2022年5月养老地产战略报告（68页）.pptx

1、2 0 2 2年 5月- 以全生命周期为线，营造活力社区。-养老地产战略报告-CONTENTS中 国 的 养 老 地 产Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .全 龄 社 区 的 构 造Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .养 老 人 群 的 特 征Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .养 老 地 产 运 营 策 略Yo u c a n t y p e h e r

2、e w h a t e v e r y o u w a n t .01.中国的养老地产Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .康养地产的探索与发展随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同同时养老养老型地型地产也成了也成了诸多开多开发商争商争抢的商机。的商机。中国养老地产据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。中国是世界老年人口最多、增长最快的国家随着我国步入老龄社会，同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。养老问

3、题已经成为中国关注的大事我国老年人口目前是世界老年人口最多、增长最快的国家，自2000年迈入老龄化社会之后，人口老龄化程度持续加深。2021年中国60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%。中国中国现有的有的养老居住特点养老居住特点习惯于三代同堂的生活方式于三代同堂的生活方式更愿意与子女共居住或更愿意与子女共居住或邻近子女居住近子女居住85%的老人仍首的老人仍首选居家养老居家养老7%的老人才是愿意入住养老院的老人才是愿意入住养老院中国中国现有的有的养老居住特点养老居住特点以家庭养老以家庭养老为基基础以社区养老以社区养老为依托依托以机构养老以机构养老为补充的主充的主调国家和地方政府国

4、家和地方政府基本养老基本养老保障政策保障政策构想构想90%通通过家庭照家庭照顾实现养老养老3%入住养老机构集中养老入住养老机构集中养老“9073”的养老格局的养老格局7%通通过社区照社区照顾养老养老养老地产指指在在人人口口老老龄化化日日益益加加重重的的背背景景下下,由由房房地地产企企业或或相相关关的的社社会会机机构构推推出出的的适适宜宜老老年年人人居居住住、符符合合老老年年人人心心理理特特点点及及生生理理特特点点并并能能够满足足老老年年人人社社会会活活动需需求求,为老老年年人人的的健健康康提提供供良良好好基基础设施施保保障障的的老老年年住住宅宅产品品.它它的的基基本本形形式式有有以以下下几几类

5、:老老年年社社区区、公公寓寓、住住宅宅、旅旅游游地地产、养养老老院、托老所等院、托老所等。选址址：要要综合考合考虑交通、居住交通、居住环境、生境、生态条件条件等各方面因素等各方面因素;规划划设计：要求无障碍要求无障碍设计、要有、要有紧急呼叫系急呼叫系统等等;配套及服配套及服务：对于老年人而言于老年人而言,能能够便利地在便利地在住宅附近住宅附近“一站式一站式”解决各解决各项需求需求。这就决定了养老地就决定了养老地产的开的开发资金需求量大、金需求量大、产业链长、各方利益关系复、各方利益关系复杂。养老地产特征功能配套完善 设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组

6、合,以护士站或护理站为服务区。辐射服务功能设施建筑。优秀的养秀的养老社区老社区特点特点自然环境优美 养老地产内环境非常优美,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费。优秀的养秀的养老社区老社区特点特点拥有先进的理念养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。优秀的养秀的养老社区老社区特点特点养老地产现状企业加入政策支持万科、保利等大规模企业都已开始实践养老地产项目；中国人寿、中国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战

7、略规划的一部分。还有一些涉足养老地产的开发商，由于受养老地产政策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右，最后只得停留在观望中。在我国快速进入老龄化社会大背景下，受庞大产业规模的引诱，众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。开发商主体开发保险资金主体开发中国现有的养老地产开发现状升升级版版养养老老院院，把把养养老老地地产视做做商商业地地产项目目长期期经营针对老人居住的住宅采取配建的方老人居住的住宅采取配建的方式，式，或或打出全打出全项目的养老地目的养老地产牌牌可持可持续发展的商展的商业模式才是作模式才是作为商商业机构的开机构的开发企企业所关注的所关注的出售长期持有国内开发商在养老地产的盈利模式升

8、升级版版养养老老院院，把把养养老老地地产视做做商商业地地产项目目长期期经营大型大型综合性老年住宅社区合性老年住宅社区则采采取住宅建取住宅建设与社区管理相与社区管理相结合合或住宅建或住宅建设与社区管理相分离的与社区管理相分离的经营模式模式出售与持有相结合养老需求类型以医疗为主的精细护理需求以休养为主的预防性需求以医疗和护理相结合的长期看护需求以休养和护理相结合的支持性需求经营模式模式本地出售本地出售型型异地出售异地出售型型租售租售组合合型型养老房养老房产金融金融会籍式社会籍式社区模式区模式床位出租床位出租型型养老地产六大主要经营模式经营模式大部分为公办民营，采取出租或会员制形式。概念专门的养老院

9、或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。 单体的养老机构养老地产经营模式经营模式养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出。概念属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。养老服务嵌入式的住宅小区养老地产经营模式经营模式养老地产部分持有、部分销售。概念属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。综合型的养老社区养老地产经营模式养老地养老地产开开发困局困局企业谨慎万科、保利等巨头地产公司的谨慎对待主体不明房地产公司

10、如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导拿地困难建立一个养老社区，正常招 拍挂土地成本太高扶持缺失在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠退出麻烦望与政府协议拿地，成本低廉，但退出当麻烦回报率低年投资回报率10%政策空白养老地产的土地政策在地方并没有得到细化落实02.全龄社区的构造Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .全龄社区以全生命周期以全生命周期为线，营建适宜全建适宜全龄段客段客户群体群体混合居住的大型成混合居住的大型成长型型活力社区。活力社区。养养生生养养老老社社区区：是一种利用综合资源满足高保健意识的中

11、老年人群体需求的养老开发模式，可以结合旅游地产或文化地产的开发，具有更好的市场适应性。医养机构综合体医养机构综合体：以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。全龄社区模式将养老地将养老地产混合植入到成熟的住区混合植入到成熟的住区规划、划、开开发、运、运营和服和服务整个流程中整个流程中,老人与其老人与其他各年他各年龄段人共同生活在同一大型社区段人共同生活在同一大型社区,各个年各个年龄段老人都有相匹配的养老物段老人都有相匹配的养老物业和和服服务,创造以造以生活体生活体验至上的一生之城至上的一生之城。全 龄 社 区 的 五 大 优 势 全全龄

12、社区解决社区解决的的问 题？1.利用市利用市场模式解决社会老模式解决社会老龄化的突出化的突出问题社会社会问题2.成熟的商成熟的商业模式与养老新模式与养老新兴产业切入的切入的问题商商业模式模式3.传统养老社区的孤立感养老社区的孤立感老人心理老人心理4.居家养老的服居家养老的服务问题养老服养老服务5.第一居所第一居所,子女教育与老人子女教育与老人赡养的三者矛盾养的三者矛盾问题家庭家庭伦理理全 龄 社 区 的 六 大 产 品全全龄社区社区居住居住普通住宅普通住宅+适老化住宅适老化住宅教育教育幼儿园幼儿园+中小学中小学颐养养养老公寓养老公寓+养养护院院 社区养老配套社区养老配套+机构养老配套机构养老配

13、套健康健康体育会所体育会所+健康会所健康会所+户外活外活动设施施生活服生活服务商商业+生活配套生活配套社交休社交休闲文化文化设施施+社交休社交休闲公园公园全 龄 社 区 的 六 大 特 点从幼儿到几从幼儿到几乎老人的全乎老人的全年年龄段人群段人群居住群居住群体体普通住宅普通住宅,适老化公寓适老化公寓,养老公养老公约,介介护型老人型老人公寓公寓,普通普通社区配套及社区配套及养老养老设施配施配套套物物业内内容容常常规物物业服服务+社区养社区养老服老服务+机机构养老服构养老服务社区服社区服务持有持有+销售售商商业模模式式混合布局混合布局,使老人与年使老人与年轻人能共享人能共享环境和配套境和配套布局模

14、布局模式式普通社区配普通社区配套及养老套及养老设施配套和集施配套和集约设置置,提高提高配套配套设施的施的使用效率和使用效率和有效服有效服务半半径径,增加老人增加老人与年与年轻人的人的互互动配套配套设施施全 龄 社 区 的 用 户 组 成用用户类型型家庭家庭结构构家庭特征家庭特征特定需求特定需求产品品类型型经济务实经济务实对价格比价格比较敏感，敏感，购房房时一一项重要投重要投资，为了了给后后备留下一份家留下一份家产，是未来生活的保障，是未来生活的保障质量好，物量好，物业费便宜便宜低价格低价格+生活便利生活便利社会新社会新锐青年之家青年之家25-34岁青年，青年，尝试独立生活，享受生活和个人空独立

15、生活，享受生活和个人空间，喜喜欢体育旅游等休体育旅游等休闲生活生活小小户型，方便出游和型，方便出游和进行行娱乐活活动交通交通+休休闲配套配套青年持家青年持家或无子女的夫妻，有一定的或无子女的夫妻，有一定的积蓄和蓄和经济基基础，注重社，注重社交交娱乐户型好，品型好，品质高高产品品品品质+休休闲配套配套望子成望子成龙小太阳小太阳幼儿或幼儿或读小学的孩子，家庭收入小学的孩子，家庭收入较丰丰对教育配套与交通有教育配套与交通有较高要求，兼高要求，兼顾视野野和生活和生活教育教育+生活便利生活便利后小太阳后小太阳已已经读中学的孩子，家庭收入中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活丰，更注重生活环境境和生活舒适和

16、生活舒适希望孩子有更好的生活、学希望孩子有更好的生活、学习条件，条件，对教教育配套育配套设施、交通有施、交通有较高要求高要求生活便利性生活便利性+教育教育三代孩子三代孩子家里同家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受天，享受天伦之之乐，经济基基础殷殷实注重教育与医注重教育与医疗、社区、社区环境，喜境，喜欢举家出家出游游教育教育+医医疗+环境境+生活便生活便利利高收入，社会高收入，社会认同的成功人士，要体同的成功人士，要体现社会地位社会地位与社会地位相当的人住一起，物与社会地位相当的人住一起，物业管理良管理良好好产品品品品质+社会社会标签+私私车交通交通长者者自理

17、老人自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生活空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生活的幸福晚年家庭的幸福晚年家庭生活有生活有规律，注重律，注重饮食生活，生活食生活，生活环境和境和安全安全问题医医疗+环境境+生活便利生活便利介助老人介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社区服或保姆，社区服务的照料的照料老人行老人行动能力减弱，生活需要一定的照料能力减弱，生活需要一定的照料医医疗+介助服介助服务+环境境+生生活便利活便利介介护老人老人孤寡老人，或与子女同住一个社区，平孤寡老人，或与子女同住一个社区，平时 看望

18、便利看望便利老人失能或失智老人失能或失智,需要机构的特殊照料需要机构的特殊照料医医疗+介介护服服务+环境境自理老人 介护老人 介助老人 全龄社区中的老人分类由于身体功能衰退与体能减弱,生活行为需要依赖体外辅助设施,如安全扶手、拐杖、轮椅、生姜设备或缓坡梯段等机械辅助设施帮助的老年人。自理老人为生活行为完全可自理,不依赖他人和辅助安扶设施帮助的老年人。由于身体功能衰老化或者智障,丧失生活自理能力,生活行为需要完全依赖他人护理的老年人。老老人分人分类养老公寓养老公寓（老年公寓）（老年公寓）为老年人提供以住居为核心内容，兼具餐饮、清洁卫生、文化娱乐和医疗保健等服务内容的养老建筑服务设施。全龄社区中的

19、养老服务方式适老化住宅适老化住宅适老住宅更强调居家养老或称在宅养老的理念，并将视角置于一个更长远的时间阶段中，提出在所有的住宅中引入适老化设计，以满足已经进入老年生活或以后将进入老年生活的人群的需求。全龄社区中的养老服务方式老年老年护理院理院（老年养（老年养护院）院）为失能老人提供生活照料、医疗、保健、康复、护理和临终关怀等服务，满足失能老人生活照料、保健康复和精神慰藉等基本要求的专业性服务的养老机构。全龄社区中的养老服务方式家庭居家养老家庭居家养老从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为

20、载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感。全龄社区中的养老服务方式机构养老服务机构养老服务老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现生活照料、康复护理、紧急救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和知道社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。全龄社区中的养老服务方式社区居家养老服务社区居家养老服务社区居家养老服务具有社区日间照料和居家养老支持两类功能。主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务，涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰

21、藉等，以上门服务为主要形式，向留守、独居老人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐、紧急呼叫、安全援助等服务。全龄社区中的养老服务方式全 龄 社 区 中 的 养 老 服 务 设 施 体 系服服务半径半径店家服店家服务系系统健康服健康服务系系统文化教育服文化教育服务系系统设施施类型型服服务项目目设施施类型型服服务项目目设施施类型型服服务项目目社区社区级居家养老居家养老服服务中心中心家政、送餐、上家政、送餐、上门护理、出理、出门陪陪护、心理、心理疏疏导、法律咨、法律咨询、紧急救助、家庭病房、急救助、家庭病房、接送服接送服务老年老年护理院、理院、社区社区卫生服生服务中心中心基基础医医疗、养

22、生、养生保健、老年慢性保健、老年慢性病常病常见病病诊察、察、康复康复训练、日、日间护理理老年老年 学校学校 开开设养生养生课、烹烹饪课、书法法课、绘画画课、声、声乐课、插花插花课、电脑课等等居家养老居家养老服服务站站家庭病床、寄送服家庭病床、寄送服务、紧急救助急救助健康服健康服务中心中心健康咨健康咨询、养生、养生保健、健康保健、健康检测、基基础医医疗服服务娱乐活活动中心中心 喝茶聊天、喝茶聊天、下象棋、唱歌、下象棋、唱歌、舞蹈、舞蹈、门球、广球、广场舞等老年人喜舞等老年人喜爱的的娱乐活活动组团级日托中心日托中心日日间托管陪托管陪护老年食堂老年食堂快餐、面快餐、面试、早中餐、早中餐为主主全 龄

23、社 区 中 各 级 服 务 设 施设施施生活生活服服务项目目健康健康服服务项目目文化文化服服务项目目城市公共服务设施大型购物中心、超市、餐饮医院图书馆、体育中心社区公共服务设施配套商业、室内菜场、便利店、饮食店社区卫生站社区文化活动中心社区养老服务设施居家养老服务站、日托中心、老年食堂健康服务中心娱乐活动中心全 龄 社 区 中 城 市 公 共 服 务 半 径城市公共服城市公共服务设施合理服施合理服务半径半径大型超市大型超市医院、图书馆、医院、图书馆、文化活动中心文化活动中心区域性购物中心区域性购物中心10KM5KM2KM全 龄 社 区 中 城 市 公 共 服 务 半 径老年公寓老年公寓老年公寓

24、老年公寓服服务务半半径径800-1000米米服务半径服务半径300米米服务半径服务半径300米米社区养老服务设施设置原则社区养老服务设施设置原则1.分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右。(根据资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、信赖感、亲切感。)2.合理的基础上集约设置,以增加使用效率,可引入区内电瓶车交通系统,解决社区级服务半径范围内的出行需求。社区养老服务设施合理半径社区养老服务设施合理半径社区公共服务设施社区级养老服务设施组团级养老服务设施全 龄 社 区 的 K P I 指 标打打打打造造造造养养养养老老老老社社社社区区区区KPIKPI指指指指标标硬件硬件设施施区位区位

25、环境境空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体体设计空间结构:紧凑、通风、明亮、防火室内配套:空间、装置、家具、设备、卫生器具的尺寸方面符合老人的身体特征.建筑造型:应富有生活气息、与社会福利机构区别开来配套措施配套措施医疗:独立的医院;娱乐:老年娱乐中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所 休闲:绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑,私密、隐蔽、安全特征用来休息、交谈的安静场所.室外室外环境境 无障碍设计的绿地、坡道、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老人的行动为 基础;采用人车分流或部分分流的道路交通结构, 软件件设施施专业服服务通过各类专项培训提高社区服务人员的素质,为老人

26、提供优质服务物物业管理管理及时处理各项小区内事务,为老人提供各种便捷服务.如:物管中心应及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故等主动提供紧急帮助。03.养老人群的特征Yo u c a n t y p e h e r e w h a t e v e r y o u w a n t .自理程度对设施要求老人定老人定义老人老人细分分描述描述生活能力生活能力养老养老方式方式设施、服施、服务需求需求医院医院护理理需求需求居住居住需求需求环境需求境需求基本生活活动圈区域活动圈市区活动圈老龄阶段（60周岁以上人口年龄段）自理老人生活行为完全自理，富有活力，不依赖他人帮助的老年人独立生活居家养老/

27、适老化住宅某种程度监护和少许帮助/健康，富有活力，生活基本自理介助老人基本独立生活社区养老全天监护,低配置的集中服务和公用设施/老年公寓/体力衰弱,但智力健全个人生活帮助和照料,提供监护和膳食供应,中等配置的集中服务和公用设施/介护老人体力尚健,但智力衰退基本不能自理生活机构养老个人生活的监护和照料,提供膳食,高配置的集中服务和公用设施有介护机构专属活动场地,医护人员协助/体力衰退,智力衰退完全不能自理生活个人监护,提供进餐、助洗、清洁、穿衣等服务/心理特点对环境要求工作时期工作时期退休后退休后工作工作单位位以同以同事事为主主根据根据工作工作决定决定围绕工作工作内容内容社会社会角色角色家庭家庭

28、家庭家庭家人、家人、家人、家人、邻邻居居居居为为主主主主自主自主自主自主决定决定决定决定围绕围绕自身自身自身自身兴兴趣趣趣趣自我自我自我自我角色角色角色角色改变改变改变改变老年人的心里老年人的心里特点：特点：衰老感衰老感失落感失落感孤独感孤独感自卑感自卑感抑郁感抑郁感活活动重重心改心改变社会交往社会交往变窄窄生活生活节奏奏变慢慢知知识技能技能变旧旧角色扮演减弱角色扮演减弱老年人的心理需求：老年人的心理需求：提高安全感提高安全感增加增加归属感属感创造造邻里感里感营造舒适感造舒适感保障私密感保障私密感行为特征对环境要求老年人的老年人的行行为特征特征集聚性集聚性时域性域性地域性地域性老年人的老年人的

29、行行为需求需求独立活独立活动成成组活活动群体活群体活动老年人出行活动的特征老年人出行活动的特征活活动圈圈出行出行时间活活动半径半径出行出行方式方式频率率出行范出行范围心理感受心理感受基本活动圈5分钟180-220米步行家及周边,自家小院,宅前绿地,组团绿地安全感,亲切感,可信感区域活动圈10分钟(步行疲劳极限)450米步行去中心广场,小区公园,街边,老年活动中心归属感,熟悉,社交市区活动圈20-45分钟公共交通市级公园,广场,动物园.博物馆,老年大学社会交往,价值感生理特点对环境要求老年人触老年人触觉、味、味觉、嗅、嗅觉特征与常特征与常见居住居住环境障碍境障碍触觉、味觉和嗅觉特征居住环境中的常

30、见问题与障碍触觉退化对温度变化的感知能力减弱对烫物瞬间感知变慢,端送食物和热水时容易烫伤对疼痛的感知能力减弱容易磕碰手上,且受伤后常不能及时察觉,耽误医治味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或不良食品嗅觉退化对气味的感知能力减弱难以察觉有害气体的异味,如:在使用煤气时熄火、会因闻不到而发生煤气泄漏中毒等安全事故生理特点对环境要求老年人老年人视觉特征与常特征与常见居住居住环境障碍境障碍视觉特征居住环境中的常见问题与障碍低视觉能力形象分辨能力降低难以分辨小的物体,如:文字,较小的标识,较小的按钮、按键灯;难以分辨与背景色彩无明显反差的物体,如:与墙面颜色接近的开关插座、扶手、栏杆等;对较

31、大面积的玻璃难以识别.色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差的环境；对某些色彩，如：红色、绿色的分辨相对困难。弱光下识别物体降低在低光照条件下分辨物体困难，如灯具找到较大、光线角度不佳等情况；夜间视物较为困难。对强光敏感对频闪的灯光和直射眼睛额对于光线会感到不适；放光较强地面或墙面等易引起视觉错觉对光亮突变的适应力减弱视觉明适应于暗适应能力下降，对光线明暗突变的适应时间增长无视觉能力眼盲失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰、摔倒等问题；丧失方向感，在路线曲折的环境中容易迷路；使用无声音提示的设备较为困难。生理特点对环境要求老人听老人听觉特征与常特征与常见环境障碍境障碍听觉特征居住环境中的常见问题

32、与障碍听不清或听不见门铃声、报警声音量太小时听不见；发生未知距离较远或有阻碍时听不清，如：与谈话人距离较远；与电视距离较远；对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰生理特点对环境要求老人免疫机能与常老人免疫机能与常见环境障碍境障碍免疫机能特征居住环境中的常见问题与障碍对温度、湿度变化敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹；不能适应冷热突变的环境；易生病或患慢性疾病且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰生理特点对环境要求老年人运老年人运动系系统特征与常特征与常见居住居住环境障碍境障碍运动系统特征居住环境中的常见问题与障碍肢体灵活性降低，动作幅度减小抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费力；易被

33、低矮高差绊倒。如厕、穿鞋等动作困难；使用蹲式便器时下蹲起身吃力；肢体伸展困难够取位置过高或过低的物品困难，使用过高的台面或设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重的推拉门窗时较为困难；难于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬举重物时易发生危险；下肢支撑能力降低，在大空间中无处扶靠时，行走困难关节灵活性下降搬动大而重的器具出现扭伤骨骼弹性和韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并需要他人照料腰椎、劲椎易受伤、疼痛使用过软的床或沙发起身困难，腰部、劲部不易扭转，取物，够物困难04.养老地产运营策略Yo u c a n t y p e h e

34、r e w h a t e v e r y o u w a n t .价价值理念理念符合独立、自主、健康的符合独立、自主、健康的现代养老理念代养老理念。养老地产运营的9大要诀市市场定位定位目目标市市场全全龄化是最符合当前国情的化是最符合当前国情的选择。养老地产运营的9大要诀项目目选址址“区位、区位、环境、配套境、配套”，养老地，养老地产选址三要素址三要素。养老地产运营的9大要诀理想理想环境境较好的景好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉温泉/长寿等健康寿等健康资源源理想区位理想区位城市近郊或成熟旅游度假区城市近郊或成熟旅游度假区周周边配套配套周周边区域具区域具

35、备较好的交通、医好的交通、医疗、生活、休、生活、休闲配套配套用地用地组合合低成本的复合用地模式低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石目成功奠定基石养老地产运营的9大要诀可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地。目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相

36、关。拿地方式拿地方式选择当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。不同建不同建设用地用地类型的型的组合合建建设用地与非用地与非建建设用地用地组合合开开发模式模式根据投根据投资策略和建策略和建设条件条件选择合适的开合适的开发模式模式养老地产运营的9大要诀隔代亲情社区开发模式即年轻人群与健康老人混合的社区。这类模式下， “销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。会员制医养综合体模式以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前

37、提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。持续照料退休（CCRC）模式以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。养生目的地开发模式“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养

38、老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。乡居养老模式乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。保险挂钩养老地产模式保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策设计结合起来，能够减少入住客户的一次性投入额，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择。盈利模式盈利模式从物从物业租售模式向租售模式向“产业链模式模式”延伸延伸养老地产运营的9大要诀资源整合源整合定位定位“养老养老产业运运营商商“整合国内外整合国内外专业资源源养老地产运营的9大要诀规划划设计高水平的适老化的高水平的适老化的规划划设计养老地产运营的9大要诀融融资模式模式寻求多方渠道突破养老求多方渠道突破养老产业融融资瓶瓶颈养老地产运营的9大要诀G O A LCOMPANY- 以全生命周期为线，营造活力社区。-