昆山三泰花桥金融服务外包产业园策划定位报告（153页）.pdf

1、三泰花桥金融服务外包产业园策划定位报告谨呈:XXXX实业股份有限公司谨呈:XXXX实业股份有限公司2011年9月项目条件分析项目条件分析报告目录PART I客户背景及产业研究客户背景及产业研究客户背景介绍客户背景介绍金融服务外包产业研究金融服务外包产业研究xxxxx电子实业股份有限公司是国内领先的金融电子产品及服务提供商，专业从事金融电子设备及系统软件的研发、生产、销售和服务。公司多功能电子回单系统、ATM监控系统市场占有率全国第一，银行数字化网络安防监控和金融服务外包业务处于行业龙头地位。公司成立于1997年5月，2005年12月，经四川省人民政府批准，整体改制为股份有限公司，2007年6月

2、引入战略投资者，2007年8月开始上市辅导，于2009年12月3日成功在深圳中小板上市。 公 司 名 称：xxxxx电子实业股份有限公司公 司 名 称：xxxxx电子实业股份有限公司 法定代表人：补建法定代表人：补建注册资本：1.7745亿元注册资本：1.7745亿元总资产：超过8亿元总资产：超过8亿元成立日期：1997年5月20日成立日期：1997年5月20日PART I-客户背景介绍PART I-客户背景介绍xx电子-国内领先的金融电子产品及服务提供商xx电子-国内领先的金融电子产品及服务提供商客户背景介绍客户背景介绍公司设有专门的客户服务中心统一管理全国售后服务；在北京、上海、广州、山东

3、、成都、南京、深圳、武汉等地设有10个分公司；在武汉、沈阳、福州、昆明、青岛、西安等地设有95个办事处或售后服务网点，形成覆盖全国的销售服务网络；建立全国统一的呼叫中心（电话号码400-887-3300）提供724小时支持服务；客户服务中心采用SAP的ERP管理系统。客户背景介绍客户背景介绍业务遍布全国业务遍布全国PART I-客户背景介绍PART I-客户背景介绍金融行业系统服务外包服务ATC类银行自助系统服务BPO类金融外包服务电子回单系统银行、柜面业务预处理系统、银企对帐管理系统、信息发布与显示系统、离柜式自助缴费及票据处理系统专业会计凭证影像化处理外包、数据处理中心外包、凭证档案管理外

4、包、大堂副理外包、现金清点外包服务ATM监视系统、银行数字化网络监控系统、网络集中监控中心系统、人脸识别系统、DVR类银行安全防范系统服务电子回单系统市场占有率全国第一ATM监控及金融联网监控系统市场占有率全国第一银行会计凭证影像化处理和数据处理最大服务提供商之一主要业务类型-多项业务处于行业领先主要业务类型-多项业务处于行业领先客户背景介绍客户背景介绍PART I-客户背景介绍PART I-客户背景介绍423强大的品牌、资金及运营实力强大的品牌、资金及运营实力56一站式现金及非现金外包服务解决方案政府及政策扶持优势全国性的服务、技术支持网络与SLA标准服务管理全球领先保安公司技术、管理经验引

5、入及合作一站式现金及非现金外包服务解决方案政府及政策扶持优势全国性的服务、技术支持网络与SLA标准服务管理全球领先保安公司技术、管理经验引入及合作14年银行从业经验，银行业务流程深刻理解14年银行从业经验，银行业务流程深刻理解1广发银行、浦发银行总行前后台分离后台数据处理外包服务提供商广发银行、浦发银行总行前后台分离后台数据处理外包服务提供商中国工商银行会计凭证影像化和数据处理最大的外包服务提中国工商银行会计凭证影像化和数据处理最大的外包服务提供商供商中国工商银行信用卡数据处理最大的外包服务提供商中国工商银行信用卡数据处理最大的外包服务提供商被认定为“四川省金融外包服务龙头企业”被认定为“四川

6、省金融外包服务龙头企业”金融服务外包:国际趋势与中国选择中被列为我国最具影响力的金融外包服务商金融服务外包:国际趋势与中国选择中被列为我国最具影响力的金融外包服务商2010年国家规划布局内重点软件企业年国家规划布局内重点软件企业国内领先的银行前台与后台流程外包服务提供商国内领先的银行前台与后台流程外包服务提供商中国建设银行总行前后台分离后台数据处理外包服务提供商中国建设银行总行前后台分离后台数据处理外包服务提供商三泰优势三泰优势具有显著的金融服务外包竞争优势具有显著的金融服务外包竞争优势客户背景介绍客户背景介绍PART I-客户背景介绍PART I-客户背景介绍2010年9月底公司公告，拟投入

7、2.1亿元人民币在成都建金融服务外包运营管理中心项目；2012年前，公司将建成、北京、深圳、苏州、武汉、成都五大区域离场外包基地，每个基地均拥有坐席超5000席；建设区域外包基地同时，将同步建设五大区域研发中心。全国五大城市的金融外包服务园区全国五大城市的金融外包服务园区客户背景介绍客户背景介绍PART I-客户背景介绍PART I-客户背景介绍三泰电子：中国领先的金融电子产品及服务提供商金融电子设备及金融安全产品金融系统解决方案金融服务外包业务目标成为中国领先的金融电子产品及服务提供商目标成为中国领先的金融电子产品及服务提供商客户背景介绍客户背景介绍PART I-客户背景介绍PART I-客

8、户背景介绍PART I客户背景及金融服务外包产业研究客户背景及金融服务外包产业研究客户背景介绍客户背景介绍金融服务外包产业研究金融服务外包产业研究【金融服务外包产业概述全球市场分析中国市场分析银行业务外包分析金融服务外包产业概述全球市场分析中国市场分析银行业务外包分析】信用卡保险业财务会计信用卡保险业财务会计金融服务外包金融服务外包指受监管实体持续地利用外包服务商（为集团内的附属实体或集团以外的实体）来完成以前有自身承担的业务活动业务类型业务类型ITO(信息技术外包）、BPO（业务流程外包）、BPO（业务流程外包）、知识处理外包（KPO)金融角度业务分类金融角度业务分类银行服务外包、资本市场服

9、务外包、保险服务外包银行服务外包、资本市场服务外包、保险服务外包金融服务外包类型及分类金融服务外包类型及分类金融服务外包概述金融服务外包概述PART I-金融服务外包产业研究PART I-金融服务外包产业研究PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析行业角度的金融服务模块细分行业角度的金融服务模块细分金融服务外包概述金融服务外包概述银行(Banking)银行(Banking)保险(Insurance)保险(Insurance)投资管理(Capital Markets)投资管理(Capital Markets)战略战略层服务层服务运营层服务运营层服务交易层服务交易层服务

10、产品开发获取客户支付管理证券服务托管服务信用卡业务采购银行战略风险管理公共关系内审债务回收现金管理ATM管理产品开发获取客户现金管理决策支持订单管理股票借出绩效评估资产组合核算公共报告交易匹配交易处理结算核对资产组合战略资产配臵风险管理客户管理管理研究交易管理交易前合规数据管理客户报告交易后合规公司行为清算与托管产品营销风险管理风险分析承保会员服务第三方保险管理参考数据管理保单管理代位权行使理赔产品开发投资管理供应商认证定价会员数据分析诉讼管理审计保单发放支付理赔结算强服务增值及复杂性弱强服务增值及复杂性弱PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析金融服务外包产业发展

11、历程金融服务外包产业发展历程全球市场分析全球市场分析第三阶段-升级变革期第二阶段-发展期第一阶段-萌芽期外包出发外包出发点点内部整合、成本节约内部整合、成本节约&技术升级技术升级金融买家全球扩张、银行、保险业同行业竞争加剧，更多资源需要投入到核心业务上，推动业务流程标准化金融买家全球扩张、银行、保险业同行业竞争加剧，更多资源需要投入到核心业务上，推动业务流程标准化关注重心仍然是成本消减关注重心仍然是成本消减金融机构将外包提升到企业战略层面，推动组织转型和变革的重要途径金融机构将外包提升到企业战略层面，推动组织转型和变革的重要途径离岸外包成为主流离岸外包成为主流金融服务外包特征金融服务外包特征全

12、部集中于信息技术外包（全部集中于信息技术外包（ITO）完全局限于单一完全局限于单一IT职能（如应用开发与维护、终端用户支持、网络管理等）职能（如应用开发与维护、终端用户支持、网络管理等）开始采用业务流程外包，人力资源、财务会计、客户关系管理外包需求开始采用业务流程外包，人力资源、财务会计、客户关系管理外包需求BPO同同ITO一样，成为金融机构外包战略的重点一样，成为金融机构外包战略的重点部分较为核心的金融业务，如投资管理、支付、保险理赔也开始外包部分较为核心的金融业务，如投资管理、支付、保险理赔也开始外包原有的一批原有的一批ITO合同经历重现谈判或重构合同经历重现谈判或重构服务商演服务商演变变

13、美国服务供应商占主导地位，美国服务供应商占主导地位，IBM、CSC、EDS等占主导地位等占主导地位欧洲的源讯公司前身于欧洲的源讯公司前身于1991年刚年刚刚成立，凯捷经历企业内部的战略调整刚成立，凯捷经历企业内部的战略调整印度的印度的Infosys、TCS开始萌芽开始萌芽北美服务供应商仍处于领先地位北美服务供应商仍处于领先地位印度软件公司在国际舞台上开始大显身手印度软件公司在国际舞台上开始大显身手供应商之间出现了更多的合作式发展供应商之间出现了更多的合作式发展印度服务供应商加速发展，不再停留在低端的外包业务，而是不断开拓价值链高印度服务供应商加速发展，不再停留在低端的外包业务，而是不断开拓价值

14、链高端的咨询及行业解决方案等服务端的咨询及行业解决方案等服务服务商之间的兼并整合变得更加频繁服务商之间的兼并整合变得更加频繁20世纪80年代末20世纪80年代末20世纪90年代中期21世纪20世纪90年代中期21世纪保险业财务会计保险业财务会计PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析未来金融服务将更倚重外包业务，金融外包行业具有长足发展未来金融服务将更倚重外包业务，金融外包行业具有长足发展全球市场分析全球市场分析Outsourcing Insight指出：在成本削减的驱动下，未来几年，金融服务外包领域将有长足发展；在成本削减的驱动下，未来几年，金融服务外包领域将有长

15、足发展；该项研究针对全球范围内的公司高管进行了一系列的访谈，结果显示：在市场超过50亿美元的大公司中，有53%的受访者希望加大外包业务的比重。Kilpatrick Stockton 公司的研究报告Outsourcing Insight：对于世界500强公司众多高层管理的调查，72%的受访者对于外包业务的未来5年内的增长保持乐观态度，几乎没有受访者认为外包业务将会缩减。72%的受访者对于外包业务的未来5年内的增长保持乐观态度，几乎没有受访者认为外包业务将会缩减。信用卡保险业财务会计信用卡保险业财务会计PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析目前全球外包离岸市场布局，印

16、度是最大的外包承接国目前全球外包离岸市场布局，印度是最大的外包承接国重要发包国家:重要发包国家:美国、欧洲、日本发包国离岸选择特征：发包国离岸选择特征：美国-远岸选择，主要是印度、中国、菲律宾，主要考虑成本低、人才丰富欧洲和日本-近岸选择，即与本国距离较近和文化接近的区域；欧盟-东欧国家和俄罗斯层次层次国家国家优先承接国加拿大、印度印度、爱尔兰、俄罗斯、菲律宾第二承接国澳大利亚、新西兰、中国中国、马来西亚、墨西哥、西班牙第三承接国中东欧、印度尼西亚、以色列、泰国、巴西、埃及、巴基斯坦、南非印度是全球最重要的外包承接受国，多是承接美国业务，金融服务外包业务与中国市场形成最直接的竞争；印度是全球最

17、重要的外包承接受国，多是承接美国业务，金融服务外包业务与中国市场形成最直接的竞争；我国承接日本80%的金融外包业务，将来拓展欧美离岸市场是我国金融外包服务业的发展方向之一。我国承接日本80%的金融外包业务，将来拓展欧美离岸市场是我国金融外包服务业的发展方向之一。全球市场分析全球市场分析PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析中国被认为是未来5年外包业务增速最大的国家，金融服务外包业务将面临黄金发展期中国被认为是未来5年外包业务增速最大的国家，金融服务外包业务将面临黄金发展期全球市场分析全球市场分析外包业务的主要承接国主要还是在亚洲以及南美洲，而中印两国被认为是最大的

18、承接市场；而依据Kilpatrick Stockton 公司的研究报告Outsourcing Insight调查，46%的受访世界500强高管认为中国将来会是外包产业增速最大的国家。46%的受访世界500强高管认为中国将来会是外包产业增速最大的国家。印度印度中国中国爱尔兰爱尔兰菲律宾菲律宾南非南非波兰波兰语言（英语）语言（英语）425451政府支持政府支持554522劳动力库劳动力库553323挤出设施挤出设施244222教育系统教育系统444333费用费用554343政治稳定性政治稳定性343223文化兼容性文化兼容性335354数据数据/ /知识产权安全知识产权安全315332总体评价总体

19、评价4 44 43 33 32 22 2注：“1=差”、“2=一般”、“3=好”、“4=很好”中国和印度的六个维度对比图 从全球BPO承接市场情况来看，印度是综合能力最强的国家； 相较印度目前发展迈向成熟的外包服务业，中国在政策法规环境，产业环境扶持方面还有待改善，依托对于这两方的完善，中国将来具有赶超印度的可能。PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析依托对于外包产业政策的完善、产业环境的优化，中国有望赶超印度金融外包服务业依托对于外包产业政策的完善、产业环境的优化，中国有望赶超印度金融外包服务业Source :TPI Research全球市场分析全球市场分析PA

20、RT I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析中国的金融外包产业才刚刚起步，产业规模小，未来发展潜力可观中国的金融外包产业才刚刚起步，产业规模小，未来发展潜力可观中国市场分析中国市场分析第二阶段第一阶段买家外包需求点变化买家外包需求点变化国内银行的数据大集中工程为金融外包发展提供了契机国内银行的数据大集中工程为金融外包发展提供了契机2002至至2005年，中国金融业改革全面启动推动金融外包发展年，中国金融业改革全面启动推动金融外包发展金融机构更新金融机构更新IT系统迫切，带动金融系统迫切，带动金融IT外包交易快速发展外包交易快速发展国内金融业进入了一轮后台运营中心和灾备中心建

21、设的集中时期国内金融业进入了一轮后台运营中心和灾备中心建设的集中时期交通银行等部分金融机构开始建立交通银行等部分金融机构开始建立COI机制，将机制，将IT规划和服务水平治理提升到关系核心业务竞争力的更高层面规划和服务水平治理提升到关系核心业务竞争力的更高层面服务供应商成长类型服务供应商成长类型以销售、代理计算机软硬件业务起步的系统集成商以销售、代理计算机软硬件业务起步的系统集成商专门从事软件开发或测试的纯软件厂商专门从事软件开发或测试的纯软件厂商依托跨国公司在中国的本地化业务起步依托跨国公司在中国的本地化业务起步2005和和2006，领先的服务供应商完成了大规模融资，行业内兼并，领先的服务供应

22、商完成了大规模融资，行业内兼并服务供应商逐渐拓展价值链高端的业务服务供应商逐渐拓展价值链高端的业务20世纪90年代后期到2005年2005年以后20世纪90年代后期到2005年2005年以后与国外相比，中国金融服务外包产业发展仍处于较低水平，金融服务外包支出仅占整体金融业运营支出的0.53%，而同期美国金融服务外包支出占其金融运营支出的1.86%。PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析目前我国金融服务外包产业发展特点目前我国金融服务外包产业发展特点中国市场分析中国市场分析PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析中国金融服务外包市场规模测

23、算中国金融服务外包市场规模测算中国市场分析中国市场分析测算方法：测算方法：金融服务外包需求=GDP*金融业增加值占GDP比重*营运支出占金融业增加值比重*渗透率（金融服务外包支出占运营总支出比例）我国境内金融我国境内金融服务外包需求服务外包需求规模（亿元）规模（亿元）港澳台地区金融服港澳台地区金融服务外包潜在需求务外包潜在需求（亿美元）（亿美元）假定向境内假定向境内转移总量比转移总量比例例国际国际金融服金融服务外包潜在需务外包潜在需求（亿美元）求（亿美元）假定向境内转假定向境内转移总量比例移总量比例20102010年年138.84420%44961%20152015年（预期）年（预期）304.

24、55130%5086.845%20202020年（预期）年（预期）614.559.1350%5755.2910%目前我国金融服务外包业务主要是境内业务，依托产业的发展，将来将有更多的离岸业务；目前我国金融服务外包业务主要是境内业务，依托产业的发展，将来将有更多的离岸业务；经测算我国外包市场规模在2010，2015（预期），2015（预期），2020（预期）可达到505.4亿元人民币，2143.45人民币2143.45人民币，4741.23亿元人民币；市场规模在5年内预期增大4倍，产业发展前景可观。市场规模在5年内预期增大4倍，产业发展前景可观。注释：国际市场指的美欧日金融市场具体测算过程参见金

25、融服务外包产业发展现状及前景，张建军PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析银行业外包动因银行业外包动因战略因素技术因素经济因素风险因素战略因素技术因素经济因素风险因素集中于核心活动，快速反应市场资源需求弹性集中于核心活动，快速反应市场资源需求弹性改善服务质量，提高效率，使用新的专业技术培养高技能专业人才改善服务质量，提高效率，使用新的专业技术培养高技能专业人才。减少成本，获得现金，用定期支付代替资本性支出，发挥经济杠杆作用企业如果选择外包服务，通常可节省30%-65%的成本开支和管理成本减少成本，获得现金，用定期支付代替资本性支出，发挥经济杠杆作用企业如果选择外包

26、服务，通常可节省30%-65%的成本开支和管理成本规避经营风险规避经营风险银行业务外包分析银行业务外包分析PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析银行具体外包业务分析银行具体外包业务分析标准化操作远离银行核心业务，不直接产生银行利润，并且外部资源丰富，专业服务市场提供质优价廉服务；非核心业务与客户低接触，大多数专业信息技术公司能够为这类业务提供服务；支持性核心业务需要强大技术做支持，而银行不具备技术支持能力。银行业务外包分析银行业务外包分析PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析中国银行外包项目案例中国银行外包项目案例金融机构金融机构外包

27、项目外包项目服务提供商服务提供商中国银行信用卡部中国银行信用卡部长城卡营销部分附属工作北京天马信达信息网络公司深圳发展银行深圳发展银行灾备外包万国数据国家开发银行国家开发银行战略性IT外包服务惠普核心系统软件新加坡国锋有限公司系统集成与开发神州数码工商银行工商银行开放式平台的系统维护、数据中心服务神州数码呼叫中心、文档影像系统信雅达中国光大银行中国光大银行非核心业务和管理会计系统联想IT服务公司信用卡第一数据公司招商银行招商银行IP视频会议系统和软件开发优创科技（中国）有限公司中国银行中国银行信用卡呼叫中心优利系统（中国）有限公司中国农业银行中国农业银行国际汇款业务西联北京银行北京银行信用调查

28、京泛亚达投资管理公司京惠泽信安商业顾问公司兴业银行、民生银行和其他兴业银行、民生银行和其他2020家家银行银行银行卡业务银联数据服务有限公司银行业务外包分析银行业务外包分析多数银行首选将信用卡和银行卡业务选择外包，依托金融服务外包的发展，更多的业务将会以外包的形式操作。PART I-金融服务外包产业分析PART I-金融服务外包产业分析产业分析简要小结：产业分析简要小结：全球市场下金融服务外包发展日趋成熟，在成本消减的驱动下，未来前景更为广阔；目前印度是最大的承包国,但中国有赶超印度之势,发展潜力被看好。中国金融服务外包产业刚起步，目前产业规模虽然小，但市场潜力大；中国市场金融服务外包业务单一

29、，高端业务少，银行业务外包市场份额最大。从战略、经济、技术、风险四个角度考虑，未来更多业务银行将选择外包服务。中国金融服务外包市场面临新的发展机遇，特别是针对银行业的服务外包市场，未来潜力巨大。PART I-客户背景及金融服务外包产业研究PART I-客户背景及金融服务外包产业研究三泰电子发展目标：中国领先三泰电子发展目标：中国领先的金融电子产品及服务提供商产业前景：金融服务外包发展前景广阔，特别是银行服务外包业务的金融电子产品及服务提供商产业前景：金融服务外包发展前景广阔，特别是银行服务外包业务企业发展目标贴合产业发展前景，未来公司发展潜力大，业务量增长可观。总结总结城市、区域经济及产业分析

30、城市、区域经济及产业分析昆山经济及产业分析昆山经济及产业分析花桥经济及产业分析花桥经济及产业分析PART II 沈阳：国家在东北经济区宏观调控的中心大连：东北地区经济最活跃、金融活动最集中的区域之一铁岭：极力争夺东北金融后台中心北京：已勾画出“一主一副三新四后台”的金融布局天津：有望成为中国金融创新中心青岛：已成为日、韩产业转移的最大地区和桥头堡城市昆山：在成本和环境上具有相对优势昆山：在成本和环境上具有相对优势上海：具有活跃而且完备的金融市场体系杭州：较高的成本和休闲城市的定位是杭州的短板佛山：华南地区最大的金融金融后台服务专区深圳：辐射亚太地区的金融后台服务基地广州：具有区域中心的集聚效应

31、和辐射功能武汉：发展迅速，未来前景光明重庆：定位于银证保之外的另类金融中心成都：国务院确定的西南地区金融中心西安：首批“中国服务外包基地城市”PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析概述：目前全国近20概述：目前全国近20个提出要重点发展金融后台服务外包城市的分布图，长三角有个提出要重点发展金融后台服务外包城市的分布图，长三角有昆山、上海和杭州昆山、上海和杭州上海早在2005年就提出了建立金融后台中心，对长三角地区的金融业有辐射带动作用，以及促成集群发展。在张江建设金融信息服务产业基地，形成以陆家嘴为前台、以张江为后台的金融布局。优势：发展较早，金融市场完备劣势

32、：面临本地成本日渐上涨的压力优势：发展较早，金融市场完备劣势：面临本地成本日渐上涨的压力金融总量排在全国城市第5位，已拥有各类金融机构近200家。2008年杭州提出建立国际金融服务外包交付中心，金融后台及数据中心产业园，总投资约为123亿元人民币。优势：虽具有紧邻上海的区位优势劣势：较高的成本和休闲城市的定位是杭州的短板优势：虽具有紧邻上海的区位优势劣势：较高的成本和休闲城市的定位是杭州的短板拥有有全国唯一的以现代服务业为主导的省级开发区-花桥国际商务城，预计到2015年形成以金融服务外包为主的现代服务产业高地。目前，已有多家国内外知名金融外包企业入驻，金融后台产业集聚区规模初具。优势：昆山紧

33、邻上海、制造业发达、在成本和环境上具有相对优势劣势：起步相对较晚优势：昆山紧邻上海、制造业发达、在成本和环境上具有相对优势劣势：起步相对较晚概述：相比之下，昆山虽然起步晚，但在成本和环境上的优势突出，发展潜力大概述：相比之下，昆山虽然起步晚，但在成本和环境上的优势突出，发展潜力大PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析昆山地处长江三角洲，处于上海与江苏的半小时经济生活圈交叉重叠辐射区域，是上海与苏州的“中心花园”是上海与苏州的“中心花园”；同时北接太仓，可利用太仓港的港口优势。昆山总面积921.3平方公里，东西最大直线距离33公里，南北48公里，水域面积占23.

34、1%，素有“江南鱼米之乡”的美称。昆山下辖2个国家级开发区、2个省级开发区和9个镇，有阳澄湖和周庄等著名旅游休闲景点。虹桥机场虹桥机场苏州苏州太仓港太仓港昆山昆山昆山区位分析：上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显，更加速了昆山的发展昆山区位分析：上海和苏州两地的经济发展的接轨趋势明显，更加速了昆山的发展昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析区域分析区域分析区域影响范围：服务上海、连结苏州，长三角产业集群效应促进了昆山产业的发展，推进产区域影响范围：服务上海、连结苏州，长三角产业集群效应促进了昆山

35、产业的发展，推进产业的转型业的转型城市策略城市策略上海全面融入上海上海全面融入上海以交通为基础，借助“大浦东”国际航运中心和“大虹桥”综合交通枢纽的优势，实现“同城”效应，全面融入上海，辐射长三角，服务全国，走向世界，促进城市能级的提升积极服务上海积极服务上海以产业为纽带，依托“大浦东”国际金融中心和“大虹桥”国际贸易中心的建设，配套发展现代服务业，互补发展高新技术产业，优化发展特色都市农业，积极服务上海，促进产业能级的提升；以生态为命脉，共同承担以淀山湖和吴淞江为主的生态保育责任，利用虹桥枢纽产业提升、人流集聚和市场扩大效应，带动南部环淀山湖地区休闲旅游产业发展，促进区域可持续发展能力的提升

36、苏州与苏州实现共同发展苏州与苏州实现共同发展加强交通基础设施的全面对接，联合保护阳澄湖等生态环境，建设阳澄湖旅游度假区及江南水乡古镇的保护及旅游开发，合力推进产业转型，实现共同发展太仓昆太联动太仓昆太联动强化与太仓港的联系，增强港口贸易等现代服务业的关联互动，并借助太仓港优势发展先进制造业常熟吴江区域互助常熟吴江区域互助加强与常熟、吴江之间的区域互助，开辟新水源，连接新电源，保障供水、供电安全；实施环境共保，联合治理污染，合力建设生态保育区昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析昆山扼守沪宁交通要道

37、，拥有立体化的交通优势，给予昆山产业发展先天优势昆山扼守沪宁交通要道，拥有立体化的交通优势，给予昆山产业发展先天优势航空：航空：苏南硕放国际机场（距41公里，约半小时车程）、上海虹桥国际机场（距44公里，约半小时车程）、上海浦东国际机场（距80公里，约1小时车程）港口：港口：上海港（距离60公里）、太仓港（距25公里）、张家港（距80公里）铁路：铁路：京沪铁路、沪宁城际铁路、京沪高速铁路公路 ：公路 ：沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速等轨交：轨交：上海轨道交通11号线、昆山轨道交通一号线（规划中）昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分析PART I

38、I -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析近五年，昆山的经济呈高速发展的势态，在金融危机爆发的2008年，增长率依然高达15%，体现了良好的抗风险能力，在2010年，其GDP总量突破2000亿大关，达到了2100.28亿元。2010年全国县级市GDP排名中，江苏省前十中占据六位，独揽前五名，展现了强劲的经济实力。2010年昆山成为首个GDP超过2100亿元的县级市，在福布斯中国县级城市排名中名列榜首。2010年昆山GDP达到2100.282010年昆山GDP达到2100.28亿元，名列“全国百强县”之首，经济发展态势好亿元，名列“全国百强县”之首，经济发展态势好花桥区域背景分

39、析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析近五年，昆山的产业结构不断优化，形成了二、三产业共同推动经济发展，第二产业占据主导地位的经济格局。昆山的第一产业占据的比重非常小，服务业增加值占GDP比重近年来不断增长，在2010年达到了35%。二、三产业共同推动昆山经济发展，产业升级，服务业增加值占GDP二、三产业共同推动昆山经济发展，产业升级，服务业增加值占GDP比重不断增长比重不断增长昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分

40、析一带：一带：东起花桥经济开发区，沿沪宁线展开，西至昆山软件园。东端重点发展总部经济、服务外包、现代物流等现代服务业东端重点发展总部经济、服务外包、现代物流等现代服务业中间重点发展电子信息、光电显示、高端装备制造业等先进制造业西端重点发展生物、新能源、节能环保等战略性新兴产业四区：四区：主导产业配套区重点依托电子信息、装备制造等产业发展相关配套业高端装备产业区重点发展工程机械、特种汽车、大型机床、大型专用机器设备等高端装备制造业科教软件产业区重点发展高端软件、IPO、KPO和新兴产业研发现代休闲产业区重点发展休闲旅游、文化创意和现代都市农业十基地：十基地：形成光电产业基地、服务外包基地软件产业

41、基地、科教基地、高端装备制造基地等十个重点特色产业基地。产业布局，形成“一带、四区、十基地”的产业格局，项目所在东端重点发展服务外包产业布局，形成“一带、四区、十基地”的产业格局，项目所在东端重点发展服务外包花桥花桥花桥国际商务城花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析高端电子产业集群：包括集成电路、计算机、网络设备、通信设备等产业链，主要分布在张浦、千灯、陆家等区域。新显示产业集群：聚焦视频终端领域，先进平面显示产业制造和研发，以光显示为主体的产业链，如昆山中国平板显示基地。新整车产业集群：昆山汽

42、车产业以生产履带式起重机、挖掘机、自卸车及叉车等特种专用汽车为主，有三一重机、丰田工业等知名企业，同时也是汽车零部件制造基地。新装备产业集群：主要集中在高端装备制造产业领域，如大型机床装备、航空配套设备、核电配套设备等，分布在周市、高新区、巴城等区域。新技术产业集群：主要包括智慧产业如高端服务器和云计算，生物技术产业如小核酸制药、生物试剂，节能环保产业如环保装备制造和节能服务等，集中在科教软件产业区。以新兴产业为导向，高科技产业为支柱的制造业产业集群以新兴产业为导向，高科技产业为支柱的制造业产业集群花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -昆山经济及产业

43、分析PART II -昆山经济及产业分析总部经济：昆山通过多类减免和补贴等措施，鼓励内外资企业在昆山设立总部。目前有近百家各类研发中心、区域总部和跨国公司总部集结于昆山综保区、高新区和花桥国际商务城，知名企业有仁宝、NSK 、建滔等，成为长三角地区重要的区域总部基地。服务外包：主要聚集于花桥国际商务城的金融服务外包和以昆山软件园为基地的软件和信息服务外包，目前服务外包产业链较为完善，多家知名服务外包企业已入驻昆山。服务外包：主要聚集于花桥国际商务城的金融服务外包和以昆山软件园为基地的软件和信息服务外包，目前服务外包产业链较为完善，多家知名服务外包企业已入驻昆山。现代物流：依托陆海空港、虹桥综合

44、交通枢纽和重要交通道口结点，已形成了完整的供应链服务为主的物流体系，目前已有多家3A 、4A级物流企业入驻。现代商贸会展：昆山现代商贸利用对台服务为突破点，着力发展新型商贸业态，形成了花桥海峡两岸商贸区。利用国际会展中心、天天国家展览中心等展馆资源，建成了集展览展示、集中采购和商务办公于一体的商贸展示区。以总部经济、服务外包、现代物流、现代商贸为重点的现代服务业产业集群以总部经济、服务外包、现代物流、现代商贸为重点的现代服务业产业集群花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析昆山人口规模：2010年底

45、，昆山人口总数达到193万，其中外来暂住人口121万。人口自然增长率5.01%，人口规模持续扩大。昆山人才：目前地方高等教育项目有8个，如：硅湖职业技术学院、解放军外国语学院昆山校区、苏州大学应用技术学院、苏州托普信息职业技术学院等，在校学生有24669人。昆山将人才发展作为城市之基，通过各种优惠政策大力地吸引和培育人才，期望在“十二五”期间实现吸引“国家千人计划”50人，海外归国留学人才1000人的目标。硅湖职业技术学院解放军外国语学院昆山校区苏州大学应用技术学院苏州托普信息职业技术学院 通过各种优惠政策大力吸引人才，带给产业发展更多的人力资源通过各种优惠政策大力吸引人才，带给产业发展更多的

46、人力资源花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -昆山经济及产业分析PART II -昆山经济及产业分析PART II城市、区域经济及产业分析城市、区域经济及产业分析昆山经济及产业分析昆山经济及产业分析花桥经济及产业分析花桥经济及产业分析区域分析区域分析花桥经济开发区在昆山市最东端，紧邻上海安亭和青浦，受上海辐射影响很明显，定位为以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。花桥国际商务城花桥国际商务城地处苏沪交界处，地域面积50平方公里，规划30万总人口、1000万平方米建筑面积的上海国际大都市的卫星商务城。花花桥经济开发区花桥国际商务城桥经济开发

47、区花桥国际商务城上海上海本案项目区域位臵：项目位于昆山市花桥经济开发区花桥国际商务城西南边缘项目区域位臵：项目位于昆山市花桥经济开发区花桥国际商务城西南边缘花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析“1030”交通工程注：1030交通工程10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心同三高速、沪宁高速、312国道、外青凇公路，便捷连通上海、苏州、南京等城市商务城距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，便捷通达全国和世界各地。2010年建成的沪宁城铁在花桥设站，每10分钟

48、一趟，出站10分钟即可抵达商务城。2012年建成的京沪高铁将在昆山设站，每3分钟一趟高速列车往返京沪。轨道11号线延伸段将在花桥设站，安亭墨玉路站距商务城先导区仅400米 。商务城距2010年投入运行的上海虹桥综合交通枢纽车行仅15分钟，即可融入上海便捷交通网络。本案本案区域交通优势：花桥国际商务城融入上海的“半小时经济圈”和“1030”区域交通优势：花桥国际商务城融入上海的“半小时经济圈”和“1030”交通时空效应交通时空效应花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析 力争通过510

49、年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口，1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌。“ 国际化 ”主要体现在未来花桥经济开发区将成为“融入上海、面向世界、服务江苏”的长三角独具特色的现代服务业中心。“ 商务 ”主要体现在花桥经济开发区以商务性质为城市空间的核心功能，以生产性服务业为商务城的主导产业，利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所，以形成良好的商务投资环境。“生 态”主要体现在花桥经济开发区以生态系统的建设和绿地水系景观系统的塑造为首要仸务。明确多元的生态目标，创造有特色的城市人文景观。“综合性城市”主要体现在未来花桥将成为集办公、住宅、商业功能为

50、一体的多功能新型卫星城。区位规划定位：以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市区位规划定位：以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析一轴：沿沪宁交通走廊形成的城市发展轴；两心：花桥国际商务城内的生活配套中心和商务办公中心；三片区：依托老镇区的西部生活配套区；控制发展的北部产业集聚区；重点建设的东部商务综合区。本案本案区域空间格局：一轴、两心、三片区、多组团”区域空间格局：一轴、两心、三片区、多组团”花桥区域背景分析花桥区域背景分

51、析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析先导区紧靠上海，承载上海国际性大都市商务溢出效应。拓展配套区为核心办公区和先导区商务、生活生活延伸配套设施。核心商务区以研发、销售为主的复合型企业总部中心为主。促进二三产业双轮驱劢、产业转型、叠加发展的重要连接点。老镇生活区：着眼于区域协调发展与城镇可持续发展，为其提供空间与设施的支持。集中建设中心区及居住区，幵配套相应设施，缓解旧城保护的压力。北部工业区居住及生活配套区城市发展备用地商务办公区商配区先导区拓展配套区核心商务区老镇生活区本案本案城市发展备用地居住及生活配套区

52、产业集聚区商务办公区区商业配套区区域功能规划：由东至西“四区”划分区域功能规划：由东至西“四区”划分花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析45海峡两岸商贸合作区服务外包区服务外包预留区同类物业市场分析同类物业市场分析江苏省唯一以现代服务业为主导产业的开发区上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市 总体定位为“融入上海、面向世界、服务江苏”区域配套分析，花桥国际商务城总体规划配套区域配套分析，花桥国际商务城总体规划配套昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分

53、析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析生活配套区2.5km2综合功能区2.4km2产业发展区4.1km2滨江功能区滨江功能区2.7km区域配套分析，花桥国际金融服务外包基地规划区域配套分析，花桥国际金融服务外包基地规划花桥国际金融服务外包基地：花桥国际金融服务外包基地： 产业发展区 综合功能区综合功能区 生活配套区四个区域配套，完善了花桥国际金融服务外包基地的功能，满足了企业员工的多彩生活。 综合功能区：文化艺术、会议展览、商业娱乐、商务办公、酒店宾馆、交通集散滨江功能区：湿地公园、会议酒店、商业娱乐、门户公园、弹性空间、体育运动、生态体验生活配套区（ 生活

54、）: 国际学校、邻里中心、国际社区、娱乐城、高等医院、运动城、 生活配套区（住宅）：中金配套、凯捷配套、天天国际住宅、人才公寓、位于产业园的金融园内部配有一个会所，包含中餐、西餐、健身中心等。对外开放。A区B区服务区昆山城市背景分析昆山城市背景分析花桥区域背景分析花桥区域背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析一是服务外包一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。二是金融机构后台处理中心二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。三是制造业企业的

55、区域性总部三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。四是物流采购中心四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目。长三角地区制造业的强势发展，对现代服务业的需求不断增强，必将促进生产性服务业超常规发展，为商务城提供了前所未有的发展机遇昆山是重要的加工制造业基地，雄厚的制造业基础，为花桥国际商务城发展创造了广阔的空间。区域产业规划：花桥国际商务城四大发展产业区域产业规划：花桥国际商务城四大发展产业花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区

56、域分析区域分析区域产业规划：商务城打造三大特色基地区域产业规划：商务城打造三大特色基地承接上海商务外溢承接上海商务外溢海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，以第三方物流为主要特色的现代物流产业海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地）台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键性服务产业，以第三方物流为主要特色的现代物流产业服务外包产业基地大力发展以服务外包产业基地大力发展以金融BPO金融BPO为主要特色的服务外包产业为主要特色的服务外包产业企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部企业总部基地以研发销售为主要特色的

57、制造业企业区域总部项目在服务外包基地规划区域内项目在服务外包基地规划区域内花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析位于商务城西南片，规划总面积10平方公里，其中一期规划面积2.5平方公里。(规划为国际金融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。）大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、 软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。区域分析区域分析三大产业基地一：三大产业基地一：服务外包产业基地服务外包产业基地通过加快中信花桥外移

58、外包及金融后台服务产业园等项目的建设，大力引进金融服务外包项目，力争成为国家服务外包基地和金融BPO示范区。目前法国凯捷、中金数据、华道数据、远洋数据等企业已相继入驻，2009年也将相继投入使用。按高于园林城市的标准，通过城市森林、滨江生态廊道、合理的道路交通布局以及空间布局，构建生态外包园区。花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析区域分析区域分析区域发展方向：服务江苏、融入上海、面向世界，发展潜力大区域发展方向：服务江苏、融入上海、面向世界，发展潜力大花桥商务城与长三角的关系:长三角地区具有竞争

59、力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区;长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区;花桥商务城与江苏省的关系江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;花桥商务城与上海的关系:上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市花桥区域背景分析花桥区域背景分析昆山城市背景分析昆山城市背景分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -花桥经济及产业分析PART II -城市、区域经济及产业分析PART II -城市、区域经济及产业分析总结总结花桥金融服务外包产业必将快速发展昆山市产业升级需要昆山市产业升级需要依托上海金融辐射圈昆山市政策扶持产业集聚以

60、及集群效应完善的的区域配套规划PART II -城市、区域经济及产业分析PART II -城市、区域经济及产业分析总结总结53PARTPARTIII区域市场分析区域市场分析区域市场扫描区域市场扫描区域重点个案分析区域重点个案分析周围竞品分析类别类别主要业务主要业务代表企业代表企业备注备注KPO（知识流程外包）管理咨询、技术咨询、软件服务法国凯捷、柯莱特信息、颠峰软件凯捷是全球前三大管理咨询、技术咨询和外包服务供应商；柯莱特信息是国内最早专业从事IT外包业务的供应商ITO（信息技术外包）以灾难恢复、测试中心、数据备份为主的IT基础设施服务万国数据、中金数据万国数据是中国灾难恢复行业的领军企业BP

61、O（金融服务外包）数据处理、财务结算、信用卡服务、呼叫服务中银商务、华道数据、远洋数据华道数据是国内规模最大、服务链条最全的金融BPO企业，并且是中国第一个进入“全球服务外包100强”的BPO企业；远洋数据与五大国有商业银行建立账单业务处理合作关系，成为国内最大的一站式金融服务外包(金融BPO)供应商中金数据华道数据巅峰软件远洋数据金融园万国数据法国凯捷 区域（一期）同类项目布局，基本是大型服务外包企业入驻区域（一期）同类项目布局，基本是大型服务外包企业入驻 法国凯捷、颠峰软件以软件服务为主 华道数据、远洋数据以业务流程服务为主 中金数据、万国数据以IT基础设施建设为主同类物业市场分析同类物业

62、市场分析PARTPART III -区域市场扫描-区域市场扫描同类物业市场分析同类物业市场分析 区域物业配比及容积率：用地容积率平均在1.3区域物业配比及容积率：用地容积率平均在1.3，所有企业伴有自身配套，所有企业伴有自身配套办公面积与配套面积比例办公面积与配套面积比例占地面积与容积率占地面积与容积率由于用地规划限制原因，目前一期园区内入驻企业的物业平均容积率在1.32，可见整个园区的办公环境较为适宜；从办公面积与配套面积来看，占比最大为华道数据，配套面积占比达到36%。一般都在20%左右，每个企业均为企业员工提供住宿及餐饮休闲的场所，力求自给自足。PARTPART III -区域市场扫描-

63、区域市场扫描同类物业市场分析同类物业市场分析 区域项目基本情况，多数项目在建，租赁物业较多区域项目基本情况，多数项目在建，租赁物业较多PARTPART III -区域市场扫描-区域市场扫描项目项目建筑面积建筑面积竞品开发情况竞品开发情况物业功能物业功能华道数据华道数据60000 办公、餐饮、住宿均已建成并投入使用企业自用万国数据万国数据一期建设24000 一期办公已建成并投入使用，二期规划建设占地1500亩的数据中心生态产业园一期企业自用远洋数据远洋数据180000 目前还留有空地可待开发企业自用其中部分租售给中银商务国基信息城国基信息城一期:100000 ；二期92663 项目占地480亩：

64、一期开发130亩；二期开发70亩，已经完成35亩可分割出租可租赁定制办公楼金融园金融园地上建面132256 ；地下建面41155.7 。一期建设已接近竣工，二期雏形已建成可分割出租中金数据中金数据280000 正在建设，部分办公楼年底可以竣工竣工办公楼部分自用剩余部分对外可分割出租巅峰软件巅峰软件210000 一期：90000 2011年开工，2012年封顶，2013年竣工，计划建成办公、商业配套及酒店式公寓准备招商，可出租同类物业市场分析同类物业市场分析 区域可租赁项目详细情况：出租方式基本是定制方式，按企业要求负责内部装修区域可租赁项目详细情况：出租方式基本是定制方式，按企业要求负责内部装

65、修PARTPART III -区域市场扫描-区域市场扫描项目项目租金租金装修情况装修情况面积段面积段客源客源远洋数据远洋数据/简装定制金融银行类服务外包企业国基信息城国基信息城2.52.6元/天根据企业要求精装修以整栋楼定制为主大型的BPO或ITO企业已入驻凯捷、简伯特、杰事杰金融园金融园1.62.1元/天精装修定制金融服务类外包企业中金数据中金数据/根据企业要求精装修定制金融BPO企业及ITO企业58PARTPARTIII区域市场分析区域市场分析区域市场扫描区域市场扫描区域重点个案分析区域重点个案分析国基城邦中信花桥产业园案例分析案例分析案例位臵案例位臵案例总述案例总述4个较有代表性的案例：

66、4个较有代表性的案例：1. 中信花桥产业园：园中产业园，建面9万方，基本情况与项目接近。2. 金融园：政府打造，物业功能上参考价值高。3. 华道数据：同行，业务类似，形态构成等都具有一定得参考性。4. 国基城邦：靠近主干道的园中园，配套设施相对完善。出租率超过50%。华道数据金融园PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析案例分析案例分析遵循花桥国际商务城的功能策划和总定位，借助于花桥持有的“上海区位优势，江苏政策优势，昆山成本优势”，着力打造服务外包示范园。中信花桥产业园，是中信集团为响应国家对金融BPO，外移外包服务及后台数据处理项目的大力发展而精心打造的花桥国际商务城

67、城中园。.主要面向金融保险业、外包服务业、网络业、大型企业后台服务和支持中心，以及创意产业等，建造符合BPO企业战略发展需求的综合商务园。项目定位分析项目定位分析定位因素分析园区产业定位园区战略定位定位因素分析园区产业定位园区战略定位中信花桥产业园中信花桥产业园PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析金融园金融园 产业园定位分析产业园定位分析华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析中信花桥产业园总建筑面积约9万平方米，由一栋12层综合性办公楼、8栋定制式独立商务办公及中心商务会所一栋12层综合性办公楼、8栋定制式独立商务办公及中心商务会所；是为现代服务业外移外包、

68、金融后台服务和业务流程外包、文档灾备中心、专业化数据处理中心等企业量身定制办公楼的高档办公园区，融合总部办公、商务办公特点。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园整体规划产业园整体规划中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析用地性质：商业第一期实施建设文档灾备中心、综合办公楼（含地下停车库）以及配电间，建园区内道路和相关配套建设。项目开展及建设进度：从获得土地开始计算，项目总建设周期为2年，产业规划期为3-5年，年平均投资额为1.25亿元。经营内容：金融后台服务、外移外包服务、项目配套商业设施。同策认为：同策认为：

69、从08年开发，到2011年已经有4栋楼定制完成，可见开发节奏快，市场需求量大，未来发展前景良好。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园操作模式，一栋总部办公楼，8产业园操作模式，一栋总部办公楼，8栋定制办公楼栋定制办公楼中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析 建筑风格：现代 外立面材质：天然石材+LOW-E玻璃幕墙 结构：框架结构外立面外立面借用象征符号的抽象，超平面设计理念的引用。采取较为活跃的设计元素，与硬质幕墙形成对比。引力场的引进并具象化处理，反映空间环境鲜明，强调人文内涵与当代宣言文化的统一。采用流畅而

70、精炼的三维曲线造型，尽可能地扩大绿化面积。院落与景观院落与景观PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园外观设计产业园外观设计中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析 层高：4.2米；预留10 网络地板厚度电梯：三菱；中央冷暖空调：日立供电：高可靠性两路环网供电，施耐得高压变配电设备元器件新风系统：美国特灵消防：自动消防喷淋系统、烟感自动报警系统、消防应用广播系统智能化集成系统：安保监控系统、楼宇巡更系统、通讯系统生活给水：变频水泵系统、环网供水、直饮水接入楼板承重：300公斤/平方米 用电负载：每平米150W 公共走

71、道：大理石地坪，LED光幕照明，进口必盛旋转门走廊电梯走廊电梯大堂大堂12层办公楼平面图，可灵活分割12层办公楼平面图，可灵活分割PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 办公物业内部设施办公物业内部设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析员工餐饮 咖啡店 便利店 银行 邮局 便捷的公共交通网络 配有人才培训基地及人才交流市场，医院、学校等生活配套生活配套采取地下车库与地面停车相结合的方式，以地下为主，1个/7090人防和机防相结合的安全保障系统，对金融后台服务提供较严密的24小时治安措施配套服务管理配套服务管理入园企业

72、可享受向当地政府申请人才公寓等有关的福利政策住宅配套住宅配套PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园配套设施产业园配套设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析金融园根据服务外包产业特色和以人为本的设计理念，以5到7层的多层建筑结构为主，绿化率达35%以上；建成后，该项目将成为昆山首批达到国家3A标准的绿色产业园，成为人与环境和谐共生的花园式产业园的样板。以国际化的产业定位为园区引进金融服务外包企业。金融园一期金融园一期金融园二期金融园二期PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园整体规

73、划产业园整体规划中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析 建筑形式：建筑形式：园区是单体建筑高度低、体量小，建筑间距大、低容积率的绿色庭院式建筑群，组团围合外立面材质：外立面材质：玻璃幕墙+涂料喷漆结构：结构：钢筋混凝土全框架结构，地下室与办公连通，可直通办公场所外立面外立面院落与景观院落与景观通过合理的总体布局，调整建筑朝向和各栋之间的相互错让，有效引入自然风，使得组团中每栋建筑都能达到较佳的景观、日照和通风效果。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析产业园设计产业园设计内部结构内部结构层高：层高：4.2m，总高22m室

74、内精装修，整体成本8000元/平米室内精装修，整体成本8000元/平米中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析使用了地源热泵地下管廊，污水处理、智能化系统雨水回收利用屋面（顶）绿化可调式遮阳建材回收利用安防及一卡通系统设计采用技术先进、适度超前，可靠稳定遵循国际标准、国家标准的通信协议，采用标准化、模块化设计和产品，采用开放的技术与标准园区中A区前端共有摄像头274个，B区前端共有摄像头443。 A区机房安装35个编码器供其接入， B区机房安装56个编码器供其接入。A,B区共有10台高清IPC共分布在4个建筑内和3个门卫内。花桥金融园酒店花桥金融

75、园酒店花桥C6办公综合体方案花桥C6办公综合体方案花桥金融园国家三星级绿色建筑示范园区花桥金融园国家三星级绿色建筑示范园区PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园主要基础设施产业园主要基础设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦入驻企业统一由园区进行管理及提供服务出租or自用：出租园区内部配有3636会所3636会所，包含中餐、西餐、健身中心等，对外开放。（A、B园区内仅有一个会所）非机动车停车位：地上490，地下900机动车停车位：地上200，地下2000公建配套公建配套配套服务管理配套服务管理PARTPART III -区域

76、重点个案分析-区域重点个案分析 产业园配套设施产业园配套设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦华道数据位于国际金融外包服务基地，占地80亩，建筑面积达6万方，2万平米的办公设施及4万平的配套设施。是集办公、住宅、生活配套于一体的园中园，很好的满足了企业自用的需求。案例分析案例分析办公楼办公楼职工宿舍职工宿舍职工食堂职工食堂PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园整体规划产业园整体规划中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦 建筑风格：建筑风格：统一的现代风格，维合式园区办公，确保企业的自身安防需

77、求；外立面材质：外立面材质：玻璃幕墙结构：结构：钢筋混凝土全框架结构外立面外立面低密度生态办公，与自然亲密无间，享受舒适公共空间合理化、人性化围合式的办公，凸显出宽阔的广场，减少了办公的压抑现代式的玻璃幕墙，为办公区域增加了通透感。院落与景观院落与景观PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园外观设计产业园外观设计中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析最大程度的配备了员工宿舍员工宿舍与配套设施，以满足园内公共资源及员工生活的需求，为企业吸引人才，提供了大量储备。7栋6层的员工宿舍，底层配备了员工活动区1栋综合楼综合楼

78、，充分满足了华道数据内部员工的餐饮及活动需求。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 主要基础设施主要基础设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦员工休息区员工休息区案例分析案例分析园内为设有餐饮餐饮配套，为满足员不同口味需求；多功能厅多功能厅以满足会议需求及员工文化提升的需求，可进行视频、会议、影视播放等功能；便利店、休闲区、活动区、电视室等便利店、休闲区、活动区、电视室等公建配套公建配套电视室电视室大型多功能厅大型多功能厅员工活动区员工活动区员工4 人间宿舍员工4 人间宿舍宿舍底商宿舍底商PARTPART III -区域重点个案分

79、析-区域重点个案分析 产业园共建配套产业园共建配套中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析国基信息城规划总面积400亩，总投资约25亿元。总规划建筑面积总规划建筑面积约40万平方米研发办公设施，完善的商务服务、商业、餐饮、等公共配套设施；引进多家大型软件、研发设计、服务外包、高级生产性服务业、总部经济等企业，超过2万名高素质产业就业人口，形成产业生态集群。一期：130亩二期:70亩三期：200亩PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 产业园整体规划产业园整体规划中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城

80、邦国基城邦 国际城邦物业形态分析国际城邦物业形态分析外观设计外观设计 建筑风格：现代 外立面材质：石材+玻璃幕墙 结构：钢筋混凝土全框架结构外立面外立面 院落式生态园区 独立安静的办公院落 开放式的共享广场 相互串联的交流空间院落与景观院落与景观PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析杰事杰杰事杰凯捷凯捷简柏特简柏特配套配套 目前园区已建成一期、二期 项目由为服务外包企业定制：21幢独立研发办公楼1幢招商展示中心1幢共享服务中心1幢商业配套组成园区已开发产品园区已开发产品PARTPAR

81、T III -区域重点个案分析-区域重点个案分析中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析一期定位及入驻企业一期定位及入驻企业 功能定位：为信息城第一个研发组团项目。功能定位：为信息城第一个研发组团项目。 入驻企业：法国凯捷、简柏特入驻企业：法国凯捷、简柏特二期定位及入驻企业二期定位及入驻企业 功能定位：为新技术、新材料科技组团功能定位：为新技术、新材料科技组团。 入驻企业：杰事杰入驻企业：杰事杰总用地面积：130 亩总建筑面积：10万平方米总研发办公面积：85000 平方米总商务配套面积：15000 平方米容积率：1.1建筑栋数: 12栋研发楼，

82、3栋配套配备有多功能会议室、展示中心、员工餐厅、咖啡吧、便利店、银行等配套服务设施。总用地面积：70 亩总建筑面积：92663平方米总研发办公面积：51634 平方米综合楼面积：17500 平方米容积率：1.5建筑栋数: 9栋研发楼，1栋配套配有多功能厅，员工餐厅、咖啡吧、中西简餐等配套服务设施总用地面积：200亩总建筑面积预计：20万平方米容积率约可达：1.5对于园区将要入驻企业采用销售策略：出租或定制办公楼园区一期开发园区一期开发园区二期开发园区二期开发园区三期开发园区三期开发（预计（预计2012年开发）年开发）三期定位及入驻企业三期定位及入驻企业 功能定位：符合国际金融服务外包基地对功能

83、定位：符合国际金融服务外包基地对企业要求的有意入驻的企业企业要求的有意入驻的企业 由国基城邦统一建造，内部可根据企业要求进行分割及装修由国基城邦统一建造，内部可根据企业要求进行分割及装修 入驻企业均只能租用国基城邦物业入驻企业均只能租用国基城邦物业2010年完成入驻年完成入驻2011年完成入驻年完成入驻2012接洽企业定制接洽企业定制PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析产业园开发策略产业园开发策略中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析层高：层高：4.55米；专备客用电梯两部 电力系统：电力系统：采用双回路供电且供电电源

84、来自城市的两个变电站，配有柴油发电机组及企业自备UPS，三级供电保障； 网络宽带：网络宽带：运营商宽带网络光纤接入，1000M1000M 消防系统：消防系统：智能化消防报警系统 智能化：智能化：综合安保系统；一卡通系统；停车场管理系统；智能化集成系统。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析 主要内部设施主要内部设施中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析员工餐厅咖啡吧超市便利店自助银行会议中心展示中心交通巴士综合配套楼，完善的商务服务、商业、餐饮等公共配套设施公建配套公建配套招商展示中心PARTPART III -区域重点

85、个案分析-区域重点个案分析公建配套公建配套中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦国基信息城国基信息城配套配套配套位臵：配套位臵： 目前配套住宅正在建设中，毗邻国基城邦项目位于昆山花桥核心住宅区，毗邻地铁11号线花桥站地铁口。距离国基信息城直线距离2.5公里。建筑风格：建筑风格：法式结构：结构：别墅，商业为框架结构，高层为框剪结构 建筑类型：建筑类型：高层(18-26层），联排别墅，独栋别墅 大堂：大堂：精装修 户数：户数：1216户， 每单元2部电梯 车位：车位：953个 物业管理公司:物业管理公司: 戴德梁行 河东房源作为凯捷的配套不对外出售，仅河西房源对外

86、销售。PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析凯捷配套凯捷配套出售出售住宅配套住宅配套中信花桥产业园中信花桥产业园金融园金融园华道数据华道数据国基城邦国基城邦案例分析案例分析PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析案例借鉴总结：现代建筑风格、石材+玻璃幕墙的里面，内部层高案例借鉴总结：现代建筑风格、石材+玻璃幕墙的里面，内部层高4.2m4.2m项目项目建筑风格建筑风格建筑立面建筑立面层高层高中信花桥产业园现代天然石材+LOW-E玻璃幕墙4.2米；预留10 网络地板厚度金融园现代玻璃幕墙+涂料喷漆 4.2m华道数据现代石材+玻璃幕墙/国基城邦现代石材+

87、玻璃幕墙4.5现代风格现代风格石材+玻璃幕墙石材+玻璃幕墙4.2m4.2m中信花桥产业园中信花桥产业园国基信息城国基信息城华道数据华道数据金融园金融园员工食堂员工食堂宿舍宿舍户外活动区户外活动区多功能厅多功能厅便利店便利店自助银行自助银行？展示中心展示中心班车班车？休闲娱乐休闲娱乐健身中心健身中心？案例借鉴总结：基本配套包含食堂、宿舍、户外活动区、多功能厅、便利店等案例借鉴总结：基本配套包含食堂、宿舍、户外活动区、多功能厅、便利店等PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析案例分析案例分析PARTPART III -区域重点个案分析-区域重点个案分析案例借鉴总结：办公内部主

88、要设施案例借鉴总结：办公内部主要设施84PARTPART IV案例分析及客户访谈案例分析及客户访谈上海市银行卡产业园案例分析上海市银行卡产业园案例分析银行卡产业园客户访谈银行卡产业园客户访谈开发单位：上海市银行卡产业园开发有限公司开发总规模：一二三期总面积3.7平方公里简介：2002年7月，上海市府为全面实施“银行卡产业”发展战略，成立了“上海市银行卡产业发展领导小组” 。2003年3月26日,国内首家银行卡产业基地上海市银行卡产业园正式开园。2005年7月，上海市银行卡产业园被上海市浦东新区人民政府、上海市信息化委员会、上海市金融服务办公室联合授牌为“上海市金融信息服务产业基地”。上海银行卡

89、产业园上海银行卡产业园项目概况项目概况PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园项目交通便利，拥有立体化的交通优势项目交通便利，拥有立体化的交通优势PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园园区主要定位于金融后台服务和金融BPO功能园区主要定位于金融后台服务和金融BPO功能PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园一二期规划图（2003-2011）上海银行卡产业园三期规划图（2011-）上海银行卡产业园

90、上海银行卡产业园园区一期开发完毕，二期正在开发，三期规划中园区一期开发完毕，二期正在开发，三期规划中PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园金融企业可通过多种方式入驻园区，目前90%以上是通过土地出让方式进入金融企业可通过多种方式入驻园区，目前90%以上是通过土地出让方式进入PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园目前入驻园区的单位基本都是大型的金融机构目前入驻园区的单位基本都是大型的金融机构PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市

91、银行卡产业园案例分析91PARTPART IV案例分析及客户访谈案例分析及客户访谈上海市银行卡产业园案例分析上海市银行卡产业园案例分析银行卡产业园客户访谈银行卡产业园客户访谈上海银行卡产业园上海银行卡产业园银行卡产业园访谈实录（问题节选）银行卡产业园访谈实录（问题节选）时间：2011年08月02号下午2点-4点地点：上海市浦东新区卡园二路108号8号楼采访对象：上海银行卡产业园开发有限公司招商专员Q：园区的发展目标是什么？有无发展阶段、开发阶段的划分？分别是什么？Q：园区的发展目标是什么？有无发展阶段、开发阶段的划分？分别是什么？ “园区是上海市政府实施银行卡产业战略的成果，是上海市规划的五大

92、基地中唯一的金融性基地，目标成为上海市的金融后台中心，与陆家嘴金融中心相呼应，形成上海市完整的金融体系。园区发展大致分为三个阶段：第一阶段为开发起步阶段，第二阶段为业务拓展阶段，第三阶段为功能深化阶段。”Q：园区发展到现在，目前是几期，规模如何？Q：园区发展到现在，目前是几期，规模如何？“园区发展共有三期，目前处于二期，一期100多公顷，已基本造完；二期200多公顷，还有部分在造，三期50多公顷，刚拿下地，正在规划中。PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q：入驻企业对办公环境、物业形态有

93、什么样的要求？希望园区提供哪些配套和增值服务？银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q：入驻企业对办公环境、物业形态有什么样的要求？希望园区提供哪些配套和增值服务？“入驻企业一般对电力和安全非常看重，到园区租赁的企业也会对办公楼的承重和层高等有要求，因为要安臵机房，纸质数据存放也存放多年的，交通反倒不是很在意。我们园区也在努力提供增值服务，但企业可能希望被打搅的较少，更注重私密性。”Q：园区哪些部分是出租的？出租价格多少？Q：园区哪些部分是出租的？出租价格多少？“我们提供产业数据楼和普通办公楼出租，以一层为最小单位，全部打通，毛坯交付，地板会铺设好，产业数据楼基本为5元每平米出租。如汇丰银行就租了一

94、层做亚太中心。”Q:“园区配套有哪些？入驻企业是怎么解决员工住宿问题”Q:“园区配套有哪些？入驻企业是怎么解决员工住宿问题”“我们自己建有综合服务配套楼，有3家餐厅，1家经济型酒店，1家运动会所，便利店也有，尽可能满足园区的生活需求。我们也建有住宿配套，为企业高管提供单栋和联排别墅，为普通员工提供人才公寓。很多入驻企业都有自己的班车接员工上下班。”PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q:对于金融服务外包行业有什么看法？银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q:对于金融服务外包行业有什么看法？“

95、金融服务外包行业发展前景很好，目前还处于起步发展阶段，近几年增长速度惊人，显示了强劲的发展潜力。我们也在努力向政府反映，为金融服务外包企业争取政策优惠，争取金融服务外包企业入驻我们园区。”Q:目前园区内金融服务外包企业从事哪些业务类型？Q:目前园区内金融服务外包企业从事哪些业务类型？“园区内的金融服务外包企业从事的业务主要有四种类型：独立小额第三方支付业务，如快钱、易付通、富有金融等”；保险产品设计、代理和销售业务；票据打印业务；信用卡积分兑换业务。”Q:请问对昆山发展金融服务外包有什么看法？”Q:请问对昆山发展金融服务外包有什么看法？”“昆山相比我们园区而言拥有政策优势，地方政府扶持的力度很

96、大，在我们这外包企业是没有免税政策的。昆山的成本比我们要低，地价便宜了很多，对金融服务外包企业很有吸引力，对我们构成了很强的竞争威胁。”PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析上海银行卡产业园上海银行卡产业园银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q:相较于长三角的其他金融后台服务中心，园区具有什么样的优势吸引企业入驻？银行卡产业园访谈实录（问题节选）Q:相较于长三角的其他金融后台服务中心，园区具有什么样的优势吸引企业入驻？“ 我想我们园区主要的优势在于基础设施完善和安全保障较高，还有接近陆家嘴金融中心的区位优势。园区采用双回路的供电，通讯设施完善，成立了园区联

97、防队，24小时保障园区安全。上海土地资源稀缺，在我们园区拿地也有投资增值功能。但相比于昆山等金融后台服务中心，我们提供的优惠政策较小，企业入驻的成本较高。我们也在积极向政府反映情况，争取更优惠的政策。”Q:园区招商重点面向哪些行业、 企业，请谈下目前企业入驻现状？Q:园区招商重点面向哪些行业、 企业，请谈下目前企业入驻现状？“园区招商主要针对银行卡产业或金融信息及相关企业，目前入驻的以大型金融机构为主，如中国银联、中国平安保险等，主要原因是园区供应土地面积有限，土地供应紧张。基本上出让的最小面积为80亩，平均300-400万一亩的价格，总价金额需要5 、6亿的投入，只有大型的金融机构才能负担。

98、”Q:一般哪些金融机构会选择银行卡产业园，他们更倾向于租赁还是购地自建？Q:一般哪些金融机构会选择银行卡产业园，他们更倾向于租赁还是购地自建？“金融机构和金融服务外包企业等都有，我们对企业的规模不设限制，但是必须是金融类企业。这么多大型金融机构在园区入驻，也会吸引其他金融企业前来，这是产业聚集效应。国有银行都是拿地自建，外资银行和金融外包企业则更倾向于租赁，园区90%以上是通过土地出让方式转让的，用于出租的不到10%。”PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析PARTPART IV -上海市银行卡产业园案例分析-上海市银行卡产业园案例分析入驻企业入驻企业

99、入驻方式入驻方式竞争优势竞争优势目前园区基本上是国内较有规模的银行后台部门，由于租金成本的原因，只有极少量的金融服务外包企业入驻园区，也要极少部分外资企业入驻。目前园区基本上是国内较有规模的银行后台部门，由于租金成本的原因，只有极少量的金融服务外包企业入驻园区，也要极少部分外资企业入驻。园区内90%的办公、研发楼都是国内银行拿地自建，且规模较大；园区内90%的办公、研发楼都是国内银行拿地自建，且规模较大； 10%的办公、研发楼是园区建造，金融服务外包企业以及外资银行基本是租赁园区办公楼。10%的办公、研发楼是园区建造，金融服务外包企业以及外资银行基本是租赁园区办公楼。依托政府的扶持，以及上海金

100、融产业的集群效应，较有规模的银行倾向于入驻园区，但金融服务外包企业由于成本原因则倾向于选择其它地区。依托政府的扶持，以及上海金融产业的集群效应，较有规模的银行倾向于入驻园区，但金融服务外包企业由于成本原因则倾向于选择其它地区。总结：总结：97PART PART V项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议各类物业建议各类物业建议项目定位及开发策略项目定位及开发策略园区整体定位园区整体定位地块现状：地块现状：三泰地块位于花桥滨江路以东，东城大道以西，占地95亩。外部资源：外部资源：与吴淞江，相距600米，紧邻未来规划滨江会议中心区。内部资源：内部资源：地块平坦，

101、无植被，不需拆迁，地块西北侧有两处9米左右高压电线杆。金谷路和金融大道交汇处东侧金融园地块西南侧巅峰软件地块东南侧华道数据项目地块地块西南侧金华路PARTPART V -项目条件分析-项目条件分析项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议地块周边现状：地块周边现状：区位交通好，周边基本上没有配套，人气不足，除周边建设项目，其它为荒地、农田东城大道东城大道未来规划国际会议中心未来规划国际会议中心地块地块远峰路远峰路建设中的中金数据建设中的中金数据绿地大道东城大道绿地大道东城大道滨江路滨江路鸡鸣塘驿站鸡鸣塘驿站交 通：交 通：东西向与南北向城市主干

102、道较多、且路况较好；从目前情况来看，区域内部与周边道路 尚在规划中，大部分已建成，但路牌未设臵；地块至鸡鸣塘驿站汽车站道路距离300米，通公交228路和124路地块至未来规划城际铁路花桥站5.4公里地块至京沪高速入口4.3公里地块至11号线地铁安亭站11.7公里PARTPART V -项目条件分析-项目条件分析项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议PARTPART V -项目条件分析-项目条件分析SWOT 分析分析优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁目前周边没有生活配套，地处城市边缘，片区仍处于产业开发中，生活配套极不完善；地块规模较小，地块占

103、地面积96亩，难以形成规模型开发。处于花桥金融服务外包产业园一期开发区，紧邻市政滨江会议中心区，发展前景看好；区域未来政府配套完善、高档次，产业发展得到政府大力支持，产业势头良好。地块平整，无坡地高差、无拆迁问题，有利于项目开发；出行便利，周边道路已经开通、道路平整、与核心商务区5公里出行距离，到城际铁路花桥站5.4公里，及地铁轨交11号线11公里。地块周边入驻企业竞争优势明显 ，紧邻华道数据、法国凯捷等企业竞争力度较强；未来政府建造金融园A、B，都用于出售，租赁市场竞争激烈。项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议101PART PART

104、V项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议各类物业建议各类物业建议项目定位及开发策略项目定位及开发策略项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位定位依据 依托行业、区域、市场、案例分析及客户访谈的判断定位依据 依托行业、区域、市场、案例分析及客户访谈的判断产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位物业建议物业建议园区运营模式：通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租或是出售。园区运营模式：通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租或是出售。PARTPART V -园区整体定位

105、-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议定位依据 园区运营模式，花桥市场目前主要采用的是风险较低的第三类模式，定位依据 园区运营模式，花桥市场目前主要采用的是风险较低的第三类模式，本项目园区的运营方式也主要采用模式3。本项目园区的运营方式也主要采用模式3。物业建议物业建议PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议园区运营模式：三泰总部基地为核心，企业定制办公物业为主，少量已建成物业出租园区运营模式：三泰总部基地为核心，企业定制办公物业为主，少量已建成物业出租除去

106、三泰总部基地自用的物业，其他物业均采用出售或出租的形式获利:除去三泰总部基地自用的物业，其他物业均采用出售或出租的形式获利:参考目前花桥市场主流的运营模式，本项目采用企业定制开发物业的形式企业定制开发物业的形式，依据客户需求进行建造、装修，以降低项目收益的风险；考虑产业前景广阔，为满足三泰未来业务量扩大对于办公物业的需求，少量已建成的物业采用出租的形式。少量已建成的物业采用出租的形式。具体园区运营模式请参照附件。物业建议物业建议三泰华东区总部三泰华东区总部三泰华东区业务基地三泰华东区业务基地三泰金融外包三泰金融外包服务产业园服务产业园金融服务外包企业科研、办公外资银行本土后台服务部门中小规模金

107、融机构服务后台园区产业发展目标：以三泰电子华东区总部基地为主导，带动项目园区聚集各类金融外包服务企业，以及少部分金融机构后台业务处理部门园区产业发展目标：以三泰电子华东区总部基地为主导，带动项目园区聚集各类金融外包服务企业，以及少部分金融机构后台业务处理部门PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议客户定位：依据花桥市场、以及案例分析，定位外包服务企业为园区的核心客户客户定位：依据花桥市场、以及案例分析，定位外包服务企业为园区的核心客户PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分

108、析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议重要客户（定制办公物业）：重要客户（定制办公物业）：金融机构后台服务部门金融机构后台服务部门核心客户（定制办公物业）：核心客户（定制办公物业）：中等规模外包服务企业中等规模外包服务企业物业建议物业建议园区业务构成园区业务构成园区主要业务构成园区主要业务构成PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议园区功能定

109、位：功能整合分为四个方面园区功能定位：功能整合分为四个方面三泰企业总部三泰生产用楼其他企业办公楼餐饮设施娱乐、休闲设施便利商业设施工作功能生活功能园区管理园区环境园区功能物业管理行政管理保安设施等中央景观雕塑小品生态绿化物业建议物业建议服务外包企业产业、研发楼金融机构后台处理中心园区产品构成：园区产品构成：PARTPART V -园区整体定位-园区整体定位项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议110PART PART V项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议各类物业建议各类物业建议项目定位及开发策略项目

110、定位及开发策略项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议B1B2A1：A1：综合办公楼（三泰总部楼），共5层，1-2层为商业，3-5层为办公楼B1&B2：B1&B2：定制办公楼，主要用于租赁，作为三泰日后生产规模扩张后的备用楼C1：C1：快捷酒店，以快捷酒店标准建造，前期作为员工宿舍，后期依托区域配套的成熟，可改造成酒店D1&D2：D1&D2：企业定制办公楼E1：E1：灾备档案楼F：F：其他办公楼，主要也用于企业定制办公楼产品规划指标产品规划指标项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体

111、定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议净占地面积（）总建筑面积（）综合容积物业类型面积段（）总面积（）占总面积比备注63225995901.5其他办公楼F其他办公楼F10405720057.42%由11幢5层高的楼组成，每层1040（1040 x5x11=57200)档案楼金库楼E1档案楼金库楼E120002000地下金库2000。18003600地上档案楼平层平层1800，共2层(

112、1800 x2=3600)合计-56005.62%2000+3600=5600综合办公楼A1(三泰总部楼）综合办公楼A1(三泰总部楼）10002000一，二层商业，每层1000(1000 x2=2000)8302490三，四，五办公，每层830(830 x3=2490)合计-44904.52%2000+2490=4490定制办公楼D1、D2定制办公楼D1、D24001280012.87%由2幢4个400的平层围合而成，共4层楼高(400 x4x4x2=12800)宿舍or 酒店C1宿舍or 酒店C1110055005.52%每层1100，5层楼高(1100 x5=5500)定制办公楼B1、B2

113、定制办公楼B1、B240080004幢平层400楼，共5层(400 x4x5=8000)60060002幢平层600楼，共5层(600 x2x5=6000)合计-1400014.05%8000+6000=14000合计-99590100%项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议产品规划指标产品规划指标PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议园区开发策略：三期开发园区开发策略：三期开

114、发由于周边配套目前缺乏，首期启动综合楼A1、B1、B2、C1，占地面积约30亩；二期开发D1、D2、E1，占地约28亩；三期开发依据市场情况而定，以企业定制办公楼为主，约占地37亩。B1B2项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位园区产品建议园区产品建议三泰总部楼三泰总部楼产品规划及建议产品规划及建议 采用现代建筑风格立面，建设为该地块地标性建筑。整体风格气派恢弘。 采用绿色办公化的智能理念，提升园区整体形象。独栋企业办公楼独栋企业办公楼PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位园区产品建议园区产品建议定制办

115、公楼，可分可合，物业组合灵活性高定制办公楼，可分可合，物业组合灵活性高产品规划及建议产品规划及建议双拼式企业办公楼双拼式企业办公楼围合式企业办公楼围合式企业办公楼PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议园区产品建议园区产品建议围合式定制办公楼围合式定制办公楼围合式企业办公楼围合式企业办公楼能够有效亲近自然，使组团内的自然景观有效延伸，同时又能够有效保证各组团的内在环境及私密性。大面积开放式空间，配备中央化核心/配套区，满足单一用户和多用户配套需求。建筑内满足独立分区空间，减少出租障碍和风

116、险。能形成有效的边界，创造领域感和归属感，符合人的心理需求。 围合式社区出入人员相对较少，容易封闭，有利于安全和管理，满足金融BPO企业的私密性要求。PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议园区产品建议园区产品建议双拼式定制办公楼双拼式定制办公楼 增加了采光面积，使其有个更加广阔的室外空间，增加了办公的人性化设计。 良好的通风环境，满足高密度人员的办公需求。 能够有效的亲近自然环境，改善员工的办公环境，增加绿色空间。 舒适的办公环境，能为员工带来更高的工作效率，缓解工作压力。双拼式企业办

117、公楼双拼式企业办公楼PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议园区产品建议园区产品建议拼接式定制办公楼拼接式定制办公楼项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议园区产品建议园区产品建议金库档案楼金库档案楼金库档案楼办公楼金库档案楼办公楼 建筑应能满足适用性、安全性、科学性的要求、实行行库合一的原则(除单纯兴建的大型发行库外)；应以库房为主进行总体规划，库房与辅助用房配套建筑，库房禁区与

118、办公区、生活区、警卫区应严格分开，建筑密度、建筑容积应经济合理。 库房应为墙、顶板、底板六面整体钢筋混凝土现浇结构。防水、通风、防潮、温控、 安全、消防等多方面保证金库的使用。PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议122PART PART V项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议各类物业建议各类物业建议项目定位及开发策略项目定位及开发策略项目条件分析项目条件分析园区整体定位园区整体定位产品规划及建议产品规划及建议PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议综合服务楼（三泰总部楼）综合服务楼（三泰

119、总部楼）由两部分组成，1-2层商业以及3-5层三泰总部办公楼；1-2层商业对外招商，配套1-2个餐厅，伴有便利超市、活动室、娱乐厅等；3-5层三泰总部办公研发，提供舒适的办公空间，会议室，培训室等。物业建议物业建议银行除了对于净高、荷载、用电、空调的要求外，数据中心需在数据中心机房周边设臵防火、防爆墙。银行还需要在地下室配臵一定比例的专用设备用房。项项目目初始要求面积初始要求面积（平方米）（平方米）最终方案面积最终方案面积（平方米）（平方米）标准层建筑面积5200总建筑面积6000060000暖通气体没货储瓶间（均分2处）3050制冷机房、换热站450600小计480650给排水消防水池150

120、100消防泵房10060生活水箱24130生活水泵60170小计334460电气开闭所12082中心配电房120120低压变配电房（均分2处）240440柴油发电机房487UPS6464小计5441193总面积13582303例：武汉交通银行后台中心项目技术指标例：武汉交通银行后台中心项目技术指标设备要求设备要求房间类型层 高净 高荷载Kg/用电负荷W/空调消防办公空间4.02.6300120喷淋数据中心4.53.3800600夏天230C气体档案中心4.03.0120060湿度45%-60%水喷雾呼叫中心呼叫中心4.02.8800600气体机机房房4.03.01200独立双路10kV专线供电

121、；UPS系统供电。水冷气体园区整体定位园区整体定位项目条件分析项目条件分析PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议办公空间建议银行用楼建筑要求办公空间建议银行用楼建筑要求产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议 机房对承重，预留地板高度达到600mm。承重供电空调安防 考虑到数据处理中心对数据安全性要求较高，要求连续供电 提供采用双路市电双路冗余UPS柴油机系统供电方式 考虑到数据处理中心对冷却系统要求较高，恒温恒湿空调方案 精密空调机组，并按照设备冗余设计实施，每平米制冷量超过1.2KW，新风与空调的送回风实现有效循环，新风量达到3000m3/H 。恒温、恒湿、防尘。 建

122、议使用最高级别的物理安全和电子保密方法，门禁系统与环境监控子系统联动 采用高效能七氟丙烷气体消防系统国外数据处理空间国外数据处理空间园区整体定位园区整体定位项目条件分析项目条件分析PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议办公空间建议数据处理中心硬件配置办公空间建议数据处理中心硬件配置产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议硬件配臵标准硬件配臵标准卫生间空调光源 考虑到：工作人员较多 建议节省通道和大厅面积，增加卫生间数量 考虑到：人员密度较大 建议提供较高的进出风量空调系统，达到新风量30立方米/人/小时 考虑到：视觉疲劳在呼叫中心较易发生 建议尽量减少眩目光源，如自然光、

123、反射体等，将灯光采用间接性光源安防 考虑到：人员密度较大，快速分散人群 建议提供双安全通道，将发生火灾等危害的可能性降至最低园区整体定位园区整体定位项目条件分析项目条件分析PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议办公空间建议呼叫中心硬件配置办公空间建议呼叫中心硬件配置产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议办公空间建议信用卡中心办公空间建议信用卡中心信用卡中心主要由五格系统构成，由于涉及的工作环节繁多、业务量大，需要庞大的处理人员，相应需要大面积的工作场所，商业银行总部通常难以提供配套条件。信用卡中心信用卡中心信用卡系统运作总体结构示意图项目条件分析项目条件分析园区整体定位

124、园区整体定位PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议办公空间建议办公休息区办公空间建议办公休息区核心筒围合处设臵员工休息区，可坐可卧，绿意盎然；每层配备1-2间茶水间，休息室，配备自动贩卖机。PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议园区整体定位园区整体定位项目条件分析项目条件分析休息室休息室产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议园区整体绿化景观园区整体绿化景观景观中庭，中央景观组团园区随处可见的景观小品，注重景观细节。PARTPART V - -产品规划及建议产品规划及建议园区整体定位园区整体定位项目条件分析项目

125、条件分析产品规划及建议产品规划及建议物业建议物业建议130PART PART VI项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算园区开发时序说明园区开发时序说明年份年份开发物业开发物业开发面积（平方米）开发面积（平方米）备注备注一期一期开发开发A1A1、B1B1、B2B2、C1C12399023990B1B1、B2B2三泰持有出租，作为三三泰持有出租，作为三泰日后业务扩张用泰日后业务扩张用二期二期开发开发D1D1、D2D2、 E1E11840018400除去除去E1,E1,其它均出售或租赁其它均出售或租赁三期三期开发开发F F57200

126、57200基本经济参数基本经济参数PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算总建面(M2)平层面积(M2)备注综合办公楼综合办公楼A1 A1 (三泰总部楼）4490800-1000档案楼金库楼档案楼金库楼E1E1档案中心36001800地下金库20002000总计5600宿舍宿舍or or 酒店酒店C1C155001100总计16590计地下金库三泰自用楼三泰自用楼其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼总开发成本及费用总开发成本及费用其他办公用楼其他办公用楼PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算成本项目工程量总成本（元）单位成本（元/平方米）估算依据说明一

127、、开发成本78,740,79478,740,794（一）前期费用3,432,6653,432,665土地成本2,185,4653.67%155901,247,20080按建面80元/平方米（二）建安工程费59,549,45059,549,450综合办公楼A1 (三泰总部楼）449016186450档案楼金库楼E1360012978000宿舍or 酒店C1550016995000金库（地下）200013390000（三）配套和总体费15758679.4515758679.4515590156991301007按建面1007元/平米59549.45建安工程费的0.1%二、期间费用4724447.6

128、564724447.6564724447.656开发成本的6%开发成本合计（元）83,465,24283,465,242单位开发成本（元/平米）5353.85353.8三泰自用楼三泰自用楼其他办公用楼其他办公用楼基本经济参数基本经济参数出租出售PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算总建面总建面( (MM2 2) )平层面积平层面积( (MM2 2) )定制办公楼B1、B214000400-600定制办公楼D1、D212800400其他办公楼F57200 1040可用作租售面积总和（去除可用作租售面积总和（去除B1)B1)7800078000总计84000注：B1为三泰日后业务

129、扩张后自用，只用于租赁其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼出租率假设出租率假设年份1234-40出租率60%70%85%90%出租假设出租假设年份1-34-40价格增长0 5.0%管理费用3%总收入*3% 维修费用3%租赁收入*3%运营成本10%租赁收入*10%营业税及附加5.55%总收入*5.55%房产税12%租赁收入*12%PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算经济测算基本假设经济测算基本假设出售假设出售假设年份1-34-40价格增长05%所有销售期间费用15%销售收入*15%市场比较法：市场比较法：也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来

130、求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。类比土地价值地段资源的差异项目可提升价值判断价值实现的经济因素经济、政策因素6969决定一个成熟市场（合理的决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素买方市场）的成熟商品住

131、宅项目的价值要素租金价格市场比较法租金价格市场比较法PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼类比土地价值类比土地价值地段资源的差异：地段资源的差异：地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种

132、污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）70租金价格市场比较法租金价格市场比较法PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼项目可提升价值判断项目可提升价值判断建筑风格和立面设计单体户型设计物业功能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次建筑规模空间布局和环艺设计建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力71租金价格市场比较法租金价格市场比较法PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼价值实现的经济因素价

133、值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。区域规划政策影响区域规划政策影响利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都的影响。72租金价格市场比较法租金价格市场比较法PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼定价方法说明定价方法说明 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于

134、“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分差较差一般较好好0.80.911.11.273租金价格市场比较法租金价格市场比较法PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼租金价格市场比较法租金价格市场比较法通过类比国基城邦以及金融园的租金，得出本项目的租金租金为1.8元/平米/天1.8元/平米/天比较内容比较因子权重类比A：国基城邦(35%)类比B：金融园(65%)拟合程度比较

135、系数拟合程度比较系数地段资源比较内容比较因子权重类比A：国基城邦(35%)类比B：金融园(65%)拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通7%1.20.0841.10.077项目周边环境6%1.10.0660.90.054周边市政配套7%1.10.0771.10.077投资价值4%1.10.0441.10.044项目可提升价值项目可提升价值建筑风格6%1.10.06610.06单体户型设计9%1.20.10810.09设备、材质档次9%1.30.1171.20.108建筑规模8%1.20.0961.20.096空间布局和环艺设计9%1.20.10810.09园区配套7%1.10.077

136、1.20.084物业管理8%1.10.0881.10.088发展商品牌和实力7%1.20.0841.20.084价值实现的经济因素价值实现的经济因素区域规划6%10.0610.06政策方面7%10.071.10.077合计合计100%1.1451.089项目租金（元/M项目租金（元/M2 2/天）/天）2.51.8 修正后的价格（元/M修正后的价格（元/M2 2/天）/天）2.2 1.7 权重权重35.0%65.0%PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼出售价格收益法出售价格收益法售价=租金收益/回报率花桥地区的工业地产回报率可达到

137、7%左右销售价格=1.8*365/7%=9385元/平米9300元/平米PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼出售比率销售面积（平米）去化时间（年）租赁物业(平米）出售比率销售面积（平米）去化时间（年）租赁物业(平米）0%007800020%1560016240040%3120024680060%4680033120080%62400415600100%7800050六种运作方式，测算相应财务指标六种运作方式，测算相应财务指标PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼出售比率

138、销售面积（平米）去化时间（年）租赁物业(平米）净现值（8%）IRR出售比率销售面积（平米）去化时间（年）租赁物业(平米）净现值（8%）IRR0%0078000165,005,372 10.61%20%15600162400152,253,630 10.95%40%31200246800137,152,493 11.31%60%46800331200119,767,220 11.69%80%62400415600100,161,262 12.04%100%780005078,396,302 12.31%财务测算的结果显示，出租比率越高，净现值越高，相应的内部收益率越低。若企业考虑项目整体盈利高，

139、建议多数物业出租，若单纯看投资效率，则出售物业越多越好；同策建议采用多数物业出租的方式，原因有两点：（1）增加出租物业可提升项目整体收益（2）目前花桥金融服务外包产业园尚没有工业地产出售的情况，项目出售风险高，销售收入难以保证。同策建议采用多数物业出租的方式，原因有两点：（1）增加出租物业可提升项目整体收益（2）目前花桥金融服务外包产业园尚没有工业地产出售的情况，项目出售风险高，销售收入难以保证。建议少持有非自用物业建议少持有非自用物业PARTPART VI - - 项目经济测算项目经济测算其他办公用楼其他办公用楼三泰自用楼三泰自用楼时间时间：2011年7月20日早上9:30-11:00地点地

140、点：华侨国际商务城管委会受访受访人人：花桥商务城规划局专员Q: 花桥国际商务城内部都有什么配套？招商进度如何？Q: 花桥国际商务城内部都有什么配套？招商进度如何？：商务城一期占地2平方公里，目前已招商完毕。商务城服务于产业，依照“城市”概念的思路建设，未来内部配套极为齐全，有自助银行、五星酒店、高档商务会所等城市配套，可满足企业各种会客、会议需求。Q：目前园区有哪些知名企业入驻？Q：目前园区有哪些知名企业入驻？：华道数据、万国数据、 中金数据、 远洋数据、法国凯捷、简柏特、巅峰软件。Q3：目前入驻企业项目及建设情况如何？Q3：目前入驻企业项目及建设情况如何？：远洋已建成、巅峰处于打桩阶段，金融

141、园建设完成70%。远洋占地162亩，自建成后150亩自用，12亩出租给中银商务。巅峰一期分两块，不足50%商业用地，大概50亩左右，但仅有20%左右可售。华道数据占地80亩，政府建成直接入住。法国凯捷及简柏特租赁国际信息城办公楼。中金数据占地250亩 ，建成后部分自用，部分出租。金融园占地170亩，政府建成出租给金融及金融后台服务企业。附件1-花桥商务城规划局专员访谈附件1-花桥商务城规划局专员访谈Q：Q：目前在建项目都有什么内部配套？目前在建项目都有什么内部配套？：国基信息城自带完善商业配套；远洋数据配18000方员工宿舍、食堂、超市等附属面积；华道数据配备10000方宿舍、食堂面积，不对外

142、开放；金融园自带16000方综合服务、会所及会议展览中心面积，建成后对外开放。Q：此类项目造价成本如何？Q：此类项目造价成本如何？：简装参考造价50006000/m2；华道数据5万平米造价5亿元，数据有待考证，仅供参考。Q：关于本项目，政府有什么限制、要求？Q：关于本项目，政府有什么限制、要求？：限高24m，容积率控制在0.81.2之间，不可过度，绿化率30%，车位配比1：0.7，外立面材质要高档。Q：人才公寓几人间？怎么收费？Q：人才公寓几人间？怎么收费？：二人间、四人间，800元2100元不等。附件1-花桥商务城规划局专员访谈附件1-花桥商务城规划局专员访谈时间时间：2011年7月20日下

143、午4:00-5:30地点地点：三泰公司受访受访人人：三泰内部高管Q：三泰未来计划发展那些业务？Q：三泰未来计划发展那些业务？：数据录入、票据储存、银行金库Q：物业需求如何？Q：物业需求如何？：总部楼最好独栋，能容纳120人左右，内有部分研发人员，需求差异不大。2000平金库放在地下室，有安防（墙体附钢板、保卫人员）、监控需求。档案库房5000平，扫描加工中心5001000平；档案存放注意防蛀、防霉，需要定期销毁，对消防有要求；要考虑货架承重，密集架800kg/m2，重型货架1.5t/m2。录入人员8平/人，五年之内发展至五千人。另有部分物业需满足在本企业办公的银行人员需求，双电源，基础设施需完

144、善，另外需解决这些人员住宿问题。附件2-三泰电子自身物业需求访谈总结附件2-三泰电子自身物业需求访谈总结案例分析案例分析酒店式公寓集中性高，都在花桥国际商务城核心区域内酒店式公寓集中性高，都在花桥国际商务城核心区域内主要项目分布主要项目分布 2009年下半年至今，花桥镇主要的酒店式公寓项目都分布在花桥国际商务城核心区域内，除了两岸新都心和光华时代广场距离安亭站稍远之外，其余项目均临近上海轨交11号线安亭站，同城效应尤为明显，地理位臵优越。项目名称项目名称开盘时开盘时间间物业地址物业地址两岸两岸新都心新都心待定东城大道，312国道交界处中宇国际中心中宇国际中心待定花桥镇兆丰路西侧游站游站2011

145、.5花桥国际商务城绿地大道258号逸墅馆逸墅馆2009.3花桥镇曹新璐69号光华时代广场光华时代广场2011.3花桥国际商务城绿地大道1325号赛格国际公寓赛格国际公寓2010.3曹安路与曹新路交口亚太广场二期公馆亚太广场二期公馆18182009.10花桥镇国际商务城兆丰路18号中寰广场中寰广场2009.6曹安路与曹新路交口附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析案例分析案例分析面积小，总价低，大多数客户能够承受面积小，总价低，大多数客户能够承受主要项目供应情况主要项目供应情况项目名称项目名称供应套数供应套数面积段面积段两岸两岸新都心新都心320套面积分

146、布在60120不等，6070左右占一半以上中宇国际中心中宇国际中心650套面积分布在4393不等，60以下占一半以上游站游站300套面积分布在30120不等，4060居多逸墅馆逸墅馆200余套面积分布在40100不等，4060占一半以上光华时代广场光华时代广场200余套面积分布在55100，60左右占一半以上赛格国际公寓赛格国际公寓648套5060占80%亚太广场二期公馆亚太广场二期公馆1818440套基本为50左右中寰广场中寰广场596套4063居多 酒店式公寓属于投资类产品，往往以小户型、低总价的优势赢得投资客的追捧。 花桥镇酒店式公寓项目主要供应面积集中在4060，面积小，总价相对一般大

147、户型住宅较低，在大多数客户的承受能力范围之内。附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析案例分析案例分析整体去化情况好，投资客为主整体去化情况好，投资客为主主要项目销售情况主要项目销售情况项目名称项目名称单价单价装修标准装修标准主力总价主力总价销售情况销售情况客源客源游站游站均价13000/10002000/70万110万/套剩200多套，月均销售10套左右本地投资客50%以上逸墅馆逸墅馆930011000/1500/38万55万/套基本售完，月均销售2030套上海、杭州投资客75%以上光华时代广场光华时代广场均价11000/2000/70万左右/套售掉7

148、080套，月均销售10套上海、温州投资客80%以上赛格国际公寓赛格国际公寓均价12000/1500/60万75万/套剩100多套，月均销售30套上海、杭州投资客80%以上亚太广场二期公馆亚太广场二期公馆18181500016000/2000左右/70万左右/套剩余20余套，月均销售20套左右上海、浙江投资客80%以上中寰广场中寰广场7700/1000/40万60万/套2010年8月售完，月均销售40余套上海、浙江、台湾投资客80%以上 除了2009年开盘的中寰广场项目，其余项目价格基本超过10000/，装修标准都在10002000/，总价在50万70万/套居多，基本没有超过100万。 此类项目

149、整体去化良好，基本保持在月均20套左右。 此类项目都为出售型，未有出租型项目在售。且少有与酒店式公寓配套的酒店式服务，如叫醒、送早餐、订票等。附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析案例分析案例分析概况概况花桥快捷式酒店花桥快捷式酒店酒店名称酒店名称图片展示图片展示地址地址客房数量客房数量标准间面积标准间面积价格（不含早餐）价格（不含早餐）锦江之星锦江之星（花桥国家商务城店）（花桥国家商务城店）安亭312国道兆丰路收费口150间22单人间：149标准间：159昆山速安居酒店昆山速安居酒店光明路1045号85间20大床间：150标准间：160希尔顿逸林酒店

150、希尔顿逸林酒店国际商务城兆丰路2号398间42单人客房：722双人客房：814单人行政客房：1007双人行政客房：1099 目前花桥镇的快捷式酒店较少，仅在兆丰路和光明路有少数几家，且酒店客房数量不多。附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析案例分析案例分析网上酒店预订情况反映花桥快捷酒店入住情况好网上酒店预订情况反映花桥快捷酒店入住情况好花桥快捷式酒店花桥快捷式酒店酒店名称酒店名称8 8月月2424日日8 8月月2525日日8 8月月2626日日8 8月月2727日日8 8月月2828日日8 8月月2929日日8 8月月3030日日锦江之星锦江之星（花

151、桥国家商务城店）（花桥国家商务城店）当日满当日满当日满当日满可预订可预订可预订昆山速安居酒店昆山速安居酒店当日满当日满当日满当日满当日满当日满可预订希尔顿逸林酒店希尔顿逸林酒店可预订可预订可预订可预订可预订可预订可预订附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析注：8月23日查取以上信息案例分析案例分析建议三泰产业园内建造快捷酒店建议三泰产业园内建造快捷酒店小结小结花桥镇目前酒店式公寓项目都分布在花桥国际商务城的核心区域，靠近上海轨交11号线安亭站，地理位臵优越，投资价值高；酒店式公寓作为投资型产品，自身需具备一些先天性地理或成熟配套优势，花桥镇其他非核心区

152、域这些优势相对较弱，削弱了酒店式公寓产品的投资价值，使得非核心区域的酒店式公寓产品的市场风险偏大，因此非核心区域尚未有酒店式公寓项目出现；花桥镇快捷式酒店分布较少，适合普通商务人士出差居住的酒店仅锦江之星（花桥国家商务城店）和昆山速安居酒店两家，总计可供客房数量仅235间根据携程网预订信息显示，花桥镇快捷式酒店整体入住情况良好综合来看，在项目所在的产业园内建造快捷式酒店相较酒店式公寓风险更低，较为适合。综合来看，在项目所在的产业园内建造快捷式酒店相较酒店式公寓风险更低，较为适合。附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析附件3-花桥酒店式公寓及快捷酒店市场分析上海同策房产咨询股份有限公司专业策划 代理 营销