北京大兴区居住地产项目前期市场分析、定位及规划报告.ppt

1、1某项目前期市场分析、定某项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告位及规划建议沟通报告 2目录 市场分析市场分析项目分析项目分析规划建议规划建议3市场分析宏观市场分析区域市场分析潜在市场分析4市场分析宏观市场分析区域市场分析潜在市场分析5宏观市场分析宏观市场分析区域规划与发展区域规划与发展一、良好的政策支持北京确立“两轴-两带-多中心”的城市规划布局，大兴成为重点发展的11个重点新城之一，城市发展潜力巨大。南城规划为低密度居住区，区域内有诸多大型绿色生态公园、高尔夫球场、生态农业园和大型水库，绿色覆盖率高达68%，空气湿度高，是北京的健康宜居区。6二、良好的交通环境大兴作为距离北京最近的郊区，

2、扼守北京的南大门，南部进出北京的必经之路，京开、京石、京津塘高速，京沪高铁、南苑机场、地铁四、五号线延长线、五环、六环线，四通八达的现代化立体交通路网，自由通达各地。地铁四、五号线延长线将通达大兴， TOD城市发展模式必将迅速作用于大兴新城，带动城市迅速发展和房地产产业升级。宏观市场分析宏观市场分析区域规划与发展区域规划与发展7三、良好的市场潜力南城拥有亦庄、大兴等高科技开发区，大量知名企业进驻（奔驰、拜耳、西门子、诺基亚、百事可乐等），提升区域价值。大兴发展晚，起点高，发展前景看好，升值潜力巨大。中远、中海、顺驰、华润、富力、亿城、沿海等知名品牌开发商介入南城，带动区域房地产市场迅速发展，项

3、目品质和居住水平升级。宏观市场分析宏观市场分析区域规划与发展区域规划与发展市场发展前景看好，具备升值潜力市场发展前景看好，具备升值潜力8魏善庄魏善庄采育采育安定安定庞各庄庞各庄榆垡榆垡大兴新城大兴新城西部生态带西部生态带中轴线中轴线文化传媒产业区，传媒业加工制造京津塘采育高科技园区，重点发展和引进高科技新材料企业中心区国家级农产品加工业示范基地宏观市场分析宏观市场分析区域规划远景区域规划远景旧宫旧宫物流贸易、国际企业聚集区中轴延长线上的重要交点，前沿阵地，三海子生态区东部发展带东部发展带生物医药基地亦庄亦庄9一、北部功能区。在大兴新城、亦庄新城及城乡结合部地区，着力发展房地产业、大型现代商业、

4、现代物流业等现代服务业。二、中部功能区。在北京城市南中轴延长线，着力发展影视、广告、印刷等文化创意产业。三、东部功能区。以北京经济技术开发区为依托，着力发展与奔驰汽车项目相关的配套产业、新材料产业、精细化工产业等现代制造业。四、西部功能区。以北京生物工程与医药产业基地为依托，着力建设生物医药产业、农产品加工产业和休闲、旅游等产业。宏观市场分析宏观市场分析区域规划远景区域规划远景东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展102003-20062003-2006年大兴地区房地产市场整体概况年大兴地区房地产市场整体概况年份年份套数套数2003年1

5、49222004年172962005年117182006年106131.1.销售状况销售状况年份年份面积面积( () )2003年17919392004年19419242005年13505292006年1258812市场持续放量，成交势头良好。市场持续放量，成交势头良好。 由于客群购房选择从“城市中心化”逐渐转变向“郊区化”过渡， 大兴地区住宅市场呈现热销态势，每年区域成交总量在100万平米以上，成交套数在1万套以上。11年份年份 金额金额2003年5.5亿元2004年6.7 亿元2005年5.3 亿元2006年5.4 亿元年份年份均价均价( (￥/ /) )2003年2986.42004年3

6、513.42005年3965.62006年5186.97价格快速攀升，市场需求旺盛价格快速攀升，市场需求旺盛1.1.价格状况价格状况自2005年房地产市场全面发展以来，大兴区域房价一路攀升，2003年到2005年两年时间上涨了30%，2005年到2006年只用了一年的时间就已经上涨30%。每年成交总额超过5亿元。2003-20062003-2006年大兴地区房地产市场整体概况年大兴地区房地产市场整体概况12小结：小结：大量企业涌入，增加人口数量，给区域市场繁荣提供支持大量企业涌入，增加人口数量，给区域市场繁荣提供支持政策良好，政策良好，区域全面发展，带动地区经济区域全面发展，带动地区经济品牌地

7、产商的强势打造，快速提升区域价值品牌地产商的强势打造，快速提升区域价值区域房价快速攀升，成交势头良好区域房价快速攀升，成交势头良好13市场分析宏观市场分析区域市场分析潜在市场分析14亦庄区域亦庄区域黄村区域黄村区域周边项目的选取周边项目的选取区域市场分析区域市场分析 大兴区以南中轴线为界形成三个区域。黄村-区域内大兴政府机关较多，从整体规划上政府支持力度大。亦庄-作为北京经济开发区，是吸引知名企业的重要窗口，发展较快，有很高关注度。旧宫-区域内航天下属单位较多，由于其他两个区域受关注高，从而放慢了旧宫的发展脚步。但随着大兴区域整体规划的提出和轨道线路的建设，势必带动旧宫区域的全新发展，区域未来

8、价值潜力无限。旧宫区域旧宫区域黄村、亦庄区域发展相对成熟，构成市场潜在威胁黄村、亦庄区域发展相对成熟，构成市场潜在威胁15第一部分：黄村区域市场分析第一部分：黄村区域市场分析顺弛领海时代龙和大道布洛城荣郡首邑上城彩虹新城 黄村地区定位为大兴中心城区。坐拥西部生态带上，北接新发地商贸区，吸引了大量外来人口的进驻，城铁的规划建设利于此区域经济快速发展。大兴政府的大力支持也是此地区发展快速的重要条件。161 1、周边项目规模、周边项目规模黄村黄村本区域内布洛城项目体量较大，总建面200万平米。领海和彩虹新城项目体量在51万平米和39万平米，体量适中；其他项目体量在20万平米左右。从数据中可以看到，本

9、区域大多楼盘体量较大，布洛城项目在本区域内以大盘形象亮相。单位：172 2、周边项目容积率、周边项目容积率黄村黄村本区域项目容积率相差不多，最低是在1.41，最高达到2.91从数据中我们可以看出，本区域项目容积率大部分控制在2.5以下2.51.5183 3、主力户型区间、主力户型区间黄村黄村周边项目户型面积区间：68-163之间，其中80-140平米的户型居多。户型主要表现为二居、三居户型。从数据角度分析，该区域对100平左右的二居、三居户型供应较多。020406080100120140160180顺驰领海时代龙和大道布洛城荣郡首邑上城彩虹新城9080163134140138140689080

10、80140单位： 194 4、区域销售均价、区域销售均价黄村黄村区域销售均价区间在6100-7100元/之间，每个项目之间销售均价水平相差不多；利用加权平均法测算出区域销售均价格6611.9元/ ，部分项目价格高于整体销售均价。单位：元/6611.9205 5、区域成交均价、区域成交均价黄村黄村区域成交均价区间在5121-6674元/之间，区域成交最高均价为6674元/利用加权平均法测算出区域平均价格在6367.86元/ ，区域中部分项目价格高于整体均价。单位：元/单位：元/6367216 6、建筑类型与待销面积、建筑类型与待销面积黄村黄村区域内总体建筑形式为板楼，少部分是塔板结合形式。从数据

11、中可以看出，部分项目接近销售尾期，首邑上城住宅已经销售99822平米，售完900套，剩余200套，目前销售率82%，但布洛城才销售了总体量的10%，领海项目还有1/2左右没有销售。区域整体待销面积约为180万。单位： 227 7、客群来源、客群来源根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占40%，区域外客群占60%本地客群主要以政府部门的公务员，事业单位职员、家庭购房为主，区域外客群主要是生意人和西部上班族为主。黄村区域客群顺驰领海客群主要来自两个方面，第一就是市内的客户，如在南二、三环、金融街、广安门、六里桥等地区，占70%左右，他们主要是在大兴有自己的生意，二次置业较多；第二就是大兴本地客户

12、占30%左右，大多是当地公务员。时代龙和大道基于项目的地理位置是大兴的黄金地段，所以基本上是大兴本地客户来购买本项目，占90%左右，大多是当地公务员。只有10%左右的客户来自市内。布洛城荣郡布洛城客群主要来自两个方面，第一就是市内的客户，占70%左右，他们 来自丰台科技园、金融街等商业中心，海淀、丰台、西城区等，第二就是来自大兴本地的客户，占30%左右。首邑上城首邑上城的客户可以说是市内、本地各一半的比例，其中市区内主要是金融街、南三环等地的客户；大兴区的本地客户如公务员也居多，基本上各占一半。彩虹新城彩虹新城客户可以说也是市内、本地各一半的比例，其中六里桥、公主坟、丰台、海淀等区域的客户占5

13、0%；大兴本地50%。238 8、重点个案分析、重点个案分析顺驰顺驰- -领海领海顺驰顺驰- -领海领海以大面积人造水面景观成为最强的优势以大面积人造水面景观成为最强的优势24产品基本情况产品基本情况类型：住宅 项目位置：大兴区黄村兴业大街销售均价：7100元/平方米总户数：2954户主力户型：80-100平方米占地面积：40.8万平米，建筑面积：518586平米容积率：1.41室内装修 ：毛坯 开盘时间：第8期2007年7月开盘 （4-7期07年陆续开盘） 绿化率：51% 物业费：2.40元/平方米月 顺驰顺驰- -领海领海总分期 ： 8期 目前销售：第8期7月先开盘 本期总套数 ：1000

14、多套 均价 (元/) ：7100元/平方米最高价 (元/) ：7400-7500元/平方米销售阶段： 第8期7月先开盘分期及销售情况分期及销售情况25基本规划基本规划目前销售的区域目前销售的区域26客户情况客户情况市内客群占70%左右，主要集中在南二、三环，即金融街、广安门、六里桥等地区。年龄结构：主要是生意人，30岁以上家庭结构：二口之家，三口之家职业特点：在大兴有自己的生意，白领居少。购买目的及比例：二次置业为多。顺驰顺驰- -领海领海主力户型分析主力户型分析101平，2居137平，3居领海的主力户型为101平方米二居，还有110平方米二居和137平方米三居 户型设计布置方正,功能合理,主

15、卧配备开敞转角阳台,室外的园区景象即可映入眼底。271、项目最大卖点就是项目本身拥有一个北京独一无二的3.8万平米的超大水面景观； 2、项目还拥有8个独立的主题公园，并配合各个广场为业主提供多样、互动的空间；3、项目建筑产品本身的设计也非常吸引消费者，空间设计异常丰富，室内空间多样化，有3.9米层高的产品，更有空中别墅，空中长廊等的设计。 4、项目在推广方面延续顺驰集团的一贯风格，大量的广告投放在北京的各个区域。5、从整体的销售状况来看，领海项目的销售并不是很好，原因主要在于位于铁路旁、价格偏高、品牌危机等原因。项目点评项目点评288 8、重点个案分析、重点个案分析布洛城布洛城200万平米的超

16、大型建筑综合体万平米的超大型建筑综合体 29产品基本情况产品基本情况类型：住宅、公寓、酒店、商业大道、花园洋房等项目位置：大兴区西红门镇总用地：386.30公顷 建筑面积：200万平米容积率：2.91室内装修 ：毛坯 绿化率：35.50%主力户型：138-140平米之间的三居开盘时间：2005年11月19日入住时间：2006年8月24日物业费：1.48元/平方米月总分期 ： 5期 销售：1期20万平住宅共1700套房子目前销售仅剩10套。 其余2-5期还处于规划中，开盘时间未定。销售起价:6000元/平方米销售均价:6500元/平方米销售最高价:7050元/平方米分期及销售情况分期及销售情况布

17、洛城布洛城30客户情况客户情况客户绝大多数来自于丰台科技园、金融街等商业中心的白领人士，还有海淀、丰台、西城区的私企业主。客户大多拥有较高的学历，喜好安静而成熟的居住环境。 主力户型分析主力户型分析140平，3居140平，3居布洛城布洛城311、本项目以200万平米的建面亮相大兴，可谓是区域中少有的大盘； 2、本项目是一个超大的综合性项目，总体规划为多层板楼住宅、公寓、酒店、商业大道、花园洋房等，这样的建筑综合体在大兴也非常的少有；3、本项目吸引了大量来自丰台科技园、金融街等商业中心的白领人士，以及海淀、丰台、西城区的私企业主前来入住，可以说在吸收市内客户是起到了一个引领性的作用 。4、客户选

18、择在这里购房主要有两点，第一就是项目本身体量比较大，成规模，第二就是交通比较便利。项目点评项目点评布洛城布洛城328 8、重点个案分析、重点个案分析彩虹新城彩虹新城彩虹新城彩虹新城教育配套齐全的高性价比住宅教育配套齐全的高性价比住宅33产品基本情况产品基本情况类型： 普通住宅 项目位置：大兴区黄村兴华大街/丽园路交汇处均价：6800元/平建筑类型：22栋 总户数：4456 套户型区间：90-130平方米二、三居主力户型：90平方米占地面积：20万平方米 建筑面积：40万平方米 容积率：2.37室内装修 ：毛坯 开盘时间：2006年12月2日开盘绿化率：30.10%物业费：1.80元/平方米月

19、彩虹新城彩虹新城22栋楼一次性开发不分期，目前销售仅剩3栋450套均价 (元/) ：6800元/平起价 (元/) ：6600元/平最高价(元/) ：7500元/平销售阶段：本期3栋楼在07年7月10日左右开盘。分期及销售情况分期及销售情况34主力户型分析主力户型分析彩虹新城的主力户型为88-90平方米二居 ，销售的价格为6800元左右彩虹新城彩虹新城客群分析客群分析本项目客群市内占50%左右，主要集中在南城，即公主坟、丰台、六里桥等地区，也有一部分人群在海淀，本地占50%左右。年龄结构：30岁以上，市内多为生意人，本地以3口之家为主。家庭结构：三口之家职业特点：生意人，当地普通工人。购买目的及

20、比例：自己居住，二次置业。351.彩虹新城项目总建筑面积近40万平方米，本项目的最大卖点就是住宅以低总价、高品质的经济户型定位上市，恰恰迎合了当地客户的需求。 2、本项目除了具有以上的卖点之外，完善的配套也成了项目的又一卖点，3000余平米的幼儿园与同等规模的小学；两家大型商业中心、一条美食街、一座风情会所、多家生活服务机构等。项目点评项目点评36区域小结区域小结黄村黄村 通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下出如下4 4个方面的总结：个方面的总结：（1 1）区域环境：）区域环境： 黄村拥有良好的开发条件和开发环境。五

21、环、京开路构筑了便利的交通， 使得在这里开发的地产项目有了很好的销售条件，吸引了大量的市内客户入住本区域。（2 2）产品供应：）产品供应：黄村项目户型面积区间：68-163平米之间，其中80-140平米位户型主力区间。户型主要表现为二居和三居户型，客户在选择本区域项目的时候，对二居和三居户型的敏感度极佳，存在一定购买力。37（3 3）价格分析：）价格分析： 区域价格区间在6100-7100元/之间，各楼盘均价水平相差不多，区域销售均价格6611.9元/，区域成交均价6367.86元/ ，价格适中，性价比较高。（4 4）客群分析：）客群分析： 客群主要分布在市内，主要集中在南二环，三环，即金融街

22、、广安门、六里桥、新发地等地区。他们主要是生意人、上班族，30岁以上的二口之家，三口之家。本地客户主要表现为政府部门的公务员、企事业单位等，属二次置业较多。区域小结区域小结38第二部分：亦庄地块重点个案分析第二部分：亦庄地块重点个案分析金地格林小镇荣京丽都珠江奥古斯塔城邦国融国际一品亦庄 亦庄位于中轴线东侧，大环渤海经济圈内，是北京知名经济开发区，交通环境优越，紧密连接天津，拥有数十家国际知名企业进驻。政策的倾斜及地铁的规划，全面拉动区域价值。391 1、周边项目规模、周边项目规模亦庄亦庄在该区域珠江奥古斯塔城邦和一品亦庄体量相对较大，建面在100万平米左右，其他项目体量适中，控制在15万平米

23、左右。本区市场供应总体量在224万，品牌地产商较多，有一定的号召力。15万万单位：402 2、周边项目容积率、周边项目容积率亦庄亦庄本区域项目容积率在1.5-4.85之间，荣京丽都为公寓项目容积率比较高，为4.85。大部分项目容积率在2.0以上，2.02.0413 3、主力户型区间、主力户型区间亦庄亦庄周边项目主力户型面积区间：80-160平米之间，由于区域内存在白领公寓式住宅所以小户型偏多，小面积户型为33-45平米为主力区间，由于项目特殊性不作为重点考虑比较。从数据中我们可以看出，本区域市场供应以80160平米为主力户型。8016011090160140453545355533188116

24、单位：424 4、区域销售均价、区域销售均价亦庄亦庄区域总体销售价格区间在6200-8000元/之间,采用加权平均法计算得出区域销售均价6726.46元/。从数据中看出，该区域项目销售价格相对稍高，一品亦庄和荣京丽都项目都在8000元/ 。单位:元/6726.466726.46元元435 5、区域成交均价、区域成交均价亦庄亦庄区域总体成交价格区间在5254-7013元/之间，基于其他楼盘尚未开盘，没有计算其成交价格。从数据中看出，利用加权平均法计算出本区域市场成交均价在5554.7元/,由于区域内存在高档公寓项目和很多项目都没有开盘销售，所以此成交价格只是根据现有在销楼盘而定。52545254

25、单位:元/44区域内建筑形式大部分是板楼，个别公寓项目塔板结合形式。区域内大部分项目如荣京、珠江、国融都没有开盘，只有金地和一品亦庄已经开盘。从数据情况可以看出，除珠江项目100万平米的市场供应量较大之外,其他项目存量都比较小，区域整体待销面积约为130万平方米。亦庄亦庄6 6、建筑类型与待销面积、建筑类型与待销面积457 7、客群来源、客群来源根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占70%，区域外客群占30%本地客群主要以亦庄开发区内企业职员为主，区域外客群主要以南城、国贸CBD地区为主，同时包括其他区域对亦庄有一定关注的客群。亦庄区域客群金地格林小镇金地格林小镇的客群主要是在亦庄工作的本地

26、人群，占70%，市区占30%，其中包括东部、东南部地区白领一族。荣京丽都荣京丽都的客群主要是市区和亦庄本地各一半，市区的客户主要是集中在南城，木樨园、六里桥等地区。珠江奥古斯塔城邦本项目的客群主要是亦庄地区占了70%，南城、国贸及其他区域占据了30%左右。国融国际本项目的客群主要是亦庄本地占60%，市区内如南城、公主坟等地区占40%，多为白领一品亦庄亦庄本地的占80%，市区对亦庄有一定情节的客户20%，包括生意人；白领居多；46一品亦庄一品亦庄8 8、重点个案分析、重点个案分析一品亦庄一品亦庄8686万平方米建筑综合体，新加坡风情田园风格万平方米建筑综合体，新加坡风情田园风格47产品基本情况产

27、品基本情况类型：公寓 项目位置：大兴区亦庄经济技术开发区BDA的位置建筑类型：板楼占地面积：15万平方米 建筑面积：86万平方米 容积率：2.8 销售均价：7000元/平方米 户型区间：87-206平方米主力户型：116-188开盘时间：2005-5-16 绿化率：38% 入住时间：2005-9-30 物业费：2.46元/平方米月 物业公司：天兴物业 开发商：北京汇德甫地产开发有限公司 一品亦庄一品亦庄批准总套数：628 套分期：一次性开14栋楼， 目前销售只剩余50套批准总面积：86万平方米已签约套数：578 套，只剩余50套成交均价：5254 元/平方米分期及销售情况分期及销售情况48主力

28、户型分析主力户型分析户型分析：户型分析：南北通透，使用率高，客厅正南向，4.5米大开间，带观景阳台主卧正南朝向，有飘窗，主卧开间较小，餐厅离客卫近，且靠近两个卧室门，影响动静分区。一品亦庄一品亦庄两室两厅两卫:125平方米地域分布：客群大部分来自亦庄开发区，他们在此工作，市内城区的客户很少年龄结构：年龄结构以35-45岁左右的中年为主职业特点：外资企业，生意人购买目的：以自住型客户为主客户情况客户情况49从对项目的整体分析来看，项目卖点之一：地理位置优越，位于亦庄核心生活区，轻轨站边；项目卖点之二：86万平方米的建筑综合体，高品质的配套设施，可谓是大盘项目，且配套齐全；项目卖点之三：项目本身有

29、个一个16000平米社区俱乐部，多种活动场所，是区域内最大的康体会所，这个大的优势也是影响客户前来购买的因素之一。项目点评项目点评50金地格林小镇金地格林小镇6 6 8 8、重点个案分析、重点个案分析金地格林小镇金地格林小镇多景观的低密度社区多景观的低密度社区51产品基本情况产品基本情况类型：普通住宅 花园洋房 建筑类型：板楼 项目位置：通州区 马驹桥1号地占地面积：100000平方米 建筑面积：159800平方米 容积率：1.5 主力户型区间：90-110平方米，140-160平方米开盘时间：2007-5-26 绿化率：30% 入住时间：2008-7-31 物业费：1.9元/平方米月（无电梯

30、）；物业公司：金地物业 开发商：金地集团 金地格林小镇金地格林小镇批准总套数：1028 套已签约套数：200 套已签约面积：30000 m2左右销售均价：6800元/平方米 成交均价7013 元/平方米今年5月26日开盘，开盘当天8栋200套就几乎销售完毕。销售状况分析销售状况分析52主力户型分析主力户型分析南北通透，一梯两户的方正户型，南向大面宽，双卧室朝南，附带阳台，使采光性质上佳 赠送花台金地格林小镇金地格林小镇三室两厅两卫:155平方米三室两厅两卫:158平方米地域分布：大部分来自亦庄开发区，部分来自东南部城区年龄结构：年龄结构以40-50岁左右的中年客户为主职业特点：外资公司的管理层

31、人员购买目的：以自住型客户为主客户情况客户情况53金地格林小镇6我们分析如下：项目卖点之一：是地理位置，环线、规划中的地铁五号延长线项目卖点之二：是项目的景观及环境较好，拥有14000平米绿野公园,而且南临绿化公园,西靠凉水河；项目卖点之三：金地品牌知名度很高，这个优势也非常的重要，也是影响消费者购买项目的因素之一。项目点评项目点评54通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下四个方面进行总结：下四个方面进行总结：（1 1）区位较好）区位较好本区域交通便利，未来地铁五号线在本项目附近设站，驱车30分钟直达市内，这样优越

32、的地理位置和便利的交通会给这里的地产项目增值。（2 2）区域市场供应较大）区域市场供应较大区域内供应量非常之大，户型主要表现为二居、三居，整个区域项目容积率偏高在2.0以上，高端项目明显存在。区域小结区域小结亦庄亦庄55（3 3）市场价格分析：）市场价格分析： 区域总体销售价格区间在6200-8000元/之间，销售均价6726.46元/，区域成交均价5554.7元/左右，最高价8000元/，从价格角度来看，该区域项目偏向高端，大型和高端项目的出现会拉动该区域价格的攀升。（4 4）客群定位：）客群定位： 1、亦庄开发区的地缘性客户占据非常大的比例； 2、来源于北京东南部及南部区域的生意人和普通白

33、领； 该区域的客群主要是来自这二个方面。56第三部分：旧宫区域及辐射地区市场分析第三部分：旧宫区域及辐射地区市场分析亦庄北岸宣颐家园巧克力城菊源南里本案旧宫地区作为中轴线上的重要节点，历史悠久，本地文化气质浓郁。受地域大环境影响，地产市场发展迟缓，区域内航天相关事业单位较多，随着“两轴”规划的延续，大兴区域内两条轨道交通的建设，未来市场空间大，后劲十足。571 1、周边项目规模、周边项目规模旧宫旧宫目前区域内在售项目仅亦庄北岸，旧宫区域及周边辐射区域体量都不大，平均体量在15万平米以下, 实际存在体量13万平方米。该区域项目大多都处于销售的末期，如宣颐家园等很多项目都已经销售完毕。单位： 58

34、2 2、周边项目容积率、周边项目容积率旧宫旧宫由于本区域老项目较多，普遍为6层建筑，所以容积率较低，在1.5以下；亦庄北岸是区域在销项目中容积率比较高的项目，为2.2，相对其他项目较高。1.51.5593 3、主力户型区间、主力户型区间旧宫旧宫周边项目主力户型面积区间：60-100平米之间，户型主要表现为一居和两居户型。从数据中我们可以看出，本区域对市场的供应多体现为中小户型；一居、两居在项目规划中是市场的主流。606010010010080100601308090单位： 604 4、销售均价与成交均价、销售均价与成交均价旧宫旧宫由于目前区域内只有一个项目在售，不能客观的对整体市场有科学的评价

35、。现阶段我们只能参考市场现有状况：亦庄北岸7月15日开盘，目前销售均价6650元/平方米。价格区间6500-6800元/平方米。615 5、建筑类型与在销面积、建筑类型与在销面积旧宫旧宫单位： 区域总体建筑类型为板楼，大部分项目销售完毕，只有亦庄北岸项目处于预开盘状态。从数据中我们看出，本区域内无明显放量，只有少量面积进入市场，表现出市场发展迟缓状态，市场待销面积为13万平方米。626 6、客群来源、客群来源根据上表显示本区域内客群主要是地缘性客户。本地客群主要以旧宫内航天下属部门、企事业单位职员为主，当地生意人占一定比例。区域外客群主要是木樨园、大红门生意人、南城白领和拆迁户。亦庄区域客群亦

36、庄北岸亦庄北岸的意向客户大多为地缘性客户，主要集中在亦庄和旧宫内，还有一部分客户来自南三、四环商圈地带。宣颐家园宣颐家园已售完，入住的业主多来自大兴本地的企事业单位职员。巧克力城巧克力城已售完，客户也多来自大兴本地，三、四口之家为改善环境而选择在这里购房。菊源南里菊源南里的客群主要集中在大兴本地，航天下属部门、企事业单位职员为主。其他客群是来自木樨园、大红门的生意人、南城白领和拆迁户。63亦庄北岸亦庄北岸7 7、重点个案分析、重点个案分析亦庄北岸亦庄北岸亦庄北岸亦庄北岸区域内唯一区域内唯一7070年产权的小户型纯住宅项目年产权的小户型纯住宅项目64产品基本情况产品基本情况类型：普通住宅 项目位

37、置：大兴区旧宫镇旧头路路南建筑类型： 12-15层板楼 占地面积:6万平方米，建筑面积:13万平米 ，总户数：12栋共1364户.户型区间：6070平米时尚一居、80100平米舒适型两居、主力户型：85左右的两居容积率2.2室内装修 ：毛坯 开盘时间：2007年7月中旬开盘，绿化率：30.47%入住时间： 2008年10月入住开发商：北京力迅房地产开发有限公司亦庄北岸亦庄北岸项目预计2007年7月中旬开盘，目前销售： 未开本期总套数 ：目前12栋共1364户均价 (元/) ：6200元/平米 起价 (元/) ：6500-6800元/平米 最高价(元/) ：7000元/平米 分期及销售情况分期及

38、销售情况65主力户型分析主力户型分析2室2厅2卫1厨二居户型 2室2厅2卫1厨二居户型 主力户型主要体现在80100平米舒适型两居，南北通透。 亦庄北岸亦庄北岸积累客户情况积累客户情况地域分布：客户分两个大区域，第一是区域内客群来自旧宫老城区内，第二是区域外客群来自南三环、南四环商业圈，亦庄区域。职业特点：生意人；当地企事业单位职员。购买目的及比例：居住为目的，二次置业为主。661、亦庄北岸项目最大的卖点就是他位于亦庄核心居住区，位置优越，而且东侧有3万平方米的绿化带，为项目增加了很多的价值。 2、亦庄北岸是区域内唯一70年产权的纯住宅， 属于区域内的具有独特优势的住宅项目。3、项目有6070

39、平米时尚一居、80100平米舒适型两居，正符合了购买本区域项目客群的心理，这样会加快销售速度。项目点评项目点评重点说明：该项目是旧宫区域内唯一在售的项目，具有重点说明：该项目是旧宫区域内唯一在售的项目，具有很强的参考价值，但是项目定位于亦庄区域，故不能对很强的参考价值，但是项目定位于亦庄区域，故不能对旧宫市场产生影响力。旧宫市场产生影响力。67区域小结区域小结旧宫旧宫通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下下4个方面的总结：个方面的总结：（1）区域产品供应非常少：）区域产品供应非常少：区域周边项目主力户型面积区间：6

40、0-100平米之间，户型主要表现为一居和两居户型。 项目建筑形式均为板式建筑，性价比较高。在售项目较少，未来市场潜力巨大。（2）价格分析：）价格分析：区域内目前参考价 6650元/ ，不具有最终判别价值。（3）客群定位：）客群定位：本区域对地产项目的购买，主要是地源性客户，当地航天下属部门、企事业职员为主力客群。区域外客群较少，来自南城生意人、白领和拆迁户，客户购房意图多以居住为主，二次置业也居多。68“旧宫区域、亦庄区域、黄村区域旧宫区域、亦庄区域、黄村区域”三个区域项目一览表三个区域项目一览表总结总结项目名称物业类型建筑形式占地面积建筑面积容积率绿化率销售均价销售最高价成交均价主力户型在销

41、面积物业费用黄村区域顺驰领海普通住宅板楼、塔楼4080005185861.4151%71008000602788-90300002.4时代龙和大道普通住宅板楼134000331500235%610070005121134-1632布洛城荣郡普通住宅板楼386000020000002.9135.50%650070506596138-140300001.48首邑上城普通住宅板楼、塔楼1700002.7735%70007400644268-140200001.8彩虹新城普通住宅板楼、高层1414003960002.3730.10%6800750066748090600001.8旧宫区域亦庄北岸普通住

42、宅板楼60353.291300002.230.47%6500-6800680080-100宣颐家园普通住宅板楼、高层板楼2000003500001.2840.00%830060-1000.61巧克力城普通住宅板式小高层、多层771001297201.538.00%4300470080-1300.89-1.5菊源南里普通住宅板楼27482339421.2440.00%43504580901亦庄区域金地格林小镇普通住宅、花园洋房板楼1000001598001.530%68009300700390-110, 140-16070071.92.6荣京丽都公寓塔楼、板楼11750723314.8530.4

43、2%800035-453.2珠江奥古斯塔城邦普通住宅 别墅板楼、联排别墅1700亩10000002.2838%620080-902.48国融国际公寓塔楼16000100000435%33552.48一品亦庄公寓板楼1500008600002.838%80005254116-188200002.46691 1、物业类型、物业类型2 2、建筑形式、建筑形式总结总结物业类型主要是以普通住宅为主，只有少量的公寓项目存在。建筑形式主要是以板楼为主，塔板结合占小部分。建筑的高度，最底为5层，最高为23层，平均高度13层。703 3、建筑面积、建筑面积总结总结本区域内一半以上项目体量在20万平米以下， 百万

44、平米左右大盘有近3个。布洛城、珠江、一品亦庄项目体量分别为200万平、100万平和86万平。20万714 4、容积率、容积率总结总结我们从数据中可以看出，整个区域项目的容积率范围在1.24- 4.85之间， 大部分项目容积率在1.5-2.7之间1.52.7725 5、绿化率、绿化率总结总结整个区域项目的绿化率范围在30%-51%之间，区位项目平均绿化率35%，亦庄北岸为30%大部分项目注重社区环境塑造，在园林、造景方面投入较多。35%736 6、区域销售均价、区域销售均价总结总结通过数据采用加权平均法计算出大兴区域均价为6662元/，其中亦庄区域项目高端 ，销售价格高，拉动了大兴区域均价。亦庄

45、亦庄黄村黄村旧宫旧宫单位：元/ 6662800074总结总结旧宫区域的项目基本销售完毕，亦庄区域部分项目为开盘的状况，我们计算整个区域的成交均价就从以上7个项目进行计算。通过数据采用加权平均法计算出大兴区域成交均价为6174.79元/。7 7、区域在销项目成交均价、区域在销项目成交均价6174.7975大兴区域的户型范围在30-188之间，其中60-100平米为旧宫区域主力户型居间，大面积户型在黄村区域显现较多。总体分析，旧宫区域市场供应中还是以90平米左右的户型为主，其他区域100平米以上大户型比例较大。8 8、主力户型分析、主力户型分析总结总结0亦庄亦庄黄村黄村旧宫旧宫10单位： 769

46、9、市场存量分析、市场存量分析总结总结 从总体的市场在销楼盘供应量来看， 大部分项目在销面积都在3万平米以下，其中亦庄区域供量最大，项目形式也比较丰富，黄村、旧宫区域未来市场存在潜力。目前区域在销楼盘待售面积为300余万平方米。亦庄亦庄黄村黄村旧宫旧宫单位： 771010、客群分析、客群分析总结总结黄村客群黄村客群主要分布在市内居多，占60%左右，主要集中在南二环，三环，即金融街、广安门、六里桥等地区。他们主要是生意人、上班族，30岁以上的二口之家，三口之家；本地客户在40%左右，公务员、生意人为主要购买群体，二次置业着居多。亦庄客群亦庄客群主要来自在亦庄开发区。其中城区南部、东南部地区客户区

47、域外是主要客群；他们更多是高级白领，大多以自住型客户为主。旧宫客群旧宫客群主要是地源性客户，当地航天下属部门、企事业单位职员为主。区域外客群较少，他们是来自南城白领、拆迁户和南三、四环生意人，购房意向多以居住为主。根据市调显示：大兴各区域内客群都表现出各自的特征，黄村区域以市内为主，根据市调显示：大兴各区域内客群都表现出各自的特征，黄村区域以市内为主，亦庄区域以本地市内均衡，旧宫区域主要都是地缘性客群亦庄区域以本地市内均衡，旧宫区域主要都是地缘性客群78产品性价比全面提升，区域内项目形式多为板式建筑产品性价比全面提升，区域内项目形式多为板式建筑区域内项目注重环境的塑造，在园林、造景方面投入较多

48、区域内项目注重环境的塑造，在园林、造景方面投入较多目前市场供应量不大，新的项目在区域内没有更多出现目前市场供应量不大，新的项目在区域内没有更多出现总结总结区域销售均价为区域销售均价为66626662元元/ /平米，部分项目单价突破平米，部分项目单价突破80008000元元旧宫区域内暂无明显竞争性项目，地缘客群为主力购房群体旧宫区域内暂无明显竞争性项目，地缘客群为主力购房群体79市场分析宏观市场分析区域市场分析潜在市场分析80区域供应市场区域供应市场 - -潜在供应分布潜在供应分布阳光波尔多本案81 位置：位于亦庄经济开发区采育镇 规模：2000亩 容积率1.1 绿化 50% 建筑形式 ：板楼、

49、联排 开发商：北京合天和信房地产开发有限公司/北京阳光鑫地置业有限公司 阳光波尔多阳光波尔多三十三三十三MIMI开发商：北京紫都集团/北京中视联国际数字产业园建设有限公司 项目信息：不详82宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场区域市场区域市场区域市场区域市场重点个案重点个案重点个案重点个案潜在市场潜在市场潜在市场潜在市场城市规划加速区域发展，吸引大量人口进入。目前市场销售城市规划加速区域发展，吸引大量人口进入。目前市场销售状况良好，成交价格快速上升，市场需求较大。状况良好，成交价格快速上升，市场需求较大。成交明显，各区域有很大的价格提升空间，未来区域发展对成交明显，各区域有很大的价格提升空间，未来

50、区域发展对住宅市场有刚性需求住宅市场有刚性需求亦庄北岸项目在旧宫区域内，势做区域内高品质社区，填补亦庄北岸项目在旧宫区域内，势做区域内高品质社区，填补区域空白市场区域空白市场潜在竞争存在潜在竞争存在: : 三十三三十三MI MI 阳光波尔多阳光波尔多 潜在竞争虽然存在潜在竞争虽然存在,但对本项目影响不是很大但对本项目影响不是很大市场总结市场总结 83项目分析项目解读客群定位项目定位84项目分析项目解读客群定位项目定位85大环境：大环境：两轴两带多中心交汇要点, 中轴延长线上。未来规划多产业中心聚集。小环境：小环境：项目所在的大兴旧宫区域，较之周边其它热销地块，当前配套成熟度略显不足。但随着大兴

51、区整体规划的发展，是北京未来面向区域发展的重要节点，具有极其重要的战略地位。引导发展生物医药等现代制造业，以及商业物流、文化教育等功能。北京市新的城市规划布局和功能定位带来了巨大的发展空间和机遇。项目所在地块的价值更多的体现在其未来性上，因此，当前成熟度项目所在地块的价值更多的体现在其未来性上，因此，当前成熟度的略显不足使得本地块拥有了更加广阔的升值空间。的略显不足使得本地块拥有了更加广阔的升值空间。项目解读项目解读-区位区位北距市区10公里西侧京开高速 连接一轴，横跨两带，关联多中心两大商圈辐射中轴延长线上86项目解读项目解读-自身条件自身条件项目总用地面积: 58921平方米 总建筑面积:

52、123734 平方米地块较为规整,内部北侧树木较多控高：30米容积率：小于等于2.1绿化率：大于等于30%五环路各项控规条件造就了一个舒适型社区各项控规条件造就了一个舒适型社区87项目解读项目解读-自身环境自身环境北本案地块内北侧现状树林,面积较大地块外部北侧村镇,环境较差地块入口处有两行树木地块外部南侧有在建房屋地块内西侧是破旧厂房地块现状内树木不可移动，对整体布局稍有影响地块现状内树木不可移动，对整体布局稍有影响88项目解读项目解读-项目周边资源解读项目周边资源解读本案本案亦庄开发区亦庄开发区成寿寺路成寿寺路南南三三环环公园公园麋鹿苑麋鹿苑南中轴延长线南中轴延长线交通的通达性，闹中取静的环

53、境，增强了项目品质，提升项目价值。交通的通达性，闹中取静的环境，增强了项目品质，提升项目价值。南五环路南五环路南侧紧邻五环绿化带，毗邻三海子郊野公园、南海子麋鹿苑。项目所处位置与多条城市连接线相通，四通八达。项目所处区位近10条公交线路，快速公交直通市区。我项目到主干路之间存在一定的距离89项目解读项目解读-SWOT-SWOT分析分析优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会SWOT分析1.大环境交通通达性好2.内部资源绿化部分较多3.项目规模适中，操作周期短4.受大环境规划影响，区域发展态势良好5.区域内无明显竞品6.区域内客群对市场认识较初级，易于把握1.小区域交通线路不畅，由主干道到达项目存在一定

54、距离2.地块内有规定树木不可移动，造成规划上的难度，提高了投入成本3.容积率及高度的限制降低利润收入4.周边配套不完善，比较混乱，闲杂人员较多，现状不理想5.项目东侧现有村镇，环境差1.区域陌生感容易给客户造成项目偏远的感觉2.项目小环境差，带来低质的感觉3.大区域配套不完善，对未来价值增长有疑问1.规划上的限制造就了低密度高绿化社区，增强社区内部品质2.区域内无竞品，通过有效手段引导客群，适合制造新的卖点。3.区域配套环境虽然不甚成熟，但是价值空间硬性的存在，有较大的升值潜力合理利用规划限制，抓住市场盲区，创造新的产品理念合理利用规划限制，抓住市场盲区，创造新的产品理念90小结小结项目体量适

55、中，运作周期短项目体量适中，运作周期短该区域属于发展初期，有较大升值空间该区域属于发展初期，有较大升值空间项目规划的特殊性适宜创造舒适社区项目规划的特殊性适宜创造舒适社区91项目分析项目解读客群定位项目定位92A:购买意向：受访人群大多已经购买了住房，对本区域比较认可。选择旧宫的首要目的都是距离工作地点较近，或者离父母、子女较近。 当问及是否有意向在区域购买住房时，受访者都表示可以考虑，前提在于项目的配套是否齐全；品质是否高于周边项目，由此可看，意向客户对二次置业不存在排斥心理。客群定位客群定位客群需求特征客群需求特征93B:需求特征： 受访者购买住房都是用于自住，以三口家庭居多；所购住房总价

56、集中在40-70万之间，大部分采用的都是公积金贷款方式；购买面积在80-110平米之间，主要以两居为主; 比较钟意板楼南北通透的户型；对居室增加书房较感兴趣，但不希望占用太大空间；对小区的配套景观要求较高，喜欢新颖独特的园林风格；对新材料新技术并有所关注，实用为主的他们更加要求性价比；能接受的物业费在2元左右。94客群定位客群定位客群需求特征概述客群需求特征概述大院情结（工作的局限性），大院情结（工作的局限性），本地区域置业；对社区自然及人文环境要求高，择邻而居的特点明显择邻而居的特点明显；经济型二居和舒适型三居仍是户型需求的主力经济型二居和舒适型三居仍是户型需求的主力，小户型区域市场需求空间

57、有限；有闲有情趣，喜欢自己创造生活，对新鲜事物抱有一定好奇对新鲜事物抱有一定好奇心和关注度心和关注度95客群定位客群定位核心客群构成核心客群构成长期工作、生活在周边的地缘性客群航天部下属单位、企事业职员、生意人1、旧宫区域内航天部下属单位、企事业单位中层或技术人员较多。（包括航天一院、航天建筑一公司、首都航天机械厂等）年龄在25-45之间。家庭年收入在10-30万之间，在本区域内属二次置业。客群具有良好的教育背景，均来自北京西部高等院校，收入较好，生活环境相对封闭，因此追求品位与品质。他们置业目的为：改善居住环境；提升生活品质，但基于工作和生活的惯性，不希望离开本区域。2、客户选择本区域的利益

58、点为长期工作、居住本区域，周边环境熟悉，距离工作单位较近，可能为非北京土著居民或者非原居住地居民。同时由于消费习惯，客户希望一次置业到位，一次置业到位，向往功能齐全、面积合理的高品质楼盘向往功能齐全、面积合理的高品质楼盘。3 3、形象特征：稳重、精明、高素质、保持对新事物的关注度、形象特征：稳重、精明、高素质、保持对新事物的关注度；4、心理特征：对具体区位没有明显要求，关注功能与舒适度。心理地位要求高，大气的楼宇形式与市场形象较受欢迎。原有住宅难以满足提升生活品质的要求，渴望有品质的高尚生活。5、生意人多为当地经商人士，对地域充分认可，有很强的购买力，属于补充客群。96目标A赵先生 （35岁）

59、我在南城一家电子公司工作，我了解南城，从理工毕业后就在这工作至今，我就没有离开过这里，我想如果没什么大变化，我会一直在这工作下去。尤其这两年，我的个人发展还行，收入也还可以，我们结婚后在大红门买了一套小两居。没错，我是有置业的考虑，因为我们计划要个孩子，父母也会经常从老家过来住住，将来也可以帮我们照顾下孩子，所以计划买个经济点的三居，重要的是保住我的书房。选择什么地方我不太挑剔，尤其是再往南，交通方便而且这两年感觉发展也快一些了，那还通快速公交，城铁也在建设，感觉性价比挺高。我比较看重小区的品质和社区内的配套，希望多一些像高档住宅的一样的硬件配套。我喜欢健身、我妻子喜欢购物，而我们共同的爱好是

60、听音乐和上网。客群定位客群定位区域客户素描区域客户素描97客群定位客群定位主力客户素描主力客户素描目标王先生 （37岁）我在旧宫的航天一院工作，我从航天大学毕业后就一直在旧宫生活。10年前在旧宫买了套小两居，那时是单位给补助了些才买的，目的就是解决居住问题，所以面积不大，条件一般。这两年事业上有了一些成长，家里也多了个孩子，平时双方老人有时也来看看，所以我目前正在考虑再次置业。我有朋友住在大城小镇的，那天去他家发现那里好多新盖好的楼房，规模也都还可以，环境挺优美的。所以我比较看好这一带，这两年这地方升值挺快的，交通是没得说了，就是住宅的档次不是特别高。我希望能买个经济点的三居，社区配套必须要好

61、：我比较向往自由、舒适生活，社区内多一些人性化设计的体现，富有些科技含量就更好了，这可能和我一直做科研工作有关系吧，看到同龄人每天健身娱乐，我挺羡慕的，可是现在住的小区什么配套都没有，下班只能在楼下遛遛狗，其实我喜欢有品位、有活力的生活，也多想交些朋友，上学的时候真怀念啊，无忧无虑的。其实也许我就是想在自然的环境里享受惬意舒适的生活，这样的要求不高吧。98客群定位客群定位客群来源客群来源旧宫地缘客群旧宫地缘客群 航天下属部门职员 国企职员 企业中层生意人较高学历水平学理科的居多崇尚科技化受西方高等教育影响，崇尚先进思想注重精神享受喜欢富有文化内涵的事物。随着区域发展全面升级，中轴产业带的兴起，

62、导致南城居住需求急速南扩。相信本项目地缘主力客群的判断，并且追崇他们的生活方式。拓展客群拓展客群 南城、西城白领 外企职员 新兴产业带企业职员生意人99项目总体目标客群定位：项目总体目标客群定位：高学识的新社会中坚拥有良好的教育背景，并对未来充满无限愿景，具有一定感召力的社会中层阶级100综上分析可见，我项目客群定位主要为两部分导向：1.本地区客群对旧宫区域具有较大的依赖性。对区域发展前景十分看好，对高品质项目有刚性需求。2.高端客群是决定产品价值的强大支撑力。由于购房群体大部分来源于航天下属单位、企业、事业单位，从而可以为后续的项目形象提升产生一定作用。与此同时，航天单位职员大部分是高等院校

63、出身，与西部地区人际关系联系紧密，从而加强外部区域的关注，增强口碑效应，成为提高区域价值、价格的重点客群。客群定位客群定位客群分析客群分析101项目分析项目解读客群定位项目定位102项目定位项目定位引领市场动向，抓住客群诉求，快速占领市场。引领市场动向，抓住客群诉求，快速占领市场。定位思路：定位思路：市场导向型市场导向型“自外向内自外向内”，即主要从市场竞争和市场空间入，即主要从市场竞争和市场空间入手，与竞争对手形成差异化或符合市场主流需求，手，与竞争对手形成差异化或符合市场主流需求，以更高的性价比赢得客户。以更高的性价比赢得客户。 从区域内主力客群需求特性考虑，抓住思维导向，创造符合群体个性

64、的产品。103本项目定位为：本项目定位为：具有学府文化氛围的生态社区具有学府文化氛围的生态社区 所以我司认为，从市场导向出发，抓住有效客群特质，创造具有独特文化气质的精细产品设计与景观、配套及服务等附加价值。所以本项目的定位策略为：104突破创新，打造文化新区域突破创新，打造文化新区域小结小结1.以学府人文精神直接抒发客群对校园文化怀念的情怀。这不但代表了学生时代的学习精神和生活准则，也更加表达了他们对待工作的严肃；做事的严谨；对待朋友的热情以及个人魅力的展现，营造知性的生活氛围，也对他们的孩子产生潜移默化的影响。2.更深的意义延伸出旧宫区域是具有文化内涵的地域。不但传承了历史的文化，又赋予新

65、的文化气质，改变外界对旧宫地区杂乱的印象，从而提升区域价值。3. 充分利用地域的自然生态环境进行有效引导。提倡自然舒适的闲趣生活，改善现有的居住环境，提升家庭的生活品质。105规划建议产品建议绿化建议配套建议106规划建议产品建议绿化建议配套建议107规划理念规划理念打造区域内具有学府文化气质的科技化生态住宅108产品建议产品建议规划建议规划建议基于本项目规划条件及前述分析，北部存在保留树木等因素，建议采用区域分划的形式进行安排，并且充分利用西南两侧的外部景观营造多绿化视觉交叉点。北部树木保留区域，可作为生态走廊，规避北侧现有村镇不良环境以现有地形为主要交通入口及道路交通主干住宅主要建设区外部

66、绿化外部绿化外部绿化外部绿化入口两侧可以做单层商业，削弱东侧的视觉落差109 由于项目限高30米可采用板式小高层的建筑形式，每层按2.8米计算得出，最大限度为10层。容积率的限制也使社区整体规划安排比较宽裕，建议采用南北方向排列式布局，不采用东西方向的设计避免降低了项目舒适度和品质。与此同时利用项目内规定树木可集中制造大面积绿化集中区域，营造天然的生态景观。采用现代、大气的的设计理念打营造高品质的感觉采用现代、大气的的设计理念打营造高品质的感觉产品建议产品建议规划建议规划建议亦庄北岸板式高层亦庄北岸板式高层绿化部分集中绿化部分集中110产品建议产品建议规划建议规划建议入口处理独具现代感的钢架斜

67、拉艺术顶棚111产品建议产品建议建筑细节建筑细节对于空间布局上要富有变化，增强空间动感。对于空间布局上要富有变化，增强空间动感。1. 入户门高度在2.2米以上，子母双开门设计；2.主卧室采用步入式衣帽间形式进行空间搭配；3. 餐厅与厨房合设，体现人性化设计；4.阳光房与主卧密切结合，增加观景效果；5.明卫设计，加强通风效果；6.错层设计，满足客群对豪宅的渴望。 从设计细节借鉴高档住宅的理念，使销售客群从潜移默化当中提升自我的身份，对项目产生认同感。112产品建议产品建议建筑细节建筑细节餐厨合设主人阳光房观景卫生间113产品建议产品建议户型比例户型比例 根据市调显示，本区域内项目主力户型为100

68、平米左右的二居，并且从销售结果来看，此区域内客群对于经济实用户型消化能力较强。但由于90平米以下户型占项目整体70%规定的政策限制的原因，建议以80-90平米两居户型为主力，100平米以上为补充，不建议做过多的小一居户型。单位：平米45-6060-7080-9090-110110-130总计一居5%10%15%二居60%15%75%三居10%10%说明：90平米以下户型占项目整体75%，符合政策规定。100%户型配比表114咖啡色面砖咖啡色面砖白色白色产品建议产品建议建筑立面建筑立面赋予建筑更强的生命力和感染力，更加具有性格，为营销增加卖点赋予建筑更强的生命力和感染力，更加具有性格，为营销增加

69、卖点局部局部绿色配件绿色配件同周边建筑物区分，树立本项目鲜明的形象。以现代感较强的咖啡色面砖为主，注重细部拼贴手法和其它质感材料的搭配。115产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用断桥隔热铝合金窗系统：断桥隔热铝合金窗系统：德国SCHCO断桥隔热铝合金窗系统，中空LOW-E玻璃内充氩气、镀银膜； 透风系数低至0.3立方米/小时，隔绝噪音40分贝以上；窗框与窗洞采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理；德国ALULUX（阿鲁鲁克斯）铝合金外遮阳卷帘，内部填充聚氨酯阻热材料，可阻挡80%以上的太阳辐射。锋尚国际公寓116雨水利用雨水利用 雨水收集回用人工湖u别墅内的雨水人工贮存，在别墅内设计收集屋

70、面雨水的贮存设备，储存雨水作为别墅院内绿地浇洒的用水。u项目内雨水径流收集，项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进社区内的水系，用于补充水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也将做到零排放，节约了大量的景观用水和绿化灌溉用水。产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用万科东丽湖（天津）117产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用万科东丽湖（天津）渗水路面渗水路面 渗水路面是指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性,雨水能及时透过路面渗入地下土壤，达到快速排水的目的的路面。对比普通硬地做法其优点如下：u 防止

71、雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性；u 提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表植物和土壤微生物的生存环境；u 可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象；118以太阳能为主要能源，无需传统供电，有效地节约了住区内用电成本。减少了电线电缆的铺设，自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置为业主的生活增添了一份便利。太阳能路灯、庭院灯太阳能路灯、庭院灯太阳能灯具意向图片太阳能灯具意向图片万科东丽湖（天津）产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用119万科东丽湖（天津）变压止逆阀烟道变压止逆阀烟道 又称变压防串烟防倒灌排气道。变压止逆阀

72、烟道的主要特点：烟道为单管道结构，摩擦阻力小、气流速度高。在保证排气量符合国家有关规范要求的前提下，排气道占用厨房与卫生间的面积小。烟道内设置了变压板、导流装置及变压止逆阀联合组成的防串烟防串味组件，具有双重防护功能，能够有效避免烟气倒灌现象发生。 产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用120万科东丽湖（天津）垃圾处理垃圾处理 垃圾分类收集处理：垃圾分类收集处理：设计了垃圾分类收集箱，将有机垃圾（果皮、菜皮、剩饭菜等）、无机垃圾（废纸张、废塑料、废金属、废玻璃、废织物等）、有害垃圾（废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等）分类收集，分别处理。小区内设计了小型垃圾转运站：小区

73、内设计了小型垃圾转运站：站内设计了有机垃圾生化处理设施，区别于无机垃圾和有害垃圾，有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。即减少了垃圾清运费用，还有利于小区绿化生长。产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用121p LOW-E中空玻璃、中水回用、住宅室内新风系统、小区24小时安防系统这些原来只是在写字楼、高档公寓中应用的高科技技术，如今已经被越来越多的住宅开发商应用到住宅开发中去。p科技的运用还表现在纯净水管道供应系统、智能一卡通系统、屋顶绿化、景观水处理技术、变压止逆阀烟道、生态厕所、垃圾处理、地板采暖、断桥铝合金双层中空玻璃、小区

74、安防、多媒体配线箱、停车管理、可视对讲管理与控制等科技的人文式关怀上。p现代科技的应用，大大提升了项目的宜居指数，最终达到人们居住健康、舒适、安全、方便、节能、环保的功能 。p这些不但满足了日常的生活需求，也是客群追求高品质生活的目标。产品建议产品建议实用科技的运用实用科技的运用科技手段的大大利用将产生明显的差异化，迅速提升了项目品质科技手段的大大利用将产生明显的差异化，迅速提升了项目品质122小结小结由于项目各项控标限制适宜板式住宅由于项目各项控标限制适宜板式住宅利用智能化的科技应用提升项目品质利用智能化的科技应用提升项目品质大开间设计手法满足客群舒适性的要求大开间设计手法满足客群舒适性的要

75、求70%70%；9090平米以下，是市场的要求平米以下，是市场的要求自然生态树木的存在是大景观要件自然生态树木的存在是大景观要件123规划建议产品建议绿化建议配套建议124 根据我司对区域内各项目调研显示：大部分项目注重社区环境的塑造，在园林、造景方面投入较多，并以此作为项目卖点，提升项目品质。所以建议我项目采用以下方式：渗透式景观：景观与建筑融合；丰富、充满生趣；主题园林： 学府文化主题富有独特情趣，主要由大面积的树木和丰富的人文小品构成，利用这些留存大树,配合建筑组织成小面积游憩广场、林荫道等景观节点，弱化城市的嘈杂，强调社区和谐的园居氛围。对待不同区域的处理，充分满足了精神需要，也规避了

76、东北两部分外部不良的环境。绿化建议绿化建议园林园林125绿化建议绿化建议 项目以原生大树为主要卖点，采用外紧内松的院落式围合规划设计，绿地分布以宅间绿地、组团绿地为主，用地现状地形平坦。项目开发初期保留了200多株原生大树，创造了人与自然和谐的居住空间。原生墅原生墅大面积的绿化不但满足了居住需要，也使内部环境富有特殊情趣大面积的绿化不但满足了居住需要，也使内部环境富有特殊情趣126橡树湾橡树湾 项目以原生橡树和学院精神为卖点打造的人文社区。学院式园林情境，情感归属社区。橡树湾地块内原生树木繁多，其中50公分以上胸径的原生大树逾百棵。整个园林环境幽静疏朗，舒展着一种人文气质，体现高尚的学院式生活

77、品格。大量引入低层灌木植被，与原生古树交相辉映，形成自然、舒缓、休闲、优雅的园林背景。绿化建议绿化建议景观与文化的完美融合景观与文化的完美融合127色彩计划色彩计划128景观的处理景观的处理通过不同部分的绿化形式配以小品，活跃视觉感受，增强精神愉悦通过不同部分的绿化形式配以小品，活跃视觉感受，增强精神愉悦布局节点富有创意。同时塑造以钟楼为代表的校园精神堡垒，在纵横的空间序列之间。129文化园林文化园林景观的处理景观的处理用更为经济的方式打造文化主题园林。不断以浅水、系列主题雕塑、广场、喷泉、长廊等诸多元素点缀其中，形成众多空间节点，打造区域独具丰富精神内涵和浓郁人文气息的差异化园林景观。月牙泉

78、泉壁反雕诗文，可自倒影中读通月牙泉泉壁反雕诗文，可自倒影中读通雾喷泉哈佛校园的主题景观移入社区雾喷泉哈佛校园的主题景观移入社区130富有变化的地面处理灯的色调限定了相对开场的空间范围，增加亲和力。景观的处理景观的处理131 自由散漫的水系、整齐规划的绿地、蜿蜒曲折的小径、高低错落的树阵、散落的雕塑、凉亭、塑身场所等，增强了园林的亲和力与互动性，为居者提供了一片广阔的交流互动与休憩天地，享受并充实精神生活。利用人造景观制造出合理动线，富有层次感利用人造景观制造出合理动线，富有层次感景观的处理景观的处理132木质步行道木质步行道树木与水系融合树木与水系融合细节的处理使项目活泼而富有生趣细节的处理使

79、项目活泼而富有生趣景观的处理景观的处理133小结小结1.景观利用价值最大化：自然景观优势的合理利用，个性小品的合理搭配。（建议：本案有很好的内部景观资源，结合产品设计，形成借景；景观布局结合总体建筑规划而定。） 2.以人为本：社区绿地最贴近居民生活，规划设计不仅要考虑植物配置与建筑构图的均衡，以及对建筑的遮挡与衬托，更要考虑居民生活对通风、光线、日照的要求，花木搭配应丰富明快。（建议：区分不同的地域，因地制宜，根据北方地理气候特点进行规划。3.合理的组织空间：主要采取分割与渗透的手法来组织空间。形成远、中、近多层次的空间深度，获得园中园、景中景的效果。（建议：处理商业和住宅之间过渡的部分，用墙

80、体、绿篱和攀缘植物分割，使空间保持连续性，没有封闭感。）134规划建议产品建议绿化建议配套建议135配套建议配套建议社区配套社区配套 目前本区域内各项配套档次不高，可利用软性服务增强社区品质，提高性价比，使销售客群产生归属感，同时为物业方面创造新的盈利点。项目商业部分在规划入口两侧的住宅首层，根据我司多年操作商业的经验，建议商业部分最大限度占项目总体量的5%，约6000平米。1.社区配套：小型会所、羽毛球场、篮球场、社区幼儿园、老年活动站2.商业配套：A. 日常生活类：小型超市、美容美发、洗衣店、食品店、家政公司、水站、相片冲洗店、药店等B.享受生活类:书吧、咖啡店、茶餐厅、儿童艺术中心等13

81、6配套建议配套建议商业配套商业配套茶餐厅咖啡书吧137儿童艺术中心书店配套建议配套建议商业配套商业配套138配套建议配套建议物业管理物业管理物业管理定位建议：由于项目处于老城区，高层住宅较少，没有明显参照，建议提供目前市场中档水平即可。例如选择金地等物业公司进行管理。物业费在1.8-2元/平方米之间比较适中加强软性服务并使之成为新的卖点加以宣传项目名称物业费用 元/平方米/月黄村区域顺驰领海2.4时代龙和大道2布洛城荣郡1.48首邑上城1.8彩虹新城1.8旧宫区域亦庄北岸亦庄区域金地格林小镇1.92.6珠江奥古斯塔城邦2.48一品亦庄2.46139配套建议配套建议车位车位项目名称车位黄村区域顺

82、驰领海1：1时代龙和大道1：0.7布洛城荣郡1：0.8首邑上城1：1彩虹新城1：0.7旧宫区域亦庄北岸亦庄区域金地格林小镇1：1珠江奥古斯塔城邦一品亦庄1：1 由此表显示：区域内项目车位配比平均值为1：0.8，为满足停车需要大部分项目为地上与地下结合的形式。 我项目总建面12.3万平方米，根据70%比例、90平米以下控制规定粗略计算得出：预计1400户，为满足需要，建议我项目采纳区域平均水平；1：0.8，同时采用地上、地下共存方式。140总结总结 根据项目的先天条件与项目周边实际状况，建议以学府环境的设计手法为诉求，打造科技化生态社区。有效规避各种劣势，使本地客群产生归属感。同时突出软性方面的服务，打造低成本、高质量的生活品质。与此同时应合理制定各项费用，提高项目性价比，打造差异化产品，铸造区域建筑精品。141THANKS