1、商业地产开发运营流程和关注要点开开发发阶阶段段商业管理商商业业发发展展部部（投投资资）项项目目管管理理物物业业公公司司投资财务招商运营行政管理财务管理开业后营运管理设备设施保安保洁前前期期阶阶段段可可行行性性评评估估开开发发阶阶段段商业管理商商业业发发展展部部（事事业业部部）项项目目管管理理物物业业公公司司招商管理营运管理行政管理投资财务开业后营运管理设备设施保安保洁设设计计阶阶段段施施工工开开始始开开发发阶阶段段商业管理商商业业发发展展部部（事事业业部部）项项目目管管理理物物业业公公司司招商管理营运管理行政管理投资财务开业后营运管理设备设施保安保洁施施工工阶阶段段项目评估市场分析投资战略财务
2、分析可行性评估项目收购区域市场趋势项目立项商业功能评估人力体系评估财务风险评估市场研究商商业业规规划划商业定位商业需求评估招商推广面积占比商铺分割内外动线业态组合品牌组合招商策略主力店招商主力店意向确认营运需求评估建筑与机电标准架构模型决策规则制度/流程标准合同收益分析预算管理管理方式设计物业管理设计营运费用估算物业管理费估算物物业业前前期期介介入入项目招商招招商商管管理理主力店签约招商大会次主力店招商品牌店招商合同会签审批流程营运管理规划物业合同物业管理团队组建与培训开开业业开开发发阶阶段段商业管理商商业业发发展展部部（事事业业部部）项项目目管管理理物物业业公公司司招商管理营运管理行政管理投
3、资财务开业后营运管理设备设施保安保洁营营运运阶阶段段管管理理营营运运押金收讫工程整改商户装修开业跟进开业筹备开业推广收支规则预算管理营运团队组建现场专业培训项目整体接管承接验收装修管理成品保护保洁开荒试 营 业客户储备利利润润中中心心战略合作品牌调整目标管理技术支持推广协调重大投诉客户满意人力行政人力行政经营目标效益分析企划推广商户服务租约维护规范经营维护保养运行管理消防管理环境管理安全管理多种经营商业数据收租收费项目后评估施施工工阶阶段段招招商商管管理理品牌店招商营运管理规划物业管理团队组建与培训综合管理综合管理综合管理物物业业前前期期介介入入物业管理团队组建与培训综合管理后勤保障耗品采购现
4、场咨询费用收取物业管理团队组建与培训消防管理环境管理安全管理商业地产各阶段关注要点商业地产投资及设计阶段关注要点商业地产投资及设计阶段1、项目定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计3、运营前置，降低后期运营成本通常设计输入条件的决定因素通用设计条件输入1、国家相关技术规范措施5、成本控制指标2、政府部门批复意见6、意向客户的需求3、市场定位7、同类项目设计标准4、项目实地情况商用项目建筑、结构技术概览商场设计要求净高要求租户区荷载要求推广区及推广设施货运要求公共区物业后勤设计要求物业管理办公室运营用房卸货区垃圾房其他设计要求室外广告机商场标志标识
5、及导视系统交房标准检修维护商用项目设计阶段的消防性能化分析使用特殊条件程序一般条件1、项目定位高3、项目周期允许2、功能空间复杂/地标4、消防性能化/结构超限审查特殊设计程序一般流程 1、向政府主管部门申请获得同意 2、组织专业设计顾问进行专项设计 3、申请召开专家论证会 4、按会议纪要进行施工图设计商用项目机电工程流程租租户户工工程程条条件件确确认认通用机电设计标准确定设计施工改造机机电电系系统统运运行行运行调试及物业移交开业后拾遗补缺商业地产招商管理 1、谈判管理预先制定条件策略 2、合同管理签约、退约、节约、违约 3、品牌管理确保进驻商户的品牌及定位，制定提升品牌计划 4、供应商网络的建
6、立与管理 5、收支管理押金、定金、佣金、欠费 6、代理商的管理独家代理、联合代理、开放招商商用建设成本及招投标管理重要注意事项合理成本分摊从税务筹划的角度考虑，在项目开发阶段，尽可能合理的将商业的开发成本分摊给住宅，有效的增加住宅部分的土地增值税及所得税抵扣成本运营中的合理避税新的会计准则中，土地成本已经不计入房地产税的计算基数，同时需要衡量房地产税的两种计算模式；运营中的固定资产成本合理分摊避税价值工程研究制定合理的目标成本是成本控制的关键。例如：北京来福士消防研究进行了64个不同方案的性价比研究，最终确定了一个最经济合理的消防方案做好标段划分协调好变更洽商商业项目需要内外协调的事项远大于住
7、宅，需要建立大总包制，以便于减少供应商和承包商的数量；商业项目遇到的洽商变更工作需要较好的协调商业地产运营管理 1、商场财务系统的建立与管理 5、租赁计划管理，根据签约到期情况滚动编制租赁计划 2、营运收支的预算与控制 6、商场的维护 3、商户经营状况的跟进与客户跟进 7、与物业管理的有效沟通 4、商场活动、促销季人流的统计电梯（客梯、货梯）扶梯、自动步道设备机房设置要求停车场室外广场及活动区工工程程实实施施1、项目定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略 2、招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计5、成本控制指标6、意向客户的需求7、同类项目设计标准4、消防性能化/结构超限审查预先制定条件
8、策略签约、退约、节约、违约确保进驻商户的品牌及定位，制定提升品牌计划押金、定金、佣金、欠费独家代理、联合代理、开放招商商用建设成本及招投标管理重要注意事项从税务筹划的角度考虑，在项目开发阶段，尽可能合理的将商业的开发成本分摊给住宅，有效的增加住宅部分的土地增值税及所得税抵扣成本新的会计准则中，土地成本已经不计入房地产税的计算基数，同时需要衡量房地产税的两种计算模式；运营中的固定资产成本合理分摊避税制定合理的目标成本是成本控制的关键。例如：北京来福士消防研究进行了64个不同方案的性价比研究，最终确定了一个最经济合理的消防方案商业项目需要内外协调的事项远大于住宅，需要建立大总包制，以便于减少供应商和承包商的数量；商业项目遇到的洽商变更工作需要较好的协调 5、租赁计划管理，根据签约到期情况滚动编制租赁计划 7、与物业管理的有效沟通
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