大连开源3000亩旅游地产项目发展战略工作建议书（24页）.pdf

1、1 1本报告是严格保密的。大连开源大连开源30003000亩旅游地产项目工作建议书亩旅游地产项目工作建议书世联地产 华北区域顾问业务中心 战略顾问事业部2011年6月谨呈：大连开源投资有限公司2 2本报告是严格保密的。报告内容报告内容PART1 PART1 项目属性项目属性认知认知PART2 PART2 世联服务成功案例世联服务成功案例PARTPART3 3项目发展方向初判项目发展方向初判PARTPART4 4 顾问服务工作大纲顾问服务工作大纲2 27 726264848contentpage3 3本报告是严格保密的。本项目位于大连市瓦房店许屯镇靴子沟村，距大连市本项目位于大连市瓦房店许屯镇靴

2、子沟村，距大连市135135公里，公里，具备发展大规模旅游地产的条件具备发展大规模旅游地产的条件项目占地约200公顷。本地块南高北底，高差120米，平地大部分为果园，山上多灌木，无树木。项目地块俱备山、河、温泉等良好资源项目内部资源相对丰富，地形地貌富有特色项目内部资源相对丰富，地形地貌富有特色火车位臵为西快西侧浮渡河位臵火车位臵为西快西侧浮渡河位臵地块北侧主干道，通达性良好地块北侧主干道，通达性良好地势地貌地势地貌地势地貌地势地貌5 5本报告是严格保密的。属性认知：中心城市远郊区具有一定资源禀赋的大规模综合开发属性认知：中心城市远郊区具有一定资源禀赋的大规模综合开发项目项目远郊区远郊区中心城

3、市中心城市具备一定资源的具备一定资源的大规模开发项目大规模开发项目属性属性界定界定东北亚国际航运中心东北亚国际航运中心，东北亚东北亚国际物流中心国际物流中心和区域性金融中心区域性金融中心建设全面启动，“三大中心”引领大连城市集聚和辐射功能不断提升，区域核心城市的地位日益突显 地块与城市之间存在较大距离 目前区域整体认知上较为陌生 占地3000余亩 拥有较好的山体资源 拟建高尔夫、温泉、滑雪场等大型设施6 6本报告是严格保密的。对照目前国内旅游地产的三大类型，本项目属较为典型的旅游综对照目前国内旅游地产的三大类型，本项目属较为典型的旅游综合体开发类项目合体开发类项目旅游区域开发旅游区域开发旅游综

4、合体开发旅游综合体开发旅游物业开发旅游物业开发特点特点依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发风险类型风险类型盈利点盈利点依托一个以上资源优势，通过系统整合，重新建立区域价值体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。系统性风险经营性风险产品竞争风险物业销售收入物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益8 8本报告是严格保

5、密的。世联积累了丰富的实战经验，旅游地产是世联战略顾问线的核心世联积累了丰富的实战经验，旅游地产是世联战略顾问线的核心业务之一业务之一旅游区域开发旅游区域开发旅游综合体开发旅游综合体开发旅游物业开发旅游物业开发深圳市政府大梅沙旅游度假区泰达集团温榆河生态走廊项目泰达集团天津七里海项目中粮集团亚龙湾二期开发鲁能集团三亚湾新城开发三亚市政府红塘湾项目三亚市政府海棠湾项目中信集团福建东山岛项目中信集团博鳌特别规划区项目中住集团无锡鹅湖生态文化城金融街集团惠州巽寮湾开发祥云集团昆明军马场项目鸿洲集团海口美兰灵山项目德业基河南万山项目深圳土洋游艇国际滨海社区诚毅云霄海洋温泉项目观澜高尔夫项目三亚湾新城高

6、尔夫项目昆明滇池项目中信集团惠州汤泉项目青岛天泰假日温泉项目华夏文化产业基地整体定位项目青岛中少上扬动漫基地项目安宁温泉镇世纪天乐项目合肥东磁紫蓬湾项目杭州千岛湖项目三亚政府小鱼温泉项目深圳万科十七英里昆明安宁西山新城项目江西柘林湖项目三亚湾新城452项目三亚西元项目杭州青山湖别墅金地集团增城项目鲁能集团山海天项目成都今日蜀州城项目成都利通崇州白塔湖项目北京龙湖西苑项目烟台140亩酒店式公寓及别墅项目三亚星狮项目9 9本报告是严格保密的。华夏幸福基业承德金山岭项目华夏幸福基业承德金山岭项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目界定：项目界定：大都市远郊，拥有山地和

7、长城资源的大规模旅游度假区域综合开发项目委托客户：委托客户：华夏幸福基业股份有限公司项目阶段：项目阶段：取地及概念规划阶段客户问题客户问题面向大北京，本区域主抓的细分市场机会是什么？面对市场机会，本区域应该选择怎样的发展模式和开发策略？本区域如何依托、挖掘、放大资源，形成独特的形象定位？启动期策略是什么？启动区的“四菜一汤”是什么？顾问内容顾问内容市场机会研判及区域整体发展模式区域发展方向及整体定位区域文化价值挖掘及形象定位区域功能、设施体系及区域规划建议启动区开发建议效果评价：效果评价：在第一阶段汇报中世联针对区域市场机会、发展模式、整体定位、形象定位和规划初步建议的提案获得甲方董事长高度认

8、可，在诸多策划单位中胜出继续跟进项目；目前该区域概念规划已编制完成，规划方案充分尊重了世联前期策划的主要结论和建议经典案例经典案例环渤海环渤海1010本报告是严格保密的。华夏幸福基业固安温泉项目华夏幸福基业固安温泉项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目界定：项目界定：大都市远郊，拥有优质温泉资源的旅游度假区域综合开发项目委托客户：委托客户：华夏幸福基业股份有限公司项目阶段：项目阶段：取地及概念规划阶段客户问题客户问题温泉在区域开发中有何等价值？如何利用？依托温泉资源，区域未来的属性和发展模式是什么？在北京周边遍地温泉度假村的现状下，如何树立独特的形象定位？希望

9、通过前期策划，指导概念规划设计工作顾问内容顾问内容市场竞争及客群需求研究成功案例及项目发展战略研究项目整体定位及形象定位项目规划建议及核心设施建议近期行动纲领效果评价：效果评价：世联在“以产业链的构建为突破性战略”，为项目制定了具有竞争力和自我生长动力的产业网络体系，并提出了适宜的整体定位、形象定位和规划建议，受到甲方高层认可，并对指导规划设计起到了积极作用经典案例经典案例环渤海环渤海1111本报告是严格保密的。天洋北戴河大规模开发项目天洋北戴河大规模开发项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：位于秦皇岛北戴河区北部项目规模项目规模：占地1100

10、0亩，是北戴河仅存的大规模未开发用地项目特点：项目特点：京津冀传统夏季度假地，无强势资源，规划有两个18洞高尔夫球场委托客户：委托客户：秦皇岛天洋房地产开发有限公司项目阶段：项目阶段：已完成概念性规划编制，启动区地块已拿，已与部分拆迁户签订拆迁安臵补偿协议客户问题客户问题如此大规模的项目，客户在哪里？面对北戴河新区、归提寨、西五村、金梦海湾等众多区域形成的潜在竞争，如何构建项目自身的竞争力，成功实现市场站位？受启动资金限制，如何实现持续滚动开发？顾问内容顾问内容从京津冀旅游度假市场、城市本地房地产市场、区域竞争三个方面评估本项目的发展机会通过系统、深入的调研和分析，确定了以北京和本地主动外溢的

11、家庭型客户为核心客户，以唐山客户、本地被动外溢客户为外围客户的客户结构，并对客户臵业需求及特征进行深入解析通过国际同属性成功案例的针对性分析，制定项目整体定位及发展战略、项目开发的关键策略、市场和财务可行的规划建议为项目制定了具体的、具有可操作性的开发计划，以及不同方案的对比分析和财务分析效果评价：效果评价：方案得到天洋高层高度认可，为其调整区域规划、制定区域长期发展战略和开发计划提供了有益指导；目前启动区已开始动工建设经典案例经典案例环渤海环渤海1212本报告是严格保密的。天津七里海项目天津七里海项目经典案例经典案例环渤海环渤海基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果

12、项目位臵：项目位臵：天津宁河县七里海国家级保护区项目规模项目规模：占地约390平方公里项目资源：项目资源：拥有56.5平方公里的国家级湿地自然保护区委托客户：委托客户：天津泰达益德集团（泰达控股下属企业）旗下有泰达国际酒店集团等公司项目阶段：项目阶段：泰达有意介入390平方公里中部分区域的开发，处于前期投资决策阶段客户问题客户问题区域到底能做什么？旅游？产业？房地产开发？项目湿地资源有什么利用价值？怎么利用？不同功能/产业的市场状况如何？盖了房子到底谁能来买？旅游做什么样的旅游？泰达在390平方公里内可以取得土地有多大规模？在什么地方能取？成本如何？顾问内容顾问内容区域土地利用现状以及取地策略

13、研究国内外生态城市案例研究区域整体以及功能定位研究不同产业以及功能的市场以及布局研究区域启动策略以及经济评价运作阶段：运作阶段：泰达目前处于对于该项目投资决策阶段效果评价：效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场研究受到开发商的认可1313本报告是严格保密的。三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位置：项目位置：三亚亚龙湾项目规模项目规模：占地约9200亩项目特点：项目特点：亚龙湾经15年的建设已成为中国首屈一指的滨海度假区委托客户：委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发

14、股份有限公司项目阶段：项目阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作客户问题客户问题一、二期通盘考虑亚龙湾的整体定位和发展方向是什么？国际滨海旅游度假区二线用地发展模式有哪些？怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？规划方案的经济实现性如何？顾问内容顾问内容亚龙湾二期资源条件解析三亚旅游度假区市场现状和竞争分析三亚旅游度假目标市场和客户分析国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式国际一流滨海旅游度假区典型案例分析运作阶段：运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段效果评价：效果评价：项目

15、顾问成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提供区域开发模式的顾问服务亚龙湾度假区整体定位和发展方向二期用地规划布局与功能指标建议度假区特色建设高层次财务评价经典案例经典案例海南海南1414本报告是严格保密的。三亚红塘湾区域定位和发展战略项目三亚红塘湾区域定位和发展战略项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：三亚红塘湾项目规模项目规模：3780亩项目特点：项目特点：中国唯一的热带滨海度假城市，稀缺的滨海资源，拥有丰富的滨海资源和原生态的田园风光委托客户：委托客户：三亚红塘湾投资发展有限公司项目阶段：项目阶段：规划编制前期客户问题客户问题

16、客户对红塘湾进行一级开发和部分二级开发说服三亚市规划局为国际招标提供评判依据和决策依据，编制概念性规划顾问内容顾问内容 研究了国际一流滨海度假区发展阶段模型，从消费者，产业结构，度假地建设、政府职能和基础设计建设进行了匹配 对三亚市各湾区进行了功能分析，找出功能缺失，并给出市场支撑 结合红塘湾自身自然资源，对红塘湾赋予一个主题：世界第九湾区 对地块资源进行了盘点、分区，确定了功能，对功能进行了排布和演绎，确定了开发强度运作阶段：运作阶段：国际招标完毕，规划编制完毕，一级开发完毕，预计今年11月份出让第一块地效果评价：效果评价：顾问研究成果被作为国际招标和评标的依据，顾问研究成果赢得了三亚市规划

17、局的好评，达到了说服政府的目的经典案例经典案例海南海南1515本报告是严格保密的。三亚清水湾大规模旅游地产开发项目三亚清水湾大规模旅游地产开发项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：海南陵水黎族自治县清水湾度假区项目规模项目规模：占地824亩项目特点项目特点：一线滨海，原生态海湾，800米长海岸线、优质沙滩委托客户：委托客户：海南清水湾旅业有限公司项目阶段：项目阶段：价款已付清，目前处于前期规划阶段客户问题以快速回现为要求，确定开发模式，；若进行自主开发，如何做到差异化竞争，从雅居乐中突围并建立自己的产品特色，进而树立品牌影响项目如何实现成功启动

18、，形成滚动开发？如何控制项目整个开发进程?顾问内容陵水发展背景评估项目核心价值提炼典型案例分析整体以及功能定位研究开发方案研究启动区及物业发展发展建议运作阶段：运作阶段：目前处于前期规划状态效果评价：效果评价：世联严谨仔细的研究及有效成果在项目评审会上受到广大专家的一致认可经典案例经典案例海南海南1616本报告是严格保密的。海口美兰机场海口美兰机场70007000亩项目亩项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目规模项目规模：总占地超过7600亩项目界定：项目界定：拥有空港条件的以房地产开发为主的大规模综合性开发项目委托客户：委托客户：深圳鸿洲臵业集团项目阶段：项

19、目阶段：整体定位与发展战略阶段客户问题客户问题地块限制条件众多，项目地理位置偏远，配套缺乏，前期难以吸引普通置业者购买居住物业；地处滨海城市腹地，自身资源条件不强势，与滨海资源楼盘难以竞争顾问内容顾问内容土地资源盘点区域发展趋势研究国际案例借鉴整体发展战略及区域整体功能定位项目各阶段发展策略开发计划与配套建议项目定位得到客户高度认可，并将报告向海口市委书记进行汇报，获得领导肯定，积极推进后续业务。经典案例经典案例海南海南1717本报告是严格保密的。惠州巽寮旅游度假区项目惠州巽寮旅游度假区项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：惠州市惠东县稔平半岛

20、西南角项目规模项目规模：占地约20.2平方公里项目资源：项目资源：巽寮湾、红树林保护区、3公里的白沙滩委托客户：委托客户：金融街惠州臵业有限公司项目阶段：项目阶段：项目处于前期市场研究和整体发展战略的制定阶段客户问题客户问题如何通过项目定位将巽寮湾最终建成国际水准的一流旅游度假胜地？怎样的发展战略来支持整体定位的实现？分期开发计划和开发次序旅游功能区项目开发建议房地产项目的分区和定位顾问内容顾问内容 土地价值评估与分级 区域市场调研 旅游市场及竞争力调研运作阶段：运作阶段：区域概念性规划及城市设计编制完成，区域进入整体开发阶段效果评价：效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场

21、研究受到开发商的认可，并由世联继续提供项目启动区房地产项目的顾问服务碧海蓝天，双城新时空碧海蓝天，双城新时空生态长廊，吐纳自然中生态长廊，吐纳自然中澄澈尊境，席席有乾坤澄澈尊境，席席有乾坤生态长廊生态长廊目标顾客：大珠三角年轻活跃的个人及家庭游客北区滨海旅游资源条件相对不足，且有大量红树林和生态湿地需要保护，但腹地广阔，将在项目南区和中区开发相对成熟后集中推出。碧海蓝天碧海蓝天目标顾客：大珠三角中高收入家庭和时尚精英，并兼顾有一定价格敏感度的港澳、珠三角和内地商务游客作为本案最为动感的大众游憩区和滨海度假新镇区，其开发过程将贯穿整个项目始终。澄澈尊境澄澈尊境目标顾客：来自大珠三角的高端游客、中

22、高端港澳游客和高端商务游客；本地高端客户鉴于中国大陆整体旅游市场供给水平较低、珠三角度假产品供求水平严重失衡的现状，并借鉴坎昆、夏威夷和亚龙湾等国际成功度假区的开发经验，五星级品牌酒店群的形成将是实现本项目“打造一流旅游度假胜地”的目标的关键。本案南区资源优势明显，首先启动势在必行。因此，启动期内，南区五星甚至超五星级品牌酒店应强势启动，形成“独立王国”，奠定区域在珠三角的示范和顶级地位。通过五星级酒店系统性满足目标客户的复合需求，并通过恒温技术有效消除季节性。超五星级品牌酒店形成组团，为整个南区提供充分的旅游度假配套设施和服务，营造出充分的度假氛围。南区别墅项目土地价格将在酒店的带动作用下逐

23、步上涨到高位。 项目整体定位及发展战略 旅游功能区项目发展建议 可行性研究经典案例经典案例珠三角珠三角1818本报告是严格保密的。深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位置：项目位置：深圳大梅沙度假区项目规模项目规模：整体旅游区项目资源：项目资源：滨海、山地、丰富的植被委托客户：委托客户：盐田区政府项目阶段：项目阶段：大梅沙经过四年的发展，实现了地区的成功启动，并且具有了一定的知名度、美誉度和区域品牌形象。客户问题客户问题1、大梅沙实现土地成功出让后，政府的作为如何？2、政府可控资源已经非常有限，但是

24、规划的发展阶段目标未能如期实现。3、如何利用现有的资源达成原有的发展目标？顾问内容顾问内容 大梅沙片区资源盘点及整合利用 大梅沙片区整体定位及发展战略 地块指标、功能的划分及与市场的衔接 土地出让方式及出让策略 协助政府成功进行土地出让的营销推广效果评价：效果评价：通过海滨公园、雅兰酒店成功打造核心区；引入万科（万科东海岸）、华侨城（东部华侨城）等品牌开发商，使大梅沙成为目前开发热点区域；大梅沙业已成为深圳高品质度假休闲旅游区及居住区 区域开发及启动模式 区域组织管理经典案例经典案例珠三角珠三角2020本报告是严格保密的。无锡鹅湖生态文化城项目无锡鹅湖生态文化城项目基本情况基本情况委托背景委托

25、背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：无锡市锡山区鹅湖镇，无锡市东南24公里项目规模项目规模：占地约4800亩项目资源：项目资源：吴韵水乡文化、8000亩无污染的鹅湖水面委托客户：委托客户：无锡中联生态鹅湖发展有限公司项目阶段：项目阶段：项目处于前期市场研究和整体发展战略的制定阶段客户问题客户问题旅游度假区共分几类，本项目走怎样的旅游发展之路？如何通过规划和项目的整体定位使该典型陌生区域变成热点区域，并使规划得以顺利报批，同时解决项目启动区及亮点项目的问题。规划中如何在实现企业盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营？顾问内容顾问内容土地价值评估与分级项目目标体系

26、建立区域发展驱动力判断典型案例分析运作阶段：运作阶段：区域总体规划和控制性详细规划编制完成，区域进入整体开发阶段效果评价：效果评价：项目顾问成果被纳入区域控制性规划当中，规划成果受到客户高度评价，并由世联提供区域开发运作模式相关服务区域房地产市场研究、旅游度假市场研究、区域产业研究区域功能定位规划市场建议经典案例经典案例长三角长三角2121本报告是严格保密的。合肥万振汤池项目合肥万振汤池项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目规模项目规模：占地约6300亩项目界定：项目界定：位于城市中心区边缘的大规模旅游地产开发委托客户：委托客户：安徽万振建设集团项目阶段：项目

27、阶段：拿地阶段客户问题客户问题在周边基础设施配套较为落后的情况下，如何快速借势，打造差异化产品赢得竞争 ，快速回现，实现利润最大化顾问内容顾问内容在确定项目的整体定位之后，制定出物业发展建议，以及月度规划建议获取客户的高度认可，建立了很好的合作关系客户愿意就工作中出现的一些新的问题与项目组进行沟通，并要求项目组给与更多的参考意见经典案例经典案例长三角长三角2222本报告是严格保密的。昆明安宁温泉镇昆明安宁温泉镇90009000亩项目亩项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：本项目位于云南省昆明市安宁温泉镇项目规模项目规模：整体占地9689亩项目资

28、源项目资源：温泉、高尔夫委托客户：委托客户：云南世纪天乐房地产开发有限公司项目阶段：项目阶段：项目发展战略与整体定位、物业发展建议终稿客户问题客户问题率先取得的1200亩的启动区控地旅游度假开发与房地产销售关系的平衡问题？如何形成企业连锁经营和开发的品牌，形成利于复制的企业发展模式项目2007年入市，实现顺利的市场消化，快速实现资金回流；1.6亿启动资金，保证项目滚动开发；打造品牌项目，树立企业形象，保证项目整体的成功开发顾问内容顾问内容大昆明区域旅游度假及房地产市场研究针对项目资源的价值体系梳理项目开发运作模式，容积率和各期产品安排一二级开发联动，规划控制后续土地运作阶段：运作阶段：处于规划

29、报建阶段效果评价：项目效果评价：项目整体定位思路清晰，综合度假区域开发具备可操作性经典案例经典案例云南云南2323本报告是严格保密的。昆明安宁温泉镇温泉山谷项目昆明安宁温泉镇温泉山谷项目经典案例经典案例云南云南基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：云南省昆明市安宁温泉镇项目规模项目规模：占地约6.4平方公里，首期1200亩项目资源：项目资源：毗邻知名的安宁温泉，具备良好的生态环境资源客户问题客户问题如何在前期投入较少的情况下进行住宅开发？怎样实现资金的滚动开发利用，快速的回现？打造区域产品的品质，golf建设与住宅的关系。客户为首次进行房地产开发项

30、目，缺少经验。顾问内容顾问内容项目整体发展策略与区域定位功能分布及比例项目规划设计建议市场判断及客户分析项目盈利与开发策略及经济评价委托客户：委托客户：云南世纪天乐房地产开发有限公司项目阶段：项目阶段：项目处于启动阶段，保证顺利开发，实现资金滚动，快速回现效果评价：效果评价：世联的深入而有针对性的市场分析得到客户的高度认可2424本报告是严格保密的。昆明祥云军马场项目昆明祥云军马场项目基本情况基本情况委托背景委托背景服务内容服务内容顾问效果顾问效果项目位臵：项目位臵：昆明市的嵩明县项目规模项目规模：14400亩项目特点：项目特点：周边重大设施处于建设或即将建设阶段，区域整体尚未起步，缺乏强势资

31、源。委托客户：委托客户：深圳市翔云实业有限公司项目阶段：项目阶段：已拿地客户问题客户问题 缺乏大规模开发的经验 项目位于陌生区域，资源不强势，如何实现成功开发？ 总体的开发思路和战略应该是什么？顾问内容顾问内容 确定“国际化休闲生活新城”发展方向以及相应的发展战略 对规划提出了指导意见运作阶段：运作阶段：进入规划编制阶段效果评价：效果评价：甲方非常认同新城定位，并且规划指导意见指导了规划编制的工作经典案例经典案例云南云南3030本报告是严格保密的。两种模式具有不同的开发特征、适用条件、开发效果、价值实现两种模式具有不同的开发特征、适用条件、开发效果、价值实现、物业特点、物业特点高尔夫驱动型高尔

32、夫驱动型高尔夫配套型高尔夫配套型开发特性开发特性球会的强势是一个必要条件；所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；物业价值和球场的成败密切相关高尔夫仅作为项目的增值设施；球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩适用条件适用条件运营一个强势的球会；特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用适用性较为广泛开发周期及盈利模式开发周期及盈利模式开发周期长，前期投入大，对管理要求高；后期球场和地产可以同时盈利住宅销售周期可以提前，且在项目开发的过程中一直延续；球场后期盈利高尔夫对物业的推动高尔夫对物业的推动运营价值景观价值景观价值产品特性产品特性不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已

33、经基本解决问题物业自身产品力、外部其他资源的请适度往往能决定项目的成败代表楼盘代表楼盘观澜高尔夫、春城高尔夫麓山国际、庆隆南山、西海岸3131本报告是严格保密的。基于对项目前期成本投入和资金压力的考虑，初步建议前期以高基于对项目前期成本投入和资金压力的考虑，初步建议前期以高尔夫配套型为主要模式推进开发尔夫配套型为主要模式推进开发成本构成成本构成&解析解析成本项成本项国道改扩建国道改扩建一级开发成本一级开发成本取地成本取地成本其他设施开发成本其他设施开发成本二级开发成本二级开发成本约10亿元的成本投入征地拆迁安臵补偿基础设施建设高尔夫球场及配套设施五星级酒店、生态餐厅、土林冷泉谷土林地质公园住宅商业娱乐配套3232本报告是严格保密的。从温泉与地产开发的联动关系来看，主要存在四种模式从温泉与地产开发的联动关系来看，主要存在四种模式32 资源驱动型资源驱动型案例：成都-花水湾 价值树立型价值树立型案例：青岛天泰 大盘开发型大盘开发型案例：昆明-温泉山谷 社区精耕型社区精耕型案例：昆明-心景温温泉泉地地产产