1、太 湖 度 假 区昂内项目规划建议一、项目认知苏州太湖旅游度假小镇苏州太湖旅游度假小镇项目板块认知地块所在区域的各项条件，就是我们未来地块所在区域的各项条件，就是我们未来推广项目预期价值及地产升值的必然因子，推广项目预期价值及地产升值的必然因子，从项目板块要素来看，区域地产升值潜力从项目板块要素来看，区域地产升值潜力无限！无限！区域内土地开发已成气候度假区中心区土地都是以大面积拍卖为主，适合实力公司搞区域性开发，现在区域内新项目有中信太湖城一期在售、温泉1858、天津泰达项目都已经启动，加速了区域板块成熟！项目地块价值项目用地商业区工厂集中地u 城市所需的生活配套设施缺乏u 除自然村落外只有高
2、档别墅项目分布区域现状地块价值总结地块价值总结 度假区中心区还处在规划建设初期阶段，项目未来性度假区中心区还处在规划建设初期阶段，项目未来性还未被市场完全认知，开发时机尚未完全成熟还未被市场完全认知，开发时机尚未完全成熟 区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走高区域自然人文条件和城市功能定位决定项目只有走高档产品路线，吸引投资和度假目标客户。档产品路线，吸引投资和度假目标客户。由于周边配套尚未成熟，项目无法定位为居家型产品，但是所在区域具有众多升值因素。项目地块具备打造高端产品的潜质。二、客源搜索区域城市功能定位和项目市场开发定位普通居住型客源很难成为项目主力客源，所以只能从投资、度假及
3、混合型客源入手客源分析 与其他市场房地产投资相比较，度假区内房与其他市场房地产投资相比较，度假区内房地产投资市场存在这样一个矛盾：地产投资市场存在这样一个矛盾：区域市场区域市场升值潜力大升值潜力大矛盾矛盾市场升值潜力大；当前区域市场居住条件不成熟；公寓市场供应空白别墅投资成本大，回收周期长，当前市场价格已经抬升到一定高度，市场风险比较大在售产品投资在售产品投资门槛过高门槛过高投资型客源分析填补区域公寓投资市场的填补区域公寓投资市场的空白，是项目最大的市场空白，是项目最大的市场机会点机会点! !另外一个来源是度假型客源。太湖度假区中心区绝版地理位置项目是对客源最大的吸引力。度度假假型型客客户户心
4、心理理需需求求心身放松心身放松陶冶情操陶冶情操优美的自然环境深厚的人文底蕴集于太湖集于太湖度假型客源分析区域城市功能定位项目市场大环境决定项目主流客源度假型投资型混合型客源覆盖范围广项目处于长三角旅游区域的核心地带，景观资源与人文资源之丰富足以对周边大范围客户形成吸引力。客源范围覆盖面非常广！客户群体特点描述：久居都市，向往自然事业小有成就，生活较富裕，对生活质量有更高的追求重视心身修养，重视家庭生活暂时没有购买度假别墅的经济能力理性思考，购房考虑投资与度假兼顾 所以本项目针对的是购买能力所以本项目针对的是购买能力介于公寓与别墅之间的客源介于公寓与别墅之间的客源三、项目定位项目担负着项目担负着
5、旅游度假城市化建设旅游度假城市化建设的推动任务的推动任务太湖度假区中心区首座观景小太湖度假区中心区首座观景小高层低密度精装度假美宅高层低密度精装度假美宅项目市场开发定位颐养身心度假精品投资升值精致美宅 生态、健康、文化、养生、休闲生态、健康、文化、养生、休闲高档、现代、理性、优雅、优越高档、现代、理性、优雅、优越 可以赋予的生活情状：四、规划建议将投资与度假需求相结合 产品规划原则推出精装修小户型，一期规划占地1.3万方左右，建筑面积约2万方，房间约200套，另外包括一个3000平米的高级会所。以较低总价来冲击市场，树立项目高档而精致的形象。建议规划景观电梯洋房，根据区域成熟度灵活调整产品户型
6、。推出电梯空中别墅，占地面积3万方，建筑面积4.5万方。有效利用观湖视野和项目内河道活水资源。规划分期建议一期一期二期二期三期三期产品建筑风格建议建议规划为现代简约风格，并融入苏州当地的建筑文化元素。简洁外立面让客户度假居住舒缓压力产品组合建议一期一期三期三期产品分布建议Mini电梯公寓（小高层）分布地块电梯空中别墅（复式小高层）主要分布地块景观电梯洋房（小高层）分布地块大型会所二期二期一期产品建议产品建议详解一期产品面积建议BCA一期规划建筑面积2万方左右，建设酒店式公寓以小面积精装酒店式公寓来冲击市场产品以一房为主，主力总价控制在50-65万。 户型创新 精装修 提供四星级酒店式物管 建设
7、豪华会所做配套 设立样板区一期产品价值提升建议户型创新 精装公寓建观景阳台，有效沟通住宅与外界的联系。会所建设开敞式外廊、大尺度观景露台。2-2-1 802-2-1 80平方米平方米 房型推荐精装修建议精装修标准：硬装和软装各1500元/。以高品质冲击市场，赢得客户青睐。按四星级酒店标准精装修酒店服务标准综合性项目服务商务服务房内设施设备维修保养服务家居清洁服务安保/消防服务其他需求服务豪华会所BCA充分营造度假小区的处所感和归属感会所是提升产品档次的重要载体，是体现业主归属感和尊贵感的重要场所。商务中心按摩中心美容美发酒吧、中西餐厅台球、壁球、篮球跳操房、健身房SPA、水疗区、游泳池棋牌区K
8、TV洗衣房设立样板区通过样板房和样板区的表现形式进一步展现项目的品质和档次；充分营造度假小区的处所感和归属感。提升客户的积极性和接受度有利于项目整体价格的走高，进而实现项目“利润最大化”的目标。样板房样板房+ +样板区样板区样板区和样板房让参观客人身临其境感受小区居住氛围，是营造气氛的重要手段。二期产品建议二期产品面积建议BCA二期沿水景两侧建设二期沿水景两侧建设4.54.5万方左右电万方左右电梯跃层（空中别墅）。梯跃层（空中别墅）。进一步提升小区产品档次和产品价进一步提升小区产品档次和产品价值值产品以三房为主，主力总价控制在产品以三房为主，主力总价控制在300300万以内。万以内。房型示意二
9、期产品引入空中别墅概念，适当调整朝向。在强调别墅的舒适性的同时，更注重对太湖湖景资源的充分利用。最大限度利用景观资源三期产品建议一期一期三期三期二期二期三期景观电梯洋房最后推出，到时候市场更加成熟，可以根据市场竞争情况适当调整产品。三期产品面积建议2-2-1 95-1052-2-1 95-105平方米平方米 房型推荐奇偶层楼台错开，最大限度融入外部景观奇偶层楼台错开，最大限度融入外部景观 3-2-2 1403-2-2 140平方米平方米 景观建议景观规划思想通过区内景观塑造，体现项目高档品质项目景观既要体现开放性，又要营造居家场所感，标志性景观建筑体现项目个性，突出项目差异天然水系和人工水系相结合，区隔和过渡各产品组团景观规划示意互相结合的天然水景和人工水景做为贯穿整个项目的主题景观，同时区隔各个组团 入口处标志性景观建筑，象征性的标志突出项目个性，同时增加项目可识别性，给业主归属感。中央景观主轴大气而又生动，其中包括绿化硬地、天然林木、水景雕塑等景观元素，结合成丰富的景观主线。 感谢聆听！敬请指点！
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