深圳北站交通枢纽配套商业地产定位开发策划报告.ppt

1、深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二1深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之二深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之二（详规及开发策略部分）（详规及开发策略部分）深圳地铁集团有限公司深圳地铁集团有限公司深圳，2011年8月深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二2项目目标项目目标：根据第一阶段获得商业定位结论，给予设计调整及配套设施建议；同时 提出开发策略和进行财务测算交付品交付品：商业规划布局规划建筑平面布局设计建议配套设施规划建议项目开发策略项目财务测算主要工作方法及依据主要工作方法及依据： - 系统比较 - CAD图纸分析 - 财务模型 - 研讨会本策划项目第二阶段工作说明本策划项目第二阶段

2、工作说明深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二3目录目录A.商业功能布局规划商业功能布局规划B.建筑平面布局设计建议建筑平面布局设计建议C.配套设施规划建议配套设施规划建议D.项目开发策略项目开发策略E.项目财务测算项目财务测算本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1. A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平

3、台商业功能布局 A5. 其他公共区域商业设置建议 4深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二5A1首层旅游商业中心建筑面积约首层旅游商业中心建筑面积约3000平米，规划商业使用面积约平米，规划商业使用面积约2000平平米，包括旅游服务大厅、旅游商品销售、餐饮、便利店、休闲服务等功米，包括旅游服务大厅、旅游商品销售、餐饮、便利店、休闲服务等功能能A1首层租户布局首层租户布局餐饮餐饮便利店便利店便利店便利店休闲服务休闲服务旅游旅游商品商品旅行社旅行社A1首层租户功能面积比首层租户功能面积比餐饮便利店旅游商品旅行社休闲服务深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1.

4、A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平台商业功能布局 A5. 其他公共区域商业设置建议 6深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二7B1b物业总建筑面积物业总建筑面积17697平米，定位为舒适型商务酒店平米，定位为舒适型商务酒店B1b物业物业B1b酒店功能分布说明酒店功能分布说明项目情况：项目情况：B1b酒店位于深圳北站交通枢纽西广场西南侧，层数共为5层，总建筑面积17697平米项目定位：项目定位：以国铁及长途旅客中对交通便利性及住宿条件有较高品质要求的商务旅客为核心目标消费者，提供舒适住宿条件+大型宴会餐饮及多种

5、商务会议服务功能的舒适型商务酒店功能分布：功能分布：-1层：饭店、酒店大堂-2层：饭店、酒店用房-3-5层：客房深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二8酒店大堂饭店B1b一层布局图一层布局图一层建筑面积一层建筑面积3825平方米，层高平方米，层高5米，由酒店大堂和饭店组成米，由酒店大堂和饭店组成深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二9二层建筑面积二层建筑面积3881平方米，层高平方米，层高4.5米，由酒店用房和饭店组成米，由酒店用房和饭店组成B1b二层布局图二层布局图酒店用房饭店深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二10三层至五层完全作为客房使用，共有客房三层至五层完全作为客房使用，共有

6、客房195套套B1b三层布局图三层布局图B1b四层布局图四层布局图B1b五层布局图五层布局图建筑面积：建筑面积：3336平方米层高：层高：3.5米客房数：客房数：69套建筑面积：建筑面积：3424平方米层高：层高：3.5米客房数：客房数：68套建筑面积：建筑面积：3071平方米层高：层高：3.5米客房数：客房数：58套深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1. A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平台商业功能布局 A5. 其他公共区域商业设置建议 11深圳北站综合交通枢纽配套商业策

7、划报告之二12C1商业建筑面积商业建筑面积2.3万平方米，其中商业使用面积约万平方米，其中商业使用面积约1.25万平方米，规划包括万平方米，规划包括“动感世界动感世界”、“休闲风尚休闲风尚”和和“娱乐空间娱乐空间”3个模块，同时个模块，同时C1顶层约顶层约2000平米面平米面积建议商用积建议商用B1(90平台平台)F1F2F2C1物业功能模块布局物业功能模块布局 功能比例功能比例 动感世界休闲时尚娱乐空间深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二13B1层（层（90层）建筑面积层）建筑面积3660平米，其中商业使用面积约平米，其中商业使用面积约2400平米，可重新分割平米，可重新分割成小型铺位或

8、者整租，布置成小型铺位或者整租，布置“动感世界动感世界”模块，定位运动品牌零售模块，定位运动品牌零售B1层考虑引入sport 100、领跑或滔博等体育品牌组合零售商动感世界商铺区域B1层动感世界租户布局层动感世界租户布局深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二14品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位大众消费群资料来源: 九洲远景分析Sport 100是全国最大的以运动休闲为主题的品牌组团店，是购物中心次是全国最大的以运动休闲为主题的品牌组团店，是购物中心次主力店的优选对象主力店的优选对象品牌介绍品牌介绍1997年，位于上海市南京东路第一百货商店东楼的体育用品专卖形象店首次开业覆盖全国最大的体育

9、运动、休闲用品连锁专营店经营各类不同品牌的体育用品器材、服饰及配件类产品，提供了消费者一站式的购物环境定位中高档在全国10大城市开设了近30家大型连锁店，主要分布在国内大中型城市，面积基本都在3000平方米左右 目前运动100所引进了90以上的为国际、国内知名品牌经营理念经营理念国内最专业、最大的体育用品连锁店 体育用品类租户举例典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二151234567891011121314 1516 17 1819202122 2324 25 2627282930313233343536 3738 39 40 4142434445 4647 48

10、49 5051525354555657C1一层商铺平面及编号一层商铺平面及编号休闲风尚商铺区域F1层建筑面积层建筑面积9747平方米，其中商业使用面积约平方米，其中商业使用面积约5200平方米，落位租户平方米，落位租户57个；布置个；布置“休闲风尚休闲风尚”模块，定位休闲时尚品牌服饰零售（模块，定位休闲时尚品牌服饰零售（1/3）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二16123456789101112 13 14 15 16 17 181920 21 22 23 24 25 2627281F 1#28#铺位图铺位图休闲风尚商铺区域F1层建筑面积层建筑面积9747平方米，其中商业使用面积约平方米

11、，其中商业使用面积约5200平方米，落位租户平方米，落位租户57个；布置个；布置“休闲风尚休闲风尚”模块，定位休闲时尚品牌服饰零售（模块，定位休闲时尚品牌服饰零售（2/3）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二1729303132333435 36 37 38 39 40 41 4243 44 45 46 47 48 49 50 515253545556571F 29#57#铺位图铺位图休闲风尚商铺区域F1层建筑面积层建筑面积9747平方米，其中商业使用面积约平方米，其中商业使用面积约5200平方米，落位租户平方米，落位租户57个；布置个；布置“休闲风尚休闲风尚”模块，定位休闲时尚品牌服饰零

12、售（模块，定位休闲时尚品牌服饰零售（3/3）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二18品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位追求时尚品质的消费群资料来源: 九洲远景分析Bestseller定位于都市人群的流行时尚服饰供应商，目前在中国主要发展定位于都市人群的流行时尚服饰供应商，目前在中国主要发展ONLY、 Jack & Jones 、Vero Moda和和Selected品牌介绍品牌介绍Bestseller设计和销售适合都市女性、男性、儿童及青少年的流行时装和饰品旗下有VERO MODA、 ONLY、 VILA、Object、JACK&JONES、 selected、 tdk、 PIECES、

13、 EXIT、 Name It、Newborn、 PH Industries 和 phink industries 等十二个品牌；在中国，公司主要经营ONLY、Jack & Jones、 Vero Moda和SELECTED四个品牌经营理念经营理念时尚、个性 服装服饰类租户举例典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二19资料来源: 九洲远景分析In base品牌以品牌以“物超所值、大众化物超所值、大众化”为经营理念，采用多品牌战略，在为经营理念，采用多品牌战略，在16-30岁年龄段消费者大众市场享有很高的市场份额岁年龄段消费者大众市场享有很高的市场份额 品牌名称品牌名称消

14、费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念物超所值、大众化旗下有Baleno:attitude、 S&K、Baleno、 ebase I.P.ZONE 、BAMBIN1996首度推出品牌于广州、香港、上海及北京店10年内班尼路业务伸延至台湾、武汉、长沙、黑龙江等地，新加坡及中东地区亦有班尼路的分公司及店铺 截至2005年6月，共有自营店及其它经营类型店铺约5000间，公司发展迅速大众消费，多品牌形成差异化消费群定位 BATMAN、STAR WARS 系列产品青年时尚类租户举例典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二20F2层建筑面积层建筑面积9095平方米，其中

15、商业使用面积约平方米，其中商业使用面积约4850平方米，共分平方米，共分19个铺位，个铺位，落位租户落位租户19个个;布置布置“娱乐空间娱乐空间”模块，定位休闲娱乐和餐饮服务模块，定位休闲娱乐和餐饮服务12345678910111213141516171819C1二层商铺平面及编号二层商铺平面及编号娱乐空间商铺区域（娱乐）娱乐空间商铺区域（餐饮）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二21资料来源: 九洲远景分析仙踪林是一家休闲餐饮店，舒适的环境、新奇的口味，使其受到年轻人仙踪林是一家休闲餐饮店，舒适的环境、新奇的口味，使其受到年轻人的青睐的青睐中小型餐饮租户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费

16、群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念舒适、放松的环境，自由自在的想象空间 新奇、好味的饮品和美食 不断研制能配合市场需求的新产品 大众消费，一般年轻人居多仙踪林于1996年踏足香港 ，在香港、台湾、中国大陆、加拿大、澳洲、马来西亚及菲律宾等地开设一百多家分店 在中国28个大中城市都有连锁店，并在不断增加仙踪林的目标是以现代科技诱发传统产品的魅力，成为历久常新的口味 典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二22资料来源: 九洲远景分析禾绿回转寿司是一家以大众消费价格体验日式传统美食的中小型餐饮禾绿回转寿司是一家以大众消费价格体验日式传统美食的中小型餐饮中小型餐饮租户举例

17、品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念新鲜、卫生、优质的出品和热忱、耐心、周到的服务 大众消费创建于1997年10月，是以回转带为特色，经营日本美食的餐饮集团现已在全国二十几个城市拥有100余家直营连锁店，是中国餐饮业十大知名连锁品牌 禾绿为客人准备的食品有200余种，分为寿司、前菜、刺身、烧炸、面、饭、酒水等七大种类 典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二23资料来源: 九洲远景分析萨莉亚以便宜美味的意大利原材料食物为核心卖点，提供丰富的欧式食萨莉亚以便宜美味的意大利原材料食物为核心卖点，提供丰富的欧式食物组合选择物组合选择中小型餐饮租

18、户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念美味的食物，应该既便宜又好吃 大众消费创建于1967年10月，以意大利式进餐方式为基础，同时加入了欧美餐桌上的传统食物2003年进入中国，集中在上海发展，近年开始向全国拓展，深圳目前有2家门店。萨莉亚的菜单种类非常丰富，菜式有 70 多种，再加上葡萄酒和鸡尾酒，差不多有 100 个种类典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二24资料来源: 九洲远景分析神采飞扬是经营游乐场所行业的知名品牌，融体育、休闲、健身等为一体神采飞扬是经营游乐场所行业的知名品牌，融体育、休闲、健身等为一体的大型综合性游乐场所

19、，面向青少年和家庭消费的大型综合性游乐场所，面向青少年和家庭消费消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念“玩的、健康、快乐”满足大众文化消费和健康需求杭州神采飞扬娱乐有限公司成立于2004年，前身是杭州恒通电子（创立于1992年）是一家集游乐场所经营、游乐产品生产研发为一体的综合型企业重点发展东部沿海经济发达地区18-30岁的青少年和家庭电玩城租户举例品牌名称品牌名称典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二25C1顶层可设置运动小广场，分为运动区和休闲餐饮区，定位于儿童、少顶层可设置运动小广场，分为运动区和休闲餐饮区，定位于儿童、少年与青年，与本物业的目标消

20、费者较为匹配年与青年，与本物业的目标消费者较为匹配极限运动俱乐部极限运动俱乐部总面积约1000平方米，其中篮球场约336平方米，攀岩场20平方米， Bike Park约600平方米，为消费者提供中高档的室内时尚潮流运动项目休闲餐饮区休闲餐饮区配套设置休闲餐饮区，提供运动休闲区域，同时符合本项目运动休闲主题，如仙踪林、避风塘、水果捞、星巴克等资料来源: 九洲远景分析深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1. A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平台商业功能布局 A5. 其他公共区域商

21、业设置建议 26深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二27D1建筑面积约建筑面积约1.32万平方米，商业使用面积约万平方米，商业使用面积约6850平米，约占建筑面积平米，约占建筑面积52%，规划布置专业数码卖场，规划布置专业数码卖场F1F2一层：建筑面积6884平米，商业面积3669平米建议布置数码产品、品牌电脑、手机卖场、电信营业厅二层：建筑面积6402平米，商业面积3330平米建议布置电脑DIY商业、专业电脑网络服务商、PC配件代理商等D1物业功能模块布局物业功能模块布局 D1物业功能模块布局物业功能模块布局 数码卖场商铺区域顶层：考虑到本项目模块功能为电子数码城，同时建筑条件不利于设置

22、两个商业主题模块，因此建议顶层用作办公用房深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二28资料来源: 九洲远景分析赛博数码城是全国知名的电子数码连锁卖场，隶属于富士康集团，致力于赛博数码城是全国知名的电子数码连锁卖场，隶属于富士康集团，致力于提供更优质的渠道服务提供更优质的渠道服务消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念建立厂商、经销商与消费者之间的三赢关系，提供更优质的渠道服务 在1999年12月25日，于上海淮海中路成功开张上海赛博数码广场旗舰店， 创造性地将“4C”产品(电脑、通讯、消费电子、网站)整合到一个统一的零售平台2002年由富士康收购，并于2003年在深圳华强北营业电子

23、数码品牌消费群体电子数码城租户举例品牌名称品牌名称典型租户举例典型租户举例深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1. A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平台商业功能布局 A5. 其他公共区域商业设置建议 29深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二30东延平台建筑面积约东延平台建筑面积约2.7万平方米，商业使用面积约万平方米，商业使用面积约1.3万平米，共有商铺万平米，共有商铺475个，主要以个，主要以10-15平米商铺为主平米商铺为主; 设置餐饮、服装、便利生活、配饰及设置餐饮

24、、服装、便利生活、配饰及休闲服务休闲服务5个功能模块个功能模块功能分布说明78平台平台84平台平台东延伸平台物业功能模块布局 餐饮服饰便利生活配饰休闲服务深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二31东延平台东延平台78层建筑面积约层建筑面积约1.3万平米，商业使用面积约万平米，商业使用面积约5100平米，约占建平米，约占建筑面积筑面积40%，共划分成，共划分成278个商铺；设置餐饮、服装、配饰及休闲服务个商铺；设置餐饮、服装、配饰及休闲服务4个模块个模块个性潮流服饰个性潮流服饰饰品饰品鞋类鞋类箱包箱包美甲美甲外贸服饰外贸服饰餐饮餐饮餐饮餐饮78平台商铺功能分布平台商铺功能分布78层店铺主要以1

25、0-20平米小型商铺和100-250平米中型商铺为主餐饮个性服饰外贸服饰箱包美甲饰品鞋类78平台商铺功能面积数量比平台商铺功能面积数量比深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二32精品服饰精品服饰家居饰品、礼品家居饰品、礼品动漫动漫文具、玩具文具、玩具屈臣氏屈臣氏便利店便利店银行银行书店书店休闲休闲美发美发美容美体美容美体餐饮餐饮餐饮餐饮饮品饮品店店甜品甜品店店面包面包店店化妆品化妆品东延平台东延平台84层建筑面积约层建筑面积约1.4万平米，商业使用面积约万平米，商业使用面积约7000平米，约占建平米，约占建筑面积筑面积50%，共划分成，共划分成197个商铺；布置有餐饮、服装、便利生活、休闲个

26、商铺；布置有餐饮、服装、便利生活、休闲服务服务4个模块个模块84层店铺主要以10-20平米小型商铺和100-250平米中型商铺为主餐饮精品服饰生活便利（便利店、药妆店、书店等）生活便利（家居饰品、礼品）生活便利（电子数码）生活便利（文具、玩具）休闲服务84平台商铺功能分布平台商铺功能分布84平台商铺功能面积数量比平台商铺功能面积数量比深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二A.商业功能布局商业功能布局 A1. A1首层商业功能布局 A2. B1-b商业功能布局 A3. C1商业功能布局 A3. D1商业功能布局 A4. 东延平台商业功能布局 A5. 其他公共区域商业设置建议 33深圳北站综合交

27、通枢纽配套商业策划报告之二34东延平台东延平台84层公共区域空置面积较大，可为未来的商业利用进行预先规层公共区域空置面积较大，可为未来的商业利用进行预先规划，规划商业使用面积共约划，规划商业使用面积共约1324平方米平方米公共区域商业功能分布说明公共区域商业功能分布说明东延平台公共区域商业布局建议东延平台公共区域商业布局建议 服饰便利生活休闲服务84平台：平台：84平台交通换乘厅沿下沉式广场周边区域景观资源优良，除预留必要的通道空间外，增加商业设施既能满足84平台商业经济的延伸，也不会破坏公共空间的舒适性-服饰类：406平方米，共12个铺位-便利生活类：406平方米，共12个铺位-服务类：51

28、2平方米，共16个铺位78换乘平台及东研平台延伸天桥换乘平台及东研平台延伸天桥建议不再设置商业设施深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二35商业品类包括休闲食品、服装和便利服务商业品类包括休闲食品、服装和便利服务3个模块个模块休闲食品休闲食品休闲食品休闲食品精品服装精品服装精品服装精品服装便利服务便利服务便利服务便利服务深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二B.建筑平面布局设计建议建筑平面布局设计建议 B1. 各物业平面布局调整建议 B2. 工程条件预留建议36深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二37深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二38原图二层原图二层修改二层修改二层修改建议：

29、修改建议：1.鉴于首层面积足够实现旅游商业中心租户安排面积要求，建议原二层旅游展示大厅设计改为三层以上的办公标准层设计1调整建议图示（调整建议图示（A1-1）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二39原图一层原图一层修改一层修改一层修改建议：修改建议：1.鉴于二层商业功能更改为办公，此处通往二层的自动扶梯楼梯2.鉴于二层商业功能更改为办公，取消此处通往二层楼梯3.缩减办公大楼大厅面积，转为商业用途21调整建议图示（调整建议图示（A1-2）3深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二40原图原图97层层修改建议：修改建议：1.90层利用现有架空面积未来预留商业用途，因此需增加两部自动扶梯连结97

30、层，97层需预留自动扶梯安装位置 2.增加1组2部直达84层的直梯，可有效引导84层人流上行提升C1商业可达性12调整建议图示（调整建议图示（C1-1）修改修改97层层修改修改84层层深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二41原图原图102层层修改修改102层层12原图原图97层层修改修改97层层调整建议图示（调整建议图示（C1-2）修改建议：修改建议：1.增加中庭，吸引人流，改善离出口较远的商铺客流情况2.增加走道中庭，改善内部空间观感及购物环境深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二4297层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面餐饮类预留图例：图例：注：注：图中未注明商铺均按普通商铺条

31、件预留电玩城预留KTV预留102层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面调整建议图示（调整建议图示（C1-3）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二43修改建议：修改建议：增加中庭设计，改善内部空间环境原图原图97层层修改修改97层层修改修改102层层1原图原图102层层调整建议图示（调整建议图示（D1-1）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二4497层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面餐饮类预留图例：图例：注：注：图中未注明商铺均按普通商铺条件预留102层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面调整建议图示（调整建议图示（D1-2）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二45原图原图

32、78层层修改修改78层层修改建议：修改建议：1.增设3组自动扶梯，提高78和84层客流的共享程度2.建议增设2组垂直货梯，满足两端餐饮功能区域货物运送条件12调整建议图示（调整建议图示（DY-1）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二46修改修改78层层修改修改84层层修改建议：修改建议：设置3个中庭，汇聚人流，并改善商业环境1调整建议图示（调整建议图示（DY-2）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二47餐饮类预留休闲类预留图例：图例：注：注：图中未注明商铺均按普通商铺条件预留84层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面78层需特殊预留商铺平面层需特殊预留商铺平面调整建议图示（调整建议图

33、示（DY-3）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二B.建筑平面布局设计建议建筑平面布局设计建议 B1. 各物业平面布局调整建议 B2. 工程条件预留建议48深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二49不同租户业态经营特点导致对于物业工程条件的不同需求，因此建议根不同租户业态经营特点导致对于物业工程条件的不同需求，因此建议根据项目业态规划在设计时有相应工程条件预留据项目业态规划在设计时有相应工程条件预留NotesSource:本项目规划租户业态本项目规划租户业态工程条件项目工程条件项目强电要求弱电要求供水要求排水要求排污要求排烟要求服装零售中小餐饮美容休闲电玩城卡拉OK深圳北站综合交通枢纽配

34、套商业策划报告之二50零售租户工程预留条件参考零售租户工程预留条件参考深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二51休闲美容租户工程预留条件参考休闲美容租户工程预留条件参考深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二52电玩城租户工程预留条件参考电玩城租户工程预留条件参考深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二53卡拉卡拉OK租户工程预留条件参考租户工程预留条件参考深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二54餐饮租户工程预留条件参考餐饮租户工程预留条件参考深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二55C. 配套设施设计建议配套设施设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C. 配套设施建议配套设

35、施建议 C1. 内部装修设计建议 C2.导向标识规划建议 C3.广告媒体规划建议56深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二57商业内部装修设商业内部装修设计建议计建议入口设计建议入口设计建议1中庭设计建议中庭设计建议2公共空间设计（天、地、墙）公共空间设计（天、地、墙）3店铺装修设计建议店铺装修设计建议4服务设施建议服务设施建议5项目组对商业内部装修设计建议主要涉及项目组对商业内部装修设计建议主要涉及5个方面个方面深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二58C1物业内部装修设计建议物业内部装修设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二59项目入口处应以玻璃幕墙为主要装修手段，体现色调明

36、快的年轻时尚感项目入口处应以玻璃幕墙为主要装修手段，体现色调明快的年轻时尚感受受资料来源：九洲远景分析入口处外墙应设计为通透的玻璃幕墙，白天可以增加室内外的通透感，夜晚室内的灯光可以使入口变得更为吸引人，同时增加部分核心租户的形象展示位1入口设计建议入口设计建议主入口设置-1深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二60项目内部中庭设计目的是提高项目空间舒适度，改善内部人流，其空间项目内部中庭设计目的是提高项目空间舒适度，改善内部人流，其空间设计应注重利用自然光线并体现艺术效果设计应注重利用自然光线并体现艺术效果中庭设置2中庭设计建议中庭设计建议资料来源：九洲远景分析中庭可以提升购物中心档次，创

37、造舒适购物环境，缩短购物中心空间距离，提升商铺价值，刺激冲动性购物中庭的设计要有艺术性，同时兼顾公共空间及休憩的功能深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二61公共空间天花的设计主要分为走廊和开阔空间两种情形，其中走道天花设计建议公共空间天花的设计主要分为走廊和开阔空间两种情形，其中走道天花设计建议沿动线方向体现流线引导性而开阔区域的天花则应营造不同的艺术效果沿动线方向体现流线引导性而开阔区域的天花则应营造不同的艺术效果3公共空间设计建议公共空间设计建议天天天花板装修设计C1运动休闲城的一楼和二楼设计，可考虑通过艺术感轮廓的设计配合色彩灯光来营造富于变化和跳动感的效果，同时，走廊与公共开阔区域

38、应考虑不同风格的设计深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二62地面装修设计建议（地面装修设计建议（1/2）C1首层休闲风尚地面应以柔和色系地砖为装饰主材，尤其需注重色彩及形状的拼接变化在大面积公共空间地面如中庭，则更需突出图案的设计感3公共空间设计建议公共空间设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二63地面装修设计建议（地面装修设计建议（2/2）C1二层娱乐空间主要设置餐饮及娱乐类租户，建议设置色彩较且规格较小的地砖为装饰主材，以营造闲适而有活力的氛围3公共空间设计建议公共空间设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二64建议本项目内部整体空间墙面装饰建议以浅色基调，同时局部配

39、合大比例暖色墙面装饰物，以体现时尚丰富的视觉感受3公共空间设计建议公共空间设计建议墙面装修设计建议（墙面装修设计建议（2/2）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二65B1运动层装修主要特点为暗色天花配运动跑道风格走道地面运动层装修主要特点为暗色天花配运动跑道风格走道地面C1运动休闲城B1层主要考虑由体育品牌组合零售商统一租赁，可以毛坯条件交房后由租户按照自身标准负责装修3公共空间设计建议公共空间设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二661层服装零售类店铺可设计标准店面风格，建议展示面设置玻璃橱窗并预层服装零售类店铺可设计标准店面风格，建议展示面设置玻璃橱窗并预留门头安装位置留门头

40、安装位置C1服装类店铺外观设计主要包括店名、入口和橱窗组成标准店铺面宽约6米左右，深10-15米门头宽0.6-0.8米资料来源：九洲远景分析4店铺设计建议店铺设计建议店名店名柱子店名/标志玻璃橱窗门/入口零售店铺外观设计深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二67在把握整体原则的前提下，各品牌商户的装修风格可允许有发挥的空间以在把握整体原则的前提下，各品牌商户的装修风格可允许有发挥的空间以体现丰富的购物感受体现丰富的购物感受4店铺设计建议店铺设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二68二层餐饮娱乐类租户则不需预先设计商户展示面，由各商户自行设计装二层餐饮娱乐类租户则不需预先设计商户展示

41、面，由各商户自行设计装修修4店铺设计建议店铺设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二69休息区域、问询台等配套设施的设计以醒目、趣味为主要亮点休息区域、问询台等配套设施的设计以醒目、趣味为主要亮点休息区域通常设置在通道、中庭，通过各种创意设计增强购物中心的趣味性问询台或服务台可设置于入口扶梯处，以简洁醒目的设计突出其便捷性配套设施设计资料来源：九洲远景分析配套设施建议配套设施建议5深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二70东延平台商业内部装修设计建议东延平台商业内部装修设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二71在在84及及78层东延平台商业入口处应以亮色装修风格结合灯箱设计

42、醒目入层东延平台商业入口处应以亮色装修风格结合灯箱设计醒目入口，引导换乘旅客进入口，引导换乘旅客进入资料来源：九洲远景分析1入口设计建议入口设计建议主入口设置-1深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二72东延平台商业内部空间于中部设计三处中庭，可以起到良好购物内容过东延平台商业内部空间于中部设计三处中庭，可以起到良好购物内容过度及视觉调节效果，其设计建议考虑暖色艺术风格度及视觉调节效果，其设计建议考虑暖色艺术风格中庭设置2中庭设计建议中庭设计建议资料来源：九洲远景分析深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二73东延平台东延平台84层天花建议可考虑以雅致的天空图案为设计风格，与本层时尚层天花建

43、议可考虑以雅致的天空图案为设计风格，与本层时尚生活环境氛围定位相一致生活环境氛围定位相一致3公共空间设计建议公共空间设计建议天天84层天花板装修设计意向深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二74东延平台东延平台78层天花建议考虑与层天花建议考虑与84层相差异化，以鲜艳色彩和多变形状的层相差异化，以鲜艳色彩和多变形状的运用，突出年轻活泼的潮流风格运用，突出年轻活泼的潮流风格3公共空间设计建议公共空间设计建议天天78层天花板装修设计意向深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二7584层地面装饰可考虑主通道采用淡色花纹抛光大理石效果地砖；次通道层地面装饰可考虑主通道采用淡色花纹抛光大理石效果地砖；

44、次通道淡色地砖拼花淡色地砖拼花3公共空间设计建议公共空间设计建议84层地面装修设计意向主通道地面装饰次通道地面装饰深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二7678层商业应体现更多闲适和个性装饰风格，地面装饰建议以青灰色系地层商业应体现更多闲适和个性装饰风格，地面装饰建议以青灰色系地砖为主砖为主3公共空间设计建议公共空间设计建议主通道地面装饰次通道地面装饰深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二773公共空间设计建议公共空间设计建议公共空间墙面装饰应突出轻快地设计感，不宜简略或偏向奢华风格公共空间墙面装饰应突出轻快地设计感，不宜简略或偏向奢华风格深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二78东延平

45、台商业零售门店划分面积以东延平台商业零售门店划分面积以10-20平米为主，适宜统一设计制作好平米为主，适宜统一设计制作好门头及玻璃隔墙，建议采用深褐色系为装修风格门头及玻璃隔墙，建议采用深褐色系为装修风格标准店铺面宽约4米左右，深3米门头宽0.4-0.6米资料来源：九洲远景分析4店铺设计建议店铺设计建议店名店名柱子店名/标志玻璃橱窗门/入口零售店铺外观设计深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二79餐饮休闲类租户则不需预先设计商户展示面，由各商户自行设计装修餐饮休闲类租户则不需预先设计商户展示面，由各商户自行设计装修4店铺设计建议店铺设计建议深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二80建议于南

46、侧中庭处设施服务台、在中庭及露台庭院出口开阔处设置休息建议于南侧中庭处设施服务台、在中庭及露台庭院出口开阔处设置休息区区配套设施设计资料来源：九洲远景分析配套设施建议配套设施建议5深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C. 配套设施建议配套设施建议 C1. 内部装修设计建议 C2.导向标识规划建议 C3.广告媒体规划建议81深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C2.商业导示系统规划建议商业导示系统规划建议 C2.1. 东广场商业导示规划 C2.2. 西广场商业导示规划 C2.3. C1商业导示规划 C2.3. 东延平台商业导示规划 82深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二8390平台

47、商业外围商业导示规划方案平台商业外围商业导示规划方案1257910131714212224262843681215161820232527291119深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二8490平台商业外围导示规划方案指引内容平台商业外围导示规划方案指引内容指引路牌内容指引路牌内容(2/2)指引路牌内容（指引路牌内容（1/2）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二8584平台商业外围导示规划方案平台商业外围导示规划方案456811129123710指引路牌内容指引路牌内容深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二861210364598117指引路牌内容指引路牌内容78平台商业外围导示规划

48、方案平台商业外围导示规划方案深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C2.商业导示系统规划建议商业导示系统规划建议 C2.1. 东广场商业导示规划 C2.2. 西广场商业导示规划 C2.3. C1商业导示规划 C2.3. 东延平台商业导示规划 87深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二881267导向标识内容导向标识内容导向标识定位导向标识定位西广场西广场90层商业外围导示规划方案层商业外围导示规划方案38495深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二89123576导向标识内容导向标识内容导向标识定位导向标识定位西广场西广场84层商业外围导示规划方案层商业外围导示规划方案4深圳北站综合交通

49、枢纽配套商业策划报告之二90124导向标识内容导向标识内容导向标识定位导向标识定位西广场西广场78层商业外围导示规划方案层商业外围导示规划方案35深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二91C2.商业导示系统规划建议商业导示系统规划建议 C2.1. 东广场商业导示规划 C2.2. 西广场商业导示规划 C2.3. C1商业导示规划 C2.4. 东延平台商业导示规划 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二92C1商场内部导购指示系统主要由楼层入口处的平面指示图和扶梯入口处商场内部导购指示系统主要由楼层入口处的平面指示图和扶梯入口处的品牌指示柱构成的品牌指示柱构成在C1各楼层入口及出口处设置商铺品

50、牌平面指示图在各扶梯入口处，设立立式商铺品牌指示柱深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C2.商业导示系统规划建议商业导示系统规划建议 C2.1. 东广场东广场商业导示规划 C2.2. 西广场西广场商业导示规划 C2.3. C1商业导示规划 C2.4. 东延平台东延平台商业导示规划 93深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二94东延平台商业东延平台商业84层商业导示规划方案指引定位层商业导示规划方案指引定位1234567816910151412131718192021222311深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二95指引路牌内容（指引路牌内容（11）指引路牌内容（指引路牌内容（132

51、3）东延平台商业东延平台商业84层商业导示规划方案指引内容层商业导示规划方案指引内容深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二96123456910111213142526272833293032311582071918161721232224东延平台商业东延平台商业78层商业导示规划方案指引定位层商业导示规划方案指引定位深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二97延平台商业延平台商业78层商业导示规划方案指引内容层商业导示规划方案指引内容指引路牌内容（指引路牌内容（111）指引路牌内容（指引路牌内容（1222）指引路牌内容（指引路牌内容（2333）深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C.

52、配套设施建议配套设施建议 C1. 内部装修设计建议 C2.导向标识规划建议 C3.广告媒体规划建议98深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二C3.广告位规划建议广告位规划建议 C3.1. 东广场广告位规划 C3.2. 西广场广告位规划 C3.3. C1广告位规划 C3.4. 东延平台广告位规划 99深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二100C1、D1 商业外部广告建议：建议建筑主体采用大型三面翻广告牌或者商业外部广告建议：建议建筑主体采用大型三面翻广告牌或者LED广告牌，广告牌，97平台外檐建议采用小型三面翻广告牌平台外檐建议采用小型三面翻广告牌三面翻广告牌户外LED广告牌小型三面翻广告

53、牌深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二101出租车和公交下客区墙壁灯箱风雨廊悬挂式广告楼梯口广告站台灯箱广告喜迎柱广告路灯及绿化带落地灯箱广告广场LED广告屏90平台广告位规划建议：根据广场人流汇集特点，主要在乘客到达和相平台广告位规划建议：根据广场人流汇集特点，主要在乘客到达和相对汇集的地方布置商业广告；墙面主要以灯箱广告为主，少量布置薄膜对汇集的地方布置商业广告；墙面主要以灯箱广告为主，少量布置薄膜不干胶广告；广场中心以不干胶广告；广场中心以LED视频广告为主视频广告为主深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二10284平台广告位规划建议：主要在换乘大厅及人流汇集动线上布置商业平台广告

54、位规划建议：主要在换乘大厅及人流汇集动线上布置商业广告；大面积墙面以广告；大面积墙面以LED视频广告及灯箱广告为主，立柱广告可采用无视频广告及灯箱广告为主，立柱广告可采用无背光的薄膜不干胶广告背光的薄膜不干胶广告出租车及公交车场站墙壁灯箱广告换乘大厅立柱广告换乘大厅中心位置设置五屏环深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二10384平台平台可设置两个多功能展示区，可承担广告和商品销售展示的多重功能可设置两个多功能展示区，可承担广告和商品销售展示的多重功能 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二104出租车站落地灯箱广告公交车站屏蔽门广告出租车站、公交车站及换乘大厅墙壁灯箱广告换乘厅立柱广告78平台广告位规划建议：主要在换乘大厅、出租车和公交站台、人流平台广告位规划建议：主要在换乘大厅、出租车和公交站台、人流汇集动线上布置商业广告；建议立柱广告可采用无背光的薄膜不干胶广汇集动线上布置商业广告；建议立柱广告可采用无背光的薄膜不干胶广告，其余建议采用灯箱广告告，其余建议采用灯箱广告深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之二105谢谢！谢谢！