杭州市拱墅区拱康路地块房地产开发项目市场定位建议报告（57页）.ppt

1、杭州市杭州市拱墅区拱康路拱墅区拱康路C10-01C10-01地块开发项目地块开发项目市场定位建议报告市场定位建议报告上海富春控股集团上海富春控股集团目录目录第一部分第一部分 杭州市概况杭州市概况 1.地理位置 2.行政区域分布 3.经济状况 4.杭州在长三角部分城市的经济地位 5.产业结构 6.发展方向第二部分第二部分 拱墅区区域规划及发展方向拱墅区区域规划及发展方向 1.拱墅区概况 2.拱墅区总体用地规划比例 3.拱墅区规划分析第三部分第三部分 康桥镇区域规划及发展方向康桥镇区域规划及发展方向 1.康桥镇概况 2.康桥镇未来规划第四部分第四部分 项目情况分析项目情况分析 1.项目情况说明 2

2、.交通情况 3.公交情况分析 4.拱康路-沿街商铺租金状况 5.拱康路-业态分布比例 6.开发资源分析 7.SWOT分析第五部分第五部分 市场分析市场分析 1.中国孕妇、婴童产业市场分析 2.婴童产业细分市场 3.杭州婴童产业发展优势 4.浙江妇幼、婴童企业 5.对城市的经济影响第六部分第六部分 项目定位建议项目定位建议第一部分第一部分 杭州市概况杭州市概况地理位置地理位置: : 杭州市是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州

3、有着江、河、湖、山交融的自然环境。历史上杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”之美誉。行政区域分布行政区域分布: : 杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭8个区,建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。杭州城区全图杭州城区全图拱墅区、康桥镇交通状况交通状况: : 杭州是中国东南部重要的交通枢纽，铁路、公路纵横交错，拥有现代化的一类口岸机场，初步形成以杭州为中心，由高等级公路、铁路、水运和航空为骨干的交通网络。航空航空：每天均有直航班机往返日本和香港，另有至新加坡、泰 国、马来西亚、澳门等航线和包机业务

4、通航城市达40个。公路：公路：沪杭甬高速公路已全线通车，全长296公里，到宁波港只 需1个半小时车程，到上海港2小时车程。杭衢高速公路 杭州市区绕城公路已经建成、杭州市1个半小时公路圈即 将建成，市区形成半小时大都市快速交通圈，并规划建设 市区轨道交通（地铁）。铁路：铁路：以杭州为枢纽，以沪杭、浙赣两条复线和宣杭线为主干， 萧甬线、金千线、杭长线与之配套。每天均有直发北京、 上海、昆明、厦门等地班车，货运可达全国各铁路站点。水运水运：钱塘江、运河、千岛湖和萧绍内河开行客运航线53条， 货运北至上海，东至宁波，沿海至闽粤。经济状况经济状况: : 杭州经济快速增长，国内生产总值连续13年保持两位数

5、增长， 2005年杭州市实现国民生产总值（GDP）达到2918.612918.61亿元亿元，按可比价格计算，比上年增长12.512.5。按户籍人口计算的人均生产总值为44487元，比上年增长11.0，按常住人口计算为39677元，增长9.5，按现行汇率折算分别为5431美元和4844美元；5000美元迈向8000美元，既是“黄金发展期”，也是“矛盾凸显期 。杭州在长三角部分城市的经济地位杭州在长三角部分城市的经济地位: : 在长三角15个城市中，杭州的经济发展水平处于前列，属于上海龙头以后的第二梯队之中，并扮演着浙江省经济龙头的角色，虽然在整体经济发展的地位上，杭州并不是长三角地区中最引人注目

6、的，但就其发展潜力而言，无疑是长三角地区中最值得期待的。在2005年8月26日，福布斯中文版公布的2005年中国内地最佳商业城市排行榜中，杭州排名首位杭州排名首位。 在历经摸索和徘徊之后，杭州已找到了一条最适合的发展之路将“自然优势与现代产业”巧妙结合、引领休闲经济潮流的城市。将西湖独特的观光资源与自身文化的发展相结合，并形成独特的城市凝聚力，成为长三角地区城市经济圈中的独特的角色 产业结构产业结构: : 2000-2005年，杭州第三产业比重维持在41.5%-43%41.5%-43%之间，想必第二产业的发展速度，在2004年第三产业发展速度有些滞后。但从城市属性和城市远景规划看，第三产业将是

7、日后杭州经济的发动机。第三产业将是日后杭州经济的发动机。数据来源：杭州统计局数据来源：杭州统计局 杭州市十五一规划中提出：现代服务业五大功能区为旅游休闲功能区旅游休闲功能区；中心城区综合功能区中心城区综合功能区包括中央商务区中央商务区等；物流功能区物流功能区：包括物流园区服务区物流园区服务区、物流配送中心和商品批发市场物流配送中心和商品批发市场；生产性服务功能生产性服务功能区；南阳空港区；区；南阳空港区；发展方向发展方向: :杭州城市规划过去由于受用地规模的限制，城市用地向西北延伸，给市内交通的组织和合理布局带来了严重的困难。现提出“城市东扩，城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展旅游西进，沿

8、江开发，跨江发展”的发展战略，的发展战略，“南拓，北调，东扩，西优南拓，北调，东扩，西优”的发展方向的发展方向，并明确了“东动，西静，南新，北秀，中兴东动，西静，南新，北秀，中兴”的的发展格局发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成 “一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带”的开放式空间结构的开放式空间结构。并在未来的杭州城市发展规划中，将改变现有的单中心结构，市政府将迁入钱江新城内，从而形成双中心结构，通过双中心的模式，重点发展杭州钱塘

9、江沿线。卫星图片卫星图片商业网点建设目标商业网点建设目标: : 杭州市区商业网点建设的总目标是：将杭州打造成与长江三角洲南翼中心城市和现代化国际风景旅游城市相适应的“购物天堂购物天堂”；并提出杭州市商品市场将提升为现代批发中心现代批发中心。1.缩减总量与调整布局。规模提升商业现代化水平出发，在市 区中心地带原则上不再批建无产业依托或无规模集散优势的 商品市场一律停建日用消费品市场，商品市场一般应建立在商品市场一般应建立在 交通便捷的城市外围地区。交通便捷的城市外围地区。建立市场园区，分区分类向园区 集聚，整合形成规模优势。2.资源整合与体制创新。要推进商品市场通过兼并、联合、重 组，解决重复建

10、设和“低、小、散”问题培育发展有产业基培育发展有产业基 地为依托的、或虽无产业基地依托，但具有拉动产业发展优地为依托的、或虽无产业基地依托，但具有拉动产业发展优 势的商品市场；商品市场要向规模型、特色化、外向型发展势的商品市场；商品市场要向规模型、特色化、外向型发展。 本项目位于杭州城市北部边缘区域，与城市中心发展方向相背驰，但与城市商品市场建设发展方向相本项目位于杭州城市北部边缘区域，与城市中心发展方向相背驰，但与城市商品市场建设发展方向相一致，因此项目要得到政府的有力支持需要它有足够的亮点可促进杭州经济发展并与杭州城市经济发一致，因此项目要得到政府的有力支持需要它有足够的亮点可促进杭州经济

11、发展并与杭州城市经济发展方向一致。展方向一致。小结小结杭州市经济发展迅速，交通便利，环境优美，政府对城市定位清晰是中国最适宜发展商业的城市，城市中心向东南方向转移，城市商业网点发展规划指出商业市场将提升为拉动产业发展优势的商品批发市场，市场发展区域向交通便捷的城市边缘地区发展。第二部分第二部分 拱墅区区域规划发展方向拱墅区区域规划发展方向 1.拱墅区位于杭州市北部，是杭州市中心城区之一，现辖四镇六街道，总面积87平方公里， 总人口总人口5757余万。 2.拱墅区历史悠久，是目前杭州市委、市政府所在地。辖区内有杭州热电厂、杭州钢铁厂、 半山发电厂等国有大型企业。 3.拱墅区重点发展商贸业、房地产

12、业，商贸业、房地产业，着力打造汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅 四大品牌。目前汽车销售、物流业、专业市场发展居杭州前列。 4.拱墅区内水陆交通便利，基础设施优良。公路公路104104、320320国道贯穿全区，国道贯穿全区，连接杭州市南北城区 的上塘高架公路横跨区域，铁路北站是杭州市最大的铁路货运车站，京杭大运河穿区而过。铁路北站是杭州市最大的铁路货运车站，京杭大运河穿区而过。拱墅区概况拱墅区概况: :拱墅区拱墅区总体用地规划比例：总体用地规划比例：区域区域地块指标地块指标指标比率指标比率拱墅区总体规划工业用地40%物流用地15%住宅用地30%公建用地15% 拱墅区目前是以工业和中端居住

13、为主流的区块，从2010年拱墅区各产业所占比重看，区域经济将形成以第三产业为主流的趋势，在城市工业逐渐往城区外迁的规划趋势下，区域经济发展将趋向于发展：汽车贸易、物流产业、房地汽车贸易、物流产业、房地产业、楼宇经济、专业市场、商贸服务业、旅游文化产业产业、楼宇经济、专业市场、商贸服务业、旅游文化产业等并形成：等并形成：特色专业市场群特色专业市场群：以整合提升为主题，不断增强区域专业市场的综合竞争能力，努力打造省内知名的市场强区。抓住城市扩展和市中心专业市场梯度转移的机遇，大力引进适合区域产业特点的优质专业市场。培育具有拱墅特色和品牌影响力的专业市场群。现代物流业现代物流业：依托康桥物流中心建设

14、，积极打造杭州市生活资料配送中心，努力把物流中心建成规模大、品种多、服务高效的物流配送基地。商贸服务业商贸服务业: : 形成拱宸桥、卖鱼桥、祥符、半山、康桥、 大关6大商业中心。以上数据由拱墅区规划局提供 拱墅区目前沿十字交叉的石祥路与运河二条主线轴发展，以石祥路为界，石祥路以南地区以住宅、商业为主，分别为杭州市政府及拱墅区区政府所在地，区政府、市政府所区域是该区域商业繁华地段，沿石祥路发展了汽车贸易，专业市场，石祥路以北地区主要以重工业、钢铁交易、物流为主，车流大、环境污染重，人流量极小，商业基本属于空白.拱墅区规划分析：拱墅区规划分析：本本案案区政府区政府 石祥路以南区域原是杭州市主要的旧

15、城改造区域，由于拱墅区企业搬迁腾地加之杭州市中心楼盘越来越少 ，拱墅区南部沿运河迅速的发展了住宅和商务商贸区，据统据统计拱墅区计拱墅区2005-20062005-2006年商品房总开发量约年商品房总开发量约78.378.3万平方米，万平方米，国际汇丰中心等15个重点商务楼宇将撑起城北新的商务中心。大量的房地产开发将有效地给该区域导入大量的人口，但由于拱墅区南部拆迁成本高，发展空间有限，因此拱墅区城区扩展是将跨过石祥路向北延伸。市政府市政府总结总结 拱墅区是杭州市的老城区历史悠久，水陆货运、交通便利，以石祥路为界，以南用地拱墅区是杭州市的老城区历史悠久，水陆货运、交通便利，以石祥路为界，以南用地

16、主要以住宅、商业为主，以北主要以工业、公共建设用地为主、重点发展商贸业、房地产业；主要以住宅、商业为主，以北主要以工业、公共建设用地为主、重点发展商贸业、房地产业；汽车销售、物流业、专业市场发展居杭州前列。汽车销售、物流业、专业市场发展居杭州前列。目前本项目所在石祥路以北的工业、物流发展区内，未来拱墅区扩展的康桥商贸区内，目前本项目所在石祥路以北的工业、物流发展区内，未来拱墅区扩展的康桥商贸区内，它的发展可结合拱墅区发展趋势它的发展可结合拱墅区发展趋势成为拱墅区经济发展的领头羊。成为拱墅区经济发展的领头羊。 第三部分第三部分 康桥镇区域规划及发展方向康桥镇区域规划及发展方向 康桥镇位于拱墅区北

17、部，东靠:丽水路，南临:金昌路，西至:北马桥路，北接:中心大道；面积12平方公里，辖十个村和一个社区。 常住人口人口:1.4:1.4万万 流动人口人口:2.2:2.2万万 总计:3.6万。 现有道路体系：有着“两道一河一铁”，东西分别与320国道、104国道相连，京杭大运河沿镇北上，铁路北站和二线货场设在辖区内，拱康路、康桥路为镇主要交通道。 康桥镇概况康桥镇概况: : 康桥镇经济：位列于“省百强省百强”和“市十强市十强”乡镇。乡镇。2005年工业销售产值18.4618.46亿（递增亿（递增17.4%17.4%）商贸服务销售收入85.4285.42亿元亿元( (递增递增29.53%)29.53

18、%) 地方财政收入8042.68万元（递增32.57%）、农民人均收入9505元（递增10.37%）经济迅速发展，第二产业有杭州半山发电有限公司、杭州煤制气厂、杭州炼油股份有限公司、等分布在区域内，第三产业主要以物流业基汽车贸易业为主。康桥镇未来规划：康桥镇未来规划：规划结构:(三个区块、一个镇中心) 西片区：以码头、物流用地为主 中心片区：以康桥公共设施及居住用地为主 南片区：以工业、物流用地为主 一个镇中心：行政、商业、文化娱乐、商业服务网点规划单元:(康桥北单元、杭钢单元、康桥单元、康桥单元、谢村单元)主要路段规划:(以康桥路、拱康路两条道路东西连接着320国道和快速路巨川路） 康桥路红

19、线宽度为40米，两侧各控制30米宽的绿化带 拱康路红线宽度为45米，两侧各控制50米宽的绿化带 杭钢河规划宽度40米（规划河底标高-1.40.3米） 电长河规划宽度40-50米（规划河底标高-1.0米）康桥区发展动态:(迁二建三、科学规划商贸服务业发展空间，以康桥路、拱康路为轴线，打造康桥商业 带，大力发展汽车贸易业、物流配送业、综合超市、宾馆饭店和社区服务业) 一中心（康桥集镇中心） 二轴（商业轴、生态景观轴） 二园（康桥物流园、康桥科技经济园） 以上数据由康桥镇政府提供小结小结 康桥商业除了发展汽车贸易及物流配送业外，还可以适度的发展社区配套商业，但这没办法从根本上改变康桥的商业氛围提高土

20、地的利用价值，随着工业将逐步迁出市区，将严重的影响围绕杭钢而进行的钢铁物流贸易，主流产业优势将慢慢变弱。寻找新的产业优势将使康桥政府规划方向更为明确。 康桥镇经济以工业、物流为主，有大型的杭钢、电厂等大型的国有企业在区域内，工业氛围浓，商业氛围差，周边商业物业租金较低，加之康桥未来规划并不明确，本项目虽处在康桥镇交通主干道拱康路边，未来的康贸发展区，但从现在和未来来看区域内都不可能有人流来支撑，项目更多的是结合区域的货运、快速交通优势、物流产业优势，做市场空白产品将客户群放眼杭州、浙江、长三角、全国、更大胆的是放眼世界。第四部分第四部分 项目情况分析项目情况分析项目情况说明：项目情况说明：编号

21、编号项项 目目数数 量量1地块编号：C10-012土地性质：工业用地3用地范围：东:拱康路 西:电厂运河 南:杭钢运河 北: 平安桥路4占地面积约66666.67平米(100亩)建筑面积8万平方米5规划面积40000平米(60亩)说明：拱康路道路规划红线后退35米，占地19亩；道路绿化红线后退24米，占地面积：13亩；沿杭钢河红线后退18米，占地面积：3.7亩6容积率2 7建筑密度35%8绿地率25%9建筑限高交通情况交通情况: :康桥康桥车程车程 ( (约约) )5分钟40分钟15分钟10分钟15分钟15分钟15分钟40分钟30分钟40分钟10分钟火车货运北站西湖拱墅区政府三里洋码头杭州钢铁

22、厂沪杭高速公路绕城公路杭州城站杭州东站下沙大学城其他卫星城市公交情况分析：公交情况分析：公交车线路公交车线路起始站起始站终点站终点站347路康桥和平广场861路义桥路和睦新村 847路康桥大关小区220路康桥公交总公司 快速交通、货运交通便捷，公交只是到达拱墅区域内，城市中心的其他区域人流到达不便利。 拱康路交通线路有4条线路，通往拱墅区其他中心区域，没有直接通往市中心公交车次，另拱康路公交线路等待的班次比较长(15-20分钟)满足不了消费客源出行要求。拱康路拱康路-沿街商铺租金状况沿街商铺租金状况: :编号编号商家名称商家名称地理位置地理位置面积面积租金租金业态业态备注备注1小型超市拱康路1

23、72号15m2 1.45元/天m2便力店 杭州金桥丝绸 印花厂临房下 的沿街商铺租 金600-800元 /月,没有物业 管理费.2惠乐酒店拱康路174号75m20.35元/天m2餐饮3小型超市拱康路180号20m21.33元/天m2便力店4风仙餐饮店拱康路184号45m20.6元/天m2餐饮5办公用品拱康路186号15m21.33元/天m2文具6小型餐饮店拱康路190号20m21.33元/天m2餐饮7美容美发拱康路194号40m20.7元/天m2理发店8杭州烟酒商行拱康路195号55m21.1元/天m2烟酒 华鑫家具装饰 有限公司裙房 下的沿街商铺 1800元/月,没 有物业管理费.项目周边商

24、铺租金偏低，在0.35元/天m2-1.45元/天m2之间拱康路拱康路-业态分布比例：业态分布比例：据拱康路调研结果该路段缺少业态：专业市场、眼镜专卖、花店、酒吧、休闲茶坊、咖啡馆、中大型餐饮、KTV（夜总会）休闲餐饮、酒店宾馆、各类大型超市、综合行态办公楼。 康桥镇商业康桥镇商业：是一个工业和物流中心、车流量大、人流量小、区域内人均消费能力偏低，相对于商业环 境差，商业配套主要依靠当地原村民的一些自营设施.开发资源分析开发资源分析: :南面杭钢运河：今后杭钢的迁移，沿河的货运码头会逐步消失 杭钢运河随着沿河道路的拓宽将成为一道风景 线。因此沿杭钢运河具有景观价值。东面临拱康路：是康桥镇南北向的

25、一条主要交通道，沿道路是 商业价值最高的。北面临平安桥：有发电厂的污染，开发价值偏低。西面临热电河：热电河是电厂的一条污水处理河，但据我们的 观察看并没有污染环境，处理得当，可以作为 风景带。开发利用价值： 东面 南面 西面 北面 在项目产品上应注意：北面要有建筑物或绿化带遮挡，将外环境与内环境区隔，东面应多做商铺，南面做景观要求高的产品，并形成景观环境的半开发式，景观共享。优势叠加，树立市场新焦点O O O O 机会：机会：1.1.在拱墅区扩展的康桥商贸区内2.2.区域的整体已形成大规模的物流 业；沿石祥路已发展了专业市场 具有一定的产业聚集基础。3.3.发展外拓型专业市场是杭州市政 府、商

26、业发展方向，发展地段为 交通便利的城市边缘地区。4.4.规模性专业市场存在市场空白。通过差异定位、找具有产业基础及巨大发展空间的专业市场空白。改造外环境、强化内环境的现代感，弱化周边环境张扬缺点，反衬项目优势，寻找带动杭州城市经济的发展的亮点，进而明确区域定位。T T T T 威胁：威胁：1.1.项目区位于城市发展中心趋势相背离。2.2.拱墅区总体规划及在杭州市的定位不明确。3.3.杭州房地产开发放量，加之政府宏观调控， 投资者的信心极低。立足大区域优势立足大区域优势整合专业市场空白的各地产业资源整合专业市场空白的各地产业资源打造现代的国际化的专业批发市场打造现代的国际化的专业批发市场S S

27、S S 优势：优势：1.1.地块方正，天然水道环绕环境优势独一无二。2.2.本案地理位置以归纳到市区板块，区域发展前 景对项目市场信心建立有一定帮助。3.3.本案离火车北运站5公里；距离320国道15分钟 车程，离全国最大的内河运北案口崇县港15分 钟车程，距离高架.高速公路入口车程分钟W W W W 劣势：劣势：1.1.地块区域消费群较弱，没有较完整的 住宅区，2公里范围基本没有成型商业2.2.地块内部多为钢铁，发电，初加工， 物流等较为粗放性产业，且污染较重。3.3.由于区域内多工业，物流业，大型车辆 较多，路况不佳。4.4.没有公交车通往市中心区域，难以带 动市区人流。SWOTSWOT分

28、析：分析：中国孕妇、婴童产业市场分析中国孕妇、婴童产业市场分析: :1、孕妇、婴童用品产业是二十一世纪的朝阳产业。中国的孕婴童市场未来前景肯定是无比广阔的， 而且是最黄金的产业之一。2、婴童产业服务于06岁婴幼儿群体，包括吃、穿、用、玩、教的产品研发、生产和销售，根据权 威组织数据表明，现阶段我国市场规模至少在5000亿元人民币以上。3、目前中国儿童用品市场将以12.4%的年均增长速度发展，到2010年市场规模将超过千亿元。另有 数字表明，目前中国儿童消费已占到家庭总支出的30%左右，全国0-12岁的孩子每月消费总额超 过35亿元，一年就是420亿。预计到2015年，将达1000亿元以上的市场

29、容量。4、目前中国的生育率在1%左右，全国孕妇人数在1300万-1400万，仅孕妇服饰人均消费就有46元。 另据中国童装产业发展研究报告：城镇居民对童装的消费量近年年增长率为26.5%。需求量 在8亿件左右，每年仍将以8%左右的速度递增。第五部分第五部分 市场分析市场分析5、婴幼儿用品市场目前已成为中国最赚钱的行业之一。 根据著名调查机构根据著名调查机构ACAC尼尔森的一项监测发现，国内尼尔森的一项监测发现，国内3030个婴幼儿用品市场主要品类比去年整体增长率个婴幼儿用品市场主要品类比去年整体增长率达达7 7，有，有1010个品类甚至达到两位数的增长。新产品和新服务层出不穷，市场细分越来越深入

30、，新鲜的个品类甚至达到两位数的增长。新产品和新服务层出不穷，市场细分越来越深入，新鲜的商机不断涌现。显然，婴幼儿用品市场已经吸引了越来越多的投资者进入。商机不断涌现。显然，婴幼儿用品市场已经吸引了越来越多的投资者进入。6、中国婴童行业与国际接轨紧密，国际资本进入行业的风险小。婴童行业是中国目前最国际化的行业 之一，采用的许多标准都是与国际的，新资本进入中国婴童行业的风险就相对较小。小结：小结：大市场容量、高利润产业在中国只有细分市场产业聚集场所：如玩具城等，整个婴童产业大市场容量、高利润产业在中国只有细分市场产业聚集场所：如玩具城等，整个婴童产业聚集场所在全国没有。聚集场所在全国没有。婴童产业

31、细分市场：婴童产业细分市场：童装类童装类食品类食品类家具类家具类婴童用品类婴童用品类婴幼成长婴幼成长健身类健身类保健类保健类出行寝具类出行寝具类孕妇服装孕妇服装保健类保健类玩具类玩具类杭州婴童产业发展优势：杭州婴童产业发展优势：一、政府重视一、政府重视：1、随着“西博会”品牌的成功打造，以及杭州市政府强力推动服务业，杭州将成为继“女装之都” 之后又一个“国际婴童业的集聚胜地” 2、杭州2004年成立了全国首家、至今也是唯一的一家婴童行业协会，并在2005、2006年连续举办了 中国国际妇幼婴童产业博览会 二、城市文化二、城市文化: 杭州作为历史文化名城，具有深厚的文化底蕴和特色；杭州的城市文化

32、，女性化色彩浓厚，温情感性，爱意浓浓，同时，又时尚浪漫，优雅细腻，这种文化氛围特别适合婴童业的生存发展。三、产业优势三、产业优势： 浙江在妇幼产业发展一直走在前列。同时，根据调研数据所作的杭州市婴童产业发展建议调研报告表明，杭州市发展婴童产业有环境、政策和渠道三大优势。杭州拥有娃哈哈、民生药业、养生堂、康恩贝、贝因美等多家本土企业作为产业发展龙头，城市周边有织里童装、永康童车、云和玩具、温州教具等一批在国内外婴童业具有较高知名度的特色地区产业。四、交通优势四、交通优势:五、省会优势五、省会优势；规格最高的婴童产业国际婴博盛会: 由中国杭州婴童行业协会、中国贸易发展促进委员会杭州市分会及台湾妇幼

33、多媒体事业集团共同主办目前已在杭州举办二次，2006中国(杭州)国际妇幼婴童产业博览会(以下简称婴博会)，是目前国内妇幼婴童行业参展国际品牌比较齐全、办展规格最高的婴童产业盛会，作为杭州市2006世界休闲博览会和西湖博览会首个启动的联动支持项目，婴博会已经具有浓厚的国际化氛围，而展会2/3的展位也已被国际品牌占据。 丽儿宝、友蓓达、康恩贝、比因美特、迪斯尼classic pooh、蓝猫等品牌将继续参展以外，还有来自中国本土、台湾、香港、韩国、日本、英国、德国、荷兰、美国等知名品牌参加本次展会，并且有不少全新的国际品牌亮相展会。这些新的国际品牌都是希望涉足中国大陆市场，并将选择杭州作为登陆中国市

34、场的第一块跳板 。 本次参展单位100个。高峰论坛为婴童产业号脉: 以“关注婴童，把握未来”为主题的首届中国国际妇幼婴童产业高峰论坛，是婴博会的重头戏。期间，国家有关部门的高层领导，在政策层面上解读中国婴童行业的发展前景；中国婴童行业协会联合权威调查机构发布中国妇幼婴童产业发展现状与策略，为商家解读童产业的发展趋势；婴童产业国际著名学者与权威专家和世界婴童产业内的知名领军人物济济一堂。浙江妇幼、婴童企业浙江妇幼、婴童企业: :杭州贝因美集团有限公司好孩子集团公司杭州唯尚风格服饰有限公司 林贝比国际贸易(上海)有限公司六代贸易（杭州）有限公司杭州未来妈咪服饰有限公司比卡诺婴儿用品有限公司杭州孕美

35、服饰有限公司天-线宝宝宇宇童装杭州爱你宝贝好孩子童车城平湖市贝思达童车厂杭州豆逗儿童营养食品有限公司杭州美丽健乳业有限公司爱普乐斯国际股份有限公司杭州博浪健康食品有限公司 杭州生命伴侣食品有限公司 杭州康恩贝保健品有限公司健康怡生（上海）保健品有限公司 宁波市宝添姿商贸有限公司氧奈米生技美容中心杭州风信子婴幼儿服饰有限公司据中国杭州婴童产业协会提供数据浙江婴童行业只包括生产、加工企业就有1000010000多家对城市的经济影响对城市的经济影响: : 国际婴童产业批发市场整合了康桥镇的物流资源，它的建立将带动区域物流行业的发展，初步形成国际婴童产业聚集，进而将婴童产业打造成为来来康桥镇的主产业，

36、改变原有产业发展方向不明趋势，大量增加康桥镇的地方财政收入，推动区域经济的快速增长，使得拱墅区物流、专业市场、产业规划定位更明确，也促使杭州更快的成为国际婴童产业新都，推动杭州市推动杭州市GDPGDP的增长。的增长。婴婴童童产产业业批批发发市市场场物流行业国际婴童产业基地区域商业形形成成强强大大的的产产业业链链大大力力推推动动经经济济发发展展康康 有有桥桥 新新镇镇 的的的的 经经经经 济济济济 带带发发 动动展展 点点拱拱 划划墅墅 定定区区 位位在在 将将杭杭 再再州州 一一市市 次次的的 明明规规 确确杭杭 婴婴州州 童童市市 产产成成 业业为为 聚聚国国 集集际际 地地改变康桥镇的形象

37、，提升拱墅区在杭州市的经济地位，使杭州市成为国际婴童产业新都改变康桥镇的形象，提升拱墅区在杭州市的经济地位，使杭州市成为国际婴童产业新都项目定位：项目定位：“国际妇幼婴童产业城国际妇幼婴童产业城”新中心新中心新中心新中心 新财富新财富新财富新财富打造出全国第一家、杭州的城市新名打造出全国第一家、杭州的城市新名打造出全国第一家、杭州的城市新名打造出全国第一家、杭州的城市新名片片立足长三角整合婴童产业资源！立足长三角整合婴童产业资源！整合全国婴童产业资源！整合全国婴童产业资源！构筑国际化的婴童产业平台！构筑国际化的婴童产业平台！这里将成为国际婴童产业营销 物流 研发中心，国际婴童业的集聚胜地第六部

38、分第六部分 项目定位建议项目定位建议 按照原规划规定本项目的容积率为2，建筑密度为35%，规划占地面积59.6亩，建筑面积共计8万平方米； 经过我们研究其他专业市场发展的模式与规模，对浙江婴童产业企业市场调研，对市场容量进行分析、通过到政府有关部门了解相关情况，并从康桥镇、拱墅区区域经济发展的角度出发，对本项目技术指标提出以下建议：1.1. 产业市场容量大，专业市场小的格局，据杭州婴童协会提供的数据仅浙江婴童产业生产、 加工企业就有上万家。2.2. 没有规模效应，很难带动整个产业，在康桥镇形成不了气候。3.3. 产业难以聚集（没有规模效应）项目失败比例较高。将形成将形成：编编号号项项 目目数数

39、 量量1地块编号：C10-012土地性质：商业用地3用地范围：东:拱康路 西:电厂运河 南:杭钢运河 北: 平安桥路4占地面积约66666.67平米(100亩)建筑面积20万平方米5规划面积46666.669平米(70亩)说明：拱康路道路规划红线后退35米，占地19亩；道路绿化红线后退24米，占地面积：13亩；沿杭钢河红线后退18米，占地面积：3.7亩6容积率4.5 7建筑密度50%8绿地率20%9建筑限高项目的技术参数做为项目的技术参数做为：1.1.本项目地块较小，可以将项目西边电厂运河 以东的居民房占地约10亩纳与本项目规划， 这样在本地块有所扩充的同时也不会因做市 场而扰民，并使该地块形

40、成一个整体提高土 地的利用价值；2.2.道路绿化作为本项目的绿化，并在绿化地块 做地下停车场，这样即可以不让停车的杂乱 氛围影响市场形象又能有效的利用空间。3.3.大的市场，才会有产业聚集，才会给政府带 来源源不断的财政收入，在有限的占地下， 怎样做大市场，我们经过了多次测算，了解 了当地的小面积占地项目的情况，并与政府 有关部门沟通：区域建筑面积(kM2)所占配比建筑布局业态规模（M2）店数（家）总面积（M2）定位规划方向国际婴童产业批发城1680%2幢7层5幢8层童装20-200350-350070000低、中、高端国内国际品牌用品20-50200-50010000洗护、哺育等中高端国内国

41、际品牌车床、寝具100-20050-10010000中高端国内国际品牌玩教城10-50500-10001000080-150130-25020000中高端档次，有生态玩具益智玩具、动漫食品50-100100-20010000家具200-30016-257000婴幼成长保健健身设备50-20025-1005000孕妇城20-100180-90018000中高端服装 保健、教育宾馆办公配套商业配套商业1.68%1幢30层1-6层裙楼美食城100-50020-10015000中西餐、美容、足裕等其他商业配套250-50011000银行、便利店、咖啡馆等宾馆1.47%7-20层酒店1400011400

42、0三星级办公15%20-30层办公50-100100-20010000设计、研发、物流等车位1.110770国际婴童会展中心0.75国际展会产品规划建议产品规划建议: :专业市场专业市场公共绿化带公共绿化带婴博会会展中心婴博会会展中心宾宾馆馆+ +办办公公拱拱康康路路5 5号楼号楼8 8号楼号楼1 1号号楼楼号号楼楼号号楼楼号号楼楼6 6号号楼楼7 7号号楼楼一期一期: :公共公共绿化绿化一期一期: :宾馆宾馆+ +办公办公+ +配套商业配套商业一期一期: :婴博会会展中心婴博会会展中心一期一期: :专业市场专业市场拱拱康康路路二二期期开开发发用用地地号号楼楼号号楼楼号号楼楼号楼号楼号楼号楼号

43、号楼楼三三期期开开发发用用地地7 7号号楼楼一期一期: :项目模拟效果图项目模拟效果图专业市场专业市场童童装装专专业业市市场场婴婴童童用用品品专专业业市市场场出出行行寝寝具具专专业业市市场场婴婴童童玩玩教教专专业业市市场场婴婴童童食食品品专专业业市市场场配配套套商商业业生生养养教教中中心心孕孕妇妇专专业业市市场场婴婴幼幼成成长长保保健健健健身身婴婴童童家家具具市市场场 专业市场分为7幢: 1-4号楼;占地面积分别为:3000平方米;建筑面积为24000平方米的8层建筑. 5-6号楼;占地面积分别为:3000平方米;建筑面积为21000平方米的7层建筑. 7号楼; 占地面积为:2667平方米;建

44、筑面积分别22000平方米的8层建筑. 现代明快建筑风格，塑造具有女性化色彩浓厚，温情感性、时尚浪漫，优雅细腻的文化氛围的空间效果，楼中庭放置一些休闲设施，及室内绿化，4-5-6幢楼之用玻璃外连廊间接，每幢楼底层可设自助银行。全国乃至世界各地的婴童产业品牌企业、商家在这集聚，这里的产品通过零售商销往长三角、中国、世界各地.办公宾馆配套商业办公宾馆配套商业: :宾馆、办公配套商业；占地面积2667平方米;总建筑面积为40000平方米的30层的建筑，1-6层为配套商业;7-20层为宾馆；2130层为办公楼；现代明快的建筑风格、每二层可设一个挑台花园。1 1号楼：孕妇城、婴幼成长保健品专业市场号楼：

45、孕妇城、婴幼成长保健品专业市场产品建议产品建议2 2号楼：主要为婴童家具、车床寝具、高档玩具专业批发市场号楼：主要为婴童家具、车床寝具、高档玩具专业批发市场3 3、4 4、5 5号楼为童装专业市场号楼为童装专业市场6 6号楼：婴童用品、食品批发专业市场号楼：婴童用品、食品批发专业市场7 7号楼玩具城号楼玩具城8 8号楼：为配套餐饮、宾馆、办公楼号楼：为配套餐饮、宾馆、办公楼内设有银行、便利店、美食城、咖啡厅等专业市场商业配套。办公是婴童产品研发、设计、的摇篮；是无形物流中心。宾馆是婴童行业零售商的休息地国际婴博会展中心国际婴博会展中心 做成敞开式的会展中心，立金属柱做承重梁，活动的，开放式的顶

46、棚设计，塑造现代、卡通、温馨的氛围；没有展会或企业产品展示时，可成为休闲中心。我们的目标客户我们的目标客户: :30%30%的低端产品商家、的低端产品商家、50%50%的中端产品商家、的中端产品商家、20%20%的高端产品商家的高端产品商家生产厂家:1.浙江省的婴童产业生产企业2.长三角的婴童产业生产企业3.中国的婴童产业生产企业4.国际的婴童产业生产企业代理商:1.华东三省的代理商2.中国代理商服务机构:1.婴童的培养、教育机构2.婴童产业报纸杂志机构3.婴童产业协会4.银行机构5.物流机构招商策略招商策略: :1、利用政府的力量，针对婴童产业宣传。2、争取政府的税收政策支持。3、媒体宣传招

47、商4、中国杭州婴童协会联合招商5、利用浙商会招商。6、直接对浙江省及长三角婴童企业、代理商招商7、 2007年或2008年婴博会上开推介会。8、进行国际性的招商9、与代理机构联合招商销售策略销售策略: :我们的销售客户： 一、直接针对经营者销售一、直接针对经营者销售 二、针对投资客销售二、针对投资客销售 投资人是我们推广初期的核心群体，是前期销售成功的保证。主要从三个方面入手：投资人是我们推广初期的核心群体，是前期销售成功的保证。主要从三个方面入手：1、与政府沟通，利用政府出头宣传，造势，塑造良好的前景，通过报纸、杂志，电视等媒体的宣传 传播产品形象，造成项目高的爆光率。2、招商成功，能实现项

48、目的持续经营是吸引投资客的关键因数。3、设计好投资产品的方程式，投资人在投资时，最关心的因数是风险和收益、因此通过产品方程式 的设计来说明本项目低风险、高收益和收入的持续性，从而满足投资人的需求。针对以上群体的 销售将以多元化，立体式网络销售为主，通过资源整合，进行多角度、多方式的宣传活动具体策略如下：具体策略如下：一、一、知己知彼、百战不殆；深入挖掘对项目的认识，仔细调查区域市场和竞争对手的动态，对市场有深入地了解，做销售准备。二、二、整合资源，或自己组建销售队伍或与代理公司合作。三、三、点面结合多点轰炸 做好广泛的关注，重点跟进。四、四、内外结合，相互呼应在市区选择合适区域设置外场，配合将

49、来的现场销售；并在交通枢纽处设往返本项目的巴士，解决客户现场参观的交通问题，同国内外互动的方式来加快销售。五、以老带新关系营销：做好老客户的维护，通过客户间的口碑传播为本案造势，通过利益促进来激励老客户主动带新客户，购买我们项目。六、六、热点带动，事件营销。通过一系列的SP活动来加强本项目的爆光率，加深客户对本案的了解。从而促进销售，七、七、实时监控、及时应对。批发市场办公楼车位三年租赁二年租赁一年租赁一次性付款一次性付款分期付款一次性付款分期付款批发市场办公楼购买产权一次性付款分期付款按揭付款购买20年使用权一次性付款分期付款批发市场合作进驻方式整租、包租、整体租赁、细化分包以一定形式进驻，

50、经营某个批发市场或某层，利益共享。代理分租以一定信誉，整体承包某幢或某层批发市场的市场推广，享受中介代理佣金。可自行设计市场竞争力规划，享有转租差价收益可整体承租某批发市场或某局部楼层租赁价格建议：租赁价格建议：参照杭州市部分专业市场的租赁及销售价格考虑康桥地区商业的租赁价格的基础上制定测算价格。杭州部分专业市场调查表杭州市场名称位置占地面积建筑面积万m2建筑布局建成时间售价元m2租价元/天 m2每间面积m2杭州汽车城石祥路589号1200亩50一、二手汽车市场为1层的展示馆，汽车配件为商铺1999.102.7415杭州电子城登云路639号51幢3层建筑19932.5415-20华东陶器建材市

51、场古墩路819号350亩8营业面积3万余m2，仓储面积4万m219991.94100-200可分割四季青服装市场杭海路31-59号61989.108.2-27.420-100新世纪五金机电市场09道与320国道交汇处120亩810幢8层建筑,商铺面积75000m2仓储15000m2199940000.5100考虑建筑物的租赁时间系数、区位因数、对杭州部分专业市场进行价格修正。考虑本项目为专业市场故修正价格的平均只占80%的权重，康桥周边的商业去掉包括20平方米以下的租赁价格，商业均价占到30%。市场名称修正因数杭州汽车城杭州电子城杭州华东陶器建材市场杭州四季青服装市场新世纪五金机电市场时间修正

52、1.321.671.321.371.32区位因数1.21.41.130.30修正价格：修正价格：杭州汽车城=2.74*（100/132）*（100/120）=1.73元/天/平方米杭州电子城=2.54*（100/167）/1.40=1.27元/天/平方米杭州华东陶器建材市场=1.94/1.32/1.1=1.34元/天/平方米杭州四季青服装市场=8.2/1.37/3=2元/天/平方米新世纪五金机电市场=0.5/1.32/0.30=1.26元/平方米/天专业市场比较租金价格=（1.73+1.27+1.34+2+1.26）/5=1.52元/天/平方米国际婴童产业都的租赁均价格=1.42*0.7+0.

53、69*0.3=1.52元/天/平方米国际婴童产业都的销售均价格=1.52*365/0.08=6935元/平方米国际婴童产业城：国际婴童产业城：租赁均价租赁均价:1.52:1.52元元/ /天天m m2 2销售均价：销售均价：69406940元元/m/m2 2三年后的租金目标为：三年后的租金目标为：3 3元元/ /天天/ /平方米，销售价格为平方米，销售价格为1300013000元元/ /平方米平方米租赁收入租赁收入： 预计1-2年租赁收入约为：1.52（元/天/平方米）*365（天）*160000平方米/10000*70%=6213.76（万元） 3年以后的租赁收入约为：3 （元/天/平方米）

54、*365（天）*160000平方米/10000=17520（万元） 婴童产业批发城婴童产业批发城10年的租赁收入为：年的租赁收入为：6213.76*2+17520*8=152587.52（万元） 办公办公10年租赁收入年租赁收入： 1.06（元/天/平方米）* 365（天）*10000平方米/10000*10（年）=3869（万元） 商铺商铺10年租赁收入：年租赁收入： 1.68（元/天/平方米）*365（天）*16000平方米/10000*10 （年）=9811.2 （万元） 总的租赁收入：总的租赁收入：152587.52 （万元）（万元）+ 3869（万元）（万元）+ 9811.2 （万元

55、）（万元）=166267.72（万元）（万元）销售收入：销售收入： 婴童产业批发城销售收入婴童产业批发城销售收入（假设1-2年销售50%，第三年销售50%） 6940（元/平方米）*160000*30%+8680 （元/平方米）*160000*20%+ 13000 （元/平方米）*160000*50% /10000=165088（万元） 办公销售收入：办公销售收入：5000*10000/10000=5000（万元） 商铺销售收入：商铺销售收入：7665*16000/10000=12264(万元） 总的销售收入为：总的销售收入为：165088 （万元）（万元） +5000 （万元）（万元） +12264 （万元）（万元） =182352（万元）（万元） THE ENDTHE END上海富春控股集团上海富春控股集团