机器人作 20 万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。 4.3 老年住宅的可行性参考指标 宏观指标： 宏观指标： 国家的医疗技术水平； 国家关于老年人权利义务的法律法规； 国家对老

36、年人的医疗保障制度； 国家对老年人的生活保障制度； 国家相关的财政、金融、税收政策； 中观指标： 中观指标： 住宅产业的发展程度； 科技型住宅的大众化程度； 各地区对开发老年住宅优惠措施的制定； 支持老年人购房的金融工具的运用； 微观指标： 微观指标： 老年人的收入与消费水平； 老年人的消费偏好和精神追求； 老年人的生活娱乐方式和时间分配； 老年人的文化教育水平； 5、老年住宅市场的准入条件 5、老年住宅市场的准入条件 我国的 老龄化 进 程 与 经 济 发 展 不 同 步， 未 富 先 老 ， 所 以 ， 解 决 老 龄 问 题 ， 做 好 老 年社会工 作 创造良好的物质 基 础 成 为

37、全 面 实 施 社 会 主 义 现 代 化 建 设 的 第 三 步 发 展 战 略 ， 实 现 老年 人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。 这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从 数 量还是从质量、 服 务 上 都 无 法 满 足 老 年 人 ； 另 外 一 方 面 ， 国 家 无 法 提 供 如 此 巨 大 的一 笔资 金 来进行养老设施 的 修 建 。 所 以 ， 当 我 国 进 入 到 真 正 的 老 龄 社 会 的 时 候 ， 社 会 将 会 寻找 合适的资金来投资养老设施。 当资金 与需求 之 间 出 现

38、 非 常 大 的 差 异时 ， 为 了 保 证 社 会 的 稳 定 ， 政 府 将 会 大 力 支 持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。 目前， 老年住 宅 的 建 设 是 业 界 研 究 的一 个 课 题 ， 虽 然 国 家 建 设 部 和 民 政 部 已 经 出 台老年 人 建筑设计规范 来 规 范 新 建 或 是 改 建 的 老 年 公 寓 ， 但 还 没 有 一 个 具 体 的 措 施 来 限 制开 发商的进入。 、国外老年住宅市场的状况 、国外老年住宅市场的状况 欧美各 国由于 传 统 个 人 主 义 的 影 响 注重 发 展 社 会

39、 养 老 设 施 ， 特 别 是 美 国 迅 速 发 展 老年社区 。 而在东方受到儒 家 思 想 影 响 下 的 一 些 已 开 发 或 开 发 中 国 家 ， 为 避 免 重 蹈 西 方 福 利 国家 所经 历 的沉重财政负担 ， 试 图 寻 求 维 系 传 统 的 家 庭 伦 理 观 念 及 尊 老 爱 幼 的 社 会 风 尚 。 因 此， 为了 消 除现代社会生活 方 式 的 改 变 、 家 庭 观 念 的 变 化 和 家 庭 结 构 小 型 化 的 趋 势 对 家 庭 养 老环 境的 冲 击与功能的削弱 ， 亚 洲 国 家 对 维 护 和 改 善 家 庭 养 老 环 境 及 创 造

40、新 的 居 住 模 式 方 面 作了 许多的努力。 6.1 亚洲国家的老年住宅 （1）日本的老年住宅）日本的老年住宅 从居住 模式上 来 说 ， 日 本 为 适 应 家 庭核 心 化 倾 向 ， 采 取 老 少 两 代 在 生 活 上 适 度 分 离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。 这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为： A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。 B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。 C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。 D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。 随

41、着亲 子居室和 辅 助 使 用 空 间 独 立 成套 程 度 的 提 高 ， 两 代 家 庭 的 独 立 性 也 逐 步 增 强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。 从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为： A、国家建设地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅； 国家建 设地方 管 理 的 老 年 人 住 宅 属 于福 利 型 养 老 机 构 ， 由 民 间 房 产 主 建 设 的 专 供 老年人使 用 的集合住宅，由 政 府 出 资 征 用 后 ， 租 给 老 年 人 居 住 并 给 予 房 租 补 贴 。 押 金 式 老 年 人住 宅由地方

42、住宅供给公社出资建设，专供 60 岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。 日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。 一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社 福 设 施网络较完 善 外 ， 其 最 值 得 敬 佩 之 处 就 是 日 本 政 府 单 位 如 东 京 都 老 人 总 合 研 究 所 ， 以及 私 人 企业如积水 社 ， 均 对 老 人 居 住 的 住 宅 设 计 花 了 相 当 的 工 夫 ， 设 想 其 设 备 依 老 人 体 能 变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室

43、内空间设备的弹性适应。 （2）新加坡的老年住宅）新加坡的老年住宅 新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990 年已有 87%的人口住在公共组屋内，而自有率达 79.0%，租赁的仅 8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下： A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的 90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。 B、合选组屋办法（Joint Selecti

44、on Scheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹 ） 分别申请组屋 ， 但 得 一 起 抽 签 ， 使 两家 人 可 以 住 在 隔 壁 或 是 同 一 栋 或 在 邻 近 地 区 ， 亦 可贷款售价之 90%。自 1978 年开始实施，反应甚佳。 C、 与 父 母 邻 居 补 助 办 法 （ Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或 2 公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。 建屋局 有鉴于 一 般 民 众 购 买 力 增 强 ， 推 出 的

45、组 屋 面 积 与 房 间 数 便 愈 大 愈 多 ， 有 四 房、五房、Executive 型及上下二楼型，面积约为 105 、120 、145 、165 ，附有二套至二套 半 的浴厕设备。这 些 大 单 元 均 可 供 三 代同 堂 家 庭 居 住 。 因 为 组 屋 价 格 比 一 般 房 屋 市 场的 价格便宜很多，目前很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在 提 供老人社区活动 中 心 ， 社 区 老 人 服 务及 设 施 网 络 上 不 遗 余 力 。 社 区 发 展 部 在 社 区 提供 了以下多项老人服务项目： a、交友服务 b、辅导与顾问服务 c、

46、日间中心 d、餐食服务 e、老人俱乐部 f、健康教育健康检查 g、家庭护理 h、老人优待 i、居住照顾 以上这 些居住 照 顾 之 设 施 及 社 区 服 务 ， 新 加 坡 政 府 及 学 者 专 家 均 不 断 在 检 讨 ， 并 且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。 （3）香港的老年住宅）香港的老年住宅 香港是 东亚人 口 老 化 第 二 高 的 地 区 ，一 方 面 其 经 济 发 展 蓬 勃 ， 另 一 方 面 英 国 社 会 福利制度 的 部分移植，亦促 使 其 在 老 人 问 题 上 的 应 对 经 验 仅 次 于 日 本 。 二 次 大 战 后 香

47、 港 社 会 急遽 变迁 ， 随着现代化、工 业 化 、 西 方 文 化 观 念 的 输 入 ， 中 国 传 统 的 家 庭 主 义 被 淡 化 ， 老 人 的地 位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着 50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅 16 至 33 平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。 香港政 府在鼓 励 年 轻 人 照 顾 长 者 的 前提 下 又 希 望 能 使 长 者 老 得 其 所 ， 能 够 在 熟 悉 的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供长者更多的公屋 A、提供长者更多的公屋 香港近 年来兴

48、 建 了 一 系 列 专 为 老 者 而设 的 单 位 ， 包 括 新 式 的 小 单 位 大 厦 和 附 翼 大 厦，把这 些 大厦纳入新屋内 ， 让 长 者 可 与 他 们 成 年 的 子 女 分 别 于 同 但 不 同 的 单 位 里 居 住 。 同 时进 一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉 的 环境安享晚年。 另 外 房 屋 署 正 积 极 进 行 一 些 旧 型 屋 的 重 建 计 划 ， 以 确 保 所 有 希 望 留居 原区 的 长者租户，在可

49、 行 的 情 况 下 ， 都 能 在 区 内 的 特 定 用 途 大 厦 获 得 安 置 。 某 些 大 厦 的 设计 与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。 B、高龄人士优先配屋计画 B、高龄人士优先配屋计画 申请人 及年老 亲 属 成 员 双 方 必 须 签 署一 份 意 愿 书 ， 声 明 以 后 一 同 居 住 ， 照 顾 其 年 老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。 “家有长者” 优先配屋计划 申请书 内成员 应 为 不 少 于 两 人 的 家 庭组 合 ， 且 其 中 必 须 包 括 最 少 一 位 年 老 亲 属 成 员。符合

50、资格的家庭将提早三年获得配屋。 “新市乐天伦” 优先配屋计划 年轻家 庭可以 与 年 老 父 母 或 受 其 扶 养的 年 老 亲 属 ， 以 一 户 或 两 户 一 同 或 分 别 申 请 新市镇公 共 屋内同一栋大厦 的 其 中 两 个 独 立 单 位 。 符 合 资 格 的 家 庭 将 提 早 二 年 获 得 配 屋 。 另 外有 居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。 C、提供特别服务 C、提供特别服务 为照顾 长者的 特 殊 需 要 ， 主 要 靠 志 愿机 构 提 供 服 务 。 公 屋 拨 出 地 方 ， 供 有 关 机 构 开设日间 护 理中心之

51、类的设 施 。 此 外 ， 亦 举 办 一 个 屋 主 联 络 主 任 计 划 。 房 屋 署 的 屋 主 联 络 主 任会 与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在 25 个长者租 户 较多的公共屋中 推 行 。 另 有 鉴 于 老 人 服 务 工 作 已 日 趋 专 业 已 将 长 者 住 屋 的 管 理 工 作外 包专业机构或公司。 总之， 香港政 府 与 民 间 团 体 在 老 人 服务 上 ， 前 者 负 担 经 济 支 持 ， 或 以 经 费 补 助 后 者之各项 服 务。虽然在亚太 区 域 香 港 的 安 老 服 务 设 施 仅 次 于 日 本

52、， 但 在 各 项 措 施 中 ， 照 顾 孱 弱老 人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。 6.2 欧美国家的老年住宅 与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。 （1）美国的老年住宅）美国的老年住宅 美国人 意识到 银 发 美 国 给 产 业 带 来 的机 会 ， 首 先 是 老 年 住 房 业 的 需 求 。 老 年 人 口 的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980 年到 1990 年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了 24%。辅助生活机构是

53、老年住房市场里近期发展最快的部分。1990 年该部分的收入为 125 亿美元，2000 年约 300 亿美元。尽管这个行业的 70%是以妈妈爸爸式的运营方 式 运营，类似于 我 们 目 前 的 民 办 家 族 式 养 老 院 ， 排 行 在 前 的 却 是 一 些 著 名 的 房 地 产 商。 据统计，排在前 30 名的辅助生活机构供应商拥有全国约 24%的床位数。1999 年时排在前 5 位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了 10000 张。比如排居第三的 Marriott，总共拥有 11603 张床位分布在全国 29 个州 150 家 Marriott 品牌的养老院里。 美国养

54、 老住宅 业 作 为 一 个 产 业 持 续 发 展 的 重 要 原 因 ， 是 在 法 律 上 有 一 套 鼓 励 、 监 督机制来 保 证 养老机构的 高 质 量 服 务 。 该 鼓 励 监 督 机 制 体 现 在 两 个 方 面 ： 一 是 一 套 完 整 和 不 断发 展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。 政府给 老人的 医 疗 保 险 和 医 疗 补 助 可 以 支 付 老 人 们 在 护 理 院 入 住 的 部 分 开 销 ， 这 笔费用由 政 府 发放到护理 院 。 护 理 院 想 要 得 到 政 府 的 钱 ， 就 必 须 符 合 政 府 的 各 项 规 定 ， 并 且 在

55、每 年的 质 量 评估中达标 。 政 府 的 主 管 部 门 每 年 对 养 老 机 构 进 行 审 查 ， 只 有 符 合 审 核 标 准 、 质量 评估 达 标 的护理院才 有 可 能 得 到 政 府 的 医 疗 保 险 和 医 疗 补 助 。 由 于 联 邦 和 州 政 府 的 钱 是 通过 各种 税 收 得到的，实 际 用 的 是 纳 税 人 的 钱 ， 因 此 每 一 个 纳 税 人 都 有 权 要 求 政 府 对 养 老 机 构采 取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。 对辅助 养老机 构 而 言 ， 如 果 要 想 得 到 某 些 医 疗 补 助 资 助 的 项 目 ， 也 要

56、 符 合 规 定 和 标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。 一方面 是政府 对 养 老 机 构 的 直 接 监 察 监 督 ， 另 一 方 面 是 政 府 施 行 美 国 老 人 法 ， 拨 款给监察 员 项 目。由监察 员 和 入 住 养 老 机 构 的 老 人 直 接 接 触 交 流 ， 来 保 护 老 人 的 合 法 权 益 ， 以及 监 督 改 善养老机构的 服 务 质 量 。 如 果 老 人 对入 住 的 养 老 机 构 服 务 质 量 不 满 意 ， 一 般 来 说 ，先 在养 老 机构内部设法 寻 求 解 决 。 如 果 仍 然 不能 满 意 ， 可 以

57、 在 监 察 员 那 里 申 诉 。 美 国 养 老 住宅 产业 是 一个发展了几 十 年 并 比 较 成 熟 的 行 业。 产 业 的 主 体 是 社 会 的 营 利 机 构 这 一 事 实 ， 值得 我们仔细研究和探讨。 （2）丹麦的老年住宅）丹麦的老年住宅 丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种 80 年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。” 而丹麦的老年人住宅法对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在 67 平方米以上，必须有 24 小时紧急通讯联

58、络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。 （3）德国的老年住宅）德国的老年住宅 德国的 老年住 宅 分 为 两 种 体 系 。 社 会住 宅 体 系 里 的 老 年 住 宅 ， 内 部 多 为 无 障 碍 设 计，政府 对 老人住房采取补 贴 措 施 。 在 生 活 援 助 方 面 ， 老 年 住 宅 房 产 主 与 民 间 福 利 团 体 签 订 提供 服务 的 合同。该合同可 成 为 房 产 主 获 得 建 设 资 金 贷 款 的 融 资 条 件 ， 养 老 院 体 系 里 的 老 年 住宅 ，以 生 活能够自理的老 人 为 居 住 对 象 ， 是 一 种 接 近 住 宅 形 式 的

59、 养 老 院 。 在 规 划 上 ， 设 计 者把 社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。 （4）法国的老人住宅）法国的老人住宅 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当 1850 年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国 60 岁以上老年人已占人口的 10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。 特色鲜 明的老 年 酒 店 式 公 寓 是 法 国 解决 老 年 人 住 房 问 题 的 主 要 模 式 。 在 这 种 酒 店 式公寓中 ， 配套设施完全依 据 老 年 人 的 需 要 设 计 ， 如 防 滑 设 施 和 无 障 碍 设 施 等

60、， 服 务 人 员 远 远多 于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。 小结： 小结： 在国内 ，老年 住 宅 这 个 特 殊 的 住 宅 产品 刚 刚 引 起 人 们 的 注 意 ， 随 着 未 来 中 国 老 年 人口数目 的 不断增加，需求 与 供 给 之 间 的 矛 盾 自 然 是 越 来 越 激 烈 ， 可 以 预 见 的 是 ， 老 年 住 宅 的发 展将是未来不可抗拒的必然趋势。 当然， 目前国 内 的 政 策 环 境 、 金 融 环境 和 社 会 保 障 制 度 还 未 达 到 支 持 老 年 住 宅 全 速发展的 程 度。如果根据国 外 老 年 住 宅 的

61、 演 进 过 程 来 预 测 国 内 老 年 住 宅 的 发 展 ， 那 么 ， 中 国 老年 住宅的发展要进入真正的上升期，还需要 10 年左右的时间。 第二部分：国内老年住宅市场研究 第二部分：国内老年住宅市场研究 1、国内老年住宅市场的现状分析 1、国内老年住宅市场的现状分析 中国的 养老设 施 传 统 上 是 民 政 机 构 社会 福 利 的 一 部 分 ， 最 初 以 为 三 无 老 人 服 务 的 社会救济 为 主，近年来逐步 走 向 了 社 会 化 ， 但 仍 然 是 以 非 营 利 社 会 福 利 为 主 体 。 目 前 社 会 福 利社 会化的改革，相当的重点放在原有社会福利

62、机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。 据统计，1995 年我国共有家庭 32208 万户，其中 60 岁以上老年人口的户数为 9051 万户。民政部等 14 个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到 26 万个，85%的街道都要有 一 所老年公寓。这 与 现 有 的 不 同 层 次 老 年 人 的 需 求 已 经 不 相 适 应 ， 如 果 没 有 新 的 举 措， 仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有 30%项目资金、贷款周期 3 年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的 5-10

63、 年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。 1.1 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999 年成为老年型的国家。20 世纪80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁以上高龄老人已高达 1100 万，并以年均 5%的速度递增。本世纪中叶，60 岁以上的老年人口将达到 4.4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总数的 22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从 老龄 化的过程 来 看 ， 发 达 国 家 是 自然

64、 老 龄 化 ， 而 我 国 则 是 政 策 性 老 龄 化 ， 人 口 老龄化发展大体上分为三个阶段： 第一阶段：过渡阶段 1982 年 2000 年 60 岁以上老年人口由 7664 万增 长到 1.34 亿， 占总人口 的比重 由 7.64增长到10.71。2000 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以 3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长 1.47的速度。 第二阶段：发展阶段 2000 2025 年 60 岁以上老年人口由 1.34 亿增长到 2.84 亿，比重由 10.71增长到 19.34。从 1982到 2025 年的 43 年中，老年人口净增了二亿多

65、，翻了两番半多。 第三个阶段：高峰阶段 2025 年 2055 年 60 岁以上的老年人口由 2.84 亿增长到 4.4 亿，比重由 19.34增长到 30，比 2000 年翻了两番。 从区域 来看，我 国 目 前 已 有 三 分 之 一 的 省 市 区 人 口 呈 老 年 型 ， 其 中 上 海 、 浙 江 、 北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人口的 7%，辽宁、河南、安徽、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。 表二： 年龄构成及发展预测(%) 中国人口年龄构成及发展预测0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50

66、.00%60.00%70.00%19531964198219902000202020402050年份0-14岁15-59岁60岁比率 1.2 国内老年住宅的现状 1.2.1 国内老年建筑的状现 1.2.1 国内老年建筑的状现 据有关部门的调查表明， 与目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较， 我国只有 42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到 100 万张，只能为 1%（1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老

67、人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到 200 亿元。 老年设施状况 助下 能 独 立生活 的 健护 、 公 共 空 间 （ 门 厅 、 餐 厅 、身）服务用房 子女 赡 养 及无生 活 来半护理 护 、 公 共 空 间 （ 门 厅 、 餐 厅 、 身）服务用房、医疗保健 无人 照 顾 ，而生 活 又的老人 不能自理 （ 卧 室 、 活 动 室 、 卫 生 间 、 盥医 护 、 餐 厅 、 管 理 、 接 待 、 活用房 自理 、 需 要半护 理 或老人 不能自理 （ 老 人 居 室 、 卫 生 间 、 走 廊 、标准层设集中厨房）、医疗、复、管理以及服务用房等 综合体 均包括 1.2.2

68、国内老年人的居住模式 1.2.2 国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住、购买房屋居住 2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4%，购买经济适用房的占 2.1%，购买原公有住房的占 10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住、自行建房居住 个人建 房有自 筹 自 建 、 自 建

69、 公 助 、 集资 联 建 或 集 资 合 作 建 房 等 多 种 形 式 。 个 人 出 资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占 77.2%其中市、镇自建住房的占 30.3%和 64.7%，而县自建住房高 95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%国内老年人居住模式自建住宅77.20%30.30%64.70%95.50%购买商品房2.40%6.20%5.60%0.60

70、%购买经济适用房2.10%5.60%4.20%0.60%购买原有公房10.50%37.10%12.70%0.70%租用公房4.60%15.37%6.50%0.50%租用商品房0.60%1.60%1.60%0.50%其他2.60%3.83%4.70%1.60%合计市镇县 C、租房居住、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。 2000年人口普查资料显示， 我国老年家庭户中， 租房居住的占 5.2%， 其中， 租用公有住房的为 4.6%，租用商品房的占 0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的

71、均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有 0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 1.3 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但 从 住宅设计的本质 上 来 说 ， 能 够 称 得 上 是 老 年 建 筑 的 可 谓 凤 毛 麟 角 。 而 从 规 模 上 来 说， 纯粹 作 为老年住宅来发 展 的 楼 盘 国 内 有 两 个 ， 一 个 是 广 州 的 颐 年 园 中 国 第 一 个 规 模 最大 的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区。 颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高

72、层，销售价格在 25005000元/平方米，到 2002 年 6 约一期销售率达到 69.16%，到 2003 年一期基本售罄。 东 方太 阳城的产 品 构 成 为 低 层 的 老 年 公 寓 （ 四 层 以 上 带 电 梯 ） 、 联 排 别 墅 ， 一 期 销售均价为 3200 元每平方米，已经售罄。 一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为 10002000元平方米，总价为 1015 万的商品房。 成都老人购买住宅可承受单价77.40%3.20%19.30%1000元以下10002000元2001元以上 成都老人购买住宅可承受总价45.20%32.30%22.6

73、0%10万元以下1015万15.120万 1.4 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园； 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）； 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。 2、老年住宅市场环境分析 2、老年住宅市场环境分析 2.1 环境 2.1.1 融资机构 2.1.1 融资机构 国内目 前的融 资 机 构 多 为 商 业 银 行 ，一 级 城 市 目 前 已 经 出 现 房 地 产 基 金 、 房 地 产 投资信托等新型的金融工具。 房地产 基金： 国 内 的 融 资

74、 方 多 为 商 业银 行 ， 北 京 、 上 海 目 前 有 个 别 房 地 产 投 资 基 金开始介 入 房地产项目。嘉 德 置 地 集 团 旗 下 嘉 茂 基 金 将 在 中 国 成 立 住 宅 发 展 基 金 ， 该 基 金 关 注价 位在 500020000 元平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前主要参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟、澳 大 利亚麦格理银 行 、 美 国 洛 克 菲 勒 等 著 名 的 跨 国 房 产 投 资 基 金 也 纷 纷 进 入 上 海 ， 已 与上 海房产发展商达成紧密型合作意向。 房 地

75、产 投资信 托 ： 国 内 正 在 运 行 的 房 地 产 投 资 信 托 有 北 京 中 煤 信 托 投 资 公 司 和 北 京国际信 托 有限公司推出 的 针 对 经 济 适 用 房 的 信 托 计 划 ， 目 前 开 发 商 向 房 地 产 信 托 机 构 融 资 的上 限为 2 亿元人民币。 2.1.2划规设计资源 2.1.2划规设计资源 真正意 义上的 老 年 住 宅 在 国 内 的 发 展是 非 常 有 限 的 ， 所 以 拥 有 设 计 与 建 设 经 验 的 专业机构 非 常少，从这方面 来 说 ， 国 外 一 些 知 名 的 建 筑 事 务 所 和 专 门 建 设 、 经 营

76、 老 年 住 宅 的 房地 产企业拥有较多的实际经验。 境外设计公司：美国 SASAKI 设计公司、美国 K.J.A 建筑事务所、丹麦 KAB 集团 2.1.3 社区服务资源 2.1.3 社区服务资源 与大型 医院合 作 设 立 护 理 医 疗 中 心 、家 政 服 务 中 心 、 老 人 再 就 业 中 心 、 旅 游 服 务 、房屋置换服务、婚介中心 2.2 政策环境 2002 年，建设部根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展“十五”计划纲要，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍 设 施 建设工作为 重 点 ， 抓 好 老 年 人 建 筑 设

77、 计 规 范 、 城 市 道 路 和 建 筑 物 无 障 碍 设 计 规范的贯彻实施工作。 2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析 2.3.1 障碍： 2.3.1 障碍： (1)老年公寓的建设供不应求。老年公寓的建设供不应求。 发达国家进住 老 年公 寓 和 养老 机 构 的老 年 人 约占 老 年 人总 数 的 5 左 右 。我 国 目 前 只 有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的 1%。 (2)老年公寓的布局不合理。老年公寓的布局不合理。 目前老 年公寓 和 养 老 机 构 的 建 设 还 没有 例 入 各

78、个 城 市 的 总 体 规 划 ， 缺 乏 从 中 国 老 年人的特 点 和需求出发，而 制 定 的 科 学 合 理 的 建 设 规 划 。 所 以 目 前 存 在 着 有 的 老 年 公 寓 虽 然 环境 和物 质 条件都很好，但 地 点 远 离 社 会 、 远 离 亲 友 。 交 通 不 便 ； 有 的 居 住 高 层 塔 楼 并 密 度 较高 ，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 (3)老年公寓的价位偏高。老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达 20003000 元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的

79、老人中，86.3希望每月所需费用不超过 1000 元（中外房地产导报2001 年 18 期）。北京市 2000 年调查显示，50岁 以 上的常住人口中 ， 60以 上 表示近 期 或以后 愿 意入住 老 年公寓 ， 但他们 所 能承受 的平均价格为 860 元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为 400500 元（老年住房专题会议论文集2002 年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 (4)大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。 一般 来说设 备 齐 全 ，

80、 环 境 优 美 ， 服 务 周 到 的 老 年 公 寓 不 太 多 。 而 有 些 单 位 和 个 人资助的 养 老机构，如福利 院 、 敬 老 院 的 环 境 、 条 件 和 服 务 则 较 差 ， 不 能 达 到 老 有 所 养 、 老 有所 乐的目的。 (5)政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。 目前国 内对老 年 人 住 宅 、 购 房 等 方 面的 支 持 的 政 策 比 较 少 ， 老 年 公 寓 和 养 老 机 构 普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。 2.3.2 应对策略分析： 2.3.2 应对策略分析： 多年以

81、来，老 龄 产 业 涉 及 的 许 多 领 域均 具 有 社 会 福 利 的 色 彩 ， 长 期 处 于 市 场 外 循 环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。同时，老 龄 产业作为相对薄 弱 的 新 兴 产 业 ， 在 发 展 的 起 步 时 期 ， 更 需 要 政 府 的 大 力 扶 持 。 从 目前 来看，政府应主要采取三个方面的对策： （1）制度对策制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。为此，一方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。另一方面，要改变排 斥市 场，国家包揽的传统观念与管理方式，转变政

82、府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市 场 机制为主要的 资 源 配 置 手 段 ， 推 动 老龄 产 业 的 社 会 化 、 市 场 化 的 新 型 老 龄 产 业 管 理体 制和运行机制。 （2）法律对策法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展 既 要遵守一系列 老 年 社 会 保 障 的 法 律 ， 积 极 维 护 老 年 人 口 的 合 法 权 益 ， 又 要 为 维 护 自身 利益 和 规范自身发展 ， 寻 求 必 要 的 法 律 制 度 保 障 。 政 府 的 宏 观 管 理 与 调 控 ， 也 应 有 法 可 依。 因此 目 前应尽快出台 诸

83、 如 老 龄 产 业 发 展 管 理 条 例 、 老 龄 产 业 行 业 规 范 条 例 等 法 规， 并辅 之 以相关部门和 产 业 的 有 关 法 律 法 规 ， 为 老 龄 产 业 的 发 展 提 供 法 律 依 据 ， 使 老 龄 产 业的 管理步入法制化的轨道。 （3）政策支持政策支持，即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政财策（专项拨款 、 补 贴、减免收 费 等 等 ） 、 税 收 政 策 （优 惠 与 减 免 等 ） 、 信 贷 政 策 （ 贷 款 的 规 模 、 期限 、利 率 方 面的优惠） 、 价 格 政 策 （ 价 格 保 护、 价 格 限 制 等 ） 、

84、外 资 政 策 （ 鼓 励 和 吸 收 外 资的 进入 等 ） ，此外，政 府 还 可 以 通 过 设 立 老 龄产 业 基 金 ， 发 行 社 会 福 利 彩 票 ， 发 行 老 龄 产 业的 股票 和 债 券、接纳社 会 捐 赠 等 方 式 ， 为 老 龄产 业 的 发 展 筹 措 资 金 。 针 对 一 些 与 老 年 福 利 和老 年救助有关的老龄产业，还可以根据具体情况，采取一些特殊的支持政策。特别需要注意的是，为了避免政出多门可能导致的各项政策的相互抵触和冲突，政府在政策的制定和实施过程中，应 该 由专门机构进 行 统 一 协 调 ， 形 成 政 策 合 力 ， 并 纳 入 到 老

85、 龄 产 业 发 展 的 专 项 规 划 中 ，以 保证政策支持的有效性。 最后， 应注意 老 龄 产 业 各 项 战 略 对 策 的 互 促 与 互 补 。 在 制 度 和 法 规 建 设 尚 不 完 备 、市场化发育尚不充分的条件下，老龄产业应以政府的宏观政策调控为主要指导。随着改革的推进，制 度 和法规不断完 善 ， 市 场 的 基 本 规 则 和 必 要 政 策 ， 均 已 纳 入 制 度 和 法 规 中 而 被 固 定 下来 ， 将 长 期、规范、客 观 地 发 挥 作 用 。 这 时 的政 策 则 更 多 是 针 对 一 些 具 体 情 况 而 实 施 的 较 为灵 活的、应变性、

86、临时性的调控手段。 3、国内老年住宅经营模式分析 3、国内老年住宅经营模式分析 处理好 老龄产 业 的 盈 利 与 福 利 的 关 系是 发 展 老 年 住 宅 必 须 考 虑 的 ， 作 为 一 个 产 业 ，追求一 定 的盈利水平，获 取 一 定 的 经 济 效 益 ， 是 市 场 化 运 行 的 必 然 要 求 和 重 要 标 志 。 能 否 获得 合理 的 利润，反映产业 运 行 和 发 展 的 健 康 状 况 。 但 是 ， 老 年 住 宅 的 服 务 对 象 和 其 中 的 一 些服 务内 容 ，具有社会福利 的 特 点 。 因 此 ， 发 展 老 年 住 宅 ， 必 须 兼 顾

87、社 会 效 益 和 经 济 效 益 ， 必须 认真 处 理好福利与盈利 的 关 系 。 处 理 这 一 关 系 的 基 本 原 则 是 ， 应 允 许 所 有 从 事 老 龄 产 业 生产 和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既 调 动了全社会参与 老 龄 产 业 的 积 极 性 ， 又 体 现 了 社 会 福 利 和 社 会 公 平 这 一 社 会 主义 生产目的的根本要求。 3.1 政府、慈善机构合作经营管理 我国的 养老设 施 ， 过 去 多 是 政 府

88、投 资的 福 利 事 业 单 位 。 近 年 来 ， 福 利 事 业 的 社 会 化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。 3.1.1 纯福利性质的养老院 3.1.1 纯福利性质的养老院 这种纯 粹福利 性 质 的 养 老 机 构 通 常 不以 盈 利 为 目 的 ， 主 要 依 靠 政 府 或 者 企 业 提 供 所有的建设以及经营管理的资金。 由于收 费低廉 ， 其 所 拥 有 的 娱 乐 设 施少 ， 生 活 用 具 粗 糙 ， 生 活 环 境 差 ， 不 能 满 足 刚刚迈入 60 岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有

89、或只有很少经济收入的孤寡老人。 3.1.2 混合型养老院 3.1.2 混合型养老院 这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通 常 具有政府或者慈 善 机 构 的 背 景 ， 在 经 营 方 面 享 有 优 惠 政 策 ， 服 务 内 容 根 据 入 住 老 人要 求的不同而有不同的收费标准。 体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。 盈利性则表现在收费服务方面，如： 固定收 费的内 容 有 入 住 时 的 一 次 性 收费 和 每 月 收 费 ， 主 要 是 针 对 入 住 的 环 境 来 制 定收费标准； 经常性收费的内容有护理

90、费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务方面。 3.2 专业公司经营管理 这种类 型的养 老 机 构 以 盈 利 为 主 要 目的 ， 通 常 是 自 行 出 资 兴 建 自 行 管 理 老 年 住 宅 ，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入 住 者通常需要交纳 一 定 数 额 的 抵 押 金 ， 每 月 交 纳 少 量 的 管 理 费 。 管 理 机 构 通 过 专 业 护理 提高 收 费水平获取利润 ， 国 外 的 专 业 管 理 机 构 一 般 将 押 金 进 行 投 资 以 谋 取 利 润 ， 具

91、 有 寿 险公 司的 经 营性质。国外目 前 存 在 的 经 营 模 式 有 老 年 公 寓 和 辅 助 生 活 机 构 两 种 ， 国 内 目 前 还 只有 老年公寓。 3.2.1 老年公寓 3.2.1 老年公寓 老年公 寓主要 是 提 供 给 具 备 独 立 生 活能 力 的 老 年 人 的 居 所 ， 以 出 租 为 主 要 经 营 模 式，居住者的年龄必须在 55 岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不 提 供交通工具。经 营 管 理 模 式 有 自 住 型 老 年 公 寓 、 陪 助 型 老 年 公 寓 和 特 护 型 老 年 公 寓三 种类型。 a、 自

92、 住 型 老 年 公 寓 （ Independent-living） ， 不 为 老 年 居 住 者 提 供 任 何 与 日 常 生 活 、 药物 服 务 有关的协助 ， 只 是 提 供 一 个 环 境 优 美 、 舒 适 的 居 住 社 区 ， 包 括 所 有 的 生 活 配 套 设 施 ，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 b、陪助型老 年 公 寓（ Assisted-living），向 居 民 提供 与 日 常生 活 有 关的 各 种 服务 ， 包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 c、特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还

93、提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。 根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定 时 送 餐、特护和 医 生 监 护 、 提 供 书 报 、 陪 伴 老 人 、 代 理 购 物 、 团 体 旅 游 等 是 老 人 最 希 望 得到 的 服 务内容。在 价 格 方 面 ， 老 年 人 入 住 老 年 住 宅 的 时 候 ， 最 先 考 虑 到 的 是 一 次 性 交 纳 费 用的 承 担 能力，如房 屋 总 价 ； 然 后 是 在

94、社 区 的 生 活 成 本 ， 如 物 业 管 理 费 用 、 提 供 服 务 的 收 费 方式 、 交 通条件等等 ； 然 后 是 社 区 的 配 套 设 施 ， 如 社 区 医 院 、 娱 乐 中 心 、 老 年 人 活 动 中 心 、 老龄大学等等。 我国第一个老年公寓 1986 年 6 月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓 600 多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。 3.2.2 辅助生活机构 3.2.2 辅助生活机构 美国的辅助生活机制是在 80 年代中期由北欧

95、模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生 活 在一个争取最大 限 度 满 足 个 人 独 立 、 隐 私 和 选 择 的 环 境 中 结 合 了 住 所 、 生 活 服 务 和简 单的 医 疗护理。尽管参 加 辅 助 生 活 的 老 人 可 能 无 法 独 立 生 活 ， 但 他 们 的 健 康 状 况 还 不 需 要护 理 院 所 提供的大多数 服 务 。 这 些 老 人 可 以 和辅 助 人 员 一 道 分 担 日 常 生 活 活 动 的 风 险 和 责 任， 在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同 时 也不提供护理 院 所 具 有 的 高

96、技 术 医 疗 服 务 。 无 论 是 私 人 经 营 还 是 非 盈 利 性 质 ， 辅 助生 活的 服 务对象大多是 个 人 付 款 ， 因 此 ， 是 客 户 的 需 求 而 不 是 政 府 的 指 令 ， 成 为 美 国 该 行 业发 展的动力。 辅助生 活的宗 旨 是 在 老 人 需 要 时 向 他 们 提 供 或 安 排 监 督 、 帮 助 和 有 限 度 的 保 健 服 务，老人 可 在一系列个人 日 常 生 活 活 动 上 得 到 帮 助 ， 如 吃 饭 、 穿 衣 、 洗 澡 、 移 位 和 入 厕 。 服 务还 可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供

97、24 小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。 辅助生 活服务 可 以 由 独 立 的 居 住 小 区 提 供 ， 也 可 以 作 为 继 续 照 料 退 休 社 区 的 组 成 部分，由 靠 近或属于专门 护 理 院 的 自 成 一 体 的 居 住 机 构 提 供 ， 作 为 一 种 比 较 新 颖 和 流 行 的 形 式成 为这 一 扩展的前沿， 辅 助 生 活 向 老 人 们 提 供 了 一 种 诱 人 的 既 保 持 独 立 又 获 得 个 人 照 顾 的 混合 模式。 3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式 目前， 住宅建 设 与 管 理 相 分 离

98、的 经 营方 式 是 最 适 合 国 内 开 发 商 的 运 做 模 式 ， 也 是 盈利型企业正在考虑的利润增长点。 这是一 种集中 经 营 模 式 ， 与 传 统 的 老年 公 寓 、 养 老 院 相 比 ， 在 结 构 上 溶 入 社 区 之 中，在功 能 上尊重社区自主 ， 在 内 容 上 重 视 社 区 文 化 休 闲 ， 在 实 施 上 运 用 社 区 各 项 资 源 ， 倡 导一 种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。 大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年

99、聚集住宅。 这种模 式的产 品 以 出 售 为 主 要 的 模 式， 房 地 产 开 发 商 将 整 个 社 区 做 成 集 教 育 、 休 闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学养住”的统一，是具 有 持续发展能力的 好 项 目 。 但 同 时 必 须 依 托 文 化 素 质 相 对 较 高 、 且 收 入 稳 定 、 思 想 观念 很能 接 受全新退休生活 方 式 的 老 年 群 体 。 因 此 在 对 市 场 的 选 择 、 推 广 和 销 售 方 面 将 是 一 个全 新的挑战。 4、国内老年住宅的物业管理方式 4、国内老年住宅的物业管理方式 很多开

100、发商认 为 ， 老 年 住 宅 的 建 设 费用 和 维 护 费 用 是 普 通 住 宅 的 五 倍 ， 物 业 管 理 的难度可 想 而知。根据国内 老 年 人 的 特 殊 性 ， 物 业 管 理 要 包 括 社 区 医 疗 护 理 中 心 、 家 政 服 务 中心 、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。 4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式 老年住 宅物业 管 理 所 涉 及 的 内 容 之 多、 范 围 之 广 是 其 他 物 业 所 不 能 及 的 ， 在 目 前 经验少的 情 况下，开发商不 可 能 独 自 承 担 所 有 的 服 务 内 容 ， 可 以 选 择

101、将 服 务 内 容 外 包 给 引 进 社区 的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。 4.2 老年住宅物业管理的收入结构 老年住 宅物业 管 理 的 收 入 主 要 由 几 个部 分 构 成 ： 日 常 物 业 管 理 费 、 医 疗 服 务 费 、 家政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。 小结： 小结： 目前， 国内老 年 住 宅 的 经 营 模 式 仍 然停 留 在 福 利 或 是 微 利 的 层 面 上 ， 历 史 的 原 因 造成现在 占 决大多数的老人 消 费 能 力 弱 ， 而 且 消 费 观 念 老 旧 。 正 是 因 为 利

102、 润 薄 弱 ， 没 人 肯 介 入， 才造 成 了老年住宅产品 的 空 白 ， 所 以 ， 市 场 上 仅 有 的 产 品 销 售 看 好 是 肯 定 的 。 但 是 ， 我 们要 认识到，目前的消费力的确是非常有限，需求释放后要再次凝聚所需要的时间并不短。 在有限 的发展 历 程 中 ， 尝 试 以 销 售 方式 回 收 利 润 并 获 取 成 功 的 不 过 两 家 ， 从 他 们 的操作模 式 中，不难发现， 老 年 住 宅 无 论 是 在 设 计 、 宣 传 、 销 售 乃 至 资 金 回 收 方 面 的 操 作 过 程都 比普通住宅要困难。 开发商 要在老 年 住 宅 产 品 中

103、获 取 发 展， 根 源 还 在 于 要 打 开 更 多 的 筹 资 渠 道 ， 才 能 打通资金循环的良性通道。 第三部分：国内老年住宅消费市场研究 第三部分：国内老年住宅消费市场研究 1、国内老年住宅消费市场研究 1、国内老年住宅消费市场研究 1.1 国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析 1.1.1 国内城市老年人口比例 1.1.1 国内城市老年人口比例 据世界卫生组织的资料， 一个国家的老年人口系数达到 10以上 （60 岁以上人口） 或 7（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上 老 年人口占总人口 的 比 重 ， 它 反 映 人 口

104、老 化 的 程 度 （ 人 口 与 社 会 保 障 研 究 陈 朝 先著 ，1998 年版）。 我国人口老龄化发展很快(如表 1-1)，1997 年，我国已经进入老年化国家行列。北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿， 占全国总人口的 10以上， 到 21 世纪中叶将超过 4 亿， 占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人。又据预测我国 65 岁以上老人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3），增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。

105、 表 1-1 中国 65 岁及以上人口发展情况表(单位：万人) 上人口 比例（%) 我国第 4 次（1990）全国人口普查的老年型地区 系数（%） 资料来源资料来源：1953、1964、1982、1990、2000 年源于建国后五次人口普查资料；1985、1987 年源于中国社会统计资料(1990)；1997 年源于中国统计年鉴(1998 年版) 据有关部门预测，2010 年以后我国 50、60 年代两次出生高峰的人口陆续进入老年，这将是我国老年人口增长最快的时期。在未来 25 年内，我国 65 岁及以上老年人口的数量将比现在增长一倍，再过 15 年又将增长一倍。预计到 2050 年，60 岁

106、以上老年人口将达到 4.4 亿，80 岁以上老年人口将突破 8800 万。届时，中国将处于“银发浪潮”之中，成为严重老龄化国家。 人口老 龄化趋 势 和 倒 金 字 塔 型 家 庭 结 构 的 日 益 普 遍 ， 使 我 国 面 临 的 养 老 压 力 越 来 越大，突出表现在老年人口赡养率的不断上升和抚养比的持续下降。 老年人口赡养率：是指 65 岁以上的人口与 15-64 岁人口的比例。中国的老年人口赡养率从 1990 年的 8.7%增加到 2000 年的 10.2%，预计到 2020 年和 2050 年，老年人口赡养率将分别上升到 15.5%和 31.2%。 抚 养比 ：是指社 会 养

107、老 保 险 供 款 一 代人 与 领 款 一 代 人 的 比 例 。 按 照 目 前 人 口 数 量 、结构和退休制度，未来 50 年内，我国的人口抚养比将由现在的 3.65：1 下降到 1.87：1(即每 1.87个在职职工就要抚养 1 个退休职工)，年轻人将越来越不堪重负。 （1）上海）上海 上海市老年人口构成现状： 上海市老年人口构成现状： 截止 2002 年末，上海市户籍人口 1334.23 万，60 岁及以上老年人口 249.49 万，占总人口的 18.70；65 岁及以上老年人口 195.70 万，占总人口的 14.67；70 岁及以上老年人口132.51 万，占总人口的 9.93

108、；80 岁及以上老年人口 35.28 万，占总人口的 2.64，占老年人口的 14.14； 85 岁及以上老年人口 12.46 万， 占总人口的 0.93， 占老年人口的 4.99。（资料来源：上海市老龄科研中心 2003 年“上海市老年人口信息发布会”） 年末，全市户藉人口 1327.14 万 年人口 万 18.58 年人口 万 14.51 年人口 万 9.48 年人口 2.48 年人口 0.88 372 位 上海市老年人口的发展历史 上海市老年人口的发展历史 全国五次人口普查的上海数据显示，1979 年，上海 60 岁及以上户籍老年人口占总人口的比例达到 10.07%，标志着上海进入人口老

109、龄化城市行列。在上海市常住人口中，1982 年1990 年期间，60 岁及以上老年人口平均每年增加 6.57 万，80 岁及以上老年人口平均每年增加 0.80 万；19902000 年期间，60 岁及以上老年人口平均每年增加 5.67 万，80 岁及以上老年人口平均每年增加 1.27 万。上海在人口老龄化进程中显示出明显的高龄化趋势。 图二： 上 海最 近五年的 户 籍 人 口 数 据 显 示 ， 在 严 格 的 户 籍 控 制 政 策 下 ， 上 海 的 户 籍 总 人 口保持在 13001320 万的范围内，而同期老年人口的增加幅度有所上升，60 岁及以上老年人口年增加数依次为 1.95

110、万、2.95 万、3.24 万和 4.85 万；同期，80 岁及以上老年人口增加数依次为 0.91 万、1.92 万、2.06 万和 2.35 万,老年人口数量的增加部分集中在高龄阶段。 图三： 上海市人口老年化的发展趋势上海市人口老年化的发展趋势 根据上海市人口老龄化报告书（1998 年）（上海市老龄委员会、上海市老龄科研中心 1999 年编辑出版）： 当前-2005 年是上海老年人口的平缓发展期，平均每年只净增 2 万人左右； 2005-2010 年是上海老年人口的中速增长期，平均每年净增 7.5 万人左右； 2010-2020 年是上海老年人口的高速增长期，平均每年净增 14-15 万人

111、左右； 2020-2030 年是上海人口老龄化的顶峰时期，老年人口总数将达 460 万左右，占总人口的比重将上升到 32%左右，届时上海将成为高度老化的城市。 （2）北京）北京 北京市老年人口现状 北京市老年人口现状 北京市 1990 年成为人口老年型城市，目前 60 岁以上老年人口已达 180 万，占总人口的14.6%。1953 年普查时北京市老年人口数为 17.4 万，1962 年普查为 48.3 万，1982 年普查为 79.1 万，1990 年普查为 109.4 万，在短短三十多年的时间中北京市老年人口数量增长了 6倍。（制表） 北京市老年人口发展趋势北京市老年人口发展趋势 北京市 人

112、口老 龄 化 的 程 度 远 远 高 于 全国 的 平 均 水 平 ， 在 全 国 居 于 领 先 地 位 。 北 京 市老年人口比重近些年处于明显上升趋势。预计到 2025 年，北京的老年人口比例接近 30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。 伴随北京市人口老龄化过程的是老年人口高龄化趋势的不断加强，即 60 岁以上人口中80 岁及以上高龄人口比重不断提高。 北京市老年人口的分布北京市老年人口的分布 根据 1990 年普查资料显示，北京市老年人口主要分布在城八区，占全市老年人口总数的三分之二以上。在 18 个区县中已经有一半区县的老年人口比例达到 10%，成为老年型人口的地 区 。各区县的

113、老年 人 口 比 例 差 异 也 比 较 明 显 ， 如 最 高 的 东 城 区 、 西 城 区 和 崇 文 区 已 经达 到13.5%， 比最低的房山区高 6 个百分点左右。 到 1999 年， 所有区县老年人口比例都超过了 10%，最高的宣武区已经高达 20%左右，但是房山区才刚刚超过 10%。 1.1.2 国内城市老年人住宅状现分析 1.1.2 国内城市老年人住宅状现分析 （1）目前城市老年人的居住模式）目前城市老年人的居住模式 目前城市老年人有四种居住模式，总体而言，现状并不令人满意。 合居模式 合居模式 老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有

114、病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。 独居模式独居模式 老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老年人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。 毗邻模式毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。

115、但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和让步。 敬老院模式敬老院模式 在老年服务设施安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。 但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。 从目前老年人居住情况来看，29.8居住在城镇，70.2居住在乡村。在有老年人居住的家庭中，6064 岁老年人有 50.11的人还作为家庭户主，65 岁以上老年人户主率下降到 43.4。在 65

116、 岁以上老年人户中，有 77.02的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫 妇 生 活 的 户 占11 ， 单 独 老 人 户 占10.44 ， 与 未 成 年 亲 属 一 起 生 活 的 户 占1.25，也就是说 23的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。 （2）目前国内城市老年人住宅的来源）目前国内城市老年人住宅的来源 2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4%，购买经济适用房的占 2.1%， 购买原公有住房的占 10.5%，其中，市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2

117、%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。 可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 从以上数据中可以看出，我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速 （3）目前国内老年人的居住质量）目前国内老年人的居住质量 居住面积 居住面积 2000 年人口普查显示，我国家庭户平均每户拥有住房为 2.72 间，其中城镇家庭平均每户拥有住房 2.39 间，县家庭平均每户拥有住房 2.92 间。农村家庭的人均建筑面积和平均每户拥有的住房间数均高于城镇。老年家庭户居住 35 间的比例占

118、 43.8%,2 间以下的占 49.2%,市高于县。 在老年家庭户中，还有将近 5.9%的家庭人均建筑面积不足 8 平方米或没有住房，有 5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2 间，有 3.4%的老年人居住在 7层以上的楼房（其中市占 14.2%,镇占 1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 表 3 分老年组按家庭户住房面积状况 单位：% 房面积（平方米） 1.1.3 国内老年人口收入分析 1.1.3 国内老年人口收入分析 国家统计局进 行 的 人 口 变 动 抽 样 调 查 显 示 ， 我 国 老 年 人 经 济 收 入 的主 要 来 源 为 子 女或 亲属 供

119、 养 、老年人离 、 退 休 金 和 劳 动 收 入 以 及 社 会 保 险 和 救 济 。主 要 来 源 为 子 女或 亲属 供 养 、老年人离 、 退 休 金 和 劳 动 收 入 以 及 社 会 保 险 和 救 济 。 虽然 这 些 来 源 的 比 重 随 时 间 的推 延 会有所变动， 但 就 总 体 水 平 而 言 ， 将 会 随 着 整 个 社 会 经 济 的 发 展 而 不 断 提 高 ， 从 而使 我国的老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场。 首先，1997 年国务院发文规定，离退休养老金一般每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的 4060，各地已实行养老保险统

120、筹的亦按此办理。因此，作为老年人经济收入的主要来源的养老保险金将会大幅增加。据估计，2000 年我国离退休人员约为 6000 万人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到 4000 亿元人民币。 其 次， 近年来， 我 国 加 快 了 社 会 养 老保 险 制 度 改 革 的 步 伐 ， 将 建 立 起 一 套 适 合 城 乡各类企 业 职工和个体劳 动 者 的 ， 资 金 来 源 多 渠 道 ， 保 障 方 式 多 层 次 的 养 老 保 险 体 系 。 这 将 使 有 稳定 养 老金收入的老 年 人 口 ， 从 国 有 企 业 事 业 扩 展 到

121、各 种 所 有 制 形 式 的 企 业 ， 从 城 市 扩 展 到 农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。 专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告 专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告 退休前所从事的职业 退休前所从事的职业 工人 264 人占 45%；知识分子 111 人占 19%；其他（军人、公务员、农民、无业等）214人占 36%。 分析在调查中发现，工人类群占的比例比较大，他们一般学历在高中以下，以离退休金为 主 要收入来源， 收 入 较 稳 定 、 但 不 高 。有 些 老 人 在 效 益 不 好 的 企 业 退

122、 休 后 ， 收 入 较 少， 常被医疗费用所拖累，收入只用于生活基本开销，其它花费相当少。 现有收入来源 现有收入来源 离退休金：535 人占 91%；子女赡养费：199 人占 34%；其他（继续工作、投资、股份等）43 人占 7%。 分析九成老人收入以离退休金为主，子女一般都会给一些赡养费，（因为他们大多数已成立自己的家庭，有自己的负担，所以给的钱也不多。） 目前月收入水平 目前月收入水平 月收入：500 元以下：92 人占 16%；500-1000 元：183 人占 31%；1000-1500 元：163人占 28%；1500-2000 元：69 人占 12%；2000 元以上：76 人

123、占 13%。 分析老人月收入在 500-1000 元比较集中，其他档相当平均，说明了现阶段大部分老人收入不高，决定其消费态度以节俭型和保守型为主。(资料来源：广州市消费者委员会二二年元月) 由于老 人的社 会 活 动 能 力 较 弱 ， 消 费行 为 也 随 之 降 低 。 主 要 的 消 费 以 正 常 的 生 活 开支和保 健 为主，穿、用 方 面 的 消 费 则 减 少 。 现阶 段 老 年 人 的 消 费 观 念 也 在 逐 渐 改 变 ， 他 们 不再 以小辈为中心，更重视自身健康。 老年人 收入保 障 是 整 个 老 年 服 务 体 系中 首 当 其 冲 、 至 关 重 要 的 组

124、 成 部 分 ， 因 为 它 是老有所 养 、老有所医、 老 有 所 学 、 老 有 所 为 、老 有 所 乐 、 老 有 所 居 的 经 济 基 础 。 能 否 切 实 保障 老年人稳定的收入，这不仅关系到老年人切身利益和安渡晚年，而且还涉及到社会稳定。 1.2 老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 1.2 老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 老年住宅目标客户群的消费特有如下几点： 1) 老 年 消 费 是 一 个 纯 消 费 阶 段 ， 这 是 老 年 消 费 的 性 质 特征 。 绝大多数的老年 人 在 退 休 后 就 成 为 纯 消 费 者 ， 部 分 老 年 人 还 可 能 会

125、 再 参 加 一 段 时 间的 社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在 65 岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。 2) 老 龄 纯 消 费 人 口 比 低 龄 纯 消 费 人 口 有 着 更 加 漫 长 的 纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满 16 岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以 15 年计。而据 1998 年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为 71 岁，其中男性为 69 岁，女性为 73 岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男 9 年，女 18 岁，平均为 13.5 年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预

126、期寿命是按 生 命表计算的，它 概 括 了 总 人 口 中 各 年龄 段 的 死 亡 概 率 。 而 实 际 上 ， 社 会 上 相 当 部 分老 年人在退休以后能够活到 75 岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口 的 消费年限。对于 女 性 老 年 人 口 而 主 ，纯 消 费 年 限 不 仅 比 低 龄 人 口 ， 而 且 比 男 性 老 年人 口的纯消费年限都要长得多。 3) 老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与 低 龄消费其消费意 志 主 要 通 过 父 母 来 体现 不 同 ， 老 年 消 费 在 意 志 上 是 自 主 的 ， 老 年 即使 到

127、了 高 龄，行动不便， 消 费 行 动 可 能 会 发 生障 碍 ， 需 要 别 人 帮 助 方 可 完 成 时 ， 只 要 老 人 独立 思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他 们 的消费实际上是 一 种 依 赖 消 费 。 而 作为 纯 消 费 人 口 的 老 人 口 ， 其 经 济 收 入 应 是 相 对独 立的，消费能力是自主的。 4) 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的 盲 目消费少，这是 老 年 消 费 的 思 想 特 征。 当 然 ， 这 种 成 熟 的 消 费 观 与 新 时 代 的 消 费 观相 比较 显 得相对

128、保守，老 年 人 对 消 费 新 潮 的 反应 会 显 得 较 为 迟 钝 ， 他 们 不 跟 时 髦 ， 讲 究 实 惠， 兼顾 家 庭，个人消费还 富 有 牺 牲 性 ， 但 老 年人 口 的 这 种 消 费 观 又 相 对 稳 定 ， 他 们 一 旦 形 成消 费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 5) 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这 是 老年消费的质量 特 征 。 目 前 ， 商 品 市场 常 常 以 经 济 效 益 来 确 定 商 品 质 量 和 服 务 质 量， 在服 务 质量上对老年消 费 者 往 往 缺 乏 耐 心 ，更 谈

129、不 上 周 到 。 这 种 市 场 消 费 质 量 倾 向 实 际 上对 老年 消 费起到了抑制作 用 ， 许 多 老 年 人 因 为在 消 费 中 曾 经 遭 遇 冷 淡 或 抢 白 ， 由 此 而 产 生 害怕 消费 、 躲避消费的心理 ， 在 行 动 上 则 表 现 为不 进 行 消 费 或 只 进 生 惰 性 消 费 。 这 种 消 费 心 态与 消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。 6) 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老 年 消费的内在特征 。 大 致 是 低 龄 老 人 以休 闲 性 消 费 为 主 ， 高 龄 老 人 以 服 务 性 消 费 为 主。 随着老

130、人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。 针对老年住宅消费群的以上特征，在进行产品设计和营销时可以使用以下策略： 针对老年住宅消费群的以上特征，在进行产品设计和营销时可以使用以下策略： 1) 营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人 的 消费观念既成熟 又 相 保 守 ， 许 多 老 人对 新 型 的 产 品 会 感 到 陌 生 ， 认 同 接 受 也 会 有 一个 过程 ， 在对老年住宅进 行 营 销 推 广 的 时 候 就应 该 充 分 考 虑 到 这 一 点 ： 在 营 销 手 法 上 ， 避 免使 用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售

131、风格上，避免浮夸，楼 书 和卖场设计都应 保 持 踏 实 、 简 练 、 稳重 的 风 格 ； 在 销 售 人 员 的 配 备 上 ， 使 用 年 纪 稍大 、社 会 经验足的销售人 员 ， 实 施 耐 心 的 引 导式 销 售 。 从 长 远 来 看 ， 市 场 经 济 是 一 个 多 发 展、 多 变 化 的时代，受时 代 特 点 的 影 响 ， 未 来 的老 年 人 比 起 今 天 的 老 年 人 ， 对 新 消 费 观 的 接 受质 量要快得多，也容易得多。 2) 提高产品的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。老年人是一个特殊的社会人口群体，

132、在饮食、起居 、 衣着、旅游、医 疗 保 健 、 文 化 娱 乐 等各 方 面 都 有 着 这 一 年 龄 段 的 特 点 ， 对 商 品 的 质量 要求 尤 其高，通常是商 品 的 质 量 不 好 不 买 ，价 格 太 贵 不 买 ， 不 实 用 不 买 ， 不 安 全 不 买 ， 太复 杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。 3) 针 对 老 年 消 费 中 休 闲 性 消 费 与 服 务 性 消 费 所 占 比 例 大的特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。 2、老年住宅消费者诉求 2、老年住宅消费者诉求 2.1 中国传

133、统文化对老年住宅消费者的影响 2.1 中国传统文化对老年住宅消费者的影响 在购房 行为的 诱 因 分 析 中 可 见 ， 植 根于 中 国 传 统 文 化 的 居 住 习 惯 对 购 房 行 为 的 发 生产生深 远 的影响，这一点 对 于 无 论 是 传 统 思 想 根 深 蒂 固 的 老 年 消 费 者 更 甚 。 事 实 上 ， 无 论 是老 年购 房 者或是替父母购 房 的 年 轻 购 房 者 ， 在 实 施 购 房 行 为 的 时 候 或 多 或 少 地 受 到 中 国 传 统文 化的 影 响，这种影响既 有 正 面 的 推 动 ， 也 有 负 面 的 影 响 。 因 此 ， 对 中

134、 国 传 统 文 化 对 老 年 住宅 消费者的影响研究更有利于透视消费者的消费心理。 正面影响正面影响 中国传统文化对老年住宅消费者的正面影响影响表现在两个方面： 其一、中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明 了 人年老之后对安 全 和 生 活 质 量 的 需 求 增 加 的 假 设 。 这 种 对 安 全 感 、 优 质 生 活 的 追 求成 为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素； 其二，中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素； 负面影响负面影响 在正面

135、推动的 同 时 ， 中 国 传 统 文 化 也对 老 年 住 宅 的 消 费 产 生 负 面 的 影 响 ， 主 要 体 现在两个方面： 一方面，现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有 诸 多的不方便，但 是 依 然 愿 意 和 子 女 住 在 一 起 ， 享 受 天 伦 之 乐 ， 倘 若 从 中 独 立 出 来 ，老 年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感； 另一方面，从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期 以 来，国人对老年 住 宅 的 认 识 不 足 ， 将 其 和 养 老 院 、 托 养 院 等 同 起 来 ， 将

136、 把 父 母 送 入其 中视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的非议。 中国传 统文化 对 老 年 住 宅 消 费 所 产 生的 负 面 影 响 是 确 实 存 在 的 ， 这 些 影 响 都 会 直 接产生人 们 对老年住宅产品 的 不 认 同 ， 阻 碍 老 年 住 宅 产 品 的 推 广 和 普 及 。 但 是 随 着 社 会 的 发 展， 物质 生 活水平的提高以 及 居 住 观 念 的 转 变 ， 中 国 传 统 文 化 的 消 极 作 用 将 会 渐 渐 弱 化 ， 人 们将 会从更现实的角度审视老年住宅产品的存在价值。 2.2 老年住宅的产品设计 2.2 老年住宅的产品设计

137、2.2.1 老年住宅产品的建筑形态分类老年住宅产品的建筑形态分类 欧美发达国家 19 世纪就陆续进入了老龄社会，法国更是早在 1851 年就成为世界上第一个 老 龄社会国家。在 这 些 国 家 中 老 龄 住 宅 大 致 有 无 障 碍 专 住 型 老 龄 住 宅 ， 混 合 的 演 变 式住 宅和适应老龄社会的通用住宅三种类型。 专论：三种建筑形态的优劣分析及创新模式专论：三种建筑形态的优劣分析及创新模式 老年住宅老年住宅 无障碍专住型老龄住宅 通用住宅 混合的演 变式住宅横向布置型 混合布置型 竖向布置型 三种不 同的建 筑 形 态 不 但 在 表 现 形 式、 建 筑 设 计 、 服 务

138、 功 能 上 存 在 差 别 ， 在 实 际 操作以及 效 果上也各有优 劣 ， 在 对 老 年 住 宅 进 行全 面 综 合 研 究 时 ， 有 必 要 对 三 种 不 同 的 建 筑 形态 进行优劣分析，并在比较分析的基础上探讨一种更臻完善的表现形式。 形态的优劣分析 住型老龄住宅 特 点 专 门 设 计 ，独立性 针 对 老 年 人 的 专 用居 住 者 提 供 全 面 、 科 学方便统一管理 造价高，难以普及 设计难度大，需要对老进性深入研究 老 年 人 的 密 集 型 居 住院 式 管 理 所 不 利 于 老 年 人康 以 及 良 好 生 活 氛 围 的 形宅 具 有 前 瞻 性 ，

139、 老设 计 已 经 隐 含 或原 有 房 屋 中 ， 一以 简 便 地 顺 利 向过渡 成 长 型 居 住 空 间 ，用 设 计 的 一 次 性 投 入 ，功能的灵活性大 所 有 改 变 均 可 在 原， 使 用 者 年 老 后 不 需 移节 省 了 开 支 ， 并 满 足 了需要 前 瞻 性 设 计 具 有 时 间前设计可能会在日后的实际适用 通 用 设 计 使 专 用 性 降为老年人提供全面细致的功日 后 房 屋 的 改 造 为 住烦，改造材料可能会因为建而与原设计不兼容 演 变 式 住 宅 住 宅 融 入 一 般 建建 筑 中 按 一 定 比人 专 用 层 或 专 用设 计 简 单 ，

140、建 造 成需 另 外 置 地 和 进 行 单 体混 合 居 住 模 式 可 以程 度 上 减 低 老 年 居 住 者。 方 便 家 人 对 老 年 人可 以 与 一 般 住 宅 连或 者 可 以 根 据 实 际 销 售其用途，销售压力不大 由于是同一建筑单体，哪 一 种 混 合 形 式 都 难 以 对细致的专用设计 一般住宅的环境、选址宅的要求相距甚远 和年轻人混住在一起，由于利润的问题，老年能 是 混 合 住 宅 中 的 最 佳 位在 同 一 栋 单 体 楼 内 将安置，与中国传统观念有悖 从以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑设计存在如下主要难点： A、专用设计与成本、价格之间的矛盾、专用

141、设计与成本、价格之间的矛盾 专门针对老年人的专用设计必不可少，但是大量、细致的专用设计必将加大建筑的成本，导 致 最终售价的提 高 ， 拔 高 了 产 品 的 目 标客 户 群 定 位 ， 增 大 了 销 售 的 压 力 。 另 一 个 重 要的 问题 是 专用设计的一 次 性 建 成 和 阶 段 性 加 载的 选 择 ， 一 次 性 建 成 方 便 了 客 户 但 加 大 了 成 本， 分阶 段 的通用建筑虽 然 可 以 降 低 产 品 成 本 ，但 是 却 增 添 了 用 户 的 麻 烦 ， 以 及 要 承 担 前 瞻 设计 的时间风险。 B、独立与混合居住之间的取舍、独立与混合居住之间的

142、取舍 在建筑 设计上 将 老 年 住 宅 独 立 出 来 还是 混 合 在 一 起 是 一 个 关 键 问 题 。 独 立 建 筑 可 以保证住 户 的独立性，不 受 干 扰 而 且 便 于 统 一 管理 ， 但 是 就 老 年 人 心 理 特 点 而 言 ， 集 中 居 住 又极 易造 成 老年人的孤离 感 和 遗 弃 感 ， 不 利 于 健康 居 住 氛 围 的 形 成 ； 混 合 居 住 可 以 消 除 孤 离 感， 但是却难以顾及老年住宅的特殊需要，而且干扰性大。 C、建筑形态与居住氛围之间的关系、建筑形态与居住氛围之间的关系 抛开住 宅的功 能 性 价 值 ， 建 筑 形 态 对于

143、老 年 住 宅 的 情 感 性 价 值 也 起 到 决 定 性 作 用 。在住宅 的 情感性价值上 ， 老 年 住 宅 产 品 需 要 的一 种 淡 雅 、 和 谐 、 交 流 ， 充 满 关 怀 和 生 气 的 居住 氛围 ， 如何建筑布局 、 建 筑 设 计 、 建 筑 色 彩等 方 面 消 除 老 年 人 集 中 居 住 暮 气 沉 沉 的 氛 围 ，与 建筑形态的确定有莫大的关联。 在对已 有建筑 形 态 的 分 析 研 究 的 基 础上 ， 我 们 有 必 要 通 过 总 结 设 计 出 一 种 既 适 合 老年人居住，又利于开发获利的新型建筑形态，为此，我们经过研究提出以下建议：

144、老年住宅的规模社区化 老年住宅的规模社区化 当老年 住宅从 独 立 建 筑 过 渡 到 独 立 社区 时 ， 社 区 除 了 可 以 拥 有 无 障 碍 专 住 型 老 龄 住宅独立 性 、专用性强的 优 点 ， 而 且 在 项 目 选 址、 建 筑 设 计 上 都 取 得 了 很 大 的 主 动 性 。 其 次 ，居 住规 模 的形成，利于 大 型 配 套 的 引 入 （ 例 如医 院 、 康 乐 中 心 等 ） ， 对 丰 富 老 年 住 宅 的 功 能提 供了 条 件。再者，老 年 住 宅 的 规 模 化 更 利 于社 区 活 动 的 组 织 ， 有 助 形 成 健 康 有 益 的 社

145、区 生活 氛围。 老年住宅社区的功能多样化 老年住宅社区的功能多样化 要缓和 老年住 宅 社 区 的 垂 暮 气 氛 ， 其根 本 的 方 法 是 将 年 轻 人 也 吸 引 到 社 区 中 来 ， 以沟通活 跃 社区的气氛。 而 要 将 年 轻 的 一 辈 吸 引进 来 ， 社 区 当 中 就 必 须 具 有 为 年 轻 人 设 置 的 活动 消费 空 间。在老年社 区 的 规 划 中 ， 导 入 度 假概 念 ， 将 社 区 从 单 纯 性 养 老 社 区 向 悠 闲 康 乐 社区 转 变 ， 使社区不单具 有 老 少 康 乐 的 功 能 ， 而且 具 有 为 年 轻 人 节 日 悠 闲

146、度 假 的 功 能 。 这 种 规划 具有 三 大优势：一、 倡 导 度 假 式 康 乐 生 活 ，提 高 了 社 区 的 生 活 品 位 ； 二 、 为 年 轻 一 辈 提 供节 日度 假 的空间，将探 望 老 人 和 悠 闲 度 假 结 合在 一 起 ， 有 效 地 消 除 了 老 年 人 独 立 居 住 的 孤 离感 和遗 弃 感；三、度假 区 与 居 住 区 的 设 立 既 保证 了 老 年 住 宅 的 相 对 独 立 ， 也 满 足 了 老 人 与 外界 交流沟通的需要。 老年住宅的专用化 老年住宅的专用化 由于老 年住宅 具 有 老 年 人 的 专 用 性 ，因 此 在 设 计 上

147、 有 别 于 一 般 的 住 宅 产 品 ， 主 要 体现在各 个 细部针对老年 人 特 征 的 专 用 设 计 上 。而 所 有 的 专 用 设 计 均 是 建 立 在 对 老 年 人 生 理 特征 、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。 老年住宅的年轻化 老年住宅的年轻化 由于老 年住宅 消 费 群 固 有 的 特 点 ， 住宅 的 年 轻 化 是 活 跃 社 区 气 氛 的 有 效 途 径 ， 因 此，在单 体 设计上、色彩 规 划 上 ， 乃 至 室 内 设 计上 ， 在 保 证 和 谐 素 雅 的 前

148、提 下 ， 不 应 该 过 于 沉闷 ，而要多于变化，稳重中体现出一种生气与活力，营造一种充满生机的，健康的生活环境。 老年住宅社区融洽化 老年住宅社区融洽化 由于老 年人独 立 于 子 女 居 住 ， 心 理 上、 情 感 上 的 依 赖 由 子 女 身 上 自 然 而 然 地 转 向 邻里之间 ， 因此，在对老 年 住 宅 进 行 设 计 时 ， 应充 分 考 虑 到 老 年 人 的 这 种 心 理 需 要 ， 在 单 体 设计 上更 多 地 考 虑 住 户 之 间 交 流 的 功 能 ， 以 形 成 融 洽 的 邻 里 关 系 。 在 这 一 方 面 ， 万 科 的 “情 景 洋 房 ”

149、和“连院别墅”具有独到的优势，强化其在这一方面的设计，对户型进行改良升级，使其更利于老年人居住，将可受到较好的效果。 2.2.2 产品设计依据产品设计依据 老年住 宅产品 的 设 计 依 据 从 根 本 上 说， 就 是 老 年 人 的 居 住 生 活 特 征 ， 只 有 对 老 年 人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。 步入老 年以后 ， 人 在 心 理 和 生 理 上 随着 年 龄 的 增 加 而 发 生 与 青 壮 年 完 全 不 同 的 情 况，叫做老化现象。一般表现在： (1)身体功能的变化(1)身体功能的变化 a) 老年人身体尺寸总体上变小， 出现

150、弯腰、 弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了； b) 老 年 人 身 体 的 运 动 能 力 下 降 。 关 节 活 动 的 范 围 变 小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低； c) 老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。 （2）感觉功能的变化（2）感觉功能的变化 a) 由于感觉功能的衰老， 对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感； b) 在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难看得清。视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中

151、，辉度对比的能力也降低了； c) 听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的分辨力度大大降低； d) 在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。 （3）心理功能特征的变化（3）心理功能特征的变化 a) 一般老人普遍地留恋过去， 在居住方面总希望继续居住 自 己 曾长期生活 过 来 的 地 方 。 希 望 与 自 己 经 常 接 触 的 老 朋 友 ， 老 同 事 们 保 持 联 系 ， 否则 会显得孤独； b) 适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性 和 逻辑性减少，辨 别 事 物 真 相 的 能 力 也 减 弱 ， 有 时 显 得 难

152、 以 控 制 感 情 ， 通 常 只 对 身 边的 事物感兴趣。 (4)老人的生活结构的变化(4)老人的生活结构的变化 步 入老年 后 ， 通 常 闲 暇 时 间 增 多了 ， 随 着 年 龄 的 增 长 ， 生 理 能 力 的 衰 退 （ 特 别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通常国际上将 65 岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段： 健康活跃期：6064 岁 自立自力期：6574 岁 行为缓慢期：7584 岁 照顾关怀期：85 岁以上 75 岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭 作

153、 出贡献。他们仍 有 自 己 的 人 生 目 标 和生 活 目 标 ， 通 常 会 为 自 己 的 某 种 目 标 全 力 追 求。 一般 地 ，住宅设计对老 人 来 说 就 是 要 设 法 提高 老 人 生 活 动 作 的 自 理 自 力 的 能 力 ， 而 不 是 限制 或给老年人设置障碍。 身体变化 运动能力下降 感觉功能退化 调整设计尺寸 消除高差、扩大活动空间 增加住宅细部的安全性 专论：住宅设计的关注点 专论：住宅设计的关注点 设计老 人住宅 ， 首 先 要 一 切 从 老 人 的居 住 生 活 行 为 特 征 出 发 ， 也 就 是 应 很 好 地 理 解老年人 究 竟具有什么样

154、 的 身 体 机 能 、 心 理 特 征、 生 活 结 构 和 具 体 的 家 庭 与 社 会 养 老 生 活 形 式， 确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。 （1）要有功用性 （1）要有功用性 要充分 考虑老 年 人 步 行 和 使 用 轮 椅 的空 间 ， 消 除 地 面 所 有 的 高 差 ， 使 老 人 能 自 由 地在住宅 内 移动。家具、 器 具 和 设 备 要 配 置 在 便于 老 人 操 作 的 位 置 ， 采 用 简 单 的 动 作 就 能 使 用的 操作方法。 要给护 理人员 或 家 人 留 有 护 理 空 间 ，特 别 是 浴 室 和 厕 所 空

155、 间 ， 一 定 注 意 放 大 一 些 尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。 （2）要有安全性 （2）要有安全性 住宅内 总会存 在 一 些 不 安 全 的 因 素 ，需 要 加 以 注 意 。 特 别 是 地 面 材 料 要 求 防 滑 ， 要排除高 差 和门坎；在厕 所 和 浴 室 或 协 助 老 人 用力 的 地 点 ， 要 安 装 扶 手 ， 门 最 好 改 为 推 拉 式 的。 要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 在紧急 、危险 的 情 况 下 ， 在 老 年 人 判别 力 、 行 动 力 减 退 的 情 况 下 ， 安 装 警 铃 能 方 便及时地或自动地发出

156、警报，以使老人能得到帮助。 (3)要有健康性 (3)要有健康性 要保持 老人的 居 室 、 厕 所 、 浴 室 、 厨房 容 易 清 扫 的 方 便 条 件 。 老 年 人 在 室 内 的 时 间长，所 以 特别要考虑到 日 照 、 通 风 、 采 光 和 换气 ， 让 起 居 生 活 空 间 能 直 通 阳 光 ， 便 于 老 人 作室 外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 (4)要能确保隐私性(4)要能确保隐私性 老年人 害怕孤 单 是 一 个 普 遍 的 现 象 。在 不 断 创 造 机 会 加 强 社 会 交 往 之 外 ， 还 应 充 分注意老

157、年 人生活的隐私 。 当 老 年 人 和 儿 子 夫 妻同 住 时 ， 既 要 创 造 一 个 未 被 疏 远 的 感 觉 ， 同 时又 要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同 时 又加强了联系 和 年 轻 一 代 对 老 人 的 关怀 和 照 顾 。 这 类 住 宅 中 不 仅 保 留 了 一 些 家 庭 共用 的部 分 ，也还有老人 独 立 使 用 的 部 分 。 即 使到 了 年 老 高 寿 时 ， 也 应 当 保 留 一 个 自 己 的 空 间， 并适当保留更方便家人提供照顾的地方。 另外一 种共居 的 形 式 是 邻 居 型 ， 即 通

158、过 一 个 共 同 的 门 分 为 两 个 相 对 独 立 的 套 型 ， 这种住宅隐私性则更能得到保证。 (5)要便于改造 (5)要便于改造 老年人 从自理 自 力 期 到 照 顾 关 怀 期 ，差 不 多 有 一 二 十 年 的 时 间 ， 老 人 生 理 将 由 健 壮到衰老 ， 住宅的设计应 当 考 虑 到 老 人 的 需 求 ，设 置 隐 蔽 设 计 ， 便 于 增 添 设 备 、 设 施 等 改 造 工程 。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。 2.2.3 老年住宅产品的设计原则老年住宅产品的设计原则 由于人 口比例 中 老 年 人 增 多 ， 社 会 人口 流 动 性 加

159、 强 ， 三 代 人 共 同 生 活 的 家 庭 也 渐 渐成为过 去 ，同时随着社会 安 全 福 利 和 个 人 养 老 金 的 增 多 ， 更 多 的 老 年 人 要 独 自 生 活 ， 因 此 要求 有独 立 的住房设施。我 们 现 行 的 一 般 设 计 标 准 并 不 一 定 适 用 于 老 年 人 住 房 。 其 最 大 不 同 点之 一是 由 于孩子们分居离 开 家 庭 或 由 于 丧 偶 而 造 成 的 二 人 户 或 单 人 户 ； 之 二 是 由 于 年 老 身 体机 能退 化 必须有专门的设 计 措 施 及 设 备 。 此 外 ， 某 些 基 本 的 心 理 学 和 社

160、会 学 原 则 在 老 年 人 住房 设计 规 划时也应遵守。 人 们 上 了 年 纪 ， 通 常 并 不 愿 割 断 他 们 与 家 庭 和 邻 里 的 联 系 ， 而 生 活在 一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动。设计老人住房时，从 目 的性、方案及实 际 设 施 上 要 考 虑 到 他 们 的 起 居 、 日 常 事 务 、 个 人 爱 好 习 惯 、 社 会 接触 及文 娱 体育活动等方面 ， 以 体 现 他 们 早 先 生 活 方 式 的 连 续 性 。 最 重 要 的 目 标 就 是 尽 可 能 长时 间维持其独立生活能力。 因此，在老年住宅的规划与

161、设计上可以遵循以下原则： 从 空 间 （ 消 除 室 内 高 差 ） 、 装 置 （ 设 置 扶 手 、 地 面防 滑 ）、设备（紧 急 通 报 系 统 、 安 全 电 热 源 ） 、 管 理 员 或 护 理 人 员 等 方 面 对 应 老 年 人 日常 生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施； 尽 可 能 在 楼 内 外 为 老 年 人 提 供 各 种 邻 里 交 流 、 人 际交流的公共交往空间和环境； 从 建 筑 人 类 工 程 学 的 观 点 出 发 ， 在 家 具 、 卫 生 器 具的尺寸方面符合老年人的身体特征； 从 环 境 行 为 心 理 学 的 角 度 出 发 ， 考 虑

162、大 多 数 老 年 人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。 2.2.4 老年社区的设计要求老年社区的设计要求 (1)项目选址 (1)项目选址 由于老 年人离 开 了 工 作 岗 位 ， 与 外 界的 接 触 逐 渐 减 少 ， 因 此 住 宅 地 段 优 势 不 再 是 他们考虑 的 首要因素，而居 住 环 境 和 生 活 质 量 则 跃 升 到 首 位 。 在 就 本 课 题 进 行 访 谈 调 研 时 ， 几乎 所有 的 已入住老年社区 的 老 人 都 表 示 ， 良 好 的 生 活 环 境 是 他 们 购 买 住 宅 的 主 要 诱 因 。 这 种从 城内 向 郊区，从繁嚣到 宁

163、 静 ， 从 地 段 到 环 境 的 转 变 ， 决 定 了 老 年 住 宅 项 目 的 选 址 应 以 优 美的 自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。 项目的选址可以从一下几个方面进行考虑： 环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力； 交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便； 场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道； 场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区； 生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃

164、的消极心理； 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 （2）规划设计 （2）规划设计 在规划 设计上 ， 也 应 该 从 老 年 住 宅 的 特 点 出 发 ， 满 足 自 然 环 境 、 人 文 环 境 、 生 活 环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点： 住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； 建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间； 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活； 基本的生活配套齐备，

165、以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； 设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 (3)单体设计 (3)单体设计 单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过 5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。 另一方 面，在 单 体 设 计 上 ， 应 该 为 老 年 人 提 供 充 足 的 室 外 空 间 ， 使 居 住 者 足 不 出 户就能享 受 到阳光和新鲜空 气 ； 其 次 ， 要 具 有 利于 交 往 的 公 共 空 间 ， 为 和 谐 邻 里 关 系 的 形 成 提供 必要

166、条件。 (4)色彩规划 (4)色彩规划 老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个： 一是稳重和谐，但忌过于沉闷； 二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。 (5)户型设计 (5)户型设计 由于户 型设计 直 接 关 系 到 老 年 人 的 生 活 质 量 ， 因 此 ， 在 老 年 住 宅 的 户 型 设 计 上 也 有特别的要求： 保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境； 与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既 要 可以满足家庭成 员 会 客 、 看 电 视 、 聊天 等 娱 乐 交 往 活 动 的 需 要 ， 又 可 兼 作 餐 厅 ， 这样 ，可 避 免家

167、庭成员之间 因 工 作 、 学 习 、 休 息、 娱 乐 及 习 惯 的 不 同 相 互 干 扰 ， 同 时 也 便 于 生活 上的互相照顾； 独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间； 老 年 人 因 为 身 体 机 能 的 退 化 ， 使 用 卫 生 间 的 次 数 会 增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间； 室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间； 所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。 在对户型面积的要求上，从成都市老年休闲市场调查中得知： (6)室内设计 (6)室内设计 与 一般 住宅产品 最 大 的

168、区 别 是 ， 针 对老 年 人 的 专 用 设 计 集 中 体 现 在 室 内 设 计 上 ， 作 为专用 设 计载体的室内 设 计 自 然 成 为 了 老 年 住 宅 设 计 的 重 中 之 重 。 因 此 ， 从 墙 地 面 装 修 、 厨卫 产品 选 择到色彩设计 、 电 器 照 明 设 计 ， 乃 至 门 窗 的 选 择 等 等 细 节 上 都 应 体 现 出 对 居 住 者 的细 腻关怀。 1998 年 中 国 老 龄 科 学 研 究 中 心 “国 家 九 五 社 科 ”重 点 课 题 “人 口 老 龄 化 与 社 会 保 障 制 度 研究 ”课 题组进行的“城镇 职 工养老 保

169、障调查 ”， 调查结 果 显示， 老 年人对 住 宅内希 望 增加的 设备和设施中老人首选的是紧急呼叫设备，占 56.5%，那些高龄老人最担心家中无人时自己突然发病。 由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。 老年住宅消费者可能购买的面积 专论：老年住宅室内装修设计要点 专论：老年住宅室内装修设计要点 （1）墙、地面装修 （1）墙、地面装修 老年人 随着生 理 、 心 理 的 变 化 ， 动 作变 得 迟 缓 ， 反 应 不 能 随 心 ， 事 故

170、 易 发 率 较 高 。为防止 不 测事故的发生 ， 墙 地 面 饰 面 材 料 的 选型 和 构 造 处 理 尤 为 重 要 。 一 般 应 选 用 能 防 止 老年 人打 滑 、磕碰、扭伤 、 擦 伤 的 材 料 ， 不 可 采用 易 滑 、 易 燃 、 易 碎 、 化 纤 及 散 发 有 害 有 毒 气味 的装修材料。 老年人 住宅墙 面 应 采 用 那 些 即 使 擦 着身 体 也 很 难 擦 伤 的 墙 面 材 料 。 墙 体 阳 角 部 位 宜做成圆角或切角，且在 1.8m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗 糙 的饰面材料， 带 有 缓 冲 性 的 发

171、 泡 墙 纸可 减 轻 老 人 碰 撞 时 的 撞 击 力 。 卫 生 间 墙 面 应 尽可 能避免出现阳角。 老年人 的手脚 易 发 冷 ， 手 脚 保 暖 对 老年 人 很 重 要 。 因 此 居 室 地 面 宜 用 硬 质 木 料 或 富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。 地而铺设 应保证平 坦，不 要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑， 即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒 时可减 轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污。 不 应使用长毛的蹭 鞋地毯， 蹭鞋地毯 应和其他材料保 持在一个平而上。 楼梯是 老年人 极 易 发 生 事 故 的 地 方 ，对 于 一 些

172、身 体 不 便 的 老 人 来 说 ， 上 下 楼 梯 是 一件很困难的事 情，因此老年人居室应尽量设在一层。当老年人必须 使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边 沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危 险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防 滑 条应镶嵌埋人台 阶面内。 同时由于 老年人视力的下 降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。 在现在 的住宅 设 计 中 ， 跃 层 、 错 层 都是 很 流 行 的 做 法 ， 但 对 老 年 人 来 讲 并 不 合 适 ，尤其是 需 要使用轮椅的 老 年 人 。 住 宅 内 的 台 阶， 尤

173、 其 是 设 在 起 居 室 和 卧 室 之 间 的 台 阶 会 给 老年 人带 来 很多不便，因 为 起 居 室 和 卧 室 是 需 要经 常 通 过 的 地 方 ， 多 次 的 上 下 台 阶 会 给 老 年 人造 成不 必 要的身体损耗 。 如 果 在 卧 室 和 卫 生 间之 间 设 有 台 阶 就 更 加 危 险 ， 老 年 人 夜 间 起 夜 的次 数比 较 多，在黑暗的 环 境 和 不 完 全 清 醒 的 状态 下 很 容 易 忽 视 台 阶 的 存 在 。 因 此 老 年 人 住 宅内 的地 面 应取消所有高 差 ， 包 括 卫 生 间 及 阳 台内 外 的 地 面 高 差 。

174、 普 通 住 宅 设 计 中 为 防 止 卫 生间 内地面水外溢而设置的高差对老年人来讲也是一个危险隐患，一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。 阳台是 日常晾 晒 衣 服 、 被 褥 的 地 方 ，同 时 也 是 能 够 享 受 户 外 生 活 的 地 方 。 因 此 必 须考虑老 年 人移动的方便 性 ， 取 消 阳 台 内 外 地 面的 高 差 。 关 于 阳 台 向 房 间 内 渗 入 雨 水 的 问 题 ，如 果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。 设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地

175、面的平整。 （2）厨、卫产品的选择 （2）厨、卫产品的选择 厨房内的操作通常需要站立半小时到 1 小时， 这会使很多老人感到劳累，因此老年人使川的厨房 操作台面高宜 0.75-0.80m，台面宽度不应小于 0.50m，台下净空前后进深不应小于 0.2m，以保证老 年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为 1.40-1.50m，深度比案台退进 0.25m，以方便老年人 取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度 1.20m 为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。 由于老 年人普 遍 有 记 忆 力 衰 退 的 现 象， 常 常 会 忘 记 灶 台 上 烧 的 水 或 饭 ， 而 导 致 燃 气泄漏或 发

176、 生火灾，因此 对 老 年 人 来 讲 使 用 电 磁炉 是 最 安 全 的 ， 但 目 前 使 用 最 多 的 还 是 燃 气 灶具 。厨 房 内如果没有安 装 燃 气 泄 漏 和 火 灾 自 动报 警 装 置 ， 则 应 选 择 有 燃 气 、 烟 气 自 动 报 警 功能 的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。 老年人 使用卫 生 间 的 时 间 较 长 ， 且 动作 幅 度 较 大 ， 因 此 老 年 人 使 用 的 卫 生 洁 具 应 选择操作 简 单的设备，其 安 装 尺 寸 应 适 当 放 宽 ，位 置 符 合 老 年 人 的 生 理 特 点 ； 选 择 使 用 时 能 确保 身体安

177、全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。 老年人 最好使 用 白 色 的 卫 生 洁 具 ， 感觉 清 洁 并 且 易 于 随 时 发 现 老 年 人 的 某 些 病 变 。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可 采 用带暖气功能 的 坐 便 器 ， 有 单 功 能 坐便 式 、 坐 便 及 暖 风 一 体 式 、 坐 便 及 温 水 冲 洗 一体 式三 种 。可根据需要 设 置 适 合 坐 姿 的 洗 脸 台， 台 面 下 应 留 有 放 膝 盖 的 地 方 。 浴 缸 需 采 用 防滑 材料，浴缸边缘离地 350-450mm 为宜，适合方便跨越

178、浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有 400mm 宽的坐浴台。在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手。 老年人 握力下 降 ， 应 选 择 形 状 便 于 操作 的 水 龙 头 ， 可 使 用 便 于 调 节 水 温 的 杠 杆 式 水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。 资料来源：根据 2000 年人口普查 1资料计算。 （3）安全扶手的安装 （3）安全扶手的安装 老年人 由于身 体 机 能 的 下 降 ， 很 多 时候 需 要 扶 手 的 协 助 以 独 立 完 成 起 立 、 行 走 、 转身等动 作 。设

179、汁时应根 据 老 年 人 身 体 尺 度 和 行为 特 点 ， 在 可 能 有 上 下 移 动 、 单 腿 站 立 等 不 稳定 姿势 的 地方设置扶手 。 在 经 常 通 行 的 地 方 应安 装 水 平 行 走 时 使 用 方 便 的 扶 手 ， 或 预 留 出 可安 装扶 手 的位置并在墙 面 相 应 位 置 做 好 加 固 措施 。 扶 手 的 高 度 、 材 质 和 形 状 应 根 据 使 用 特 点来 选扦 ， 安装必须坚固 、 可 靠 以 确 保 使 用 的 安全 性 。 扶 手 的 高 度 应 方 便 老 年 人 在 走 廊 、 楼 梯、 卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，

180、其高度以 800-900mm 为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使门 1 扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以 400mm 以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为 46cm，以不碰手为宜。 扶手可 根据具 体 情 况 进 行 初 期 安 装 或后 期 安 装 。 后 期 安 装 即 事 先 做 好 安 装 扶 手 的 准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。 （4）门窗的选用 （4）门窗的选用 户内所有的门，包括厨房、卫生问、阳台的门净宽(通行宽度)均

181、不应小于 0.80m，以保证轮 椅 的通过。卧室 门 可 采 用 带 观 察 窗 的 门， 使 家 人 可 以 及 时 发 现 老 人 可 能 出 现 的 意 外 。卫 生间 是 老年人最容易 发 生 事 故 的 地 方 ， 应 设向 外 开 启 的 平 开 门 或 推 拉 门 ， 并 安 装 双 向 开 启的 插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。 老年人 喜欢温 暖 、 安 静 、 明 亮 的 生 活环 境 ， 寒 冷 、 嘈 杂 和 昏 暗 的 生 活 环 境 会 极 大 的影响老 年 人的心理和生 理 健 康 。 因 此 窗 户 的 选择 应 注 意 保 温 性 、 隔

182、 声 性 和 密 闭 性 ， 窗 扇 宜 镶用 无色 透 明玻璃，以保 证 视 线 的 通 透 和 室 内 光线 的 明 亮 。 开 启 扇 的 设 计 不 应 过 大 、 过 沉 ， 开启 方式 应 易于操作。有 条 件 时 可 使 用 可 以 消 音、 过 滤 、 调 节 湿 度 、 温 度 并 进 行 热 交 换 的 智 能通 风器。 门窗把 手考虑 使 用 的 安 全 性 和 方 便 性， 宜 采 用 杠 杆 式 ， 并 跟 据 老 年 人 的 生 理 特 点 安装在适 当 的位置上。平 开 门 应 采 用 杠 杆 式 把 手， 避 免 使 用 不 易 用 力 的 球 形 把 手 。

183、杠 杆 式 把 手要 向内 侧 弯曲，不可有 突 出 的 部 分 ， 以 免 挂 住衣 服 。 推 拉 门 及 折 叠 门 应 采 用 便 于 横 向 用 力 的棒 状把手，尺寸宜采用 30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜为 800-1000mm。 老年人 因视力 下 降 不 易 看 清 细 小 的 地方 ， 同 时 很 多 老 人 有 拿 不 稳 东 西 的 情 况 ， 因 此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。 门扇装 有玻璃 时 ， 宜 使 用 安 全 玻 璃 ，否 则 应 将 玻 璃 分 隔 成 小 块 ， 以 免 玻 璃 万 一 破 裂时伤人。户

184、门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。 （5）电气设计 （5）电气设计 老年人 的思维 能 力 有 所 下 降 ， 复 杂 的操 作 对 他 们 来 讲 有 难 度 ， 同 时 电 气 操 作 的 安 全性也是 进 行，电气设计 的 首 要 内 容 。 应 选 用 操作 安 全 简 单 ， 具 有 防 止 误 操 作 功 能 的 产 品 ， 并应 考虑维护简单，消耗品更换容易。 开关及 插座应 清 晰 、 醒 目 ， 容 易 操 作， 安 装 的 位 置 、 高 度 要 考 虑 操 作 的 方 便 性 。 开关高度离地宜为 1000-1200mm，如果考虑轮椅使刚者的话

185、，最好设置在 900-1050mm 左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。 起 居 室 、 卧 室 插 座 离 地 高 度 宜 为600-800mm ； 厨 房 、 卫 生 间 插 座 离 地 高 度 宜 为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为 400-500mm。 厨房及 卫生间 无 论 是 否 有 自 然 通 风 ，都 应 设 置 机 械 通 风 装 置 ， 以 保 证 在 任 何 气 候 情况下通 风 良好。卫生间 应 设 置 照 明 和 排 气 扇 联动 的 装 置 ， 以 减 少 操 作 步 骤 。 厨 房 排 油 烟

186、机 的开 关应 设 置在老年人使 用 方 便 的 位 置 上 。 厨 房及 卫 生 间 的 采 暖 温 度 不 应 低 于 其 他 房 间 ， 如 感到 浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。 客厅、 卧室和 餐 厅 均 应 留 有 空 调 的 安装 位 置 和 专 用 插 座 ， 考 虑 空 调 位 置 时 注 意 不 要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。 （6）照明设计 （6）照明设计 老年人 由于视 力 下 降 ， 看 东 西 不 清 楚， 在 照 明 不 好 的 地 方 容 易 产 生 危 险 ， 因 此 应 根据照明 用 途和场所适当 配 置 照 明 器 具 。 同 时

187、应注 意 各 房 间 与 走 廊 的 亮 度 应 大 致 相 同 ， 以 免 有刺 眼的 感 觉。为便于老 年 人 夜 间 行 走 ， 在 转 弯和 容 易 滑 倒 的 地 方 （ 门 厅 、 走 廊 、 卧 室 的 出 人口 、有 高 差处）应安置 辅 助 灯 （ 脚 灯 ） 。 同 时在 选 择 照 明 器 具 和 灯 泡 时 ， 应 考 虑 清 洗 和 更 换的 安全性及方便性。 老年人 对亮度 变 化 的 适 应 能 力 差 ， 急剧 亮 度 变 化 带 来 的 刺 激 对 老 年 人 来 说 极 不 舒 服，这也 是 造成事故的原 因 ， 因 此 必 须 设 法 使 亮度 逐 渐 变

188、 化 。 用 辅 助 照 明 所 获 得 的 最 大 亮 度 面与 附近的亮度比应为 31 以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在 12 以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。 （7）色彩设计 （7）色彩设计 老年人 的视觉 经 常 出 现 如 下 情 况 ： 老花 眼 、 眼 睛 混 浊 需 要 光 线 、 视 觉 变 黄 ， 因 此 设计时必 须 注意老年人看 到 的 色 彩 与 年 轻 人 不 一样 ， 应

189、 适 当 提 高 色 彩 的 明 度 和 对 比 度 ， 提 高 可识 别性 ， 适应老年人视 觉 能 力 下 降 的 特 点 。 在空 间 、 标 高 、 材 质 变 化 等 易 发 生 事 故 的 地 方 ，应 通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。 随着年 龄的增 高 ， 眼 球 的 晶 状 体 会 产生 黄 变 化 ， 从 黄 色 变 为 近 于 褐 色 的 色 素 。 在 日本，这种情况从 50 岁开始，60 岁时 60的人视觉产生黄变化，70 岁时达到 84。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。 彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也

190、有彩度上升的。 明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。 色相： 黄 色 的 白 色 化 现 象 最 为 严 重 ， 在 白 底 色 上 的 黄色 标记将很难辨认； 蓝 色 将 带 有 微 黑 色 彩 ， 在 底 色 为 黑 色 的 标 记 上， 易看清的鲜艳蓝色会消失； 绿色将变为暗绿色。 在设计 中，必 须 注 意 这 些 变 化 ， 避 免使 用 容 易 混 淆 的 颜 色 。 此 外 ， 为 了 使 老 年 人 从心理上 、 生理上感到温 馨 ， 室 内 装 饰 不 仅 仅 要精 心 配 色 ， 最 好 还 要 充 分 考 虑 墙 壁 的 装 修 材 料和 地面材料所具有的素材和花样来进行

191、设计。 2.2.5老年人建筑设计规范简介及内容（见附件）老年人建筑设计规范简介及内容（见附件） 2.3 老年住宅的物业管理 2.3 老年住宅的物业管理 老年住 宅的物 业 管 理 是 老 年 住 宅 建 设的 重 要 组 成 部 分 ， 其 内 涵 的 多 样 性 和 特 殊 性 也是老年 住 宅的突出特征之 一 。 老 年 住 宅 内 蕴 涵 了 巨 大 的 服 务 产 品 消 费 需 求 ， 因 此 ， 老 年 住 宅的 物业 管 理与一般住宅物 业 管 理 最 大 的 不 同 点 在 于 对 社 区 服 务 的 提 供 与 管 理 所 占 的 比 重 增 大， 另一 方 面，在社区文化

192、上 ， 由 于 良 好 的 社 区 文 化 对 老 年 人 的 居 住 健 康 起 到 由 关 重 要 的 作 用， 所以对社区文化的营造也成为了老年住宅物业管理的重心工作。 2.3.1 老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系 老年住 宅物业 管 理 与 老 年 住 宅 建 设 的联 系 紧 密 ， 其 中 的 关 系 既 体 现 了 老 年 住 宅 物 业管理的 丰 富内涵和区别。 因 此 ， 对 老 年 住 宅 物 业 管 理 与 老 年 住 宅 建 设 的 关 系 的 探 讨 有 利 于 加深 我们对老年住宅物业管理的理解。 老年住宅物业管理于老年住宅建

193、设之间的关系可以分为以下几点： 并非补充，而是重要组成部分并非补充，而是重要组成部分 老年住 宅社区 对 服 务 产 品 的 需 求 量 大， 定 制 式 和 菜 单 式 的 社 区 服 务 上 升 到 了 老 年 人生活基 本 需要的层面上， 因 此 ， 以 社 区 服 务 为 主 的 物 业 管 理 也 从 社 区 的 补 充 成 分 上 升 到 了 必要 成分 的 地位，常规性物 业 管 理 和 社 区 服 务 两 者 缺 一 不 可 ， 这 是 老 年 住 宅 物 业 管 理 与 一 般 住宅 物业管理最大的不同点。 是老年住宅的长期盈利点是老年住宅的长期盈利点 由于社 区服务 的 必

194、 要 性 和 重 要 性 ， 物 业 管 理 的 主 要 工 作 就 不 再 单 是 对 物 业 的 管 理 维 护，而 是 管 理与服务并 重 。 物 业 管 理 的 主 要 收 入 来 源 也 由 单 纯 的 物 业 管 理 费 ， 变 为 管 理 收 费和 服务 收 费 等多种渠道 ， 而 且 ， 随 着 服 务 内 容 的 多 样 化 ， 服 务 产 品 的 盈 利 比 例 将 会 逐 渐 加 大， 成为 物 业 管理收入的 主 要 来 源 。 实 际 上 ， 为 居 住 老 人 提 供 有 偿 性 社 区 服 务 已 经 成 为 了 老 年住 宅的 重 要 盈利点之一 ， 这 种 盈

195、 利 是 长 期 、 稳 定 、 不 存 在 风 险 的 ， 而 且 将 随 着 老 人 年 龄 的 增加 而增加。 经营与管理并举经营与管理并举 随着生 活水平 的 提 高 以 及 老 年 社 区 规 模 的 增 大 ， 为 老 年 人 设 置 的 服 务 必 将 沿 着 细 化与多样 化 的 方向发展， 单 凭 社 区 物 业 管 理 公 司的 力 量 难 以 满 足 发 展 的 需 求 ， 引 入 社 区 外 的 第三 方专 业 服 务单位势在 必 然 ， 这 也 是 解 决 物 业管 理 公 司 过 小 或 过 于 庞 杂 的 有 效 方 法 。 而 外 来单 位的 引 入 ，就使物业

196、 管 理 公 司 的 业 务 结 构 发生 变 化 ， 自 主 经 营 和 对 引 入 经 营 进 行 管 理 ， 就成 了物业管理公司的主要业务。 2.3.2 老年住宅物业管理内容的构成老年住宅物业管理内容的构成 老年住宅物业管理主要由以下几个部分构成： 错误错误! 常规物业管理：常规物业管理： 常规物 业管理 包 括 了 对 物 业 、 设 备 的 检 修 、 维 护 ， 对 生 活 环 境 的 保 全 、 保 洁 等 工 作，与一 般 住 宅的物业管 理 相 近 ， 再 次 不 作 赘 述。 其 最 大 的 不 同 点 就 是 老 年 人 对 物 业 的 自 行 维护 能力 低 ， 老年

197、住宅的 常 规 管 理 应 具 有 更 大 主动 性 。 在 保 全 、 保 洁 方 面 ， 要 提 高 服 务 的 质 量， 增加 保 洁 的次数，出 来 要 防 止 外 来 对 老 年 人的 侵 害 ， 也 要 防 止 老 年 人 不 慎 而 发 生 的 意 外 。总 的来说，就是要更加主动和细致。 社区服务和管理：社区服务和管理： 从盈利的角度分，社区服务可以分为盈利性服务和非盈利性服务。 盈利性服务：指为社区那老人提供的特定的有偿性服务，例如钟点服务，特殊陪护等等； 社区服务的供应或管理 社区文化的营造 常规管理老年住宅物业管理老年住宅物业管理 非盈利 性服务 ： 指 与 社 会 福

198、利 机 构 、 义 工 团 体 或 医 院 、 学 校 等 合 作 的 ， 以 免 费 的 形 式为老 人 提供的无偿服 务 。 例 如 由 福 利 机 构 兴 办 的 老 年 之 家 、 老 人 大 学 ， 由 义 工 团 体 提 供 的义 务劳动、医院的义诊、学校的义演等等。 社区服务的内一般包括： 1) 家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她 们 的责任是收拾房 间 、 买 菜 做 饭 、 伴 陪 老 人 以 及 看 护 刚 刚 出 院 或 不 能 自 理 的 老 人 ， 照顾 老人 洗 澡穿衣

199、、服药等 等 。 专 门 为 没 有 子 女 照 顾 的 老 年 人 提 供 各 种 综 合 性 服 务 。 工 作 时 间可 以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天 24 小时。 2) 家庭保健服务。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专 业 人员的护理照料 。 他 们 负 责 分 配 和 监 督 用 药 、 换 衣 、 康 复 理 疗 、 提 供 个 人 卫 生 服 务。 在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。 3) 送 饭 上 门 。 是 人 们 经 常 说 的 “轮 子 上 的 饭 菜 ”。 这 种服 务提 供 一顿午餐给住在 家 里 的 老 人 或 不 能

200、买 菜 做 饭 以 及 需 要 此 类 帮 助 的 高 龄 老 人 。 老 人 们不 仅可 以 享 用 每 周 五 天 营 养 配 餐 ， 而 且 志 愿 送 饭 的 人 也 可 以 借 机 登 门 看 望 老 人 。 轮 子 上 的 饭 菜 会 给 老人的生活带来 了 全 新 的 变 化 。 送 饭 上 门 使 得 很 多 需 要 养 老 设 施 照 料 的 老 人 能 够 选择 生活在家里，实现“居家养老”。 4) 定期探望。也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望空巢家庭的老人和住养老设 施 的老人。探望者 与 老 人 一 起 可

201、以 做 些 老 人 们 喜 欢 或 需 要 的 事 情 ， 如 一 起 玩 牌 或 下 棋， 一起 看 电视，聊天或一 起 做 手 工 业 等 等 。 一 般 来 说 探 望 者 事 先 得 到 专 业 人 员 的 培 训 和 辅 导， 使 他 们 懂得老人的需 求 并 且 愿 意 作 为 一 个 好的 倾 听 者 。 对 于 没 有 亲 人 和 朋 友 在 身 边 的 老 人， 探望 者 对老人就显得 更 加 重 要 。 定 期 探 望 这一 服 务 项 目 将 会 大 大 丰 富 老 人 们 晚 年 的 精 神 生活 ，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。 5

202、) 电话服务。很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有 人 知道。通过每天 确 定 的 时 间 打 电 话 给独 居 在 家 的 老 人 ， 确 认 老 人 安 然 无 恙 ， 从 而 帮助 减轻 老 人们的焦虑和及 时 发 现 问 题 。 如 果 确认 的 时 间 老 人 打 算 外 出 ， 他 或 她 一 般 事 先 通 知电 话确 认 服务的志愿者。 如 果 在 确 认 的 时 间 老人 家 里 的 电 话 没 有 应 答 ， 而 且 老 人 也 并 未 事 先打 招呼 ， 则立即会有人到 老 人 家 去 检 查 。 电 话确 认 服 务 可 以 监 督 老 人 的 健 康 状 况 ，

203、提 供 连 续的 与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。 6) “生 活 在 线 ”服 务 。 社 区 服 务 中 心 开 设 几 种 应 急 响 应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上 带 一个钮扣。当钮 扣 一被按 下 ， “生活 在线 ”中心 就 会自动 接 收电话 。 当收到 电 话后， “生 活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（ 比 如朋友或亲戚 ） ， 要 求 到 老 人 家 去 看 一 下 。 监 护 人 发 现 情 况 异 常 后 会 打 电 话 给 中 心寻 求进一步帮

204、助。 7) 交 通 和 陪 伴 服 务 。 有 条 件 的 社 区 可 以 为 老 人 提 供 门 到门 、 灵活交通工具 的 服 务 ， 老 人 们 可 以 选 择 小 轿 车 、 小 客 车 、 大 客 车 等 车 型 。 这 种 服 务有 时称为拨电话搭车。老人们一般提前 24 小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地 点 。司机把老人 从 家 里 接 出 来 送 去 看 医 生 、 上 诊 所 、 上 银 行 、 上 商 店 等 等 。 有 的 社 区提 供陪老人外出服务，以保证老人的安全。 8) 老年食堂。社区为老年人开设老年食堂，为 60 岁以上的 老 人提供饭菜。老 年

205、 食 堂 应 该 设 在 一 个社 区 的 中 心 地 带 ， 为 老 人 提 供 一 顿 午 餐 。 除 了营 养餐 以 外，包括消费导 向 、 健 康 和 营 养 信 息、 咨 询 、 艺 术 和 手 工 等 等 。 老 年 食 堂 不 仅 满 足老 人营 养 的需要，也为老 人 提 供 了 聚 会 、 交 流、 交 朋 友 的 场 所 。 对 老 年 人 来 说 ， 有 时 ， 聚 会比 饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。 9) 法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准 备 遗嘱、财产纠纷 等 法 律 服 务 与 日 俱 增。 很

206、多 老 人 一 辈 子 都 没 接 触 过 法 律 。 他 们 有 的觉 得打 官 司太累，而且律 师 费 用 太 贵 ， 有 的 害怕 同 律 师 打 交 道 ， 有 的 并 不 意 识 自 己 的 法 律 权力 。社 区 服务中心为老人 开 展 法 律 服 务 ， 通 过老 年 中 心 的 律 师 或 律 师 事 务 所 的 专 职 律 师 ， 他们 可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。 10) 再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社

207、会作贡献老人的作用。 11) 老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老人的社交、心 理 和康复服务、 体 育 锻 炼 、 娱 乐 活 动 等 各 种 需 要 。 老 人 每 天 可 以 做 班 车 到 中 心 来 ， 中午 在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。 12) 咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人 遇 到的各种问题 ， 诸 如 个 人 和 家 庭 矛 盾 、 退 休 、 财 政 、 生 活 安 排 、 购 物 消 费 指 导 等 各种 问题 ， 通过社区咨询 服 务 ， 提 高

208、老 年 人 晚 年 的 生 活 质 量 ， 从 而 使 老 人 的 个 人 权 益 得 到 最 好的 尊 重 和 保护。保护（ 庇 护 ） 服 务 这 一 服 务 通常 是 由 法 律 服 务 中 心 或 公 共 机 构 来 提 供 ， 用 来保 证老人的合法权益。 服务的收费由具体服务内容、当地消费水平、社区档次等因素制定。 在 对社 区服务 的 管 理 上 ， 对 于 非 盈 利 性 服 务 ， 应 该 主 动 与 相 关 机 构 或 单 位 联 系 ， 争取定期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。 对于盈 利性服 务 ， 则 又 分 为 自 主

209、 经 营 和 引 入 经 营 ， 自 营 或 外 营 的 比 例 则 应 依 据 社 区对服务 的 需求和物业管理 公 司 自 身 的 力 量 来 确定 。 无 论 是 自 营 或 是 外 营 ， 都 应 该 依 据 社 区 的实 际需 求 设置，并且对服 务 质 量 和 顾 客 的 满 意度 实 施 有 效 的 监 控 ， 这 一 点 对 于 引 进 的 服 务 单位 尤是，以维护物业管理单位的形象。 老年社区文化的营造老年社区文化的营造 营造良好的社区文化是老年住宅物业管理的重要任务。 老年人 行动不 便 ， 大 部 分 时 间 在 社 区内 度 过 ， 对 良 好 社 区 文 化 的 需

210、 求 与 感 受 比 年 轻人要大 ； 从心理健康的角 度 来 说 ， 活 跃 、 健 康 的 居 住 氛 围 也 可 有 效 地 缓 解 老 年 人 情 感 依 赖 性和 孤独感，故此，老年住宅社区的文化营造比一般的住宅社区更显重要。 在物业管理工作中，应摒弃“社区文化可有可无，只为营销”的偏见，将社区文化的营造作为 工 作的重点，主动 关 怀老年 人 的文化 需 要，经 常 性或定 期 举办 “老 年 运动会 ”、 “老 年书画比赛 ”、 “老年联欢会”等社 区 活动， 并 邀请有 能 力的老 人 参与到 社 区管理 当 中，提 倡 老有所为，共同营造“健康、和谐、活泼”的老年社区文化。

211、1.4 国内老年住宅需求的动因和影响因素 3.4.1 内在需求 3.4.1 内在需求 老年住宅的内在需求主要从以下几个方面进行分析： （1）老年社会的来临）老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，目前已经超过 1.3 亿，占世界老年人口的 15，占全国总人口比重的 10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。 专家预计我国到 21 世纪中叶 ，60 岁以上的老年人将达到 4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，约占世界老年人口总数的 22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，

212、都是世界人口发展史上前所未有的。 随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭 结 构将大量出现， 加 上 市 场 经 济 条 件 下 竞 争 日 益 激 烈 ， 子 女 工 作 压 力 大 、 闲 暇 时 间 少， 外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的 人口现 状 ， 成 为 了 老 年 住 宅 需求 增 大 的 内 在 宏 观 因 素 ， 为 老 年 住 宅 产 品 提 供的巨大的市场和广阔的发展空间。 （2）老年人收入水平）老年人收入水平 随着经 济的发 展 ， 人 们 生 活 水 平 的 逐

213、步 提 高 已 是 不 言 而 喻 ， 而 随 着 现 阶 段 高 收 入 人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年老年社会的来临老年人收入水平老年人福利水平老年人居住现状内因 人 的 收入将不再是 过 去 单 一 的 退 休 补 贴 ，投 资 、 保 险 等 收 益 也 将 纳 入 老 年 人 收 入 构 成 中去 。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 以下为成都中高端消费市场的老年人（两老）月总收入情况： 错误错误! 由图中可以看出，月总收入在 2500-4000 元的被访者所占比例最高为 91%，另外月总收入在

214、4001 元以上的被访者所占比例为 9%。 (3)老年人福利水平老年人福利水平 随着社 会保障 制 度 的 强 制 性 实 施 和 人们 保 险 意 识 的 增 强 ， 未 来 老 年 人 的 福 利 水 平 将会大大 提 高。在解除了医 疗 、 养 老 等 后 顾 之 忧 后 ， 老 年 人 手 中 的 积 蓄 就 可 解 放 出 来 ， 寻 求 更优 质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 (4)老年人居住状况老年人居住状况 2000 年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近 5.9%的家庭人均建筑面积不足 8平方米或没有住房，有 5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少

215、于 2 间，有 3.4%的老年人居住中高端消费市场的老年人（两老）月总收入情况 在 7 层以上的楼房（其中市占 14.2%,镇占 1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 2000 年 北京 市 老 年 人 基 本 需 求 调 查 中 有 55.9%的 老 年 人 对 目 前 的 住 房 状 况 表 示 满意 ，20.9%的人不太满意。 对住房问题不满意的主要是城区老年人。 对住房状况不满意的主要原因：第 一 是房屋的使用面 积 太 小 ； 其 次 是 因 为环 境 太 差 ， 再 次 是 房 屋 的 质 量 和 设 施 差 。 希 望能 够改善住房状况的老年人主要是居住在城

216、区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。 23.2%20.9%55.9%满意不满意其它 另外， 一些标 准 很 低 的 简 易 楼 、 砌 块 楼 、 砖 拱 楼 以 及 设 施 不 全 、 年 代 久 远 的 住 宅 还不同程度的存在。 可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。 内因内因 老年人居住现状老年人居住现状 老年社会的来临老年社会的来临 老年人收入水平老年人收入水平 老年福利水平老年福利水平 市场空间市场空间 消费支撑消费支撑 市场保障市场保障 消费需求消费需求 1.4.2 外在需求 1.4.2 外在需求 老年住宅的外在需求包括以下两个部分：

217、 (1)社会居住观念的改变社会居住观念的改变 中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不 少 老年人更加关心 生 活 质 量 的 提 高 ， 而 不 愿 意 和 子 女 同 住 ， 独 老 户 的 比 重 不 断 上 升 。据 中国老龄科研中心调查材料显示，北京市 50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为 10.4 万和 30.8 万。 在武汉市的调查当

218、中，老年人的居住方式以与子女同住为主占 65.2。有 47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有 64.8认 为 这 种 方 式 很 理 想 ， 而 有35.2 的 老 人 则 希 望 能 分 开 住 ； 现 与 子 女 分 开 住 的 老 人 中 ， 有84.6仍愿与子女分开住，有 15.4的则希望与 子女同住 。可见， 中国老人 “养儿防老 ”的 观念 正 在发生变化。而 且 老 人 的 不 同 组 群 选 择 养 老 的 方 式 又 不 同 。 文 化 程 度 较 高 ， 中 级 以上 职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓

219、为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。 专论：老年人希望居住的环境 专论：老年人希望居住的环境 社会居住观念的改变 子女改善父母居住状况的需求 外因 老年人 尤其是 高 龄 老 人 ， 他 们 希 望 尽可 能 长 时 间 地 自 立 生 活 下 去 ， 同 时 又 希 望 能 够避免与社会隔离，保持一定的社会交往动； 他们希 望房屋 的 结 构 、 设 施 适 合 老 年人 的 心 理 、 生 理 的 需 要 ， 如 住 宅 的 隔 热 、 密 封性要好，住宅内应该随着科学技术的发展，引进自动化的功能住宅的防火、防盗窃的保障

220、功能，照 明 、控温、省电 等 自 动 控 制 功 能 ， 内 部的 对 讲 机 、 电 话 、 社 区 闭 路 电 视 等 通 讯 功 能 ；家 务管理、社区服务预约的网络功能。在他们年老体衰时仍然能够生活在自己熟悉的环境中； 安全性 ，通过 对 老 年 住 宅 的 特 殊 设 计， 弥 补 老 年 人 生 理 功 能 上 的 欠 缺 。 住 宅 的 设 计要充分的考虑到老年人的身心特点，而且还能向老年人提供紧急情况时的帮助。 老年住 宅选址 要 尽 可 能 考 虑 交 通 方 便， 周 围 没 有 噪 声 干 扰 ， 环 境 清 静 优 雅 ， 公 共 服务设施完善、方便； 老年住 宅中的

221、 设 备 一 定 要 充 分 考 虑 使老 年 人 方 便 、 舒 适 、 安 全 。 因 此 ， 在 住 宅 的 出入口处 、 楼梯、电梯、 卧 室 、 厕 所 、 浴 室 等 老年 人 经 常 活 动 的 场 所 ， 要 求 有 防 滑 设 施 、 无 门槛 、无阶梯、无落差，出入处无坡度。住宅的公共设施上要有紧急呼救设备、防火防烟的防火门，标 志 明显的通道。 厕 所 采 用 西 式 的 座 式 便器 ， 增 加 扶 手 和 按 铃 等 设 备 。 在 浴 室 、 走 廊 也应 该设有防跌扶手。 老年人 的卧室 要 求 通 风 好 ， 采 光 好 ，室 内 的 装 饰 要 符 合 老 年

222、 人 的 心 理 ， 避 免 大 红 大绿色彩对比强烈，应该体现幽静典雅的特色。室内的家具避免棱角突出，避免老年人磕碰。 提倡开发子女与老人同居的老少户型的居室设计， 子女与老人住得很近， 便于照顾老人。但又有各自独立的空间。房地产开发商应该注意到这种住房的特殊需求。 （2）子女改善父母居住状况的需求）子女改善父母居住状况的需求 子女以 为改善 父 母 居 住 状 况 为 目 的 而购 买 养 老 专 用 的 老 年 住 宅 ， 成 为 了 老 年 住 宅 消费的主力。 年轻的 一辈因 为 工 作 的 缘 故 ， 在 购 房时 均 尽 量 选 择 靠 近 城 市 中 心 ， 但 是 这 样 的

223、 地 方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，购置环境优美，空气清新的老年住宅以改善父母的居住环境是子女购买老年住宅的主要诱因。 在实际的访谈中发现，子女为父母购置老年住宅主要是从以下几个方面考虑： 为父母提供一个优质的生活环境 老年住宅的特殊住宅能为老人提供安全的照顾 老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾 社区活动可以丰富父母的生活，以弥补因为工作繁忙而对父母的陪护不足 第四部分老年住宅市场发展前景分析 第四部分老年住宅市场发展前景分析 1、市场发展趋势 1、市场发展趋势 (1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。制定和完善老

224、年住房的发展目标和规划。 老年住 房（含 老 年 公 寓 ） 要 纳 入 国 家和 城 市 的 总 体 规 划 。 不 仅 要 制 定 老 年 住 房 的 长远规划 ， 而且要制定短期 计 划 。 首 先 ， 要 对 老 年 住 房 的 布 局 、 数 量 、 规 模 、 档 次 、 设 计 、 结构 以及 住 房产权、体制等 方 面 的 问 题 ， 进 行 调 查 研 究 ， 并 提 出 适 合 我 国 市 场 需 求 的 ， 今 后 老年 人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。 在近期 的城市 发 展 和 旧 城 改 造 计 划 中， 要 将 老 年

225、人 住 房 建 设 纳 入 计 划 。 要 对 老 年 住房进行 有 计划的新建、改 建 和 扩 建 ， 以 保 证 老 年 人 对 住 房 的 需 求 。 对 于 那 些 设 施 和 条 件 比 较差 的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 (2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。 老年公 寓的建 设 规 模 、 档 次 以 及 价 位的 高 低 ， 都 要 从 我 国 的 经 济 发 展 和 人 民 生 活 水平的实 际 情况出发，而不 是 追 求 大 规 模 、 高 档 次 。 目 前 我 国 中 低 收 入 老 年 人 住

226、 房 的 需 求 量 巨大 ，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。 (3)要解决好老年公寓的融资问题。要解决好老年公寓的融资问题。 融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。 首先， 建设老 年 公 寓 需 要 发 挥 政 府 的主 导 作 用 。 政 府 不 仅 要 将 老 年 公 寓 的 建 设 纳 入国家和 城 市的总体规划， 而 且 要 按 照 规 划 要 求 ， 定 期 进 行 老 年 公 寓 的 专 项 财 政 拨 款 。 在 土 地使 用和 税 费方面要实行优 惠 政 策 ， 如 免 收 土 地 出 让 金 、 减 免 税 费 等 。 其 次

227、 ， 政 府 还 要 加 强 宣传 力度 ， 使全社会都来重 视 老 年 人 和 老 年 人 的 住 房 问 题 ， 鼓 励 和 吸 引 国 内 外 有 实 力 的 开 发 商来 兴建 和 管理老年公寓。 开 发 商 除 了 享 受 在 土 地 和 税 费 方 面 的 优 惠 以 外 ， 还 可 以 向 银 行 申 请低 息贷 款 ，差额部分由政 府 补 贴 。 再 次 ， 还 可 以 发 挥 社 会 的 力 量 ， 建 立 老 年 人 事 业 基 金 会 ，以 及 开 征 遗产税等筹措 老 年 人 住 宅 资 金 。 最 后， 在 个 人 筹 措 资 金 方 面 ， 要 得 到 银 行 的

228、大 力 支持 。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。 如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各 签 定一份买卖合 同 和 担 保 合 同 ， 当 老 人无 力 还 款 时 ， 可 以 由 其 子 女 或 亲 属 还 款 ； 逆 抵押 贷款 购 房。这是目前 国 外 一 些 国 家 普 遍 使 用的 方 法 。 即 老 年 人 退 休 以 后 ， 从 开 发 商 处 购 买一 套老 年 公寓，然后与 开 发 商 签 定 合 同 ， 每 月由 开 发 商 支 付 给 老 人 一 定 数 量 的 生 活 费 ， 直 到老 人去世，开发

229、商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 (4)建立和健全养老制度和住房保障制度。建立和健全养老制度和住房保障制度。 这两个 制度是 老 年 人 解 决 住 房 问 题 的前 提 条 件 。 要 借 鉴 国 外 经 验 ， 从 我 国 的 实 际 情况出发 认 真搞好。我们要 发 动 和 鼓 励 单 位 和 个 人 积 极 投 保 ， 扩 大 养 老 保 险 范 围 ； 同 时 要 按 国家 规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 (5)建立和完善老年住房的法律、法规。建立和完善老年住房的法

230、律、法规。 法律、 法规是 解 决 好 老 年 人 住 房 问 题的 保 障 条 件 。 如 日 本 为 推 进 老 年 人 住 宅 的 发 展和居住环境无障碍化，1994 年实行了中心建筑法，2000 年起公布实行了无障碍交通法以 及 老年人居住法 等 。 韩 国 有 老 年 福 利 法 、 住 宅 建 设 促 进 法 。 为 了 推 进 老年 住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。 总之， 随着我 国 人 口 的 老 龄 化 ， 人 们生 活 水 平 的 提 高 和 观 念 的 转 变 ， 老 年 公 寓 的 社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需

231、要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。 、产品发展趋势 、产品发展趋势 随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势： 规模化规模化 随着我 国社会 老 年 化 程 度 的 加 深 ， 人们 将 对 老 年 住 宅 产 品 有 重 新 的 认 识 ， 老 年 住 宅的市场 需 求也将日益增大 ， 未 来 的 住 宅 市 场 将 会 把 老 年 人 的 因 素 考 虑 进 去 ， 甚 至 会 成 为 未 来楼 市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出 现 ，将使老年住宅 产 品 走 向 数 量 化 ； 而 后

232、 ， 随 着 市 场 的 进 一 步 发 展 ， 需 求 的 进 一 步 加大 ，专 业 化程度更高、居 住 质 量 更 好 、 价 格 更 适 宜 的 大 型 老 年 社 区 应 运 而 生 ， 老 年 住 宅 产 品呈 现规模化； 郊区化郊区化 为了满 足老年 住 宅 对 环 境 的 高 要 求 ，也 为 了 减 低 成 本 降 低 入 住 的 门 槛 ， 未 来 老 年 住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访； 建筑的多样化建筑的多样化 随着老 年住宅 产 品 的 日 趋 成 熟 ， 产 品推 陈 出 新 ， 建 筑

233、呈 现 多 样 化 。 在 建 筑 设 计 上 ，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点； 功能丰富化功能丰富化 未 来 的 老 年 住 宅 将 与 现 在 所 倡 导 的 “5+2”生 活 模 式 结 合 起 来 ， 住 宅 不 再 是 单 一 的 养 老 功能 ， 而是融养老和家 庭 悠 闲 于 一 体 。 老 年 住 宅 社 区 内 蕴 藏 有 丰 富 的 旅 游 度 假 资 源 ， 不 但为 老 年 人 的日常生活提 供 良 好 的 居 住 环 境 ， 而且 为 亲 友 提 供 节 假 日 悠 闲 度 假 的 ， 更 是 藉 此 创造 了“合家欢”的亲情时光。

234、 科技化科技化 以科技 为依托 的 老 年 人 专 用 设 计 是 未来 老 年 住 宅 产 品 发 展 中 最 活 跃 的 一 环 。 日 新 月异的科 学 发展，为老年人 专 用 设 计 提 供 了 基 础 和 注 入 活 力 ， 基 于 老 年 人 的 更 深 入 的 研 究 将 使未 来的 老 年住宅为老年人 提 供 更 细 致 的 照 顾 ； 智 能 化 的 应 用 ， 将 为 老 年 人 带 来 更 方 便 、 安 全的 全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。 社区服务的专业化社区服务的专业化 作为老 年住宅 产 品 的 重 要 组 成 部 分

235、 ，老 年 住 宅 的 社 区 服 务 在 不 断 细 化 、 丰 富 的 过 程中向专 业 化发展。社区服 务 的 专 业 化 包 括 ： 社 区 服 务 设 置 的 细 化 与 个 性 化 ， 从 业 人 员 专 业 素质 的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。 3、消费发展趋势 3、消费发展趋势 老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。 在消费 力上， 由 于 未 来 老 年 住 宅 的 规模 化 和 郊 区 化 发 展 ， 降 低 了 购 置 成 本 ， 实 际 上相当于 提 高人们对老年住 宅 的 消 费 能 力 。 随 着 经 济 的 发 展 ， 福 利

236、制 度 的 完 善 与 福 利 水 平 的 提高 ，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。 在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独 立 性增强，对老年 住 宅 的 认 同 会 增 加 ， 不 会 再 盲 目 地 和 子 女 挤 在 一 起 ， 而 去 寻 找 适 合自 己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。 附件一 附件一 老年人建筑设计规范简介 建设部和民政部于 1999 年 5 月 14 日联合发布了强

237、制性行业标准 老年人建筑设计规范 ，编号为 JGJ12299 自 1999 年 10 月 1 日起施行。这是我国政府向99 国际老年人年献上的一份厚礼，是党和国家关心老年人事业、保障老年人权益法规和政策的具体体现。 建设部于 1995 年下发了 一九九五年城建、 建工工程建设行业标准制、 修订项目计划 （第二批）文件，要求由哈尔滨建筑大学主编老年人建筑设计规范（以下简称规范）。经 过 近 三年时间， 进 行 了 大 量 的 调 查 研 究， 对 国 内 外 的 有 关 资 料 进 行 了 分 析 与 比 较 ， 总 共 对14 个城市，183 个调查对象进行访问调查，向 66 个单位征求对规范

238、初稿的意见，还对比较先进的日本做了专题考察访问，于 1998 年底完成规范编制工作。规范的编制力求 反 映老年人体能 心 态 特 征 ， 体 现 国 内 外 先 进 经 验 ， 符 合 我 国 国 情 和 社 会 实 际 。 规 范 的定 性 与定量具有先 进 性 、 科 学 性 和 实 用 性 。 规 范 的 实 施 将 从 根 本 上 改 善 老 年 人 的 居 住 环境，提高老年人的生活质量，扩大老年人参与社会生活的平等机会，将获得重大社会效益。 规范内容由 1.总则；2.术语；3.基地环境设计；4.建筑设计；5.建筑设备与室内设施，共 5 章 10 节 79 条组成。其中第 3.4.5

239、.章分别对各项内容做了具体的规定。规范适用于专供老年人使用的居住建筑和公共建筑设计。 老年人 居住建 筑 是 指 老 年 人 长 期 生 活 的 场 所 ， 包 括 老 年 住 宅 、 老 年 公 寓 、 干 休 所 、老人院 （ 养老院）和托 老 所 ， 也 包 括 普 通 住 宅 中 供 老 年 人 居 用 的 部 分 ； 老 年 人 的 公 共 建 筑 是 指 以老 年 人为主要服务 对 象 的 建 筑 ， 如 老 年 文 化 休 闲 活 动 中 心 、 老 年 大 学 、 老 年 疗 养 院 和 老 年 医疗急救康复中心等。上述各建筑必须满足老年体能心态要求，为老年人使用提供方便设施。

240、 老年人的体能与心态特征是编制规范的基本依据，一切规定的着眼点都从这里出发。从宏观上来看老龄阶段，即 60 周岁及其以上人口年龄段是个不断变化的阶段，随着年龄的增长 而 渐趋衰弱，表现 出 不 同 的 体 能 与 心 态 特 征 。 但 是 也 不 能 排 除 例 外 ， 体 能 与 心 态 的 变化 与每 位 老年人所处的具 体 环 境 和 身 体 素 质 的 不 同 会 差 异 很 大 。 有 的 人 年 龄 虽 高 但 却 很 健 壮， 而有的人未老先衰，体弱多病，或者突遭意外，还有的临时生病，情况十分复杂。 为此，规范针对老龄阶段不断变化的特征，将老年人区分为三种状态，即自理老人、介助

241、老人和介护老人。 所谓自 理老人 ， 即 生 活 行 为 完 全 自 理， 不 依 赖 他 人 帮 助 的 老 年 人 ； 介 助 老 人 ， 即 生活行为 依 赖扶手、拐杖、 轮 椅 和 升 降 设 施 等 帮 助 的 老 年 人 ； 介 护 老 人 ， 即 生 活 行 为 依 赖 他 人护 理的 老 年人。这三种状 态 并 非 静 态 不 变 ， 而 是 不 断 从 前 者 向 后 者 演 进 。 因 此 在 进 行 老 年 人建 筑设 计 时，就不能不考 虑 不 断 变 化 的 因 素 。 老 年 人 居 住 建 筑 应 按 老 龄 阶 段 全 过 程 设 计 ， 其中 既含 自 理老人

242、，也含有 介 助 老 人 生 活 行 为 所 需 要 的 设 施 ， 还 应 提 供 介 护 老 人 生 活 行 为 所 需要 的护 理 空间与设施条件 。 老 年 人 公 共 建 筑 仅 考 虑 自 理 老 人 和 介 助 老 人 参 与 活 动 ， 按 介 助 老人 体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 老年人的体能心态，随着年龄的增长，视力会衰退，眼花、色弱、甚至失明（白内障）；步 履 瞒跚，行走障碍 ， 上 下 楼 梯 甚 至 两 脚 共 踏 一 步 台 阶 步 步 慢 移 ， 有 的 需 要 借 助 助 力 扶手 、拐 仗 或轮椅；行为动 作 迟 缓 ， 准 确 度

243、 降 低 ， 常 出 现 无 意 碰 撞 器 物 现 象 ， 需 要 较 宽 松 的 空间 环境 ； 在心理上多有失 落 感 、 孤 独 感 、 黄 昏 感 、 冷 落 感 ， 对 前 途 会 感 到 未 来 时 日 有 限 ， 更关 心自 己 的健康和生活； 在 感 情 上 更 需 要 关 怀 ， 希 望 有 人 陪 伴 、 陪 谈 ； 生 活 上 喜 欢 安 静 ， 但不 希望 寂 莫，喜欢阳光， 不 喜 欢 阴 暗 。 这 些 体 能 心 态 特 征 就 是 老 年 人 族 群 的 特 征 ， 就 是对 其生活环境的特殊要求。这是在制订本规范时必须予以关注的。 针对老 年人体 能 心 态

244、 特 征 而 采 取 对 应的 技 术 措 施 就 构 成 了 规 范 的 基 本 内 容 ， 主要体现在第 3、4、5 章。 第 3 章基地环境设计突出强调了老年人居住建筑应阳光充足，通风良好，视野开阔，安静卫生，具有良好的绿化环境和必要的设施与条件，这是老年人身心健康的需要。 第 4 章建筑设计依据老年人体能心态特征，对整个建筑系统做了具体规定，要求不同体能 的 老年人都能安全 、 方 便 的 进 出 和 使 用 建 筑 物 ， 对 出 入 口 、 过 厅 、 走 道 、 楼 梯 、 坡 道和 电梯做了具体的尺度限定。对居室提出了低限控制要求。 老年人 建筑居 室 必 须 适 当 放 宽

245、尺 度 ，便 利 轮 椅 进 出 ， 具 备 护 理 条 件 ， 保 证 急 救 需 要，担架能够进出。所以不得放门坎，门口净宽不得小于 80cm，走道、楼梯都要适当加宽。入口台阶 和 楼梯都要适应老 年 人 体 能 ， 坡 度 放 缓 、 宽 度 加 宽 ， 双 侧 设 置 介 助 扶 手 ， 这 是 保 证 老年 人生 活 安全的重点部位 之 一 。 老 年 人 用 的 卫 生 间 厕 浴 设 施 都 要 格 外 注 意 ， 规 范 明 确 规定 了必 要 的安全辅助设施 ， 地 面 不 得 设 踏 步 且 应 防 滑 、 设 坐 便 器 ， 墙 面 装 设 介 助 扶 手 ， 用 平底

246、浴盆保证安全，等等。 老年人 体能耐 力 较 差 ， 所 以 为 老 年 人服 务 的 公 共 建 筑 必 须 妥 善 设 计 休 息 空 间 和 相 应的设施。 根据老 年人视 力 趋 弱 的 特 点 ， 老 年 人建 筑 室 内 空 间 色 彩 应 明 快 、 温 暖 ； 地 面 不 宜 采用黑色 或 显深色面料；透 视 窗 口 不 宜 用 有 色 玻 璃 ； 不 宜 用 易 碎 、 易 燃 、 化 纤 及 散 发 有 毒 气 味的 装修材料，也不宜大面积的采用镜面玻璃做室内装修。 第 5 章建筑设备与室内设施，强调了环境设施标准，对采暖降温、噪声控制、警示照明、燃 气 泄漏报警和紧急 呼

247、 救 装 置 等 做 出 规 定 ， 这 是 保 证 老 年 人 安 全 、 健 康 、 方 便 、 舒 适 的生 活环境质量所必不可少的。 综观规范，贯彻始终的一个宗旨就是建立全社会关注老年族群的社会权益保障观念。对于老年人来说，不论处于家庭养老或社会养老，他们都无例外的希望自己的权益得到保障，所以规范应在各种老年人建筑中得到贯彻执行。 不能否认执行规范在建筑投资上要加大，与其所获得的社会效益相比是微不足道的。这是一项关系到全民的社会公益工程。 规范 的范 围 暂 时 仅 限 于 专 供 老 年人 使 用 的 居 住 建 筑 和 公 共 建 筑 。 随 着 社 会 的 发展，市场经济的竞争，

248、将来规范的应用范围必将扩展到一切老年人可涉足的活动领域。 规范 的编 制 在 我 国 尚 属 首 次 ， 在实 施 过 程 中 必 然 会 暴 露 出 一 些 矛 盾 和 不 足 之 处，欢迎并感谢各地各界随时反馈实施的经验、意见和建议，以便在规范修订时考虑和采纳。 老年人建筑设计规范 中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部 关于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知 建标1999131 号 各省、 自治区 、 直 辖 市 建 委 （ 建 设 厅） 、 民 政 厅 （ 局 ） ， 计 划 单 列 市 建 委 、 民 政 局，新疆生产建设兵团建委、民政局，国务院有关部门： 根据建 设部 关 于

249、 印 发 一 九 九 五 年 城建 、 建 工 程 建 设 行 业 标 准 制 订 、 修 订 项 目 计 划（第二批）的通知（建标1995661 号）的要求，由哈尔滨建筑大学生主编的老年人建筑设计规范，经审查，批准为强制性行业标准，编号 JGJ122-99，自 1999 年 10 月 1 日起施行。 本标准 由建设 部 建 筑 设 计 标 准 技 术 归口 单 位 中 国 建 筑 技 术 研 究 院 负 责 管 理 ， 哈 尔 滨建筑大学负责具体解释，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版。 1 总则 1 总则 1.0.1 为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特

250、征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求，制定本规范。 1.0.2 本 规 范 适 用 于 城 镇 新 建 、 扩 建 和 改 建 的 专 供 老 年 人 使 用 的 居 住 建 筑 及 公 共 建 筑 设计。 l.0.3 专供老年人使用的居住建筑和公共建筑，应为老年人使用提供方便设施和服务。具备方便残疾人使用的无障碍设施，可兼为老年人使用。 1.0.4 老年人建筑设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。 2 术语 2 术语 2.0.1 老龄阶段 The Aged Phase 60 周岁及以上人口年龄段。 2.0.2 自理老人 Selfhelping Aged People

251、生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。 2.0.3 介助老人 Device helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。 2.0.4 介护老人 Under Nursing Aged PeoPle 生活行为依赖他人护理的老年人。 2.0.5 老年住宅 House for the Aged 专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅。 2.0.6 老年公寓 Apartment for the Aged 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 2.0.7 老

252、人院（养老院） Home for the Aged 专为接 待老年 人 安 度 晚 年 而 设 置 的 社会 养 老 服 务 机 构 ， 设 有 起 居 生 活 、 文 化 娱 乐 、医疗保健等多项服务设施。 2.0.8 托老所 Nursery for the Aged 为短期 接待老 年 人 托 管 服 务 的 社 区 养老 服 务 场 所 ， 设 有 起 居 生 活 、 文 化 娱 乐 、 医 疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。 2.0.9 走道净宽 Net Width 0f Corridor 通行走 道两侧 墙 面 凸 出 物 内 缘 之 间 的水 平 宽 度 ， 当 墙 面 设

253、 置 扶 手 时 ， 为 双 侧 扶 手 内缘之间的水平距离。 2.0.10 楼梯段净宽 Net Width of Stairway 楼梯段墙面凸出物与楼梯扶手内缘之间，或楼梯段双面扶手内缘之间的水平距离。 2.0.11 门口净宽 Net width 0f Doorway 门扇开启后，门框内缘与开启门扇内侧边缘之间的水平距离。 3 基地环境设计 3 基地环境设计 3.0.l 老年人建筑基地环境设计，应符合城市规划要求。 3.0.2 老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统。 3.0.3 专为老年人服务的公共建筑，如老年文化休闲

254、活动中心、老年大学、老年疗养院、干 休 所、老年医疗急 救 康 复 中 心 等 ， 宜 选 择 临 近 居 住 区 ， 交 通 进 出 方 便 ， 安 静 ， 卫 生 、无 污染的周边环境。 3.0.4 老年人建筑基地应阳光充足，通风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中心，备设坐椅和活动设施。 4 建筑设计 4 建筑设计 4.1 一般规定一般规定 4 .1.1 老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计. 4.1.2 老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。 4.1.3 老年人公共建筑，其出人口、老年所经由的水平通道和垂

255、直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。 4.1.4 老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。 4.2 出入口出入口 4.2.l 老年人居住建筑出人口， 宜采取阳面开门。 出人口内外应留有不小于 1.50m xl.50m的轮椅回旋面积。 4.2.2 老年人居住建筑出人口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 4.2.3 老年人建筑出人口门前平台与室外地面高差不宜大于 0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 4.2.4 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于 120mm，踏面宽不宜小于 380mmm，坡道坡度不宜大于 112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 4.2

256、.5 当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平台。 4.2.6 出人口顶部应设而篷；出人口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。 4.3 过厅和走道过厅和走道 4.3.l 老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求： l 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间。 2 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于 0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3 户室内通过式走道净宽不应小于 1.20m。 4.3.2 老年人公共建筑，通过式走过净宽不宜小于 1.80m。4.3.3 老年人出人经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高

257、差。 4.3.4 通过式走道两侧墙面 0.90m 和 0.65m 高处宜设4050mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面下部应设 0.35m 高的护墙板。 4.4 楼梯、坡道和电梯楼梯、坡道和电梯 4.4.l 老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。 4.4.2 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于 1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。 4.4.3 缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于 300mm，公共建筑不应小于 320mm；踏面高度，居住建筑不应大于 150mm，公共建筑不应大于 130mm。踏面前缘宜设高度不大于

258、3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于 10mm。 4.4.4 不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于 1.50m，坡道长度不宜大于 12.00mm，坡度不宜大于 112。坡道设计应符合现行行业标准（方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范）JGJ50 的有关规定。并应符合下列要求： l 坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于 1.50m。 2 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于 l.50m 的轮椅缓冲地带。 3 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于 50mm 的安全档台。 4.4.5 楼梯与坡道两侧离地高 0.90m 和 0.65m 处应设连续的

259、栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第 4.3.4 条的规定。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 4.4.6 设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地 0. 90m 和 0.65m 高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。 4.5 居室居室 4.5.l 老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 4.5.2 老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于 14m2，卧室使用面积不宜小于 10m

260、2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于 3.00mm。老年人基础设施参数应 符合附录 A 的规定。 4.5.3 老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于 6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于 3.30m。 4.6 厨房厨房 4.6.l 老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。 4.6.2 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于 6.00m2，其最小短边 净 尺 寸不应 小于 2.10m。 4.6.3 老 人 院 公 用 小 厨 房 应 分 层 或 分 组 设 置 ， 每 间 使 用

261、 面 积宜 为6.0028.00m2。 4.6.4 厨房操作台面高不宜小于 0.750.80m，台面宽度不应小于 0.50m，台下净空高度不应小于 0.60m，台下净空前后进深不应小于 0.25m。 4.6.5 厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为 1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为 1.20m。吊柜深度比案台应退进 0.25m。 4.7 卫生间卫生间 4.7.1 老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于 5.00m2。 4.7.2 老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 4.

262、7.3 老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。 4.7.4 老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。 4.7.5 独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于 0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于 0.40m。浴盆一端应设不小于 0.30m 宽度坐台。 4.7.6 公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于 1.20mX2.00m，内设 0.40m 高的坐便器。 4.7.7 卫生间内与生便器相邻墙面应设水平高 0.70m 的“L”形安全扶手或“ 11形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度 0.60

263、m 的“L”形安全扶手，人盆一侧贴墙设安全扶手。 4.7.8 卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。 4.7.9 卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 4.8 阳台阳台 4.8.l 老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于 1.50m。 4.8.2 老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于 1.50m 的阳台。 4.8.3 阳台栏杆扶手高度不应小于 1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设而篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 4.8.4 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，

264、 其屋顶女儿墙护栏高度不应小于 1.10m;出平台的屋顶突出物，其高度不应小于 0.60m。 4.9 门窗门窗 4.9.l 老年人建筑公用外门净宽不得小于 1.10m。 4.9.2 老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于 0.80m。 4.9.3 起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。 4.9.4 窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。 4.10 室内装修室内装修 4.10.l 老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在 1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。 4.10.2 老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修

265、材料。 4.10.3 老年人出人和通行的厅室、走道地面，应选用平整。防滑材料，并应符合下列要求： 1 老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。 2 老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。 4.10.4 老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有 1.00m3 矿以上的贮藏空间。 5 建筑与设备室内设施 5 建筑与设备室内设施 5.0.l 严寒和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。 5.0.2 炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。 5.0.3 老 年 人 居 住 建 筑 居 室 之 间 应 有 良 好 隔 声

266、处 理 和 噪 声 控 制 。 允 许 噪 声 级 不 应 大 于45dB，空气隔声不应小于 50dB，撞击声不应大于 75dB。 5.0.4 建筑物出人口雨篷板底或门口侧墙应设灯光照明。阳台应设灯光照明。 5.0.5 老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高 0.4m 处宜设灯光照明。 5.0.6 起 居 室 、 卧 室 应 设 多 用 安 全 电 源 插 座 ， 每 室 宜 设 两 组 ， 插 孔 离 地 高 度 宜 为0.00.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为 0.801.00m。 5.0.7 起居室、卧室应设闭路电视插孔。 5.0.8

267、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓。老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。 5.0.9 电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地直为 1.00-1.00m。 5.0.10 老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按扭。 5.0.11 老人院床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。 附录 A 老年人设施基础参数 第附录 A.0.1 条 老年人用床尺寸应符合下列要求： 单人床：长度 2.00m，宽度 1.10m，高度 0.40-0.45m； 双人床：长度 2.00m，宽度 1.60m，高度 0.40-0.45m； 第附录 A.0.2 条 急救担架尺

268、寸应为 长度 2.30m，宽度 0.56m。 第附录 A.0.3 条 轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50 有关规定。 第附录 A.0.4 条 家具应圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。 附录 B 本规范用词说明 第附录 B.0.1 条 为便于在执行本规范条文时区别对待，对于要求严格范度不同的用词说明如下： 表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”； 反面词采用“严禁”。 表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”； 反面词采有“不应”或“不得”。 表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的： 正面词采用“宜”； 反面词采用“不宜”。 表示有选择在一定条件下可以这样做的采用“可”。 第附录 B.0.2 条 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为，应按.执行或应符合.要求(或规定)。