1、华发珠海智慧湾创新中心设计方案Design Proposal for Innovation Center of Huafa Group Zhuhai2019.1.18目录01 整体设计概念02 项目背景03 规划布局研究04 总体规划05 单体设计06 设计说明Concept DesignProject BackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignTechnical NarrativeCONTENTS目录01 设计理念02 项目背景03 规划布局研究04 总体规划05 单体设计Design VisionProject B
2、ackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignCONTENTS设计理念01DESIGN VISION智慧湾创新中心打造珠三角创新街区标杆创新街区INNOVATION SQUARE龙头企业初创企业行业先锋鼓励交流的室外空间开放的室外空间良好的商业生活设施加速器投资咖啡馆众创空间路演众创空间科研办公企业独栋街区尺度空间露台 屋顶花园 室外连廊广场体育健康居住场所咖啡 餐饮零售创新街区InnovationSquare创新企业集聚办公型公共空间社交型公共空间绿色-生态办公之城效果图 2绿色-生态办公之城效果图 1地标-显著的识别性地
3、标-显著的识别性仅供学习交流，请24小时内删除，淘宝搜：土木世家， http:/，微信及QQ：1115955733，送资料+抽红包效果图 3探索-激发创造力小场景 1共享-鼓励交流文化共享-小尺度社区场所项目背景02PROJECT BACKGROUND80KM70KM85KM100KM50KM55KM120KM城市区位-珠三角中心位置城市区位CITY LOCATION往明珠站珠海站前山站唐家湾站珠三角环线高速港珠澳大桥珠海连接线SITE珠海北站城市区位CITY LOCATION高新区与珠海主城区的关系唐家湾科技创新海岸南围SITE金峰北路广澳高速珠海支线港湾大道广澳高速金凤路金峰西路珠海北站T
4、OD新城核心区唐家湾科技创新海岸北围区域定位REGIONAL ORIENTATION科技新城、TOD新城SITE一类工业用地M1一类工业、商业设施混合用地M1+B1+B2二类居住用地R2中小学用地A33行政办公用地A1商业设施用地B1商业设施、公共交通设施用地B1+S3轨道交通线路用地S2珠海北站上位规划MASTER PLANNING周边用地属性交通分析TRAFFIC ANALYSIS珠海北站SITE城市高速路城市主干道城市支路兴中路新湾八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎兴路天星四路内环北路内环南路新沙五路天星一路兴中路天星六路兴南路天星五路金业西路天星三路天星二路新湾七路珠海北站金峰北路珠海市区
5、车流来向珠海北站车流来向广澳高速车流来向SITE兴中路新湾八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎兴路天星四路内环北路内环南路新沙五路天星一路兴中路天星六路兴南路天星五路金业西路天星三路天星二路新湾七路交通分析TRAFFIC ANALYSISSITE基地现状SURROUNDING STATUS规划布局研究03RESEARCH OF PLANNING用地红线地库退界线用地面积：30000m2容积率：2.5限高：35米多层建筑退界线高层建筑退界线130m105m165m130m160m场地解读LOCATION ANALYSIS湾八路场地解读LOCATION ANALYSIS禁止机动车开口区域鼎 兴 路新 沙
6、 五 路禁止机动车开口区域珠海市区车流来向珠海北站车流来向广澳高速北向车流来向用地面积：30000m2容积率：2.5限高：35米新场地解读LOCATION ANALYSIS主要城市界面主 要 城 市 界 面湾八路鼎 兴 路新 沙 五 路新用地面积：30000m2容积率：2.5限高：35米场地解读LOCATION ANALYSIS高层建筑退界线高层退界后可建面积：18633m2高层可建密度为：62%建设用地面积：30000m2容积率：2.5计容建筑面积：75000m2建筑限高：35m办公按4.2m层高，最大可做8层按建筑极限情况，满铺8层办公体量，基底面积为75000/8=9375m2此时建筑密
7、度为：9375/30000=31%25m25m20m10m10m在满铺8层的情况下，板式南北向布局（品质最好），31%=62%/2，板式高层进深与高层建筑间距一致（高层非住宅建筑平行布置的间距：南北向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍，且最小值为21米）场地解读LOCATION ANALYSIS21m21m21m21m21m21m21m21m办公建筑进深高层办公间距50m60m70m35m本地块限高35米情况下，由于容积率和退界的原因，极限全高层下的建筑形态和品质不高，周边地块的现状方案或控规高度在50-70米之间，建议调整本地块限高至60米高层退界后可建面积：18633m2高层可建密度为：62
8、%建设用地面积：30000m2容积率：2.5计容建筑面积：75000m2建筑限高：35m办公按4.2m层高，最大可做8层按建筑极限情况，满铺8层办公体量，基底面积为75000/8=9375m2此时建筑密度为：9375/30000=31%在满铺8层的情况下，板式南北向布局（品质最好），31%=62%/2，板式高层进深与高层建筑间距一致（高层非住宅建筑平行布置的间距：南北向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍，且最小值为21米）总体布局策略PLANNING STRATEGY湾八路鼎 兴 路新30,000m2科研办公塔楼占据主干道街角，形象最好13,000m2公寓+2,000m2商业配套位于北侧次要界面
9、，邻近中小学及体育用地30,000m2花园办公位于地块内部，品质最高总体规划04MASTERPLAN总图&指标MASTERPLAN&SUMMARY 经济技术指标规划用地性质M1新型产业用地备注建设用地面积30,000m2计容建筑面积75,000m2总建筑面积101,600地上建筑面积75,000m2其中研发办公30,000m2花园办公30,000m2公寓13,000m2商业2,000m2地下建筑面积26,600m2其中机动车库25,700m2非机动车库900m2容积率2.5绿地率20%建筑占地面积10,500 m2建筑密度35%建筑限高60m指导性高度35m机动车停车位750辆其中地面停车位2
10、0辆地下停车位730辆非机动车停车位600辆其中地面停车位0辆地下停车位600辆功能示意图MASTERPLAN&SUMMARY科研办公人才公寓配套商业花园办公功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS21.0m21.0m21.0m18.1m13.8m13.8m17.5m13.1m18.3m30.0m21.1m花园办公A 共7栋标准层500-600，每栋3,700花园办公B 共1栋标准层600-700， 每栋4,000产业研发办公B 共1栋标准层1200-1300，每栋14,000产业研发办公A 共1栋标准层1300-1400，每栋16,000公寓 共1栋标准层900-1000，每栋13,0
11、00其中1-2层为商业标准层900-1000，每栋2,000花园办公(A+B) 总面积30,000机动车交通分析TRAFFIC ANALYSIS城市道路区内道路地库出入口机动车出入口落客区落客区本案拟采用一条机动车环道，为办公人群提供便捷的车流交通体系，高效组织进出地库员工车流，并可沿街区外围设置多个落客区，提升办公品质感。街区内部广场及开放空间则仅限人行使用， 创造人性化和绿色的街区内部空间。落客区落客区消防环道及场地FIRE LANE ANALYSIS消防车道消防登高场地地库出入口在项目外围及次要广场集中设置消防登高场地，满足消防规范。在主人流通道及主广场上不设置消防车道，以利于打造舒适的
12、林荫大道及广场绿化体系。人流分析PEDESTRIAN FLOW ANALYSIS城市道路人行流线项目打造一个全开放式的办公园区， 项目内部采用人车分流，创造适合步行的健康环境。在人流动线上，创造不同尺度的林荫大道，公共广场，庭院空间。促进内部人群之间的交流互动。设计愿景：打造珠三角创新街区标杆创新街区的内涵界定：创新创业企业往新型创新街区集聚这个特殊现象，最核心的目的是通过吸引知识型员工 (knowledge workers) 来吸引高技术企业；努力推动知识型员工间的创业和思想交流；提供丰富多元的街区化城市生活。注重步行空间，强调密集型复合型发展。创新街区一般需要有以下几个显著特质：1, 创新
13、街区需要具备被著名学者萨森成为城市特质的特性，即：复杂性，高密度，怡人的街区尺度和环境。2, 创新街区需要整合龙头标杆企业，初创企业，教育机构，金融服务机构，消费性服务业等经济活动要素。3, 创新街区具备开放的公共空间，混合功能开发的空间要素。4, 创新街区需要便利的交通和互联网与外界沟通。 创新街区案例良好的街区办公环境为创新活动、思想共享、企业间合作和社会互动等新型活动创造新场所。纽约硅巷美国GOOGLE园区内纽约硅巷上海创智天地阿姆斯特丹ZUIDS创新街区INNOVATION SQUARE龙头企业初创企业行业先锋鼓励交流的室外空间开放的室外空间良好的商业生活设施加速器投资咖啡馆众创空间路
14、演众创空间科研办公企业独栋街区尺度空间露台 屋顶花园 室外连廊广场体育健康居住场所咖啡 餐饮零售创新街区InnovationSquare创新企业集聚办公型公共空间社交型公共空间创新企业集聚ENTERPRISE AGGLOMERATION科研办公(150-200m）龙头企业独栋办公 (3,000-4,000m）行业先锋众创办公 (工位出租）初创企业 创新创业企业能获得更多知识溢出，知识员工可以获得更好的生活体验，地方政府从而推动城区的更新并从街区复兴中增加综合效益。社交型办公空间SOCIAL SPACE良好的商业生活设施人才公寓体育健康配套商业咖啡 餐饮 知识工作者被更多更好的配套服务设施和步行
15、街所吸引，为更多的多样性和便利设施交换较少的生活空间，同时从更多更好的公共空间弥补私有空间减少的福利损失。开放的公共空间 大型广场空间中央广场街边广场 良好城市生活环境能有效地促进创新活动的展开，增加知识密集型企业的有效产出，进而推动创新创业企业向具有良好生活环境的中心城区集聚。社交型办公空间SOCIAL SPACE开放的公共空间 街区近人尺度空间 良好的街区生活办工环境为创新活动、思想共享、企业间合作和社会互动等新兴活动创造新场所。社交型办公空间SOCIAL SPACE社交型办公空间LANDSCAPE ANALYSIS室外连廊室外露台屋顶花园开放的公共空间 屋顶花园&空中连廊 良好的街区空间
16、模糊了工作场所和社会空间之间的界限，促进了知识工作者间的互动和创新。办公型公共空间OFFICE SPACE众创空间报告厅教育机构开放的公共空间 攀爬&空中创新高地 被用作代替工作场所，会议场所，社会互动和网络活动，这些活动通过增加意见共享的机会，从而提高工作效率，为激活街区创新活力做出贡献。金融服务开放的公共空间 攀爬&空中创新高地增加空间的探索性和趣味性建立立体三维的绿化生态环境创造独具一格的建筑形象特征联接创业者，龙头企业，金融服务，教育机构的平台众创空间金融服务路演 报告厅教育机构在科研办公裙房设置攀爬&空中创新高地众创空间绿化平台室外露台金融服务教育机构路演 报告厅开放的公共空间 攀爬
17、&空中创新高地单体设计05ARCHITECTURE DESIGN平面图PLANS一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图平面图PLANS五层平面图六层平面图平面图PLANS地下一层平面图平面图PLANS剖面图SECTION1-1剖面图3-3剖面图2-2剖面图121233花园办公标准层平面图GARDEN OFFICE PLANS花园办公A 共7栋标准层500-600，每栋3,700花园办公B 共1栋标准层600-700， 每栋4,000公寓标准层平面图APARTMENT PLANS公寓 共1栋标准层900-1,000，每栋13,000其中1-2层为商业标准层900-1,000，每栋2,000研发
18、办公标准层平面图INDUSTRIAL OFFICE PLANS产业研发办公B 共1栋标准层1,200-1,300，每栋14,000产业研发办公A 共1栋标准层1,300-1,400，每栋16,000立面图ELEVATION南立面图北立面图东立面图西立面图59.80m49.80m31.20m49.80m59.80m56.00m31.20m59.80m31.20m56.00m59.80m49.80m31.20m56.00m 设计地块位于珠海市高新区唐家湾科技创新海岸北围智慧产业园片区，毗邻TOD新城核心区。地块东临其他产业地块，南临鼎兴路，南侧地块为大数据中心，西邻新湾五路，西侧地块为中小学用地，
19、北临新沙五路，北侧地块为中以加速器项目。地块周边产学研相关配套成熟，规划利好，发展潜力巨大，区位优势明显，拟打造成为智慧湾创新中心。 方案设计的基本概念是围绕如何打造高效的创新街区展开，在打造高品质的办公环境的同时，如何通过良好的城市生活环境有效的促进创新活动的展开，增加知识密集型企业的有效产出，进而推动创新创业企业在智慧产业园片区的发展。利用公共空间将商业，人才公寓，科研办公，花园办公进行重组，形成促进科研交流，知识共享的新型办公园区。 科研办公塔楼，低层以半开放的城市退台公共空间穿插联合众创办公，科研办公，创业支持，商务洽谈等反映创新办公的新模式，高层以简洁有力的建筑形象在主要道路的交叉口
20、形成区域的地标形象。人才公寓与花园办公形成街道尺度的公共空间，辅以底层的商业设施，打造地块的商务休闲生活轴。花园办公在地块内部成组团布置，相互联系又不互相干扰。 公共空间的打造为本项目的亮点，打造多层次、多维度的开放空间。在水平维度分为三个层次：第一维度为中央广场、街边绿化广场以及花园办公之间的组团开放空间，向城市开放，鼓励整个片区不同办公人群之间的交流；第二维度为联系创业活动的连续攀爬系统以及花园办公的室外露台，相互联系的室外连廊，主要为办公人群提供舒适的室外休闲空间；第三维度为屋顶花园空间，主要为花园办公的企业提供更好的办公环境。 整个项目强调项目各单体的功能间互动，各功能联系紧密，根据不同功能布局业态，实现综合价值最大化。统一规划布局，办公、商业、人才公寓各种业态之间分区相对独立又互相联通，致力于创造可持续发展的办公园区。打造与步行空间结合、层次丰富、功能多样的整体项目，丰富的公共共享空间和绿色生态的办公环境结合商业休闲活动空间，形成整个区域的创新街区。设计说明DESIGN INSTRUCTION智慧湾创新中心打造珠三角创新街区标杆
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