山东临沂建银中邦兰山区综合地产开发项目整体定位与总体规划报告（158页）.pdf

1、建银中邦兰山区建银中邦兰山区综合开发综合开发项目项目整体定位与总体规划报告整体定位与总体规划报告第一个阶段：义堂整体定位与总体规第一个阶段：义堂整体定位与总体规划布局建议划布局建议第二个阶段：土地运作与区域开发第二个阶段：土地运作与区域开发模式建议模式建议基于现状分析提出问题基于现状分析提出问题为义堂区域制定制胜的为义堂区域制定制胜的整体定位整体定位基于财务、市场和案例基于财务、市场和案例三重视角的规划建议三重视角的规划建议 土地利用现状 人口现状 产业发展现状 生活配套现状 临沂市房地产发展现状 临沂市区域发展现状 小城镇和产业案例研究 人口导入扩大住房需求 区域价值提升吸纳目标居住人群 规

2、划案例借鉴 土地综合整治财务分析 地块条件分析 规划设计建议本次汇报主题本次汇报主题为兰山区综合开发为兰山区综合开发区域制定定位和规划区域制定定位和规划1 1）基于现状提出问题）基于现状提出问题2 2）基于案例研究提出核心思路）基于案例研究提出核心思路3 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位）基于市场为区域制定制胜的整体定位4）基于财务、市场、案例下的规划建议）基于财务、市场、案例下的规划建议5 5）下阶段工作安排建议）下阶段工作安排建议对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出

3、价值与核心问题从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出价值与核心问题土地土地LandLand生活生活LivingLiving生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry土地：土地：区位交通土地承载量土地利用土地价值土地认知资源禀赋人口：人口：人口总量人口结构生活：生活：商业配套公建配套基建配套休闲娱乐配套住房现状产业产业产业结构产业链临临沂沂兰兰山山义堂义堂区位分析区位分析义堂镇位于临沂市城西义堂镇位于临沂市城西5 5公里处，在其“南工中商北文”的公里处，在其“南工中商北文”的城市发展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显城市发

4、展布局中，属于“中商”和“北文”的交汇区，区位优势明显临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是山东省面积最大和人口最多的地级市临沂地理位臵优越，交通便利，是鲁、苏的交通要道义堂镇位于临沂市城西5公里处，东南部与临沂市兰山街道相接，西北部接费县，西与兰山区朱保镇毗邻，北与兰山区枣沟头镇相连，是典型的城乡结合部本项目位于义堂镇中心区，紧挨临沂市区交通分析交通分析项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，项目内部交通纵横交叉，外部交通便利，G327G327横穿东西，横穿东西，直通市区，京沪高速纵贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门”直通市区，京沪高速纵

5、贯南北，其出入口是进出临沂重要的“西大门”本项目外部有G327、市北环路、滨河大道等直通市区沿G327从镇政府到市区需25分钟京沪高速纵贯项目南北，义堂出入口使义堂成为南北的重要交通节点和进出临沂的重要通道本项目内部有东西向的义刘路、南环路和南北向的中学路等，形成“十纵十横”的内部交通网络，内部交通便捷本本 项项 目目市北环路市北环路通往市区通往市区镇政府镇政府义堂出口义堂出口土地承载量土地承载量20092009年义堂镇完成工农业总产值年义堂镇完成工农业总产值116.8116.8亿元，人均纯收入亿元，人均纯收入77927792元，居民存款余额元，居民存款余额11.411.4亿元，私人轿车亿元，

6、私人轿车35003500余辆，经济实力雄厚余辆，经济实力雄厚2009年义堂镇全镇完成工农业总产值116.8亿元，实现财政总收入2.1亿元，其中地方财政收入9444万元，人均纯收入7792元2009年，义堂镇居民存款余额达到11.4亿元全镇私人轿车达到3500余辆1997-2007年，义堂镇国内生产总值快速增长，年均增长率为21.3%，高于临沂市年均增长率14.8%与周边镇比较，义堂镇综合经济实力列第二位南坊街道白沙埠镇枣沟头镇朱保镇半程镇义堂镇工业总产值7401021146881985163239971893544501627利税总额513484553261223124614745245312

7、固定资产投资2850007842014569289280125000140316地方财政收入705514882603360624716378农民人均纯收入527440614820510353305359综合得分0.830.200.260.280.520.56综合排名165432周边乡镇综合指标评价表单位：万元资料来源：义堂镇经济社会发展规划02004006008001000120014001600180019971998199920002001200220032004200520062007020000400006000080000100000120000140000160000180000临

8、沂市国内生产总值（亿元）义堂镇国内生产总值（万元）临沂市、义堂镇国内生产总值变化图土地利用土地利用义堂镇土地利用规划区义堂镇土地利用规划区87%87%已成为建设用地，其中国有建设已成为建设用地，其中国有建设用地用地453.9453.9亩，仅占亩，仅占3%3%，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地，规划区外，本项目内的土地仍为农用耕地根据义堂镇土地利用总体规划（2010年5月编制），规划范围东至高速公路，西至工业二路，南至镇南路，北至北外环规划区总面积约15095.5亩，其中农用地1793.6亩，建设用地13155亩，未利用地（河流水面）146.9亩建设用地中，国有建设用地453.9亩，集体建设

9、用地12701.1亩农用地中，耕地494.7亩，园地45.7亩，林地736.8亩，坑 塘 水 面 193 亩 ， 沟 渠273.6亩，设施农用地49.8亩祊祊河河京京沪高速沪高速镇镇 河河 路路镇政府镇政府本项目范围本项目范围规划区范围规划区范围本项目范围与义堂镇规划范围有所不同，在其规划范围中东西边界不变，向北延伸至祊河，向南延伸至涑河规划区以外，本项目以内的土地性质绝大部分为农用耕地资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）根据义堂镇规划区土地利用现状，义堂镇规划区农用地占12%，建设用地占87%土地利用土地利用义堂镇工矿仓储用地占义堂镇工矿仓储用地占34%34%，非入园企业

10、，非入园企业13001300多家，商服多家，商服用地仅占用地仅占5%5%，住宅用地占，住宅用地占17%17%，平房住户，平房住户1100011000多户，土地利用率低多户，土地利用率低义堂镇板材企业布局分散，除入园的400多家企业外，其余1300家板材企业分布在其它33个行政村中，占地规模大，土地使用效率不高义堂镇投资3400万元，已建设居民楼140栋，建筑面积65.85万平方米，除入住社 区 的 居 民 ， 其 余 约11000多户均住在一层平房中，住宅用地利用率低建设用地中 ，商服用地453.9亩，工矿仓储4511亩，住宅用地2277.6亩，公共管理与公共服务用地434.6亩，特殊用地11

11、8.4亩，交通运输用地4657.3亩，空闲地570.9亩资料来源：义堂镇土地利用总体规划（2006-2020年）本本 项项目目大义堂社区大义堂社区王朱里社区王朱里社区埠北头南楼社区埠北头南楼社区代庄社区代庄社区丰源社区丰源社区苑朱里社区苑朱里社区义堂镇建设用地中，商服用地仅占5%，工矿仓储用地占34%，住宅用地占17%项目内部项目内部新建社区新建社区土地价值土地价值1 1目前义堂镇企业所交土地租金在目前义堂镇企业所交土地租金在20002000元元/ /亩亩/ /年左右，土地年左右，土地使用税为使用税为8 8元元/ /平平/ /年，与其工业产值相比，工业用地价值并未得到体现年，与其工业产值相比，

12、工业用地价值并未得到体现目前义堂镇大部分企业的厂房为占用耕地，并非工业用地，但企业每年仍然向政府缴纳土地租金和税费土地成本也很低，每亩4000元的金恒瑞木业董事长张总企业占地87亩，去年的租金为每亩每年1600元，今年预计要到2000元，土地税为每平每年8元协成木业袁总企业占地30亩，每年的租金约2000元/亩，土地使用税为8元/平.年临沂市帝文人造板厂史总企业名称企业名称土地租金土地租金（元（元/ /亩亩/ /年）年）土地税费土地税费（元（元/ /平平/ /年）年）占地面积占地面积( () )恒瑞木业40008协成木业160087帝文人造板2000830土地使用现状图土地使用现状图用地权属现

13、状图用地权属现状图土地使用现状图中，深红色区域为工业用地，但在用地权属现状中，深红色区域所在的位臵属于集体用地，不属于工业用地土地价值土地价值2 2义堂镇商业沿义堂镇商业沿G327G327分布，九州附近是商铺租金高地，在分布，九州附近是商铺租金高地，在2 2- -5 5元元/ /平米平米/ /天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现天之间，部分商铺租金高于市区，商业用地价值得以体现义堂镇商业沿G327分布，并在九洲宜家佳附近形成商铺租金高地，该地段商铺租金基本在2-5元/平米/天之间，个别商铺租金高达16.44元/平米/天，高于市区租金义堂镇核心区商业以九州宜家佳为核心向东西延伸，离

14、九洲宜家佳越远，商铺租金越低，中心段租金集中在0.8-5元/平米/天义堂镇纵向的商业街中学路上，商铺价格从G327开始，离G327越远，租金越低，集中在0.5-0.9元/平米/天板块板块项目名称项目名称商铺面积（平米）商铺面积（平米）租金（元租金（元/ /年）年）租金单价（元租金单价（元/ /平米平米/ /天）天）G327沿街商业（镇中心区）汇丰手机大卖场1201200002.74未来之星601000004.57义堂商场25100001.1义堂商场门口水果店40240001.64万佳购物广场真维斯2012000016.44义堂百货家电商场55750003.74诺基亚25400001.99糁馆5

15、0150000.82以纯1层*2间*30500002.28金江宾馆3层标间110元/天，3人间140元/天鞋店1层*2间*25160000.88华泰手机大卖场2层*2间*3060000通讯店1层*1间*30300002.74新华会计学院2楼20200元/月出租2楼，0.33腾达宾馆3层租金，50000元/年，房间60100元/天不等东方车辆商场2间*2层*25062800蛋糕鲜花店2间*1层*200550000.38义堂镇社区商业（中学路）宏宇电脑1间*1层*40130000.89阿杜染发2层*2间*3020000惠德大药房2间*2层*3030000战神军衣店1间*1层*3060000.55理

16、发店2间*2层*2011000土地价值土地价值3 3义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓义堂镇没有成型的商品房，镇中心成型小区的小产权公寓单价在单价在17001700- -20002000元元/ /平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化平米之间，住宅用地没有实现土地价值的最大化义堂镇除去新农村建设的几大社区外，大部分住宅为一层的平房义堂镇没有成型的商品房，镇中心只有义堂中学对面的教职工小区、大义堂小区、供销社小区和自行车零件厂小区等根据市调结果，义堂镇中心区内，成型小区公寓出售单价在1700-2000元/平米之间项目名称项目名称在在售售/ /租物业租物业类型类型在在售售/ /

17、租均价租均价（元（元/ /）户型面积户型面积( () )义堂中学对面公寓出租，6000元/年二室一厅，90公寓8000元/年三室一厅（精装修）公寓23万元/套出售，单价1769元/三室一厅，130大义堂小区公寓9万元/套出售一室一厅供销社小区公寓23万元/套出售，单价1917元/120公寓500600元/月出租130公寓其中一房200元/月出租三室一厅自行车零件厂小区公寓7000元/年出租106供销社小区自行车零部件厂小区代庄社区义堂镇改造过的代庄社区，公寓单价800-1000元/平米，双拼230平米，售价30万普通住宅市区土地价值市区土地价值市区商品房公寓价格约市区商品房公寓价格约50005

18、000元元/ /平米，联排价格平米，联排价格1200012000- -1600016000元元/ /平米，双拼平米，双拼2000020000元元/ /平米，土地价值相对较高平米，土地价值相对较高项目名称项目名称板块板块在售物业类型在售物业类型在售均价在售均价（元（元/ /）户型面积户型面积( () )整体定位及卖点整体定位及卖点客群分析客群分析容积率容积率爱伦坡北城新区联排、叠加联排：12000-16000叠加：8000-12000联排：250-350叠加：180-260区位、配套客户主要为临沂市私营业主、政府人员及三区九县的都有，以本地客户为主1.4凤凰城北城新区联排、双拼小高层、高层公寓：

19、4900（开盘价格4100）联排：14000双拼：20000商铺：16000公寓：90-400联排：300双拼：500定位高端，卖点是绿化环境、市政、教育等配套、风水临沂本地客户占到70%，义堂可能有5%，主要是自住为主1.8临天下北城新区双拼、联排联排：12000-16000双拼：19000-23000联排：419双拼：260-300首席高尚生活区，区位、市政、环境1.4沂龙湾北城新区二期：洋房、高层三期：联排、双拼、独栋洋房：4900联排:230-312双拼：360-380独栋：500-800教育资源（幼儿园和小学都是在项目开始之初就建好的），交通方便，环境好本地做生意的，汽配城、塑料市场

20、、金属城等，外地工作回来在家乡买房的0.9金鼎国际广场兰山区中心酒店式公寓、商业酒店式公寓均价5000元，1-4层商业整体卖给了苏宁电器酒店式公寓50-80平本地客户居多，不少是做生意的久隆奥斯卡 兰山区中心住宅（已售完）、商业、酒店式公寓住宅08年售价3700元起，均价4000，现在售的酒店式公寓共500套，精装单价7000-8000元，70年产权；商业招商的有茂业百货，其余出售的商业面积在50-1000平，单价10000-70000元。酒店式公寓40-80平，商业50-1000平地处市中心核心地段，临沂市价值最高的地方本地高端客户为主水榭华庭兰山区南部中式别墅单价8000左右联排350平左

21、右，双拼500平和700平滨河资源，交通便利，院子和露台赠送本地客户为主，大部分是做生意的，有的客户来源不便透露1.42未来市场上义堂镇周边还建房、临沂市区商品房供应量大，对义堂镇未来市场上义堂镇周边还建房、临沂市区商品房供应量大，对义堂镇商品房开发构成一定威胁商品房开发构成一定威胁行政区行政区土地座落土地座落总面积总面积( (公顷公顷) )总价（万总价（万元）元）单价（万元单价（万元/ /亩）亩）容积率容积率 土地用途土地用途供应方式供应方式 土地使用权人土地使用权人签定日期签定日期临沂市本级兰山区涑河北街东段北侧0.4255861.3134.947122.4中低价位、中小套型普通商品住房用

22、地挂牌出让临沂兰发臵业有限公司2010/12/23临沂市本级临沂市兰山区通达路路2.41314650.54128.480382.1中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂市华苑臵业有限公司2010/12/23临沂市本级临沂市河东区九曲街道5.32874776.559.7581651.6中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂市东易臵业有限公司2010/12/14临沂市本级高新区科技大道中段东侧3.2656105421.517231.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂宝利臵业有限公司2010/12/14临沂市本级河东区九曲街道11.45851168767.9961021

23、-3中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让中铁十五局集团临沂臵业有限公司2010/11/25临沂市本级河东区九曲街道9.08369265.368.0002051-1.7中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂浦发房产集团有限公司2010/11/17临沂市本级河东区九曲街道1.64141674.368.0029241-1.7中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂浦发房产集团有限公司2010/11/17临沂市本级罗庄区清河南路东段北侧4.65312675.656 38.3351031.8经济适用住房用地划拨临沂市房产经营开发公司2010/11/10临沂市本级临沂经济开发区9.43

24、95410028.9563361.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂经开臵业有限公司2010-10-29临沂市本级临沂经济开发区1.651994037.9361143.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂经开臵业有限公司2010-10-29临沂市本级临沂经济开发区6.2169262028.095461.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂汇桉房地产开发有限公司2010-10-29临沂市本级临沂经济开发区2.8933120027.6500882.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂市恒大房地产开发有限公司2010-10-29临沂市本级临沂经济开发

25、区4.1752188030.0185221.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂万基房地产开发有限公司2010-10-29临沂市本级临沂经济开发区1.7493102038.8726923.5中低价位、中小套型普通商品住房用地挂牌出让临沂盛唐臵业有限公司2010-10-29近两个月临沂市住房用地出让情况一览表近两个月临沂市住房用地出让情况一览表土地认知土地认知义堂镇工业经济发达，环境污染严重，整体区域认知度和义堂镇工业经济发达，环境污染严重，整体区域认知度和认可度较低，区域形象亟待改善，区域价值亟待提高认可度较低，区域形象亟待改善，区域价值亟待提高义堂镇有板材、化工、机械、食品等产业

26、，工业经济发达，环境污染严重外界对义堂的区域认知度和认可度很低正在生产的板材企业尘土飞扬的义堂街道成片的板材企业成片的家庭作坊义堂流动人口很多，治安不怎么样专业市场批发业主义堂不是生产板材的吗？环境很差的专业市场批发业主义堂配套以前给当地人的印象就是脏乱差，治安不好，没有好的学校、医院等配套设施鲁商地产营销部李经理资源禀赋资源禀赋整个义堂镇无具备竞争优势的自然资源，前城子小古城是整个义堂镇无具备竞争优势的自然资源，前城子小古城是义堂镇内最大的文化资源，并位于本项目内部义堂镇内最大的文化资源，并位于本项目内部义堂镇境内北有祊河，南有涑河，两河自西向东，流入沂河本项目北至祊河，南至涑河，祊河已经进

27、行了河道整治，涑河河道较窄、水流较少，滨水环境并未做足义堂镇内部发现多处遗址，其中前城子小古城遗址已成为省级文物保护单位，并申报了国家级文物保护单位前城子小古城遗址发掘春秋和汉代的器皿，平面呈长方形，东西长约800米，南北宽650米，文化堆积厚1-2米资源分类状况与分布土地资源土地总面积52.7平方公里，地势平坦，土壤肥沃。水资源水资源丰富，祊河、涑河穿境而过，多年平均年地表水资源量12.，地下水资源量1580万立方米。气候资源暖温带大陆性季风气候，常年平均气温为12，常年平均降雨量。生物资源牛蒡、天麻等药用植物资源丰富，盛产银杏、板栗、大蒜等。矿产资源煤炭为主。林地资源境内林地面积9521.

28、9亩。义堂镇自然资源状况一览表祊河祊河本本项项目目祊祊 河河前城子前城子小古城遗址小古城遗址祊河的河道整治已经完成，滨水的环境、道路各方面都完成了，涑河的河道整治也做了，但没有延伸到义堂那边兰山区建设局义堂镇土地因素小结义堂镇土地因素小结 区位优势，交通通达性好区位优势，交通通达性好 经济优势，有产业支撑，综经济优势，有产业支撑，综合经济实力强合经济实力强 中心区商业价值高中心区商业价值高 房地产开发处于初级阶段，房地产开发处于初级阶段，本地市场商品房供应量少本地市场商品房供应量少价价 值值 点点 区域形象差，认知度和认可区域形象差，认知度和认可度低度低 住宅、厂房的拆迁量大，拆住宅、厂房的拆

29、迁量大，拆迁难度大迁难度大 周边还建房、市区商品房供周边还建房、市区商品房供应量大应量大 缺乏具备竞争优势的自然、缺乏具备竞争优势的自然、文化资源文化资源存存 在在 问问 题题对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题土地土地LandLand生活生活LivingLiving生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry土地：土地：区位交通土地承载量土地利用土地价值

30、土地认知资源禀赋人口：人口：人口总量人口结构生活：生活：商业配套公建配套基建配套休闲娱乐配套住房现状产业产业产业结构产业链人口总量人口总量义堂镇总人口义堂镇总人口15.615.6万人，其中户籍人口万人，其中户籍人口5.45.4万人，流动人口万人，流动人口10.210.2万人，占总人口的万人，占总人口的65.4%65.4%，与其他小城镇相比，人口总量优势明显，与其他小城镇相比，人口总量优势明显义堂镇总面积52.7平方公里, 总人口15.6万人，其中，户籍人口5.4万人，外来务工人口10.2万人；镇区规划面积10.68平方公里，镇区总人口约7.2万人，其中常驻人口3.3万人，流动人口3.9万人镇域

31、人口增加主要是外来人口的增加，且多分布在各村庄的企业中，2009年，义堂镇外来人口占总人口的65.4%，约有4万人分布在镇区，约6万多人分布在其它村庄的企业中1997-2007年镇域镇域人口现状：外来人口增长趋势显著02000040000600008000010000012000014000019971998199920002001200220032004200520062007镇域总人口户籍总人口外来常住人口05000100001500020000250003000019971998199920002001200220032004200520062007镇区总人口镇区户籍人口外来常住人口19

32、97-2007年镇区镇区人口现状：外来人口增长趋势显著天津华明镇总人口4万多人，户籍人口1.3万；北京长阳镇人口5万人；上海罗店镇人口约10万人人口来源结构人口来源结构义堂的大量流动人口来自义堂镇以外的周边镇区县和义堂的大量流动人口来自义堂镇以外的周边镇区县和其它省市，义堂本地人仅占其它省市，义堂本地人仅占35%35%，镇外的流动人口占，镇外的流动人口占65%65%在义堂镇区的流动人口有3.9万，占总人口的54.2%，其中，来自义堂镇外的流动人口达3.8万人，占流动人口的97.4%在义堂镇以外的人口中，有86人迁入义堂，成为义堂的常驻人口人数1镇区半年以上常驻人口总计32865其中：1）镇区原

33、居民327542）原为镇域内的农民，后迁入镇区居住的人口253）由镇外迁入的常住人口862镇区的流动人口总计38624其中：1）来自镇域内农村地区的流动人口8562）来自镇外的流动人口3776820092009年义堂镇镇区人口结构年义堂镇镇区人口结构（单位：人）（单位：人）在这边儿打工的全国各地到处都有，江西的、安徽的，哪儿都有。也有外地人在这边儿开厂的，像浙江的、常州的、上海的，都有板材企业主在义堂镇上经商（作老板）的 本 镇 农 民 人 数 有 507人小城镇调研调查人口就业结构人口就业结构义堂镇二产集中了主要的本地和外地劳动力，一产主义堂镇二产集中了主要的本地和外地劳动力，一产主要集中本

34、地劳动力，但数量逐年减少，三产中本地人口多于外来人口要集中本地劳动力，但数量逐年减少，三产中本地人口多于外来人口义堂镇第二产业的本地劳动力数量一直居于较高水平，且近年来持续增加；第三产业劳动力数量保持较为平稳；第一产业劳动力数量逐年减少义堂镇本地劳动力逐步从第一产业转向第二产业就业，其中70%以上本地劳动力在第二产业就业义堂镇几乎没有外来劳动力从事第一产业，绝大部分劳动力在第二产业就业，少数劳动力在第三产业就业2007年外来劳动力90%以上集中在第二产业就业050001000015000200002500019971998199920002001200220032004200520062007

35、第一产业就业人口第二产业就业人口第三产业就业人口010000200003000040000500006000019971998199920002001200220032004200520062007第一产业就业人口第二产业就业人口第三产业就业人口1997-2007年本本地劳动力地劳动力在三次产业中的就业情况1997-2007年外外来劳动力来劳动力在三次产业中的就业情况人口职业结构人口职业结构义堂镇的经济结构决定了义堂镇拥有大量的公务员、义堂镇的经济结构决定了义堂镇拥有大量的公务员、企业主、企业管理人员、工人和专业市场批发业主企业主、企业管理人员、工人和专业市场批发业主义堂镇的人口职业结构包括了

36、公务员或类公务员、企业主、企业管理人员、企业工人和专业市场批发业主等类型义堂镇的镇政府、学校、医院、银行国有企业等单位形成了大量的公务员或类公务员义堂镇发达的板材、机械、化工等第二产业，聚集了大量的大企业主和中小企业主、管理人员、技术人员和工人义堂镇的木材批发市场和食品批发市场为义堂镇聚集了大量的专业市场批发业主一般来说，工人上面有组长，然后是车间主任、生产厂长。一般一个车间主任管5060个工人。银河企业董事长刘总企业主中高层管理人员基层管理者普通工人类事业单位类事业单位木材批发市场木材批发市场人口收入结构人口收入结构义堂镇经济发展活跃，外出从业收入占比少，工资性义堂镇经济发展活跃，外出从业收

37、入占比少，工资性收入是主要收入来源占收入是主要收入来源占73%73%，家庭经营性收入中三产比重占，家庭经营性收入中三产比重占61%61%工资性收入占全部收入的73%，在本镇区域内的收入占工资性收入的74%，在非企业组织中劳动所得收入占26%，外出从业收入几乎没有家庭经营性收入占全部收入的23%；第一产业收入占3%，第二产业收入占36% ， 第 三 产 业 收 入 占61%（其中餐饮服务业、批零贸易业收入占49%，交通运输邮电业收入占22%，其他占22%）财产性收入占全部收入的比重为3%转移性收入占全部收入的比重为1%3%1%23%73%26%74%财产性收入转移性收入家庭经营性收入在非企业组织

38、中劳动所得在本乡地域内劳动所得工资性收入义堂镇居民收入构成分析图3%36%61%第一产业收入第二产业收入第三产业收入家庭经营性收入来源对比图人口消费结构人口消费结构生活消费是义堂镇最主要的消费支出，但在义堂消费生活消费是义堂镇最主要的消费支出，但在义堂消费的基本是打工一族，他们的有效购房力不足，而高收入者在市区消费的基本是打工一族，他们的有效购房力不足，而高收入者在市区消费生活消费支出是义堂镇最主要的消费支出，占总消费支出的76%，其次是家庭经营费用支出、转移性支出和税费支出在生活消费支出中，食品消费支出和居住消费支出所占比重最大，分别占28%，27%；其次是文化教育、娱乐消费支出和衣着消费支

39、出，分别占13%和11%；再次是交通和通讯消费支出以及其他商品和服务消费支出，分别占7%和6%；最后是医疗保健消费支出和家庭设备、用品消费支出，均占4%义堂镇居民消费构成分析图义堂镇居民生活消费构成分析图在义堂消费的主要是打工一族。老板和经理级别的都住在市区，在市区消费，子女也在市区读书恒瑞木业董事长张总打工者很少在义堂买房，更乐意回家盖房子，观念不一样恒瑞木业董事长张总人口因素小结人口因素小结 人口总量大人口总量大 大量私营业主，消费能力高大量私营业主，消费能力高价价 值值 点点 高收入人群去市里消费高收入人群去市里消费 本地流动人口有效购房力不本地流动人口有效购房力不足，无法长期支撑房产市

40、场足，无法长期支撑房产市场存存 在在 问问 题题对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题土地土地LandLand生活生活LivingLiving生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry土地：土地：区位交通土地承载量土地利用土地价值土地认知资源禀赋人口：人口：人口总量人口结构生活：生活：商业配套公建配套基建配套休闲娱乐配套住房现状产业产业产业结构产业链商业配

41、套商业配套义堂镇商业配套相对集中，大型超市和商场数量少，档次义堂镇商业配套相对集中，大型超市和商场数量少，档次低，只能满足中低消费者的日常需求低，只能满足中低消费者的日常需求义堂镇商业沿G327分布，形成了砂光机一条街和九洲宜家佳附近的商铺聚集地全镇有义堂正元超市、义堂万群超市、义堂九州超市、义堂农贸市场、义堂南楼商场等5家重点商贸企业，其中九州超市附近是义堂的商业中心地带，聚集了义堂镇的大量商铺全镇有建材、日用百货、服装布匹、五金土杂、蔬菜水果、图书等150多个，商业户有860户，商业服务网点有510个全镇有金融机构3个，保险事业有办事机构1个，代办网点38个，险种10多个砂光机一条街（靠近

42、京沪高速，京沪高速以西，G327以北）：三层建筑，一层为商铺宜家佳附近商铺：义堂镇的商业中心区，是服装、鞋类品牌的聚集地，整体形象和档次相对较高临沂市商业银行：义堂镇较大的银行机构义堂商场：紧挨九洲宜家佳，在其西面，但为一层建筑，类似于大棚，整体档次较低，形象较差义堂商场内部：小商贩集中，产品质量和档次都较为低端菜市场：仍然以大棚为主公建配套公建配套1 1教育教育义堂镇共有义堂镇共有3232所幼儿园，所幼儿园，8 8所小学和所小学和1 1所省级规范化所省级规范化中学，学校规模较小，不能满足本地和外地打工子女的教育需求中学，学校规模较小，不能满足本地和外地打工子女的教育需求幼儿园幼儿园：义堂镇共

43、有幼儿园32所，全镇园均幼儿数约为90人，其中，中心幼儿园共有幼儿260多人，以外地打工子女为主要生源。目前义堂镇在建公共幼儿园，占地20亩，按省级标准建立，分三期完成，共投资800万小学小学：义堂镇现有中心小学1所，村联小7所。义堂镇小学教育已基本覆盖整个镇域范，全镇所有小学共安臵外来务工人员子女1110多人，但还不能满足需求中学中学：义堂镇现有中学1处，有5栋公寓楼，包含3个年级，34个班，195名老师，1700余名学生金色童年幼儿园（私营）义堂中学义堂镇小学分布代庄小学公建配套公建配套2 2医疗医疗义堂镇有义堂镇有1 1个中心卫生院，辐射周边乡镇，服务总个中心卫生院，辐射周边乡镇，服务总

44、人口约人口约6565万，每个乡村都有卫生室，但医疗设备不足，水平较低万，每个乡村都有卫生室，但医疗设备不足，水平较低义堂镇中心卫生院占地8776平方米，建筑面积4146平方米，是兰山区的两所中心卫生院之一，不仅为义堂镇居民提供服务，同时还辐射周边其它乡镇，服务总人口约65万有医务技术人员81人、病房38间、床位80张；年诊量达6.1万人次，住院治疗3510例，营业额360万元义堂镇的每个村都有乡村卫生室，全镇共有100多所，跟中心卫生院的医疗水平相比，无论在医疗设备、服务场所和医生专业水平方面，都有相当差距中心卫生院和乡村诊所都是自负盈亏义堂镇中心医院义堂镇中心医院全貌义堂镇共有1个中心卫生院

45、（兰山区共有2个，另一个位于枣沟头镇）和100多所乡村卫生所公建配套公建配套3 3文化设施文化设施义堂镇共有义堂镇共有1 1处镇文化中心和处镇文化中心和2 2个村文化大院，个村文化大院，文化设施较为齐全，但档次不高，利用率低文化设施较为齐全，但档次不高，利用率低义堂镇的文化实施包含镇区和乡村两部分。其中镇文化中心有：图书馆、报刊阅览室、棋牌游戏室、农民文化夜校、篮球场、乒乓球室各1处。村文化大院：1)华夏社区文化大院：有文化广场、大屏幕电视、图书室阅览室、棋牌室、游艺室、农民健身娱乐场所、农民文化夜校、文化信息资源共享中心、蓝排球场地、乒乓球室各1处；2)化沂庄文化大院：有文化广场、农民建身娱

46、乐场地、农民文化夜校、图书室、阅览室、棋牌室、文化信息资源共享工程服务点、篮球场地、乒乓球室各1处。图书阅览室乒乓球室农民文化夜校棋牌室基础配套基础配套义堂镇靠一座变电站供电，深井地下水供水，暖气管道和义堂镇靠一座变电站供电，深井地下水供水，暖气管道和燃气管道还未实现集中供暖供气，基础配套设施相对落后燃气管道还未实现集中供暖供气，基础配套设施相对落后供电供电：义堂镇有一座变电站，2台16000W的变压器，共有185公里输电线，651台变压器供水供水：全镇供水基本靠深井地下水，35个行政村中，有32个村已经自备水源设备，水源为地下水，部分村民使用自挖井供暖供暖：义堂镇镇区暖气管道集中供热18.6

47、万平方米，配臵于新建社区燃气燃气：天然气尚未在义堂地区普及，仍以瓶装液化石油气为主，没有形成集中燃气管道。镇区燃气普及率88.8%，农村地区主要使用秸秆和蜂窝煤。义堂供电所电线网国能临沂生物发电有限公司位于义堂镇北部，占地195亩，总投资约2.8亿元，建设规模为1%30MW凝气式汽轮发电机组，配一台130t/h生物质专用振动炉排高温高压锅炉项目于2010年6月7日正式开工建设，项目建成投产后，预计年发电量2.1亿千瓦时，消耗秸秆30万吨国能临沂生物发电休闲娱乐配套休闲娱乐配套义堂镇没有相当规模和档次的酒店、宾馆、休闲娱乐义堂镇没有相当规模和档次的酒店、宾馆、休闲娱乐场所和公园、绿地，休闲娱乐配

48、套与义堂的经济水平不相匹配场所和公园、绿地，休闲娱乐配套与义堂的经济水平不相匹配义堂镇的休闲娱乐场所以及酒店、宾馆等休闲娱乐配套仍然沿着G327分布义堂镇的宾馆数量多，但档次低，规模小，仅能够满足最低端的消费人群需求义堂镇没有相应规模的公园、绿地等休闲场所，冬天的义堂没有任何绿意舒雅居宾馆：商业中心附近，紧邻G327，义堂镇共约50余家类似宾馆，大多数只有10-20个房间九洲健身房：义堂镇唯一相对专业的健身房，紧挨G327巴渝食府：义堂镇政府西面，紧邻G327，规模相对较大的酒店美容店，咏春俱乐部：位于紧挨G327的纵向商业街豪仕歌城：G327上看到的唯一歌城，位于义堂镇镇政府西面美发厅：装修

49、普通、规模偏小的美发厅小间20元/天，大间60元/天佳美宾馆20元/天华益宾馆标间110元/天，3人间140元/天金江宾馆住房现状住房现状除去义堂镇已建的除去义堂镇已建的140140栋居民楼，大多数村民均居住在一层栋居民楼，大多数村民均居住在一层的平房中，住房质量相对较差，也不利于暖气、燃气等的建设的平房中，住房质量相对较差，也不利于暖气、燃气等的建设本项目（北至祊河，南至涑河）包括代庄、尤村、小义堂、小坞埠、堰东圈里、孟庄、南楼、埠北头、大坞埠、大义堂、前城子、后城子、堰角庄、麻庄等约15个村庄，共有11000多户村民，一般一户村民居住在一所平房中现状建筑主要有四类 ，2000年左右建筑为A

50、类，数量约占房屋总量的4.67%；80-90年代建造的归为B类，占15.85%；建筑年代较早的 砖 瓦 房 归 为 C 类 ， 占78.05%；土坯茅草房归为D类，占1.44%一层平房一层平房已建社区已建社区生活因素小结生活因素小结 基本的生活配套设施齐全基本的生活配套设施齐全价价 值值 点点 生活配套设施档次不高，属生活配套设施档次不高，属小镇式配套，不能吸纳高端人群小镇式配套，不能吸纳高端人群和城市外溢人群和城市外溢人群 缺乏公园、绿地等空间缺乏公园、绿地等空间存存 在在 问问 题题对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产

51、和消费”，并从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题从这四个方面对义堂的现状进行研究，找出存在的核心问题土地土地LandLand生活生活LivingLiving生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry土地：土地：区位交通土地承载量土地利用土地价值土地认知资源禀赋人口：人口：人口总量人口结构生活：生活：商业配套公建配套基建配套休闲娱乐配套住房现状产业产业产业结构产业链产业结构产业结构义堂镇仅第二产业占义堂镇仅第二产业占GDPGDP的的92.35%92.35%，其中板材产业是其支，其中板材产业是其支柱性产业，产值占到柱性产业，产

52、值占到81%81%，21%21%的工业园内企业实现了的工业园内企业实现了45%45%的产值的产值义 堂 镇 2009 年 实 现GDP18.26亿元，一二三产占 比 为 ， 0.5 ： 92.35 ：7.15义堂镇有五大支柱产业，按照产值大小，依次是板材、食品和建材、机械、化工，其中，板材业占工业总产值的81%，全镇财政利税的85%以上，是经济发展的支柱产业2009年，义堂镇共有工业企业1812家，实现工业产值1174252万元，其中在工业园区内的企业仅占21.5%，但其产值却占到44.9%，镇域范围内、工业园区外的工业企业占52.4%，但其产值仅占31.3%义堂镇一二三产业占比义堂镇五大支柱

53、产业占比工业园内外企业数量及占比工业园内外企业产值及占比产业链产业链发展阶段发展阶段1 1义堂镇板材产业处于板材初加工阶段，全镇义堂镇板材产业处于板材初加工阶段，全镇17001700多家板材相关企业中，旋皮厂占到多家板材相关企业中，旋皮厂占到72.4%72.4%，深加工企业仅占，深加工企业仅占26.5%26.5%林木种植原木交易家具地板板材初加工板材初加工板材深加工经销商消费者义堂所处阶段：义堂所处阶段：旋皮厂1231家，深加工企业450家义堂镇板材产业处于整个板材产业的中间环节，主要以初加工（旋皮）为主，几乎不涉及原木交易和终端产品目前义堂的深加工企业主要生产贴面板、细木工板、胶合板、密度板

54、和刨花板等类型，还未涉及复合人造板和特殊用途的防火板、石膏板等产品邳州所处阶段邳州所处阶段：邳州家具企业98家拥有深加工生产线1400余条板材初加工板材初加工：旋皮板材深加工板材深加工：贴面板、细木工板、胶合板、密度板、刨花板、复合人造板等以及防火板、石膏板、铝扣板、铝塑板等特殊用途板材义堂板材义堂板材：包括芯板、胶合板、8-18层坯板、普通建筑模板、复膜模板、异型板、包装板、中高密度板、餐盒板、科技木、刨花板、装饰板、各种家俱等几十个品种，但结构不合理，近90% 的产能集中在单板、板条、普通胶合板和细木工板上，产品档次低，附加值低产业链产业链基本特征基本特征义堂镇板材企业分散，附加值低，技术

55、粗放，质义堂镇板材企业分散，附加值低，技术粗放，质量偏低，缺乏品牌，以内销为主，营销方式落后量偏低，缺乏品牌，以内销为主，营销方式落后义堂镇共有板材相关企业1700 余 家 ， 2 个 工 业 园（代庄、南楼）集中了400余家，其余1300家分布在其它33个行政村中，平均每个村40家左右义堂镇以中小型板材企业为主，处于产业链底端，如旋皮厂就有1200多家占了整个板材企业的70%，均以家庭作坊为主，技术粗放，影响企业品牌建立义堂镇企业分散布局，共有大小锅炉500台，其中T/H以下的蒸汽锅炉80台；立式蒸汽锅炉230台；导热油锅炉190台，导致能源消耗过多，二氧化碳的排放量超标大量的家庭作坊式旋皮

56、厂、板材加工厂目前板材产业农村市场占比很大，大部分不注重环保。越是小企业，产品品种多，质量虽然不好，但是价格低，更能够适应农村市场，所以小企业的市场空间更大恒瑞木业董事长张总板材企业主要靠普通的营销方式，尤其依赖大企业的订单，为大企业加工产品，整个义堂镇板材企业的网络营销利用率极低，虽然建立了自己的网站，但没有真正发挥作用，最多在网上发布产品信息，没有实现现代化的B2B功能产业链产业链横向横向义堂镇已经通过支柱产业板材业扩展到机械、化工等义堂镇已经通过支柱产业板材业扩展到机械、化工等相关产业，基本完成了板材产业链的横向产业扩展相关产业，基本完成了板材产业链的横向产业扩展义堂镇的现有企业中，板材

57、加工企业450家，旋皮厂1231家，甲醛厂14家，胶厂55家，机械制造厂32 家义堂镇的甲醛厂、胶厂和机械制造厂都是为板材产业配套而形成的，目前，机械、化工已经成为义堂镇的支柱产业之一随着义堂镇板材、机械、化工产业的发展，已经形成了砂光机一条街、板材专业市场和化工专业市场，横向产业扩展基本完成板材加工板材加工机械机械化工化工机械制造厂：生产板材相关的机器设备砂光机、锅炉一条街：出售砂光机、锅炉、轴承等中国装饰板材城：进行各种板材等的批发和零售鲁南化工城：进行甲醛、聚乙烯等各种化工产品的批发与零售这条街很有名，全国各地买砂光机都在这边，毕竟义堂生产板材的，在全国都有名砂光机商铺店主机械、化工的进

58、入门槛高，企业数目相对少，需要生产、取水、安全等许可证和一些资质，小企业没有实力进入。不过随随着义堂板材的发展，机械、化工企业也越来越多了山东银河机械化工有限公司董事长刘总产业链产业链纵向纵向义堂镇板材产业仍处在旋皮阶段，但深加工企业开始义堂镇板材产业仍处在旋皮阶段，但深加工企业开始增多，家具、地板等企业开始被引进，纵向产业延伸已初露端倪增多，家具、地板等企业开始被引进，纵向产业延伸已初露端倪义堂镇板材产业处于产业链底端，主要以旋皮和板材加工为主，在1700多家板材相关企业中板材加工企业450家，旋皮厂1231家义堂镇目前已经引进家具企业，并在逐步向家具和地板方向进行产业延伸协成木业是义堂镇引

59、进的一家大型板材企业，主要为安信地板提供板材，目前安信地板有意在义堂进行强化地板的生产协成木业对于强化地板的生产将成为引导义堂板材产业的一大试点协成木业协成木业我们生产的地板基材主要用于实木多层复合地板，安信也在考虑在这里新建强化地板生产基地，目前来看可能性还是比较大的，这就需要更多的占地，镇里也给了企业大的支持协成木业袁总板材初加工板材初加工（旋皮）（旋皮）原木交易家具地板板材深加工开始延伸方向继续延伸方向旋皮厂板材加工厂产业因素小结产业因素小结 产业聚集度和知名度高产业聚集度和知名度高 正在转型，大企业开始进驻正在转型，大企业开始进驻 产业链在逐步完善产业链在逐步完善价价 值值 点点 处于

60、产业链底端，科技含量处于产业链底端，科技含量低，附加值低，能源消耗大，污低，附加值低，能源消耗大，污染严重染严重 没有大型相关产业的专业市没有大型相关产业的专业市场，缺乏有效的市场营销场，缺乏有效的市场营销 小企业粗放占地，员工生活小企业粗放占地，员工生活绿地缺失绿地缺失 大企业进入性低、程序繁琐，大企业进入性低、程序繁琐，很难争取优惠政策和土地很难争取优惠政策和土地存存 在在 问问 题题综合来看，义堂镇综合开发有四大核心价值点，同时也存在如下六大综合来看，义堂镇综合开发有四大核心价值点，同时也存在如下六大主要问题主要问题1、义堂镇综合开发的核心价值点：、义堂镇综合开发的核心价值点：2、义堂镇

61、综合开发的存在的主要问题：、义堂镇综合开发的存在的主要问题：这些主要问题在城市模型中形成了一个问题逻辑树，要提高土地价值、这些主要问题在城市模型中形成了一个问题逻辑树，要提高土地价值、扩大土地需求，通过产业和生活平台解决人口导入与吸纳是关键扩大土地需求，通过产业和生活平台解决人口导入与吸纳是关键生产生产/ /产业产业消费消费/ /生活生活低端的主导产业链低端的主导产业链 以板材产业为主、辅助机械、化工、食品 小企业作坊为主，大企业较少且面临小企业价格竞争人人住房购买人口不足住房购买人口不足土地土地价值不高、结构不均价值不高、结构不均初级的生活配套初级的生活配套 以小城镇配套为主，集贸市场、地摊

62、、小产权房、学校欠缺 生态、污染、无序、脏乱 带来庞大低素质、低收入、不稳定的打工人 产生相当的企业主和少量生产主管 吸纳打工人，租赁市场发达，产权房开发不足 企业主和生产主管流向城市，追求更高的生活品质-生态、教育、商务、娱乐等各项配套1.土地利用土地利用违反占地，粗放利用，不均2.土地需求土地需求对国有居住用地需求不大，对廉价的集体建设用地需求大3.土地价值土地价值庞大打工人流支撑商业土地价值高，居住土地价值相对低在明确义堂镇综合开发所面临的问题和问题链之后，我们从全国小城镇综合开发案例中寻求如何导入和吸纳人口的解决规律，以此为义堂镇综合开发提供思路导引本次汇报主题本次汇报主题为义堂综合开

63、发区域制定定位和规划为义堂综合开发区域制定定位和规划1 1）基于现状提出问题）基于现状提出问题2 2）基于案例研究提出核心思路）基于案例研究提出核心思路3 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位）基于市场为区域制定制胜的整体定位4）基于财务、市场、案例下的规划建议）基于财务、市场、案例下的规划建议5 5）下阶段工作安排建议）下阶段工作安排建议小城镇综合开发已经成为全国开发热点，我们选取北京长阳镇、上海罗店镇、小城镇综合开发已经成为全国开发热点，我们选取北京长阳镇、上海罗店镇、天津华明镇三个典型案例，从中寻找小城镇综合开发成功的技术路径天津华明镇三个典型案例，从中寻找小城镇综合开发成功的技术路径长

64、阳镇长阳镇中心城区中心城区罗店镇罗店镇中心城区中心城区华明镇华明镇中心城区中心城区北京长阳镇北京长阳镇上海罗店镇上海罗店镇天津华明镇天津华明镇位于房山区东部距市区仅15公里镇域面积98.6平方公里，辖37个行政村，人口5万人位于宝山区西北部，与嘉定区接壤，和江苏太仓市相邻现镇区面积45平方公里，人口约10万人罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中生态林区3.4平方公里华明镇地处市中心区和“天津滨海新区”之间，东丽区中部距离中心城区13公里全镇总面积156平方公里，辖12个自然村，1.3万户，总人口4万多人华明新镇规划面积12.1平方公里深入案例分析发现，土地整理、人口导入及区域价值提升是小城

65、深入案例分析发现，土地整理、人口导入及区域价值提升是小城镇的综合开发取得成功的三大关键因素镇的综合开发取得成功的三大关键因素土地整理土地整理人口导入人口导入区域价值提升区域价值提升土地整理一要做到土地平衡，指在小城镇建设过程中，耕地一亩地不能减少，二要做到资金平衡，指政府不花钱，老百姓不掏钱，所用来操作的公司也不往里搭钱，实现小城镇建设人气是支撑区域成功开发的关键，留住本地人口、导入外部人口对于小城镇开发尤其重要通过一系列的区域营销活动可以最终实现区域价值，是小城镇开发获得经济效益和社会效益的重要保障天津华明示范镇以“宅基地换房”建设示范小城镇模式天津华明示范镇以“宅基地换房”建设示范小城镇模

66、式的典范，实现了“一样的土地，不一样的生活”的典范，实现了“一样的土地，不一样的生活”土地整理土地整理所谓“宅基地换房宅基地换房”就是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则下，农民用宅基地按规定标准换取小城镇中的一套住宅，实现了社区化居住，而农民原有的宅基地则被统一复垦，保证了耕地的占补平衡。华明示范镇的宅基地换房步骤华明示范镇的宅基地换房步骤东丽区政府编制总体规划报市政府审批组建投融资机构（滨丽公司）负责小城镇建设市政府国土管理部门下达土地挂钩周转指标村民提出宅基地换房申请，并与村民委员会签订换房协议，同意率达到村总户数的95%以上村民委员会与镇政府签订换房协议镇政府与小城

67、镇投融资机构签订总体换房协议示范镇住宅建成后，由村委会按照全体村民通过的分房办法进行分配农民搬迁后，对原宅基地整理复耕，复耕的土地用于归还小城镇建设占用的土地挂钩周转指标原有宅基地共12071亩建设新城镇需占用耕地8427亩可节约土地3644亩农民还建及公共设施建设占3476亩（投资约40亿元）可经营开发用地4951亩，收益可收益可以实现小城镇建以实现小城镇建设资金上的平衡设资金上的平衡华明镇通过“宅基地换房”及相关配套政策，确实给当地农民华明镇通过“宅基地换房”及相关配套政策，确实给当地农民带来了实实在在的实惠，这才是小城镇改造的根本出发点和立带来了实实在在的实惠，这才是小城镇改造的根本出发

68、点和立脚点脚点土地整理土地整理政策政策具体措施具体措施实施效果实施效果换房政策1、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房，每二平方米附房可置换一平方米商品房2、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿3、每人补偿7平方米的商业用房指标1、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房2、财产增值：原来的农房变成城市商品房，房屋明显增值3、享受城镇生活实惠。农民开始转变为新型农或

69、者社区居民就业政策1、面向全市企业推介、输送人才2、在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位3、设立新区居民培训学校，提升农民工技能和素质，镇内凡是参与土地整合的村里的适龄人员都给予1500元的免费培训费用解决农民的生活后顾之忧，提供了10-20万个岗位，解决了农民养家糊口问题保险政策全镇从16岁至55岁的适龄人员中已有88%参加城镇职工养老保险，100%的农民上了农村合作医疗保险，农民达到规定的年龄（男60周岁、女55周岁），可以享受到平均每月470元的社会保障金。80岁以上的可享受平均每月570元的社会保障金建立了财政供养为主，集体保障、土地保障和社会帮扶为辅的农村五保供养体制，将社会保

70、障制度落到了实处社区管理政策村民第一年物业费全免，第二年人均0.1元/平方米，每年递增0.05元，五年后每平方米不超过0.5元，政府补贴0.6-0.7元/平方米减轻了农民集中安置后的经济负担天津华明镇“农村居住社区，工业园区，农业产业园区天津华明镇“农村居住社区，工业园区，农业产业园区（复垦区）”三区联动，统筹发展（复垦区）”三区联动，统筹发展土地整理土地整理居住社区居住社区（华明新市镇）（华明新市镇）农业产业园区农业产业园区工业园区工业园区园区总规划面积7.33平方公里园区目标到2011年末，累计引进国内外企业达200家，总投资额120亿元，实现年工业产值超过300亿元，年税收贡献15亿元，

71、共吸引3万人在园区就业总体规划面积12.1平方公里，现实施建设面积5.618平方公里自2007年9月村民搬迁以来，共有11个村4万多人迁入新居农业产业园区农业产业园区所谓“投融资规划投融资规划”，是将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，折合到土地成本后，看地价定为多少才能保持盈利。市政市政/ /公共设施投资测算报告公共设施投资测算报告（含资金来源及用途）村庄合并搬迁方案村庄合并搬迁方案（含资金来源及用途）土地开发方案土地开发方案（含资金来源及用途）投融资规划北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心房山区长阳镇房山区长阳镇提供融资自筹资金村落拆迁、村民补偿安臵、公建

72、配套等建设二级开发商二级开发商商品房开发负责实施土地出让土地出让金偿还融资“长阳模式”长阳模式”“投融资规划”铸就的新型开发模式，投融资规划”铸就的新型开发模式，均衡了投资者、老百姓及政府三方的利益，现已被各地均衡了投资者、老百姓及政府三方的利益，现已被各地小城镇建设学习效仿小城镇建设学习效仿土地整理土地整理国际金融港智库产业园、户外运动乐园休闲购物城、温泉度假城、生态宜居城“一港一港”“两园两园”“三城三城”依托北京市重点项目良乡高教园区和房山重点项目“智汇城”为背景，开辟文化创意和智库经济创业平台、“知本家”创业舞台和北京合伙制企业示范新区利用现有的高尔夫球场和水岸资源，发展以高尔夫、足球

73、、网球等户外生态体育产业为代表的绿色产业奥特莱斯华北旗舰店是休闲购物城的重中之重温泉度假城将依托长阳丰富的温泉资源，建设上百栋包容世界各国风情的温泉民俗建筑，形成包容国际各色温泉洗浴文化的“博物馆”，打造“中国箱根”生态宜居城的建设将以万科等知名房企为主，采取外墙保温、屋面雨水收集、中水回用设施、太阳能集中供热、地源热泵供暖等高新技术，把长阳建设成为与首都世界城市建设相配套的精品生态宜居新城国际金融港将重点发展金融、会展、商务业。着力建设集国际会议会展、企业会所、公寓于一体的金融传媒、金融咨询、金融中介三大聚集地北京长阳镇北京长阳镇中央休闲购物区（中央休闲购物区（CSDCSD）的核心区，将）的

74、核心区，将形成“一港”、“两园”、“三城”的格局形成“一港”、“两园”、“三城”的格局土地整理土地整理罗店工业园区钢铁深加工、汽车零配件、电子电器、生物医药、罗店工业园区钢铁深加工、汽车零配件、电子电器、生物医药、机械制造产业的不断壮大带来了大量的产业人口机械制造产业的不断壮大带来了大量的产业人口人口导入人口导入罗店工业园区总体规划面积302.1公顷2009年园区实现工业总产值38亿元，工业企业利润2亿元，上交税金总额1.9亿元随着轨道交通7号线的全线运营，将为罗店新镇带来城市度假人口和居住人口中集宝伟、东升电子、宝钢国际汽车零配件、复星朝晖制药、佰加壹医药、麒麟饮料（上海）有限公司、上海科宝

75、汽车传动件有限公司等大批国内外著名企业已落户园区钢铁精品深钢铁精品深加工加工电子电器、电子电器、机械装备机械装备生物医药生物医药欧美汽车零欧美汽车零配件产业配件产业人气是区域成功开发的重要保证，人气是区域成功开发的重要保证，留住本地人口是根本，留住本地人口是根本，导入外部人口导入外部人口是小城镇实现功能提升的关键是小城镇实现功能提升的关键人口导入人口导入人口导入措施人口导入措施存在的不足存在的不足北京长阳镇北京长阳镇1、借助轨道交通房山线的开通拉近与城市的距离2、借助房山区中央休闲购物区（CSD）的建设提升了区域的知名度和整体认知3、借助实力开发商的品牌效应形成影响力1、虽然城市化发展较快，但

76、与之适应的城市产业发展还不够快，还没有成为镇域经济的主要支撑2、人口导入力度不够上海罗店镇上海罗店镇1、依靠公建配套的打造及生态资源的宣传提升区域形象，吸引城市度假人口的进入2、依托轨道交通的优势，吸引城市居住人口3、规划时住宅和配套设施分别占总建筑面积的49%和51%1、20多家化工厂的关闭流失部分流动人口2、早期的交通配套滞后，仅一条主干道连接市区，使得先期的市场认知度不高，人气不足，商业发展缓慢天津华明镇天津华明镇1、原12个村庄的4万多居民现集中安置在华明示范镇，保证了小城镇开发的人气2、华明产业园、南部空港产业区的建设吸引了产业人口的导入成功的实现了本地居民的集中居住，但是对于外部人

77、口的导入进度缓慢，一定程度上影响了经营性用地的开发速度生态资源有利于宜居产品的打造，更是对区域价值的提生态资源有利于宜居产品的打造，更是对区域价值的提升有着良好的促进作用升有着良好的促进作用区域价值提升区域价值提升北京母亲河北京母亲河永定河永定河罗店美兰湖罗店美兰湖华明东丽湖华明东丽湖“河河”“湖湖”配套的打造有助于提升区域的整体功能，教育配套尤其配套的打造有助于提升区域的整体功能，教育配套尤其重要，三个城镇均把教育作为了其核心配套重要，三个城镇均把教育作为了其核心配套区域价值提升区域价值提升北欧风情街北欧风情街美兰湖高尔夫美兰湖高尔夫电影院电影院华明湿地博物馆华明湿地博物馆幼儿园幼儿园北京小

78、学北京小学核心配套核心配套北京长阳通过举办高尔夫名人赛、长阳音乐节、魅力长北京长阳通过举办高尔夫名人赛、长阳音乐节、魅力长阳交响音乐会、房车露营大会等活动提升了区域知名度阳交响音乐会、房车露营大会等活动提升了区域知名度区域价值提升区域价值提升利用生态资源、教育资源、轨道交通、公共配套、区域利用生态资源、教育资源、轨道交通、公共配套、区域营销等手段提升知名度，促进区域发展营销等手段提升知名度，促进区域发展区域价值提升区域价值提升北京长阳镇北京长阳镇上海罗店镇上海罗店镇天津华明镇天津华明镇生态资源生态资源北京的母亲河永定河及小清河宗穿长阳，形成了绿色长廊罗店新镇6.8平方公里的区域里有3.4平方公

79、里为生态林区，更有其核心资源美兰湖东丽湖教育资源教育资源中粮万科引进了北京四幼、北京小学，形成了“名校+名企”教育地产模式中国福利会美兰湖幼儿园最早进入，幼儿园、小学、中学各1所在建，另有1所9年制学校、3所幼儿园、1所高中正在规划中、巴黎HEC高等商学院上海美兰湖培训基地现有的“华明学校”有师生近4500人，规划两所九年一贯制学校和两所示范型社区幼儿园轨道交通轨道交通轨道交通房山线轨道交通7号线地铁2号线规划延长至华明公共配套公共配套滨水公园、高尔夫球场、稻田四村数字电影院、奥特莱斯华北旗舰店美兰湖国际会议中心、北欧风情街、诺贝尔科技公园、高尔夫球场、文化中心、社区服务中心、中国福利会妇幼保

80、健院、美兰湖亚洲婚纱摄影基地、百联集团世纪联华、奥特莱斯华明湿地文化博物馆、社区服务中心、休闲广场区域营销区域营销2010长阳音乐节”、“2010中国房车露营大会”房山区城南行动大型新闻发布会、中粮万科 “乐享风尚、魅力长阳”交响音乐会和2010第二届长阳半岛高尔夫名人赛等大型活动09年被列入“上海发展改革试点城镇”和“联合国开发计划署试点城镇”，10年还作为唯一的中国小城镇被欧洲新城镇联盟吸纳为成员世博会展示、被确定为宅基地换房国家试点，使得大批省市考察团、调研组到华明镇“取经”土地整治资金平衡、有效人口导入与优质生活平台打造是小城镇综合土地整治资金平衡、有效人口导入与优质生活平台打造是小城

81、镇综合开发成功的三大关键因素开发成功的三大关键因素实现资金平衡实现资金平衡实现土地集约利用实现土地集约利用整合提升内部企业整合提升内部企业导入带来高素质人口的外部企业导入带来高素质人口的外部企业打造生态环境打造生态环境突出稀缺必需品属性的教育资源突出稀缺必需品属性的教育资源举办节庆活动提高区域认知度举办节庆活动提高区域认知度土地综合整治土地综合整治-资金平衡资金平衡产业整合升级产业整合升级-导入人口导入人口区域价值提升区域价值提升-生活平台生活平台提高土地空间提高土地空间扩大住房需求扩大住房需求提高土地价值提高土地价值但临沂市当前处于快速城市化浪潮中，居住消费向城市集聚为主，义但临沂市当前处于

82、快速城市化浪潮中，居住消费向城市集聚为主，义堂镇吸纳中心城区人口外溢购房动力不足堂镇吸纳中心城区人口外溢购房动力不足周边区县临沂城区居住消费阶段示意图城市化发展的城市化发展的S S型曲线型曲线- -诺瑟姆曲线诺瑟姆曲线发展阶段时间城市化发展初期阶段城市化发展后期阶段城市化发展中期阶段临沂市城市化进程所属阶段城市化率：47%20%40%60%80%城市化发展速度城市化发展速度比较缓慢比较缓慢城市化中期阶段，城市化中期阶段，城市化高速发展城市化高速发展城市化发展速城市化发展速度有所回落，度有所回落，进入平稳阶段进入平稳阶段而且临沂市城区住房供应量逐年上升，普通住宅价格也停留在而且临沂市城区住房供应

83、量逐年上升，普通住宅价格也停留在30003000- -50005000元元/ /平米阶段，价格和供应挤压外溢也有待时日平米阶段，价格和供应挤压外溢也有待时日80665050336214827614013010080200520072006+53%+53%20092008+97%+97%+24%+24%20052005- -20092009年临沂商品房整体呈现供大于求年临沂商品房整体呈现供大于求数据来源：世联数据平台单位：万平米单位：万平米数据解读数据解读年需求量年供给量供应量年均增供应量年均增幅幅53%53%成交量年均增成交量年均增幅幅36%36%0909年供应量增年供应量增幅幅24%24%0

84、909年消化量增年消化量增幅幅97%97%公寓房价3000-5000元/平米临沂城区别墅物业供应也将持续放大，别墅消费还处于中心区主导阶临沂城区别墅物业供应也将持续放大，别墅消费还处于中心区主导阶段，普通别墅消费外溢客户也相当有限段，普通别墅消费外溢客户也相当有限1月澜湾 温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭日月城布鲁斯湾1415佳和花园意林小镇沂龙湾 龙园16爱伦坡小区17百联华府18圣兰菲诺项目大多依靠自然景观驱动，景观和位置较好的产品消化速度较好较好的市政基础设施建设和相关配套设施使滨河区域愈加成熟

85、快速的城市化率吸引大量外围人口来城区置业1234789101112131415罗庄区罗庄区兰山区兰山区南坊南坊河东区河东区开发区开发区65161718因此义堂镇综合开发在有效人口导入方面是与其他城镇的根本区别，必须立足自身与周边产业有效人口导入为重点，进而为目标客群打造针对性的优质生活平台土地综合整治在定位之下指导规划指标分解本次汇报主题本次汇报主题为义堂综合开发区域制定定位和规划为义堂综合开发区域制定定位和规划1 1）基于现状提出问题）基于现状提出问题2 2）基于案例研究提出核心思路）基于案例研究提出核心思路3 3）基于市场为区域制定制胜的价值定位）基于市场为区域制定制胜的价值定位4）基于财

86、务、市场、案例下的规划建议）基于财务、市场、案例下的规划建议5 5）下阶段工作安排建议）下阶段工作安排建议1 12 2如何针对性构建优质生活平台吸纳人口如何针对性构建优质生活平台吸纳人口义堂镇开发区域的价值定位主要体现在以下两个方面义堂镇开发区域的价值定位主要体现在以下两个方面如何导入规模有效人口扩大住房需求如何导入规模有效人口扩大住房需求我们研究发现义堂区域人口导入面临两大临沂支柱产业，更切实可行我们研究发现义堂区域人口导入面临两大临沂支柱产业，更切实可行的方法是对已有支柱产业升级和延展，而非导入新的产业的方法是对已有支柱产业升级和延展，而非导入新的产业当前特征当前特征板材产业板材产业 产业

87、以中低端初级板材加工和中小企业为主 这差生了一批富有购买力的企业主和生产主管，但打工人素质低收入低更重要的是工作不稳定，因此发展方向发展方向 进行产业综合升级，提高打工人收入和素质，促进住房需求 引进大企业，扩大中层管理者和基层员工的稳定性，促进住房需求专业市场专业市场 临沂最根本的支柱产业，发展空间广阔 但现代化大型专业市场缺乏 临沂当前最活跃和最主流的购房大军 导入现代化专业市场板材案例研究板材案例研究. . 江苏邳州江苏邳州1 1、义堂板材产业升级专题研究、义堂板材产业升级专题研究江苏邳州中国板材产业成功晋级者在上一轮产业转移与升级中，江苏邳州市板材产业实现了成功晋级全在上一轮产业转移与

88、升级中，江苏邳州市板材产业实现了成功晋级全国老大，板材产品出口量占全国的国老大，板材产品出口量占全国的46%46%100亿元重点产业集聚区板材加工企业3500家相关配套企业856家家具企业98家深加工生产线1400余条，年产量870多万立方米内销全国各地外销20多个国家和地区出口量占全国产量的46%人造板总产值突破120亿元板材产业财政收入贡献3成以上，约4亿元。山东临沂山东临沂江苏邳州江苏邳州浙江嘉善浙江嘉善河北邢台河北邢台逐渐向北逐渐向北迁移迁移邳州板材产业通过邳州板材产业通过 “三级跳”实现了从原木交易向初加工、深加工、“三级跳”实现了从原木交易向初加工、深加工、终端延伸的全产业链，产品

89、档次和利润均实现改善终端延伸的全产业链，产品档次和利润均实现改善成因最终结果阶段1：80年代初90年代向周边地区运销木材，形成原木交易市场苏鲁豫皖地区最大的木材集散地，拥有专业交易市场32个，常年木材交易量高达1240万立方米原木交易原木交易板材初加工板材初加工板材深加工板材深加工家具及相关产业家具及相关产业阶段2： 90年代2002原木交易与加工之间的“赚钱落差阶段3：2003至今粗放式的扩张，很快让邳州板材业陷入恶性竞争恶性竞争大多是低端板材产品低端板材产品，业内竞争使企业利润越来越薄企业利润越来越薄不到一年时间，邳州投资过千万元以上板材深加工企业有近100家，2003年全市板材销售额达到

90、80亿元目前全市深加工生产线达到2500条，销售收入超过销售收入超过150150亿亿元，出口量800万立方米全省全省100100家重点发展的产业家重点发展的产业集群之一，集群之一， “全国优质人造板“全国优质人造板生产基地”生产基地”阶段4：2005至今邳州是全国“造林绿化百佳县”，拥有丰富的杨树资源库1990年初，农民刘桂之投资20万元办板皮旋切厂，当年就获利56万元”到1996年，全镇板材加工企业就超过了500家，周边乡镇也相继跟进到2000年前后，仅官湖镇板皮厂就已发展到1000多家，从业人员达到10万之众阶段政府举措2003年，邳州提出“做强板材产业，向规模要效益，向深加工要效益”从资

91、金、技术等方面扶持资金、技术等方面扶持、鼓励企业上马深加工生产线，包括高档木地板等产业链终端，利润高打造平台，举办打造平台，举办产业发展高峰论坛、人造板及家具国际贸易洽谈会、“千名浙商看邳州”等大型招商活动大型招商活动吸引大量投资商吸引大量投资商，建设全国最大的家具博览中心激活相关配套产业激活相关配套产业，包括机械厂、修理厂等原板材相关产业和交通运输业、原料、板材、家具合作组织等扩大了就业机会扩大了就业机会，吸纳本地和外地劳动力35万人就业，年收入都在2万元以上案例研究发现，邳州板材产业升级成功主要在于如下四大升级思路和案例研究发现，邳州板材产业升级成功主要在于如下四大升级思路和五大升级举措五

92、大升级举措升级思路升级思路升级举措升级举措1. 深加工实现规模盈利深加工实现规模盈利2. 产品提升实现技术盈利产品提升实现技术盈利3. 纵向拓展产业链纵向拓展产业链4. 规范中小企业发展规范中小企业发展1.入园实现规范发展和土地节约入园实现规范发展和土地节约2.重点扶持大企业实现千线扩张重点扶持大企业实现千线扩张3.引进终端家具、地板大企业引进终端家具、地板大企业4.成立公共技术平台成立公共技术平台5.打造市场交易平台打造市场交易平台成功举措成功举措1 1：摸底调查：摸底调查+ +入园入园解决大企业进入的土地瓶颈和中小企解决大企业进入的土地瓶颈和中小企业规范管理问题业规范管理问题邳州市质量技监

93、局对全市人造板企业进行拉网式普查，对照邳州市人造板企业质量管理等级分类细则（试行）的评分标准，全面考核企业的生产能力和质量保证能力对企业质量诚信行为进行评价，分为A、B、C三个等级，建立质量诚信档案，并对不同等级企业实行不同政策措施，解决中小企业的规范管理问题官湖镇是邳州板材的重要生产基地，目前建有官湖镇工业园、官湖镇华南村工业园、金凤凰家具工业园等多个工业园区，解决了大企业进入的土地瓶颈问题邳州市板材企业分等定级流程图成功举措成功举措2 2：政府主导“千线扩张”计划：政府主导“千线扩张”计划扶持大企业实现规模效应、扶持大企业实现规模效应、产品质量升级和板材产品的高附加值产品质量升级和板材产品

94、的高附加值邳州政府主导实施板材深加工“千线扩张”计划，从资金、技术等方面扶持鼓励发展高档木地板、贴面板、覆膜板、阻燃板、环保型胶合板等30多种板材产品目前全市深加工生产线达到2500条，销售收入超过150亿元，出口量800万立方米，远销美国、中东、西欧、日本等20多个国家和地区，出口量占全国出口总量的45邳州板材被列为全省100家重点发展的产业集群之一，还捧回了“全国优质人造板生产基地”的金字招牌，成为全国“四大板材加工基地之一”“盛和木业”率先上马板材深加工生产线，随后又投入6000万元开发环保型高档贴面板，取得良好效益天德木业等10多家企业深加工生产线相继开工。其中天德木业2003年投资2

95、000多万元上了6条深加工生产线，当年就赚回了1200万元，如今全部投资已超过亿元，年利润在3000万以上胶合板生产线石膏板生产线浙商参观盛和木业生产线成功举措成功举措3 3：打造技术服务平台：打造技术服务平台通过技术指导、援助、人员培训等通过技术指导、援助、人员培训等措施促进企业技术进步、结构调整和产品质量整体水平的提升措施促进企业技术进步、结构调整和产品质量整体水平的提升打造技术服务平台减免办证和技术服务等费用帮助企业建立实验室、安装调试仪器设备、检测计量器具指导企业建立质量检验、计量检测和执行标准等技术体系培训质量管理人员和检验人员、特种设备操作人员。积极开展质量会诊和免费检验活动开通服

96、务直通车，组织技术人员下厂房、进车间，进行对口服务、跟踪服务、全程服务，帮助企业加大技改力度，严格控制甲醛释放限量，提高产品质量和档次积极引导企业树立环保意识，鼓励指导企业采用国际标准和先进技术原则原则：减轻企业负担成功举措成功举措4 4：纵向拓展产业链：纵向拓展产业链引入家具、地板等大企业，实现板材引入家具、地板等大企业，实现板材的品牌提升、稳固销售以及产业链延伸的品牌提升、稳固销售以及产业链延伸金凤凰家具、丰生家具、钦舜家具等知名家具企业已经落户，逐步形成龙头企业拉动效应；2005年秋，总投资5.6亿元的深圳金凤凰家具落户邳州；2006年8月，总投资200亿的中国（邳州）家具工业城项目成功

97、签约，该项目占地1.9万亩，集家具生产、研发、销售为一体，通过吸引全国各地500家知名家具企业入驻，建成全国最大的家具制造基地2007年，由广东耀邦家具集团投资10亿元打造的20万平方米家具博览中心为全国之最家具、地板等知名大企业的引进有利于邳州本地板材企业的产品销售，实现为大企业提供板材的订单生产，稳固板材产品的销售家具、地板等作为终端消费品具有很高的品牌价值，为此类大企业提供板材，有助于板材企业自身的品牌提升金凤凰家具家具博览中心家具工业城成功举措成功举措5 5：扩建大型交易市场、举行交易博览会：扩建大型交易市场、举行交易博览会吸引外商投资，吸引外商投资，解决板材流通难题，促进生产规模化和

98、稳定解决板材流通难题，促进生产规模化和稳定2005年，浙商在邳州累计投资近60亿元，占邳州利用外资的一半以上2009年，旨在承接韩资企业产业转移的邳州（青岛）投资说明会，集中签约36个项目，协议引资总额38亿元，其中亿元以上项目15个2009年11月28日，中国邳州产业发展投资洽谈会上，总投资达190亿元的100个项目签约落户邳州，基本属于板材家具、冶金机械、环保化工、造船建材等产业集群中国人造板及家具国际贸易洽谈会中国家具产业发展战略高峰论坛邳州（青岛）投资说明会“千名浙商看邳州”等大型招商活动反面经验：河北邢台对违法违规板材企业实行全部关停取缔，使得板反面经验：河北邢台对违法违规板材企业实

99、行全部关停取缔，使得板材市场出现萎缩，不利区域综合开发材市场出现萎缩，不利区域综合开发升级措施整顿企业打造平台建立园区违法企业（无照生产、违法占地、达不到环保要求）：全部关停取缔潜力企业（质量、环保意识强）：扶持引导实力企业（规模、资金）：鼓励通过联合、购并、入股等方式其兼并周边企业聘请专家免费为企业管理人员、检验人员进行培训板材管委会组织企业加强与中国林业大学的合作，提高产品科技含量出台优惠政策建设板材工业园区，将管理规范、已具规模并且能够达到环保要求的企业集中进入园区，形成产业集群该区人造板企业达1195家，从业人员达到4.2万多人2009年按照国家质监总局和省、市政府关于开展区域产品质量

100、提升的总体要求，开发区出台了邢台开发区板材企业专项整治实施方案2010年该区财政再投入4亿元对无证无照生产的、违法占地的、达不到环保要求的企业，利用行政、法律、市场等手段进行彻底清理对比江苏邳州、河北邢台的产业升级思路和经验，义堂板材产业以内对比江苏邳州、河北邢台的产业升级思路和经验，义堂板材产业以内销为主，需要重点加强中档产品生产线引进，并推动终端企业进入销为主，需要重点加强中档产品生产线引进，并推动终端企业进入中高档产品千线扩张，中高档产品千线扩张，推动家具地板企推动家具地板企业进入业进入产品内销为主，板材需求档次较低产品内销为主，板材需求档次较低板材交易市场并不发达，原木交易市场板材交易

101、市场并不发达，原木交易市场不存在不存在市政府目前没有重点主导扶持市政府目前没有重点主导扶持中档产品生产线引进，中档产品生产线引进，推动家具地板企推动家具地板企业进入业进入建立全国化的板材相关建立全国化的板材相关交易市场交易市场突出对板材机械及化工原料的技术突破突出对板材机械及化工原料的技术突破鼓励中小企业合作发展鼓励中小企业合作发展板材产业升级差异特征板材产业升级差异特征板材产业升级思路的侧重点板材产业升级思路的侧重点江苏邳州江苏邳州临沂义堂临沂义堂产品以外销为主，板材需求档次较高产品以外销为主，板材需求档次较高从原木交易市场发展而来，交易平台发从原木交易市场发展而来，交易平台发达达市政府主导

102、扶持市政府主导扶持目前义堂镇的板材产业处于从板材初加工向深加工和家具产业延伸的阶目前义堂镇的板材产业处于从板材初加工向深加工和家具产业延伸的阶段，结合邳州板材升级经验，建议采用“内援外引”段，结合邳州板材升级经验，建议采用“内援外引” 的策略的策略“内援外引”策略将为实现本地企业和外来企业的良性互动，实现义堂板材产业的顺利升级内援外引”策略将为实现本地企业和外来企业的良性互动，实现义堂板材产业的顺利升级引导治理现有企业引导治理现有企业引进龙头、引进龙头、平台企业平台企业扶持有实力的企业做大做强整治小企业，实现板材行业的规范管理引 入 板 材深加工的龙头企业引入家具、地板等终端产品的知名企业内援

103、内援外引外引以现有企业的产业聚集优势和良好发展势头吸引外部优质企业进驻引入的优质企业将为本地企业的产业升级起到示范带头作用，同时可以为本地企业整合提供更多机会企业技术创新是能为企业带来企业技术创新是能为企业带来更大利润的更大利润的，如新开发出来一如新开发出来一种花色种花色，原来原来4040元一张的板元一张的板，可以多卖可以多卖1515元元某板材企业厂长某板材企业厂长小企业生产的板价格低小企业生产的板价格低、质量质量差差，大多销往农村大多销往农村，而农村需而农村需求量又很大求量又很大，对正规大企业形对正规大企业形成很大的竞争压力成很大的竞争压力，如果不关如果不关停这些停这些 企业企业，大企业就很

104、难技大企业就很难技术改造术改造。某板材企业厂长某板材企业厂长一些制售伪劣板材的小企业以一些制售伪劣板材的小企业以低价占领大量市场低价占领大量市场，扰乱市场扰乱市场竞争秩序竞争秩序，从长远角度讲从长远角度讲，其其危害的是整个义堂板材业的品危害的是整个义堂板材业的品牌和义堂镇的生态环境牌和义堂镇的生态环境，因此因此，必须对这类企业进行关停必须对这类企业进行关停据此，建议打造“三园二平台”落实义堂板材产业升级，导入员工更据此，建议打造“三园二平台”落实义堂板材产业升级，导入员工更稳定、中层管理者更多的有效人口扩大住房需求稳定、中层管理者更多的有效人口扩大住房需求公共技术平台公共技术平台中小企业合作中

105、小企业合作示范工业园示范工业园集中供热集中供热集中配套集中配套板材科技升级板材科技升级示范园示范园技术提升技术提升产品提升产品提升板材深加工板材深加工示范园示范园家具家具地板地板市场交易平台市场交易平台通过政府主导的产业升级措施，既实现义堂镇产业升级的目的，也为通过政府主导的产业升级措施，既实现义堂镇产业升级的目的，也为本项目提供价值本项目提供价值提高企业产品质量，提升行业水平和声誉提高市场交易水平，引进大企业，吸引投资整顿板材行业，扶持大企业做大做强，带动小企业发展提高企业主和工人收入，增强购买力提高企业主和工人收入，引进产业人口，提升区域价值增强购买力，提升区域价值提高土地利用率，推动产业

106、升级降低污染集约土地，引进高素质人口提升区域价值和形象，改善环境对义堂镇价值对义堂镇价值对本项目价值对本项目价值专业市场案例研究专业市场案例研究. . 华南城华南城2 2、义堂大型专业市场导入、义堂大型专业市场导入工业原料与商品交易中心82结合本项目导入人口的需要和项目实际情况，我们认结合本项目导入人口的需要和项目实际情况，我们认为发展专业市场对于项目价值提升具有很大的拉动作为发展专业市场对于项目价值提升具有很大的拉动作用并且具有可行性用并且具有可行性需要通过专业市场来导入有效人口需要通过专业市场来导入有效人口义堂有能力做好专业市场义堂有能力做好专业市场专业市场会带来大量商户，这些人有经济实力

107、和投资眼光，为了更好的照顾生意，具有在市场周边买房的意愿专业市场的商户对子女的教育要求相对较高，而目前他们的子女很难进入临沂一流的学校就读，因此，优质教育资源将对他们形成较大吸引力专业市场可以吸引大量的客商，这些人也会对周边的商业和物流业形成巨大的支撑因此，在义堂有必要而且能够做好专业市场，这将为本区域导入大量具有房产需求的有因此，在义堂有必要而且能够做好专业市场，这将为本区域导入大量具有房产需求的有效人口，对项目土地价值提升提供强大动力效人口，对项目土地价值提升提供强大动力外部交通：外部交通：临沂地处京沪高速中点，区位优势明显，外部交通发达，为发展商贸物流业提供了得天独厚的条件商贸城市：商贸

108、城市：临沂市一个商贸城市，当地人具有很强的经商能力。具有2010年，临沂共有大型专业市场99家，容纳6万商户，年营业额达到800亿元，现代物流增加值达450亿元。327327国道：国道：随着临沂市及其专业市场的不断发展，义堂凭借327国道必将成为临沂市区的一些专业市场向外扩张的首要承接区为什么要做为什么要做专业市场专业市场83通过对临沂市现有的专业市场进行梳理，发现主营制造通过对临沂市现有的专业市场进行梳理，发现主营制造业原材料的专业市场是目前的空白点业原材料的专业市场是目前的空白点专业市场专业市场主营业务的确定主营业务的确定家居家居装饰装饰临沂怡景丽家国际建材家居广场 临沂灯具城 临沂装饰城

109、 鲁南家具城 华东装饰板材市场 澳尔诺家居广场 桃源家居 汇海隆（山东）国际家居MALL 临沂隆达床上用品批发市场 临沂曹家王庄沙发门窗材料市场日用日用百货百货临沂小商品城临沂永兴玩具城临沂大陆商业村小商品城南区临沂文化艺术用品城美多商贸城临沂凯歌国际文化城临沂市古玩城箱包皮革市场华东旧货市场华丰龙泉批发市场兰田化妆品市场临沂柳编市场轻工轻工产品产品临沂汽摩配城临沂河东五金城华东塑料市场兰田机电五金市场临沂站前商场华东机电市场临沂华丰汽车装具用品市场临沂太阳能市场临沂电动车（童车）市场临沂香江五金机电城，汽车用品城银宝机电市场临沂农资城东立香港五金机电物流城华东自行车市场临沂纺织品市场工业工业

110、大宗大宗鲁南化工市场 华东有色金属城 河东五金钢材物流城 林丰钢材市场 鲁南汽车城临沂兰田二手车交易市场 鲁信钢材物流城电子电子电器电器临沂家电厨卫城临沂桃源科技广场 金源电子科技城 临沂华强科技城临沂西城新贵国际数码港 华丰五金电子市场 临沂申科电子电器城针织针织服装服装临沂华丰国际服装城万博泓品牌服饰批发广场华丰箱包裘皮皮革制品市场温州服装批发市场临沂市羊毛衫专业批发市场兰田劳保皮革鞋材市场临沂白云服装城临沂华丰百货商店精品鞋区针织床上用品市场临沂鞋帽批发市场宏侨羽绒服市场临沂澳龙国际物流城兰山区财政局鞋帽批发市场临沂经协皮革精品鞋市场临沂沂隆百货市场农副农副产品产品临沂华丰国际副食批发城

111、鲁南花卉市场临沂茶叶批发市场华东干鲜果蔬菜水产市场鲁南国际粮油物流城兰山区华东水果批发市场华东农贸市场兰田集贸市场建筑建筑建材建材华强陶瓷洁具市场临沂不锈钢市场鲁南建材五金油漆市场临沂装饰木制品市场鲁南陶瓷洁具市场临沂铝型材市场鲁南玻璃市场临沂水暖器材市场临沂水暖管件市场万众建材超市家王庄兰华石材市场华东土杂市场物流物流服务服务临沂天源国际物流园临沂金兰物流基地金海汇物流配载市场临沂华鹏货运市场汇丰货运站场临沂金运货运站临沂永兴物流配载城临沂天源货运市场山东林丰货运配载市场兰山交通货运市场兰华货运站澳龙配载城1、目前临沂市的专业市场主要分为9大类：家居装饰、日用百货、轻工产品、工业大宗、电子电

112、器、针织服装、农副产品、建筑建材、物流服务2、9大类专业市场中，有7类主营业务为终端消费品，有2类主营业务为生产性产品：建筑建材和工业大宗。3、临沂市主营制造业原材料的专业市场几乎没有，而和其最接近的工业大宗类专业市场主要有：鲁南化工市场 、华东有色金属城、河东五金钢材物流城、林丰钢材市场、鲁南汽车城、临沂兰田二手车交易市场、鲁信钢材物流城，也没有专门做原材料的专业市场临沂市专业市场分类列表临沂市专业市场分类列表84临沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大产业集群，这临沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大产业集群，这些产业的原材料供应商需要通过专业市场拓展新的客户些产业的原材料供应商需要通过专业

113、市场拓展新的客户临沂市已形成四大产业集群：临沂市已形成四大产业集群：以义堂镇、朱保镇和探沂镇为主的板材产业发展区以傅庄镇、汤庄镇为主的建材产业发展区以半程镇、枣沟头镇为主的塑料产业发展区以汤头镇、太平镇为主的五金产业发展区在市场有门面是为了寻找新客户，每年有35个客户就够了，主要靠老客户。每年销售额在几百万，利润有几十万，大约30万。义堂木材批发市场商户板材产业发展区塑料产业发展区建材产业发展区五金产业发展区专业市场专业市场主营业务的确定主营业务的确定临沂市临沂市产业产业分布分布很多原料供应商都主要靠老客户，但是客户也不是永远不变的，专业市场可以为原料供应商拓展新的客源农产品加工蔬菜加工业铸造

114、、机械加工寿光寿光安丘安丘纺织业昌邑昌邑玻璃钢制品餐饮家具玻璃器具宁津宁津电子家电产业交通运输设备食品教工纺织产业化工产业建筑陶瓷产业板材、建筑、五金产业木质板材产业专业市场专业市场主营业务的确定主营业务的确定山东省山东省已形成各类产业集群，很多都以中小企业为主，已形成各类产业集群，很多都以中小企业为主，需要通过原材料专业市场以降低其采购成本，提高采购需要通过原材料专业市场以降低其采购成本，提高采购效率效率青岛的电子家电产业集群，威海、青岛、潍坊的交通运输设备机械产业板块威海、青岛、烟台的食品加工产业板块青岛、潍坊、东营的化工产业板块滨州、潍坊、青岛的纺织产业板块淄博、临沂的建筑陶瓷产业板块菏

115、泽的木制板材产业板块分布在德州的玻璃钢制品产业板块山东省产业山东省产业分布分布山东省主要产业集群：山东省主要产业集群：山东省很多产业集群都以山东省很多产业集群都以中小企业为主，中小企业中小企业为主，中小企业在原材料采购方面不占优在原材料采购方面不占优势，需要通过原材料专业势，需要通过原材料专业市场以降低其采购成本，市场以降低其采购成本，提高采购效率提高采购效率86目前临沂几乎没有原材料专业市场，而其周边大量的中目前临沂几乎没有原材料专业市场，而其周边大量的中小企业需要专业市场，这决定原材料专业市场将成为本小企业需要专业市场，这决定原材料专业市场将成为本项目的机会点项目的机会点专业市场专业市场主

116、营业务的确定主营业务的确定1、通过对临沂市现有的专业市场进行梳理，发现临沂目前几乎没有主营制造业原材料的专业市场，是目前的空白点目前临沂几乎没有原材料专业市场，市场竞争不激烈。而其周边甚至其交通辐射范围内（苏、目前临沂几乎没有原材料专业市场，市场竞争不激烈。而其周边甚至其交通辐射范围内（苏、豫、皖）却有大量的中小企业，需要通过原材料专业市场降低其原材料交易成本，提高原材豫、皖）却有大量的中小企业，需要通过原材料专业市场降低其原材料交易成本，提高原材料采购效率。因此，原材料专业市场将成为市场的空白点和需求点，从而也成为本项目的机料采购效率。因此，原材料专业市场将成为市场的空白点和需求点，从而也成

117、为本项目的机会点。会点。原材料专原材料专业市场成业市场成为市场空为市场空白点和需白点和需求点求点原材料专业市场是临沂专业市场的空白点原材料专业市场是临沂专业市场的空白点周边中小企业需要原材料专业市场周边中小企业需要原材料专业市场1、临沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大产业集群，这些产业的原材料供应商需要通过专业市场拓展新的客户2、山东省已形成各类产业集群，很多集群都以中小企业为主，需要通过原材料专业市场以降低其采购成本，提高采购效率87首先，临沂的专业市场的租金回报率相对较高，具有首先，临沂的专业市场的租金回报率相对较高，具有很好的投资价值和吸引客商投资的潜力。很好的投资价值和吸引客商投资的

118、潜力。专业市场能否专业市场能否被商户接受被商户接受根据我们的调研，发现临沂市很多专业市场的租金回报率都很丰厚，而且这一点已被很多商家意识到。因此很多商家都有在临沂投资商铺的意愿，以实现资产的保值增值。市场市场商户商户商铺面商铺面积积（平米）平米）租金租金（元元/ /年）年）售价售价（万元）（万元）租金回报租金回报率率临沂小商品城28号-09753层*451200007516%28号-09723层*30400003013%临沂灯饰家具市场亚森灯饰3层*40450003015%备注：备注： 3层*45指每层45平方米，共有1-3楼3层，其它案例同理以上是我们随机采集的的三个专业市场的案例，其商铺租

119、金回报率远超普通商业的租金回报率（约7%），说明临沂的专业市场具有很好的投资价值，具备吸引客商投资的潜力在我们的市场调研中了解到，很多专业市场的买主是浙江商人，说明临沂市专业市场的投资价值早已被嗅觉灵敏的浙江商人所察觉，并获利丰厚88根据市场调研，义堂镇目前原材料经营商户的平均租根据市场调研，义堂镇目前原材料经营商户的平均租金水平约为金水平约为1.4 1.4 - - 0.50.5元元/ / /天天专业市场能否专业市场能否被商户接受被商户接受为了考察义堂镇原材料经营商户的租金承受能力，我们采集了目前义堂镇一些原材料经营商户的租金样本砂光机一条街的平均租金相对较高，达到1.39元/天，木材市场的租

120、金相对较低，为0.46元/天。由此可见义堂镇原材料经营商户的平均租金水平约为1.4-0.5元/天另外，义堂已经有一些相对聚集的原材料类市场，如木材批发市场、沿327国道的“砂光机一条街”，为形成大型专业市场打下良好基础板块板块商户商户商铺面商铺面积积（平米）平米）租金租金（元元/ /年）年）租金租金单价单价（元（元/ / /天）天）平均租金水平平均租金水平（元（元/ / /天）天）砂光机一条街（G327沿街商业，靠近京沪高速，京沪高速以西）牡丹江木工机械厂45240001.46 1.39青岛豪迈隆砂光机30200001.83 洛阳轴承60260001.19 青岛砂光机50200001.10 义

121、堂木材批发市场木材店120200000.46 0.46木材店60100000.46 义堂镇原材料经营商户的平均租金水平约为义堂镇原材料经营商户的平均租金水平约为1 1. .4 4- -0 0. .5 5元元/ / /天天这条街（砂光机一条街）很有名，全国各地买砂光机都在这边。某青岛砂光机店主砂光机一条街这条街的租金就是青岛砂光机炒起来的，开始有几家做得好，后来就都跟过来了，租金涨得很快某青岛砂光机店主89通过对比通过对比 “中国装饰板材城”的各层租金发现，目前义堂镇原“中国装饰板材城”的各层租金发现，目前义堂镇原材料经营商户可以承受专业批发市场的租金，可以将租金水平材料经营商户可以承受专业批发

122、市场的租金，可以将租金水平高的商户安排的第一层，租金水平低的商户安排在二三层高的商户安排的第一层，租金水平低的商户安排在二三层专业市场能否专业市场能否被商户接受被商户接受由于目前义堂镇的原材料专业市场（街）大都分布在一层，经营较为粗放、分散，为了验证其是否可以承受大型专业市场的租金，我们选取了离本项目最近的“中国装饰板材城”的租金进行对比我们在“中国装饰板材城”的一楼和二楼随机采集了几家商户的租金进行测算（三层目前尚处招商阶段，因此只能推算其租金）“中国装饰板材城中国装饰板材城”1 1- -3 3层商铺层商铺的平均租金水平为的平均租金水平为1 1. .3838- -0 0. .3939元元/

123、/ /天天，而目前义堂镇原材料经而目前义堂镇原材料经营商户的租金水平为营商户的租金水平为1 1. .4 4 - - 0 0. .5 5元元/ / /天的天的，说明目前义堂镇原说明目前义堂镇原材料经营商户可以承受大型专材料经营商户可以承受大型专业市场的租金业市场的租金测算得出一层平均租金为测算得出一层平均租金为1.381.38元元/ / /天，二天，二层平均租金为层平均租金为0.770.77元元/ / /天，二层平均租金约为一层的天，二层平均租金约为一层的55%55%。在一般商业评估中，每上。在一般商业评估中，每上一层价值减半，本案基本符合此规律，因此，假设三楼租金是二楼一层价值减半，本案基本符

124、合此规律，因此，假设三楼租金是二楼的一半，得出三层的租金应为的一半，得出三层的租金应为0.390.39元元/ / /天天市场市场商户商户商铺面积商铺面积（平米）（平米）租金租金（元（元/ /年）年）租金单价租金单价（元（元/ / /天）天）各层平均租金各层平均租金（元（元/ / /天）天）中国装饰板材城德泽地板60300001.37 1.38欧派地板2层*60400001.22 吊顶店3层*50500001.56 二楼家具精品卖场200550000.75 0.77二楼梳妆台专柜120300000.67 二楼金源细木工板100320000.88 三层经推算0.39备注：备注：1. 表中租金单价是

125、一层单价，计算过程中按照商业租金常规算法，二层面积折合成一层的50%，三层面积折合成二层的50%计算2. 2层*60指每层60平方米，共有1-2楼2层，其它案例同理90现有的义堂木材批发市场商铺环境较差，商户希望改善现有的义堂木材批发市场商铺环境较差，商户希望改善环境，砂光机一条街也可以接受在租金差不多的情况下环境，砂光机一条街也可以接受在租金差不多的情况下整体搬迁整体搬迁专业市场能否专业市场能否被商户接受被商户接受义堂木材批发市场因为统一管理拆除了部分平房，只剩简易钢构大棚，商户在内办公、休息很不方便，很多商户希望改善商铺环境，经商的同时可以办公和休息如果建立集中的专业市场，租金差不多的话，

126、商户是可以接受的，并且有从众心理，店多隆市。专业市场要沿高速和国道，方便物流专业市场在把同类商家聚集在一起的同时，还要注意避免同质化竞争建大市场，如果租金差不多，很愿意去，减少自己找门店的麻烦。高速，沿国道一段基本做板厂配套生意。某青岛砂光机店主如果搬迁到专业市场，希望很多家商户聚集在一起，但不要买同样的东西。洛阳轴承店主原来我们这个摊位也有个小房子的，后来市场说统一管理给拆了，就剩个棚子，其实我们是希望有那样一个小房子，办公休息都方便。那些现在没拆的也要拆，都要拆的。义堂木材批发市场商户义堂木材批发市场-右侧有平房的商户义堂木材批发市场-平房拆掉改为简易棚的商户搬迁跟随大家一起搬，他们去哪儿

127、，就跟着去。某青岛砂光机店主在义堂做原材料类的专业市场，商户可接受程度较高。在义堂做原材料类的专业市场，商户可接受程度较高。如果操作成功，将为商户带来更多收益如果操作成功，将为商户带来更多收益临沂的专业市场的租金回报率相对较高，具有很临沂的专业市场的租金回报率相对较高，具有很好的投资价值和吸引客商投资的潜力。好的投资价值和吸引客商投资的潜力。可买：可买：可租：可租：现有的义堂木材批发市场商铺环境较差，商户希现有的义堂木材批发市场商铺环境较差，商户希望改善环境望改善环境目前义堂镇原材料经营商户可以承受专业批发市目前义堂镇原材料经营商户可以承受专业批发市场的租金场的租金可用：可用：鉴于临沂市及义堂

128、镇专鉴于临沂市及义堂镇专业市场的情况，我们认业市场的情况，我们认为在义堂做原材料类的为在义堂做原材料类的专业市场，商户可接受专业市场，商户可接受程度较高，如果操作成程度较高，如果操作成功，将为商户带来更多功，将为商户带来更多收益收益专业市场能否专业市场能否被商户接受被商户接受专业市场案例研究专业市场案例研究. . 华南城华南城2 2、义堂大型专业市场导入、义堂大型专业市场导入工业原料与商品交易中心931 1260万平方米深圳华南城华南城华南城.深圳深圳华南城华南城.南宁南宁华南城华南城.南昌南昌华南城华南城.西安西安2 2488万平方米南宁华南城3 31000万平方米西安华南城4 4428万平

129、方米南昌华南城交易中心交易中心物流仓储配套物流仓储配套商务配套设施商务配套设施生活配套设施生活配套设施华南城模式华南城模式集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配臵，以生产服务业为链条的现代化物流园区。华南城华南城整体定位整体定位华南城定位为集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为华南城定位为集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的一体的综合性原料展示交易中心综合性原料展示交易中心，以生产服务业为链条的，以生产服务业为链条的现代现代化物流园区化物流园区94五大专业市场联动互补，并将会展、市场、网上华南城、金融、

130、质五大专业市场联动互补，并将会展、市场、网上华南城、金融、质检、仓储物流等原来分散的环节融为一体，一站式满足供应商与采检、仓储物流等原来分散的环节融为一体，一站式满足供应商与采购商的需求购商的需求交易中交易中心心总建总建面积面积主营业务主营业务纺织服纺织服装及面装及面辅料辅料43 万方纺织原料、辅料、面料，家纺面料、辅料，皮草，各类服装成品及床上用品等皮革皮皮革皮具及原具及原辅料辅料48万方合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备、皮具成品、皮具、箱包、鞋类等电子原电子原材料及材料及成品成品18万方电子元器件、电子设备与原辅料、仪器仪表及五金工具、光电及照明产品、电脑及数码

131、产品、安防产品等五金化五金化工塑料工塑料37万方五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料类等印刷纸印刷纸品包装品包装37万方各类纸张、包装材料、油墨耗材、印刷机械设备、包装机械设备配件、印刷成品展示、丝印、广告工业原料及相关产（商）品专业物流交易中心工业原料及相关产（商）品专业物流交易中心工业原料及相关产（商）品专业物流交易中心工业原料及相关产（商）品专业物流交易中心官方配套：官方配套：第一亚太物业第一亚太物业| 华南西苑华南西苑| 新国线物流新国线物流| 华丽城酒店华丽城酒店| 华南富豪酒家华南富豪酒家| 采购商服务中心采购商服务中心| 华华南城广告公司南城广告公司|

132、环球物流中心环球物流中心| 华南城广告公司华南城广告公司| 环球物流中心环球物流中心生活服务：生活服务：合嘉乐华南城餐饮服务中心合嘉乐华南城餐饮服务中心| 深水湾茶艺馆深水湾茶艺馆| 橄榄树西餐厅橄榄树西餐厅| 华南源味华南源味| 华南面食馆华南面食馆| 湘粉湘粉人家人家| 金威啤酒广场金威啤酒广场| 沙县饺子馆沙县饺子馆| 华南城饮用水华南城饮用水| 开元餐饮开元餐饮| 宁波酒家宁波酒家 |咖啡吧咖啡吧| 青岛啤酒文化广场青岛啤酒文化广场| 大生堂商行大生堂商行金融服务：金融服务：中国银行中国银行| 工商银行工商银行| 农业银行农业银行协会机构：协会机构：深圳市纺织行业协会深圳市纺织行业协会

133、| 广东省塑料工业协会广东省塑料工业协会| 龙岗区鞋业商会龙岗区鞋业商会| 技术检测中心技术检测中心| 深圳市人才深圳市人才服务中心服务中心政府驻地：政府驻地：海关海关(保税仓、监管仓保税仓、监管仓)| 平南工商所平南工商所| 租赁管理所租赁管理所| 派出所警务室派出所警务室华南城华南城业态组合业态组合电子商务：电子商务：华南城交易信息平台华南城交易信息平台95华南城依靠开发商及政府的强大背景，在华南城依靠开发商及政府的强大背景，在5 5年之内就把市场孕育成熟，年之内就把市场孕育成熟，首批配套商业在专业市场招商成功后，与一期专业市场一同入市首批配套商业在专业市场招商成功后，与一期专业市场一同入

134、市20042004年年1212月月1期约50万方，全部投入运营，包括商业及专业市场，一期专业市场入住率达95%纺织、皮革交易成品及原材料中心二期投入运营20082008年年1212月月20092009年年8 8月月写字楼国际环球物流中心完工，招商已先行20052005年年9 9月月准四星商务酒店华丽城酒店开业。 华南城04年底开业，至今一期入住率达95%，销售策略是30%销售，70%持有出租。专业市场开业均价6380元/平米，现转让价24000元，商业的价值也大幅提升。华南城在短短5年之内成果发展成熟，市场孕育期短的主要原因是因为开发商的强大专业背景及政府的大力支持。 商业配套在专业市场建立并

135、招商成功后开始投入，为已经发展成型的专业市场群服务。1期启动时间在专业市场入住1年内。后续随着专业市场的逐步成熟，2期商业配套规划并投入招商。 专业市场集群区域逐步成熟后，这样才会吸引来依靠专业市场生存的企业。华南城华南城开发流程开发流程96华南城一期五大市场整体租售比华南城一期五大市场整体租售比7 7：3 3，五金全部持有，化工全部出，五金全部持有，化工全部出售，其他业态市场中心位臵全部持有，向外延伸位臵铺位持有比例售，其他业态市场中心位臵全部持有，向外延伸位臵铺位持有比例减少减少交易中心交易中心持有物业位臵倾向持有物业位臵倾向纺织服装及面辅料纺织服装及面辅料市场中心位臵以持有为主皮革皮具及

136、原辅料皮革皮具及原辅料市场中心位臵以持有为主电子原材料及成品电子原材料及成品市场中心位臵以持有为主五金化工塑料五金化工塑料五金：全部持有化工塑料：全部出售印刷纸品包装印刷纸品包装市场中心位臵以持有为主中心区位基本持有中心区位基本持有边缘区位持有比例减少边缘区位持有比例减少除五金化工塑料交易中心按业态确定物业持有或出除五金化工塑料交易中心按业态确定物业持有或出售外，其余市场按铺位位臵确定持有或出售，市场售外，其余市场按铺位位臵确定持有或出售，市场中心位臵物业持有比例高。中心位臵物业持有比例高。华南城华南城租售比例租售比例97招商与盈利方式招商与盈利方式3+73+7物业持有模式，招商等优惠政策等，

137、开物业持有模式，招商等优惠政策等，开发商在前期进行了巨额投资，对前期资金要求高发商在前期进行了巨额投资，对前期资金要求高招招商商策策略略租金租金头年免个月租金，第二年免个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励其他费用其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10营销营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予

138、3年全部免租盈利模式盈利模式：采用：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退华南城在华南城在3 3年内投入的市场培育费就高达年内投入的市场培育费就高达6 6亿元亿元方式方式出售出售出租出租比例30%70%国内客户国内客户国际客户国际客户70%30%租金（元租金（元/ /月月. .平米）平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）50-806400-8800盈利模式盈利模式租、售面向客户租、售面向客户租售价格租售价格华南城华南城招商与盈利招商与盈利98从行政到餐饮到金融到娱乐，华南城配套设施齐全，各项配从行政到餐饮到金融到娱乐，华南城

139、配套设施齐全，各项配套在专业市场招商成功后开始投入，在专业市场入住套在专业市场招商成功后开始投入，在专业市场入住1 1年内配年内配套设施套设施1 1期全部投入运营期全部投入运营政府机构政府机构行业协会行业协会人才服务人才服务金融物流配套金融物流配套酒店餐饮娱乐设施酒店餐饮娱乐设施华南城华南城配套设施配套设施99服务模式服务模式华南城的本质就是集成各种专业市场和服务为一华南城的本质就是集成各种专业市场和服务为一体，为制造业厂商提供集成性的综合服务，它的核心是降低了体，为制造业厂商提供集成性的综合服务，它的核心是降低了交易成本交易成本华南城华南城提供各种产品和各提供各种产品和各类服务的多家企业类服

140、务的多家企业批量采购各种物资和批量采购各种物资和服务的珠三角厂商群服务的珠三角厂商群供应商供应商采购商采购商核心要素核心要素降低了交易成本降低了交易成本成功衔接工业和服务业成功衔接工业和服务业制造业集成服务中心模式制造业集成服务中心模式创新模式创新模式华南城的客户基本都是中小型企业，他们的外部成本比大企业更难控制，华南城一站式服务满足供应商和采购商的各种需求，从而有效降低了他们的交易成本，相对提升了这些企业的竞争力，或者缓冲了利润下降的压力。珠三角投资政策优惠，且民营企业大量崛起，引来内资外资及国内外采购商。多数企业的原材料供应，产品研发和市场均在外地甚至国外，只有制造或组装在国内，各类企业的

141、采购相对分散，华南城的一站式服务中心的出现解决了这个采购的难题，降低了采购商的成本。华南城华南城服务模式服务模式100一期五大市场同时推出，加强市场规模效应与综合效应，启动既确立华南城一期五大市场同时推出，加强市场规模效应与综合效应，启动既确立华南城的“工业沃尔玛”地位，二期注重产业升级，引入市场衍生产业，导入产业的“工业沃尔玛”地位，二期注重产业升级，引入市场衍生产业，导入产业人口，加强居住配套、商业、商务设施人口，加强居住配套、商业、商务设施一期一期交易中心交易中心纺织服装及面纺织服装及面辅料辅料10万方2-3层商铺 80-300方皮革皮具及原皮革皮具及原辅料辅料10万方2-3层商铺 80

142、-300方电子原材料及电子原材料及成品成品4万方2-3层商铺 80-300方五金化工塑料五金化工塑料8万方2-3层商铺 80-300方印刷纸品包装印刷纸品包装5万方2-3层商铺 80-300方配套设施配套设施商务配套商务配套华丽城酒店5.8万方物流仓储物流仓储铁东物流区位8万方生活配套生活配套交易中心交易中心纺织服装及面纺织服装及面辅料辅料33万方8层Shopping Mall20-50方皮革皮具及原皮革皮具及原辅料辅料38万方8层Shopping Mall20-50方电子原材料及电子原材料及成品成品14万方五金化工塑料五金化工塑料29万方印刷纸品包装印刷纸品包装32万方配套设施配套设施商务配

143、套商务配套环球物流中心68000方物流配套物流配套现代化客运枢纽站5000方生活配套生活配套华南西苑西苑商场16万方22000方二期二期华南城华南城开发流程开发流程101深圳华南城前期以降低交易成本为核心要素，发展商贸流通产业，深圳华南城前期以降低交易成本为核心要素，发展商贸流通产业，后期加强对产业链前后两端的服务延伸，以创意设计、技术培训、后期加强对产业链前后两端的服务延伸，以创意设计、技术培训、展会推动华南城的产业升级，同时注重导入居住、商业等配套功能展会推动华南城的产业升级，同时注重导入居住、商业等配套功能现代工业制造业产业链价值微笑曲线现代工业制造业产业链价值微笑曲线技术环节技术环节创

144、意设计创意设计生产环节生产环节营销环节营销环节展示展览展示展览品牌营销品牌营销原材料采购原材料采购附加价值附加价值高高低低上游中游下游华南城华南城项目发项目发展方向展方向技术培训技术培训一期交易中心一期交易中心二期交易中心二期交易中心环球物流中心环球物流中心华南城华南城产业升级产业升级102核心优势核心优势华南城在构建平台，竞争，产业，功能华南城在构建平台，竞争，产业，功能组合上的的核心优势，决定了其辐射全国乃至世界的组合上的的核心优势，决定了其辐射全国乃至世界的成功成功构建平台优势构建平台优势信息平台交通平台服务平台物流平台 竞争优势竞争优势交通优越规模效应复合功能和综合服务仓储配套方便投资

145、商深厚的制造业背景政府大力支持产业优势产业优势珠三角成为了世界上最重要的生产基地，150公里范围内聚集了数十万家制造企业，全球500强企业过半落户 于此功能优势功能优势高科技融入经营通过经营网站实现电子商务交易集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城华南城华南城核心优势核心优势103市场商贸氛围打造市场商贸氛围打造市场功能的提升市场功能的提升“城”的建设城”的建设深圳华南城的开发依托周边产业基础，规模化的市场启深圳华南城的开发依托周边产业基础，规模化的市场启动快速打造商贸氛围，产品升级延伸产业链，提升市场动快速打造商贸氛围，产品升级延伸产业链，提升市场功能，产业人口的聚集推动“

146、市场”向“城”的建设功能，产业人口的聚集推动“市场”向“城”的建设华南城华南城发展模式发展模式珠三角的大批中小生产制造企业，是华南城生存的基础一期就同时启动五大市场，综合性的业态产生了巨大的市场规模效应在市场有一定接受度基础上，升级建筑产品满足企业产业的升级华南城对生产企业的服务延伸至设计、研发、培训、采购、品牌营销整条产业链市场人气的增长、产业人口的居住、休闲、娱乐需求，推动城市空间的打造一站式的市场提供丰富的商务办公、商务休闲平台104104创新的创新的3+73+7捆绑模式、强势的品牌推广、紧密的行业捆绑模式、强势的品牌推广、紧密的行业关系促进了华南城的成功招商和市场成熟关系促进了华南城的

147、成功招商和市场成熟行业协会扎堆进驻华南城。国家、广东省和深圳市的15家行业协会和两家专业杂志社驻华南城办事机构同时进驻华南城 ，国家级纺织检测中心也入住华南城和行业协会建立良好关系和行业协会建立良好关系3+73+7捆绑模式捆绑模式统一品牌推广统一品牌推广投资人背景投资人背景采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退近亿元的推介费用，除了常规的报纸、期刊、电视、路牌、网络等媒体，还在更广泛的平台上进行，包括各类展示会、研讨会、推介会、商业论坛等，如亚洲博鳌论坛2004深圳国际物流大会，并组织华南城分论坛，同时还组织专门的港澳和海外推介活动。华南城五位投资者都是香港及国内闻名的大型

148、制造业厂商，对制造业有深入了解并深知制造业对原材料的需求。在与国内外企业、客商长期的经济往来过程中，建立了广泛的客户网络、响亮的知名度与良好的信誉华南城华南城成功要素成功要素105建立在深圳的成功基础上，华南城近期在南宁、西安、南昌大力复制其成功建立在深圳的成功基础上，华南城近期在南宁、西安、南昌大力复制其成功模式，三个项目规模远超深圳华南城，经营业态也大幅扩展，同时注重居住、模式，三个项目规模远超深圳华南城，经营业态也大幅扩展，同时注重居住、商务、物流仓储等配套功能的配臵商务、物流仓储等配套功能的配臵华南城华南城 . 南宁南宁立足南宁、服务西南、辐射东盟立足南宁、服务西南、辐射东盟2009年

149、10月18日，奠基动工；规划总建筑面积约488488万平方米万平方米；规划总投资约100亿元。毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，连接东南沿海与西南内陆物流交易中心纺织服装纺织服装皮革皮具皮革皮具化工塑料化工塑料五金工具五金工具机电配件机电配件建材装饰建材装饰电子电器电子电器汽车摩托配件汽车摩托配件医药与器材医药与器材日常用品日常用品物流仓储设施商务配套设施生活配套设施华南城华南城 . 西安西安根植新西安、辐射大西北、根植新西安、辐射大西北、联通亚欧大陆桥联通亚欧大陆桥2009年12月9日 ，奠基动工；占地3平方公里，规划总建筑面积约10001000万平方米万平方米；规划总投资额在200亿元以

150、上；一期规划建筑面积400万平方米，总投资额超过60亿元物流交易中心纺织服装纺织服装皮革皮具皮革皮具印刷制品包装印刷制品包装五金化工塑料五金化工塑料电子微电脑原辅料及配件、电子微电脑原辅料及配件、工具与成品工具与成品建材陶瓷建材陶瓷石材石材家具家具汽车摩托汽车摩托小商品小商品日常用品日常用品花卉、农副产品花卉、农副产品物流仓储设施商务配套设施生活配套设施华南城华南城 . 南昌南昌立足江西、依托泛珠三角和长三角、立足江西、依托泛珠三角和长三角、推动中部崛起、辐射全中国推动中部崛起、辐射全中国2010年1月22日，奠基动工；占地1.55平方公里，规划总建筑面积约428428万平方米万平方米；规划总

151、投资约80亿元；南昌华南城将分为三期开发建设，其中一期建筑面积约120万平方米，二期建筑面积约118万平方米。物流交易中心纺织服装纺织服装皮革皮具皮革皮具化工塑料化工塑料五金工具五金工具机电配件机电配件建材装饰建材装饰电子电器电子电器汽车摩托配件汽车摩托配件医药与器材医药与器材日常用品日常用品物流仓储设施商务配套设施生活配套设施华南城华南城模式复制模式复制106深圳华南城的借鉴与启示：向大规模的第六代专业市深圳华南城的借鉴与启示：向大规模的第六代专业市场迈进场迈进华南城华南城 借鉴与启示借鉴与启示战略定位战略定位功能结构功能结构升级之路升级之路发展历程发展历程充分利用充分利用珠三角周边雄厚产业

152、基础，服务大批中小生产制造企业的发展产业链需求， 定位为立足深圳，依托珠三角，辐射全世辐射全世界界的原料展示交易中心和现代化物流园区，顺应地区产业发展和原料展示交易中心和现代化物流园区，顺应地区产业发展和升级。升级。以商贸物流为核心功能，多种业态互补，综合各类专业市场功以商贸物流为核心功能，多种业态互补，综合各类专业市场功能，形成规模效应与集聚效应。能，形成规模效应与集聚效应。配套方面，酒店、写字楼是以大面积、大规模、复式形态的商配套方面，酒店、写字楼是以大面积、大规模、复式形态的商务中心，全面汇集资金流、信息流。务中心，全面汇集资金流、信息流。大力发展网上华南城，以信息化促进专业市场升级以信

153、息化促进专业市场升级，形成市场与电子商务平台的融合立足珠三角，迈向国际化，30%的入驻商家来自国际，正在形成面前国内、国际的双向贸易中心深圳华南城所在区域的产业属性大于居住属性，其发展模式是其发展模式是产业带动区域发展的模式，由业强走向城强产业带动区域发展的模式，由业强走向城强五大交易中心联合启动，综合性的业态产生了巨大的市场规模五大交易中心联合启动，综合性的业态产生了巨大的市场规模效应。效应。107本项目地处义堂镇核心区域，紧邻临沂市区西北侧，是联通临沂及义堂镇的纽带站位大临沂，服务山东省，辐射豫、皖、苏，打造以为周边产站位大临沂，服务山东省，辐射豫、皖、苏，打造以为周边产业提供原材料展示交

154、易平台为核心驱动的综合商贸城；接轨现业提供原材料展示交易平台为核心驱动的综合商贸城；接轨现代化商贸城，构建以专业市场为核心载体，集商贸流通、商务代化商贸城，构建以专业市场为核心载体，集商贸流通、商务办公、商务交流、生态居住、休闲娱乐为一体的综合商贸城办公、商务交流、生态居住、休闲娱乐为一体的综合商贸城立足大临沂：立足大临沂：填补临沂专业市场的空白，承接临沂专业市场外溢的城市功能服务山东省服务山东省为山东省的各地中小企业降低原材料交易成本，提高采购效率辐射豫皖苏：辐射豫皖苏：凭借区位优势，打造原材料专业市场航母，成为面向豫皖苏的制造业生产促进引擎从城市、区域解析的角度，寻找专业市场对于本项目的意

155、义，从城市、区域解析的角度，寻找专业市场对于本项目的意义，提出项目发展使命提出项目发展使命108108结合本项目使命及产业方向，专业市场发展方向结合本项目使命及产业方向，专业市场发展方向临沂：站位临沂，服务山东省，辐射河南、安徽、江苏等省市地区临沂：站位临沂，服务山东省，辐射河南、安徽、江苏等省市地区综合：综合周边产业所需各种原材料和设备，为周边产业提供原材料展示交易平台综合：综合周边产业所需各种原材料和设备，为周边产业提供原材料展示交易平台商贸城：以信息、物流、服务、交通平台为依托，接轨现代化商贸城商贸城：以信息、物流、服务、交通平台为依托，接轨现代化商贸城站位大临沂，服务山东省，辐射豫皖苏

156、，接轨现代化商贸城的华东北部地区工业原材料和商品交易中心华东北部地区工业原材料和商品交易中心（L Linyi inyi C ComprehensiveomprehensiveB Business usiness C Cityity）109109功能定位：以降低原材料交易成本、提高采购效率为核心，综合发功能定位：以降低原材料交易成本、提高采购效率为核心，综合发展产业基地、商务办公、低碳宜居、休闲娱乐等功能，使其成为区展产业基地、商务办公、低碳宜居、休闲娱乐等功能，使其成为区域产业增值引擎域产业增值引擎低碳居住低碳居住产业基地产业基地商贸流通商贸流通商务办公商务办公增强绿色资源的增强绿色资源的共享

157、，以高尚低共享，以高尚低碳城市住宅满足碳城市住宅满足区域人口置换，区域人口置换，匹配区域价值的匹配区域价值的转变转变建设高科技产业基地，为区域产建设高科技产业基地，为区域产业发展提供载体业发展提供载体增加现代感与活力感的增加现代感与活力感的休闲娱乐空间，打造成休闲娱乐空间，打造成为大浑南休闲娱乐代名为大浑南休闲娱乐代名词，提升区域价值词，提升区域价值以中高档写字楼群形成商务以中高档写字楼群形成商务区，吸引现代服务业的聚集区，吸引现代服务业的聚集发挥区位和交通发挥区位和交通优势，成为区域优势，成为区域大流通核心大流通核心休闲娱乐休闲娱乐“临沂综合商贸城临沂综合商贸城”集五大功能于一体，并综合高端

158、配套服务，旨在打造集五大功能于一体，并综合高端配套服务，旨在打造全全站式生态城市服务综合体，成为新一代生态城市综合体的典范站式生态城市服务综合体，成为新一代生态城市综合体的典范拉升拉升区域区域价值价值专业市场总结：专业市场总结：义堂有能力做好专业市场义堂有能力做好专业市场原材料类专业市场原材料类专业市场是本项目的机会点是本项目的机会点商户接受程度商户接受程度专业市场商户将为本项目专业市场商户将为本项目增加大量的有效购房需求增加大量的有效购房需求专业市场商户关注教育资专业市场商户关注教育资源，容易成为教育地产客户源，容易成为教育地产客户导入大量客商，为导入大量客商，为本地商业提供支撑本地商业提供

159、支撑外部交通外部交通商贸城是商贸城是327327国道国道市场空白点市场空白点市场需求点市场需求点可买可买可租可租可用可用1 12 2如何针对性构建优质生活平台吸纳人口如何针对性构建优质生活平台吸纳人口义堂镇开发区域的价值定位主要体现在以下两个方面义堂镇开发区域的价值定位主要体现在以下两个方面如何导入规模有效人口扩大住房需求如何导入规模有效人口扩大住房需求首先锁定房产目标客户，本项目可能的目标客户可能有义堂当地客群、首先锁定房产目标客户，本项目可能的目标客户可能有义堂当地客群、义堂周边客群和临沂市客群义堂周边客群和临沂市客群义堂当地客群义堂当地客群临沂市客群泛公务员企业主、企业中高层、专业市场商

160、户普通打工者公务员教师银行工作人员国企职工义堂周边客群义堂周边客群专业市场商户企业主被动外溢客群：主动外溢客群：本项目的可能客户因为追求本项目的某种特质而主动迁出市区的客群城市外溢阶段，因为价格相对较低而选择在义堂买房的客群凤凰城临沂本地客户占到70%，义堂可能有5%，主要是自住为主。凤凰城销售代表如果在义堂做项目，周边客群能吸引多少吸引多少，留住工人就留不住老板，他们不会住宅同一小区。应该是中高端定位，但是启动区应该以满足当地人的基本生活需要为主，这样风险较小，有利于回笼启动资金。鲁商地产销售经理沂龙湾项目客户来源主要是本地做生意的，汽配城、塑料市场、金属城等。工薪阶层一般买不起，也有一些在

161、外地工作回来在家乡买房的。沂龙湾销售代表对可能客户的需求特点进行分析，锁定本项目的目标客户主要是义堂对可能客户的需求特点进行分析，锁定本项目的目标客户主要是义堂镇的企业主、企业中高层、专业市场商户和当地的泛公务员镇的企业主、企业中高层、专业市场商户和当地的泛公务员泛公务员企业主、企业中高层、专业市场商户普通打工者被动外溢客群主动外溢客群主要关注第一居所的生活配套和环境质量，如教育、居民商业、医疗、文化娱乐休闲设施等，总价承受能力一般有很强的“市区”情结，很多人已在临沂市区买房，因为市区配套好，环境好，同时能住在市区也是身份的象征。关注房产周边的生活配套和环境质量，总价承受能力相对较高“市区”情

162、结相对较弱，主要关注生活的便利性，相对来讲更关注房产的投资价值，总价承受能力相对较高对于在打工地买房意愿不高，总价承受能力较低专业市场商户企业主本地人外地人相对于义堂镇的企业主和市场商户，义堂周边客群的主要特点是需要平衡进城和事业的关系，因为其工厂和生意离市区较远，如果房子买在市区就很不方便，义堂镇是他们进城的最近选择，同样关注第一居所的生活配套和环境质量追求在城市无法得到的某种特质，如乡野风光、某种稀缺资源等对于价格敏感，追求房产的性价比义堂当地客群义堂周边客群临沂市客群老板和经理级别的都住在市区，在市区消费，子女也在市区读书。在义堂消费的主要是打工一族，但是很少在义堂买房，更乐意回家盖房子

163、，观念不一样。某大型板材企业董事长青岛、济南已经到了向外扩张的阶段，但是临沂应该还是在向市中心集中的阶段。鲁商销售经理根据不同客群的特征，结合项目发展阶段，得出本项目初期、中期、根据不同客群的特征，结合项目发展阶段，得出本项目初期、中期、远期主要客户分别是义堂镇客群、义堂周边客群和临沂市外溢客群远期主要客户分别是义堂镇客群、义堂周边客群和临沂市外溢客群初期中期后期主要客户城市发展阶段城市聚集阶段城市扩张阶段城市外溢阶段核心功能区域形成鲜明的特色，可区域形成鲜明的特色，可以吸引城市外溢客群以吸引城市外溢客群板材基地，满足当地基本生活板材基地，满足当地基本生活并向特色区域发展并向特色区域发展成为城

164、市向西北扩张的直接成为城市向西北扩张的直接承接区域，吸引义堂周边乡承接区域，吸引义堂周边乡镇进城客群镇进城客群义堂镇企业主、中高层管理者、义堂镇专业市场商户、义堂镇泛公务员周边企业主、周边专业市场商户、义堂镇普通打工者临沂市外溢客群0启动期重要客户启动期重要客户启动期潜在客户启动期潜在客户启动期偶得客户启动期偶得客户+临沂市城市房地产客户现处于品质追求阶段，对价格和社区环境重视临沂市城市房地产客户现处于品质追求阶段，对价格和社区环境重视关注户型、面积、关注户型、面积、朝向、通风等基本朝向、通风等基本生活生活功能指标功能指标开始考虑住区环境、开始考虑住区环境、景观、安全度、人景观、安全度、人群群

165、匀质化等方面的因匀质化等方面的因素素关注产品细节、材关注产品细节、材质、设备和工艺所质、设备和工艺所带来的舒适度和人带来的舒适度和人性化程度，开发专性化程度，开发专业化加强业化加强产品开始对位客户产品开始对位客户个性特征和精神需个性特征和精神需求求趋向多元和特色趋向多元和特色产品充分契合个体产品充分契合个体客户的功能、身份客户的功能、身份和个性需求和个性需求功能化功能化住区化住区化品质化品质化特色化特色化定制化定制化临沂市民购房需求所处阶段临沂市民购房需求所处阶段需求层次需求层次访谈发现，生态环境和教育资源成为目标客群的核心驱动力访谈发现，生态环境和教育资源成为目标客群的核心驱动力驱动目标客群

166、的动力因素驱动目标客群的动力因素近工作点近工作点要求离工作近一点，在配套能满足的前提下这是一个首选因素生态环境生态环境要求很好的生态环境，对居住品质的追求已经成为主流教育配套教育配套青睐稀缺的教育资源，注重对下一代的教育培养专业品质专业品质稀缺的建筑风格、产品细节、低碳住宅技术、庭院等功能空间义堂倒是很需要各种档次的学校，比如针对打工族的子女。某大型板材企业董事长沂龙湾吸引客户的主要点就是教育资源（幼儿园和小学都是在项目开始之初就建好的）。沂龙湾销售代表以前一些义堂有钱人都把孩子送到在临沂入托，并在附近买房子，但是因为生意在义堂，每天接送孩子很不方便，如果义堂的小区有高级的幼儿园，会对这些人有

167、较大吸引力。现在很多人把孩子在金色童年幼儿园作为身份的象征。金色童年幼儿园园长专业人士访谈专业人士访谈更低价格更低价格对大部分中产阶层而言，价格始终是一个购房的动力教育驱动区域案例研究教育驱动区域案例研究- -碧桂园和桃源居碧桂园和桃源居3 3、教育驱动研究、教育驱动研究优质教育的稀缺性成为购买动力118顺德碧桂园位于广佛交界的佛山顺德北滘镇，是总占地顺德碧桂园位于广佛交界的佛山顺德北滘镇，是总占地98009800亩的郊区大盘，早期面临市场萧条的销售困境亩的郊区大盘，早期面临市场萧条的销售困境19921992年，顺德碧桂园一期启动销售；年，顺德碧桂园一期启动销售；销售情况欠佳，项目原开发商决定

168、退出；销售情况欠佳，项目原开发商决定退出；杨国强购下股份，全面接盘；杨国强购下股份，全面接盘；低价收购周边大片土地，兴建低价收购周边大片土地，兴建4000套别墅套别墅和洋房和洋房，开始全面进军房地产行业；开始全面进军房地产行业；1993年，中国经济宏观调控，房年，中国经济宏观调控，房地产行业转入萧条期地产行业转入萧条期碧桂园进一步滞销碧桂园进一步滞销40004000套房仅卖出套房仅卖出3 3套。套。顺德碧桂园早期面临的生存困境顺德碧桂园早期面临的生存困境“碧桂园”案例“碧桂园”案例119由顺德碧桂园投资办学；由顺德碧桂园投资办学；北京景山学校仅作为品牌及顾问介入；北京景山学校仅作为品牌及顾问介

169、入；学校产权归碧桂园所有；学校产权归碧桂园所有；非营利性的全寄宿制民办学校；非营利性的全寄宿制民办学校；每个学生预收教育储备金每个学生预收教育储备金3030万元。万元。在资金紧缺，知名度不足的情况下，碧桂园采用自在资金紧缺，知名度不足的情况下，碧桂园采用自办名校的教育地产模式，以扭转项目的困局办名校的教育地产模式，以扭转项目的困局城市背景城市背景区域条件区域条件现实困难现实困难顺德市经济发达，收入水平高；顺德市经济发达，收入水平高；教育较落后，但对教育重视程度很高；教育较落后，但对教育重视程度很高；通达性良好，辐射顺德、广州两大城市；通达性良好，辐射顺德、广州两大城市；产品滞销，资金链极其紧张

170、；产品滞销，资金链极其紧张；开发商缺乏品牌，项目缺乏知名度；开发商缺乏品牌，项目缺乏知名度；核心对策：教育地产核心对策：教育地产引进北京景山学校，作为项目的强势配套资源引进北京景山学校，作为项目的强势配套资源运运作作方方式式学学校校特特色色母校光环：创办于母校光环：创办于19601960年，全国重点学年，全国重点学校，具有深厚的政治文化背景；校，具有深厚的政治文化背景；双语教学：英语教育体系、聘请外教、双语教学：英语教育体系、聘请外教、建立英文图书馆；建立英文图书馆；素质教育：定期举办大型体育和艺术节，素质教育：定期举办大型体育和艺术节，丰富的素质课程（游泳，钢琴课等），丰富的素质课程（游泳，

171、钢琴课等），参加各类全国艺术比赛参加各类全国艺术比赛“碧桂园”案例“碧桂园”案例120在强势教育资源的带动下，碧桂园成功建立了在强势教育资源的带动下，碧桂园成功建立了淡市下的市场影响力，实现了项目早期的畅销淡市下的市场影响力，实现了项目早期的畅销捕捉市场真实需捕捉市场真实需求的空白点求的空白点创新的地产运作创新的地产运作模式模式项目经营项目经营市场实现市场实现品牌效应品牌效应主主要要成成功功动动因因顺德制造业经济发达，具有大量的富人阶层，购买力强劲；顺德制造业经济发达，具有大量的富人阶层，购买力强劲；高收入群体教育程度普遍不高，具有望子成龙的心态，极其重视教育；高收入群体教育程度普遍不高，具有

172、望子成龙的心态，极其重视教育；当时本地缺乏优质的教育资源，富人阶层儿女多在省会城市接受教育。当时本地缺乏优质的教育资源，富人阶层儿女多在省会城市接受教育。转变教育配套在地产项目中的鸡肋地位，将其作为增值工具；转变教育配套在地产项目中的鸡肋地位，将其作为增值工具；转变常规的教育模式，通过高端的教育形象立势，成功地塑造了项目的转变常规的教育模式，通过高端的教育形象立势，成功地塑造了项目的高端形象，从而建立市场影响力。高端形象，从而建立市场影响力。运运作作效效果果以教育储备金的方式为项目零息融资近以教育储备金的方式为项目零息融资近4 4个亿，使项目得以成个亿，使项目得以成功运转，解决了企业资金链的短

173、缺；功运转，解决了企业资金链的短缺；作为项目驱动力，符合客户需求，实现作为项目驱动力，符合客户需求，实现40004000套别墅、洋房全部套别墅、洋房全部销售；销售；树立了碧桂园在全国的影响力，形成了早期碧桂园“别墅树立了碧桂园在全国的影响力，形成了早期碧桂园“别墅+ +学学校校+ +酒店”的战略模式。酒店”的战略模式。“碧桂园”案例“碧桂园”案例121桃源居位于距离深圳主城区桃源居位于距离深圳主城区9090分钟车程的关外郊区，分钟车程的关外郊区，项目从项目从9696年投入建设，曾经一度处于滞销中年投入建设，曾经一度处于滞销中“桃源居”案例“桃源居”案例9696年年- -20002000年桃源居

174、年桃源居建成约建成约9.59.5万万商品房，商品房，5 5年销售约年销售约6 6万（平万（平均年销售仅均年销售仅1.21.2万）。万）。20002000年年1010月月，新推区域一个月仅，新推区域一个月仅售售3 3套。因开发初期配套滞后，已套。因开发初期配套滞后，已形成明显的销售障碍和不良口碑形成明显的销售障碍和不良口碑传播，以致于整个产品发展停滞。传播，以致于整个产品发展停滞。20002000年项目建成部分，外围环境荒凉，年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。缺乏社区氛围。项目规模项目规模总占地面积：总占地面积：20002000亩亩总建筑面积：总建筑面积：180180万平万平方米方米居

175、住区居住区130130万平方米万平方米商贸区商贸区24.524.5万平方米万平方米教育区教育区1313万平方米万平方米旅游区旅游区1010万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.51.5总总 户户 数：近数：近1300013000户户（6000060000人）人）依托背景依托背景宝安区占据深圳地产宝安区占据深圳地产市场市场13%13%- -15%15%的份额；的份额；宝安区存在大量低收宝安区存在大量低收入人群；入人群；项目区域及周边教育项目区域及周边教育条件差；条件差；项目背景介绍：项目背景介绍：12220012001年年3 3月桃源居提出集中资源，以名校教育配套启动月桃源居提出集中资源，以名

176、校教育配套启动超大社区的战略总纲，并成功引进深圳清华实验学校超大社区的战略总纲，并成功引进深圳清华实验学校合作方式合作方式学校由深圳清华大学研究院、北京清华附中、清华附小和深圳航空城（东学校由深圳清华大学研究院、北京清华附中、清华附小和深圳航空城（东部）实业有限公司四家作为股东；部）实业有限公司四家作为股东；学校性质学校性质国有民办体制的十二年一贯制实验学校。国有民办体制的十二年一贯制实验学校。学校背景：学校背景：占地面积占地面积18.1618.16万平米，建筑面积约万平米，建筑面积约12.0512.05万平米。现有教学班万平米。现有教学班166166个（含海外部），在个（含海外部），在校学生

177、超过校学生超过60006000人。其中，小学部学生人。其中，小学部学生32593259人；初中部学生人；初中部学生14741474人；高中部学生人；高中部学生11721172人；海外部学生人；海外部学生130130人。人。学校规模：学校规模：建校及项目炒作过程：建校及项目炒作过程：20022002年年3 3月月2626日，深圳清华实验日，深圳清华实验学校移交仪式在桃源居会所举学校移交仪式在桃源居会所举行，桃源居为深圳市第一个社行，桃源居为深圳市第一个社区独立学区。区独立学区。2001.9.292001.9.29，桃源居与清，桃源居与清华联合兴办的深圳清华实华联合兴办的深圳清华实验学校举行了隆重

178、的签约验学校举行了隆重的签约仪式仪式20022002年年4 4月月1010日，深圳清华日，深圳清华实验学校正式实验学校正式招生招生20022002年年9 9月月1010日，盛日，盛大的开学大的开学典礼典礼“桃源居”案例“桃源居”案例123教育配套成为客户选择桃源居的主要因素，清华教育配套成为客户选择桃源居的主要因素，清华实验学校成功地帮助项目摆脱滞销困局实验学校成功地帮助项目摆脱滞销困局2001年8月2002年12月，桃源居销售19万商品房，达到19962000年桃源居6年销售总面积的2倍多。2003年2004年1月，销售面积达到21万，并继续保持良好的上升趋势 。40%20%70%10%85

179、%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%价格学位户口距离近环境成交客户购买原因分析：销售量实现巨大突破销售价格提升学校带来的影响：销售均价从起初的2746元上升到3754元。提升对项目认知桃源居命名为锦绣清华园，清华学校树立了桃源居在深圳人心中主题教育大盘的地位“桃源居”案例“桃源居”案例为进一步突出基础教育功能和特色化，结合全国教育综合改革试验区为进一步突出基础教育功能和特色化，结合全国教育综合改革试验区之政策，实施全面教育理念，打造特色教育链之政策，实施全面教育理念，打造特色教育链艺术艺术素养素养体质体质强化强化文艺文艺素养素养职业职业体验体验文化文化公园公园素质教育素

180、质教育素质教育：素质教育：体质强化：主要载体有体质强化：主要载体有游泳馆、网球馆、体育馆、游泳馆、网球馆、体育馆、市内滑冰场等市内滑冰场等文艺素养：主要载体有文艺素养：主要载体有少儿舞蹈团、交响乐团、少儿舞蹈团、交响乐团、合唱团、声乐队等合唱团、声乐队等艺术素养：书法馆、美艺术素养：书法馆、美术馆、古典文学馆术馆、古典文学馆文化公园：主要载体有文化公园：主要载体有当地的文物古迹，作为义当地的文物古迹，作为义堂素质教育基地堂素质教育基地职业体验：主要载体为职业体验：主要载体为少儿社会体验馆，儿童可少儿社会体验馆，儿童可以尽情选择各种职业进行以尽情选择各种职业进行体验体验游泳馆、网球馆、体游泳馆、

181、网球馆、体育馆、市内滑冰场育馆、市内滑冰场少儿舞蹈团、交响少儿舞蹈团、交响乐团、合唱团、声乐团、合唱团、声乐队乐队少儿社会体验馆，少儿社会体验馆，儿童可以尽情选择儿童可以尽情选择各种职业进行体验各种职业进行体验以义堂镇当地的文以义堂镇当地的文物古迹作为依托成物古迹作为依托成立文化公园，作为立文化公园，作为义堂素质教育基地义堂素质教育基地书法馆、美术馆、书法馆、美术馆、古典文学馆古典文学馆以全面基础教育试验区和生态资源为依托，构建教育特色突出的优质以全面基础教育试验区和生态资源为依托，构建教育特色突出的优质生活平台，提升区域价值生活平台，提升区域价值教育资源教育资源充足优质充足优质教育资源匮乏质

182、低教育资源匮乏质低污染严重污染严重区域形象工业大镇区域形象工业大镇生态资源生态资源突出突出优质教育对义堂镇的影响：优质教育对义堂镇的影响：现状：现状：未来：未来：教育配套对教育配套对房地产产生房地产产生的主要价值的主要价值更便捷的交更便捷的交通体系通体系更完善的配更完善的配套设施套设施更高的投资更高的投资回报回报更好的人文更好的人文环境环境更近的就读更近的就读距离距离126126在此基础上在此基础上全面基础教育和生态资源突出的临沂西部新城中心区全面基础教育和生态资源突出的临沂西部新城中心区本次汇报主题本次汇报主题为义堂综合开发区域制定定位和规划为义堂综合开发区域制定定位和规划1 1）基于现状提

183、出问题）基于现状提出问题2 2）基于案例研究提出核心思路）基于案例研究提出核心思路3 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位）基于市场为区域制定制胜的整体定位4）基于财务、市场、案例下的规划建议）基于财务、市场、案例下的规划建议5 5）下阶段工作安排建议）下阶段工作安排建议世联将从以下四个方面系统地对本区域规划进行分析构思，以此增强世联将从以下四个方面系统地对本区域规划进行分析构思，以此增强义堂镇综合开发的可实施性以及规划对区域的增值力义堂镇综合开发的可实施性以及规划对区域的增值力发展战略发展战略项目的整体定位指导项目功能设置，同时分期开发确立项目布局项目的整体定位指导项目功能设置，同时分期开发

184、确立项目布局通过投融资规划确定最低的可出让用地规模，以此确定用地规划指标地块的具体条件制约用地功能和具体项目布局案例借鉴案例借鉴财务平衡财务平衡地块条件地块条件制定制定前瞻性、可实施、前瞻性、可实施、高增值、可持续高增值、可持续义堂镇规划义堂镇规划 里斯顿里斯顿 发展概况：临近两大机场，经过四十多年的发展，成为全美著名的中发展概况：临近两大机场，经过四十多年的发展，成为全美著名的中产社区以及产城融合的典范产社区以及产城融合的典范里斯顿区位杜勒斯机场杜勒斯机场及产业区及产业区华盛顿机场华盛顿机场及产业区及产业区位臵位臵位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港

185、强大的商业、商务等功能的辐射范围之内规模规模占地约45平方公里规划户数2.8万建成户数2.2万开始建设：1960年代发展背景：发展背景：1960年代，美国大型都市周边的新兴低密度郊区开发发展迅速但是非常随意，缺乏深入思考，没有考虑到创造更多就业机会，高效使用土地以及为社区的长期繁荣打好基础里斯顿新城的开发建设旨在改变这种郊区发展模式，规划发展产居一体的一生之城 里斯顿里斯顿 发展历程：二战后美国首个规划先行的都市边缘新城典范，经历了启发展历程：二战后美国首个规划先行的都市边缘新城典范，经历了启动时组团开发、产业导入到自我中心化最终到融入周边大都市的发展阶段动时组团开发、产业导入到自我中心化最终

186、到融入周边大都市的发展阶段6060年代：安娜湖村建设时代年代：安娜湖村建设时代8080年代：市镇中心建设时代年代：市镇中心建设时代20002000年代：同城化时代年代：同城化时代住宅开发住宅开发通过第一个组团安娜湖村中心的规划1964年中心村住宅项目开盘围绕市镇中心进行开发建设市镇中心选址于连接杜勒斯与华盛顿的收费路北侧，总共12个步行街区共建成居住配套2.2万户可供出租的4058户产业导入产业导入1964年。一个拥有30名员工的航空摄影和成像技术公司落户1966年，美国地理勘查总部建成由于临近华盛顿，市镇中心开始吸引一些研发机构的入驻第一、第二喷泉大厦等商务楼宇建成1984年，里斯顿商务委员

187、会成立到1988年，共有1400家企业入驻，创造就业3.1万人次共建成550万平方英尺的产业办公物业商业配套商业配套1965年，安娜湖村中心商业空间全部租出，承租客主要有超市、美发店、装修店等基本生活配套1990年，市镇中心共建成22万平方英尺的零售区、514间客房的酒店共建成使用61家大型零售商店29家大型餐厅休闲娱乐配套休闲娱乐配套1965年，安娜湖村活动中心开放：一个18洞高尔夫球场，两个社区游泳池，四个网球场，一个排球馆，众多的运动场地，一个骑马场1990年电影院1990年围绕水星喷泉，形成开放式的表演、节庆等一体的城市娱乐配套每年预计将举办30多场节庆活动成为区域娱乐中心交通配套交通

188、配套内部公路体系建设连接杜勒斯与华盛顿的收费路开通2002年，交通部门批准投资3亿美金修建铁路系统延长路段，延长至杜勒斯机场，途经由里斯顿中部规划借鉴规划借鉴理念理念PCRPCR区划法，打造集中、功能复合、独立单元的一生区划法，打造集中、功能复合、独立单元的一生之城之城Town CenterSingle HouseTown HouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church复合功能：复合功能：居住、商务、研发、公共空间、商业、休闲等复合的功能打造公建轴线布局：公建轴线布局：市镇中心及办公功能布臵沿杜勒斯收费站居住组团布局：居住组团布局：居住组团依托原有五村进行开

189、发建设围绕内部众多湖泊、水系，形成田园式的景观系统各个组团内部均有相应的社区中心满足基本生活配套占地占地( (公顷公顷) )用地百分比用地百分比居住居住3960 3960 53%53%市镇中心市镇中心1330 1330 18%18%开放空间开放空间1100110015%15%公共设施公共设施330 330 5%5%道路道路/ /停车停车680 680 9%9%总计总计7400 7400 100%100%规划借鉴规划借鉴布局一布局一大型企业总部、酒店、综合商场等商务商业综合大型企业总部、酒店、综合商场等商务商业综合体沿杜勒斯交通走廊布局，显示城市和现代化意象体沿杜勒斯交通走廊布局，显示城市和现代

190、化意象HOTELSHOPPING国家地理勘察总部规划借鉴规划借鉴布局二布局二行政中心和行政中心和BLOCKBLOCK商业街沿交通轴腹地（二线）商业街沿交通轴腹地（二线）布局，引导人流向内转移，并提高周边住宅价值布局，引导人流向内转移，并提高周边住宅价值行政中心依托次干道沿内街布局，导入人流进入商业街，同时自身的行政花园提高周边居住价值，周边住宅业也因此高密度布局住宅依托行政公园高密度布局行政中心规划借鉴规划借鉴布局三布局三大开放空间与小尺度社区大开放空间与小尺度社区大规模的公共开放空间：大规模的公共开放空间：城市景观与自然景观的有机融合社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念，有机的将

191、用地内的公共空间、公共活动区和个人活动区、宽阔的自然保护区结合在一起小尺度的社区规模：小尺度的社区规模：尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨规划借鉴规划借鉴布局四布局四多样化的住宅规划、低密度和高密度住宅互相融多样化的住宅规划、低密度和高密度住宅互相融合、围绕公共空间展开布局合、围绕公共空间展开布局Town CenterSingle HouseTown HouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church2.2.财务平衡财务平衡经过初步测算本次开发范围总投资经过初步测算本次开发范围总投资49.349.3亿元，其中土地收亿

192、元，其中土地收储及拆迁安臵成本储及拆迁安臵成本33.333.3亿元，占亿元，占67%67%2.2.财务平衡财务平衡经过初步测算本次开发范围总投资经过初步测算本次开发范围总投资49.349.3亿元，其中基础设亿元，其中基础设施和公建设施投入施和公建设施投入9.79.7亿元，占亿元，占20%20%序号序号项目项目单价单价数量数量金额（万元）金额（万元）说明说明四基础设施成本77560 4.1二三级道路及管网25万元/亩2200 55000 除环路与义堂路以外的道路占9%4.2道路绿化12万元/亩1880 22560 一级开发中绿地取值8%五公共配套成本197855.1学校1600元/平米36000

193、5760按照省级9年制示范学校标准5.2医院1800元/平米5000900郑州项目获取的数据5.3图书馆850元/平米5000425适度控制规模5.4博物馆1200元/平米100001200适度控制规模5.5污水处理厂3000按照5-8万人生活污水处理设置5.6垃圾中转站1000按照5-8万人生活污水处理设置5.7遗址生态公园15万元/亩5007500文化局提供遗址范围30万平米六财务与管理费用62112 不可预见费21567 按总成本的5%取管理费用17253 取总成本的4%财务费用44859 取商业银行2年贷款利率10%总投资总投资493445 493445 2.2.财务平衡财务平衡考虑政

194、府法定提留考虑政府法定提留17%17%的土地出让金，要实现的土地出让金，要实现15%15%的一级的一级开发利润率需要实现开发利润率需要实现68.468.4亿的土地出让金收入亿的土地出让金收入49.3亿7.4亿一级开发总成本一级开发15%的回报义堂镇目标开发区域需要土地出让金收入义堂镇目标开发区域需要土地出让金收入70.970.9亿元亿元11.6亿土地出让金政府提留17%68.4亿土地出让金收入备注：在市级土地留成收益返还给项目公司的政策下计算2.2.财务平衡财务平衡经过多种方法测算义堂镇当前居住用地价格经过多种方法测算义堂镇当前居住用地价格4040- -5050万万/ /亩，亩，工业用地价格工

195、业用地价格1010- -1515万万/ /亩，亩，8%8%保守增长五年后居住地价保守增长五年后居住地价100100- -140140万万/ /亩亩住宅用地价格50-70万/亩工业仓储用地价格15-20万/亩方法一：市场案例法方法一：市场案例法修正系数修正系数0.80.8在保证开发范围内企业外迁或关停在保证开发范围内企业外迁或关停20%20%的前提下，需要保证可出让居住的前提下，需要保证可出让居住和商业用地和商业用地74007400- -77007700亩亩当前工业用地10-15万/亩，考虑降低企业经营成本，工业地取低值10万万/亩亩居住地价40-50万/亩，五年后居住地价100-140万/亩，

196、在年均出让一致的前提下，第五年的保守均价70-95万，五年五年内地价取均值内地价取均值82.5万万/亩亩，五年后地价假设保持不变或抵消通货膨胀。7697 635041 48648 4865 70%保留占地7613 628092 55597 5560 80%保留占地7529 621142 62547 6255 90%保留占地7445 614192 69497 6950 全部保留占地（亩）按照容积率0.8入园可出让居住或商业用地（亩）土地出让金差额工业用地出让金3706666 现有工业厂房(平方米）7697 635041 48648 4865 70%保留占地7613 628092 55597 55

197、60 80%保留占地7529 621142 62547 6255 90%保留占地7445 614192 69497 6950 全部保留占地（亩）按照容积率0.8入园可出让居住或商业用地（亩）土地出让金差额工业用地出让金3706666 现有工业厂房(平方米）用地平衡测算用地平衡测算义堂镇开发范围规划用地财务平衡测算义堂镇开发范围规划用地财务平衡测算义堂镇义堂片区规划用地平衡测算表（在具体规划中可局部调整）序号序号用地指标用地指标规模规模占比占比标准标准/ /备注备注一总用地23540 100%二二不可出让用地不可出让用地9015 9015 38%38%2.1道路广场用地3531 15%8-15%

198、2.2绿化用地2354 10%9%2.3公共设施用地2119 9%8-12%2.4居民安置用地1012 4%按1.5容积率计算三三可出让用地可出让用地14525 14525 62%62%3.3工业用地5560 24%保留80%的企业厂房占地3.1商业用地7700 33%实际规划时可酌情调高指标，以增强盈利性3.2居住用地3.3市场用地1265 5%实际规划时可适当降低3.3.地块分析地块分析交通条件交通条件处于京沪高速与处于京沪高速与327327国道枢纽地带，新国道枢纽地带，新327327新新国道向北改道拉大义堂城镇发展空间国道向北改道拉大义堂城镇发展空间N-G3273.3.地块分析地块分析周

199、边关联周边关联北与东是城镇的城市拓展空间，西及南是义堂北与东是城镇的城市拓展空间，西及南是义堂镇未来的产业发展空间镇未来的产业发展空间山东日钢集团屠苏综合开发区资源优势显著兰山区批发市场发展集群家具板材批发城大学城本案本案板材产业聚集区临沂市区临沂市区3.3.地块分析地块分析资源分析资源分析开发范围总体可利用资源较少，北部有浜河风开发范围总体可利用资源较少，北部有浜河风景带和小谷城文化遗址，是塑造生态和文化特色的重要载体景带和小谷城文化遗址，是塑造生态和文化特色的重要载体小谷城文化遗址小谷城文化遗址浜河风景带浜河风景带千年小谷城遗址介绍千年小谷城遗址介绍 小谷城遗址位于义堂镇前城子村西南角，历

200、经史前大汶口、龙山文化至商周秦汉，延续时间长，分为大城小城两部分，面积大，古文化层深厚，其中，小城的高台遗址保存较好，当地称之为“土城子”，上部为商周秦汉文化层，下两米是龙山和大汶口文化层。 1983年被列为县级文物保护单位，2006年被列为省级文物保护单位，2010年初申报国家级文物保护单位 。国家文物局专家现场考察论证国家文物局专家现场考察论证3.3.地块分析地块分析拆迁难度拆迁难度沿沿327327国道及西部集中了大部分工业用地和国国道及西部集中了大部分工业用地和国有用地，拆迁成本高难度最大，北部拆迁相对较容易有用地，拆迁成本高难度最大，北部拆迁相对较容易土地利用现状图土地利用现状图2.2

201、.地块分析地块分析土地价值土地价值北片区居住价值相对较高，南片区产业价值相北片区居住价值相对较高，南片区产业价值相对较高，京沪高速沿线市场价值高，老对较高，京沪高速沿线市场价值高，老327327国道商业价值高国道商业价值高一、北片区价值点一、北片区价值点小谷城遗址公园浜河景观带行政中心义堂镇中学、小学二、南片区价值点二、南片区价值点京沪高速紧邻兰山区批发市场带义堂板材交易市场板材产业集群N-G327京京沪沪高高速速规划理念规划理念以土地价值分级为基础，借鉴里斯顿规划理念，打造融合以土地价值分级为基础，借鉴里斯顿规划理念，打造融合现代感和特色小镇风情、产居兴旺的一生之城现代感和特色小镇风情、产居

202、兴旺的一生之城在商业土地价值最高处进行集中复合开发为较长的开发周期提供可实施的组团围绕生态布局商业商务、提高办公空间满足多样化的居住人群，实现人的一生居住中密度低覆盖率中密度低覆盖率大生态开放空间大生态开放空间集中式复合功能集中式复合功能独立单元开发独立单元开发多样居住产品多样居住产品中密度适合产业人群低覆盖率提高舒适度基于土地价值分级的基于土地价值分级的五大规划特征理论五大规划特征理论空间规划空间规划承南拓北，承南拓北， 二核三轴六区引领区域递进式开发二核三轴六区引领区域递进式开发新市镇区新市镇区新城发展区新城发展区产业升级产业升级示范区示范区市场区市场区产业升级产业升级示范区示范区名称名称

203、规模（亩）规模（亩）发展规划发展规划新市镇区义堂的核心居住区和综合服务区新城区承接临沂城市向西发展的驱动核产业区板材产业升级示范区，发展板材、家具市场区承接临沂商贸升级拓展、依托板材市场发展现代商贸区安置区用于安置当地居民三轴建议三轴建议沿三轴打造景观大道，展示区域生态价值，拓展城市商业沿三轴打造景观大道，展示区域生态价值，拓展城市商业商务发展空间商务发展空间拓展城市空间拓展城市空间三轴建议三轴建议沿三轴线（尤其是交汇处）进行高密度开发，布局购物公沿三轴线（尤其是交汇处）进行高密度开发，布局购物公园、酒店、商业银行等公共设施，体现区域的现代化和城市意象园、酒店、商业银行等公共设施，体现区域的现

204、代化和城市意象义堂路体现现代化新市镇区新市镇区打造集混合居住、商业娱乐、商务办公、行政、文化教育打造集混合居住、商业娱乐、商务办公、行政、文化教育等复合功能为一体，居住还此等复合功能为一体，居住还此 布局布局购物公园四星级酒店商业银行大厦BLOCK商业街行政大楼中心幼儿园小型办公楼图书馆BLOCK商业内街商住行政文化教育沿线布局商场、酒店、办公楼沿此轴布局购物公园新市镇区新市镇区商业小镇商业小镇以以加拿大惠斯勒小镇加拿大惠斯勒小镇为主题，以为主题，以BLOCKBLOCK街区为街区为规划理念，为区域打造一个集居住、商业、公共职能一体的风情小镇规划理念，为区域打造一个集居住、商业、公共职能一体的风

205、情小镇加拿大惠斯勒小镇规划图-局部新城发展区新城发展区以小谷城遗址公园为核心，布局混合居住、文化教育、以小谷城遗址公园为核心，布局混合居住、文化教育、医院、国际完全学校、综合商业，打造一个回家就度假的生态之城医院、国际完全学校、综合商业，打造一个回家就度假的生态之城布局示意布局示意 小谷城遗址公园 医院 技术学校 滨河景观带 休闲商业街参考西安曲江池遗址公园规划产业升级示范区产业升级示范区以引进大企业、生产线、生态环境为核心，打造临以引进大企业、生产线、生态环境为核心，打造临沂市板材产业升级示范区沂市板材产业升级示范区2 2、依托现有的龙头板材产业，重点支持生产线引进、依托现有的龙头板材产业，

206、重点支持生产线引进3 3、依托安信地板协成打造家具、依托安信地板协成打造家具/ /地板工业城地板工业城1、中小企业合作示范区、中小企业合作示范区集中供热配套实现互助合作集中供热配套实现互助合作市场市场MALLMALL区区打造齐鲁地区现代化的工业原料与商品交易中心，提供打造齐鲁地区现代化的工业原料与商品交易中心，提供如物流、仓储、商业及住宅设施、停车场等全面的综合配套服务如物流、仓储、商业及住宅设施、停车场等全面的综合配套服务开发强度开发强度沿义堂路轴线和公园提高开发强度，至新市镇中心区达到沿义堂路轴线和公园提高开发强度，至新市镇中心区达到最高，向四方逐渐降低开发强度，北区容积率最低，提高产品升

207、级最高，向四方逐渐降低开发强度，北区容积率最低，提高产品升级新城区产业区市场区产业区1.2-1.51.0-1.21.5-20.4-0.60.6-0.81.0-1.20.8-1.00.8-1.00.8-1.21.2-1.51.5-2新市镇区0.8-1.00.8-1.0本次汇报主题本次汇报主题为义堂综合开发区域制定定位和规划为义堂综合开发区域制定定位和规划1 1）基于现状提出问题）基于现状提出问题2 2）基于案例研究提出核心思路）基于案例研究提出核心思路3 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位）基于市场为区域制定制胜的整体定位4）基于财务、市场、案例下的规划建议）基于财务、市场、案例下的规划建议5 5）下一阶段工作安排）下一阶段工作安排下一阶段将围绕如何降低一级开发风险进行区域开发模式和土地营销下一阶段将围绕如何降低一级开发风险进行区域开发模式和土地营销策略研究，工作时间策略研究，工作时间2 2月月1010- -2 2月月3030日日