青岛福瀛医康养项目研究策划概念规划方案报告2017（263页）.pdf

1、青岛国际性港口城市国家历史文化名城中国新一线城市中国综合宜居城市中国最具幸福感城市滨海度假旅游城市年实际利用外资（亿美元）70境外友好合作城市（座）69年国际贸易额达（亿美元）1005年实现境外游客（万人次）141年实现旅游外汇收入（亿美元）10国际性港口城市，太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽世界特色魅力城市200强中国最佳新兴商务城市日本、韩国、泰国在青岛设立总领馆2100多家外国地方政府和海外企业在青岛常设办事机构，130家境外世界500强企业青岛国际海洋节、国际啤酒节、世界休闲体育大会三大国际性大会青岛：国际知名魅力港口城市青岛：中国沿海重要中心城市和国际化都市青岛被列为首批中

2、国沿海开放城市青岛被列为全国副省级城市青岛被列为山东半岛蓝色经济区核心区的龙头城市青岛被列为“一带一路“主要节点城市；西海岸新区成为国家级青岛被列为国家级旅游业改革创新先行区198419861994201120142015青岛被列为计划单列城市7,302 8,007 8,692 9,300 10,011 10.61088.17.902468101202000400060008000100001200020122013201420152016经济总量增幅3.741.654.7第一产业第二产业第三产业896 905 910 920 67.72%68.4%69.99%71.53%66%71%76%8

3、808909009109209302013201420152016常住人口城镇化率2016年青岛是经济增速达7.9%，经济总量超万亿大关，成为中国12个万亿俱乐部城市之一，经济总量在全国城市中保持前列中国十二 个“万亿级” 城市随着中国经济社会的发展，居民收入水平不断提升，居民可支配收到2016年达2.38万元，城市居民可支配收入达3.36万元。人口保持净流入状态，活力强劲经济发展由工业与服务业双轮驱动在青岛经济结构中，第二产业与第三产业占比分别为41.6%和54.7%，经济发展呈现由工业与服务业双轮驱动的状态，经济发展潜力强劲。城市经济社会发展活力在全国保持前列城市规划定位海洋经济发展示范区

4、；支持青岛建设区域性经济、创新、服务和海洋发展中心国家及山东省青岛市国家东部沿海重要的创新中心，国内重要的区域性服务中心国际先进的海洋发展中心,基本建成具有国际影响力的区域性经济中心城市西海岸新区海洋经济特色鲜明的蓝海之城全球高端要素聚集的开放高地生态文明宜居宜业的美丽新区青岛将致力于建成：具有国际影响力的区域性经济中心城市具有国际通航能力的中国区域性交通枢纽城市青 岛 “ 十 三 五 ”交 通 规 划 定 位 ：打造东北亚国际航运枢纽，建设区域性国际航空枢纽，建设欧亚大通道多式联运中心，突出海、陆、空港和信息港多港联动,创新自由贸易体制机 制,提升国际大通道功能,建设海陆综合枢纽。以现代农业

5、为基础新兴产业为引领先进制造业和现代服务业为支撑青 岛 现 代 产 业 体 系 定 位把握消费升级大趋势,实施供给侧结构性调整做强 “青岛智造”和 “青岛服务”品牌完善现代农业体系现代种业、现代渔业、现代畜牧业、粮食、园艺农业、生态林业、农产品加工业、节水农业、休闲观光农业、智慧农业建集农产品供给、生活休闲和生态服务功能于一体的都市型现代农业产业体系培育十大战略新兴产业重点发展：新一代信息技术、新材料、新 能源、节能环保、生物医药培育：工业机 器人、新能源汽车、航空航天等科技密集型产业布局：人工智能、三维(3D)打印壮大十大新型工业千亿级产业轨道交通装备、汽车、船舶海工、机械装备、家电、石化、

6、橡胶、 服装、食品、电子信息加快发展十大现代服务业金融、科技服务 (含信息服务)、现代物流、现代旅游、现代商贸、高端商务 (含总部经济)、文化创意、教育、健康养老 (含体育)、会展加快港口服务业发展推进滨海旅游业升级大力发展现代渔业加快发展海洋新兴产业海洋经济加快港口服务业发展推进滨海旅游业升级大力发展现代渔业加快发展海洋新兴产业提升六大支柱产业培育十大 新兴产业打造六大 特色产业青 岛 西 海 岸 新 区 产 业 定 位加快构建以海洋经济为引领的“616”现代产业体系航运物流、船舶海工家电电子、汽车制造机械装备、石油化工新一代信息技术、海洋生物节能环保、新材料旅游度假、通用航空产业科技服务产

7、业、文化创意产业蓝色金融产业、生命健康产业影视文化产业港口贸易产业游艇邮轮产业军民结合产业特色农业、绿色食品加工国际化旅游目的地发展海上旅游、海 岛 旅 游、休闲旅 游、老 年 旅 游、冬 日 旅游 等 特色旅游产品大力发展健康养老世界级滨海度假目的地北方养生基地知名疗养康复中心发展高端医疗、健康管理、疗养康复、养生保健、养老服务等健康产 业，构建市级 健康服务综合信息网发展滨海休闲度假、海岛旅游、工业旅游、特色小镇旅游、农业观光旅游、文化旅游、体育旅游、节会旅游等各类业态，开发海上旅游线路健康管理、特色医疗、旅游健康养老、康体养生、健康产品研发打造国际化旅游目的地和国内知名的康复疗养中心青

8、岛 及 西 海 岸 新 区 旅 游 康 养 定 位- 资 料 来 源 ： 青 岛 十 三 五 规 划 、 西 海 岸 新 区 十 三 五 规 划2016年全国老年人人数约2.12 亿人占比15.5 %未来5年新增老人1.2亿人 关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见 “十三五”健康老龄化规划2016 “十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划关于加快推进养老服务业人才培养的意见关于做好政府购买养老服务工作的通知关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知关于推动养老服务产业发展的指导意见2014 民政部关于共同推进社会养老服务体系建设的意见20122017 关于鼓励民间资本参与养老服

9、务业发展的实施意见 关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见2015关于加快发展养老服务业的若干意见2013 中国老龄事业发展“十二五”规划 社会养老服务体系建设规划2011 中央财政支持居家和社区养老服务改革试点补助资金管理办法国家宏观政策多维度支持老龄事业发展- 数 据 来 源 ： 历 年 中 国 统 计 年 鉴第一次婴儿潮：由建国初期持续到50年代末，年度出生人口达1851万人。自建国以来中国共经历三次婴儿潮第二次婴儿潮：1962年1976年，共计15年，年度出生达2787万人，为中国带来了3.6亿的人口增长第三次婴儿潮：1982年1991年，虽然在“一胎化”生育政策的影响下，但

10、是第二次生育潮创造的大量适龄生育群体，仍创造了第三次生育潮。现阶段新增老人主要为50后：根据中国出生人口判断，现阶段中国新增老人主要为建国后第一次婴儿潮出生的50后老年。4年以后中国即将面临全世界最大规模和最长时间跨度的持续人口老龄化现象：如以60岁为标准，4年以后在第二次婴儿潮出生的60后逐步步入老龄阶段，其庞大人口基数将为中国带来更加急剧的人口老龄化现象，预计在5年内为中国带来1.2亿左右的老龄人口。中国即将面临更加急剧的人口老龄化现象139118511141278721742310262116558001050130015501800205023002550280019491952195

11、519581961196419671970197319761979198219851988199119941997200020032006200920122015第一次婴儿潮第二次婴儿潮第三次婴儿潮未来4年中国将面临更加急剧的人口老龄化现象127281319913815143861500320122013201420152016183112382126467336162013201420152016居民可支配收入城市居民可支配收入67.7770.876.341981 1990 1996 2000 2005 2010 2015- 数 据 来 源 ： 历 年 中 国 统 计 年 鉴2016年，中国

12、65岁以上老龄人口数达1.5亿人，未来一段时间里，老龄人口仍将不断增加。老 龄 人 口 不 断 增 加随着中国经济社会的发展，居民收入水平不断提升，居民可支配收到2016年达2.38万元，城市居民可支配收入达3.36万元。居 民 可 支 配 收 入 不 断 上 提 升预 期 寿 命 不 断 增 长预期寿命不断提升，随着社会的不断发展，预期寿命在未来将会更加快速的提升，预计中国的预期寿命在未来1015年内，逐渐达到80岁左右。老龄市场潜力与消费能力不断增强“ 十 二 五 ” （ 2 0 1 1 2 0 1 5 ） 时 期 政 策 特 点 ：快速促进产业发展阶段“ 十 二 五 ” 核 心 老 龄

13、产 业 政 策 文 本 分 析十二五”时期政策文本中出现最多的5个词汇分别为养老、机构、建设、政府、设施，同时如投资、土地、保障、开发等词汇也成为重点词汇。养老、机构、建设、政府、设施为政策核心词汇说明政策导向为促进养老基础设施的快速建设“十二五”时期，国家养老政策的导向主要为大力推进养老体系的建设，以政府主导，以大量的产业刺激性政策，促进社会力量参与到养老基础设施的建设中“十二五”时期养老核心政策文本词云图“ 十 三 五 ” （ 2 0 1 6 ） 时 期 政 策 特 点 ：推进老龄产业精细化、专业化、多样化发展“ 十 二 五 ” 核 心 老 龄 产 业 政 策 文 本 分 析“十三五”时期

14、政策文本中出现最多的5个词汇分别养老、机构、教育、医疗、卫生，同时如专业、技能、大学、康复、城乡等词汇也开始成为高频词汇。养老、机构、教育、医疗、卫生为政策核心词汇说明政策导向推进产业精细化、专业化发展新的时期，老龄产业经历过一段时间的发展，国家宏观产业政策导向也逐渐从最开始的养老基础设施的完善（面的发展）逐步向推进养老产业基础设施与服务水平向精细化、专业化发展（点的发展）转变，如医养结合，养老专业人才培养、老龄产品的丰富等方面，已成为养老产业发展的核心重点任务“十三五”时期养老核心政策文本词云图- 数 据 来 源 ： 社 科 院 老 龄 蓝 皮 书第一阶段：产业发展重要机遇期第二阶段：产业发

15、展井喷期2022年2030年，人口老龄化处于急速发展阶段预计1.13亿人在此阶段步入老龄，老龄人口占比提升到25.3%，属中度老龄化社会增加老人为第二次婴儿潮的60后老人，庞大的消费群体将会快速刺激发展，产业发展进入井喷期。20132021，人口老龄化处于快速发展阶段预计5600万人在此阶段步入老龄，占比提升到17.9%，增加老人为第一次婴儿潮的50后老人此阶段产业促进政策密集公布，财政扶持力度加大产业发展在此阶段进入重要的机遇期和黄金准备期，为下阶段老龄产业的井喷打下基础第三阶段：产业发展进入成熟期2031年2053年，人口老龄化处于快速发展阶段老年人口增幅速度放缓，年均增长522万人预计2

16、039年，老龄人口占比达到30%中国正式进入重度老龄化社会新增加老年人主要70后与80后，他们拥有巨量的老龄金融资产，老龄产业进入成熟期第四阶段：产业发展进入平稳期2052年到2100，人口老龄化处于平稳发展阶段中国仍然将持续处于重度老龄化阶段成重度人口老龄化平台期，中国老龄产业发展进入高位平稳发展期现阶段是进入老龄产业市场布局行业发展的重要机遇期60后群体特征出生于第二次婴儿潮，人口基数庞大经历计划生育，城市老人多数一子化，难以家庭供养改革开放中坚力量，经济实力雄厚文化程度高、思想开放、需求多样化难以家庭供养，对老龄产品需求程度高，是现阶段老龄住宅和老龄金融等跨时间配置养老资源的核心投资者6

17、0后群体对老龄服务需求更为迫切山东省老年人口数约2057 万人老年人口占比20.68 %全省养老机构3300余家各类养老床位67万张每千名老人拥有床位34张医养结合型养老机构1200余家注：老人年龄是指60周岁以上含60周岁青岛市老年人口数约158 万人老年人口占比20.70 %全市养老机构196家各类养老床位5.8万张每千名老人拥有床位37张医养结合型养老机构132家全国老年人口第一大省，养老服务市场前景广阔常住人口920.4万人医疗卫生机构3063所卫生技术人员6.9万人医生2.8万人编制医疗床位5.1万张户籍60岁以上人口157.96万人户籍老龄人口占比20.7%养老机构196家养老床位

18、数5.8万张医养结合机构132家含农村敬老院和日间照料床位2016年数据2015年数据2015年，青岛60岁以上户籍老龄人口近158万，占全市户籍人口的20.7%。2016年底，全市养老机构共196家，医养结合机构132家，养老床位（含农村敬老院及日间照料床位）5.8万张，每千名老人拥有养老床位37张，存在较大缺口数据来源于青岛国民经济和社会发展统计公报及民政局发布资料青岛市医养结合走在全国前列，但仍存在较大缺口本地市场养老模式占比养老社区青岛市目前拥有两个养老社区项目：新华锦国际颐养中心与芭东和园，其中仅新华锦国际颐养中心位于主城五区的研究范围内，其为持有型养老社区公办机构城市内公办养老机构

19、依托国家福利体系，拥有较为健全的保障与服务体系，一般拥有很高的入住率民营非盈利机构受到政府补贴、社会各类型捐款以及爱心组织提供的义工服务等，运营成本较低，收费低廉，各机构服务水平有一定差异民营盈利机构机构自负盈亏，提供基础保障之外多具有一定特色，各机构入住率存在一定差异公办机构20%民营非盈利机构39%民营盈利机构40%养老地产1%养老社区青岛养老产业还处于起步阶段以公办、民营非盈利机构等福利型养老机构为主导根据福瀛集团数据及市民政局2016年11月数据，我们统计分析了市南、市北、李沧、崂山、黄岛五区养老机构现状，统计的101家机构中，城区94家，郊区7家，市北区的床位占比达46%，为主导区域

20、。黄岛区本案市南区：机构12家床位1907个崂山区：机构9家床位1417个李沧区：机构19家床位1952个市北区：机构56家床位7256个黄岛区：机构5家床位3210个区域床位占比：12%46%13%9%20%市南区市北区李沧区崂山区黄岛区城区:机构94家床位14345个郊区:机构7家床位1397个占比：91%占比：9%区位床位占比：各区域均呈现组团式发展趋势机构养老市北区为主导区，呈组团式发展66.65%66.94%79.56%41.00%60.12%市南区市北区李沧区崂山区黄岛区入住率：床位200张以下机构数量：848176048235床位200张以上机构数量：80.20%19.80%统计

21、的101家机构中，床位200张以下的占比80.20%，床位200张以上的占比19.80%；李沧区入住率最高，达到79.56%，崂山区入住率最低，41.00%机构养老床位200张以下小规模养老市场占比高122624211051015202530单间双人间多人间套一套二套三及以上各房间类型机构数量12261430510152025302914元以上1645-2914元868-1645元868元以下各价格段机构数量2017年， 青岛市企业退休人员退休金为2914元/月;灵活就业退休人员为1645元/月;补缴参保人员为868元/月39家入住率80%以上的机构中，66%提供双人间与多人间户型，约30%配

22、置单间，套房配置率非常低；66%提供1645-2914元的总价选择，36%提供868-1645元总价选择，30%提供2914元以上总价选择机构养老提供套房类型单一，服务收费低15215164216983722115024681012141618餐厅洗浴中心护理中心康复中心医务室医疗门诊医院保健室多功能厅阅览室棋牌室书画室健身室洗衣间宗教信仰相关设施理疗室心理咨询室室外活动区域各服务设施的机构数量113362741331102468101214呼叫系统生活打理支持医保支持异地公益文娱活动运动组织医疗服务临终关怀心理咨询老年相关培各服务类型的机构数量基础生活类设施、保障类服务配套配置率高，39家入

23、住率80%以上养老机构中，餐厅与多功能厅配置率最高，其次为阅览室与棋牌室；服务类型中，保障类的呼叫系统及医疗服务配置率最高机构养老主要以满足基本功能需求为主全国经典案例研究上海亲和源北京太阳城绿城乌镇雅园青岛典型案例研究福彩南山养老院康乐老年护理院新华锦国际颐养中心万科怡园附件案例研究案例研究养老机构134家市南、市北、李沧、崂山、黄岛五区根据2016年青岛市民政局数据养老机构101家城市养老机构整体概况养老机构39家机构规模配套设施功能服务户型结构收费区间数据分析本土典型案例案例佐证城市领先养老机构特征国内案例研究开发模式、规模、功能组合、运营模式、利润模式探寻市场发展规律，借鉴养老开发优势

24、，指导项目合理规划福瀛集团提供、德祚筛选入住率80%以上64.76%：入住率城区93%，市北46%：分布200张床位以下80.2%：规模规模：100张床位以下64%配套：餐厅、多功能厅、阅览室、棋牌室服务：呼叫系统、医疗服务户型：两人间、多人间收费：集中于1645-2914元/月本土市场案例研究代表案例上海亲和源北京太阳城绿城乌镇雅园青岛福彩南山养老院康乐(前哨)老年爱心护理院新华锦国际颐养中心万科怡园发展模式持有型养老社区复合型养老社区复合型养老社区公办养老机构公办养老机构持有型养老社区民营养老机构开发规模约10万方约30万方已规划总建面60万方约1.2万方0.37万方1.4万方0.8万方功

25、能组合公寓、餐厅、医院/护理院、老年大学、酒店、会所、商业住宅、医院、俱乐部、商业住宅、医院/护理院、老年大学、商业、酒店居住单元、医疗门诊、餐厅、文体活动配套、精神护理配套居住单元、餐厅、医疗保健室、文体活动配套公寓、餐厅、医疗中心、文体活动配套、娱乐设施居住单元、餐厅、健康咨询室、文体活动配套、娱乐设施运营模式运营销售+运营销售+运营运营运营运营运营利润模式会员收费服务收费销售利润服务收费销售利润服务收费服务收费服务收费会员收费服务收费服务收费借鉴点会员制模式专业机构合作较合理的功能搭配养老品牌打造保障资金链安全销售之外，注重配套服务定位、招商运营开发资金平衡强势资源引入学院型养老模式创新

26、养老品牌打造社会志愿者服务引入面对中低端客户的服务体系会员制模式室内设计广告宣传养老品牌打造注重强势、特色资源整合，合理规划功能运营模式要创新，保障资金链须安全，养老品牌要经营目标市场研究发展模式产业趋势养老水平服务内容 入住率超过80%的养老机构中，基础生活类、生理养护保障类配套设施配置率高，收费总价段主要针对企业退休员工与灵活就业退休员工退休金段。 城市养老机构典型代表针对中低端市场，关注基础的生活服务，运营理念上以“管理”为主，缺乏“服务”理念。 目前老龄产业发展与老人实际需求存在较大差距，供求不对称，老人很难买到合适的产品。 城市养老机构以政府或福利机构主导的中小型主体为主，呈组团式发

27、展，46%的主要养老机构分布于市北区。附件一典型案例研究以政府/福利机构为多，满足基本需求为主，服务水平与理念一般，“养老经济”前景广阔2016年人均GDP达到16148美元，社会消费品零售总额4104.9亿元，城镇居民可支配收入43598元，农村居民可支配收入17969元，已形成四大成熟商圈人均GDP16148美元三次产业结构比371.01：4160.67：5479.61社会消费品零售总额4104.9亿元城镇零售额：乡村零售额3440.5：664.5城镇居民可支配收入43598元农村居民可支配收入17969元成熟商圈4个青岛高档商业聚集区，面向游客和青岛中高端人群香港中路商圈：青岛中高档次商

28、业聚集区，具备购物、旅游、餐饮、娱乐等功能，以游客、跨区人群为主要客群，同时兼顾本区域顾客中山路商圈：青岛中低档次商业聚集区，客群主要为青岛本地大众人群台东商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客群以周边区域中低端人群为主李村商圈：青岛商业基础好，各商圈主要以城市型商业为主评分香港中路商圈中山路商圈台东商圈李村商圈项目百丽广场海信广场万象城悦喜客来中山路万达广场威海路步行街利客来购物中心银座和谐广场选择多样性购物功能倾向性餐饮/娱乐功能倾向性商业区域定位行业覆盖较广，档次齐全，偏中高档行业覆盖较广，档次较为齐全，偏中高档行业覆盖较广，档次较为齐全，中档偏高档行业较单一，主要为商超业态，引入影院

29、及美食广场，偏中低档行业覆盖广，档次齐全，以中档为主力行业较单一，以类商超的形态驱动，档次偏中低档行业以传统百货为主，辅以少量餐饮娱乐业态。行业较单一，以传统百货为主，偏中低档行业覆盖广，但并无特色，餐饮业态为区域补充，偏中低档四大商圈发展较为成熟，各司其职，香港中路商圈、中山路商圈与台东商圈选择多样性、购物、餐饮/娱乐倾向性较高，辐射全市，分别覆盖中高档、中档与中低档，项目所在的黄岛区暂无较成熟的商圈。各商圈发展成熟，黄岛区无成熟商圈青岛主要的人文景点自然融于城市城市之中，城市商业自然成为景点的商业配套，以青岛五日深度游为例，旅游线路穿过四大成熟商圈中的中山路商圈，台东商圈及香港中路商圈.栈

30、桥海军博物馆小青岛公园鲁迅公园第一海水浴场八大关景区啤酒博物馆青岛啤酒街台东商业街迎宾馆（总督府）崂山巨峰龙潭瀑上清宫明霞洞太清宫太平宫北九水崂山旅游线路中山路商圈台东商圈香港中路商圈青岛五日深度游线路及景点分布(示意图)城市人文与商业结合，未来旅游商业商机大青岛旅游市场成熟，2016年旅游业收入达1438.7亿元，近年来，城市旅游业不断快速增长，但同时，旅游总收入增速逐年放缓接待游客8081.1万人次旅游业收入1438.7亿元A级景区120个星级酒店112个旅行社484个18.5%2012年807.58亿元16.1%2013年937.2亿元15.7%2014年1010.7亿元14.1%201

31、5年1270.0亿元13.3%2016年1438.7亿元青岛市旅游总收入及增长率数据来源：2016年青岛市统计公报旅游趋于成熟，大旅游格局提升城市整体发展青岛四大旅游类型各具特色，相互之间互补性较强，形成了较强的城市旅游吸引力，同时，青岛旅游资源也拥有较强的对内吸引力类别啤酒海鲜历史文化海港旅游自然风光代表景点登州路啤酒一条街，啤酒博物馆、青岛国际啤酒城、劈柴院小吃一条街天后宫、海军博物馆、八大关景区、浙江路天主教堂、江苏路基督教堂、五四广场、信号山公园、天幕城、田横岛、总督府栈桥、鲁迅公园、小青岛、奥林匹克帆船中心、9个海水浴场、石老人景区、金沙滩、极地海洋世界中山公园、崂山景区、琅琊台发展

32、现状青岛啤酒海鲜依托青岛啤酒节声名远播，如今已形成啤酒博物馆、啤酒一条街等以啤酒小吃为特色旅游街区青岛为1994年公布的第三批国家历史文化名城之一，历史文化资源丰富，吸引了大量的游客，大部分历史文化景点都是免费开放的依托青岛海港自然优势，逐步形成独特的海港旅游景点，并被游客认同，为青岛核心旅游资源类型之一三九严冬上崂山，中山四月樱花路，相较啤酒、历史文化、海港旅游等方面，自然风光旅游亦不逊色，但带有较强的季节特性旅游资源丰富，大项目带动旅游业转型升级KEY WORDS HERE加快发展融合创新旅游培育发展品质乡村旅游支持发展服务输出旅游加快完善东、西两大度假旅游集群，继续引进培育高端滨海度假项

33、目，持续提升现有度假区、度假地的功能品质、管理服务和形象品牌，打造高品质的滨海度假目的地深入推进“旅游+”，拓展现有文化、体育、节会、工业、渔业、海洋科研等社会资源二次开发路径，全面发展历史民俗文化体验、旅游演艺等文化旅游产品，赛事观赏、帆船体验、休闲运动等体育旅游活动，努力提升各类节会旅游功能探索推进旅游交通码头和游艇基地体系，引导海上旅游企业的集约化、规模化、规范化发展，试点示范开发条件成熟的海岛旅游项目。制定出台新的邮轮旅游扶持政策，吸引和发展邮轮公司，争创国家邮轮旅游发展试验区进一步延伸乡村旅游产业链条，全面开展行业规范、规划完善、精品项目和特色商品开发、运营主体扶持、培训和宣传支持等

34、工作，不断提升乡村旅游的品质和综合价值扶持打造酒店管理、景区运营、旅游接待、旅游投资、节会策划组织、旅游教育培训等领域的服务品牌和龙头企业，提升旅游大企业、大集团的资源盘整、产业延伸和区域扩张能力，拓展旅游服务功能和半径。突出发展滨海度假旅游大力发展海洋休闲旅游旅游的转型升级，将成为“新强态”全新增长极目标市场研究商业环境发展趋势旅游与商业旅游环境 城市旅游的特点使青岛暂无强大的旅游商业，城市商业与旅游景点相辅相成，共同促使商业与旅游业的繁荣 旅游市场基础良好，近年来发展速度明显放缓，四大类型的旅游资源互补性强，形成了较强的旅游吸引力 青岛商业与旅游之间的相互融合在一定程度上亦限制了新兴商业项

35、目/旅游项目的快速发展，需制造强大的新型商业/旅游市场兴奋点 城市商业基础良好，2015年社会消费品零售总额4104.9亿元，已形成四大各具特色商圈，目前四大商圈对黄岛区的辐射较弱，黄岛存在商业机会旅游资源丰富，市场成熟，大旅游格局，提升了城市整体发展历史人文与商业的完美结合，带动着旅游产业转型升级城市影响国际地位城市规划项目发展对策010302城市地位宜居环境010302未来规划交通规划产业规划具有国际影响力的区域性经济中心城市重点内容国际知名魅力城市国家沿海重要中心城市和国际化都市具有国际通航能力的中国区域性交通枢纽城市构筑以现代农业为基础、新兴产业为引领、先进制造业和现代服务业为支撑的现

36、代产业体系。综合宜居性位居全国第一最具幸福感城市全国第一020301020301依托国际影响力，开拓域外客群依托区域支撑力，升级形象与功能依托资源核心力，强化价值构成依托城市战略，建设新型经济模型海陆空综合枢纽，提升产品吸引力跨产业融合，打造产业平台经济体城市研究项目发展对策内部环境地块属性外部环境项目发展对策010302地势特征地块指标010302交通环境自然环境人文环境交通便捷，与主要交通节点通达性强，离主城区、海港景区较为方便重点内容项目地块用地性质已定性：医卫慈善、社会福利、商业综合型医院、养老机构、养老社区、综合型（或配套）商业山地特征、地势高差大地块1：毗邻小珠山国家森林公园，近拥

37、天然生态森林氧吧；地块2：生态的水库资源深厚的历史人文底蕴，多元文化的融合，中国著名的历史人文名城规模大、地块不规则，指标已限定分组团分期、建筑与自然融合020301产品模块化、功能多样化立足区域市场，辐射范围扩大结合生态自然，增强项目卖点020301挖掘文化资源，功能性补充立地研究项目发展对策全国养老市场案例借鉴启示本地养老市场重点内容项目发展对策抢抓养老产业发展机遇，形成标杆多以生活、护理服务为主，满足老人精神需求与价值需求的服务欠缺服务主体宏观市场供需市场政策支持服务对象运营模式服务内容老龄市场潜力和消费能力不断增强。国家宏观政策大力支持老龄事业发展，老龄产业政策框架逐渐成型中国即将面临

38、更为急剧的人口老龄化现象以政府及福利机构主导的中小型养老机构为主面向城市内企业退休员工及灵活就业退休员工机构养老为主体，居家养老及社区养老服务较匮乏服务主体服务对象运营模式服务内容保障生活、护理需求，提供教育、文化、产业多功能组合的颐老服务产业链政府主导，企业参与运营，发挥政策与专业优势保障城市内老人养老需求，同时满足高端、度假、居家式多样化养老人群机构养老、居家养老、社区养老有机结合，创建特色服务模式围绕需求消费，多维度功能复合契合国家政策指向，产业思维发展多种性质并行，多元化发展客群多样化，差异化竞争整合资源优势，创新模式发展建立特色服务体系，提升附加值因地制宜，优势先导客群多样化，差异化

39、竞争模式融合发展，改造传统引擎多产业延伸，服务系统化目标市场项目发展对策商业市场旅游市场010302010302重 点 内 容020301020301商业格局发展模式发展趋势各商圈发展成熟，黄岛区无成熟商圈各商圈主要以城市型商业为主人文与商业结合，未来旅游商业商机大市场规模发展模式发展趋势市场成熟，大旅游格局提升城市整体发展资源度假型发展为主，未来将以项目带动旅游未来将从五大领域发展来转型升级项目发展对策黄岛区亟待需要新的商业中心结合项目自身与周边环境发展特色商业结合人文与自然资源的稀缺性，发展旅游商业功能嫁接大旅游体系，多种模式发展稀缺资源托底，多元化功能规划融合发展旅游，创造驻留目的地目标

40、市场项目发展对策差异化竞争力城市研究立地研究目标市场功能可落地性市场供需平衡项目影响范围影响力必须广、驱动力必须强、平台必须大资源融合要强、盈利模式要创新经典案例研究本地案例研究项目发展方向研判模式平台客群产品运营2+X 融合创新发展模式01突出全龄化需要，辐射全球01全产业链全生命周期发展01规划合理，产品创新求变01运营模式创新、发展机制联动01以医疗与养老作为项目核心驱动，依托项目自身稀缺资源，融合旅游、养生、商业、文化等多元素融合的模式依托大青岛规划与自身的结合，立足与山东省，面向全国，辐射全球客群的发展方式。以医养产业为核心，进行产业链横纵向延伸，跨产业融合发展，以项目为载体，打造全

41、生态循环闭合的项目考虑开发节奏与市场变化等多种因素，在产品规划时，注重建筑与生态融合以及产品多元化与多功能性的设计，因为两个地块的特殊性，可进行功能上的互动与共生规划，运营模式多样化，联动发展，提高项目内外价值。123发展目标制定开发策略制定4项目发展方向初判项目战略制定项目整体定位本次讨论关键节点项目概念设计养老模式探索形象定位客群定位功能定位中国正“跑步式”迈入老龄化社会人口老龄化为养老产业的发展带来了新的契机当前我们如何顺“势”而上如何将项目脱颖而出变养老发展模式变革与深远的战略眼光创新生态发展模式与创新驱动引擎核创前瞻性的项目定位可持续发展的理念做养老模式该如何变？国外养老社区发展模式

42、类型形式运营方式入住人群服务和配套设施独立生活型IL生活自理社区租赁或出售生活完全自理，高龄老人基本配套设施和餐饮服务，不提供日常生活照护辅助生活型AL生活协助型租赁半自理或介助老人，高龄老人基本配套设施，餐饮服务以及日常生活照护辅助医疗型SN老年护理员、记忆衰退照护所租赁患病、卧床、术后恢复或记忆功能障碍老人除基本配套设施。还配备医疗护理和康复护理设施，提供日常照护和医疗护理、康复护理服务居家生活型AS持续性照顾退休社区租赁或出售当前生活能自理，希望获得持续性医、养服务的老年人氛围IL、AL、SN三大不同区域，配套设施和服务项目一应俱全活跃老年社区出售生活完全自理的中低龄老人大型社区，配备高

43、档娱乐运动设施，为老年人安排多种社会活动市场上“养老社区”的开发理念属于舶来品，是从西方成熟养老产业借鉴而来，其原型是美英等地的养老社区经验美国拥有管理最成熟、服务最系统多样化的持续性照顾退休社区形成日本拥有符合东方特色的居家养老服务以及长期护理体系依据入住老人不同的养老需求和生活状态可划分以下四大类：国际现行的不同类型养老社区现有养老产业模式分析全部出售销售+持有会籍销售只租不售养老概念住宅，出售房屋产权为主，区域级别配套并举销售型适老化住宅+持有型养老公寓运营相结合方式采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金国内现行的

44、“养老社区”运营模式住宅+公寓销售养老公寓出租型养老配套持有型本地出售型社区模式异地出售型社区模式会籍制社区模式（长期）异地会员卡模式（年度）品牌托管 该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。 从收入阶层：定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入的保障对象的盈利好； 从客群定位：主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好； 从区位条件：选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好； 从规模来看：床位

45、较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。 出售短租会员卡。 自理型灵活处理以月租形式入住，可租赁床位也可单位户型；出租使用权赠送分时度假候鸟式项目会员卡、通卡式会员卡。 结合康复型治疗。提供喘息服务，但不提供临终关怀服务。 盈利以房屋出租收益配套产品经营收益相结合。 通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式； 出售长租会员卡。按照不同生理状态区别对待。 盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。是异地养老方式催生出的一种“养老”住宅产品，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。需要强有力的资源支撑（环境、养生环境、特殊功能等）本地出售型社区模式的“养老

46、”住宅模式能够资金回笼快速，能够有效提高资金周转，从而实现滚动开发。但是必须依托市场的良好运作。以“养老”作为住宅为整个项目辅助主题和辅助亮点；以面向“适老化”改造后住宅产品为主；环境的打造和“养老”配套设置的完善；如进行这种模式的“养老”住宅开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策和后期政府补贴的可能性很小，同时因为产权的销售不可能得到土地升值和运营获得的长期稳定收益。市场化养老社区收费相对高，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式能赢得市场的部分认同全部持有经营导致资金占用量大、

47、投资回收期长。可结合品牌运营机构进行ppp模式操作，赢得市场和相应宣传效应。增加改善和促进销售的手段、打造方式：“去机构化”以面向“适老化”改造后住宅型产品为主；“去医院化”环境的打造和“养老”配套设置的完善；“去随机化“必须具备品牌型康复型医院管理体系和品牌；结合运行良好、具有可复制型品牌型服务机构的运营；“云医院”作为基础的平台支持组合型综合项目“养老+X”发展模式乐龄社区0100岁全龄段家庭群体居住60100岁仅限老年人群体居住全龄化全龄社区 养老公寓+社区 符合老年人社会心理需求 机构养老社区化 机构养老家庭化专业化老龄社区 针对老年人需求的社区建设 相对独立、私密 产品开发模式多样乐

48、龄度假 连锁发展，物业置换 环境优美、灵活性强 季节性强，交通便捷 专业医疗机构、康复疗养机构合作 老年特色疾病健康管理服务及度假旅游功能使用权销售只租不售保险模式会员制+服务费押金+月费保险品种加优先入驻权使用权销售只租不售保险模式候鸟式疗养式青岛城市圈本地客群青岛地缘性客群青岛亲缘性客群本案“养老”发展模式医疗公园高端医疗健康体验自建型福瀛鼓楼中医院 招聘对象医疗人才 合作对象特色门诊 数据中心健康云服务平台化医疗产业招商对象 特色专科科室 医疗团队、医联体 检测平台、健康管理中心 医疗人才培训 医疗创业、孵化、实验室健康料理/餐厅医学健康水疗健康文创中心诊断手术收益健康游乐园儿童成长研究

49、院综合型医院医联体服务平台医疗双创平台联合实验室药品耗材收益附加服务收益物业出租收益技术平台出租分享医疗收益土地溢价收益乐龄社区乐龄度假联动发展机制基础医疗本案“医疗”发展模式商业生态发展模式如何创？基于地块属性如何因地制宜进行规划？小珠山商业地块规模医疗用地商业环境规划区位健康料理/餐厅医学健康水疗健康文创中心健康游乐园儿童成长研究院对内对外 发展趋势向好 交通便捷，辐射远 规划面积约5万方 呈2个分离地块 毗邻景区入口处 周边居住氛围高 养老产业规划 旅游度假功能等社区配套商业老龄用品商业社区邻里中心餐饮休闲商业生活娱乐商业旅游文化商业生活方式商业中心时尚教育中心免税商品中心特色餐饮娱乐中

50、心可能发展类型经营分成收益附加服务收益物业出租收益土地溢价收益可能发展类型健康消费健康体验功能共生客群共享企商共赢市场共荣项目自身消费群体区域居民消费群体旅游度假消费群体健康需求消费群体本案“商业”发展模式健康旅游运动之旅养生之旅体验之旅生态之旅文化之旅 超大天然森林氧吧 生态自然公园 森林运动、拓展 漫步道、骑行 旅居、度假 异地养老 欢乐的休闲娱乐 愉悦的时尚购物 宗教参禅体验 历史文化体验乐龄度假医疗公园乐龄社区乐龄商业度假之旅 森林SPA、瑜伽 养生管理中心产业联动功能互动客群共享本案“健康旅游”发展模式可持续发展该怎么做？必须以医疗+康养产业为先导综合开发策略为核心1: 必须承载生态

51、人文资源2: 必须具有国际影响高度3: 必须具有持续造血功能4: 必须具有产业融合模式创新医疗与养老的驱动养老与生态的活化旅游与康养的结合商业与医疗的创新多产业的深度融合构建全产业链、全域共同发展、覆盖全生命周期、结构合理的大健康产业体系，将本项目打造成具有国际竞争力、国内一流的健康产业集聚区和休闲度假的健康城市。健康产业体系医疗旅游产业健康促进产业健康教育培训产业生物医药研发产业新型医疗器械研发健康养老产业公共健康事业健康服务业主导产业聚焦发展潜导产业培育发展基础产业着力完善健康产业生态体系010203医疗养老旅游商业养生文化以先进医疗技术为驱动以优势资源条件为驱动医养产业做强、做大互为融合

52、互为共生大健康产业健康资源评价资源自身条件与区域战略吻合度健康资源“品质”健康资源市场竞争力区域产业战略吻合度城市定位吻合度是否优质开发条件市场认知区域竞争二产转型三产拓展养老旅居基地旅游休闲度假城市健康资源体系构建一产升级人文资源02 历史文化：早期人类活动遗址，文化多样性、底蕴深厚 宗教文化：道教发源地，近邻菩提寺 民俗风情：旅游度假胜地、百年建筑 城乡风貌：综合宜居性城市、最具幸福感城市 饮食文化：国际啤酒节、海鲜社会资源03 一产资源：农林、农庄 二产资源：健康建筑业、健康器械企业、食品 三产资源：综合医院、养老机构等健康服务企业产业资源04自然资源01 地文景观：小珠山 水域风光：滨

53、海 自然景区：国家森林公园、 气候天象：四季分明，避暑胜地、夏季的天堂A 健康服务体系根据自身优势、条件明确以“医疗”和“康养” 服务为主导，围绕“医康养”为发展支撑B 旅游度假体系与健康相结合的旅游休闲、文化娱乐设施包括人文旅游、自然观光、创新体验、节日活动、特色商业C 健康产业体系根据城市产业资源和优势，构建最适合自身发展的健康产业体系（医疗科技研发、循环农业、健康教育、健康产业孵化）D 健康载体体系居住载体：短期、度假、养老机构/社区经营载体：医疗、养老养生、康复度假旅游驱动型产业驱动型服务驱动型医疗驱动型综合开发型健康资源梳理梳理健康资源，构建健康资源体系评价筛选，构建健康资源体系健康

54、自然资源健康人文资源健康社会资源健康产业资源梳理健康资源因地制宜，打造健康产业集群医疗产业健康创新产业休闲旅游商业养老养生产业做强主导产业以健康项目为抓手以平台经济为理念健康产业园健康创业园养老养生度假区医疗旅游服务区打造产业平台构建健康生态系统建设健康新型城镇健康服务体系健康产业体系旅游度假体系健康载体体系构建健康系统围绕“医康养”为发展支撑，打造跨产业结构的健康产业集群健康产业综合模式X养老医疗旅游商业文化健康医疗主题公园医疗艺术体验商业全龄化CCRC住区医疗护理养老亲子全域旅游驻留区商业度假旅游公园复合型康疗住区休闲养生医疗体验文化养生复合区文化农耕旅居康疗土地转让收益项目股权转让物业出

55、租收益附加服务收益产业税收分成本案“健康产业”综合开发模式全球化 全龄化升级医康养高度升级医康养高度发展健康产业路线发展健康产业路线打造平台经济新模式打造平台经济新模式建立健康生态循环系统建立健康生态循环系统GLOBALIZATION AGING福瀛集团的实力和品牌是项目给予客户和市场最大的信心所在，也是项目的重要价值支撑。项目开发策略特色打造将项目气质与客户需求及区域价值相结合，强化生态养老的特色和稀缺的环境资源优势，使之成为项目附加值的一部分。意象展示核心配套资源与形象展示先行，消除距离感与陌生感，降低客户心理抗性以品牌为支撑以区域为基础以产品为核心项目所在区域的生态价值显而易见，需要充分

56、挖掘人文自然资源与城市大环境资源相结合。以领先医疗技术全龄化CCRC模式+生态公园式景观形成项目核心竞争力战术层面战略层面总体发展目标应对地方老龄化问题，怡居晚年；缓解地方就业问题，本地就业。促进地方经济发展，新增长极；完善区域基础建设，便利交通。推动经济结构调整，转变发展方式；解决区域产业和引资问题，产业升级。创造城市新动能建立青岛高端医疗的服务体系，融合养老养生、旅游、度假等功能，带动了全市大健康产业高端化发展，提升健康度假旅游竞争优势。升级区域形象基于学科医联体的超级医联协作体系，实现了全省医疗资源的优化配置与整合。搭建国际医疗管理平台，创建一个开放又融合的全龄化CCRC住区。升级医养功

57、能最终理想目标国际健康旅游体验驻留地国家级生态式全龄化医养、颐养基地山东省养老产业发展的标杆公园式健康颐养综合体以项目为起点促使青岛西海岸新区未来发展为自成一体的医疗康养度假休闲板块项目发展理念”我们提供的是超越单栋居所局限的邻里社区新模式以及全要素的健康资源与健康服务它是打开邻居之间一堵墙，彼此既独立又互助创造人们渴望的而非不得已接受的环境与生活方式体现了一种邻里“更多的自主选择”和“价值”在这里，让我们生活在公园里，颐养在家里，快乐地变老。小珠山国际健康城项目形象定位小珠山国际健康城中国青岛 福瀛集团代表着项目定位的高度、服务标准以及影响范围，与城市高度相结合，提高项目辐射能级。代表着坐标

58、与资源，它是青岛著名的森林公园，生态人文资源丰富，知名度高，代表性强。代表着项目发展方向与发展理念，以健康业为发展核心，着力打造世界一流健康服务产业集群103以稀缺生态资源为开发核心以旅游为驱动以生态为依托以医疗为引擎以养老为保障自然、生态、低碳实现了生活、生态、文化、旅游、养老“五位一体”。聚合能量焕发活力总体定位路径以文化为灵魂打造中国最具特色的公园式健康颐养综合体小珠山国际健康城生态有机食品风情特色餐饮农业采摘果园全龄CCRC住区养老社区/公寓健康主题酒店田园观光自驾与自助游小珠山旅游健康主题公园民俗文化旅游民俗文化商品传统工艺品土特产免税商品当地特色娱乐可参与的表演特定节庆日活动综合型

59、医院老慢病预防治疗高端医疗中心疾病基因数据库医疗联合实验室术后康复康体健身中医诊疗森林康养养老机构养老智慧平台禅宗养生药膳养生宗教文化交流国学文化体验文化创意商贸会展医疗峰会/论坛文化会展旅游节庆文化研习科普教育技能培训功能发展要素医康养文展学吃住行游购娱功能定位路径居 住健康颐养生活服务教育培训社交娱乐创业平台适老化住宅+度假酒店公寓综合医院+康复中心体育公园+健康会所养老机构+社区及居家养老中心+社区医院邻里生活中心+时尚生活方式中心双语小学+幼儿园+健康人才培训文化体验中心+社交休闲公园健康产业创业中心【马斯洛需求层次模型】结合自身与环境资源，融入城市旅游，打造人文体验、创新体验、时尚体

60、验等旅游产品，满足内外客群需求体验。旅创新驱动创新的全龄化CCRC生活住区，多元化的空间、多类型的居住模式，开启全新的生活享受主义。居核心引擎业产业平台以基础医疗和高端特色医疗为中心，发展健康管理与医疗产业功能，注重创新医疗健康体验模式的打造。医核心引擎结合生态资源与规划的医疗、康复等功能想结合，打造出“四大健康运动主题”，面向全国市场，实现居民对健康预防管理，推动全面健康的发展理念。体创新驱动整体功能定位主要是以健康业为基础，围绕“居”、“医”、“旅”、“体”四大功能主题，进行产业链搭建，建立健康生态的产业循环发展平台。生态主题健康公园适老化居住空间适老化居住空间适老化居住空间适老化居住空间

61、适老化居住空间颐养生态住区养老机构医院医护养生度假公寓颐养乐龄住区社区活动中心健康人才培训中心旅游创新体验时尚商业体验产业创新平台人文体验中心适老化居住空间幼儿园双语小学项目整体定位健康医疗主题公园全龄健康生活特区小珠山国际健康城健康文化交流中心全龄化CCRC社区城市RBD中心国际高端医疗发展中心健康生态度假区健康养老社区健康医疗主题公园健康体育主题公园秉承“大健康、大旅游、大文化”思路整合资源、市场等要素，重点培育“3+3+2”大健康综合发展特区形态因为项目用地属性，纯粹的市场化产品很难操作所以要因地制宜结合政策、结合政府规划，最大限度的将价值最大化。1托底民政补贴要因地制宜结合国家与地方政

62、府政策、将必要功能设施最大限度零成本开发。2力争国家支持3溢价市场服务多元化的功能规划，根据不同的功能属性，争取国家金融性银行政策支持，降低开发风险。通过产品多元化、客群扩大化、服务多样化等方式，建立多种营销方式来提高项目溢价养老驿站社区照料中心民政补贴及开发性金融支持社会福利院国际颐养中心老年养护中心开发性金融支持市场服务老人集中居住社区养生度假公寓适老化社区养老活动设施社区医院家人共同生活社区健康智慧服务平台健康人才培养基地度假养生酒店双语幼儿园老龄文创中心养生交流中心宗教养生中心城市、国学文化中心医院板块相关运动康复中心创新及时尚体验区经营方式定位民政补贴及开发性金融支持功能功能设计国家

63、支持民政补贴产业示范政府公关商业回报养老驿站居家上门服务区提供家政、餐饮、陪护、送货等上门居家服务低息建设贷款不超过15万元/年加入邻里商业区，增加生活便利程度、提升服务中心收益能力，推进服务中心长远发展政府鼓励发展1、小型社区物业租赁2、居家及社区照料服务提供3、健康培训、理疗护理等老龄用品销售仓储区老龄配餐区适老化社区便利店社区照料中心老年食堂老人日间健康餐饮服务老年活动中心老人日间社交、书吧、演绎、手工制作等服务中心老年护理中心老人中医调理，理疗护理等服务医养就诊中心医疗体医院定期上门坐诊服务健身康复中心室内外老人健身康复服务健康培训中心为老人提供中医养生与保健、常见病多发病及安全用药、

64、护理与康复等健康培训服务邻里商业区社区便利商店、老龄用品销售、适老化旅游服务老龄颐养照护社区社会福利院为三无老人提供的非营利性收养服务低息建设贷款新建或自有房建设床位 12000元/张（医养结合型上浮20%）提供专业的失能老人长期照护服务，打造老人全生命周期服务承担政府职能，解决社会问题政府购买服务国际颐养中心为自理和半自理中高收入的老人提供收养老服务政府鼓励发展1、床位费2、餐饮、照护等其他照料服务收入3、少量运营补贴4、人才补贴5、长期照护险支持老年养护院医养结合为半自理和失能老人提供专业化的全天长期照看服务开发性金融支持功能功能设计国家支持民政补贴产业示范政府公关商业回报养老社区老人集中

65、居住社区老人长期居住的适老化住宅低息建设贷款政府鼓励发展1、会员费、押金增值收入2、房间使用费用养生度假公寓旅居老人中短期居住的适老化住宅低息建设贷款政府鼓励发展房间租赁费用家人共同生活社区兼顾亲密与独立的多代居住适老化住宅部分低息贷款促进家庭供养与专业护理相结合销售或类似收入适老化社区养老活动设施运动主题公园散布社区的全龄化主题活动公园低息建设贷款政府鼓励发展1、提升项目整体回报水平2、场地运营回报老龄活动公园适合中老年社区医院日常便捷就诊区居民日常就诊服务（医保定点）低息建设贷款提升社区健康服务便利化，促进医养结合，结合社区智慧系统，提供高效的居家医护服务。同时与综合性医院形成医联体政府鼓

66、励发展医保定点日常诊疗服务收入老慢病康复护理区老慢病长期管理服务老慢病管理长期服务收入智慧家庭病床服务区依托社区健康云平台，提供高效的居家医疗、巡诊、介护服务家庭巡诊服务增值收入医联体服务平台医联体服务平台、国际医疗旅游服务和特色医疗服务1、转诊绿色通道收入2、国际医疗服务收入3、特色医疗服务收入开发性金融支持功能功能设计国家支持民政补贴产业示范政府公关商业回报健康智慧服务平台智能化住宅利用物联网技术推进适老化住宅智能化，方便老人生活起居低息建设贷款打造完善的多级智慧养老服务体系，提升项目整体养老信息化水平，成为全国智慧养老先行试点政府鼓励发展1、提升适老化住宅整体收入2、吸引客流2、智慧模块

67、服务收入3、提升社区、居家、机构养老服务效率，降低服务成本智能化社区公共区域智能检测设施，方便老年人活动和安全管理适老化健康状况监测体系利用移动健康设备，时时采集老人活动与健康数据，为服务机构提供基础数据，提升服务效率健康云平台综合分析数据采集终端数据，实现对所辖区居民家庭健康监控、数据分析上报等功能全市失智老人定位平台利用二维码手环免费为全市失智、半失智老人提供定位、监护人联系方式等信息服务承担政府职能，大幅度提升项目社会效益1、公益性赞助2、未来政府购买服务3、企业品牌宣传健康人才培养基地校企联合医护人才实训基地与高校联合打造医护人才培训基地低息建设贷款提升养老产业专业化水平培养老龄人才，

68、弥补青岛产业人才缺口，实现社会与经济效益双重价值1、培训费用2、相关论坛、会议费用老龄产业论坛/峰会结合社区服务需求，打造老龄人才实训基地市场服务功能功能设计国家支持民政补贴产业示范政府公关商业回报养老社区度假养生酒店高端分时度假养生公寓酒店住宿、餐饮、理疗等酒店服务收入双语幼儿园为社区及周边配套的双语幼儿园1、服务收入2、提升社区整体竞争力人文体验宗教养生中心结合菩提寺佛教文化，打造禅修主题养生中心和养生文化交流中心，提升养生特色1、服务收入2、提升社区整体竞争力养生交流中心国学文化中心以国学和区域文化、企业文化为特色，彰显社区文化属性城市人文中心老龄文创中心（老年大学）老龄退休创业平台，丰

69、富精神生活创新体验乐龄开心园包含儿童果园、幼儿园，儿童户外探索等适合儿童体验的服务设施儿童欢乐园1主导健康产业以健康业为优势主导产业，实现创新旅游与生态资源资源的有机整合。2融合产业融合3弹性变化重叠产业深度融合发展，集医疗、康养、旅游、度假和生态人居为一体的，全国领先、国内一流、国际水准的国际度假医康养目的地。通过产品多元化、产品的功能延展性、可塑性等来增强项目的超高附加值，提升项目溢价。健康业产业服务区健康生态休闲旅游区健康体育主题公园小 珠 山 国 际 健 康 城全龄化CCRC社区全龄健康生活特区功能定位路径休闲+ 开放空间医疗+预防保健娱乐+旅游康体+养生养老机构+适老化住宅常住居民+

70、外来客户康复旅游度假运动医疗健康养生保健养老护理培训创业娱乐文化休闲商业人文体验 宗教养生中心 养生交流中心 国学文化中心 城市人文中心小珠山用地功能业态创新体验 乐龄开心园 儿童欢乐园 户外探索园时尚体验 风情美食中心 免税商品中心 时尚零售中心 生活方式中心运动主题 健康运动主题 骑行慢步运动乐龄主题 老龄活动主题 少儿活动主题禅养主题 禅武祈愿主题 修身修心主题体医主题 体医预防管理 运动康复训练临时性居住 养生度假公寓（旅居） 家人共同生活社区 老人集中居住社区 老龄颐养照护社区 分时度假养生酒店周期性居住永久性居住颐养服务生活服务文娱服务健康人才培训健康疾控平台健康双创平台智慧健康平

71、台老年大学双语幼儿园邻里生活中心社区活动中心时尚教育培训基地体医融合人才实训基地医护人才实训基地健康用品销售与研发医联体服务平台体旅业居社区的魅力, ,传统的聚落，营造小镇风情采用多重庭院和多重围合的方式。社区宽广、曲折、尽端回转的宽阔道路保证了充足的楼间距，人车分流、动静分流的做法也避免了人和车的交叉；对社区空间进行传统聚落意义上的重组；规划上更为精心，分期相对独立，中心服务区的配置也能尽快落实，小镇中心地带有商业区，还有专门供业主办公的商务花园，小镇图书馆等模数化社区, ,文化归属感，打造森林都市由宏观到微观的各个层面上建立设计的标准化，提供标准的产品，并在标准化的基础上提供最大可能的多样

72、化组合，适合于这样一个时期，更具时代意义；主题营造方面让具有认同感的人一起形成一个有归属感的圈子。延续传统文化带给人们的心理感受，在视觉上在氛围上满足人们文化归属感的需求；都市人类对树木和森林的渴求也是前所未有的。我们要营造的并非都市中的森林，而是森林的环绕之下，在森林保护之中的都市。别墅式居所, ,艺术化商业，生活缤纷多彩采用错层设计，增加空间的丰富，使小户型具有独栋住宅的味道。家庭每一个成员都有了充足的私人空间，互相之间少了干扰，生活更为舒适；商业产品营造出一种公园式的空间氛围，同时置入其中各种不同功能的商业组块，多层空间的交错叠加，在公园中购物，在购物中游园，一系列的公共空间所形成的层级

73、网络传递出独特的场所精神，在这的聚会，让人在此感受生活的多彩。规划理念居全龄健康生活特区坚持健康文化、旅游、绿色、生态、科技的深度融合，构筑集社区、文化、旅游、娱乐、教育、医疗、养老，于一体的全龄健康生态住区。居18岁以下少年儿童属性：共用型特征：无购买力，希望有良好的成长环境1839岁4059岁6074岁7589岁90岁以上全龄客群青年属性：自用、共用型特征：购买力强、自主性一般，兼顾上下两代中年属性：备用、自用、共用型特征：购买力强、面积需求大，兼顾上下两代年轻 老人属性：自用型、备用特征：购买愿望强烈，自用型需求、注重养生与保健部分客群可接受旅居度假物业老 年 人属性：自用型、备用、共用

74、特征：购买愿望强烈，自用型需求、注重养生与保健需看护和特殊护理、具有强烈的稳定性长寿老人属性：自用型、共用特征：购买愿望强烈，自用型需求、注重特殊看护和特殊护理、具有强烈的稳定性主流客群主流客群次主流客群次主流客群潜在客群潜在客群【居】目标客群定位青岛本地市场青岛及周边城市全国主要城市市场海外旅居市场第二居所、养老居所第二居所、度假、投资、养老养老、短期度假、旅居、投资短期度假、旅居、投资区域来源【居】目标市场定位自住青岛以外投资青岛 职业以企业高层、中小企业主、白领为主； 价格支付能力较强； 改善居住品质，备选或自用养老居所。 职业以白领、工商业者为主； 购买目的主要为投资，赚取溢价和租金；

75、 对价格敏感； 对产品的户型要求比较高。 来自交通6小时范围区域的城市，以及海外消费者； 职业多元化，价格支付能力较强 用于第二居所，定居、度假或养老，注重景观、配套、规划前景 来自环渤海、长三角、西南、珠三角等聚集区主要城市，以及海外消费者 为长短线投资，对价格敏感，注重规划、景观、生态； 羊群效应明显养健康养老社区以健康生活为核心，突出覆盖小镇的多级康养服务体系，实现医、康、养、城一体化发展。以康养等健康服务为驱动，以医养结合为核心，与国内外一流养老机构、康养服务机构联合经营，以服务、人才、技术为支撑，打造以康养服务医院、养老机构、公寓、社区康养服务驿站、健康膳食等为组成的覆盖整个小镇的多

76、级康养服务体系。MedicalRehabilitationCommunity养【养】目标市场定位养老一族准养老一族养老族子女外来养老族本地市场刚性养老群体中年群体，备用需求候鸟式旅居养老养老客源家人共同生活以本地及周边城市的养老市场为主，涵盖多层次、多类型养老需求，同时，依托项目生态环境资源与城市旅游资源，发展城市外来养老人群，丰富本项目养老群体多样化发展要求。旅旅创 新人 文以人文、时尚、创新为核心的体验式旅游范式，提升项目整体吸引能级T r a v e l l i n g时 尚 宗教养生中心 养生交流中心 国学文化中心 城市人文中心 风情美食中心 免税商品中心 时尚零售中心 生活方式中心

77、乐龄开心园 儿童欢乐园 户外探险园家庭客群主要是对项目自身旅游产品与邻近旅游项目所吸引的以家庭为单位的休闲度假消费客群，以及本项目所吸引的养老旅居类型的客群。010102020303企业客群主要以企业为单位的相关活动所吸引的人群，如企业奖励员工旅游度假、企业拓展活动、企业旅游性会议等旅游客群主要以目的性旅游为主导的客群，如项目周边游（小珠山、金沙滩等）、项目规划的旅游产品消费、以及特色医疗旅游等消费客群。【旅】目标客群定位一级市场二级市场三级市场机会市场青岛及周边一小时车程市场，以自驾车和一日游客源为主15小时车程（立体交通），多种方式抵达其他以度假和疗养为主要动机的远程客源来青岛出差公干，有

78、本地接待单位和朋友推荐旅游客源【旅】目标市场定位依托项目生态环境资源与毗邻的小珠山森林公园、菩提寺等，将项目打造成特色的旅游目的地、旅游驻留地，满足游客在生态环境体验与休闲娱乐的同时，更注重健康管理的消费理念。结合菩提寺佛教文化和观音殿文化遗址，以健康养生为核心，以佛教文教为特色属性，打造禅修主题宗教养生中心和养生交流中心，提升社区整体特色养生水平，增强居民和游客福祉。宗教养生中心养生交流中心国学文化中心以国学和青岛市城市记忆、企业文化为特色，彰显社区文化属性。为老人、儿童等社区居民提供寓教于乐的活动空间，满足居民精神文化需求。城市人文中心儿童欢乐园户外探索园以3D展示、VR技术为核心，打造以

79、体验为主的，适合儿童少年虚拟主题活动科普乐园，增强社区对儿童的吸引力，充实社区活力。建设适合儿童的互动式游乐设施，结合地形高层规划户外运动设施，打造以儿童户外探险为主题的亲子活动中心乐龄开心园打造集农事体验、农事服务、科普教育、果品采摘于一起的家庭农庄，形成适合全龄化的乐龄开心园。为旅游购物人群、都市消费人群和老龄群体提供提供的旅游购物、城市家庭生活消费和老龄用品展示销售的购物中心。服务内容包括免税商品直销、国内外品牌折扣商品、老龄用品、家庭餐饮、休闲娱乐进口商品超市。免税商品中心时尚零售中心风情美食中心集合特色餐饮、文化餐饮、健康餐饮和中国传统餐饮于一体的的情美食中心。生活方式中心为周边社区

80、、学校提供贴近生活的以日常购物、餐饮和以体验为核心的生活服务为主的邻里商业中心，倡导健康、时尚的日常生活方式。体S p o r t s体以运动、乐龄、禅养、体医四大主题为核心，打造社区完善的休闲健康服务体系S p o r t s禅 养 禅悟祈愿主题 修身修心主题体 医 体医预防管理 运动康复训练乐 龄 老龄活动主题 少儿活动主题运 动 健康运动主题 骑行漫步运动城市居民健康体验人群满足项目内居民对健康运动的体验需求，提高身心健康的品质要求。010102020303健康体验旅游人群提供特色主题健康体验的共享休闲娱乐空间，满足全龄化、特色化、多元化的体验人群。运动竞技康复消费人群提供专业运动员和运

81、动爱好者对身体健康管理、身体康复、监测管理等专项的服务内容。0404健康商品消费与产业链关联群体提供全面而又专业的健康产品、健康论坛、健康培训等健康业相关联的功能，为项目拓宽消费市场人流。【体】目标客群定位【体】目标市场定位项目内生市场本地及周边主要城市市场体医专业市场机会市场项目内因医疗、康体等需求，以及社区居民对健康体育运动与商品的需求。15小时车程多种方式抵达，对运动健康主题和宗教养生等体验针对运动竞技人员的运动恢复提供专业服务。来青岛旅游，多渠道方式来体验消费体育市场发展多主题式休闲健康公园，融入健康医疗管理平台，提高居民在健康运动的过程中有效的管理，提高健康运动各项指标，同时，拓宽消

82、费市场，增设特色的运动康复中心，为运动人士提供专业的运动恢复服务。打造坐落于整个社区的以攀岩、门球、羽毛球、骑行、太极瑜伽等活动为主题的运动公园，突出社区运动主题文化，宣传有氧健康生活方式健康运动主题骑行漫步运动老龄活动主题少儿活动主题适合老人与少儿活动主题空间，便捷的通道，保护性的活动、运动设施设备被，方便老人与少儿的活动。禅悟祈愿主题修身修心主题为周边社区、学校提供贴近生活的以日常购物、餐饮和以体验为核心的生活服务为主的邻里商业中心，倡导健康、时尚的日常生活方式。如何在价值体系中，找到支撑点并提炼出内在价值表现。绿色生态以及低密度的居住环境相宜的健康管理和医疗服务体系人性化以及全方位的关怀

83、和照顾丰富文化娱乐属性提升是生活品味在这里，一切对物质、精神即平安健康的渴求都可以实现一个世界，一种生活方式一个家庭，一种生态形态一个追求，一种生活态度享健康之福 | 享生态之福 | 享养老之福 | 享度假之福为了既能保留日益稀少的美丽山水、田园、村落和山丘，又能找到适宜地域发展的规划方法，我们借鉴蔓藤的生长方式，路网犹如枝干向四周辐射，城市在自然中延展呼吸， 倡导城市和生态小镇村落建设，顺应地域特色、历史传承和文化风俗。 采用自由式布局的方式，依山就势、路随山转，与自然环境有机结合。 藤蔓式规划，将路网沿着山水顺势而建，道路与四野结合，亦城亦乡。 “蔓藤城市”的发展过程是适度开放的，多方结合

84、的渐进过程。 以最大限度保护自然田园环境为目的的有机生长规划模式。“蔓藤城市”规划理念城景共融塑造山水城市格局组团布局传承聚落打造小镇功能混合分组配套激发活力自由路网路路有景慢行交通开发模式小尺度高密度渐进田园都市延续生态农业景观“蔓藤城市”理念城市采取组团式的规划结构，使城市发展融入风景、保护田园，强调城市发展的过程犹如植物藤蔓生长一样根植于当地生态环境、传承地域文化，探索了一种新型田园城市的规划模式。蔓藤城市老人集中居住社区家人共同生活区老人集中居住社区家人共同生活区家人共同生活区养生度假生活区产业与文化聚集区旅游驻留地（商业&休闲娱乐）邻里生活中心（时尚生活方式中心）养生度假生活区养生度

85、假生活区家人共同生活区风情度假酒店互动空间建议互动空间建议游憩空间建议游憩空间建议游憩空间建议游憩空间建议运动休闲娱乐建议010103030202启动区战略定位更充分的展示项目全新形象，以生态全龄化居住社区为核心，以提供老龄活动公园和养生度假公寓为吸引力，规划高性价比产品，高调入市，树立标杆。目前道路交通已完善，通达性良好场地内大部分面积为净地，开发便捷昭示面好，利于项目形象展示地块位于项目腹地，交通环境需要前置准备；施工作业难，形象展示差地块位于项目腹地，相邻地块拿地时序待定后续开发的连续性不够；道路交通不完善，施工作业条件差；规模效应引爆市场成本控制快速回收XX开发分期原则定位样板区先行，

86、形象塑造迅速树立项目形象，占领市场制高点；检验市场反应，以备后期调整策略。滚动式开发，价值强化丰富项目功能业态，提高消费者/社区居民的多元化需求； 逐步形成市场口碑并实现部分资金回笼。产业聚合，市场固化巩固居住、旅游、健康消费市场与影响力；打造产业聚集平台，整合资源，实现盈利。市场成熟，物业增值在项目形象与市场固化前提下，健康与旅游市场趋于成熟；项目产品溢价空间大，品牌名誉度高。样板先行滚动开发市场固化物业增值0102030405引导生长样板打造，树立项目品牌、产品创新，功能多元发展，保证实现项目可持续开发。强化市场强化全龄化CCRC社区概念，以及提供旅游度假公寓，丰富购买客群，实现项目利润的

87、最高点，形成价值标杆。产业成型提供“医疗、养老、旅游、体育”等产业核心功能，提升项目整体价值，同时带动区域的发展。产业聚核产业多元化融合发展，提高项目价值高点与营销卖点；规划高密度低容积率感的居住产品，既能确保产品的高端品质，又能确保市场高去化率。价值高峰提供目的性旅游商业功能与城市服务功能，增强消费的粘性，增加高品质居住功能产品，提升项目整体价值度。06溢价增值规划高品质多模块化产品，提供创新增值的服务体系，提高产品价值卖点的输出，实现项目高期望与高溢价。开发时序定位形象定调财务平衡样板示范示范区作为项目整体的一部分，其开发启动的意义重大，要充分考虑项目的展示效应、消费的带动性以及项目整体的

88、开发节奏。示范区开发原则 契合整体形象定位，符合整体开发计划 功能产品具有代表性和认知度 运作主体能够自主控制、快速经营、快速回收 符合运作主体核心能力与资源条件 快速提升整体形象与品牌 具有拉动和整合品牌的作用 有利于传播推广，制造示范效应康养居住先行明星标杆产品强化全龄CCRC实现利润高点推进健康发展提升配套优势拓宽产业维度培育发展新动能发展特色商业夯实价值地位完善生活体系高品质高价值分期与分区相结合，实现混合、联动开发模式确保项目高效实施。基于地块特征，结合内外资源以及市场的可实现性，分阶段导入养老、旅游、产业、商业、体育等元素，最终形成国际性旅游度假、康体养生目的地。一期二期三期四期五

89、期六期产品策略研究路径符合整体形象定位度假共居养老启动区产品建议结合地块限制性条件符合市场需求功能类型启动区产品组合方向配套老人集中居住社区分时度假酒店家人共同生活社区社会福利院养生度假公寓老龄活动公园社区照料中心QUESTION 1如何在项目突破地块本身限制性条件，创造高性价比、低密度感的舒适空间体验？山地低密度居住产品沿街底商商会会所商业小镇独栋别墅合院别墅山地叠拼别墅2-3层，有天有地独门独户，双通道入户前后双花园，庭院生活四面采光别墅类产品高品质居住空间独立对外沿街面灵活划分空间功能多变性良好的商业氛围商业类产品多功能复合空间AB山地低密度居住产品山地叠拼别墅下叠1-2层仍然可独立入户

90、，有庭院且可获得赠送地下室户型，居住品质较高，上叠3-4层利用地形从南侧独立入户，有庭院并可获得赠送地下室，并可利用下叠屋顶获得屋顶露台，品质大幅提高。同时由于前后错动，下叠户型的庭院在视线上受不到上叠户型的干扰，私密性得到提高，下叠居住品质再次提升。山地低密度居住产品庭院透视图山地低密度居住产品实操案例借鉴山地低密度居住产品山地低密度居住产品山地低密度居住产品一楼平面组合二楼平面组合大户型-360中户型-240小户型-120CONTENT | GIFTCONTENT | GIFTConveniently iterate top-line alignments for wireless met

91、rics. ANIMATIONS15%AWESOME WORK山地低密度商业产品顶部商业会所政府支持，社会效益养老驿站社区照料中心老龄颐养社区照护利润最大化高端养老服务、高端医疗服务健康体验服务、健康用品服务人文旅游服务、学院养老服务保障类体系基础类体系增值类体系资产沉淀，社会效益社区医疗、养老社区健康智慧服务平台健康人才培养基地市场增值类服务体系框架高端养老服务6大健康新服务体系，提供完整健康解决方案全要素打造全国健康服务特区示范基地高端医疗服务健康体验服务人文旅游服务学院养老服务健康商品服务老年大学文娱服务时尚教育培训体医、运动康复子孙教育配套系统宗教养生、国学文化户外运动体验时尚零售购物

92、专属医疗保障服务全天候监控照护服务交通出行保障服务云端安全保障服务金融理财服务健康管理服务特色专科服务高端医疗服务调理护理服务营养膳食服务文化体验服务人才培训实践健康用品销售、研发可持续规划设计建筑节能设计建筑水系统规划室内环境健康生理需求安全需求社区需求尊重需求自我实现需求健康需求安全需求交往需求私密性的需求老有所为人在最早的生活中，人的需求是基础的层面上，从低到高按层次逐级递升为当人满足了基本需求，人会开始注重周边的生活感受适老化理念在老年人居住环境的设计中应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。 私密性 社会交往 可选择性 标志

93、系统 安全感和安全性 可达性和易操作性 适度刺激性和挑战性 适度声光环境 环境的熟悉性和联系性 尺度适宜的细节设计适老化理念适老化理念231适老化公共空间适老化道路景观适合产品:老人长期居住社区永久居住权，不可转让继承入门费与年费提供居家与社区康养增值服务适合产品：家人共同生活区会员费永久居住权，可转让继承提供居家与社区康养增值服务适合产品:养生度假公寓旅居会员公寓分时使用权提供居家与社区康养增值服务产品经营模式分析适合产品：床位计算养老机构床位费与护理费机构床位租赁服务提供专业护理服务适合产品：以床位为计算的养老机构经营模式现金流模拟回现：押金不计入收入，回现能力弱溢价：溢价能力一般，依靠持

94、续经营带来溢价市场：刚需服务，主要针对半自理和失能老人，市场能力强ILLUSTRATION押金（一次性缴纳费用）入住时一次性缴纳费用，退住时全额退款；一般费用为1年床位费。ILLUSTRATION床位费（月度缴纳费用）根据不同房间类型，如多人间、三人间、二人间、单间缴纳不同费用，按月缴纳费用ILLUSTRATION护理费（月度缴纳费用）根据身体状况如自理、半自理、失能老人缴纳不同价格护理费。现金流量年预估静态投资回收期以建设期为两年计算开发运营时间经营模式一：押金+床位费和护理费适合产品：老人集中居住社区经营模式：现金流模拟现金流量开发运营时间第二次销售回现：前后期回现能力强，中期回现能力弱溢

95、价：后期溢价能力强，前期、中期溢价能力弱市场：入门费较低，市场能力较强ILLUSTRATION入门费（一次性缴纳费用）入门费为一次性缴纳费用，享有永久居住权，但不可转让、继承；入门费一般以15年为计算年限；如未住满15年可退还剩余部分；15年后可继续免费居住。ILLUSTRATION年费（年度缴纳费用）包含行政管理、物业管理费、公共空间水电费等；营销上可打包居家养老、社区照料等服务费用。35年预估静态投资回收期以建设期为两年计算经营模式二：入门费、年费适合产品：家人共同居住区回现：会员费收回全部投资成本，回现能力强溢价：类销售模式，溢价能力较弱市场：门槛高，市场能力相对较弱ILLUSTRATI

96、ON会员费（一次性缴纳费用）入会时一次性支付会员费，享有永久居住权，可转让，可继承；不同档次会员费享受不同房型，会员可指定符合条件人群入住；可采用一次性会员费+会员年费模式降低门槛，打包物业使用权和养老服务、保险费等。经营模式：现金流模拟现金流量年预估静态投资回收期以建设期为两年计算开发运营时间经营模式三：会员费回现：前后期回现能力强，中期回现能力弱溢价：持续经营，溢价能力较强市场：门槛低，市场能力强ILLUSTRATION旅居会员（一次性缴纳费用）养生度假公寓月租、季租等短租服务收益，包装成为异地旅居老人会员卡模式，预付一定金额，未来一定年限内每年可享受一定期限公寓居住权和一定范围的康养服务

97、。示例：预付3万元，可在10年时间里，每年可享受房屋1个月的居住权。经营模式：现金流模拟现金流量第二次销售年预估静态投资回收期以建设期为两年计算开发运营时间适合产品：养生度假公寓经营模式四：旅居会员收入成本假设1：50%的长居老人需要居家护理，20%的长居老人需要营养膳食服务，居家护理人员按1:8配置。补贴老人集中居住社区入门费：40元/月年费：年度租金的15%家人共同生活社区会员费：1.44万元/平方米社区照料中心日间照料：800元/人/月；营养膳食：800元/人/月；康复保健：1000元/人/月；社区商业：40元/ /月；社会福利院床位费：1600元/人/月；餐费：600元/人/月；护理费

98、：600元/人/月（自理）1200元/人/月（半自理）1600元/人/月（失能）（150床位）假设2：日间照料中心能照料75位老人，康复保健每月能为50位老人服务，工作人员配置定额10人，社区康养服务商业按2000 考虑。假设3：机构收住老人根据，自理、半自理、失能按2:5:3进行，护理及工作人员配置自理 1:10、半自理 1:6，失能1:4。假设4：公寓假定50/间；酒店假定40/间；工作人员按8间/人安排。养生度假公寓旅居会员：按租金上浮15%收取收取；以10年位周期；每户可办理10位会员。分时度假酒店酒店价格：300元/天资金成本年利率：8%；宽限期：2年；偿还期：5年；基准收益率：8%

99、折旧与摊销年折旧：3.17%,；年摊销：10%；工资及福利月工资：4000元/月体育公园场次：60元/小时，平均每日租赁5小时政策支持增值税：养老板块免收，其它按11%17%水电气：按居民价格考虑民政补贴机构床位建设补贴：12000元/床驿站及照料中心：不超过15万元/年普惠补贴：收住三无“、低保户籍老人：收费不超过当地最低生活补贴的，政府按普惠养老机构收费的80%进行补贴。财务测算前置条件（测算周期：20年）社区照料中心建筑面积：2750 ， 占比4.5%康养社会福利院建筑面积：5250 ， 占比8.6%13%老人集中居住社区建筑面积：32483.3 ， 占比52.9%长居家人共同居住社区建

100、筑面积：0， 占比0%53%养生度假公寓建筑面积：17581.3 ，占比28.7%旅居分时度假酒店建筑面积：3299.6 ， 占比5.4%34%方 案 一无家庭共居产品社区照料中心建筑面积：2750 ， 占比4.5%康养社会福利院建筑面积：5250 ， 占比8.6%13%老人集中居住社区建筑面积：16241.7 ， 占比26.%长居家人共同居住社区建筑面积：16241.7， 占比26.%53%养生度假公寓建筑面积：17581.3 ，占比28.7%旅居分时度假酒店建筑面积：3299.6 ， 占比5.4%34%方 案 二植入家庭共居产品根据基础条件与前期规划，我们对启动区居住产品的康养、长居、旅居

101、三种功能属性的面积进行配比并测算产品配比概述项目总投资对比分析产品二产品一工程建设费其他费及预备费建设期利息流动资金34659.0万元项目总投资34344.5万元项目总投资方 案 一方 案 二两个方案总投资额基本相同10,015 14,775 8,517 3,689 2,379 7,199 9,156 6,222 3,803 14,243 18,532 11,122 5,300 YEAR1YEAR2YEAR3YEAR4YEAR5YEAR6YEAR7YEAR8YEAR9YEAR10YEAR11YEAR12YEAR13YEAR14YEAR15YEAR16YEAR17YEAR18YEAR19YEAR

102、2013,523 19,316 10,670 4,069 2,132 6,906 8,851 5,904 3,471 8,268 10,442 6,766 3,886 YEAR1YEAR2YEAR3YEAR4YEAR5YEAR6YEAR7YEAR8YEAR9YEAR10YEAR11YEAR12YEAR13YEAR14YEAR15YEAR16YEAR17YEAR18YEAR19YEAR20产品二前期营业收入更高,但总营业收入低于产品一方案一总营业收入：129255.0万元方案二总营业收入：117020.9万元. 营业收入普惠性收入补贴支持福利性养老机构持续经营机构普惠收住补贴.万 元机构运营补贴

103、1.万 元社区照料中心万 元万 元机构床位建设补贴补贴总收入：9134.1万元补贴方案二方案一可变成本其他费及预备费总成本77329万元项目总投资74822万元项目总投资产品一4.57年静态投资回收期58196.1万元利润总额9.5%总投资收益率18.5%IRR3.12年静态投资回收期48468.7万元利润总额8.0%总投资收益率26.1%IRR方案二方案一-所得税前数据现金流量图方案一持续盈利能力更强方案二回现能力更强方案优劣势对比植入产品建筑面积在总面积中占比项目总投资（万元）利润总额（万元）IRR（%）财务净现值（万元）静态回收期（年）动态回收期（年）植入家庭共居产品面积-50%8120

104、.813.2%34501.853332.421.7%21124.53.594.32-40%9745.015.9%34533.252359.722.5%21387.13.493.97-30%11369.218.5%34564.751386.923.4%21649.73.393.85-20%12993.321.2%34596.150414.224.2%21912.33.303.74-10%14617.523.8%34627.649441.425.1%22174.93.213.63基础方案16241.726.5%34659.048468.726.1%22437.53.123.5310%17865.8

105、29.1%34690.547496.027.1%22700.13.043.4320%19490.031.8%34722.046523.228.2%22962.72.983.3430%21114.234.4%34753.445550.529.3%23225.32.953.2540%22738.337.1%34784.944577.730.5%23487.92.923.1650%24362.539.7%34816.343605.031.7%23750.52.893.08家庭共居产品分析家庭共居产品占比大小与产品回现能力呈正相关关系但与项目持续营收能力相反优势0102大幅度增强项目回现能力增强项目抵

106、御时间风险能力挑战0102降低项目持续收益能力一次性缴纳费用大销售门槛高，影响销售速率方案二优劣势分析变化前变化后采用首期+分期方式一次性缴纳50%的会员费剩余按15年分期缴纳现金流量图变化后方案二回现能力小幅度下降4.04年静态投资回收期51463.3万元利润总额8.6%总投资收益率20.5%IRR方案二优化策略策略建议变化后方案一IRR:18.5%58196.1万元4.57年NETTON回现能力：全部自持，回现能力弱；市场能力：门槛低，市场能力强增值能力：持续经营，增值能力强方案二IRR:26.1%48468.7万元3.12年方案二（优化调整后）IRR:20.4%51463.2万元4.04

107、年NETTON回现能力：部分销售，回现能力强；市场能力：部分产品门槛高，较弱，增值能力：部分销售，增值能力一般NETTON回现能力：回现能力强；市场能力：门槛低，市场能力强增值能力：部分销售，增值能力一般启动区植入家庭共同居住产品时，需两种销售模式并行。方案总结建议：模式一13%康养产品产品二13%康养产品26.5%老人长居产品26.5%老人长居产品19.7%旅居产品46.2%旅居产品40.8%家庭共居产品14.3%家庭共居产品模式二-20%-10%基本+10%+20%价格变化3.3年3.0年2.8年2.7年2.6年10年4.4年3.7年3.3年3.1年价格敏感性分析 1 （旅居与共居对比）旅

108、居产品对价格涨幅因素更为敏感模式一模式二模式三13%康养产品产品二13%康养产品40.8%老人长居产品14.3%老人长居产品19.7%旅居产品46.2%旅居产品26.5%家庭共居产品26.5%家庭共居产品模式四-20%-10%基本+10%+20%价格变化3.8年3.3年3.0年2.9年2.8年4.3年3.6年3.2年3.0年2.9年老人长居与旅居产品回现能力基本相同价格敏感性分析 2 （长居与旅居对比）模式三模式四模式五13%康养产品产品二13%康养产品40.8%老人长居产品12.1%老人长居产品34.1%旅居产品34.1%旅居产品12.1%家庭共居产品40.8%家庭共居产品模式六-20%-1

109、0%基本+10%+20%价格变化8.1年4.2年3.6年3.3年3.0年3.4年3.0年2.9年2.8年2.7年老人长居产品对价格涨幅因素敏感价格敏感性分析 3 （长居与共居对比）模式五模式六回现能力对比一异地旅居家庭共居对比二老人长居异地旅居对比三老人长居家庭共居持续经营能力抗风险能力家庭旅居产品回现能力最强老人长居与异地旅居产品回现能力相似老人长居产品持续经营能力最强，旅居产品次之。老人长居产品与异地旅居产品对价格变化因素最为敏感。价格降低会大幅度降低老人产品与异地旅居产品的回现能力。价格敏感性分析对比总结1引入养老产业专业服务团队2完善全龄化服务体系，提升服务溢价.专业服务与全龄化服务体

110、系在未争取开发性金融支持的情况下，项目财务表现良好，若能争取金融支持将更佳开发性金融1争取民政普惠性收住和其他补贴。2或与政府达成PPP模式。养老托底力争溢价运营建议投资预计总投资24亿元，其中启动区3.4亿元（不包含土地）收益9%年均收益率就业直接就业：约0.15万人；间接就业：约0.6万人康养床位数约1 万张，其中约500张（公益及护理床位）功能完善城市基础功能提升城市整体吸引路项目综合效益未来收益与运营重要节点发展目标：健康快乐生长型社区以预防学的立足点出发社区养老多手段组合、长效、持久的积累发展目标：居家养老服务体系居家养老更方便、更及时、更体贴创造更有针对性的增益值发展目标：完善的综

111、合效益全龄服务体系社会效益的带动经济效益的提升发展目标：简约版CCRC微型社区机构养老结合PPP模式 政府征信自给自足同时，衍生品增值推进养老产业供给侧改革“ P P P “ 支 持 养 老 服 务 业 发 展 实 施 意 见财政部民政部人力资源社会保障部规范推进项目实施：鼓励综合性养老服务集团。允许社会资本配套建设康养类经营性项目。积极提供政策保障： 对养老项目以中央基建投资等予以扶持 支持社保资金、保险资金等用于养老PPP项目优先支持重点养老服务领域：引导和鼓励社会资本通过PPP模式参与保障性养老服务供给养老机构鼓励社会资本参与运营。社区养老体系建设鼓励建设服务网店，提供多样服务。医养健融

112、合发展打造全生命周期养老服务链。财 金 【 2 0 1 7 】 8 6 号如何重新审视乐龄产业的战略层面进行创新？变聚造创变摒弃常规，空间高效，扩大影响范围，产业深融合、驱动相并行、资源须活化、功能呈多样、影响广传播、创新塑形象，深度融合发展新模型，创新的乐龄生活示范特区开发模式。发展模式的变革与深远的战略眼光以本区域内的综合交通为基础，承接城市机场、港口等交通条件，扩大产业影响范围，打造“产业新聚核”，大力发展各产业的高端研发，实现西海岸新区的乐龄产业新引擎。聚新兴产业高端“新聚合”多维度打造生态之“城”造依托生态环境资源，结合西海岸新区大健康产业发展打造一个融合生态金融、生态文化、生态社会

113、、生态生活发展成宜居之城、健康之城、绿色支撑、产业之城、魅力之城吸纳国际交流，汇聚文化时尚，功能多元成为青岛周边城市群的核心乐龄产业带动者升级区域新形象，打造空间新聚核创造城市新动能，成就全国创新者创多元融合发展，聚合城市群乐龄产业发展健康体验路线推动健康中国、 弥补健康服务缺陷，提升健康供给侧服务能力体医融合产业 新的经济增量重要来源“体医融合产业”是体育产业全面融入健康产业体系的重要工作，是“健康中国”建设中的重要战略举措，必将成为新常态下中国经济转型升级、结极调整、创新驱动及就业保障的重要力量。 体医深度融合创新模式示范围绕“健康中国”主题,开展体育与医学融合相关的政策、理论和技术的创新

114、性研究,加强成果转化,进行模式示范,推动体育产业与健康产业对接。 体医结合，疾病预防关口迁移汇聚国内外一流的体育科学专家和临床医学、公共卫生专家，通过共建平台、联合攻关等方式,合力推动体育和医学多维度、深层次的融合。通过加强体医融合推动非医疗健康干预方法、路径的研究与实践,促进全民健身与全民健康深度融合。乐龄产业研发特区人才金融交流服务运动竞技体育旅游商业旅游医疗产业养老康复产业互补乐龄商贸流通业态互补客群共享产业互补体医融合发展特区产业联动垂直打造、客群共享区域客群基础区域客群基础区域客群基础关联产业产业双创科技孵化成果转化成果展示高端会议产学研服务产业结构产业共生产业共生IP孵化规划设计P

115、PP新模式建设施工产业聚合城市运营全国乐龄产业PPP开发示范基地AMCPIE青岛 西海岸-小珠山全龄健康生活特区乐龄产业开发IEPCAM模式创造者+实践者乐龄产业超级孵化器生态生活生产创业创新创造政策金融开发金融社会金融全生态发展路径【新城创新生态发展模型】“三生”“三创”“三资”生态、生产、生活三生融合是乐龄产业繁荣之本，探索推进生态智慧型全龄健康生活特区的创新之路；创业、创新、创造有机融合是乐龄产业发展之本，是创造乐龄产业聚集发展重要一环，也是打造多产业发展平台的重要基础；政策金融、开发金融、社会金融是乐龄产业命脉之本，是小珠山国际健康城发展的重要核心，建立生态金融体系是产业经济良性循环的

116、重要保障，是保证产业经济的持续发展、快速、协调、健康发展。创新乐龄产业开发模式农业产业化开发投入杠杆化结合PPP项目进行乐龄产业开发，合理利用资金，整合海量资源，撬动大量社会资源，争取国家开发性金融，提高乐龄产业开发的效率和质量。整合开发投资机遇，区域一体开发利益分享，撬动社会资本风险共担，便利融资管理资源深度整合化深度整合产业发展资源，落地式植入产业发展要素，同时整合PPP建设运营项目，整体把控乐龄产业发展方向。融资管理便利化采用兼具融资和项目管理功能的PPP模式，有效解决现阶段项目开发中融资难的问题，以及未来项目运营管理问题。融资负债转移化有效调动社会资本的积极性，利用利益共享风险共担模式

117、，推进社会资本参与到城市基础设施建设，有效化解地方债务危机。利益风险透明化明确利益分享与风险共担模式，明确各自权责，明确妥协不同利益诉求。规划先行，资源植入落地多方参与，转移开发债务模式创新模式创新模式创新模式创新-应用PPP模式进行产业开发资源深度落地化创新乐龄产业发模式政府付费可行性缺口补助使用者付费在符合国家以及当地规划的前提下，对小珠山国际健康城的建设、经营和维护，包括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营、产业规划、产业招商等服务性工作道路、桥梁城市园林消防、城市防洪等非经营性项目医院、学校、养老文化、体育污水处理厂生活垃圾处理站地下综合管廊等公共服务基础设施产业招商、产业规划等产业

118、发展服务能源类基础设施产业基础设施停车场等经营性项目小珠山国际健康城PPP开发路径服务公共产品供给全生命周期移交阶段产业规划运营阶段城市运营产业招商项目发起政府发起项目福瀛编制乐龄产业规划依靠福瀛发展资源撬动社会资本参与产业设施建设运营项目移交招商引资基础设施建设运营实施阶段准备阶段福瀛全程参与PPP项目建设福瀛植入资源，完成二次招商运营期结束，协助政府接受项目福瀛协助管控PPP项目福瀛开展PPP项目运营管理把控产业发展方向福瀛集团成就城市综合运营商创新乐龄产业开发路径，政府监管，福瀛主导，多方参与，明确权责，利益共享，风险共担。规划先行，落实上位规划，着力高附加值产业，融入西海岸新区一体化开发，协助政府把控产业方向。