融创房地产集团新区域拓展思路报告.ppt

1、融创集团新区域融创集团新区域拓展思路拓展思路q三年战略目标三年战略目标q全国化战略进展现状全国化战略进展现状q全国化战略现状的差距及措施全国化战略现状的差距及措施q下一阶段全国化战略的实施重点下一阶段全国化战略的实施重点q融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划融创集团三年战略目标融创集团三年战略目标融创集团全国化战略进展现状融创集团全国化战略进展现状q融创集团今年战略目标融创集团今年战略目标4141亿，目前进经营预算项目亿，目前进经营预算项目共计共计31.0731.07亿（其中置地亿（其中置地9.949.94亿，奥城亿，奥城11.711.7亿，长春亿，长春上城上城4.234.23亿，德阳

2、浅水湾亿，德阳浅水湾2 2亿，重庆项目亿，重庆项目3.23.2亿），亿），战略缺口战略缺口9.939.93亿。亿。q融创集团计划今年下半年至明年一季度获取的土地融创集团计划今年下半年至明年一季度获取的土地总面积为总面积为630630万平米，可贡献销售额万平米，可贡献销售额356356亿元，在完亿元，在完成今年目标的基础上，为成今年目标的基础上，为20112011年贡献销售额年贡献销售额7878亿，亿，利润利润2222亿元，加上今年结转亿元，加上今年结转3737亿元，共亿元，共115115亿，接近亿，接近20112011年年120120亿的战略目标。亿的战略目标。战略目标完成情况战略目标完成情况

3、q奥城住宅部分奥城住宅部分4 4月如期开盘，项目销售良好，商业预期月如期开盘，项目销售良好，商业预期8 8月开盘。月开盘。q置地海逸住宅置地海逸住宅7 7月开盘，前期积累大量客户，商业准备月开盘，前期积累大量客户，商业准备8 8月开盘。月开盘。q长春上城长春上城6 6月月1212日开盘，开盘当日合同额超过一亿元。日开盘，开盘当日合同额超过一亿元。q德阳浅水湾德阳浅水湾7 7月开盘，现在项目进展顺利。月开盘，现在项目进展顺利。q重庆已获取大幅土地，预期今年重庆已获取大幅土地，预期今年1010月份开盘。月份开盘。融创集团全国化战略进展现状融创集团全国化战略进展现状已经进经营预算项目城市及现状已经进

4、经营预算项目城市及现状（项目现状及公司现状）（项目现状及公司现状） q东北区域除长春成立公司外，沈阳、大连、哈尔滨已东北区域除长春成立公司外，沈阳、大连、哈尔滨已派驻团队长期进驻，区域布局初步形成。派驻团队长期进驻，区域布局初步形成。q西南区域除成都、重庆已成立公司外，昆明已派驻团西南区域除成都、重庆已成立公司外，昆明已派驻团队长期进驻。队长期进驻。q以广东的二线城市和南宁为主的两广区域中心已经成以广东的二线城市和南宁为主的两广区域中心已经成立，工作团队已经长期进驻当地，同时时刻关注广州、立，工作团队已经长期进驻当地，同时时刻关注广州、深圳两地，为深圳两地，为1111年做好战略储备。年做好战略

5、储备。融创集团全国化战略进展现状融创集团全国化战略进展现状已经进入的拓展城市及现状已经进入的拓展城市及现状（土地线索现状及拓展人员现状）（土地线索现状及拓展人员现状）融创集团全国化战略的差距及融创集团全国化战略的差距及措施措施 项目项目 土地获取时间土地获取时间 开盘时间开盘时间q时代奥城时代奥城 030308 1008 101010q奉贤奉贤 030309 1009 100707q石家庄蓝郡石家庄蓝郡 030309 1009 100909q青浦青浦 030310 1010 100606q苏州天城苏州天城 030310 1010 100606q南京奥城南京奥城 030311 1011 1006

6、06q山西榆次山西榆次 030312 1012 100505q领海领海 030312 1012 100606q荆州荆州 101001 1001 100606q长春长春 10100 01 101 100 06 6q苏州凤凰城苏州凤凰城 101001 1001 100909q德阳德阳 10100 02 102 100 06 6q无锡无锡 10100 03 103 100 08 8q洛阳洛阳 10101010 10100 08 8q北京三路居北京三路居 10101010 10100 08 8q郑东新区郑东新区 10101010 10101010q国际城国际城 10101010 10101010q山东

7、高唐山东高唐 10101010 10100 08 8q金银湖金银湖 10100 06 106 100 07 7 融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施差距差距 自自0303年年8 8月份至月份至1010年年5 5月份，在集团获取的近月份，在集团获取的近2020块块土地中，融创只占其中的三块土地中，融创只占其中的三块工作改进措施工作改进措施1 1、尚未形成成熟的氛围、尚未形成成熟的氛围-氛围支持行动效率。氛围支持行动效率。 把高目标变成企业、团队、个人自觉的行动方式；把高目标变成企业、团队、个人自觉的行动方式；变成

8、无须论证的信念；贯穿于变成无须论证的信念；贯穿于1010年每人每天的工作；把年每人每天的工作；把高目标体现在战略思考、战略执行和期望的结果中，融高目标体现在战略思考、战略执行和期望的结果中，融入公司的聚焦战略管理体系和考核体系的所有行动中，入公司的聚焦战略管理体系和考核体系的所有行动中，同时让我们的发展团队快速成长，更加聚焦高目标。同时让我们的发展团队快速成长，更加聚焦高目标。融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施2 2、深度思考，把准方向、深度思考，把准方向-方向主导行动效率。方向主导行动效率。 我们需要持续思考，并迅速推动异地团队的战略我们需要持续思考，并迅速推动异地

9、团队的战略思考，把握、调整战略方向；明晰战略目标、战略措思考，把握、调整战略方向；明晰战略目标、战略措施；把不断的变革聚焦在不断调整变化的战略上。深施；把不断的变革聚焦在不断调整变化的战略上。深入研究新区域，新领域，新的发展方向，找准切入点。入研究新区域，新领域，新的发展方向，找准切入点。工作改进措施工作改进措施融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施3 3、需要搭建明晰的架构、需要搭建明晰的架构-架构提升行动效率。架构提升行动效率。 战略决定架构，架构分配责任、权利和工作。我们战略决定架构，架构分配责任、权利和工作。我们必须用考核指标体系整合所有行动；用现金流整合所有必须

10、用考核指标体系整合所有行动；用现金流整合所有行动；用创新解决方案整合所有行动；用整合创造合力行动；用创新解决方案整合所有行动；用整合创造合力创造价值。在规范的架构下不断完善发展流程，迅速反创造价值。在规范的架构下不断完善发展流程，迅速反应，有力支持。应，有力支持。工作改进措施工作改进措施融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施4 4、需要更加注重整体性、需要更加注重整体性-整体性创造行动效率。整体性创造行动效率。 集团发展以及异地发展要求我们必须更加注重集团发展以及异地发展要求我们必须更加注重整体性，加大资源整合的力度，保障财物资源和人整体性，加大资源整合的力度，保障财物资

11、源和人力资源的无障碍流动，提高资源的释放和放大效率，力资源的无障碍流动，提高资源的释放和放大效率，使异地发展与集团战略达到高度统一。使异地发展与集团战略达到高度统一。工作改进措施工作改进措施融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施5 5、具体措施方式：、具体措施方式：土地获取方式多样化土地获取方式多样化加强合作、并购公司加强合作、并购公司更加注重并坚持我们的商业模式更加注重并坚持我们的商业模式对已进入城市的充分挖掘对已进入城市的充分挖掘注重长期发展，为明后年贡献销售额注重长期发展，为明后年贡献销售额融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施工作改进措施工作

12、改进措施 在当前的土地供应政策和现有的房地产转让政策在当前的土地供应政策和现有的房地产转让政策背景之下，直接的土地使用权转让、在建工程转让或背景之下，直接的土地使用权转让、在建工程转让或房地产项目转让具有交易成本高、交易限制条件多等房地产项目转让具有交易成本高、交易限制条件多等缺点。而通过收购房地产公司股权来间接实现房地产缺点。而通过收购房地产公司股权来间接实现房地产转让，则具有合同条件灵活、手续简单，节省费用，转让，则具有合同条件灵活、手续简单，节省费用，项目开发速度快的特点。项目开发速度快的特点。融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施扩大土地线索的来源，收购公司获取优

13、扩大土地线索的来源，收购公司获取优质低价土地。质低价土地。 持续思考总结可复制的商业地产模式，争取下半年持续思考总结可复制的商业地产模式，争取下半年异地商业地块的获取，为集团向商业地产进军提供土地异地商业地块的获取，为集团向商业地产进军提供土地储备。储备。融创集团全国化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施 加大土地线索收集甄选最符合商业模式的加大土地线索收集甄选最符合商业模式的地块地块 天津作为大本营，为我们树立了榜样，我们对异天津作为大本营，为我们树立了榜样，我们对异地城市的理解与工作要以天津这座城市取得成绩作为地城市的理解与工作要以天津这座城市取得成绩作为目标。目标。融创集团全国

14、化战略的差距及措融创集团全国化战略的差距及措施施对已进入城市的土地利用现有渠道进行对已进入城市的土地利用现有渠道进行深度挖掘深度挖掘下一阶段全国化战略的实施重点下一阶段全国化战略的实施重点 在总结了多个城市拓展工作的基础上，我们提炼在总结了多个城市拓展工作的基础上，我们提炼出一套获取土地的工作流程，这种可复制的工作方式出一套获取土地的工作流程，这种可复制的工作方式保证了异地团队工作方向的明确性与工作的高效性。保证了异地团队工作方向的明确性与工作的高效性。加强对土地获取工作流程的熟悉加强对土地获取工作流程的熟悉下一阶段全国化战略的实施重点下一阶段全国化战略的实施重点 对城市地块的准确理解是项目成

15、功的基础，每对城市地块的准确理解是项目成功的基础，每一个项目的成功是集团战略目标完成的保证。一个项目的成功是集团战略目标完成的保证。强化对区域城市地块的理解强化对区域城市地块的理解下一阶段全国化战略的实施重点下一阶段全国化战略的实施重点 发展部是异地团队与集团之间的衔接的纽带，它发展部是异地团队与集团之间的衔接的纽带，它既要向集团领导反映异地团队的工作生活情况，又要既要向集团领导反映异地团队的工作生活情况，又要给异地团队提供后方强大的资源，推动强方的工作。给异地团队提供后方强大的资源，推动强方的工作。充分发挥支持作用，及时提供资源配置充分发挥支持作用，及时提供资源配置下一阶段全国化战略的实施重

16、点下一阶段全国化战略的实施重点 实现公司今年的战略目标，必须在八月前获取土地实现公司今年的战略目标，必须在八月前获取土地能快速实现销售的项目；综合考虑目前的现金流，因而能快速实现销售的项目；综合考虑目前的现金流，因而本阶段以获取能快速实现现金流并防大的项目。本阶段以获取能快速实现现金流并防大的项目。加强对重点城市重点地块的推动与资源倾斜加强对重点城市重点地块的推动与资源倾斜下一阶段全国化战略的实施重点下一阶段全国化战略的实施重点 随着天津地区对战略目标贡献比例的不断减小，异随着天津地区对战略目标贡献比例的不断减小，异地各区域的重要性日益凸现，因此，前期异地拓展的工地各区域的重要性日益凸现，因此

17、，前期异地拓展的工作至关重要，下半年我们要在质量与数量上加大力度。作至关重要，下半年我们要在质量与数量上加大力度。质量体现在对区域，城市，地块的精准把握；数量质量体现在对区域，城市，地块的精准把握；数量体现为要在做好已进入城市工作的基础上，快速强势进体现为要在做好已进入城市工作的基础上，快速强势进入更多的二线城市，把战略布局做的更扎实。入更多的二线城市，把战略布局做的更扎实。加强各区域的工作力度加强各区域的工作力度6-76-7月份现金流情况决定基本无法获取大宗土地，月份现金流情况决定基本无法获取大宗土地，直接影响原计划全年直接影响原计划全年4444亿指标的完成，调整后今年战亿指标的完成，调整后

18、今年战略目标为略目标为4141亿元。亿元。下半年土地获取原则：下半年土地获取原则：q以目前经营预算为依据以目前经营预算为依据q综合考虑现金流、利润率、布局、区综合考虑现金流、利润率、布局、区域市场特征域市场特征q布局服从现金流布局服从现金流融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划地块名称地块名称土地面积土地面积土地价格土地价格容积率容积率建筑面积建筑面积m1m11010600600元元/ /平米平米1.51.51515m2m2101015001500元元/ /平米平米1.81.81818m3m3202015001500元元/ /平米平米1.81.83636m4m4404012001200元

19、元/ /平米平米1.51.56060q 测算说明测算说明为了便于安排计划，根据为了便于安排计划，根据 实际情况假设四类土地模型实际情况假设四类土地模型融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划m1m1：该该类类地地块块属属于于三三线线城城市市拟拟获获取取土土地地，可可以以快快速速实实现现现金流平衡并放大。现金流平衡并放大。m2m2：该该类类地地块块属属于于典典型型的的主主要要城城市市中中高高档档项项目目，规规模模较较适中可一期开发完毕。适中可一期开发完毕。m3m3：该该类类地地块块属属于于目目标标城城市市中中等等地地块块，三三十十六六万万平平米米分分两期开发。两期开发。m4m4：该该类类地地

20、块块属属于于目目标标城城市市大大型型地地块块，可可以以支支持持集集团团长长期期战战略略目目标标，通通过过该该类类项项目目操操作作成成为为进进入入区区域域的的市市场场领导者。领导者。融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划q 四种土地地款支付说明：四种土地地款支付说明： 地地块块定定金金首付款首付款二次付款二次付款三次付款三次付款尾款尾款m120两个月后两个月后30八个月后八个月后50m215两个月后两个月后25六个月后六个月后30九个月后九个月后30m315两个月后两个月后20八个月后八个月后25十二个月后十二个月后20十六个月后十六个月后20m415两个月后两个月后20八个月后八个月后2

21、5十二个月后十二个月后20十八个月后十八个月后20融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划q 模拟地块现金流测算方式：模拟地块现金流测算方式：（1 1）成本测算说明：）成本测算说明： 各地块的成本估算以市场经验值为主。各地块的成本估算以市场经验值为主。（2 2）开发进度安排说明：）开发进度安排说明： m1m1：两个月后开工，四个月后开盘；：两个月后开工，四个月后开盘； m2m2、3 3、4 4：三个月后开工，五个月后开盘。：三个月后开工，五个月后开盘。（3 3）贷款测算说明：）贷款测算说明： 所有地块都在开盘前一个月进行土地抵押贷款，所有地块都在开盘前一个月进行土地抵押贷款，开盘后两个月内

22、进行在建工程抵押贷款。开盘后两个月内进行在建工程抵押贷款。融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划q2010年年6-12月及月及2011年年1-3月份战略拓展测算月份战略拓展测算q战略拓展目标战略拓展目标融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划密切关注宏观经济环境及政策动向，快速应变密切关注宏观经济环境及政策动向，快速应变加大土地储备工作力度，不放过任何土地线索，加强加大土地储备工作力度，不放过任何土地线索，加强计划性，让土地等钱，不能让钱等土地。计划性，让土地等钱，不能让钱等土地。6、7、8三个月是实现全年战略的关键，这三个月工三个月是实现全年战略的关键，这三个月工作成效基本决定了今

23、年经营预算落实情况及战略预算作成效基本决定了今年经营预算落实情况及战略预算差距落实情况。差距落实情况。融创集团下半年拓展计划融创集团下半年拓展计划金融形势的变化要求我们更加重视用现金流整合金融形势的变化要求我们更加重视用现金流整合所有行动，确保销售回款按计划完成的同时，融资计所有行动，确保销售回款按计划完成的同时，融资计划更加严谨周密，把融资基础工作做扎实，加强与金划更加严谨周密，把融资基础工作做扎实，加强与金融机构的密切沟通，挖掘现有合作方资源，积极寻求融机构的密切沟通，挖掘现有合作方资源，积极寻求新的合作资源。新的合作资源。q融融资资安排安排2009.6-2009.7：实现公司今年的战略目

24、标，必须在八月前获取土实现公司今年的战略目标，必须在八月前获取土地能快速实现销售的项目；综合考虑目前的现金地能快速实现销售的项目；综合考虑目前的现金流，因而本阶段以获取流，因而本阶段以获取m1类型地块为主；类型地块为主；由于东北的特定气候，土地获取方向主要在西南由于东北的特定气候，土地获取方向主要在西南和两广。和两广。q 战略拓展安排战略拓展安排 节奏安排节奏安排2009.82009.8月月2009.112009.11：本阶段的主要是为明年作战略储备，可以考虑多种地本阶段的主要是为明年作战略储备，可以考虑多种地块；块；但由于东北的气候条件，必须在但由于东北的气候条件，必须在4 4月月1 1日后

25、才能动工，日后才能动工，因而本阶段的土地获取方向仍以西南、两广为主。因而本阶段的土地获取方向仍以西南、两广为主。 2009.12-2010.32009.12-2010.3土地获取工作将全面展开，各区域的不同类型地块都土地获取工作将全面展开，各区域的不同类型地块都可以获取。可以获取。但在同等条件下，优先考虑东北区域，满足集团战略但在同等条件下，优先考虑东北区域，满足集团战略布局的需要。布局的需要。更关注商业模式更关注商业模式加强对所在地的金融政策和机构的了解和关系建立，加强对所在地的金融政策和机构的了解和关系建立，尤其是对银行开发贷款资格要求、贷款额度、按揭尤其是对银行开发贷款资格要求、贷款额度

26、、按揭贷款等具体工作流程的了解。贷款等具体工作流程的了解。关注当地政府颁发四证和销售许可证的要求和流程，关注当地政府颁发四证和销售许可证的要求和流程，尤其关注销售许可证的发放要求。尤其关注销售许可证的发放要求。加强前期市场定位、规范、开发准备工作，缩短从加强前期市场定位、规范、开发准备工作，缩短从获取土地到开盘、贷款的时间。获取土地到开盘、贷款的时间。更加重视合作平台的搭建与合作资源的挖掘。更加重视合作平台的搭建与合作资源的挖掘。两广区域拓展安排两广区域拓展安排5月月85月月13日，日，18人的团队完成对的六个广人的团队完成对的六个广东二线城市和南宁的初步市场调查，并根据东二线城市和南宁的初步市场调查，并根据调查报告确定了佛山、东莞、中山和南宁为调查报告确定了佛山、东莞、中山和南宁为重点城市。重点城市。10年拓展工作主要以广东的二线城市和南宁年拓展工作主要以广东的二线城市和南宁为主，快速启动项目；同时关注广州、珠海为主，快速启动项目；同时关注广州、珠海和深圳，为和深圳，为11年做好战略储备。年做好战略储备。谢谢！谢谢！