青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性研究报告（79页）.doc

1、维多利亚酒店式公寓可行性报告 青岛维多利亚广场项目可行性报告酒店式公寓目 录一、 全国房产市场分析 （一）近几年房价上涨的主要原因何在？ （二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析二、 青岛房产市场分析（一）青岛市房地产回顾 （二）2004年青岛市房地产市场综述（三）2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析 （四）青岛现行主要房地产政策 三、 青岛市民购买力分析（一）市场环境调查总结 （二）商业环境总结 四、 酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓概念与特征 （二）酒店式公寓的主要类型（三）酒店式公寓的主要优势 （四）青岛酒店式公寓现状分析五、 青岛市及周边发展规划分析（一）青岛城市地位 （二）城

2、市重大节日（三）城市投资与发展 （四）城市CBD规划与发展（五）中山路商贸旅游区的规划与改造 （六）青岛小港湾改造工程六、 项目运作深入分析 （一） 项目概况 （二） 项目SWOT分析（三） 项目总体规划（四） 目标客户定位（五） 项目实施进度计划表（六） 项目投资回报分析A、 规划指标 B、 成本核算C、 销售收入 D、 投资收益（七） 敏感性分析七、 结论一、全国房产市场分析（一）近几年房价上涨的主要原因何在？ 近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房

3、价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？ 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 1、 房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场

4、的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆

5、迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了10%的国际警戒线。从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，

6、房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。2、 房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地

7、产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住

8、宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。3、 信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房

9、地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融

10、运行报告表明，2004年1月11月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过220亿元，比2003年增长13.5%。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的

11、6%急剧提升到2003年的21%。从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1%，涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年一季度，又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发

12、成本，推动房屋销售价格上涨。4、 信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超

13、低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇72%的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30%40%，美国仅68%。（二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。另据国家统

14、计局提供的数据，2005年1-5月份，房地产开发投资同比增长24.3%，比1-4月份回落了1.6个百分点；商品房和住宅平均销售价格分别同比增长8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3个百分点；住宅平均销售价格增长速度比1-4月份升高的省份仍有12个。 从以上信息可以看出：尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析：1、从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生

15、活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房

16、市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 2、从房价的构成看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所

17、减缓，但房价下跌的可能性不大。A。土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 B。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。近几年来，由于投资

18、的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%，建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上

19、加大了商品房的开发成本。C。人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。 3、从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房

20、地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 A。政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数

21、据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。与地

22、方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。B。银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对

23、房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼、但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观

24、调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 C。居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。 结 论：从以上的分析可以看出，近几年，因需求结构和供给结构的错位，投资、投机者信贷资金的易获得性，导致房地产市场炒作盛行，房价快速上涨。今年以来，尽管很多房

25、产新政出台，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。故此，近期内，房地产价格会增幅趋缓，部分上涨过快的城市会略有回落。但从长期看，房地产价格走势仍将缓慢上扬，这是因为：1、 房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背；2、 在整个房地产市场主体中，无论是政府、开发商、信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。3、 银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出台，使投机、投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不足； 4、 土地成本不断上涨、建安成本不断提高、人力成本、项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空间。随着政府的不断调节，消费者购买力的进

26、一步增强，房价将基本上和居民的收入水平相适应，并最终保持相对稳定。 二、青岛房地产市场分析（一）青岛市房地产回顾1、青岛市商品房屋竣工面积调查20002004年商品房屋竣工面积走势图 单位：（万平米）2、青岛市商品房屋销售面积调查20002004年商品房屋销售面积走势图 单位：（万平米）3、青岛市商品房屋销售走势情况调查20002004年商品房屋销售额走势图 单位：（亿元）4、青岛市商品房屋平均销售价格调查20002004年商品房屋平均销售价格走势图 单位：（元/平米） （以上图表数据来源于青岛市统计年鉴）小 结：1）房屋施工面积快步扩张，新工开面积增速放缓。2004年青岛市房地产开发受有关土

27、地政策的影响和良好的市场预期，前八月房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。八月份之后，各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，为化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达2101.2万平方米,增长20.2%,其中住宅施工面积1689.7万平方米,增长19.3%。全年各类房屋新开工面积940.8万平方米,同比仅增长2.6%。2）竣工房屋明显增多，办公楼可供房源涨幅快。2004年青岛市房屋开发步入“收获期”，竣工房屋明显增多，全年累计竣工各类房屋637万平方米，增长18.

28、1%，快于上年同期15.3个百分点，其中:住宅竣工504万平方米,增长11.2%；办公楼竣工面积达20.3万平方米,增长172.2%；商业营业用房竣工58.9万平方米,下降2.3%。3）投资完成情况2004年，青岛市房地产开发完成投资189.24亿元，比2003年同期增长26。其中商品住宅完成投资143.94亿元，同比增长39。办公、写字楼完成投资5.95亿元，同比下降28；商业用房完成投资14.6亿元，同比下降8.6。别墅、高档公寓完成投资17亿元，同比增长9.4；经济适用住房完成投资13.88亿元，同比增长93。4）房价持续走高。2004年青岛市房屋价格指数比上年增长15.2%，商品房平均

29、销售价格达到2397.8元/平米。而我市2004年城镇居民人均可支配收入11088元，比上年增长10.1%，低于房价指数涨幅3.8个百分点。从市场房屋售价看，目前市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到7600元/平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也直逼6000元/平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至3500元/平方米。市区居民受收入所限，虽然有比较高的购房热情，但在房价与地段的选择中出现两难的局面，甚至会出现因经济适用房等中低档房屋价格的“高位”而买不起房子现象。5）住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房热情随着住房制度改革的深化和居民住房商品化意识的增强，商品房市场应用而

30、生，且不断规范、发展。2004年全市商品房销售额153.1亿元，相当于2000年的3倍。推动房地产升温的因素中，居民收入增加是前提，但金融政策的扶持更是功不可抹，银行系统开辟按揭贷款购房业务又使得一大批经济实力暂且受限的普通家庭圆了购房梦。个人购房已成为商品房消费市场的主体，而个人消费贷款已在个人购房中唱起的“主角”。6）房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资162.7亿元，同比增长27.3%,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高15.3个百分点和4个百分点。随着房地产改制企业的增多，我市房地产开发投资

31、中国有企业投资继续回落，非国有企业投资强势增加，民营经济成为全市房地产开发中最具活力的代表。全年国有企业投资10.5亿元，增长18.6%，占6.5%，比去年回落0.4个百分点；非国有投资完成152亿元，增长28.8%，占93.5%，其中：民营企业完成140.9亿元，增长31.8%，高于全市房地产投资增速4.5个百分点，占非国有投资的比重达94.7。（二）2004年青岛市房地产市场综述从市房地产开发管理局得到的关于2004年度房地产开发统计的数据显示，我们可以看出，随着城市核心竞争力的进一步提高，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升

32、温，呈现出良性发展态势，基本形成投资、开发、销售的良性循环。房地产开发对于提升城市综合竞争力，提高城市居民的居住水平，改善人居环境，拉动城市经济增长方面发挥了重要作用。1、 房地产投资开发完成情况1） 房地产投资完成情况2004年，我市房地产开发完成投资189.24亿元，比2003年同期增长26。其中商品住宅完成投资143.94亿元，同比增长39。办公、写字楼完成投资5.95亿元，同比下降28；商业用房完成投资14.6亿元，同比下降8.6。别墅、高档公寓完成投资17亿元，同比增长9.4；经济适用住房完成投资13.88亿元，同比增长93。2）房地产投资资金来源情况2004年到位资金265亿元比去

33、年同期增长32.5。其中银行贷款资金69.4亿元，同比增长36；企业自筹资金91亿元。同比增长60；定金及预收款85亿元同比增长9。商品房供求与结构情况1） 施工和开工面积2004年，全市商品房屋施工面积1969万平方米，比去年同期增长22；其中商品住宅1579万平方米，同比增长25。 2004年商品房新开工831万平方米比去年同期增长5.3；其中住宅开工面积679万平方米，同比增长4。2）竣工和销售面积2004年，全市商品房竣工面积637万平方米，同比增长13；其中商品住宅竣工面积521万平方米，同比增长15。全市商品房屋实际销售面积502万平方米，与去年同期持平；其中住宅销售面积456万平

34、方米，同比增长5.3。从区域分布情况看，市内四区竣工房屋面积176.94万平方米，占全市的27.8。除去娄山后、湖岛村改造和错埠岭三小区等拆迁还建和统建代建房屋竣工面积68.87万平方米，可用于销售的竣工房星面积108.07万平方米；实际销售房屋面积119.16万平方米。全市商品房空置面积88.39万平方米，同比下降5.3。3）商品房价格情况分析2004年，全市商品房屋销售平均价格为2845元/平方米， 比去年同期增长11。其中，商品住宅销售平均价格为2717元平方米，同比增长15。从区域情况看，市内四区商品房2004年预售平均价格为5127元平方米。商品住宅预售平均价格为4979元平方米，其

35、中，市南、市北、四方、李沧区商品住宅预售平均价格依次为5996、4845、4283、3198元平方米。市内四区商品房实际销售平均价格为4384元平方米，同比增长11；其中，市南、市北、四方、李沧区商品房销售平均价格依次为5649、4652、3733、2930元平方米。崂山区、黄岛区、城阳区的商品房销售平均价格依次为5548、3466、2618元平方米。胶南、胶州、即墨、平度、莱西五市的商品房销售平均价格依次为1644、1329、1959、1306、1147元平方米。2001年-2004年商品房销售平均价格走势图单位：元2001年-2004年商品房销售平均价格走势图单位：元2001年-2004年

36、商品房销售平均价格走势图单位：元（三）2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析市统计局发布了上半年我市房地产各项数据权威统计分析，一连串的数字说明，青岛房地产市场总体情况向好，各项目体验到的售楼速度减缓既是房地产新政调控的结果，也是市场趋向稳定发展的表现。更是青岛楼市回归理性的契机。房地产开发投资增速趋缓上半年，我市认真贯彻国家、省以稳定“房价”为主要内容的房地产市场一系列调控政策，效果明显。全市房地产开发投资增幅逐月以较大幅度回落；房屋销售价格上涨趋缓；商品住宅供需基本平衡；房地产开发投资高速增长的势头和房价急剧上涨的局面得到有效遏制。开发投资增长趋缓受宏观调控政策的影响，上半年我市房地产

37、开发投资增幅逐月回落，增势趋缓。上半年，完成开发投资91.3亿元，比上年同期增长55.8，增幅在五月比四月回落16.9个百分点的基础上，又回落23个百分点。从房屋用途看，办公楼投资增长最快，完成投资8.1亿元，同比增长3倍，占全部投资的8.8；其次是其他投资完成14.9亿元，同比增长2倍，占全部投资的16.3，商业营业用房、住宅分别完成投资7.3亿元、61亿元，同比增长为31.6、30.5，占全部投资的8和66.8。从投资额和所占比重中可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降12.9个百分点。土建投入占“半壁江山”上半年，从房地产开发投资构成看，我市房地产企业用于土建的

38、投入为49.4亿元，增长20.5，低于全市投资增速35.3个百分点，占全部投资的54.2，比去年同期下降15.7个百分点；安装工程投入5.5亿元，增长51.1，占全部投资额的6；设备工器具购置投入0.9亿元，增长80.9；其他费用投入35.4亿元，增长164.1，高于全市房地产开发投资增幅108.3个百分点，占全部投资38.8，同比上升15.9个百分点。由此可见，以土地购置费为主的其他费用大幅增长是拉动我市房地产投资增长的主要原因。新开工面积平稳增长前6个月，我市房地产新开共面积增长平稳，各类房屋新开工606.2万平方米，比去年同期增长26.4，增幅比去年同期下降8.3个百分点。其中住宅新开工

39、468万平方米，增长11.7，增幅比去年同期回落23个百分点，占全部新开工面积的77.2。办公楼和商业营业用房新开工面积分别为32.5万平方米和34.5万平方米，增长3倍和下降12.7。分别占全部新开工面积的5.4、5.7。前6个月，我市全部房屋施工面积为1631.7万平方米，比去年同期增长2.2，其中：住宅1268.1万平方米，下降2.3，办公搂68.3万平方米，增长20.2，商业营业用房144.6万平方米，下降5.4。 竣工与销售面积小幅增长上半年，我市累计竣工各类房屋197.4万平方米，比上年增长12.2，其中：住宅竣工163.1万平方米，增长29.2；全部商品房屋销售面积209.7万平

40、方米，比上年增长21.8，其中：商品住宅销售186.3万平方米，增长31.4，比住宅竣工面积多出23.2万平方米，占全部商品房屋销售面积的88.8，比去年同期上升6.2个百分点。全市房屋均价略有提高上半年，我市房地产开发从地域布局看，市内四区及崂山区投资继续快速增长，累计完成投资60.4亿元，增长83，高于全市投资增幅27.2个百分点，占全市投资的66.2，比去年同期上升了9.9个百分点。据测算，上半年我市全部商品房屋平均售价3312元/平方米，同比增长6.2。 上半年“青房”景气指数与去年同期对比表（单位：点）指数名称2004上半年2005上半年增减点投资指数102.29104.11+1.8

41、2资金来源指数100.20104.01+3.81土地转让指数102.76109.03+6.27开发面积指数108.52101.75-6.77空置面积指数99.8799.08-0.79新开工面积指数101.84101.40-0.44竣工面积指数114.63100.25-14.38销售价格指数112.17101.24-7.93总指数104.76102.65-2.11从市统计局获悉，青岛二季度七区平均房价5456元，较去年同季上升14.3%。由于房地产市场供需双方进入政策观望期，房地产市场销售由热变冷。受去年下半年以来青岛市房地产价格大幅上涨的翘尾影响，进入今年二季度市内七区房价仍继续上升，与去年同

42、季相比，房屋销售价格仍上升12.4%；土地交易价格上升3.0%；房屋租赁价格上升3.1%。据介绍，从二季度调查统计数据看，由于近几年来青岛市房地产开发投资处于较高的增长速度，但仍然不能满足居民的购房需求。因房地产价格调查范围增加了黄岛和城阳区，使商品房的加权平均价格为每平方米5455.5元。（四）青岛现行主要房地产政策1、金融1) 中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基

43、准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。2）3月16日，中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率，公积金贷款利率提高0.18；允许各商业银行自行决定首付比例由20调高至30。新利率政策自2005年3月17日起施行，对于已购房贷款则由明年起施行。2、税收1）5月11日，中央七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知指出：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通

44、住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。2）青岛市普通商品房规定:符合单套建筑面积在120平米以下(含120平米),住宅小区建筑容积率在1.0 以上(含1.0)的住房为普通房. 6月1日后，我市个人转让其购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人转让其购买超过2年（含2年）、且符合我市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过2年（含2年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。 3、开发管理 1）自2005年5月20日起，青岛市房地产市场开始执行项

45、目建设资本金制度。 项目资本金占项目建安配套总投资的比例不得低于35。按现行项目平均建安成本计算，多层、小高层和高层分别按以下标准执行。多层(7层及7层以下)每平方米252元，小高层(13层及13层以下)每平方米350元，高层(1 3层以上)每平方米385元。拆迁补偿资金的监管按城市房屋拆迁法律法规的规定执行。 项目资本金应足额专户存储。实施分期开发的，可分期到位，分期到位的项目资本金应符合第二条的规定。开发项目扩大投资规模的，应及时补充项目资本金。开发项目依法转让的，受让人必须具备本办法规定的项目资本金条件。 项目资本金的专户存储银行由开发企业自行选定。开发企业与开户银行应签订房地产开发项目

46、资本金监控管理协议，房地产开发企业凭开发管理部门出具的缴存通知，将监管资金一次性足额存入企业在银行设立的专项帐户，开户银行凭开发管理部门出具的解控通知，为开发企业办理取款手续。开发企业自行选定的存储银行，应向开发管理部门作出按规定返款的承诺；不能承诺的，由开发管理部门指定存储银行。 项目资本金只能用于项目建设，根据项目建设进度及配套设施建设情况分两个阶段解控，即工程主体施工阶段和配套设施施工阶段，解控额度按项目的建设进度、配套设施规模等确定。项目资本金不得挪用，不得擅自抽回。否则，由市建委提出警告，并责令限期改正。拒不改正的，纳入开发企业不良记录管理。 房地产开发企业在办理房地产开发项目经营权

47、证时，由开发管理部门一并办理项目资本金监管手续。房地产开发企业未按规定缴存项目资本金的，开发管理部门不予核发房地产开发经营权证。4、销售管理青岛市政府及相关部门下发的经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知规定，购买的经济适用住房，自办理房屋权属登记之日起10年后方可上市交易。结 论：1、在全国房产一片红的大好形势下，受2008奥帆赛的影响和刺激，青岛房地产走过了几年持续升温的增长期，涨幅居全国前茅。2、受国家关于切实稳定住房价格的通知和加强房地产市场引导和调控的八条措施等政策性文件的影响，2005年，青岛的房地产开发投资和销售增速趋缓，但并没有出现暴跌或大跌的现状，证明青岛房价下跌的

48、理由和动力不足。3、随着政府对投资、炒房的不断制约，部分购房者短期内会持币待购处于观望状态。但总体需求的良性上升，抑制了房价的下跌空间，使之在一段时间内保持相对稳定。三、青岛市民购买力分析（一）、市场环境调查总结1. 青岛市人口状况调查总结1) 人口、家庭数 青岛市2003年末人口总数达到720.68万人，占山东省人口总数的7.91； 青岛市内四区（市南区、市北区、李沧区、四方区）人口之和为159.20 万元，占青岛市总人口的22.10； 青岛市人口总数呈持续稳步增长的态势； 青岛四区中以市南区人为最高，达到47.02万人；增长辐度最大；四年间增长了4.33万人；2) 人口年龄构成情况青岛市人

49、口以中青年所占例较大，2039岁年龄段人口在总人口中所占比例达到36.42%2. 青岛市经济特征调查总结1） 青岛市地区生产总值 青岛市2004年地区生产总值为2163.80亿元；较2003年增长了21.53%； 青岛市地区生产总值逐年稳定增长，从2000的1150.07亿元上升至2004年的2163.80亿元，五年间增长了近2倍； 且增长速度逐年加快。2） 青岛市产业结构 2004年青岛市三产业所占比例分别为7.48%、54.14%和38.39%； 2004年青岛市产业结构以第二（1171.40亿元）、第三产业（830.60亿元）为主； 2004年青岛市与山东省相比，青岛市第三产业发展更为突

50、出； 2004年青岛市内四区除李沧区外均以第三产业为主，第三产业生产总值占地区生产总值的比重均在79以上，其中以市南区最为突出，第三产业占总产值的比重达到86.03。3. 城市广域定位分析外资流通业进入（佳士客沃尔玛家乐福等）竞争激烈供给出现质的变化(水平提升)供给量扩大向服务产业化方向发展商业服务业魅力指数增强消费进一步增长収入和消費支出増加人口増加（社会増長率）社会消费品零售总额増加产业结构变化（农业城市工业城市服务旅游型城市）商业 服务业产业城市的更进一步发展对商业服务业需求增大周边和外地流入的人流増加（城市吸引力）（商业娱乐服务吸引力）（旅游资源吸引力）（二）商业环境总结1. 青岛市社

51、会消费品状况调查总结 青岛市社会消费品零售总额以每年10以上的速度逐步增长，自2002年后增长速度明显加快； 青岛市社会消费品零售总额构成中，2000年-2002年批发零售业发展平缓，比重维持在73左右；自2002年后发展速度逐渐增快，2004年比重升至82； 青岛市内四区社会消费品零售总额以市南、市北区为最高分别为71.38亿元和60.16亿元；且两区增长速度迅猛，较2002年分别增长180%和129%2. 青岛市城镇居民生活水平及消费构成调查总结1) 青岛市城镇居民收支状况 青岛市城镇居民人均总收入逐年上升,五年间增长了37.39%； 青岛市居民人均消费性支出呈平稳上升趋势，2000年至2

52、004年五年间由6676.56元增加至9002.32元,增加了2325.76元； 青岛市居民人均消费性支出占可支配收入比呈波动下降趋势。但消费总额仍处上升趋势。3. 青岛当地居民的消费动向和消费环境 居民的收入水平呈年年上升趋势 居民消费潜力较大 家庭月收入在4000元6000元之间的人群比例大 25-39岁人群的购买欲旺盛4. 商业设施分析 商业设施聚集，形成规模 餐饮设施呈现出丰富化倾向，但缺少购物与餐饮相关联的消费设施 缺乏可满足“一站式消费”的商业设施 居民的购物频度较高、消费能力有较大潜力 消费者习惯性在居住地较近地购物 消费者上街频度较高，有很高的购物欲，消费潜力大5. 青岛市商业

53、零售业状况总结 青岛市零售排名前十企业全年销售额达125亿元，同比增长31.7，增幅相当于社会消费品零售额增幅的两倍，已连续三年增幅保持在30以上。 从单体规模看，规模经营有了新的突破。连锁经营实现新跨越，辐射带动力持续增强。 零售企业业态结构实现多元发展，呈现出创新型百货、高档百货、大型综合超市、购物中心、大型专业店、中型超市、便利店7种业态。 外资企业的不断界入，使得发展战略逐步深入。目前，青岛最主要的零售商圈是台东商圈和中山北路商圈。（1）台东商圈主要由台东一路、台东三路、台东四路等几条主干道及与其相交的和兴路、昆明路、福寿路等小马路围合成的商业步行街。利群商场、当代商场、沃尔玛超市等大

54、型商场和小马路两旁的各种专卖店、小商铺互利互补，组构成熟商圈，人流如织，生意红火，其成功支撑点主要是：A、 台东地区为成熟居民社区，各种网点也已经营 多年，家喻户晓；B、 商圈内大型超市、中高档商场、品牌专卖店和生活小百货功能互补， 经营品种从家电、家具到手机、电脑、日常生活用品应有尽有，各店家经营主题明确；C、 以步行街的方式使各家商铺汇聚在一个群落，停车场等各种辅助设施比较齐全，且人行道宽敞、整洁，可让人在闲逛中增加购物乐趣； （2）中山路商圈主要有百盛商厦、火车站附近的发达商厦、华联商厦、曲阜路和中山北路交界处的韩国城、邻近市场和沿街商铺组成，其主要网点有韩国服装城、小商品批发市场、箱包

55、批发市场等，同样车水马龙，络绎不绝。其成功支撑点主要有：A、网点四周为成熟居民小区，具备一定的客流资源。且周边尚有红星美凯龙、百盛商场、古藉书店等较有规模的商业网点，形成客流互补；B、经营的服装城、箱包市场、各种小商品主体概念明确，且大都为面向工薪阶层的中低档商品，针对性很强；C、宣传推广较多，特别是韩国城搞活动、广告牌、媒体广告等，知名度已传遍岛城；D、靠近中山路主干道，交通便捷，有多路车可以直达；台东三路商业步行街：街长100米，经营门店80余户，是以经营服装、服饰为主的商业街。比较有名的店家有利群商厦、沃尔玛、万达、三惠等大中型综合商厦。有百盛南山、维客南山、欧倍德等大型超市。青岛主要商

56、圈分布示意图：云宵路美食街：汇聚海鲜酒楼、地方特色菜馆、粥店、韩国料理等各类型大中型餐饮、娱乐设施，是青岛市著名的美食街，吸引着青岛当地人、中外游客各类人群人光顾。香港路商业街：东部新区，佳士客购物中心、家乐福超市、阳光百货等高档名店林立，集合了众多潮流前卫品牌，带来世界最新文化潮流资讯，该商业街已成为岛城新兴的购物中心。中山路商业街：南起栈桥，北至大北窖，已有80年历史，店铺林立，特色老字号店、名品专卖店居多。大型综合商厦有第一百盛、国货公司、东方贸易大厦、伊都锦、发达商厦等，有老字号亨德利的钟表眼镜、摄影公司、工艺美术品公司、盛锡福的帽子等。在这条街上出售干货海产品随处可见。婚纱一条街：汇

57、聚大中小型各类婚纱摄影店及摄影器材店6. 青岛市零售业销售排名状况总结青岛市零售业销售排名前十位的企业中销售均超过5亿元，排首位的利群集团年销售额突破50亿元。7. 青岛市商业中心性指标状况总结 在以中国为基数计算商业中心性指标进行地区间比较中发现，山东省的商业中心性指标与全国平均持平为1.00，但青岛市的商业中心性指标略高于全国平均水平为1.76，但与全国大中型城市相比略有距离。8. 青岛市餐饮娱乐业状况总结 青岛市作为国际知名旅游特色城市,其旅游业迅速发展的同时,带动了餐饮经济的飞速发展； 在云霄路美食街和台东步行街一线已形成规模，有众多特色海鲜酒楼、风味特色餐厅，多样化的异国风味饮食；

58、丰富多样的饮食不仅吸引着各地旅游游客及异国同胞，同时也吸引着当地居民； 外藉人员的增多，使岛城的异域饮食文化得到了很大的发展； 各种新兴休闲、健身、海上项目的兴起与发展，使得青岛市的休闲娱乐业发展日渐多彩；结 论：通过以上综合分析可知：1、 青岛人口总数呈持续稳步增长的态势，市内四区中以市南区人口增速最高、增量最大，各项消费有着深厚的客源基础；2、 青岛市地区生产总值和居民人均消费性支出逐年稳定增长，社会消费品零售总额以市南、市北区为最高。3、 受旅游经济的拉动，青岛第三产业生产总值占地区生产总值的比重较大，其中以市南区最为突出，达到86.03。4、 青岛的零售业正在形成特色商圈，大型品牌店的

59、连锁经营实现新跨越，对周边的辐射带动力持续增强。四、酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓概念与特征“酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（service apartment），是物业管理水平达到酒店式标准的，或者说提供酒店式管理的公寓。最早起源于欧洲19世纪，并逐渐流行于欧美房地产市场，是当时旅游区内租给游客并供游人临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。由于它吸取了传统酒店与传统公寓各自的长处，采用星级酒店的一些服务内容和管理模式并同时赋予其住宅和写字楼的一些特点，使其在物业使用功能上做到既能居住也可在室内办公。因此一经推出即备受商务人士的欢迎，随即

60、风行欧美。酒店式公寓的基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的

61、投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们将目光投向酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD 及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO 以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式

62、生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。（二）酒店式公寓的主要类型纵观酒店式公寓物业在中国的发展，从其背景和性质上来看，大致可以分为以下三种类型：1、外资酒店经营类型由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。特 征区域分布：一般分布在经济高度发达的CBD 中央商务区域和中心城区，

63、周边商业圈发达。户型规划： 主力房型为两、三房居多。二房面积范围在120193 之间，三房面积范围在140267 之间。价格分析：目前此种类型物业的租金维持在每月$180011000/套之间，主力价格段维持在每月$25003000/套之间。经营方式： 只租不售，并以长短租互相结合的方式经营。其中长租的形式约占到90%以上，且多为大面积，短租形式只占到一小部分，主要是集中在小面积段的房屋。主力客源：目前此种类型物业的主力客源来自CBD 中央商务区域，职位多数是境外企业的CEO 、高级管理人和领馆人员。长租客约占到80。配套设施及物管： 配套设施齐全，档次高，完全区别于其它酒店式公寓中的会所配套服

64、务。它集知名外资酒店的基本配套于一体，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，为住客提供高质量的服务，享受星级酒店的待遇。物业管理：物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当。档次定位：此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。出租状况：由于该类物业的配套设施高档齐全，物业服务舒适周到，加之多为长租客户，因此在市场上的出租情况良好。平时出租率基本都能维持在90左右，遇节假日等均能接近满租或满租。 销售通路：无主要的对外媒介宣传，多依靠外资酒店自身的品牌优势，多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。2、高档外销住宅类型 目前，这一类酒店式公寓

65、大都集中在北京、上海、深圳等发达城市。如上海的仁恒滨江苑、温莎公寓、雅诗阁等。 特 征区域分布：这部分类型的酒店式公寓主要集中分布在闹中取静、环境优雅、生活配套齐全的高档住宅区或中央商务区附近。户型规划：完全区别于其它几种类型的酒店式公寓面积规划，以较大面积段的房屋为主力房型，面积从100250 平方米的二房和三房不等，约占到总房型配比的5080%以上，更有些物业只规划三房以上的房型。价格分析：目前上海的此类型物业租金约在每月$10006000/套之间不等。主力价格段约维持在每月$10002500/套之间。 经营方式：目前此类型酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买，不过

66、售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1 年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。主力客源：目前此种类型物业的客源主要来自商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多以举家形式迁入。配套设施：配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。物业管理：均由外资物业管理公司担当物业服务，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，重与住户的亲善交流，提供人

67、性化物业管理服务。 档次定位：在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的。出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80左右。销售通路：多以网页、高档中介公司以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。3、新一代小户型类型随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业即小户型酒店式公寓逐渐增多。其实它更像是从小户型住宅中的一种类型，已与传统意义上的酒店已经不太一样了，更多的只是提供一种酒店式的服务。特 征区域分布：一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。户型规划：这些公寓的

68、房源主要来自于早期烂尾楼的改造，如深圳的汇展阁 也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40 60 平方米之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较少。价格分析：目前此类型物业主力价格段在￥800014000/之间。 经营方式： 以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。部分物业还提供反租服务。主力客源：主要是以本地、外省市及日、韩、港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。配套设施： 会所职能基本与普通公寓会所相同

69、，总体设施较齐全。物业管理：大部分由国内的物业管理公司进行统一的物业管理，少部分地段较好的由外资物业管理公司进行管理。一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。档次定位：在酒店式公寓领域定位中档，因此我们称它为普通型。销售状况：目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘6至10个月内就可售罄。销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。今年年初在新一代小户型酒店式公寓中又现一种新的物业形式，即产权式酒店，它以独特的形象和新兴的概念吸引了众多投资客的目光。但它是否会是酒店式公寓一股新的发展趋势和力量还有待市场的考证。（三）酒店式公寓的主要优势酒店式公寓倍受

70、青睐的诱惑在哪里？ 酒店式公寓具备商住两用功能，市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。投资者是酒店式公寓很大的消费群体。深圳、上海、北京、香港和青岛都有不少人购

71、买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。 同时，还有青岛的小企业和SOHO族。青岛的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 （四）青岛酒店式公寓现状分析1、青岛酒店式公寓概况在售酒店式公寓分布图目前，酒店式公寓在青岛还只是处于起步阶段，但就目前的销售和运作来说，已有三度空间、颐和国际等很成功的案例，在今后的3至7年里将会逐渐步入繁荣期。就青岛目前房产市场而言，酒店式公寓还没有真正的面向多层次消费群体，其更多的是将目标客户群锁定在了投资客的身上。但我们有理由相信，伴随着青岛旅游化城市的快速进程，2008奥

72、帆赛的即将举行，人们生活方式的改变、居住理念的更替、休假制度的实行、旅游度假的盛行、私人汽车拥有量的迅速提升、国际商务交流的日益增多，酒店式服务公寓必将与旅游、度假及商务往来结合起来，青岛的酒店式公寓必将迎来自己的黄金时期。2、在售竞争项目调查1）颐和国际案名颐和国际开发商青岛泰山房地产区域位置香港中路11号售楼处现场代理商荣置地主要客源80%本地客户，20%外地客户和投资客电话85022222总建筑面积约123000平米建筑形态高层销售率70%车位地下：约100 地上：约50开盘日期2004年交房标准精装修（送家具、家电）付款式一次性、按揭均价14000最高价17000最低价11000物业公

73、司香港戴德梁行物业管理费未定面积区间67145 主力户型6080项目简况项目位于市南区香格里拉对面，市政府、五四广场一步之遥，奥帆赛场尽收眼底。基地面积3万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼部分40层，建筑面积57685平方米；公寓部分31层，建筑面积30290平米；1-4层为商业网点，建筑面积14601平米；地下三层建筑面积19716平米。2）瑞 纳 康 都案名瑞纳康都开发商青岛华侨房地产区域位置香港中路，香格里拉西侧售楼处现场代理商自销主要客源70%本地客户，20%外地客户，其中约10%为投资客电话83889998建筑面积约10000平米建筑形态小高层销售率95%开盘日期2004年

74、交房标准精装修付款式一次性按揭均价13050最高价15200最低价10800物业公司未定物业管理费未定面积区间31163 主力户型3050，7090项目简况项目位于香格里拉西面，与市政府、五四广场一步之遥，南临大海，北依湛山，场尽收眼底。总高18层,星级豪华装修。3）海 纳 尊 邸案名海纳尊邸开发商青岛海纳房地产区域位置香港中路，香格里拉西侧售楼处现场代理商自销主要客源70%本地客户，20%外地客户，其中约10%为投资客电话83885299建筑面积16757平米建筑形态小高层销售率50%开盘日期2004年交房标准简装修付款式一次性按揭均价14300最高价16800最低价11800物业公司青岛绿

75、岛物业管理有限公司物业管理费未定面积区间55200主力户型55、120、140项目概况项目为瑞纳康都的姐妹楼，位于香格里拉大酒店西侧，位居城市中心地带，市政府、五四广场顾盼，周边购物休闲娱乐设施齐全，山东路、香港中路交通畅达。4）海 信燕 岛 国 际 公 寓案名海信燕岛国际公寓开发商青岛海信房地产区域位置燕儿岛路南端售楼处海信展示厅（广电大厦旁）代理商自销80%本地客户，20%外地客户电话83892766建筑面积121800平米建筑形态高层销售率10%开盘日期2005年交房标准毛坯付款式一次性按揭均价14500最高价18000最低价11000物业公司未定物业管理费未定面积区间76290平米主力

76、面积160项目概况南临大海，北靠东海路，为典型的海景度假住宅。3、已售项目调查名称：三度空间地址：香港中路，家乐福对面开发商：新世界置地有限公司体量：约45000销售时间：2002年面积区间：52112销售率：100%主要客源：60%本地客户，40%外地客户和投资客装修标准：精装修、带家电销售价格：12000元4、待售项目调查浅水湾酒店式公寓案名开发商山东省房地产集团青岛公司区域位置市南区香港中路81号售楼处现 场代理商主要客源预定者95%为本地客户电话85921239 85887607建筑面积102031.62平米建筑形态两幢塔楼销售率开盘日期年交房标准精装修付款式均价初定16000元/平米

77、以上最高价未定最低价11000物业公司未定物业管理费面积区间31165平米主力面积3560平米项目概况项目位于香港中路与江西路交汇处，上杭路南，丽晶大酒店对面。总用地1.22825公顷，总建筑面积102031.62平米，地上28层，地下4层，主体为东西两栋28层塔楼，裙房部分为4层商场，地下为停车场及库房，停车位733个，停车率高达1.25。名称：东海路9号地址：东海路9号（海信大厦西侧）开发商：新世界置地有限公司建筑形态：2栋50层的超高建筑产权属性：住宅物业管理单位：香港戴德梁行推出时间：2006年特色：一线海景产品定位：鼎级豪宅价格定位：15000元/名称：未定地址：青岛国际高尔夫球场旁

78、，原“爱丁堡花园”开发商：新华锦置业体量：30万建筑形态：住宅、产权式酒店、酒店式公寓规划设计单位：韩国建筑设计院推出时间：2006年特色：高尔夫概念产品定位：鼎级豪宅价格定位：12000元/5、青岛市酒店式公寓列表案 名开 发 商位 置开盘时间供应量（平米）销售率面积区间（平米）价格区间（元/平米）瑞纳康都青岛瑞纳房地产香港中路，香格里拉饭店西侧2004年约1000080%311631100015100（精装修）海纳尊邸青岛海纳房地产香港中路，香格里拉饭店西侧2004年约1675755%552001138015620（简装修）颐和国际青岛泰山房地产香港中路10号2004年约50000（公寓部

79、分）40%601401080015200（送家电）浅水湾酒店三度空间新世界置地有限公司香港中路，家乐福对面2002年约45000100%521121000014000（精装修）6、酒店式公寓面积配比图数码港 瑞纳康都海纳尊邸 颐和国际7、主力总价对比图（单位：万元）结 论：1、 酒店式公寓销售价格明显高于本区域的普通住宅公寓。特别是2002年末推出新世界数码港和2004年中瑞纳康都、颐和国际推出的酒店式公寓项目价格都超过了12500元/平米，产品的区位优势、特色的装修风格、优越产品力和合理的户室配比是项目成功的关键。2、 结合青岛市酒店式公寓项目的户室配比和主力总价可以看出，青岛市酒店式公寓项

80、目的主力面积定位有很大的相似之处，主力面积控制在52.0570平米之间，而主力总价则控制在55-85万之间。从项目的销售情况看，这样的主力户型和主力总价市场接受度较高。从酒店式公寓的客源上看，除固定的白领、外企人员外，外国人和与商务相结合的客源也占有相当比重。五、青岛市及项目周边发展规划（一）青岛城市地位 中国东部重要的海滨城市 国家卫生城市 国家环境保护模范城市 中国人居环境奖(第一名) 国家园林城市 2008中国第29届奥运会帆船比赛举办城市 是中国环境状况最好的城市之一（二）城市重大节日 青岛国际啤酒节 中国青岛海洋节 APEC中小企业技术交流暨展览会 中国国际消费电子博览会 青岛国际时

81、装周 中国青岛韩国周 中国青岛日本周 中、日、韩青岛国际马拉松赛 中国国际小提琴比赛（青岛）（三）城市投资与发展 青岛与192个国家和地区有贸易关系 截至2004年末，共有76家世界500强企业在青岛投资132个项目。 青岛开发区还成为ISO14000国家示范区荣获了“中国人居环境范例奖”，是国家级开发区中首个一级金融安全区 2005年6月22日，新世纪中国的第一个千万吨级炼油项目青岛大炼油在黄岛开工奠基（四）城市CBD规划与发展青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建

82、设青岛CBD的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。东部商务区主中心。以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米的写字楼。楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。对所有还可以用来建设写字楼的地段明确使用功能与建设要求。严格审批管理，不再批建高档住宅，使得土地的所有者，不可再搞其他与商用写字楼无关的开发项目。西部商圈副中心。香港中路一带土地开发几近饱和，CBD建设必须寻找新的增长点。中山路是青岛市的百年商业老街，中山路和

83、中山路以西地区，三面环海，自然条件优越，已经聚集了一定量的商务写字楼群。待东西快速路三期建成之后，将是连接西海岸制造业基地的极佳中央商务区选址处。如果将其定位为CBD副中心，将不仅有利于扩展CBD发展空间，而且有利于实现西部地区重新繁荣和东西部协调发展。因此，将从新的战略布局出发调整规划，改变功能，并与旧城改造相结合，与中山路商贸区改造相结合，形成以信托写字楼的现代服务业为支柱产业，高档住宅、高层次消费为辅助的三位一体组团布局规划。中部预留区。市南区中部为规划中的风貌保护区，包括有世界万国建筑博览会之称的八大观景区，及第二海水浴场等集旅游度假与文化底蕴于一体的珍贵资源区。该区可以作为远期CBD

84、区，结合当地居民改善居住条件的外迁，对原有的别墅和老式洋房加以修缮，最大程度的还原其历史风貌，将之建成高品位滨海旅游休闲区，吸引有条件的大公司总部入驻，建设成为总部集聚区。此外，还将有国家级青岛市软件园市南核心园区作为青岛CBD建设的重要组成部分。参照其他先行城市的做法，对于园区建设减免建设配套费，返还土地出让金，对于入驻软件企业给予一定税收优惠，吸引国外知名软件企业向青岛集聚。加快旧城改造力度。火车站一带已委托上海知名规划设计院进行前期规划，以便于统筹安排今后的各项建设。同时，对主CBD区也要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面

85、积，以达到显山、露海、透绿的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。凸显岛城人文色彩。开发并保护好青岛现有旅游景观区、古典建筑群、名人故居等的同时，积极发展青岛会展业。将海洋节、旅游节、啤酒节等办成体现时代特色、汇聚人气的文化活动。同时，在文化教育医疗方面，加快在职进修教育设施的建设，以适应创业人才的终身学习需要；在城市文明建设方面，CBD除需要现代的外部形象外，更注重内在的要求。居民的精神风貌、文明程度、现代观念、创新能力、效率意识、协作精神等都是CBD需要的软环境。在加快推进CBD建设的过程中，突出城市精神的培育，提升CBD的软环境水平。（五）中山路商贸旅游区的规划与改造中山路全长1.3

86、公里，是构建青岛由海洋向陆地的一条重要的景观轴线。青岛中山路原是青岛市的商业中心，始建于1898年，是青岛城市建设与商业文明的发祥地，也是青岛市唯一的一条具有百年历史的综合性商业老街，跻身全国十大商业名街之列，有丰富深厚的历史与文化内涵。区域内欧式建筑风格突出，现有文物保护与近现代优秀建筑22座。作为青岛标志性建筑的栈桥和天主教学位于其中，目前许多欧式建筑依然保存完整。同时作为青岛市最为古老的综合性商业街，中山路有丰厚的商业文化底蕴。产生了几十家诸如亨得利、宏仁堂、谦祥意、海滨食品店、青岛食品店、国货、东方等知名老字号的同时，百盛、伊都锦等大型现代商业品牌也落户于此，催生出众多商业旺铺，成为青

87、岛宝贵的无形资产。为提高中山路商业街品位，改善城市景观与基础设施，促进地域经济复兴，重现中山路往日辉煌，青岛市政府提出了中山路商贸旅游区改造工程。中山路商贸旅游区以中山路为轴线，西至河南路、北至胶州路、东至济宁路、安徽路、南至海边，占地面积56.6公顷，涉及主要道路28条，分为52个地区。城市涉及经过详尽的分析将地区分为7个区：现代商业购物区、传统商业步行街区、特色商业区、滨海旅游商贸区、南部旅游餐饮服务区、中部文化产业区、东北高尚住区。交通系统规划是中山路商贸旅游区改造的重中之中：利用片区东西快速路，形成“纵横交错”大路网格局实现与外部交通的衔接。同时借助新建地铁及跨海大桥优势，增加公共交通

88、点，缓解内部交通压力；以中山路为界，通过城市级道路、片区交通性及生活性道路共同形成五个相对独立的交通组织单元；完善步行系统，逐步实现南北相通、东西相连，经中山路商业街为主的步行区；区域内增设停车场设置，以“集中+分散”模式设置停车场，地面和地下停车相结合、区域周边停车与内部顺道式停车相结合的方式解决车流输送问题；改造后的中山路商贸旅游区，将是青岛市最重要的记忆走廊、最具特色的城市社区、最有吸引力的旅游景点和最富有活力的综合性商贸旅游区。同时中山路商贸旅游区改造会对提升整个西部经济发展和区域形象起到很大作用。（六）青岛小港湾改造工程：与中山路商贸旅游区改造相呼应的小港改造，是青岛市政府在青岛西部

89、较大的又一个改造工程。市北区政府决定利用两到三年的时间把小港湾改造成青岛的维多利亚港湾。青岛小港湾建成于1889年，是青岛市是早的渔业码头，地处青岛市西部，与中山路商贸区相连，历经百余年具有丰富的历史文化积淀。同时周边居民区房屋多为上个世纪二三十年代的老房子，年久失修破旧不堪。此次小港湾改造范围，北起包头路，东至馆陶路，西至观城路，规划区域约128公顷，海岸线长4.8公里。小港湾改造功能划分：小港湾发行功能区划分为一带六区。“一带”就是滨水公共开放空间带，主要布置特色公园，滨水广场，滨水步行系统等开放型公益设施；“六区”分别为特色旅游服务区、滨水餐饮娱乐区、港口服务区、水上娱乐区、商住区和风貌

90、保护区。改造将争取将小港湾打造成澳大利亚达令港和香港维多利亚湾式的海滨风貌。以提升青岛作为国际化滨海城市的重要地位。亮点之一：滨海步行道西延4公里小港湾改造要将东部海岸线向西部延伸，在小港湾4.8公里的海岸线全部铺设滨海步行道，材料和式样与东部的完全一样。以后住在西部的居民再不用为了欣赏海景往东部跑了。亮点之二：设立私人游艇码头此次小港湾改造专门开辟了一处私家游艇停泊区。游艇停泊区如弯月一般，位于港口服务区。亮点之三：海鲜美食唱主角吃海鲜到小港小港作为青岛渔港和海鲜集散地已经有10多年历史，“买海鲜到小港”这一口号已深入人心，目前小港的海鲜市场是岛城市民购买海鲜的几个主要大型海鲜市场之一。在香

91、港的维多利亚港湾，游客们坐在海边就可品尝海鲜。此次小港湾改造工程将保留部分空间作为海鲜市场，更多地方留给滨水餐饮区也就是露天海鲜区域，刚刚从海中打捞上岸的海鲜，经过简单的加工就端上餐桌，未来的小港湾也可以让市民在露天就能吃到海鲜。亮点四：旧厂房变成博物馆在小港湾改造工程中，需要拆除废旧的厂房，但全部拆除耗费太大。针对此点，规划设计保留了部分厂房包括里面的设备，把它变成一座工业博物馆。让参观者可以身临其境感受往日的生产环境；与中山路商业街改造工程相呼应，特色旅游区建成后将延续现有的中山路商业街，与水上娱乐区、现代艺术景观相连，形成前海后海景观相接的旅游格局；在旧居民区改造工作方面，政府初步打算在

92、新疆路、小港一路、小港二路、胶州路与包头路环内进行旧居民区的拆迁工作，改善附近居民的生活环境和居住条件，同时为中山路商业街、小港湾改造提供人群消费支撑；2004年7月18日，小港湾工程正式开工。定位为“旅游休闲渔人码头”小港湾整体规划正式亮相，即将开始的改造将充分挖掘小港湾的优势，恢复海岸线的自然风貌，把小港湾建设成为胶州湾畔的一颗明珠。为使小港湾改造工程顺利进行，青岛市北区政府已成立小港湾旅游开发建设有限公司，负责小港湾改造工程的系列招商事宜。六、项目运作深入分析 （一）项目概况项目地块由湖南路、蒙阴路、广西路和泰安路四路围合，南临青岛火车站广场，市南长途汽车站，距离青岛轮渡仅有三站车距，周

93、边数十条公交线路，四通八达。规划中的地铁1号线也将从此经过，待到跨海大桥建成后，在未来的几年里，项目地块所处的位置可谓是交通枢纽，称得上是真正的口岸物业。主要经济技术指标如下初步功能设计：6-30层层高套房五层3.1m会所/屋顶花园四层4.1m高级餐厅二至三层4.8m商场一层5.4m商场地下一层4.8m美食城地下二层4.5m美食城地下三层4.5m地下车库/地铁通道地下四层3.6m地下车库/设备层用地面积 52081.53平方米地上建筑面积 36144.44平方米地下建筑面积 建筑红外线观拓宽5-7平方米容积率 7.2（不含地下层）建筑密度 45%绿地率 25%建筑高度 100米（二）项目SWO

94、T分析优势（strength）分析1、交通便捷A、 胶济铁路电气化改造，是2005年全国铁路第六次大提速的重点工程，也是2008年奥运会的配套项目。届时车速将从120公里提升到时速200公里，提高输送能力20%。山东半岛城市群区域内任何两个城市间的行车时间由在半日以内变为两个多小时，从济南到青岛仅用两个半小时。会大大促进城市之间的交流和经济发展，同时也是青岛作为山东半岛经济战略重地的一个交通标志。更便于外省市人士前来休闲度假、投资置业，掀起青岛的异地购房浪潮。B、 项目西边即为青岛的大港客运站，主要开设通往国内上海、韩国仁川、日本下关的航线，这为青岛的海外贸易和旅游业发展带来便利。C、 青岛黄

95、岛、薛家岛的轮渡，近期将增加轮渡运能，增加班次，延长运营时段，并扩大轮渡站规模，扩建候船大厅；跨海隧道和大桥的动工将极大改善项目周边的交通状况，便于业主出行。D、 2、5、8、25、26、202、220、221、225、223、301、303、304、305、307、311、312、316、320、321、501路、崂山旅游专线等二十余路公交车畅达四面八方。发达的交通将减少地理位置上的距离感，使项目吸引整个青岛甚至是山东半岛的购房者2、商业繁荣百盛购物中心、国货商厦、伊都锦、华联商场、东方商场、国货超市、东方商场超市、即墨路小商品批发市场、韩国商品城众多商业设施应有尽有。3、医疗方便青岛五院、

96、海员医院、铁路医院、双星医院、市立医院等多家医院、华壹氏大药房、国风大药房长春堂药房、永恒药房等众多药房为健康保驾护航。4、餐饮丰富肯德基、麦当劳、华珍楼大酒店、净雅苑菜馆、勇丽美食海鲜城、金海大酒店、美国加州牛肉面、栈桥湾酒店、新派川味酒楼、今日酒楼、金海螺饭店、万和春排骨沙锅、通达大酒店八方美食汇聚5、配套完善常相聚洗浴城、天顺洗浴城、天宫矿泉浴、宝姿国际美容美发连锁店等各项休闲娱乐设施一应俱全。6、金融发达华夏银行、交通银行、中国银行、中国工商银行、中信实业银行、中国建设银行、中国光大银行、中国农业银行等十六家银行左右相傍，为生活、休闲和商业贸易提供了丰厚的经济基础和极大方便。7、就读方

97、便云南路小学、江苏路小学、莘县路小学、定陶路小学、铁一小学、朝城路小学、北京路小学、48中学、12中学、24中学、36中学、青岛一中徒步即至。8、前景广阔随着中山路改造、小港湾改造、南遂北桥和地铁的规划、动工，区域发展空间不可限量，项目物业将具备极大的升值空间。劣势（weakness）分析1、环境嘈杂临近青岛火车站，感受都市繁华的同时，也受其嘈杂人流的影响。同时，周边的绿化极少，缺乏整体美感。2、商业单调尽管周边的商业业态种类繁多，但大都偏向于服装箱包、旅游用品，餐饮娱乐设施比较匮乏。3、道路拥挤项目周边处于坡地，道路杂乱不规则，且比较拥挤。4、停车不便因没有开阔的场地，项目周边停车不便，在功

98、能设计时需充分考虑实际需求。机会点（opportunity）分析1、户型热销青岛的酒店式公寓大都热销，且单价比同地段普通住宅高出20%以上。深圳几近烂尾的楼盘汇展阁，穿上“酒店式公寓”的马甲后，其价格竟然卖到3万元/平方米，并且一抢而空。至今，汇展阁还是业内人士津津乐道的话题，并成为房地产培训课程最经典的案例。 如今，享受火车站地利的汇展阁经营状况相当不错。2、商住两宜因兼具商用办公和高档公寓的双向优点，极易收到都市白领和周边日、韩客商的追捧。3、火车站改造 为迎接2008年奥运会的到来，新的火车站改造方案在五月份已通过规划审查，围绕火车站广场周围将形成火车、长途汽车和市内公交线路三大交通枢纽

99、交换节点。4、火车提速随着胶济线铁路电气化改造逐步深入进行，从今年9月1日零时起，胶济线客运列车已提速，青岛至济南间最快将只需三个半小时。到2007年底，青岛至北京将缩小为六个小时的旅程，到时大量的人流将通过火车送达青岛。5、投资轻便因其单套面积紧凑、总价不高，且有专业品牌公司经营管理，具有很高的投资价值。6、需求旺盛青岛每年的旅游季节集中为半年时间，而游客在青岛基本会选择居住3天以上，这阶段，青岛市大中小酒店，宾馆基本爆满，很多游客不得不选择住在黄岛，城阳，胶州等地，每天从宿地去旅游观光，然后长途返回宾馆、酒店。在旅游季节，三度空间的最低折扣价为388元/天。这也是青岛酒店业能够最少保证年5

100、0%入住率的原因；7、前景光明青岛国际化进程中，需要大力发展与周边各国的文化、贸易交流，也增加外宾、会展人员群体对酒店的需求，而青岛高级大酒店入住率基本能够保持在60%70%的入住率。与之相比，酒店式公寓具有很高的性价比。威胁点（opportunity）分析1、竞争激烈酒店式公寓的巨大利润已引起众多开发商的关注，未来2年内，青岛市场将有3家以上酒店式公寓亮相，如何找准项目的定位，避开激烈的竞争有待进一步思考。2、投资客减少经过国家一系列政策打压，房地产投资客数量锐减，本案需更多挖掘青岛本地的目标客户。（三）项目总体规划1、酒店式公寓定位本案总高28层，拟打造成餐饮、娱乐、休闲自成一体，居住、投

101、资两相皆宜的星级酒店式公寓。地下五层至地上四层为地下车库和商业网点，630层位酒店式公寓。同时，为避开市场风险和经营风险，拟在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。因此，本项目酒店式公寓户型配比为：面积户型比例60平方米1*1*180%70平方米2*1*110%100平方米2*2*210%楼面户型设计注重户型组合的灵活性，即将大小户型间隔开来设计，可以平面组合，以便满足部分客户对平面110140平方米面积的需要；也可以错层组合，改造成动静分离的小复式；装修标准初步工程价格1000元/平方米；市场价格在10000元/平方米。2、商业部分产品定位：感受型

102、、服务型商业定位。维多利亚广场项目共设有五层商业，体量非常大，应该说商业体量是此次调查楼盘附带商业体量最大的。由于项目地块在青岛火车站的对面，且四面临街，所以地面一层临街商业销售、出租、经营难度不大； 具体规划如下：设施名称分布位置功能酒店大堂服务台1层提供问讯、留言、票务预定、复印等商务服务等。咖啡厅1层主要提供咖啡、西餐等服务，是公寓内业主休闲、餐饮场所，也是会客的绝佳场地。后台服务区需要面积4050平米。休息区1层设置在咖啡厅附近，可作为咖啡厅的延伸空间，也可以合二为一。美食城地下室地下2层风味小吃街；停车场地下室地下3层地下4层地下车库（共200辆车位）一层商业连锁餐饮1层必胜客、中式

103、快餐、咖啡馆等主题商场1层青岛旅游散客集散中心（问询、票务、住宿、组团等）地下1层青岛各大旅行社、租车公司、导游公司、旅游项目公司等。商业网点1层银行金融网点、移动电信网点等总面积1层1929.4平方米二层商业休闲购物2层休闲特色生活馆（服装、包相、鞋类等）总面积1层1929.4平方米三楼餐厅高级餐厅3层引进一家高级的中餐馆和一家西餐馆，为公寓内业主与周边写字楼办公志愿提供用餐服务。总面积2层1929.4平方米四层 办公中心多功能厅3层作会议室召开各种会议，也可作宴会厅举办宴会和各种酒会等。多功能厅要有音响设备、投影设备、宽带网设备等。小型会议中心3层可以举行1030人左右的小型会议，举办大型

104、会议时，这里可以作为高层洽谈室或休息室。还可举办小型宴会。小型会议中心3层两个小会议中心可以根据需要合为一个，面积根据不同的需要拆分、合并都可。设备间3层存放办公会议设备。总面积3层2308.17平方米五层会所健身娱乐中心健身中心4层设置常用的健身器械，供公寓内业主健身娱乐。桑拿浴、按摩室4层供公寓内业主健身娱乐。便利店4层为业主提供二十四小时便利购物。美容美发4层供业主提供服务。酒吧4层供公寓业主娱乐。烧烤吧室外屋顶花园供业主提供活动服务。总面积1430.98平方米（四）目标客户群定位根据目前酒店式公寓的销售情况，我们可以看到，尽管客户80%以上均为本地人士，但也汇聚了不少五湖四海的精英。本

105、项目的主要客源有：A、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员国内及海外常驻机构规模较大，派驻人员较多，一般有专门的办公和居住场所。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼；但作为住所，则会选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，而一般不会选择酒店。B、白领阶层这部分客户群基本集中在25-35岁之间，他们拥有超前的时尚理念，丰厚的经济来源与独立、个性化的生活要求。C、投资客作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高的物业，而酒店式公寓无疑满足了这部分客户群的需求。D、小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公及休息居住。同时随着科技发展和计算机网络普及，家庭

106、办公室已悄然浮出水面，并已有不少人将此付诸于行动，这部分人既所谓的SOHO一族。E、居家自住者居住功能齐全的酒店式公寓因其总价低，服务功能齐全同样满足了部分家庭居住的要求： 丁克家庭 预独立生活又受限于经济情况的年轻夫妇 预与子女分户居住的老年夫妇（五）项目实施进度计划表青岛项目工程进度计划表项目内容时间起止年月日年月日挡光户解决2005728初步设计批复200585施工图设计60天200581520051015基坑开挖施工90天200591620051215施工图审查、消防审查30天2005101620051115取得施工许可证30天2005111620051215地下室0.00 120天2

107、005121620064300.00地上5层 150天2006512006930地上6层主体结顶 210天20061012007415内外装潢、安装 300天20074162008315外围配套工程 60天2008412008530竣工预验收 30天2008612008630综合验收 60天2008712008831注： 1、各工序施工时组织交叉流水施工，保证关键线路作业时间； 2、在基础和主体结构施工中，可以分阶段组织主体部分的分部(项)工程验收，为外围护施工创造条件 3、：可调整项目 关键项目。 （六）项目投资回报分析一、 项目建筑指标：1、 总建筑面积：52081.532、 可售面积：A

108、、 公寓部分（528层）：30093.69B、 商业部分（14层）：13258.45C、 车库部分及附属用房：7438.4二、 开发成本核算项目总投资约为4亿元（一） 开发成本预算33426万元1.土地征用费 12149 2.前期工程费 3413.建安工程费 160564.基础设施费 3474 5.开发间接费 1406 （二）、全部费用及税金预算6574万元1.销售费用 7742.管理费用 4953.财务费用 1477 4.税金 3828 三、 销售收入：1）酒店公寓价格测算采用市场类比法与加权算术平均法相结合，以地块所在区域的几个楼盘：颐和国际、海那尊邸、瑞纳康都、五度空间、伟东尚城、燕岛国

109、际公寓等楼盘进行权重比较，得出客观科学的产品价格定位。2）本项目住宅类比区域在售楼盘价值评估表评估分值或权重综合价值程度颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间 伟东尚城燕岛国际公寓本项目类比土地价值区位、地段98.58.59.5988.5交通方便程度9.5999.598.59环境景观9999899市政配套9.58.58.59.59.588.5可提升价值建筑风格园艺9.58.58.59.5888.5户型设计9.5999.5999装修标准9.58.58.59.5899.5设施配套9.58.58.59889营销技术988888.59.5发展商品牌9778779.5综合得分9384.584.59183.58

110、390本项目类比项目比值0.961.061.060.981.071.083）本项目住宅类比楼盘价值计算表 本项目住宅实现的近期均价类比楼盘颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间 伟东尚城燕岛国际公寓类比值0.961.061.060.981.071.08已实现均价13500130001300012000900010000类比参考价12960137801378011760963010800类比参考价和/6= (12960+13780+13780+11760+9630+10800)/6=72710/6=约12000元 考虑到项目年底才能动工，届时房价会略有波动，而起幅度若按照8%计算，那么，本案可实现的均

111、价应为1100013000元/平米（以上为含1000元装修标准价），那么，公寓部分可以实现的总销售价格为：30093.69平方米12000元/平方36112万 商业部份价格测算同理，我们可以测算出商业部份的售价应在1300025000元/平米。那么，商业部分可以实现的总销售价格为：商业部分：13258.4515000元/=19888万元地下车库及附属用房：估计收入约2000万元 合计：58000万元四、 投资收益：1、总销售收入 58000万元2、总投资 40000万元3、经营利润 18000万元4、税后净利润 12060万元 (七)敏感性分析一、 价格敏感性：当公寓和商铺价格同时变动10%时，总销售收入变动10%。当价格减少10%时，项目税前利润为58000*0.9*（1-6.6%）（营业税金及附加）-36335=12420万元，减少5580万元，税前利润变动31%，价格敏感系数为3.1。二、 保本点分析由利润测算情况来看，每平米平均售价P为8774元时，项目可以保本。计算过程如下：管理费用、销售费用、财务费用合计为2909万元，0.066为营业税及附加的税率，43352.14为可售面积。43352.14*P（1-0.066）-33426万-2909万=0，求出P=8774元/m2。 第 79 页 共 79 页