房地产投资前税费指南表.xls

1、序序号号税税种种税税项项计计税税依依据据计计算算方方法法法法定定税税率率1增增值值税税预预缴缴含税预收款含税预收款/（1+9%）*3%3%清清缴缴含税预收款（含税预收款-可抵减的土地成本）/（1+9%）*9%-进项税-预缴增值税9%2增增值值税税附附加加税税城城建建税税增值税增值税金额*7%7%教教育育费费附附加加增值税增值税金额*3%3%地地方方教教育育费费附附加加增值税增值税金额*2%2%3土土地地增增值值税税预预缴缴含税预收款-预缴增值税（含税预收款预缴增值税）*2%/3%/4%普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。普普通通住住宅宅的的认认定定标标准准住宅小区建

2、筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。清清算算单单位位（分分期期、立立项项、工工规规证证）用地规划许可证清清算算原原则则（整整体体清清算算、两两分分法法、三三分分法法）整体清算/两分法/三分法自行选择土土地地成成本本分分摊摊方方式式占地面积法或建筑面积法开开发发成成本本分分摊摊方方式式建筑面积法公公共共配配套套处处理理（红红线线内内无无偿偿移移交交政政府府、产产权权归归全全体体业业主主所所有有的的）共配成本分摊到可售项目中土增税前抵扣公公共共配配套套处处理理（红红线线外外无无偿偿移移交交政政府府、产产权权归

3、归全全体体业业主主所所有有的的）严格上不可在土增税前抵扣；若提供政府文件表明配套与项目相关，则其发生的成本费用可分摊到可售项目中土增税前抵扣车车位位是是否否有有产产权权否车车位位是是否否参参与与土土增增税税清清算算否车车位位是是否否分分摊摊土土地地成成本本否车车位位成成本本分分摊摊方方式式视同共配，其成本分摊到可售项目中土增税前抵扣旧旧房房转转让让增值额=销售收入-扣除金额 增值率=增值额扣除金 （确定税率） 土地增值税=增值额*税率-扣除金额*速算扣除系数或核定征收时，销售收入*核定征收率1.1.四四级级超超率率累累进进税税率率（1）增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额（2）增值额超

4、过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额（3）增值额超过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额（4）增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额扣除项目金额2.2.核核定定征征收收率率普通住宅销售收入核定征收率为6%对非普通住宅销售收入核定征收率为8%对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%3土土地地增增值值税税4企企业业所所得得税税预预缴缴应纳税所得额（利润总额+/-调整项+预缴所得额-结转所得额-以前年度亏损）*25%-已缴纳所得税额20%/15%/3%汇汇算算清清缴缴应纳税所得额（利润总额+/-调整项+预缴所得额-结转所得

5、额-以前年度亏损）*25%-已缴纳所得税额25%5契契税税土土地地款款土地价款土地价款*3%3%城城市市基基础础设设施施配配套套费费（若若当当地地规规定定缴缴纳纳）土地合同有约定，则属于地价一部分，则需缴纳契税。6房房产产税税从从租租计计征征从从价价计计征征房产原值的70%房产原值*70%*1.2%（年税率）1.20%7土土地地使使用用税税土土地地使使用用税税占地面积占地面积*年税额（按年计）根据深圳市城镇土地使用税纳税等级范围（蛇口区域为6元/年）8印印花花税税印印花花税税合同金额（不含税/含税）合同金额*对应税率购销合同：万分之三加工承揽合同：万分之五建设工程勘察设计合同：万分之五建筑安装

6、工程承包合同：万分之三财产租赁合同：千分之一货物运输合同：万分之五仓储保管合同：千分之一借款合同：万分之零点五财产保险合同：万分之零点三技术合同：万分之三产权转移书据：万分之五9个个人人所所得得税税个个人人所所得得税税财产转让收入应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-转让中发生的合理费用应缴个人所得税=应纳税所得额20%个人转让股权个税税率20%纳纳税税义义务务时时间间当当地地政政策策文文号号取得预收款次月15日之前（节假日顺延）财财税税201620163636号号-2.-2.营营业业税税改改征征增增值值税税试试点点有有关关事事项项的的规规定定，第（八）条第9条20162016年年第第1818

7、号号- -国国家家税税务务总总局局关关于于发发布布房房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法的的公公告告，第十条深深圳圳市市全全面面推推开开“营营改改增增”试试点点工工作作指指引引（之之二二），第十一条发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天20162016年年第第1818号号- -国国家家税税务务总总局局关关于于发发布布房房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法的的公公告告财财税税20161

8、402016140号号- -关关于于明明确确金金融融 房房地地产产开开发发 教教育育辅辅助助服服务务等等增增值值税税政政策策的的通通知知（拆迁补偿金额列入土地成本）深深圳圳市市全全面面推推开开“营营改改增增”试试点点工工作作指指引引（之之四四）应在次月规定的纳税申报期限内申报缴纳增值税税的同时一并申报缴纳城建税。深深圳圳市市地地方方税税务务局局关关于于统统一一内内外外资资企企业业和和个个人人城城市市维维护护建建设设税税和和教教育育费费附附加加制制度度的的公公告告应在次月规定的纳税申报期限内申报缴纳增值税税的同时一并申报缴纳教育费附加。深深地地税税发发20055162005516号号- -深深圳

9、圳市市地地方方税税务务局局关关于于恢恢复复征征收收房房地地产产转转让让教教育育费费附附加加的的通通知知应在次月规定的纳税申报期限内申报缴纳增值税税的同时一并申报缴纳地方教育费附加。深深地地税税告告2011620116号号- -深深圳圳市市地地方方税税务务局局关关于于代代征征地地方方教教育育附附加加的的通通告告转让房地产合同签订时间为准/收取预收款项次月国国家家税税务务总总局局深深圳圳市市税税务务局局公公告告20192019年年第第8 8号号 国国家家税税务务总总局局深深圳圳市市税税务务局局关关于于发发布布土土地地增增值值税税征征管管工工作作规规程程的的公公告告目前签署认购书和收到预收款次月纳税

10、申报限期内预缴土增税；按2019年第8号公告新的清算规程，预缴的前提条件是转让房地产合同签订日期为纳税义务发生时间，即收到定金预收款不用预缴土增税，待完成网签合同后才预缴土增税。国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 国家税务总局深圳市税务局关于发布土地增值税征管工作规程的公告，第二章 房地产项目管理以项目登记为清算单位。第四条纳税人进行房地产开发，以规划部门审批的建设用地规划许可证中的项目名称办理项目登记。城市更新项目可结合城市更新项目批复、社会投资项目备案证等情况办理项目登记。对于分期开发的项目，主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情

11、况，经集体合议后，确认按分期建设的项目进行项目登记。住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 国家税务总局深圳市税务局关于发布土地增值税征管工作规程的公告，第二十一条清算原则（整体清算、两分法、三分法）企业选择。第二十一条纳税人办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人申请享受免征普通标准住宅的土地增值税优惠政策，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。国国家家税税务务总总局局深深

12、圳圳市市税税务务局局公公告告20192019年年第第8 8号号 国国家家税税务务总总局局深深圳圳市市税税务务局局关关于于发发布布土土地地增增值值税税征征管管工工作作规规程程的的公公告告，第八章 旧房转让征收管理深深地地税税发发20094602009460号号- -深深圳圳市市地地方方税税务务局局关关于于土土地地增增值值税税核核定定征征收收有有关关问问题题的的通通知知能提供旧房及建筑物评估价格的按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。不能取得评估价格，但能提供购房发票的经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣

13、除项目。既没有评估价格，又不能提供购房发票的实行核定征收，核定征收包括核定扣除项目、核定征收率。 核定扣除项目，指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。 属于自建房（含适用旧房政策的房地产开发产品）的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。 核定征收率，指按照核定征收率计算应当缴纳的土地增值税。核定征收率仅适用于个人转让存量房土地增值税征收，具体核定征收率可适用深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发2009460号）的有关规定。 核定征收率：对普通标准住宅销

14、售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。严格上不可在土增税前抵扣；若提供政府文件表明配套与项目相关，则其发生的成本费用可分摊到可售项目中土增税前抵扣季度申报缴纳深深地地税税发发20091722009172号号- -深深圳圳市市地地方方税税务务局局转转发发国国家家税税务务总总局局关关于于印印发发房房地地产产开开发发经经营营业业务务企企业业所所得得税税处处理理办办法法的的通通知知开发项目位于深圳市经济特区内的，计税毛利率为20%；开发项目位于经济特区外的，计税毛

15、利率为15%；开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。每年5月底前国税发200931号-关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知深地税发2009172号-深圳市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税函2010201号-关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天深圳市契税是产权登记部门代征，在办理土地证前交缴纳，故不受上述纳税时间约束。每年12月深深地地税税发发19993741999374号号 深深圳圳市市地地方方税税务务局局关

16、关于于印印发发房房产产税税、车车船船使使用用税税若若干干政政策策问问题题解解答答的的通通知知自用、出租、出色、作价投资、入股或作为条件与其他单位、个人兴办合资、合作、联营或股份制企业的房产，自建成之月起免征房产税3年，期满后按规定缴纳房产税。财财税税20081522008152号号财财政政部部 国国家家税税务务总总局局关关于于房房产产税税城城镇镇土土地地使使用用税税有有关关问问题题的的通通知知一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并

17、记载的，应按规定予以调整或重新评估。土地合同有约定，则属于地价一部分，则需缴纳契税。第一年：从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；如无合同约定交付时间，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；第二年后：每年10-12月财财税税20081522008152号号 财财政政部部 国国家家税税务务总总局局关关于于房房产产税税城城镇镇土土地地使使用用税税有有关关问问题题的的通通知知三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。深深圳圳市

18、市地地方方税税务务局局公公告告20172017年年第第3 3号号- -深深圳圳市市地地方方税税务务局局关关于于调调整整我我市市城城镇镇土土地地使使用用税税纳纳税税等等级级范范围围的的公公告告深深圳圳市市地地方方税税务务局局公公告告20182018年年1 1号号 深深圳圳市市地地方方税税务务局局关关于于调调整整房房产产税税和和城城镇镇土土地地使使用用税税纳纳税税期期限限的的公公告告统一调整为税款所属期当年的10月1日至12月31日；本公告自2018年2月1日起施行，有效期5年。合同签署次月股权转让印花税那产权转移书据万分之五缴纳印花税股权转让协议已签订生效的，受让方已支付或部分支付股权转让价款的

19、次月15日内国国家家税税务务总总局局公公告告20142014年年第第6767号号- -国国家家税税务务总总局局关关于于发发布布股股权权转转让让所所得得个个人人所所得得税税管管理理办办法法（试试行行）的的公公告告个人转让股权需按“财产转让所得”缴纳个人所得税20171229深圳市地方税务局公告2017年第3号-附件：深圳市城镇土地使用税纳税等级范围.docx序序号号事事项项税税务务处处理理当当地地政政策策文文号号第第一一章章 投投、融融资资环环节节1股权收购的税务处理个人所得税/企业所得税卖方若是个人，则收到股权款应缴纳20%个人所得税；卖方若是企业，境内企业则应缴纳25%企业所得税，境外企业则

20、缴纳10%企业所得税。印花税：股转合同双方缴纳，按股权转让合同规定的转让金额*万分之五缴纳印花税2购买在建工程的税务处理个人所得税/企业所得税卖方若是个人，则收到股权款应缴纳20%个人所得税；卖方若是企业，境内企业则应缴纳25%企业所得税，境外企业则缴纳10%企业所得税。增值税及附加卖方：销售不动产缴纳增值税及附加土增税卖方：销售不动产缴纳增值税印花税：合同双方缴纳，转让在建工程金额*万分之五缴纳印花税3股东借款的利息支出的扣除股东应收息当年开具出利息发票和缴纳增值税及附加，子公司取得利息发票方可所得税前扣除。第第二二章章拿拿地地环环节节1逾期支付土地价款支付的违约金/利息的扣除不可土地增值税

21、前扣除；企业所得税前可扣除2分期支付土地价款产生的利息支出是否缴纳契税若土地合同中有约定利息金额，应缴纳契税财税2004134号-财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知3母公司拍地、子公司开发，当地政策是否允许更换土地票据？不允许更换土地票据4母公司拍地、子公司开发，若不允许更换土地票据，后期股权发生变化，土地价款是否能在增值税、土地增值税和企业所得税前扣除？后期股权发生变化，土地价款存在增值税、土地增值税和企业所得税前不能扣除风险。财税2016140号规定项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。财税2016140号-国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服

22、务等增值税政策的通知5土地返还款或财政补贴计入收入或冲减成本土地返还款或财政补贴应计入收入，不做成本冲减6土地返还款、财政补贴及奖励款等在增值税和土地增值税的处理土地返还款、财政补贴及奖励款等做营业外收入，无增值税和土增税8代建行为如何征收增值税受建房单位委托，提供为其代建房屋的行为，应按经纪代理服务税目征收增值税，销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为应该必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办理工程结算。9红线外支出在土地增值税和企业所得税上

23、的扣除及扣除标准严格上，红线外支出在土增税和所得税前均不可扣除。若有政府部门书面出具红线外支出与项目相关性或土地合同上有描述“红线外支出成本为取得土地的代价”类似字眼，则税局基本允许土增税和所得税前扣除。10旧城改造拆迁主体如何缴纳增值税（货币补偿、房屋补偿）拆迁主体为支付补偿方，无增值税11旧城改造拆迁补偿费（货币补偿、房屋补偿）能否在增值税销售额中扣除货币补偿可作为土地成本之一，在增值税销项税中抵减；房屋补偿不可以。12旧城改造拆迁补偿费（货币补偿、房屋补偿）在土地增值税的处理（收入和成本如何确定）货币补偿：作为土地成本，在土地增值税前抵扣；房屋补偿：按公允价确认收入，同时确认成本13公共

24、配套设施无偿移交是否“视同销售”产权未办入开发商名下，则无需“视同销售”第第三三章章 开开发发建建设设环环节节1取得在建工程后再进行开发的，成本如何在土地增值税前扣除？取得前的成本，土增税可抵扣，但不可以加计扣除；取得后的成本，土增税可抵扣且可以加计扣除。2筹办期费用的扣除属于持有物业中直接扣除，不可放入土地增值税前扣除3售楼部、样板间的处理（利用红线内开发产品、后期出售)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收人并准予扣除成本。4售楼部、样板间的处理（红线内临时建造、后期拆除）房地产企业在开发社区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼

25、部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。序序号号事事项项税税务务处处理理当当地地政政策策文文号号5售楼部、样板间的处理（利用小区内配套设施，如：会所）房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。6售楼部、样板间的处理（红线外自

26、建或租用）作为销售费用，不可税前扣除，可企业所得税前扣除7“甲供材料”的税务处理未视同销售，直接成本扣除第第四四章章 销销售售环环节节1 1、对对外外销销售售1项目内配建公租房/廉租房，无偿移交政府无税2项目内配建公租房/廉租房，政府回购按照回购价格缴纳增值税及附加、土地增值税和企业所得税3开发产品转为自用再销售的税务认定（增值税能否扣减土地成本？土增税按照转让一手房还是旧房计算？）从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号 国家税务总局深圳市税务局关于发布土地增值税征管工作规程的公

27、4买房送装修、家电、物管费等是否缴纳增值税、土增税及企业所得税属于买一赠一，赠送的装修、家电、物管费等均计入房价的一部分了，所以不视同销售，不缴纳增值税、土地增值税及企业所得税。5精装修房屋在企业所得税上的确认收入时点对于精装房，项目入伙手续即视为开发产品已达完工，与会计结转时点一致。2 2、对对外外出出租租1转让人防车位使用权（对外出租）是否参与土增税清算？车位无产权，不属于土地增值税纳税义务范围，不参与土地增值税清算2免租期的税务处理（增值税、房产税）出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发）第十四条规定的视同销售服务，无需缴纳增值

28、税；免租期除免三年房产税期间外，均需缴纳房产税。国家税务总局公告2016年第86号-国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告第第五五章章 清清算算环环节节序序号号事事项项税税务务处处理理当当地地政政策策文文号号1装修成本的扣除（硬装、软装）土地增值税，硬装按开发成本抵扣，软装按销售费用，不可土地增值税前抵扣2住宅专项维修基金的扣除在深圳市，首期专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的2%，在办理该物业项目初始登记前缴清，并取得合法有效票据，不属于代收费用范围，可土增税前扣除。3借款利息的扣除据实扣除和计算扣除（土地成本+开发成本）*5%）两种原则4清算后再转让房地产

29、的土地增值税处理尾盘清算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）。国税发2006187号-国家税务总局关于房地产开发企业土地更多干货及行业交流群加V：CJF-0082序序号号事事项项税税务务处处理理当当地地政政策策文文号号应应对对/ /筹筹划划建建议议买方购买在建工程的成本计算土增税时，未来销售产品时，不可以享用加计扣除；仅能在建工程再投入所发生的成本费用，仅就新投入的部分进行加计扣除。建议拍地前先确定好联合体，避免拍地后再引入合作方或收购股权若有土地返还款，建议单独签署财政补贴事项合同，与土地合同分开签署合同，以规避冲减土地成本。建议红线外支出能在土地合同中明确应应对对/ /筹筹划划建建议议应应对对/ /筹筹划划建建议议应应对对/ /筹筹划划建建议议