方兴地产公司示范区建设产品标准指引手册（99页）.pdf

1、方兴地产产品标准化系列目 录目 录 2 示范区建设的目标和意义3l 方兴地产示范区总体定位 1.示范区是产品、策划、设计的系统表达。 2.示范区是营销推广的体验载体，实现销售目标的重要环节。 3.示范区是产品设计、工程、材料、成本、物业管理等项目系统的示范与检验。l方兴地产示范区建设的目标 方兴地产以“释放城市未来生命力”为产品理念，选择高端定位，专注发展具有独特艺术品位，追求人、建筑与自然和谐共荣的城市地标。示范区建设目标秉承这一理念，立足高品位锻造产品质量，细节把握营造打动人的购房体验，小规模实践推动项目整体快速建设，项目系列开盘展示不断提升方兴高端品牌。l方兴地产示范区建设的意义 示范区

2、是销售的主战场，对项目的销售有极强的带动作用，因而示范区建设的时间点、品质内涵、氛围实力营造等都关系到项目利润创收，因而具有举足轻重的战略意义。作为房地产项目最重要的形象表达窗口，示范区也是方兴地产展示产品特色、展现企业文化和实力、构筑方兴品牌的重要手段。4 第一部分 示范区建设要点5 1 总则1.0.1 为规范方兴地产开发项目的示范区建设，提高示范区建设水平，促进项目的销售，缩短建设周期，控制建设成本，展示企业形 象和品牌，提高综合效益，制定本建设标准。1.0.2 示范区建设应根据项目的物业类型、特点、用地、定位等，因地制宜建设。1.0.3 示范区建设应贯彻国家节能、节地、节水、节材及保护环

3、境等政策，体现绿色建筑的理念。1.0.4 本建设标准适用于方兴地产及下属公司的示范区建设（包括售楼处、样板间、环境景观、路由等）。1.0.5 示范区建设除执行本建设标准，尚应符合国家相关标准、规范及方兴地产其他制度和标准的要求。1.0.6 本建设标准自颁布之日起实行。总 则6术 语72 术语2.0.1 示范区 为项目营销、宣传及展示企业品牌，而建造的包括体现项目特点的对外展示和体验的空间，以及进行营销活动的场所。示范 区包括售楼处(含后勤办公）、样板房、及室外环境景观、路由等。 示范区分为项目现场的实景示范区和临时示范区。实景示范区将来作为项目建成后整体环境的一部分；临时示范区为在项目现场或他

4、处临时搭建，项目建成后部分或全部拆除。 2.0.2 售楼处 为项目营销、宣传及展示企业品牌而建造的建筑，包括体现项目特点的对外展示和体验空间及进行营销活动的场所、营销人员办公空间等的建筑。售楼处一般分为永久建筑中的售楼处（如设在会所等）和临时售楼处。 2.0.3 样板房 按项目的某个单元或户型的实际尺寸建设的包括精装修和家具及配饰等的样板建筑。样板房分为项目现场的实景样板房或临时搭建的样板房。 2.0.4 路由 为项目营销、宣传及展示企业品牌而建造的引入外部道路，及连接示范区各个功能空间而建造的内部道路形成完整的通路。可有效引导客户行进路线，加强视觉冲击及品牌印象。3 选址与规划3.01 示范

5、区规划的指导思想 示范区的规划必须以最有利于促成客户成交为标准，同时在成本与产出之间做最佳平衡。示范区的规划必须能突出产品的价值特点，符合产品的定位和品质，有利于赢得客户的认同。应当以必要的功能为主体，结合项目特色进行适当的优化包装，突出特色。3.02 示范区规划的目标 在综合考虑总体规划的基础上，示范区的规划应结合项目特征及营销的主题，聚合高端元素，重点优化下面四方面的设计，在限定区域内为客户营造高品质生活预期。 1.凸显楼盘对资源（地段、环境）的占有优势； 2.楼盘品质、内涵的完美打造； 3.景观、环境的舒适宜人； 4.后期物业的优质服务； 选址与规划83.0.3 示范区的选址原则 1.从

6、城市区位看，示范区应选择城市区位较好且交通便利、道路景观好的一侧布置，以利于楼盘形象的提升。 2.从用地范围看，示范区应临近主要城市道路布置，便于先期宣传和展示楼盘风格。商业楼盘的售楼处应考虑临街有展示面。3.从景观资源看，示范区应充分展示周边景观（如：风景名胜等）给项目带来的潜在价值，通过视线通廊等手法形成借景。对示 范区周边已有水岸、湿地、绿化代建区、周边成熟社区等宜纳入总体规划设计加以利用，扩大示范区的影响力。4.从开发流程看，示范区的位置应满足分期开发的总体规划，不影响其他单体的建设，并适当考虑服务半径，预留后续多期样板 房的参观路线。3.0.4 示范区主入口的设计 1.主入口应设置在

7、交通便利、道路景观好的路段。不宜位于单行道上，避免反向车辆无法直接到达。距离公交站、过街桥、地铁站等主要交通站点宜30米以上，方便出租车停靠。 2.主入口需要营造出良好的城市界面系统。 1）合理规划展示绿化带，道路沿途必须设置路牌广告、交通指示牌用以指引售楼处位置。在项目围墙或围挡上应设置宣传广告，内容由公司推广部门提供。 2）针对主入口项目规划红线外不利因素，如：市政道路绿化现状不佳，相邻建筑管理不利或施工干扰等制定出良好的改善措施，如艺术矮墙、围挡、广告、绿植、林荫道、人行道改造等。 选址与规划93.主入口设计应与景观、建筑语言一致，项目logo位置合理、醒目。商业楼盘的主入口宜结合水景、

8、广场等以公建的语言设计， 站在主入口视点可以充分展现售楼处风貌。4.示范区主入口应具有强烈的导向性，形成引导空间序列：绿化-项目Logo-项目大门-入口对景等。5.如果主入口附近市政道路对停车没有限制，可以就近在适当位置设置路边停车。3.0.5 示范区的场地规划 1.住宅项目规划 1）示范区的规划需以将项目理念直接传递给客户为原则，同时需要创造富有吸引力的购买流线和舒适环境。注意营造售楼处、样板房和周边环境的融合与互动。 2）示范区规划应由建筑师统一设计。根据项目的产品定位和核心理念规划好各功能区的主题，依据主题营造出相应的区域氛围。 3）场地内的流线设计应按照距离、时间适度，沿途景观节点丰富

9、，往返经过售楼处的原则。重点把握节点设计，需逻辑清晰，重点突出。 2.示范区规划的共性原则: 1）为了有效地进行成本和品质控制，示范区的总用地面积不应超过20000m2 。 2) 示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼处距离不宜超过100m；样板房与售楼处距离不宜超过100m，否则应 配备电瓶车等交通工具。 选址与规划103) 示范区内宜预留室外举办活动的场地。城市住宅项目，场地大小按最多容纳500人考虑；别墅项目，场地 大小按最多容纳200人考虑。活动时通常需要搭建临时座位。 4)示范区内应预留停车位，城市住宅项目应设置不小于40个停车位的专用停车场，别墅项目应预留不少于20个停

10、车位，并应考虑销售高峰期和举办活动时的客户临时停车点。 5)示范区内化粪池的位置要合理，宜布置在下风口及远离使用人群的地方。3.0.6 售楼处的规划 1.售楼处宜建设永久性建筑。应优先考虑选择满足3.0.3原则的会所、小型商铺等体量适中建筑作为售楼处， 设计中应充分考虑其灵活性，为销售阶段结束之后的改建、利用预留可能。 2.由于位置、体量、建设时间等不能满足销售需要的可以建设临时售楼处。为节省投资，临时售楼处规模不 宜过大，宜选用建设周期快，成本低，可循环使用的建材。 3 售楼处作为项目核心启动区，其建筑、景观应与项目主体风格一致，并利用多种手法展示项目的开发理念、总体规划、建筑设计、景观营造

11、等方面的核心价值，提升客户对项目的认可度。 4 售楼处应该结合室外功能区，统一规划设计。 5 售楼处层数宜控制在两层之内，首层为主要接待区，永久售楼处内部办公区宜设在二层或地下一层；临时售楼处内部办公区宜设在二层。 6 临时售楼处服务期限小于2年，建议建筑面积小于800m2。 临时售楼处服务期限超过2年，建议建筑面积小于1300m2。选址与规划11 如考虑样板房在临时售楼处内设置，需根据样板房的面积要求，在上述面积基础上适当增加，以满足使用要求。7 控制因售楼处和样板间的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期。3.0.5 样板房的规划1 一般情况下宜建设实体样板房，如果由于工期影

12、响，不能满足销售条件的话，可以在售楼处内或邻近区域建设 临时样板房。2 实体样板房经过通盘考虑，比较通道、流线、工期等因素后，优选地形和位置条件相对较好、景观、视野效果 相对较好的栋号作 为样板房，并保证与周边建筑无对视、无视线遮挡。3.首先考虑代表户型如：主力户型，重点户型；其次考虑创新户型，缺陷户型。户型应能突出项目卖点并促进项 目营销。4.项目一般需要做不同风格精装修样板房2-3套，宜做一间工法样板房（或样板区）。5.若在高层内设样板房，则宜选楼层为3层或4层。并结合永久电梯设置临时看房电梯，电梯厅和轿厢的装修标准 同交房标准。 选址与规划12134.1 售楼处建设的目标 提供良好的销售

13、环境，通过各种销售道具的使用，为客户快速建立信息框架，使客户快速了解楼盘各类信息，感受楼盘价值。营造超越其所购买楼盘价值的氛围，让客户在其中感受到楼盘风格、价值定位、客户群体特征，体验未来生活环境、能够享受的增值服务等。4.2 售楼处建设的意义 通过展示项目楼盘形象、展示公司形象、展示企业品牌以及氛围的营造，提升客户其对所购买物业的资产、物业的期望值，满足其对未来生活的想象，产生物超所值的感觉。售楼处4 售楼处4.3 建筑设计4.3.1售楼处的设计原则4.3.2 功能设置1.应与项目整体楼盘建筑风格相符，与项目推广主题符合。 2.应以主力购买客户为目标客户。3.实体售楼处应考虑好远期转换；临时

14、售楼处无法进行成本回收，宜按照面积下线控制临时售楼处建设。14售楼处入口入口后勤入口4.3.3 功能分区：应具有合理功能分区：动、静分区，内外有别。 1.接待区 1）北方地区售楼处主入口应避免北向，若在西、北向应设置双层门。 2）接待区应设置柜台，柜台视线应可达售楼处入口，方便销售人员可及时接待入门客人。 3）宜设置简单楼盘资料陈列和短暂休息等候的沙发。 4）应设置公司Logo体现公司品牌。必要时设置品牌展示区。 2.沙盘区 1）应着重空间气氛的渲染。面积及空间尺度应适当放宽，沙盘周围通道宽度23 m。 2）售楼处梁下净高： 主厅面积为200以下，吊顶高度4000mm 主厅面积200500，

15、吊顶高度4800mm 3）宜有通高主造型墙面，宜设置与中庭连通的共享空间。 3.洽谈区 1）洽谈区要营造轻松、愉悦的氛围，注重多感官体验： 色鲜花，听音乐，味香氛。 2）设置46组洽谈桌椅，建议最多不超过8组，以确保人气。 3）洽谈座位宜形成半私密空间。 4）洽谈区与沙盘区以及洽谈区与签约区之间宜有良好视线交流，以促进利讲解、促进人气、提高签单率。 4.销售道具： 主要销售道具： 1）区域沙盘，可占用墙面或落地摆放 2）项目沙盘，沙盘两侧应预留电源 3）分体模型 4）工艺工法、材料、新技术展示 其他：1）销售许可证 2）房源及销售情况公示 3)效果图或意向宣传资料 4)多媒体宣传片/多媒体播放

16、厅售楼处154.3.4 功能区域面积需求空间名称空间名称必选必选可选可选参考参考面积面积（) )功能功能开放功能区前台接待区5050靠近正门入口,能同时坐下4-5人；考虑以入户玄关方式，可代客储存衣物；沙盘区区域沙盘讲解区150150销售现场初步讲解空间，客户将在此直观了解区域未来发展前景 项目沙盘讲解区销售现场的核心空间，客户将在此，在销售人员的讲解下，直观、细致的认知项目开放洽谈区初步洽谈区95165销售人员在此区域与客户进行细节的洽谈，给客户做置业计划，回答客户的一些置疑等深入洽谈区70销控区公示材料展区1010项目销售情况展示/证件公示，配置电脑，对房源进行确认、下定。工法材料展示区2

17、020项目工法/材料展示 （可置于沙盘区）视听室4040可与接待区或沙盘区合并VIP贵宾室2020VIP贵宾室2间，内设视听系统，体现高端项目专属私密服务的高贵品质，同时可满足对私密性要求较高的客户需求； 同时兼顾：危机处理、签约。针对网签项目，配备电脑、打印机。财务室1515位置相对安全、可设置收银台前室服务水吧15151台冰箱，2台咖啡机，围合式操作台，安装水槽及龙头儿童活动区1515设置陪护人员，让带儿童到访的客户能够不受干扰的了解项目。客户活动区200200结合客户营销活动、品牌发布会等做为展场按揭银行3030按3家银行预留，可为开敞空间卫生间男卫12242个厕位，2个小便斗女卫123

18、个厕位售楼处16空间名称空间名称必选必选可选可选参考参考面积面积（) )功能功能办公区营销总监办公室2020营销经理办公室经理1224副经理12营销人员办公室3030策划、客服人员8人，含资料柜营销会议室大会议室4052满足全体营销人员参加会议小会议室12满足小范围会议营销储藏室3030储藏销售道具等营销档案室1515存放合同、客户资料等档案营销更衣室1515销售人员办公室销售人员506020人，含资料柜、更衣柜案场经理10独立隔间卫生间办公男卫10202个厕位，2个小便斗办公女卫103个厕位监控室1010物业经理办公室1292物业办公室206人，含资料柜物业更衣室20物业储藏间15保安室15

19、保安轮班休息区域保洁室10含拖布池、储藏柜、更衣柜 面积合计（)678 44411221122不包括机房、通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积售楼处171.客户动线为：接待区沙盘区初步洽谈样板间深度洽谈签约。2.应具有合理动线设计，避免回头路、利于销售道具的良好利用，动线设计注重气氛及人气营造。3.后勤流线应避免与客户流线交叉 4.3.5 流线设计售楼处184.3.6 立面设计 1.售楼处立面风格应与楼盘建筑风格统一，与项目推广主题和气氛吻合。 2.立面风格依据目标客户年龄、阶层，生活品味确定。 3.立面是项目外观形象、品质的具体展现。售楼处材料选择应讲究品质感、色彩搭配明快

20、，比例协调。 4.综合成本造价因素，具有繁复装饰线脚及大量石材的外立面仅适用于高端楼盘。 5.主入口应设双开门，门洞净高2700mm 。 空间部位空间部位档次档次硬装硬装软装软装天花墙面固定家具/设备家具布艺灯饰艺术品配饰主厅过厅及沙盘区高级精装不限，以效果为主以效果为主，推荐高档壁纸、木饰面、石材、新材料品牌厂家，品牌产品优质产品以效果为主，重点灯饰推荐优质产品以效果为主接待区大堂休息区洽谈休息区配套服务水吧台卫生间收银室办公库房办公室普通装修满足功能为主，石膏板，矿棉板涂料类、普通壁纸少，不推荐主流产品，功能优先功能化照明不推荐更衣室会议室库房、储藏物业用房走道售楼处194.4 装修设计4

21、.4.1 售楼处装修范围1 装修范围控制： 1）利用合理的功能分区有效控制客户活动域的面积。 2）高级精装范围应尽量集中在为客户服务的功能区，内部办公、物业、销售等用房应简装。1 售楼处装修应与该项目的建筑风格、客户定位，推广主题相吻合。2 售楼处功能布局应合理利用建筑条件，优化空间。3 售楼处室内设计应综合各专业要求，充分协调。4 员工办公室及储藏室、监控室、保安室、保洁室内部用房的装修应简洁、实用，家具，灯具，材料等应遵守公司标准化设计。售楼处204.4.2 售楼处室内装修控制要点5 主要空间装修整体控制：1）装修设计应根据主要功能空间控制装修风格，装修风格应与建筑风格和楼盘档次相匹配。2

22、）客户活动空间尺度适当放大，动线合理。3）色彩符合美学规律，材质选用品质精良，造型优美，工艺细致。4）在突出整体风格基础上，注重功能性、便利性、安全性、易维护性。5）照明讲究、效果突出。6）软装设计应较为丰富，符合成本要求 。6 辅助空间装修整体控制：1）高效率地利用空间，动线设计应方便日常工作。2）色彩淡雅，宁静而不失活力，应适合办公会议等场所。3）家具，灯具，材料等应遵守公司标准化设计。安排适当的储藏空间。售楼处214.4.3 售楼处室内软装控制要点1. 软装设计应与室内设计充分协调，在风格、配置、尺寸、色彩、质感方面与室内空间环境应匹配，并提升、促进整体效果。2. 家具的设计与选用以效果

23、与使用并重为原则，既要考虑视觉气氛的营造，也要考虑使用功能和后期维护的便利。1）建议家具的款式、造型与室内风格匹配，不同家具之间应协调、呼应，符合确认的设计意图。可以选用国内优质厂家的产品。2）面料应耐用，易保洁。可根据项目档次选用进口面料或国产优质面料。3. 窗帘布艺宜选用国产优质面料，款式应根据设计风格确定。4. 灯饰作为室内空间的一个亮点，须符合室内设计和配饰设计的风格、档次。重点灯饰宜选用进口产品，其他灯饰应选用优质国产产品。5. 配饰的数量不宜过多，在洽谈区、签约室、VIP室等处设置少量精品为宜。按照项目和公司VI的要求，客人能够接触到的部位可设置带有VI设计的配件，如烟缸、文具、文

24、头纸、信封等。在接待台，沙盘区等显著位置还应设置明显的公司标志、项目标识。6. 艺术品的选用原则是少而精。建议在会议室、VIP室等选用少量高质量的仿品或一般作者的创作。公共空间采用效果比较好的印刷品，复制品等。224.5 机电设计售楼处4.5.1 空调系统应采用中央空调加新风系统，形式为水系统或VRV系统（长江以南地区可选），空调系统形式应根据项目具体情况， 能源情况、售楼处性质、当地气候条件等因素综合考虑后确定。4.5.2 空调冷源选择（按以下排列优先选择）：地源热泵机组、风冷冷水机组、VRV机组（长江以南地区可选）、蒸发式冷水机组， 品牌选择为市场高端产品4.5.3 空调热源选择（按以下排

25、列优先选择） ：地源热泵机组、市政热源、燃气锅炉、风冷热泵机组、电锅炉、VRV机组（长江以南 地区可选），品牌选择为市场高端产品4.5.4 空调系统的主机应隐蔽，风口与天花造型吻合，当送风口高度超过3.2m时尽量选择旋流风口，采暖采用地板辐射进行辅助。气 流组织要合理，宜采用下送下回方式，公共区域空调冷负荷不低于200瓦/ ，办公区域空调冷负荷不低于150瓦/ 4.5.5 新风系统宜采用全热回收方式，最小新风量不低于30m3/人4.5.6 三层及以上建筑需设置电梯，宜采用无机房形式，载重量不小于1000Kg，梯速1m/s4.5.7 卫生间应设生活热水，可采用电热水器吊顶内安装。4.5.8 电话

26、端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、 销售人员办公室、案场经理办公室、物业办公室、监控室等4.5.9 网络端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、 销售人员办公室、案场经理办公室、物业办公室、监控室等。4.5.10 公共区域网络系统可设计为无线网络系统。4.5.11 监控系统控制设备设在监控室。监控器数量根据需要确定，设置位置包括：停车场、示范区主入口、售楼处出入口、办公区 走道、财务室收银上方等。4.5.12 应设背景音乐系统，控制系统设在吧台，各功能区宜设

27、音量控制开关。4.5.13 宜设香味嗅觉系统，在各区域空调风口位置隐蔽处设置熏香插座。机电设计23245.1.1 样板房建设的目标和意义 样板房要为客户提供所售产品的真实尺度和空间，营造一种实景生活场景，让客户增加对户型的实际体验和感受，并对部品、材料、技术、装修等增加感性认识，激发客户的购买欲。样板房是客户对自己购买的产品的最直接的体验，是促进产品销售最好的道具，对客户的购买意向具有决定意义。5.1.2 样板房按交楼标准分为两种，一种为交楼标准为毛坯房的展示样板房；另一种为交楼标准为精装房的精装样板间。按建筑的 时间也分为两种，一种为项目实体楼中的实景样板房，另一种为临时在项目现场或其他场所

28、搭建的临时样板间。5.1.3 样板房建筑设计要求： 1 样板房户型的层高、进深、开间等尺寸应与实际销售的户型一致。平面与立面关系正确。 2 户内标高及竖向尺寸要合理，并应与实际销售的户型一致。 3 外门窗材质、窗型及开启方式要符合交楼标准。 4 建筑外墙及外装修做法宜符合交楼标准要求； 建筑内装修要符合交楼标准要求。 5 住宅公共空间部位装修要符合交楼标准。5.1.4 临时样板房 1 临时样板房结构形式应合理，施工方便。 2 临时样板房一般入口处应设大堂。 3 临时样板房内部墙体厚度宜和实际交房标准一致。样板房5 样板房5.2 室内装修设计5.2.1 装修风格应与该项目的建筑风格、客户定位、推

29、广主题等吻合。一般地，可依据不同条件，设定多个风格的样板间。5.2.2 认真研究目标客户群的消费预期，通过多种手段为潜在客户描绘超越预期的生活方式。5.2.3 装饰 1 在成本控制条件下，追求主题效果，造型优美，讲究色彩美学，易于为客户接受 2 材质，五金硬件选用注重品质、品牌，并关注创新设计理念 3 家具设计应综合考虑效果、质量、品牌、货期、成本等因素，优先选用优质品牌 4 布艺设计应与装修风格统一，其内在品质，质量规格应符合项目档次。 5 配饰、艺术品应适当选用，高档项目以原品、真品为主，中档项目以效果为主。 6 灯饰设计应注意尺度，风格搭配。定制灯具应由设计师把握，确认效果。 7 照明设

30、计应很好地配合室内设计，烘托气氛，渲染效果，兼顾不同的生活模式需要。可考虑场景变换与智能化控制相结合。高档项目应加强智能化家居理念。 8 洁具、橱柜、厨房电器、灯具、开关标准面板应优选主流品牌。高档项目应优选高端品牌。不论选用哪种品牌，始终应遵循 功能、效果并重的原则。5.2.4 综合设计 室内设计是一项多专业、多工种综合完成的工作，是建筑产品与人之间最终接触的层面，应特别注意各专业的综合协调，包括 隐蔽管线与建筑空间、结构条件、室内环境的协调及各种设备末端与室内装饰效果的协调。以高品质保证精品工程的实现。25样板房5.3 安装 1 实体样板间必须通电，具备通水条件。浴缸 、座便器、洗池、水龙

31、头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。 2 临时样板房必须通电，可不通水，但浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。 3 空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、冷热水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等按配置标准设置，位置应合理。 4 可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜100mm，要考虑玄关、鞋柜的位置。 5 阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管应设置合理，户内主要房间应避免给排水明管和管井。 6 冷热水管应安装到位、需预留预埋穿墙洞口应设置（尤其是结构梁柱部位）。 7 卫生间排气口应设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向应

32、设置合理。8 空调系统应与实体楼设置一致。如采用风机盘管，应避免对床直吹，噪音应不超过35分贝，采用VRV机组，噪音不超过30分贝。采用毛细管网时必须设置新风置换系统，供水温度不得低于17C。9 当采用地板送风及地板采暖时需结合装修做法考虑垫层高度，高度宜控制在80120mm。10 插座、开关应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾，床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜等电器的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。11 每户宜设置弱电智能箱，对电话、网络、有线电视布线进行集中管理，并在箱内预留一路电源（供电视信号放大器、电话交换机

33、或网络路由器使用）12 客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。13 高端住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。14 消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为主。样板房 276.1 示范区景观建设的目标1通过示范区景观营造的优雅环境、人文氛围，让客户体验到方兴项目的景观价值。满足客户对生活的所有想象，继而让其产生归属感和情感维系。2 逐步梳理和积累景观建设、设计经验，为标准化推广做好技术储备。6.2 示范区景观建设的意义 环境成为继“地段”之后的客户重要购房依据，因而示范区景观受到特别关注。建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，

34、是推动销售，达到营销目标的重要手段。景观设计6 景观设计6.3 园林风格定位 景观方案的风格应与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。示范区的整体效果要有较强的视觉冲击力，第一时间抓住客户眼球。6.4 功能分区及销售动线 示范区功能分区应明晰合理。一般主要分为以下区域：6.4.1 入口区：客户进入后的第一印象。6.4.2 停车区（根据营销需求配置车位）：客户要能方便地停车，落客。景观设置应简洁。6.4.3 售楼处及样板房周边区（售场前后）：营销活动的重点区域，要做重点处理。6.4.4 景观重点展示区：园林展示样板区，景观应重点打造。通过合理的交通组织流

35、线串联各个区，交通流线要与销售动线紧密结合。6.5 景观重点及空间序列6.5.1 根据营销需求及展示效果，确定景观重点，着力打造，增加视觉冲击力。6.5.2 景观重点从入口区域开始，根据营销动线合理布置。6.5.3 各个主景点区之间做相对弱化处理，把握参观的节奏感和序列感。各个主景点间要注意体量和景观体验差异。注意景观处理手 法轻重变化，重点突出。 6.5.4 考虑客户的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉感官变化，注重客户的现场体验感，以第一时间打动客户。28景观设计6.5.5 主要功能区域（售楼处周边，样板房周边）；主要房间 （主卧室，客厅窗外）景观为重要设计点，需要景观强化处理。宜采用时令花卉做

36、重点处理。6.6 铺装和小品6.6.1 示范区应该有一定面积的硬质铺装，但是铺装面积不宜过大。6.6.2 在主入口及重点区域，可以使用花岗岩等石材类铺装，其他区域可采用步道砖及环保砖。6.6.3 示范区的道路分为一级路（车行，宽5m以上）、二级路（主要通行道路，宽不小于2m）、三级道路（园林 中的步行道，宽不小于1.2m）6.6.4 步行道路无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面层23cm，防止泥水对 铺装面层的污染。6.6.5 景观小品体量、外观风格、装饰材料的材质与颜色应与建筑风格相契合，也可以适当地采用少量如木材、玻璃、金属等材料做一些变化。6.6.6 场地空

37、间、部品尺度应符合人体工程学及销售需求。6.7 园林种植6.7.1 尽可能保留和利用场地的原生树木。6.7.2 树木应当以乡土树种作为骨干及基调树种。6.7.3 要选择一定比例的大树，撑起展示区的骨架。同时作为景观展示区，要有部分不常见或者姿态优美的名贵树种，作为点景树，增加视觉冲击力。29景观设计6.7.4 植物种植密度要大（明显区别于非展示区），注重完成后的即时效果。6.7.5 应选择适合当地气候条件的树种，大树应保证全冠移植。尽量安排春季秋季施工，保证植物成活率及效果。6.7.6 要非常注意不同季节植物展示效果。特别是春季开花效果，及秋季落叶效果。6.7.7 植物根据需要最好多层次搭配(

38、至少保证五重植物景观)，注意疏密配合。注意植物对空间的封闭及延展。6.8 软硬景比例 注意软景和硬景的比例，尽量增加软景面积。建议：硬景比例别墅项目中为10%15%；高层项目中为20% 25%;软、硬景的投资比例应当控制在6：4。6.9 园林景观与市政协调6.9.1 保证园林构筑物及各种管线与市政管线协调。保证雨水、污水通畅，景观上水下水正常。其他管线与景观构筑物、植物不冲突。6.9.2 所有出现在场地中的井盖都要做特殊景观化处理。6.9.3 铺装上用双层井盖，草地中用绿地井盖，市政柏油路用树脂承重井盖。6.9.4 园林雨水篦子尽可能的隐藏，如无法隐藏要用贴近铺装材料的树脂井盖代替。6.10

39、园林部品及景观家具6.10.1 景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应。6.10.2 要尽量地把项目logo及标识结合进园林部品中，在细节上强化品牌效应。6.10.3 围墙灯或主要重点区域灯具专门设计以与项目风格匹配。6.10.4 景观家具小品要根据不同区域做个性化处理。井盖、或雨水篦子，宜采用树脂篦子并加上项目logo。30景观设计项目项目参考参考指标指标( (元元/m/m2 2) )备注备注 1 1. .售楼处售楼处 1.1土建及机电3000永久建筑，包括结构、外立面、机电等 1.2精装修及配饰1.2.1功能区4000客户开放区，精

40、精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、灯具、固定 家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品等。其中精装（包括：硬装、三大件）/配饰宜为7/31.2.2办公区600办公区简装，包括地面、楼面、墙面、吊顶、洁具、灯具等，不包括办公家具。 2 2. .样板间样板间 2.1土建及机电2000临建，砖混结构。包括结构、外立面及机电等 2.2精装修及配饰50007000（根据项目定位确定）精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、厨房设备、灯具、固定 家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品等 3 3 园林园林景观景观800或1000包括树木、 花草、道路、景观家具及小品等 (不包括土方及围墙）800元/

41、m2 为中档园林；1000元/m2 为高档园林成本标准7.0.1示范区分项建设成本标准317 成本标准8.0.1 示范区建设工期要满足项目总体时间进度，尽量缩短示范区建设周期，合理进行各子项交叉并行运作，以提前投入使用，便于 销售蓄客。8.0.2 永久性示范区（含售楼处、样板房、景观等）总体建设周期参见附表1；临时售楼处，总体建设周期参见附表2。其中报批报建 时间根据各地政府相关规定。 （附表1和2的中新项目示范区建设起始时间均为获取土地时间。表中假定某项目2018年1月1日 获得土地）。8.0.3 示范区建设的合作单位包括规划、建筑、机电、精装修、景观、幕墙、泛光照明、市政、施工图等设计单位

42、及总包单位、专项 分包单位等 。8.0.4 合作单位按等级分为7级，分别是：1 战略类、2 优秀类、3 良好类、4 合格类、5 潜在类、6 不合格类、 7黑名单。8.0.5 示范区建设的合作单位等级应为良好以上，并优先选择战略合作单位，以保证建设工期和质量。建设工期和战略合作328 建设工期和战略合作8.0.2 附表1-永久售楼处建设周期33建设工期和战略合作8.0.2 附表2临时售楼处建设周期34建设工期和战略合作9.0.1 示范区评价、验收包括规划景观、售楼处、样板房设计、施工等各建设阶段。9.0.2 示范区的规划、设计等要符合本标准的要求，规划设计方案需经公司相关部门的评审后，才可进行下

43、一阶 段设计工作。施工 图评审通过后，方可施工。9.0.3 示范区验收包括售楼处主体验收、售楼处精装修验收、环境景观验收、样板房验收等，以及示范区的整体验收。9.0.4 验收中发现的问题应及时整改。9.0.5 示范区的验收由公司各相关部门参加。示范区整体验收通过后，才能正式开放。 评价、验收及开放评价、验收及开放359 评价、验收及开放第一部分 总体项目内容关注重点验收意见示范区外部引导标识设置不利因素改善主入口良好的达到体验品牌特色的体现停车数量与售楼处联系的便利性示范区内部整体参观流线的安排室外活动场地9.0.6 示范区验收要点36评价、验收及开放评价、验收及开放第二部分 售楼处项目内容关

44、注重点 验收意见 外立面建筑风格材质选择与色彩搭配工艺及施工整体视觉效果 与楼盘匹配度夜间灯光效果室内装修风格品质体现照明、软装氛围营造功能布局及空间尺度多媒体系统销售道具组织室内标识系统环境舒适度37评价、验收及开放评价、验收及开放第三部分 样板房项目内容关注重点 验收意见外立面 与楼盘匹配度材质选择与色彩搭配工艺及施工整体及细节展示效果室内（精装交房）与交楼标准匹配度空间展示与完善材料与工艺品质家具、软装品质与效果橱柜、洁具、五金等品质与效果室内（毛胚交房）风格与客户定位匹配度整体装修效果空间改进与完善材料品质与工艺质量家具、软装品质与效果橱柜、洁具、五金等品质与效果38评价、验收及开放评

45、价、验收及开放第四部分 景观项目内容 关注重点验收意见景观与建筑风格协调整体效果与品质销售路线与景观点结合紧密硬景品质与效果，与建筑匹配度植物种植层次及效果景观家具、小品摆放合理，有品味标识系统精致，清晰，强化品牌照明对景观效果、氛围营造的作用39评价、验收及开放评价、验收及开放10 物业服务标准 物业服务标准物业服务标准4010.0.1 服务理念：导入五星级酒店“严格管理、善解人意、直觉灵动、活力焕发”的服务理念，达到五星级酒店式服务水准，突 出服务亮点。10.0.2 感官体验：提供感官体验服务项目，从视觉、嗅觉、味觉、触觉、听觉几个方面营造具有项目特色的感官体验。10.0.3 开办要求：与

46、建设单位完成示范区所有区域承接查验工作，接管时确保所需开办物资到位。10.0.4 服务接待：以示范区物业服务方案为标准，每周进行两小时岗位培训，为客人提供五星级酒店物业服务，并制定VIP服务 方案，为VIP客人提供服务。10.0.5 重大活动服务：根据销售计划，配合完成各项重大活动物业服务方案，提供安全保障、客户接待及环境管理等服务，为营 销工作提供支持。10.0.6 应急预案：根据项目特点，制定切实可行的安防、工程、环境等各方面应急预案，并开展培训及演练，保证及时有效处理 突发事件。 物业服务标准物业服务标准41开业前开业前1010个月个月对同质在售项目示范区进行调研，了解了示范区基本人员配

47、备标准情况和工作流程，拟定本项目示范区服务方案参与前期工程介入，对设计方案提出合理化建议编制开业前整体工作计划倒排表制定示范区服务方案确定人员编制制定招聘标准要求和招聘计划按计划开展人员招聘工作，进行简历筛选、面试，确定录用员工名单为项目员工选定工服和制作厂家，并开始量体制作当季服装根据施工进度安排，指定新员工培训计划开业前开业前5 5个月个月人员录用、入职、到岗根据培训计划进行基础知识培训到五星级酒店进行岗位实习对培训人员进行考核拟定需采购的开办物资开展年度预算签订示范区服务协议编制完善细化示范区物业服务方案，并完成作业指导书开业前开业前3 3个月个月开业前开业前2 2个月个月对示范区服务人

48、员进行专业岗位培训参与销售人员的培训课程按开发商统一要求进行接管验收与保洁、绿化、垃圾清运等第三方签订服务合同示范区工作人员及开办物资到位示范区开荒和销售团队、营销团队进行工作磨合服务接待工作服务接待工作每周两小时岗位培训，达到五星级服务标准，突出服务亮点VIP服务接待重大活动服务方案策划与实施10.0.7 配合示范区开办，物业工作计划11. 1 漏水问题质量控制要点1 售楼处如有地下室,当设有窗井时，窗井上部应设雨篷，窗井应与地下室主体结构连成一体,其防水层也应连成整体。并应在窗井底 部设置集水坑。2 窗井底部窗台一般应高出底板300mm, 不宜用落地窗。3 室外排水沟盖板形式可结合地面铺装

49、材料等综合考虑，但排水孔大小、数量应满足排水要求。4 为防止雨水流入室内，室内外高差不宜太小，一般不宜小于150mm, 同时应合理确定室内0.000的标高，建筑四周按需要设排 水沟（井），同时应组织好场地排水，确定合适的坡度、坡向和排水井的位置。5 外墙和地面施工工序应合理。地下室外防水宜高出室外地面500mm,并宜在防水收头处增加一道附加防水层。6 为保证工程的整体性和施工质量， 建筑主体与室外景观工程交接处应同步设计、同步施工。7 屋顶采光窗是最容易漏水的位置，因而必须采取合理的构造措施，采光窗应设高于屋面250mm以上的基座，采光窗的底框应在基座外侧安装11. 2 沉降问题质量控制要点1

50、 室内外地面要做好基层处理，地基土应分层夯实, 地基土应分层夯实，每层铺土厚度应小于300mm。夯实后应检测压实系数，室 外不低于0.95，室内不低于0.93。2 地面和沉降较大部分相连处，应考虑采用软性连接，以免地面铺装拉裂。重点质量问题控制4211 重点质量问题控制 第二部分 示范区建设指南433.0.3 示范区城市选址分析实例 选址与规划城市区位、道路景观较差的区域主要客户来访路线示范区入口示范区入口主要客户来访路线图例：城市主干道：城市次干道：城市支路：城市区位差城市区位好临近城市干道44示范区3.0.3 示范区景观资源整合实例 选址与规划金茂逸墅示范区视线通廊示范区景观资源分析金茂逸

51、墅用地运动场地景观湿地景观长江景观453.0.4 示范区主入口设计 图片的说明文字选址与规划公交车站3030米米人行天桥主入口路牌广告道路景观好46交通指示牌主入口与公交站关系 示范区主入口空间序列实例 图片的说明文字图片的说明文字选址与规划473.0.4 示范区主入口的设计红线外不利因素改造3.0.5 示范区的场地规划 图片的说明文字选址与规划示范区流线设计实例示范区停车场相对独立48售楼处建筑出入口应有明显标识性，彰显尊贵感；售楼处494.3.1 售楼处设计原则： 别墅售楼处：当所转换建筑的面积较小时，主要销售功能不应缺失。实体售楼处：实体售楼处远期可转换为会所、底商、独栋别墅等，部分成本

52、可回收。售楼处入口宜设置景观序列、门廊、小型集散场地。4.3.3 售楼处功能分区接待区接待区的功能主要功能是展示项目形象，要具备一定仪式感、尊贵感，使客户入门时形成心理震撼。接待区也可与门厅合并或与沙盘区合并。售楼处50Logo背景墙应与该项目推广主题和调性的吻合；利用质感、装饰设计、超尺度等手法给客户留下深刻印象。4.3.3 售楼处功能分区沙盘区、洽谈区售楼处洽谈区布置举例一洽谈区布置举例二51洽谈区包括初步洽谈区、深度洽谈区、签约区。沙盘区利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料向客户传达项目信息。 沙盘区布置举例一沙盘区布置举例二4.3.3 售楼处功能分区销售前区沙盘区沙盘

53、区财务 签约水吧接待区接待区儿童活动初步洽谈初步洽谈洽谈签约区洽谈签约区VIPVIP卫生间走廊走廊入口入口去样板间去样板间去样板间去样板间(以金茂府售楼处为例) 一层平面一层平面应选择首层作为公共功能空间，尽量将公共活动同层布置。金金茂茂府府背背景景墙墙合理功能分区：动、静分区，内外有别。 接待区应有企业品牌展示。正门可见明显的品牌标识。 具有可满足集体讲解及销售推广活动的高大空间。 应预留完整墙面，为销售预留可包装空间。售楼处524.3.3 售楼处功能分区后勤功能区休息厅休息厅客户活动客户活动营销代理物业办公更衣储物卫生间机房会议室会议室营销总监物业储物远期远期会所会所储物客户通道客户通道下

54、沉广场下沉广场后勤通道应精简内部办公面积，内外分区应有明确界面。(以金茂府售楼处为例) 地下一层平面地下一层平面 后勤功能应集中布置，与公共区至少两个方向联通。 客户活动区界面闭合、独立，以减少精装区域范围。 后勤区应设置至少一个独立出入口。售楼处534.3.5 售楼处流线设计客户动线沙盘区沙盘区接接 待待初步洽谈初步洽谈 洽谈签约区洽谈签约区背背景景墙墙入口入口样板间样板间儿童活动儿童活动财务 签约水吧儿童活动VIPVIP回售楼处回售楼处区区域域沙沙盘盘(以金茂府售楼处为例) 一层平面一层平面 合理动线设计，避免回头路。 利用好销售道具的良好利用，强调气氛及人气营造。可设置休闲区及儿童活动区

55、。品牌宣传 增加客户停留时间：合理讲解时间。售楼处544.3.5 售楼处流线设计后勤动线休息厅休息厅客户活动客户活动营销代理物业办公更衣储物卫生间机房会议室会议室营销总监物业储物远期远期会所会所储物客户通道下沉广场下沉广场后勤通道避免客户流线与服务流线交叉。(以金茂府售楼处为例) 地下一层平面地下一层平面 人员密集活动场所应有良好疏散能力，可结合景观设计。 限制客户可达区域出入口数量。售楼处55售楼处立面风格：ART DECO、现代主义、美式、法式、英式、中式、地中海、新古典主义等，为常用立面风格。售楼处立面应该在上述风格基础上有所提升、精炼，并与项目总体风格及售楼处平面功能相协调。英式会所A

56、RT DECO现代主义法式别墅售楼处564.3.6 立面设计半私密签约 利用景观与地域风格装饰半私密洽谈 利用柱廊及装饰木质屋架的裸露塑造空间性格沙盘区空间宽敞舒适，沙盘灯光照度适中楼盘相册温情角落造体现细腻关怀小空间更需家的感觉57售楼处 4.5.8、4.5.9 各房间强弱电点位表举例58位置电话网络强电前台122签约室334财务室223营销总监办公室112营销经理办公室223营销人员办公室8810销售人员办公室202020案场经理办公室112物业办公室778监控室114机电设计左图为金茂逸墅项目实景样板间外观及室内。该项目交楼标准为毛坯房，是展示样板间。右图为金茂府项目临时样板间入口及门厅

57、。该项目交楼为精装房59样板房5.1.2 样板房建设实例5.1.2 建筑外墙及外装修标准实例阳台、露台、卫生间等的降板高度；门窗；建筑外墙及外装修做法（外墙面、阳台栏杆等 ）宜符合交楼标准要求。上图为金茂逸墅外墙装修细部做法60样板房地面、墙面、顶棚等装修标准要符合交楼标准，固定家具、橱柜、洁具、厨具房设备等部品的安装位置要与交楼标准一致，部品的档次应与交楼标准一致。61样板房5.1.3 精装房内部装修标准实例5.1.4 临时样板房 1 临时样板房结构形式一般可采用砌体（砖混）结构，屋顶可采用钢架或压型钢板屋面。 2 临时样板房如不设大堂，可设1015m2的入户遮雨区 3 当墙厚与实际交房标准

58、不一致时，应予以说明，并适当调整轴线尺寸，保持室内主要空间的净尺寸及使用面积不变。5.2.1 室内装修设计风格实例 金茂府建筑风格为Art Deco风格金茂府楼王户型样板间室内装修风格也为Art Deco风格，与建筑风格统一62样板房金茂逸墅样板间将男主人设定为一个电影导演。女主人曾经是一个演员，他们有一个热爱运动的男孩，家里经常举行艺术界朋友的聚会。室内装修与陈设体现出东方的婉约意境和西方的简单生活，把二十世纪30年代得上海情怀娓娓道来。63样板房5.2.2 室内装饰实例6.3 园林风格定位实例 售楼处为符合整体建筑风格的Art Deco风格。景观方案采用与建筑风格相吻合的Art Deco风

59、格。并且在景观小品中采用和建筑立面材料相同材质。提升品质。景观设计646.3.2 示范区的整体效果实例以入口水景与无边水池作为整个示范区景观的主景，结合植物的自然种植，在雨水较少的北方，给客户以视觉的冲击力。通过台地式的植物种植形式，更有效的形成植物群落感，种植的高差使客户感觉置身与风景区中。符合郊区别墅的有效推广。景观设计656.3.1 入口区入口区应有明显构筑物，体现尊贵品质。并且构筑物应与售楼处建筑材料相呼应，形成整体感。结合入口景观及Logo的设置，突出高贵、礼仪、简洁开敞。入口区植物种植应简洁、开敞，具有层次，体现示范区的形象及气势。景观材料不应过多，过花。景观设计66 适当在入口区

60、增加绿岛，起障景作用，延长景深，增加 别墅区的神秘与高贵。门卫室可有效控制客户流向。别墅入口区域一平面图别墅入口区域二平面图景观设计676.3.2 停车区停车区应放置交通便利及景观幽静区域，防止车辆进出对示范区整体的影响。并且停车区应注重到达售楼处的距离，及沿线的景观视觉观赏。景观设计68停车位一平面图停车位一局部放大平面图停车位一分隔立面图1-1剖面图停 车 位 一停车位做法参照景观设计69停车位二平面图2-2剖面图3-3剖面图停车位二平面图停 车 位 二停车位做法参照景观设计70停车位挡车墩平面图石材挡车墩剖面图钢挡车墩剖面图挡 车 墩停车位做法参照景观设计71建议示范区停车位采用80公分

61、厚的植草砖，即可以增加绿化面积，又可以抗车压。给客户带来视觉美感。停车位做法参照景观设计726.4.3售楼处及样板房周边区（售场前后） 售楼处前应增加硬景营造，烘托售楼处的气氛，同时硬质铺装增加售楼处的可达性。售楼处后应做背景林的烘托，使其坐落于风景中。周边用植被弱化建筑的阴阳角。景观设计73样板房应注重入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我；宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压。尤其要注意样板间窗景的设置，注重正对窗户的种植方式，以增加客户的购买欲望。景观设计746.4.4 景观重点展示区样板区周围的景观应着重打造，使客户感受身处自然环境当中；增加样板区的价值，使客户的消费不再理性。注

62、重在销售动线中植物对样板区的遮挡，增加神秘感；样板区间隔采用多层植物，减少硬质；样板区小院设定场景，指导客户使用。景观设计75除交通动线要合理，有效集散人群外；示范区交通组织还应存在一条并仅一条完整的销售动线，控制客户流动方向，应按照销售意图活动。路线不易过长，但可有效连接各个功能区，完整体验示范区优势景观。景观设计76如图所示：示范区应存在多个景观体验点，每个体验点都结合销售的动线进行设置。并且形成不同的景观区，疏密有致，虚实结合，形成空间的收放。控制客户参观的节奏感和序列感。使客户充分感受景观所带来的价值体现。景观设计776.5 景观重点及空间序列实例项目实例：开阔地用丛生白桦支撑上层空间

63、，下配兰花鼠尾草封脚，大面积草坪，增加了人的参与性放；小路两侧采用多层植物制造空间的围合感收。景观设计78示范区草花设置十分重要。首先，可为多层次植物种植收边角，并且色彩鲜艳；其次，种植路边可起指示作用；最后，可烘托示范区热烈气氛，增加客户愉悦心情。景观设计796.6.2 示范区铺装实例示范区应尽量以植物造景为主，为客户营造一个自然环境。只在客户集散及流动处设置道路及广场，面积不宜过大，满足通行即可。除入口及重点区域，皆可使用透水砖，有效节约成本。景观设计806.6.3 示范区的道路实例一级路：示范区一级路需满足两辆车可错开行使，防止车流拥堵。二级路：示范区二级路需满足三人并排行走，增加客户行

64、走过程中的空间舒适感。三级路：示范区三级路需满足双人错身行走，满足客户喜欢幽静感，让客户与周围景观近距离接触。景观设计8182无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面层23cm，防止泥水对铺装面层的污染。6.6.3 示范区的道路建设避免事项（一）景观设计人行道铺装与收边或侧石的接口处要拼接缜密。6.6.3 示范区的道路建设避免事项（二）景观设计83水洗石人行道与草皮间设置收边材料，保证水洗石面层的边界位置的整体性。平面铺装涉及到曲线段时为了保证拼缝方向与行走方向一致，铺装石材必需使用弧形板过渡。6.6.3 示范区的道路建设避免事项（三）景观设计84在沥青铺设前应对平石

65、收边的外口进行仔细切齐处理，以保证沥青铺设后接口处的顺直，并且保证沥青完成面与平石的标高一致。若侧石与平石是错缝排列的，则拼缝必需始终保持居中错缝。二级路参照详图：二级路铺装可采用透水砖即可，色彩鲜艳，满足排水需求。只有波打线用石材镶边即可，美观大方。注意：铺装缝隙必须均匀。景观设计85铺装做法详图参照车行道及人行道的铺装做法详图，可依照施工。经现场验证有效满足使用需求。保证效果的同时有效节约了成本。碎石垫层以150mm厚为宜。景观设计866.6.4 景观小品实例小品的体量应符合空间范围，如在广场空间中，花钵的设置可体量加大，增加气势。小品材质风格需与售楼处立面材质统一。凉亭类小品属于建筑空间

66、的延伸，外立面材质与色彩需与建筑风格相契合，体现示范区的整体性。样板庭院内，可适当增加少量木材等变化，使样板庭院更具趣味性。亲近水面的样板庭院需增加亲水木平台。景观设计876.6.5 场地空间实例场地空间的功能与位置的设置需与销售协商，在满足销售动线的前提条件下进行设置。精致的空间多设置为木质，可快速形成。防腐木需用木蜡油调色，使色彩柔和引人进入。增添软装设置可凸显空间的精致。卡座座椅需符合人体工程学。景观设计886.7.1 场地内原生树种的应用示范区场地内原生树木是最宝贵的资源。在示范区建设中需保留和有效利用，可以达到迅速提高景观品质的作用，成活率高，节约成本，可独立形成种植景观。尤其一些名

67、贵树种或者古树可直接增加示范区的景观价值点。景观设计896.7.3 示范区内大树及名贵树种应用实例大树一般选择胸径180200mm，高度67m的乔木。可有效封闭上层天际线，增加空间围合感，降低硬质铺装的影响，同时刻引导客户进行销售动线体验。景观设计如图所示：丛生白桦为北方树种，喜寒，目前已在北京成功驯化推广。其树皮具有很高的观赏价值，属姿态优美的名贵树种。在示范区作为点景树，增加视觉冲击力。90示范区植物种植密度一定要加大，因为示范区的特殊性决定了其无法等待植物生长周期完成，所以只能加大种植密度。首先，可以封闭空间，对客户视线、体验动线进行引导；其次，为客户描述身处风景中的生活环境，加大了示范

68、区的价值。景观设计916.7.4 植物种植密度实例如图所示：高层封闭天际线；中层弱化建筑硬质；前层花乔木为客户提供观赏面；灌木层封闭乔木根角；草坪层延展道路；多层次植物搭配，可封闭空间，指引客户体验观赏。需注重虚实结合，疏密配合。景观设计上层乔木，高度控制上层乔木，高度控制911911米米中层乔木，高度控制中层乔木，高度控制6767米米前层花乔木，高度控制前层花乔木，高度控制3535米米灌木层，高度控制灌木层，高度控制0.31.20.31.2米米926.7.4 五重植物种植示意景观设计华北苗木示范区选择参照 为保证种植效果，苗木需详细规定胸径、高度、冠幅、分支点、树形状况等。936.9 园林景

69、观与市政协调实例铺装上双层井盖需注意材料排版，应尽量与周边铺装花纹相协调，减少石材破损率。景观设计绿地中雨水篦子尽可能隐藏，无法隐藏可用卵石铺其顶处，即满足透水又可美化环境。市政柏油路树脂称重雨水篦子，既可满足排水，又体现环保理念。946.10.1 园林部品及景观家具实例如图所示，导示系统应具备项目特色，与示范区风格相协调，并且加深客户对示范区印象。景观设计示范区景观家具及小品效果与项目风格相呼应。95如图所示，示范区重点区域的灯饰与景墙中的灯箱都属专门设计，与项目建筑风格相匹配。景观设计带有项目logo的井盖966.10.2 园林部品与LOGO结合实例11.0.1 漏水问题实例1 售楼处主入

70、口处南北两侧分别设置一个通风井，地面以上考虑景观因素未做挡雨棚罩，井底预留集水坑小，且通风井内墙未做防水 层。造成大雨时井底积水100mm深，同时井壁内侧亦有渗水现象。设计时如采用开敞式，应计算雨量，必要时集水坑设排水泵， 同时井壁应做防水层，防止雨水渗入室内。（见图1）2 北侧开敞天井底部沿落地窗未做截水沟，且地面坡度不足，造成大雨时雨水通过落地窗缝隙渗入室内。（见图2）3 南侧下沉广场门口截水沟的盖板采用开孔式，排水量小，造成大雨时雨水漫过排水沟，通过落地门窗进入室内。（见图3)重点质量问题97图1图2图34 室内外高差过小仅100，室外园林微地形堆起土坡后，造成雨水顺坡向建筑流的现象，易

71、引起雨水渗漏。 应采用截水沟等形式阻 截雨水防止渗入室内（见图4）。5 主入口处幕墙和地面防水施工工序未安排好，幕墙保温材料已施工，而地面防水施工到此部位时不能向上 卷至墙身，因此门口处 防水不交圈，造成下大雨时，雨水通过缝隙渗入地下室，不得不后期修补（见图5) 。6 南侧下沉广场园林图纸与施工工期产生间隔，园林图纸后出，造成施工时与图纸不符，后修补的节点材质 不能与幕墙石材一致， 造成破损，影响效果（见图6）。 7 别墅室外采光天窗在施工过程中，先施工外墙保温及文化石饰面，后施工采光窗，造成采光窗与外墙相接处密 封胶施工质量较差， 易于墙面脱离，形成缝隙，进而形成渗漏。解决方案：先施工采光窗

72、，后施工饰面层，采 光窗密封胶及胶条施工在结构基层上， 保证密封性 （见图7）。98图4图6图5图7重点质量问题998 别墅地下室墙面开洞漏水：为配合机电管线，在地下室墙面预留了刚套管，由于套管内暂未穿线，暂时无法彻底封堵，造成了后 期地下室墙面预留套管处出现漏水现象。解决方案：地下室套管出墙后上弯，并设置管线井，使套管开口处地面以上，彻底 杜绝套管进水导致的渗漏（见图1） 。11.0.2 沉降问题实例 示范区室外地面和样板间室内地面多处出现地基夯实不足的现象，造成室外地面隆起，室内地面塌陷。在施工过程中不应为了 赶工期而忽略施工质量，地基土应分层夯实，每层铺土厚度应小于300mm。夯实后应检测压实系数，室外不低于0.95，室内 不低于0.93。这样可有效避免因雨水渗入引起的塌陷（见图2）。图1图2重点质量问题