上海闸北区市北工业园5#地块前期定位报告（179页）.pdf

1、Page 1致：中国中铁置业集团上海中铁市北投资发展有限公司年9月闸北区市北工业园闸北区市北工业园5#地块前期定位地块前期定位成果报告成果报告Page 2项目研究思路本阶本阶段工段工作内作内容容后续后续阶段阶段工作工作内容内容认知项目特征，挖掘项目重点认知项目特征，挖掘项目重点问题问题.基于项目基于项目SWOT的物业市场分析的物业市场分析项目财务指标测算项目财务指标测算项目基地条件分析项目基地条件分析项目潜在开发条件分析项目潜在开发条件分析STEP:1项目总体定位及产品建议项目总体定位及产品建议项目经营策略分析项目经营策略分析解决问题解决问题解决问题解决问题在认知项目的前提下，同时针在认知项目

2、的前提下，同时针对本项目可开发的物业市场进对本项目可开发的物业市场进行针对性分析行针对性分析,确定本项目定位确定本项目定位方向方向STEP:2基于项目的总体定位基于项目的总体定位,提供项目提供项目可具备操作性的经营策略及针可具备操作性的经营策略及针对项目的经济测算对项目的经济测算STEP:3项目项目SWOT分析分析酒店市场酒店市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场Page 3项目研究思路STEP1项目基地条件分析项目基地条件分析项目基地条件分析项目潜在优势分析项目潜在优势分析项目项目SWOT分析分析STEP:1认知项目特征，挖掘项目重点认知项目特征，挖掘项目重点问题问题.Page 4本项目用

3、地条件万万荣荣路路平平陆陆路路项目经济技术指标项目经济技术指标*项目项目数数 量量总用地面积（m2）51848.6容积率2.80建筑限高（m）78用地属性商办用地230m本项目地块场地平坦，最大高差值0.7m（3.74.4m），适宜开发建设。项目地块方正，临近城市干道，适合房地产开发。项目用地为商办性质，具备开发综合商办功能区的基本条件。本项目用地条件良好，具备开发综合性商办功能区的基础要求；但项目限高对本项目未来物业发展稍有影响。地块形状及四至示意地块形状及四至示意Page 5项目四至现状及开发条件分析万万荣荣路路上海汇众汽车制造有限公司上海汇众汽车制造有限公司上海欣丰电子有限公司上海欣丰电

4、子有限公司上海铁通上海铁通车辆检测站车辆检测站铁路通信工厂铁路通信工厂汇众汽车制造厂汇众汽车制造厂项目内部平整无拆迁物业，已具备开发条件。项目紧邻四周物业基本无拆迁可能，南部汇众汽车制造厂地块未来预计开发为商办功能，预计2010年中地块正式上市。项目名称项目名称铁路通信工厂铁路通信工厂车辆检测站车辆检测站汇众汽车制造汇众汽车制造现状办公楼办公楼厂房未来发展无拆迁可能无拆迁可能商办用地，项目限高60米，容积率2.5，预计2010中土地招拍挂Page 6项目研究思路STEP1项目潜在优势分析项目基地条件分析项目基地条件分析项目潜在开发条件分析项目潜在开发条件分析STEP:1项目项目SWOT分析分析

5、认知项目特征，挖掘项目重点认知项目特征，挖掘项目重点问题问题.Page 7中环路中环路一号线一号线大宁国际广场不夜城闸北区闸北区汶水路站汶水路站市北高新技术服务业园区南北高架南北高架本项目项目处于闸北区北部人口居住高密度区域边缘，周边拥有广泛的人口基础。项目北部大型成熟居民社区为本项目发展提供基础人口支撑。项目位于中外环间，紧邻中环，属于未来中外环商业发展带北部区域辐射范围。项目南北及东西交通便利。项目地块位于市北高新技术服务园区核心位置市北高新技术服务园区是上海中心城区唯一的市级开发区，闸北区重点产业功能区之一，是闸北区经济贡献的重要支撑。项目区位分析本项目受到市北工业园区、南北高架、中环线

6、、中外环商业发展带等利好因素促迚，区位优势较强，利于项目开发。Page 8项目交通可达性分析道路交通万荣路万荣路规划一路平陆路江场西路为上海中心城区中期规划（2015年前）的13纵、12横共25条主干道之一。未来规划为城市主干道，双向8车道，路幅宽度为35m。万荣路未来规划为城市快速道路，双向4车道，路幅宽度为20m。东侧和南侧规划有平陆路和规划一路江场西路向东0.5公里至共和新路南北高架经万荣路向南0.5公里至中环路江场西路现状双向两车道，通行条件良好。万荣路现状双向两车道，目前在修。现状道路交通条件现状道路交通条件规划道路交通条件规划道路交通条件本项目外围交通条件良好，南北高架、中环线紧邻

7、项目地块，同时通过江场西路与万荣路两条项目内部道路连通。Page 9项目交通可达性分析公共交通本案本案一号线汶水路站汶水路站彭浦新村站彭浦新村站万荣路万荣路轨道交通一号线汶水路站距离本项目步行约1.2km，可达性一般。轨道交通条件轨道交通条件本项目周边遍布公交线路，连接项目北部居住区域及周边区域，通达性良好。公共交通条件公共交通条件本项目虽临近轨道交通1号线，但轨道交通通达性有限；公交交通通达性较高。Page 10项目周边功能区分布及客源结构分析范围半径范围半径功能区功能区0.5km工业企业：通信，制药，汽车制造和维修写字楼：市北工业园商务区，腾祥财富广场零售卖场：大润发，苏宁，百安居1.5k

8、m居住区：北部为彭浦居住区，西侧为永和居住区工业企业：冶金、机械制造，装饰装修建材为主的工业企业彭浦居住区彭浦居住区永和居住区永和居住区工地工地零售卖场零售卖场工业区工业区工业区工业区腾祥财富广场腾祥财富广场市北工业园市北工业园商务区商务区本案本案商务区商务区图图例例居民区居民区工业区工业区零售企业零售企业市北工业园市北工业园铁路铁路河流河流居民客户, 80%企业客户居民客户企业客10%0.8KM以内以内0.8-1.5KM项目0.5km范围内主要为市北工业园区,1.5km范围外则主要为北部居住区及工业企业。周边物业功能分布决定了本项目辐射范围内客源结构丰富。项目周边客源结构分析：项目周边客源结

9、构分析：Page 11项目研究思路STEP1项目SWOT分析项目基地条件分析项目基地条件分析项目潜在开发条件分析项目潜在开发条件分析STEP:1项目项目SWOT分析分析认知项目特征，挖掘项目重点认知项目特征，挖掘项目重点问题问题.Page 12内部因素内部因素外部因素外部因素优势（优势（Strength)Strength)劣势（劣势（Weakness)Weakness)本项目地处中环线与南北高架交汇处，道路及公交交通条件良好。本项目作为市北工业园区配套商务功能区的启动项目，将得到政府的大力支持项目周边有充沛的企业和居民客户。项目轨道交通可达性一般，没有新规划的轨道交通途经本项目附近。地块周边自

10、然景观环境景观较差，多为工业企业，南侧有一小段铁路，对项目景观和交通有负面影响。机会（机会（OpportunityOpportunity）SOSOWOWO周边商业配套设施较为缺乏，为本项目成功创造了条件。江场西路和万荣路规划等级的提升和拓宽可进一步提升项目的交通可达性及改善周边自然环境。本项目东南侧的祥腾财富广场的竣工和招商可有效带动周边商业气氛，提升环境质量和区位品质。区位、交通和客户资源优势为项目的开发奠定了基础，而市北工业园区内企业客户自身缺乏商业配套则使本项目酒店，商业、写字楼开发具备一定潜力。同时周边物业的不断开发将带动项目周边人气氛围。从项目景观处理的角度协调与铁路的关系，消除铁路

11、对本项目形成的不利影响。本项目内部道路交通设计时充分考虑万荣路及江场西路规划的影响。风险（风险（ThreatsThreats）STSTWTWT项目临近的工业企业可能对项目所在区域造成环境，空气，噪音等方面的污染。本项目周边相似的商业项目和本项目存在一定的竞争关系。利用项目定位与自身独特优势，差异化与周边项目的相似性，形成独特的竞争优势。加大项目四周的绿化和环境美化力度，对外围噪音、铁路等的潜在影响起到一定的隔离作用。项目地块SWOT分析Page 13基于项目基于项目SWOT的物业市场分析的物业市场分析项目总体定位及产品建议项目总体定位及产品建议解决问题解决问题解决问题解决问题酒店市场酒店市场写

12、字楼市场写字楼市场商业市场商业市场项目写字楼市场分析本项目产业可发展方向分析标准写字楼市场分析SOHO/LOFT市场分析总部办公楼市场分析本项目写字楼市场需求分析在认知项目的前提下在认知项目的前提下,研究项目研究项目不同物业市场不同物业市场,确定本项目总体确定本项目总体定位及详细产品建议定位及详细产品建议Page 14产业发展方向分析Page 15知识（信息产业）服务、技术型产业资金密集型工业劳动密集型工业农业自然条件与自然资源劳动力农业化区域农业化区域工业化前期区域资本自然条件与自然资源劳动力工业化中期区域工业化后期区域资本技术自然条件与自然资源劳动力资本高级技术自然条件与自然资源劳动力知识

13、（人力资源）资本高级技术自然条件与自然资源主导产业衰退方向主导产业升级方向主主导导产产业业工业化区域工业化区域知识（信息）化区域知识（信息）化区域梯度发展理论梯度发展理论同一区域内的不同地区存在着技术经济发展的势差，在市场机制或政府策略的推动下。就会形成生产要素的空间转移，高梯度地区的优质生产要素首先是技术,其次是资本信息劳动力,会逐步向二极、三级梯度地区转移。上海目前所处产业发展阶段上海目前所处产业发展阶段上海整体产业发展趋势研究上海整体产业发展正处于一个快速的产业升级过程中，从传统工业向先迚服务业过渡。Page 16上海生产性服务业发展空间0100020003000400050006000

14、北京上海 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究、技术服务和地质勘查业 水利、环境和公共设施管理业 居民服务和其他服务业 教 育 卫生、社会保障和社会福利业 文化、体育和娱乐 公共管理和社会组织（亿元）2008年第三产业增加值分类比较年第三产业增加值分类比较上海生产性服务业发展比发达国家及北京都相对落后，未来发展空间较大。从上海与北京的第三产业增加值比较中可以大致看出，生产性服务业相关的几大类行业中，比较信息传输、计算机服务和软件业、金融业、租赁及商务服务业、科学研究、技术服务和地质勘查业、教育业，上海的同

15、类增加值均比北京少，生产性服务业的欠缺可见一斑。2005年，美国的生产性服务业占整个服务业59%，欧盟达到50%（发达国家第三产业比重超过70%），而上海第三产业比重仅为50.6%，其中生产性服务业占第三产业近50%.Page 17闸北区产业布局规划闸北区整体产业布局概况闸北区整体产业布局概况不夜城本项目闸闸北区整体北区整体发发展定位目展定位目标标打造上海打造上海现现代交通商代交通商务务区区闸北区产业分布闸北区产业分布一一核两带五园核两带五园苏州河现代服务业苏州河现代服务业共和新路沿线综共和新路沿线综合服务业集聚区合服务业集聚区区域区域定位定位一核一核不夜城不夜城现代交通商务核心区，市级商业中

16、心两两带带苏苏州河州河现代服务业集聚带；发展商务、滨河休闲旅游文化创意设计等现代服务业共和新路沿共和新路沿线线综合服务业集聚带五园五园1市北工市北工业业园区园区市级工业开发区；重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业2东东方方环环球企球企业业中心中心总部型都市园区3上海多媒体谷上海多媒体谷上海多媒体产业聚集区4大宁生大宁生态态服服务务集聚区集聚区 商业商务中心5北郊物流中心北郊物流中心货运代理交易中心、国内公铁联运示范中心和上海市城市配送服务中心交通商务服务业交通商务服务业闸北区四大重点产业闸北区四大重点产业生产性服务业生产性服务业商贸流通服务业商贸流通服务业房产建筑业房产建筑业

17、Page 1816818721524828142516367750501001502002503003504002004年2005年2006年2007年2008年第三产业第二产业闸北区历年产业发展概况闸北区历年生产总值发展闸北区历年生产总值发展0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0交通商务服务业 商贸流通服务业生产型服务业房地产业-10%0%10%20%30%40%税收贡献值增长率闸北区四大主导行业税收贡献闸北区四大主导行业税收贡献生产型服务业增长速度最快生产型服务业作为闸北区新的经济增长能极，表现出强劲的发展势头，未来发展潜力大。平均年增长率13.9%亿元亿元近年来闸北

18、区国民生产总值稳步发展，从2004年的210亿增长到2008年的356亿，平均年增长率达到13.9%；近年来闸北区产业结构进一步得到优化，三产服务业比重从2004年的77.2%上升到2008年的79%。从税收贡献来看，商贸流通业所占比重最大，其次是交通商贸服务和房地产业；受宏观经济及土地供应等影响，传统房地产业呈现负增长，而生产型服务业增长速度到34%，发展势头迅猛，成为新的经济增长点。Page 19市北工业园产业发展概况市北工业园产业发展概况市北工业园产业发展概况市北工业园作未来将大力发展现代生产性服务业，重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业，建设成为现代化的高科技工业精品

19、园区。市北工业园产业功能定位市北工业园产业功能定位以核心技术产品研发生产为主的高科技、新技术研发制造中心现代交通物流商务辐射中心以商业、咨询、服务、贸易、结算、会展等为主的公共服务中心市北工业园产业功能定位定位市北工业园产业功能定位定位现现状状未来未来产业类型机械设备电子通信电子通信生物医药生物医药信息传媒功能以生产制造功能为主大力发展生产型服务业，由二产向三产转变Page 20市北工业园产业基础分析入住企业类型31%2%6%13%16%2%26%4%电子通讯工程建筑交通运输咨询设计机械制造生物医药软件其他1%5%19%75%500万以上100万-500万50-100万50万以内市北工业园入驻

20、企业行业分类市北工业园入驻企业行业分类市北工业园入驻企业规模特征市北工业园入驻企业规模特征市北工业园区目前入住企业类型以电子通讯企业为主占31%，软件业等中小企业占26%；园区企业随着产业转型，由过去的纯生产性企业向生产服务性企业发展。生产型服务业从园区入住企业规模特征来看，园区注册企业还是以小企业所占数量最多，年纳税额在50万以内的企业占了75%；科勒等总部经济年纳税额在2亿元以上，总部经济为地方经济贡献巨大。市北工业园产业类型由以前的生产制造业向生产型服务业过渡，行业集中于软件及电子通讯类，总部型企业已相应具备一定觃模，发展潜力巨大。Page 21本项目产业发展方向定位项目产业主题项目产业

21、主题市北高端生产性服务业集聚地市北高端生产性服务业集聚地发挥紧邻市区商务圈的区位优势以及市北工业园已形成的产业基础，本项目可发展以电子通信、信息传媒、商贸服务为核心的生产性服务业基地。促进区域产业升级促进区域产业升级发展生产性服务业发展生产性服务业提升区域整体竞争力提升区域整体竞争力上海整体产业结构以发展先进制造业和现代服务业为主；全市正处于一个快速的产业升级过程中，从传统工业向先进服务业过度，生产性服务业作为两者结合点未来前景广阔；生产性服务业作为闸北区新的经济增长能极，表现出强劲的发展势头，未来发展潜力大；市北工业园把现代生产性服务业作为重要发展方向，同时区域内已经形成一定集群效应；项目周

22、边拥有良好的产业基础和区位优势，有利于发展高端生产性服务业。全市全市闸北闸北园区园区Page 22市北工业园产业发展载体描述产业种类相应物业载体通过市场调研，以电子信息、信息传媒、商贸服务为核心的项目主导产业对办公物业的需求集中在标准写字楼、SOHO/LOFT、独栋写字楼三种物业，后续我行将详细讨论以上三种物业在本项目实施的可能性。产业方向电子信息、信息传媒、商贸服务为核心的生产性服务业软件类贸易类金融服务类房地产类咨询类电子信息类标准写字楼标准写字楼SOHO/LOFT总部办公楼总部办公楼Page 23标准写字楼市场分析Page 24020000040000060000080000010000

23、0012000001400000160000018000002000000浦东虹口黄浦卢湾闸北静安长宁徐汇0123456789存量租金标准型写字楼市场内中环从空间布局来看，目前上海市主要的商务办公区集聚中环以内区域，且沿三条主要轴线向外延伸布局。从档次来看，中环内写字楼档次总体偏高，汇集了上海市主要的甲级写字楼项目，且租金收益较好。闸北区甲级写字楼的数量和租金水平在全市主城区中处于较低水平。上海市内中环写字楼空间布局上海市内中环写字楼空间布局8闸北虹口普陀长宁静安徐汇卢湾黄浦浦东杨浦11101地铁1号线本项目本项目93271213商务集聚区内环中环上海市甲级写字楼存量和租金水平上海市甲级写字楼

24、存量和租金水平注：主要商务区依次为南京东路/人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、中山公园/延安西路、虹桥/古北、延安东路、陆家嘴、竹园、不夜城、四川北路、长寿路、五角场。、上海市商务区主要分布在中环以内区域且有向外延伸布局的趋势；目前闸北区甲级写字楼的数量和租金水平在全市主城区中处于较低水平。元/M2 /天M2730003.6Page 25中环线中环线外环线外环线外高桥金桥五角场长风虹桥/古北宝山真如本项目本项目商务集聚区中环地铁标准型写字楼市场中外环上海市中外环写字楼空间布局上海市中外环写字楼空间布局随着中心城区的土地稀缺性凸现和轨道交通的网络化发展，上海市写字楼市场正在突破原有集中分布在内

25、中环的格局，沿着主要交通轴线向中外环及郊区扩散；一些新兴的商务区域如金桥、宝山等凭借自身特点和优势成为中外环写字楼市场的中坚力量。元/M2 /天M2中外环写字楼存量和租金水平中外环写字楼存量和租金水平中外环写字楼的存量呈逐年增加的趋势，为办公企业的选址提供更多选择；受宏观经济环境影响，中外环写字楼的租金有一定波动。主城区土地稀缺性和轨道交通的发展促迚了中外环办公市场的崛起，也为本项目发展写字楼创造了机遇。2.612.752.7101000002000003000004000005000006000007000002006200620072007200820082.52.552.62.652.7

26、2.752.8存量租金Page 26标准型写字楼市场研究范围界定本项目区位条件良好，南北高架及中环线使得本项目的交通可达性增加，能够辐射到的潜在客户范围扩大，交通轴线周边的企业都可能成为本项目的潜在客户。但同时，交通沿线的写字楼供应可能会与本项目形成一定的竞争分流，因此，本行将写字楼市场研究范围扩大到沿中环线向东西方向、沿南北高架向南约5km的”T型“范围。研究范围内的写字楼主要分布在共和新路沿线、真北路沿线、汶水路/邯郸路沿线及市北工业园区等几个区域。研究范围内写字楼分布研究范围内写字楼分布项目周边中 环 线中 环 线南南北北高高架架真北路本项目本项目中环线、南北高架等交通轴线大大加强了项目

27、的可达性，扩大了项目的潜在客户范围；但同时便利的交通条件也加大了周边写字楼聚集区对本项目的竞争。5km注：项目写字楼市场研究范围界定：沿南北高架（共和新路）、中环线（真北路、汶水路、汶水东路、邯郸路等）、项目周边（市北工业园）区域。Page 27长风生态城真如城市副中心本项目本项目曹安商贸城办公集聚区真北路标准型写字楼约10.8万M2 平均入驻率80%平均租金2.5元/M2/天入入驻驻企企业业性性质质真北路临近真如城市副中心，长风生态城，向西临近曹安商贸城等新兴商务商贸区；普陀区规划未来五年在该区中环西段区域建100万平方米的办公楼及相关配套设施， 预计会形成较大规模的商务区，由于能级和区位优

28、势，该商务区对周边区域办公企业的吸引力要大于本项目。真北路沿线写字楼分布真北路沿线写字楼分布区区域域发发展展规规划划行业分布：行业分布：依托便利的交通条件，该区域贸易/物流类企业居多；依托软件创意园的建设，IT/信息技术企业形成一定集聚效应。企业规模：企业规模：入驻企业以中小规模为主，真如副中心的规划和建设也吸引了众多500强的大型企业入驻该区域。目前该区域集聚了大量的贸易/物流、软件等行业企业，主要是依托便捷交通和软件创意园区的建设。随着产业集聚效应逐渐显现，企业外迁意愿较小；未来真如城市副中心的建成将促迚区域大量写字楼的供应，对本项目形成一定竞争分流。标准型写字楼市场真北路沿线写字楼市场分

29、析入入驻驻原原因因交通便利、规划前景较好。15%25%10%45%5%高科技产业IT/信息技术金融保险贸易/经销商/物流商务服务业Page 2835%45%10%5%5%高科技产业IT/信息技术金融保险商务服务业教育培训五角场区域也是上海市重点发展的城市副中心之一，未来将会发展成为涵盖商务办公、购物、餐饮、休闲娱乐等功能的综合商圈。汶水东路汶水东路/邯郸路沿线写字楼分布邯郸路沿线写字楼分布行业分布：行业分布：临近复旦大学、财经大学等高校，借助临近高校的名牌效应、人力资源和科研成果，办公企业以新材料、生物医药等高科技产业、IT/信息技术产业居多。企业规模：企业规模：研究开发兼贸易的小型企业居多。

30、汶水东路/邯郸路沿线五角场城市副中心内环线内环线本项目本项目目前该区域集聚了众多高科技、IT等行业企业，且以研究开发兼贸易的小型企业居多，主要是依托周边高校的人力、科研等资源条件，企业外迁至本项目的可能性较小；随着五角场区域觃划效应的加强，预计写字楼供应会增加，对本项目形成一定的竞争分流。入入驻驻企企业业性性质质区域区域发展发展规划规划办公集聚区汶水东路/邯郸路标准型写字楼约12.3万M2 平均入驻率83%平均租金3元/M2/天入入驻驻原原因因借助临近高校的名牌效应、人力资源、科研成果复旦大学标准型写字楼市场汶水东路、邯郸路沿线写字楼市场分析Page 29共和新路沿线写字楼分布共和新路沿线写字

31、楼分布行业分布：行业分布：办公企业的行业分布广泛；依托多媒体谷等产业园区建设，软件开发、影视制作、研发创意服务等行业企业呈现一定的集聚性；现代汽车大道的规划和建设也带动了汽车贸易企业的发展。企业规模：企业规模：企业规模不一，大中小规模企业均有分布。本项目本项目共和新路沿线是闸北区规划重点发展的综合服务业集聚带之一，商务和商业正在逐步形成规模。多媒体谷都市型商务园区规划在58年建立并完善560亩创新创业基地。现代汽车大道将发展成为上海中心城区汽车商贸服务业的聚焦点。依托多媒体谷共和新路沿线区域已形成相关企业的积聚，但由于周边未来可开发用地的不断减少，共和新路沿线区域的商务商业氛围将不断向外延伸，

32、与本项目区域形成共赢局面。入入驻驻企企业业性性质质区区域域发发展展规规划划办公集聚区共和新路标准型写字楼约16.9万M2 平均入驻率82%平均租金4元/M2/天入入驻驻原原因因区域发展较成熟氛围较好、多媒体谷多媒体谷现代汽车大道(规划)现代汽车大道项目位于汶水路、沪太路沿线（延长中路至汶水路段，沪太路至共和新路段），占地约26公顷。主要发展以汽车贸易为主，兼有汽车维修、汽车金融、汽车文化展示等为一体的综合性汽车消费功能。标准型写字楼市场共和新路沿线写字楼市场分析5%15%40%10%20%10%建筑与工程高新技术软件/多媒体/信息技术金融保险贸易/经销商/物流商务服务业Page 30项目周边写

33、字楼分布项目周边写字楼分布行业分布：行业分布：依托园区的工业产业基础，办公企业主要以高新技术行业为主。企业规模：企业规模：企业规模不一，大、中、小规模企业均有分布。市北工业园区是上海中心城区唯一的市级开发区，随着建设和发展，其辐射范围会不断扩大，目前园区正在由工业园区向服务业集聚区转型。规划中的北郊物流园区是未来上海市中北部地区重要的商务园区。市北工业园区和北郊物流园区的建设将会提高区域知名度，增强对北上海地区尤其是对临近宝山、嘉定等外围地区的辐射能力。随着市北工业园区的升级转型、北郊物流园区的觃划建设将大觃模提升项目周边的商务氛围。入入驻驻企企业业性性质质区区域域发发展展规规划划办公集聚区项

34、目周边标准型写字楼约26.7万M2 平均入驻率80%平均租金2.8元/M2/天入入驻驻原原因因依托园区雄厚的产业基础、技术人才和政策优惠北郊物流园北郊物流园区位于共和新路以东、场中路以南、汶水路中环线高架以北、泗塘俞泾浦以西，规划占地185公顷，建筑总量达到145万平方米，总投资约50亿元。园区以现代物流为主要产业。市北工业园项目周边本项目本项目标准型写字楼市场项目临近周边写字楼市场分析55%15%20%10%高科技产业IT/信息技术贸易/经销商/物流商务服务业Page 31未来办公市场总结及对本项目的启示未来办公市场总结及对本项目的启示真北路、汶水路真北路、汶水路/ /邯郸路沿线的写字楼市场

35、会分别依托临近的真如、五角场副中心的建设而发展起来，对周边企业的吸邯郸路沿线的写字楼市场会分别依托临近的真如、五角场副中心的建设而发展起来，对周边企业的吸引能力增加。引能力增加。共和新路服务业集聚带的建设、市北工业园区向服务业集聚区转型、北郊物流园的规划建设共和新路服务业集聚带的建设、市北工业园区向服务业集聚区转型、北郊物流园的规划建设会提升整个南北高架沿线区会提升整个南北高架沿线区域的商务商业氛围，使得该区域向南北方向以及宝山、嘉定等外围地区的辐射能力增强。域的商务商业氛围，使得该区域向南北方向以及宝山、嘉定等外围地区的辐射能力增强。共和新路沿线、项目周边区域的办公市场是本项目辐射范围内的重

36、要区域，也是后继研究的重点内容。共和新路沿线、项目周边区域的办公市场是本项目辐射范围内的重要区域，也是后继研究的重点内容。通过对竞争市场未来发展趋势的研究，预计未来沿中环线区域办市场通过对竞争市场未来发展趋势的研究，预计未来沿中环线区域办市场承接本项目的辐射及搬迁到本项目区域承接本项目的辐射及搬迁到本项目区域的可能性较小；而共和新路沿线、项目周边的可能性较小；而共和新路沿线、项目周边 是本项目可能辐射的重点区域。是本项目可能辐射的重点区域。五角场五角场城市副城市副中心中心真如城市真如城市副中心副中心市北工业市北工业园产业升园产业升级级重点研究区域重点研究区域宝山宝山嘉定嘉定多媒体多媒体谷谷北郊

37、物流北郊物流园园现代汽车大道现代汽车大道标准型写字楼市场标准型写字楼市场研究范围内市场总结研究范围内市场总结区域区域真北路真北路汶水东路汶水东路/ /邯郸路邯郸路共和新共和新路路项目项目周边周边写字楼主要形式甲级、5A甲级甲级、商住楼5A甲级5A甲级租金水平2.53.04.02.8入驻率80%83%82%80%主要依赖的产业园区普陀天地软件创意园复旦科技园创业中心多媒体谷市北工业园区企业搬迁至本项目可能性较小较小较大很大与本项目竞争分流较小较小较大很大Page 32项目重点研究区域写字楼市场分析项目重点研究区域的标准型写字楼主要分为两类，一类是配置标准较高的5A甲级写字楼，另一类是标准配置的写

38、字楼。参数参数5A5A甲级写字楼甲级写字楼标准配置写字楼标准配置写字楼标准层面积标准层面积单层建筑面积不低于1200平米标准楼面面积不低于800平方米净层高净层高2.6米以上，含自动灭火装置、烟雾探测装置等2.3米以上大堂挑高大堂挑高10米以上6米以上电梯电梯电梯运能每部电梯服务的写字楼面积不超过5000平方米每部电梯服务的写字楼面积不超过7000平方米电梯速度平均候梯时间不超过30秒平均候梯时间不超过60秒电梯品牌国内外知名品牌国内品牌空调空调空调形式集中式中央空调系统（VAV）、半集中式中央空调系统(VRV)半集中式中央空调系统（VRV）、分体式空调系统空调品牌国内外名牌国内名牌智能化智能

39、化5A3A及3A以上装饰装饰标准标准外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料采用面砖或瓷砖大堂有大堂，大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，有吊顶，柱包大理石、不锈钢等材料有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶公共部分公共部分的地面为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，有吊顶，电梯间有不锈钢、大理石或木门套公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白卫生间卫生间安置国内外名牌洁具，如科勒、TOT0等卫生间采用国产中高档洁具等物业管理公司物业管理公司由经验丰富的知名公司管理有物业公司服务停车场停车场

40、专用地上、地下停车场；按1个停车位/ 100M2配备，并实现智能化高效管理有专用地上,地下停车场；按1个停车位/150M2配备注：智能化5A系统包括：楼宇设备自动化系统BA/办公自动化系统OA/通信自动化系统CA/安全防范系统SA/火灾自动报警和消防联动控制系统FAPage 33标准型写字楼分布标准型写字楼分布标准型写字楼历年供需标准型写字楼历年供需123456789101112131415161821222324本项目本项目项目辐射范围内的写字楼供应主要分布在市北工业园区内及共项目辐射范围内的写字楼供应主要分布在市北工业园区内及共和新路沿线。和新路沿线。自自0505年开始供应呈逐渐递增态势，

41、受经济危机影响，年开始供应呈逐渐递增态势，受经济危机影响，0808年开始年开始新增供应量放缓。其中标准配置写字楼的供应量和需求量均大新增供应量放缓。其中标准配置写字楼的供应量和需求量均大于于5A5A甲级写字楼。甲级写字楼。项目重点研究区域标准型写字楼体量在08年以后供应趋缓。写字楼级别写字楼级别5A甲级甲级标准配置标准配置123456789101112131415161821222324本项目本项目图例：图例：项目重点研究区域写字楼市场分析万万M M2 2Page 34区域内标准型写字楼入驻率总体呈上升趋势；其中区域内标准型写字楼入驻率总体呈上升趋势；其中标准配置写字楼的入驻率高于标准配置写字

42、楼的入驻率高于5A5A甲级写字楼入驻甲级写字楼入驻率。率。目前目前5A5A甲级写字楼入驻率达到甲级写字楼入驻率达到80%80%，标准配置写字，标准配置写字楼入驻率达楼入驻率达83%83%。区域内标准型写字楼租金波动趋势相同，在区域内标准型写字楼租金波动趋势相同，在0808年年经历短暂下跌后，经历短暂下跌后，0909年出现快速上升，上升幅度年出现快速上升，上升幅度达到达到20%20%。目前目前5A5A甲级写字楼平均租金水平达到甲级写字楼平均租金水平达到3.13.1元元/M/M2 2/ /天；天；标准配置写字楼达到标准配置写字楼达到2.62.6元元/M/M2 2/ /天。天。标准型写字楼历史租金标

43、准型写字楼历史租金标准型写字楼入驻率标准型写字楼入驻率区域标准型写字楼租金水平在08年经历短暂下跌后持续攀升；写字楼的入驻率呈上升趋势，标准配置写字楼的入驻率略高于5A甲级写字楼。元元/M2/天天1.001.502.002.503.003.502006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年5A甲级标准配置项目重点研究区域写字楼市场分析Page 350%20%40%60%80%100%普通甲级100M2以下101-300M2301-500M2501-1000M21000M2以上5A5A甲级甲级标准配置标准配置标准型写字楼面积划分多样化；5A甲级写字楼1000M2

44、以上的大面积供应相对较多，且吸引了一部分企业总部；标准配置写字楼300M2以下供给量最大，以满足中小规模企业的需求为主。标准型写字楼面积分割标准型写字楼面积分割大面积相对较多大面积相对较多项目重点研究区域写字楼市场分析标准型写字楼入驻企业标准型写字楼入驻企业标准型写字楼入驻企业的行业分布广泛；其中5A甲级写字楼中主要以贸易类、商务服务类及高科技产业企业为主；标准配置写字楼以IT/信息技术、高科技产业企业为主。区域标准型写字楼入驻企业以高科技、贸易类、IT/信息技术等行业为主；供应面积多样化，其中5A甲级写字楼大面积供应相对较多，且吸引了一部分企业总部办公，而标准配置写字楼300M2以下办公面积

45、占比最大。Page 36租金走势租金走势自05年开始供应呈逐渐递增态势，受经济危机影响，08年开始新增供应量放缓。其中标准配置写字楼的供应量和需求量均大于5A甲级写字楼。目前租金达到 2.6/ M2 /天。标准配置写字楼标准配置写字楼目前租金在3.1元 / M2 /天。项目重点研究区域写字楼市场总结市场供需市场供需入驻率入驻率目前入驻率达83%目前入驻率达80%。入驻企业入驻企业以IT/信息技术、高科技产业企业为主。以贸易类、商务服务类及高科技产业企业为主项目辐射范围内的写字楼供应主要分布在市北工业园区内及共和新路沿线。空间分布空间分布面积分割面积分割以300M2以下供给量最大，以满足中小规模

46、企业的需求为主1000M2以上的大面积供应相对较多，且吸引了一部分企业总部总体来看，项目辐射区域内写字楼市场表现良好，面积划分多样化，吸引了多种行业企业入驻。5A5A甲级写字楼甲级写字楼Page 37SOHO/LOFT市场分析Page 38SOHOSmall Office Home Office（小办公室、家庭办公）。商住两用型，办公空间及居住空间合并为一面积小、租金总价相对较低每个单元内配备独立的卫生设施、厨房设备以及冷热水系统SOHO&LOFT办公定义办公定义LOFT少有内墙隔断的高挑开敞空间，层高一般在5米以上可根据自身的需要来进行空间上的分隔和夹层处理利用高空空间,增大使用面积空间具有

47、趣味性SOHO/LOFT市场分析Page 39上海市上海市SOHO/LOFTSOHO/LOFT分布分布051015202530354045黄浦卢湾徐汇静安闸北虹口杨浦普陀宝山嘉定奉贤闵行浦东LOFTSOHO 上海市中心城区上海市中心城区SOHO/LOFTSOHO/LOFT分布分布中心城区外围区县万M2SOHO/LOFT市场分析-全市范围从全市范围内来看，SOHO/LOFT的分布范围广泛，从中心城区逐渐向外围区域扩散；且外围区域的总体供应量超过中心城区。从中心城区来看，SOHO/LOFT在内环内的分布很少，且上市时间相对较早；新增供应主要集中在中环、中外环区域。SOHO/LOFT在全市的分布呈现

48、从中心区向外围区域扩散的趋势；且外围区域的总体供应量超过中心城区。上海市上海市SOHO/LOFTSOHO/LOFT分布分布闸北虹口普陀长宁静安徐汇卢湾黄浦浦东杨浦本项目本项目上海市中心城区上海市中心城区SOHO/LOFTSOHO/LOFT分布分布注：统计对象是以办公为主要功能的SOHO/LOFT楼盘。内环中环20082007200920062005前蓝：SOHO黄：LOFTPage 407%29%27%30%6%0%5%10%15%20%25%30%35%6米6米5.5米5.5米5.2米5.2米4.8米4.8米4.5米4.5米0510152025303540200320032004200420

49、0520052006200620072007200820082009年8月2009年8月LOFTSOHOSOHO/LOFT市场分析-发展趋势2008年5月12日上海市规划局发布关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见，明确要求今后所有公寓式办公建筑层高控制在4.5米以内，此类建筑今后将严格禁止擅自内部插层建设行为。上海市上海市SOHO/LOFTSOHO/LOFT历年供应量历年供应量上海市上海市LOFTLOFT层高分布层高分布层高优势是LOFT的最大卖点起步期迅速发展期调整期SOHO/LOFT的供应量都经历了起步、迅速发展的阶段，受宏观经济影响，08/09年供应量出现一定的波动和调整；SOHO

50、作为居住、办公两相宜的产品形式有利于规避市场风险；层高优势是LOFT的最大卖点，目前供应的LOFT的层高集中在4.8-5.5米；08年出台的政策将此类物业的建筑层高控制在4.5米；LOFT的核心竞争优势不再突出，在容积率利用、销售价格、税收等方面的利益受到影响，预计未来供应会减少。百分比SOHO由于居住办公皆宜有利于觃避风险；LOFT由于政策的限制，预计未来供应量会减少。Page 41SOHO/LOFT市场分析-项目辐射范围项目辐射范围内项目辐射范围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT分布分布注：研究范围界定：沿南北高架（共和新路）、中环线（真北路、汶水路、汶水东路、邯郸路等）、市北工业园区

51、域。中环线中环线南南北北高高架架项目辐射范围内布局分散，沿中环线、南北高架及宝山高境区域均有零散分布；项目3公里范围内有一个LOFT项目（翔腾财富广场）和一个SOHO项目（中星理想商务大厦）。项目辐射范围内的SOHO/LOFT供应较少，总计约30万平方米；其中LOFT约占2/3，SOHO约占1/3。LOFT66%SOHO34%10.4万19.8万项目辐射范围内项目辐射范围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT体量体量中星理想商务大厦祥腾财富广场项目辐射范围内SOHO/LOFT供应量较少且布局分散；项目周边3km内有一个SOHO和一个LOFT项目供应。本项目Page 42项目辐射范围内项目辐射范

52、围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT租售方式租售方式SOHO/LOFT市场分析-项目辐射范围21%15%0%28%79%57%0%20%40%60%80%100%LOFTLOFTSOHOSOHO出租可租可售只售不租购买目的项目辐射范围内项目辐射范围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT购买目的购买目的项目辐射范围内的SOHO/LOFT多采用只售不租的方式，（SOHO约57%，LOFT约79%）；由于此类物业一般面积偏小，总价较低，在客户能够接受的范围内，去化速度较快；由于投资门槛较低也吸引了一部分投资客户；只售不租的方式也有利于开发商快速回笼资金。大部分客户购买SOHO/LOFT物业是为了

53、企业自用（约占80%），少数客户置业是看重物业未来的发展前景，进行投资以获得较高的回报。自用, 80%投资, 20%项目辐射范围内的SOHO/LOFT多采用只售不租的方式；户型小总价低降低了客户的置业门槛，同时也有利于开发商迅速回笼资金。Page 43项目辐射范围内项目辐射范围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT面积分布面积分布SOHO/LOFT市场分析-项目辐射范围项目辐射范围内项目辐射范围内SOHO/LOFTSOHO/LOFT入驻企业入驻企业项目辐射范围内的SOHO面积划分呈现多样化，满足不同规模企业的需求；项目辐射范围内的LOFT物业开间面积以50-200M2供应最多，合计约占总量的8

54、7%；总体而言，SOHO/LOFT面积以中小户型为主，300M2及以上的物业供应较少。项目辐射范围内SOHO/LOFT入驻企业的行业分布以贸易/物流、广告/设计等创意产业、软件/信息技术等生产性服务业、商务服务业等行业居多；总体而言入驻企业规模偏小，以中小型、成长型企业为主。项目辐射范围内的SOHO/LOFT面积划分以300M2以下中小户型为主；入驻企业行业以贸易、创意等服务业为主，企业觃模偏小。4%23%43%35%44%19%3%10%0%20%40%60%80%100%LOFTLOFTSOHOSOHO50以下 51100 101-200201-300301-500500以上15%25%3

55、5%15%10%IT/软件/信息技术广告/传媒/设计贸易/经销商/物流商务服务业其他面积划分多样化50-200M2供应较多Page 44租售方式租售方式SOHO/LOFTSOHO/LOFT的供应量都经历了起步、迅速发展、调整阶段；由于政策的限制，预计未来的供应量都经历了起步、迅速发展、调整阶段；由于政策的限制，预计未来LOFTLOFT供应供应量会减少。量会减少。LOFTLOFT多采用只售不租的方式多采用只售不租的方式SOHO/LOFT市场总结发展趋势发展趋势价栺水平价栺水平租金租金3 元元/M2/天，售价天，售价23000 元元/M2入驻企业入驻企业以贸易以贸易/ /物流、广告物流、广告/ /

56、设计等创意产业、软件设计等创意产业、软件/ /信息技术等行业中小型、成长型企业为主信息技术等行业中小型、成长型企业为主从市中心区向外围区域扩散的趋势；且外围区域的总体供应量超过中心城区从市中心区向外围区域扩散的趋势；且外围区域的总体供应量超过中心城区空间分布空间分布面积分割面积分割以以5050- -200M200M2 2中小户型为主，中小户型为主，300M300M2 2及以上的物业供应较少。及以上的物业供应较少。总体来看，项目辐射区域内SOHO/LOFT发展较快；多采用只售不租的方式，面积划分以满足中小企业的中小户型为主。SOHOSOHO租金租金2.8 元元/M2/天，售价天，售价21000

57、元元/M2Page 45总部办公楼市场分析Page 46总部办公总部办公楼形式楼形式特征特征产生原因产生原因区域区域吸引行业吸引行业独栋办公楼有独立的形象展示，完全独立的办公空间一般由于相对偏远的位置，因而符合低密度、生态环保的独栋定位；同时偏好此类物业的客户层次较高，可达到预期社会效益和经济收益城区边缘地带定位为500强企业的中国区总部，或大型国企总部标准写字楼无独立展示面，一般为写字楼中的整层或者几层空间由于办公便利性的需求和形象提升需求而对高品质办公楼进行大面积租赁市中心，交通便捷地带区域性总部或外资企业总部独栋办公楼及标准写字楼为市场上较常见的两种总部办公形式。总部办公市场分类Page

58、 47全市总部办公市场分布上海总部经济主要聚集区域分布上海总部经济主要聚集区域分布编号园区物业形式1上海国际医学园厂房，写字楼，独栋2上海虹桥临空经济园区厂房，写字楼，独栋3 3上海市北工上海市北工业业园区园区独独栋栋，写字楼，厂房，写字楼，厂房4上海金汇工业园厂房，写字楼5长风生态商务区独栋，写字楼6桃浦生产性服务业功能区 厂房，写字楼7长征国际中小企业总部区 厂房，写字楼8江桥生产性服务业功能区 厂房，独栋，写字楼9南翔智地改建、独栋、写字楼10中广国际广告创意基地写字楼，孵化园11上海文化信息产业园独栋，写字楼，孵化园12上海智力产业园旧厂房改建，写字楼13东方环球企业中心独栋，写字楼1

59、4上海美兰湖总部基地独栋，写字楼15水岸工程机构总部基地写字楼16浦东银行卡产业园独栋17上海国际家居总部基地展示中心，写字楼18上海宝山科技园写字楼，厂房外环内总部办公经济圈N 外环内项目N 外环外项目Page 4818%71%11%独栋总部写字楼其他资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2009.08外环内总部经济企业办公偏好性受独栋总部供应的影响，外环内总部经济在选择办公物业时，有71%的总部经济企业为写字楼办公，有18%的总部企业为独栋办公，还有11%的企业为自建等其他形式；独栋总部入驻企业以国有企业和民营企业为主，外资企业则偏向于把总部经济设置于写字楼内。外环

60、内总部经济选择办公类型分析外环内总部经济选择办公类型分析46%27%39%39%15%34%0%20%40%60%80%100%独栋总部写字楼国有企业民营企业外资企业不同行业总部经济选择办公类型分析不同行业总部经济选择办公类型分析Page 49资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2009.08外环内总部经济企业选择办公偏好性从面积分类上来看，独栋总部的平均面积为2400平方米，在写字楼办公的总部企业办公面积约在1800平方米左右，低于独栋总部；由于写字楼的位置一般优于独栋总部办公，因此其租金表现高于独栋，同时由于写字楼在企业筛选标准低于独栋总部，因此入住率表现也优于独

61、栋总部。00.511.522.533.54独栋总部写字楼72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%平均租金（元/平方米天）出租率外环内总部经济办公市场表现外环内总部经济办公市场表现050010001500200025003000独栋总部写字楼总部外环内总部经济平均办公面积分析外环内总部经济平均办公面积分析24001800平方米Page 5060000,38%71500,44%10500, 7%18000,11%高层研发楼多层研发楼独栋总部楼企业俱乐部周边总部办公案例分析东方环球企业中心东方环球企业中心区位分析东方环球企业中心区位分析占地面积9万总建筑面积21万其中地上16万地

62、下5万容积率2.33本项目东方环球企东方环球企业中心业中心东方环球企业中心距离本项目直线距离在1.5公里左右，定位为全功能总部基地，集办公、会务、展览、研发、休闲、餐饮、购物等多功能为一体，迚驻企业都可以享受国家的相关优惠政策。东方环球企业中心功能分布区位建筑功能分布独栋总部独栋总部高层研发多层研发企业俱乐部东方环球企业中心项目概况Page 51东方环球企业中心供求分析100001500020000250002007年2008年2009年研发大厦和研发中心独立总部增长率22.3%增长率21.6%东方环球企业中心供求分析东方环球企业中心供求分析东方环球企业中心销售价格分析东方环球企业中心销售价格

63、分析47%50%81%0200004000060000800001000001200002007年2008年2009年0%20%40%60%80%100%供应销售销售率平方米元/平方米独栋销售率91%高层销售率71%多层销售率67%东方环球企业中心从2007年开始上市，到2009年整体销售率达到81%；从去化类型看，独栋的去化率最高，达到91%，高层去化率为71%，由于多层分割面积大，去化率最低。东方环球企业中心当前的成交均价约为20400元/平方米，其中高层研发大厦和多层研发中心均价为17800，独栋总部成交均价为22500元；从价格增长看，独栋总部的销售价格增长率高于多层和高层。作为市区少

64、数的企业独栋总部项目，东方环球企业中心销售形式良好。Page 52东方环球企业中心户型分析独栋总部标准层独栋总部标准层多层研发标准层多层研发标准层高层研发标准层高层研发标准层标准层325平方米销售分割独栋地下1-4层层数4层销售单位1300-1600平方米幢数55幢标准层面积1200平方米销售分割地下1-5层，双拼层数5层销售单位3000平方米幢数3幢标准层面积1300平方米单元分割标准层一分为四层数15层销售单位325平方米幢数3幢Page 53东方环球企业中心客户类型东方环球企业中心主要客户东方环球企业中心主要客户东方环球企业中心客户类型分析东方环球企业中心客户类型分析东方环球企业中心定位

65、为跨国公司区域总部、国内各类大中型企业总部及特大型国字号企业的金融总部、投资总部、贸易总部、管理办公总部、研发总部、营销总部、产品技术支持总部和售后服务总部等， 实际客户以大中型国有企业和民营企业为主。中中兴电兴电力力大昌大昌铜业铜业大嘴大嘴传传媒媒NOBONOBO中粮中粮储备储备日本村田投日本村田投资资苏苏中建中建设设鹿鹿岛岛建筑装建筑装饰饰烟斗烟斗骑骑士士威鹿集威鹿集团团大众交通大众交通上海上海华汇华汇建筑工程建筑工程方苑置方苑置业业云南大理云南大理办办事事处处共共荣荣石石业业德姿服德姿服饰饰克拉克拉玛玛依石化依石化江江苏苏宜禾宜禾协协通集通集团团46%30%21%39%30%54%15%

66、40%25%0%20%40%60%80%100%独栋多层高层国有企业民营企业外资企业Page 54总部经济办公类型适应性分析指标独栋总部写字楼本项目地块特征地块面积一般为大面积地块地块面积无特别要求面积偏小地块容积率一般2.02.8区域条件大部分处于城郊，依靠项目自身制内部配套一般为市区繁华地块，交通配套等相对完善中环区域交通完善客户特征产业偏好有相对明确的产业主题，尤其以研发型企业为多以服务性企业和总部经济为主生产性服务业为主企业类型以国企为主，外资企业比例较低以民营企业和外资企业为主覆盖面较广周边竞争园区内总部经济园出租率约为70%左右周边尚无高品质写字楼避开竞争，寻找市场空白点综合来看，

67、本项目受地块挃标限制不适合发展独栋总部办公，可利用写字楼高区大面积分割方式来吸纳一部分生产性服务业的总部经济需求。Page 55本项目写字楼市场需求分析Page 56办公需求调研范围及方法研究方法研究方法: :随机抽样调研上门访谈电话调研办公楼需求调研选址办公楼需求调研选址调研对象：调研对象：企业（120份）调研选址：调研选址：项目周边商务写字楼其中项目周边1.5Km范围是重点调研区域通过前面对项目周边物业及项目辐射范围的分析，确定项目周边几个区域的企业是本项目写字楼的潜在客户来源，也是本项目写字楼需求的主要调研对象。需求调研对象所处区域构成需求调研对象所处区域构成调研目的调研目的: :寻找项

68、目写字楼市场空间探求未满足的客户需求项周目边23%19%25%13%20%宝山嘉定共和新路汶水东路项目周边真北路本案Page 57本项目办公需求总结本项目办公需求总结本项目商业需求总结本项目商业需求总结21%44%19%14%2%5A甲级写字楼标准配置写字楼LOFTSOHO总部办公30%45%69%25%5%25%15%15%15%5%35%15%5%45%15%30%75%31%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%5A甲级写字楼标准配置写字楼LOFTSOHO总部办公办公类型5A甲级写字楼标准配置写字楼LOFT SOHO 总部办公配比建议21%44%19%14%2

69、%对办公类型的需求比例对办公类型的需求比例各种办公类型面积配比建议各种办公类型面积配比建议客户对标准型配置的写字楼需求最大，同时对其他物业也存在一定需求。办公类型5A甲级写字楼标准配置写字楼LOFTSOHO总部办公100M2以下15%30%31%75%0%101-300M230%45%69%25%5%301-500M225%15%0%0%15%501-1000M215%5%0%0%35%1001M2以上15%5%0%0%45%Page 58物业类型物业类型市场供应市场供应市场需求市场需求对本项目的启示对本项目的启示本项目本项目建议建议标准标准型写型写字楼字楼5A甲级写字楼市场供需市场供需：市场

70、供应较少；市场表现市场表现：租金和入驻率较高；面积分割面积分割：分布广泛：部分整层出租，可满足办公面积需求较大的企业需求和总部办公企业需求；入驻企业入驻企业：行业分布广泛需求较大，约占28%，其中对1000M2以上大面积有一定需求；打造高品质的办公楼，满足对办公环境要求较高的企业需求；标准配置写字楼市场供需市场供需：供应较多，市场吸纳量较大；市场表现市场表现：价格和入驻率较高；面积分割面积分割：以300M2以下入驻企业入驻企业：以IT/信息技术、高科技产业等行业中小规模企业为主需求最多，约占41%，其中对100-300M2办公面积需求最大；增加100100- -300M2300M2办公面积，满

71、足企业强劲需求；SOHOSOHO空间分布空间分布：由市中心区向外围郊县扩散租售方式租售方式：多只售不租市场表现市场表现：LOFT的租金和售价高于SOHO面积分割面积分割：以300M2以下中小户型为主入驻企业入驻企业：以贸易/物流、广告/设计等创意产业、软件/信息技术等行业中小型、成长型企业为主未来供应未来供应：受限高政策限制，预计未来LOFT供应量减少，有一定需求，约占12%，需求面积主要集中在100M2以下需求较大，约占17%，需求面积主要集中在50-200M2；投资客户占一定比例。采用只售不租的方式迅速回笼资金；面积分割以200M2以下为主，满足中小型、成长型企业中小型、成长型企业需求；且

72、由于本项目有条件供应LOFT，在未来具有一定的稀缺性，建议重点发展。LOFTLOFT总部办公总部办公物物业业形式形式：主要表现为独栋办公和写字楼总部办公；市场表现市场表现： 多数总部经济企业71%倾向标准写字楼办公，仅有18%的总部企业为独栋办公；标准写字楼总部办公的租金和入驻率高于独栋办公。需求很小，仅占2%左右，需求面积主要集中在500M2以上。市场需求较少，且总部办公企业对标准办公楼的意向高于独栋办公，建议通过标准办公物业满足这部分需求。各类办公物业市场分析及本项目适应性分析各类办公物业市场分析及本项目适应性分析重点发展重点发展短期内适量发展短期内适量发展适量发展适量发展不适宜不适宜Pa

73、ge 59基于项目基于项目SWOT的物业市场分析的物业市场分析项目总体定位及产品建议项目总体定位及产品建议解决问题解决问题解决问题解决问题酒店市场酒店市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场项目商业市场分析本项目商业宏观市场分析项目区域商业市场分析项目1.5公里范围商业市场分析商业竞争项目分析本项目商业市场需求分析在认知项目的前提下在认知项目的前提下,研究项目研究项目不同物业市场不同物业市场,确定本项目总体确定本项目总体定位及详细产品建议定位及详细产品建议Page 60项目商业宏观市场分析Page 61目前上海市主要商圈集中分布在中环以内区域，随着经济发展和交通建设，商圈呈向外分散布局的趋势；

74、注：主要商圈依次为南京东路、南京西路、徐家汇、淮海路、豫园、陆家嘴、不夜城、四川北路、中山公园、五角场商圈。上海市级商圈分布上海市级商圈分布本项目虽地处中环外，但紧邻中环的优越位置及上海市商业向外扩张分布的 趋势都为本项目商业发展提供了较大机遇。6闸北虹口普陀长宁静安徐汇卢湾黄浦浦东杨浦84市级商圈内环7101地铁1号线本项目本项目本项目所在区域近邻中环线，且有轨道交通1号线贯穿南北，具有良好的区位优势，为区域承接商圈外扩的创造了条件。中环商业市场分析中环内市场Page 62上海中外环间商业变化趋势上海中外环间商业变化趋势数据来源：上海市市经济和信息化委员会，DTZ策略发展部；红色为成熟商圈；

75、蓝色为新兴商圈红色为成熟商圈；蓝色为新兴商圈上海市中心区商业向外扩展的趋势带动了中外环间商业市场的发展，逐渐形成北区新兴发展带、虹桥发展核心、闵行发展核心等新兴商业集聚区；本项目区域临近北区新兴发展带，且轨道交通1号线、南北高架等便利的交通条件，有助于项目商业融入区域市场。虹桥发展核心虹桥发展核心闵行发展核心闵行发展核心北区新兴发展带北区新兴发展带市中心商业北向辐射趋势市中心商业北向辐射趋势商业市场分析中外环间市场中外环间商业市场的发展以及北部新兴发展带的兴起契合了本项目商业的发展时机，为本项目创造良好的宏观商业环境。Page 63中外环间商业规模分析中外环间商业规模分析61181664414

76、332438943414%3%34%80%01002003004005002005年2006年2007年2008年0%20%40%60%80%100%新增供应累计供应新增供应增长率单位：万平方米单位：万平方米中外环间商业供应自2006年以来呈下降的趋势，这从一个层面反映了受宏观经济影响，中外环之间的商业市场发展趋缓；中外环区域处于居民大量导入的时期，中外环间商业功能主要是生活配套型；业态以超市、卖场、专业市场为主，部分较成熟区域出现满足综合需求的购物中心，但总体而言，其辐射范围目前仅限于周边临近区域，辐射力有限。1%9%17%53%20%百货店大型超市大型专业卖场社区型购物中心其它注：供应为租

77、赁型和销售型商业建筑面积之和；所分析的数据为大型商业统计数据中外环间商业业态分析中外环间商业业态分析商业市场分析中外环间市场Page 643.33.94.822%17%10%01234562006200720080%10%20%30%40%50%租金增长率中外环间商业租金和增长率中外环间商业租金和增长率元/M2天由于市场供应速度趋缓及近几年人口从市中心向外导出速度加大的影响，中外环之间商业租金持续上升，增幅较大；闸北区中外环之间区域商业租金在全市处于中等水平，随着区域整体发展和商业氛围形成，预计未来提升空间较大。商业市场分析中外环间市场中外环间各区商业租金对比中外环间各区商业租金对比3.33.

78、94.822%17%10%01234562006200720080%10%20%30%40%50%租金增长率注：租金指所在区域临街底商的平均租金元/M2天4.27.04.702468长宁虹口杨浦闸北普陀宝山浦东嘉定闵行全市平均4.64.87.0Page 6519%6%75%270140195196172215153252050100150200250300黄浦卢湾徐汇长宁静安闸北虹口杨浦闸北区商业总体量在全市主要城区中处于较高水平。其他市中心区（如黄浦、静安等区）商业形式主要表现为大中型集中商业；闸北区由于其狭长的地形特点，商业布局分散，除新客站不夜城、大宁国际为集中性商业区，其他商业主要表现

79、为社区沿街商铺、专业市场等。总体而言，闸北区商业在业态种类、商业档次等方面与其他市中心区存在一定差距。上海主要城区商业体量对比上海主要城区商业体量对比闸北区商业觃模在全市主要城区中处于较高水平，但在商业能级、商业形式、布局、业态种类、档次等方面与其他区域存在一定差距，具有较大的提升空间。注：分析的商业物业包括商场店铺、旅馆、影剧院等。万M2分布比较集中，且主要表现为商业中心区、大型购物中心、综合百货等。不夜城大宁国际其他闸北商业形式闸北商业形式商业市场分析闸北区商业其他类型主要包括社区商业、专业市场等Page 66商业市场总结商业市场总结商业市场总结上海市主要市级商圈集中分布在中环以内，但随着

80、城市发展的不断扩大，商业呈向外分散布局的趋势；商圈外扩带动了中外环间商业市场的发展；中外环间商业规模总量不断扩大，租金持续攀升，商业氛围渐浓；业态以生活配套型商业为主；闸北区商业规模在全市主要城区中处于较高水平，但在商业能级、商业形式、布局、业态种类、档次等方面与其他区域存在一定差距，具有较大的提升空间。宏观商业环境为本项目提供了机遇；同时，闸北区商业现状发展的不足又为本项目发展商业提出了挑战。Page 67项目区域商业市场分析Page 68闸北区商业层级关系分析现状商商业业集集聚区聚区体量体量业态业态功能功能业态类业态类型型辐辐射范射范围围不夜城47综合商业百货、酒店宾馆、餐饮娱乐、专业批零

81、市场全市大宁15区域购物中心以家庭为单元的购物消费、休闲娱乐大宁及闸北北部彭浦区域约3便民服务商业生活便利型商业：便利店、快餐店、美容美发等永和、洛川、彭浦、临汾社区目前闸北区商业主要有三大集聚区，项目临近的彭浦区域处于闸北区北部，与南部两大商业集聚区(大宁、不夜城)距离较远；项目临近的彭浦区域以沿街商铺的便利型商业为主，档次偏低，辐射范围较小。闸北区主要商圈分布（现状）闸北区主要商圈分布（现状）闸北区主要商圈对比分析（现状）闸北区主要商圈对比分析（现状）项目临近区域商业现状以社区配套商业为主，档次偏低，辐射范围较小。不夜城不夜城大宁大宁彭浦彭浦本项目4.5km5.5kmPage 69闸北区商

82、业层级关系分析未来规划闸北区商业未来规划重点发展三大商业集聚区（不夜城、苏州河、大宁）和六大社区商业区；项目临近区域的商业类型仍规划为社区配套商业，业态和布局在不断调整和完善中。不夜城不夜城苏州河苏州河大宁大宁本项目闸北区主要商圈分布（规划）闸北区主要商圈分布（规划）闸北区主要商圈对比分析（规划）闸北区主要商圈对比分析（规划）213546能能级级编编号号商商业业体体量量功能定位功能定位业态类业态类型型辐辐射范射范围围规规划划商商业业集集聚聚区区不夜城47市级商圈百货、酒店宾馆、特色餐饮、时尚娱乐全市改造苏州河-休闲旅游购物、餐饮、旅游、宾馆、会晤全市规划大宁国际15区域中心购物、餐饮、休闲娱乐

83、大宁及闸北北部发展中社社区区商商业业1天潼7社区商业(沿街商铺为主)生活便利型商业：便利店、快餐店、美容美发等社区范围(约1.5km)新建2中兴93大宁社区34洛川约3调整完善5永和约36彭浦临汾约4项目临近的商业集聚区觃划以社区商业为主，商业能级较低。不夜城/苏州河大宁永和/彭浦商业集聚区社区商业Page 70从商业规模来看，随着规划效应的逐步显现，预计未来不夜城、苏州河、大宁三大商业集聚区的规模效应、经济效益会继续增加，辐射范围会继续扩大，从而拉大与社区商业之间的差距。本项目商业体量较小(约1.5万M2)，在规模上不足以形成区域商业中心；且与其他三大商业区相比在区位上处于劣势，因此其商业能

84、级定位应低于三大商业集聚区。从辐射范围来看，本项目临近居住区和工业园区，除了生活便利型商业需求，还有商务配套商业需求，因此辐射范围、业态种类丰富程度及商业档次应高于社区商业。商商业业辐辐射范射范围围商商业业集集聚聚区区不夜城全市苏州河全市大宁国际大宁及闸北北部社社区区商商业业天潼、中兴、大宁社区、洛川、永和、彭浦临汾社区范围内(约1.5km)本项目市北工业园区及周边居住区商业集聚区社区商业通过商业体量及辐射范围等因素的对比分析，建议本项目商业能级定位介于区域商业中心和社区商业之间。元/M2/天万M2？闸北区主要商业规模与租金对比闸北区主要商业规模与租金对比闸北区商业层级关系分析对本项目的启示闸

85、北区主要商业辐射范围与本项目对比闸北区主要商业辐射范围与本项目对比05101520253035404550不夜城苏州河大宁国际天潼中兴大宁社区洛川永和彭浦临汾05101520253035404550商业体量租金水平Page 71项目1.5公里范围商业市场分析Page 72本项目辐射商圈范围定义商圈级别辐射半径距离区域客户类型一级商圈0.8公里步行10分钟之内市北工业园商务人群二级商圈1.5公里车行5-10分钟彭浦社区永和社区社区居民三级商圈3公里车行15-20分钟大宁，凉城，大华沪上社区居民由于本项目体量较小，周边区域商业集群性较差，同时三级商圈辐射范围内存在比本区域更高级别的竞争商圈，因此本

86、项目目标客户群以辐射1.5公里范围为主。本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围Page 73项目1.5公里辐射圈商业点分布区域供应量（M2)分布方式类型本项目关系1彭浦社区1.58万沿街社区配套差异化2永和社区0.68万沿街社区配套差异化3市北工业园区* 0.93万底商商务配套部分竞争4南北高架沿线 10.7万 集中式专业市场差异化项目项目1.51.5公里辐射圈范围内商业点分布公里辐射圈范围内商业点分布项目一级辐射商圈内主要商业为市北工业园区内配套商业及南北高架沿线专业市场。*市北工业园区配套商业主要集中在南北高架以东，实际范围大于商业覆盖范围。南北高架中环路江场路西万荣路场中路彭浦社区彭浦社区

87、永和社区永和社区市北工业园市北工业园1.5K1.5KMM南北高架沿线商业南北高架沿线商业Page 74一级辐射商圈市北工业园内商业现状编号项目体量（M2)类型上市时间1美车饰0.2万专业市场 06年7月2百安居2.2万专业市场04年底3大润发1.6万生活配套 98年7月4苏宁电器0.5万专业市场 02年5月5城大建材市场8.0万专业市场 00年12月6江场西路口沿街商铺0.35万生活配套 00年10月7半岛国际配套商业0.43万商务配套 07年12月8总部经济园沿街0.5万商务配套 05年10月项目所在的市北工业园依托发达的交通优势，目前已经成为上海重要的专业市场集聚地，但从商业现状来看，园区

88、内生活配套尤其是商务配套相对欠缺。本项目1 12 23 34 45 57 7南南北北高高架架中中环环江江场场西西路路万万荣荣路路6 6市北工业园商业分布现状市北工业园商业分布现状8 8商务配套区商务配套区专业市场聚集区专业市场聚集区Page 750246810121416半岛国际 城大建材百安居大润发沿街底商最低平均最高一级辐射商圈市北工业园内商业发展状况市北工业园区商业发展起步较早，早在2000年区域内专业市场已经初具规模，同时大润发超市也初步形成商业氛围；近几年来园区内商业发展缓慢，从06年开始，园区有少量配套底商出现，填补了园区的商务配套空白，但仍存在总量小及发展缓慢等问题；024681

89、012141600年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年专业市场生活配套商务配套市北工业园商业发展历程市北工业园商业发展历程市北工业园商业租金表现市北工业园商业租金表现最低租金最低租金平均租金平均租金最高租金最高租金4.24.24.04.03.03.02.52.59.09.0市北工业园区商业以专业市场为主，导致整体租金价格较低，维持在2.5-4元/平方米天之间；半岛国际作为园区企业配套具有政府导向性，因此租金价格也相对较低，平均租金在4.2元/平方米天；受大润发卖场效应，周围沿街底商和大润发内部商铺租金较高，能达到10元/平方米天以上。万平方米万平方米Pag

90、e 76二级辐射商圈彭浦商业街区业态发展概况整体分布依托彭浦社区，集中在临汾路、三泉路，闻喜路，曲沃路，场中路沿线商家数量565家平均单铺面积28平方米/间总体量1.58万平方米平均租金7.2元/平方米天入住率97%场中路场中路临汾路临汾路三三泉泉路路曲曲沃沃路路闻喜路闻喜路保德路保德路长长临临路路彭浦商业点依托彭浦社区居民，主要发展社区底商服务于周边居民，同时由于区域交通优势和租金优势，也存在一定数量的修车行和五金店；整体来看该区域业态呈现档次低，租金价栺不高，入住率高的特点。彭浦商业街区发展概况彭浦商业街区发展概况核心区核心区Page 77二级辐射商圈彭浦商业街区业态分析彭浦商业街区内主要

91、商业道路在业态上以建材汽修五金店所占比例最高，达到28%，尤其是场中路和保德路，建材汽修五金店数量较多；餐饮和超市杂货等便民性业态所占比例也较高，分别为16%和19%；区域内健身娱乐业态所占比例相对较小，无法满足居民日常需求。020406080100120140场中路保德路三泉路闻喜路临汾路建材汽修五金餐饮超市杂货图文书店美容美发服装娱乐健身其他28%16%19%6%10%12%1%8%彭浦商业街区业态分布彭浦商业街区业态分布024681012141618场中路保德路三泉路闻喜路临汾路最低平均最高彭浦社区主要商业街区租金表现彭浦社区主要商业街区租金表现最低租金最低租金平均租金平均租金最高租金最

92、高租金5.25.25.55.58.28.27.57.58.68.6家元/平方米天彭浦商业街区租金相对全市来说略低，场中路和保德路由于建材汽修五金店较多，租金在区域内最低，平均租金为5.2-5.5元/平方米天；临汾路和三泉路由于地处社区核心位置，其租金价格为区域内最高，在8元/平方米天左右；综合来看，社区型散铺由于整体业态较为低端，导致整体租金表现一般，Page 78二级辐射商圈永和商业街区发展分析原原平平路路江场西路江场西路高高平平路路场中路场中路永和路永和路整体分布依托永和社区，主要集中在江场西路，原平路，高平路和交城路沿街商家数量259家平均单铺面积26平方米/间总体量0.68万平方米平均

93、租金5.2元/平方米天入住率95%永和商业街区位于市北工业园以西，通过江场西路与本项目直接相连，江场西路是连接该组团与本项目的主要道路之一；目前该区域商业主要以服务周边居民为主，园区企业员工去该区域消费比例较低。永和商业街区发展概况永和商业街区发展概况交城路交城路核心区核心区Page 7902468101214江场西路原平路高平路交城路中环最高平均最低二级辐射商圈永和商业街区业态分析永和商业街区内主要业态以超市杂货店所占比例最高，达到27%，尤其是原平路和交成路，作为社区内部核心区，生活型购物商铺数量最多；餐饮和建材汽修五金等业态所占比例也较高，分别为16%和17%；永和商业街区业态分布永和商

94、业街区业态分布永和商业街区租金表现永和商业街区租金表现最低租金最低租金平均租金平均租金最高租金最高租金4.84.87.27.27.57.57.87.86.86.8家元/平方米天永和商业街区租金最高的区域主要集中在高平路和交城路交汇处，处于整个社区的中心地段，该地段平均租金约为7.6元/平方米天；江场西路由于连接市北工业区，目前周围尚有大量工厂等，因此周边商业氛围较弱，租金也是区域内最低。01020304050607080江场西路原平路高平路交城路中环建材汽修五金餐饮超市杂货图文书店美容美发服装娱乐健身其他17%16%27%7%11%7%5%10%Page 80市场小结商业现状客户来源 项目1.

95、5公里辐射圈内主要以专业市场为主，依托交通优势沿南北高架为专业市场集聚地； 社区商业主要以永和社区和彭浦社区为主，业态较为低端，集中性生活配套主要以大润发超市为主，为本项目提供了一定的商业集聚氛围； 园区内商务配套较少，只能满足园区企业员工的日常性基本餐饮和便利店； 辐射区域内租金价格略低于全市租金水平，主要是大体量的专业市场拉低整体租金； 社区商业平均租金在5-8元/平方米天之间；未来供应 由于园区内目前出让商办用地较少，在未来几年内同类项目较少； 未来祥腾财富广场作为距离本项目最近的综合性项目，比本项目具有地段和先发优势，如何避免与该项目的同质化竞争是本项目所需要考虑的。租金价栺综合来看，

96、区域内专业市场发展最为成熟，但可发展空间较小，社区商业基本能满足日常需求，园区内大量商务人口，目的性商务配套商业具有可发展空间。项目1.5公里辐射范围商业总结 作为市区著名的专业市场之一，区域内专业市场客户主要辐射闸北区为主，兼顾全市客源； 社区商业主要以服务本区域的社区居民为主； 商务配套以满足园区企业员工的日常消费为主；Page 81商业主要竞争项目分析Page 82竞争案例分析祥腾财富广场项目名称祥腾财富广场占地面积27400M2容积率2.0总体量72905M2其中地上54784M2地下18120M2户型分割写字楼全部5.4米挑高，70-1000平方米户型商铺100-250平方米分割销售

97、价格写字楼2.3万元/M2商铺5-6万元/M2祥腾财富广场为目前离本项目最近的综合性商业项目，该项目由4栋10层综合现代化智能高层办公楼和4栋2层商业楼宇组成，其主要特色为5.4米的LOFT挑高户型，办公分割面积为70-1000平方米。Page 83祥腾财富广场平面布局祥腾财富广场紧邻地铁1号线汶水路站，兼具P+R系统和公交首末站的交通优势，较之本项目其公共交通优势明显。建筑建筑编编号号建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）功能功能体量体量（平方米）（平方米）A13152办公9942商业3210B11504办公9994商业1610C11806办公10092商业1714D12934办公8871商业

98、4063F2681商业2681G1351商业1351H1256商业1256合合计计5478454784办办公公3890038900商商业业1588415884A AB BCCD DP+RP+R公交始公交始末站末站F FGGH H祥腾财富广场整体分布祥腾财富广场整体分布Page 84祥腾财富广场商业定位祥腾财富广场商业产品定位祥腾财富广场商业产品定位编号形态户型分割规划业态A2层底商800-400M2便利店，银行，服装等普通零售业B2层底商800-400M2C2层底商800-400M2D2层底商800-400M2E独立商铺120-200M2为主中档餐饮为主，面向地铁过路型人群为主F独立商铺120

99、-200M2为主G独立商铺120-200M2为主H独立商铺120-200M2为主A AB BCCD DF FGGH H项目商业部分整体分布项目商业部分整体分布P+RP+R系统系统公交始末站公交始末站1F1F2F2F直接与地铁天桥连接120-200M2120-200M2120-200M2120-200M2祥腾财富广场商业户型分割祥腾财富广场商业户型分割Page 85祥腾财富广场项目总结定位分析业态竞争 祥腾财富广场定位为闸北区交通枢纽站点综合性商办物业，依托地铁一号线，P+R转换系统和公交首末站等交通优势，发展LOFT型办公和中小型集中性商业。 商业部分主要目标客户群以交通转换人群为主； 办公楼

100、以投资客和中小企业为主。客户来源祥腾财富广场由于目前尚处于预售阶段，其后期的经营模式尚存在诸多不确定因素，该项目距离本项目距离近、功能相似，因此对本项目将存在一定的竞争威胁。 目前办公楼底商业态规划为商务配套，便利店，服装等普通零售商业； 4栋独立2层商业定位为中端餐饮，以服务交通换乘人群为主； 由于商业部分以租售形式对外，因此后期的商业形态存在不确定性。经营策略 祥腾财富广场LOFT办公楼目前初步策略为2栋对外分割销售，分割以100-200平方米的中小户型为主，也有2000方的大面积户型，剩余2栋办公楼由开发商股东持有； 商业部分目前策略为可租可售，目前更加倾向于租赁。Page 86周边主要

101、集中性商业项目分析大润发名称面积租金备注餐饮300-500m2之间2-3元/m2/天快餐（KFC）400m2左右保底租金+提成由于该区域人流量少，纯租金存在经营风险一般零售1、20-50m22、50-150m21、5-8元/m2/天2、3-5元/m2/天说明：由于本区域人流量小，大润发卖场内的大部分品牌属于长期战略品牌。该租金根据本项目调查的，低于惯常卖场的租金水平。内部主要商户租金分析内部主要商户租金分析营业面积1.6万平方米卖场面积1.1万平方米出租面积0.5万平方米客户来源彭浦，永和社区居民为主，还有工业园区内员工大润发依托四通八达的交通，与周边专业市场形成差异化竞争，为区域提供了大量的

102、周边区域的消费人群。Page 87大润发项目总结整体定位整体定位业态定位业态定位 大润发超市是目前本项目一级辐射圈内唯一一个已经交付的非专业市场的大型集中性商业，为区域带来了大量的日常生活型消费人流； 大润发作为区域内发展起步较早的商业项目，经历了将近10年的商业发展，在周边居民心目中已经形成了一定的影响力。 主要以彭浦，永和社区居民为主； 周边专业市场消费客户； 商务人群消费较少客户来源客户来源大润发超市作为本项目周边重要的一个商业中心，其业态以生活服务型商业为主，本项目商业发展应与之错位发展，形成互补。 项目以日常生活型消费为主，除专业卖场外还有餐饮，服装，和普通零售散铺； 其餐饮业态以中

103、低端快餐为主，服务卖场购物人群及周边专业市场消费客户为主。Page 88竞争案例分析半岛国际项目名称半岛国际占地面积0.85万M2容积率2.0体量1.9万M2其中：地上1.7万M2地下0.2万M2标准层面积1200M2标准层高3.5米入住率80%租金2.2-2.5元/平方米天入驻企业行业协会总部，国内大型企业驻沪办事处半岛国际中心作为市北工业园区重点打造的行业转型载体，吸引了国际行业协会总部等企业入驻，是园区内配套最完善的综合性服务中心。Page 89半岛国际内部商业配套商商业业种类种类商商业业名称名称营业营业面面积积（ （M2)目目标标客客户户消消费类费类型型人均消人均消费费（元）（元）餐饮

104、意膳舫3000企业中高层商务宴请70新澳时尚美食广场800普通员工日常20ECOH咖啡300企业中高层日常35购物平顺便利200员工日常20合计4300Page 90半岛国际项目总结总体定位业态定位 半岛国际作为市北工业园重要的产业转型项目，是园区产业从第二产业向第三产业过渡的重要的载体，也是目前整个园区内的商业配套中心。 园区企业办公人口客户来源半岛国际作为政府开发项目，在政策、租金价栺等方面都具有一定的优势；受觃模限制，其商业以满足园区企业员工日常基本消费为主，缺乏中高端商务活动场所，为本项目提供了发展空间。 半岛国际由于底商面积较小，目前主要有主要以园区内日常办公人口的基本消费为主； 主

105、要以便利店，餐饮等业态为主。经营策略 半岛国际由于是政府部门打造的商业配套项目，其商业部门以业主持有为主，采用只租不售的经营策略。Page 91本项目商业需求分析Page 92需求调研范围及方法研究方法研究方法: :随机抽样调研上门访谈电话调研需求调研选址需求调研选址1km调研对象：调研对象：企业消费者（60份）办公人士（120份）附近居民（180份）调研选址：调研选址：项目周边1.5km范围其中1Km范围是重点调研区域通过前面对项目周边物业及项目辐射范围的分析，确定项目周边1.5km的企业、办公人士及附近社区居民是本项目商业的潜在客户来源，也是本项目商业需求的主要调研对象。需求调研对象构成需

106、求调研对象构成调研目的调研目的: :寻找项目商业市场空间探求未满足的客户需求17%33%50%企业消费者附近办公人士附近居民Page 93本项目商业需求总结及对本项目启示本项目商业需求总结本项目商业需求总结潜在客潜在客户户对对本本项项目商目商业业意向度意向度对对本本项项目目业态业态需求需求企企业业消消费费者者高会52%；可能会44%；不会4%餐饮（45%）本帮菜、中国传统菜系休闲娱乐（28%）高档咖啡吧/酒吧、高级会所、SPA/足浴等办办公人士公人士较高会36%；可能会51%；不会13%餐饮（36%）快餐类、中国传统菜系休闲娱乐（27%）中高档KTV、健身房、咖啡吧商务配套（19%）银行、便利

107、店附近居民附近居民一般会19%；可能会44%；不会37%购物、餐饮、休闲娱乐，业态需求多样化。本项目商业需求调研对本项目的启示本项目商业需求调研对本项目的启示企业消费者、附近工作的办公人士将是本项目商业的重要客户来源；中高档次的餐饮类、休闲娱乐类是本项目可考虑重点发展的业态方向；由于项目位于工业办园区，商务商务配套类商业也是本项目商业的重要补充。Page 94基于项目基于项目SWOT的物业市场分析的物业市场分析项目总体定位及产品建议项目总体定位及产品建议解决问题解决问题解决问题解决问题在认知项目的前提下，借鉴相在认知项目的前提下，借鉴相关案例，同时针对本项目开发关案例，同时针对本项目开发所面临

108、问题进行商业市场研究，所面临问题进行商业市场研究，确定本项目商业定位确定本项目商业定位酒店市场酒店市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场项目酒店及酒店式公寓市场分析本项目酒店市场分析本项目酒店式公寓市场分析Page 95酒店市场分析Page 96酒店市场研究上海市高星级酒店市场上海市高档酒店分布主要集中在内环以内商务区及园区周边。上海星级酒店定义包括上海市所有挂牌三星级以上酒店内 环 内内 环 外77.8%67.3%49.2%22.2%32.7%50.8%五星四星三星内环内内环外上海高星级酒店分布特征五星级酒店：集中分布于陆家嘴、南京西路、人民广场、虹桥开发区、淮海路、徐家汇等几大市级成熟商

109、务商贸区内及周边区域，其中77.8%位于内环线以内；四星级酒店：分布于各大中型商务区、区域商贸区以及园区周边，其中67.3%位于内环线内。总体看来，上海高星级酒店对于区位的要求较低星级酒店严格。上海市Page 97酒店市场研究上海高星级酒店历年供应上海市高星级酒店供应分析高星级酒店供应稳步增长上海高档酒店历年供应-酒店数上海高档酒店历年供应-客房数（万间）及客房增长率263236434752126128128200820072006五星级四星级三星级五星级四星级上海高星级酒店数量和客房数量整体呈逐年上升趋势，至2008年共拥有高档酒店88家，其中五星级36家，四星级52家；从各星级酒店的情况来

110、看，高星级酒店在三年内稳步增长；五星级酒店增长高于四星级酒店，上海高星级酒店供应匀速发展，四五星级酒店客房供应稳步增长。8879693.323.062.72历年高星级客房总量12.0%5.3%19.2%4.3%3.4%7.2%-2.0%-18%-12%-6%0%6%12%18%24%200620072008Page 98酒店市场研究上海市高星级酒店收益表现上海市高星级酒店入住率及客房价格 由于需求下降导致入住率和房价略有下降。上海高星级酒店历年入住率上海高星级酒店历年平均客房价格（元/套 天）整体来看，上海市高档酒店入住率呈现逐年下滑的趋势，尤其是2008年受经济危机的影响，下滑的幅度更为明显

111、；尽管受到经济危机的影响很大，但高星级酒店的房价仍然坚挺，下降幅度不大，得益于客户的稳定。上海高星级酒店需求和收益发展略有下降，但依赖于稳定的客户，尽管受金融危机影响，房价仍然坚挺，高星级酒店的客房收益尚存在空间。61.8%72.6%68.2%63.5%66.7%56.6%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%75.0%200620072008五星级入住率四星级入住率1,2791,3361,406637658648-1.7%-4.3%-5.0%3.2%-1.5%2.7%05001,0001,5002,000200620072008-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%五星

112、级平均房价四星级平均房价五星级增长率四星级增长率Page 99酒店市场研究北上海高星级酒店市场北上海酒店区域包括五大板块：彭浦、大宁及火车站、宝山、大柏树、五角场板块。五 角 场板 块北上海酒店区域研究范围考虑本项目位于闸北区，并距离宝山、虹口区较近，选择本项目所在行政区域以及临近行政区的可比区域确定为本项目研究范围，具体包括：1.彭浦板块（尚无高星级酒店）2.大宁版块3. 宝山板块4. 大柏树板块5. 五角场板块其中前三板块为主要研究板块。宝 山 板 块大柏树板块北上海酒店区域研究范围考虑本项目位于闸北区与宝山、虹口区域交界的特征，北上海区域包括以下五个板块：1.闸北板块2.大柏树板块3.宝

113、山板块4.五角场板块其中前两个板块距离本项目较近，为主要研究板块。五角场 板块闸北板块闸北板块大柏树板块大柏树板块宝山板块宝山板块五角场板块五角场板块范围范围闸北区虹口区广中路以北宝山行政区杨浦区控江路以北翔殷路以西区位区位内环外，外环内内环以外中环以内中环以外，稍显偏远内环以外中环以内交通交通较便利便利一般较便利区域配套区域配套不完善满足基本需求满足基本需求较为完善地位地位商务居住区区域传统商务区传统工业区区域商业中心产业基础产业基础依托市北工业园，发展小规模商务。集中大量钢铁交易及建筑总包企业，发展历史久，产业聚集度高园区众多，发展时间久，大量知名企业落户，以钢铁制造和航运物流为亮点依托板

114、块内众多高等学府，发展知识产业，以高科技以及创意产业为特色，产业环境尚在建设中闸北板块本项目Page 100酒店市场研究闸北区高星级酒店板块11五星四星三星上海市本项目大宁板块闸北区闸北板块酒店分布分为彭浦、大宁及火车站板块2234星级星级编编号号酒店名称酒店名称总客房数总客房数开业年份开业年份5星（未挂牌）1大宁福朋喜来登集团酒店32620075星（未挂牌）2铭德莱星顿广场酒店28820084星1锦荣国际大酒店14520044星2上海中祥戴斯大酒店20820064星（未挂牌）3金水湾大酒店17120054星4广场长城假日酒店51019964星5亚繁龙门大酒店3002007合计合计1,9485

115、火车站板块闸北区高星级酒店主要集中在大宁板块及火车站板块的恒丰路沿线，以满足周边园区的商务需求为主；板块内大部分高星酒店都在2005年以后开业，占总客房数量的74%。目前闸北区内档次最高的酒店为未挂牌五星级，尚无挂牌五星级酒店，有两间未挂牌五星级酒店。本项目周边无高星级酒店，整个闸北区高星级酒店主要集中在大宁以及火车站板块。Page 101北上海分板块酒店分布大柏树板块312编号编号酒店名称酒店名称星级星级总客房数总客房数开业年份开业年份1上海宝隆美爵酒店437219882上海兰生大酒店441819933上海粤海酒店准53382004合计合计1,128虹口区虹口区大柏树板块高档酒店主要集中在逸

116、仙高架及曲阳路沿线交通便利之处；板块内绝大部分酒店均为上世纪90年代开业的老酒店，是周边几个板块中酒店发展最为成熟的板块；版块内酒店基本靠周边钢铁产业支撑。目前板块内档次最高的酒店为准五星级，其它高档酒店均为挂牌酒店。大柏树板块是区域内高档酒店市场发展最成熟的板块，基本为挂牌酒店，为周边集聚的大量钢铁企业提供酒店需求。酒店市场研究北上海高星级酒店板块大柏树板块上海市本项目Page 102五 角 场板 块北上海酒店区域研究范围考虑本项目位于闸北区，并距离宝山、虹口区较近，选择本项目所在行政区域以及临近行政区的可比区域确定为本项目研究范围，具体包括：1.彭浦板块（尚无高星级酒店）2.大宁版块3.

117、宝山板块4. 大柏树板块5. 五角场板块其中前三板块为主要研究板块。彭浦板块本项目大宁板块酒店市场研究本项目直接竞争板块本项目酒店区域研究范围界定包括闸北区的彭浦、大宁板块。由北上海各大酒店板块分析得：各大版块客户特征明显，且在区域内基本达到供需平衡，本项目区域很难承接其他版块的需求分流。 周边板块酒店客户特征明显：由本板块需求支撑。 大柏树板块客户区域特征非常明显，聚集在共和西路以西。 本区域酒店内以市工业园和周边办公楼内需求支撑。本项目将竞争范围划定为彭浦、大宁板块。火车站板块Page 103闸北区各板块酒店市场供应各板块历年高星级酒店供应-客房数（间）2008年各板块不同星级酒店客房数构

118、成区域酒店客房总量呈逐年上升趋势，酒店档次呈高档化趋势；从各板块来看，大宁及火车站板块供应量均有所程度的增长，高档酒店市场迅速崛起；目前火车站块高档酒店市场规模大于大宁板块；从各板块高档酒店客房构成来看，大宁板块挂牌四星酒店客房占板块总量中的31%，需求潜力下，供给提升巨大，而火车站板块则以挂牌四星级酒店为主，占高星级客房总量的49%，未挂牌四星级为32%。大宁板块由于新商业区的带动和市北工业区的企业需求，高档酒店供应呈高档化趋势，但高星级酒店数量还是相对较少，需求空间较大，四星级酒店也仅有锦荣国际一家。酒店市场研究闸北区高星级酒店板块15848448488911891477000104716

119、73196105001000150020002500200720082009大宁板块火车站板块本项目板块合计69%19%31%49%32%0%20%40%60%80%100%大宁板块火车站板块五星未挂牌五星四星未挂牌四星Page 104闸北区各板块酒店市场需求各板块历年高档酒店入住情况2009年各板块不同星级酒店入住率受酒店业日益竞争及经济危机的影响，区域内高档酒店市场需求呈逐年下降趋势；以旅游业为导向的火车站板块尤其明显；而大宁板块由于市北工业区企业的需求及大宁商圈的建成，下降趋势相对略微平缓。火车站板块由于多家高星级酒店的竞争，因此板块整体入住率相对略低；而大宁板块由于周边被配套设施的逐渐

120、完善，及周边企业的需求，入住率则相对稳定，且较高。从各档次酒店市场表现来看，挂牌四星级酒店市场需求度最高，抗风险能力最强，且在市北工业区周围最具潜力。区域高档酒店需求受经济影响下滑，宝山板块尤为明显；区域内挂牌四星级酒店需求度最高。酒店市场研究闸北区高星级酒店板块200720082009大宁板块61.3%57.3%56.8%火车站板块53.2%51.4%48.7%区域平均58.9%54.1%53.1%45.0%47.5%50.0%52.5%55.0%57.5%60.0%62.5%65.0%未挂牌五星四星未挂牌四星大宁板块51.7%61.9%火车站板块45.1%52.5%46.7%区域平均48.

121、4%55.6%46.7%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%两板块均没有5星级酒店Page 105闸北区各板块酒店市场客房价格各板块历年高档酒店客房价格（元/间/天）2009年各板块不同星级酒店客房价格（元/间/天）整体来看，各板块高档酒店平均客房价格差别不大，基本在495-545元之间；火车站板块由于莱星顿广场酒店的上市从而拉高了该板块客房平均价格；而大宁板块由于以长期商务客户为主，价格基本比较稳定；从各档次酒店来看，挂牌四星级以上酒店价格在495-543元之间，与其他区域上海市内环外高星级酒店的基本持平，低于内环内高星级酒店水平。区域高档酒店价栺基本稳定，但与上海市

122、平均水平有较大差距。酒店市场研究闸北区高星级酒店板块588608598402478462495543530350400450500550600650200720082009大宁板块火车站板块区域平均828368778430336200300400500600700800900未挂牌五星四星未挂牌四星大宁板块火车站板块两板块均没有5星级酒店Page 106闸北区各板块酒店市场客户特征各版块各自特征明显，各自板块分别以旅游和商务为导向。各板块高档酒店客户构成各板块高档酒店客户来源地由于板块内不同的经济导向，使得各板块的客户构成有较明显区别； 火车站板块作为旅游集散门户之一，板块内酒店需求以短期旅游

123、客户为主，且易受旅游淡旺季影响；大宁板块地处市北工业区附近，有大批的商务客户需求，加之大宁商圈配套设施日益完善，会议等其他客户也逐年增加；从各板块酒店客户来源地来看，火车站板块基本以国内外旅游客户为主，占92%；大宁板块因周边企业需求吸引了大量的本地及周边城市、以及外资企业欧美的企业客户，其中上海及长三角地区客户占62%。区域各板块高档酒店客户特征明显，火车站板块以国内外旅客较多；而大宁则以周边企业的客户及技术员工为主要客户。酒店市场研究闸北区高星级酒店板块43%3%19%17%6%29%7%6%18%25%4%15%3%5%0%20%40%60%80%100%大宁板块火车站板块上海本地长三角

124、地区国内其他城市港澳台地区欧美地区日韩地区其他69%11%8%66%9%6%11%13%3%4%0%20%40%60%80%100%大宁板块火车站板块商务旅游会议政府其他Page 107各板块高档酒店商务客户行业结构从各板块商务客户行业特征来看，火车站板块由于政府机关分布在此版块内，酒店需求集中的文化产业以及贸易/物流等行业，但总体相对平均；大宁板块则由于周边企业类型的影响，相对集中在电子信息/高新技术/贸易/物流等行业。区域各板块商务客户行业具有明显特色，与区域内行业发展密切相关。闸北区各板块酒店市场客户特征各板块客户行业特征与各版块经济类型密切相关。酒店市场研究闸北区高星级酒店板块8%6%

125、11%9%23%21%9%16%37%14%7%26%5%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%大宁板块火车站板块钢铁房地产/建筑/装潢/建材贸易/物流金融/法律电子信息/高新技术文化产业其他Page 108酒店市场研究本项目研究板块本项目周边酒店市场供应分类本项目竞争研究范围内，商务酒店占24%，供应量较大，但大部分集中在火车站；福朋喜来登酒店供应的房间数占商务房的69.2%，四星级商务酒店供应尚有空间。星级星级酒店名称酒店名称总客房数总客房数 开业年份开业年份商务商务酒店酒店5星（未挂牌）大宁福朋喜来登酒店32620075星（未挂牌）铭德莱星顿广场酒店288

126、20084星锦荣国际大酒店14520044星上海中祥戴斯大酒店20820064星（未挂牌）金水湾大酒店17120054星广场长城假日酒店51019964星亚繁龙门大酒店3002007Page 109北上海高星级酒店未来供应项项目目名名称称星级星级位置位置体体量量（平方米平方米) )开开业业时时间间酒店酒店管理管理公司公司基本情况基本情况1 洲际河畔酒店超五星恒丰路/天目路78万预计09年底洲际酒店管理集团投资25亿元兴建，将成为不夜城的新地标2大宁宾馆 五星广中西路以北，西门子公司以西7.1万约2011年新加坡独资彭浦镇73宗地块位置,位于多媒体产业园3 绿洲雅宾利花园五星西藏北路、中华新路区

127、域总面积16万平方米，包括甲级写字楼，高档商业和五星级酒店约2012年-集中商业商务宾馆休闲公寓”复合功能的综合街区4新梅太古城五星西藏北路、曲阜路约4万约2014-可能明年开始建造,2、3期规划有五星级酒店供应2未来供应地图本项目北上海未来高星级酒店基本集中在新兴商圈或商务区内，如不夜城商圈，真如商圈，闸北多媒体产业园等；距离本项目最近的新增供应为五星级的大宁宾馆，预计2011年建成，为多媒体产业园的配套。431中环内环Page 110本项目竞争区域高星级酒店市场小结市场分布历年供应市场需求客房价格客户特征板块高档酒店分布各有特征，大宁和火车站高星级酒店较集中，本项目周边仅有一家挂牌高星级酒

128、店，市场分布较不均匀。区域整体供应稳定，近几年新增供应均为四星级以上酒店。大宁的酒店板块随着福朋喜来登酒店的开业，向高端发展。区域高档酒店需求受宏观环境影响呈下降趋势，火车站板块需求受2008市场大环境影响，有下降趋势出现，而大宁板块由于客户固定，需求稳定。区域各板块酒店价格差别不大，历年客房平均价格较稳定；大宁五星级酒店的客房价格高于周边区域。各板块由于产业背景的差异，酒店客户也各有特点。大宁以电子信息，高新技术为主，火车站的高星级则由文化产业以及贸易产业为主，也有大量旅游客入住。酒店市场研究项目竞争区域市场总结Page 111酒店需求分析Page 112本项目目标客户接待来访人员以领导、企

129、业内部技术人员及客户为主。大型外企接待领导及客户较频繁，一般会选择高星级酒店，入驻在5-7晚居多。企业领导来访以1-10次居多，客户来访频率较高。接待领导及高级技术人员选择高星级酒店比例较大，一般员工培训或出差通常就近选择商务型或经济型酒店。来访人员入住时间目标客户接待来访人员频次（次/年）目标客户商务接待以企业高管及客户为主，入驻以高星级酒店为主。由于市北工业园周边缺乏高星级酒店，目前本项目四星级及五星级商务酒店市场仍有大量开发空间。来访人员选择酒店资料来源: DTZ Consultancy酒店市场研究目标客户需求分析60%50%25%20%10%10%5%20%30%15%20%45%0%

130、10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%领导高级技术人员客户1-5次6-10次11-20次20次5%10%20%20%35%45%65%20%35%10%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%领导高级技术人员客户1-2晚3-4晚5-7晚7晚33%38%90%15%56%38%10%85%11%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%领导技术人员客户员工培训/出差三星级四星级五星级Page 113客户对选择酒店考虑因素客户对酒店商务配套偏好除价格外，周围办公楼内企业选择酒店时最重视的是交通方便程度和酒店服务质

131、量，在调查企业中分别占33%和43%。另外企业也较看重酒店客房设施、周边商业配套以及酒店内部商务设施，如会议室等。目标客户普遍要求酒店内部宽带上网，部分企业对商务中心、会议中心要求较高。其中，外企对票务中心偏好程度较高。客户都酒店商务软件配套较重视，由于周边多外企，希望酒店服务能较为外国人考虑。资料来源: DTZ Consultancy酒店市场研究目标客户产品偏好Page 114酒店市场研究经营者访谈在所有大型国内酒店管理公司中，我行有针对性地筛选对本项目意向度较高且较适合本项目酒店的管理公司进行深访：豪生国际酒店管理公司豪生国际酒店管理公司雅格酒店管理公司（澳大利亚）雅格酒店管理公司（澳大利

132、亚）被访人被访人平经理平经理熊经理熊经理公司规模公司规模豪生酒店在全球拥有6，544个特许经营及全权委托管理的酒店和550.576间酒店客房。旗下包括12个品牌。99年进入中国市场以来，在北京、上海、成都、杭州、西安、武汉等二十余个城市开设89家四、五星级酒店。目前酒店经营四、五星级酒店以及商务经济型酒店，在中国雅阁argyle旗下拥有12家加盟酒店，3500多个房间，专注于个性化精品商务酒店与高星级酒店管理。旗下的四星品牌奥斯特较适合本商务区。档次档次规模要求规模要求四星级/五星级四星级/准四星级收费标准收费标准固定管理费+奖励管理费（具体费用额度进一步洽谈）固定管理费+奖励管理费未来发展方

133、向未来发展方向在一线及二线大城市进一步扩大经营范围。在一二线城市的中心或次中心区域对本项目意向度对本项目意向度经营模式经营模式仅涉及管理仅涉及管理酒店类型酒店类型偏好商务/会议型商务型酒店位置偏好位置偏好靠近道路，在地块边上商务氛围浓厚管理公司均能接受本地块约200间房，2万方左右的体量配比，认为配套问题可以通过设计解决，对本项目意向非常高。酒店管理公司情况意向度Page 115重点项目4个 23万M2约1300套0个0M20套锦荣国际酒店 ()位置位置/区域区域共和新路开业时间开业时间2004建筑面积建筑面积40000总客房数总客房数14509年入住率年入住率 62%标准房数标准房数130套

134、间套间(数数)标房面积标房面积(M2)20-30标房价标房价350元/天对本项目启示 区位较好的酒店经营状况较佳；同时档次对入住率的影响较大 本项目周边四星级酒店供应仅有145间。 鉴于本项目的地块条件和交通位置，高星级商务酒店较为适合。 未来五星级酒店供应约1300间，而无四星级酒店供应。本项目打造四星级本项目打造四星级商务酒店尚有空商务酒店尚有空间，结合周边商务间，结合周边商务环境，此类酒店较环境，此类酒店较有市场竞争力；有市场竞争力；以商务客为主，市北工业园发展逐渐成熟，地块周边商务氛围日渐浓厚。本项目商务区内的各类企业即将入住。偏好国际品牌酒店公司管理的高星级商务酒店，硬件设施要求一般

135、，但对服务较为重视。需求分析 市场需求 客户偏好目前供应未来供应彭浦区域只有一家四星级酒店，距离地块大约2-3公里,主要集中在火车站板块。高星级酒店入住率在经济危机的影响下冲击力不大。规模一般在4-5万方。房价与档次成正比；大宁板块的五星级房价最高。市北工业园区及周边商务区内商务散客。 五星级酒店 四星级酒店未来3年内将供应4个五星级酒店，高星酒店供应短期放量，竞争加剧。 区位分布 入住率 酒店规模 房价 主要客源本项目研究板块酒店市场空间分析Page 116酒店式公寓市场分析Page 117酒店式公寓市场分析中外环间市场南京西路人民广场徐家汇淮海中路小陆家嘴虹桥上海酒店式公寓及类酒店式公寓市

136、场总体分布酒店式公寓及类酒店式公寓定义*酒店式公寓：指聘请专业的酒店或酒店式公寓管理公司统一管理，提供酒店式管理服务（如清洁、送餐、洗衣服务等）的公寓产品。*类酒店式公寓：指利用商办用地建造，提供室内装修份，具有居住功能的产品。内环内典型项目: 上海商城、香港广场、鹏利辉盛阁内中环典型项目: 爱都公寓、长青公寓、金桥酒店公寓中外环典型项目: 中环永新国际广场、祥腾生活广场目前，上海酒店式公寓主要分布在各中心商务区内，且以内环以内和内中环的虹桥商务区居多；内环内酒店式公寓多聘请知名酒店或酒店式公寓管理公司管理，且几乎全部只租不售。上海类酒店式公寓主要分布于中外环间轨道交通沿线，提供装修服务，但绝

137、大部分不提供酒店性质的服务，且主要以出售为主。本项目研究范围定位于中外环间的类酒店式公寓产品。内环中环外环本项目Page 118030,00060,00090,000120,000150,0002005200620072008-20%0%20%40%60%80%新增供应累计供应新增供应增长率上海中外环间酒店式公寓供应分析数据来源：上海市市经济和信息化委员会，DTZ策略发展部；数据截至2009年2月酒店式公寓市场分析中外环间市场单位：平方米目前上海中外环间的酒店式公寓供应量较少，至2008年总计只有13万左右的累计供应，在累计供应中早期有相当一部分是由办公烂尾楼改造而来，品质较低。就2005-2

138、008年的新增供应来看，其每年的增幅差别较大，其供应体量也较小，该类物业多于办公物业组成综合体项目，满足办公人群的居住需求。Page 119030,00060,00090,000120,000150,000200520062007200850%60%70%80%90%100%累计供应累计需求累计需供比酒店式公寓市场分析中外环间市场上海中外环间酒店式公寓供需分析单位：平方米目前上海中外环间的酒店式公寓由于新增供应量较少，且由于前几年市场的繁荣，在2005-2007年其累计需供比都保持在较高水平，而至2008年由于新增供给的增加幅度较大，且整体房地产市场的热度消减，是其累计供需比有所下降，至78%

139、左右。Page 1205,0007,0009,00011,00013,00015,00020052006200720080%5%10%15%20%25%销售均价售价增长率酒店式公寓市场分析中外环间市场单位：元/平方米上海中外环间酒店式公寓售价分析目前上海中外环间酒店式公寓的售价仍保持稳步上升态势，至2008年均价接近13,000元/平方米；但增长速度出现了明显下降，由最高峰时的年增长超过20%，回落到年增长8.6%。Page 121项目辐射区域酒店式公寓分布项目项目名称名称所属所属区域区域开盘开盘时间时间总建总建面积面积单套单套面积区间面积区间兰港大楼兰港大楼五角场199918,76090-1

140、60远洋广场远洋广场五角场200044,11660-80华兴商厦华兴商厦曲阳200357,50038-244华瑞大厦华瑞大厦彭浦200510,00037-105宝莲城宝莲城淞宝200656,405130-190祥腾国际广场祥腾国际广场淞宝200625,00250-80东上海中心东上海中心五角场200780,88183-118财富国际广场财富国际广场五角场200715,00070-80本项目华瑞大厦东上海中心宝莲城项目辐射区域的现有酒店式公寓主要分布在五角场、大柏树区域，该区域也是项目辐射区域中商务氛围最浓的板块。而在最近几年，这些酒店公寓由于经营管理和经营问题，酒店公寓租户逐渐转为办公用途。酒

141、店式公寓市场分析辐射区域研究Page 122060,000120,000180,000240,000300,000360,0002006200720080%10%20%30%40%50%新增供应累计供应新增供应增长率51%19%26%4%五角场曲阳东城区彭浦酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究项目辐射区域酒店式公寓供应分析单位：平方米 项目辐射区域的酒店式公寓在2008年没有新增供应，只在2006、2007年整体市场繁荣时有过较大量的供应，至2008年项目辐射区域的累计供应接近31万方，但是2009年没有供应。 目前项目辐射区域的酒店式公寓主要分布在五角场区域，彭浦区域酒店公寓华瑞大厦在出售后，

142、因为没有系统酒店管理公司的经营，目前租户大部分为办公和商业。Page 123020,00040,00060,00080,000100,000120,0002006200720080%20%40%60%80%100%新增供应新增需求需供比040,00080,000120,000160,000200,000曲阳彭浦五角场东城区0%20%40%60%80%100%120%累计供应累计需求需供比项目辐射区域酒店式公寓供需分析酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究 项目辐射区域的酒店式公寓在近三年基本处于供大于求的局面，由于2008年无新增供应，2008年项目辐射区域处于消化存量的态势。 目前项目辐射区域中

143、，彭浦板块由于产品入市较早基本都已售罄； 目前酒店公寓仅有华美达管理的东上海中心（位于五角场）是真正意义的酒店公寓，其他供应均部分或全部转为其他用途。单位：平方米单位：平方米Page 12402,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002006200720080%5%10%15%20%25%30%售价售价增长率05,00010,00015,00020,00025,000曲阳五角场东城区彭浦酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究项目辐射区域酒店式公寓售价分析 目前辐射区域的酒店式公寓的售价仍保持稳步上升态势，至2008年均价接近16000元/平方米；但增长

144、速度这出现了明显下降，2008年增长10%。 目前项目辐射区域中，曲阳和五角场板块由于地理位置更近市区且商务氛围较浓，其项目售价较高，而东城区板块则由于属于新兴区域，其售价较其他三个板块低，而彭浦则由于供应量稀少，其成交价不具有代表性。单位：元/平方米单位：元/平方米Page 1252.002.102.202.302.402.502006200720080%20%40%60%80%租金入住率0.000.501.001.502.002.50五角场彭浦曲阳东城区0%20%40%60%80%100%120%租金入住率酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究项目辐射区域酒店式公寓租金分析单位：元/平方米.天

145、单位：元/平方米.天近三年项目辐射区域的酒店式公寓租金基本保持稳定，但入住普遍不高，这主要是由于该类项目有较多投资型客户的缘故。 目前项目辐射区域中，彭浦、曲阳和五角场板块租金表现较好，彭浦入住率表现虽然不错，但客户较杂乱，目前并非全部为住宅用途，部分转为办公。由此可见，酒店公寓需求无法支撑已有的供应市场。Page 12680%15%5%项目所在地周边辐射区域上海其他区域40%60%企业住家酒店式公寓购买客户来源酒店式公寓入住客类别 项目辐射区域的酒店式公寓产品的购买者大多来自各自项目的附近，其比例达80%。 项目辐射区域的酒店式公寓由于许多项目亦可注册公司，吸引了不少企业客户入住作为办公地点

146、。酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究Page 127商务区来访人员入住频次商务区来访人员入住频次60%50%25%20%10%10%5%20%30%15%20%45%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%领导高级技术人员客户1-5次6-10次11-20次20次5%10%20%20%35%45%65%20%35%10%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%领导高级技术人员客户1-2晚3-4晚5-7晚7晚商务区来访人员入住时间商务区来访人员入住时间 调研结果显示，目前周边商务区的企业中，入驻超过7晚的以高级技术人员占比较大，占约35%；

147、 在这些入驻超过7晚的高级技术人员当中，以2周以内的居多，基本不超过1个月。 但高级技术人员来访超过20次的仅有20%左右。酒店式公寓市场分析需求分析目前市场上对酒店公寓的需求不大，对于周边商务区的调研显示，基本没有超过一个月的住宿需求。Page 128本项目辐射区域市场研究小结北上海区域的供应表现北上海区域的供应表现本项目区域的市场表现本项目区域的市场表现本项目区域的未来方向本项目区域的未来方向酒店式公寓市场分析项目辐射区域研究整个北上海供应在2007年达到顶峰，2008，2009年供应很少。目前北上海区域项新增酒店式公寓供应主要分布在五角场板块及宝山东城区板块，不涉及本项目竞争区域。本项目

148、区域的售价表现本项目区域的售价表现目前辐射区域的酒店式公寓的售价仍保持上升态势，但增长速度这出现了明显下降，由于客户背景较复杂，租金水平不一，不能作为参考。项目辐射区域的酒店式公寓在近三年基本处于供大于求的局面，目前项目辐射区域处于消化存量的态势。彭浦板块由于产品入市较早基本都已售罄。但由于需求不旺盛，大部分酒店公寓转办公和商业形式。本项目地处市北工业区门户，随着周边商务氛围的日益浓郁，预计会产生部分酒店公寓需求，但从目前来看周边企业没有意向。结合市场供应、其表现以及市场需求三方面来看，酒店公寓市场在目前和未来的2-3年内都将处于供大于求的状冴，不建议本项目开发酒店公寓。Page 129基于项

149、目基于项目SWOT的物业市场分析的物业市场分析项目总体定位及产品建议项目总体定位及产品建议解决问题解决问题解决问题解决问题在认知项目的前提下在认知项目的前提下,研究项目研究项目不同物业市场不同物业市场,确定本项目总体确定本项目总体定位及详细产品建议定位及详细产品建议酒店市场酒店市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场项目总体定位及分物业产品建议项目总体定位及布局建议写字楼物业定位及产品建议商业物业定位及产品建议酒店物业定位及产品建议Page 130项目总体定位及布局建议市北新天地市北新天地商务商业新领地商务商业新领地酒店中央景观绿化广场入口广场商业商业商业地标性现代商务商业中心，集办公、高端餐

150、饮、休闲娱乐等功能于一体的商务商业新领地。国际四星商务酒店国际四星商务酒店高端餐饮、休闲娱乐高端餐饮、休闲娱乐5A/3A标准配置写字楼标准配置写字楼SOHO/LOFTPage 131写字楼物业定位标准写字楼物业定位及产品建议SOHO/LOFT物业定位及产品建议Page 1322.834.681.331.850.002.004.006.008.0010.0012.0020092009201020102011201120122012LOFTSOHO标准配置5A甲级(不含总部办公）本项目办公物业需求体量测算过程：本项目办公物业需求体量测算过程：我行根据大量的市场调研数据及行业经验，建立办公物业定量测

151、算模型；具体定量模型见附件。定量过程中考虑客户对本项目的意向度。定量过程中已去除短期内未来其他竞争项目对本项目的竞争分流部分。定量过程中已考虑不同开发时间节点对本项目办公物业总体需求量的影响。本项目假设办公物业开发建设开始时间节点为2009年。根据实际布局情况，办公物业总量落差在5%以内为正常区间。根据需求体量测算模型，预测目前本项目办公物业需求总量约为10.69万。本项目办公物业需求总量：本项目办公物业需求总量：万M2随着市北工业园区的发展，本项目的区域价值逐渐凸显；吸引力和辐射力增强，企业对本项目各类物业的需求会不断加大；随着临近的北郊物流园区的规划和发展，其商办用地的开发和利用，预计会与

152、本项目形成一定的竞争分流，从而影响企业对本项目的需求量。办公物业定位办公体量建议10.6911.1211.4810.53总部办公需求约0.26万M2Page 133行业行业供应供应需求需求本项目建议本项目建议( (区域办公物业内现状份额) )( (各行业对本项目意向度) )建筑与工程1%2%1%高科技产业30%29%30%IT/信息技术31%21%18%金融保险8%7%7%贸易/经销商/物流21%28%30%商务服务业8%11%12%教育培训1%2%2%合计100%100%100%此定量模型参考了项目区域市场目前办公物业入驻行业的情况，并考虑了客户对本项目的意愿度及区域市场竞争；建议本项目依托

153、工业园区现有产业基础及未来规划，重点引入高科技产业、贸易/物流类和配套的商务服务类等行业企业；其中本项目5A甲级写字楼的目标客户主要面向各行业的高端企业，让其成为龙头客户，提升项目形象。标准型写字楼目标客户定位建议：标准型写字楼目标客户定位建议：30%18%7%30%12%2%1%建筑与工程高科技产业IT/信息技术金融保险贸易/经销商/物流商务服务业教育培训重点引入行业建议本项目标准型写字楼目标重点引入高科技产业、贸易/物流、商务服务类行业企业，其中5A甲级写字楼主要面向各行业高端企业，提升项目形象。标准型写字楼定位目标客户建议Page 134楼层高度楼层高度区域市场平均区域市场平均企业需求企

154、业需求本项目标准型本项目标准型写字楼建议写字楼建议5A5A甲级甲级建筑层高 (m)4.00/4.004.00室内净高 (m)2.722.6-2.82.702.70架空地板 (mm)100-110/100100标准配置标准配置建筑层高 (m)3.75/3.753.75室内净高 (m)2.602.5-2.82.602.60架空地板 (mm)100/1001005A甲级建筑层高甲级建筑层高 4.00 米米标准配置建筑层高标准配置建筑层高3.75米米5A甲级室内净高甲级室内净高 2.72 米米标准配置室内净高标准配置室内净高2.60米米架空地板高度架空地板高度100 mm结合目前市场供应与需求情况并适

155、当提高项目品质，我行建议，本项目5A甲级写字楼层高为4.00米，室内净高为2.72米，架空地板高度为100毫米；标准配置写字楼楼层高为 3.75 米，室内净高为 2.60 米，架空地板高度为 100 毫米。标准型写字楼定位标准层层高建议标准型写字楼标准层层高建议：标准型写字楼标准层层高建议：Page 13530%15%45%30%15%25%5%15%5%15%0%20%40%60%80%100%标准配置标准配置5A甲级5A甲级100M2以下101-300M2301-500M2501-1000M21000M2以上标准型写字楼定位标准层及面积划分建议标准型写字楼标准层面积建议：标准型写字楼标准层

156、面积建议：项项目区域市目区域市场场同档次写字楼同档次写字楼标标准准 客客户户需求需求本本项项目建目建议议5A5A甲甲级级标准层使用面积 (M2)1,000-2,000不低于1,500800-1,5001,8001,800- -2,0002,000得房率(%)68-75%7070- -72%72%标标准配置准配置标准层使用面积 (M2)800-1,500不低于1,200800-1,2001,2001,200- -1,5001,500得房率(%)66%-72%6868- -70%70%参考市场供需及同等档次写字楼标准，并且适当提高本项目的品质，建议本项目5A甲级写字楼标准层面积在1,800-2,0

157、00M2，得房率达到70%-72%；标准配置写字楼标准层面积在1,200-1,500M2，得房率达到68%-70%；根据市场供应及需求调研，确定本项目标准型办公楼面积划分比例如图；其中5A甲级写字楼适当增加500M2及以上办公空间，以满足那些重视办公形象、对办公空间的宽敞性和舒适性要求较高的高端客户以及少数企业总部办公的需求；标准配置写字楼供应面积以300M2及以下为主，满足中小规模企业需要。同时建议物业建筑形式采用框架结构，使得办公空间可以灵活分割和布局，最大程度满足客户多样化需求。标准型写字楼面积划分建议：标准型写字楼面积划分建议：300M2以下为主适量增加大面积比例Page 136根据区

158、域写字楼现状及可比案例分析，我行建议，本项目5A甲级写字楼大堂挑高10米左右，标准配置写字楼大堂挑高7米左右；较为宽敞通透高档次的写字楼大堂，可以为本项目写字楼提供较佳的商务形象;同时，建议本项目写字楼在大堂周边布置绿色植物盆栽、点缀艺术品，借此营造高尚氛围，提升办公档次。区域市场平均区域市场平均同档次写字楼标准同档次写字楼标准本项目建议本项目建议5A5A甲级甲级首层大堂建筑层高 (m)7.09.012.01010挑空楼层数(层)2233 3大堂建材高档大理石、花岗岩、天然石材等标准配置标准配置首层大堂建筑层高 (m)6.56.08.07 7挑空楼层数(层)2232 2大堂建材地砖标准型写字楼

159、大堂建议：标准型写字楼大堂建议：标准型写字楼定位大堂建议Page 137标准型写字楼定位标准型写字楼定位机电系统（电梯）建议机电系统（电梯）建议建议本项目建议本项目5A写字楼单部客梯服务办公面积为写字楼单部客梯服务办公面积为 4,800 M2 ；配置客梯数为；配置客梯数为7部部 ;标准配置写字楼单部电梯服务办公面积为标准配置写字楼单部电梯服务办公面积为6,000M2；配置；配置 客梯数为客梯数为8部部 。建议本项目建议本项目5A甲级写字楼电梯采用国际知名品牌；标准配置写字楼采用国内知名品牌。甲级写字楼电梯采用国际知名品牌；标准配置写字楼采用国内知名品牌。客用客用电电梯梯区域写字区域写字楼平均楼

160、平均(M2/(M2/部部) )高档写高档写字楼字楼标标准准本本项项目建目建议议5A5A甲甲级级5,00045,004800标标准配置准配置700050006000写字楼写字楼栋栋号号5A甲甲级级标标准配置准配置本项目办公面积(M2)31,00044,000单部客梯服务办公面积(M2/部)4,8006,000本本项项目客梯数目客梯数(部部)78标准型写字楼机电系统（电梯）建议：标准型写字楼机电系统（电梯）建议：Page 138说明说明FCUFCU（风机盘管系统）（风机盘管系统）VAVVAV（变空气流量系统）（变空气流量系统）VRVVRV（变制冷剂流量系统）（变制冷剂流量系统）系统类型集中式中央空

161、调半集中式中央空调技术成熟度高高高前期投资成本低高高占用空间高度中大小用户调节自由度中中高室内空气质量中高中改造灵活性中高低长期运营能耗中低高写字楼几种主流的空调系统比较写字楼几种主流的空调系统比较租赁型项目较多采用租赁型项目较多采用销售型项目较多采用销售型项目较多采用标准型写字楼定位空调系统对比分析Page 139标准型写字楼定位空调系统建议空调形式空调形式区域写字楼市场市中心写字楼标准本项目建议本项目建议5A5A甲级写甲级写字楼字楼半集中型中央空调（VRV）为主集中型中央空调（VAV）集中型中央空调集中型中央空调（VAVVAV）标准配置标准配置写字楼写字楼半集中型中央空调（VRV）半集中型

162、中央空调（VRV）半集中型中央空半集中型中央空调（调（VRVVRV）空调品牌空调品牌区域写字楼市场同档写字楼标准本项目建议本项目建议5A5A甲级写甲级写字楼字楼国内外名牌空调国际知名品牌国外知名品牌国外知名品牌标准配置标准配置写字楼写字楼国内品牌国内品牌国内知名品牌国内知名品牌标准型写字楼空调系统建议：标准型写字楼空调系统建议：根据区域写字楼现状及同档次写字楼标准对比分析，我行建议，本项目5A甲级写字楼空调系统采用集中型中央空调系统（VAV），且采用国外知名品牌；标准配置写字楼建议采用半集中型中央空调系统，国内知名品牌产品。Page 140楼宇设备自动化系统楼宇设备自动化系统(BA: Buil

163、ding Automation System)对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。包括空调自控系统 、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统办公自动化系统（办公自动化系统（OA: Office Automation System）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。通信自动化系统（通信自动化系统（CA: Communication System）1-综合布线系统2-无线通信转发系统安全防范系统（安全防范系统（SA: Safeguard Automation System）1-闭路监视系统2-

164、防盗报警系统3-停车场管理系统火灾自动报警和消防联动控制系统（火灾自动报警和消防联动控制系统（FA: Fire Automation System）1-设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2-广播音响系统智能化系统建议：建议智能化系统建议：建议5A5A甲级写字楼达到全部甲级写字楼达到全部5A5A配置；标准配置写字楼至少达到配置；标准配置写字楼至少达到3A3A配置配置，即楼宇自动化（BA）、办公自动化（OA）和通讯自动化（CS）。标准型写字楼定位智能化系统建议Page 141标准型写字楼定位交付标准建议5A5A甲级写字楼甲级写字楼标准配置写字楼标准配置写字楼天花板天花板应有隔

165、音吊顶有吊顶地地 面面地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯地面为地砖或铺中档地毯墙墙 面面面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料墙面刷白卫生间卫生间卫生间安置国内或进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等卫生间采用合资或国产中高档洁具等照照 明明室内照明达到500眀流以上门门玻璃单元门（只适用于分割单元）标准型写字楼交付标准建议：标准型写字楼交付标准建议：Page 1425A5A甲级写字楼甲级写字楼标准配置写字楼标准配置写字楼外外 墙墙外立面采用大理石、玻璃幕墙等材料外立面采用高级面砖冷却水导入冷却水导入预留大厦中央冷凝水系统引入各使用楼层的方案标志牌标志牌在大堂、墙体、广场等位

166、置设置标志牌预留位楼层承重楼层承重靠近核心筒区域局部承重加强内部通道内部通道在标准层的适当部位预留可拆卸式楼板物业管理公司物业管理公司资深经验的国际知名物业管理公司管理标准型写字楼其他产品建议：标准型写字楼其他产品建议：标准型写字楼定位其他产品建议Page 143营造平易近人的建筑尺度广场绿化、雕塑、人行步道的人性化艺术打造便捷且标识醒目的停车通道和足够的车位写字楼精神堡垒的设置以强化项目形象外外部部空空间间标准型写字楼定位增值建议Page 144内内部部空空间间充足的光照、新风系统、安全保障系统大堂、电梯间、公共走道、卫生间的艺术化生态装饰办公空间自由通透的内部空间分割标准型写字楼定位增值建

167、议Page 145便利的商务配套商务服务中心、多媒体会议厅便捷的商业配套咖啡点、商务简餐等人性化的物业管理服务服服务务配配套套标准型写字楼定位增值建议Page 146写字楼物业定位标准写字楼物业定位及产品建议SOHO/LOFT物业定位及产品建议Page 14712%23%28%25%12%IT/软件/信息技术广告/传媒/设计贸易/经销商/物流商务服务业其他行行业业供供应应需求需求本本项项目建目建议议( (区域市场现状份额) )( (各行业对本项目意向度) )IT/软件/信息技术15%12%12%广告/传媒/设计25%20%23%贸易/经销商/物流35%30%28%商务服务业15%23%25%其

168、他10%15%12%合计100%100%100%此定量模型参考了目前项目区域SOHO/LOFT入驻行业的情况，并考虑了客户对本项目的意愿度及区域市场竞争；建议本项目结合物业自身优势，重点引入贸易/物流、广告/传媒/设计及商务服务业等行业企业；目标企业性质以中小企业和创业型企业为主；同时由于LOFT物业未来供应的稀缺性，本项目供应的LOFT具有较大的投资价值，有利于吸引一部分投资客户。SOHO/LOFTSOHO/LOFT目标客户定位建议：目标客户定位建议：重点引入行业建议本项目SOHO/LOFT目标重点引入贸易/物流、广告/传媒/设计及商务服务业等行业企业；目标企业性质以中小企业和创业型企业为主

169、；LOFT物业的稀缺性有利于吸引一部分投资客户。SOHO/LOFT定位目标客户建议投资需求Page 148SOHO市市场场供供应应案例借案例借鉴鉴客客户户主要需求主要需求本本项项目建目建议议市场平均大宁国际风云国际客户调研标准层层高（M)32.7（净高）333 3分割面积区间（M2)35-9078-16040-10040-2003535- -150150标准层面积（M2)1000-1200111413001000-120012001200LOFT市市场场供供应应案例借案例借鉴鉴客客户户主要需求主要需求本本项项目建目建议议市场平均祥腾苏河1号客户调研标准层层高（M)5.25.45.05.45.4

170、5.4分割面积区间（M2)55-10070-200100-13045-2005555- -200200标准层面积（M2)900-2000100011001000-150012001200通过市场供应、客户需求及典型案例借鉴，建议本项目SOHO物业重点发展面积段在35-150M2，标准层层高为3米；建议本项目LOFT物业重点发展面积段在55-200M2，层高为5.4米。综合考虑本项目SOHO/LOFT供应量及项目地块实际条件，建议将SOHO/LOFT物业置于同一建筑体内，标准层面积统一为1200M2左右。SOHO/LOFT定位标准层及分割面积区间建议SOHO/LOFTSOHO/LOFT标准层层高

171、及分割面积区间建议：标准层层高及分割面积区间建议：Page 149SOHO/LOFT定位面积分割建议50M2以下以下50-80M280-120M2120-150M2150-200M2SOHOSOHO市场供应29.7%27.1%22.9%10.8%9.6%市场需求28.0%35.0%26.0%8.0%5.0%本项目建议28.0%35.0%25.0%12.0%0.0%LOFTLOFT市场供应3.9%26.0%17.4%22.2%21.9%市场需求2%25%26%22%25%本项目建议0%17%28%27%28%28%17%35%28%25%27%12%28%0%10%20%30%40%50%60%

172、70%80%90%100%LOFTLOFTSOHOSOHO50M2以下50-80M280-120M2120-150M2150-200M2结合市场供应、市场需求及本项目SOHO/LOFT两种物业之间的协调，建议本项目SOHO/LOFT的面积划分多样化，总体而言，以50-150M2为主要面积段；SOHO适当增加50M2以下小户型比例，满足面积需求较小的客户，同时由于其面积小总价低，经济上较容易承受，未来出租也相对容易，从而吸引一定的投资客户；LOFT适当增加150M2以上大户型比例；满足对办公空间舒适性要求较高和对总价承受能力较强的客户需求。同时，建议将大面积LOFT置于高区。SOHO/LOFTS

173、OHO/LOFT面积分割建议：面积分割建议：主力面积段主力面积段Page 150商业物业定位Page 151本项目商业主题定位市北新天地市北新天地商务商务宴会宴会娱乐娱乐市北工业园区乃至闸北区重要的商务宴请休闲娱乐中心，市北工业园区乃至闸北区重要的商务宴请休闲娱乐中心，为周边企业、政府等打造高端商务配套中心。为周边企业、政府等打造高端商务配套中心。休闲休闲Page 152项目辐射人口基数项目辐射人口基数商业类型商业类型购物餐饮休闲娱乐商务配套购物餐饮休闲娱乐商务配套购物餐饮休闲娱乐生活配套消费频次消费频次（次次/ /月月）1.503.883.542.062.034.053.872.353.59

174、4.033.273.60消费水平消费水平（元元/ /人人次次）100014771738300167658750130618050消费水平年增长率消费水平年增长率对本项目总体意向度对本项目总体意向度本项目商业类型意向本项目商业类型意向13%45%28%11%16%36%27%19%25%36%32%5%月总消费额月总消费额（元元/ /月月）708519476856300892432633680958120155727913619390883169414264952170105年总消费额年总消费额（元元/ /年年）850213113722267561066291906404170469744166

175、68734416343181090597383297037794254841258地效地效（元元/ / / /天天）988798879887地效年均增长率地效年均增长率需求面积需求面积2593,8952,5891141,2302,3882,2906403,3202,8532,669329其中购物面积其中购物面积其中餐饮面积其中餐饮面积其中休闲娱乐面积其中休闲娱乐面积其中商务配套面积其中商务配套面积其中生活配套面积其中生活配套面积本项目空间体量本项目空间体量( (20092009年年）本项目空间体量本项目空间体量( (20102010年年）本项目空间体量本项目空间体量( (20112011年年）

176、本项目空间体量本项目空间体量( (20122012年年）本项目空间体量本项目空间体量( (20132013年年）24,382500100001900074.0%61.8%40.7%23,01523,46223,918附近居民附近居民企业消费者企业消费者（企业个数企业个数）办公人士办公人士22,5773%5%9,1367,5497543294,809本项目商业物业需求体量测算模型：本项目商业物业需求体量测算模型：本项目商业体量定位（1）我行根据大量的市场调研数据，建立商业物业定量测算模型。定量过程中考虑不同来源客户对本项目商业的意向度。企业数确定依据：市北工业园区共有企业约2000家，考虑到本项

177、目的地理位置、区位条件及商业规模，可能辐射到全区约1/4即500家企业；办公人口数确定依据：根据抽样调查结果，园区企业的平均规模约为20人。附近居民数确定依据：附近居民数量由项目周边1.5公里范围内居住区常住人口数量确定。项目临近的彭浦新村街道总人口约13万人，临汾路街道约6万人，在本项目周边1.5公里内居民数量约占街道总人口数的1/10左右即1.9万人。Page 1530.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002009年2009年2010年2010年2011年2011年2012年2012年2013年2013年餐饮休闲娱乐商务配套0.000.200

178、.400.600.801.001.201.401.601.802.002.202.402.602009年2009年2010年2010年2011年2011年2012年2012年2013年2013年购物餐饮休闲娱乐商务配套生活配套餐饮53%休闲娱乐43%商务配套4%本项目商业体量定位（2）本项目商业物业需求体量预测：本项目商业物业需求体量预测：重点发展业态需求体量预测：重点发展业态需求体量预测：商业业态体量配比商业业态体量配比通过前面市场供应和需求的分析可知，本项目考虑重点发展的业态为餐饮、休闲娱乐、商务配套类商业。到2010年，重点发展业态的需求体量达1.7万M2，市场需求可足够支撑原设计方案确

179、定的1.5万商业。市场需求的业态配比如右图，本项目1.5万商业按此比例确定的业态体量分别为：餐饮7800M2，休闲娱乐6500M2，商务配套700M2。重点发展业态根据测算模型和项目自身条件，确定商业业态体量分别为：餐饮7800M2，休闲娱乐6500M2，商务配套700M2。1.741.781.811.851.882.262.302.352.392.44Page 154商业产品建议宴会/商务宴请餐饮店菜菜系系类类型型数量数量（家）（家）平均面平均面积积（ （） ）目目标标客客户户面面积积小小计计（平方米）（平方米）中式/港式餐饮旗舰店12500宴会/商务2500大型餐饮11500商务1500精

180、品餐饮3700商务/居民2100西式/日式等料理1500周边居民/商务宴请500咖啡西餐2600商务洽谈/周边居民1200合合计计87800企企业业名称名称入入驻驻意向意向电话电话需求面需求面积积备备注注苏浙汇需评估646611112000地点可以考虑,具体意向待评估小南国有意向646593972000比较有意向俏江南需评估021-628927712500地点可以考虑,具体意向待评估喜多屋需评估021-52132901待定领导出差唐朝酒店无意向39586666-80007-无意向金钱豹有意向64069999-71065000-8000地点可以考虑,要求18个月免租,之后1.5元/平方米/月的租

181、金,租金每3年增长3%,全装修另加2500/平方米的租金补贴豆捞坊有意向139016405971200地点可以考虑,具体意向待评估港丽餐厅需评估63848631800地点可以考虑,具体意向待评估西堤牛排需评估54246360800地点可以考虑,具体意向待评估Page 155商业产品建议休闲娱乐类类型型数量数量（家）（家）平均面平均面积积（平方米）（平方米）目目标标客客户户合合计计面面积积（平方米）（平方米）SPA11000商务1000茶楼1800商务居民800健身11200企业员工周边居民1200KTV12000居民商务2000商务会所11500商务1500合计56500健身健身SPA茶楼茶楼

182、会所会所Page 156商业产品建议商务配套类类型型数量数量（家）（家）平均面平均面积积（平方米）（平方米）目目标标客客户户合合计计面面积积（平方米）（平方米）自助银行280办公人口160咖啡吧1100办公人口150商务服务1190办公人口190便利店1200办公人口200合计5700Page 157商业整体布局1FABC江江场场西西路路万万荣荣路路餐饮旗舰餐饮旗舰大型餐饮大型餐饮茶楼茶楼精品餐饮精品餐饮精品餐饮精品餐饮精品餐饮精品餐饮咖啡西餐咖啡西餐料理料理健身健身KTVSPA中央景观餐饮区，每家均有有餐饮区，每家均有有独立展示面，大型餐独立展示面，大型餐饮邻主干道设置展示饮邻主干道设置展示

183、面，内街设置西餐及面，内街设置西餐及精品餐饮。精品餐饮。沿内部中央景观区设沿内部中央景观区设置休闲娱乐业态。置休闲娱乐业态。Page 158商业整体布局2FABC江江场场西西路路万万荣荣路路餐饮旗舰餐饮旗舰大型餐饮大型餐饮茶楼茶楼精品餐饮精品餐饮精品餐饮精品餐饮健身健身KTV中央景观商业整体布局上以一二层作为餐饮区，分割面积从200-1250平方米为主，一二层内部连同，每家商户都有独立的展示面。Page 159商业产品建议层高建议层高建议柱间距柱间距建议达到8.4*8.4米以上户型建议户型建议建议以矩形为主，方便商家货架摆放其他元素的运用其他元素的运用水景与原生植物；艺术小品和创意雕塑；空中花

184、园平台与休闲露台；大面积玻璃与餐饮休闲等场所的结合。商商业业业态业态净净 高高大型餐饮4-4.5米普通餐饮3.5-3.8米休闲娱乐3.2-3.8米Page 160酒店物业定位Page 161酒店市场研究酒店市场研究重点项目案例锦荣国际大酒店（4星级）2004年开业上海马戏城锦荣国际大酒店大宁公园火车站酒店类型酒店类型集住宿、餐饮、会议、娱乐于一体的涉外商务酒店。建筑面积建筑面积2.5万平方米。客房数量客房数量145间。主要客户主要客户市北工业区及周边办公楼内企业的商务客。配套设施配套设施音乐茶座、酒吧、会议中心、桑拿健身、棋牌室、餐厅包房、商务中心。地段位置地段位置共和新路2750号（共和新路

185、与灵石路交口）。Page 162酒店案例经营情况锦荣际大酒店酒店客房需求呈逐年下滑的趋势，因为2008年地段内大宁喜来登建成之后，分流了区域内一定的高端客户，加上经济危机对行业本身的影响；但因区域缺少高星级酒店，从板块整体来看需求仍然处于领先地位；经济形势的负面影响和区域酒店市场竞争加剧同样一定程度的影响了酒店平均客房价格水平，但对于和工业区内多家客户有协议，稳定的客源、众多的服务，保证了酒店的稳定的需求量，和趋于平稳的价格。尽管经济形势以及区域市场竞争对于酒店的需求和客房价栺产生不利影响，锦荣国际仍然依靠稳定的客源和较高的性价比在区域高档酒店市场上处于领先地位。酒店市场研究酒店市场研究重点项

186、目案例10096 90 69%66%62%78%75%70%30%40%50%60%70%80%6585105125145200720082009历年酒店入住情况（套）客房需求锦荣国际入住率地段平均入住率368358350-2.7%-2.4%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%200240280320360400200720082009历年客房平均价格（元/天）客房平均价格增长率Page 163酒店案例客户分析酒店客户构成酒店客户来源地酒店客户行业结构锦荣国际大酒店作为板块内唯一一家四星级酒店，凭借其多年的高星级酒店服务经验以及市北工业区内客户的呼应效应吸引了板块

187、内大量的商务客户群体，占总量超过64%，且会议餐饮等多项服务也吸引了大量的周边客户企业及政府客户；锦荣国际大酒店客户以国内为主，占总量的80%，但由于大宁喜来登的开业，其区域内吸引境外客户的能力大为减弱；从行业来看，受市北工业区内产业结构影响，电子信息/高新技术、建筑/工程以及贸易/物流等是酒店的主要客户群，占总量的82%锦荣国际大酒店内客户多多来自附近商务区内企业及政府机构；由于受到市中心及大宁喜来登等国际酒店品牌的冲击，国外客户迚展不到20%。酒店市场研究酒店市场研究重点项目案例上海/长三角地区70%国内其他城市10%港澳台地区6%海外-日韩5%海外-欧美5%其他4%餐饮10%政府8%会议

188、10%其他1%旅游7%商务64%文化产业4%法律/会计/咨询/广告7%贸易/物流13%建筑/工程27%金融业4%电子信息/高新技术42%其他3%Page 164酒店案例产品客房客房类型客房类型单人间单人间商务标间商务标间/ /行政行政大床房大床房商务商务双床房双床房套房套房合计合计面积（面积（）20303291.5/套数套数3060632145客房面积小计客房面积小计（）（）6001,80020161834,599客房配比客房配比13%39%44%4%100%客房面积及配比客房配套设施及装修风格客房装修风格客房装修风格酒店内部装饰较为传统、经典，豪华，装修风格适合标准商务酒店。客房配套设施客房

189、配套设施数码互动电视国际卫星电视DVD影碟机双线免提电话保险箱免费的高速上网特色设施特色设施日光阳台锦荣国际大酒店客房以标间及商务间为主，同时在面积上体现舒适性，装修风栺体现上海地方特色。酒店市场研究酒店市场研究重点项目案例Page 165酒店案例产品配套设施配套类型配套类型餐饮餐饮会议会议/ /商务商务娱乐休闲娱乐休闲其他其他总数总数652（健身/按摩）2面积面积*（平方米）（平方米）约1,600约1,300约1,000（室内）约300与客房面积比与客房面积比0.340.280.210.06类型类型中餐厅、西餐厅、VIP餐厅、大堂吧、慕尼黑酒吧、行政酒廊10人-100人的大中小会议室共5个棋

190、牌室、健身中心、足疗房按摩房、SPA理疗中心精品商店、办公锦荣国际大酒店配套设施较为齐全，针对面向商务政府等客户要求，加大会议、餐饮比例，提供全方位服务。酒店市场研究酒店市场研究重点项目案例Page 166酒店案例小结锦荣国际大酒店锦荣国际大酒店本项目本项目对本项目启示对本项目启示区位交通区位交通共和新路灵石路交界处。江场西路万荣路交口，市北工业区内的西面。高星级酒店适合建在区域内靠近道路的位置，利于提升商务区档次，商务环境及商务环境及市场需求市场需求邻近大宁商业区及市北工业区，周边企业客户需求量较大，为酒店提供了较为稳定的需求群体市北商务区的企业需求较大。由于彭浦板块酒店辐射面被周边供应限制

191、，本项目主要的需求集中在地块周边的企业。客房价格客房价格虽然受经济形势和区域市场竞争影响，但由于本地段高星酒店较少，价格略微下降。/建议本地块建高星级酒店，客房价格较稳定，市场抗风险能力较强。客户结构客户结构以市北工业区产生的商务客户群体为主，同时利用客户的连带效应吸引大量商务差旅客户。/目标客群以商务为主。酒店配套酒店配套客房设置体现舒适性，配套设施齐全，商务和娱乐功能较强大，更加吸引商务差旅、会议客群，但服务软配套质量有待提升。/建议本地块酒店适当增加会议功能，增强酒店的软配套，提升服务质量。酒店市场研究酒店市场研究重点项目案例Page 167本项目酒店定位酒店定位酒店定位四星级商务酒店四

192、星级商务酒店本项目位于市北工业园区腹地，前通大柏树区域传统商务区，拥有丰富优质的商务客户资源；本项目酒店位于区域商务中心区，打造四星级商务酒店既能吸引高档商务客户，同时体现项目作为区域核心的地位和档次。项目地块项目地块酒 店Page 168酒店定位酒店定位酒店类型本项目酒店类型市场现状四星级四星级五星级（含准五）五星级（含准五）区位要求区位要求一般较高交通要求交通要求便利便利商务环境商务环境普通商务区或园区市中心成熟商务区或成熟园区市场供需市场供需近三年有少量供应，2008年入住率超过55%，市场需求较高。近三年有较大量供应，2009年入住率近50%，市场接受度尚待提升。客房收益客房收益200

193、9年客房价格为388元/间/天，收益一般，距离市中心四星级价格有距离。2009年客大宁房价格为558元，收益最高，区域五星级逐渐向市中心靠拢。客户结构客户结构商务客及境外客户比重较高商务客及境外客户比重最高结论结论目前区域四星级酒店供应稀少，需求明显优于三、五星级酒店；客房收益方面与五星级酒店接近。五星级酒店对于区位要求很高，成熟的商务环境对于其存活非常重要；区域五星级酒店目前集中上市但区域客户档次尚待提升；客房收益与区域四星级酒店相差无几根据目前高档酒店选址要求及区域高档酒店市场表现来看，挂牌四星级酒店的市场需求和收益最佳，因此建议本项目酒店发展四星级酒店。Page 169本项目酒店类型四星

194、/准四星商务酒店从消费者需求调研可以看到，区域商务客户对于三星级酒店和四星级酒店的需求度较高，但鉴于三星级酒店较差的市场表现和收益情冴，结合本项目的区域形象，建议本项目酒店为标准四星级。注：上述数据来自酒店需求调研本项目意愿客户的酒店星级需求结构酒店定位酒店定位酒店类型30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%宝山板块35.0%60.0%52.7%55.0%大柏树板块50.0%58.9%50.0%五角场板块55.7%46.6%50.7%区域平均49.3%59.3%50.0%51.0%准五星挂牌四星准四星挂牌三星2009年各板块不同星级酒店入住率周边板块三星

195、级酒店2009年入住率均在60%以下，经营情况不佳。Page 170参考量参考量本项目商务区本项目商务区周边商务区周边商务区办公体量（办公体量（m2m2）100,00026.7（项目周边）+16.9(共和新路）导入企业数量导入企业数量( (家家) )2502000企业需求（人次企业需求（人次/ /家家/ /年）年）15.4715.47平均酒店入住天数（天平均酒店入住天数（天/ /人次）人次）7.357.35对本商务区四星级酒店首选比例对本商务区四星级酒店首选比例-53.3%酒店年需求（间酒店年需求（间/ /年）年）28424.29121201.16酒店天需求（间酒店天需求（间/ /天）天）79

196、.00336.7未来四星级酒店供应未来四星级酒店供应( ( 间间) )-约200酒店市场需求体量酒店市场需求体量( ( 间间) )215215酒店市场需求体量（酒店市场需求体量（m m2 2）约约22,00022,000预测模型 根据商务客对本项目区域酒店需求，初步估算体量为22,000平方米。由于项目酒店还会吸引少量虹口区及宝山的商务区，考虑到这部分客户需求，将预测结果上浮5%。最终体量建议为23,100平方米。酒店市场研究酒店市场研究酒店觃模预测Page 171酒店定位酒店客房本项目酒店客房面积及配比客房类型客房类型标准间标准间单人间单人间套房套房合计合计面积（面积（）353560/套数套

197、数1415618215客房面积小计客房面积小计（）（）4,9351,9601,0807,975客房配比客房配比61.8%24.6%13.6%100%根据锦荣国际酒店客房面积及配比，结合客户户型需求，建议本项目酒店以标准间为主，客房面积略高于区域平均水平，客房总面积达到7,975平方米。四星级酒店客房户型配比注：酒店客房面积为套内建筑面积，不含公共走道分摊83%49%13%40%4%11%0%20%40%60%80%100%市场案例需求调研标准间单人间套房Page 172酒店定位酒店配套本项目酒店配套面积四星级酒店餐饮与客房配比四星级酒店会议/宴会与客房配比四星级酒店娱乐与客房配比餐饮餐饮会议会

198、议/宴会宴会娱乐娱乐北上海四星级酒店平均水平0.100.150.12案例配套设施配比0.340.280.21建议本项目酒店各配套设建议本项目酒店各配套设施配比施配比0.100.180.10本项目酒店客房总面积7,975本项目酒店配套设施面积本项目酒店配套设施面积797.51435.5797.5根据区域四星级酒店各类配套与客房面积配比，结合案例配套配比，建议本项目酒店餐饮面积为797.5平方米，会议/宴会面积为1435.5平方米，娱乐面积为797.5平方米。餐饮面积可结合商务区上下浮动。注：配套设施面积为使用面积，不含公共面积分摊0.150.070.100.000.040.080.120.16最

199、高最低平均0.160.140.150.000.040.080.120.160.20最高最低平均0.230.070.120.000.050.100.150.200.250.30最高最低平均注：上述数据来自酒店市场调研Page 173酒店定位酒店体量本项目酒店总建筑面积北上海四星级酒店客房与总建筑面积配比客房占总建筑面积比重客房占总建筑面积比重北上海酒店平均配比42%建议本项目配比建议本项目配比42%本项目客房总面积7,975本项目酒店总建筑面积本项目酒店总建筑面积18,988根据区域四星级酒店客房面积比重，建议本项目酒店总建筑面积为18,988平方米。38%43%45%42%34%36%38%4

200、0%42%44%46%宝山宾馆宝隆美爵兰生平均注：上述数据来自酒店市场调研Page 174酒店定位酒店客房本项目酒店客房设施及装修 数码互动电视 卫星电视 DVD影碟机 双线免提电话 保险箱 有线及无线高速上网Page 175酒店定位酒店客房本项目酒店客房设施及装修 房间采用落地大窗可提高项目景观性 房间墙壁可以用特殊材料装饰，体现其独特性 地面铺砌大理石地板，配置气派非凡的门廊 可设置具各国风情的客房，如东方色彩客房内可布置古色古香的雕花家具和真品水墨画装修风栺建议Page 176酒店定位酒店配套本项目酒店配套设施餐饮设施西餐厅（其余餐厅和商务区共用）会议设施宴会厅、会议室、多功能厅、商务中

201、心健身娱乐设施健身中心、SPA理疗馆、蒸汽房、桑拿房、按摩浴缸、泳池、网球场、桌球房、棋牌室（其中部分可与商务区商业共用）Page 177建筑面积建筑面积( () )高度高度墙面和地面墙面和地面配置配置其他其他2000左右挑高2层高档大理石华贵落地门窗、精美艺术吊顶、高级水晶吊灯、壁挂艺术画、绿色植物、艺术雕塑可设置大堂吧、休闲餐饮本项目酒店大堂建议酒店定位酒店配套Page 178酒店定位物业管理本项目酒店管理服务行政楼层专享服务：快速入住登记和退房丰富自助早餐鸡尾酒和黄昏小吃美点饮料全日供应免费衣物熨烫服务免费本地通话房间内免费高速上网24小时私人商务和礼宾服务1小时免费使用会议室酒店服务：

202、24小时礼宾中心24小时泊车24小时房间餐饮服务24小时多国语言礼宾服务高速电邮和上网提供国际报纸接送服务1小时特快熨烫服务次日清晨送还洗衣及干洗服务儿童服务及设施商务服务：24小时商务中心办公设备租赁提供电脑行政贵宾厅附设独立会议室提供打印机秘书服务会议室备有线或无线高速上网Page 179酒店定位软件配套建议物业物业服务服务房间清洁(次/周)14送洗服务24小时前台接待24小时保安班车送餐服务商务商务配套配套智能IC卡门锁系统中央空调系统国内、国际直拨电话卫星电视节目宽带网服务迷你酒吧健身房精品店商务中心免费早餐免费擦鞋洗衣服务零售店私人保险箱走道走道旋转餐厅旋转餐厅楼梯间楼梯间贵宾接待室贵宾接待室套间设备套间设备