商铺商业地产售后包租反租经营合同（29页）.doc

1、商铺售后包租经营系列合同律师特别说明：本系列合同由以下文件共同组成：1、 【文件一】商铺买卖合同2、 【文件二】-有限公司关于XXX商业广场商铺面积计算和公共面积分摊原则的说明3、 【文件三】商铺转让合同补充协议4、 【文件四】商铺委托投资经营合同商铺买卖合同本合同文本使用说明1、 本合同文本可作为签约使用文本。签约之前，乙方应当仔细阅读合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询2、 本合同所称商铺是指有房地产开发企业开发建设并出售的房屋3、 为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对本文条款的内容进行修

2、改、增减或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容4、 本合同文中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。5、 对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。6、 在签订合同前，家纺应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明文件。【文件一】商铺买卖合同【正文】【合同编号： 】合同双方当事人：甲方（出卖人）： 法定代表人： 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 乙方： 【本人】【法定代表人】姓名： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】

3、 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方根据中华人名共和国合同法、中华人名共和国城市地产管理法及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上方就买卖商铺达成如下协议： 第一条 项目建设依据 甲方以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 。 该土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限为 年 月 日至 年 月 日。甲方经批准。在上述土地上建设商铺，【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 。第二条 商铺销售依据 乙方购买的商铺为【现房】【预售商铺】。预售商铺批准机关为 。商铺预售许可证号为 。

4、 第三条 乙方所购商铺的基本情况 乙方购买的商铺（一下简称该商铺，其房屋平面图件本合同附件一，放号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第 【幢】【座】 【单元】【层】 房号。 该商铺的用途为 ，属 结构，层高为 ，建筑层数地上 层，地下 层。 该商铺阳台是【封闭式】【非封闭式】 该商铺【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明） 有限公司关于XXXX商业广场商铺销售面积计算和公共面积分摊原则的说明 第四条 计价方式与价款 甲方与乙方约定按下述第 种方式计算商铺价款：1

5、、按建筑面积计算，该商铺单价为（ 元）每平米 元，总金额（ 元） 千 百 拾 万 百 拾 元整。2、按建筑面积计算，该商铺单价为（ 元）每平米 元，总金额（ 元） 千 百 拾 万 百 拾 元整。3、按建筑面积计算，该商铺单价为（ 元）每平米 元，总金额（ 元） 千 百 拾 万 百 拾 元整。第五条 面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条款以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套内计价的，不适合用条款约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第

6、种方式进行处理： 1、双方自行约定 （1） （2） . 2|、双方同意按以下原则处理（1） 面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款：（2） 面积误差比绝对值超出3的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方款退还给乙方，并按 利率付给利息。 乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款有甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款有甲方返还乙方；绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。产权登记面积合同约定面积面积误差比=

7、 100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条 付款方式及期限乙方按下列第 种方式按期付款： 1、一次性付款_。2、分期付款_。3、其他方式_。第七条 乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过_日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的_%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，

8、自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2. _。第八条 交付期限。甲方应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5_。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同

9、或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的；2、_；3、_。 第九条 甲方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的_%向乙方支付违约金。乙方要求继续履

10、行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、_第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位的设计变更导致下列影响到乙方所购商铺质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方：（1） 该商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向：（2） _ 乙方有权在通知到达至日内起15天内做出是否退房的失眠答复。乙方在通知到达之诶内起15天内未作书面答复的，是同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。 乙方退房的，甲方须在乙方提出退房

11、要求之日内起_天内将乙方已付款退还给乙方，并按_利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。 第十一条 交换 商铺达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接单。所购商铺为住宅，甲方还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，有次产生的延期交房责任由甲方承担。（3） 由于乙方原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：_ 第十二条 甲方保证销售的商铺没有产权纠纷和债券纠纷 因甲方原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债券债则纠纷的，有甲方承担全部责任。 第十三条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任

12、甲方交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到预定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第_ 种方式处理：1、 甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 第十四条 甲方关于基础设施、公共配套建筑运行的承诺甲方承诺与该商铺正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1、_2、_ 如果在规定日期内未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、_2、_第十五条 关于产权登记的约定 甲方应当在商铺交付使用后_日内，将办理权属登记需有蒋方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理：1、 乙方退房的，

13、甲方在乙方提出退房要求之日起_日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的_%赔偿乙方损失。2、 乙方不退房，甲方按已付房价款的_%赔偿乙方损失。3、 _第十六条 保修责任 乙方购买的商铺为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。江防自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 乙方购买的商铺为非商品住宅，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条 双方可以就下列事项约定：

14、1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_；3、该商品房所在楼宇的命名权_；4、该商品房所在小区的命名权_；5、_；第十八条 乙方的房屋用途乙方的房屋仅作_使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条 合同履行中的争议解决本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_种方式解决：1.提交_仲裁委员

15、会仲裁。2.依法向人民法院起诉。第二十条 其他决定1、 甲方不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质。2、 处本合同及其他另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同用于有该商铺有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。3、 本合同未尽事项，可有双方约定后签订补充协议。第二十一条 合同附件合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等 。第二十二条 合同份数跟合同连同附件共_页，一式_份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 甲方_份，乙方_份，_份，_份。第二十三条 标题说明 本合同标题仅为方便阅读，不构成

16、本合同的组成部分亦不作为合同的解释只用甲方（签章）：乙方（签章）：【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（签章） （签章） _年_月_日本合同附件：1、 附件一：房屋平面图2、 附件三：装饰、设备标准【文件二】 _有限公司关于XXXX商业广场商铺销售面积计算和公共面积分摊原则的说明一、 依据 XXXX商业广场销售面积计算和公共面积分摊，是依据XX市国土资源和房屋管理局_公用建筑面积分摊暂行办法的规定，有XX市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构计算得出二、 测绘基本原则由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据房产测量规范中的要求分层测量。具体做法是

17、以XX市规委审定的设计方案_规审字_号 _点为坐标原点，以_为间隔做坐标网进行测量。具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。三，全楼共同分摊部分1、 地上部分：地上一层：大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、消防管理用房、消防通道、点提供休息室、值班警卫室、电话机房、疏散通道、物业管理用房夹层（一层至二层之间）：电梯井、电梯间、管道井地上二层至五层：电梯井、电梯间、楼梯间、管道井、物业管理用房屋顶部分：物业管理用房、电梯机房、水箱间、蜂窝机战房2、 地下部分：地下一层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、水泵房、变电室、物业管理用房地下二层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、冷冻机房、空调机

18、房、物业管理用房地下三层：污水池3、 其他部分：根据测绘基本说明，本楼内的柱子计入套内使用面积，不计入公共面积分摊，产权登记时，也不扣除相应部位。以上分摊如有问题，本公司愿意承担责任。【文件三】商铺买卖合同补充协议甲方（出卖人）： 法定代表人： 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方经协商一直，现就乙方购买XXX商业广场_层_号（以下简称【主合同】）之未尽事宜，丁立本补充协议如下：一、 委托事项为规范管理，提高XXX商业广场的综合实力，发挥统一经营管理的优势，同时确保乙方的租金收入，在XXX商业广场的物业管理委员会成立之前，由甲方直接委托XXX物业经营有限公司进行物业管理；乙方在购

19、置该房屋时，同时继承甲方与XXX物业经营有限公司订立的商铺委托投资经营合同的全部权利和义务，将所购房屋委托XXX物业经营有限公司经营，其委托期限起始于商铺转让合同规定的全部付款之日起，即_年_月_日，至于_年_月_日。二、 甲方的权利和义务1、 甲乙双方在正式签订商铺转让合同及乙方XXX物业经营有限公司签订XXXX商业广场物业管理公约后，督促XXX物业经营有限公司采取积极有效的市场经营办法，保证乙方在约定的委托投资经营管理年限中，从甲方全面委托XXX物业经营有限公司收取的租金中以每建筑平米每天获得_元人民币的税前收入：每年（365天除去春节公休7天非营业时间为365天）获得_元人民币的税前收入

20、。2、 甲方按照国家相关法律规定，组织所有产权人成立产权人代表大会筹委会，并获请政府主管部门及相关单位参加，按规定程序主持产权人代表大会，选出第一届物业管理委员会，并向政府主管部门核准登记成立。三、 乙方的权利和义务1、 乙方获得该房屋产权后，可以自由转让该房屋，权利和义务随之转给受让方；2、 乙方为确保其拥有的房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求甲方向自己提供投资经营管理担保，在甲方所指定的专业物业投资经营有限公未能在委托投资管理年限内保证约定的租金收入时，按担保合同中的有关条款，从_公司的经营收入和储备金获得保证；、3、 乙方在委托投资经营管理合同约定的委托投资经营期间，可

21、将该房屋转让给第三方，但在乙方将该房屋转染给第三方时，乙方保证该第三方继续履行商铺委托投资经营合同中所约定的所有的内容。4、 在乙方于XXX物业经营有限公司约定的委托投资经营期限内，如乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时，甲方必须无条件收购该房屋（1） 价格约定：价格以原始购房发票所载金额为基数，以本合同签订之日为时间计算基限，_年之内原价收回，前提条件是该房屋已经取得产权手续；第三至第四年以_%的价格主准，此后第_至第_年为_%，第_年为_%，第_至第_%，第_之年为_%。（2） 自乙方向甲方发出要收购要约之日起，甲方在90日内与乙方订立收购协议。自收购协议签订之诶器，乙方于XXX物业经营

22、有限公司签订的商铺委托投资经营合同自动失效，收购款自收购协议之日起90日内有甲方付清，并按银行同期固定资产利率支付收购协议签订之日至付清全款之日期间的利息。（3） 因此向回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付的部分5、在乙方与XXXX物业经营有限公司签订的商铺委托投资经营合同约定商务委托投资经营期限届满后，甲方须至少在该期限届满前90日发出书面征求意见函，征求乙方对所拥有房屋的处分意见，双方承诺按照如下方式之一对该房屋惊醒触犯：（1） 甲方在同等条件下享有对该房屋的优先收购权，甲方以乙方购房原始发票所载金额为基数，按双方约定以_%的价格从乙方收购该房屋，有关收购其他条款以本协议第三条第4款

23、第（2）（3）项之约定为准；（2） 如乙方不将该房屋转让给甲方，乙方在接到甲方书面征求意见函后，在本合同委托期限届满前90日内，如能找到高于本款第（1）项确定的收购价款的受让方时，乙方在遵循本补充协议规定的转让的前提下可对该房屋进行转让；（3） 如乙方主动申请，则乙方可将其持有的房屋按照原始购房发票所载金额_%为基数入股，具体股份比例根据当时_公司的实际股本总额折算，并在签约后十五日内到工商行政管理部门办理相关手续：（4） 如乙方继续单独保留该房屋产权，乙方参加产权人代表大会，并有该代表大会决定是否将XXX商业广场继续委托XXXX物业经营有限公司进行商铺投资经营管理。5、 乙方必须依法纳税。四

24、、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内日以书面形式通知对方。五、 本补充协议为主合同只可分割之组成部分，与主合同具有同等法律效力。六、 本补充协议一式四份，甲方2份，乙方1份，备案机关1份。甲方： 乙方：法定代表人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人： 年 月 日 年 月 日【文件四】商铺委托投资经营合同委托方： （以下简称【甲方】） 地址： 邮政编码：【本人】【法定代表人】姓名： 联系电话：受托方：XXX物业经营有限公司（一下简称【乙方】）地址： 邮政编码：_法定代表人：_ 电话：_ 根据中华人民共和国合同法、民法通则等相关法规的规定，甲乙

25、双方本着自愿、平等、协商的原则，就商铺委托投资经营合作达成以下条款：一、委托标题。1、标的物：位于_商业广场（以下简称“AA广场”）内，所购置的房屋为_层_号，建筑面积_平方米。2、标的用途：AA广场为商铺（商铺），经营范围以_ 公司营业执照规定之项目为准。二、委托方式。甲方就其拥有的AA广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方AA广场委托前的市场截止的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。四、 委托事项。甲方授权乙方下述商业经营事宜：1、 全面指定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；2、 负责

26、甲方的品牌经营，在委托经营期内建立著名品牌形象；3、 制定统一经营的标准并严格执行；4、 全面招商，引进实力雄厚，经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以AA广场的名义与最终租户订立租赁合同；5、 制定经营收入标准，收取经营收入，依法向抢欠租金和费用的租户进行追缴；6、 承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；7、 组织所有厂商对AA广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；8、 根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；9、 其他与经营相关事宜。四 委托期限。1、 委托期限：委托期限起始于商铺转让合同规定的全款付清之日起，即_年_月_日，止于_年_月_日。2

27、、 甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。五、 合同的存续在本合同有效期限内，为维护AA广场整体经营形象，实现同意管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转让给房屋产权的受让方。受让方必须遵守商铺委托投资经营合同之规定。六、 租金支付。1、 租金标准：在本合同有效期内。乙方保证按每日每建筑平方米税前_元人民币为标准向甲方支付租金，全年按358天计算（除去AA广场春节7天法定公休日）。2、 支付日期：（1） 乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当即租金向甲乙双方共同确认的_银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2

28、） 租金自商铺买卖合同规定的全款付清之日起开始计算。七、 经营收入的处置。乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费物业管理佣金投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支全部上缴给_有限公司作为储备金。八、 甲方的权利和义务1、 委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。2、 甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。3、 甲方可自行转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后让人继续签署履行合同。4、 甲方不得单方面解除合同。5、 甲方对商铺设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响正常经营管

29、理6、 甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商铺的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。九、 乙方的权利与义务。1、 全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；2、 负责甲方的品牌经营，在委托经营内建立著名品牌形象；3、 制定统一经营的标准并严格执行；4、 全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以AA广场的名义与最终租户订立租赁合同；5、 定制租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴；6、 承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；7、 组织所有厂商对AA广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；8、

30、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；9、 乙方须按期足额向甲方交付租金10、 乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商铺的公共维修基金、物业管理及经营管理费用；11、 其他与经营相关的事宜。十、 违约责任。1、 甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保、造成乙方无法正常行驶经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的20%作为违约金。2、 甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付租金的前提下，干涉乙方行驶经营管理权，乙方有权扣除年度租金的25%作为违约金。3、 乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5%向甲方支付违约金，同时，甲方有

31、权依担保合同规定，从北京AA广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。4、 甲乙双方必须遵守XXX商业广场物业管理公约，任何一方违反规定按该公约承担责任。十一、合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任；1、 因不可抗力导致本合同无法执行时；2、 本合同有效期届满3、 经双方同意的其他情况十二、争议解决。如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。十三、补充条款。本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本补充协议一式四份，甲方2份，乙方一份，备案机关1份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。甲方： 乙方：法定代表人或授权代表人： 法定代表人或授权代表人： 年 月 日 年 月 日