2017龙城旅游地产集团文旅开发运营模式研究报告（60页）.pdf

1、龙城旅游控股文旅开发运营模式研究2017年05月CONTENTS目录龙城旅游控股简介1龙城旅游控股发展战略2龙城旅游控股文旅开发运营模式3案例解析东方盐湖城4总结与启示5PART 1龙城旅游控股简介龙城旅游控股集团概要东方盐湖城运营主体是龙城旅游控股集团有限公司，脱胎于常州新区旅游发展总公司，正式成立于2005年，注册资本10亿元，是国有大型文化旅游企业集团。115亿元常州市人民政府常州新区旅游发展总公司注册资本10亿元股权 100%龙城旅游控股集团有限公司2005年更名1994年成立直接关联子公司21家间接关联子公司59家涉及文旅、传媒、信息技术、房地产、商贸等十多个行业资产13.4亿元（2

2、015年）营业收入2000名员工500万人次/年接待人次2016年常州龙城旅游控股集团成立背景上世纪90年代中期，国土资源部地质博物馆要在地方建设一个分馆，用来存放部分恐龙化石和标本，经过常州市政府争取，这一项目最终花落常州。1997年5月，恐龙园公司正式成立，主要负责恐龙馆项目开发建设。地质博物馆分馆两个选择建科普为主的恐龙博物馆投资少，财政压力小，收益有限开发开发恐龙主题公园恐龙主题公园投资大，回报周期长，财政压力大，收益长期可持续0102中华恐龙园中华恐龙馆“一园一馆”国土资源部龙城旅游控股集团发展历程龙城旅游控股前身常州新区旅游发展总公司成立于1994年，1997年首个主题公园启动建设

3、，随后逐步开发水世界、创意产业基地，主题温泉等等主题休闲游乐板块；2011年宗教文化型文旅项目东方盐湖城开工；2013年开启全国扩张模式，以轻资产扩张策略，于82个省市签订近百个项目第一个主题公园中华恐龙园项目启动常州新区旅游发展总公司成立中华恐龙园开园迎客公司更名，龙城旅游控股正式成立鲁布拉巅峰水世界、创意产业基地、恐龙谷温泉、三河三园亲水之旅相继建成开放宗教文化型文旅项目东方盐湖城项目开工中华恐龙园以“轻资产扩张”策略开始全国复制，并全面挺进丝绸之路恐龙园于82个地市签订近百个合作项目东方盐湖城开园迎客龙城旅游控股集团业务体系龙城控股立足于“现代服务业综合运营商”的目标，通过对产业资源的优

4、化配置，构筑起以“旅游产业、创意产业、房地产业、媒体产业”为四大产业支柱的产业格局主题公园：中华恐龙园（常州、郑州、宜昌）东方盐湖城酒店集群文化演艺IP衍生产品动漫影视、漫展、动漫游戏动漫品牌运营媒体投资运营02住宅开发休憩商业04广告设计创意旅游方案供应软件及信息技术0301房地产业旅游产业创意产业媒体产业龙城旅游控股成就历经十余年发展，集团荣获了国家5A级旅游景区、国家文化产业示范基地、全国科普教育基地等国家级荣誉，并成为中国主题公园服务规范和国家动漫服务标准制定者，行业领军地位逐步凸显 中国主题公园服务规范行业规范制定者行业巨头：亚洲第十一、中国第五大主题公园国家级荣誉 国家5A级旅游景

5、区 国家文化产业示范基地 全国科普教育基地 国家动漫服务标准表：中国十大主题公园品牌排名主题公园品牌1Disney2香港海洋公园3欢乐谷4长隆欢乐世界5环球恐龙城6方特欢乐世界7世界之窗8海昌极地海洋世界9宋城公园10大唐芙蓉城龙城旅游控股业务经营状况1）近几年，龙城旅游控股营业收入在13亿元左右，略有下滑趋势;2）营业收入主要来自于恐龙园和环球恐龙城两家子公司；3）由于盐湖城等项目建设投入影响，营业成本较高，公司毛利快速下滑，营业利润更是持续为负，以政府补贴维持运营4.08 11.38 9.52 7.59 2.303.423.911.2736.00%23.10%29.12%14.38%0%5

6、%10%15%20%25%30%35%40%02468101214162013年2014年2015年2016年1-9月营业成本毛利润毛利率营业收入：6.38营业收入：14.80营业收入：13.43营业收入：8.86图：公司营业收入、营业成本及毛利润水平单位：亿元恐龙园, 35.64%环球恐龙城, 44.97%迪诺水镇, 15.82%东方盐湖城, 0.00%其他, 3.56%图：2015年营业收入构成恐龙园, 38.02%环球恐龙城, 18.17%迪诺水镇, 12.53%东方盐湖城, 5.75%其他, 25.53%图：2016年1-9月营业收入构成184.96%240.48%468.55%-20

7、0%0%200%400%600%-101232013年2014年2015年2016年1-9月公司（发行人）利润总额（万元）营业外收入营业外收入占公司利润总额的比例图：龙城控股营业外收入占利润总额的比例单位：亿元注：营业外收入主要为政府补贴数据来源：同策咨询研究部PART 2龙城旅游控股发展战略龙城旅游控股战略定位致力于打造中国最一流的中国主题公园，打造中国一流的文化旅游产业的投资商、运营商和整体方案解决供应商文旅投资商文旅运营商整体方案供应商自主投资开发文旅项目文旅项目运营文旅方案、服务提供、品牌输出从纯粹的主题乐园的运营商，转型成为“文化旅游投资、运营和整体方案解决供应商”高尔夫会所龙城旅游

8、控股商业模式龙城控股商业模式以主题公园为核心，开发运营主题游乐、温泉休闲、主题酒店、高尔夫会所、文化演艺等等文旅项目，辅之以房地产开发回收部分现金流。并通过文旅项目开发运营，一方面，提升土地价值，出让部分土地，获取收益；另一方面，对外输出文旅管理服务和品牌，实现轻资产扩张主题公园为核心文旅服务、品牌输出滚动开发提升土地价值土地出让地产开发龙城旅游控股盈利模式龙城控股收入主要来自门票、商品餐饮销售、房地产销售，此外，土地出让收益和政府补贴收益也占其收入较大比重房地产销售门票其他商品餐饮销售02468101214162013年2014年2015年2016年1-9月门票商品餐饮销售旅游观光车服务房地

9、产销售其他业务板块2016年1-9月2015年2014年2013年门票31.33%25.82%22.87%48.64%商品餐饮销售36.44%28.13%21.30%13.67%旅游观光车服务2.09%1.64%1.61%4.70%房地产销售8.46%16.60%48.96%23.37%其他21.69%27.80%5.27%9.62%图：龙城控股各板块营业收入单位：亿元图：龙城控股各板块营业收入占比注：政府补贴收益计入营业外收入，以上图表暂未体现数据来源：同策咨询研究部土地出让政府补贴龙城旅游控股文旅产品龙城旅游控股旗下文旅产品有主题公园、以生态资源为依托的生态休闲度假区，另外对外提供文旅项目

10、咨询服务和“中华恐龙园”品牌的输出。其中主题公园已经形成相对成熟的开发运营模式，并对外输出服务和品牌。而其自主开发运营的旅游项目，均在常州，依政府旅游产业规划需要，产品线相对杂乱，并未形成体系主题公园A服务和品牌输出C生态休闲度假区B 集主题游乐，主题教育、主题演艺、主题住宿于一体，融合展示、科普、娱乐、休闲的主题公园 以生态资源为依托，打造生态休闲度假区。文旅项目定位、策划、管理、运营服务输出“中华恐龙园”成熟品牌以加盟模式进行输出项目产品类型环球恐龙城以恐龙为主题，游乐功能为核心的主题公园东方盐湖城以道教文化为主题，休闲度假功能为核心的主题公园新龙生态林森林公园孟河小黄山以山林田园为依托的

11、生态度假区常州创意园产业园区表：龙城控股旗下主要项目数据来源：同策咨询研究部龙城旅游控股文旅产品区域分布龙城旅游控股自主投资运营的项目均在常州，而中华恐龙园继常州之后，以合作形式分别于兰州、郑州和宜昌签订了3个项目，提供咨询、管理服务的项目则已超过百个自主投资运营项目常州常州环球恐龙城1997年启动、2000年首次开园常州东方盐湖城2011年4月开工启动，2016年3月一期开园常州新龙生态林2014年底启动，2015年东区开园常州孟河小黄山2016年1月启动合作项目80多个地市过百个项目西部恐龙园2015年10月启动郑州郑州中华恐龙园2016年9月启动，预计2019年开放宜昌宜昌中华恐龙园20

12、16年10月启动，预计2019年开放服务、管理输出兰州省市项目上海红星美龙凯家居体验馆宁波罗蒙环球乐园绍兴镜湖水世界海南海花岛世界童话主题乐园海花岛水上乐园常德柳叶湖水上乐园宿迁项王故里景区盐城卡迪欢乐世界主题公园表：龙城控股服务的部分项目龙城旅游控股文旅战略目标龙城旅游控股不断延伸上下游产业链，致力于发展成为中国版的迪斯尼中国的迪斯尼VSPART 3龙城控股文旅开发运营模式选址标准选址标准不清晰：如前所述，其自主开发文旅项目均在常州，基本根据常州市旅游项目规划建设需要承揽项目，并未形成明确标准；而其合作项目以合作方项目选址为主，一般为交通相对便利，有一定的人口基础的城市或城市圈内自主开发项目

13、环球恐龙城东方东方盐湖城盐湖城新龙新龙生态林生态林孟河孟河小黄山小黄山位于常州市北新区，距离市中心5公里位于道教名山常州市金坛茅山风景区位于常州市市北新区常州国家森林公园内位于常州市孟河镇，中国风水文化的自然标本、历史文化名镇合作项目西部西部恐龙园恐龙园兰州： 位于丝绸之路西部国际文商旅综合生态产业区内郑州郑州恐龙园恐龙园宜昌宜昌恐龙园恐龙园郑州荥阳市：楚河汉界文化产业园宜昌：有一定旅游基础，且项目选址位于集生态旅游、体裁文娱、教导科研和绿色都会产业等功效于一体的滨江生态新城点军区，间隔宜昌市中间约20分钟车程拿地模式龙城控股通过土地一二级联动开发的模式获取土地，获得土地基本只需承担一级开发成

14、本。所得土地大部分用于文旅项目开发，部分可对外转让，除土地转让所需税费外，所得净收益，政府作为政府出资再次投入龙城控股龙城控股常州政府居民土地一级开发拆迁补偿控股土地土地二级开发部分土地的转让收益土地出让净收益作为出资再投资 案例截至2016年9月，龙城控股共得财政拨付土地出让收益22亿元环球恐龙城占地4875亩通过土地储备中心对外出让1359亩土地出让价款26.11亿元3.15亿元税费后净价款22.96亿元常州市财政龙城控股税费开发运营理论体系龙城控股凭借中华恐龙园十多年的开发运营经验，形成了完整的理论体系，不仅为其开发东方盐湖城、孟河小黄山等文旅项目提供了宝贵经验，同时，也是其轻资产扩张的

15、基础点击添加文本文字点击添加文本文字点击添加文本文字开发运营理论体系开发模式龙城控股采取“以土地养开发，以开发反哺旅游”的开发模式龙城控股以成本价取得土地龙城控股旅游项目开发，周边地块升值龙城控股&政府土地出让政府土地出让收益，以增资/补贴形式返还龙城控股，用于项目开发运营龙城控股房地产开发龙城控股房地产开发利润用于旅游项目再开发运营“5+3”开发模式：相比传统主题公园“4+2”开发模式，龙城控股主题公园创新性的发展成为“5+3”开发模式，即增加主题展示功能模块和媒体设施管理功能传统的主题公园运营模式主题演出主题游乐主题环艺主题商业管理保障设施游客服务设施43龙城控股的主题公园运营模式主题游乐

16、主题演出主题环艺主题商业主题展示5媒体设施2开发模式游憩型商业街十大体系：与吸引消费者吃喝、购物、娱乐传统的商业不同，龙城控股通过十大特色系统，创新性打造游憩商业街开发模式十大体系环艺识别系统灯光装饰系统会展集会系统园艺水体系统广告媒体系统户外商业系统科普游乐系统路秀演艺系统衍生开发系统顾客服务系统运营模式主题公园+文化创意双核运行：与大多数依靠地产回填的主题乐园不同的是，龙城控股开辟了一条新的发展路径“主题公园+文化创意”双核运行模式，希望通过文化创意及衍生业务可以在一定程度上改变重资产运行的方式，并可成为恐龙园新的盈利增长点主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块运营模

17、式主题公园+文化创意双核运行文化创意之动漫及衍生品：整合恐龙主题文化、主题公园、动漫产业等领域所拥有的自主知识产权，积极开发主题旅游产品、品牌形象授权等文化衍生品，使得在运营主题公园、开发动漫产品的基础上获得二次盈利，同时又通过文化衍生品进一步扩大了公司品牌影响力主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块业务类型已有产品盈利方式动漫影视作品围绕恐龙题材制作的动漫影视作品，如恐龙宝贝、恐龙来了发行至电视台及视频网络媒体，收取发行收入文化衍生产品玩具、服饰饰品、日用品等，主要由公司研发设计，委外生产通过主题公园销售网点和执行电商平台销售，取得销售收入表：龙城控股旗下动漫及衍生品业

18、务状况运营模式主题公园+文化创意双核运行文化创意之数字科技互娱板块：主要包括IP定制、VR乐园、科技展厅、特种影院、衍生开发、影视制作等数字科技服务。目前已经为众多知名科普展馆、商业综合体、主题乐园打造了全方位的高科技数字娱乐项目，例如宁波罗蒙环球乐园、东方盐湖城IP定制、恐龙园梦幻庄园等主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块表：龙城控股旗下数字科技互娱板块业务内容数据来源：同策咨询研究部序号业务类型服务内容简介1IP定制故事策划形象设计形象应用创立故事IP，设计主题形象、通过主题游乐、演出、环艺、商业等等突出园区主题2VR乐园设计模拟运动通过结合无线传输、空间定位于虚拟

19、现实技术创造全新娱乐项目，让玩家产生身临其境之感3科技展厅VR、全息、体感融合文化、科技、娱乐、互动体验于一体，通过VR、全息、体感技术新城高科技娱乐互动科技展厅4特种电影动感、球幕、环境、飞行、天幕电影院、互动脱口秀、魔幻局澶、黑暗骑乘融合人工智能、动感座椅、立体影片、环境特效等技术于一体的高科技多媒体体验游乐影院或项目，让观众在安全的环境中体验最刺激的项目5衍生开发箱包、玩具、数码产品、办公用品、居家用品主题乐园商品销售是主题乐园提高景区二次消费的重要组成部分，一款妇幼主题特色产品具有强大的生命力和较好的经济效益6影视制作电视动画、CG电影、特种电影、VR影片、广告拍摄电视动画：实现线上播

20、出，线下体验文化旅游产业链；CG电影：将真人拍摄和超写实虚拟场景相结合；特种影片：为主题乐园或景区提供4D电影；VR影片：为商业地产等领域提供实时特效合成系统；广告拍摄：给景区制作品牌宣传广告运营模式主题公园+文化创意双核运行文化创意之景观规划设计板块：该模块为其“轻资产扩张”战略的实施载体，其运营主体为“常州恐龙园景观规划设计有限公司”，2013年由常州恐龙园股份有限公司与深圳市卓筑景观设计工程有限公司共同出资成立，2016年3月，常州恐龙园对深圳卓筑进行股权收购，现为常州恐龙园100%控股主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块“轻资产扩张”战略常州恐龙园股份深圳卓筑景

21、观设计常州恐龙园景观规划（原常州卓筑景观规划设计有限公司）2016年100%2013年：51%2016年：100%2013年：49%服务输出生态农庄文化建设及推广艺术监理运营模式主题公园+文化创意双核运行文化创意之景观规划设计板块：专业从事文化旅游产业咨询、策划、规划、设计等全方位服务企业，为客户提供针对不同区域环境下的创新规划主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块顾问设计规划项目策划投资评估全程/分段服务招商和运营业务范围主题公园儿童乐园水公园主题展馆主题商业街山水休闲度假区社交娱乐主题酒店运营模式主题公园+文化创意双核运行文化创意之景观规划设计板块：服务输出合作模式有

22、三种：服务管理输出、投资服务+服务输出、品牌合作主题公园文化创意动漫及衍生品数字科技互娱板块景观规划设计板块服务输出合作模式服务管理输出投资服务（基金投资）+服务输出品牌合作（品牌加盟、品牌授权）运营模式模块娱乐，大模块和小模块同时出击：即顺应社会消费大众对休闲娱乐的多元诉求，将各种社交、娱乐、体验元素萃取、拆分成为独立的模块，通过不同的组合镶嵌到大众休闲娱乐当中大模块娱乐小模块娱乐极大化旅游项目，即有主题公园、商业小镇、主题酒店，还有其他的配套，主题公园只是其中一部分，环球恐龙城、东方盐湖城是其典型代表极小化旅游项目，即顺应了当今旅游产品的多元化、人们的娱乐需求个性化的趋势，挖掘打造精品化、

23、轻小型、模块化的主题娱乐产品，可嵌入到城市各类空间载体中。目前，龙城控股已研发40多个模块，通过旗下恐龙人俱乐部已呈现主题餐厅、真人CS等九大模块。主题餐厅真人CS鬼屋密室逃脱镜子迷宫轰趴房迷你高尔夫保龄球台球环球恐龙城东方盐湖城孟河小黄山“24H 12M 80Y”运营模式：以游客需求为核心，为游客提供全天候、全季节、全年龄的文化旅游产品运营模式80Y12M24H全天候全年全年龄段其他运营理论游+憩模式A宿+景模式B即游乐+休闲模式迎合不同偏好、年龄层客群需求延伸至主题酒店业务，丰富赢利点游+憩模式、宿+景模式：运营管理架构管理架构龙城旅游控股东方盐湖城酒店东方盐湖城旅游发展东方盐湖城置业常州

24、环球恐龙城实业常州恐龙园股份常州恐龙城大剧场常州恐龙谷温泉常州橡树湾花园酒店常州环球恐龙城旅行社常州龙城新型城镇化建设常州迪诺水镇商管常州环龙酒店管理常州恐龙文化科技常州恐龙园景观规划设计常州恐龙园旅行社常州环球恐龙城国际旅行社东方盐湖城环球恐龙城迪诺水镇恐龙园咨询服务“轻资产”扩张运营实体大剧场温泉孟河小黄山别墅景区客栈橡树湾PART 4案例解析东方盐湖城东方盐湖城概况 区位：位于中国的常州金坛市的道教圣地金坛茅山，处沪、宁、杭三角地带之中，距离南京1小时车程；距无锡、苏州1小时候车程；5小时候覆盖长三角地区 规模： 占地2780万 投资总额：原规划100亿元，实际上，引进雅居乐后将超200

25、亿元 发展定位：集道文化圣地、酒店会议度假、休闲购物、美食餐饮、文化演艺、度假居养等多功能于一体的复合型国家级旅游度假区和世界级养生宜居之地 项目启动时间：2010年 建设周期：10-15年上海杭州南京镇江苏州无锡常州京沪高速道教圣地金坛地缘文化丰富的自然资源便于管理东方盐湖城项目启动背景一方面，茅山具备开发旅游项目的深厚的文化底蕴和丰富的自然资源，但其旅游开发于长三角地区而言，稍显落后；另一方面，龙城控股具备深厚的旅游项目开发运营经验，因此，东方盐湖城的开发势在必行，开发主体更是舍龙控无他。此外，国内旅游产业从1.0到2.0，再到当时热捧的3.0，旅游产业亟待升级，而东方盐湖城作为融合茅山文

26、化和龙城控股科技元素的综合项目，正好拥有4.0产品的精髓金坛茅山道教上清派的发源地上千年的道教文化历史山、水、盐、茶、药、泉等丰富的自然资源，被称为“第一福地，第八洞天”天然的旅游开发资源环球恐龙城常州市政府直管国企龙城控股5A级景区开发运营经验国内游乐主题乐园技术和经验党指挥枪，指哪打哪！文化+科技（文科融合）业态整合产品复合旅游度假项目4.0名俗名人名迹东方盐湖城项目建设目标及地位就项目目标而言，从大的方面来说，项目以打造成“国家级旅游度假区”为目标；从小的方面来说，项目将成为“适合全家人出游的度假目的地”；就项目地位而言，东方盐湖城是江苏省十二五重点规划项目，江苏省2011-2016重点

27、工程，常州510重点工程，金坛服务业一号项目国家5A级旅游度假区适合全家出游的度假目的地旅游产品4.0建设目标江苏省十二五重点规划项目常州510重点工程金坛服务业一号项目项目地位东方盐湖城项目定位东方盐湖城依托茅山及龙城控股的资源优势，依据文化引领、旅游支撑、度假主导的三位一体的规划开发主旨，将其打造成为文化旅游为主，集道文化圣地、酒店会议度假、休闲购物、美食餐饮、文化演艺、度假居养等多功能于一体的复合型国家级旅游度假区和世界级养生宜居之地国家级山水养生旅游度假区1、道家文化2、道家养生术3、“山、水、茶、盐、药、泉”六大资源优势4、龙城控股的科技资源定位旅游支撑02三位一体总体定位发展机制文

28、化旅游道文化圣地酒店会议度假休闲购物美食餐饮文化演艺度假居养功能东方盐湖城规划布局依据盐湖城文化引领、旅游支撑，度假主导的三位一体的发展机制，结合盐湖城用地条件形成了这样功能各有侧重的“一核三区”功能结构茅山温泉小镇（一核）茅山风情小镇（二区）道养身休闲公园（一区）山地运动公园（三区）酒店区+ 温泉区+ 体验区+ 区域公共集散广场+ 小镇南旅游度假物业温泉小镇作为主要核心，为温泉盐湖区、道教文化体验园、户外运动主题公园等提供和承担服务、餐饮、酒店等主要旅游服务功能，是度假区的主要集散中心。精品酒店+ 旅游度假设施+ 道文化演艺园+宜居别墅山地民俗小镇+道观文化设施+ 有机农场/茶园+ 民宿+

29、山林度假产品山地远动场地+ 旅游配套东方盐湖城拿地模式与其他项目拿地方式如出一辙，以土地一二级联动开发，政府“定向”招拍挂的方式获得土地土地一级土地二级联动开发“定向”招拍挂用地代码用地性质用地面积（万）R居住用地159.64B商服用地126.57U公共设施用地1.05G绿地及广场用地1375.70W物流仓储用地2.03S道路与交通设施用地118.85城市建设用地1783.84H建设用地（公路）0.62E非建设用地511.68弹性控制用地265.46生态缓冲区156.30总计2717.94表：东方盐湖城土地性质及规模数据来源：同策咨询研究部东方盐湖城开发模式项目整体计划分3期建设，将原先规划的

30、道文化园、盐湖温泉、会议度假酒店与布林维尔小镇等进行优化组合，全力打造以“茅山温泉小镇道天下”为核心的集观光、休闲、度假、养生为一体的包含一镇三园的文化旅游度假的综合体项目功能区名称功能区内容规划面积投资一期神奇山镇道天下一观、八院、道风街10.5平方公里28亿元二期盐泉乐园道盐养生主题特色山地温泉7.3平方公里三期道养生休闲公园养生度假板块10平方公里总投资或超200亿元东方盐湖城开发节奏东方盐湖城项目2010年初签约启动，2011年开工，2016年3月一期道天下开园迎客，2016年10月龙城控股于雅居乐签订合作协议，计划投资180亿元合作开发国际养生城，东方盐湖城宣告全域开发2010年01

31、月签订框架协议2011年04月开工典礼2013年05月道天下全面开工2013年08月1、商业街招商2、发现珍惜盐泉2014年09月湖畔小院开盘2016年01月元旦试营业2016年03月26日一期正式开园2016年10月与雅居乐签订协议投资180亿开发东方盐湖城国际养生城东方盐湖城全域开发中一期三期二期“道天下”开园建设中建设中东方盐湖城文化特色山、水、道、盐、茶、泉、药既是东方盐湖城景区文化特色，也是其文旅开发的资源基础山水道盐茶药泉山：养生福祉 修道仙山茅山林深泉清，云蒸霞蔚，自秦汉以来就有“第八洞天、第一福地”的美称。山区形胜独特，枝繁叶茂，景色迷人水：洗净凡尘 润泽八方道：秉道而生 道源

32、圣地相传西汉景帝（前156前141）时，有茅盈、茅固、茅衷三兄弟在此修道成仙，号三茅真人，故改名三茅山，简称茅山盐：灵而有道 圣山道盐有巨大的地下盐矿，和石灰石、玄武岩等多种矿产盐产量占全国总产量的近十分之一茶：以茶待客 洞天福地1995年金坛被命名为“中国绿茶（名茶）之乡”。茅山茶品种多、质量优，其中“茅山青峰”获国家金奖药：以药养性 以道养生盛产林茶果尤其是药材，是天然的药物宝库泉：养生盐泉 天地之水东方盐湖城区域内勘探出水的温泉富含偏硅酸、偏硼酸等众多对人体有益的矿物质，是目前华东地区已发现的为数不多的珍稀盐泉东方盐湖城（一期）功能布局东方盐湖城目前开放的为其核心茅山温泉小镇北部片区：“

33、道天下”，以道家周易八卦破题立意，通过“太极生两仪，两仪生四象，四象生八卦”的策划激活，创造性的建设一观、八院、道风街（十家宿、廿馆、百铺、千间房）等特色旅游产品旅游设施（含后勤）旅游配套酒店旅游配套商业旅游配套居住旅游配套居住道天下湖畔小院（一期）一观：白云观云白（三期在建）八院：与八卦相对应的百个主题乐园（一期已开）道风街：道主题商业街（一期已开）别墅：湖畔小院（一期已开盘，以内部认购为主，去化不理想，后续住宅项目已于2016年与雅居乐签约，将耗资180亿元合作开发，目前正处于重新规划中）东方盐湖城（一期）功能布局一观（在建）：白云观云白八院：乾天穹、坤地谷、震雷场、巽风湾、坎水法、离火殿

34、、艮石阵、兑盐藏十家宿：坎温泉酒店、盐泉涌馆、陶府、茅山鸟巢、石供雅园、祥云客栈、道玄山居、知青之家、春竹小院廿馆（已开十二个）：复山馆、纸花阵、白云书院、中华道文化博物馆、知道坊、百业神殿、中华性文化博物馆、碗中乾坤、三真祠、烙仙楼、卜彩堂、花火楼百铺、千房：白云观云白乾天穹坤地谷坎水法兑盐藏巽风湾艮石阵离火殿道风街震雷场东方盐湖城运营模式1、道家文化主题特色：东方盐湖城一期核心项目神奇山镇道天下景区，正是对中国的天人合一、八卦风水等道家思想的创造性解读和诠释，小镇根据东方远古对宇宙生成和自然构成的理解，以中国文化之根周易八卦为破题立意，通过“太极生两仪，两仪生四象，四象生八卦”的策划激活，

35、通过宝物、神灵、筑景、主客、经营五大体系的支撑和转化，结合“乾、坤、坎、离、震、巽、艮、兑”的八卦文化，规划建设一观、八院、道风街等特色旅游项目一观：将重现茅山历史上白云崇福观的壮美辉煌，也是向中国道教协会所在地北京白云观的致敬之作。以道文化的起源、发展、演变、繁荣、衍生为线索，集古今中外的道文化之大成，聚文化体验、参道祈福、史料展示等于一体（在建）东方盐湖城运营模式1、道家文化主题特色：八院分布于观云白四周，将八卦与自然元素一一对应，按照卦象 “乾、坤、巽、兑、艮、震、离、坎”，以不同卦象所对应的自然属性为策划源泉，形成绝佳的风水格局符号八卦对应元素项目项目内容乾天乾天穹盘古开天：通过7D天

36、幕电影展现盘古从混沌里分立天地的过程坤地坤地谷女娲地谷：地谷漂流，乘坐木筏，体验奇山怪林的远古村落巽风巽风湾萌宠乐园：飞岩临谷的幽兰空谷，茅山道士曾在此修行，岁月流淌，斯人已逝，但其驯养的动物在此安营扎寨，繁衍生息兑泉兑盐藏盐君宝藏：盐君珍宝迷藏之处，博物馆，展示各地盐风俗、盐风景，另有撒吉盐演出艮山艮石阵三茅石阵：茅山守护神三茅真君石雕像震雷震雷场雷电欢场：晨钟暮鼓，唤醒山镇原住民，钟鼓广场盛大祭祀仪式，水边鼓声阵阵，为游客带来气势恢宏的山水实景演出离火离火殿水火大战：远古图腾、祭火路秀、上古遗迹、沉浸式魔幻剧场、火神与水神大战演出坎水坎水法瀑涯水寨：水主题景观园、通过“镜象、溪象、瀑象、泉

37、象”来表现水的状态东方盐湖城运营模式1、道家文化主题特色：千米道风街，作为景区商业服务、民俗路秀、互动体验、餐饮、住宿、景区配套等重要的功能街区。集吃、住、游、娱、购为一体。道风街建筑布局结合小镇“四象”、“八卦”和“七星”的风水格局，依山临水，在风格定位上采用江南地区难以寻觅的魏晋南北朝风格，打造出“西安在秦徐州汉，魏晋南北朝金坛”的中国旅游史上前所未有的断代史意义主题街区茅山风情玄门妙韵喜乐五福葆春延年四种风貌金坛茅山地区历史典故、神话传说、国家级非遗物质文化资源董永故居、茅盐公栈、纸花阵、绣集锦、三真堂、白云书院、玄谷酒庄、知道坊（成语坊）、茶艺楼、卜彩堂、失恋博物馆、武养馆、文养区、中

38、华性文化博物馆、药养作坊、茅山药足道等繁华喧嚣、流动靓丽的不夜山城道会所陶府（魏晋宰相陶弘景山中修道之所）：以士大夫文化为主题，打造江南山镇大户人家生活场景，融合了酒吧、宴会和客房等功能，定期开办国学讲堂、高端养心课程、国粹展演等活动道客居根据八卦六十四卦演绎的独特道山居，即是小镇特色的人间仙家客栈，农家乐和山居形式创新的结合，将每一个吉卦对应不同风格主题特色的山居东方盐湖城运营模式2、科技于文化相结合：东方盐湖城不仅把道文化与旅游深度结合，还充分利用高科技来展示以及互动，发展高科技享受型“道文化”旅游，为文化旅游4.0级项目。在其20个文化展馆中，大多有科技元素，就连看似最不科技的“占卜文化

39、”，也运用了科技元素的配备生肖运势成语故事周公解梦道德经盐文化博物馆银海生花东方盐湖城运营模式3、集互动体验性、知识性、游乐性、观赏性于一体：各博物馆科技体验项目特色体验项目，如编手环、包粽子等等互动性表演观赏性游乐性互动体验性知识性山水景色7D影视各色表演场景表演：晨钟暮鼓（祭祀）、水火交融（剧情）、远古之光（剧情）、吉盐圣地（原生态）、古戏台（情景）、山水情（情景）、嘻哈道（剧情）；巡游表演：塞神会、接亲；路秀：街头卖艺（互动）、桃花屋、八仙送福、占卜神卦20个博物馆复山馆、纸花阵、白云书院、中华道文化博物馆、知道坊、百业神殿、中华性文化博物馆、碗中乾坤、三真祠、烙仙楼、卜彩堂、花火楼漂流

40、：坤地谷鬼屋：降魔宫射箭：卜彩堂东方盐湖城运营模式4、自营、联营、招商相结合：保证景区特色的同时，满足游客对各类业态的不同层次需求。此外，针对不同业态制定不同优惠招商政策，如加强对民俗、非遗等传统文化的扶持保护业态种类运营模式租金出租年限一观八院、博物馆景区自营/客栈（陶府）景区自营/民俗、非遗等传统文化景区自营或者联合运营免租金或者少量租金，具体金额未知。1-8年客栈（山居及其他）招商4-5元/天休闲、餐饮类大面积400-800招商1元/天小面积商铺20-40招商4-5元/天东方盐湖城运营模式5、24H12M80Y：全天候、全年运营，景区客群覆盖0-80岁几乎全龄段全天候24H一年四季12M

41、全年龄段80Y景区涵盖吃、住、游、娱、购等功能，满足游客24小时不同需求景区营业时间：9：30-22:00酒店营业时间：24小时，客房部员工25小时工作制融合室内、室外项目，使得景区运营四季气候变化影响较小，四季皆宜萌宠乐园、坎水法、表演0岁80岁7D影院、漂流、鬼屋、魔幻秀博物馆、各色表演、山水景色6、景区门票实行一票制：门票一次性收费，园区内，除吃住用等消费性支出外，所有游乐、观赏、体验项目均不在收取门票东方盐湖城运营模式项目价格（元/人次）备注成人票180景区实行一票制儿童/老人100学生票140观光车成人30；儿童15当日乘坐、不限次数东方盐湖城运营模式7、与高校合作，招收大批实习生，

42、节约成本：服务员要求薪酬工作时制实习生中专及以上2000元/月8小时（客房部25小时）做五休二（另视客流情况做六休一或无休）正式员工中专及以上3000元/月与高校合作直接输送校招实习生东方盐湖城运营模式8、开发周边产品，扩展盈利点：凭借茅山山、水、茶、盐、药、泉等自然资源，结合道家养生术，开发旅游周边产品，扩展赢利点。第一批累计开发了八大类别共计12款的养生产品虫草鸡有机米葛根茶道家养生术茅山老鹅绿壳鸡蛋封缸酒东方盐湖城运营成效自2016年3月开业至2017年3月，从一年的营业情况来看，累计接待150万人次，营收2亿元，与同为宗教文化为主题的拈花湾相比，基本相当（东方盐湖城门票180元/人次；

43、拈花湾门票120元/人次），前期由于固定成本投入和推广投入较大，或处于亏损和平衡状态，但如客流能维持稳定，或增长，东方盐湖城具备较强的盈利能力一年2016年3月26日开业至2017年3月底150万人次开业一年，累计接待150万人次2亿元开业一年，累计营业收入2亿元$东方盐湖城拈花湾一年2016年1.3亿元150多万人次PART 5总结与启示总结与启示之“优”娱乐模块化，灵活多变将各种社交、娱乐、体验元素萃取、拆分成为独立的模块，项目规划设计灵活多变，可适应不同环境，为其快速复制和有效服务输出奠定基础知识+文旅的差异化竞争策略努力培育科普特色和一流主题公园相结合的核心竞争力，注重将科普知识融入旅

44、游中，以科普“文脉”凸显“形象”特色，涵盖“游乐”要素，成为科普性较强的旅游目的地和游乐性较强的科普教育基地延伸产业链，多元化经营围绕主题公园，上游发展科技动漫、影视，强化IP形象及其影响，下游发展衍生产品链，实现多元化经营，增加赢利点，减小运营风险文化与科技相结合将科技元素融入文化和旅游，增强了文化旅游项目的体验性、互动性和娱乐性，提升项目吸引力，对文旅行业而言，更是旅游行业跨跃升级的创新性尝试24H12M80Y运营模式全天候、全年、全年龄段旅游产品设计，尽最大可能吸收辐射范围内的旅游客群强有力的政府支持龙城控股即是常州市主要的旅游资源运营平台，也是常州市直管国有企业，能够获得政府在资金、土地和政策等方面的大力支持010203040506总结与启示之“劣”01一方面，龙城控股旗下子公司，出恐龙园盈利状况较好外，其他基本处于亏损或盈亏平衡状态，公司利润主要来自土地出让收益和政府补贴；另一方面，旗下旅游项目均在常州，由政府提供旅游开发资源，龙城控股对政府资金、资源依赖严重过于依赖政府支持02龙城控股自主开发运营旅游项目基本根据政府整体规划需求而设，未形成自身的产品体系自有项目产品线不成体系03一方面，龙城控股手握大批土地资源；而另一方面，房地产开发运营能力较弱，以出让土地获取地产收益，只能地产开发利润拱手相让地产开发运营能力较弱谢谢观看