仕邦魏理仕银邦闸北综合房地产项目市场研究及开发建议报告（147页）.pdf

1、闸北综合项目市场研究及开发建议闸北综合项目市场研究及开发建议第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司特为特为地块分析地块分析市场分析市场分析参考案例参考案例开发建议开发建议PPT整体流程整体流程宏观环境宏观环境汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议地理位置地理位置本项目地处闸北区苏州河北岸黄金地段。地块东临福建北路，南抵天潼路，西至浙江北路，北靠七浦路。与8号线(已通车)和12号

2、线(在建)交汇的曲阜路站以及在建中的10号线与12号线交汇的天潼路站毗邻，交通便捷。本项目本项目曲阜路站曲阜路站天潼路站天潼路站规划条件规划条件总用地面积：20868 平方米绿化占地面积：13106平方米总建筑面积:地上83548 平方米地下35971 平方米容积率：4.0建筑密度：50绿化率： 31.2停车位：地上 30 个，地下 500个建筑限高：100 米景观条件景观条件地块内超过13,000平方米绿地以及地块南边3.5公顷绿地、苏州河畔，风景秀丽，氛围融洽，市中心地带稀缺资源预计41、42号地块将有可能含有滨河特色会展中心、高级会所、国际艺术中心等极具特色的建筑1.3公公顷顷绿绿地地银

3、邦地块银邦地块不夜城绿地不夜城绿地: 4.3万平方米万平方米银邦绿地银邦绿地: 4.8万平方米万平方米大宁绿地大宁绿地(灵石公园灵石公园): 68万平方米万平方米地块现状地块现状附近在建项目（万豪公寓、兰城商厦）附近在建项目（万豪公寓、兰城商厦）附近已有项目（白马大厦服装市场）附近已有项目（白马大厦服装市场）地块拆迁现况地块拆迁现况用地周边道路用地周边道路(浙江北路浙江北路)轨道交通状况轨道交通状况临近站点通车时间M8曲阜路站天潼路站曲阜路站、天潼路站已通车M102010年底M122012年底地块到站点距离(约)曲阜路站670米天潼路站500米区域发展概述区域发展概述商业项目商业项目住宅项目住

4、宅项目办公项目办公项目未来项目未来项目3.5公顷公顷绿地绿地汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议轨道交通的建设轨道交通的建设年份年份轨道交通数量轨道交通数量（条）（条）运营里程运营里程（公里）（公里）200782362010114002012135002012年上海轨道交通基本网络建成后，轨道交通在上海城市公交出行总量中所占的比重，将从目前的年上海轨道交通基本网络建成后，轨道交通在上海城市公交出行总量中所占的比重

5、，将从目前的15提高到提高到45左右，大大提升整个城市的运行效率，为城市商务活动、居民消费、旅游市场都带来巨大的推动力。左右，大大提升整个城市的运行效率，为城市商务活动、居民消费、旅游市场都带来巨大的推动力。区域发展概况区域发展概况把上海地图对折两次，中心点在闸北！闸北！地地铁铁南北高架南北高架内环高架内环高架轻轻轨轨中环高架中环高架闸北上海的闸北上海的闸北上海的闸北上海的“ “陆上大门陆上大门陆上大门陆上大门” ” 六线交汇六线交汇六线交汇六线交汇上海的几何中心、地理中心上海的几何中心、地理中心上海的几何中心、地理中心上海的几何中心、地理中心上海火车站上海火车站北郊站北郊站世界世界500强企

6、业和跨国公司纷至沓来强企业和跨国公司纷至沓来整体规划布局整体规划布局闸北区十一五规划闸北区十一五规划加快建设共和新路沿线综合服务业集聚带加快建设共和新路沿线综合服务业集聚带大宁生态服务集聚区大宁生态服务集聚区以多媒体谷高科技产业为核心的市北生产性服务业集聚区以多媒体谷高科技产业为核心的市北生产性服务业集聚区北郊物流中心北郊物流中心加快建设苏州河现代服务业集聚带加快建设苏州河现代服务业集聚带苏州河东段苏州河东段(共和新路共和新路-河南北路河南北路) 苏州河西段苏州河西段(共和新路共和新路-天目西路天目西路) 加快建设不夜城上海现代交通商务区核心区加快建设不夜城上海现代交通商务区核心区不夜城南部不

7、夜城南部不夜城北部不夜城北部不夜城不夜城现代商现代商务区务区大宁国际商大宁国际商业广场业广场上海多媒体谷上海多媒体谷东方环球东方环球企业中心企业中心市北工市北工业园区业园区北郊物北郊物流园区流园区苏河湾苏河湾相关基础设施建设相关基础设施建设争取争取2010年把闸北打造成上海现代交通商务区。年把闸北打造成上海现代交通商务区。道路系统规划道路系统规划地区规划道路总长约地区规划道路总长约174公里，规划道路面积约公里，规划道路面积约420.5公顷。公顷。市内轨道交通市内轨道交通根据上海市城市轨道交通系统方案，共有十条轨道交通线通过本规划地区。根据上海市城市轨道交通系统方案，共有十条轨道交通线通过本规

8、划地区。已建成通车：轨道交通已建成通车：轨道交通1、3、4、8号线号线在建及规划中：在建及规划中：7号线号线2009年开通年开通10号线号线2009年开通年开通12号线号线2012年开通年开通13号线号线2012年开通年开通16号线远期规划号线远期规划17号线远期规划号线远期规划周边主要开发项目简介周边主要开发项目简介新梅太古城新梅太古城一、二、三期总规划建筑面积约一、二、三期总规划建筑面积约40万平方米。万平方米。银邦银邦地块地块新梅太古城新梅太古城三期三期(规划中规划中)：大型综合社区大型综合社区地上建面地上建面:22万平方米万平方米一期一期(已批准已批准)：大型商业中心大型商业中心地上建

9、面地上建面:5.2万平万平方米方米二期二期(规划中规划中)：综合性项目，集综合性项目，集商业，写字楼，商业，写字楼，酒店于一体，地酒店于一体，地上建面上建面:12万平万平方米方米周边主要开发项目简介周边主要开发项目简介41、42号地块号地块41、42号地块属于苏河湾现代服务业集聚区开发地块，目前已全部拆平，计划今年挂牌上市。号地块属于苏河湾现代服务业集聚区开发地块，目前已全部拆平，计划今年挂牌上市。41号地块：以5A商务办公楼为主，主要吸引国内外集团总部。保留建筑（香江家具城）经过改造后，可开设特色美食总汇/休闲娱乐中心。42号地块：以5A商务办公楼为主，并增加地下停车库规模。保留建筑中现为上

10、海工业品批发市场可转变为主题购物中心/滨河特色会展中心/国外著名滨河连锁酒店。另一保留建筑现为跳蚤市场可开设高级会所/特色餐厅/国际艺术中心等。银邦银邦地块地块41号地块号地块:可开发建筑总量约可开发建筑总量约3.4万平方米万平方米42号地块号地块:可开发建筑总量约可开发建筑总量约2.2万平方米万平方米周边主要开发项目简介周边主要开发项目简介宝矿国际广场宝矿国际广场办公楼办公楼地上面积地上面积: 82581平方平方米，米，48层，高层，高220米，米，2009年年10月交付月交付酒店酒店地上面积地上面积: 43971平方米，平方米，27层，层，2009年年3月试营业月试营业酒店和会议中心酒店和

11、会议中心地上面积地上面积: 16027平方米，平方米，16层，层，2009年年3月试营业月试营业天天目目西西路路恒恒丰丰路路政府对区域发展的想法政府对区域发展的想法苏河湾现代服务业集聚区发展目标：苏河湾现代服务业集聚区发展目标：通过对老仓库、老厂房以及海派居民旧里的保护性开发，突显高端商业商务功能，成为以商业商务为主色，以滨水景观住宅为辅色，以水景休闲旅游、创意设计产业为特色的现代服务业集聚区。苏河湾现代服务业集聚区规划范围南起苏州河、北至长安路天潼路曲阜路，东至河南北路、西至长寿路，跨度为4100米，总用地面积98公顷（含城市道路以及苏州河水域面积）。汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析?

12、宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议周边商圈一览周边商圈一览七浦路服装批发市场现代服务业聚集区地块新梅太古城海宁路商务区四川北路南京东路我司的研究重点：我司的研究重点：? 七浦路服装批发市场七浦路服装批发市场? 四川北路南段商业四川北路南段商业（108广场）（108广场）? 新梅太古城新梅太古城未来值得关注的：未来值得关注的：- -现代服务业聚集区现代服务业聚集区七浦路服装批发市场概况七浦路服装批发市场概况? 七浦路服装批发市场位于闸北区东南部，以河南

13、北路为界，与虹口区相邻。七浦路服装批发市场位于闸北区东南部，以河南北路为界，与虹口区相邻。? 市场东起河南北路，西到浙江北路，南到山西北路，呈市场东起河南北路，西到浙江北路，南到山西北路，呈“T”字型分布，全长字型分布，全长680米。米。? 七浦路市场已先后建成兴旺一期、兴旺二期、新七浦、联富、新金浦、豪浦、七浦路服装批发市场、超飞捷、白马、圣和圣等。总计近七浦路市场已先后建成兴旺一期、兴旺二期、新七浦、联富、新金浦、豪浦、七浦路服装批发市场、超飞捷、白马、圣和圣等。总计近35万平方米（建筑面积）。万平方米（建筑面积）。? 七浦路日均人流量超过七浦路日均人流量超过2万，节假日接近万，节假日接近

14、3万，年均人流量超过万，年均人流量超过800万。年销售额万。年销售额100亿左右（亿左右（2005）。）。兴旺兴旺服饰城服饰城（二期（二期）圣和圣时尚汇圣和圣时尚汇七浦路服装七浦路服装批发批发市场市场超飞捷超飞捷服装批发市场服装批发市场新金浦新金浦服装批发市场服装批发市场豪浦服饰城豪浦服饰城新七浦服新七浦服装市装市场场白马大厦白马大厦服装服装市场市场兴旺服饰城兴旺服饰城（一期）（一期）联富女装联富女装精品广场精品广场地块地块七浦路服装批发市场各项目区位分布七浦路服装批发市场各项目区位分布项目汇总项目汇总商业面积商业面积项目名称项目名称sqmsqm商业楼层商业楼层开业时间开业时间白马大厦服装市场

15、白马大厦服装市场18,700B1L32005.7七浦路服装批发市场七浦路服装批发市场39,000L1L62006.1新金浦服装批发市场新金浦服装批发市场15,600L1L62003.1超飞捷服装批发市场超飞捷服装批发市场17,500B1L52002.1豪浦服饰城豪浦服饰城28,000L1L62006.4新七浦服装市场新七浦服装市场26,000L1L52001.9兴旺服饰城一期兴旺服饰城一期20,000B1- L52001.9兴旺服饰城二期兴旺服饰城二期80,000B1L52004.11联富女装精品广场联富女装精品广场32,100B2L42002.1圣和圣时尚汇圣和圣时尚汇71,000（总计）（

16、总计）L1L5调整招商中调整招商中七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 兴旺服饰城（一期）兴旺服饰城（一期）楼层租金区间RMB/平方米/天备注B120 30已经满租，租金因位置不同及铺位大小而变化L160 75L245 55L330 50所处位置：七浦路、河南北路建筑面积：所处位置：七浦路、河南北路建筑面积：20,000 平方米商业楼层：平方米商业楼层：B1L5开业时间：开业时间：2001.9?低区走道较窄，但平面分割较为简单，店铺面积较小低区走道较窄，但平面分割较为简单，店铺面积较小?目前项目人气较旺！目前项目人气较旺！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 兴旺服饰城（二期）兴旺服饰城（二期

17、）楼层租金区间RMB/平方米/天备注B115 25二层以上有部分商铺空置，租金因位置不同及铺位大小而变化L125 40L210 20所处位置：七浦路、河南北路所处位置：七浦路、河南北路建筑面积：建筑面积：80,000 平方米平方米商业楼层：商业楼层：B1L5开业时间：开业时间：2004.11二期体量很大，走道较宽，店铺面积较大，但人气与一期存在一定差距！二期体量很大，走道较宽，店铺面积较大，但人气与一期存在一定差距！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 新七浦服装市场新七浦服装市场楼层租金区间RMB/平方米/天备注L160 75L240 55三层以上有部分商铺空置，租金因位置不同及铺位大小而变

18、化L320 30所处位置：七浦路、河南北路所处位置：七浦路、河南北路建筑面积：建筑面积：26,000 平方米平方米商业楼层：商业楼层：L1L5开业时间：开业时间：2001.9七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 豪浦服饰城豪浦服饰城楼层租金区间RMB/平方米/天备注L135 50L220 35除了六层其它楼层商铺空置较少，租金因位置不同及铺位大小而变化L310 20所处位置：七浦路、山西北路所处位置：七浦路、山西北路建筑面积：建筑面积：28,000 平方米平方米商业楼层：商业楼层：L1L6开业时间：开业时间：2006.4七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 新金浦服装批发市场新金浦服装批发市场

19、楼层租金区间RMB/平方米/天备注底旋20 35一旋10 20三层的店铺以上有部会空置，租金因位置不同及铺位大小而变化二旋5 10所处位置：七浦路、山西北路建筑面积：所处位置：七浦路、山西北路建筑面积：15,600 平方米商业楼层：平方米商业楼层：L1L6开业时间：开业时间：2003.1螺旋上升的交通动线并不适应服装批发市场的消费习惯！螺旋上升的交通动线并不适应服装批发市场的消费习惯！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 七浦路服装批发市场七浦路服装批发市场楼层租金区间RMB/平方米/天备注L125 40L210 20二层以上商铺有部分空置，租金因位置不同及铺位大小而变化L35 10所处位置：

20、七浦路、福建北路建筑面积：所处位置：七浦路、福建北路建筑面积：39,000 平方米商业楼层：平方米商业楼层：L1L6开业时间：开业时间：2006.1高区商业价值递减严重！高区商业价值递减严重！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 超飞捷服装批发市场超飞捷服装批发市场楼层租金区间RMB/平方米/天备注B115 25空置率较低，租金因位置不同及铺位大小而变化L125 40L28 20所处位置：七浦路、福建北路所处位置：七浦路、福建北路建筑面积：建筑面积：17,500 平方米平方米商业楼层：商业楼层：B1L5开业时间：开业时间：2002.1七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 联富女装精品广场联富女

21、装精品广场楼层租金区间RMB/平方米/天备注B14 15三层以上有部分商铺空置，租金因位置不同及铺位大小而变化L118 30L210 20所处位置：七浦路、福建北路建筑面积：所处位置：七浦路、福建北路建筑面积：32,100 平方米商业楼层：平方米商业楼层：B2L4开业时间：开业时间：2002.1“购物中心”式的服装批发市场！“购物中心”式的服装批发市场！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 圣和圣时尚汇圣和圣时尚汇楼层租金区间RMB/平方米/天备注L110 18L28 12有较多空置商铺，租金因位置不同及铺位大小而变化L34 9所处位置：塘沽路、河南北路所处位置：塘沽路、河南北路建筑面积：建筑

22、面积：71,000 平方米平方米商业楼层：商业楼层：L1L5开业时间：调整招商中，目前情况并不理想开业时间：调整招商中，目前情况并不理想“购物中心”式的服装批发市场！“购物中心”式的服装批发市场！七浦路商业项目简析七浦路商业项目简析 白马大厦服装市场白马大厦服装市场楼层租金区间RMB/平方米/天备注L112 30L28 15三 层 有 部 分 商 铺 空置，租金因位置不同及铺位大小而变化L34 8所处位置：七浦路、福建北路所处位置：七浦路、福建北路建筑面积：建筑面积：18,700 平方米平方米商业楼层：商业楼层：B1L3开业时间：开业时间：2005.7狭长型平面并不符合批发市场消费习惯！狭长型

23、平面并不符合批发市场消费习惯！新七浦、豪浦是七浦路服装批发市场中开发较为成功的项目！新七浦、豪浦是七浦路服装批发市场中开发较为成功的项目！消费习惯分析（传统商业消费习惯分析（传统商业VS批发市场）批发市场）带给我们的思考：带给我们的思考：服装批发市场与传统零售最本质的区别：服装批发市场与传统零售最本质的区别：? 在传统商业中，服饰类不属于目的性业态！餐饮业是目的性行业，可以聚集人气。在传统商业中，服饰类不属于目的性业态！餐饮业是目的性行业，可以聚集人气。? 在服装批发市场中，服饰类是目的性业态！而，餐饮业只是配套。在服装批发市场中，服饰类是目的性业态！而，餐饮业只是配套。消费习惯分析 （购物中

24、心消费习惯分析 （购物中心 VS 批发市场）批发市场）首要：价廉物美首要：价廉物美其次：店铺的交通便捷其次：店铺的交通便捷?体量一定需要很大？体量一定需要很大？?走道一定需要很宽？走道一定需要很宽？?一定需要宽敞明亮的中庭？一定需要宽敞明亮的中庭？?购物环境一定需要一流？购物环境一定需要一流？?手扶梯VS垂直梯？手扶梯VS垂直梯？?。购物环境是很次要的因素！购物环境是很次要的因素！七浦路服装批发市场分析发展阶段七浦路服装批发市场分析发展阶段七浦路市场的崛起，从市场的发展轨迹来看，主要经历了五个阶段：七浦路市场的崛起，从市场的发展轨迹来看，主要经历了五个阶段：发展阶段发展阶段时间区段时间区段经营

25、模式经营模式发展速度发展速度初创成型阶段初创成型阶段19791984年地摊式摸索期曲折发展阶段曲折发展阶段19851993沿街店面式先慢后快稳步前进阶段稳步前进阶段19942000年沿街店面式较快转型飞跃阶段转型飞跃阶段20012002年马路市场入市很快（黄金期）成熟调整阶段成熟调整阶段2002现今升级平稳七浦路服装批发市场分析发展趋势七浦路服装批发市场分析发展趋势起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期衰退期衰退期市场规模市场规模目前处于成熟调整期目前处于成熟调整期风险大于机遇风险大于机遇七浦路服装批发市场分析发展瓶颈七浦路服装批发市场分析发展瓶颈? 利益驱动，房地产炒作日趋严重；利益驱动，房地

26、产炒作日趋严重；? 主体分散，市场管理水平有待提高；主体分散，市场管理水平有待提高；? 后劲不足，自主创新能力和科技含量低；后劲不足，自主创新能力和科技含量低；? 行业调整，市场面临诸多冲击：行业调整，市场面临诸多冲击：传统零售的冲击、其他服传统零售的冲击、其他服装批发市场装批发市场的冲击；的冲击；? 动拆迁等社会遗留矛盾多。动拆迁等社会遗留矛盾多。内部的经营管理以及外部的市场竞争成为限制七浦路服装批发市场最重要的内外因内部的经营管理以及外部的市场竞争成为限制七浦路服装批发市场最重要的内外因七浦路及沿苏州河区域未来发展方向预测七浦路及沿苏州河区域未来发展方向预测未来七浦路的发展除了以自身提高与

27、升级之外，还应把自身的发展融入沿苏州河整个区域来考虑。未来七浦路的发展除了以自身提高与升级之外，还应把自身的发展融入沿苏州河整个区域来考虑。内外结合内外结合大商大商苏州河现代服务聚集区苏州河现代服务聚集区新梅太古新梅太古海宁商务海宁商务七浦路服装市七浦路服装市七浦路服装批发市场现代服务业聚集区地块新梅太古城海宁路商务区七浦路及沿苏州河区域未来发展方向预测七浦路及沿苏州河区域未来发展方向预测整个区域未整个区域未来逐步形成来逐步形成一个集商务、一个集商务、旅游、休闲、旅游、休闲、购物为一体购物为一体的成熟大商的成熟大商圈！圈！四川北路南京东路区域商务办公、传统商业的发展态势区域商务办公、传统商业的

28、发展态势起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期衰退期衰退期市场规模市场规模目前处于起步发展期目前处于起步发展期机遇大于风险机遇大于风险四川北路商业简介四川北路商业简介? 全长全长3.7公里，商业规模达公里，商业规模达60万平方米，仅次于南京路、淮海路；万平方米，仅次于南京路、淮海路；? 以街铺为主要零售模式，以街铺为主要零售模式，1992年开业的第七百货是四川北路上第一个综合性商场；（现已经关闭）年开业的第七百货是四川北路上第一个综合性商场；（现已经关闭）? 1994-1997年完成第一次改造，兴建了福德商业中心（今为巴黎春天虹口店）、国际商厦（今为苏宁电器）、虹口商厦（已经改造）、东宝百货等项

29、目；年完成第一次改造，兴建了福德商业中心（今为巴黎春天虹口店）、国际商厦（今为苏宁电器）、虹口商厦（已经改造）、东宝百货等项目；? 2003-2004年，区域开始进行大规模的第二次改造，未来年，区域开始进行大规模的第二次改造，未来35年内，改造和新增的商业面积将达到年内，改造和新增的商业面积将达到50万平方米；万平方米；? 沿街商铺主要经营中低档服饰、饰品、娱乐、餐饮和各类服务行业等。沿街商铺主要经营中低档服饰、饰品、娱乐、餐饮和各类服务行业等。四川北路零售物业一览四川北路南端 广田108广场?地理位置：虹口区武昌路以南、天潼路以北、四川北路以东、乍浦路以西地理位置：虹口区武昌路以南、天潼路以

30、北、四川北路以东、乍浦路以西?开发商开发商: 上海广田房地产开发有限公司上海广田房地产开发有限公司?地块面积地块面积: 26,820平方米平方米?总建筑面积总建筑面积: 约约153,000平方米平方米?商业建筑面积：约商业建筑面积：约65,000 平方米平方米?预计项目开业时间预计项目开业时间: 2009年年?主力租户主力租户:百货商场 （店铺面积百货商场 （店铺面积:约约24,000平方米）平方米）?该项目已完成方案设计，等待规划局审批。该项目已完成方案设计，等待规划局审批。地块地块四川北路南端 广田108广场四川北路南端 广田108广场四川北路零售发展趋势四川北路零售发展趋势? 在未来几年

31、内将有约超过在未来几年内将有约超过50万零售体量推出，传统的百货与街铺模式将逐渐被由各类专卖店所形成的万零售体量推出，传统的百货与街铺模式将逐渐被由各类专卖店所形成的“综合性购物中心综合性购物中心”模式所取代；模式所取代；? 位于北段的位于北段的“长峰虹口商城长峰虹口商城”其零售体量预计将达到其零售体量预计将达到20万平米，这将是未来几年内四川北路推出的单体零售体量最大的综合性购物中心；万平米，这将是未来几年内四川北路推出的单体零售体量最大的综合性购物中心；? 2006年年底年年底“钱柜钱柜”（“Party World”）在）在“凯润金城凯润金城”开业，此举标志四川北路正越来越受到知名零售商的

32、关注。开业，此举标志四川北路正越来越受到知名零售商的关注。? 随着北端虹口长峰和南端随着北端虹口长峰和南端108广场的启动，四川北路商业将出现新的焦点，相对来说，中端的市场活跃程度目前仍不高。广场的启动，四川北路商业将出现新的焦点，相对来说，中端的市场活跃程度目前仍不高。新梅太古城一期新梅太古城一期新梅太古城一期地块新梅太古城一期地块占地面积：占地面积：9,430平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：64,622 平方米平方米地上建筑面积：地上建筑面积：46,900平方米平方米地下建筑面积：地下建筑面积：17,722平方米平方米总计楼层：总计楼层：12层（层（B1-11F）地上楼层面积约：地上楼

33、层面积约：4400平方米平方米停车楼层：停车楼层：B2-B3停车位：停车位：200个个预计竣工日期：预计竣工日期：2009.6预计开业日期：预计开业日期：2009.9?未来和两点地铁相连未来和两点地铁相连（八号线曲阜路站和十（八号线曲阜路站和十二号线）二号线）?西藏路是目前上海交通西藏路是目前上海交通最繁忙的一条主干道。最繁忙的一条主干道。新梅太古城一期新梅太古城一期目前平面部分仍在调整中，未最后确定同时，项目的营销已经暂停，等待最新的平面出台。目前平面部分仍在调整中，未最后确定同时，项目的营销已经暂停，等待最新的平面出台。汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零

34、售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议物业市场研究物业市场研究? 上海整体市场分析上海整体市场分析? 区域市场分析区域市场分析? 甲级写字楼研究甲级写字楼研究? 销售型写字楼研究销售型写字楼研究? 标准写字楼市场标准写字楼市场? SOHO写字楼市场写字楼市场上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场市场概况市场概况? 1997年年112万平方米万平方米 VS 2007年年336万平方米万平方米?浦西浦西66% VS 浦东浦东34%? 三个中央商务区：南京西路、淮海路、小陆家嘴三个中央商务区

35、：南京西路、淮海路、小陆家嘴0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00092之前939597990103052007数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部平方米0%10%20%30%40%50%60%供应量(左轴)吸纳量(左轴)空置率(右轴)上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场租金价格走势租金价格走势? 2002年至今，租金上涨年至今，租金上涨98%? 2007年全年，上涨年全年，上涨19%? 中央商务区中央商务区 RMB 9.40 VS 非中央商务区非中央商务区 RMB 7.280510152025Q1Q2Q3Q4

36、Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007人民币/平方米/天中央商务区非中央商务区上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场区域比较区域比较024681012静安徐汇闸北长宁虹口黄浦卢湾小陆家嘴 浦东其它人民币/平方米/月0%10%20%30%40%50%租金空置率浦东8%长宁3

37、4%徐汇20%静安17%卢湾9%其他12%静安12%闸北1%卢湾12%小陆家嘴28%浦东其他6%黄浦18%徐汇12%长宁10%虹口1%租金及空置率，租金及空置率，2007年第四季度各区域甲级写字楼存量年第四季度各区域甲级写字楼存量1994 VS 2007数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场需求分析需求分析数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部上海甲级写字楼租户行业细分，上海甲级写字楼租户行业细分，2007Q2上海甲级写字楼租户租用面积细分，上海甲级写字楼租户租用面积细分，2007Q2金融 & 保险24.9%政府0.9%物流1.8%贸易2.3

38、%其它3.6%房地产/建筑5.3%保健 & 医药6.4%专业服务6.5%IT & 电信8.2%零售业13.3%商业服务13.3%制造加工业13.5%1,000-2,000平方米33.1%500-1,000平方米12.4%5,000平方米6.2%2,000-5,000平方米35.2%? 未来未来2-3年超过年超过200万平方米的供应量，浦东占万平方米的供应量，浦东占65%以上以上? 香港及海外开发商增加香港及海外开发商增加? 绝大部分会达到目前的国际甲级标准绝大部分会达到目前的国际甲级标准上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场未来供应趋势未来供应趋势数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部0

39、200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000To 19921992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008E2009E2010E2011E2012E平方米全市供应量浦西供应量浦东供应量? 总部需求及租户扩租趋势明显总部需求及租户扩租趋势明显上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场未来需求趋势未来需求趋势? 各类公司的规模不断扩大各类公司的规模不断扩大上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场未来需求趋势未来需求趋势中国长期职位需求预测0%

40、10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%银行及专业服务保健及药品类制造业资讯科技及电信业消费品业媒体/公关/广告行业整体状况数据来源：翰德季度就业调查报告，第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部增聘维持裁减上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场未来需求趋势未来需求趋势? 大型公司非核心部门向次级商务区迁移大型公司非核心部门向次级商务区迁移物业市场研究物业市场研究? 上海整体市场分析上海整体市场分析? 区域市场分析区域市场分析? 甲级写字楼研究甲级写字楼研究? 销售型写字楼研究销售型写字楼研究? 标准写字楼市场标准写字楼市场? SOHO写字楼市场写字楼市场销售型写字楼市场销售型

41、写字楼市场供应特征供应特征到到2007年底，上海销售型写字楼累计供应面积达年底，上海销售型写字楼累计供应面积达450多万平方米。多万平方米。上海销售型写字楼季度及累计供应面积（上海销售型写字楼季度及累计供应面积（2005年年2007年）年）注：供应日期以政府发放预售许可证日期为准0100000200000300000400000500000600000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007平方米010000002000000300000040000005000000平方米供应量(左轴)累计供应量(右轴)数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部010000

42、0200000300000400000500000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007平方米05000100001500020000元/平方米成交量(左轴)成交均价(右轴)销售型写字楼市场销售型写字楼市场需求市场需求市场上海销售型写字楼季度销售面积及成交均价上海销售型写字楼季度销售面积及成交均价(2005年年2007年年)数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部2007年度销售型写字楼面积成交已达年度销售型写字楼面积成交已达139万平方米，第万平方米，第4季度成交均价达季度成交均价达18,923元元/平方米平方米销售型写字楼市场销售型写字楼市场需求市场

43、需求市场上海吸引了众多国内企业，尤其是国内私营企业，他们更愿意购买写字楼并将其作为一种长期投资。上海吸引了众多国内企业，尤其是国内私营企业，他们更愿意购买写字楼并将其作为一种长期投资。作为投资目的的客源既有企业行为也有个人行为。由于小户型的销售型写字楼总价通常不高，有的楼盘其销售单价甚至低于其周边的住宅项目。因此，购买小户型的销售型写字楼已成为许多作为投资目的的客源既有企业行为也有个人行为。由于小户型的销售型写字楼总价通常不高，有的楼盘其销售单价甚至低于其周边的住宅项目。因此，购买小户型的销售型写字楼已成为许多私营企业或者高收入人士私营企业或者高收入人士的重要投资方向之一。的重要投资方向之一。

44、用人在精不在多的行业，如用人在精不在多的行业，如高科技业，咨询业，服务业等公司高科技业，咨询业，服务业等公司的启动资金较少，以私营为主，所需办公面积较小，因此销售型写字楼正合他们的需要。而目前此类企业数量正在宏观经济环境的滋养下逐渐壮大，正成为销售型写字楼需求的一个主要来源。的启动资金较少，以私营为主，所需办公面积较小，因此销售型写字楼正合他们的需要。而目前此类企业数量正在宏观经济环境的滋养下逐渐壮大，正成为销售型写字楼需求的一个主要来源。闸北销售型写字楼市场闸北销售型写字楼市场供应特征供应特征2006年年1季度，供应面积约季度，供应面积约6.6万平方米，主要包括有宝华现代城、大宁国际商业广场

45、等万平方米，主要包括有宝华现代城、大宁国际商业广场等闸北销售型写字楼季度及累计供应面积闸北销售型写字楼季度及累计供应面积(2005年年2007年年)010000200003000040000500006000070000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007平方米050000100000150000200000250000平方米供应量(左轴)累计供应量(右轴)注：供应日期以政府发放预售许可证日期为准数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部闸北销售型写字楼市场闸北销售型写字楼市场需求市场需求市场闸北销售型写字楼季度销售面积及成交均价闸北销售型写字楼季度销售

46、面积及成交均价(2005年年2007年年)数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部0100002000030000400005000060000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007平方米0500010000150002000025000平方米成交量(左轴)成交均价(右轴)销售型写字楼市场销售型写字楼市场未来发展预测未来发展预测上海销售型写字楼累计供应面积分布上海销售型写字楼累计供应面积分布(截至截至2007年底年底)数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部浦东26%普陀11%闵行11%长宁9%杨浦9%虹口8%黄浦6%静安5%徐汇4%卢湾2%宝山3

47、%闸北6%主要分布在靠近中心商务区外围区域主要分布在靠近中心商务区外围区域闸北南部区域苏州河北岸的开发、本项目等为闸北区域写字楼提供新的发展空间闸北南部区域苏州河北岸的开发、本项目等为闸北区域写字楼提供新的发展空间物业市场研究物业市场研究? 上海整体市场分析上海整体市场分析? 区域市场分析区域市场分析? 甲级写字楼研究甲级写字楼研究? 销售型写字楼研究销售型写字楼研究? 标准写字楼市场标准写字楼市场? SOHO写字楼市场写字楼市场闸北区黄浦区闸北区黄浦区闸北区标准写字楼市场发展状况闸北区标准写字楼市场发展状况主要分布在闸北南部的不夜城商圈主要分布在闸北南部的不夜城商圈目前已竣工的写字楼设计标准

48、偏低，缺乏有特色的产品目前已竣工的写字楼设计标准偏低，缺乏有特色的产品新建写字楼平均售价达到新建写字楼平均售价达到23,000-26,000元元/平方米、租金接近平方米、租金接近4-4.5元元/天天/平方米平方米跨国大企业较少选择在此办公，而本地私营企业入住率较高跨国大企业较少选择在此办公，而本地私营企业入住率较高成熟商务区开发所应具备的环境条件正在完善中成熟商务区开发所应具备的环境条件正在完善中闸北区写字楼市场基本特征：闸北区写字楼市场基本特征：闸北区主要标准写字楼分布闸北区主要标准写字楼分布闸北区现有及未来的标准写楼供应将集中在：闸北区现有及未来的标准写楼供应将集中在：闸北内环板块上海火车

49、站附近的不夜城商圈闸北内环板块上海火车站附近的不夜城商圈大宁板块的大宁国际商业广场大宁板块的大宁国际商业广场上海多媒体谷上海多媒体谷东方环球企业中心东方环球企业中心彭浦板块的市北工业园区。彭浦板块的市北工业园区。不夜城商圈不夜城商圈项目项目地址地址写字楼面积写字楼面积(平方米平方米)租金报价租金报价(元元/平方米平方米/天天)物业管理费物业管理费(元元/平方米平方米/月月)平均售价平均售价(元元/平方米平方米)嘉里不夜城企业广场梅园路228号39,000-2226,000铭德国际广场民德路158号18,000-23.826,000嘉里不夜城1&2座天目西路218号86,4074-525-新梅大

50、厦天目中路585号20,0002.516.5-建谊大厦恒丰路218号23,0003.523-白马大厦塘沽路933-985号36,3231.4-1.65.8-宝矿大厦恒丰路、天目西路82,581-数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部上海市区级商业中心，交通发达上海市区级商业中心，交通发达以现代交通服务业、商贸服务等为配套的现代服务业集聚区以现代交通服务业、商贸服务等为配套的现代服务业集聚区主要分布在不夜城商圈南部的天目西路沿线和恒丰路以北区主要分布在不夜城商圈南部的天目西路沿线和恒丰路以北区写字楼的入住率普遍较高，以国内小型公司为主写字楼的入住率普遍较高，以国内小型公司为主大宁国际商业

51、广场大宁国际商业广场项目项目地址地址写字楼面积写字楼面积(平方米平方米)租金报价租金报价(元元/平方米平方米/天天)物业管理费物业管理费(元元/平方米平方米/月月)第一座共和新路1988号12,9785.523第五座共和新路1988号7,3105.512第八座共和新路1988号8,9305.512数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部标准办公和标准办公和SOHO办公共计办公共计254套已整体转让给由凯龙瑞整体收购，平均售价为套已整体转让给由凯龙瑞整体收购，平均售价为13800元元/平方米。平方米。目前目前3栋标准办公楼出租率达栋标准办公楼出租率达91%，租金报价达，租金报价达5.5元元

52、/平方米平方米/天。天。上海多媒体谷上海多媒体谷项目项目地址地址写字楼面积写字楼面积(平方米平方米)租金报价租金报价(元元/平方米平方米/天天)物业管理费物业管理费(元元/平方米平方米/月月)多媒体大厦广中西路777弄18,0003.515华清大厦广中西路777弄17,0004.524启迪大厦广中西路777弄25,000未定未定数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部规划规划建筑总面积建筑总面积(万平方米万平方米)一期一期6.5二期二期30三期三期45东方环球企业中心东方环球企业中心项目项目地址地址写字楼面积写字楼面积(平方米平方米)销售均价销售均价(元元/平方米平方米)物业管理费物业管

53、理费(元元/平方米平方米/月月)独栋永和路200号1,300-1,60022,0004多层永和路200号7,20018,000未定高层永和路200号19,60017,00020数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部分期分期占地面积（万占地面积（万m2）建筑面积（万建筑面积（万m2）项目内容项目内容计划建成时间计划建成时间地上约16一期9地下约53栋高层、3栋多层、55栋独立式总部楼、一个俱乐部2008年地上约12.5二期11地下约43栋多层、39栋独立式总部楼、一个会展中心、一条汽车展示大道未定区域标准写字楼区域标准写字楼销售价格分析销售价格分析24,00024,50025,00025

54、,50026,00026,50027,0009月10月11月12月2007元/平方米嘉里不夜城企业广场月成交均价铭德国际广场月成交均价嘉里不夜城企业广场月成交均价铭德国际广场月成交均价19,00020,00021,00022,00023,00024,00025,00026,00027,0006月7月8月9月10月12月2007元/平方米区域标准写字楼区域标准写字楼销售情况销售情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%6月7月8月9月10月11月12月2007年累计销售率嘉里不夜城企业广场铭德国际广场数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部企业广场开盘以来销售率超过了企业广场

55、开盘以来销售率超过了 10%，周边写字楼项目较为聚集，周边写字楼项目较为聚集铭德国际广场，自铭德国际广场，自2007年年6月开盘以来，销售率超过月开盘以来，销售率超过69%，区位优势和项目内高星级酒店的复合配套资源优势，吸引了众多客户。，区位优势和项目内高星级酒店的复合配套资源优势，吸引了众多客户。区域标准写字楼区域标准写字楼租金分析租金分析项目项目竣工时间竣工时间区位区位租金报价租金报价(元元/平方米平方米/天天)新梅大厦2004年不夜城商圈2.5建谊大厦2005年不夜城商圈3.5白马大厦2005年不夜城商圈1.4-1.6多媒体大厦2005年多媒体谷3.5嘉里不夜城1&2座1997年不夜城商

56、圈4-5大宁国际商业广场2006年大宁国际5.5华清大厦2007年多媒体谷4.5市北半岛国际中心2007年市北工业园区2-3启迪大厦2008年多媒体谷未定宝矿大厦2009年不夜城商圈未定区域标准写字楼区域标准写字楼租赁情况租赁情况数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部闸北区写字楼租金相对低廉，标准写字楼租赁情况较好，大多数写字楼出租率都在闸北区写字楼租金相对低廉，标准写字楼租赁情况较好，大多数写字楼出租率都在90%以上。以上。区域内年代较新、品质较好的写字楼项目租金达到区域内年代较新、品质较好的写字楼项目租金达到4.5元元/平方米平方米/天左右天左右其它年代及品质较差的老写字楼租金位于

57、其它年代及品质较差的老写字楼租金位于2-3元元/平方米平方米/天左右。天左右。行业行业来源地来源地入住大楼入住大楼大楼分区大楼分区租赁面积租赁面积(平方米平方米)租赁日期租赁日期租赁期限租赁期限2007年Q23年3年3年2年2年3年2年2年2007年Q22007年Q22007年Q12007年Q12007年Q12007年Q12007年Q1租金租金(元每平方米每天元每平方米每天)制造业欧洲1座中区10514.4制造业欧洲1座中区20504.4专业服务亚太5座中区20824.1设计中国8座高区4204.4专业服务美国&加拿大8座高区1354.6专业服务美国&加拿大8座高区10884.6专业服务美国&

58、加拿大8座高区4534.6制造业中国8座高区1534.6大宁国际标准写字楼主要成交情况大宁国际标准写字楼主要成交情况租赁客户构成租赁客户构成数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部大宁国际租户按个数来分，大宁国际租户按个数来分，1000平方米以上的大面积租户占三分之一不到平方米以上的大面积租户占三分之一不到大宁国际租户按租赁面积来分，大宁国际租户按租赁面积来分，1000平方米以上的大面积租户占七成以上平方米以上的大面积租户占七成以上大宁国际各租赁面积（按客户个数百分比）大宁国际各租赁面积（按客户个数百分比）大宁国际各租赁面积（按租赁面积百分比）大宁国际各租赁面积（按租赁面积百分比）单位:

59、平方米1000以上31%500-10007%300-50024%150-30010%150以下28%单位:平方米1000以上74%500-10008%150以下4%300-50012%150-3002%租赁客户构成租赁客户构成数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部大宁国际大面积租户包括有全球一流管理咨询公司埃森哲大宁国际大面积租户包括有全球一流管理咨询公司埃森哲(Accenture)，租用了第，租用了第5座四层共座四层共4165平方米标准办公面积。平方米标准办公面积。大宁国际商业广场标准写字楼大宁国际商业广场标准写字楼(第第1、5、8座座)租户行业类别按公司个数租户行业类别按公司个数化

60、工13.8%制造业15.8%咨询17.6%设计1.5%专业服务4.5%空调设备5.3%贸易6.2%服务4.8%服装2.4%金融4.3%IT0.4%物流23.3%平面布局及单元分割平面布局及单元分割铭德国际的长方形平面布局铭德国际的长方形平面布局大宁国际的三角形平面布局启迪大厦的多边形平面布局大宁国际的三角形平面布局启迪大厦的多边形平面布局华清大厦的菱形平面布局华清大厦的菱形平面布局净高净高/层高情况层高情况项目名称项目名称净高净高层高层高大宁国际商业广场第一座: 2.7米第五座: 2.6米第八座: 2.7米4米铭德国际广场-3.27米嘉里不夜城1&2座-3.5米嘉里不夜城企业广场2.6米-共和

61、国际商务广场-标准层3.25米，挑空层5.4米多媒体大厦-3米新梅大厦2.35米-白马大厦-3米东方环球企业中心(高层)-1层4.8米2层4.2米3层3.7米4-14层3.6米15层5米华清大厦-4米启迪大厦-4米数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部交付标准交付标准物业管理情况物业管理情况数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部项目名称项目名称物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费(元元/平方米平方米/月月)大宁国际商业广场第一太平戴维斯第1座: 23第5座: 12第8座: 12铭德国际广场戴德梁行23.8嘉里不夜城1&2座25嘉里不夜城企业广场22共和国际商务广场威格斯

62、物业10多媒体大厦港联物业服务有限公司15新梅大厦锦江集团，锦日物业16.5白马大厦白马大厦物业5.8东方环球企业中心(高层)未定20华清大厦上海华清置业有限公司24嘉里建设管理（上海）有限公司区域未来发展预测区域未来发展预测上海多媒体谷上海多媒体谷东方环球企业中心东方环球企业中心市北工业园区市北工业园区其它区域其它区域合金工厂、共和国际商务广场合金工厂、共和国际商务广场宝矿大厦宝矿大厦黄浦区甲级写字楼分布黄浦区甲级写字楼分布1外滩外滩12号号7宏伊大厦宏伊大厦11金陵海欣大厦金陵海欣大厦15港陆广场港陆广场19新金桥广场新金桥广场23海通证券大厦海通证券大厦24金融广场都市总部大楼莱福士广场

63、金融广场都市总部大楼莱福士广场202122高腾大厦永新广场廖创兴金融中心天安中心世界贸易大厦高腾大厦永新广场廖创兴金融中心天安中心世界贸易大厦121314海洋大厦东海商业中心仙乐斯广场海洋大厦东海商业中心仙乐斯广场2外滩中心外滩中心8港泰广场港泰广场161718中区广场中区广场5科技京城科技京城96东银大厦东银大厦10721宏伊广场不同租赁面积租户比例宏伊广场不同租赁面积租户比例1000,50.5%租户分析租户分析不同租赁面积租户比例不同租赁面积租户比例来福士广场不同租赁面积租户比例来福士广场不同租赁面积租户比例1000,79.1%250, 1.5%250-500,11.6%500-1000,

64、7.8%?多层或整层租用的大面积租户比例明显多层或整层租用的大面积租户比例明显?250-500平方米的租赁面积具有一定的需求平方米的租赁面积具有一定的需求?大面积租用的企业仍然以外资知名企业为主大面积租用的企业仍然以外资知名企业为主?多层或整层租用的大面积租户比例明显多层或整层租用的大面积租户比例明显?250-500平方米的租赁面积具有一定的需求平方米的租赁面积具有一定的需求?大面积租用的企业仍然以外资知名企业为主大面积租用的企业仍然以外资知名企业为主黄浦区写字楼市场分析小结黄浦区写字楼市场分析小结?黄浦区存量有限，需求强劲，空置率保持在较低水平。黄浦区存量有限，需求强劲，空置率保持在较低水平

65、。?原有租金起点相对较低，吸引了众多的外资中大面积租户。原有租金起点相对较低，吸引了众多的外资中大面积租户。?商务商业氛围成熟，区域租金连年上涨。商务商业氛围成熟，区域租金连年上涨。?租户行业以贸易及航运公司为主，兼有专业服务业以及制造业公司。租户行业以贸易及航运公司为主，兼有专业服务业以及制造业公司。?内外资租户比例基本相当。大面积租赁的客户需求现象明显，欧美公所占比例较高。内外资租户比例基本相当。大面积租赁的客户需求现象明显，欧美公所占比例较高。?近年新项目质素不断提高，各项设计标准向国际甲级写字楼标准接近。近年新项目质素不断提高，各项设计标准向国际甲级写字楼标准接近。?未来供应极其有限。

66、未来供应极其有限。物业市场研究物业市场研究? 上海整体市场分析上海整体市场分析? 区域市场分析区域市场分析? 甲级写字楼研究甲级写字楼研究? 销售型写字楼研究销售型写字楼研究? 标准写字楼市场标准写字楼市场? SOHO写字楼市场写字楼市场区域区域SOHO市场分析市场分析SOHO的定义的定义? 大多位于城市非中央商务区的位置大多位于城市非中央商务区的位置? 单元建筑面积以单元建筑面积以50平方米至平方米至100平方米左右为主平方米左右为主? 低使用成本低使用成本独立空调、卫生间、甚至厨房独立空调、卫生间、甚至厨房? 超出正常标准层高的设计是部分超出正常标准层高的设计是部分SOHO写字楼的一大特色

67、写字楼的一大特色区域区域SOHO市场分析市场分析区域区域SOHO的分布的分布? 至少至少13个项目个项目? 28多万平方米多万平方米? 超过超过3200套单元套单元区域区域SOHO市场分析市场分析SOHO售价售价/租金分析租金分析? 大宁国际大宁国际SOHO租金租金5.5元元/平方米平方米/天天区域SOHO项目季度均价走势50001000015000200002500030000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007海上海华瑞大厦海泰时代大厦宝华现代城海尚杰座富庆国定大厦复城国际橘座创智天地坊东上海中心数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部区域区域SO

68、HO市场分析市场分析区域区域SOHO项目销售项目销售/租赁分析租赁分析区域SOHO项目销售速度0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200520062007海上海华瑞大厦海泰时代大厦宝华现代城海尚杰座富庆国定大厦复城国际橘座创智天地坊东上海中心数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部? 大宁国际大宁国际SOHO出租率出租率20%区域区域SOHO市场分析市场分析SOHO售价售价/租金分析租金分析? 售价差异售价差异 VS 租金差异租金差异租金提升租金提升15%-40%售价提升售价提升20%-40%? LOFT VS

69、 SOHO收益率的差异收益率的差异项目名称项目名称所在区域所在区域当前售价当前售价（元（元/平方米）平方米）市场租金要价市场租金要价（元（元/平方米平方米/天）天）众昌金城大厦火车站低区：13000*高区：15000*2.0林顿大厦火车站15000*2.0大宁国际SOHO大宁及多媒体谷-5.5宝华现代城SOHO大宁及多媒体谷Q1:180002.8华瑞大厦市北工业区N/A1.6海泰时代大厦北外滩280004.5海上海北外滩20000*3.5圣和圣大厦丽晶馆北外滩25000-创智天地坊五角场20000-海尚杰座五角场140002.0东上海中心五角场20000-富庆国定大厦五角场170002.2复城

70、国际橘座五角场19000-*当前二手房市场价格数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部区域区域SOHO市场分析市场分析SOHO的需求分析的需求分析? 火车站区域火车站区域? 大宁及多媒体谷区域大宁及多媒体谷区域? 市北工业区市北工业区? 北外滩延伸区北外滩延伸区? 五角场区域五角场区域SOHO用户企业的规模决定了其需求的依赖性用户企业的规模决定了其需求的依赖性区域区域SOHO市场分析市场分析基本特征基本特征? 平面布局及单元分割平面布局及单元分割项目名称项目名称所在区域所在区域单元面积（平方米）单元面积（平方米）众昌金城大厦火车站35-96林顿大厦火车站40-50、80-100圣和圣大厦

71、丽晶馆火车站42-65大宁国际SOHO大宁及多媒体谷78-160宝华现代城SOHO大宁及多媒体谷40-57华瑞大厦市北工业区38-86海泰时代大厦北外滩53-116海上海北外滩170-290创智天地坊五角场70-210海尚杰座五角场47-110东上海中心五角场83-110富庆国定大厦五角场70-100复城国际橘座五角场40-70区域区域SOHO市场分析市场分析基本特征基本特征? 净高净高/层高层高项目名称项目名称所在区域所在区域净高（米）净高（米）层高（米）层高（米）众昌金城大厦火车站-3林顿大厦火车站2.7-大宁国际SOHO大宁及多媒体谷2.7-宝华现代城SOHO大宁及多媒体谷-5.4华瑞大

72、厦市北工业区-3.2海泰时代大厦北外滩-5海上海北外滩-圣和圣大厦丽晶馆北外滩-3.6创智天地坊五角场-平层3.2复式挑空：4.8海尚杰座五角场-3.25东上海中心五角场-5.5富庆国定大厦五角场-3.2复城国际橘座五角场2.7-数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部区域区域SOHO市场分析市场分析区域区域SOHO的基本特征的基本特征? 交付标准交付标准区域区域SOHO市场分析市场分析基本特征基本特征? 物业管理物业管理项目名称项目名称所在区域所在区域物业管理公司物业管理公司物业管理费（元物业管理费（元/平方米平方米/月）月）众昌金城大厦火车站新鹏6林顿大厦火车站林都4.5大宁国际SO

73、HO大宁及多媒体谷第一太平戴维斯12宝华现代城SOHO大宁及多媒体谷安荣4华瑞大厦市北工业区荣锦5海泰时代大厦北外滩戴德梁行19.5海上海北外滩上实12创智天地坊五角场新昌瑞安2.95*海尚杰座五角场振新1号楼：3.52号楼：2.75东上海中心五角场欣页5富庆国定大厦五角场文化6.8复城国际橘座五角场复瑞12.5数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部*与该项目内住宅相同标准区域区域SOHO市场分析市场分析未来发展趋势未来发展趋势? 闸北区的供应集中在多媒体谷区域闸北区的供应集中在多媒体谷区域? 凯德置地闸北项目以及未来闸北出让的商用地块也有发展凯德置地闸北项目以及未来闸北出让的商用地块

74、也有发展SOHO的可能的可能? 其它区域的其它区域的SOHO在逐渐发展在逐渐发展办公楼物业市场研究办公楼物业市场研究小结小结? 正在发展中的区域办公楼市场正在发展中的区域办公楼市场? 产业导向及市场需求明显，且具有多样性产业导向及市场需求明显，且具有多样性? 闸北区未来供应较多，但品质及定位具有明显异闸北区未来供应较多，但品质及定位具有明显异汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议上海酒店市场综述上海酒店市场综述?

75、上海上海2006年底共有正式评定的星级饭店年底共有正式评定的星级饭店317家家，其中五星级26家、四星级43家、三星级126家、二星级114家、一星级8家。此外还约有此外还约有45家左右相当于四五星级水平但尚未评星的饭店家左右相当于四五星级水平但尚未评星的饭店。? 至少至少58个在建拟建的高星级酒店将在个在建拟建的高星级酒店将在2008至至2010年完工年完工，其客房总量预计可达到是21500多间，用于接纳330.76万增量的入境过夜人次。? 到到2010年，上海仅高星级饭店的存量已有接待近年，上海仅高星级饭店的存量已有接待近1000万入境过夜人次的能力万入境过夜人次的能力，用以接待2010世

76、博会。? 世博会后的上海酒店市场将面临一个较为严峻的供应过剩局面较为严峻的供应过剩局面。星级酒店入住率对比星级酒店入住率对比, 1997年至年至2007年年3季度季度数据来源：上海市旅游局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部40%45%50%55%60%65%70%75%80%199719981999200020012002200320042005200611/2007%五星级酒店入住率四星级酒店入住率三星级酒店入住率星级酒店平均房价对比星级酒店平均房价对比, 1997年至年至2007年年3季度季度数据来源：上海市旅游局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部589.65342.680200400

77、60080010001200140016001800199719981999200020012002200320042005200611/2007人民币每天五星级酒店四星级酒店三星级酒店772.471544.35管理品牌因素管理品牌因素酒店酒店星级星级客房数 （个）客房数 （个）实际房价（元实际房价（元/天天/间）间）入住率（入住率（%）金茂君悦大酒店5555255578.7香格里拉大酒店5950239966.0上海四季酒店5439249360.8波特曼丽嘉酒店5477218085.1万豪明天广场5342209278.3威斯汀大饭店5570184270.9花园饭店5492132967.4锦江饭

78、店543192878.7新锦江大酒店564181671.2华亭宾馆580374858.1数据来源：上海市旅游局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部? 国际知名管理集团的酒店在竞争力上占有绝对优势，在服务水平、客源以及品牌等各方面均强于内资品牌国际知名管理集团的酒店在竞争力上占有绝对优势，在服务水平、客源以及品牌等各方面均强于内资品牌? 在平均出租率相差不大的情况下，酒店获利的能力的巨大差距是显而易见的在平均出租率相差不大的情况下，酒店获利的能力的巨大差距是显而易见的2007年上半年上海部分五星级酒店房价及经营情况年上半年上海部分五星级酒店房价及经营情况需求市场分析需求市场分析01,0002,0

79、003,0004,0005,0006,0007,0008,000199819992000200120022003200420052006万人0100200300400500600700万人外省市来沪旅游人数（左轴）上海境外旅游人数（右轴）0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000To 19921992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008E2009E2010E2011E2012E平方米全市供应量浦西供应量浦东供应量?国内外

80、旅游人数不断增长国内外旅游人数不断增长?写字楼以及国际会展带来的商务客人是高星级酒店的重要支撑写字楼以及国际会展带来的商务客人是高星级酒店的重要支撑5星级酒店未来供应星级酒店未来供应, 1997年至年至2010年预计年预计数据来源：上海市旅游局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部0250500750100012501500175020002250250027503000325035003750199719981999200020012002200320042005200620072008E2009-2010E40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%套新增供应量（左轴）

81、平均入住率（右轴）13000套套6800套套区域市场发展状况区域市场发展状况?闸北区目前星级饭店闸北区目前星级饭店22家，其中家，其中4星级星级3家，分别为长城广场假日酒店、最佳西方龙门宾馆、中祥戴斯大酒店家，分别为长城广场假日酒店、最佳西方龙门宾馆、中祥戴斯大酒店?目前闸北酒店星级不高，无目前闸北酒店星级不高，无5星级酒店，主要集中在火车站附近，商务客人较少，对住宿条件要求不高，社会住宿业发达。星级酒店，主要集中在火车站附近，商务客人较少，对住宿条件要求不高，社会住宿业发达。区域项目特征区域项目特征?入住情况看，闸北区入住率高于全市平均，但平均房价低于全市平均，全年平均房价约入住情况看，闸北

82、区入住率高于全市平均，但平均房价低于全市平均，全年平均房价约300元，元，3星级饭店平均入住率为星级饭店平均入住率为67%，预计今年因为五一黄金周取消的缘故，入住率还会有压力。，预计今年因为五一黄金周取消的缘故，入住率还会有压力。?闸北区星级酒店中商务散客较少，主要靠旅游团带动住宿。中亚饭店据悉商务散客入住率还算高，入住率约闸北区星级酒店中商务散客较少，主要靠旅游团带动住宿。中亚饭店据悉商务散客入住率还算高，入住率约80%。华东大酒店商务散客与旅游客户各占一半。华东大酒店商务散客与旅游客户各占一半。?总的来说，旅游者中，外国团队较少，中国团队较多。兆安酒店外国团队相对较多，主要由于其跟国旅签约

83、的缘故，有国旅带来的外国团队较多。总的来说，旅游者中，外国团队较少，中国团队较多。兆安酒店外国团队相对较多，主要由于其跟国旅签约的缘故，有国旅带来的外国团队较多。?虽然国际品牌逐渐进入闸北，但大部分传统项目从落成年代、位置交通、周边环境来说，都不是特别理想 。虽然国际品牌逐渐进入闸北，但大部分传统项目从落成年代、位置交通、周边环境来说，都不是特别理想 。竞争项目基本情况及房价表现竞争项目基本情况及房价表现酒店名称酒店名称位置位置房数房数星级上海大宁福朋喜来登集团酒店星级上海大宁福朋喜来登集团酒店共和新路1928号3264*44*44*4333333333上海广场长城假日酒店上海广场长城假日酒店

84、恒丰路585号510上海中祥戴斯大酒店上海中祥戴斯大酒店中兴路1558号208最佳西方上海龙门宾馆最佳西方上海龙门宾馆恒丰路777号300锦荣国际大酒店锦荣国际大酒店共和新路 2750 号145上海金水湾大酒店上海金水湾大酒店恒丰路308号157上海新梅华东大酒店上海新梅华东大酒店天目西路111号328上海中亚饭店上海中亚饭店梅园路330号火车站南广场388上海良安大饭店上海良安大饭店长安路920号363上海铁路大厦酒店上海铁路大厦酒店秣陵路355号185上海兆安酒店上海兆安酒店恒通路195号207上海机电大厦远东大酒店上海机电大厦远东大酒店恒丰路600号170新民大酒店新民大酒店沪太路701

85、号80中土大酒店中土大酒店共和新路 666 号246上海邮电大厦上海邮电大厦恒丰路601号235数据来源：闸北区旅游局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部4星级酒店中福朋喜来登房价明显高于其他品牌的星级酒店中福朋喜来登房价明显高于其他品牌的400-600元之间的水平，元之间的水平，3星级酒店平均房价基本不足星级酒店平均房价基本不足300元标准。元标准。未来发展趋势未来发展趋势? 闸北政府希望闸北区酒店业向高星级发展，打造交通商务区。闸北政府希望闸北区酒店业向高星级发展，打造交通商务区。? 大宁福朋喜来登酒店已经达到了大宁福朋喜来登酒店已经达到了4星级标准，将向更高档次的方向发展，预计成为闸北区

86、第一个星级标准，将向更高档次的方向发展，预计成为闸北区第一个5星级酒店。星级酒店。? 未来铭德国际广场中的酒店期望达到未来铭德国际广场中的酒店期望达到5星级标准，由新加坡君华集团管理。星级标准，由新加坡君华集团管理。? 此外宝矿国际大厦项目已经委托洲际集团管理其中的酒店，将成为闸北区未来另一个此外宝矿国际大厦项目已经委托洲际集团管理其中的酒店，将成为闸北区未来另一个5星级标准的酒店，并于星级标准的酒店，并于2009年开始试营业。年开始试营业。汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公

87、寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议公寓式酒店定义公寓式酒店定义提供定期的房间清理、衣物清洗、24小时安保服务、英语接待和商务中心等服务内容。地理位置地理位置大都位于中心商业区或其他具有特殊优势的地区，交通便捷且接近商务或商业及购物中心经营模式经营模式提供服务提供服务建筑品质建筑品质配套设施配套设施发展商持有产权或全部的经营权，采用统一租赁模式。通常拥有较高的建筑品质，如：机电设备、建筑质量、整体装修乃至配家具、家电等。提供完善的设施，如健身房、洗衣房、游戏室、网球场、游泳池、美容院、咖啡吧等。根据多年来对上海公寓式酒店市场的调研和分析 ，我司对公寓式酒店作出如下

88、界定：根据多年来对上海公寓式酒店市场的调研和分析 ，我司对公寓式酒店作出如下界定：公寓式酒店供应量及吸纳量供应量及吸纳量05001,0001,5002,0002,5003,000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009及以后02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000供应(左轴)成交量(左轴)累计供应量(右轴)套套数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部由于九十年代初期土地未加有效控制的供应，导致中期供应量的剧增，尤其以1998年为最同时由于遭遇亚洲经济危机，吸纳

89、量远跟不上供应量发展，导致入住率和租金的持续下滑。区域分布特征区域分布特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1997年以前2007年4季度徐汇卢湾静安长宁浦东黄浦闵行虹口数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部1997年之前处在供应量大幅度增长之前，市场全部被四个市中心区域所控制。随着近年来区域改造和规划建设，黄浦、浦东也有相当供应量上市，其他区域也开始出现公寓式酒店，市场发展进入成熟期。租金走势租金走势80859095100105110115120125Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

90、2Q3Q42001200220032004200520062007浦西浦东Q1/2001=100公寓式酒店租金指数公寓式酒店租金指数, 2001年年1季度季度-2007年年4季季数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部需求市场分析需求市场分析公寓式酒店租金及入住率走势公寓式酒店租金及入住率走势, 2001年年1季度季度-2007年年4季季数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部202122232425262728Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q401020304050607美金每平方米每月75%80%85

91、%90%95%100%租金 (左轴)入住率 (右轴)公寓式酒店租金自1998年以来一直呈下降趋势，此后公寓式酒店租金一直维持在较平稳的水平在经过1998-2000年的市场波动后，入住率逐渐攀升。至2005年2季度，公寓式酒店平均入住率达到了93以上未来发展趋势未来发展趋势05001,0001,5002,0002,5003,0001996199719981999200020012002200320042005200620072008E2009年及以后美元每月每平方米01020304050607080套数供应量(左轴)平均租金(右轴)2009年及年及09年后年后数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及

92、开发顾问部2008年及以后，预计将有至少1754套的公寓式酒店上市，市场将有较大不确定性租金将实现稳步发展态势，受公司租房预算的影响，租金将较难有提升区域市场发展状况区域市场发展状况天赐公寓天赐公寓JW万豪公寓万豪公寓馨乐庭金桥馨乐庭金桥新黄浦公寓新黄浦公寓本项目本项目本项目所在闸北区目前无公寓式酒店案例，与项目区域仅隔一条苏州河的黄浦区商业条件高度成熟，其它功能性建设受到一定限制。缺乏成熟且高品质的商务市场的支撑，公寓式酒店市场因此低迷滞后。区域项目特征区域项目特征黄浦区黄浦区甲级写字楼甲级写字楼宏伊大厦、都市企业中心、来福士广场、天安中心等高档住宅区高档住宅区太阳都市花园、上海滩花园、老西

93、门公馆、耀江花园等主要商业街主要商业街南京东路商业街购物中心购物中心第一百货、新世界城、永安百货、宏伊等交通交通地铁一、二、八号线，延安东路高架5星级酒店星级酒店和平饭店、上海JW万豪酒店、上海威斯汀大饭店等Studio49 平方米6%一房58-72 平方米40%二房98-101 平方米40%JW万豪公寓三房149 平方米14%一房65 平方米40%二房85平方米20%一房6370平方米40%二房103平方米40%三房131平方米20%一房38-92平方米50%二房101平方米33%三房101-124平方米17%天赐公寓新黄浦酒店公寓Studio33 平方米40%馨乐庭金桥潜在供应潜在供应项目

94、项目Oakwood Residences-管理公司管理公司2008建筑面积建筑面积-预计22,000平方米116黄浦区Studio & 1房4房-上市日期上市日期2009年或以后房间数房间数-区域区域闸北区广中西路房型房型-Oakwood Residences豫园豫园人民广场人民广场未来发展趋势未来发展趋势闸北区因环境、配套等因素的影响，短期内公寓式酒店市场较难有所发展。黄浦区公寓式酒店市场的未来项目将主要偏重于外滩（包括外滩源、南外滩）区域范围内。其它区域公寓式酒店式产也较难向高端发展。汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场

95、写字楼市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场项目概述：项目概述：?地址：位于上海闸北区大宁路、共和新路地址：位于上海闸北区大宁路、共和新路?发展商：上海福乐思特房地产有限公司发展商：上海福乐思特房地产有限公司?占地面积：占地面积：5.5万平方米万平方米?建筑面积：建筑面积：25万平方米万平方米?物业组合：包含酒店、办公楼、物业组合：包含酒店、办公楼、SOHO办公、百货零售、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业等八大主要功能。办公、百货零售、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业等八大主要功能。?

96、由由15栋建筑和栋建筑和11个大小广场构成，其中写字楼四栋，四星级酒店一座。个大小广场构成，其中写字楼四栋，四星级酒店一座。?距地铁距地铁1号线约号线约80米。米。?距外滩、人民广场、南京路等核心区域约距外滩、人民广场、南京路等核心区域约810分钟车程。分钟车程。?酒店品牌：酒店品牌： Starwood（喜达屋集团）旗下（喜达屋集团）旗下Four Points by Sheraton（富朋喜来登）（富朋喜来登）?物业管理公司：物业管理公司： Savills 第一太平戴维斯第一太平戴维斯上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场规划示意图规划示意图:上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场功能组合

97、功能组合:功能分区功能分区建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）说明说明酒店酒店约约30,000四星级、四星级、Sheraton管理、管理、326间间写字楼写字楼29,626出售出售SOHO办公办公9,287出售出售车库车库21,890地下以及地上多层车库地下以及地上多层车库零售零售约约50,000包括大润发超市、专卖店等包括大润发超市、专卖店等餐饮餐饮约约40,000各地美食各地美食娱乐娱乐约约15,000电影院、游乐场等电影院、游乐场等文化教育文化教育约约10,000创意学校、画廊、艺术家工作室等创意学校、画廊、艺术家工作室等现代服务现代服务约约5,000银行、旅行社、保健中心等银行、旅行社

98、、保健中心等上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场写字楼部分写字楼部分:? 办公和办公和SOHO办公共计办公共计254套已整体转让给由花旗投资与另一家公司共同出资组建的套已整体转让给由花旗投资与另一家公司共同出资组建的Kai loong Rui（凯龙瑞）公司，平均售价（凯龙瑞）公司，平均售价13800元元/平方米。平方米。? 目前写字楼租金报价目前写字楼租金报价5.5元元/平方米平方米/天，目前标准写字楼出租已逾天，目前标准写字楼出租已逾90。? 已签约租户主要为已签约租户主要为IT、咨询、贸易等服务行业公司，以国内企业居多。、咨询、贸易等服务行业公司，以国内企业居多。? 酒店引入富朋喜来登

99、品牌，散客标准间房价平均预计为酒店引入富朋喜来登品牌，散客标准间房价平均预计为8001000元元/天天/间，与上海市四星级酒店整体水平较为接近。间，与上海市四星级酒店整体水平较为接近。? 大宁福朋喜来登酒店设置客房大宁福朋喜来登酒店设置客房326间，间，1.1万多平米的会议区，万多平米的会议区，3个餐厅，一个康体中心和室内游泳池。个餐厅，一个康体中心和室内游泳池。酒店部分酒店部分:大宁国际商业广场大宁国际商业广场商业部分：商业部分：? 项目特色：上海最大的开放式商业广场；上海首个开放式欧美风格的销品茂；（项目由项目特色：上海最大的开放式商业广场；上海首个开放式欧美风格的销品茂；（项目由15幢建

100、筑、幢建筑、11个广场和一条个广场和一条2公里的商业步行街成）公里的商业步行街成）? 开业时间：开业时间：2006年年7月底试营业；月底试营业；10月全面营业；月全面营业；?区域介绍：项目附近特别是项目北部地区分布着众多住宅小区，居民数量庞大（而项目以北并没有大型综合性的商业设施）；区域介绍：项目附近特别是项目北部地区分布着众多住宅小区，居民数量庞大（而项目以北并没有大型综合性的商业设施）；? 项目以项目以“社区型购物中心社区型购物中心”的定位推向市场，辐射项目附近以及上海北部地区的居民；的定位推向市场，辐射项目附近以及上海北部地区的居民；? 从目前实际运营状况来看， 项目人气较旺，定位准确。

101、从目前实际运营状况来看， 项目人气较旺，定位准确。由由RTKL公司设计突破了第一、第二代购物中心封闭式购物的模式，采用开放式格局，由露天商业街连通。公司设计突破了第一、第二代购物中心封闭式购物的模式，采用开放式格局，由露天商业街连通。大宁国际商业广场大宁国际商业广场目前已经有目前已经有100多家公司、多家公司、250多个品牌签约：多个品牌签约：?主力承租户：主力承租户：大润发（大润发（2006.7.19开张）、国美（开张）、国美（2006.7.15第一个开张）、电影院（韩国第一个开张）、电影院（韩国CJ-CGV株式会社和上影集团共同投资上影星汇影城）株式会社和上影集团共同投资上影星汇影城）?服

102、饰饰品等一般零售类：服饰饰品等一般零售类：德国德国C&A、ONLY、JACK&JONES、SUPER MORT、SPORT 100、BREAD TALK、Promod、FreedomCentral、LifeZtore、好瞳宝眼镜等、好瞳宝眼镜等?休闲餐饮类：休闲餐饮类：星巴克、一茶一座、棒约翰、巴黎贝甜、味千拉面、日本元气烤肉、星巴克、一茶一座、棒约翰、巴黎贝甜、味千拉面、日本元气烤肉、LATINA Restaurant等等?娱乐服务配套类：娱乐服务配套类：美音美美音美(BMB)KTV、卡通尼儿童乐园、润雅、卡通尼儿童乐园、润雅/诗婷美容、宿野美容美发等诗婷美容、宿野美容美发等大宁国际商业广场

103、大宁国际商业广场项目建筑实景图：项目建筑实景图：大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场相同点（可借鉴）：相同点（可借鉴）：? 从社区型综合性购物中心的市场定位来看，大宁国际与本项目较为类似；从社区型综合性购物中心的市场定位来看，大宁国际与本项目较为类似；?业态的选择方面，大宁国际和本项目有一定的借鉴之用；业态的选择方面，大宁国际和本项目有一定的借鉴之用；?作为第三代购物中心，其建筑形式上值得本项目借鉴。（优点和缺点同样明显）作为第三代购物中心，其建筑形式上值得本项目借鉴。（优点和缺点同样明显）不同点（应避免）：不同点（应避免）：? 开发之前，大宁国际已经具备了良好的交

104、通便利条件和现有的大量的居民消费，商业氛围很容易聚集和培养；而本项目相比之下存在一定差距；开发之前，大宁国际已经具备了良好的交通便利条件和现有的大量的居民消费，商业氛围很容易聚集和培养；而本项目相比之下存在一定差距；?大宁商业体量远远大于本项目商业体量，所以，我司并不担心本项目商业的去化险！大宁商业体量远远大于本项目商业体量，所以，我司并不担心本项目商业的去化险！大宁国际商业广场大宁国际商业广场对本项目的借鉴（商业部分）：对本项目的借鉴（商业部分）：上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场对本项目的借鉴意义：对本项目的借鉴意义：? 大宁国际与本项目虽不位于上海传统高档商务区，但交通便捷，且为大

105、宁国际与本项目虽不位于上海传统高档商务区，但交通便捷，且为体量多物业的协调开发体量多物业的协调开发，受到部分服务性行业写字楼租户青睐。，受到部分服务性行业写字楼租户青睐。? 大宁国际地处上海中心城区与外延区域区交界处，为大宁国际地处上海中心城区与外延区域区交界处，为满足不同层次客需求满足不同层次客需求，设计了不同类型的写字楼，包括全中央空调式、分体空调式及，设计了不同类型的写字楼，包括全中央空调式、分体空调式及SOHO型写字楼。型写字楼。? 大宁国际大宁国际成功的商业模式和运营成功的商业模式和运营对其办公的发展有着举足轻重的作用。对其办公的发展有着举足轻重的作用。复城国际复城国际位于虹口区大柏

106、树及曲阳中心务圈，为虹口曲阳商务中心区的核心地段总建筑面积约位于虹口区大柏树及曲阳中心务圈，为虹口曲阳商务中心区的核心地段总建筑面积约15万平方米，将形成由住宅、办公、酒店式公休闲、商业为一体的综合小区。万平方米，将形成由住宅、办公、酒店式公休闲、商业为一体的综合小区。2006年年8月，荷兰国际集团月，荷兰国际集团ING携手复地集团，正式向市场推其携手复地集团，正式向市场推其“BLOCK街区街区”概念的复城国际项目。概念的复城国际项目。根据规划显示项目中共有根据规划显示项目中共有16幢建筑：居住区在东南面幢建筑：居住区在东南面,由南面由南面2幢高层公寓式住宅，东面幢高层公寓式住宅，东面1幢高层

107、和幢高层和1幢多层公寓构成；幢多层公寓构成；办公区在西北面办公区在西北面,由西面沿街由西面沿街2幢层和幢层和21层的标准写字楼和北面层的标准写字楼和北面6-7层围合式的小户型办公楼构成；层围合式的小户型办公楼构成；中心区域为商业部分，由中心区域为商业部分，由2幢保留下来的老建筑带领另幢保留下来的老建筑带领另2幢新建筑构成，另有几幢别分布在商业区域的东侧。幢新建筑构成，另有几幢别分布在商业区域的东侧。复城国际复城国际? “橘座橘座”强调的是多层、小面积单元、围合花园、生态办公的特色。强调的是多层、小面积单元、围合花园、生态办公的特色。250平方米的挑高大堂，内部空间采用自然色系和灰色系的结合，用

108、大理石和玻璃等现代材质来体现一种现代化办公环境的特色。平方米的挑高大堂，内部空间采用自然色系和灰色系的结合，用大理石和玻璃等现代材质来体现一种现代化办公环境的特色。? 该项目的主力办公户型为该项目的主力办公户型为40-70平方米平方米。基本所有户型都是南北通透且方正。基本所有户型都是南北通透且方正。复城国际复城国际对本项目的借鉴意义：对本项目的借鉴意义：? 项目整体的项目整体的花园和生态花园和生态理念，较好的弥补了区位条件上的先天不利因素，创造了与常规标准办公完全不同的商务环境，橘座的产品设计和板房的装修特色也是项目卖点之一。理念，较好的弥补了区位条件上的先天不利因素，创造了与常规标准办公完全

109、不同的商务环境，橘座的产品设计和板房的装修特色也是项目卖点之一。? 本项目地块内及周边共本项目地块内及周边共4.8公顷绿地以及毗邻苏州河的水景个优势，为本项目打造与众不同的生态办公理念提供了先决条件公顷绿地以及毗邻苏州河的水景个优势，为本项目打造与众不同的生态办公理念提供了先决条件? 复城国际小户型写字楼复城国际小户型写字楼-橘座与银座的国际标准化写字楼从橘座与银座的国际标准化写字楼从目标客户不同类型加以区分目标客户不同类型加以区分，针对不同客户需求，将，针对不同客户需求，将SOHO与标准办公很好的融到同一社区与标准办公很好的融到同一社区。本项目写字楼也可借鉴这一理念，吸引处于不同类型的业入驻

110、。本项目写字楼也可借鉴这一理念，吸引处于不同类型的业入驻。创智天地创智天地(KIC)? 创智天地位于上海市杨浦区，占地创智天地位于上海市杨浦区，占地84万平方米，总建筑面积超过万平方米，总建筑面积超过100万平方米；万平方米；? 包括四大部分：智能化办公楼及各种商业服务设施组成的包括四大部分：智能化办公楼及各种商业服务设施组成的“创智天地广场创智天地广场”、提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能、提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊创智坊”、以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的、以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心江湾体育中心”、以及着重推动

111、高科技研发的、以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园创智天地科技园”。创智天地(KIC)? 创智坊以小面积创智坊以小面积SOHO户型受到众多中小型创想及创业企业青睐，其户型面积从户型受到众多中小型创想及创业企业青睐，其户型面积从66平方米到大户型平方米到大户型205平方米平方米不等，大多数为不等，大多数为100平方米以下小户型，目前其成交均价位于平方米以下小户型，目前其成交均价位于15,000-20,000元元/平方米之间平方米之间,入住率达入住率达87%左右。左右。创智创智创智天地创智天地(KIC)对本项目的借鉴意义：对本项目的借鉴意义：?创智坊依靠周边创智坊依靠周边密集的大学密集的大学（

112、复旦、同济、财大、理工等）（复旦、同济、财大、理工等）资源资源，五角场城市副中心五角场城市副中心便捷的交通及商业配套，吸引一批以校园为背景的创企业，其利用周边资源优势效用明显。便捷的交通及商业配套，吸引一批以校园为背景的创企业，其利用周边资源优势效用明显。?项目整体的项目整体的建筑设计和建筑设计和LOFT产品的室内装修设计产品的室内装修设计突出，非常迎合周边高学历人群的需求偏好，功能性上也兼顾和追求风格和实用性两个方突出，非常迎合周边高学历人群的需求偏好，功能性上也兼顾和追求风格和实用性两个方?本项目写字楼的客户定位也可根据客户性质，为本项目写字楼的客户定位也可根据客户性质，为不同规模的企业不

113、同规模的企业打造打造符合各自需要的办公配备。另外，本项目符合各自需要的办公配备。另外，本项目LOFT产品的部分储藏功能产品的部分储藏功能对于吸引专业市场客户也是一大优势。对于吸引专业市场客户也是一大优势。汇报内容汇报内容? 地块分析地块分析? 宏观环境综述宏观环境综述? 零售商业市场零售商业市场? 写字楼市场写字楼市场? 高星级酒店市场高星级酒店市场? 公寓式酒店市场公寓式酒店市场? 案例借鉴案例借鉴? 开发建议开发建议发展战略建议发展战略建议项目项目SWOT分析分析发展战略建议发展战略建议酒店酒店&公寓式酒店公寓式酒店?公寓式酒店公寓式酒店政府对酒店开发的想法政府对酒店开发的想法周边整体环境

114、周边整体环境发展商对于资金回笼的考虑发展商对于资金回笼的考虑市场竞争因素市场竞争因素酒店酒店不建议不建议周边整体环境周边整体环境生活及商务配套生活及商务配套发展商对于资金回笼的考虑发展商对于资金回笼的考虑分拆销售政策限制分拆销售政策限制发展战略建议发展战略建议需求定位需求定位市中心甲级写字楼分流的中小型企业市中心甲级写字楼分流的中小型企业与区域发展政策导向相符的各规模的公司与区域发展政策导向相符的各规模的公司国内外投资者国内外投资者与中小型企业匹配的形象与中小型企业匹配的形象区域提升潜力区域提升潜力商业、景观配套优势商业、景观配套优势办公楼办公楼商 业商 业需求来源需求来源档次定位档次定位年龄

115、在年龄在2040岁的办公人员、年轻人、三口之家、部分七浦路人流岁的办公人员、年轻人、三口之家、部分七浦路人流消费习惯：追求流行与时尚，对品牌有一定的了解。消费习惯：追求流行与时尚，对品牌有一定的了解。消费水平属中档消费水平属中档中档，待未来开业后市场与项目自身的发展逐步调整档次；中档，待未来开业后市场与项目自身的发展逐步调整档次；若项目能形成自身的景观和建筑特色，则有机会将休闲广场的定位拔高。若项目能形成自身的景观和建筑特色，则有机会将休闲广场的定位拔高。发展战略建议发展战略建议总体定位及功能组合总体定位及功能组合? 方案一：休闲广场商业类型方案一：休闲广场商业类型? 备注：备注：该方案为我司

116、经仔细考虑与斟酌后所推崇的方案。该方案为我司经仔细考虑与斟酌后所推崇的方案。办公产品位于休闲广场之上，出入口与商业隔开，以确保客户不受打扰。办公产品位于休闲广场之上，出入口与商业隔开，以确保客户不受打扰。2座办公大堂出入口建议设在靠近本地块绿地一端，以便于充分结合绿地景观的优势，标准办公楼也可考虑天潼路出入口。座办公大堂出入口建议设在靠近本地块绿地一端，以便于充分结合绿地景观的优势，标准办公楼也可考虑天潼路出入口。体量：体量：25000-30000m2三层以内三层以内LOFT办办公公标标准准办办公公休闲广场体量：体量：20000m2体量：体量：33000-38000m2绿绿地地发展战略建议发展

117、战略建议总体定位及功能组合总体定位及功能组合? 方案二：专业市场商业类型方案二：专业市场商业类型体量：体量：25000-30000m2不超过四层不超过四层绿地绿地LOFT办办公公楼楼LOFT办办公公楼楼服服装装批批发发市市场场SOHO双塔办公楼双塔办公楼每座塔楼体量：每座塔楼体量：26000-29000m2? 备注：备注：该方案是基于发展商投资策该方案是基于发展商投资策的需要，我司通过分析区域的需要，我司通过分析区域来的发展趋势以及各商业模来的发展趋势以及各商业模的发展阶段，从市场角度并的发展阶段，从市场角度并建议该方案。建议该方案。2座办公塔楼与服装批发市场座办公塔楼与服装批发市场隔开，其间可用景观等建筑隔开，其间可用景观等建筑品加以隔开，以确保办公客品加以隔开，以确保办公客与服装批发市场客户相互隔与服装批发市场客户相互隔。双塔办公大堂出入口均设在双塔办公大堂出入口均设在近天潼路一端，以充分利用近天潼路一端，以充分利用地景观优势。地景观优势。