住宅区、居住小区总图设计要诀专题研究报告（94页）.pptx

1、总图设计要诀专题【总图设计要诀】专题研究报告l 我们将房地产策划分成这样几个角度分别进行思考：市场、建筑和经济角度l 从市场角度出发，如何找准目标客户并创造目标人群最想买的房子，同时符合市场发展趋势具备数据支撑l 从规划设计角度出发，所提出的策划方案能够符合当地的规划条款，将市场信息更加合理地表达l从经济角度出发，符合开发商资金情况，满足开发商利益或回现目标前言 初步思考进程说明这三者的关系是相辅相成的，缺少其中一个因素，就会导致产品策划工作的失效，因此我们在进行产品规划建议时，必须紧紧遵守各自的原则建筑市场经济（开发商）前言 初步思考l 我个人参与的规划实践案例有哪些？中联新华府（CFD）正

2、确看待地块限制性条件对规划及产品定位的影响泰祥八一路正确看待城市中心区位，长形地块创造出的围合价值明鸿CBD正确看待城市中心区位，高低搭配所能创造的稀缺价值金地澜菲溪岸学习如何为设计院提供户型设计输入银城汤逊湖正确看待市场与总货值间的矛盾，保证项目能够顺利落位帝斯曼国际广场正确看待地块限制条件对规划的前置影响，商业的动线规划合理性中维月湖琴声正确认识建筑层高、建筑排布对景观资源利用的影响广电兰亭时代正确看待大规模项目如何通过组团节点的打造创造全盘价值，如何通过分析周边产品户型配比及推售时序，判断项目自身的机会点，全面创造市场热销户型中铁四新总部项目正确看待国企总部对整体规划的影响保利公园九里正

3、确看待地块限制条件对规划的影响石牌岭机电产业园项目正确看待地块价值及对政府层面的后期渲染襄阳九街十八巷项目正确看待市场户均面积对规划及建筑排布的影响宝业青山项目正确看待小型商业综合体项目的开发规律经开沌口项目正确看待较小地块较小容积率之下产品组合的技巧江夏百步亭项目正确看待建筑密度对规划的现实影响从市场角度出发项目前期工作的关键步骤，准确的市场信息的提炼和定位，为产品策划提供数据支持，相信，这也是大家接触最多的建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考客户定位我们在进行规划设计前，需要对目标客群有一定的了解，这个从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1成为项目目标客群的前提是什么

4、？目标客群物业类型确定、做什么样的产品能满足目标客群的生命周期及心理需求2项目的核心客户、目标客户和其他客户分别来自哪里？3这些客户的共有特征是什么？客户需求产品细节处理、建筑工程及设备的敏感度4目标客户对产品的敏感点在哪里？建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考产品定位我们知道，规划中有很多设计元素，这些元素并不能靠设计师的想象，而需要强大的市场信息支撑，从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1项目品质与市场供应及需求之间的空白是什么？产品选型容积率、建筑密度、物业类型组合2典型项目的特征是什么？借鉴点？3区域周边商业环境如何？商业定位商业动线、功能及业态设计4项目商业条件

5、如何？5开发商开发实力，可行性研究目标解读产品定位修正及分期建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考形象定位我们在进行规划设计前，需要一个中心思想、一个大的方向，即该项目的形象关键词，这个从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1项目是否需要顺应区域发展，展现城市印象？项目本体立面色彩、材料及风格、商业设计2周边配套是否完善，区域认知度和成熟度如何？3交通如何？4对应客群对建筑风格的喜好如何？客户需求建筑排列形式、立面风格、景观设计、户型设计5项目是否需要突出良好的生活品质6区域产品的特征如何，是否打造个性化的规划设计，来创造差异性卖点市场竞争从建筑角度出发紧扣设计规范，熟读当地

6、技术管理规定，了解设计师手法，把握影响成本的建筑因数1、熟读当地设计规定，为外地设计院指点明灯，让其充分了解地块限制条件，便于更好地进行设计2、了解设计师的规划手法及习惯3、资源利用最大化，不但从地快本身资源分析出发，还能从客户切身使用角度4、充分结合项目用地指标和物业业态配比5、关系成本的几大建筑因素建筑思考影响因素几个规划中影响成本的主要因素成本是开发商在房地产开发过程中最为关注的问题，因此，我们必须充分了解建筑工程中有哪些因素会对成本造成影响，才能给出精准的建议层高对经济成本的影响 建筑 楼层 建筑 形式 乘用 电梯消防规范相关结构相关 消防 电梯 消防 楼梯 其他 设施剪力墙厚度配筋率

7、7层及以下多层 无 无 无小低811层小高层 1个 无 1个小较低1218层中高层 1个 1个 1个一般一般100米超高层 2个以上 1个 2个烟感喷淋大高140米需超限审查3个以上1个 2个避难层、喷淋更大更高成本影响层高消防规范及结构要求对应楼层高度经济成本概念（11F及以下以2T2H、高层以2T4H为例）建筑成本楼层33F18F11F7F44F地下室对经济成本的影响成本影响地下室普通建安成本（元/）人防建安成本（元/）地下一层约1600约2300地下二层约2000-2200约2500地下三层约3000-3500地下四层。建筑成本地下室层数-4F-3F-2F-1F以上数据以武汉当地建筑标准

8、为准，不代表全国标准建筑材料对经济成本的影响成本影响建筑材料成本（元/）施工难度立面档次涂料约10-30较低较低面砖约20-30较低一般仿石漆约40-50高较好真石漆约80-150高好干挂石材约120-300较高最好以上数据以武汉当地建筑标准为准，不代表全国标准科技系统对经济成本的影响成本影响科技系统生态节能子系统单方成本增加（元/）客户价值感知市场应用程度社区系统热源利用系统约200-300较强较低垃圾生化处理约10-30较强较低生态水处理约20-30较弱较低节地系统约10较弱较低产品系统房屋呼吸系统约150较强较低房屋保温系统约30-50较强较高产品设计系统- -较弱较高太阳能系统约30较

9、弱一般以上数据以武汉当地建筑标准及市场表现为准，不代表全国标准几个规划设计中的硬性指标规范硬性指标公共服务设施公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”几个数据：1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积： 居住区级1.62.5平米/人，占地23平米/人 小区级 约1平米/人，占地11平米/人 组团级 约0.5平米/人，占地0.5平米/人硬性指标以上数据来自城市居住区规划设计规范规范硬性指标硬性指标公共服务设施几个数据：1、商业需配的公共停车位：0.51个

10、/100平米2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同3、居委会配置：每500户70平米4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二以上数据来自城市居住区规划设计规范从开发商角度出发我们必须充分了解开发商实际需求并结合开发商的经济实力给出最符合他们的开发策略，这也是本专题的研究重点总图设计经济层面六要诀p掏干吃净用足指标p肚里有货货值最大化p削减龙套配套用房最小化 p锦上添花赠绿规划和底层挖掘 p地下黄金控制地库 p看好家门减少入口 “掏干吃净”-用足指标1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐

11、宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。1.1 用足容积率损失可销售部

12、分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目总用地面积：56640 代征道路：6225 代征绿地：1338 消防站用地：2800建设用地：约49077 容积率：3.8地上总建筑面积：176000 公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：30%集中绿地：6000 建筑限高：80m用地内另含公交场站一座

13、，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；1.1 用足容积率：北京唐宁ONE 设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标 楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36%36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE大进深

14、多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局项目 数量 单位1总用地面积 56,900 2建设用地面积(不含消防站) 46,277 3容积率 3.9 4车位数 1,508 个5总建筑面积 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6可租售建筑面积 255,199 6.1.1住宅 145,061 6.1.2公建 110,138 车库 70,523 7配套设施面积 21,799 1.1 用足容积率：北京唐宁ONE一、用足指标1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例

15、）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分底层挖掘和分率原则中论述 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 1.2用足建筑密度-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 1.2用足建筑密度通过产品组合，用足要求的密度指标，提高总体货值。 1.2用足建筑密度 保利拉菲，2.

16、8容积率，做足规划允许的最大密度，创造大面积的联排产品，提高最终货值一、用足指标1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。2、用足地方法规案例一利用阳台与户内空间拼接创造实用空间，有效增加实际容积率 2、用足地方法规案例一利用退台设计，创造露台，增加赠送空间 二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房案例借鉴：万科情景洋房“肚

17、里有货”-货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。381、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。第一项原则物业配比2原则那么，有哪几种物业类型？我们必须充分了解不容积率下对应的产品物业类型首先我们需要了解各种业态的容积率范围及市场价格表现物业类型独栋别墅独 花高容积率：0.3 0.6 1.5 4 6 1234500

18、W200W80W800W50W独栋别墅联排别墅花园洋房高层5超高层ABC双拼别墅叠加别墅小高层武汉长岛 特点描述 即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式 容积率范围 最佳范围：0.3 可行性范围：0.1-0.5 预计地价外建造成本 3500元/ 适用范围 目前被禁止 物业类型独栋别墅武汉东方夏威夷 特点描述双拼是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅 容积率范围 最佳范围：0.5 可行性范围：0.1-0.6 预计地价外建造成本 3000元/ 适用范围 远郊改善大盘

19、物业类型双拼别墅万科高尔夫 特点描述 有独立的院子和车库。由3个或3个以上的单元住宅组成，一排2-4层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，进深较窄也是其户型最大缺陷 容积率范围 最佳范围：0.6 可行性范围：0.1-0.8 预计地价外建造成本 2400元/ 适用范围 远郊改善大盘物业类型联排别墅万科红郡、华润中央公园 特点描述 叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下竖向叠加在一起组合而成。一般4-6层，由每单元2-3层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点 容积率范围 最佳范围

20、：0.8 可行性范围：0.1-1.1 预计地价外建造 2300-2500元/适用范围 城市稀缺低密大盘物业类型叠加别墅东湖楚世家 特点描述指四层到六层由两个或两个以上通道，一梯两户，每户户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，户户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求 容积率范围 最佳范围：1.2 可行性范围：0.1-1.5 预计地价外建造 1800-2250元/ 适用范围 容积率中等的郊区大盘物业类型花园洋房（多层）泰然南湖玫瑰湾 特点描述小高层属于多层和高层的中间产品,因此结合了两者的优点：通过电梯的配置，方便了上下通行。得房率也不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设

21、计，使住宅的有效使用面积大大增加。 容积率范围 最佳范围：2.0 可行性范围：0.1-2.5 预计地价外建造 2000-2500元/适用范围 城市景观资源大盘 城郊刚需大盘物业类型小高层（非正统说法）华润中央公园（单元式）、万科圆方（通廊式） 特点描述 7层及檐高20米以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅是城市化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具 容积率范围 最佳范围：3.0 可行性范围：3.0-6.0 预计地价外建造 3000-3300元/ 适用范围 基本都适用物业类型高层图片控制区域图片控制区域万达

22、公馆 特点描述 高度100米以上的建筑，必须设置2个以上乘用电梯和烟感喷淋 容积率范围 最佳范围：6.0 可行性范围：6.0+ 预计地价外建造 3500-4000元/ 适用范围 城市核心区，拥有较好的自然景观视野和城市视野,具备一定价格基础，溢价能力高城中村改造项目，抢容积率物业类型超高层 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地 块 经 济 技 术 指 标净用地面积126139.6415米和40米代征绿地40728.70地上可建设面积520300.00容 积 率4.1建筑密度30其中住宅26%绿 地 率30%各业态市场分析含金量高 容积率面积收

23、益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外建造地价外建造 前期工程费基础设施及配套费这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表业态预计建面价格预计地价外建造 容积率面积收益社区商铺 5025010000元/ 1887元/ 8113元普通联排13000元/2000元/11000元亲地底跃 20025012000元/ 1960元/ 10040元电梯顶跃 20025011000元/ 1960元/ 9040元电梯洋房 1001307500元/ 2750元/ 4750元34高层831306800元/ （精装

24、）2505元/ 4295元总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26% 各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业 3层2355100%普通联排2.5层0.60.753035%底跃13层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房71.52.02530%无电梯花园洋房1.31.52832%高层（1233层）2.561520%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖

25、率20%，少占地，容积率8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代规划布局分析不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景规划布局分析花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间 功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层社区商业不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7本方

26、案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9成都郫县新城案例成都郫县新城案例效果图地 块 经 济 技 术 指 标总用地面积（算容积率的基数）106690虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395可建设用地面积98295可建设地上面积160035容 积 率1.5建筑密度30绿 地 率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地1.1 不平衡使用容积率案例B重庆睿城项目 各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业 3层2367100%普通联排 3层0.60.72530%大院别墅 24层0.832%洋房 7层1.21.523%高层 22层2.53.51015%n 以配比的方式用足

27、1.5的容积率n 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层7层7层总图 配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外建造地价外建造 前期工程费基础设施及配套费期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表业态预计建面价格预计地价外建造 容积率面积收益社区商铺 20025010000/ 2700 / 7300元经济型酒店 200

28、2505000/ 2600 / 2400元大院别墅 2002508000/ 3450 / 4550元花园洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小户型高层1001304200/ （清水）3000 / 1200元总图 配比研究产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层120跃层1201008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积（）180-240120-18039-53-总面积 （）381873816555675197111400319928785不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左

29、右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右总图 配比研究东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层 南北分区大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层 利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。总图价值挖掘重大大门公交站点用地面积: 106688 m2地上建筑面积: 160035 m2总建筑面积: 215671 m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容）商业: 22

30、788 m2 (计容)车库: 38326 m2 (车位)地下超市: 2918 m2 (不计容)其他:1195 m2 (计容)效果图重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第二项原则物业类型物业混合1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间的基础物业类型创新型物业独 花高容积率：0.3 0.6 1.5 4123类独栋别墅联排大院类联排洋房 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W独联花高类

31、独栋别墅案例物业类型合院别墅图片控制区域l 几种风格表现七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：Townhouse - 7户（2780m2）物业类型联排大院案例l 几种风格表现成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例 成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例 成都郫县新城（弗莱明戈）类联排别墅洋房案例-富阳受降项目类联排洋房案例 类联排别墅洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) “削减龙套”-配套用房最小化p严格控制物管用房、会所、

32、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率p会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米地下泳池地下泳池室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上面积：400平米左右“锦上添花”-赠绿规划、底层挖掘p规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层p将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提

33、下，增加亲地户型的数量（成都郫县新城案例）尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 类联排洋房案例成都：郫县新城成都：郫县新城（弗莱明戈）（弗莱明戈） 1.1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面B洋房A户型底层挖掘下层前花园赠送A户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，一跃二。面积：1942、赠送亲地花园：453、赠送地下架空：106入户花园赠送下层后花园赠送地下室架空赠送洋房B户型底层

34、挖掘下层前花园赠送B户型特点：亲地、赠绿、送面积1、一跃二。面积：1712、赠送亲地花园：693、赠送地下架空：77台式花园赠送下层花园赠送地下室架空赠送入户花园赠送C户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，二跃三。面积：1982032、赠送亲地花园：46.73、赠送平台阳台：约20私家花园赠送地下室架空赠送三层户型赠地面花园 洋房C户型的底层挖掘赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量（成都郫县新城案例）尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 私家花园总计面积 40900平方米私家花园占住宅区景观面积 65%私家花园边界处理私家

35、花园相临小径方案重庆睿城分绿案例重庆睿城分绿案例p大面积 中户型 花园大于100平方米 p 边户型 花园 大于250平方米 p 花园入户 重庆睿城分绿案例重庆睿城分绿案例“地下黄金”-控制地库p在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥p优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米 p案例：领秀城一期1、将车库抬到地上一层抬高一层的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等初步估算节省1300万元； 6%左右坡道车辆直接入库采光通风减少埋深 北京 中粮假日紫苑 停车分析-地上，半地下两层车位集中分布-减小下

36、挖工程量，大幅降低成本-框架结构，开放式，无管线 （停车专题将展开研究）中央集中车位外围地上车位 2.停车桥“看好家门”-减少入口p同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数， 以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。p每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在武汉，每个保安每月的费用至少在1300-2050元，每年将增加93600147600元，这些费用都会均摊到物业管理费用中，若按300户计算，平均每户每月的物管费用增加26元p两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通交通分析架空地下车库 消防通道社区主入口车库出入口减少入口，节约物业人力成本底层架空，无坡道出入口景观化车道、增加绿化面积负二层地下车库