上海浦江智谷东区地块地产项目前期策划及物业发展建议书.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上海浦江智谷东区地块前期策上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议划及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：鹏欣集团项目认知项目认知2项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场黄浦江东岸，距离人民广场17.517.5公里。公里。区域位置区域位置浦江镇，隶属于闵行区，位于中心城区南翼，黄浦江东岸。距离人民广场

2、17.5公里，虹桥机场18公里，浦东机场31公里。3项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集位，高科技制造与研发产业云集区域认知区域认知漕河泾开发区浦江高科技园是国家级开发区，上海市重点打造园区，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河， 地理位置优越，交通便捷。总规划面积10.7平方公里。n高起点规划、高标准建设n注重打造景观环境n完善的配套n兼具高科技产业制造、研发与服务功能n微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业为主，数百家国内外知名公司入驻出口加工区综合配套区浦江智谷维豪信息产业基地“

3、863” 国家软件孵化基地项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约干道，距离八号线联航路站约2 2公里。公里。项目位置项目位置浦江智谷商务园总占地约1100亩。园区位于浦星公路东侧，联航路南北两侧，是为浦江高科技园区核心区位，交通便利、水系发达。项目临近干道浦星公路、三鲁公路与联航路，交通便利，距离八号线联航路站约2公里。5项目认知项目认知6浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销售及出租水平一般，入驻企业不多售及出租水平一般，入驻企业不多浦江智谷为

4、上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分。西区为4栋4层高的研发楼组成全部是以全装修标准交付使用。研发楼标准层面积在6000-6500平之间，售价在7500-8500元/平之间，租金在1.5-1.8元/平天。中区是定制化由6栋4-5层高的商务楼组成，中区除了1号楼外，其他5栋都是企业定制型销售，目前暂时还未开建。1号楼是由两栋楼宇通过中间大堂相连而成的双子楼，层高4-5米，标准层面积在872平米左右，售价在11000元/平左右，租金2.5元/平天，物管费12元/平月，也是全装修标准交付使用。本项目为浦江智谷东区地块，占地本项目为浦江智谷东区地块，占地6.76.7万平，容积率

5、仅万平，容积率仅1.261.26，具备打造低密度办公园区的基础，具备打造低密度办公园区的基础地块概述地块概述本地块本地块召召楼楼路路联联 航航 路路7本体关键字：本体关键字：城市近郊城市近郊中小体量中小体量中低密度中低密度工业园项目工业园项目具备打造低密度办公园区的基础具备打造低密度办公园区的基础8目 标财务目标：前期顺利销售，保证一定利润财务目标：前期顺利销售，保证一定利润企业目标：带动浦江智谷前期项目的租售企业目标：带动浦江智谷前期项目的租售世联对目标的理解世联对目标的理解9市场盘点市场盘点10上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中“1+3+9”1

6、+3+9”工业园区内工业园区内 分布区域分布区域 “1”是指浦东新区“3”是指三个国家级开发区漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区“9”是指九个市级工业园区莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。11而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。产业分布产业分布市区内园区大多已形成产业集聚，聚合效应强；郊区工市区内园区大多已形成产业集聚，聚合效应强；郊区工业园的产业大多呈散点分布状态，聚合效应

7、较弱业园的产业大多呈散点分布状态，聚合效应较弱市区市区工业园：产业集聚郊区工园区：产业呈散点分布从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、紫竹科技园、嘉定、金山等都形成了一定的产业聚集效应；12市场盘点市场盘点上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截止止20102010年年1111月共计月共计150150万方产品存量，存量巨大万方产品存量，存量巨大项目分布主要在浦东区，存量面积占总存量面积的70.8%。本项目所处闵行区域存量5.2万方，占总存量3.5%。14区域市场区域市场区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦

8、江高区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦江高科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，配套较好。配套较好。漕河泾浦江高科技园建设占地约 8.3 平方公里，其中 7 平方公里为产业区 , 1.3 平方公里为综合配套区。园区形成较详尽完善优惠政策，区域内建造高档宾馆、各类配套住宅、购物中心、会展中心、中高档餐厅等设施，同时还将提供金融、文化教育培训、医疗卫生、休闲娱乐等服务。2006 年 7 月一期动工。漕河泾开发区为国家经济技术开发区。目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业。浦江智谷为上海第一个生态办公区，整

9、个项目开发分为东区、中区、西区三部分，商务园占地约1100亩区域内区域内市场市场区域内剩余量总量区域内剩余量总量3 3万平，价格在万平，价格在75007500元元/ /平左右，客户平左右，客户主要为电子、主要为电子、IT IT等高科技产业的跨国企业和国内大型企业。等高科技产业的跨国企业和国内大型企业。16浦江高科浦江高科技园技园园区客户以微电子，光电子，园区客户以微电子，光电子，IT IT和新材料等产业里企业为和新材料等产业里企业为主，多为跨国企业和大中型企业。主，多为跨国企业和大中型企业。园区内客户主以超大型跨国大企业和大中型企业为主。其中跨国超大型企业约占21%，大型企业约占40 %，中型

10、企业约占33%。市区产业集聚徐汇漕河泾国家级经济开发区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和出口加工区，产业聚集度高 ，以微电子、光电子、计算机及软件为主主体位于中环之内，地理位置优越、交通便利、配套齐全依托资源售价：20000元/租金水平：3.5-4.5元/平台价格在售产品以写字楼供应为主标准层面积： 1200-2000 未来供应：11万方产品特点及供应作为上海开发最早最为成熟的开发区，产业集聚度高，交作为上海开发最早最为成熟的开发区，产业集聚度高，交通便捷，配套齐全通便捷，配套齐全案例一案例一漕河泾漕河泾17漕河泾现代服务业集聚区：漕河泾现代服务业集聚区：依托漕河泾园区，以写字依托漕河泾园

11、区，以写字楼产品供应为主，整层销售楼产品供应为主，整层销售市区产业集聚徐汇漕河泾个案分析个案分析18标准层面积标准层面积1223-1455 1223-1455 ，标准层高，标准层高4.24.2米，空间可灵活米，空间可灵活分割，满足客户不同需求分割，满足客户不同需求户型分析户型分析市区产业集聚徐汇漕河泾19市区产业集聚徐汇漕河泾市场反应市场反应前期通过集中招商造势实现良好销售，中后期营销力度前期通过集中招商造势实现良好销售，中后期营销力度减弱，产品劣势逐渐显现，营销销售速度。减弱，产品劣势逐渐显现，营销销售速度。定位起点高定位起点高，只针对跨国公司、国内高端客户的地区总部进行设计前期通过集中招商

12、等活动成功造势并实现大客户导入，开盘销售良好，2010年4月开盘总共推出10.3万方，一个月内去化一个月内去化5.75.7万方，去化率超过万方，去化率超过50%50%，客户大多为跨国公司总部。中后期随着营销力度的营销力度的减弱减弱，产品劣势产品劣势逐渐显现，销售速度大幅下降，自5 5月份以来无成交月份以来无成交。20郊区散点分布松江工业园区上海市郊松江工业园区，良好的区域环境、便捷的内外部交通，依托新城配套园区为上海市首家市级工业区依托资源售价：6000-9000元/租金水平：1.6-1.8元/平台价格在售产品出现了企业独栋，同时有部分写字楼销售产品面积： 1000-2000 未来供应：8万方

13、产品特点及供应松江工业园区板块松江新城板块佘山板块虹桥交通枢纽板块A9高速A11沪宁高速A8沪杭高速A30高速A5高速A4高速徐家汇CBD松江大学城（距1公里）虹桥交通枢纽（距10公里）轨道交通9号线佘山旅游度假区（距3公里）欢乐谷（距3公里）高尔夫球场（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）上海市郊首个市级工业园，地理位置优越，区域环境上海市郊首个市级工业园，地理位置优越，区域环境良好，依托松江新城配套良好，依托松江新城配套案例二案例二松江工业园松江工业园21个案分析个案分析名企公馆名企公馆 ：位于松江新桥，产品为商务独栋，面积区间：位于松江新桥，产品为商务独栋，面积区间为为900-2600

14、900-2600 郊区散点分布松江工业园区22户型设计：双客厅设计、私家电梯上下通达中西厨房合璧大庭院及大面积地下空间赠送全套房设计，独立男女衣帽间下沉庭院，前庭后院、景观阳台、生态露台构建立体景观系统；在满足企业办公需求的同时，放大产品的居住功能与户在满足企业办公需求的同时，放大产品的居住功能与户型尺度型尺度户型分析户型分析郊区散点分布松江工业园区23郊区散点分布松江工业园区市场反应市场反应去化速度一般，客户大多以企业自用为主，核心驱动力去化速度一般，客户大多以企业自用为主，核心驱动力为低价吸引，较多关注交通、配套及税收政策为低价吸引，较多关注交通、配套及税收政策2008年6月开盘，总共推出

15、8484栋栋独栋，至今去化去化5959套套，平价每年去化20套左右；成交面积集中在1300平左右，成交总价大约在500万左右销售情况客户最看中的是单价低单价低，其次是交通交通，第三是配套配套；优惠政策优惠政策对企业的吸引力较大，松江区的税收比其他工业园区更优惠名企公馆销售代表客户关注点24漕河泾现代服务业集聚区、科研动力、现代商务中心名企公馆1.5-2万/m26000-9000/m2多处于市区发展成熟的产业园区内，依托产业集聚来带动销售情况，多以类写字楼产品为主，整层面积区间达1000m2以上。多处于郊区未完全形成产业集聚的区域内，以散点状分布，产品以商务独栋为主，面积普遍较大，部分达到200

16、0 m2。市区类写字楼产品远郊 类独栋产品案例小结案例小结25价格关系价格关系在售工业地产项目均价普遍比同区域内商办类物业价值贬损35%-60%以上现上海在售主要工业地产项目分布：浦东：唐镇板块、川沙板块、外高桥板块、金桥板块闸北：大宁板块、彭浦板块徐汇：田林板块松江：九亭板块、新桥板块、松江中板块2009年年-2010年物业销售均价年物业销售均价去化速度去化速度同等区域内工业地产项目的去化面积平均低于商办类物业约60-70%总体上，工业地产在面积和套数销售上都远低于商办类物业产品闸北区工业地产项目销售面积与商办类物业相差较小，其他区域相差都较大，工业地产销售面积低于商办类物业约60-70%。

17、2009年年-2010年物业销售面积年物业销售面积工业地产市场盘点：工业地产市场盘点：分布：产品：价格表现：平均价格比商办类物业贬损35-60%去化速度：平均去化速度低于商办类物业约60-70%整体市场表现不佳市区之内多依托于产业聚集郊区多散点分布，依托于低价取地类写字楼产品，主流面积1000-1500平/层类商务独栋产品，主流面积1500-2000平/栋28本项目入市分析本项目入市分析29项目形象项目形象以“节能、生态”为主打，形象不突出，与大多数工业园项目雷同，无法给客户留下鲜明印象，进而产生价值认知。与大多数工业园项目形象雷同，无法使客户产生价值认知。与大多数工业园项目形象雷同，无法使客

18、户产生价值认知。30内部规划内部规划单体面积过大，超过市场主流产品面积一倍以上，购买门单体面积过大，超过市场主流产品面积一倍以上，购买门槛高。槛高。规划建造13栋独栋，每栋5-7层，单体面积约4000-6000平。而市场在售主流独栋产品面积仅为1500-2000平。仅以市场参考价9000元/平的单价计算，则总价在3000万之上，且不易分割产权，只能整体购买，购买门槛高。31外部环境外部环境项目所处为外环以外，位置较为偏远，公交系统不完善，如无私家车则交通较为不便，与地铁站也无短驳班车，同时配套稀少，生活不便，限制了项目的售卖。外环之外，位置偏远，交通与配套设施还不健全。外环之外，位置偏远，交通

19、与配套设施还不健全。32产业限制产业限制本园区仍处于发展的起步阶段，虽已吸引部分公司入驻，但以中小型企业居多，相比于徐汇漕河泾、浦东张江等园区，尚未形成产业聚集，也限制了本项目产品的出售。浦江镇尚未形成大规模产业聚集浦江镇尚未形成大规模产业聚集33政策限制政策限制u银行按揭受限付款方式限制办证手续限制u房产证办理须向区经贸委或招商局提交企业年度财务报表或相关资信证明经审核后办理。购买对象限制转让的限制天然气开通限制u个人不能购买，必须企业或企业法人、股东方可购买。购买企业必须将注册地及两税关系迁至区域内。预售证和房产证上注明不可擅自转让，不可随意变更用途，二手交易对象须为园区内其他企业。u工业

20、用地天然气无法开通。当前政策对工业地产项目销售加以诸多限制条件当前政策对工业地产项目销售加以诸多限制条件3435客户对于工业地产形象认知的心理过程1、土地性质2、价格3、展示包装4、营销限制5、入驻企业根据客户对于工业地产形象认知的心理形成过程分析：土地性质：工业用地的土地性质决定了项目形象档次上低于商办类物业产品。价格：品质对于价格提升空间的有限易形成低档办公物业的心理暗示。展示包装：工业地产案场展示包装氛围的营造较弱对项目形象提升无有力支撑。营销限制条件：入驻企业、银行按揭等营销限制条件使多数客户认为工业地产不是正常办公产品。入驻企业：创业型成长企业对于形象无法起到支撑。项目若按照原有规划

21、，则产品价格、营销条件、入驻企业可变性较小，因此本项目按照原有规划时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象 。客户认知客户认知客户对于工业地产的总体印象比较低档客户对于工业地产的总体印象比较低档内部原因内部原因 产品打造与形象平庸，未跳脱出市场4000-6000平的产品面积过大，购买门槛过高外部原因外部原因政策限制：贷款手续限制、购买对象限制、转让限制客观位置限制：外环之外位置偏远、配套不齐全、交通不便产业限制：未形成产业集聚，不利于聚集人群本项目内外部条件分析本项目内外部条件分析项目原有规划设计面临的市场风险较大客户数量少购买门槛高价值预期低客户认知：客户对工业地产的总体印象低档案例

22、借鉴案例借鉴如何跳脱市场，规避风险？如何跳脱市场，规避风险？案例一：别墅化案例一：别墅化自在香山（价值延伸）自在香山（价值延伸）375050年产权的科研用地，低密度办公物业，目年产权的科研用地，低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队前已经跻身于北京高档别墅第一梯队项目基本信息项目基本信息区位：区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规模：规模：占地面积20万，总建筑面积约12.8万物业形式：物业形式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用地性质：用地性质：科研用地，产权50年容积率：容积率：一期容积率0.67绿化覆盖率：绿化覆盖率：30%户型：户型：一期户型270

23、-350，二期户型面积260-2000层高：层高：3.2米，部分挑高5.6米售价：售价：均价2.3万/，略低于周边项目别墅化别墅化自在香山自在香山北京北京自在香山自在香山38同时具有居住及办公功能的别墅项目（同时具有居住及办公功能的别墅项目（半山别墅） 价值延伸价值延伸香山香山一个帝王足迹遍布每一个角落，人文景点更是数不胜数，自古以 来让人们向往的心灵胜地现状现状没有一座建筑能超越香山的人文高度，去创造让香山面向世界的现代建筑。城市之中城市之中 香山之上香山之上 人文沉淀人文沉淀 孕育自然孕育自然 或邀生意伙伴品茗畅谈，或于独坐露台冥思写意，或是当作企业文化的陈或邀生意伙伴品茗畅谈，或于独坐露

24、台冥思写意，或是当作企业文化的陈列室，打造一方属于企业的山间会馆列室，打造一方属于企业的山间会馆别墅化别墅化自在香山自在香山项目定位项目定位39弱化工业项目的排布特征，人车分流、园林景观带弱化工业项目的排布特征，人车分流、园林景观带等设计强化别墅项目规划特色等设计强化别墅项目规划特色社区四个出入口，与项目三条纵路相连接，形成车辆分流项目分布四条精装园林带错落有致的组团规划，摆脱横平竖直的兵营排布别墅化别墅化自在香山自在香山社区规划社区规划40干净利落的线条、柔和落地窗、半虚实的露台空间以干净利落的线条、柔和落地窗、半虚实的露台空间以及私家与公共园林，打造舒适居住环境及私家与公共园林，打造舒适居

25、住环境，增强居住感，增强居住感自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触感的面砖，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。别墅化别墅化自在香山自在香山建筑表现建筑表现41“形随机能形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以以270-350270-350为主，并通过大量的赠送来满足居住需求为主，并通过大量的赠送来满足居住需求填土填土花园花园户型设计：户型设计：大开间、方正、南北通透户型

26、易分割和组合，具备弹性地下室首层设计，达到双重花园效果赠送面积：赠送面积：地下室全赠送，面积达到110左右双露台内凹阳台花园花园别墅化别墅化自在香山自在香山户型设计户型设计42园林打造1.1.主题化主题化通过社区水系，景观打造四大园林主题“旱溪主题”“形态主题”“铺装主题”“水景主题”。2.2.立体化立体化首层化的地下室可见自属庭园与共享庭园景观因高低落差产生的层次感。通过主题化、立体化园林提升项目品质，强化居住通过主题化、立体化园林提升项目品质，强化居住舒适度舒适度别墅化别墅化自在香山自在香山园林打造园林打造43频繁的推广活动，努力淡化用地性质的影响，树立频繁的推广活动，努力淡化用地性质的影

27、响，树立项目高端别墅的形象项目高端别墅的形象举办的一系列活动：形象树立活动：形象树立活动：举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙“京西何夕京西何夕高端住宅引领西部宜居生高端住宅引领西部宜居生活活”论坛。论坛。楼盘促销活动：楼盘促销活动：5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。销售员引导：销售员引导：开发商只能采用这种办法来建别墅。别墅化别墅化自在香山自在香山营销推广营销推广44价值延伸别墅化别墅化自在香山

28、自在香山通过类住宅化设计，重新界定价格评价体系通过类住宅化设计，重新界定价格评价体系。项目定位项目定位：同时具有居住及办公功能的别墅项目规划规划：弱化工业项目的排布特征，强化别墅项目规划特色产品策略产品策略：建筑设计：以塑造项目公建化立体感觉，打造舒适居住环境户型设计：创造功能弹性格局，通过大量的赠送来满足居住需求园林园林：通过主题化、立体化园林提升项目品质营销推广营销推广：淡化项目商务写字楼的用地性质，树立项目高端别墅的形象案例一总结案例一总结45案例借鉴案例借鉴如何跳脱市场，规避风险？如何跳脱市场，规避风险？案例一：别墅化案例一：别墅化自在香山（价值延伸）自在香山（价值延伸）案例二：一体化

29、案例二：一体化金谷产业公园（功能延伸）金谷产业公园（功能延伸）46总部级生态商务特区总部级生态商务特区项目总占地面积约1000亩，是集企业办公、研发设计、商务会展、服务外包、酒店公寓等为一体的智能化、高效益、生态型企业总部基地。项目预计总投资25亿元人民币，总建设周期35年。建成后入园企业将达到200余家，GDP将达到60亿元人民币/年，真正实践企业别墅化办公新模式。一体化一体化金谷产业园金谷产业园合肥合肥金谷产业园金谷产业园47项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所 当面临重大决策，企业家总需要一个宁静环境来完成头脑风暴当面临重大决策，企业家总需要一个宁

30、静环境来完成头脑风暴 企业高层会谈需要一个安全、轻松的氛围来促成决议地产生企业高层会谈需要一个安全、轻松的氛围来促成决议地产生 企业公关工作中需要一个私密、高雅的地点来接待敏感人物企业公关工作中需要一个私密、高雅的地点来接待敏感人物 。 交通便捷交通便捷 环境优雅环境优雅 服务尊崇服务尊崇 安全私密安全私密 金谷金谷A A区区企业家会所企业家会所 领袖阶层专属的财富会馆领袖阶层专属的财富会馆（功能转换）（功能转换）一体化一体化金谷产业园金谷产业园项目定位项目定位48各个功能区域分区设置，并实行分区管理，实现不各个功能区域分区设置，并实行分区管理，实现不同功能分区的私密性同功能分区的私密性企业总

31、部企业总部（办公）（办公）弹性区域弹性区域办公会所办公会所弹性区域弹性区域弹性区域弹性区域一体化一体化金谷产业园金谷产业园将总部办公区域（大面积产品区域）与企业会所区域（小面积产品区域）同时进行分区管理满足不同客户的需求为各个企业提供相对独立的办公空间规划设计规划设计49大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能分区，增强实用性分区，增强实用性大独栋1200-2000平米商务大独栋、350450小独栋商务生态办公。大独栋大独栋小独栋小独栋小独栋小独栋小独栋小独栋大独栋提供大尺度的空间，并且可以自由分割，满足总部办公需求小独栋的空间较为精致，功能

32、分区较齐全，适合起步形企业的办公需求一体化一体化金谷产业园金谷产业园产品设计产品设计50通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观的同时最大程度保证私密性的同时最大程度保证私密性办公区采取敞开式园林绿化，企业家会所区域通过园林绿化实现与办公区的有效割离一体化一体化金谷产业园金谷产业园各区域不进行阻隔，而是通过园林进行一定分区，相互间保持一定私密性，同时又不绝对分割。园林打造园林打造51强化商务功能，拔升整体形象强化商务功能，拔升整体形象。一体化一体化金谷产业园金谷产业园项目定位项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所规划规划：各个功能区域分区设置，并

33、实行分区管理，实现不同功能分区的私密性产品策略产品策略：大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能分区，增强实用性园林园林：通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观的同时最大程度保证私密性功能延伸案例二总结案例二总结52战略选择战略选择产品定位产品定位53 规划实现规划实现 价值实现价值实现 市场竞争客户接受市场竞争客户接受 面积控制面积控制 区域匹配区域匹配 地块用地指标的可能性地块用地指标的可能性 完全实现 无法实现居住化商务化项目原定位规划实现：规划实现：公建化、组团化，降低规划报批难度价值实现：价值实现：通过类居住和商务定位产品的打造，建立价格比较体系，区隔工业用地形象市场竞争

34、：市场竞争：区隔工业地产低价竞争客户接受度：客户接受度：选取市场主流客户群体，扩大客户范围面积控制：面积控制：使得总价在可控的空间范围区域匹配区域匹配：与周边环境一致地块用地指标可能性：地块用地指标可能性：在满足容积率的情况下，指标实现度高产品选择产品选择55客户数量少购买门槛高价值预期低产品独栋化、功能商务化来放大客户圈层通过降低面积来调节总价增加产品附加值抬升价格标签产品定位：功能模糊化产品定位：功能模糊化产品设计类居住化，功能强化商务价值产品设计类居住化，功能强化商务价值复合型商务延伸区复合型商务延伸区产品定位产品定位项目占位项目占位战略选择战略选择5657市中心CBD虹口闸北长宁徐汇桃

35、浦外高桥上海现有商务带上海现有商务带第一梯队：以陆家嘴商业核心区及梅泰恒商圈为代表的上海顶级商务区企业类型(成熟型，领先型)：金融，500强企业，上市公司企业诉求：关注形象物业持有方式：以租赁为主，租金10元以上第二梯队：主要分布在内中环间，以市北的商务区及虹桥商贸区为代表企业类型（成长型，扩张型）：贸易，物流，创意类企业企业诉求：关注配套，成本物业持有方式：以购买为主，500-2000平米第三梯队：依托于产业形成的商务区，比如外高桥，徐汇漕河泾及桃浦企业类型（初创型，成长型）：依托于产业形成的上下游企业企业诉求：关注成本物业持有方式：租赁、购买，300-1000平米商务带分布商务带分布金桥出

36、口加工区张江安亭徐汇漕河泾58闵行漕河泾浦江商务带闵行漕河泾受三林板块的辐射，将闵行漕河泾受三林板块的辐射，将展现出越来越大的潜力，成为新的展现出越来越大的潜力，成为新的城市商务带城市商务带区域关键词：近城、国家级规划、区域关键词：近城、国家级规划、高科技企业聚集、世博板块商务高科技企业聚集、世博板块商务价值外溢价值外溢59引领本商务带发展的旗舰项目引领本商务带发展的旗舰项目浦江智谷产品定位产品定位项目占位项目占位战略选择战略选择60客户定位客户定位61本项目客户以企业客户为主，主要客户来源为全市导入本项目客户以企业客户为主，主要客户来源为全市导入核心客户：全市范围内企业客户核心客户：全市范围

37、内企业客户客户来源：全市范围。关键词：成本型外溢成本型外溢置业关注：价格、税收、区域环境、项目形象、办公环境。重要客户：本区域内升级类企业客户重要客户：本区域内升级类企业客户客户来源：本区域内。关键词：由租到买由租到买或物业升级物业升级置业关注：性价比、办公环境、项目形象区域环境、发展预期。游离客户：其他客户游离客户：其他客户居住类需求外地企业办事处大型企业总部客户定位客户定位企业规模属中小型，成立企业规模属中小型，成立3-53-5年，面积需求年，面积需求500-1000500-1000平米平米的，关注总价、办公环境、配套服务等。的，关注总价、办公环境、配套服务等。受访问对象：彭总，某电子器件

38、公司老总受访问对象：彭总，某电子器件公司老总我们目前公司成立4年，做的是电子元器件产品，最早是在东方路附近租用民房办公，后来企业越做越大越做越好，以前办公的地方不够用了，而且那是民房，没有正规办公的感觉，就想买一个好些的地方稳定下来。我们员工大约有20几个左右，因此对办公室空间有要求不太大，但是考虑后续发展，还是决定考虑500平米以上的，因为目前阶段企业成长较快，人员规模也会有所扩大。但出于成本的考虑吧，不要大于1000平米。还是打算在浦东考虑，因为觉得浦东的产业氛围还是很好的，位置嘛，郊区也没关系，毕竟市区的太贵了。希望能有比较好的办公环境，办公的功能空间丰富一点，最好能够自由分割，物业希望

39、能够负责一点，卫生环境，安全保卫能做的到位。对于已经成立3年以上的成长型企业，他们已经积累了一定的资产，从降低运营成本、资产保值等角度考虑，会选择购买办公物业，但对面积需求不大，约在500-1000平，比较关注总价、办公环境，配套服务等。客户访谈客户访谈6263企业规模扩张业务升级，对产品要求大的面积和较高的企业规模扩张业务升级，对产品要求大的面积和较高的品质，关注项目形象、产品品质、性价比等，对价格敏品质，关注项目形象、产品品质、性价比等，对价格敏感度不高，希望就近改善搬迁感度不高，希望就近改善搬迁受访问对象：徐总，某高科技制造公司老总受访问对象：徐总，某高科技制造公司老总公司现在需要一个能

40、够提升形象的产品。原来的地方虽然能满足企业的基本需求，但是公司现在正在打造品牌，每次带客户去公司，都不能给客户高端的感觉。所以现在需要一个更加符合我们地位的产品。产品一是面积要够用，二是产品品质，配套和整体环境要好，要给人很高档的感觉。这些都非常重要。其实价钱倒是无所谓，这些都是公司发展必须花的钱。如果能够就近搬迁话就更好了，这样会省去很多程序和麻烦，还能减少搬迁成本。企业已经发展到一定规模，随着企业规模的扩大与业企业已经发展到一定规模，随着企业规模的扩大与业务扩张，先前购置的物业已经不能满足需求，希望能务扩张，先前购置的物业已经不能满足需求，希望能有一个更大更好的项目可以满足需求，实现就近改

41、善有一个更大更好的项目可以满足需求，实现就近改善搬迁，以节省搬迁成本与繁琐的搬迁手续。具有一定搬迁，以节省搬迁成本与繁琐的搬迁手续。具有一定的实力，对价格敏感度降低。除了关注办公环境之外，的实力，对价格敏感度降低。除了关注办公环境之外，对办公形象和产品品质有较高的要求。对办公形象和产品品质有较高的要求。客户访谈客户访谈企业发展到了一定规模，成熟稳定，对项目形象和产品企业发展到了一定规模，成熟稳定，对项目形象和产品品质要求较高等，对面积需求较大。部分具有生产需求品质要求较高等，对面积需求较大。部分具有生产需求受访问对象：甄总，御能科技老总受访问对象：甄总，御能科技老总我们公司是有生产的需求的，所

42、以办公室和厂房都需要。现在的办公的地方时刚刚买下的，1楼是厂房，2楼是办公室，上下加起来2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前办公的地方也是在这里附近，但是面积太小了，不够用了。我觉得企业总应该买个固定的地方稳定下来，在考虑把这个地方买下来，因为企业越来越大，实力越来越强，越来越需要稳定，固定资产是一种实力表现，也是上市的需求。从长远来看，买买比租划算，能降低公司运营成本，说不定还能升值。当初之所以选择这个区域是因为看好这里的规划前景和园区物业服务，觉着这里很有发展潜力。客户作为园区内较为成熟的企业，同时具有办公与生客户作为园区内较为成熟的企业，同时具有办公与生产需求，本区域的认可度高。

43、现在的办公物业主要是产需求，本区域的认可度高。现在的办公物业主要是租用，或者是已购置的办公物业面积太小，不能满足租用，或者是已购置的办公物业面积太小，不能满足企业发展需要。关注性价比、税收政策等等，对公共企业发展需要。关注性价比、税收政策等等，对公共空间有一定要求，在向往体面办公空间的同时希望降空间有一定要求，在向往体面办公空间的同时希望降低办公成本，并且具有一定保值增值的需求。低办公成本，并且具有一定保值增值的需求。客户访谈客户访谈6465创业期成长期扩张期成熟期规模小,实力弱,资金缺乏。注重产品的价格（低），面积要求不大，注重一定的配套。主要是租赁。初具规模，实力一般，资金较灵活。选择产品

44、看中周边产业和未来发展，产品面积要求增加，从租赁转向租买结合。规模较大，有较强的购买能力。对产品的品质有一定要求，对价格敏感度不强。规模很大，购买力强。对产品品质要求高，对价格不敏感。对办公要求有符合其行业地位的产品。企业发展阶段分析企业发展阶段分析规模极大，购买力强。选择产品作为总部，对产品品质要求极高，同时需要大面积产品来满足运营。领先期面积需求：300-500平方式：租赁匹配度：面积需求：面积需求：500-1000500-1000平平方式：由租向买过渡方式：由租向买过渡现有产品匹配度：现有产品匹配度：浦江智谷现有产品先创业期与领先期企业匹配度较高。但对于成长期、扩张期与成熟期的企业，他们

45、对办公物业与形象的要求更高，现有产品虽然具有一定的匹配度，但是更高品质与形象的产品才能与他们的需求更加契合。面积需求：面积需求：1000-20001000-2000平平方式：购买方式：购买现有产品匹配度：现有产品匹配度：面积需求：面积需求：2000-50002000-5000平平方式：购买方式：购买现有产品匹配度：现有产品匹配度：面积需求：5000以上、企业总部方式：购买现有产品匹配度：66力争打造力争打造弹性产品弹性产品，匹配客户不同需求匹配客户不同需求将浦江智谷打造为满将浦江智谷打造为满足企业的各个发展历足企业的各个发展历程的商务区，程的商务区，伴随企伴随企业的全部发展历程业的全部发展历程

46、！产品定位产品定位项目占位项目占位战略选择战略选择67客户定位客户定位形象定位形象定位处于城市近郊距离轨道交通距离较近依托漕河泾整体规划项目容积率低类别墅建筑形态定位商务价值的体现F Features项目容积率低类别墅建筑形态定位商务价值的体现A AdvantagesB Benefit舒适环境舒适环境弹性空间弹性空间商务气质商务气质核心价值低密度、生态化，有别于传统的商务办公环境。低密度、生态化，有别于传统的商务办公环境。70思想是第一生产力商务王座,智慧空间财：高端规划下的发展前景与升值潜力。智：高新产业聚集区，智慧高地。71CEO会馆有很多自由设计的空间，具有一定的可拆分性，可以从中分隔出

47、居住、工作所需要的各种空间，而丝毫不会被已有的结构或构件所制约，使办公产品设计更贴近人性化。低密度财智会馆形象定位：物业发展建议物业发展建议总体规划思路总体规划思路 组团化，网络化，模数化，通用化的布局建筑表达建筑表达园林建议园林建议停车、样板间、公共空间建议停车、样板间、公共空间建议配套建议配套建议总图构想总图构想减低单体面积，主力产品以减低单体面积，主力产品以11501150平的类独栋为主，采取平的类独栋为主，采取组团式规划。地块周边设置单体组团式规划。地块周边设置单体60006000平的类写字楼产品平的类写字楼产品以拉升容积率。以拉升容积率。类独栋单体面积：1150平数目：39栋类写字楼

48、单体面积：6000平数目：6栋组组团团式式规规划划设设计计6-8个建筑单体统一组团，共享公共景观空间，节约建筑占地及道路。东区整体轴线，由原有地块延伸而来，局部对称性布局。东区整体轴线，由原有地块延伸而来，局部对称性布局。总体结构总体结构主入口辅入口增强内部独栋的相对独立性和私密性，最大限度控制外部增强内部独栋的相对独立性和私密性，最大限度控制外部干扰干扰交通组织交通组织类办公产品：辅入口进入，地下停车类独栋产品：环路主入口进入，景观地面停车大空间、小围合、均好性大空间、小围合、均好性集中对景灵活的点状景观布局，实现各个组团的景观均好灵活的点状景观布局，实现各个组团的景观均好景观框架景观框架结

49、合原有项目特色，延伸节能、环保的主题，在景观打造上延伸出绿色、立体花园式情景办公空间。数据仅供参考数据测算数据测算物业发展建议物业发展建议总体规划思路总体规划思路建筑表达建筑表达 新亚洲风格，多用途灵活空间新亚洲风格，多用途灵活空间园林建议园林建议停车、样板间、公共空间建议停车、样板间、公共空间建议配套建议配套建议新亚洲风格，兼顾居住与生产需求新亚洲风格，兼顾居住与生产需求建筑风格建筑风格 通过合理的单元面积，进深，面宽尺寸，和合理的交通辅助空间的设计，保证各使用功能情况下能满足基本的采光，通风，日照，景观需求。多用途的灵活性多用途的灵活性单体设计单体设计相邻独栋的地下室即可分割使用，亦可组合

50、使用，增加产品的灵活性83灵活拼合空间的表达灵活拼合空间的表达独栋地下层空间灵活拼合类写字楼灵活拼合独栋灵活拼合400400400350地下面积：400以上地上面积：1150下沉式采光庭院及地上庭院，增加独栋的销售利好下沉式采光庭院及地上庭院，增加独栋的销售利好退台式屋顶花园，增加独栋的情趣空间，同时增强相邻户型的日照退台式屋顶花园，增加独栋的情趣空间，同时增强相邻户型的日照户型设计：户型设计：大开间、方正、南北通透户型易分割和组合，具备弹性地下室首层采光设计，达到双重花园效果赠送：赠送：地下室全赠送，面积达到400以上地下室推土，交付后层高可以做到3.5米，同时临近独栋的地下室空间组合增加灵

51、活性屋顶花园、立体景观设计类别墅产品建议类别墅产品建议竖向剖面图竖向剖面图构建明确的工业园区形象，整层面积控制在1200平方米，5层设计，利于整层销售去化。同时，提升项目总体容积率。类写字楼产品建议类写字楼产品建议起居室厨房景观阳台卫生间户型格局参考酒店式公寓套均面积50左右，打造宜居宜办的空间。供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统 综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统外墙：玻璃幕墙、自然石

52、材幕墙设备设施设备设施外观、电力通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且外观、电力通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高质量很高物业发展建议物业发展建议总体规划思路总体规划思路建筑表达建筑表达园林建议园林建议 围合式景观，呼应建筑围合式景观，呼应建筑停车、样板间、公共空间建议停车、样板间、公共空间建议配套建议配套建议指导思想从地块全局出发，构建组团围合式景观园区；适度引入水景；绿化与建筑相呼应形成整体，实现大小、高低起伏的效果；草木花卉的选择随四季，产生相应变化；园林展示区，以营销中心周围为展示重点；园林建议园林建议园林绿化观赏效果和艺术水平的高低，在很大程度上取决园林绿化观赏效果和

53、艺术水平的高低，在很大程度上取决于园林植物的选择和配置。于园林植物的选择和配置。园林建议园林建议组团景观突出，适度引入水景，立体绿化构建组团景观突出，适度引入水景，立体绿化构建园林建议园林建议注重园林整体性，实现区域分割，体现私密的效果，同时注重园林整体性，实现区域分割，体现私密的效果，同时保持与建筑的呼应保持与建筑的呼应易生长的蔷薇科花类园林建议园林建议体现四季变化体现四季变化园林建议园林建议情景式展示，体现高端办公及园区环境情景式展示，体现高端办公及园区环境物业发展建议物业发展建议总体规划思路总体规划思路建筑表达建筑表达园林建议园林建议停车、样板间、公共空间建议停车、样板间、公共空间建议

54、充分体现尺度、空间和细节充分体现尺度、空间和细节配套建议配套建议中央合院中央合院公共入户公共入户车道车道车位中心种植草皮，顶部用木饰和车位中心种植草皮，顶部用木饰和人工绿叶搭配，增加庭院观赏性人工绿叶搭配，增加庭院观赏性车库建议车库建议充足景观车位，满足需求充足景观车位，满足需求体现项目较高的商务品质感与细节体现项目较高的商务品质感与细节办公走廊休息椅商务会客厅体现与环境的融合与休闲氛围办公展示区模拟真实的办公环境，公共部分精装修，办公室设置成精装修展示间与交房标准间两种风格。样板间建议样板间建议部分展示居住功能的实现部分展示居住功能的实现体现空间的可变性体现空间的可变性类独栋产品采取选择性展

55、示，即让客户看到的均能够体现高端办公品质展示区每栋用于展示的大、小独栋均装修门头，提升项目热销氛围公共空间建议公共空间建议用设计包装公共空间，而非用材料提升品质用设计包装公共空间，而非用材料提升品质智谷壹号物业发展建议物业发展建议总体规划思路总体规划思路建筑表达建筑表达园林建议园林建议停车、样板间、公共空间建议停车、样板间、公共空间建议配套建议配套建议 适度引入商务配套适度引入商务配套精品餐饮精品餐饮根据本项目的现实条件，建议选择酒店客房、精品餐饮酒店客房、精品餐饮为核心配套，会议、休闲娱乐设施由酒店根据自身情况设立，不建议作为核心配套。高端商务配套包含：会议会议、餐饮餐饮、酒店客房酒店客房、

56、休闲娱乐设施休闲娱乐设施等几大方面，结合前期规划适度增减。配套建议配套建议引进高端商务配套，满足高端商务活动的需求引进高端商务配套，满足高端商务活动的需求配套建议配套建议在项目内部引入银行为企业提供基本的金融服务在项目内部引入银行为企业提供基本的金融服务引入银行，安装自动取款机，为企业提供转账，汇款等基础的金融服务配套建议配套建议商务配套，商议要事的首选商务配套，商议要事的首选设置商务会所：在类写字楼物业内部设置公商务会所以出租的形式为企业提供大型会议室，礼堂，以及一些高端的会议设备分区管理分区管理针对办公区和独栋区需要不同的物业管理方案，办公区采取半开放式针对办公区和独栋区需要不同的物业管理

57、方案，办公区采取半开放式办公物业管理方式，物业公司主要负责公共区域的安保、保洁。办公物业管理方式，物业公司主要负责公共区域的安保、保洁。独栋区采取别墅式的物业管理方式。独栋区采取别墅式的物业管理方式。别墅式物业服务前台办公物业管理物业服务物业服务分区管理，保证专属性分区管理，保证专属性客户数量少购买门槛高价值预期低放大客户圈层控制产品总价增加产品附加值抬升价格标签报告总结报告总结目标：前期顺利销售，保证一定利润，同时带动浦江智谷前期产品的租售：前期顺利销售，保证一定利润，同时带动浦江智谷前期产品的租售面临的问题面临的问题解决方向解决方向具体措施具体措施附件：营销举措附件：营销举措营销策略营销策

58、略成本领先、强化圈层、突出差异化战略成本领先、强化圈层、突出差异化战略成本领先成本领先强化圈层强化圈层突出差异化突出差异化营销费用高度聚焦，小众传播重视小众传播重视圈层渠道圈层渠道拓展，重视市场口碑降低政府敏感度。强化项目的商务形象强化项目的商务形象，弱化工业地产性质。以点带面，四两拨千斤的效果，钱重点花在客户看得到的地方，突出成本优势。成本优势。ACT1:整合已有资源，通过对高炮，整合已有资源，通过对高炮，客户资源等的充分利用进行推广。客户资源等的充分利用进行推广。ACT3:关键节点，媒体爆破，以低成关键节点，媒体爆破，以低成本实现高影响力。本实现高影响力。ACT5:在各个营销节点利用事件营

59、销在各个营销节点利用事件营销造势，扩大项目形象力造势，扩大项目形象力ACT6:政府搭台，企业圈层联动，扩政府搭台，企业圈层联动，扩大项目影响力大项目影响力 。ACT7:多渠道软文渗透多渠道软文渗透,在平面媒体和在平面媒体和网络媒体上的专题配合及文章公关网络媒体上的专题配合及文章公关ACT4:通过直邮，扫楼、派单等营销通过直邮，扫楼、派单等营销动作直击目标客户动作直击目标客户ACT2:客户提供精细化的成本账单，客户提供精细化的成本账单，突出项目在商务成本上的优势突出项目在商务成本上的优势营销策略营销策略营销举措营销举措营销策略营销策略工业地产销售七大动作工业地产销售七大动作Action1 整合已

60、有资源，通过对高炮，客户资源等的充分整合已有资源，通过对高炮，客户资源等的充分利用进行推广。利用进行推广。全新低密度财智会馆，X月X日起限时VIP客户登记，限量XX折。VIP热线：85xxxxxx通过call客和圈层短信形式挖掘已有资源，实现营销目的。成本领先高炮位置低低密密度度财财智智 会会 馆馆Action2 客户提供精细化的成本账单，突出项目在商务成客户提供精细化的成本账单，突出项目在商务成本上的优势本上的优势项目周边所有银行、餐饮、邮局、交通线路等配套信息项目的优越软、硬件配置项目在避税及企业运营成本上的优势购买产生的月供与租金的比例。Action3 关键节点，媒体爆破，以低成本实现高

61、影响力。关键节点，媒体爆破，以低成本实现高影响力。封顶暨封顶暨开盘开盘工程进度工程进度营销节点营销节点产品产品发布发布会会投入使用投入使用预知入伙预知入伙打破报广“烧钱论” 经成交客户验证有效的报纸品牌及版面选择，不再让报广流于形式！ 关键营销节点的报眼配合，省钱同时传达项目重要信息！成本领先Action4 通过直邮，扫楼、派单等营销动作通过直邮，扫楼、派单等营销动作直击目标客户直击目标客户方式1：直邮对行业/过去客户积累资源/其他渠道（银行）客户资源直邮主动点对点告知项目：扩大潜在客户群体方式2：扫楼对企业聚集区域里的企业登门拜访主动点对点推介项目：挖掘可能客户需求方式3：开发商资源盘点（c

62、all客）帮助盘查开发商资源，关系客户，以及关系客户的上下关联客户另一种扩大客户群体的方式成本领先名人效应制造轰动，同时从客户角度出发。在他们的关注点上嫁接本项目，直接有效的传达我们的信息。Action5 在各个营销节点利用事件营销造势，扩大项目形在各个营销节点利用事件营销造势，扩大项目形象力象力强化圈层强化圈层商会圈层营销联合政府活动模式 通过贸工局、工商局与企业开展会议及行业活动！Action6 政府搭台，企业圈层联动，扩大项目影响力。政府搭台，企业圈层联动，扩大项目影响力。拉动其他区域企业进驻 正常市场与经济环境下的园区扶持政策 金融危机下的园区中小企业特殊扶持政策 针对相关产业、大企业客户的税收减免特殊政策上海商务会所新概念商务会所办公标准革命办公环境急待改善商务会所在上海诞生各阶段软文主题上海商务会所新概念商务会所办公标准革命对传统写字楼的批判结合本项目特点的灌输，以渗透式的方法逐渐深化客户对于“集约办公”的印象，形成社会公信力。Action7 多渠道软文渗透多渠道软文渗透, ,在平面媒体和网络媒体上的专在平面媒体和网络媒体上的专题配合及文章公关题配合及文章公关突出差异化You enjoy.We serve. 谢谢聆听！