房地产公司装修房之产品实现培训课件（71页）.ppt

1、 装 修 房 之 产 品 实 现 金金地地“未未来来域域事事件件”带带给给我我们们的的思思考考启子启子启子启子2004.122004.122005.32005.32005.52005.52005.62005.62005.82005.82005.102005.10项项项项目目目目开开开开工工工工宏宏宏宏观观观观调调调调控控控控开开开开始始始始宏宏宏宏观观观观调调调调控控控控影影影影响响响响体体体体现现现现第第第第一一一一次次次次开开开开盘盘盘盘第第第第二二二二次次次次开开开开盘盘盘盘第第第第三三三三次次次次开开开开盘盘盘盘推推推推出出出出全全全全装装装装修修修修房房房房2006.82006.8业

2、业业业主主主主发发发发现现现现问问问问题题题题形形形形成成成成群群群群诉诉诉诉第第第第一一一一批批批批交交交交房房房房启子启子启子启子未未来来域域业业主主维维权权小小组组致致浦浦发发金金地地的的思考：思考：精细化管理精细化管理系统化运作系统化运作目 录第一部分第一部分 产品实现的策划准备产品实现的策划准备第二部分第二部分 产品实现过程控制手段产品实现过程控制手段第三部分第三部分 产品产品交付与客户反馈交付与客户反馈第一部分装修房产品实现装修房产品实现的策划准备的策划准备如何整合内部资源？策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内

3、部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现集团装修房战略到分公司的解读、宣讲。集团装修房战略到分公司的解读、宣讲。分公司对于装修房战略的理解、分解、细化。分公司对于装修房战略的理解、分解、细化。集团装修房战略理念的解读集团装修房战略理念的解读策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现成立虚拟部门，各核心工作人员确定，成立虚拟部门，各核心工作人员确定，设立工作小组。设立工作小组。设定具体目标，制定阶段性工作计划。设定具体目标，制定阶段性工作计划。

4、装修房项目具体过程的落实与跟踪。装修房项目具体过程的落实与跟踪。如何整合内部资源？装修房具体工作的落实装修房具体工作的落实组建虚拟部门组建虚拟部门一线公司装修房工作推进小组装修房工作核心小组 装修房工作拓展小组公司副总级挂帅公司副总级挂帅公司副总级挂帅公司副总级挂帅相关部门主力操作人员组成相关部门主力操作人员组成相关部门主力操作人员组成相关部门主力操作人员组成相关部门后备力量组成相关部门后备力量组成相关部门后备力量组成相关部门后备力量组成产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内部资源 外部资源 合同策划 装修房

5、工程管理指导书产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书各部门协调工作各部门协调工作成本成本成本成本采购采购采购采购工程工程工程工程营销营销营销营销客服客服客服客服设计设计设计设计策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现HOWHOWHOWHOWWHATWHATWHOWHO谁来做？谁来做？策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程

6、控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资源内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现做什么？做什么？怎么做？怎么做？采购管理部负责装修总包单位、监理单位、材料供应商、甲分包单位的选择与指定。成本部负责报价审核。工程管理部联合各项目部指定各施工节点标准做法，制定验收标准。成本部设定目标成本。设计部绘制装修施工图，确定各种装修材料与细部节点。怎样做好？怎样做好？综合客服反馈意见，各部门对房型、装修部品、材料标准、施工质量做综合总结，不断提高改进。问题：问题：策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源内部资源内部资

7、源内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现项目完成后的反馈、总结。项目完成后的反馈、总结。新项目借鉴老项目相关经验，避免问题的新项目借鉴老项目相关经验，避免问题的重复发生。重复发生。考察、交流，设立装修房培训基地。考察、交流，设立装修房培训基地。装修工作需要不断提高改进装修工作需要不断提高改进如何整合内部资源？如何整合内部资源？如何整合外部资源？如何整合外部资源？策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源外部资源外部资源外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现问题：问题：我们的合作单位在哪里？我

8、们的合作单位在哪里？怎样保证装修房的材料品质？怎样保证装修房的材料品质？我们为什么做的很辛苦，协调工作量很大？我们为什么做的很辛苦，协调工作量很大？衡量合作伙伴好与坏的依据是什么？衡量合作伙伴好与坏的依据是什么？WHEREWHEREHOWHOWWHYWHYWHATWHAT如何整合外部资源如何整合外部资源1、WHERE? 我们的合作单位在哪里？我们的合作单位在哪里？策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源外部资源外部资源外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现回答：回答：a、注重挖掘、培养、注重挖掘、培养b、理念灌输、做

9、虔诚的、理念灌输、做虔诚的“传道士传道士”，如引导生产方式的提高，客户导向的如引导生产方式的提高，客户导向的意识意识要有一定容错的心态要有一定容错的心态WHEREWHERE策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源外部资源外部资源外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现回答：回答：2、怎样保证装修房的材料品质？、怎样保证装修房的材料品质？寻找工业化程度高，质量有保证的材料部品寻找工业化程度高，质量有保证的材料部品如何整合外部资源如何整合外部资源HOWHOW策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制

10、手段过程控制手段内部资源 外部资源外部资源外部资源外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现回答：回答：3、我们为什么做的很辛苦，协调工作量很大？、我们为什么做的很辛苦，协调工作量很大？a、培养装修总包具备整合各分包商的能力、培养装修总包具备整合各分包商的能力 培养土建总包具备装修总包的能力培养土建总包具备装修总包的能力b、思考如何让装修总包稳定、现场装修、思考如何让装修总包稳定、现场装修工人稳定工人稳定如何整合外部资源如何整合外部资源WHYWHY策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源外部资源外部资源外部资源 合同策划

11、 装修房工程管理指导书产品实现产品实现回答：回答：4、衡量合作伙伴好与坏的依据是什么？、衡量合作伙伴好与坏的依据是什么？加强过程评估和后评估加强过程评估和后评估如何整合外部资源如何整合外部资源WHATWHAT3、合同策划技术标准及要求技术标准及要求技术标准及要求技术标准及要求土建及装修交接界面划分标准土建及装修交接界面划分标准土建及装修交接界面划分标准土建及装修交接界面划分标准交接验收要求交接验收要求交接验收要求交接验收要求成品保护要求成品保护要求成品保护要求成品保护要求工地开放工地开放工地开放工地开放与土建总包、分包供应商的管理协调职责与土建总包、分包供应商的管理协调职责与土建总包、分包供应

12、商的管理协调职责与土建总包、分包供应商的管理协调职责配合物业细部检查配合物业细部检查配合物业细部检查配合物业细部检查交付配合交付配合交付配合交付配合保修要求保修要求保修要求保修要求客户导向的后评估体系客户导向的后评估体系客户导向的后评估体系客户导向的后评估体系策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源 合同策划合同策划合同策划合同策划 装修房工程管理指导书产品实现产品实现要求明确，要求明确，以客户导向的标准要求合作伙伴以客户导向的标准要求合作伙伴前期项目工程策划准备的最终成果前期项目工程策划准备的最终成果4、装修房工程管理指导书策划准备

13、策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段内部资源 外部资源 合同策划 装修房工程管理指导书装修房工程管理指导书装修房工程管理指导书装修房工程管理指导书产品实现产品实现案例案例第二部分装修房产品实现装修房产品实现过程控制手段过程控制手段1、界面交接管理2、品质管理组织体系、制度体系、控制要点3、合理的工序组织4、成品保护产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段问题：土建结构偏差产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段为什么我家

14、的冰箱放不下？为什么马桶安装不了？1、界面交接管理1、界面交接管理界面交接工程样板界面交接工程样板界面交接工程样板界面交接工程样板产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过过过过程控制手段程控制手段程控制手段程控制手段界面交接管理界面交接管理界面交接管理界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护一、住宅室内（装修房与土建交界面）一、住宅室内（装修房与土建交界面）： 墙面墙面 、顶棚顶棚 、1F地面地面 、楼面（楼面（2F及以上）及以上） 、进进户门户门 、铝合金门窗铝合金门窗 、天然气天然气 、厨房卫生间墙面预厨房卫生间墙面预留排气洞留排气洞 、厨房卫生间排水管厨房卫生间排水管

15、 、地漏、座便器、浴地漏、座便器、浴缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管 、成品烟道成品烟道 二、屋面、露台二、屋面、露台 屋面、露台屋面、露台 三、楼梯三、楼梯 ：地面、墙面地面、墙面 公司层面公司层面成本成本采购采购营销营销工程工程设计设计客服客服项目层面项目层面项目部项目部全装修主管工程师全装修主管工程师监理单位监理单位装修总包单位装修总包单位甲供料及甲分包单位甲供料及甲分包单位产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护2、品质管理品

16、质保证组织体系组织体系组织体系组织体系组织体系 制度体系 控制要点2、品质管理品质保证组织体系项目总经理项目分管副经理全装修主管工程师全装修主管工程师甲供、甲分包单位装修总包单位监理单位装修房工作推进小组公司层面公司层面项目层面项目层面督督促促检检查查支支持持产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系组织体系组织体系组织体系 制度体系 控制要点2、品质管理品质保证制度体系1 1 1 1）样板先行制度）样板先行制度）样板先行制度）样板先行制度2 2 2 2）技术

17、交底制度）技术交底制度）技术交底制度）技术交底制度3 3 3 3）仿）仿）仿）仿“工业化工业化工业化工业化”集中加工制度集中加工制度集中加工制度集中加工制度4 4 4 4）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度5 5 5 5）材料管理）材料管理）材料管理）材料管理装修房现场管理成败的关键装修房现场管理成败的关键装修房现场管理成败的关键装修房现场管理成败的关键产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度

18、体系制度体系制度体系制度体系 控制要点6 6 6 6）验收制度）验收制度）验收制度）验收制度1 1 1 1）样板先行制度）样板先行制度）样板先行制度）样板先行制度户型样板户型样板施工样板施工样板工序样板工序样板开放样板开放样板材料封样材料封样产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度样板先行制度技术交底制度仿“工业化”集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度风险提示一： 样板房注意事项货不对版是

19、是“日立、松下或同等档次品牌日立、松下或同等档次品牌”吗？吗？产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段风险提示二： 样板房注意事项销售合同中的唯一品牌实际操作中存在违约的风险实际操作中存在违约的风险产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段销售合同中注明：灶具、脱排油烟机、消毒柜为销售合同中注明：灶具、脱排油烟机、消毒柜为“方太方太”品牌品牌风险提示三：样板房注意事项实木地板色差样板房样板房实际供货实际供货产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过

20、程控制手段过程控制手段问题：如何让我们的合作伙伴切实执行合同中的要求及标准？技术交底制度技术交底制度技术交底制度技术交底制度产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段监理方施工单位技术负责人班组长施工人员交底交底监监督督项目部合同交底 图纸交底施工流程交底作业指引交底质量控制交底施工进度交底成品保护交底施工单位考核交底安全文明交底2 2）技术交底制度）技术交底制度）技术交底制度）技术交底制度产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理

21、的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度技术交底制度仿“工业化”集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度借鉴：工业化车间生产模式对我们的启示产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段3 3 3 3）仿）仿）仿）仿“工业化工业化工业化工业化”集中加工制度集中加工制度集中加工制度集中加工制度3 3 3 3）仿）仿）仿）仿“工业化工业化工业化工业化”集中加工制度集中加工制度集中加工制度集中加工制度环境固定环境固定环境固定环境固定： 每家施工单位确定一个相对固定的地方，集中加工习惯

22、在现场加工的材料及构件，即将工作拆分成加工和安装，分开进行。由于环境相对固定，形成了“仿工厂化”的工作环境，可以较多使用较好的机械设备，从而确保了加工精度和效率，同时便于质量把控，减轻现场文明施工的难度，以及减少现场施工时间。人员固定人员固定人员固定人员固定： 生产人员有分工且相对固定，减少加工过程中由人为因素导致的品质偏差。流程固定流程固定流程固定流程固定： 生产流程相对固定，一般不会出现前后工序倒置的现象。产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体

23、系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度仿仿“工业化工业化”集中加工制度集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度3 3 3 3）仿）仿）仿）仿“工业化工业化工业化工业化”集中加工制度集中加工制度集中加工制度集中加工制度产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度仿仿“工业化工业化”集中加工制度集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度木龙骨木龙骨木龙骨木龙骨

24、毛地板毛地板毛地板毛地板木地板木地板木地板木地板橱柜橱柜橱柜橱柜墙地砖切割墙地砖切割墙地砖切割墙地砖切割砂浆搅拌砂浆搅拌砂浆搅拌砂浆搅拌目的：目的：目的：目的：提高文明施工、施工工艺、施工质量水平，推行“工厂化”集中加工。做法：做法：做法：做法：每家施工单位确定一个相对固定的地方（比如一幢的某层的一套房子），集中加工以前需要在现场加工的材料及构件，即加工和安装分开进行。要求：要求：要求：要求：每道工序，先施工不需要再加工的部分，余下的在指定地点加工，经现场实测尺寸，集中加工，不允许在现场切割。借鉴：工业化流水线作业对我们的启示产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控

25、制手段过程控制手段过程控制手段单工种流水施工作业制度单工种流水施工作业制度单工种流水施工作业制度单工种流水施工作业制度4 4 4 4）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。理想的状态是同一作业套内仅有一家单位或一个工种施工。理想的状态是同一作业套内仅有一家单位或一个工种施工。更好的责任控制，质量控制，进度控制。更好的责任控制，质量控制，进度控制。工序保护由工序施工单位（厂家）负责，保护到位后移交工序保护由工序施工单位（厂家）负责，保护到

26、位后移交下道工序进行后续施工，有利于成品保护，装修总包负责检下道工序进行后续施工，有利于成品保护，装修总包负责检查和监督。查和监督。 产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度仿“工业化”集中加工制度单工种流水施工作业制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度4 4 4 4）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度）单工种流水施工作业制度产品实现产品实现策划准备策

27、划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点案例：浴缸事件产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段材料进场计划过程沟通材料进场计划过程沟通材料进场计划过程沟通材料进场计划过程沟通适当备货提前进场适当备货提前进场适当备货提前进场适当备货提前进场下月给我送200个浴缸！5 5 5 5）材料管理）材料管理）材料管理）材料管理甲供材料供应计划及结算甲供材料供应计划及结算甲供材料供应计划及结算甲供

28、材料供应计划及结算甲供材料封样甲供材料封样甲供材料首批进场验收甲供材料首批进场验收分批材料进场验收分批材料进场验收材料抽样测试材料抽样测试乙供材料标准制定乙供材料标准制定乙供材料封样展板乙供材料封样展板乙供材料抽样检查乙供材料抽样检查产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度仿“工业化”集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理材料管理验收制度5 5 5 5）材料管理）材料管理）材料管理）材料

29、管理乙供材料控制办法乙供材料控制办法乙供材料控制办法乙供材料控制办法材料进场验收及复试材料进场验收及复试材料进场验收及复试材料进场验收及复试6 6 6 6）验收制度）验收制度）验收制度）验收制度p 施工停歇点验收p 工序交接验收p 物业细部检查验收产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段 界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系制度体系制度体系制度体系 控制要点样板先行制度技术交底制度仿“工业化”集中加工制度单工种流水施工作业制度材料管理验收制度验收制度2、品质管理品质控制要点与木地板连

30、接处的地砖铺贴砂浆应做防水层；浴缸周边300mm高墙体防水处理；厨房、卫生间管道的盛水试验及防水处理；管道井及浴缸检修口的留置；燃气主管及支管的安装高度（将影响煤气表的安装）；热水器给水点的标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱柜安装）；空调洞口与插座的关系；抽油烟机洞口与插座的关系；热水器洞口与插座的关系；吊顶与铝合金窗的标高关系；吊顶与瓷砖墙面的节点处理；开关插座与瓷砖的关系；木门套及基层下部200mm应做防腐处理；涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的干燥程度；厨房及卫生间的高低差；门框与地坪的节点；木地板的龙骨、毛地板、面板的节点；材料的环保性能；细部材料的匹配性能。产品实现产品实现策划

31、准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系 控制要点控制要点控制要点控制要点2、品质管理品质控制要点举例：毛地板铺贴技术要点举例：毛地板铺贴技术要点a)毛地板的留缝:长边应留置5 mm，短边留置8mm的伸缩缝 b)毛地板边缘与墙面距离10 mmc)毛地板及木地板与厨/卫大理石门槛之间缝隙留置10mm做压条d)毛地板与阳台推拉门及落地窗之间缝隙留置10mm做压条产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理

32、品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系 控制要点控制要点控制要点控制要点2、品质管理品质控制要点举例：木地板铺贴标高关系举例：木地板铺贴标高关系a)木地板比进户门槛低5mm b)楼梯地砖比进户门框低30 mmc)木地板比铝合金门框低20 mm d)阳台地砖比铝合金门框低40 mmf)卫生间地砖比木地板低20 mme)厨房地砖比木地板低20 mm 产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系 控制要点控制要点控制要点

33、控制要点2、品质管理品质控制要点举例：瓷砖墙面施工要点举例：瓷砖墙面施工要点a) 开关/插座上下、左右应对齐 不得跨二块砖，墙砖拼缝整齐b) 磨边不能破边、飞边、毛边产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理品质管理品质管理品质管理 合理的工序组织 成品保护组织体系 制度体系 控制要点控制要点控制要点控制要点产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织合理的工序组织合理的工序组织合理的工序组织 成品保护装修房施工工序流程编排装

34、修房施工工序流程编排厨卫间墙砖铺贴厨卫间墙砖铺贴厨卫间墙砖铺贴厨卫间墙砖铺贴毛地板安装毛地板安装毛地板安装毛地板安装橱柜、镜箱安装橱柜、镜箱安装橱柜、镜箱安装橱柜、镜箱安装腻子批嵌，第一度涂料腻子批嵌，第一度涂料腻子批嵌，第一度涂料腻子批嵌，第一度涂料进户门板安装进户门板安装进户门板安装进户门板安装清理打胶清理打胶清理打胶清理打胶外窗成品保护外窗成品保护外窗成品保护外窗成品保护厨卫间地砖铺贴厨卫间地砖铺贴厨卫间地砖铺贴厨卫间地砖铺贴竣工验收、移交物业竣工验收、移交物业竣工验收、移交物业竣工验收、移交物业热水器安装热水器安装热水器安装热水器安装厨房三件套、淋浴房、五金龙头安装厨房三件套、淋浴房、

35、五金龙头安装厨房三件套、淋浴房、五金龙头安装厨房三件套、淋浴房、五金龙头安装精装修方案审定精装修方案审定精装修方案审定精装修方案审定地面线管测试地面线管测试地面线管测试地面线管测试进户门框安装进户门框安装进户门框安装进户门框安装厨卫间地面防水厨卫间地面防水厨卫间地面防水厨卫间地面防水地板铺贴地板铺贴地板铺贴地板铺贴空气检测空气检测空气检测空气检测开关基坐，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室内空调挂机背板安装开关基坐，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室内空调挂机背板安装开关基坐，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室内空调挂机背板安装开关基坐，晾衣架、厨卫灯具、卫生洁具、室内空调挂机背板安装细部检查、整改细部检

36、查、整改细部检查、整改细部检查、整改外墙淋水试验外墙淋水试验外墙淋水试验外墙淋水试验地龙骨安装地龙骨安装地龙骨安装地龙骨安装室内涂料修补、二三度完成室内涂料修补、二三度完成室内涂料修补、二三度完成室内涂料修补、二三度完成厨卫间墙面防水厨卫间墙面防水厨卫间墙面防水厨卫间墙面防水室内门安装室内门安装室内门安装室内门安装地板压条、踢脚线安装地板压条、踢脚线安装地板压条、踢脚线安装地板压条、踢脚线安装3、合理的工序组织1、先安排现场工作量大、对成品保护不利的工序，、先安排现场工作量大、对成品保护不利的工序，后安排现场工作量少、工业化程度高、对成品保护要后安排现场工作量少、工业化程度高、对成品保护要求高

37、的工序。求高的工序。2、最有利于成品保护原则。、最有利于成品保护原则。3、先上后下原则。、先上后下原则。4、设置质量验收停歇点，确保上道工序不返工。、设置质量验收停歇点，确保上道工序不返工。产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织合理的工序组织合理的工序组织合理的工序组织 成品保护3、合理的工序组织编排原则：编排原则：4、成品保护 就装修房项目而言，装修产品的质量投诉60%以上是源自产品保护不当造成的损坏。 成品保护是品质保证的最后一道防线。 上海装修房工程产品保护标准作法产品实现产品实现策划准备策

38、划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护进户门框：进户门框：保护方式：用细木工板根据门框形状封钉。（见下图）进户门扇：进户门扇：保护方式：成品瓦楞纸板满贴举例：产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品

39、保护地板：地板：保护方式：先用地板保护薄膜满铺后再用瓦楞纸板满铺，所有拼缝用透明胶带密封玄关地砖：玄关地砖：保护方式：用成品瓦楞纸板满铺产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护窗台大理石窗台大理石保护方式：满铺成品瓦楞纸板厨、卫地砖：厨、卫地砖：保护方式：满铺成品瓦楞纸板产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护浴缸：浴缸：保护方式：用细木

40、工板覆盖马桶：马桶：保护方式：用原包装箱覆盖产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护卫生间镜子：卫生间镜子：保护方式：用泡沫保护膜满贴厨、卫墙砖阳角：厨、卫墙砖阳角：保护方式：成品瓦楞纸板折成90度角，用透明胶固定保护产品实现产品实现策划准备策划准备策划准备策划准备 过程控制手段过程控制手段过程控制手段过程控制手段界面交接管理 品质管理 合理的工序组织 成品保护成品保护成品保护成品保护电梯轿箱：电梯轿箱：保护方式：除灯具、开关部位外，用细木工板满封电梯门套（石材）：

41、电梯门套（石材）：保护方式：用成品瓦楞纸板根据石材造型满贴，高度2米第三部分产品交付产品交付客户反馈客户反馈装修房交付装修房交付装修房交付的策划u 交付楼号最终确认交付楼号最终确认u接待能力了解接待能力了解u单日交付户数预计单日交付户数预计u综合考虑楼号分布与标段综合考虑楼号分布与标段因素因素u 应急维修地点设置应急维修地点设置u 交付时间安排技巧交付时间安排技巧交付准备交付准备产品交付产品交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 装修房交付的准备u 召开交付准备会（公司内部）召开交付准备会（公司内部） 编订编订风险问题统一说辞风险问题统一

42、说辞 组织物业验房工程师培训组织物业验房工程师培训 编制施工单位信息一览表编制施工单位信息一览表 召开集中交付协调会（外部）召开集中交付协调会（外部） 编制应急维修人员、备件清单编制应急维修人员、备件清单 交付时间最终确认交付时间最终确认集中交付集中交付装修房的集中交付 项目部工程师交付现场坐班项目部工程师交付现场坐班 总包管理人员陪同每户业主总包管理人员陪同每户业主验房验房 周密组织现场应急维修周密组织现场应急维修 重点客户重点跟踪重点客户重点跟踪 确保信息传递通畅确保信息传递通畅 每日总结每日总结客户反馈客户反馈朗润园集中交付朗润园集中交付客户提出整改最多多多多的几项是产品交付产品交付装修

43、房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 客户提出整改最少少少少的几项是客户反馈客户反馈朗润园集中交付朗润园集中交付产品交付产品交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 户均投诉1.08条客户反馈客户反馈朗润园集中交付朗润园集中交付产品交付产品交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 客户反馈客户反馈交付后四个月交付后四个月客户报修最多多多多的几项是客户报修最少少少少的几项是产品交付产品交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中

44、交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 土建问题客户反馈客户反馈客户所最关心的质量问题客户所最关心的质量问题装修问题产品交付产品交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付装修房集中交付 客户反馈客户反馈客户反馈客户反馈 我们该怎么做？我们该怎么做？反思：反思：好的方面好的方面组织家电类厂商集中上门检查。组织家电类厂商集中上门检查。将问题消灭在萌芽中将问题消灭在萌芽中反思：反思：维修数据的准确分析原因并归类；维修数据的准确分析原因并归类；问题的循环封闭解决。问题的循环封闭解决。不足的方面不足的方面像造汽车一样造装修房像造汽车一样造装修房客户反馈客户反馈产品实现产品实现循环过程循环过程丰田生产

45、方式的五个丰田生产方式的五个“为什么为什么”Why?1、为什么机器停了？、为什么机器停了？Why?2、为什么超负荷了呢？、为什么超负荷了呢？Why?3、为什么润滑不够？、为什么润滑不够？Why?4、为什么吸不上油来呢？、为什么吸不上油来呢？Why?5、为什么磨损了呢？、为什么磨损了呢？因为超负荷保险丝断了。因为超负荷保险丝断了。因为轴承部分的润滑不够。因为轴承部分的润滑不够。因为润滑泵吸不上油来。因为润滑泵吸不上油来。因为油泵轴磨损松动了。因为油泵轴磨损松动了。因为没有安装过滤器混进了铁屑！因为没有安装过滤器混进了铁屑！像造汽车一样造装修房像造汽车一样造装修房丰田生产方式的引进准时化准时化自动

46、化自动化全面质量管理全面质量管理并行工程并行工程团队工作方法团队工作方法像造汽车一样造装修房像造汽车一样造装修房颠覆传统的装修房实现流程精细化精细化系统化系统化准时化准时化自动化自动化全面质量管理全面质量管理并行工程并行工程团队工作方法团队工作方法分户验收体系分户验收体系完善的流程安排完善的流程安排公司各资源的协调配合公司各资源的协调配合大道当然精细至远！ 装修房战略是不可逆转的趋势,它是客户需求、竞争需求、政府导向、更是的社会责任。 我们必须将精细化贯彻到装修房实现的各项过程中，提供符合客户需求的装修房住宅。The End！工业化时代的装修房工业化时代的装修房像造汽车一样造房子！像造汽车一样造房子！