金域小团圆商铺地产销售培训手册（27页）.doc

1、金域小团圆商铺销售培训资料 . 销售商铺是一种投资计划也是一门生意的推广，不能完全以住宅推售的方式去销售商铺，而应该进行引导式销售，置业顾问应以物业投资顾问的方式去推介给买家，如果买家是从做生意的角度去考虑所有问题，则离不开成本、利润、风险等问题，故此销售人员与客户推介商铺时，应给予买家有一种站在其利益出发的感觉，并且能与买家沟通做生意方面的问题。置业顾问应针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。 若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调

2、高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。整个销售过程步骤大致可分为介绍项目情况（包括项目卖点、同地段租金水平、项目辐射力及客流吸引力等），对比其他楼盘价格、本地段项目租金上涨辐度等几个部分，让客户对项目产生兴趣，并认同项目的升值价值，然后为客户总结出一个无风险、高回报投资计划（就是结合以上的介结的内容进行总结），最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，必须让客户认同超值作为销售思路的方向。以下将对商铺销售总结要点：一、商铺的分类现代商用高度发达，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起

3、来主要有如下六种类型： 1、按用途分类零售业/餐饮业/旅游业/体育、娱乐业/服务业/金融业2、按面积规格分类小型商铺：店铺面积在100平方米以下中型商铺：店铺面积在1001000 平方米大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 3、按占有形式分类自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 4、按权利主体（或按所

4、有制形式）分类国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。二、地段、商圈地描述，商铺投资最有力的保障。推荐商铺之时，置业顾问自己必须对项目所处的地段的商业价值信心十足，商铺的价值说白了就是地段的价值，将地段现有价值及未来发展价值说透，就意味着提高了商铺的投资性，降低了商铺的风险性，特别是一些新开发的

5、社区内的商铺，区域内居住人口不足，或缺少客流量，更要将该区域内地段价值说白说透，再结合相对较低的价格水平来充分展示商铺的巨大投资升值潜力。与此同时，对商圈的描述也是不可或缺，无论是中心商圈还是副中心圈的价值分析，对商业投资来讲都起着举足轻重的影响，中心商圈的商铺投资成本较高，相比而言副中心商圈的商铺投资性价比更高，城市副中心商圈正处在发展壮大阶段，商业价值并没有最大化，而是处于变化过程中，而这一类型的地段一般拥有大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势。

6、项目所处的红旗商圈即为副中心商圈，无论从目前发展状况，还是政府规划上，都有旧城改造为主，作为老城区其商业价值就在于人口密度大、人口结构稳定、核心区域日均人流量大、消费能力趋增、消费结构多元化、商业网点密集、配套设施日益完善、交通道路的改善、高档住宅区日益增多等方面，商铺对环境的“敏感”是不言而喻，置业顾问必须对该商铺的未来环境有一个深入的了解并能很好地传达给客户，让客户对商铺本身的价值提升深信不疑。三、一定要将项目“社区商铺”概念扭转为“中心街铺”项目目前状态很容易被看作“社区商铺”，由于“社区商铺”锁定的消费人群、经营业态、租金水平都远不能与中心街铺相比，所以售价也远低于中心街铺，但是以项目

7、未来发展趋势看（华润万家、世贸广场、市政规划路、大社区消费群、高档宾馆即将引入等优势），是可以被定位成中心街铺，所以一定要灌输客户金域小团圆的金铺不是“社区商铺”，而是具有强大升值潜力的“中心街铺”。四、消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的。因此，置业顾问不但要对金域小团圆及金域半岛的业主消费观念、消费能力及消费习惯有所了解，还应通过华润万家、即将引入的高档宾馆、市政规划路等优势将消费群体扩大至全市范围，一定要

8、传导给投资者这样一个概念，“该片区就是一个锁定高档消费人群的黄金地带”。五、强调交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力。新华西路、红旗路作为株洲主要交通要道，路况相对较好，路面较宽，可顺畅地通达市区各区域，商业价值不输于其它主干道。六、商铺售价确定与住房售价无必然关系事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的，或潜在的有

9、利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。七、商铺与住房物业属性完全不同商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年(住宅一般为70年)；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。另外，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越

10、升值，住宅越用越折旧。八、要掌握租金水平及未来走势商铺的价值来源于租金水平，销售员需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再帮助投资者计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，置业顾问还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。金域小团圆所处地段正街门面租金大概在20-50元/平米.月，十年租金上涨幅度可达到50%，对客户进行宣传时，只能列两个值现在保守租金40元，回报率约4.8%，十年后租金上租为60元，回报率7.2%，同时，强调随着城市发展配套升级消费上涨，租金会逐年上涨，门面本身也会升值空间。例举一些实例，比如湘银小区的临街门面，2003年买价30

11、00多元/平米，但位置更偏的尚格名城2010年临街门面15000元/平米。合泰路门面2005年7000元/平米，东湖名居2009年临街门面16000元/平米，除了服装市场的摊位，其余的临街商铺或住宅写字楼，算租金回报都是划不来了。一定要跟客户强调物业升值，同时要抓住国家对住房的控制，想买门面的客户较多，要强调买门面比投资住宅回报率高得多。说服客户必须注重长线收益，不能只重眼前收益。买商铺就是买未来。九、告知客户商铺投资必须选择抄底时机如果商铺都成熟了，价值都最大化了，反而投资价值会下降，因为售价会高，利润都被开发商挣去了，只有在商铺商业价值还没有完全显现出来，但通过各种信息的汇集及商业价值分析

12、，如果能得出未来投资前景非常良好的话，就应该在该商铺目前还没完全显示出商业价值时候抄底投资，这样才能最终赢丰厚的投资回报，商铺投资考的就是眼光。小团圆商铺目前正处于商业价值还没有完全显现的阶段，但通过对周边情况及区域的发展，项目拥有非常良好的升值前景，因此必须从这点再一次加强客户的投资信心。十、项目基本卖点：（详细见商铺的宣传单张）成熟商业地段大社区高消费人群三大商圈的交汇点华润万家的龙头作用商铺体量不大以社区商铺价格购买中心街铺商业价值十一、株洲商业发展简析：1、株洲商圈构成及特征分析商圈构成状况经过十多年的快速发展积累，目前株洲市区已经形成了以芦淞大商圈（中心商圈）为主体，周边次商圈（红旗

13、商圈）、（长江广场商圈）、（响石广场商圈）共存的局面。（1） 芦淞商圈： 株洲最强最大的商圈芦淞商圈从广义上讲是由中心商圈和芦淞服装大市场两大商圈组成，地域上是指以北起七一路，南抵徐家桥步行街，东毗铁西路，西临湘江。依托中心广场商圈及芦淞市场群，服务于本地及周边市县，专业市场辐射及桂北、赣西、云贵乃至鄂豫陕等地。这个区域包括：中心商圈、富豪街、七一路、徐家桥步行街、株洲书城、芦淞服饰批发市场、南大门小商品市场。中心商圈无疑是芦淞商圈的核心区，芦淞商圈则依托服饰产业群是目前全国最大服装市场。（2） 红旗广场商圈：新兴的商圈红旗商圈以红旗广场为中心包括;东都商业广场、东都步步高、东都大酒店、荷塘株

14、百、国美电器、伟大商业广场、万达电影城、桂花路、金钩山路等。（3） 长江广场商圈：商务核心地带长江广场商圈其核心主要以金融、商务为主，以长江广场为中心包括;滨江KTV、酒吧广场、滨江路美食街、天元株百、华天酒店、新天酒店、粤华酒店、市府路步行街等。（4） 响石广场商圈响石广场商圈包括：铜锣湾广场、新一佳超市、响石岭步行街、金世纪保龄球城、肯德基等等2、株洲商圈特征分析：项目即处在三大商圈交汇处株洲商业正进入快速发展阶段，株洲商圈的特征可以概括为：一个中心，东西两翼。一个中心就是指的以中心商圈和芦淞服装市场群为核心的芦淞商圈，向西发展长江广场商圈，向东发展红旗商圈。从核心地位上看，一个城市只有一

15、个商业核心，芦淞商圈的核心地位不可动摇，其他商圈各有特色，但还是以区域性的配套商业圈的形式存在，短时间内无法撼动芦淞商圈的核心地位。总体特征从影响力上看，芦淞商圈在三个方面的指标遥遥领先于湖南各大商圈。价格指数全面超过长沙，株洲中心广场一带的租金，已经超越长沙五一商圈商铺租金水平，销售价格上，株洲中心区火车站一带的商铺价格比长沙黄兴路贵了一倍以上。株洲中心商圈和芦淞商圈的密集度全省第一，其中芦淞服装市场辐射全国15省市230多个县（市）区，拥有4000多家品牌代理，是中南最大的服装市场群。从经营业态上看，芦淞商圈以大型百货零售业和芦淞服装市场群批发业为主，中心商圈的不足是商场门店大的太大，小的

16、太小，只有红花，没有绿叶。中心商圈基本集中了大型商场，但是没有餐饮、专卖等小店，餐饮业缺乏。芦淞服装市场群也存在服装市场一枝独秀而餐饮、娱乐配套相对缺乏的现象。从地段分布上看，株洲商圈都是以大型广场为依托，芦淞商圈依托中心广场和火车站，长江广场商圈依托长江广场，红旗商圈则依托红旗广场。4.3株洲市主要商业业态基本布局：项目所处地段的业态分布丰富，不单一餐饮业区域分布株洲市餐饮市场变化多端，消费需求层次广泛，但相对集中的餐饮商圈没有形成，有特色的餐饮呈现分散布局形态。目前，相对较为集中是河西的滨江河鲜美食街、长江北路。代表商家：芙蓉镇、江边虾王城、红花树、桂林人。区域分布特征：近年来，随着市场经

17、济的迅猛发展，株洲零售商业在原有零售商业格局、外来零售巨头进驻和城市改造的推动下形成了一个核心商业中心、次商业圈零售商业格局。中心广场商业：中心广场商业就是以中心广场为核心，辐射七一路、建设路、人民路，其中零售物业以株洲百货大楼、家润多、苏宁电器、株洲书城、通程电器、平和堂和即将上市的王府井百货等大型商用物业为代表。零售业区域分布次商业圈 红旗广场商业、长江广场商业:红旗广场商业：是以红旗广场为中心商业网点。其中大型零售物业有步步高百货、荷塘株百，国美电器、伟大商业广场、步步高电器等，长江广场商业大型零售物业主要是以天元株百超市为主。建设路批发大市场包括芦淞服装批发大市场（芦淞服装批发大市场其

18、中包括：中国城、华丽服装市场、智超服装市场、金帝女装市场、环洲城服装市场等）、南大门小商品市场、芦淞布匹市场、星通鞋城、中南水果批发市场、江山建材大市场、徐家桥糖果批发市场、金三角水果市场、金三角电器市场等等组成；主要经营品种有： 服装、鞋帽、小商品、皮具、糖果等。批发业区域分布 红旗路、红港路主要有中南蔬菜批发市场、中南建材大市场、白石港建材大市场、汽车交易大市场，此外在天元区还有天元区建材大市场。3、 株洲几大商圈发展状况综述芦淞商圈、范围界定：中心广场为中心，建设路、人民路和七一西路的交接处，最远辐射到解放街、徐家桥；、发展现状：芦淞商圈无疑是株洲商业的核心区，其中中心广场商业集聚了株洲

19、的高档商业（株洲百货大楼、家润多、通程电器、千金服饰广场等），还有最具人气的芦淞服装市场群（包括：中国城服装市场、华丽服装市场、智超服装市场、金帝服装市场、金都服装市场、银古童服市场等等和南大门小商品市场、星通鞋城、九天鞋服城、大地内衣市场等等并一直辐射到解放西街的徐家桥商业步行街。、大型商业状况统计：包括株洲百货大楼、平和堂、家乐福，苏宁电器、家润多，千金电影院，徐家桥步行街，还有即将入市的王府井百货、大汉商业广场等等。红旗商圈、范围界定：就是以红旗广场为中心，辐射范围东至桂花路，西至文化路口，北至中南蔬菜市场，南至中南建材大市场。、发展现状：红旗商圈在2008年以后商业发展迅猛，特别是随着

20、红旗路高架桥的拆除、红旗广场改造的完成，株百、步步高百货纷纷抢占红旗广场，红旗广场商业愈发繁荣。、大型商业状况统计：步步高百货，荷塘株百，国美电器，万达影院，东之 杰，还有未来的银泰商业广场、华润万家等等长江广场商圈、范围界定：就是以长江广场为中心，辐射范围西至市府路步行街，东至滨江广场，北至长江北路，南至泰山广场。、发展现状：长江广场商圈是株洲商务发展较早的地段也是写字楼、银行、高档酒店较为集中的地段，周边商业多带有为商务写字楼配套的色彩，并辐射区域内居住和工作的人群，餐饮、娱乐数量较多、比较发达客户群基本辐射整个市区，商业经营状况较好，随着河西开发的不断深入，长江广场商圈的商务功能将有质的

21、提升！、大型商业状况统计：天元百货，华天酒店，粤华酒店，新天酒店，市府路步行街等等4、 株洲商业房地产市场展望（1）、国家宏观调控将提升株洲商业地产发展水平2004年以来，国家对房地产市场进行宏观调控，特别是大力调整商业地产项目；对小型商业项目、不合理商业项目、重复商业项目将严格审批；对高品质、高规格、符合城市商业发展需要，符合现代城镇居民生活需要，有利投资者利益的商业地产以强力的政策性支持。（2）、一小时经济圈建立为株洲商业提供稳固消费群体随着一小时经济圈概念的建立，株洲商业的锁定消费者已不仅仅是本市的90多万人口，而是一小时经济圈内的涵盖长沙、湘潭、衡阳等周边城市的人群。因此，未来商业在做

22、大做强芦淞核心商圈的同时也要向交通便捷， 辐射力强区域分布。（3）、长株潭融城，东提西拓，打造一个中心、东西两翼齐飞的格局东提西拓对河东进行提质改造，以红旗广场为中心利用东西主干道新华路和320国道的交通优势和环境优势，加快发展旅游、生态、服务、娱乐产业，在河西以长江广场商圈为核心加紧拓展株洲高新区，大力发展新兴产业群和服务、旅游、交通等行业来带动东西两翼的商业发展，初步形成以芦淞商圈为中心辐射点，两翼齐飞的商业格局，为株洲商业地产发展开辟了新战场。（4）、高消费能力成为株洲商业地产助推引擎政府统计数据2007年、2008年、2009年株洲社会消费品零售总额分别为247.6亿元、305亿元、3

23、65亿元，平均同比增长幅度在20.1%，均高于同期全国、全省平均水平。2007年、2008年、2009年株洲城镇居民人均可支配收入分别为14503元、16430元，17433元，同期的城镇居民人均消费性支出是10812元、12200元、11334元，株洲市民的高消费能力和消费水平是显而易见的。如此旺盛的消费能力毫无疑问将助推株洲商业的快速发展。（5）、越来越多的开发商完成商业地产开发的经验和资金积累，将直接促成株洲商业地产的继续繁荣 越来越多的本地商家经过多年经验累计已经具有良好的商业经营理念，同时也具备了和外来大型开发商同台较量的实力，共同营造“多赢”的局面。（6）、株洲商业地产多元化为不同

24、类型的商业项目预留了生存空间随着株洲城市经济的不断发展，商业地产极为活跃，各种不同类型和品质的商业项目在不同的区域环境中涌现，商业地产的细节规划和项目配套条件也将是成功发展必备条件，细到业态的准确规划、购物环境的健全、交通的组织、停车的规划、配套服务等相应条件。从某种角度讲，多元化商业模式为不同类型的商业项目提供更多的发展机会。株洲商业市场调查对项目的参考：株洲商业市场发展速度较快，随着长株潭融城，东提西拓，打造一个中心、东西两翼齐飞的商业格局，项目未来商业前景将随着东西商业格局的形成，长江北路商业带的延伸快速显现。、株洲商业同质化趋势加快，多以服饰批发市场等专业大型市场为主，市场上缺乏高档有

25、特色的会所、商场，作为高档小区、富人云集天元区、未来的商务核心区域，旺盛的消费力，多元化的消费需求，超前的消费意识，需要高档次消费，打造有特色、高档次的商业体系将使项目更具市场竞争力。、株洲商业发展离不开交通枢纽、产业优势。高新园区自身巨大的整合能力、大量的高科技产业人群，良好的物流配套、区位优势都为项目发展特色商业提供良好的基础。、株洲固有的商业消费习惯短时间难以改变，短时间内，芦淞商圈依旧购物中心，特色、高档次商业需要一个市场培育期，因此，项目在后期商业经营上必须下足功夫。5、株洲商业网点布局总体规划（2005-2020年）市级商业中心空间结构图据株洲市商业网点布局规划，到2010年，株洲

26、市社会消费品零售总额将达到196197亿元，到2020年市区社会消费品零售额达到545.5亿元，立足株洲市区，服务株洲四县一市和长沙、湘潭等地；通过与长沙、湘潭两市的融城，加强对湘北、湘中南、湘西南和赣西、粤北、桂北等泛珠江三角洲地带的商业辐射，加深与国际接轨的程度。经过深入调查与分析，我们认为，实现这个远景目标，株洲市商业体系如下构建：一个市级商业中心一个市级商业中心就是芦淞商圈规划范围是：北起七一路，南抵徐家桥大市场，东毗铁西路，西临湘江。依托中心广场商圈及芦淞市场群，以建设路和新华路为活力轴线，自西向东、由南向北全方位释放商业活力，立足与服务于本地及周边市县，专业市场辐射及桂北、赣西、云

27、贵乃至鄂豫陕等地。该商业区近期规划目标以培植成熟市场为主，不提倡大量兴建大型市场，主要方向当为完善现有市场建设，改善市场环境，提升市场品位，并在此基础上逐步进行市场功能的提升与改造，打造综合性、多层次、立体化的休闲购物、文化娱乐商圈。中长期规划目标，即2010年至2020年为提升市场品位，优化商贸业态，拓展市场功能，大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局， 发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。 5个区域商业中心区域商业中心（即城市商业副中心）主要以满足本区居民消费为主，依据本区区域位置与产业优势吸引外来顾客，着力突出商圈效应。5个区域商业中心如下：（3）、渌口商业中心：以渌口经

28、济开发区（渌口镇）为中心，北依株洲国家级高新区、董家锻高科园，南连株洲县重点乡镇，呈哑铃形结构，积极培育生态旅游产业，高起点发展文化休闲产业，打造以生活服务、文化休闲、城市功能拓展为特色的城市商业副中心。（2）、响石商业中心：以响石广场为中心的响石商业中心，依托建设路与响田路、响石西路，西临湘江，东毗人民路，北接清水塘，南连白石港，呈一个顺时针躺倒的“4”字结构。在避免与市商业中心市场雷同的同时，充分利用交通、生产优势发展现代物流业，初步形成一个以生活服务、物流与专业批发为主的商业圈。（1）、红旗商业中心：以红旗广场为中心的红旗商业中心，西括新华西路、文化路，东连向阳广场，北含天鹅湖区至桂花村

29、一带，南领东湖至金钩山村一线，建设生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发商业圈，完成荷塘区作为市中心商业与人流压力分流的副中心建设。小结：根据规划，株洲市商业将初步形成一个市级商业核心，5个区域商业中心，多个商业组团和市级商业核心共存商业格局；以市级商业核心的影响力和辐射力，带动周边区域商业的发展，“以一带五、众星拱月”的大格局，形成资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业圈，再补充以社区（居住区）商业、专业（特色）街（区）等，全面构建具有自身文化特色且富有层次性与立体感的商业文化网络。最终形成良性的互补商业网，以此满足株洲不同区域、不同层次、不同需求的消费群体，并以长株潭融城为切入点

30、、以一小时经济圈为发力点将株洲商业网辐射整个湖南的商业体系！（5）、新马商业中心：以规划中的新火车站为中心，东抵西环线，南达南环线，北临湘江，呈L型结构。积极开发旅游配套市场建设、高起点规划生活服务设置及其旅游文化、生活服务、购物休闲为核心的高品位文化休闲产业圈。（4）、天台商业中心：以天台路和湖南工业大学新校区为中心，西毗西环线，东、南、北三面接湘江风光带株洲段，呈扇形结构。高标准建设商务、会展中心，全面提升文化休闲产业，完善社区生活服务，以休闲购物、文化娱乐、高级商务、会展中心与特色经营，引领株洲社区服务潮流。）2、目前株洲商业经营随区域不同、规划业态不同， 而呈现发展不平衡、商品市场布局

31、不合理的状况。一是区县之间发展不平衡。芦淞区、荷塘区商品市场较多，而石峰区、天元区商品市场数量很少。二是市场空间布局不合理，全市93个专业市场，其中在城市83个，农村仅10个；城市专业市场又集中在芦淞区，芦淞区专业市场有63个，占全市专业市场的67.8%，石峰区除住宅产品市场、天元区除建材市场外，专业市场、高档商业比较缺乏。1、株洲商业地产发展已经历由无到有，由低到高，主要集中在芦淞商圈中心广场的核心地段和新华路附近，该区域未来商业竞争形式严峻。随着长株潭融城、东提西拓的战略实施为株洲其它区域商业地产发展提供机遇，天元区长江广场附近初步形成了以商务、金融为发展重心的广场商务圈。株洲商业市场总结

32、3、天元区作为政府着力发展的新城区，是市政影响最大的区域，基础设施配套投资近10亿元，建设改造道路35公里，初步形成“七纵四横”主道路骨架，使天元区逐步成为株洲政治中心、体育中心、文化中心、交通中心。在整体规划以及发展前景方面优势明显，名符其实地成为株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小区建设，为该板块的商业发展创造了契机，滨江休闲广场、市府步行街、株百天元超市、惟楚大厨房等等百货、餐饮、健身娱乐休闲场所相继崛起，天元区整体商业日益繁荣。5、项目半径为1500米范围内无大型商业购物超市，生活、商业配套不完善，商业发展需要一个的市场培育期4、随着天元区的快速发展，项目所在片区高新产业园的产业带动、

33、产业经济的发展、总部经济的催化、高新产业消费群体的形成、神农城巨大的辐射作用，未来项目所在地段商业发展潜力巨大，可以构建集总部经济园、商务、酒店、娱乐休闲、高档住宅为一体新商业点。十二、项目周边商业发展状况：新华西路商铺租金调查情况红旗广场附近商铺：商铺位置业态形式租金面积（估算）中南文化市场商铺炒货、水果1200元/月40平米大汽配商铺理发店850元/月28平米万鸿兴城商铺国仁堂药店5000元/月120平米红旗广场伟大国际商铺阿二冰茶1800元/月45平米荷叶塘菜场附近商铺：商铺位置业态形式租金面积（估算）荷叶塘菜场旁仁堂药店2300元/月100平米华南路口对面照相馆1040元/月52平米华

34、南路内街快餐店950元/月50平米华南路内街五金店900元/月45平米新华西路商铺总体租金水平不高，基本保持在1940元/月、平米，租金随地段不同呈现出“两头高、中间低”的情况，新华桥、汽车站附近和红旗广场附近，位于新华西路两头的商铺租金较高，而中间地段的租金较低，商铺品质普遍不高多为老旧商铺，但是普遍经营情况较好门面转让的情况较少，这主要与周边单位小区较多有关（601、大汽配、湘火炬、电焊条厂）其中万鸿兴城的商铺形象、品质、租金相对而言是比较高的，其次是富华商业广场附近的商铺。业态分布，新华西路中段（人民医院文化路口）主要以五金、机电和医院、美发为主，新华路西头：（新华桥头人民医院）附近主要以餐饮、小吃店、日杂副食店和超市为主，新华路红旗广场附近：主要以餐饮和日杂副食店，兼有少量服饰店。