上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案（73页）.pptx

1、 1 1 项目背景项目背景局门路项目1.项目背景 服务外包在上海 卢湾的优势 区域规划2.局门路发展潜力 世博机遇 厂房资源 区域改造3.整体改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分区4.本次项目改造 436号项目 550号项目定义定义 通过购买第三方提供的服务或者产品来完成原来由企业内部完成的工作通过购买第三方提供的服务或者产品来完成原来由企业内部完成的工作,包括包括IT系统构架系统构架,应用管理以及业务流程优化在内的产品支持与服务应用管理以及业务流程优化在内的产品支持与服务,以达到后者的以达到后者的业务目标。业务目标。发展重点发展重点主动承接跨国公司内部的离岸外包主动承接跨国公司内部的离岸

2、外包重点发展软件开发，研发设计，物流和金融后台服务的外包重点发展软件开发，研发设计，物流和金融后台服务的外包大力培育若干个知名的本土服务外包企业大力培育若干个知名的本土服务外包企业发展现状发展现状已具备发展服务外包的产业基础且拥有良好的国际投资与合作环境已具备发展服务外包的产业基础且拥有良好的国际投资与合作环境一批国际著名的服务外包公司已登陆上海，如：惠普，一批国际著名的服务外包公司已登陆上海，如：惠普，IBM，埃森哲等，埃森哲等已经形成了几个具有集聚效应的示范区，如：浦东新区服务外包示范区，卢已经形成了几个具有集聚效应的示范区，如：浦东新区服务外包示范区，卢湾服务外包示范区等湾服务外包示范区

3、等服务外包在上海服务外包在上海虹桥临空科技园区长宁信息园上海多媒体软件园漕河泾新兴技术开发区淮海中路服务外包区人民广场陆家嘴服务外包区上海生物医药产业基地浦东软件园上海市银行卡产业园金桥现代科技园外高桥物流园区上海主要服务外包园区分布图优越的地理位置优越的地理位置卢湾区位于上海市区的核心区域，面积卢湾区位于上海市区的核心区域，面积8.02平方公里，多条高架、隧道通过区平方公里，多条高架、隧道通过区内，数条轨道交通及几十条公交线路，构成了四通八达的交通网络。内，数条轨道交通及几十条公交线路，构成了四通八达的交通网络。深厚的人文底蕴深厚的人文底蕴历史文化底蕴深厚，区内历史建筑、名人故居众多，并集聚

4、了一批文化、时尚历史文化底蕴深厚，区内历史建筑、名人故居众多，并集聚了一批文化、时尚的标志性区域。的标志性区域。虹桥机场虹桥机场徐家汇徐家汇上海火车站上海火车站陆家嘴陆家嘴浦东国际机场浦东国际机场新天地新天地局门路局门路8号桥号桥世博园区世博园区卢湾区卢湾的优势田子坊田子坊卢湾的优势发达的商业环境发达的商业环境商务环境成熟，淮海中路是市中商务环境成熟，淮海中路是市中心商业商务活动的核心集聚区心商业商务活动的核心集聚区专业服务业体系齐全，投资、会专业服务业体系齐全，投资、会计、咨询三个行业优势突出，集计、咨询三个行业优势突出，集聚了普华永道、麦肯锡等一批业聚了普华永道、麦肯锡等一批业内著名企业。

5、内著名企业。难得的世博契机难得的世博契机区内有区内有0.85平方公里纳入世博园平方公里纳入世博园区的规划。区的规划。随着世博会建设的推进，卢湾将随着世博会建设的推进，卢湾将在发展服务外包的基础上，将全在发展服务外包的基础上，将全力打造以力打造以“六个地六个地”为特色的新为特色的新城区，包括：总部经济集聚地、城区，包括：总部经济集聚地、专业服务业发达地、创意经济示专业服务业发达地、创意经济示范地和会展旅游休闲地等。在依范地和会展旅游休闲地等。在依托托“世博世博”的同时，服务的同时，服务“世博世博”，形成有卢湾特色的服务业集，形成有卢湾特色的服务业集聚区。聚区。东起制造局路，南到中山南路，西东起制

6、造局路，南到中山南路，西至鲁班路，北到徐家汇路的区域被至鲁班路，北到徐家汇路的区域被定位为一个以商务办公为核心，并定位为一个以商务办公为核心，并配套以各类辅助功能的现代化国际配套以各类辅助功能的现代化国际服务外包产业聚集区，局门路也位服务外包产业聚集区，局门路也位于此区域内。于此区域内。但项目在实施过程中进行了调整，但项目在实施过程中进行了调整，时尚生活中心在此期间接手了局门时尚生活中心在此期间接手了局门路路436号及号及550号的改造项目。号的改造项目。在对局门路区域做了整体的调研后，在对局门路区域做了整体的调研后，我们发现该地区地理位置优越、交我们发现该地区地理位置优越、交通便利，厂房集聚

7、，周边拥有一定通便利，厂房集聚，周边拥有一定基础的商业氛围，并与世博浦西园基础的商业氛围，并与世博浦西园区仅一街之隔，因而具备了打造成区仅一街之隔，因而具备了打造成为现代服务外包业集聚区的条件。为现代服务外包业集聚区的条件。区域规划徐徐家家汇汇路路鲁鲁班班路路中中 山山 南南 一一 路路制制造造局局路路局局门门路路局门路局门路550号号 局门路局门路436号号 2 2 局门路发展潜力局门路发展潜力局门路项目1.项目背景 服务外包在上海 卢湾的优势 区域规划2.局门路发展潜力 世博机遇 厂房资源 区域改造3.整体改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分区4.本次项目改造 436号项目 550号项

8、目世博机遇本次更新改造区域由丽园路、制本次更新改造区域由丽园路、制造局路、中山南一路以及蒙自路造局路、中山南一路以及蒙自路围合而成。围合而成。该区域地处卢湾区南部，世博园该区域地处卢湾区南部，世博园区外围。将会成为卢湾区重要的区外围。将会成为卢湾区重要的面向世博的窗口。面向世博的窗口。若改造成功，该区域成为将世博若改造成功，该区域成为将世博的商机和人流引入卢湾中心地区的商机和人流引入卢湾中心地区（淮海路（淮海路新天地地区）的重要新天地地区）的重要通道。通道。淮海中路基地位置制造局路蒙自路局门路丽园公园黄陂南路世博园区一大会址新天地太平桥公园上海世博会推荐参展服务供应商共232家企业，包括十四大

9、类：世博期间参观者所需服务1）酒店2）购物3）娱乐、餐饮4）票务5）旅游 世博期间展会所需服务世博机遇世博会举行前后，将会有大量的世博会举行前后，将会有大量的国内外展览服务供应商以及外包国内外展览服务供应商以及外包服务产业在世博园内工作、服务，服务产业在世博园内工作、服务，其中部分企业将会进驻世博园周其中部分企业将会进驻世博园周围地区进行日常的办公。围地区进行日常的办公。这为将局门路地区打造成服务外这为将局门路地区打造成服务外包也集聚地提供了有利条件。包也集聚地提供了有利条件。1）建筑设计类（9家）2）建筑咨询类（12家）3）商务服务类（11家）4）展览设计策划类（22家）5）建筑工程（20家

10、）6）装饰装修（34家）7）展示工程（25家）8）物流服务（19家） 9）设备租赁（5家）10）人力资源（5家）11）场馆运营管理（15家）12）安全保卫（10家）13）活动公关和广告（25家）14）法律服务（20家）香港新世界花园类型：住宅、办公面积：40万平方米开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+Morgan）耀江花园类型：住宅面积：13万平方米开发商：上海耀海房地产开发有限公司上南花城类型：住宅面积：TBC开发商：上海浦东上南房产有限公司雪野家园类型：住宅面积：10万平方米开发商：上海中星集团申城物业有限公司世博村类型：住宅、办公面积：54万平方米开发商：上海世博土地控股有限公司

11、5432115432世博园内主要配套发展项目世博机遇开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+Morgan Stanley）南至龙华东路，北至中山南一路，东至制造局路，西至蒙自路东西两侧，总用地面积约125,178平方米。总建筑面积:499,965 平方米其中住宅： 343,181平方米社区配套： 31,100平方米教育配套： 6,500平方米商业办公： 15,000平方米酒店办公： 52,000平方米公寓式办公： 49,148平方米市政配套： 3,036平方米居住用地商办用地变电站用地公寓办公用地酒店商办公用地教育配套用地已建公寓办公已建住宅已建变电站香港新世界花园世博机遇厂房资源基本概况

12、：基本概况：局门路地区内厂房集聚度高，周边范围内（丽局门路地区内厂房集聚度高，周边范围内（丽园路、蒙自路、制造局路、中山南一路交汇地园路、蒙自路、制造局路、中山南一路交汇地区）共有区）共有27处用地有改建成为外包服务业的处用地有改建成为外包服务业的可能。可能。政府提供了政府提供了15处厂房的资料。其中包括处厂房的资料。其中包括5个已个已经改建的厂房以及目前我们正在改建的经改建的厂房以及目前我们正在改建的2个项个项目。时尚现场踏勘发现有改建潜力的厂房和用目。时尚现场踏勘发现有改建潜力的厂房和用地共地共12处。（具体见下页）处。（具体见下页）436及550已改建项目政府提供资料地块时尚现场踏勘地块

13、厂房资源编号编号1 1：局门路：局门路436436号号 申贝办公机械有限公司申贝办公机械有限公司本次改建项目本次改建项目编号编号2 2：局门路：局门路550550号号 上海电池汇明分厂上海电池汇明分厂占地面积：占地面积：5,7925,792平方米平方米建筑面积：建筑面积：13,89613,896平方米平方米占地面积：占地面积：5,3085,308平方米平方米建筑面积：建筑面积：9,9399,939平方米平方米厂房资源编号编号3 3：智造局一期：智造局一期 编号编号4 4：千羽创意园：千羽创意园已改建项目已改建项目编号编号5 5：制造局：制造局2 2期期 编号编号6 6：汇典商务楼：汇典商务楼占

14、地面积：占地面积：8,6618,661平方米平方米建筑面积：建筑面积：14,59314,593平方米平方米占地面积：占地面积：1,6651,665平方米平方米建筑面积：建筑面积：4,0004,000平方米平方米占地面积：占地面积：5,5005,500平方米平方米建筑面积：建筑面积：16,50016,500平方米平方米占地面积：占地面积：1,7821,782平方米平方米建筑面积：建筑面积：4,2004,200平方米平方米编号编号7 7：羽毛球厂：羽毛球厂占地面积：占地面积：1,0001,000平方米平方米建筑面积：建筑面积：2,8072,807平方米平方米现为雁荡宾馆现为雁荡宾馆厂房资源编号编号

15、8 8：上海刃具厂：上海刃具厂 编号编号9 9：上海采矿机械厂：上海采矿机械厂未改建厂房未改建厂房编号编号1010：达新印染厂：达新印染厂 编号编号1111：上海复写纸厂：上海复写纸厂占地面积：占地面积：8,6618,661平方米平方米建筑面积：建筑面积：14,59314,593平方米平方米占地面积：占地面积：8,7588,758平方米平方米建筑面积：建筑面积：15,86715,867平方米平方米占地面积：占地面积：5,3715,371平方米平方米建筑面积：建筑面积：3,9543,954平方米平方米现为文具批发市场现为文具批发市场占地面积：占地面积：1,1591,159平方米平方米建筑面积：建

16、筑面积：5,0235,023平方米平方米厂房资源编号编号1212：汽车制动器公司：汽车制动器公司 编号编号1313：互感器公司：互感器公司未改建厂房未改建厂房编号编号1414：上海色织三厂：上海色织三厂 编号编号1515：色织研究所：色织研究所占地面积：占地面积：6,8906,890平方米平方米建筑面积：建筑面积：11,00011,000平方米平方米占地面积：占地面积：1,1651,165平方米平方米建筑面积：建筑面积：1,5041,504平方米平方米占地面积：占地面积：12,65412,654平方米平方米建筑面积：建筑面积：13,00013,000平方米平方米占地面积：占地面积：1,4661

17、,466平方米平方米建筑面积：建筑面积：3,5583,558平方米平方米厂房资源编号编号1616：师大附小门面房：师大附小门面房 编号编号1717：厂房：厂房未改建地块未改建地块编号编号1818：易初通用机器：易初通用机器 编号编号1919：华丽针织厂：华丽针织厂占地面积：占地面积：453453平方米平方米建筑面积：建筑面积：998998平方米平方米占地面积：占地面积：7,7067,706平方米平方米建筑面积：建筑面积：1,5281,528平方米平方米占地面积：占地面积：1,6711,671平方米平方米建筑面积：建筑面积：1,7691,769平方米平方米占地面积：占地面积：1,4521,452

18、平方米平方米建筑面积：建筑面积：2,5182,518平方米平方米厂房资源编号编号2020：三枪针织九厂：三枪针织九厂未改建厂房未改建厂房编号编号2121：三好中学：三好中学 编号编号2222：海阔天空浴场：海阔天空浴场占地面积：占地面积：10,63210,632平方米平方米建筑面积：建筑面积：14,69914,699平方米平方米部分厂房已改造部分厂房已改造占地面积：占地面积：1,6711,671平方米平方米建筑面积：建筑面积：1,7691,769平方米平方米占地面积：占地面积：5,5965,596平方米平方米建筑面积：建筑面积：10,89010,890平方米平方米厂房资源编号编号2323：襄阳

19、宾馆：襄阳宾馆 编号编号2424：银色港湾福利院：银色港湾福利院未改建厂房未改建厂房编号编号2626： 编号编号2727：厂房：厂房万里塑料厂万里塑料厂+ +金山电器厂金山电器厂 制造局路制造局路754754号号占地面积：占地面积：908908平方米平方米建筑面积：建筑面积：6,3526,352平方米平方米占地面积：占地面积：2,9562,956平方米平方米建筑面积：建筑面积：4,7964,796平方米平方米占地面积：占地面积：2,2252,225平方米平方米建筑面积：建筑面积：2,9432,943平方米平方米占地面积：占地面积：1,0201,020平方米平方米建筑面积：建筑面积：2,4622

20、,462平方米平方米编号编号2525：卢工邮市：卢工邮市 占地面积：占地面积：3,5033,503平方米平方米建筑面积：建筑面积：6,3056,305平方米平方米厂房资源资料汇总资料汇总注：黑色字体表示未改造地块；注：黑色字体表示未改造地块；蓝色字体表示已改蓝色字体表示已改造项目；造项目；橙色字体表示本次改造项目橙色字体表示本次改造项目436及550已改建项目建议改造地块区域改造要使得区域的整体功能和风貌得到提升，形成具要使得区域的整体功能和风貌得到提升，形成具吸引力的服务外包集聚区，必须要形成规模效应。吸引力的服务外包集聚区，必须要形成规模效应。在整个区域内选取厂房较为集中的地块，对这些在整

21、个区域内选取厂房较为集中的地块，对这些建筑和厂房进行改造，形成四个片区，并通过绿建筑和厂房进行改造，形成四个片区，并通过绿化、街道等将这些片区联系起来，形成由世博园化、街道等将这些片区联系起来，形成由世博园区到淮海区到淮海新天地的通道。新天地的通道。将本次改建的两个地块作为区域整体改造的契机，将本次改建的两个地块作为区域整体改造的契机，我方希望能够在各方支持下，同时对一些对整体我方希望能够在各方支持下，同时对一些对整体有较大影响的项目进行改造。有较大影响的项目进行改造。拟改建地块公园绿地往世博园往淮海路 3 3 整体改造方案整体改造方案局门路项目1.项目背景 服务外包在上海 卢湾的优势 区域规

22、划2.局门路发展潜力 世博机遇 厂房资源 区域改造3.整体改造方案基地研究 案例研究 方案 功能布局4.本次项目改造 436号项目 550号项目案例研究【位置位置】东东京京都都涩涩谷谷区区猿猿乐乐町町。从从东东急急东东横横线线代代官官山山车车站站步步行行3 3分分钟钟。由由土土地地的的所所有有者者（株株）朝朝仓仓不不动动产产公公司司在在1968196819981998年间分阶段开发。面积年间分阶段开发。面积3.33.3公顷。公顷。【景观特征景观特征】该该地地块块是是业业主主家家族族祖祖传传下下来来的的土土地地，自自从从19681968年年以以来来就就一一直直委委托托了了同同一一位位建建筑筑家家

23、（槙槙文文彦彦）规规划划、设设计计，不断建设了统一设计风格的建筑。不断建设了统一设计风格的建筑。【土地利用上的特点土地利用上的特点】该该土土地地由由（株株）朝朝仓仓不不动动产产公公司司一一元元化化经经营营、由由（株株）新新都都市市研研究究开开发发公公司司承承担担物物业业管管理理。另另外外，在在小小区设施内也经常举办各种文化活动、仪式等，开展了根植于社区的活动及信息发布。区设施内也经常举办各种文化活动、仪式等，开展了根植于社区的活动及信息发布。【其他其他】哪哪怕怕等等待待出出租租的的住住室室或或商商铺铺有有空空余余，对对于于与与HillsideHillside小小区区不不相相称称的的店店家家或或

24、居居住住者者，管管理理者者也也一一概概予予以以拒拒绝绝入租。入租。HILLSIDETERRACE+HILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEPLAZAHILLSIDEPLAZADAIKANYAMADAIKANYAMAHILLSIDETERRACEHILLSIDETERRACE用地面积:26186sqm总建筑面积:20214sqmPLAPLAD DA ACARTIERCARTIERYOKUMOKUYOKUMOKUNEZU MUSEUMNEZU MUSEUMOMOTESANDOOMOTESANDOSTATIONSTATIONLA COLLEZIONEL

25、A COLLEZIONECOMME des GARCONSCOMME des GARCONSFROM 1FROM 1ststPLADAYOKUMOKULA COLLEZIONENEZU MUSEUMCOMME des GARSONSFROM 1stCARTIERMINAMIAOYAMAMIYUKI STREETAOYAMA AOYAMA STREETSTREETO OM MT TE ES SA AN ND DO O M M I I Y Y U U K K I I S S T T R R E E E ET T0.5kmWOONERFJAPANUSANETHERLNADSSERPENTINEPAT

26、HWAYVARIOUSBLICKPAVEMENTSOPENCAFESHOPPINGSTREETRESIDENTIALAREA方案PROJECT局门路地区项目范围对象建筑周围建筑局门路对象区域900MOUTSOURCING服务外包业财务外包法务外包业务咨询服务外包软件及网络开发外包项目管理及建筑工程外包平面设计及多媒体展示外包撰稿,翻译及采编业务外包销售及市场推广服务外包EXPO SUPPORT OFFICE世博有关公司 PRESS CENTER报道中心EVENT COMPANY文娱活动制作公司VOLUNTEER GROUP社会福利志愿团体TARGET 对象TEMPORARY OFFICE 诸外

27、国临时事务所TEMPORARY SHOP FOR EXPO世博有关的店铺ZONING区域划分1CREATIVE GATE创意门234CREATIVE CLUSTER1创意集合体CREATIVE STREET创意街CREATIVE CLUSTER创意集合体功能布局： 1STREET,2CLUSTER 一条街，两个聚集区J U M E N S T R E E T1STREET,2CLUSTER一条街，两个聚集区CLUSTER1创意聚集区1CLUSTER2创意聚集区2局门路局门路BUILDING DEMOLITIONCONVERSION拆毁改建FAADE REDECORETION ONLY外立面修改

28、LANDSCAPE ONLY景观配备RELOCATION移动DESIGN ELEMENTS设计要素CREATIVE STREET创意步行街JUMEN ROAD局门路CREATIVE STREET创意步行街CREATIVE STREET创意步行街CHANGETOWOONERF;NOGAPBETWEENROADANDSIDEWALKUSESOMEDIFFERENTPAVEMENTSREMOVEGUARDRAILREMOVEPOWERPOLEINTOTHEGROUNDFAADE;REDBLICKCLEANTHELAUNDRYUPCONTROLA/CPOSITIONMOVETREESSHOPFAADE

29、;REDBLICKGLASSCONTROLSIGNAGESCREATIVE STREET创意步行街HOTEL/APARTMENTPARKINGRETAIL /F&BOFFICECULTURE/CONVENTIONGREENCLUSTER两个创意聚集区CLUSTER1创意聚集区1CLUSTER2创意聚集区2R Retailetail/F&B/F&B 办公办公60%60%文化会所文化会所0%0% 配套配套15%15%H Hotelotel/A/Apartmentpartment酒店公寓酒店公寓15%15%O OfficefficeC Cultureulture/C/Conventiononvent

30、ion整体比例R Retailetail/F&B/F&BCLUSTER1创意聚集区1 办公办公60%60%文化会所文化会所0%0%CLUSTER1比例Relocate schoolJUMEN ROAD 配套配套15%15%H Hotelotel/A/Apartmentpartment酒店公寓酒店公寓15%15%O OfficefficeC Cultureulture/C/ConventiononventionLIYUAN PARKJUMEN ROADCLUSTER2创意聚集区2R Retailetail/F&B/F&B 办公60%文化会所0% 配套15%H Hotelotel/A/Apartm

31、entpartment酒店公寓15%O OfficefficeC Cultureulture/C/ConventiononventionCLUSTER2比例CLUSTER创意聚集区建筑要素；红砖，玻璃，钢框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAME局门路436号建筑要素；红砖，玻璃，钢框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAMECLUSTER创意聚集区局门路550号建筑要素；红砖，玻璃，钢框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAMECLUSTER创意聚集区1234 4 4 本次项目改造本次项目改造局门路项目1.项目背景 服务外包在上海 卢湾的优势 区域规划2.局门路发展潜力 世博机遇 厂房资源 区域改造3.整体改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分区4.本次项目改造 436号项目 550号项目436平面图436平面图436平面图436平面图436平面图436平面图绿墙绿墙436效果图马赛克墙马赛克墙玻璃盒玻璃盒436平面图涂料涂料436平面图木百叶木百叶木地板木地板436平面图550平面图550平面图550平面图GREEN WRAP绿墙绿墙550效果图BACKSTREET木地板木地板木百叶木百叶550效果图THE VALLEY涂料涂料550效果图THE END