无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告.ppt

1、无锡北塘区金山北工业园项目无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告整体定位及发展战略报告谨呈：无锡市北塘区人民政府谨呈：无锡市北塘区人民政府A-021-GW-080527-020本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分中期中期项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略终期终期提交终稿提交终稿2008/07/222008/08/21工作工作最终成果最终成果项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究项目物业配比研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告项目优劣势分析项目整体定位和发展战略项目发展方向与案例研究用地比例分配与案例研究前期前期市

2、场调研和沟通市场调研和沟通区域（无锡、北塘及周边区域）宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导目标客户访谈地块的了解和分析市场情况的分析项目方向的初步判断2008/08/012008/09/18本报告是严格保密的。3在过去的一个多月里，世联专案组针对项目涉及在过去的一个多月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作不同的层面进行了如下调研与研究工作4世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。长三角长三角

3、北塘区p 改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利于招商引资。升级，有利于招商引资。p减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。p通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。平衡投入与产出的关系。经济经济目标目标开发开发目标目标金山北工业园项目目标解析项目目标解析5本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本

4、体分析项目本体分析Part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题报告结构报告结构6无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。p2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2 % ；p无锡位于苏锡常经济圈核核心部位心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内；p无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工冶金

5、、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；p资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资；资料来源：无锡国土规划局南京都市圈南京都市圈上海都市圈上海都市圈锡常泰都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈城市层级城市层级7p无锡的GDP规模超过常州，但远落后于苏州；p无锡在利用外资上,略高于无锡，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位；p苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导以第二产业为主导，占到60%左右的比例；p其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏

6、州苏州 无锡无锡 常州常州；在在GDPGDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位置。市圈的中间位置。2007年苏锡常利用外资情况年苏锡常利用外资情况20072007年苏锡常都市圈产业结构情况年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级城市层级8p北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，历史上是重要的水利码头，是“苏南模式”的重要发源地。p2007年北塘区GDP总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。p北塘区近年发展一方面受到

7、区域产业落后，污染严重，城市管理水平差的影响，另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临“城市南进，工业北移城市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。政策带来的产业升级压力。城市南进产业北移无锡市各区无锡市各区2007年年GDP比较（亿元）比较（亿元）城中三区区域层级区域层级9项目北临京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠项目北临京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠312312国国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案本

8、案市中心市中心山北山北钱桥钱桥洛社洛社无锡市制造业的集中地：主要是冶金、机械、纺织三大行业p金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区p钱桥工业园区钱桥工业园区：主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。p洛社工业园区：洛社工业园区：主要是发展机械产业，还有纺织印染、精细化工等传统产业集群。p金山北与临近两工业园在一定程度是竞合关系竞合关系，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。p运河：运河：京杭运河和锡澄运河，到达全国各地。p国道：项目经过312国道，及规划中的外环路通往南京和上海p高速公路：2公里至锡宜高速，并经沪宁高速、锡澄高速直达上海、南京、苏北p铁路：

9、临近高速铁路、新长铁路等p河道：紧邻四级（即将改为三级）运河京杭上海上海浙江浙江宜兴宜兴苏北苏北南京南京区域层级区域层级10项目地块平整，但有较多的高压线。项目地块平整，但有较多的高压线。 项目交通较好，项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。钱皋路钱皋路在建在建国联金属材料贸易市场国联金属材料贸易市场商品房商品房居民居民变电所变电所京杭运河京杭运河货运二路货运二路B区区A区区农田农田地块层级地块层级312国道国道安置房安置房A区：共1500亩。主要是工业集中地。B区：共1500亩。拆迁后可用地约944亩11A A、B B分区：分区：A A区主

10、要为工业集中区；区主要为工业集中区；B B区主要为居民房区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。pA A区：区：总量约为1500亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占50%，包含化工、纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。pB B区：区：总量约为1500亩，净地量约1300亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区里分布着村，村里有工厂p商业配套方面：商业配套方面：酒店：A区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业：上海如意、恒光等便利超市，居民自设的杂货店银行

11、：仅江苏银行一家地块层级地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂（在建）河流耕地京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所12二线城市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工二线城市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性项目属性1 5 4 3 2 经济发达的二线城市经济发达的二线城市老城区的边缘地带老城区的边缘地带传统产业集中区传统产业集中区区域形象差，缺乏人气区域形象差，缺乏人气良好的交通优势良好

12、的交通优势项目属性界定项目属性界定13本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题报告结构报告结构14历史遗留问题历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。p金山北工业园是在“苏南模式”下发展的，山北镇借助交通条件和周边传统产业基

13、础，发展冶金的初加工，成为一批零散的小企业云集的园区。p2000年园区初步形成，当时A区规划中包括工业、仓储、商业金融、教育科研等功能。p2002年对A和B区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。p现状主要为厂房和居民房，说明园区现主要是中小型中小型企业集中区企业集中区，生活和商业配套缺乏生活和商业配套缺乏。20002000年年20022002年年缺乏合理规划缺乏合理规划园区发展缓慢园区发展缓慢p企业数量：企业数量：园区从2000年开始建立以来，共有93家企业，外加一些贸易仓储企业，总数不超过130家。基本上是低附加值的制造加工环节。p经济增长：经济增长：07年1-

14、11月份，一百多家企业，园区完成地区生产总值仅9.42亿元, 园区环境差园区环境差p物业杂乱：物业杂乱：园区作为工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。p配套：配套：园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气。15产业问题产业问题本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也未形成产业链。未形成产业链。p从现有企业名单分析，可以看出园区的企业基本集中在传统产业，主要是金属加工，占比43%，而新型工业企业数量少。电子企业仅三家。p

15、从产业链上分析，主要是制造加工型企业，占比94.5%，仅少量的仓储贸易型企业，产业整体产业整体档次低档次低。产业层次低：产业层次低：低附加值的传统制造业，比如冶金、纺织、机械。技术含量低，产值少。企业规模小：企业规模小：在各行业里，基本上缺乏龙头企业，属于中小型企业集聚区缺乏产业链：缺乏产业链：园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低等问题16从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业杂乱，密度较高，拆迁处置较难。杂乱，密度较高，拆迁处置较难。图例说明工业用地耕地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储

16、物流业河流村办工厂（在建）拆迁问题拆迁问题京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所17按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币补偿的方式估算拆迁成本。补偿的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点：居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价4000元元/补偿：耕地征用费按照20万万/亩亩的标准支付；工业用房以2000元元/的标准补偿。居民安置房的造价；居民装修费用补

17、偿；耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失；特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准：说明：以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低拆迁问题拆迁问题钱钱 桥桥 镇镇（民房及耕地（民房及耕地）京京杭杭运运河河商品房及安置房商品房及安置房国联国联变电所变电所居民居民994户，户，工商企业工商企业23家家居民居民535户，户，工商企业工商企业91家家B区区A区区18根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。本高，需政府投入资金高。拆迁问题拆迁问题注：耕地征用成本为20万/亩；居民房拆迁成本4

18、000元/；工商业用房按土地属性给予补偿，一般为2000元/桔黄色部分按照0.8容积率计算货货运运二二路路拆迁成本拆迁成本2.03亿亿征地成本征地成本1700万万可建设用地可建设用地128.7亩亩折合折合171.2万元万元/亩亩拆迁成本拆迁成本3.06亿，亿，征地成本征地成本6636万，万，可建设用地可建设用地453.45亩亩地块成本地块成本82.15万万/亩亩拆迁成本拆迁成本3.46亿亿,征地成本征地成本2703万，万，可建设用地为可建设用地为362亩亩地块成本地块成本103.19万万/亩亩拆迁本拆迁本4.36亿亿可建设用地可建设用地440.85亩亩折合折合98.93万元万元/亩亩拆迁成本约

19、为拆迁成本约为7.56亿亿可建设用地约可建设用地约708.4亩亩折合折合106.7万元万元/亩亩以居民房、耕地为主以居民房、耕地为主厂房为主厂房为主厂房为主厂房为主居民房为主居民房为主拆迁成本拆迁成本5.68亿亿可建设用地可建设用地350亩亩折合折合162.4万元万元/亩亩A区平均征地成本为区平均征地成本为117万万/亩亩B区平均征地成本为区平均征地成本为90万万/亩亩金山北工业园区的平均地块成本约为107万元/亩，总金额约为26.15亿元本报告是严格保密的。19从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有

20、单位拆迁成本纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。远远高于现有产值。p根据2006年的数据，金山北工业园完成地区生产总值9.13亿元，园区工业企业完成工业总产值42.37亿元，完成纳税销售收入80.88亿元，税收收入1.3亿。p2007年1-11月份，园区完成地区生产总值9.42亿元,同比增长6.4%；园区工业企业完成工业总产值44.13亿元,同比增长9.4%。p金山北工业元单位面积销售收入为34亿元，仅为能统计园区同类的一半。拆迁问题拆迁问题20现有规划问题现有规划问题政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向

21、不确定。确，致使项目走向不确定。园区招商投资项目园区招商投资项目家电：新型家用电器 及配套产品电子：电子元器件及各类电子产品。医药：生物工程技术、医药新品。机械：环保设备产品、汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。建材：高档涂料、工程塑料、新型建材。轻纺：新型包装材料、服装及纺织品加工等。食品：各类食品、饮料、保健产品等。服务业：科研机构、贸易公司、中介机构等。其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。 p从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出，缺缺乏清晰的产业定位乏清晰的产业定位。p从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。p项目目前与国联金属贸易市场的合作来看，项目目前仍处于以税收为目的的

22、招商阶段，对本项目地块价值和项目未来发展方向没有明确规划。p政府对于本项目的规划方向也不明确，项目未来走向存在很大的不确定性。项目仍处于散乱发展阶段。散乱发展阶段。片区基础设施规划问题：片区基础设施规划问题：北塘区城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，金山北工业自2000年成立后直到2006年完成污水管网的建设，此前园区每天都有2000吨的污水直接进入河道。21金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。中小型乡镇企业的云集

23、和污染、低附加值企业的迁入；规划不合理导致经济发展缓慢和物业杂乱历史原因历史原因拆迁问题拆迁问题园区现有物业杂乱、密度高拆迁成本高，而现有经济效益差，产值很难弥补成本现有规划现有规划基础设施规划落后招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏长期的规划。目前园区在产业低端、目前园区在产业低端、污染严重、小企业云集的污染严重、小企业云集的状况下，一直没有清晰的状况下，一直没有清晰的产业定位，招商方面也是产业定位，招商方面也是来者不拒，拆迁难度大。来者不拒，拆迁难度大。所以所以在无锡市以及北塘新在无锡市以及北塘新的一轮规划之下，急需明的一轮规划之下，急需明确发展方向确发展方向城市边缘化、产业低端化、规划不

24、明确城市边缘化、产业低端化、规划不明确项目瓶颈总结项目瓶颈总结22报告结构报告结构本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目属性界定项目属性界定项目发展瓶颈项目发展瓶颈项目核心问题项目核心问题23我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定和分析金字塔基本结构来界定和分析问题问题资料来源：世联模型R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）u政府目标政府目标：提升产业活力，实现经济持续增长，

25、保证就业水平。u产业目标：产业目标：在无锡市产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育；u经济目标：经济目标：在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收；u战略目标：战略目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；S我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）u区位：区位：地处中心城区板块，距离市区较近；u区域：区域：区域环境较差，区域形象差，认知度低；u交通：交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、运河、铁路等较集中；u资源：资源：环境差，缺乏自然、教育等资源；u配套：配套：周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；核心问题是

26、什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）项目核心问题项目核心问题24基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：案例中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位未来？本项目如何占位未来？改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提升土地产值。升土地产值。uQ1

27、Q1：在无锡市的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？uQ2Q2：本项目如何定位产业和功能，才能突破现有区域形象和产业的束缚，提升区域人气？uQ3Q3：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周边的联动，提升地块价值？项目核心问题项目核心问题25本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构26区位优势区位优势中

28、心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。p中心城区位置：中心城区位置：项目位于北塘区的北面，距离北塘区新政府约15分钟车程，距市区中心约30分钟路程。p商务成本：商务成本：低于中心城区。p成熟的商业和生活配套：成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商圈和北塘区的片区商圈的生活和商业设施配套。p“四园八区”的规划：作为无锡市的八区之一，项目享受产业方面的优惠政策，也是中心城区现有唯一的工业园区。p本项目属于中心城区的工业区，具有突出的土地

29、价格优势，分享城市的功能分享城市的功能，却也能补充和完补充和完善城市的功能。善城市的功能。中心城区中心城区27本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系的便捷交通。的便捷交通。150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路京沪高铁京沪高铁城际轻轨城际轻轨重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得无锡成为联系两大都市圈的节点城市。规划的

30、轨道3号线规划的轨道4号线北塘是城市交通中心，据规划，城市轨道线3 3号号线线和环绕城区的环绕城区的4 4号线号线汇集北塘。本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速锡宜高速，沪宁铁路沪宁铁路、 312312国道国道以及京杭大运河京杭大运河，具有航运、高速、铁路等交通网。交通优势交通优势北塘区北塘区28本项目作为城区的工业园区，从本项目作为城区的工业园区，从30003000亩（亩（2.32.3平方平方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。大的影响。工业园区动态发展的三个层次：工业园区动态发展的三个层次：资料来源：世联模型规模优势规模优势本项目作为城

31、市单元体，是城市的重要补充，也是本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是片区的核心主体。片区的核心主体。29本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。长江龙城科技有限长江龙城科技有限公司公司金山北发展历程金山北发展历程发展起步期发展起步期重点培养期重点培养期发展机遇期发展机遇期20002000200120012001200120072007200820082000年12月，原郊区山北镇响应市委、市政府“一个乡镇建立一个工业集中区”的号召 2001年度被市委、市政

32、府评为乡镇工业先进园区，2002年1月被市政府批准为重点开放园区。区政府于2007年11月专门成立了无锡金山北科技产业园管委会，并将金山北私营工业园更名为金山北科技产业园，提出了“两沿一集中”的园区调整发展新思路 2008年4月，区政府设立了15000万元的市场化运作主体-无锡市金山北科技产业发展有限公司，从人力、财力、物力上举全区之力来整合、调整、提升金山北科技产业园的发展，为园区迎来了新的发展机遇。 发展阶段发展阶段园区开发主体园区开发主体政府主导建立的园区。金政府主导建立的园区。金山北管委会属于政府背景，山北管委会属于政府背景，政府公关能力强，能够为政府公关能力强，能够为项目争取更多的政

33、府资源项目争取更多的政府资源支持支持政府优势政府优势金山北工业园受无锡产业金山北工业园受无锡产业调整政策的需要成立，为调整政策的需要成立，为无锡无锡“退城进园退城进园”的实施的实施做出重大的贡献。做出重大的贡献。园区建立背景园区建立背景30本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构31无锡市在推进城市化和发展产业的过程中，以改善城市无锡市在推进城市化和

34、发展产业的过程中，以改善城市环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和服务业。服务业。江苏省城市化水平等级分布：江苏省城市化水平等级分布：南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州徐州-盐城-连云港60%以上50%60%之间50%60%之间40% 50%之间p从江苏省城市化水平的梯队来看，无锡处于第一梯队，从2001年的41.3上升到2006年末的75.4，仅次于南京的76。p随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡正在由以工业为主的传统加工制造中心向服务业为主服务业为主的现代经济中心转变。p无锡推进都市化，一方面就是通过无锡南长、北

35、塘、崇安中心城区的更新改造实现环境实现环境美化和功能提升。美化和功能提升。p另一方面就是通过超前的市政基础设施建设和市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化惠山板块惠山板块功能定位：功能定位：无锡先进制造业，现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：空间结构：一城、一区、三镇，若干郊区社区滨湖板块滨湖板块功能定位：功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区城中板块城中板块功能定位：功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大功能区建设重点：建设重点：以崇安商务商贸区、广益

36、特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化；锡山板块锡山板块功能定位：功能定位：无锡商贸物流集聚区、新材料产业孵化区和现代农业创新区空间结构：空间结构：一城、三镇，若干郊区社区新区板块新区板块功能定位：功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：空间结构：一主、二副，若干郊区社区区域规划方向区域规划方向32北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商贸等北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商贸等都市化功能的角色，以发展都市型产业为重点。都市化功能的角色，以发展都市型产业为重点。p两带三尖、山水北塘：两带三尖、山水北塘：“两带”分别指锡山、惠山沿山风光

37、带和京杭大运河风光带，“三尖”分别指运河沿岸的南尖、北尖和双河尖p两心两区、活力北塘：两心两区、活力北塘：“两心”分别是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”分别是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区p一城四片、和谐北塘：一城四片、和谐北塘：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片，两个居住片分别是盛安居住片和刘潭广石居住片，两个产业片分别是金山北金山北和江海路生产性服务江海路生产性服务集聚区集聚区区域规划方向区域规划方向33本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。发

38、展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。都市型工业都市型工业都市型服都市型服务业务业本项目基础本项目基础产业基础规模优势提升片区价值提升片区价值促进北塘区的发展促进北塘区的发展区位交通优势区域规划都市型工业都市型工业依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业和消费市场；都市服务业都市服务业服务业包括生产性服务业和生活性服务业，既为生产提供中间服务，也为消费者提供终端服务；总结总结34本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Pa

39、rt3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目资源盘点项目资源盘点区域规划方向区域规划方向项目发展使命项目发展使命报告结构报告结构35项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重要组成部分。要组成部分。根据无锡市和北塘区的规划，中心城区（包括北塘区）为未来发展重点是居住和商贸居住和商贸。项目作为城市的重要组成部分城市的重要组成部分，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。聚集商业氛围和人气。作为无锡市“四园

40、八区”之一，自身具有长期的产业发展基础。需要拉动片区产业的活力。周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。城城市市极极产产业业极极钱桥工业集中区惠山经济开发区城市核心区洛社工业集中区项目发展使命项目发展使命36项目发展使命项目发展使命与片区产业互动，补充城市功与片区产业互动，补充城市功能需求，带动片区人气聚集。能需求，带动片区人气聚集。37本报告将从以下五个方面阐述：本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目产业研究项目产业研究项目市场分析项

41、目市场分析项目机会分析项目机会分析报告结构报告结构38根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向我们的方向选择？39更新现有产业更新现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：40选择案例的标准

42、：选择案例的标准：老城区：老城区：p区位区位：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。p交通交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势p历史基础历史基础：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。老工业区：老工业区：p地位地位：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。p基础基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。p背景背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。亟需改造：亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展41产业结构调整产业结构调整现有产业升级现有产业升级构建产业集聚构建产业集聚发展服务业发展服务业

43、产业调整压力产业调整压力项项目目自自身身条条件件和和市市场场背背景景城市环境压力城市环境压力？项目的思考项目的思考点：点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展42更换现有产业更换现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化43德国德

44、国.鲁尔老工业区鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的鲁尔是德国，也是世界的工业重地工业重地。是德国经济。是德国经济发展的一个发展的一个核心区核心区。p区位：区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 p交通：交通：水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。p规模：规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。 p成绩：成绩：曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重

45、要地位。产业变化过程产业变化过程面临问题：面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 居住、企业交叉分布，人口稠密。44发展历程发展历程鲁尔工业区在鲁尔工业区在产业危机和环境压力产业危机和环境压力的驱动下，的驱动下，产业淘汰和引进产业淘汰和引进并举促进改造并举促进改造。阶段阶段特征特征关键关键举措举措阶段阶段问题问题19501950以前以前1950195019701970年代年代19901990现在现在阶段阶段成果成果阶段阶段1970197019901990年代年代45采煤采煤机械工业区早期工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢

46、铁工业区转化期工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整产业调整鲁尔工业区由鲁尔工业区由传统产业为主导传统产业为主导逐渐转化成以逐渐转化成以高高新技术产业新技术产业为主导的为主导的新型工业区新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业鲁尔现有新型产业p产业中心转化：产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。 p教育和技术的发展：教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。p技术转化：技术转化：所有大学和研

47、究所都有“技术转化中心” p1212个产业重点：个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等p服务业发展：服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。 重工业基地重工业基地引进新型产业引进新型产业调整内部产业布局调整内部产业布局发展文教科研发展文教科研46鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。的关键点。关键点关键点利用资源和利用资源和产业基础，产业基础，培育新产业培育新产业坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息

48、技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力12发展技术和发展技术和教育教育对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统 3政府政策和支政府政策和支持持47武汉武汉.汉正街工业园汉正街工业园汉正街工业园，是武汉市汉正街工业园，是武汉市

49、制造业五大板块之一制造业五大板块之一。创造了创造了“汉正街模式汉正街模式”的改造方法。的改造方法。汉正街汉正街p区位：区位：位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。p交通：交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。p规模：规模：2400公顷。首期建成201亩。p汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地 。p汉口街以老工业区改造和新园区老工业区改造和新园区建设并重建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。硚口区地图硚口区地图48汉正街工业

50、区，面临着经济衰退、失业严重、汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。环境差等问题。面临问题面临问题产业失去竞争力产业失去竞争力百年辉煌：百年辉煌： 100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机； 2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业 220家，产业工人 10.5万人 企业衰落，绝大多数企业停产或半停产企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置环境污染严重，厂房和土地

51、闲置如何提升区域价值如何提升区域价值解决就业问题解决就业问题提升经济活力？提升经济活力？市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力49汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园新型都市工业园路线。路线。汉正街模式汉正街模式措施：措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：效果：短期拉动经济问题：问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。打都市工业旗，退二进二，工贸互动打都市工业旗，退二进二，工贸互

52、动；政府出资，以以35万万/亩回购土地亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术外资企业等2000-2002年，初探：打补丁式年，初探：打补丁式方法一方法一方法二方法二措施：措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模式现在，汉正街模式都市型工业园都市型工业园策略策略效果效果经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。50汉正街模式汉正街模式建成建成1 1平方公里的四个都市型工业园平方公里的四个都市型工业园：印刷科技工业园台湾名品工业园机

53、电加工园：2003年底，园区机电企业全口径税收仅 900万元 ，2004年跃升至 2300万元 高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。取得成绩：取得成绩：新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿元。2005年1-8月，实现工业总产值 35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成税收近 2亿元。提供就业岗位 2.6万个，安置下岗职工再就业近 3万人次。地价由30万/亩增加到50万/亩。现有园区现有园区汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。了经济的腾飞。后后续续发发展展老工业老工业区改造区改造启动

54、区启动区改改造造旧旧有有园园区区，利利用用闲闲置置土土地地上上新新建建园园区区51关键点关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点新产业新产业的引进的引进和孵化和孵化政府资政府资金和政金和政策策政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入投入2.6亿回购土地。亿回购土地。对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。改造与改造与新建并新建并举的模举的模式式充分利用闲置设备。企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。

55、改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。52更换现有产业更换现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：53青岛青岛.四方工业区四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良

56、好的传四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。统制造业基础。区位：区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。交通：交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。 问题：问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大 。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区四方区老工业区老工业区四方区四方区高科技园区高科技园区机场机场胶胶州州湾湾背景：背景：重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企龙头企业业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具

57、有良好的教育科研和技术资源教育科研和技术资源54四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主打打技术改造路线和技术创新，技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。打造循环经济园区。升级模式升级模式升级基础升级基础面临问题面临问题传统产业技术水平较低企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了6家 传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此 .主要升级措施主要升级措施技术改造传统产业

58、技术改造传统产业方法：方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：效果：07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。 自主创新，技术提升自主创新，技术提升方法：方法：搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。效果：效果：2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目。 55典型企业典型企业四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产业路线。改造和应用新技术，走循环产业路线。p四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地 ，建立

59、了四方区共有3个科技园区，另外还有15个工业园 。其他其他青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。华能青岛发电公司华能青岛发电公司技术手段：技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、水循环利用等技术降低能源消耗效益：效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造了显著的经济效益和社会效益。青岛双桃精细化工有限公司青岛双桃精细化工有限公司技术手段：技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的

60、优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。效益：效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。 56四方区实现产业升级的关键点在于：四方区实现产业升级的关键点在于：关键点关键点利用教育科研资源，促进技术合作利用教育科研资源，促进技术合作p利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。p2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划165项。p建成科技创新服务平台p各级各类科研机构17

61、个，科研人员3618人 。集中制造业科研所。具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造p具有青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。p龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降低能耗。p根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化工主题园。对原有厂房的改造利用对原有厂房的改造利用p利用厂区1/3以上为开发的土地，基础设施、设备等可使用的，略微改造，为中小型企业提供发展空间。KEY3KEY2KEY157更新现有产业更新现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3改造手段改造手段改造方向改造方向现有产业升级

62、现有产业升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能3都市型服务业都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：结出老工业区改造的四个方向：58第三意大利是第三意大利是意大利中小企业的摇篮意大利中小企业的摇篮，是意大利经，是意大利经济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界。济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界。米兰都灵热那亚皮亚琴察乌迪内蒙特别鲁那卡尔皮帕尔马萨斯索罗摩德纳博洛尼亚卡拉拉普拉托马萨阿雷佐意大利的经济版图明显

63、的呈现出三段式的结构：发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业王国，在制造业企业总数中，中小企业占99998787意大利中小企业竞争力强，在国际市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域第一意大利大企业主导第二意大利农业经济主导第三意大利中小企业主导第三意大利第三意大利59第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建

64、立了强大的产业集群。济的转变，并建立了强大的产业集群。背景背景产业产业状态状态产业产业人口人口19501950年代之前年代之前1950195019701970年代年代1970197019901990年代年代典型典型案例案例阶段阶段艾米利亚艾米利亚罗马涅大区罗马涅大区意大利服装聚集地意大利服装聚集地发展历程发展历程60第三意大利利用大量中小企业自然集中，实现第三意大利利用大量中小企业自然集中，实现了由产业聚集到产业链的聚集转化。了由产业聚集到产业链的聚集转化。大量劳动密集型中小企业的聚集：组织松散，设备落后。中小企业区域网络的构建，市场机制推动经济组织的出现，连接各中小企业。政府对中小企业的鼓励

65、和聚集的推动，出现大量相关的专业化分工细密的中小型企业实现产业的聚集。通过产业的聚集，向产业链两端延伸，实行产业链的聚集。实现由产业聚集到产业链的聚集转化过程。市场力量市场力量的推动的推动政府力量政府力量的推动的推动技术力量的技术力量的推动：采用推动：采用信息技术信息技术聚集过程聚集过程61第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链两端聚集。产业链两端聚集。企业N企业2企业3企业5企业4企业1企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业

66、4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和分散化和专业化专业化自然形成产业上的一体化，自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现企业之间分工出现企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚最终形成关联紧密地企业聚集带集带制造研发营销123产产业业集集聚聚形形态态产产业业微微笑笑曲曲线线高附加值高附加值低附加值成功因素成功因素62意大利产业聚集的关键举措意大利产业聚集的关键举措案例总结案例总结大量同类型企业出现，形

67、成各企业之间的分工大量同类型企业出现，形成各企业之间的分工p大量的中小企业彼此发展了高效的竞争与合作关系，形成高度灵活专业化的生产协作网络 。p市场的推动下，出现连接各中小企业的“经济人”的专业化组织。区域产业网络的构建，和新技术使用，促进产业链的完善。区域产业网络的构建，和新技术使用，促进产业链的完善。p通过生产服务机构，比如“联合销售机构”构筑区域产业网络。p利用电子信息技术，构建区域的信息交流平台，加强企业之间的联系。政府政策和资金支持的推动政府政策和资金支持的推动p中央政府通过增加拨款、减少税收和社会捐款等为中小企业的发展提供了条件。p 制定法令为中小企业的技术改造提供专项贷款, 如6

68、96号法律决定向雇员在300人以下、技术设备方面的固定资产低于114.9亿里拉的中小企业出租一批数控自动化机器或为之提供低息贷款鼓励他们购买。p 各地方政府采取不同措施, 同过行业协会的形式支持中小企业提高生产能力。KEY3KEY2KEY163更新现有产业更新现有产业1改进技术和工艺改进技术和工艺2延伸产业链延伸产业链3老工业区老工业区转换方向转换方向现有产业升级现有产业升级根据世界和国内城区老工业区成功改造的现有经验和条件，得根据世界和国内城区老工业区成功改造的现有经验和条件，得出四个方向来实现老工业区的升级出四个方向来实现老工业区的升级产业结构调整产业结构调整构建产业集群构建产业集群产业转

69、化产业提升产业聚集转化园区功能转化园区功能4都市型服务业都市型服务业功能转化64武汉武汉.汉正街工业园汉正街工业园汉正街在调整产业的过程中，利用原有的商业基汉正街在调整产业的过程中，利用原有的商业基础，发展特色的都市型服务业，构建适应大众消础，发展特色的都市型服务业，构建适应大众消费的商品专业市场。费的商品专业市场。p明末清初是全国最大的货物集散地p形成“买全国、卖全国”的小商品市场p形成街区式布局、低价格产品、可容纳很多劳动力。面临问题面临问题商贸基础商贸基础p商居混杂，环境差，污染严重。p前店后厂式的作坊形式。p工厂产值低，产业调整压力p改造原有的厂房和门店，以改善环境改造原有的厂房和门店

70、，以改善环境p发展品种齐全，价低的大众消费品发展品种齐全，价低的大众消费品p形成汽车及配件、服装、化工、五金等产品的服务于形成汽车及配件、服装、化工、五金等产品的服务于都市生产生活需求的专业市场。都市生产生活需求的专业市场。改造措施改造措施效果效果p商铺2030用来出售，其余只租不卖。p目前一亩地价已经逼近1000万元。p华中地区最大的日用工业品集散地。65武汉武汉.汉正街工业园汉正街工业园汉正街本身的基础决定了其发展商贸的方向，打汉正街本身的基础决定了其发展商贸的方向，打造具有影响力的造具有影响力的都市型服务产业。都市型服务产业。功能：物流功能：物流+ +商贸商贸华中地区最大的日用工业品集散

71、地建材市场被誉为“中国建材第一市”周边的汽车及配件、化工产品、金属型材、五金塑料、服装辅料等市场具备较强的辐射能力，是华中地区物流、资金流、信息流的集聚地。都市型服都市型服务产业务产业汉正街交通区位汉正街交通区位商贸基础商贸基础区域整体环境区域整体环境产业规划，政府支持产业规划，政府支持城城市市功功能能提提升升人人气气环环境境不不敏敏感感无无环环境境污污染染汉正街工业园商贸市场66以以都市型服务业都市型服务业驱动的都市产业园的典范，是唯驱动的都市产业园的典范，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流园区。一位于城市中心位置的都市配送型物流园区。深圳笋岗物流园深圳笋岗物流园p区位：区位：位于深圳经

72、济特区的老城区罗湖区的中北部，距罗湖区中心20分钟。p交通：交通：北环快速干道，城市主干道红岭路，广九铁路深圳北站。p规模：规模：占地2.37平方公里。原有建筑面积90多万平方米，现已拆迁6万平米。p功能定位：功能定位：区域性展示交易配送中心。集都市消费品的运输、仓储、展示和交易于一体的物流园区。 p产业基础产业基础：具有较好的高新技术和制造业产业基础。笋岗物流园笋岗物流园高新技术和先进制造业产业带高新技术和先进制造业产业带67笋岗物流园笋岗物流园20多年的发展，是一个多年的发展，是一个功能不断转化功能不断转化和完善和完善的过程的过程物流园前期物流园前期转型发展期转型发展期升级调整期升级调整期

73、1982-19951996-20052006-现在建设大型仓库80栋，总建筑面积90万平方米利用空余的10万平米建造家居超市；改造旧有的仓库为汽车及配套市场现代商业仓库和出口监管仓库现代化超市管理模式，集运输、仓储、展示、集运输、仓储、展示、批发和零售批发和零售于一体电子商务与物流配送电子商务与物流配送的结合，向智能化物流园区的转变。较完善的产业链和特色的专业化市场专业化市场年货物吞吐量达400-500万吨，被称为“中国第一仓” 146家国内外知名企业入住园区。商业物业和仓库物业租金分别比改造前增加了约60和30。拆迁一部分旧有的仓库发展电子信息交易平台基础设施的改善 07年6月，已有224家

74、企业入住；从业人员增加到2万多人、 23家物流企业将总部。关键关键举措举措阶段阶段经济经济效益效益阶段阶段特征特征阶段阶段成果成果发展历程发展历程68利用利用循序渐进循序渐进的方式，改造与新建并重取得资金的的方式，改造与新建并重取得资金的平衡，逐步实现区域提升。平衡，逐步实现区域提升。大型仓储区大型仓储区综合性商贸综合性商贸物流园区物流园区 现代都市型现代都市型配送物流园配送物流园中心城区外扩重新定位重新定位空地新建空地新建部分仓库改造部分仓库改造土地产值压力环境改善压力产业升级压力基础设施改善基础设施改善部分拆迁部分拆迁电子信息平台搭建电子信息平台搭建有空地约10万平方米先后改造仓库6万平米

75、拆迁仓库9万平米调整、改造原有的市场弥补区域内缺乏家用电器市场的空白，重点发展家居市场.在汽车方面，重点发展高档家用汽车和名车调研药材市场与周边关系，立足长远，重点发展转化模式转化模式69从笋岗整体建筑形态来看，几乎都是经旧厂房从笋岗整体建筑形态来看，几乎都是经旧厂房改造而成的各种办公和商场等物业改造而成的各种办公和商场等物业厂房厂房服装批发市场平安保险总部写字楼办公物业二手家电市场70笋岗物流园笋岗物流园依赖依赖物流仓储驱动物流仓储驱动区域的商贸和居住区域的商贸和居住发展。重点打造发展。重点打造都市消费型专业市场都市消费型专业市场，拉动人气拉动人气。u园区规划集商业、物流、居住等多种综合型配

76、套社区。u以规模最大的物流仓储驱动园区的发展。u从营业收入看，汽车及配件、汽车及配件、建材家居及医药建材家居及医药三类产品05年的营业收入为58.2亿，占比40.1%，其中汽车为48亿，增长24%。居住配套区居住配套区物流仓储区物流仓储区商贸配套区商贸配套区功能规划功能规划71笋岗家居市场在知名企业的带动下，已形成专笋岗家居市场在知名企业的带动下，已形成专业化规模运作，成为深圳最大的家居销售中心业化规模运作，成为深圳最大的家居销售中心在笋岗，不仅有好百年，还有香江家私、百利玛家居广场、金宝来名家私、金时代家居等多家大型的家具企业已形成品牌的规模化、专业化的运作，奠定了笋岗片区家居市场新的市场格

77、局，成为深圳最大家居商品展示分销中心，也成了市民选购家具的理想场所。72“购车要逛笋岗购车要逛笋岗”现已成了许多深圳人的消费常识现已成了许多深圳人的消费常识 , ,其销售量共占据深圳整体汽车销售总量的其销售量共占据深圳整体汽车销售总量的1/51/5深圳规模最大的新车和二手车交易市场包括有汽配商店，4S店以及二手车交易中心。据不完全统计，在整车销售方面，这里有汽车经销商60多家，华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在这里。2006年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别占全市的20和16。73深圳人才市场和罗湖人才市场共同构成了笋岗深圳

78、人才市场和罗湖人才市场共同构成了笋岗特殊的服务市场，也给笋岗带来了旺盛的人气特殊的服务市场，也给笋岗带来了旺盛的人气深圳人才大市场和罗湖人才市场，相隔不到千米，共处于笋岗。深圳人才大市场在全国有极高的知名度，其拥有2万平方米的场地和200个国际标准展位，平时每天都有130家以上的单位进场，求职者达1万多人次 紧邻的罗湖人才市场，也是为我市一个重要的人才交流平台，自1995年成立以来，每年都有3000多家单位入场招聘，每年提供工作岗位达3、4万个 两个人才市场，带动了宝安北的人流量，每天都有成千上万的求职者来到这里，怀揣自己的梦想奔走在日益繁荣的宝安北，也给这里带来了旺盛的人气。 74以一致药业

79、、中联医药和亚洲医药等连锁医药企业构成以一致药业、中联医药和亚洲医药等连锁医药企业构成的医药市场业务覆盖全国各省份，是全国知名的医药配的医药市场业务覆盖全国各省份，是全国知名的医药配送中心送中心以一致药业配送中心为依托，已吸引了一批如中联医药、亚洲医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，形成了一个年交易额达数亿元的医药大市场。 其中仅亚洲医药公司一家，已形成专门从事医药、中药材、医疗器械批发零售模式，经营品种达6000多种，其中全国及区域代理品种数十种，与多家品牌医药集团建立了长期稳定的业务关系笋岗医药市场整体业务覆盖全国各省份，销售网络遍及全国各大城市。 75向都市型服务业转化的关键点向都市型

80、服务业转化的关键点总结总结商业的历史基础和产业的氛围，与城市的融合商业的历史基础和产业的氛围，与城市的融合p区域内具有良好的产业基础或是片区本身具有商业基础的沉淀。p在原有产业或商业的基础上，结合城市需求，实行与城市发展的融合。注重与周边环境的协调，精准定位，以提升人气和土地价值。注重与周边环境的协调，精准定位，以提升人气和土地价值。p结合原有商业或产业环境，完善基础设施，改善环境。p发展与环境协调，或对环境不敏感的产业，提升人气，从而提高土地价值。政府的支持和渐进式的改造模式政府的支持和渐进式的改造模式p根据城市或区域的产业规划，结合规划定位产业。p 符合城市规划，或得政府的支持，政府投入基

81、础设施建设和改善环境。p改造部分旧有物业，同时利用闲置土地，修建部分物业。改造与新建并举。KEY3KEY2KEY176经过分析，产业的结构调整、升级和聚集等需要园区具经过分析，产业的结构调整、升级和聚集等需要园区具有良好的产业基础和政府强势的支持。而转化园区的功有良好的产业基础和政府强势的支持。而转化园区的功能，发展都市服务业对产业的要求不高。能，发展都市服务业对产业的要求不高。调整产业调整产业产结构产结构案例案例1德国.鲁尔工业园武汉.汉正街工业园产业升级产业升级2青岛.四方区工业区案例启示案例启示产业聚集产业聚集3第三意大利对于我们园区本身：缺乏优势的特色产业和产业链；缺乏龙头性企业；缺乏

82、产业聚集效应；缺乏教育科研资源我们能否结合外部产业我们能否结合外部产业发展，选择出适合自己的发展，选择出适合自己的产业？产业？对本项目启示对本项目启示案例总结案例总结具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络都市型服都市型服务业务业4上海.市北工业园武汉.汉正街工业园深圳.笋岗物流园有商贸的历史背景或区域内的产业基础产业分散，无特色或，缺乏龙头企业。项目的区位和交通条件项目的区位和交通条件是否决定选择转化功能是否决定选择转化功能？77本报告将从以下五个方面阐述：本报告将从以下五个方

83、面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目产业研究项目产业研究项目市场分析项目市场分析项目机会分析项目机会分析报告结构报告结构78从无锡市和周边的产业发展现实寻找产业支撑点从无锡市和周边的产业发展现实寻找产业支撑点产业环境能否支撑我们继续现有的产业路线？79根据无锡市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上根据无锡市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上海产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。海产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自

84、然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层现代服务业基地现代服务业基地第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金

85、融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，开始重点发展现代重点发展现代服务业服务业，并向低一等级的区域低端产业。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场无锡产业无锡产业80从产业结构来看，无锡二产占主导，三次处于发展趋势从产业结构来看，无锡二产占主导，三次处于发展趋势且档次提高。目前仍以传统的制造业为主要产业。且档次提高。目前仍以传

86、统的制造业为主要产业。p从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于57%以上。经历了从增长到减缓从增长到减缓的过程。p随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势发展的趋势。p在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提高技术含量有待逐步提高。第二产业中的主导产业第二产业中的主导产业无锡产业无锡产业电气机械制造业电气机械制造业化工化工纺织业纺织业通讯电子设备制造通讯电子设备制造黑色金属黑色金属电气机械制造业电气机械制造业化工化工纺织业纺织业通讯电子设备制造通讯电子

87、设备制造黑色金属黑色金属81从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。点发展高新技术产业。p传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地p新型高技术产业集中在城市南面，如新区电子信息产业电子信息产业精细化工和冶精细化工和冶金等新材料金等新材料高档纺织业高档纺织业机械装备机械装备生物医药产业生物医药产业汽车零部件汽车零部件都市型工业都市型工业新区高新技术开发区新区高新技术开发区锡山经济开发区锡山经济开发区江阴经济开发区江阴经济开发区江阴临港新城江阴临港新城

88、少量分布在港下和东少量分布在港下和东江阴经济开发区江阴经济开发区靖江工业园靖江工业园惠山区洛社、前洲等惠山区洛社、前洲等锡山经济开发区锡山经济开发区惠山经济开发区惠山经济开发区江阴经济开发区江阴经济开发区精密机械精密机械蠡湖经济开发区蠡湖经济开发区城区的都市型工业园城区的都市型工业园纺织出口工业园纺织出口工业园江阴江阴锡山东港红豆锡山东港红豆惠山生命科技园惠山生命科技园无锡新区无锡新区马山生物医药园区马山生物医药园区城市重点工业集中区城市重点工业集中区产业聚集地产业聚集地本项目处于城北：主要接受城市北面本项目处于城北：主要接受城市北面传统产业的辐射或发展都市型产业。传统产业的辐射或发展都市型产

89、业。无锡产业无锡产业82惠山经济开发区由惠山经济开发区由“一城三园一区一城三园一区”构成的综合型园区，构成的综合型园区，现以现以传统的冶金和机械产业为主传统的冶金和机械产业为主，未来重点发展，未来重点发展现代制现代制造业和城区综合配套造业和城区综合配套。惠山惠山经济开发区经济开发区u惠山经济开发区省级开发区。是无锡市规划中“四园八区”之一。u惠山开发区位于无锡市正北，是惠山的新城区，区域中心。u与江阴毗邻，有沪宁、锡澄、锡宜三条高速。通过高速，2小时以内可以到达长江三角洲任何一个城市。u现有产业背景：冶金及金属制品、机械和化工等产业u产业定位：长三角地区加工制造中心，重点发展高新技术产业和高新

90、技术成果转化。u“一城三园一区”：一城惠山新城：三园生命科技园、汽车工业园、风电产业园；一区出口加工区。u三大未来产业：生物制药、汽车工业、风电产业。u技术研发、科技孵化、制造等综合发展83惠山经济开发区固定资产投资和惠山经济开发区固定资产投资和GDP增长较为缓慢。产增长较为缓慢。产业的聚集优势还不突出，汽车产业处于起步阶段。业的聚集优势还不突出，汽车产业处于起步阶段。u从表可以看出，惠山经济开发区目前的产业，还没有形成强烈的聚集效应。u从历年的地区生产总值看，发展速度较为缓慢。u园区现有公司涵盖了汽车、医药、机电、纺织、电子等众多行业。 特色行业表现不明显。u在产业链上，汽车行业具有生产、配

91、套、贸易、监测等功能，但都处于起步发展阶段。经济分析经济分析生命科技园、汽车产业园等基本建成，而风电产业园还生命科技园、汽车产业园等基本建成，而风电产业园还处于起步阶段。处于起步阶段。84在区政府的导向下，惠山经济开发区利用的优势，在区政府的导向下，惠山经济开发区利用的优势，集合了一批特色配套园区。集合了一批特色配套园区。u服务业基地服务业基地：主要是研发、人才培养、外包服务等，促进产业的不断升级。但都处于规划或起步阶段。u经济开发区特色配套功能园区特色配套功能园区工业园区工业园区：钱桥工业园和洛社工业园区服务园区服务园区：藕塘职教园区、西站物流园区、高力国际汽车博览城 。配套园区配套园区85

92、配套园区配套园区钱桥工业园钱桥工业园u钱桥工业园成立于2001年，是惠山经济开发区的重点配套园区之一。u交通：交通：距市中心15分钟左右，京杭运河南岸、312国道、锡宜高速等。u基本指标：基本指标：规划总面积8800亩，启动面积6100亩。主要溪南、柯、西漳、恒源祥等三个工业小区组成。u经济指标：经济指标：入园企业已达391家，其中外资企业18家 。2006年钱桥配套区经济总量完成86.3亿元。 u主体产业：主体产业：以冶金行业为核心，还包含机械、纺织、电子等行业。冶金：管各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拔无缝钢管等；带从普通钢带到特种钢带，从优质碳素结构到低合金钢，光亮中宽带钢等 。u

93、龙头企业龙头企业：焊管苏嘉集团、众联锻造、群力钢件、鼎元精拔钢管等。纺织恒源祥集团。特管无锡法斯特管业有限公司（ 海外上市）。以冶金及金属制品行业为主，以冶金及金属制品行业为主，主要是生产加工环主要是生产加工环节节。形成一批具有规模的龙头企业。形成一批具有规模的龙头企业。86配套园区配套园区洛社工业园洛社工业园以机械为主要产业。以生产加工为主，带动教育、以机械为主要产业。以生产加工为主，带动教育、科研、展示物流等的发展。科研、展示物流等的发展。u洛社工业园区是惠山经济开发区的配套园区。u区位：区位：东接无锡，西临常州，南依太湖，北近长江。u交通：交通：京沪铁路、京杭运河、312国道等交通要道。

94、东有无锡硕放机场，西有常州奔牛机场。u经济指标：经济指标：企业总数1200家。2003年国内生产总值40亿元，工业总产值107亿元，工业纳税销售收入102亿元 。 u园区规划：园区规划：一期190亩和二期240亩已启动。江苏无锡台商工业园区及意大利（欧洲）工业园区正在该区规划建设中。u主体产业：主体产业：以机械行业为核心，还包含纺织印染、精细化工、现代物流等行业。u龙头企业龙头企业：江苏太湖锅炉集团、江苏雅西集团、江苏腾跃不锈钢集团、江苏南方天奇集团、无锡万新建设机械集团、江南起动电机集团、无锡双欢电器集团等。u配套：配套：重视教育的投入，发展中小学、职业教育等。87惠山经济开发区传统产业主要

95、处于加工制造阶段。惠山经济开发区传统产业主要处于加工制造阶段。利用现有产业基础，在政府的主导下，正逐渐向利用现有产业基础，在政府的主导下，正逐渐向现代化制造业和服务业发展。现代化制造业和服务业发展。小结小结钱桥工业园钱桥工业园冶金、纺织等加工冶金、纺织等加工制造环节制造环节洛社工业园洛社工业园机械、化工等加工机械、化工等加工环节环节惠山经济开发区综合配套打造惠山经济开发区综合配套打造p现代化的制造业：汽车、现代化的制造业：汽车、生命科技、光伏电等产生命科技、光伏电等产业。初具规模。业。初具规模。p教育、物流、服务业外教育、物流、服务业外包等产业，处于规划发包等产业，处于规划发展阶段。展阶段。产

96、业基础和经济实力产业基础和经济实力88锡山锡山经济开发区经济开发区锡山经济开发区由锡山经济开发区由7大特色园区大特色园区构成。构成。以纺织、电以纺织、电子、精密机械等产业子、精密机械等产业为主，具有研发、生产和展为主，具有研发、生产和展示营销功能。示营销功能。u锡山经济开发区是省级开发区。享受国家级开发区待遇。无锡市规划的“四园八区”之一。承接无锡市产业北移的重点区域。u区位：区位：开发区位于长江三角洲的中心点。北近江阴，南濒太湖，东邻常熟，西接无锡市中心。距无锡市中心18公里。u交通：交通：沪宁、京沪、沿江、锡张四条高速公路。u主体产业：主体产业：电子信息和电子材料、精密机械和汽车配件、高特

97、纺织和服装、现代物流等。电子信息、精密机械、纺织、商贸特色园区：特色园区：u清华同方科技园。清华同方科技园。已启动。清华企业第一次“落户长三角”。建成电脑、空调、照明等产业基地，形成上下游产业链。u台商科技工业园。台商科技工业园。即将启动。做大做强台资板块，实行产业链的延伸。u锡山出口加工区锡山出口加工区。出口加工企业，产品为电子信息为主的高新技术产品、汽车及汽车零配件、机电等。u锡山电子信息材料产业园。锡山电子信息材料产业园。高密度电子印刷线路板及其关联产业群、电子信息整机配套材料与部件产业群、电子元器件及其材料产业群和智能交通、锂电材料及软件服务新兴产业群等四大集聚产业。u高新技术产业园。

98、高新技术产业园。利用现有PCB、IC产业基础，加强IC载板、LCD载板、背光电源、半导体封装协作配套，配套和平行成品。u科技孵化园。科技孵化园。建立清华大学无锡国际技术转移中心、工程中心，计算机及外围设备的研发、生产、销售和服务。u现代商贸物流园。现代商贸物流园。依托江南商贸物流和东亭中心商贸物流园区，建设超大型商业休闲购物广场，面向华东地区的商贸物流新城。89NOK密封件、恩福油封、丰田合成、青志粉末等15家知名企业长江精密纺织、富威化纤等大型企业18家 健鼎科技、联茂电子、高德电子等20家知名企业；6家台湾线路板企业麦德龙、欧倍德、海尔物流、南方物流等物流企业10家 产业聚集产业聚集u开发

99、区的生产总值占锡山区整个经济的一半u锡山经济开发区的工业产值和园区企业基本上每隔三年成倍的速度增长。u开发区在外资的引进上取得较大成功。u锡山经济开发区逐渐形成四大特色产业集聚。u产学研合作。产学研合作。与中科院、清华大学等高等院校合作。u科研投入：科研投入： 06年共投入3000万元科技创新扶持资金，并吸纳风险投资。与“星期天科学家”合作，引进高新技术项目30多个，其中“530”项目7个；25家省级以上高新技术企业，获得国家发明专利56件。 u服务外包：服务外包：清华同方科技创业园、索立得科技合作园和锡山软件园等服务外包基地。园区企业园区企业锡山经济开发区是锡山经济的半壁江山，经过十锡山经济

100、开发区是锡山经济的半壁江山，经过十多年的发展，经济快速增长。四大产业优势突出，多年的发展，经济快速增长。四大产业优势突出，产业链完整。产业链完整。产业分析产业分析90锡山经济开发区传统产业形成较完善的产业链，且锡山经济开发区传统产业形成较完善的产业链，且已在新型产业和高新产业发展方面具有突出优势。已在新型产业和高新产业发展方面具有突出优势。乡镇企业基础民族工业和现代乡镇工业发祥地，“苏南模式”的创造，中国百强县之首。土地规模开发规划面积64平方公里。首期开发10平方公里，土地循序扩大开发。政府支持从规划到发展，政府政策和资金的支持。07年投入3000万支持创新。重视创新与清华大学、中科院合作，

101、实现科研转化。创新创业人与清华大学、中科院合作，实现科研转化。创新创业人才引进。搭建公共服务和技术平台。才引进。搭建公共服务和技术平台。制造引擎制造引擎产业聚集引擎产业聚集引擎创新引擎创新引擎小结小结91根据无锡市和周边的产业分析，从行业吸引力和可根据无锡市和周边的产业分析，从行业吸引力和可行性两个方面，本项目不具有发展传统或新型制造行性两个方面，本项目不具有发展传统或新型制造业的机会。可以考虑产业链两端或都市型产业。业的机会。可以考虑产业链两端或都市型产业。l农业l建筑业l能源及公用事业l政府l冶金及采矿l非金属材料l专业服务l浆纸业l房地产l零售/批发l纺织业l旅游业汽车及零部件展示营销I

102、IIIIIIV高高低低高高低低行业吸引力入驻可行性行业吸引力行业吸引力入驻可行性入驻可行性n该行业是否有利于未来发展该行业是否有利于未来发展是不是一个全球性的大规模、高增长的行业。是否具有高附加值。是否具有是城市导向产业，具有发展潜力。n无锡市和无锡北塘能否为该产业提供独无锡市和无锡北塘能否为该产业提供独特的价值定位特的价值定位与城市其他产业相比，是否具有良好发展机会。该行业是否能有效利用无锡和北塘区周边的资源，如区位、交通等与无锡周边产业的竞争中是否有比较优势.都市型服务业冶金及金属制品展示营销电子信息软件外包化工都市型工业金融保险产业研究总结产业研究总结92结合项目内外部的产业现实分析，本

103、项目不适合继续原结合项目内外部的产业现实分析，本项目不适合继续原有的产业路线。可以依靠现有的区位交通优势，实现园有的产业路线。可以依靠现有的区位交通优势，实现园区功能转化，发展都市型服务业。区功能转化，发展都市型服务业。调整产业调整产业产结构产结构案例案例1德国.鲁尔工业园武汉.汉正街工业园产业升级产业升级2青岛.四方区工业区案例启示案例启示产业聚集产业聚集3第三意大利项目基础：项目基础：缺乏优势的特色产业和产业链；缺乏龙头性企业；缺乏产业聚集效应；缺乏教育科研资源；项目启示：项目启示：项目缺乏调整产业结构、产业升级、产业聚集的产业基础和科研、教育何技术资源；对现有产业改造困难很大对本项目启示

104、对本项目启示案例总结案例总结具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络发展服务发展服务业业4上海.市北工业园武汉.汉正街工业园深圳.笋岗物流园有商贸的历史背景或区域内的产业基础产业分散，无特色或，缺乏龙头企业。项目启示：项目启示：项目可利用强势的区位交通优势，片区商贸历史和区域产业基础，发展生产性或消发展生产性或消费性的都市型服务业费性的都市型服务业本报告是严格保密的。93本项目产业选择本项目产业选择在园区产业现实的基础上，在园区产业现实的基础上，发展具有融合性的都市型服务业。发展

105、具有融合性的都市型服务业。生产性服务业生产性服务业中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定制区冶金、金属制品等企业的展示营销大厅为园区企业和市场服务的仓储物流消费性服务业消费性服务业服务于城市消费人群的大众消费市场，比如商贸市场、特色产品专业市场等本报告是严格保密的。94本报告将从以下五个方面阐述：本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3项目定位分析项目定位分析Part4项目本体分析项目本体分析Part1项目产业研究项目产业研究项目市场分析项目市场分析项目机会分析项目机会分析报告结构报告结构本报告是严格保密的。95从无锡市现有

106、服务业发展寻找我们的机会。从无锡市现有服务业发展寻找我们的机会。市场机会在哪里？96无锡市加快服务业发展步伐，特别是以批发零售无锡市加快服务业发展步伐，特别是以批发零售为主的贸易市场活跃，具有重大的发展机会。而为主的贸易市场活跃，具有重大的发展机会。而物流仓储业发展相对不足。物流仓储业发展相对不足。无锡市社会消费品零售总额（亿元）无锡市社会消费品零售总额（亿元）水利、环境和公共设施管理业水利、环境和公共设施管理业文化、体育、娱乐文化、体育、娱乐卫生、社会福利、社会保障卫生、社会福利、社会保障居民服务居民服务教育教育 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业住宿餐饮住宿餐饮租赁商

107、服租赁商服金融金融交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业公共管理和社会组织公共管理和社会组织房地产房地产批发零售批发零售p无锡市第三产业以传统的批发零售为主，比例几乎占到整个第三产业产值的40%；p批发零售，近年每年仍以15以上的速度增长，是三产产值增长的主力；p2004年底全市拥有成交额亿元以上的各类商品交易市场62个，亿元市场成交额达到1044.75亿元，同比增长56.8；无锡服务业分析无锡服务业分析97与南京、苏州相比，无锡的第三产业规模偏小。根与南京、苏州相比，无锡的第三产业规模偏小。根据无锡市服务业规划，未来具有较大发展空间。据无锡市服务业规划，未来具有较大发展空间。20072

108、007年无锡、苏州、南京三市相关数据比较（亿元）年无锡、苏州、南京三市相关数据比较（亿元）p无锡市无锡市“十一五十一五”服务业发展规划指出：服务业发展规划指出：未来努力建设形成“一高地、一胜地、三中心”：即苏锡常都市圈的现代服务业高地、国内外著名的旅游度假胜地，区域性的商贸中心、物流中心、工业设计和创意研发中心；形成特色商业片区：以大型超市、百货商场为核心，建设蠡溪片区、山北片区山北片区、新区片区、东亭片区、锡北片区、马山灵山旅游度假区片区、太湖广场片区七个商业中心 重点发展纺织服装、农副产品、不锈钢、小商品、金属材料和装潢装饰六大行业无锡服务业分析无锡服务业分析98从现有分布来看，商贸（市场

109、）、物流等主要分从现有分布来看，商贸（市场）、物流等主要分布在城区外围，中心城区商贸市场数量较少，且布在城区外围，中心城区商贸市场数量较少，且缺乏仓储物流。缺乏仓储物流。服务业分布服务业分布p无锡市商贸物流园区多集中在食品类、家装类、纺织类，其他城市需求型的规模市场，特别是中心城区的日常消费品市场、家具市场、电器市场等。p物流园区，分布在城区外围。为企业服务。未与贸易市场形成一体化。无无锡锡市市服服务务业业分分布布中心城中心城99仓储物流处于起步阶段，已规划较完整的物流综合服务体系，仓储物流处于起步阶段，已规划较完整的物流综合服务体系，未来重点在于未来重点在于“物流业、制造业和商贸业三者的互动

110、发展物流业、制造业和商贸业三者的互动发展”物流综合物流综合服务体系服务体系公路公路铁路铁路水路水路航空航空锡北物流园区藕塘火车站物流园区国际空港物流中心无锡口岸物流中心无锡重点建设两个物流园区和两个物流中心：无锡重点建设两个物流园区和两个物流中心：仓储物流业仓储物流业藕塘火车站物流园区：藕塘火车站物流园区：启动阶段。重点发展工业原料、粮油等大宗物资的仓湖、运输、贸易、加工等。西站物流园区西站物流园区：占地2平方公里。启动阶段。利用新长铁路、锡宜高速等交通，打造金属原材料、五金机械原材料和电子工业原材料三大交易中心。集运输、仓储、商贸于一体。本项目发力点：本项目发力点：项目既有良好的物流基础和制

111、造业基础，又有发展商贸业的潜在市场需求，因此可以在物流、制造、商贸三者的互动发展上寻求发力100金属材料市场金属材料市场无锡的冶金及金属制品行业带动了金属材料市场的繁荣，形成无锡的冶金及金属制品行业带动了金属材料市场的繁荣，形成了较大的市场规模。但因城市的改善，面临整体的外迁压力。了较大的市场规模。但因城市的改善，面临整体的外迁压力。国联金属贸易市场便应此需而建立。国联金属贸易市场便应此需而建立。国联金属材料贸易市场是政府投资的大型金属材料贸易流通集聚区。国联金属材料贸易市场是政府投资的大型金属材料贸易流通集聚区。p2007年市服务业重点项目。p区位：区位：紧邻金山北工业园。p交通：交通：31

112、2国道，京杭运河和锡澄运河。p规模：规模：占地500亩。总建设面积约45万平方米。分三期开发，目前处于第一期的开发阶段，约250亩。p功能：功能：港池含装卸区，6万平米，年吞吐量200万吨。加工仓储中心。交易中心5.5万平米，商务商务+ +交易功能交易功能，含餐饮、宾馆、居住、金融生活服务功能。p整体定位：整体定位：无锡最大，辐射华东的生产资料交易中心。p 产品定位：黑色金属、有色金属、不锈钢材料及其他大宗生产资料产品定位：黑色金属、有色金属、不锈钢材料及其他大宗生产资料。p配套功能：配套功能：利用综合信息交易平台的电子交易和期货交易，提供仓单质押业务和金融担保业务。港区区港区区商贸区仓储区仓

113、储区一期一期二期二期三期三期101国联金属贸易市场在受核心要素驱动的发展过程中，国联金属贸易市场在受核心要素驱动的发展过程中，给本项目带来人气的聚集和产业的发展等机会。给本项目带来人气的聚集和产业的发展等机会。政府投资政府投资优惠政策优惠政策航运优势航运优势大规模大规模市区金属材料市市区金属材料市场搬迁（场搬迁（205仓仓库）库）城市制造业城市制造业发展和服务发展和服务的需求的需求金属材料市场金属材料市场本项目机会点：本项目机会点：与国联差异化竞争与国联差异化竞争p借势：借势：依托国联良好的背景和规模优势所带来的金属材料贸易的活跃和集中p走差异化路线：走差异化路线：依托项目现有的产业区，为具有

114、势力的贸易商或企业打造定制化的贸易办公楼。形成仓储、加工、办公、贸易等一体化的企业基地，在功能和形象上与国联形成互补。对办公区域的选择，曾打算去惠山，因为那边有优惠的政策，但因为感情因素还留在这里感情因素还留在这里。最好与国联交易市场的定位有区别定位有区别。希望拥有自己独立的办公楼独立的办公楼，集中办公、会议、洽谈等，可以树立企业形象。 莱钢贸易公司叶经理102无锡建材市场主要集中在崇安区锡沪路，目前虽然形成了一无锡建材市场主要集中在崇安区锡沪路，目前虽然形成了一定的规模积聚效应，但也面临着经营分散，租金成本上升的定的规模积聚效应，但也面临着经营分散，租金成本上升的问题。问题。p锡沪路商圈占有

115、无锡80的建材销售份额；p随着华夏佳居港、好艺家国际家居广场二期、无锡国际装潢材料采购中心等十个重点项目相继开工建设，以锡沪路为轴心、2平方公里范围的广益建材市场集聚群已形成； 无锡市锡沪路主要建材市场盘点：无锡市锡沪路主要建材市场盘点：经营模式单一：经营模式单一：缺乏统一的管理推广，仅限收租金和保卫。外观和装修差：外观和装修差：简陋、粗糙，有的甚至是铁皮大棚。交通拥堵：交通拥堵：随着锡沪路交通越发拥挤，对建材市场也是一个考验。商务成本上升：商务成本上升：随着无锡城市化的发展，锡沪路的地段在升值，租金上涨。项目机会点：项目机会点：无锡传统建材市场存在的诸多问题，随着知名连锁建材超市的进入，本地

116、建材商面临着竞争压力，面临转换经营业态，提升档次的压力，本项目可以集中无锡本地中小私营建材中小私营建材商，打造集中建材市场建材贸易建材贸易103作为汽车后市场的汽配市场，是汽车产业链中最稳定的利润作为汽车后市场的汽配市场，是汽车产业链中最稳定的利润来源，在无锡大力推动汽车产业发展的春风下，其迎来了发来源，在无锡大力推动汽车产业发展的春风下，其迎来了发展的春天。展的春天。p无锡汽车产业以南汽、一汽为龙头，汇集了1900余家汽车及零部件生产企业，882家经营户，汽车及零部件业已经成为无锡的支柱产业；p无锡是江苏拥有私家车最多的城市，拥有60万辆城市汽车，并且以每天200台的速度增长，汽车后市场前景

117、无限p世界汽车零配件五十强的德尔富、霍尔赛特、博世等十多家巨头日前在无锡陆续建立生产基地 汽车产业后市场链：汽车产业后市场链：汽车汽车销售销售汽配汽配汽车汽车用品用品汽车汽车装修装修汽车汽车美容美容汽车汽车养护养护至2010年，汽车工业规模以上企业实现营业收入600亿元；使无锡成为全国及汽车零部件重要的制造和流通中心；到那时无锡汽车后市场将有望突破1000亿元的消费需求；无锡要打造以惠山为核心的四大汽无锡要打造以惠山为核心的四大汽车产业基地车产业基地无锡汽车消费力指数以每年无锡汽车消费力指数以每年25%25%的速度增长，的速度增长，拥有高达拥有高达300300亿亿的汽车后市场消费需求的汽车后市

118、场消费需求汽配市场汽配市场104现已形成四家较具规模的汽车配件专业市场。但整现已形成四家较具规模的汽车配件专业市场。但整体档次不高，未来面临较大的调整和档次的提升。体档次不高，未来面临较大的调整和档次的提升。分布上：分布上：高力国际和锡北依托惠山区的汽车产业的发展，华东和广益则依托市区的交通和区位优势；功能上：功能上：华东和西北以大宗批发交易为主，广益和高力在功能上有所突破，但受物流资源影响，功能发展空间有限；发展上：发展上：锡北和华东起步较早，档次提升受限，未来发展受到广益和高力的影响，而且面临着拆迁问题；需求上：需求上：四家汽配城在市场需求的挖掘上仍然不够，无锡一些潜在的需求尚未得到满足；

119、江江 阴阴惠惠 山山锡锡 山山滨滨 湖湖太太 湖湖高力汽配城广益汽配城金山北工业园华东汽配城锡北汽配城无锡主要汽配市场分布：无锡主要汽配市场分布：汽配市场汽配市场105无锡锡山区是全国重要的摩托车电动车生产基地，无锡目前仅无锡锡山区是全国重要的摩托车电动车生产基地，无锡目前仅有的两家摩配城位于北塘区，规模小，经营分散，档次低。面有的两家摩配城位于北塘区，规模小，经营分散，档次低。面临整合和升级压力。临整合和升级压力。分布上：分布上：利民和统一都位于北塘区312国道旁，两者相距很几百米，交通优势明显；功能上：功能上：以摩托车整车和零部件批发零售为主；发展上：发展上：占据良好区位，商务成本不断上升

120、，随着凤翔片区的功能和形象改造，市场面临着重组和拆迁问题；江江 阴阴惠惠 山山锡锡 山山滨滨 湖湖太太 湖湖金山北工业园统一摩配利民摩配无锡主要摩配市场分布：无锡主要摩配市场分布：利民摩配城摩配市场摩配市场106位于北塘区的两摩配城，具有良好的发展潜力，但经营位于北塘区的两摩配城，具有良好的发展潜力，但经营分散，档次低。需要整合统一和提升档次。也面临拆迁分散，档次低。需要整合统一和提升档次。也面临拆迁的压力。的压力。统一摩配城统一摩配城p规模：总面积万余平方米，标准营业店铺余间，宿舍间p经营状况：华东地区品种最全规模最大的专业化摩配、整车批发市场被国家列为在无锡的唯一国家定点市场现具有常州，无

121、锡，上海，广州，长沙，河北，重庆等地的经营大户，拥有了国际、国内驰名品牌在华东，江苏的总代理权。摩配市场摩配市场利民摩配城：利民摩配城：p规模规模：占地6万平方米，建筑面积7万平方米，标准营业店铺为1000余间，配套仓库15000平方米，总投资达1800万元。p经营状况经营状况：专业摩托车配件批发市场之一。经销业务辐射到全国各地，成交额达到了3亿元。租产以几十家发展到目前的450余家。现在希望了解政府的具体规划，自己有地块在项目范围内，希望了解这部分政府的安排。肯定还是愿意肯定还是愿意留在北塘，留在北塘，如果市场不能放在园区里，可以考虑把管理总部放进来，关注园区的集聚效应。另外，希望能有自己的

122、独立办公楼，多层就可以，有归属感。 统一摩配陈总本项目机会点：本项目机会点：p在政府的规划和支持下，完成统一和利民摩配城的整合，提升其档次；p在政府的引导下，向金山北工业园的搬迁。打造北塘区的特色商贸市场。107形成以超市和批发市场为两极的格局，但现代化的综合形成以超市和批发市场为两极的格局，但现代化的综合性中心城区批发市场较缺乏。具有一定的发展空间。性中心城区批发市场较缺乏。具有一定的发展空间。华东商贸城分布上：分布上：专业商品市场多分布与城市中心外围，辐射能力较弱，在服务城市的功能上有所欠缺；功能上：功能上：以面对面交易为主，已经跟不上现代城市消费习惯的改变；发展上：发展上：无锡纺织市场成

123、型较早，目前基本维持现转，新开发的市场在功能和档次上虽然有所突破，但远离城市中心带来的人气不足是发展的重要瓶颈；日用品市场日用品市场本项目机会点：本项目机会点：p项目南侧有大规模的居住区，本项目可以打造城区的多功能日用品市场，满足居住区带来大量城市人口的消费需求，同时也可以辐射钱桥等乡镇需求108随着对环境、能源及生态问题的日益关注，旧货市随着对环境、能源及生态问题的日益关注，旧货市场迎来了广阔的发展前景，目前无锡集中式旧货市场迎来了广阔的发展前景，目前无锡集中式旧货市场尚未形成。场尚未形成。至2005年，我国有旧货市场近3000家、旧货企业5500多个、旧货商铺8000多家，从业人员500多

124、万人，每年的旧货交易额上千亿元，并以每年25%以上的速度增长；主要类型：主要类型：家电类、电讯类、家具类、五金及车辆类、机电设备类。其中最受消费者欢迎的是家电类、日用百货类及交通工具类。经济型消费者经济型消费者理性型消费者理性型消费者环保型消费者环保型消费者过渡型消费者过渡型消费者投资收藏型投资收藏型旧货市场消费者构成：旧货市场消费者构成：受收入限制但又为了满足消费需要建立在自己对产品客观认识和本人支付能力基础之上的可持续型、节约型消费已成为许多环保消费者的共识短期过渡性消费行为，购买旧货是解决短期生活需要不少旧货市场都是收藏爱好者“淘宝”的常去之地上世纪80年代家用电器消费热潮已全面进入更新

125、时期；科技水平的发展加速了产品的更新换代；住房升级,淘汰旧家具，购买新家具；各商场及企业的积压商品为旧货市场提供了丰富的货源；旧货市场旧货市场本项目机会点：本项目机会点：p在良好的市场前景和充沛的客户来源的前提下，本项目可以通过打造集中式的旧货市场来抢占市场机会，实现项目发力109居民生活水平的提高以及人口的老龄化的加速，引发了居民生活水平的提高以及人口的老龄化的加速，引发了对医疗服务的雪崩式需求，同时也推动了医疗器械市场对医疗服务的雪崩式需求，同时也推动了医疗器械市场的繁荣的繁荣医疗器械市场医疗器械市场我国正在加快公共卫生体系公共卫生体系和城市社区城市社区、农农村医疗卫生村医疗卫生的建设无锡

126、市卫生门诊部、所数量变化情况无锡市卫生门诊部、所数量变化情况无锡在1983年就进入老年型城市行列，比全国进入老年型人口提早了17年 2005年无锡市常住人口中60岁及以上老年人口所占比例为14.25，老龄化程度比全国水平高3.22个百分点 ；其中户籍人口老龄化程度比常住人口要严重许多；而无锡市镇老年人口约占老年人口的2/3；无锡已经进入老龄化加速阶段：无锡已经进入老龄化加速阶段：p中国医疗设备与器械产业同制药产业的比例为1：5，而发达国家的同类比例为1：1.9，说明我国的医疗器械行业发展空间巨大；p中国医疗器械销售额2007年接近600亿元，平均每年增长1315；p医疗器械行业作为国家重点扶持

127、的行业，无锡在规划重点发展生物制药业的同时，也将其列为重要组成部分；110无锡应重点发展适合城市居民家用，社区诊所，以及乡无锡应重点发展适合城市居民家用，社区诊所，以及乡镇卫生室使用的高质量、低价位、中低档次、操作简单镇卫生室使用的高质量、低价位、中低档次、操作简单的医疗器械产品市场的医疗器械产品市场p无锡目前已经形成了以生产手术用具、一次性医疗用具、体温计、消毒设备为主的医疗器械生产企业医疗器械市场医疗器械市场一次性医疗器械（塑料医疗器械）民营医院民营医院社区诊所社区诊所乡镇卫生室乡镇卫生室居民家用居民家用家用医疗器械(保健器械)中小医院医疗设备美容护肤用品、卫生用品本项目具备医疗器械市场的

128、上下游客户，以及必备的交通优势、物流基础，可以通过中低段医疗器械市场的打造，服务城市、辐射乡镇111无锡作为全国重要的生产资料交易市场，目前仍缺乏专无锡作为全国重要的生产资料交易市场，目前仍缺乏专门经营大型机械设备的专业市场，现有相关市场规模较门经营大型机械设备的专业市场，现有相关市场规模较小，功能不聚集，品牌知名度和影响力均较弱小，功能不聚集，品牌知名度和影响力均较弱无锡市现有经营机械设备专业市场情况：无锡市现有经营机械设备专业市场情况：无锡机械设备制造业作为其支柱产业，在生产领域已经形成一定的集聚和规模效益，但是在营销、展示以及集中专业市场的打造方面急需加强，以完善无锡传统制造业的产业链机

129、械交易市场机械交易市场纺织机械纺织机械仪器仪表仪器仪表包装器械包装器械电工电器电工电器工程机械工程机械机床工具机床工具农业机械农业机械打造以工程机械为核心专业机械设备市场：打造以工程机械为核心专业机械设备市场：112无锡加快城市建设完善城市功能的步伐，带动工程机械无锡加快城市建设完善城市功能的步伐，带动工程机械销售量的持续增长，而无锡还没有二手工程机械市场的销售量的持续增长，而无锡还没有二手工程机械市场的存在存在机械交易市场机械交易市场无锡市全社会固定资产投资（亿元）无锡市全社会固定资产投资（亿元）p截至2006年底，我国工程机械的市场保有量在188万205万台之间，说明国内工程机械的应用已经

130、极具普遍性，已经成为现代工程施工不可或缺的重要内容；p2006年以来,中国工程机械市场恢复了强劲增长态势，2007年总销量增长了24%,总计达252,021台 ；p2006年底无锡市建筑企业自有机械设备年末总台数达到55055台；l我国二手机械设备总价值达数万亿元之巨，这些二手设备的流动成为极具潜力的市场；l其中，二手工程机械的积压给施工企业带来了巨大的资金占用, 很多企业都希望能够通过一个有效的市场机制, 实现二手设备的再流通, 从而有效盘活企业流动资产；l发展循环经济成为建设节约型社会的重要内容，此外我国机械设备租赁市场还处于起步阶段，发展空间巨大；113本项目良好的交通条件，以及处在城市

131、中心又紧邻锡山本项目良好的交通条件，以及处在城市中心又紧邻锡山和惠山开发区的区位优势，可以打造一个服务苏锡常的和惠山开发区的区位优势，可以打造一个服务苏锡常的大规模二手工程机械交易中心大规模二手工程机械交易中心机械交易市场机械交易市场二手工程机二手工程机械交易市场对械交易市场对环境质量没有环境质量没有太多要求，但太多要求，但对交通条件要对交通条件要求比较苛刻求比较苛刻p需要提供较大规模的场地大规模的场地；p有较强的品牌和产品的兼容性品牌和产品的兼容性，需要独立经营，不能由制造组建，让用户用有更大的选择空间；p二手工程机械最好能实现区域性的流通区域性的流通，同时距离设备用户较近，减少运输成本；p

132、市场位置的选择主要考虑文通状况主要考虑文通状况，最好能够在靠近国道、高速公路、港口、铁路的地区，如果不能满足文通便利的条件，对二手工程机械市的发展将会有十分不利的影响；本项目交通优势明显，紧邻锡宜锡宜高速高速，沪宁铁路沪宁铁路、 312312国道国道以及京京杭大运河杭大运河，具有航运、高速、铁路等交通网123功能建议：功能建议：搭建完善的设备交易平台搭建完善的设备交易平台包括：实物交易平台、信息交易平台等包括：实物交易平台、信息交易平台等创建适时的交易模式创建适时的交易模式包括：评估机构、拍卖机构包括：评估机构、拍卖机构能够举办展览展示会能够举办展览展示会展示新工程机械、举办大型工程机械展览展

133、示新工程机械、举办大型工程机械展览114本项目从集中程度和需求潜力两方面选择具有本项目从集中程度和需求潜力两方面选择具有持续经济效益和活力的专业市场，提升人气。持续经济效益和活力的专业市场，提升人气。低3慎选慎选行业行业1优选行优选行业业低高日用品市场日用品市场旧货市场旧货市场家居建材市场家居建材市场高需求潜力需求潜力集集中中程程度度2次优行次优行业业物流仓储物流仓储医疗器械市场医疗器械市场汽配市场汽配市场优选行业：优选行业：根据本项目的优势，和市场集中与需求情况分析，旧货市场、物流仓储、旧货市场、物流仓储、医疗器械市场、机械市场等医疗器械市场、机械市场等是本项目优选的专业市场；次优行业：次优

134、行业：是在无锡已经形成了一定的行业集聚，但由于前景巨大，本项目可以通过整合提升，抢占先机，所以汽配、日用品市场汽配、日用品市场是本项目次优选项目；慎选行业：慎选行业：是无锡的成熟行业市场，已经有一定的饱和，本项目可以适当选择，以满足周边需求和辐射乡镇，建建材市场材市场是本项目慎选项目；市场总结市场总结机械市场机械市场摩配市场摩配市场115本项目可以为本地中小型企业或贸易商，打造复合功能本项目可以为本地中小型企业或贸易商，打造复合功能的专业市场，形成规模和竞争优势，成为彰显城市功能的专业市场，形成规模和竞争优势，成为彰显城市功能的重要载体。的重要载体。复合功能复合功能专业市场专业市场建立信息发布

135、中心：建立信息发布中心：商品信息、价格监控、产品质量检测及检测结果信息发布、产品订货与定制信息发布生产物流购买物流销售物流废弃物物流不是传统的面对面交易，积极发展拍卖、招标、期货、电子商务、集中委托上市等现代交易方式品牌展示文化展示产品展示服务展示交易交易物流物流展示展示信息信息本项目在专业市场打造上，重点结合项目自身的物流优势物流优势，从多维交易模式、全方位展示、全过程物流和信息平台共享来实现复合式的功能定位市场总结市场总结116项目发展战略：项目发展战略：中远期中远期近中期近中期近期近期l根据地块的价值和可利用性，借势周边传统产业基础，打造集展示营销、集约办集展示营销、集约办公的中小企业总

136、部。公的中小企业总部。l利用区位优势，和地块可用性，主动占位城市功能，发展汽车营销、专业性商贸市场，服务城市，聚集人气。l实现园区功能的整体转变，彻底改变园区环境，实现与城市的完全融合。成为现代化、高产值的都市型服务产业园。尊重现实，占位未来：在园区现有产业的基础上，借势周边尊重现实，占位未来：在园区现有产业的基础上，借势周边产业基础，向生产性服务业的转化；占位未来，提升土地价产业基础，向生产性服务业的转化；占位未来，提升土地价值，向都市服务业的转化；最终成为值，向都市服务业的转化；最终成为都市型都市型、服务性服务性、生态生态型型的现代产业园。的现代产业园。本报告是严格保密的。117本报告将从

137、以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3Part3项目定位分析项目定位分析Part4Part4项目本体分析项目本体分析Part1Part1形象定位形象定位功能定位功能定位客户定位客户定位报告结构报告结构118都市型服务业产业园服务产业，补充城市，聚集人气服务产业，补充城市，聚集人气本报告是严格保密的。119本报告将从以下五个方面阐述：本报告将从以下五个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3Part3项目定位分析项目定位分析Part4Part4项目

138、本体分析项目本体分析Part1Part1形象定位形象定位功能定位功能定位客户定位客户定位报告结构报告结构本报告是严格保密的。120土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义u政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地u为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据决策依据现状的梳理，定位土地的开发价值现状的梳理，定位土地的开发价值u明确土地的优势资源并进行放大，明确土地的劣势并寻求解决之道u明确土地开发的限制条件，确定土地的开发方

139、向潜在的评估，预测土地的潜在价值潜在的评估，预测土地的潜在价值u待开发的土地在城市总体规划中的空间位置，区域周边未来的基础设施配套u区域周边的产业规划和布局，产业的递延发展及由此引发的人口的变迁规划附加，价值的提升潜力规划附加，价值的提升潜力u合理的规划带来的软价值的提升，对历史文脉及珍稀物种的保护，对地形地貌特征的合理利用政府政府土地开发土地开发土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。121土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法u马克思地租理论级差地租的存在是土地级差存在的客观基础u马克思区位论区位论说明了城市地域经济活动的分布规律u阿伦索的竟标理论是分类定级全域覆盖评价的基础

140、原理原理方法方法u土地分类定级u土地综合定级土地综合定级土地综合定级综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。122土地分等定级的一般步骤土地分等定级的一般步骤对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。步骤步骤1 1根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系步骤步骤2 2按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。步骤步骤3 3对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。步骤步骤4 4土地价值分析土地价值分析本报告是严

141、格保密的。123依据网格分析法，将项目可建设用地划分为依据网格分析法，将项目可建设用地划分为3030块。块。p地块划分的方法地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。p网格划分的原则：网格划分的原则：由于方格网划分产生的大量边角地要进行整合。地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。p说明说明：本项目在充分考虑地块现状的基础上划分网格，将整个地块划分为30个分块。京杭运河京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所AB

142、3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14江江 海海 路路钱皋路货运二路土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。124注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定各评价指标权重值以及评分标准的确立各评价指标权重值以及评分标准的确立地块内部的评价指标地块内部的评价指标土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。125采用专家打分法，对各宗地进行打分采用专家打分法，对各宗地进行打分A区区B区区土地价值分析土地价值分析本报

143、告是严格保密的。126各地块评分结果汇总各地块评分结果汇总一级地块一级地块得分得分8080二级地块二级地块7575得分得分8080三级地块三级地块得分得分7575土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。127地块价值汇总地块价值汇总p地块价值总结地块价值总结：通过网格法计算土地价值，将地块分为三级图例图例三级土地一级土地二级土地京京杭杭运运河河钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所AB3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14货运二路江江 海

144、海 路路钱皋路土地价值分析土地价值分析本报告是严格保密的。128l产业组团：产业组团：p近期依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸，远期向城市社区功能转变，实现土地价值提升l消费性服务业组团：消费性服务业组团：p为城市提供配套服务功能，重点打造：家居、建材、装修等专业市场p依托无锡产业基础和周边园区产业发展需求，重点打造：汽配摩配市场、二手车交易市场以及仓储l生产性服务业组团：生产性服务业组团：p依托国联交易市场和园区产业企业，重点打造：展示中心、多层办公等我们建议金山北产业园整体规划为三大功能组团我们建议金山北产业园整体规划为三大功能组团功能整体布局功能整体布局消费性消费性服务组团服务

145、组团产业组产业组团团生产性生产性服务组团服务组团弹性区域弹性区域本报告是严格保密的。129借鉴福建石狮服装城专业市场的成功案例指导本借鉴福建石狮服装城专业市场的成功案例指导本项目消费性服务区功能空间的用地分配。项目消费性服务区功能空间的用地分配。服装交易中心服装交易中心现代物流配送中心服装展览艺术中心星级宾馆生活配套现代物流配送中心n福建石狮服装城占地面积44.53万m2，建筑面积60万m2，其中可分为四种功能：p专业市场功能专业市场功能包括南北两个大型的服装专业批发市场，占地比例6262；p展示中心功能展示中心功能服装展览艺术中心，处在整个服装批发市场的核心，占地比例为1010；p物流配送功

146、能物流配送功能两个8.15万m2建面的仓储物流中心，占地比例为1818；p商务生活配套功能商务生活配套功能包括商务休闲的生活配套和星级宾馆，占地比例为1010；福建石狮服装城为2007年中国十强创新市场之一，是福建服装产业升级的重要引擎；石狮服装城按照现代服装批发市场的需求，设有交易区、艺术展览中心、休闲广场、现代物流配送区和商务配套服务区等五大功能区； 项目介绍：项目介绍：案例研究案例研究本报告是严格保密的。130借鉴上海桃浦生产性服务功能区的成功园区案例借鉴上海桃浦生产性服务功能区的成功园区案例指导本项目生产性服务区功能空间的用地分配。指导本项目生产性服务区功能空间的用地分配。l桃浦生产性

147、服务业功能区位于上海中心城区西北角，占地面积4.16平方公里，为上海市中心城区三大生产性服务业功能区之一。 园区概况园区概况功能分区功能分区v总部经济区：总部经济区：重点集聚面向长三角的大型企业总部，突显总部经济功能，占地8282公顷公顷，占功能区比例为29.829.8；v先进制造业区：先进制造业区：以打造高科技、高附加值的加工制造产业为宗旨，集聚了一批国内外有创新能力和市场前景的都市型工业企业，占地81.281.2公顷公顷，占功能区比例为29.5 ；v研发设计区：研发设计区：以产品的研究开发为主，重点发展包装设计、物流设计等，占地79.4579.45公顷公顷，占功能区比例为28.9 ；v商务

148、配套区：商务配套区：是集居家、办公、住宿、餐饮、娱乐、休闲、工商、银行、税务、商务、会展为一体的建筑群，占地3232公顷公顷，占功能区比例为11.6 ；v生态绿地：生态绿地：生态绿化板块面积113.32113.32公顷公顷，占园区总面积35%，使一片绿树环抱中的都市型工业区。 案例研究案例研究131结合案例和园区的现实情况，功能分区有三个结合案例和园区的现实情况，功能分区有三个方面的原则和出发点：方面的原则和出发点：功能分区原则功能分区原则考虑园区现实产业基础，以及园区近期的税收考虑园区现实产业基础，以及园区近期的税收收入收入1 1平衡成本投入和收益，考虑拆迁成本和安置的平衡成本投入和收益，考

149、虑拆迁成本和安置的易程度易程度结合案例和无锡市现有的专业市场情况，考虑结合案例和无锡市现有的专业市场情况，考虑各类市场的规模需求和可实现性各类市场的规模需求和可实现性2 23 3132根据成功园区空间布局的基本原则，结合项目产业根据成功园区空间布局的基本原则，结合项目产业定位及主要功能划分，建议本项目用地比例如下：定位及主要功能划分，建议本项目用地比例如下：根据各功能区的市场潜力和客户来源情况确定占地面积和建筑体量；根据功能区的服务对象，确定用的比例和各类型物业的建筑体量；根据项目开发资金平衡要求，以及通过预计未来园区人口，判断居住生活配套区的占地比例和建筑体量；结合世联地产的相关研究经验确定

150、；功能分区功能分区生产性服务区汽配仓储产业区待拆区 所有功所有功能项目能项目合计合计13%17%18%21%12%100%专业市场13%6%产业区（待拆）物流仓储生产性服务区生产性服务区（30%）消费性服务区消费性服务区（31%）本报告是严格保密的。133结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下：建议如下：钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所A B3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14货运二路

151、江江 海海 路路钱皋路钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所A B3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14货运二路江江 海海 路路钱皋路钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所A B3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14货运二路江江 海海 路路钱皋路钱钱 桥桥 镇镇（农民房及耕地）（农民房及耕地

152、）商品房及安置房商品房及安置房变电所变电所A B3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B6B7B8B10A8A7A9B9A6B11A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14货运二路江江 海海 路路钱皋路一区一区生产性服务业区：生产性服务业区：依托国联交易市场和园区产业企业，重点打造：企业定制、展示营销和培训中心、物流仓储等二区二区服务业区：服务业区：为城市提供配套服务功能，重点打造：医疗器械市场、机械市场、摩配市场等三区三区产业区改造：产业区改造：近期依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸。远期向城市社区功能转变，为城市生活打造居住、商业配套等。实现土地价值提升。四区四

153、区运河区改造：运河区改造：改造成旧货市场。功能分区功能分区本报告是严格保密的。134根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果，给出项目的功能分区示意图价值综合评比结果，给出项目的功能分区示意图物流物流仓储区仓储区生产性生产性服务区服务区产业区产业区（居住居住）产业区产业区（商业配套区商业配套区）旧货市场旧货市场机械、摩配机械、摩配等市场等市场医疗器械、医疗器械、建材等市场建材等市场功能分区示意图功能分区示意图功能分区功能分区本报告是严格保密的。135产业区产业区p依托产业园区现有的产业基础，不断调整依托产业园区现有的产业基

154、础，不断调整产业层次。产业层次。p财富、效益、生产力；财富、效益、生产力；p制造产业基地吸引中低收入的产业工人和制造产业基地吸引中低收入的产业工人和本地居民；本地居民；136生产性服务区生产性服务区p位置：包括钱皋路侧居住、位置：包括钱皋路侧居住、312国道侧国道侧的待拆产业区和沿运河侧的物流区的待拆产业区和沿运河侧的物流区p充分利用充分利用312国道和钱皋路沿侧地块的国道和钱皋路沿侧地块的昭示性和良好的可进入性，打造展示培训昭示性和良好的可进入性，打造展示培训中心、多层办公、集约式办公；中心、多层办公、集约式办公；p改造现有物流园区，实现功能的延伸改造现有物流园区，实现功能的延伸137消费性

155、服务区消费性服务区p利用利用B区沿区沿312国道侧昭示性好的特点，打国道侧昭示性好的特点，打造医疗器械、家居建材等专业市场；造医疗器械、家居建材等专业市场；p在在B区内部拆迁成较低的地块，打造综合汽区内部拆迁成较低的地块，打造综合汽摩配、机械等市场及仓储功能摩配、机械等市场及仓储功能p在靠近运河的地块，打造无锡的旧货市场在靠近运河的地块，打造无锡的旧货市场138生活配套区生活配套区p现在的产业区和弹性区将成为未来的生活配套区现在的产业区和弹性区将成为未来的生活配套区p集商业、居住等功能的现代化居住环境；集商业、居住等功能的现代化居住环境；A B3B1B2A1A2B4B5A3A4A5B7B8B1

156、0A8A7A9B9A6A11A10A13A12B12B13A14A15A16B14本报告是严格保密的。139本报告将从以下四个方面阐述：本报告将从以下四个方面阐述：项目使命分析项目使命分析Part2Part2项目发展战略分析项目发展战略分析Part3Part3项目定位分析项目定位分析Part4Part4项目本体分析项目本体分析Part1Part1形象定位形象定位功能定位功能定位客户定位客户定位报告结构报告结构140根据未来产业客户的来源、需求价值点和需求根据未来产业客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类如下物业类型，将项目标客群分类如下核心客户重要客户偶得客户来源来源：园区企业

157、，国联部分外溢客户，北塘区中小型企业需求价值点需求价值点：良好的交通区位，较低的商务成本。适合企业的定制区，集生产、会议、办公、研发等功能于一体。需求物业类型需求物业类型：定制厂房，多层办公楼来源来源：北塘区及无锡市内的外迁企业。需求价值点需求价值点：交通的便捷性；产业集聚效应；潜在的市场机会；高品质的办公居住环境；便宜的物业价格或租金；需求物业类型需求物业类型：定制厂房和办公楼，基本商业配套来源来源：长三角及外围地区的企业转移需求价值点需求价值点：产业基础雄厚，靠近行业龙头企业的集聚区域、交通便捷，产业集聚效应强，各类成本相对低廉，政策上的优惠；需求物业类型需求物业类型：集约化办公生产性服务

158、业客户生产性服务业客户141消费性服务业客户消费性服务业客户核心客户重要客户偶得客户来源来源：北塘区内的中小型商贸企业，个体户等需求价值点需求价值点：良好的交通区位，较低的商务成本，政策优惠。中小面积，设施配套完善，能满足商住一体。需求物业类型需求物业类型：中小面积的商铺或摊位式的贸易市场。来源来源：北塘区周边或无锡市的中小型商贸企业或个体户。需求价值点需求价值点：交通的便捷性；市场的集聚效应；潜在的市场机会；便宜的物业价格或租金。需求物业类型需求物业类型：中小面积的商铺。商住一体的贸易市场。来源来源：无锡市乃至长三角地区的中大型商贸企业。需求价值点需求价值点：商业氛围和人气的聚集。较强的聚集

159、效应。保证较多的人流。需求物业类型需求物业类型：大面积的商铺或商场。根据未来市场客户的来源、需求价值点和需求根据未来市场客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类如下物业类型，将项目标客群分类如下本报告是严格保密的。142项目目标项目目标经济目标经济目标开发目标开发目标项目本体项目本体分析分析发展战略发展战略整体定位整体定位报告回顾报告回顾项目使命项目使命分析分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题项目资源区域规划项目发展使命项目机会分析项目产业研究项目市场分析项目形象定位项目功能定位项目客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谢谢大家！谢谢大家！世联无锡北塘区金山北工业园项目组世联无锡北塘区金山北工业园项目组版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.9