2019教育地产项目拓展指引报告（37页）.pdf

1、阳光城教育地产项目拓展指引产业发展中心2019年5月目录1.阳光城教育项目产品线、规模及成本2.阳光城与阳光教育合作模式4.阳光教育在挂牌、营销、参观方面支持5.阳光城教育地产拓展思路及案例分享3.阳光城教育地产项目投资评审标准教育地产产品线：私立K12学校、国际学校及公立托管学校产品线定位目标人群课程设置语言升学体系典型案例崛起的中产阶级私立及富裕阶层对差 中国中产及富裕K12学校 异化优质教育的中产需求中国应试教育与素质教育课程并重延安北大培文学中英文双语教学 国内高考或国外 校或全中文院校入学考试 北京私立汇佳学校国际学校富裕阶层对欧美 中国富裕阶层外 IB，A-Level等国 全英教育

2、或国外 欧洲和美国的高高端教育的诉求 籍和港澳台学生际课程母语教学等入学考试枫叶教育（15年一贯制）、诺德安达公立托管学校中国家庭对于高品质公立教育的需求中国中产中国应试教育与素质教育课程并重中文为主课程国内高考京南（固安）阳光实验小学佛山市山水教育集团附属中小学阳光教育集团主要教育品牌产品线教育品牌典型项目北大培文学校：依托北京大学的基础教育品牌，为社会和青少年提供 贵阳北大培文学校高品质教育文化服务 延安北大培文学校私立K12学校国际学校阳光书院：以传承中华文化为特色的高端私立学校阳光国际学校：以“创办中西合璧的新型学校”为办学理念的高品质国际学校皇家文法学校：英国500年历史知名私立学校

3、，全英排名第4的男子学校，过去10年每年25%毕业生进入剑桥、牛津 湖北十堰阳光书院 福州阳光国际学校公立托管学校1阳光学校：由阳光教育集团运营的高品质公立学校，主要面向小初学 京南（固安）阳光实段提供优质师资力量和办学理念，打造当地优质公立中小学验学校培文实验学校：由阳光教育集团及北大培文将利用其自身教育资源，打造“高效课堂”、“三清机制”、“分层跑班”、“翻转课堂”等先进教学方法与管理体系为一体的公立中小学备注：1. 也可使用原公立学校命名或与当地政府商定新的学校命名。阳光教育集团拓展主要产品线、规模及成本（针对新建学校1）学校总成本 = 学校地价 + 综合建安成本 * 学校体量 + 设备

4、造价 * 学生数量 + 资金补贴备注：1. 针对存量学校改造和托管项目，具体成本由教育集团与区域公司具体评判；2. 公立托管学校土地一般为政府划拨，资金补贴包括政府每年针对公立学校的财政性补贴及教育集团按照学段收取的年度托管费用两部分，托管费用一般情况下应争取由政府提供补贴，如政府无力补贴也可考虑由地产板块进行一定时间范围内进行补贴。新建学校综合总成本产品线1学校类型产品规模占地规模学校体量学生数量综合建安成本（含硬装）成本项设备造价资金补贴私立K12学校紧凑型90亩以上5万2,500人4,220元/1万/生-2.36亿+地价适中型标准型100亩以上120亩以上6万8万2,700人3,500人

5、-2.8亿+地价3.73亿+地价宽松型150亩以上10万m24,200人-4.64亿+地价国际学校90亩以上5万2,000人4,500元/1.5万/生-2.55亿+地价公立托管学校小初为主20-50亩1-4万当地教育部门要求3,700元/公立教育补贴+托管费用20.4-1.5亿+资金补贴阳光城私立K12学校及国际学校单方建安成本标准 如无特殊情况，建议学校单方综合建安成本不宜超过4,220元（该成本不含每学生1万元的设备投资），国际学校建安成本按照教育集团设计任务书可作适当上调，但不宜超过4,500元/m2工作内容开发费用勘察设计费开发报建手续费工程咨询服务费建安教学楼建安食堂楼建安体育馆建安

6、市政配套景观序号一、123二、123三、四、合计单方（单位：元）22015030402970（综合平均值）2800293339562504003701阳光城公立托管学校单方建安成本标准 如无特殊情况，公立托管学校单方综合建安成本不宜超过3,701元，建议与当地教育部门要求保持一致，如无体育馆等配套建设要求应对总体建安成本进行下调处理公立托管学校资金补贴要求备注如仅有小学部分，最低托管年限为6年；仅有初中部分，最低托管年限为3年；小初均含，最低托管年限6年学部小学初中班级数（个）66=36346=1218学生人数（人）3645=16201250=6001850=900托管费用500-600万每年

7、连续6年500-600万每年连续3年托管费用总计0.3-0.36亿0.15-0.18亿高中根据实际区位、办学规模等条件与阳光教育协商，不作为托管模式的拓展重点1.2.3.4.政府向公立托管学校提供等同于其他公立学校的教育补贴和教师薪资补贴（按照学位数）托管费用应优先由政府解决，若政府无专项资金，可由阳光城通过住宅利润补贴；公立学校托管以初中、小学为主，如果学校同时包含初中与小学，每年托管总费用在1000万左右；政府应协助提供教师宿舍，如配建教师宿舍，提供免租或低租金住房等目录1.阳光城教育项目产品线、规模及成本2.阳光城与阳光教育合作模式4.阳光教育在挂牌、营销、参观方面支持5.阳光城教育地产

8、拓展思路及案例分享3.阳光城教育地产项目投资评审标准阳光城与阳光教育有三种合作模式序号投资合作模式主要参考适用情况学校产权归属阳光城需承担的投资成本主要案例1阳光城承担学校全部投资1. 所在区域学校办学价值不高，阳光教育投资意愿低2. 政府要求学校建成后产权移交（含私立移交及公立托管）阳光城/政府：学校土地成本100%+ 建安成本延安阳光教育小镇贵州龙溪教育小镇23阳光城承担土地及部分学校建设成本，满足开学要求，后续投资由阳光教育负责阳光城承担学校前期全部成本，在学校投入运营一段时间后，阳光教育按照双方协商比例返还1. 学校建设可分期进行和交付，根据学校的总体量，阳光教育开学所需面积不同12.

9、 阳光教育意向持有学校产权1. 政府要求学校在一定期限内（如2年内）全部竣工2. 阳光教育意向持有学校产权阳光城：50%+阳光教育：不超过50%阳光教育：100%学校土地成本+ 首期所需面积的建安成本学校土地成本+ 建安成本 -阳光教育后续返还款项沈阳铁西教育小镇梅溪湖国际学校项目1.学校总体量与开学所需面积：1）学校5万，开学2.5万；2）学校6万，开学3万；3）学校8万以上，开学4万政府持有阳光城在不同合作模式下的投入产出评估政府建设要求产品线合作模式学校体量阳光城负责建成部分阳光城方面资产股权运营股权投入（亿）（阳光城）（阳光城）阳光城方面回报分期建设交付私立学校阳光城负责全部投资（含设

10、备）5-10万5-10万2.36-4.64亿+地价100%49%学校缴纳租金200万/年按运营股权抽提办学结余私立学校阳光城与教育集团共同投资教育集团100%持有按资产股权比例获取学校租金，如资产占股50%，则每年获取租金100万5万6万8万10万2.5万3万4万4万1.06亿+地价1.27亿+地价1.69亿+地价1.69亿+地价50%+50%+50%+50%+国际学校5万2.5万1.13亿+地价50%+双方协商一次性建设交付私立、国际学校公立托管学校阳光城与教育集团共同投资阳光城负责全部投资5-10万1-4万5-10万1-4万2.11-4.22亿+地价（运营期教育集团折价返还）0.4-1.5

11、亿 + 资金补贴教育集团100%持有政府与教育协商教育集团在运营期按照双方协商学校资产折价分期返还给阳光城区域可根据政府办学要求、建设安排和项目测算等具体情况选择不同合作模式，从现金流管控角度建议采用分期交付建设，阳光城与教育集团共同投资的模式共同投资案例说明：教育集团参与投资，帮助提升利润水平教育集团参与教育勾地项目中学校资产投入，投资规模不超过学校建安成本的50%，阳光城不参与学校运营企业股权，学校资产股权按双方入股比例确定举例说明：某区域与政府达成住宅+学校勾地项目，其中教育用地120亩，出让价格50万/亩，要求修建总建筑面积8万方，满员学生数3,800人的北大培文学校，总成本近4.34

12、亿学校总成本1= 学校地价 + 综合建安成本*学校体量 + 设备造价*学生数量= 120*50 + 0.42*80,000 + 3,800*1 = 43,400万x教育集团不参与学校资产投资情况下，4.34亿投资由阳光城住宅开发部分利润负担，地产拥有学校资产100%股权，及学校运营公司49%股权，但盈利压力巨大，难以实现投资过会教育集团参与学校资产投资情况下，地产承担学校地价及学校开学时建备的4万方物业，总投入为2.28亿，剩余建安及设备成本由教育集团负担，地产拥有学校资产53%股权，但整个项目利润结余增加2.06亿备注：1）私立学校建安成本按4,200元/平米，生均设备投入按1万/学生计算。

13、教育集团按照2021年1000万、2022年1000万、2023年2000万、2024年2000万、2025年协商返还案例说明：教育集团运营期按照协商资产折价返还阳光城承担学校前期全部成本，在学校投入运营一段时间后，阳光教育按照双方协商比例返还，阳光教育获取学校资产及运营企业的全部股权举例说明：湖南区域与梅溪湖达成住宅+学校勾地项目，其中教育用地83亩，出让价格190万/亩，要求修建总建筑面积7.6万方（含教师公寓配套），满员学生数1,900人的双语国际学校，自持部分总投入5.5亿 自持物业总投入成本构成为：土地成本21239.14万元；建设及设备投资34203.67万元（其中学校建安成本按3

14、800元/计算，设备投资1980人*1.5万元/人=2970万元）x教育集团不返还情况下，5.5亿投资由阳光城住宅开发部分利润负担，地产拥有学校资产100%股权，及学校运营公司49%股权，但盈利压力巨大，项目利润率仅1.6%难以过会1.2亿，分五笔共1.8亿回购国际学校及国际幼儿园，教育集团拥有学校和运营100%股权，但整个项目地产利润结余增加1.8亿至2.4亿，整体项目利润率达到6.22%目录1.阳光城教育项目产品线、规模及成本2.阳光城与阳光教育合作模式4.阳光教育在挂牌、营销、参观方面支持5.阳光城教育地产拓展思路及案例分享3.阳光城教育地产项目投资评审标准阳光城教育地产项目的投资标准对

15、于教育类项目，在“一事一议”原则上，拟采用“合并测算、合并考核”的原则进行项目评价，拟将学校资产的全口径成本计入教育类项目可售部分的现金流，进而实现项目的整体评价。建议区域优先按照战略性资产提报至集团，经由董事会与集团领导批准认定后，可视作战略性资产；如未能认定为战略性资产的教育类项目，双赢标准按照非战略性资产标准执行。当期住宅开发净利润额覆盖当期学校成本后，当期综合销售净利润率需满足以下投资标准标准维度评价标准北上广深项目 0%投资标准双赢标准当期综合销净率战略性资产非战略性资产一类城市及扩容后重点城市项目 6%其他二类城市项目 8%三类城市项目 10%学校土地成本全部由可售部分承担，测算时

16、按照学校资产中阳光城投入资产作价（原始成本扣除土地成本）计入现金流流入，具体参照“阳光共赢”与“合作共赢”计划管理办法的规定计算双赢口径净利润时，项目预期的销售净利润需折减学校资产中的阳光城投入成本的50%，具体参见双赢计划实施办法注释说明：1）一类、二类、三类城市：参照集团投资中心对城市能级的划分，不同城市采取不同投资标准2）扩容后重点城市：指投资中心发布的30个重点布局城市3）当期综合销净率 =（当期可售部分的销售净利润-交易溢价-学校资产中阳光城承担的成本部分）/当期可售总货值4）学校资产的全口径成本= 教育土地成本+综合建安成本/翻新成本+设备成本+经营补贴集团教育业务人员对接安排产业

17、对接人设计对接人战区福建战区王瑞、廖畅夏司拯、牛云涛区域公司福州厦门投资对接人黄婷婷黄婷婷浙江崔振华东战区北方战区华中战区上海江苏南京津冀山西北京湖北湖南江西河南陕西黄婷婷黄婷婷张海岗崔振崔振黄婷婷张海岗张海岗陆圣栋陆圣栋黄伟西南战区华南战区新区域重庆广西四川佛山广州深莞南粤海南安徽贵州山东云南辽宁甘肃新疆黄伟张海岗黄伟张海岗张海岗张海岗张海岗崔振陆圣栋黄伟崔振黄伟崔振黄伟黄伟目录1.阳光城教育项目产品线、规模及成本2.阳光城与阳光教育合作模式4.阳光教育在挂牌、营销、参观方面支持5.阳光城教育地产拓展思路及案例分享3.阳光城教育地产项目投资评审标准挂牌条件：阳光教育集团教育产业相关挂牌条件：

18、1. 同时具备学前教育、基础教育、高等教育的办学资质，在国内从事教育行业20年以上且目前仍在办学。在全国范围运营K12学校不少于10所；2. 具有与教育部直属高校“985”及“211”院校（含内设部门和下属企业）的合作经验，能够证明协议各方具有合作关系并且合作学校已经开学；3. 受让人（或其关联企业）与XX签订学校建设协议，在依法取得土地使用权后，须在政府指定地块按土地性质和规划要求，建设一所K12民办学校，学校占地面积不少于XX亩，学生总规模不少于XX人，学校建成后受让或其关联企业负责自持运营。(在拍卖地块内建设一个XXX平方及以上学校，在出让年限内自持，不可分割转让)；挂牌条件：阳光幼教集

19、团教育产业相关挂牌条件：1. 申请人（含申请人、申请人直接或间接控股的具有独立法人资格的企业、与申请人受同一实际控制人控制的具有独立法人资格的关联企业）应具备幼儿园办学资质，自主办学不低于17所幼儿园 ，办学不低于8年，且目前仍在办学，并具有示范幼儿园评级2. 申请人（含申请人、申请人直接或间接控股的具有独立法人资格的企业、与申请人受同一实际控制人控制的具有独立法人资格的关联企业）合作幼儿园应与国内985高校、国外知名幼教品牌达成战略合作关系，并能够证明协议各方具有合作关系并且合作幼儿园已经开学（相关资质在体系外公司，需与体系外公司成立合资公司）针对业主子女的相关入学安排营销安排：私立K12学

20、校及国际学校业主子女的入学安排对于购买阳光城住宅新房的业主子女，如申请私立学校小学全学段，原则上除非有严重不适情况（严重多动、攻击倾向或智力缺陷等），保障业主子女入学 设立业主子女单独考场，如非业主子女需要6门测试5颗星录取，业主子女仅需3颗星便可录取，确保80%的业主子女通过正常测试渠道入读 如业主子女未能通过测试，同时不存在严重不适就读情况，由阳光城项目公司以一次性赞助费形式（暂定为3-5万/人）支付给教育集团，确保剩余的业主子女入学 阳光教育服务开设的课外辅导和素质培训，所有业主子女提供相关课程费用的优惠减免，并确保所有业主子女的课程名额营销要点结合阳光城营销主打高端学区房概念，确保一套

21、新房对应一个入学资格，提升对有适龄儿童就读需求的购房者吸引力，可宣传阳光城业主子女在无严重不适就读情况下可确保一个北大培文学校学位备注：具体项目的营销口径和用语需与教育集团和法务部门共同确认。项目参观：学校项目参观接待安排建议考察学校名录建议考察学校名录目前可参观学校（按可参观度优先级排序）：延安、贵阳、大亚湾、晋中、蚌埠、六盘水、福州、宁德、聊城、十堰学校模式简介教育 + 住宅：延安、大亚湾、晋中、聊城公建民营：贵阳、蚌埠、六盘水、宁德、十堰自建运营：福州公立托管：固安目录1.阳光城教育项目产品线、规模及成本2.阳光城与阳光教育合作模式4.阳光教育在挂牌、营销、参观方面支持5.阳光城教育地产

22、拓展思路及案例分享3.阳光城教育地产项目投资评审标准阳光城教育地产拓展思路拓展原则幼儿园、学校等教育持有物业教育持有物业部分成本（土地、建安/翻新、设备、经营）住宅、商业等可售物业住宅开发超额利润经济测算捆绑补贴教育集团自有投入原则上不超过总成本50%阳光城教育地产拓展思路教育地产拓展哪类项目？可售住宅、商业+教育教育地产开发哪类项目？1. 一批次大盘开发2.分批次大盘开发3.小盘开发地价便宜有大量土地达到出让条件地价较为便宜有大量土地部分达到出让条件地价略微便宜少量住宅用地1.一批次大盘开发2. 分批次大盘开发3. 小盘开发一次性购买大量土地住宅、教育分期出让开发住宅少量开发；盘活存量学校公

23、立托管学校阳光城教育地产拓展思路Q：一批次开发 需一次性购买大量土地，资金压力大，无法满足双赢？A：住宅、教育捆绑出让；寻找政府、城投公司等合作方降低资金压力。Q：分批次开发如何安排土地获取及开发节奏？A1：教育分期捆绑住宅用地出让，保证每期学校能够正常运营。A2：教育整体捆绑住宅用地分批出让，学校分期开发，设立教育建设基金分期捆绑。Q：分批次开发测算仍无法满足投资标准？A：教育用地划拨，学校建后移交政府。与政府约定教育投资总额及运营方。Q：小盘开发如何拓展？A：地价略微便宜，可翻新盘活存量学校，与政府约定运营方式，配少量住宅用地。案例：延安教育小镇案例：沈阳教育小镇案例：湛江教育小镇案例：贵

24、阳教育小镇案例：旅顺教育项目Q: 中西部低线城市如何拓展？A:通过公立托管学校方式勾地，降低产业成本及住宅用地规模，同时为业主提供公立学位增加住宅产品吸引力Q: 结合学校，还有哪些教育相关产品可增加对政府吸引力？A：以学校为中心，可增加教育综合体或开放式街区等商业配套（教育集团运营，可分割销售），提升对政府兑价拓展案例：延安教育小镇延安城投阳光城合资公司目标地块（住宅+教育）教育集团教育公司获取方式：设置挂牌条件定向整体取得土地条件设置：住宅、教育宗地捆绑统一出让竞买；国企参与保证排他；竞买人教育资质。合作模式：我司与延安城投成立合资公司，双方按照约定比例同股同权，定向获取目标地块。所有土地款

25、用由延安城投公司支付，开发建设费用由我司支付。合资公司与教育集团成立教育运营公司，并按照市场化运营模式办学。学校运营及管理由教育公司负责延安教育小镇土地概况项目区位用地规模教育用地规模商住用地规模延安新区，紧邻延安新区政府750亩150亩600亩拓展案例：延安教育小镇挂牌条款： 按照新区产业布局和统一规划，该五宗地出让时分别竞价、整体竞买、统一开发建设。 竞买人（含其控股股东）应具备世界500强实力，且须进入中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2017中国房地产开发企业500强测评研究报告与2017中国房地产开发企业500强榜单中前20强，其中总资产不低于1200亿元（以2016年年

26、度审计报告数据为准）。 竞买人（含其控股股东）须具备学前教育、基础教育、高等教育、国际教育办学资质，在国内从事教育15年以上，自持且整体运营有高等院校运营资历；并要有北大、清华等综合类前五名高等院校品牌教育资源合作办学业绩，且能够引进入本项目，以保证国内外优质教育资源的引进。为保证教学质量，保证教育产业开发及运营的长期性与稳定性，要求学校开发建设及运营中必须有国有企业参与。 竞买人在依法取得土地使用权后，须按土地性质和规划要求，优先建设学校教育项目，教育用地主要建设国内一流品牌的幼儿园、小学、初中、高中、国际高中，其中规模要达到小学学生数不少于1500人，初级中学学生数不少于1000人，高级中

27、学含国际高中学生数不少于900人，学生总规模不少于3400人；学校按照全寄宿制进行建设，其标准按照省级示范学校以上的要求进行，学校的装备配置不低于省级标准，并且按照智慧校园的标准一步到位，学校教育投资额不低于6.5亿元。 当居住用地竞价达到最高限价时不再接受居住用地报价，教育用地可继续竞价，并以教育用地报价高者，确定为该五宗地整体竞买人。协议条款：资金使用原则：合资公司开发建设中产生的销售回款优先用于偿还新区开发公司垫付的住宅商业土地获取费用，其次用于偿还我方垫付的住宅商业开发建设费用，再次用于偿还新区开发公司垫付的教育用地获取费用，最后用于偿还我方垫付的教育开发建设费用。建设运营合作模式：教

28、育项目的投资建设由合资公司完成并承担开发建设费用，资产归合资公司所有。学校招生由教育公司按照实际情况制定招生政策、方案及招生范围，但在满足学校招生要求的前提下，学校的招生优先用于满足本次合作项目内业主的直系子女上学需求。运营及管理：学校的运营及管理教育公司负责。学校的运营管理模式根据实际情况由合资公司与教育公司另行签署合同确定。合资公司以租赁的方式将办学场所出租给教育公司。拓展案例：沈阳教育小镇阳光城目标地块（住宅+教育）教育集团教育公司获取方式：设置挂牌条件定向分批取得土地条件设置：住宅、教育宗地捆绑统一出让竞买；竞买人教育资质。合作模式：我司与沈阳市铁西区政府约定，定向分多批次获取目标地块

29、。我司与教育集团成立教育运营公司，按照市场化运营模式办学。学校运营及管理由教育公司负责项目区位用地规模教育用地规模住宅用地规模商业用地规模沈阳教育小镇土地概况沈阳铁西区中法生态城区域1100亩200亩700亩200亩拓展案例：湛江教育小镇阳光城目标地块（住宅）教育集团教育公司获取方式：设置挂牌条件定向分批取得土地条件设置：与遂溪县人民政府签订学校建设运营协议，建设学校后交还政府；设立学校建设基金，各宗地捆绑缴纳学校建设资金。合作模式：我司与遂溪县政府约定，用地以定向挂牌方式，由我司独资公司分多批次获取。我司与教育集团成立教育运营公司，按照市场化运营模式办学。学校运营及管理由教育公司负责项目区位

30、用地规模教育用地规模住宅用地规模湛江遂溪教育小镇土地概况湛江市遂溪县滨河新区828亩210亩618亩拓展案例：湛江教育小镇挂牌条款： 宗地一的竞得人须在滨河新区建设一所含24个班规模小学与18个班规模初中的高品质学校，由政府无偿划拨学校建设用地70000.35平方米，学校建筑面积不低于40000平方米，学校竣工验收并达到开学条件后，产权无偿移交遂溪县教育局。学校建设用地位置、规划指标、学校建设资金来源及运营管理方式详见挂牌文件附件的学校建设运营协议。 宗地一的竞得人须在签订成交确认书之日起7个工作日内，竞得人（含竞得人、竞得人直接或间接控股的具有独立法人资格的企业、与竞得人受同一实际控制人控制

31、的具有独立法人资格的关联企业）与遂溪县人民政府签订学校建设运营协议，竞得人凭成交确认书、学校建设运营协议与遂溪县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，若竞得人未能如期与遂溪县人民政府签订学校建设运营协议，履约保证金不予退还，出让人将依法收回土地使用权另行出让。（学校建设运营协议详见挂牌文件附件） 宗地二的竞得人需缴纳7500万元学校建设资金，宗地三的竞得人需缴纳7500万元学校建设资金，宗地四的竞得人需缴纳7500万元学校建设资金，用于滨河新区中小学等教育设施建设。竞得人须在签订成交确认书之日起7个工作日内，向遂溪县教育局指定账户一次性缴清学校建设资金，由遂溪县教育局出具资金证明，凭资金证

32、明和成交确认书与遂溪县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，竞得人不能按时支付学校建设资金，履约保证金不予退还，出让人将依法收回土地使用权另行出让。 若上述四宗地竞得人为同一竞得人，则无须缴纳学校建设资金，由该竞得人自行承担学校建设投入成本，投入成本资金不得低于22500万元，以竣工验收结算资金为准，投入成本低于22500万元的差额部分，一次性缴纳到教育局指定的帐户，作为教育基金使用。拓展案例：贵阳教育小镇阳光城目标地块（住宅+教育）教育集团教育公司获取方式：设置挂牌条件定向分批取得土地条件设置：建设学校后交还政府；约定教育投资强度。合作模式：我司与龙里县政府约定，定向分多批次获取目标地块

33、。我司与教育集团成立教育运营公司，按照市场化运营模式办学。学校运营及管理由教育公司负责贵阳教育小镇土地概况项目区位用地规模教育用地规模住宅用地规模贵阳龙里县3980亩480亩3500亩拓展案例：贵阳教育小镇协议条款： 乙方负责在目标地块范围内建设配套学校及其附属设施，配套学校教育用地约480亩由甲方出让给乙方，乙方按照不超过5万元/亩支付土地出让金。 甲方同意该480亩配套学校教育用地分四期与建设用地同步出让给乙方，在建设用地出让文件中明确将建设配套学校作为土地出让条件。乙方同意在配套学校教育用地首次出让时一次性支付全部480亩配套学校教育用地的土地出让金。不论配套学校教育用地的出让时序如何，

34、均不影响乙方按照本补充合同的约定按期完成配套学校的建设和投入使用。 配套学校应按照阳光教育集团的标准建设（详见本补充合同附件一），总投资额不低于10亿元人民币（包括学校建设及教学配套设施投入并满足办学条件，不含配套学校教育用地的土地成本），最终以甲方认可的审计单位审计为准。 乙方应结合目标项目及龙溪教育产业新城的建设进度及居民入住规模分步实施配套学校的建设，与建设用地内乙方建设项目同步规划、同步建设、同步使用。乙方应在配套学校规划设计方案经规划主管部门及教育主管部门批复通过之日起，力争配套学校在3年内落成，确保配套学校在4年内落成并部分投入使用，确保配套学校在5年内全部投入使用。 配套学校办学

35、期间，甲方将学校交由乙方引进的阳光教育集团管理运营团队及北大培文中学师资团队进行运营管理。具体事宜由阳光教育集团与甲方另行签署协议加以约定。 配套学校建成并满足办学条件后，乙方应将配套学校的全部资产连同配套学校教育用地无条件移交给甲方或甲方指定的单位。拓展案例：旅顺教育项目获取方式：设置挂牌条件定向分批取得土地条件设置：翻新并运营老学校。合作模式：我司与旅顺口区政府约定，用地以定向挂牌方式，由我司独资公司获取。我司与教育集团成立教育运营公司，按照市场化运营模式办学。需阳光教育翻新原学校，并派驻师资力量进行经营。旅顺教育小镇土地概况项目区位用地规模教育用地规模住宅用地规模旅顺口区核心位置140亩

36、40亩100亩阳光城目标地块（住宅）教育集团教育公司学校运营及管理由教育公司负责拓展思路：以公立托管学校进行拓展降低成本和开发规模获取方式：设置挂牌条件定向取得土地条件设置：建设学校后交还政府(公立学校建设规模1-5万方，建设成本低，整体建安投入约0.4-1.5个亿); 约定公立学位数量引入教育集团运营。合作模式：我司与当地政府约定，用地以定向挂牌方式，由我司独资公司获取。我司负责建设公立学校并移交给政府，委托教育集团对公立学校进行托管，并派驻师资力量进行经营，托管费用每学段约500-700万/年教育集团委托教育集团托管公立学校政府政府提供住宅和教育地块阳光城建设并向政府移交学校目标地块（可售

37、）教育地块（划拨）对政府的吸引力1）帮助当地政府解决公办学位紧缺，公办教师编制不足的迫切问题，尤其是在城市新区2）引入高水平的师资力量和管理模式，帮助当地打造高水平的公立学校，提升区域对于人才的吸引力3）在办学业绩方面对政府有保障，可对政府办学成果要求提供口头承诺对阳光城的吸引力1）降低学校总投，减少资金沉淀，同时学校建成后移交给政府，可将相关成本计入可售物业成本（需与政府进行商定）2）总投减少后，对于可售用地规模要求降低，减少后期营销市场风险板块分区1、升学辅导区2、艺体创智区3、素质拓展区4、文化传承区重点项目教学托管学堂、学科辅导基地、语言培训中心、儿童阅览室早教中心、艺术培训馆、音乐厅

38、、儿童摄影馆、科创实验室教育乐活营地、科技体验空间、亲子主题乐园、儿童职业体验馆文创广场、非遗文化展厅、大师创作工坊拓展思路：通过增加教育综合体等商业配套增加对政府吸引力主要业态：商业综合体或开放式商业街区 （商业性质，分割可售或部分持有）运营方式：由阳光教育集团集中化运营管理，打造一体化云平台，依据模块对教育服务提供商进行筛选，所有入驻服务商均接入平台，打造集中式教育服务综合体主要卖点：1）覆盖不同用户人群全龄阶段的教育服务和素质发展需求；2）由知名教育集团阳光教育运营，导入知名教育服务品牌，提供一站式教育服务枢纽；3）可承办全国性的教育主题会议和展会，打造省级或全国示范性教育社区；4）为当

39、地政府提供相应的商业税收收入阳光教育地产项目拓展思路总结1.未来高线城市（一线及强二线）的教育资产增值潜力较大，建议区域在拓展时争取持有学校资产，以便未来实现资产增值和相关证券化操作2.建议区域争取与当地政府平台公司进行项目合作，由政府平台公司进行前期垫资，帮助减轻我司土地款，降低沉淀资金，同时在相关手续上也容易获得政府支持3.关注政府核心诉求，对于重视引入教育集团品牌及运营能力政府（而非优质教学硬件），可以考虑托管其已有的公立学校，通过托管模式打造高水平公立教育，争取政府再供地上倾斜5.由于K12学校开发体量较大，建议和住宅均采取分期开发，分期捆绑策略，在实现高周转的同时确保供地4.对于房市风险较大的中西部低线城市，优先考虑使用公立托管模式与政府进行勾地安排，降低物业成本和整体项目规模，合理规避楼市风险6.在挂地捆绑有难度的区域，可以考虑创新的捆绑方式，如后续地块拿地人需捐建学校的方式等谢谢！