房地产开发“五证”办理流程（16页）.pdf

1、1房地产开发房地产开发“五证五证”办理流程办理流程建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程规划许可证商品房预售许可证商品房预售许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证2一、一、立项审批立项审批：是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。工程建设项目立项审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报资料：书面申请(项目立项申请报告书)。提供资金落实证明（银行出示的资金证明） 。土地使用权证明。由具有相应资质

2、的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.项目地形图。项目建设投资预算。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认

3、书和国有土地使用权出让合同 。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。项目立项审批内容项目申请单位报送项目建议书及相关附件（1）项目申报单位出具的申请（2）项目建议书（3）规划部门出具的蓝线图；（4）项目申报单位与开发区签订的征地协议书；（5）法律、法规规定应当提交的其他文件。3对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。经规划建设局对项目建议书进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目（

4、5 个工作日） 。项目申请单位报送项目可行性研究报告及相关附件相关材料：相关材料：（1）项目申报单位出具的申请； （2）项目可行性研究报告；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选意见（经规划部门审核的平面图或红线图） ；（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）银行出具的贷款承诺函；（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。经规划建设局对项目可行性研究报告进行审查， 正式受理申报材料齐全或符合要求项目（7 个工作日，委托咨询评估、征求公众意见和进行专家评议的，所需时间不计算在规定的期限内。 ）对申报材料不齐全或不符合要求的

5、项目，要求项目申报单位补正。项目申请单位报送开工报告申请及相关附件（1）项目申报单位出具的申请；（2）政府投资项目的项目建议书或可行性研究报告批准文件；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见（适用于城市规划区内的投资项目） ；（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）建设部门出具的建设工程规划许可证 ；（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。经规划建设局对项目开工报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目（5 个工作日）对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。经建设规划局对项目初步设计进行审

6、查，正式受理申报材料齐全或复合要求项目（5 个工作日）1 建设单位初步设计文件审查报告2 建设项目规划选址意见书3. 规划设计条件通知书、批准的规划设计方案文件及附图等（各县建设项目须提供当地建设行政主管部门审批意见）4. 勘察、设计合同文本5. 符合设计深度要求的全套初步设计文件（一式四套）6. 工程勘察报告书（一式两份） 、结构计算书、工程概算书7. 其它有关文件预审材料 1预审材料 2预审材料 4项目申请单位报送项目初步设计及相关材料对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。4二、建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划

7、拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证， 是建设单位用地的法律凭证。编辑本段编辑本段简介简介建设用地规划许可证（land use permit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。编辑本段编辑本段作用作用确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用

8、地批准文件无效。编辑本段编辑本段申办程序及材料申办程序及材料申办程序申办程序1、建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。56、

9、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发建设用地规划许可证，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。7、如在办理建设用地规划许可证过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人；申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。8、如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按长春市规划局规划行政许可听证工作规定执行）。9、申请人要求变更建设用地规划许可证内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领建设用地规划许可证。注：建设用地规划许可证有效期限

10、为六个月，逾期未申请办理建设工程规划许可证的，该建设用地规划许可证自行失效。申请人需要延续依法取得的建设用地规划许可证有效期限的，应当在建设用地规划许可证有效期限届满 30 日前提出申请。提交材料提交材料申办建设用地规划许可证申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。1、建设用地规划许可证申请表(单位公章)；2、立项批复；3、建设项目选址意见书及附件（复印件）；4、项目合同（复印件）。5、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘 1：500 或 1:1000 勘测定界图3 张（蓝晒图，现状地形，城市统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位

11、置），同时提供一份电子材料；6、关于办理建设用地规划许可证的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。7、经市规划局审核盖章，批准的总平面布置设计图（蓝图）及有关图件各一份。8、申请办理建设用地规划许可证报告（内容包括：建设地点、用途、用地面积、建设规模、计划工期、造价等。）9、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见， （建设局、消防、环保、交通、教委、财委、电力、电信、人防、市政、房管等由经办人根据实际情况选定。）10、报二个以上符合本项目总平图和规划设计要求的建筑方案到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。11、市计委批准的年度建设项目计划任务书12、凡属国有土地

12、使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件） 。13、 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC 卡）办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图； 建设用地规划许可证的通知 。14、 核发建设用地规划许可证的时限为 40 个工作日。615、 本岗位凭建设用地规划许可证向上海市房屋土地资源管理局申请办理建设用地批 准书 。16、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：（1）国有土地使用权出让合同（复印件）；（2）国有土地使用权出让合同中的规划设计条件及附图（复印件）；（

13、3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。注：1、复印件需出示原件；2、除特殊说明外报审材料均为一份；编辑本段编辑本段办理时限办理时限自受理之日起二十个工作日内（不含公示及缴费时间）。法律依据：中华人民共和国行政许可法第四十二条。编辑本段编辑本段有效期限有效期限建设用地规划许可证及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得国有土地使用证的，有效期与国有土地使用证相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自

14、行失效。三、三、国有土地使用证国有土地使用证（可与建设用地规划许可证同时办理）（可与建设用地规划许可证同时办理）国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。国有土地使用证7申办程序申办程序、资料：、资料：1、用地批文（立项批复）或成交确认书（原件）2、国有土地使用权出让合同书（原件副本一

15、份）3、土地登记申请书、地籍土地调查土地登记审批表4、建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告；5、建设用地规划许可证及所附的用地红线图（标出坐标点）及经审批的建设项目总平面布置图。6、企业法人营业执照或单位代码证（复印件）7、法人代表证明书、法人代表身份证（复印件）、委托书及代理人身份证（复印件）。8、土地权属来源证明；地上附着物权属证明；9、勘测定界技术报告书；建设资金落实证明；环保批准文件（或是环评报告）；10、缴交有关税、费凭证出让金收据、契税(国有土地使用权出让合同总额的 4%)和土地出让业务管理费交付凭证(国有土地使用权出让合同总额的 2%)(复印件)11、地籍

16、图或地形图(委托土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取)12、提交宗地图原件一套（地形图三张、界址点成果表 1 张）；13、 有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。四、建设工程规划许可证四、建设工程规划许可证（注意规划指标与规范有无冲突）（注意规划指标与规范有无冲突）8建设工程规划许可证建设工程规划许可证 building permit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查

17、时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证（ building permit）是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。编辑本段编辑本段建设工程规划许可证建设工程规划许可证包括下列内容：（1）许可证编号；1（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。主要作用主要作用1、 建设工程规划许可证是建设工程办理建设工程施工许可证 ，进行规划

18、验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。2、 建设工程规划许可证确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个9人的合法权益。房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分申报资料申报资料申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。1、申请办理建设工程规划许可证报告一份。2、报建人

19、身份证复印件及单位介绍信、委托书。3、建设用地规划许可证及附图复印件各一份。4、土地管理部门核发的建设用地批准书和附图复印件各一份。5、 建设工程规划许可证申请表 1 份，并加盖申请人印章6、有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见7、土地使用权属证件及附图8、1/500 或 1/1000 地形图两份，地形图上应由设计单位用 HB 铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图)；9、 符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的 1/50

20、0 或 1/1000 总平面设计图两份10、建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；11、经建设主管部门审查盖章的施工图（建筑施工图二套，结构，水、电、市政配套施工图各一套。）12、市建设局的建设工程勘察成果施工图审查批准书一份。13、分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)； 建筑工程预算书14、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见。(人防、环保、电力、电讯、交通、市政等根据实际情况选定)15、勘测院的“建设工程规划监测报告”16、先行申报人防审查，取得人防审查意见书17、建筑方案设计会审纪要”或“建筑方案设计审查意见书”，扩初设计批复18、日照分析文件一份（可选）19、 规划部门要求提供

21、的其他材料。20、市民防办和市新型墙体材料办的审核意见；21、如涉及保护建筑及其他文物的建筑工程，须取得市文物管理委员会的审核意见；22、原有基地拆房，需提供拟拆房屋的权属证明(复印件)；23、基础施工平面图，基础详图及桩位平面布置图各两份；24、建设项目可行性研究报告批准文件；25、涉及拆迁的，应附送拆迁文件26、建筑工程消防设计审核意见书27、总平面市政审核（停车位数） 、规划公示1028、如办理外装饰装修工程的需提供平面位置图 2 份、装饰装修施工图及效果图一套；29、办理程序交款、领证、施工。凭规划局的交款通知单到指定的银行交款，收据作为领取许可证的凭据。由规划局建筑科派员到现场验线后

22、施工。附：被通知退件的报建单位应在建设项目联审表公示之日起七日内领回退件档案，过期不予保留。编辑本段编辑本段办理程序办理程序1、规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放建筑设计方案并联审批办理通知书 。建设工程规划许可证2、各并联审批部门收到建筑设计方案并联审批办理通知书后，3 个工作日内提出审查意见，签署建筑设计方案并联审批审核意见书反馈市规划局。3、中心规划窗口收到并联审批部门建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书后，5 个工作日内完成方案审查和施工图纸审核。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主

23、申请建设工程规划许可。4、中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放建设工程规划许可并联审批办理通知书 ，并转交有关申报材料。5、各并联审批单位在 2 个工作日内审批办结，签署建设工程规划许可并联审批审核意见书反馈市规划局，抄告项目业主。6、规划窗口根据并联审批单位建设工程规划

24、许可并联审批审核意见书 ，4 个工作日内完成现场放验线，核发建设工程规划许可证 。衔接手续：衔接手续：111消 防 审核意见建筑工程消防设计防火审核申报表A、立项批复（复）B、红线图（复）C、总平面图（蓝图）D、施工图注意所有图纸均需加盖设计单位出图章及防火自审章E、消防给水图F、消防设计专篇2卫 生 防疫 站 审图建设项目卫生审查申请书（2 份）A、立项批复（复）B、红线图（复）C、施工图D、总平面图E、工艺流程图或布局图3文 档 中心A、立项批复B、总平面图（蓝图）4绿化A、立项批复（复）B、总平面图（蓝图）5人防A、总平面图（蓝图）6质 监 手续建设工程质量监督申报表 （3 份）A、立项

25、批复（复）B、建设工程规划许可证（复）C、设计单位营业执照及资质等级证书（复）D、施工单位营业执照及资质等级证书（复）E、施工中标通知书及施工承包合同F、监理中标通知书及监理合同G、岩土工程勘察及施工图审查批准书H、勘察单位营业执照及资质等级证书（复）I、建设单位营业执照（复）7项 目 直接发包施工直接发包审批表（填）A、项目发包方案（复）B、立项批复（复）C、发包人营业执照、章程、验资报告D、拟定承包人资质证书、项目经理证书（复）原件备查固 定 资产统计A、固定资产统计表（填3 份）B、立项批复（复）五、建设工程施工许可证五、建设工程施工许可证（可申请桩基先行施工）（可申请桩基先行施工）12

26、建设工程施工许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法 、 建筑工程施工许可管理办法等法律。法规规定，1999 年 12 月 1 日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。建筑工程施工许可证办理程序申请前的准备工作及办理条件（1）施工场地已基本具备施工条件；（2）已经办理该建筑工程用地批准手续；（3）在城市规划区的

27、建筑工程，已经取得规划许可证。（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（5）已经确定建筑施工企业；按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸；（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续；（8）建设资金已经落实，工期不足 1 年的，到位资金不得少于工程合同价款的50%；工期超过 1 年的，到位资金不得少于工程合同价款的 30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。申请申请（

28、一）提交材料：1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：（1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式三份；13（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）施工图设计文件审查通知书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；（6）中标通知书及建筑工程施工合同（7）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交） ；（8）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B 本、C 本）和地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表 AQ-A-2） 原件（施工安全监督备案用） ；（9）项目建设资金落实证明原件

29、；建设工程安全监督登记及安全生产许可证（10）人防部门出具的人防施工图备案回执；（11）法人委托书；建设工程消防设计审核意见（12）分类填报的北京市建筑节能设计审查备案登记表 （一式三份，建筑节能设计审查用） 。（13）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（14）有保证工程质量和安全的具体措施。（15）施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、 安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。（16）固定资产统计表、建设项目发包方案（17）质量监督通知书、安全监督手续（18）建设工

30、程规划许可证及建设工程规划用地许可证（19）拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件，一般应由施工企业主要技术负责人签署是否已经具备施工条件的意见，报发证机关审查；（18）其他资料：廉洁协议等。（监理合同登记表、建设工程项目报建表、新材、散泥缴纳发票等）注：申请表上施工组织设计方案需总监理工程师盖章注意事项注意事项：(1)建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更，应当重新申请领取施工许可证。(2)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。 因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机，关申请延期，并说明

31、理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限，施工许可证自行废止。(3)在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当在自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机，关核验施工许可证。(4)建设单位耒取得施工许可证或开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期整改，处工程合同价款 1以上、2以下的罚款。14申请办理施工许可证申请办理施工许可证办理办理程序：程序：(1)建设单位

32、向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。(3)发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证的工程名称、

33、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期申请延期，并说明理由；延期以两次为限延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维护管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建

34、设单位应当报发证机关核验施工许可证。六、商品房预售许可证六、商品房预售许可证（可申请提前发放）（可申请提前发放）商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。商品房销售(预售)许可证背面商品房预售许可证商品房预售许可证- 核发程序核发程序一、行政许可的依据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条二、行政许可的条件符合城市商品房预售管理办法第五条

35、条件151、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。三、申请材料目录三、申请材料目录1 1、营业执照和资质等级证书；、营业执照和资质等级证书；2 2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可建设工程施工许可证证；3 3、 按提供预售的商品房计算按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%

36、25%以上以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件；并已确定施工进度和竣工交付日期的证件；4 4、工程施工合同及关于施工进度的说明；、工程施工合同及关于施工进度的说明；5 5、商品房预售方案商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置预售方案应当说明商品房的位置、装修标准装修标准、交付使用日期交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；6 6、住宅小区住宅小区配套设施规划建设及配套设施规划建设及前期物业管理前期物业管理方案。方案。7 7、房屋交付验收办法。、房屋交付验收办法。8 8、商品

37、房预售许可申请表商品房预售许可申请表9 9、商品房预售项目统一标识、预售款监管协议、商品房预售项目统一标识、预售款监管协议四、行政许可程序1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。五、行政许可时限一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证和施工许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

38、。六、行政许可的数量无限制七、七、住宅质量保证书住宅质量保证书主要内容主要内容：（1）房屋经工程质量监督部门验收后确定的质量等级；（2）注明房屋基础构造的使用期限和保修责任；房屋基础构造指房屋的地基基础和房屋主体结构。（3）各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。16（4）房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、

39、答复和处理等事项的具体单位。保修期规定开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。给付时间给付时间开发商必须在向购房者交付房屋同时将住宅质量保证书一并交付给购房者；同时，开发商应该将住宅使用说明书一并交付给购房者。住宅使用说明书内容住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、

40、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；建 设 工程 竣 工备案A、建设单位竣工验收报告B、施工许可证复印件C、施工图设计文件审查意见D、施工单位的工程竣工报告E、监理单位的工程质量评估报告F、勘察单位的工程质量检查报告G、设计单位的工程质量检查报告H、验收组人员名单及签署的工程竣工验收意见I、施工单位签署的工程质量保修书J、项目法人代表的身份证原件、复印件K、规划部门认可或批准使用文件L、消防部门认可或批准使用文件M、卫生防疫部门认可或批准使用文件N、环保部门认可或批准使用文件O、区文档中心的验收意见书P、区城管环卫项目验收单Q、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书R、法规、规章规定必须提供的其它文件