河北省廊坊市固安工业区房地产项目区域开发整体定位与发展战略报告（169页）.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2004-9-4廊坊市固安工业区项目区域开发廊坊市固安工业区项目区域开发整体定位与发展战略（终稿）整体定位与发展战略（终稿）谨呈：廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司 本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向础，以客户的目标为导向u客户的目标实质上是项目终极的宏观愿景，现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。客户的目标客户的目标v实现区域土地增值到30万/亩50万/亩v建立成功的土地运作模式和区域开发模式v以一个亿的启动资金成功实现区域的滚动开发和运营2本报告是严

2、格保密的。项目发展的约束条件是我们研究考虑的重要项目发展的约束条件是我们研究考虑的重要因素因素p产业规划以罗兰贝格的产业研究为基础；p区域规划以廊坊城乡规划设计院所作的“固安县城城市总体规划”为基础； p必须纳入到固安规划修编体系中3本报告是严格保密的。我们的研究要解决客户提出的三大问题我们的研究要解决客户提出的三大问题一、拿地策略拿哪些地、拿多大规模的地？现时的土地评估价值是多少？二、区域整体定位与发展战略如何提升区域地价，采取什么样的措施提升地价？若采取相应措施后，区域的土地预估价值是多少？三、区域的开发模式项目的经济目标是什么，盈利模式是怎样的？项目的开发次序是怎样的？怎样进行区域的营销

3、？4本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿至今工作2004/04/172004/05/27第二阶段开发模式第三阶段营销战略工作工作最终成果最终成果区域（廊坊、固安及周边区域）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴土地价值的评估拿地策略（拿地范围及规模）项目的市场定位与发展战略土地价值评估与地块划分 提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告2004/06/10前期工作5本报告是严格保密的。第一部分：项目取地策略的研究第一部分

4、：项目取地策略的研究6本报告是严格保密的。取地策略需要解决问题：取地策略需要解决问题：取地次序取地次序取地规模取地规模12取地范围取地范围37本报告是严格保密的。取地策略思维导图取地策略思维导图确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析弹性分析8本报告是严格保密的。可能取地范围的确定可能取地范围的确定u根据三浦威特房地产开发公司提供的信息，本次研究基于廊坊规划院所作的“固安县总体规划（2003-2020）” ；u可能的取地面积高达30平方公里左右。9本报告是严格保密的。可能取地范围反映在可能取地范围反映

5、在“廊坊市固安新城廊坊市固安新城（2003-20202003-2020）”u可能的取地范围反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄u为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间10本报告是严格保密的。土地价值判断方法：网格分析法土地价值判断方法：网格分析法v对地块进行重新划分，以期找出地块在各种影响因素下的土地价值；v与现实目标比较，得出取地范围与取地规模11本报告是严格保密的。土地价值判断：网格的形成土地价值判断：网格的形成u网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；u考虑到可能的取地范围

6、面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里v由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整v地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网格划分网格划分原则12本报告是严格保密的。根据以上原则，世联把区域土地进行网根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号格划分，并进行编号12345678910111213141516171819202122232425262728293013本报告是严格保密的。影响土地价值的七大核心因素影响土地价值的七大核心因素u基于“固安县土地基准地价”、 “北京市土地基准地价”

7、及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素u根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源14本报告是严格保密的。七大核心因素权重值及考虑因素七大核心因素权重值及考虑因素(1)(1)u根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；u七大核心影响因素的权重值具有一定弹性，可以随着市场变化而

8、做变化；根据固安实际情况，本项目弹性权重在特尔菲法权重基础上做相应调整；1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。15本报告是严格

9、保密的。七大核心因素权重值及考虑因素七大核心因素权重值及考虑因素(2)(2)4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影

10、响u按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。16本报告是严格保密的。 商商 服繁华程度对土地价值的影响服繁华程度对土地价值的影响分分 析析u商服繁华程度分析主要考虑的是老城区（影响权重20%）、商业中心（影响权重40%）及行政中心（影响权重40%）的辐射影响力u老城区、商业中心及行政中心对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区17本报告是严格保密的。由以上分析，在商服影响因素下的地块由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示价

11、值如下表所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分18本报告是严格保密的。 道路交通影响分析道路交通影响分析u交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：u106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：u测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。212345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速19本报告是严格保密的。由以上分析，在交通影响因素下的土地由以上分

12、析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示价值如下表所示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分20本报告是严格保密的。基础配套设施影响下的土地价值分基础配套设施影响下的土地价值分析析u基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响u基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区21本报告是严格保密的。由以上分析，在基础配套设施影响因素由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示下的土地价值如下图所

13、示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分22本报告是严格保密的。12345678910111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速 环境影响下的土地价值分析环境影响下的土地价值分析u环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响u永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升u区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响4水泥厂23本报告是严格保密的。环境影响下土地价值判断的分析方法环境影响下土地价值

14、判断的分析方法q 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100%q 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值24本报告是严格保密的。由以上分析，环境影响下的土地价值评由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示分为下图所示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分25本报告是严格保密的。123456789101

15、11213141516171819202122232425 2627282930 产业影响因素下的土地价值分析产业影响因素下的土地价值分析 u产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存在着差异u纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%u本项目的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值5纺织工业纺织工业园园工业园区工业园区26本报告是严格保密的。由以上分析，产业评分如下图所示由以上分析，产业评分如下图所示注释很

16、好：20好：15分一般：10分差：5分27本报告是严格保密的。 u大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响u大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50% 城市规划影响分析城市规划影响分析6本区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%28本报告是严格保密的。 北京市域空间发展战略规划北京市域空间发展战略规划6市域市区固安七环固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。的七环内。u北京市域空间发展战略的核心内容可以概括为

17、：形成“两轴两带多中心”的城市空间新格局u 两轴：北京传统中轴线和长安街沿线；u两带：东部发展带 ，北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄；西部生态带与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村u多中心：市区范围内建设、奥运公园、中关村等多个综合服务区 29本报告是严格保密的。大北京基础建设规划下的固安大北京基础建设规划下的固安u“新七环” 公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。u本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近 廊廊坊坊固安固安北北京京规规划划新新七七环环涿密涿密高速高速永清永清规划的首都第二机场30本报告是

18、严格保密的。 u北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近u固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津31本报告是严格保密的。 大廊坊规划大廊坊规划u大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。u固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的；u廊坊的部分产业可以放在固安发展资料来源：访谈 32本报告是严格保密的。固安县规划固安县规划u固安新城规划基于老城区，发展的核心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城核心区u新城规划核心区作为未来的城市中心区，土地价值最高老城区规划核心区纺织工业园工业园区33本报告是严格保密的

19、。三大规划对本区域土地价值判断方法三大规划对本区域土地价值判断方法u分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响u根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值12345678910111213141516171819202122232425 2627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自 廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力34本报告是严格保密的。由以上分析，规划因素对土地价值的评由以上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示分如下图所示注释注释很好：很好：20， 好：好：15分分一般：一般：10分，分， 差：差：5分分35本报告是严格保密的。 宗地现

20、状及内部资源分析宗地现状及内部资源分析u本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡u地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄36本报告是严格保密的。地块现状（地块现状（1 1）u自然村庄：地块内分布着大大小小几十个村庄，均为排列整齐的一层带院落民宅，村庄规模都不大，若无法保留拆迁难度不大u国道：106国道从北至南横穿地块，即是国道，又是固安老城和本项目的主干道37本报告是严格保密的。地块现状（地块现状（1 1）u已建房屋：地块内有少量已建成房屋。主

21、要有北京经济管理干部学院、老工业区遗留的厂房、固安县水泥厂、亚新科汽车零部件工业区u固安县水泥厂：私营企业，为固安县支柱企业之一，污染严重，搬迁难度较大北京经济管理干部学院老工业区厂房固安水泥厂亚新科工业区厂房38本报告是严格保密的。目前地块权属情况（目前地块权属情况（2 2）u已建设区土地使用权属建设单位u部分土地已征为国有u其余全部为农村集体土地建设单位用地国有土地集体土地39本报告是严格保密的。由以上分析，土地内部资源评分如下图由以上分析，土地内部资源评分如下图所示所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分40本报告是严格保密的。基于以上分析，世联对按照划分的宗地，基于以上分析，世

22、联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析参照影响因素的不同权重进行分析q根据特尔菲法确定的权重，进行土地现状分析；q按照权重值的变化，进行两次弹性分析；q按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘制三张取地红线图q根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围分析方法分析方法41本报告是严格保密的。特尔菲法现状分析特尔菲法现状分析(1)(1)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分42本报告是严格保密的。特尔菲法现状分析特尔菲法现状分析(2)(2)注释很好：20好：15分一般：10分差：5分43本报告是严格保密的。根据土地价值判断（取整分数），世联根据土地价值判断（取整分数），世

23、联绘出价值最大区域的红线图绘出价值最大区域的红线图u根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域44本报告是严格保密的。为了保证取地研究范围的准确度，可将取地为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为范围下限值调至土地价值评分数为12.512.5，即，即取整数取整数1313以上以上u取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域45本报告是严格保密的。根据现状描述图的比例尺，世联计算出根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积每块宗地的面积u淡兰色

24、表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地u标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里u根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里u本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域46本报告是严格保密的。弹性分析一（弹性分析一（1 1）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分47本报告是严格保密的。弹性分析一（弹性分析一（2 2）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分48本报告是严格保密的。根据土地价值判断（取整分数），世联根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图绘出价值最大区域的红线图u根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值

25、最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域49本报告是严格保密的。为了保证取地研究范围的准确度，可将取地为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为范围下限值调至土地价值评分数为12.512.5，即，即取整数取整数1313以上以上u取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄u取地范围如红线所围合的区域50本报告是严格保密的。根据现状描述图的比例尺，世联计算出根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积每块宗地的面积u淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地u标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里u根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里u本项目的研

26、究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域51本报告是严格保密的。弹性分析二（弹性分析二（1 1）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分52本报告是严格保密的。弹性分析二（弹性分析二（2 2）注释很好：20好：15分一般：10分差：5分53本报告是严格保密的。根据土地价值判断（取整分数），世联根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图绘出价值最大区域的红线图u根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大u红线所围合成的区域为土地价值最大的区域54本报告是严格保密的。为了保证取地研究范围的准确度，可将取地为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值

27、调至土地价值评分数为范围下限值调至土地价值评分数为12.512.5，即，即取整数取整数1313以上以上55本报告是严格保密的。通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区域价值核心区结果，世联得出区域价值核心区弹弹性性分分析析一一弹弹性性分分析析二二在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下的本区域绝对核心价值区。世联依此取三次分析结果的交集。特特尔尔菲菲法法分分析析56本报告是严格保密的。区域核心价值区区域核心价值区u 区域土地核心价值区为红线围合成的区域；u 核心价值区的面积大约为8.349.34平方公里

28、。57本报告是严格保密的。世联建议取地范围世联建议取地范围弹弹性性分分析析二二弹弹性性分分析析一一特特尔尔菲菲法法分分析析在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下，本区域的取地范围。世联依此取三次分析结果的交集。58本报告是严格保密的。世联建议取地范围世联建议取地范围u取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域u取地规模为20.7222.72平方公里59本报告是严格保密的。取地次序原则建议取地次序原则建议u 根据城市由成熟区向陌生区域发展一般自然发展规律，考虑到本项目的低水平基础与投资风

29、险控制，取地方向应与城市自然发展方向一致u 同时处在大北京及大廊坊规划格局里，本区域最先受城市化影响的区域为北部，取地方向可以考虑按照城市化影响方向，由北向南进行取地u 在条件发生冲突的情况下，优先取得土地价值最大的地块60本报告是严格保密的。方案一：根据取地次序原则建议，世联确定在集方案一：根据取地次序原则建议，世联确定在集团有实力一次性大规模拿地条件下本区域的取地团有实力一次性大规模拿地条件下本区域的取地次序次序u 根据取地次序原则，本区域的取地次序如图编号所示；u 实际取地次序操作应具有一定灵活度。123461本报告是严格保密的。方案二：根据取地次序原则建议，世联确定方案二：根据取地次序

30、原则建议，世联确定在集团计划分批次以较小规模拿地情况下的在集团计划分批次以较小规模拿地情况下的取地次序取地次序u 根据取地次序原则，本区域的取地次序如图编号所示u 实际取地次序操作应具有一定灵活度123456762本报告是严格保密的。第二部分：项目整体定位与发展战略第二部分：项目整体定位与发展战略63本报告是严格保密的。一、项目界定、提出问题一、项目界定、提出问题64本报告是严格保密的。行政上隶属廊坊、区位上居京南门户行政上隶属廊坊、区位上居京南门户u项目所在地固安县行政隶属于位于京津之间的廊坊市u但从地理位置和区域经济发展的角度来看，项目所在地固安无疑已是“大北京地区”区域经济发展和城镇体系

31、架构的重要组成部分65本报告是严格保密的。新规划的新规划的“大北京大北京”核心地带核心地带u“大北京地区” 是指由京津唐和京津保两个三角板块地区构成u以北京、天津“双核”为主轴，以京津唐、京津保两个三角地区为两翼u本项目所在的固安正好处在“大北京”的核心地带固安固安66本报告是严格保密的。大廊坊战略中的重要组团和新的增长极大廊坊战略中的重要组团和新的增长极50公里公里45公里公里110公里公里u项目所在地固安县距北京市中心区50公里，距天津110公里，距廊坊市45公里，距保定120公里，交通便捷；u固安县、永清县与廊坊市共同构建“大廊坊”战略，成为廊坊市重要的城市组团和新的增长极；120公里公

32、里大廊坊大廊坊40公里公里67本报告是严格保密的。依托的行政区划，经济落后，工业基础薄弱依托的行政区划，经济落后，工业基础薄弱u项目所在的固安是传统的农业县，工业基础薄弱，三产结构中农业所占比重很大，产业结构近年来没有发生显著改善；u城市经济落后，2002年全县GDP仅为34.7亿元，廊坊市辖区内的其他周边县市经济基础均要好于固安。资料来源：2002年廊坊经济统计年鉴资料来源：历年固安县国民经济统计资料68本报告是严格保密的。产业主导，促建新城建设产业主导，促建新城建设u以固安工业园区的产业发展为主导，以工业化带动城市化，促进固安新城的建设；u依据罗兰贝格研究核心产业定位为汽车一般零部件制造、

33、化学建材、环保产品制造、食品加工、家居、服装制造和特色农业。u现已招商入园项目包括亚新科铸造项目等。 u本项目地块即位于固安工业园区内。69本报告是严格保密的。路网发达、交通便捷，必经之路但未成为驿路网发达、交通便捷，必经之路但未成为驿站站u项目地块所处区域内的“两横三纵”路网体系使得本项目对外交通联系便捷两横： 廊涿公路 廊涿高速（规划）三纵： 106国道 京九铁路 京开高速（规划）u规划（论证）中的北京新七环路和首都第二机场将会加快本地区与外界的联系，促进区域经济发展图例：规划路已建公路铁路地块边界廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速北京北京廊坊廊坊涿州涿州霸州霸州北京新七环首都新机

34、场（论证中） 固安 老县城火车站永定河70本报告是严格保密的。地势平整、干枯的永定河边，无特殊景观资地势平整、干枯的永定河边，无特殊景观资源源u本次研究地块的范围如图所示，总规模约20平方公里。u本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡。u地块内市政配套设施不完善，除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地。u永定河河道文化景观带将会形成项目最大的景观资源，同时地块内还具有地热资源和优质深矿泉水资源。项目地块永定河71本报告是严格保密的。二级项目属性的界定，可以帮助我们明确研二级项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法究方向和方法u区位属

35、性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会u通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源n区位属性p两大核心城市边缘p行政隶属经济欠发达地区p落后的县城“新城区”p区位上属于“大北京经济圈”的核心位置n项目属性p省级工业园区p开发主体具有政府及开发商双重角色72本报告是严格保密的。项目属性界定的诠释项目属性界定的诠释属性属性诠释诠释区位属性区位属性q两大核心城市边缘q北京全国政治中心q天津直辖市q行政隶属经济欠发达地区q河北省q落后的县城新城区q固安新城项目属性项目属性q省级工业园区q廊坊工业开发区固安园区q开发主体具有

36、政府与开发商双重角色q华夏地产q固安工业园管委会73本报告是严格保密的。项目界定结论：项目界定结论：位于大城市地区发展格局下的区域中心、同时又处在位于大城市地区发展格局下的区域中心、同时又处在大都市边缘地带，地区经济相对落后、规划以产业发大都市边缘地带，地区经济相对落后、规划以产业发展为主导促进新城建设的大规模工业园区开发项目。展为主导促进新城建设的大规模工业园区开发项目。74本报告是严格保密的。项目界定后给我们带来什么样的启示？项目界定后给我们带来什么样的启示？边缘化还是中心化？边缘化还是中心化？城市形态的改变？城市形态的改变？城市功能的转移？城市功能的转移？地区价值的趋同？地区价值的趋同？

37、区域功能的同构？区域功能的同构？“”大北京经济圈对本项目的意义何在？大北京经济圈对本项目的意义何在？75本报告是严格保密的。固安发展将成为固安发展将成为英国伦敦英国伦敦WelwynWelwyn1英国利物浦英国利物浦Runcorn CityRuncorn City2广东的东莞广东的东莞3江苏的昆山江苏的昆山5英国利物浦英国利物浦PortSunlightPortSunlight476本报告是严格保密的。通过对项目的分析，我们发现通过对项目的分析，我们发现77本报告是严格保密的。本项目具备了诸多固有（显现）优势和本项目具备了诸多固有（显现）优势和未来（潜在）机遇未来（潜在）机遇有利区位有利区位政府支

38、持政府支持发展空间大发展空间大低地价低地价交通便捷交通便捷廉价劳动力廉价劳动力首都第二机场南水北调工程新七环路北京城市功能疏散大廊坊战略大北京区域经济圈78本报告是严格保密的。反思：项目所在区域既早已具备诸多固有优势，为什么至今反思：项目所在区域既早已具备诸多固有优势，为什么至今发展却仍然如此缓慢而远远落后于周边地区呢？发展却仍然如此缓慢而远远落后于周边地区呢？处于大北京区域发展格局的中心优势优势实质被大城市边缘化劣势劣势现实现实与北京关联度低，心理距离大于实际距离；而廊坊市给予的重视度又不够位于北京大都市边缘地带行政区划却属于廊坊低地价、廉价劳动力、发展空间大地区经济落后、工业基础薄弱、生活

39、配套馈乏、城市形象差招商难度大、开发难度大新机场建设、南水北调等重大设施建设人为因素：固有劣势对现实没有产生任何实际效应项目的不确定性导致战略制定难度大结果：姥姥不疼、舅舅不爱！结果：姥姥不疼、舅舅不爱！思想守旧、安于现状、地区封闭区域内路网发达、交通便捷区域内城市间资源竞争激烈有限的资源被周边县市所掠夺79本报告是严格保密的。所以如果要实现项目目标，加快区域经济发展，所以如果要实现项目目标，加快区域经济发展，我们必须回答的最关键问题就是：我们必须回答的最关键问题就是：在大北京区域发展的格局下，固安应通过在大北京区域发展的格局下，固安应通过怎样的自我定位来主动迎接北京城市的新怎样的自我定位来主

40、动迎接北京城市的新发展发展？80本报告是严格保密的。在此我们运用了国际咨询业在此我们运用了国际咨询业MECEMECE分析法，对项目关键问题进行了分析法，对项目关键问题进行了层级剖析，整个报告即是围绕着这些问题的解决来展开研究的。层级剖析，整个报告即是围绕着这些问题的解决来展开研究的。固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的规划是否对本区域发展已有明确定义？2、作为大北京城市功能疏散区，本项目的市场竞争优势？3、基于战略定位基础上本区域的发展策略和指标体系？北京政府公布的官方信息学术界相关的研究成果是否已有既成事实形成对本区域的明确定义大北京城市功能向南部疏散的发展战略是怎样的？周边区域竞争对手

41、的对标分析应采取怎样的措施进一步提升土地价值？应确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化？预估项目定位后的土地价值宏观层面：区域发展战略宏观层面：区域发展战略中观层面：区域战略定位中观层面：区域战略定位微观层面：区域发展策略微观层面：区域发展策略81本报告是严格保密的。二、项目战略定位研究二、项目战略定位研究82本报告是严格保密的。首先我们来研究问题首先我们来研究问题1 1：大北京的规划是否对本：大北京的规划是否对本区域的发展已有明确定义？区域的发展已有明确定义？固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的规划是否对本区域发展已有明确定义？2、作为大北京城市功能疏散区，本项目的市场竞争优势

42、？3、基于战略定位基础上本区域的发展策略和指标体系？北京政府公布的官方信息学术界相关的研究成果是否已有既成事实形成对本区域的明确定义大北京城市功能向南部疏散的发展战略是怎样的？周边区域竞争对手的对标分析预估项目定位后的土地价值应采取怎样的措施进一步提升土地价值？应确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化？宏观层面：区域发展战略宏观层面：区域发展战略83本报告是严格保密的。在北京对周边地区在北京对周边地区“排位排位”中中,我我们是如何被定义的们是如何被定义的?84本报告是严格保密的。在政府公布的北京规划战略中未对项目所处的区在政府公布的北京规划战略中未对项目所处的区域固安作明确定位，北京

43、规划修编也尚在研究过域固安作明确定位，北京规划修编也尚在研究过程中程中u北京城市空间战略北京城市空间战略研究研究的核心内容为：完善“两轴”、发展 “两带”、建设“多中心”,疏解中心大团，重构“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局u根据报告研究成果，北京城市发展重心将向东南发展，在亦庄、永乐等地建成区域产业基地，在京津之间形成城市空间走廊。固固安安在官方正式的文件中在官方正式的文件中, ,固安未被提及固安未被提及85本报告是严格保密的。固安既不在北京市未来重点发展的固安既不在北京市未来重点发展的 “ “东部发展带东部发展带” ” 上，也没有在北京城市发展的主方向上上，也没有在北京城市发展的主方向

44、上u两轴：北京传统中轴线和长安街沿线；u东部发展带 ，北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄；u西部生态带与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村。u多中心：市区范围内建设、奥运公园、中关村等多个综合服务区 资料来源：北京城市空间战略研究固安固安86本报告是严格保密的。官方的官方的“排位排位”中中,我们没有被定我们没有被定义义,那么那么,民间的民间的“说法说法”又为我又为我们带来什么们带来什么?87本报告是严格保密的。由吴良镛院士主持编写的京津冀城乡空间发展由吴良镛院士主持编写的京津冀城乡空间发展规划研究报告规划研究报告 中提出了京津冀一体化发展格局中提出了京津冀一体

45、化发展格局u京津冀城乡空间发展规划研究报告提出了京津冀一体化发展格局下的三轴概念。u“三轴”重点发展走廊，“葡萄串”型城镇布局沿京石、京沈和京津塘高速公路，形成京、津、唐、保大都市带；u燕山山前轴线（向东）：通州、燕郊、三河、蓟县、唐山、丰润、北戴河、秦皇岛等；u出海轴线（向东南）：亦庄、廊坊、杨村、天津、塘沽；u太行山山前轴线（向西南）：良乡、涿州、高碑店、保定、石家庄。资料来源：京津冀城乡空间发展规划研究报告88本报告是严格保密的。固安不在京津冀一体化发展格局下重点发展的三固安不在京津冀一体化发展格局下重点发展的三轴线上，也没有对其明确定位轴线上，也没有对其明确定位u京津冀城乡空间发展规划

46、研究报告认为，北京作为核心城市应做到“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心或多中心都市圈战略，对核心城市无序的过度集中进行“有机疏散”，缓解空间压力。u三条轴线的发展将缓解北京旧城和密集建成区的压力，带动区域发展。u京津冀一体化进程，正由学术界的呼声转向政府决策部门的落实。北京的新一轮规划必然和津冀两地产生更为紧密的关系。固安固安资料来源：京津冀城乡空间发展规划研究报告89本报告是严格保密的。民间的民间的“说法说法”我们被排斥我们被排斥,那么那么我们与北京的我们与北京的“既定事实既定事实”又如又如何何?90本报告是严格保密的。除了地理位置关系外，固安没有任何既成事实形除了地理位

47、置关系外，固安没有任何既成事实形成对本区域在大北京格局下的明确定位和关联度成对本区域在大北京格局下的明确定位和关联度居住居住访谈访谈投资投资固安园区招商项目中现只有一家北京公司即北京山水之间家具有限公司将会投资兴建山水之间家具生产基地。该项目现阶段尚未动工。石化公寓共105套，已售出87套，其中北京人（均为大兴榆垡的）在此置业的有4户，只占总户数的4。方城佳苑定位为“固安的高尚白领社区”，绝大部分购买者均为固安本地高收入阶层，北京人相当少（固安有亲戚关系）。北京人对固安的心理距离超过了实际距离。（政府官员）固安以农业为基础，工业发展缓慢，较为封闭，与周边城市关联度弱。（专家）永定河是北京的母亲

48、河，但现在已经干涸，很多地方严重沙化。（北京市民）91本报告是严格保密的。区域发展战略区域发展战略战略一: 我们必须要转变观念、抓住机遇 ，从被动等待“排位”到主动要求“占位”，迎接大北京城市的新发展。战略二: 重拾固有的优势,实现由“边缘化”向“中心化”的发展。战略三: 改变参照系,突破行政区属的制约，融入首都经济圈。核心战略核心战略：用用“固安固安”的基准地价体系拿地，用的基准地价体系拿地，用“北北京京”的基准地价体系卖地。的基准地价体系卖地。92本报告是严格保密的。在这样的战略指导下，本在这样的战略指导下，本项目将发展成为一个什么项目将发展成为一个什么样的区域？样的区域？93本报告是严格

49、保密的。依据大北京的城市功能疏散，我们要通过对周边竞依据大北京的城市功能疏散，我们要通过对周边竞争区域的对标分析，并结合项目的自身条件来制定争区域的对标分析，并结合项目的自身条件来制定项目的战略定位项目的战略定位固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的规划是否对本区域发展已有明确定义？2、作为大北京城市功能疏散区，本项目的市场竞争优势？3、基于战略定位基础上本区域的发展策略和指标体系？北京政府公布的官方信息学术界相关的研究成果是否已有既成事实形成对本区域的明确定义大北京城市功能向南部疏散的发展战略是怎样的？周边区域竞争对手的对标分析预估项目定位后的土地价值应采取怎样的措施进一步提升土地价值？应

50、确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化？中观层面：区域战略定位中观层面：区域战略定位94本报告是严格保密的。大北京城市规划修编的核心内容就是要疏解大北京城市规划修编的核心内容就是要疏解中心大团，重构城市空间新格局中心大团，重构城市空间新格局u重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。u突出东南向的城市发展轴，突出亦庄作为产业带与城市轴结点的重要性。结合产业功能重点发展顺义、通州、黄村、良乡、昌平新城，远期适时发展永乐店新城。 资料来源：北京城市空间战略研究95本报告是严格保密的。分析北京城市功能向南部疏散的空间发展战分析北京城市功能向

51、南部疏散的空间发展战略，有助于找到我们的发展机遇（略，有助于找到我们的发展机遇（1 1）u东南方向东南方向：亦庄新城区域作为北京重要的产业带与城市轴结点，应重点发展区域产业、区域物流 、专业服务和高新技术产业；u正南偏西向正南偏西向：良乡新城区域随着六环路线位调整，可适当向南扩展，其主要城市功能应发展为教育、物流基地。固安固安资料来源：北京城市空间战略研究96本报告是严格保密的。分析北京城市功能向南部疏散的空间发展战分析北京城市功能向南部疏散的空间发展战略，有助于找到我们的发展机遇（略，有助于找到我们的发展机遇（2 2）u正南方向正南方向：黄村新城区域沿京开公路向南发展，辐射固安，应避免向西和

52、向东拓展，保留永定河和团河行宫风景区的生态廊道。其主要城市功能应发展为现代制造业和生态农业。 固安固安资料来源：北京城市空间战略研究97本报告是严格保密的。在大北京发展格局下机遇与挑战是并存的，在大北京发展格局下机遇与挑战是并存的，我们必须进行周边区域市场的竞争分析我们必须进行周边区域市场的竞争分析u竞争对手：1.廊坊经济技术开发区2.北京大兴工业开发区3.燕郊经济技术开发区4.霸州经济技术开发区5.涿州开发区6.香河家具城u项目周边的竞争对手绝大部分均处于大北京城市发展格局的一级辐射圈内（辐射半径90公里）90公里公里25公里公里50公里公里60公里公里40公里公里燕郊开发区燕郊开发区北京北

53、京涿州开发区涿州开发区香河家具城香河家具城廊坊开发区廊坊开发区76公里公里霸州开发区霸州开发区15公里公里固安工业区固安工业区大兴工业区大兴工业区60公里公里98本报告是严格保密的。竞争对手指标对照分析表（竞争对手指标对照分析表（1 1）开发区开发区级别级别规模规模地价（万元地价（万元/ /亩）亩）交通状况交通状况廊坊经济开发区省级开发区38 KM21016距北京40公里、天津60公里、首都机场60公里、毗邻京津塘高速大兴工业开发区北京市级开发区10 KM292年几万元，10年后达到30万元左右京开高速、104国道、京津塘高速、北京南5环、南6环、京沪、京九铁路燕郊经济开发区省级开发区规划45

54、、建成30KM21218距天安门30公里、距机场25公里、与通州一河之隔霸州经济开发区省级开发区8.6KM238地处京、津、保金三角的中心地位，北距首都90公里，东临天津76公里，距保定65公里涿州开发区省级开发区12.28KM2距北京60公里、毗邻京石高速香河家具城国家级、北方最大的家具城展厅面积达50万平米510距北京50公里、天津70公里、首都机场50公里、毗邻京沈高速99本报告是严格保密的。竞争对手指标对照分析表（竞争对手指标对照分析表（2 2）开发区开发区基础设施基础设施配套设施建设配套设施建设人口人口劳动力劳动力廊坊经济开发区九通一平大学城、会展中心、宾馆、商业、公寓、别墅、学校、

55、医院10万人普工700元/月技工1000元/月大兴工业开发区八通一平写字楼、住宅、与大兴生活配套区一路之隔1000元左右/月燕郊经济开发区九通一平已发展为成熟城镇，生活、居住、商业、娱乐一应俱全十几万霸州经济开发区六通一平与霸州市相连，生活配套齐全400元左右/月涿州开发区七通一平与涿州市区接壤 配套较完善区内现有人口3万人400元左右/月香河家具城七通一平生活配套较差600元左右/月100本报告是严格保密的。竞争对手指标对照分析表（竞争对手指标对照分析表（3 3）开发区开发区经济总量经济总量主导产业主导产业核心企业核心企业廊坊经济开发区2002年工业总产值48亿元教育、机械制造、电子产业、食

56、品产业、新材料、轻工纺织 山特维克（瑞典）、天龙制锯（日韩）、华升富士达（中日）、美联制动（中美）、日质机械（日）大兴工业开发区生物医药、电子软件、新材料腾氏制衣、康洁厨具、威克多制衣、三元基因、多元电器、圣瑞制衣燕郊经济开发区预计2005年GDP达到25亿元电子信息、生物医药、新型材料、绿色食品以及旅游休闲五大主导产业吉通通信新网控中心、世维通光电通讯项目、凯邦光纤、汉王制造、神威药业、森隆药业、杰希制药等霸州经济开发区生物医药、电子化工、保健食品、汽车配件等项目为主的产业格局国泰箱包制造有限公司、霸州顶石汽车配件有限公司、霸州宇斯电子有限公司涿州开发区累计实现国内生产总值21.6亿元新型材

57、料、生物工程与医药及精细化工、高效农业、旅游休闲产业、京都、京南高尔夫俱乐部、精美纸塑制品公司、新华门窗幕墙、新发高科技医疗器械公司等香河家具城年成交额达15亿元成品家具及相关材料综合批发产业 金钥匙国际汇展中心、鑫亿隆家具城、广东家具批发市场、京达家具城、顺隆国际家私城、深蓝家具城 101本报告是严格保密的。竞争对手指标对照分析表（竞争对手指标对照分析表（4 4）开发区开发区优惠政策优惠政策房地产价格房地产价格廊坊经济开发区地价优惠、税收优惠、一站式服务均享受国家级开发区特殊优惠政策住宅2000元/m2、别墅4100元/ m2大兴工业开发区税收享受沿海开放城市政策、工作居住证、应届生、研究生

58、可申请办理常住户口住宅3000元/ m2 、写字楼租金50元 / m2 .月燕郊经济开发区税收、全程一站式服务、特殊事项一事一议、特事特办19002100元/ m2 霸州经济开发区投资1000万元以上的项目土地出让价格按规定价格的80%计收。对总投资5000万元以上的高科技项目，按项目用地规模，以0地价提供土地使用权50年，需办理土地使用证的，按4.5万元/亩提供土地使用权50年。急事急办、特事特办15001800元/ m2 涿州开发区投资1000万元以上且投资密度达到每亩50万元以上的生产性项目，除上缴国家、省、市费用和土地补偿费外,其它费用免征；财政支持与奖励制度。9001500元/ m2

59、香河家具城投资1000万元以下:除上缴国家、省、市费用和土地补偿费外，其它费用减按30%收取；投资10003000万:除上缴国家、省、市费用和土地补偿费外,其它费用免征；3000万元以上:以项目定政策，一事一议。财政奖励制度。102本报告是严格保密的。竞争对手的核心竞争力竞争对手的核心竞争力开发区开发区核心竞争力核心竞争力廊坊经济开发区人才优势：人才优势：依托京津、园区内亚洲规模最大的东方大学城；与国际接轨的服务：与国际接轨的服务：强化“经营开发区”理念，优化软环境建设。大兴工业开发区区位优势：区位优势：距离北京最近，尽享北京的信息、资金和人才资源燕郊经济开发区成本优势：成本优势：区位优势仅次

60、于大兴，而综合投资成本却比北京低30%；霸州经济开发区区位优势：区位优势：依托京津，尤其是天津的人才资源和产业（如电子）经济辐射带来的重要影响涿州开发区区位优势：区位优势：充分利用与北京在经济要素上的较大“势差”积极承接北京产业扩散，吸纳来自北京的高科技、高效益、高附加值及无污染的工业项目；旅游优势：旅游优势：依托涿州京都旅游度假区和京都、京南、东京都三个高尔夫球场、涿州影视城及古典人文历史景观，已形成了涿州的旅游优势。香河家具城产业定位：产业定位：国家级、北方最大的家具批发市场，位居全国第三，形成规模效应和产业聚集效应103本报告是严格保密的。固安的资源条件决定了本项目的核心竞争力固安的资源

61、条件决定了本项目的核心竞争力区位优势区位优势京南第一城，106国道进京驿站，仅距北京车程1小时左右，靠近北京等大北京强购买力区域；生态乐土生态乐土紧邻永定河生态走廊，优质的地下水资源和地热资源；农业资源农业资源素称“京南粮仓”，农业基础较好；后发优势后发优势北京周边县市中唯一一个拥有大面积未开发区域的农业县，改造难度小，发展空间大。1小时小时经济圈经济圈2小时小时经济圈经济圈104本报告是严格保密的。基于项目所面临的机遇与挑战，运用大战略基于项目所面临的机遇与挑战，运用大战略矩阵可以判定出我们的战略发展方向矩阵可以判定出我们的战略发展方向u城市发展吻合度：城市发展吻合度： 项目的发展战略与大

62、北京城市发展战略的 吻合度。u竞争地位：竞争地位： 项目的发展战略在周 边区域市场中的竞争 地位。u由城市发展吻合度和竞争地位的高低组合构成四个备选象限。低高高竞争地位竞争地位城城市市发发展展吻吻合合度度低区域产业现代制造业区域物流高新技术 专业服务教育物流基地生态农业注：固安园区本质上是一个工业开发区，制造和加工环节应是工业开发区的主体。罗兰贝格分析现代制造业现代制造业生态农业生态农业区域物流基地区域物流基地105本报告是严格保密的。通过对北京城市发展战略和周边竞争区域的对标分析，本项目可依据其通过对北京城市发展战略和周边竞争区域的对标分析，本项目可依据其自身优势打造成大北京区域现代工业与生

63、态农业有机融合的园区开发典自身优势打造成大北京区域现代工业与生态农业有机融合的园区开发典范范注：现代制造业的产业细分可依据罗兰贝格的研究结果。v打造以现代制造业为主体的工业区，建立京南地区最大的现代制造和加工基地；v打造生态农业休闲体验度假区，成为大北京地区的“第三生活空间”；v发挥固安进京驿站的城市功能，建立区域仓储物流基地。区域战略定位区域战略定位106本报告是严格保密的。区域战略定位为我们的发展提供了区域战略定位为我们的发展提供了方向，那么我们的价值点在哪里？方向，那么我们的价值点在哪里？107本报告是严格保密的。项目本体具有三大价值定位资源项目本体具有三大价值定位资源区域资源归纳区域资

64、源归纳 资源资源 资源价值评价资源价值评价 大北京规划大北京规划 永定河永定河 区域战略定位区域战略定位123项目价值定位的方向与愿景项目价值定位的方向与愿景项目价值定位现实与愿景的唯一联系纽带项目价值定位现实与愿景的唯一联系纽带项目价值定位的基础项目价值定位的基础大北京规划我们已经探讨比较多，在此不再赘述，我们所大北京规划我们已经探讨比较多，在此不再赘述，我们所做的是如何通过做的是如何通过“纽带纽带”实现实现“基础基础”与与“愿景愿景”之间的之间的关联。关联。108本报告是严格保密的。永定河的纽带作用文化、经营智慧永定河的纽带作用文化、经营智慧重视永定河文化研究光明日报作者：李家杰一项国家自

65、然科学基金项目的研究表明：永定河文化是在永定河流域的地理环境中，北京人利用自然资源和人文资源，所创造的区域历史和区域文化的统称。永定河文化这个概念，涵盖了永定河流域的自然和人文两个方面。历史地理学家由此认为，“永定河文化在北京城市发展史上具有哺育性母体文化般的重要地位”。专家认为，扶持永定河文化研究，北京市责无旁贷。迄今永定河文化研究比较零散，缺乏系统性。为此，首先要将永定河文化作为北京重点科研课题，并列入“北京城市总体规划”编修内容，集中力量攻关，尽快拿出成果。同时，要将永定河文化作为“人文奥运”、“西部绿色生态屏障”的重头戏，选好编剧、导演、演员，把这出戏尽快推上舞台。而且，还要从财力上大

66、力扶持文物保护工作。109本报告是严格保密的。永定河永定河隐约中永不磨灭的情结隐约中永不磨灭的情结冬日的京郊是沉寂的，游客罕至，村里的人们也冬闲在家，天地间苍茫而又寂寥。一直以来就喜欢北方冬天的这种气氛，万物在严寒中挣扎着、抗拒着，显示出生命的力度。当苍凉与古道融合，就更能震撼人的心灵。永定河峡谷有它深远的来历，山与水之间总有种无声的力量感动着我，京城的古老历史成就了这条峡谷，更给北京的郊区增添了厚重的内涵对于我们来说，这是一条经典的路线。大家格外钟情于永定河峡谷，缘于它悠久的历史，从前这里是一条重要的进京道路，曾经繁华一时的官道如今已经破败了。110本报告是严格保密的。流淌的河水、流淌的文化

67、没有边界流淌的河水、流淌的文化没有边界每年到了夏天，我们都会来这里感受清凉，那时的峡谷是轻灵的，蕴涵着秀美的精髓。冬天的峡谷则显示出它坚韧和伟岸的一面，作为路上唯一的过客，我们独霸了它的苍茫。111本报告是严格保密的。重拾古道文化，由经营智慧、回归自然开重拾古道文化，由经营智慧、回归自然开始始重重建建永永定定河河文文化化景景观观带带利利用用项项目目生生态态农农业业资资源源112固安固安？竞争区域竞争区域价值定位价值定位大兴大兴新兴卫星城新兴卫星城榆垡榆垡北京小城镇北京小城镇香河香河家具城家具城燕郊燕郊 京东第京东第一县一县廊坊廊坊大北京经济圈腹地大北京经济圈腹地亦庄亦庄 开发区开发区霸州霸州

68、京南第京南第一大站一大站永清永清 特色农特色农业业涿州涿州 京南生京南生态卫星城态卫星城固安固安大北京大北京第三地第三地区域的价值定位区域的价值定位所有的竞争区域或者价值定位层所有的竞争区域或者价值定位层面太低，或者没有清晰价值定位面太低，或者没有清晰价值定位现代文明与田园文化的融合之地正式工作与生活之余的第三空间113本报告是严格保密的。区域功能定位区域功能定位 这是一个具有国际化、现代化水准的这是一个具有国际化、现代化水准的集集加工制造业、仓储物流和生态农业体验、度加工制造业、仓储物流和生态农业体验、度假休闲及高尚居住于一体有机融合的新兴工假休闲及高尚居住于一体有机融合的新兴工业园区。业园

69、区。114本报告是严格保密的。三、项目发展策略研究三、项目发展策略研究115本报告是严格保密的。要实现项目的发展战略与功能定位，我们必要实现项目的发展战略与功能定位，我们必须要有微观层面的策略支持须要有微观层面的策略支持固固安安的的自自我我定定位位1、大北京的规划是否对本区域发展已有明确定义？2、作为大北京城市功能疏散区，本项目的市场竞争优势？3、基于战略定位基础上本区域的发展策略和指标体系？北京政府公布的官方信息学术界相关的研究成果是否已有既成事实形成对本区域的明确定义大北京城市功能向南部疏散的发展战略是怎样的？周边区域竞争对手的对标分析预估项目定位后的土地价值应采取怎样的措施进一步提升土地

70、价值？应确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化？微观层面：区域发展策略微观层面：区域发展策略116本报告是严格保密的。为了实现项目功能定位，使得区域土地价值最大化，我为了实现项目功能定位，使得区域土地价值最大化，我们必须研究合理的区域功能布局和相应的功能指标体系们必须研究合理的区域功能布局和相应的功能指标体系案例借鉴案例借鉴117本报告是严格保密的。基于本项目界定，我们对国内外类似区域的开发进行了广基于本项目界定，我们对国内外类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中五个案例以借鉴其成功经验泛研究，并着重分析了其中五个案例以借鉴其成功经验初步考虑案例Bournville，英国Ty

71、sonsCorner，美国RuncornCity，英国PortSunlight，英国Welwyn，英国PrinceWilliamCounty，美国Salem，美国Radford，美国Warrington，英国昆山开发区，昆山苏州工业区，苏州临近主要大城市交通便捷拥有生态景观资源（如河流等）区域开发的外部机遇来源于邻近大城市的产业分散著名的工业技术园区着重分析了其中五个RuncornCity，朗科恩Welwyn，韦林PortSunlight，阳光城昆山开发区，昆山苏州工业区，苏州PortSunlightRuncornCityWelwyn昆山开发区苏州工业园118本报告是严格保密的。案例案例1:

72、Runcorn City1: Runcorn City区位分析区位分析uRuncorn City位于由利物浦、利兹、谢菲尔德和曼彻斯特组成的英格兰北部经济圈内；uRuncorn City占地2935公顷，隶属于利物浦，位于River Mersey河畔，距离利物浦市中心22公里；u1935年，利物浦城市功能及产业开始向周边区域疏散， Runcorn City成功承担了疏散出的部分功能。Location of Runcorn City利物浦利物浦曼彻斯特曼彻斯特Runcorn CityRuncorn City瓦林顿谢菲尔德谢菲尔德利兹利兹119本报告是严格保密的。Runcorn City Runc

73、orn City 的土地使用现状（的土地使用现状（1 1）u1、Riverside Business Park：核心工业区；u2、 Waterloo Road：小型的工业区；u3、West Bank Dock Estate 西岸码头工业区：老工业区基地 u4、Halebank Industrial Estate：配套房地产项目，属于河北岸的工业配套居住区 u5、St Michaels & Ditton Industrial Estates ：现代化的工业配套房地产项目，是Runcorn City的核心居住区。现有开发区域120本报告是严格保密的。u6、Speke Approach：轻工业及仓储

74、物流区u7、Expressway Industrial Estate Piscow Farm： 生态农业园u8、Astmoor Industrial Estate 南岸公寓u9 、Manor Park 曼陆庄园：高尚居住区u10、Runcorn Docks ：码头u11、Ashville Industrial Estate 工业区：居住区Runcorn City Runcorn City 的土地使用现状（的土地使用现状（2 2）现有开发区域121本报告是严格保密的。 商业零售中心核心居住区核心居住区核心工业区核心工业区老工业区老工业区轻工业区轻工业区配套居住区配套居住区仓储物流区仓储物流区发电

75、厂发电厂核心居住区核心居住区中心公园中心公园生态农业园公寓区公寓区高尚居住区总部办公区总部办公区商业办公区商业办公区Runcorn CityRuncorn City主要功能布局主要功能布局122本报告是严格保密的。案例案例1 1启示：启示：q 有污染、噪音大的核心工业区及其配套的基建设施布置于园区的外围；q 无污染、噪音小的工业如轻工业、仓储物流等，可安排在园区内邻里居住区之间，缩短居民上下班的距离；q 仓储物流用地应布置于交通便捷（快速干路、铁路旁），预留发展空间大的地块内；q 基于良好的农业基础与天然的地块资源优势，考虑设置生态农业园，改善生态环境，提升区域价值；q 大型公共空间设施（如中

76、央绿地）应布置于核心居住区之间，改善居住环境并考虑最大的辐射面；q高尚居住区设置在景观资源和居住环境最好的区域，并应与普通住宅区分开布置，避开干扰、增加身份感。 q商业零售中心则应考虑最大的服务半径，通常设置于园区中心部位。123本报告是严格保密的。案例案例2 2：Welwyn Garden CityWelwyn Garden City区位分析区位分析uWelwyn花园城位于Colchester、Hertford及 St.Albans 这三个小城之间，距伦敦36公里；uWelwyn花园城位于Mimraml河畔。MimramMimram流域流域伦敦伦敦WelwynWelwyn花园城花园城124本

77、报告是严格保密的。Welwyn Garden CityWelwyn Garden City城市印象城市印象工业厂房外的景色便捷的交通宜人的居住环境休闲设施工业厂房Welwyn花园城规模较小，总占地面积970公顷，是田园化工业城镇的杰出代表。125本报告是严格保密的。WelwynWelwyn花园城的功能规划布局花园城的功能规划布局uHarmer Green: 高尚住宅区uDigswell Park:休闲公园uHaldens：次居住区uTewin Bury:休闲农场uLight Industrial area：轻工业区upanshanger ：商业服务区uPeartree：核心居住区uHandsi

78、de:仓储物流uWoodhall：配套商业服务区（汽车租务等）休闲公园休闲公园次居住区次居住区轻工业区轻工业区商业商业服务区服务区核心居住区核心居住区休闲农场休闲农场仓储仓储物流物流高尚居住区高尚居住区流域铁路配套商业配套商业126本报告是严格保密的。案例案例2 2启示：启示：q无污染、噪音小的轻工业区，可安排在园区内邻里居住区之间，缩短居民上下班的距离；p临近交通干道旁（铁路）主要设置工厂及仓储物流区；p基于良好的农业基础与天然的地块资源优势，可设置生态休闲农庄，提升区域价值；p区域的组团分区通过绿色空间分隔，彼此联系又相互独立。p高尚居住区应与普通住宅区、工业区分开布置，避开干扰、增加身份

79、感。 p商业服务区应考虑最大的服务半径，通常设置于园区中心部位。127本报告是严格保密的。案例案例3 3： Port Sunlight Port Sunlight 阳光工业城阳光工业城区位分析区位分析uPort Sunlight阳光工业城位于Wirrall半岛 ，距离英国北部城市Liverpool10英里。uThe Mersey 流域为来自西非种植园运送棕榈油的轮船提供了安全的海港；u完善的铁路网络为最终的产品运输提供了快捷渠道。River River MerseyMerseyPort SunlightPort SunlightLiverpoolLiverpool128本报告是严格保密的。阳光

80、工业城（阳光工业城（Port SunlightPort Sunlight）发展背景）发展背景u18世纪，Liverpool城市功能分散，产业疏散到城郊uWilliam Hesketh Lever的肥皂厂从Liverpool的工厂分流到Brombrough Pool uLever在William Hesketh Lever创建厂房及其相关配套，逐渐形成阳光工业城uPort Sunlight 现在成为联合利华的总部基地William.H Lever高级别墅工厂公共建筑129本报告是严格保密的。Port SunlightPort Sunlight规划功能布局规划功能布局u阳光工业城位于River M

81、ersey 及铁路之间；河流河流铁路铁路工工业业区区工工业业区区商业中心商业中心商业及商业及办公区办公区绿地公园绿地公园公共空间公共空间物物流流区区公共娱公共娱乐设施乐设施居住区居住区高尚居住区高尚居住区130本报告是严格保密的。案例案例3 3启示：启示：p工业区主要布置在城市外围；p临近交通干道旁（铁路）主要设置工厂及仓储物流区；p区域的组团分区通过大面积绿色公共空间彼此联系而又相互独立，改善了居住及办公环境，提升了区域土地价值。p高尚居住区应与普通住宅区、工业区分开布置，避开干扰、增加身份感。 p商业中心则应考虑最大的服务半径，通常设置于园区中心部位。131本报告是严格保密的。案例案例4

82、4：昆山经济技术开发区：昆山经济技术开发区区位分析区位分析u 昆山经济技术开发区地处长江三角洲太湖平原，东邻大上海，西接苏州，是江苏的“东大门”，浦东的“连接站”；u 昆山经济技术开发区是国内非常成功的开发区。上海市上海市昆山经济技术开发区江苏苏州市132本报告是严格保密的。昆山经济技术开发区总体规划昆山经济技术开发区总体规划u 铁路将昆山经济技术开发区分为南北两个区；u 南北分区使开发区的规划结构清晰明了，但是南北两个工业区定位不一样；u 南部工业区定位为进出口加工工业（有轻度污染），北部工业区定位为无污染的高新电子工业区。进出口加工工业区进出口加工工业区老城区老城区铁路水域主居住区主居住区

83、物流物流居住区商业商业居住区居住区无污染无污染电子工业电子工业绿地绿地公园公园预留预留用地用地133本报告是严格保密的。案例案例4 4启示：启示：q 有一定噪音污染的工业区及其配套的基建设施应和无污染的工业区分开布置；q 无污染、噪音小的工业如电子工业、高新技术等，可安排在园区内邻里居住区之间，缩短居民上下班的距离；q 物流用地应布置于交通便捷（如快速干道、铁路旁），并预留一定的发展空间大；q 可以通过道路或者绿轴，将园区进行自然分区，使之规划结构清晰明了；q 在老城区基础上发展的工业园区，商业选址应考虑商业文脉的延续。一般情况下，商业应布置于离老城区不远的位置，同时考虑商业对居住社区的最大服

84、务半径；q 不同功能主团之间应该进行边界设置（如绿地），使得功能分区明晰。134本报告是严格保密的。案例案例5 5：苏州工业园：苏州工业园区位分析区位分析u 苏州工业园地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅80公里u 苏州便捷的交通网络将工业园区与周边城市紧密联系在一起135本报告是严格保密的。苏州工业园总体规划苏州工业园总体规划文化设施文化设施工业区工业区工业科研区工业科研区商业区商业区居住区居住区工业科研区工业科研区轨道线路工业区工业区商业区商业区居住区居住区工业区工业区金鸡湖金鸡湖景观带景观带工业区工业区市政配套市政配套136本报告是严格保密的。

85、案例案例5 5启示启示q 工业区及其配套基建设施布置于园区的外围；q 园区内邻里居住区之间可安排无污染、噪音小的工业区，缩短居民上下班的距离；q 基于良好的地块资源优势，因地制宜改造金鸡湖，改善生态环境，提升区域价值；q 大型公共空间设施（如金鸡湖水域景观）应布置于主要居住区之间，最大化利用资源优势，改善居住环境；q 商业零售中心应考虑最大的服务半径，设置于主要居民区附近；q 为方便居民日常生活，应在主要居住区内设置一些小型购物中心。137本报告是严格保密的。这些案例研究揭示，除准确为区域制定战略定这些案例研究揭示，除准确为区域制定战略定位外，要实现其定位目标在功能布局上有着共位外，要实现其定

86、位目标在功能布局上有着共通的成功要素：通的成功要素：q 有污染、噪音大的核心工业区及其配套的基建设施应布置于园区的外围；q 无污染、噪音小的工业如轻工业、仓储物流等，可安排在园区内邻里居住区之间，缩短居民上下班的距离；q 仓储物流用地应布置于交通便捷（快速干路、铁路旁），预留发展空间大的地块内；q 基于良好的农业基础与天然的地块资源优势，考虑设置生态农业园（农庄），改善生态环境，提升区域价值；q可以通过道路或者绿轴，将园区进行自然分区，使之规划结构清晰明了；q高尚居住区设置在景观资源和居住环境最好的区域，并应与普通住宅区分开布置，避开干扰、增加身份感。 q商业选址应考虑商业文脉的延续。通常情况

87、下商业应布置于离老城区不远的位置，同时考虑到商业对居住社区的最大服务半径。138本报告是严格保密的。基于案例的成功因素，结合项目自身的资源条件基于案例的成功因素，结合项目自身的资源条件我们建议将本区域的功能布局规划如下：我们建议将本区域的功能布局规划如下：u依托纺织工业园建立服装展示销售中心；u商业零售中心依托老城区商业延续性，并考虑最大的服务半径；u仓储物流区临近106国道及京九铁路，并有较大的预留发展空间；u高尚居住区设于永定河畔，并紧邻生态农业园和中央生态绿轴。生态农业生态农业度假区度假区高尚高尚居住区居住区纺织纺织工业园工业园普通普通居住区居住区普通普通居住区居住区商业零商业零售中心售

88、中心仓储仓储物流区物流区普通普通居住区居住区行政行政中心中心服装展示服装展示销售中心销售中心京九铁路京九铁路106国道国道永定河廊涿公路廊涿公路139本报告是严格保密的。基于以上的规划功能布局，为了进一步提升地价，基于以上的规划功能布局，为了进一步提升地价，重建区域价值体系，我们应采取怎样的增值措施呢重建区域价值体系，我们应采取怎样的增值措施呢？一、区域资源再造一、区域资源再造二、区域设施功能完善二、区域设施功能完善区域土地增值的两大措施：区域土地增值的两大措施：资料来源：世联分析140本报告是严格保密的。 一、区域资源再造案例借鉴一、区域资源再造案例借鉴 Runcorn CityRuncor

89、n City商业零售中心核心居住区核心居住区核心工业区核心工业区仓储物流区仓储物流区核心居住区核心居住区中心公园中心公园配套居住区配套居住区141本报告是严格保密的。Runcorn CityRuncorn City的核心居住区地块在不同资源条件下，房的核心居住区地块在不同资源条件下，房价价差对比明显价价差对比明显p 临绿地与不临绿地相比，房价差额最大相差90 Pounds/ m2 ，说明绿地的影响价值较大；q同样有绿地资源的情况下，绿地空间临界面的大小也是影响地价的因素之一；q 中心绿地公园同时满足三个居住区的使用，最大程度保证资源的均好性最大差额达到最大差额达到20%20%房价差额房价差额居

90、住区、西居住区、西向向居住区、南居住区、南向向绿色公园、绿色公园、东向东向绿色公园、绿色公园、北向北向绿色公园、绿色公园、东北向东北向资源条件资源条件538538500500550550460460480480房屋单价房屋单价(Pounds/ (Pounds/ m m2 2) )5 54 43 32 21 1核心居住核心居住区地块编区地块编号号数据来源：KnightFrankRealEstateConsultancyCo142本报告是严格保密的。案例启示：案例启示：q 通过资源再造能有效的提升土地价值；q 资源再造应保证地块资源的均好性，使最大范围内地块产生增值效应；q 绿色生态空间的打造是提

91、升地价的有效手段，绿地空间临界面的大小是影响地价的重要因素；q打造绿色空间一般对土地价值提升幅度最高可达到20，有时甚至可以达到一倍以上。世联分析：在国内，绿色景观带对土地价值的提升为1015%。143本报告是严格保密的。结合本区域的资源条件，本区域的资源结合本区域的资源条件，本区域的资源再造方案再造方案q整合现有农林资源（果林、防护林等），打通贯穿区域南北的中央绿轴；q重建永定河绿色生态景观带，改善区域生态环境，并通过重塑永定河形象建立与北京的关联度。144本报告是严格保密的。资源再造资源再造1 1：打造区域中央绿轴：打造区域中央绿轴u 中央绿轴均衡提升东西区域地价，组团分区通过绿色空间分隔

92、，彼此联系又相互独立。火沙路中央生态绿轴145本报告是严格保密的。中央景观绿轴的演绎中央景观绿轴的演绎u 整合现有农林资源，中央绿轴的中间仍保持原始生态农田，两侧种植苹果树、防护林等，制造绿色景观轴。中央景观绿轴段面示意中央景观绿轴段面示意车行道 人行道绿化带绿化带人行道 车行道建设区建设区农田农田146本报告是严格保密的。资源再造资源再造2 2：打造永定河生态景观带：打造永定河生态景观带u 打造永定河绿色生态走廊，改善河岸环境，提高周边区域土地价值。u建议仅对河床沿岸区域作景观绿化改造。火沙路永定河生态景观带147本报告是严格保密的。二、区域设施功能完善二、区域设施功能完善综合居住区增值设施

93、与功能综合居住区增值设施与功能案例案例1 1：美国托乐嘉社区：美国托乐嘉社区本案例适用条件：q第一居所与第二居所融合q具有优势的生态资源q具有商务功能块对于第一居所与第二居所融合的社区所必备的的各类设施：v医疗保健设施v中小学教育v系列的运动设施，满足社区交流活动的俱乐部v休闲街区公园v体现区域精神的原始生态保护区v商务园区v体现地区休闲档次的高尔夫v与阳光自然充分融合的社区中心和家庭交流场所v与周边都市有快捷城际巴士联系v通过提供明快建筑风格的多样性，提供愉快的视觉感受v服务与社区需要的购物中心148本报告是严格保密的。案例案例2 2： “ “邻里中心邻里中心” ” 新加坡居住社新加坡居住社

94、区经验在苏州工业园区的运用区经验在苏州工业园区的运用u“邻里中心”是新加坡的一个社区规划概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。u它妥善地解决了城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。q体现“邻里精神”的开放式公园q提供社区居民活动交流的住户会所q多种风情商业街q国际学校q一应俱全的运动设施与康乐设施q满足社区使用的购物中心q最好的医疗与保健中心q休闲娱乐场从土地增值角度对苏州工业园区的居住区功能设从土地增值角度对苏州工业园区的居住区功能设施进行分析，得到以下增值设施

95、与功能：施进行分析，得到以下增值设施与功能：149本报告是严格保密的。通过案例分析，我们得出了综合居住区通过案例分析，我们得出了综合居住区增值必须完善的五个关键设施与功能增值必须完善的五个关键设施与功能q一条提供多层次感受、多种生活形态的商业风情街q一个服务于居住社区的零售购物中心q一个体现充分与自然相容的露天广场与社区中心q与周边都市有快捷城际巴士联系q满足社区教育的学校150本报告是严格保密的。商业风情街是生活街区，是展示街区，商业风情街是生活街区，是展示街区，是多种形态的街区是多种形态的街区风情街的业态：风情街的业态：v咖啡馆、酒吧、西餐厅v花店、茶馆v艺术品商店、手工艺作坊vOUTLE

96、TS折扣店v小型电影院v邮局、银行、美容美发151本报告是严格保密的。生态体验农业园增值措施生态体验农业园增值措施案例案例1 1：美国布什：美国布什Texas FarmTexas Farm农场农场u 专业自助牛肉烧烤餐厅u 高儿夫球场u 模拟射击场所u 露营场u 停车场u 自助挤奶/畜牧场u 体现西部农场风味的酒店u 排球场u 动物观赏园布什布什Texas FarmTexas Farm农场的特色设施农场的特色设施152本报告是严格保密的。案例案例2 2：深圳光明农场：深圳光明农场深圳光明农场的特色设施深圳光明农场的特色设施u 滑草场u 高儿夫练习场u 乳鸽特色餐厅u 实景模拟打靶场u 热气球飞

97、翔场u 自助收割场（水果等农作物）153本报告是严格保密的。通过案例分析，我们得出了生态体验农通过案例分析，我们得出了生态体验农业园增值必须完善的五个关键设施与功业园增值必须完善的五个关键设施与功能能q 一个满足休闲度假活动的运动设施（如高尔夫练习场、模拟射击场所、热气球飞翔场）q 一个特色美食广场（自助烧烤羊肉店、无污染水果蔬菜烹饪）q 一个体现与自然充分相容的公共场地（如露营场所）q 一个含高档酒店的度假村q 一个体现生态农业体验经济的自助农业活动场所（如种植庄稼、喂养羊群或者自摘水果）154本报告是严格保密的。生态体验农业园：生态体验农业园：彻底的农场体验彻底的农场体验休闲度假运动设施的

98、演绎休闲度假运动设施的演绎热气球飞翔实景模拟野战高尔夫练习场滑草运动155本报告是严格保密的。生态体验农业园：生态体验农业园：特色美食广场的演绎特色美食广场的演绎u 美食广场的设计强调原始质朴的乡村气息。u 特色美食的原材料全来自于无污染的生态原始养殖；即使DIY，也享受贵宾级别的待遇。156本报告是严格保密的。生态体验农业园：生态体验农业园：露天广场的演绎露天广场的演绎u 这里的露天广场可以以天为幕，以地为席，与大自然进行最亲密的接触。u 这里的露天广场可以举办盛大的中西式酒会，甚至可以举办Heneken音乐狂欢派队。露天广场也有令人惊喜的一面The Gateway of Surprisin

99、g happiness of open air square157本报告是严格保密的。生态体验农业园：生态体验农业园：度假休闲酒店的演绎度假休闲酒店的演绎无以伦比的度假休闲体验Unparalleled pleasurable holiday experiences here Unparalleled pleasurable holiday experiences here 158本报告是严格保密的。生态体验农业园：生态体验农业园：自助农业活动场地自助农业活动场地喂养禽畜自助农业活动，身心全自助农业活动，身心全面放松面放松Self-agricultural activities relax yo

100、u freely自助果园种植DIY159本报告是严格保密的。综合以上分析研究，在固安县城城市总综合以上分析研究，在固安县城城市总体规划基础上，基于市场竞争层面的考体规划基础上，基于市场竞争层面的考虑，世联最终提出了地块经济指标建议虑，世联最终提出了地块经济指标建议及地块功能划分示意图及地块功能划分示意图160本报告是严格保密的。区域竞争对手指标体系对照表区域竞争对手指标体系对照表开发区开发区容积率容积率绿化率绿化率廊坊经济开发区别墅：0.6左右普通多层住宅：1.21.540%左右大兴工业开发区别墅：0.6左右 多层洋房：0.8普通多层住宅：1.01.540%左右燕郊经济开发区别墅洋房：0.60

101、.7普通多层住宅：1.21.75060霸州经济开发区别墅洋房：0.6普通住宅：1.51.830%左右涿州开发区别墅：0.50.6普通住宅：1.21.840%左右香河家具城展览场馆：1.21.6161本报告是严格保密的。项目地块经济指标及功能划分示意图项目地块经济指标及功能划分示意图1集中商业用地356亩 容积率11.52集中商业用地324亩， 容积率11.53集中商业用地381亩， 容积率11.54普通多层住宅公建配套1487+447亩容积率11.25普通多层住宅配套商业520+46亩，容积率11.26普通多层住宅配套商业721+88亩，容积率11.27商业零售中心用地300亩， 容积率0.3

102、0.48超低密度住宅，879亩，容积率 0.49生态度假村用地400亩，容积率 0.20.310普通多层住宅708亩，容积率11.211普通多层住宅配套商业1159+59亩、容积率11.212低密度住宅1511+127亩容积率0.40.613生态农业园用地2236亩， 容积率014普通多层住宅配套商业979+76亩、容积率11.215中央生态农业绿地6275亩，容积率016多层住宅配套商业882+171亩容积率0.60.817新行政中心2653亩18仓储物流工业用地781亩，容积率1.01.219仓储物流工业用地796亩，容积率1.01.220普通多层住宅配套商业609+35亩，容积率11.2

103、21普通多层住宅配套商业1882+198亩 容积率11.2项目总用地规模共计项目总用地规模共计27,082亩（亩（18平方公里），其中建设用地平方公里），其中建设用地15,918亩（亩（10.6平平方公里）。方公里）。106国道国道廊涿公路廊涿公路12345678910111312京九铁路京九铁路纺织工业园纺织工业园1415161718 192021永定河生永定河生态景观带态景观带162本报告是严格保密的。下一步工作建议下一步工作建议一、根据贵司提出建议完善第一阶段工作成果一、根据贵司提出建议完善第一阶段工作成果二、区域开发模式与运作二、区域开发模式与运作1、土地出让政策研究2、组织模式与职责

104、划分3、土地出让次序与时间4、土地开发、设施建设以及拆迁的时间进程5、投入与产出的经济估算三、启动区发展定位及发展建议三、启动区发展定位及发展建议1、启动区项目选择2、启动区项目定位3、启动区发展建议163本报告是严格保密的。附件：问题补疑附件：问题补疑1.对项目“拿地策略”部分作地价影响因素的弹性模拟分析；（详见报告第一部分详见报告第一部分）2.对于区域商业零售中心选址问题作深化研究；3.项目中所提中央生态绿轴的朝向与布局的问题；4.一般区域开发土地价值发展进程及变迁规律图表；5.各项增值措施对区域地价提升幅度的经验总结；6.项目土地价值评估从（乐观、基本、保守）三个层面重新进行价值分析；（

105、详见土地估价报告）（详见土地估价报告）7.第一阶段和第二阶段工作承上启下的项目启动思路。(详见第二阶段项目首次沟通会详见第二阶段项目首次沟通会PPT)164本报告是严格保密的。2 2、对于商业零售中心选址问题的深化研究、对于商业零售中心选址问题的深化研究商业零售中心选址原则：商业零售中心选址原则：u商业零售中心的启动与市场实现必须依托老城区的商业文脉和功能延续，倚靠老城区的人气带动区域商业发展；（成功案例：昆山开发区；反面案例：深圳市中心区城市购物公园）u商业零售中心为整个园区的主要商业配套，必须考虑居民区最大的服务半径；u考虑商业用地的取地成本（包括地价、拆迁补偿成本等）；106国道国道12

106、345678910111312京九铁路京九铁路1415161718192021永定河生永定河生态景观带态景观带商业零售商业零售中心中心u商业零售中心的新址也充分考虑了与服装展示销售中心的商业互动，形成商业聚集与市场融合；u随着园区的发展和居住人口的增加，并不排斥在东部新区形成另一个更高档次的商业中心，服务于东部的居民区。165本报告是严格保密的。3 3、中央生态绿轴的朝向与布局的问题、中央生态绿轴的朝向与布局的问题u中央生态绿轴整合现有农林资源，占地六千余亩，规模较大，且并非正南正北向布置；u北方地区居民住宅朝向正南偏东或偏西角度一般只要不超过1015度，均可以满足日照设计要求；u中央生态绿轴

107、若东西向布置，将会严重破坏整个园区的功能布局与组团分区，城市的中轴线与传统的龙脉走向也会相违背。123456789101113121415161718192021永定河生永定河生态景观带态景观带中中央央生生态态绿绿轴轴u故中央生态绿轴的朝向和布局问题可以通过建筑设计环节从技术层面很好的解决，使得绝大部分居民区能够尽享中央绿轴的生态景观资源，提升整个区域的土地增值。1664 4、区域开发土地价值发展进程及变迁规律、区域开发土地价值发展进程及变迁规律图图-税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设

108、区域规划-区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资-基建投入与地价增长的关系曲线基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长资料来源：世联分析启动期启动期 （12年）成长期成长期 （2年左右）持续发展期持续发展期（34年）稳定期稳定期下一个周期下一个周期167本报告是严格保密的。5 5、增值措施对区域地价提升幅度的经验总结、增值措施对区域地价提升幅度的经验总结增值措施增值措施土地增值效果土地增值效果典型案例典型案例 案例名称案例名称 房价增长幅度（元房价增长幅度（元/ /平米平米) ) 资源资源再造再造水资源开发地价增幅将可达28% 以上Pacific

109、 Harbour$18.5万/套高尔夫开发地价增幅度至少约50-250%观澜高尔夫RMB2000绿地地价增幅将可达15%20%Twin Water$27万/套交通干线地价增幅将可达80%香港东涌新城RMB15000功能功能与设与设施增施增值值主题园地价增幅将可达15%20%华侨城波托菲诺RMB1500城市中心公园地价增幅将可达15%20%城市绿洲RMB1400娱乐项目地价增幅将可达10%15%杭州宋城RMB1000以上政府机构地价增幅将可达20%25%深圳中心区市民中心RMB2000体育中心地价增幅将可达40%60%亚运村RMB2500五星级酒店地价增幅将可达15%20%深圳威尼斯RMB1000以上城市级购物中心地价增幅将可达10%15%华润新城RMB1000以上金融中心地价增幅将可达160%200%上海陆家嘴RMB9000特色商业街区地价增幅将可达200%250%上海新天地RMB15000会议中心地价增幅将可达35%40%海南博鳌会议中心RMB2000生态农场地价增幅将可达20%30%深圳光明农场RMB600（18002400）168本报告是严格保密的。汇汇 报报 结结 束束 谢谢 谢谢 ！世联地产顾问世联地产顾问(深圳深圳)有限公司有限公司http:/169